導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇物業(yè)管理方案，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

2、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；

3、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì)所類(lèi)要求等；

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：

1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚(yú)類(lèi)加強(qiáng)河道景觀效果；

2、對(duì)市政道路的保潔；

3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？

4、24小時(shí)水電維修；

5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；

6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問(wèn)題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

A、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費(fèi)）？

B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購(gòu)日常生活用品

車(chē)輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門(mén)日常工作內(nèi)容：

24小時(shí)固定安全崗位的值勤

24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

車(chē)輛停放的安全管理

特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門(mén)的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

停車(chē)管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車(chē)位需要管理）

安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）

3、保衛(wèi)部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況；

前期物業(yè)管理方案（二）

公司所屬前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部：

為有效開(kāi)展駐點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)工作，實(shí)現(xiàn)管理工作程序化和服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施品牌戰(zhàn)略。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理相關(guān)文件，特制定前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案。

一、總體目標(biāo)實(shí)施規(guī)范管理，保障服務(wù)質(zhì)量。

二、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)和相關(guān)崗位職責(zé)

1、明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理架構(gòu)

公司對(duì)前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施專(zhuān)人負(fù)責(zé)制，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)下設(shè)的各前期駐點(diǎn)項(xiàng)目客服部進(jìn)行垂直管理，同時(shí)完善服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系，即設(shè)立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，由督察員按照《前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作實(shí)施暫行方案》和《員工手冊(cè)》實(shí)施有效監(jiān)督管理。

2、建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)崗位職責(zé)。

三、建立和完善規(guī)范的工作流程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（一）明確客服部工作計(jì)劃

標(biāo)準(zhǔn)：由前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)顧問(wèn)實(shí)行每周工作書(shū)面報(bào)告制度。

1、每周五下午17：00時(shí)前提交本周項(xiàng)目工作報(bào)告

報(bào)告內(nèi)容包括：簽約戶(hù)數(shù)、未簽約戶(hù)數(shù)、存在問(wèn)題及原因分析、客戶(hù)意見(jiàn)和需求分析、工作改進(jìn)意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)、工程現(xiàn)場(chǎng)情況介紹等。

2、每月提交現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)展情況書(shū)面報(bào)告和項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄表

報(bào)告內(nèi)容包括：工程進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及原因分析、工作改進(jìn)意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位工作動(dòng)態(tài)。

3、下周工作計(jì)劃 和重點(diǎn)。

4、合理化建議、意見(jiàn)

5、其他

（二）明確前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每周例會(huì)制度工作計(jì)劃

1、每周例會(huì)通報(bào)各部門(mén)前期駐點(diǎn)工作情況，同時(shí)提出下周工作計(jì)劃和重點(diǎn)

2、研究分析各部門(mén)工作報(bào)告

3、研究分析物業(yè)管理新動(dòng)態(tài)

4、實(shí)施培訓(xùn)和溝通

5、研究分析服務(wù)質(zhì)量報(bào)告

6、其他

（三）建立和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督保障體系

1、建立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目品質(zhì)保障部，確定質(zhì)量監(jiān)督員

2、明確工作程序

a、督察員每天不少于對(duì)各部門(mén)駐點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施2次監(jiān)督檢查，并據(jù)實(shí)記錄，不規(guī)范服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)糾正。

檢查內(nèi)容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動(dòng)紀(jì)律、現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、禮儀規(guī)范等。標(biāo)準(zhǔn)按照《員工手冊(cè)》規(guī)定執(zhí)行

督察員每周下午17：00前提交書(shū)面報(bào)告和分析改進(jìn)意見(jiàn)

b、每月督察員書(shū)面調(diào)查銷(xiāo)售部現(xiàn)場(chǎng)主管及現(xiàn)場(chǎng)直接聯(lián)絡(luò)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

督察員每月底前提交書(shū)面報(bào)告和分析改進(jìn)意見(jiàn)

c、每季度前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人書(shū)面調(diào)查開(kāi)發(fā)建設(shè)單位法人或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析。

具體調(diào)查內(nèi)容，附XX物業(yè)公司前期駐點(diǎn)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表

前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在每月首次例會(huì)上提交書(shū)面報(bào)告或直接負(fù)責(zé)人，同時(shí)向公司辦公會(huì)報(bào)告。

（四）協(xié)調(diào)各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建立客戶(hù)報(bào)告制度

1、制定規(guī)范的聯(lián)系函制度

2、建立和規(guī)范例會(huì)制度

3、協(xié)助建立客戶(hù)聯(lián)系報(bào)告制度。

四、建立長(zhǎng)效的改進(jìn)機(jī)制

1、成立前期駐點(diǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)研究機(jī)構(gòu)

2、研究機(jī)構(gòu)目前主要工作任務(wù)

a、研究和總結(jié) 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)秩序?qū)嵤┯?jì)劃

b、制訂和完善前期駐點(diǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)顧問(wèn)及相關(guān)人員的崗位職責(zé)、現(xiàn)場(chǎng)管理制度、員工手冊(cè)等。

c、編寫(xiě)物業(yè)管理服務(wù)方面培訓(xùn)通用的教材

d、有計(jì)劃編寫(xiě)各項(xiàng)目物業(yè)管理方案

e、有效實(shí)施形象策劃系統(tǒng)

f、有計(jì)劃實(shí)施各樓盤(pán)的物業(yè)管理員工內(nèi)部培訓(xùn)

g、做好新技術(shù)、新材料、新方案的研究工作。

前期物業(yè)管理方案（三）

一、物業(yè)管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《小區(qū)業(yè)主公約》，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等。

（五）規(guī)范各部門(mén)的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。

二、接管后的日常管理服務(wù)工作

（一）設(shè)接待處，白天有專(zhuān)職人員接待住戶(hù)，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂(lè)觀、主動(dòng)、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。

3、門(mén)衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來(lái)訪車(chē)輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開(kāi)具證明條。

4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶(hù)梯口電控防盜鎖，搞好社區(qū)智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開(kāi)展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

10、車(chē)輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車(chē)庫(kù)和停車(chē)場(chǎng)，外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車(chē)、摩托車(chē)和電動(dòng)車(chē)派專(zhuān)人管理。

（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理公司處罰條例》，特制定本規(guī)定：

1、各業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫(xiě)在《業(yè)主入住登記表》中，并留下緊急聯(lián)系辦法；

2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；

3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；

4、各業(yè)主（住戶(hù)）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開(kāi)小區(qū)，需事先填寫(xiě)《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開(kāi)；

6、凡住戶(hù)搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫(xiě)《物品搬遷登記表》，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開(kāi)小區(qū)；

（四）環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1、公共部位衛(wèi)生區(qū)，派專(zhuān)職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。

3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對(duì)亂貼、亂畫(huà)，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

4、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

5、聘請(qǐng)專(zhuān)職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特制定以下規(guī)定：

一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶(hù)）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫(huà)亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。

五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語(yǔ)、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外，還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶(hù)）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。

七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

八、愛(ài)護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物

（六）加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。

（七）積極開(kāi)展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主提供中介電話，方便業(yè)主購(gòu)機(jī)船票、請(qǐng)保姆、請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。

（八）根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。

三、小區(qū)車(chē)輛管理規(guī)定

1、自覺(jué)遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；

2、管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；

3、車(chē)輛管理員應(yīng)提醒車(chē)主停放好車(chē)輛后鎖好車(chē)門(mén)，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走；

4、機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)5公里，嚴(yán)禁超車(chē)，機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車(chē)、修車(chē)、練習(xí)；

6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類(lèi)標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償；

7、不準(zhǔn)在人行道、車(chē)行道、消防通道上停放車(chē)輛（機(jī)動(dòng)車(chē)輛只能在停車(chē)場(chǎng)指定車(chē)位內(nèi)停放，非機(jī)動(dòng)車(chē)必須停放在專(zhuān)用場(chǎng)地內(nèi)（消防車(chē)、警車(chē)、救護(hù)車(chē)除外）；

8、不損壞停車(chē)場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施；

9、保持停車(chē)位清潔，不得將車(chē)上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車(chē)主應(yīng)即行處理。

四、管理模式

（一）擬采取的管理方式

服 務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無(wú)空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有反饋，辦事有時(shí)限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見(jiàn)真情。物業(yè)管理要上水 平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、公安派出所等部門(mén)緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收?qǐng)?bào)紙信件

（2）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔

（3）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3、財(cái)務(wù)部：

（1）管好用好財(cái)務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、租金、代收費(fèi)等

（3）統(tǒng)購(gòu)日常維修器材、分發(fā)器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1、項(xiàng)目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。

2、物業(yè)主管及客戶(hù)服務(wù)4人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等。

3、水電工6人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。

篇2

一、前期物業(yè)管理方案之高層負(fù)責(zé)人職責(zé)。

1、在業(yè)主接房中要進(jìn)取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識(shí)。

2、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作。

3、負(fù)責(zé)防盜門(mén)、防火門(mén)、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作。

4、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。

5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對(duì)電梯使用管理，負(fù)責(zé)電梯、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對(duì)屋面進(jìn)行管理，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人。負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理。

6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類(lèi)裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。

7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類(lèi)投訴，并與開(kāi)發(fā)公司等相關(guān)單位進(jìn)取協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。

8、做好突發(fā)事件預(yù)案，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類(lèi)突發(fā)事件。

二、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標(biāo)準(zhǔn)：

1、每一天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行情景，并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次（正常使用后，每2小時(shí)記錄一次），發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)告知管理員。

2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。

3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設(shè)施的行為，經(jīng)過(guò)對(duì)講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止，并進(jìn)行勸說(shuō)。

4、如遇突發(fā)緊急事件，及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo)，并采取力所能及的措施。（如電梯進(jìn)水故障、業(yè)主家中跑水等）

篇3

第二條本方案適用于縣行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實(shí)施物業(yè)管理。

第三條縣建設(shè)局是物業(yè)管理的行政主管部門(mén)。社區(qū)應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理工作，并在各自區(qū)域內(nèi)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章業(yè)主業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第六條住宅小區(qū)入住率達(dá)到60%以上時(shí)，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導(dǎo)，物業(yè)所在地社區(qū)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，可以采用集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式必須將書(shū)面議事內(nèi)容發(fā)至業(yè)主，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字。

第七條業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：

（一）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）通過(guò)招標(biāo)，選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立，變更或者解除物業(yè)管理合同；

（三）審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的物業(yè)管理計(jì)劃和措施；

（四）聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)和內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（六）督促業(yè)主遵守業(yè)主規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，督促共用設(shè)備、設(shè)施和共用場(chǎng)地的合理使用。

第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)和工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。未經(jīng)批準(zhǔn)不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。

第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本縣從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)交納服務(wù)保證金2萬(wàn)元。物業(yè)管理行政主管部門(mén)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)按年度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核。對(duì)服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)給予處罰，處罰金從保證金中扣除。

第十條按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不能自行組織開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。

第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利和義務(wù)：

（一）按照招標(biāo)公告參與投標(biāo)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；

（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區(qū)物業(yè)管理方案及措施；

（三）依據(jù)委托管理合同和政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)；

（四）按照委托管理合同約定的服務(wù)內(nèi)容實(shí)施物業(yè)管理；

（五）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；

第十二條物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、配置規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素劃分。

新住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)單位建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

舊住宅區(qū)與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意加以整治可劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第三章前期物業(yè)管理

第十三條新建物業(yè)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

縣房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)把提前介入建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前提條件。

第十四條前期物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間不許超過(guò)三年。前期物業(yè)合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十五條辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖、地下管網(wǎng)圖。

（二）公共設(shè)施設(shè)備清單；

（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）業(yè)主名冊(cè)和協(xié)議書(shū)；

（五）物業(yè)管理需要的其他資料；

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將上述接收的資料交給業(yè)主委員會(huì)。

第十六條新建住宅小區(qū)建筑面積5萬(wàn)平方米以上，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償提供建筑面積120平方米的物業(yè)管理用房；建筑面積1萬(wàn)平方米以上，無(wú)償提供50平方米物業(yè)管理用房；建設(shè)面積1萬(wàn)平方米以下，無(wú)償提供20平方米物業(yè)管理用房；自行車(chē)棚按開(kāi)發(fā)建設(shè)套室，每戶(hù)1平方米面積配置。凡物業(yè)設(shè)施不配套的建筑工程不預(yù)驗(yàn)收，房地產(chǎn)管理部門(mén)不準(zhǔn)辦理確權(quán)登記。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)管理服務(wù)，要簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第十八條物業(yè)管理服務(wù)的基本要求：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定日常管理服務(wù)制度；

（二）按規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書(shū)；

（四）物業(yè)服務(wù)應(yīng)設(shè)立服務(wù)中心，實(shí)行12小時(shí)服務(wù)接待，公示服務(wù)熱線電話；

（五）每年與業(yè)主作有效溝通；

（六）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）

（七）建立收費(fèi)公開(kāi)制度，按合同約定公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況；

（八）按規(guī)定合理使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

第十九條物業(yè)服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)

（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

服務(wù)范圍：房屋共用部位包括基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設(shè)施設(shè)備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設(shè)備、電梯、樓區(qū)內(nèi)道路、院面、圍墻或柵欄、自行車(chē)棚和物業(yè)管理用房的維修、養(yǎng)護(hù)和清掏。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無(wú)破損。供水、供電、電梯、照明設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可以隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。

（二）公共秩序維護(hù)及車(chē)輛管理

服務(wù)范圍：維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的出入和停放。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)出入口24小時(shí)值班，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位定時(shí)巡查。出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)按指定位置有序停放。對(duì)小區(qū)設(shè)備場(chǎng)所和具有危險(xiǎn)隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。對(duì)火災(zāi)、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔

服務(wù)范圍：住宅區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地道路和樓梯通道的清掃保潔。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：管理區(qū)域內(nèi)場(chǎng)地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四?！睒翘萃ǖ篱T(mén)、窗、扶手每月擦拭；及時(shí)清掃積水、積雪；清潔區(qū)域無(wú)垃圾、雜物，外觀整潔、無(wú)亂貼亂畫(huà)現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸阻，不聽(tīng)勸阻者報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理。

（四）綠化管理及養(yǎng)護(hù)

服務(wù)范圍：管理區(qū)域內(nèi)所有規(guī)劃建設(shè)綠地，花池和樹(shù)木。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木栽植得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)定要求?；ú輼?shù)木無(wú)枯死、無(wú)蟲(chóng)害，枯死及時(shí)補(bǔ)種，蟲(chóng)害及時(shí)打藥滅蟲(chóng)。綠籬超過(guò)平齊線時(shí)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物。造型樹(shù)木根據(jù)樹(shù)木品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)進(jìn)行修剪整形，達(dá)到觀賞效果良好。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，保持樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。

（五）檔案資料管理

服務(wù)范圍：管理建設(shè)單位移交的各項(xiàng)工程資料。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：資料檔案編目有序，做到專(zhuān)人管理，責(zé)任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發(fā)霉變質(zhì)、丟失。

第二十條按照各住宅區(qū)建設(shè)的規(guī)模、配套設(shè)施和具備物業(yè)管理的條件，劃分三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓房八層以上，設(shè)立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設(shè)施、物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)；電梯、二次供水、供熱運(yùn)行操作；秩序維護(hù)及車(chē)輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓區(qū)封閉，院面通道硬化，自行車(chē)棚封閉，住戶(hù)60戶(hù)以上，設(shè)專(zhuān)用物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；公共秩序維護(hù)及車(chē)輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)具備院面通道硬化，綠地綠化等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位，設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十一條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

第二十二條業(yè)主對(duì)買(mǎi)受的物業(yè)要科學(xué)使用，因使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)設(shè)計(jì)造成質(zhì)量事故及損失，由業(yè)主自己承擔(dān)責(zé)任，給毗連房屋造成損失的由責(zé)任人賠償。

第二十三條業(yè)主裝飾裝修房屋的要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)把裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復(fù)費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十四條業(yè)主需要安裝太陽(yáng)能熱水器、空調(diào)機(jī)的必須按照《縣太陽(yáng)能熱水器安裝管理規(guī)定》和空調(diào)安裝要求進(jìn)行安裝，安裝前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理安裝手續(xù)，方可安裝。

第二十五條業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路場(chǎng)地等部位的應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)物業(yè)維護(hù)職責(zé)分工

（一）居民小區(qū)內(nèi)住宅樓低壓供電設(shè)施管理職責(zé)：

使用架空線路或地下埋設(shè)線路供電的樓房，以電纜進(jìn)線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計(jì)費(fèi)表）由供電部門(mén)負(fù)責(zé)管理；界限以?xún)?nèi)至分戶(hù)保險(xiǎn)開(kāi)關(guān)（不包括保險(xiǎn)開(kāi)關(guān)）供電線路及設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；分戶(hù)保險(xiǎn)開(kāi)關(guān)以?xún)?nèi)至終端電器，由業(yè)主自己維護(hù)管理。

（二）居民小區(qū)供水設(shè)施管理職責(zé)：

住宅樓以樓外自來(lái)水閥門(mén)井為界，界限以外（含閥門(mén)）供水管線，由供水部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；界限以?xún)?nèi)至用戶(hù)水表的供水管線（不含水表）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；水表至終端出水口由業(yè)主自己維護(hù)管理。

（三）居民小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清掃保潔（包括道路、住宅樓房周?chē)皹莾?nèi)公共部位、綠地等）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)清運(yùn)。

（四）供熱、燃?xì)?、有線電視、通信等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)維護(hù)管理到用戶(hù)終端。

第二十七條物業(yè)已委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要繼續(xù)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍，保修期限內(nèi)承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)共用部位、設(shè)施設(shè)備時(shí)，需要毗連房屋業(yè)主協(xié)助時(shí)，業(yè)主應(yīng)積極配合，不準(zhǔn)阻撓。因阻撓延誤維護(hù)造成損失的由毗連責(zé)任方賠償。

第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)在政府指導(dǎo)價(jià)格下，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格不成時(shí)，由價(jià)格主管部門(mén)核定服務(wù)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主也應(yīng)按照服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月繳納，不得預(yù)收。

第三十條凡我縣行政區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售商品房時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2.5%比例向售房單位繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

第三十一條房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金由建設(shè)局房地產(chǎn)管理處管理，實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，建設(shè)行政主管部門(mén)審批方可使用。

第三十二條新建的住宅區(qū)，房屋開(kāi)發(fā)單位未按規(guī)定收取專(zhuān)項(xiàng)維修資金，房產(chǎn)主管部門(mén)不得辦理房屋銷(xiāo)售許可證，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)不得確權(quán)發(fā)證。

第三十三條原有住宅區(qū)已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理，未交納住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新時(shí)，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)，該住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳。

對(duì)沒(méi)有開(kāi)展物業(yè)管理的舊樓和棄管樓房，由原開(kāi)發(fā)單位出資整修，沒(méi)有開(kāi)發(fā)單位的由政府出資整修，達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件后，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。

第七章法律責(zé)任及附則

第三十四條違反本實(shí)施方案規(guī)定的行為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》已有處罰規(guī)定的從其規(guī)定。

第三十五條違反本方案規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的由縣行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并對(duì)工程不予竣工驗(yàn)收。

第三十六條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令撤出，并沒(méi)收違法所得。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)顧單方終止合同，給業(yè)主造成損失的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十八條業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)六個(gè)月以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提訟。

篇4

高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來(lái)體現(xiàn)小區(qū)的價(jià)值，從而確保小區(qū)保值、增值?！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I(yè)管理二級(jí)資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專(zhuān)業(yè)從事住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等物業(yè)項(xiàng)目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達(dá)×多萬(wàn)O。其中涉及智能化寫(xiě)字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一”。

我公司將利用我們“天時(shí)、地利、人和”的得天獨(dú)厚的管理優(yōu)勢(shì)，以及公司先進(jìn)的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，專(zhuān)業(yè)化的管理隊(duì)伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過(guò)全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達(dá)到增值保值的目的，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠(chéng)服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

第二章 物業(yè)管理要點(diǎn)

運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；

人性化的管理方針為業(yè)戶(hù)鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)；

結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶(hù)服務(wù)；

采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶(hù)日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)：

1、完善服務(wù)、誠(chéng)信待人。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶(hù)至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶(hù)提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶(hù)建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)與需求，在不斷完善的過(guò)程中真正為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造安心、舒心、稱(chēng)心的生活和工作環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問(wèn)題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹(shù)立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。

3、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶(hù)的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門(mén)，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶(hù)服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來(lái)管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

公司將通過(guò)良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶(hù)營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。

一、公司追求目標(biāo)：

房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；

報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100％；

清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；

設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；

小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；

管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；

有效投訴處理率100％；

服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

綠化完好率達(dá)到98％以上；

道路完好率達(dá)到98％；

各類(lèi)管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生。

二、主要措施

完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定；

所管轄區(qū)衛(wèi)生無(wú)死角，綠地存活茂盛；

治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；

管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)；

建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄；

各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，合理收費(fèi)；

制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施；

制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施；

結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。

遵循服務(wù)第一，業(yè)戶(hù)至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇?tīng)?zhēng)第一的企業(yè)精神，以?xún)?yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造美麗溫馨的家園。

三、組織運(yùn)行機(jī)制：

1、建立監(jiān)督機(jī)制；

2、建立信息反饋及處理機(jī)制；

3、制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃；

4、管理人員的培訓(xùn)管理；

5、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；

6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理制度

1、管理處經(jīng)理職責(zé)；

2、管理人員崗位職責(zé)；

3、作業(yè)人員崗位職責(zé)；

4、員工培訓(xùn)；

5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；

6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；

五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程

1、內(nèi)部運(yùn)作管理辦法

2、小區(qū)秩序管理；

3、清潔管理；

4、綠化管理；

5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；

6、供配電設(shè)備管理；

7、給排水設(shè)備管理；

8、共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理；

9、安全操作規(guī)程；

10、特約服務(wù)管理規(guī)定。

（以上各種規(guī)定及制度略）

第三章 擬采用的管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。

本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門(mén)。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、辦公室

（1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開(kāi)展員工培訓(xùn)工作，為其它部門(mén)儲(chǔ)備人才。

（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

（3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。

（4） 負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和招投標(biāo)。

（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。

2、保潔部

（1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。

（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。

（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

3、設(shè)備維修部

（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。

（3） 制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

（4） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

4、綠化部

（1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹(shù)木的澆水、培土、施肥、除病蟲(chóng)害、修剪工作。

（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。

（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車(chē)輛停放管理。

（4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。

（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

6、接待部

（1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶(hù)來(lái)訪接待工作。

（2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶(hù)檔案的建立和管理工作。

（3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢(xún)，并提供幫助。

（4） 配合辦公室開(kāi)展員工培訓(xùn)工作。

（5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。

二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)

×××物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理辦公室

業(yè)戶(hù)接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管

業(yè)戶(hù)接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工

秩序管理員

備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡(jiǎn)高效。

第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。

1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。

2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專(zhuān)業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1、通過(guò)實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問(wèn)題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專(zhuān)題培訓(xùn)。

篇5

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與__經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì).

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到20__年年末，__市區(qū)（包括__區(qū)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)__區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約__幢房屋，建筑面積約__萬(wàn)平方米，涉及住戶(hù)約__萬(wàn)戶(hù)）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平.

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車(chē)管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理.

三、實(shí)施范圍

__市區(qū)__區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套；

3.尚未開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理.

四、基本原則

1.堅(jiān)持屬地管理.要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制.

2.堅(jiān)持突出重點(diǎn).主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制.

3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建.在開(kāi)展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉.

4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合.物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合.實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活.

5.堅(jiān)持業(yè)主參與.要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé).

五、實(shí)施步驟

1.調(diào)查計(jì)劃階段.20__年__月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、__區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作.

2.全面推進(jìn)階段.20__年__月-__年年底，全面推進(jìn)__區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20__年完成__萬(wàn)平方米，20__年完成__萬(wàn)平方米，__年完成__萬(wàn)平方米，累計(jì)完成__萬(wàn)平方米.

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善.本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置.具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域.在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾?

（2）建設(shè)特種設(shè)施.包括小區(qū)房屋單元防盜門(mén)和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕.

（3）配備物管用房.補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡.

2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施.小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容.

（2）環(huán)境整治.包括小區(qū)道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚（庫(kù)）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等.

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治.包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造.

（二）建立物管機(jī)制.

在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制.

1.確定管理模式.

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見(jiàn)的征求工作，確定小區(qū)管理模式.部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收.

征求居民意見(jiàn)以戶(hù)為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶(hù)），采取書(shū)面形式進(jìn)行，公示告知居民專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).小區(qū)內(nèi)1/2以上戶(hù)數(shù)居民選擇采取專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的居民戶(hù)數(shù)達(dá)不到總戶(hù)數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制.

2.實(shí)施物業(yè)管理.

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理.社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展.可以分別聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車(chē)秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照__市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶(hù)收取一定的服務(wù)成本費(fèi).小區(qū)內(nèi)公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足.

（2）專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理.專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施.業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同.受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶(hù)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi).

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi).

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi).經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶(hù)一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來(lái)水一戶(hù)一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān).

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用.工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作.

3.住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決.

八、保障措施

1.建立工作機(jī)制.成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo).領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作.各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問(wèn)題.各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)依法開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作.

2.落實(shí)資金保障.物業(yè)管理改善專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂.各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì).要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù).

篇6

鑒于目前**各安置小區(qū)現(xiàn)狀，特提出關(guān)于****物業(yè)管理有限公司啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)的方案，僅供討論、參考。

目前，**區(qū)塊5個(gè)安置房小區(qū)由****物業(yè)管理有限公司開(kāi)展應(yīng)急管理，且在**股份經(jīng)濟(jì)合作社的監(jiān)管下，****物業(yè)管理有限公司自行招聘物業(yè)經(jīng)理、人事專(zhuān)員、出納、行政、保安、保潔等必要的工作人員，獨(dú)立成立一支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，對(duì)**區(qū)塊的安置小區(qū)進(jìn)行直接管理。

針對(duì)**區(qū)塊5個(gè)安置房的建筑面積等實(shí)際情況，現(xiàn)將每個(gè)小區(qū)及公司的人員配置匯報(bào)如下：

一、**家園：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔8名，保安4名。

二、**北苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔5名，保安4名。

三、**南苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔4名，保安4名。

四、**：保潔2名，保安2名。

五、**：保潔1名。

六、工程人員：6名。

七、水電工：1名。

八、消控人員：3名

九、保安隊(duì)長(zhǎng)：1名。

十、會(huì)計(jì)、出納：2名

十一、物業(yè)總管：1名

篇7

以“解放思想、擴(kuò)大開(kāi)放、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場(chǎng)”為指導(dǎo)思想，堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，強(qiáng)化管理，提高服務(wù)質(zhì)量，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展，做到市場(chǎng)有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障。

二、工作目標(biāo)

緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理，注重工作實(shí)效，以“重視質(zhì)量，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn)，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高服務(wù)意識(shí)；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平；加強(qiáng)考核，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見(jiàn)性、有高效性，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開(kāi)展，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo)，為總公司的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理中心2010優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃

時(shí)間

活動(dòng)內(nèi)容

日常工作

責(zé)任部門(mén)

審核結(jié)果

三月份

物管中心辦公室、各個(gè)部門(mén)會(huì)議宣傳動(dòng)員，三張板報(bào)宣傳教育，各個(gè)部門(mén)擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象實(shí)施創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，取得經(jīng)驗(yàn)，啟動(dòng)創(chuàng)優(yōu)工作。

1、發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，邀請(qǐng)監(jiān)督員對(duì)物管中心各部門(mén)的工作明察暗訪，提出針對(duì)問(wèn)題的改進(jìn)意見(jiàn)。對(duì)好的作法加以宣傳和推廣。

2、每月搞2次培訓(xùn)。

3、每月搞2次質(zhì)量檢查。

4、中心辦公室召開(kāi)兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)。

5、實(shí)施計(jì)劃在執(zhí)行過(guò)程中可以修訂完善。

四月份

各個(gè)部門(mén)搞2次職業(yè)培訓(xùn)；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)實(shí)習(xí)，學(xué)以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開(kāi)2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，聘請(qǐng)業(yè)主代表參加會(huì)議，找出不足，及時(shí)整改提高。

五月份

搞一次崗位練兵和職業(yè)競(jìng)賽，全面提高物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會(huì)同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調(diào)查，同時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。

六月份

開(kāi)展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢(xún)活動(dòng)，了解和解決師生員工反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題；中心辦公室召開(kāi)2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn)，找出不足，及時(shí)整改提高。各個(gè)部門(mén)搞一次針對(duì)難點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)，促使其物業(yè)條件根本改善，并且長(zhǎng)期保證質(zhì)量。

七月份

全面檢查、鞏固落實(shí)本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況，寫(xiě)出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門(mén)搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案，并付諸實(shí)施。

八月份

全面檢查督促、貫徹落實(shí)“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”，保障師生員工暑假正常生活。

九月份

結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進(jìn)實(shí)施。

十月份

進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實(shí)施。

十一月份

進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進(jìn)實(shí)施。搞一次顧客滿意度調(diào)查。

十二月份

篇8

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中存在物業(yè)服務(wù)不到位等問(wèn)題，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、綜合治理、務(wù)求實(shí)效的總體要求，依法查處物業(yè)服務(wù)中不規(guī)范和違法違規(guī)行為，集中整治服務(wù)水平低、社會(huì)形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使社會(huì)和群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題得到有效整改，讓老舊小區(qū)的基本物業(yè)服務(wù)更有保障，讓高中檔住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量得到顯著提升，全面提升全縣物業(yè)服務(wù)水平，樹(shù)立小區(qū)的良好新形象，促進(jìn)全縣物業(yè)服務(wù)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、整改內(nèi)容

（一）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)行為不規(guī)范問(wèn)題。重點(diǎn)查處物業(yè)企業(yè)無(wú)資質(zhì)或超資質(zhì)范圍承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)；擅自將物業(yè)管理項(xiàng)目的全部業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓、委托給他人管理；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或停止物業(yè)服務(wù)；聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)人員從事物業(yè)管理活動(dòng)；以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)；在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)等行為。

（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位問(wèn)題。重點(diǎn)查處物業(yè)企業(yè)未按要求簽訂物業(yè)服務(wù)合同或未按規(guī)定辦理合同備案手續(xù)；未按照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，只收費(fèi)不服務(wù)或服務(wù)不到位；物業(yè)收費(fèi)未備案或擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)等；未按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建等違規(guī)行為未制止，制止不了又未及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告等。

（三）物業(yè)企業(yè)侵犯業(yè)主合法權(quán)益問(wèn)題。重點(diǎn)查處物業(yè)企業(yè)擅自改變公共建筑、共用設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房用途，非法占有公共部位的經(jīng)營(yíng)收益；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；未按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議規(guī)定及時(shí)向業(yè)主退還裝修保證金；物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)不按規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。

（四）物業(yè)企業(yè)自身管理不規(guī)范問(wèn)題。重點(diǎn)糾正物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)意識(shí)差和態(tài)度不端正；不按規(guī)定報(bào)送信用檔案信息、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料；未建立健全內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度，辦事制度和辦事流程未公開(kāi)；未按要求配齊物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理和專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)人員；未建立投訴、回訪處理機(jī)制，未公開(kāi)投訴受理電話，處理記錄不詳細(xì)等。

（五）前期物業(yè)管理不規(guī)范問(wèn)題。重點(diǎn)查處建設(shè)單位未按規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域；未依法通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未按規(guī)定要求與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同；未按照規(guī)定辦理前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及權(quán)屬資料備案手續(xù)；未按規(guī)定對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)；未按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料等。

（六）業(yè)主委員會(huì)履職不到位問(wèn)題。重點(diǎn)糾正小區(qū)已具備成立條件，未按規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)未辦理備案手續(xù)；未依照規(guī)定，與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；未及時(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)；未監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；未對(duì)不履行職責(zé)或違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，拒付物業(yè)費(fèi)以及侵害業(yè)主合法權(quán)益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規(guī)作出決定等。

三、實(shí)施步驟

本次專(zhuān)項(xiàng)整治分三個(gè)階段進(jìn)行。

1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發(fā)專(zhuān)項(xiàng)整治實(shí)施方案，召開(kāi)活動(dòng)動(dòng)員會(huì)議，做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，營(yíng)造良好實(shí)施氛圍。

2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)各主體單位開(kāi)展自查自糾，自覺(jué)整改存在的各類(lèi)問(wèn)題，進(jìn)一步規(guī)范自身行為。縣住建局組成聯(lián)合檢查組，對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)組織開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)整治，對(duì)存在的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行全面查處，按照“主動(dòng)自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見(jiàn)，全面規(guī)范物業(yè)市場(chǎng)秩序。

3、檢查驗(yàn)收階段（11月21日—11月30日）。對(duì)問(wèn)題整改情況進(jìn)行全面驗(yàn)收，形成檢查處理情況報(bào)告，并在全縣范圍通報(bào)。

四、保障措施

篇9

為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)“平安溫州”建設(shè)的有關(guān)要求，根據(jù)市房管局《關(guān)于在全市開(kāi)展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》（溫房字〔〕27號(hào)）和區(qū)平安辦、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點(diǎn)工作責(zé)任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會(huì)治安綜合治理重點(diǎn)工作責(zé)任制》（溫鹿綜治辦〔〕2號(hào)）文件的要求，結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實(shí)際，制訂如下創(chuàng)建實(shí)施工作方案。

一、指導(dǎo)思想

深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞爭(zhēng)創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標(biāo)，以開(kāi)展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動(dòng)為載體，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng)建的責(zé)任感、使命感，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機(jī)制，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法規(guī)政策，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線，提高防范意識(shí)，落實(shí)防范措施，提高應(yīng)急處置能力，有效地預(yù)防和減少安全事故和違法犯罪活動(dòng)，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設(shè)深入開(kāi)展。

二、創(chuàng)建目標(biāo)

通過(guò)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)，使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導(dǎo)致的有重大影響的惡性事故、案件和,力爭(zhēng)通過(guò)三至五年的努力，全區(qū)85%的物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達(dá)到新一輪平安創(chuàng)建的要求。

三、創(chuàng)建范圍

溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)（大廈）

四、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)

1、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜治委簽訂社會(huì)治安綜合治理責(zé)任書(shū)并抓好落實(shí)；

2、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)必需的管理人員持證上崗率和到位率達(dá)100％，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護(hù)員能滿足小區(qū)治安防范工作需要；

3、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定設(shè)立固定值班崗和流動(dòng)巡邏崗，制訂巡邏計(jì)劃，秩序維護(hù)員按照計(jì)劃晝夜巡邏；

4、物業(yè)管理小區(qū)有制訂日常防范和應(yīng)急預(yù)案，且定期組織開(kāi)展安全防范知識(shí)培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實(shí)戰(zhàn)演練；

5、在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場(chǎng)所和公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語(yǔ)簡(jiǎn)潔的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止事項(xiàng)；

6、物業(yè)服務(wù)單位對(duì)物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達(dá)100％，與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修服務(wù)協(xié)議，組織開(kāi)展巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)裝飾裝修行為并報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)；

7、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)維護(hù)，并保證能正常使用，各類(lèi)消防安全隱患及時(shí)得到整改；

8、居民樓二層以下住戶(hù)的窗戶(hù)應(yīng)當(dāng)采用防攀爬防撬功能的防盜措施，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置；

9、物業(yè)管理小區(qū)執(zhí)行公安機(jī)關(guān)制定的安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強(qiáng)對(duì)樓宇對(duì)講、電視監(jiān)控等技防設(shè)施的管理并運(yùn)轉(zhuǎn)正常；

10、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全年不發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災(zāi)害事故，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件、機(jī)動(dòng)車(chē)被盜案件；

11、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達(dá)到90%以上。

五、實(shí)施步驟

1、宣傳動(dòng)員階段（5月）。召開(kāi)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動(dòng)”工作大會(huì)，學(xué)習(xí)傳達(dá)上級(jí)指示精神，部署創(chuàng)建工作任務(wù)，并確定創(chuàng)建示范點(diǎn)。

2、開(kāi)展創(chuàng)建階段（6月-10月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開(kāi)展“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動(dòng)”創(chuàng)建工作，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門(mén)做好指導(dǎo)工作，確定考核制度。

3、企業(yè)自查階段（11月）。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)各自一年來(lái)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)情況進(jìn)行自查，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提出下步的工作思路，并將書(shū)面自查報(bào)告報(bào)房管部門(mén)。

4、考核評(píng)比階段（12月）。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評(píng)推薦的基礎(chǔ)上，會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)情況進(jìn)行復(fù)查考評(píng)。

六、考評(píng)方式

創(chuàng)建活動(dòng)每年組織一次考評(píng)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評(píng)推薦，最后由區(qū)房管部門(mén)牽頭，會(huì)同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門(mén)共同組織考評(píng)驗(yàn)收、表彰，被表彰的小區(qū)授予“平安物 業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱(chēng)號(hào)并授牌。對(duì)因領(lǐng)導(dǎo)不重視、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū)，予以一票否決，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進(jìn)行處罰，直至注銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

七、創(chuàng)建要求

篇10

近期，部分住戶(hù)以樓梯燈損壞為由拒絕繳納管理費(fèi)用，根據(jù)有關(guān)法律條例規(guī)定及公司內(nèi)部討論，特將本大廈物業(yè)管理的開(kāi)支情況和解決方案通告如下：

一、振業(yè)大廈每月收取物業(yè)管理費(fèi)2410元（振業(yè)大廈現(xiàn)有住戶(hù)36戶(hù)，每戶(hù)每月繳交60元，地鋪現(xiàn)有10間，每間每月繳交25元，合共繳交2410元），物業(yè)管理每月須支出費(fèi)用為4950元（振業(yè)大廈門(mén)衛(wèi)工資每月4650元，水電費(fèi)平均每月200元，垃圾清理費(fèi)每月100元，合共4950元），且此前大廈樓梯燈泡損壞的更換工作也一直由物業(yè)公司承擔(dān)，導(dǎo)致物業(yè)公司長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。

二、關(guān)于住戶(hù)提出的樓梯燈維修問(wèn)題，根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。目前，振業(yè)大廈所有住戶(hù)均沒(méi)有繳交房屋專(zhuān)項(xiàng)維修基金，物業(yè)公共部位維修的產(chǎn)生一切費(fèi)用應(yīng)該由全體住戶(hù)共同承擔(dān)。因此，大廈樓梯屬于物業(yè)共用部位，樓梯燈維修問(wèn)題各住戶(hù)可以自行協(xié)商處理辦法，如有需要，也可以委托物業(yè)公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)維修人員上門(mén)修理，產(chǎn)生的費(fèi)由全體住戶(hù)分?jǐn)偂?/p>

三、物業(yè)管理費(fèi)用的收取，主要是用于保障各住戶(hù)居住環(huán)境的安全及生活便利，拒交管理費(fèi)的行為將對(duì)其他住戶(hù)造成不良影響，請(qǐng)各住戶(hù)按時(shí)繳交管理費(fèi)，以免對(duì)小區(qū)管理造成不便。

希望各住戶(hù)諒解物業(yè)管理工作，共同維護(hù)良好的居住環(huán)境！