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篇1

1 引言

在改革開放后的30多年里，一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市的建成面積迅速擴張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的城中村。以武漢市為例，根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖(1997-2010年)》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個城中村。鑒于城中村的眾多弊端，國內(nèi)很多城市已經(jīng)展開了對城中村的改造。

公共租賃住房是指是以滿足城市住房困難家庭的基本住房需要為目標(biāo)，政府提供政策支持、執(zhí)行政府公共租賃住房政策、納入公共租賃住房管理體系，限定保障面積、供應(yīng)對象、租金水平，實行統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)、分類補貼、租補分離、可租可售的辦法，面向城鎮(zhèn)住房困難家庭出租或出售的保障性住房。公共租賃住房保障模式標(biāo)志著我國住房保障制度的巨大進步。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。目前許多城市都在積極發(fā)展公共租賃住房保障模式。

基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)是指將城中村房屋按照公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進行集體改造后納入公共租賃住房房源體系進行統(tǒng)一管理。同時，符合公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)的原有城中村房屋和已經(jīng)改造后的還建房直接納入公共租賃住房房源。政府或公共租賃住房運營公司采用專門機構(gòu)對原有城中村住房進行評估，按照公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定需要改造的房屋以及合格的房屋，進而將其納入公共租賃住房管理體系。

城中村改造與公共租賃住房建設(shè)二者存在密切的聯(lián)系。由于特定人群的存在與較低的租金，城中村出租房有巨大的市場剛性需求。城中村租賃市場具有必要性，城中村租住居民一般為城市低收入人群、外來進城務(wù)工人員（大部分是農(nóng)民工）以及部分收入不高的剛畢業(yè)大學(xué)生，城中村租賃市場承擔(dān)著這部分人群的過渡性住房需求。隨著我國住房保障制度的發(fā)展，這部分人群逐步被納入到我國的住房保障體系中來，成為了公共租賃住房主要的保障對象?？梢哉f，城中村在一定程度上發(fā)揮著保障住房的作用，但存在著租住水平較差，租金不合理等問題。因此，將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)結(jié)合起來是十分可行的。將城中村改造后房屋統(tǒng)一納入到公租房管理體系中來，可以擴大公租房來源，可以使城中村租賃市場得到合理有效利用。如果改造和管理適當(dāng)，可以實現(xiàn)各方共贏的局面。

2 將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合的現(xiàn)實必要性

2.1 有利于公共租賃住房建設(shè)的順利進行

住房建設(shè)必須以土地為依托和載體，大量建設(shè)公共租賃住房，需要的土地資源巨大。但目前我國許多城市存在土地供應(yīng)緊缺的情況，特別是近些年一些城市的開發(fā)使得土地資源處于十分匱乏的狀況。如果將公共租賃住房建設(shè)在中心城區(qū)，則中心城區(qū)土地資源的稀缺必然造成其建設(shè)成本大的問題，進而會導(dǎo)致后期租金高，將違背公共租賃住房的住房保障性質(zhì)。如果將公共租賃住房建設(shè)在城市邊緣地帶和郊區(qū)，雖然這些地方地價相對較低，土地資源也較豐富，但是這些地方，道路、管網(wǎng)、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活、醫(yī)療、文化、教育配套服務(wù)相對滯后，既會影響公共租賃住房項目的建設(shè)進度和按期交付，也會無形中增加保障對象的生活成本，比如時間成本等，在一定程度上也會限制了保障對象的工作機會。因此保障對象可能不愿意入住，會造成“區(qū)位供需矛盾”，這也將違背公共租賃住房建設(shè)的初衷。目前就有部分地方出現(xiàn)了因公共租賃住房位置較偏而導(dǎo)致保障對象放棄入住的情況?？梢钥吹?，許多城中村地理位置優(yōu)越，分布在市中心，生活配套設(shè)施齊全，交通較便利。將公共租賃住房建設(shè)在這些地區(qū)，在一定程度上可以解決某些公共租賃住房因為土地成本過高而建在交通不便利的地方的問題，有效地降低和節(jié)約了公共租賃住房保障對象的日常生活成本和工作成本。同時，使城市土地得到充分合理使用，有效的解決公共租賃住房建設(shè)中存在的土地制約因素。

除了土地資源，要完成公共租賃住房的前期建設(shè)，所需資金量十分巨大。目前，公共租賃住房建設(shè)的資金來源目前主要為地方政府。雖然國家政策鼓勵社會資本參與到公共租賃住房建設(shè)當(dāng)中來，但由于公共租賃住房投資回報周期長、回報率低，利潤率不高，還存在一定的風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)不愿意投資，沒有積極性。在向銀行融資方面，公共租賃住房未來運營成本和維護成本會很高，能否收回本金是個問題，投資風(fēng)險較大，導(dǎo)致銀行不愿意投資。因此，資金短缺也是制約公租房發(fā)展的因素之一。相比新建公共租賃住房以及以其它方式收購房源，對城中村進行改造可以說是成本較低的方式。

此外，將公共租賃住房集中建設(shè)在某些區(qū)域還可能存在著另一個問題：即出現(xiàn)所謂的平民窟，造成保障對象的心態(tài)不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租賃住房房源分布在成熟生活小區(qū)，集中和分散適度，可以避免貧民窟現(xiàn)象的出現(xiàn)，可以平衡保障對象和周圍居民的社會心態(tài)和社會反差，從而極大地化解社會矛盾。

總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)具有現(xiàn)實必要性，可以有效的解決公租房房源不足、選址不當(dāng)、資金土地匱乏等問題。

2.2 有利于城中村改造的順利進行

目前我國許多城市的城中村存在種種弊端，對其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在種種困境，包括政府缺乏改造動力、村民利益協(xié)調(diào)困難等。將城中村與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以更有效的激勵各方對其進行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益沖突，有利于城中村改造的順利進行。

由于城市化進程的各不相同，各地城中村存在的問題也有所不同。大體來說，我國城中村存在的主要問題有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的違章建筑。用地不合理造成了土地資源的浪費。出現(xiàn)大量超出城建、國土部門要求底線的建筑，這些建筑存在著極大的安全隱患。其次是環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等。此外，城中村還存在著社會問題突出、治安很差的現(xiàn)象。因此，人們通常用“臟、雜、亂”來形容城中村，有人甚至稱其為“城市的毒瘤”，對城中村改造具有迫切性。

由于特定人群的存在，城中村租賃市場的存在具有合理性。然而城中村租賃市場住宅租賃存在嚴峻矛盾和不規(guī)范，亟待完善。城中村租房市場缺乏規(guī)范的管理，租賃行為一般用口頭協(xié)議或非正式的私人合同完成。存在大量隱性的租賃行為，由于管理力量的薄弱和地方實際情況的制約使得政府難以介入進行管理，從而導(dǎo)致租賃各方都很難得到相關(guān)權(quán)益保障。此外，城中村租賃市場一般與城市中開放的房地產(chǎn)市場脫節(jié)，成為一個個封閉租賃系統(tǒng)，經(jīng)營風(fēng)險很大。因此，城中村租賃市場亟需政府的介入，對其規(guī)范化進行監(jiān)督管理，從而使租賃各方權(quán)利得到保障，促進城中村租賃市場的健康發(fā)展。

總之，由于城中村存在的種種弊端以及其租賃市場的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素，各方利益難以協(xié)調(diào)。由于制度困境、管理困境等方面的制約，各方缺乏對其改造的動力。將城中村改造后納入公共租賃住房統(tǒng)一管理體系，有利于政府介入城中村原有混亂的住房市場，對其進行監(jiān)督管理，可以規(guī)范城中村原有的租賃住房市場。

2.3 有利于社會資源的節(jié)約

目前，在我國，城中村改造和公共租賃住房建設(shè)都具有迫切性。將二者聯(lián)系起來可以實現(xiàn)社會資源的節(jié)約。城中村改造需要較多的資金投入，公共租賃住房建設(shè)需要巨大的資金和土地投入。將二者相結(jié)合，城中村改造所需要的資金與公共租賃住房建設(shè)所需要的資金可以系統(tǒng)使用。公共租賃住房建設(shè)所需要的土地正好可以實現(xiàn)對城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與公共租賃住房的要求相結(jié)合。同時，城中村租賃市場需要政府的介入管理，將其改造后統(tǒng)一納入到公租房管理體系可以有效的節(jié)約政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)可以使社會資源得到合理使用。

2.4 將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合的可行性分析

目前城中村改造存在的最大困境在于利益的難以協(xié)調(diào)，政府、村民等各方都缺乏對其進行改造的激勵機制。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以給各方提供激勵機制。

城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以抓住村民的利益支點和根源。對目前城中村民而言，其大部分收入來源就是租金，將其房屋改造成公共租賃住房之后，其依然可以得到持續(xù)穩(wěn)定房租收益，其利益支點沒有改變。此外，隨著公共租賃住房的大量投訴市場，必會對原有的租賃市場產(chǎn)生一定的沖擊，特別是城中村這種原有保障對象聚居地。城中村租賃市場租金下降是必然趨勢，且可能出現(xiàn)需求短缺的情況，即村民需要承擔(dān)一定的空置風(fēng)險，對原有以租金為生的村民是十分不利的。而將城中村房源納入公共租賃住房房源可以確保房屋的出租率，可以使原有居民依然獲得相對穩(wěn)定的租金收入。除了可以得到持續(xù)穩(wěn)定的租金收益以外，改造后村民可以獲得更好的居住環(huán)境，周邊配套設(shè)勢必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民勢必愿意接受將其房屋進行改造后作為公共租賃住房使用。

就政府而言城中村的改造可以與城市建設(shè)相結(jié)合。既解決了保障住房房源短缺問題，又在一定程度上解決了亟待解決的城中村改造問題。就落實保障型住房政策而言，政策落實速度快，政策推行成本小，節(jié)約大量政策資金；政策運行費用低，政策效應(yīng)高，兼顧多方主體利益，政策性租金補貼引導(dǎo)效應(yīng)大。減少了土地、資金投入，合理的管理機制還可以節(jié)省后期公共租賃住房管理成本。因此，政府也有激勵機制將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合。

總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)，一方面可以使得村民有長期租房收益保障，解除他們城中村拆遷改造的后顧之憂，同時獲得更好的居住環(huán)境等；另一方面滿足了外來務(wù)工人員和一部分城市常住居民的租房居住需求，彌補了市政建設(shè)的不足，同時符合了城市的發(fā)展要求，此外，還可以使政府更好的履行住房保障的職責(zé)，緩解政府公共租賃住房房源不足的困境。因此可以達到各方共贏局面，具有較強的可行性。

3 結(jié)語

城中村改造與公共租賃住房建設(shè)二者存在密切的聯(lián)系。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)結(jié)合起來具有較大的現(xiàn)實意義。同時，基于城中村改造的公租房建設(shè)可以給各方主體提供相應(yīng)的利益機制，因此具有可行性。對城中村實施改造中，政府要合理規(guī)范的使用土地，保證房屋質(zhì)量，維持房屋的可持續(xù)發(fā)展性。此外，改造過程中要做好原有村民和租戶的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，幫助其解決再就業(yè)等問題。政府應(yīng)當(dāng)對城中村原住居民以及租戶提供給全面的社會保障。總之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補償方式、管理體制變更等諸多要素。同時，公共租賃住房的運作涉及到建設(shè)、分配、使用、管理及監(jiān)督等一系列工作。因此，城中村改造與公共租賃住房建設(shè)這兩個問題都比較復(fù)雜，將二者相結(jié)合也涉及到很多方面，本文只是對基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)做了一個初步的探究，相關(guān)的土地權(quán)限、運營模式、管理體制等方面都有待做出進一步的研究。

參考文獻

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[2]張種.基于城中村改造的廉租房建設(shè)困境分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊.2010(29):6-8

[3]謝慧、王琪. 城市規(guī)劃導(dǎo)引下的城中村改造[J]. 城市規(guī)劃報.2009(1):246-261.

篇2

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；城中村；改造；鄭州

城市規(guī)劃中現(xiàn)代城市發(fā)展與城中村改造問題如何解決將對推進城市進程、優(yōu)化城市居住生活、提高城市文明綜合素質(zhì)有著舉足輕重的作用。因為城市規(guī)劃促使市區(qū)規(guī)模擴大，經(jīng)濟利益重構(gòu)，社會分工細化，這種社會結(jié)構(gòu)的變化使得城市生活空間上產(chǎn)生疏離與隔膜，對社會和諧造成負面影響。因此解決“城中村”問題在城市規(guī)劃中起到的預(yù)防引導(dǎo)作用，顯得十分迫切和必要。

一、“城中村”的存在與形成

伴隨著我國城市化進程的加快,城市規(guī)劃在商業(yè)、交通、居住、景觀等方面的需求面積不斷擴大,致使原有市區(qū)緊鄰的大量的村落納入城市化進程中，這些劃入城市規(guī)劃面積中的村莊隨即出現(xiàn)“融合”還是“隔離”的矛盾狀態(tài)，接踵而來也就涌現(xiàn)出大量城市與農(nóng)村生活和生產(chǎn)上的不協(xié)調(diào)。這些被譽為“城中村”的規(guī)劃難點一直以來成了城市規(guī)劃中亟待解決的問題。

二、城市規(guī)劃中“城中村”改造的復(fù)雜性

面對改革開放以來城市更新的快速性和復(fù)雜性，城市規(guī)劃本身適應(yīng)整個城市發(fā)展進程的軌道有待提高。如在城市總體規(guī)劃層面上，很多城市基于市公共功能提升、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城市規(guī)劃轉(zhuǎn)型發(fā)展等項目，對現(xiàn)狀用地進行大幅度調(diào)整和分配，但是對于如何更合理、有秩序、分期限地實現(xiàn)這些用地調(diào)整和功能置換，缺乏針對性研究和相關(guān)政策支撐。對房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系，規(guī)劃中對現(xiàn)有權(quán)益、利益的再分配和重大調(diào)整不夠成熟，盡管在前期的規(guī)劃中已經(jīng)形成了初步的規(guī)劃模式和改造案例，但其必要性、合理性和操作性也伴隨著新的問題出現(xiàn)需要更深入的論證。

三、國內(nèi)外城市規(guī)劃與城中村問題的研究動態(tài)

（一）我國城市規(guī)劃與城中村改造問題研究

1．改革開放以來城市的迅速膨脹，人口迅速增多， 建筑面積日益擴大。例如：在1978年，城市數(shù)量193，區(qū)域人口7682萬，建筑用地6720平方公里，到了2007年城市數(shù)量655，區(qū)域人口33577萬，建筑用地達到36351.7平方公里。

2．根據(jù)不同城市發(fā)展要求進行適合的城中村改造

（二）國外表現(xiàn)在自住型居住區(qū)研究

國外自助型居住區(qū)多是城市貧困人口集聚地、主要集中在發(fā)展中國家，多為臨時棚戶搭建，其改造方式有兩種：

1．通過行政管理手段提升社區(qū)居住品位。

2．進行重建式改造，為低收入居民建設(shè)新廉價住所。

四、鄭州市城市規(guī)劃中“城中村”概況

（一）鄭州市城市與“城中村”的分布情況

鄭州市是我國人口第一大省省會，雄踞中原腹地，目前建成區(qū)域共有近130個城中村，占地面積約70平方公里。據(jù)統(tǒng)計，為加快鄭州市商業(yè)貿(mào)易城市和交通運輸樞紐城市規(guī)劃建設(shè)步伐，已有一半城中村需實施改造，針對這些數(shù)據(jù)和實際情況我們就必然面對一個規(guī)劃建設(shè)、開發(fā)利用、投資回報、管理制度等方面城市規(guī)劃問題,這是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

（二）“城中村”在鄭州市存在的問題

1．“城中村”與鄭州市住房問題。近期在鄭州市調(diào)查顯示 “城中村” 的居民中 90%以上為農(nóng)民工和剛畢業(yè)大學(xué)生， 人均使用面積5 平方米以下的住戶占50%，在近幾年所住社區(qū)發(fā)生案件比重達72%， 其中近1/4的案件涉及人身傷亡。土地二元結(jié)構(gòu)與城市空間擴張是“城中村” 形成的直接誘因；大比例流動人口對住房消費的選擇， 是“城中村”形成的深層次原因。

2．改造中和改造后城中村居住形態(tài)。目前鄭州市城中村兩大居住模式：一是城市型，也稱為城中村，二是鄉(xiāng)村型，是目前還有一定數(shù)量耕地的農(nóng)業(yè)人口，在改造中應(yīng)從實際出發(fā)。

3．城中村改造與城市公共設(shè)施。

4．城中村改造與城市生態(tài)文明。

5．城中村改造與公共交通系統(tǒng)。

6．城中村改造與歷史文化遺址保護。

五、鄭州市“城中村”改造新問題

最初鄭州市在進行一部分“城中村”改造過程中借鑒了一些典型城市的改造模式，采取村民自我改造和開發(fā)商直接投資兩種形式，讓都市村莊真正成為都市的元素，城中村改造過程也被稱為城市完善市政設(shè)施的“最好的時機”，根據(jù)近期的調(diào)查發(fā)現(xiàn)鄭州市“城中村”改造：

1.在臨近商業(yè)區(qū)的改造上存在著土地歸屬和如何利用上的矛盾點。

2.在擴充行政區(qū)的“都市村莊”改造中居住模式和居住區(qū)規(guī)劃上怎么適時的合理化。

3.因需要完成交通和新道路規(guī)劃而要遷改本改造區(qū)居民原址的情況。

4.新歷史文化遺址和原址需要擴大保護區(qū)域而牽涉到的“城中村”等。

以上這些新的問題不斷出現(xiàn)但又必須解決，如鄭州市的商貿(mào)城特點，在環(huán)外的“城中村”改造上采納強調(diào)生活教育模式，讓景觀和教育成為入市的形象窗口。

六、鄭州市城市規(guī)劃中“城中村”改造的再思考

城市規(guī)劃是一個整體和綜合過程，而“城中村”改造是一項艱巨、復(fù)雜的工程，牽涉各方面的利益，因此，在實施“城中村”改造中應(yīng)以確保“城中村”改造項目的順利和科學(xué)，真正成為非常關(guān)鍵和必要的建設(shè)時期，它在一個城市發(fā)展中的擴大、優(yōu)化、連貫等起持續(xù)性的作用。

（一）鄭州市城市規(guī)劃中“城中村”改造需解決的問題

結(jié)合鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀需要在“城中村”改造中解決以下問題：

1．城市 “快速”發(fā)展與都市村莊規(guī)劃遲后。

2．作為商貿(mào)城的鄭州流動人口的密度日益增大并大量涌向“城中村”。

3．交通的擁擠，導(dǎo)致城市發(fā)展進程受到很大的限制。

4．“城中村”多而散的負面影響

5．土地所有制的問題等。

（二）鄭州市城市規(guī)劃中“城中村”改造擬采取的手段

針對鄭州市城市性質(zhì)和城市發(fā)展實際情況，對“城中村”改造資源的規(guī)范和優(yōu)化應(yīng)走穩(wěn)步、健康、創(chuàng)新、雙贏的“城中村”改造模式。大體上可以采取如：

拆 遷 改 良變 化

居民合理安置商住統(tǒng)一規(guī)劃“村”融“城

規(guī)劃合理科學(xué)可持續(xù)性發(fā)展

健康城市

七、結(jié)語

總之，在城市規(guī)劃進程中，“城中村”改造是一個綜合性和不斷完善的過程，需要多方面思考和全方位的研究，在實事求是中創(chuàng)新，在統(tǒng)籌創(chuàng)新中改造，在不斷探索研究中完善鄭州市城市化進程和“城中村”改造是推進城市優(yōu)化和人居和諧發(fā)展的關(guān)鍵，更是城市化進程加快的動力之源。

參 考 文 獻：

[1] 鄭思齊，“城中村”住房問題亟待改良，探索與爭鳴，2010（2）：20-21

[2] 張秋梅，城市規(guī)劃設(shè)計中的街道家具，城市問題，2009（11）：43-44

[3] 李莉莉高建軍，城中村的城市化與城市生態(tài)化的營力系統(tǒng)分析，環(huán)境科學(xué)與技術(shù)，2010（S3）：686-689

[4] 鄭州市《關(guān)于加快城中村建設(shè)與發(fā)展研究》課題組，加快城中村建設(shè)與，發(fā)展研究報告[R]鄭州，2003

篇3

一、引言

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程加速，各地城市空間不斷向外蔓延。由于政府在城市擴張過程中優(yōu)先征用了規(guī)模大、成本低、操作簡便的農(nóng)用地，規(guī)避征用、改造一些高成本的農(nóng)居點、非農(nóng)用地，導(dǎo)致許多城市出現(xiàn)了仍保留著農(nóng)村社會結(jié)構(gòu)、生活習(xí)氣、管理方式，但又具有某些城市特征的村落。這些村落大體可以分為3種類型：處于繁華市區(qū)、已經(jīng)完全沒有農(nóng)用地的村落，處于市區(qū)周邊、還有少量農(nóng)用地的村落和處于遠郊、還有較多農(nóng)用地的村落。前兩類村落的“村民”已經(jīng)完全不再從事或基本上不再從事屬于第一產(chǎn)業(yè)范圍的職業(yè)，但這些村落在土地利用、經(jīng)濟建設(shè)、管理體制、規(guī)劃布局等方面又與城市格格不入，成為困擾政府的“痼疾”。

因此，從上世紀(jì)末開始，一些城市率先對城中村進行撤村建居和改造工作，但理論界卻存在著異議。有學(xué)者認為應(yīng)讓城中村自然淘汰，也有學(xué)者認為城中村有一定的積極意義，應(yīng)當(dāng)保留。以杭州市為例，杭州市自1998年實施撤村建居改革試點、2003年實施“城中村”改造試點至今已歷時10年。城中村改造有何必要?杭州市撤村建居土地利用的績效如何?本文著重從土地利用角度闡述了杭州市進行城中村改造的必要性，再對155個撤村建居村改造的土地利用績效進行了宏觀分析，既是為今后的實際工作提供參照，也為在新的宏觀形勢和經(jīng)濟環(huán)境下如何改進現(xiàn)行的工作思路和方法提供依據(jù)，具有較大的現(xiàn)實意義。

二、城中村改造必要性的理論分析

從土地利用角度，城中村改造的主要目的是通過集中改造，調(diào)整用地布局和結(jié)構(gòu)，改變原來雜亂無章、用地浪費的局面，整合現(xiàn)有城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的空間，提高土地資源利用的效率和效益，促進城市的內(nèi)涵發(fā)展。

首先，土地低效率、違法利用現(xiàn)狀要求進行撤村建居和城中村改造。長期以來，處于城市范圍內(nèi)又留有農(nóng)村痕跡的城中村，建筑擁擠、凌亂，擴張無序、違建嚴重；土地占有率高、利用效率低；利用結(jié)構(gòu)混亂，功能分布不合理；基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，環(huán)境臟亂差，是城市再發(fā)展和再建設(shè)的頭號陣地。城中村對土地的低效率、低效益占有實質(zhì)上是對土地資源的極端浪費。

其次，城中村改造符合國家集約用地的政策?？偫矶啻螐娬{(diào)，要“大力節(jié)約和集約利用土地”，“促進農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的節(jié)約集約利用”。2007年全國第十七個“土地日”的宣傳主題就是“節(jié)約集約用地，堅守耕地紅線”。通過對“城中村”土地進行合理利用，解決其土地的無序和低效使用，提高土地利用效率，符合國家集約用地的政策。

最后，城中村改造符合土地資源優(yōu)化配置原理和級差地租原理。土地不是勞動產(chǎn)品，本身沒有價值，土地價格是地租的資本化。城中村改造對土地價值進行深入挖掘，是顯化土地作為稀缺資源的價值的過程，它的實質(zhì)就是政府遵循價值規(guī)律，運用級差地租原理，調(diào)整建設(shè)用地布局，優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，合理配置土地資源，實現(xiàn)土地級差地租最大化，從而最大幅度地提高城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地效益。

三、杭州市城中村改造土地利用績效實證分析

(一)土地利用強度增大，土地節(jié)約效果明顯

容積率是反映和衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標(biāo)。杭州5城區(qū)155個撤村建居村規(guī)劃改造后農(nóng)居點平均容積率將由0．73上升到1．80，即土地利用強度提高1．47倍。其中，上城區(qū)、下城區(qū)、拱墅區(qū)的農(nóng)居規(guī)劃容積率達到了2．0以上，西湖區(qū)從0．59提高到1．58，提高了168％(見表1、表2)。

另外，從撤村建居村改造地塊布點規(guī)劃及已實施部分的情況來看，撤村建居后，土地節(jié)約效果明顯。以農(nóng)居用地為例，撤村建居前，155個撤村建居村農(nóng)居用地共31999畝，估算建筑面積1566．23萬mZ；撤村建居后，規(guī)劃安置用地面積1 1606畝，安置建筑面積1395．98萬m2。即如果全部完成155個村撤村建居，可節(jié)約農(nóng)居點用地20394畝。

數(shù)據(jù)來源：據(jù)《杭州市111個”城中村”改造地塊布點規(guī)劃》、《杭州市第三批撤村建居農(nóng)轉(zhuǎn)居改造布點規(guī)劃》統(tǒng)計

(二)土地利用方式高級化，地價增值效應(yīng)顯著

改造前的城中村，土地利用方式主要有以下3種：一是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，主要為種植業(yè)與畜牧業(yè)；二是民居房屋出租；三是低層次的村辦企業(yè)或城市向農(nóng)村轉(zhuǎn)移的勞動密集型企業(yè)及污染企業(yè)。改造后，土地利用方式趨向多元化、高級化。一方面，通過整體改造，土地有效整理、有序規(guī)劃，可以集中配置較高層次的產(chǎn)業(yè)用地，目前撤村建居轉(zhuǎn)向招商引進比較收益較高的二三產(chǎn)業(yè)，如工業(yè)、商業(yè)、娛樂等，獲得更高的經(jīng)濟價值。另一方面，原來一些廢棄的池塘、水溝則被利用為城市的景觀用地、休閑用地。土地配置由“一、二、三”的產(chǎn)業(yè)用途結(jié)構(gòu)向“二、三、一”甚至“三、二、一”轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級和優(yōu)化，土地配置的結(jié)構(gòu)效率大大提升。

可以說，城中村土地原本毫無顯性價值，在進行改造后，其隱藏的土地價值才開始顯露出來。通過改造對土地的置換開發(fā)，可以在相對較短的時間內(nèi)實現(xiàn)土地增值。一是改造后原農(nóng)村社區(qū)的面貌大為改善，不僅改變了原先的臟、亂、差形象，還同步改造了路網(wǎng)、電網(wǎng)、管網(wǎng)、信息網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，農(nóng)村住區(qū)變成城市社區(qū)，農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市土地，其中的級差收益相當(dāng)顯著。二是統(tǒng)籌規(guī)劃改變了土地用途，從整體上改變城中村土地的利用結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，發(fā)揮土地利用的結(jié)構(gòu)效益。

(三)農(nóng)民的居住環(huán)境有效改善

改造后，城中村居民的人均用地面積與建筑面積雖有所減少，但就住宅本身而言，新建農(nóng)轉(zhuǎn)非多層公寓小區(qū)完全按照城市住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃建筑密度均在30％以下，樓間距達到規(guī)范設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，采光更為充分，戶型設(shè)計多次優(yōu)化，布局更為合理，功能更為全面，宜居性更強，比城市的高價商品房。在環(huán)境綠化上，按照規(guī)劃，綠地率必須達到30％以上，小區(qū)的綠色生態(tài)空間有了保障。在配套上，修建健身設(shè)施、社區(qū)配套用房、老年活動場所和公共休息場所，添置環(huán)衛(wèi)設(shè)施、路燈等基礎(chǔ)設(shè)施；專項整治和建設(shè)撤村建居地區(qū)的支小路，增設(shè)公交線路，改善居民的出行條件；自來水一戶一表，管道煤氣入戶等也在逐步完善。顯然，撤村建居和城中村改造使農(nóng)村住區(qū)向城市居住區(qū)轉(zhuǎn)變，有效地改善了城中村居民的居住環(huán)境。

(四)交通基礎(chǔ)條件和城市生態(tài)環(huán)境改善

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，杭州城市基礎(chǔ)設(shè)施方面的歷史欠賬問題日益暴露，如進出城干道擁堵，中心城區(qū)上下班高峰期交通要道擁堵，城市路網(wǎng)機動車平均時速一般只有12至15公里，個別區(qū)域還達不到這個水平。為消除入城道路瓶頸和緩解幾條干道的交通壓力，杭州市委、市政府先后啟動了“三口五路”、“兩口兩線”等交通建設(shè)重點工程。建設(shè)這些工程的前提是土地空間，沒有土地空間就不可能實現(xiàn)道路拓展。原道路兩側(cè)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)場和小廠被拆遷，為工程建設(shè)挪出了充足的空間，為增強和充分發(fā)揮城市的各項功能作出了貢獻。

篇4

城市化是生產(chǎn)力提高和社會進步的必然結(jié)果，也是衡量一個國家和地區(qū)經(jīng)濟、經(jīng)濟、社會、文化、科技水平的重要標(biāo)志。隨著當(dāng)今世界的迅猛發(fā)展，城市化浪潮也越來越高漲。改革開放三十多年來，我國的城市化建設(shè)取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我國的社會保障及城市管理機制不完善，低收入流動人口在城中村集聚，使“城中村”問題成為我國城市化進程中凸顯的一種社會現(xiàn)象。城中村作為“問題村”，它阻礙著城市發(fā)展的現(xiàn)代化進程。

一、“城中村”問題對城市化發(fā)展的影響

城中村，是中國土地二元體制之下城市的特有形態(tài)，是我們城市化進程中的一種特有現(xiàn)象。鄭州市作為河南省城市化建設(shè)中的代表城市，其“城中村”問題尤為突出。近些年來，鄭州市城中村容納的進城務(wù)工人員近百萬，已成為鄭州市城市建設(shè)和發(fā)展中不可忽視的一部分。鄭州市的發(fā)展速度越來越快，土地和樓房價值迅速攀升。

“城中村”作為城市化建設(shè)有的社會現(xiàn)象，是多種因素綜合作用下的產(chǎn)物。而快速城市化背景下，社會保障及城市管理體制不完善是低收入流動人口在城中村集聚的關(guān)鍵。大量低收入流動人口居住于城中村，加劇了城市管理的壓力。同時，“城中村”的存在，造成了城市土地資源的浪費，不利于城市居民素質(zhì)的整體提高，阻礙了城市建設(shè)的合理規(guī)劃與布局，給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護帶來了一定程度上的困難，這不利于城市的現(xiàn)代化發(fā)展。

二、“城中村”改造的必要性和急迫性

“城中村”的特殊地位和存在的諸多問題，成為制約城市化進程進而制約城市發(fā)展的重要障礙。一方面，隨著社會發(fā)展的日益加快，城市化建設(shè)中的問題也日益顯現(xiàn)出來。舊城區(qū)和“城中村”作為城市化建設(shè)中一個日益凸顯的問題，極大的降低了城市居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。另一方面，隨著我國城市階層分化日益顯著，如何解決低收入流動人口的住房問題，已成為維持我國穩(wěn)定發(fā)展最具挑戰(zhàn)的課題之一。

“城中村”作為城市化進程中的產(chǎn)物，該問題的解決必須著眼于城市的現(xiàn)代化進程中，以利于更好的實現(xiàn)我國的城市現(xiàn)代化。

所謂“城中村”，是指在城市里仍然保留和實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營體制的農(nóng)村社區(qū)，這些“社區(qū)”在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等諸多方面仍體現(xiàn)出農(nóng)民特征。十以來，政府城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提高的要求，其實質(zhì)核心內(nèi)容是以人為本的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，旨在更好的實現(xiàn)城市居住農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)型。城中村作為二元制下的農(nóng)村戶籍，推動其剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，有利于更好的促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，提升村民的消費需求，從而推動國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。

三、“城中村”改造的措施及策略

城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口，是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。在未來較長的時期內(nèi)，大量的農(nóng)村人口仍將源源不斷的涌向城市市場。而鄭州市地處中原，交通便利，每天都有大量的流動人口，有巨大的臨時租賃需求。同時，在經(jīng)濟環(huán)境、就業(yè)形勢和相關(guān)政策等因素的綜合作用下，大量的高校畢業(yè)生落腳于城中村，城中村村民為持續(xù)獲取豐厚的租房收益，有效延緩了城中村改造，加劇了城中村的改造難度。

結(jié)合當(dāng)前“城中村”研究，不難發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者過于關(guān)注“城中村”問題及解決路徑，對其客觀性及正面性認識不足。通過調(diào)查我們得知，城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口（其中包括大量的大學(xué)畢業(yè)生），他們大多是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。大量低收入流動人口受購買力束縛，被隔離于城市正規(guī)住房供應(yīng)體系之外，逐漸形成居住分異潮。城中村解決了流動人口在城市的基本生存問題，為農(nóng)村剩余勞動力找到了失地后的出路，也為大量的大學(xué)畢業(yè)生提供了暫時的居住產(chǎn)所，在一定程度上緩解了城鄉(xiāng)差距。“城中村”問題的解決，必須著眼于其本身所存在的客觀性和正面性，從而更好的使城市資源得到利用。

結(jié)合以往鄭州市改造城中村的成功案例，筆者為 “城中村”問題的解決提供了以下建議：（1）政府消除“城中村”內(nèi)違章?lián)尳ńㄖ倪呺H利益，使這些違章?lián)尳ńㄖ拇迕袷找孢f減；（2）大力推出高質(zhì)同價乃至低價的廉租房的供應(yīng)，促進住房消費市場化，加快解決低收入流動人口的住房困難；（3）提高城中村居民就業(yè)培訓(xùn)力度，促進其就業(yè)安置，從而減少其對房租本身的過度依賴；（4）把“城中村”改造與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相結(jié)合，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)過熱時，加快城中村的改造步伐，滿足地產(chǎn)行業(yè)的土地需求，從而促進城市化建設(shè)。

城中村改造是社會發(fā)展的必然要求，是城市現(xiàn)代化的必然要求。同樣，農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是工業(yè)化與現(xiàn)代化的必然趨勢。政府在推進城中村問題的解決及改造時，必須本著人本主義與實用主義相結(jié)合的原則，將“城中村”問題的解決著眼于城市的現(xiàn)代化進程中，并將提高人口素質(zhì)、提升城市資源的合理利用、推進城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與維護三者貫穿其中，從而更好的推進“城中村”問題的解決，使其經(jīng)得起歷史和群眾的檢驗。

參考文獻：

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[2]董曉峰.蘭州城市形象研究[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報，2000，（3）.

篇5

隨著城市建設(shè)步伐加快，“城中村”成為不得不面對的問題。

“城中村”充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，在經(jīng)濟建設(shè)、社會管理等方面取得了很大成績，為全區(qū)改革發(fā)展穩(wěn)定大局做出了重要貢獻。但是，“城中村”本質(zhì)還是農(nóng)村社區(qū)，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是其基本特征，之所以稱之為“村”，就是因為它在城市中卻依然保留著農(nóng)村的特點，無論從生活習(xí)慣、人際關(guān)系、社會保障等方面都與城市發(fā)展格格不入。從我們謝橋新區(qū)來看，“城中村”與它外部的城市環(huán)境是兩重天：“城中村”外建筑規(guī)劃有序、道路寬闊暢通、綠樹成蔭，各功能區(qū)互不干擾；“城中村”內(nèi)家家戶戶亂搭亂建，藍棚棚整的像軍事基地，村內(nèi)建筑間距過小，采光、通風(fēng)不足，危房、“一線天”、“握手樓”比比皆是，缺乏綠地和公共活動空間?！俺侵写濉备纳鐓^(qū)，是破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快城市化進程、改善人居環(huán)境和城市品位的重要舉措，也是市政府安排的硬性任務(wù)。今年，市下達我區(qū)“城中村”改社區(qū)的任務(wù)是謝橋街道的謝橋村、楚溪村和唐家寨村，其中：謝橋村改社區(qū)試點要在6月底前完成，楚溪村和唐家寨村改社區(qū)要在11月底前完成。大家要高度重視，充分認識“城中村”改社區(qū)的責(zé)任感和緊迫感，采取有力措施，確保市下達任務(wù)全面完成。

篇6

Abstract: with the social progress, economic development, the transformation of the village has become a hot topic in today's society, has aroused widespread concern in the community, this is a common effect of rapid development and urban and rural city two yuan management results. Transformation of village in city has affected the healthy development of the process of the city, has attracted wide attention of the government and the society, the transformation of old villages, towns and villages must be used in crunch time. In the article the author for the development of villages and towns, the transformation of old villages and the status quo, formation reason of village in city, the transformation of disorder and so on, and puts forward some suggestions.

Keywords: reconstruction of the village; the status quo; disorder; reform measures

中圖分類號：F041.2 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言：隨著我國經(jīng)濟的不斷增長，新農(nóng)村建設(shè)已經(jīng)成為我國現(xiàn)代化進程的一大課題。這就要求政府不斷改善農(nóng)村的生產(chǎn)水平，提高農(nóng)民的生活質(zhì)量。村鎮(zhèn)建設(shè)、舊村改造、城中村改造能夠促進農(nóng)村的城市化發(fā)展，是提高農(nóng)民向非農(nóng)化發(fā)展的有效手段。近幾年，我國加快了新農(nóng)村建設(shè)的進程，對村鎮(zhèn)進行了規(guī)劃。

（一）城中村形成的原因

隨著城市的快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，城市周邊的村鎮(zhèn)逐漸被城市包圍。雖然這些農(nóng)村已經(jīng)包含在城市中，但是村民的戶籍、土地權(quán)屬、行政管理體制等并沒有發(fā)生改變，還是原有的農(nóng)村形態(tài)。下面我們從三個方面對城中村的形成原因進行介紹：

第一，快速的城市化發(fā)展和城鄉(xiāng)二元管理體制，直接導(dǎo)致了城中村的出現(xiàn)。隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷的擴大，所以城市周邊的村莊逐漸被城市所包圍。但是，城中村的改造需要大量的資金投入，回報率卻很低，加上城中村改造包括農(nóng)民的拆遷和社會保障問題，使得城中村的改造難以順利地開展。

第二，由于城中村改造方面的法律法規(guī)不健全，再加上城中村的改造涉及多方面的內(nèi)容，情況很復(fù)雜，沒有明確的法律法規(guī)很難順利的開展。再者，因為沒有政策要求開發(fā)商從自己的經(jīng)濟效益出發(fā)，開發(fā)商不會涉足城中村的改造問題，使得城中村改造計劃被擱淺。

第三，城中村改造項目需要大量的資金支持才能完成農(nóng)民的拆遷問題以及對農(nóng)民的經(jīng)濟補償?shù)葐栴}。再者城中村的改造是為了改善城市環(huán)境，這就要求政府妥善安排農(nóng)民的就業(yè)問題和保障問題。由于這些問題的復(fù)雜性導(dǎo)致了農(nóng)民與政府之間的矛盾。另外，中國農(nóng)民安土重遷的思想，許多農(nóng)民對城中村改造問題有抵觸情緒。

（二）城中村的現(xiàn)狀

1）隨著城市化的不斷發(fā)展，許多耕地都被征用了，村民已經(jīng)沒有足夠的土地進行耕種。但國家并不能該所有的村民安排工作，這就導(dǎo)致村民必須自己尋找工作，這就要求村民慢慢適應(yīng)城市的生活。

2）村民的居住環(huán)境差。由于規(guī)劃不合理，布局混亂，使得城中村的建筑密度過大，亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，造成了嚴重的安全隱患。房屋建筑結(jié)構(gòu)簡單，高低不一，土地利用率較低，無法形成規(guī)模，環(huán)境綠化幾乎沒有。

3）人口密度過高，社會治安混亂 。隨著城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)民到城市來謀生存，求發(fā)展。由于各方面的限制，外來人口很少能在城市中定居，而選擇了城中村，這就導(dǎo)致了城中村的人口密度過大、流動性強、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理難度大的特征

4）市政公共基礎(chǔ)設(shè)施落后，公共服務(wù)設(shè)施不完善。

城中村中的供排水、供電、供氣、消防系統(tǒng)不合理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能達到村民的需求，并且存在安全隱患。此外,城中村的公共服務(wù)設(shè)施不完善,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)點等設(shè)施不足,村民生活質(zhì)量明顯低于城市。

（三）城中村改造對城市發(fā)展造成的負面影響

1）因為城中村的管理制度不夠完善，導(dǎo)致村民為了滿足自己的經(jīng)濟利益，隨意建造搭設(shè)出租房屋。再加上城中村不注重環(huán)境衛(wèi)生，各種配套設(shè)施不完善，嚴重影響了城市的建設(shè)，阻礙了城市的精神文明建設(shè)，同時對城市的交通也起到了阻礙作用。影響了城市的整體規(guī)劃和環(huán)境保護工作的順利開展。

2）由于城中村實行的是農(nóng)村管理制度，城中村的街道管理不按照城市建設(shè)的要求來進行管理。城鄉(xiāng)管理體制的不統(tǒng)一，導(dǎo)致城中村的規(guī)劃不合理，管理混亂。嚴重破壞了城市的整體精神面貌，對市容市貌造成了不良影響，降低了城市形象和品位，影響了城市的現(xiàn)代化發(fā)展進程。

3）由于城中村的改造美譽整體規(guī)劃和統(tǒng)一要求，村民自行設(shè)計自家的院落。房屋高度低，密度大，土地利用率低，占有率高。并且，城中村在城市中的地理位置優(yōu)越，但發(fā)展落后，造成了土地資源的嚴重浪費。

4）由于城中村村民的文化水平不高，導(dǎo)致村民不能找到很好的工作。但是村民擁有土地資源，所以村民往往采取房屋出租、集體分紅等方式獲利，以此來滿足生活需求。精神文化相對匱乏，生活質(zhì)量較低，不能使用城市的生活節(jié)奏，嚴重阻礙了城市文化的健康發(fā)展。

（四）城中村改造的建議

     第一，對城中村的農(nóng)房建設(shè)和舊村改造進行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”。     （1）城中村改造過程中，應(yīng)該按照城市發(fā)展的要求進行規(guī)劃設(shè)計，合理安排布局，統(tǒng)一規(guī)劃土地，實現(xiàn)城中村向城中村發(fā)展的進程。

（2）改造過程中，加強規(guī)劃管理，遏制違法建筑，隨意搭建，建設(shè)統(tǒng)一的中高層居民樓，提高土地的利用率。     （3）城中村的改造要符合村民的需要。定位要準(zhǔn)確，不能一味追求高標(biāo)準(zhǔn)。從農(nóng)民的切身利益出發(fā)，是原有居民和外來戶從中獲利，才能降低農(nóng)民對城中村改造的抵觸心理。降低改造難度。處于人性化考慮，盡量保留城中村的社會關(guān)系和文化特征。

（4）建立健全城中村改造法律、法規(guī)和配套政策，法規(guī)、法律、配套政策以及相應(yīng)的管理措施，進一步完善對違法建筑的處罰力度，建立農(nóng)房建設(shè)報建制度和備案制度，規(guī)范程序，嚴格貫徹落實。     （5）已建成的房屋必須符合文件規(guī)定，違法建筑全部拆除。只有合法的房屋在城中村改造時才能獲得補償。針對未建或在建的農(nóng)房，必須符合有關(guān)法律法規(guī)的要求，不符合的也要拆除。

 （6）在城中村改造過程中，要嚴格按照法律法規(guī)執(zhí)行，嚴格控制，對擬改建項目和正在改建的項目都要逐級審批。改造過程中要把好質(zhì)量關(guān)，建設(shè)過程中對整個施工過程都要有效控制，確保工程質(zhì)量。對規(guī)劃、土地、建設(shè)相關(guān)手續(xù)齊全的建設(shè)項目才能頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。只有對城中村改造過程中的每一個環(huán)節(jié)進行有效控制，每一個部門的通力合作才能確保誠征村改造的順利進行。

 （7）由于城中村的道路不能滿足城市對道路的要求，所以在城中村改造過程中，對道路的建設(shè)應(yīng)該歸納到城中村改造統(tǒng)一計劃中。按照城市對道路的需求進行建設(shè)，來滿足當(dāng)代城市建設(shè)的需求。那些已經(jīng)建好正常使用的道路應(yīng)該由城市道路維護部門進行保養(yǎng)。沒用開放使用的道路交由辦事處、居委會進行管養(yǎng)。         （8）由于城中村村民的耕地已經(jīng)喪失，村民主要靠集體分紅和出租房屋作為經(jīng)濟來源，因此農(nóng)民對集體經(jīng)濟組織很感興趣。所以在做拆遷補償時，政府應(yīng)該制定嚴格的補償制度，避免隨意提高補償額度，這樣就會使村民提高補償額度，還有釘子戶的出現(xiàn)，為城中村改造的實施有很大的阻礙作用。除了經(jīng)濟補償以外，政府應(yīng)該開辦急速教育機構(gòu)，通過提高村民的文化知識，工作技能，讓村民能夠擁有一技之長，從而找到滿意的工作。再者就是健全醫(yī)療保障制度和養(yǎng)老制度等，來提高村民的生活品質(zhì)和生活保障。

     結(jié)束語：

文章中筆者通過對城中村出現(xiàn)的原因、現(xiàn)狀以，對城市發(fā)展的影響及解決措施做了簡單的介紹。我們了解到城中村的改造已經(jīng)成為城市發(fā)展必須解決的問題，并且刻不容緩。對城中村進行改造不僅是為了滿足村民的需求求并且是為了保障城市的健康、文明發(fā)展，是社會發(fā)展的趨勢。這就要求對城中村的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和資源進行有效分配。對城中村進行改造，是提高村民生活品質(zhì)的需求，是提高城市競爭力的需求，同樣也是建設(shè)文明城市、生態(tài)城市的需求。

參考文獻

[1] 張建生，鄭立志.“城中村”改造的效益分析[N]. 中國環(huán)境管理干部學(xué)院學(xué)報.2007, 17(2):27-28.

篇7

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬，轄9個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

（一）主要特點

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)業(yè)耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設(shè)，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒有集體經(jīng)濟發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導(dǎo)致集體經(jīng)濟發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會保障待遇低?？h城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定。

四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠，大多數(shù)已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問題

一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設(shè)用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設(shè)用地必須從村民之中征收，相當(dāng)多的村民對失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟收入等問題十分擔(dān)憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設(shè)用地難以滿足安置要求。

二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。

三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關(guān)審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設(shè)的一項緊迫任務(wù)，更是推動城鎮(zhèn)化建設(shè)提質(zhì)的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展具有重要意義。

（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程?？h城是全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。

（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟發(fā)展水平。

（三）實行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來的成果。

（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會變成縣城一道獨特的風(fēng)景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進一步顯現(xiàn)。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動作用。

（五）實行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟社會發(fā)展難得的一次機遇，也是實現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴重制約。

三、城中村改造模式探討

在調(diào)研過程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟實力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽取較大多數(shù)村民及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導(dǎo)下，由村委會組織，由村民自行籌資建設(shè)，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設(shè)的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點有：一是不需增加村莊建設(shè)用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設(shè)施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設(shè)。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。

（三）原址商業(yè)開發(fā)型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進行多層住宅或?qū)I(yè)市場建設(shè)，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，開發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場，為確保工程質(zhì)量，必須嚴格執(zhí)行工程建設(shè)程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設(shè)用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點有：對村莊布局進行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設(shè)用地問題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設(shè)，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設(shè)施建設(shè)用地。

（五）新征預(yù)留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設(shè)用地，其余征為國有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進行商品房開發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權(quán)證。其優(yōu)點有：對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，建設(shè)商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。

四、推進城中村改造的對策與建議

對縣城城中村進行科學(xué)合理的改造，是縣城建設(shè)擴容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。

（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設(shè)問題，實質(zhì)上是社會組織變革問題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關(guān)聯(lián)性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經(jīng)濟耕作方式的變革，結(jié)果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標(biāo)就是要實現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國有土地、集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟”。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規(guī)劃建設(shè)、國土資源等各個部門協(xié)同做好相關(guān)工作。

（二）加強領(lǐng)導(dǎo)，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領(lǐng)導(dǎo)，成立縣級層面的城中村改造建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺相關(guān)政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設(shè)過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。

篇8

村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規(guī)則, 但某些城市功能的缺失使“城中村”似乎有成為“新貧民窟”和“藏污納垢”之地的可能，給城市管理造成一定麻煩，使其自身發(fā)展也陷入惡性循環(huán)。

一、“城中村”產(chǎn)生的原因

“城中村”土地未能及時歸國有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因。至今，“城中村”的土地所有權(quán)仍屬農(nóng)村集體所有。這種產(chǎn)權(quán)制度的存在進一步導(dǎo)致住宅建設(shè)的混亂，也使“城中村”的改造更難于舊城區(qū)的改造。目前未形成一套真正有效的針對于“城中村”情況的建設(shè)管理制度；在各個層次的城市規(guī)劃編制與實施過程中，對“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入的研究，未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，也是造成“城中村”現(xiàn)象的原因之一。從市場的供需關(guān)系看，“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，也是他們一本萬利的投資場所。低收入人群則偏向低成本住宅，而“城中村”地區(qū)正具有這種條件。從市場供給方看，村民存有短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離了正確的軌道。

二、 管不了“城中村”原因分析

“城中村”的出現(xiàn)與蔓延集中表現(xiàn)在以下兩個方面：一是城市規(guī)劃和土地管理部門對“城中村”的建設(shè)和管理近乎失效從而導(dǎo)致“城中村”的形成和出現(xiàn)；二是政府對這個特殊的地段難以實施有效的城市管理和改造，即如何將之容入城市的問題。可以看出，“城中村”土地未能及時收歸國有，宅基地制度的存在乃是造成各級政府部門對“城中村”管不了、治不好的根本原因。我國法律規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，由村民委員會等集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理，使土地所有權(quán)主體不夠明確，既會導(dǎo)致真正的所有權(quán)主體多元化，又會導(dǎo)致真正的所有者主體缺位；這種土地所有權(quán)主體的不確定和土地使用產(chǎn)權(quán)的不明確，兼之歷史的原因和法制、社會保障體系的不完善，村民將自己擁有的土地使用權(quán)的宅基地視為養(yǎng)生活命的資本，想方設(shè)法地以次獲取更大的經(jīng)濟效益，每任“集體”也熱衷于把土地投入到短期見效的項目上去。這些必然會導(dǎo)致“城中村”中建設(shè)的無序化。

“城中村”無序化增長現(xiàn)象正在對周圍環(huán)境造成越來越大的“負面影響”。土地產(chǎn)權(quán)的不明晰與規(guī)劃圖則的法律地位不明確導(dǎo)致亂搭亂建的現(xiàn)象產(chǎn)生：①大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建設(shè)部門的批準(zhǔn)；②存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；③非法租賃土地；④以土地入股開辦各種實業(yè)；⑤用集體土地抵押貸款；⑥用集體土地進行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由于“城中村” 集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

三、實施“城中村”改造的措施

城中村的改造必須根據(jù)每個城市本身的社會經(jīng)濟發(fā)展水平、歷史、地理、文化與風(fēng)俗習(xí)慣的差異，具體實施方法也有所不同。加強法制，實現(xiàn)公眾參與。同時在“城中村”的社區(qū)管理上要轉(zhuǎn)向政府倡導(dǎo)，社區(qū)介入和公眾參與的共同管理，增進市民在城市規(guī)劃、建設(shè)、管理上的知情權(quán)和市民參與城市管理的積極性、主動性和自覺性，形成行政直線制，社會職能制與群眾參與管理制相結(jié)合的新型社區(qū)管理體制。

以南陽市為例在城中村的改造上應(yīng)盡可能使用以下做法：全面固化村民住宅建設(shè)用地，納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。要求農(nóng)村集體所有土地權(quán)屬依法有序轉(zhuǎn)讓成為國有土地，因歷史原因，全部“一刀切”是不可行的。因農(nóng)民在過去沒有公房、房改、公費醫(yī)療等城市居民福利，只有宅基地與承包耕種的土地。故“城中村”的改造產(chǎn)權(quán)改革必需面對現(xiàn)實，承認與限制村民住宅建設(shè)用地，但決不能馬上全部取消。為了防止因“城中村”的改造帶來房屋過量供給和房地產(chǎn)市場的波動，改造顯然不宜大規(guī)模的進行，而要有步驟的、分階段的進行，不能侈望在短期內(nèi)完成。在“城中村”的改造建設(shè)上也可以實行通過市場機制,拆除、搬遷“城中村”的徹底改造模式，體現(xiàn)經(jīng)營城市的理念。那么我們不得不考慮的是在“城中村”改造的博弈中，存在著三方對弈者：政府、房地產(chǎn)商和“村民”?！俺侵写濉钡淖罱K改造方案，將是這三方利益平衡的合理安排?！按迕瘛眰兊囊笫窃诟脑熘斜Ｗo他們的租金收益或?qū)p失的租金收益給予補償，房地產(chǎn)商的要求是在投資改造中至少獲得平均收益，而政府的希望是避免財政的壓力和保證市場、社會的穩(wěn)定。在這種情況下，“城中村”改造的真正難點，就是改造的資金從哪里來？政府的擔(dān)憂是，拆遷過程中的利益沖突會成為社會不穩(wěn)定的因素，政府自己開發(fā)因成本過于高昂難以啟動，而給予優(yōu)惠政策吸引房地產(chǎn)商介入開發(fā)，又可能造成房屋過量供給，沖擊業(yè)已趨近飽和的房地產(chǎn)市場，使目前房地產(chǎn)開發(fā)中大量的國有銀行貸款無法收回；房地產(chǎn)商的擔(dān)憂是，此種拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，不確定的變數(shù)很多，高昂的交易成本會吞沒和消散房地產(chǎn)開發(fā)的正常收益，政府對樓層高度的管制會使開發(fā)最終變得無利可圖；“村民”們的擔(dān)憂是，他們既得的房地產(chǎn)租金收益在開發(fā)中得不到保護，而且會損失市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值前景的好處,他們會以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對他們的既得利益寸金必爭。能不能處理好這些棘手問題將是“城中村”改造的關(guān)鍵。

南陽市現(xiàn)有20多個“城中村”，主要現(xiàn)狀是（1）人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成。流動人口成為主要犯罪群體。治安形勢嚴峻。（2）違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風(fēng)景獨特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂等。“城中村”不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。因此2003年--2005年間，南陽市相繼對中州東路區(qū)域、小莊區(qū)域、東包莊區(qū)域、府衙區(qū)域等進行拆遷改造。在拆遷過程中舊城更新改造難度很大。現(xiàn)狀人口密度高，建筑密度高，質(zhì)量差，文物破損情況嚴重，政府近期無較大的資金投入，如何形成良性循環(huán)的更新改造的機制，吸引多渠道的資金投入舊城更新改造。這是南陽舊城更新改造的關(guān)鍵所在。因此市政府實行經(jīng)營城市戰(zhàn)略，把城市作為最大的國有資產(chǎn)，充分發(fā)揮城市規(guī)劃的龍頭作用，運用市場經(jīng)濟手段，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）、人力作用資本（如路、橋）等進行集聚、重組和營運，走以城養(yǎng)城、以城建城、以城興城的城市建設(shè)市場化之路，在政府逐步減少投入的情況下，實現(xiàn)城市建設(shè)的自我滾動、自我積累、自我增值的新觀念和新模式。在拆遷后已經(jīng)建設(shè)完成的中州東路區(qū)域，我們可以看到原來老城范圍的小東關(guān)、小西關(guān)，東馬道這些“都市里的村莊”居民自建（改建）的、質(zhì)量較差、設(shè)施不配套的低層建筑已經(jīng)不存在了，取而代之的多是配套完善的底商住宅，它更好地體現(xiàn)城市特色，振興了舊城經(jīng)濟，增強了城市活力。中州東路區(qū)域改造是南陽“城中村”改造的一個樣例，大家看到改造后的景觀充分認識到“城中村”改造的必要性?，F(xiàn)在小莊區(qū)域、府衙區(qū)域、東包莊區(qū)域正在拆遷進行中，三個區(qū)域都經(jīng)過了詳細規(guī)劃和合理的賠償，相信不久我們又可以看到南陽“城中村”改造后新的亮點。

結(jié)束語

“城中村”的改造是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須充分發(fā)揮各級政府職能部門及廣大市民與農(nóng)民的積極性，還要科學(xué)計劃，嚴格監(jiān)督和檢查，要加強宣傳，使干部、群眾都能意識到“城中村”改造的意義及價值。同時使舊城的調(diào)整、“城中村”的改造與歷史文化名城的保護相結(jié)合，不斷完善機制，協(xié)調(diào)與廣大群眾的利益關(guān)系，堅持做到以人為本，才能使我們的城市向著美好的明天不斷發(fā)展！

篇9

依據(jù)以上陳述，可將城市行政區(qū)域內(nèi)的村莊進行分類（見表1）。

從表1可以看出，第一類村莊已經(jīng)完成城中村改造，第三類村莊屬于城郊村，尚不具備城中村的特點，而第二類村莊屬于真正意義的城中村，是城中村改造的重點。

但是，一些大中城市在確定城中村名錄時，往往根據(jù)本市的行政區(qū)劃，將各個區(qū)的村莊匯總，都涵括在所謂的城中村里。那么，這里的一個誤區(qū)就是將本市所有的村落都包括在內(nèi)，包括不需要改造的成熟城中村和尚不具有迫切改造性的遠郊村，無形當(dāng)中給城中村改造增加了工作量和工作難度，尤其是將后者與城中村混淆的現(xiàn)象非常嚴重。對這兩類村莊進行區(qū)分界定，實施不同改造方案，對城中村改造工作順利開展有著重要的意義。

二、城中村與城郊村的主要區(qū)別

（一）地理位置的區(qū)別

從地理位置來看，城中村主要指的是分散在城市市區(qū)內(nèi)，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢，交通便利，也即通常所說的“都市里的村莊”，它們分屬于城市各區(qū)的各個街辦，生存在城市繁榮之下，掩映在高樓大廈之間，自然村已經(jīng)被居民小區(qū)或其他商業(yè)公用建筑包圍。

城郊村一般處于城市，游離于城市之外，是一種城市與農(nóng)村互相結(jié)合的經(jīng)濟地理區(qū)域單元。既不同于單純的城市區(qū)域，又不同于純粹的農(nóng)村區(qū)域，兼有城區(qū)風(fēng)貌和鄉(xiāng)村特點的一種經(jīng)濟地理空間。通常情況下村村相接或相離不遠，城市的這些村落呈圓圈狀將城市市區(qū)包圍。

（二） 生存環(huán)境的區(qū)別

城中村由于地處城市市區(qū)之內(nèi)，村民生活水平接近或不低于城市市民，生活方式多受市民影響，與普通市民共同生活在一個城市之內(nèi)，共享交通、通訊、公共娛樂場所和基礎(chǔ)設(shè)施，但以宅基地建房集聚，與周圍城市建設(shè)相隔離，基本呈現(xiàn)“村里有城，城里有村”的相互融合狀態(tài)?？傮w來講，該區(qū)流動人口集中、人口職業(yè)構(gòu)成復(fù)雜、居民的小農(nóng)思想嚴重、治安混亂、社會問題與安全隱患眾多。

城郊村位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市周邊，村民尚有不少土地，務(wù)農(nóng)為生，村落形態(tài)保持完整。部分村莊由于城市的工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在此安家落戶，土地被征用，村民逐漸以務(wù)工為主，收入逐漸增加，生活環(huán)境改善，開始顯現(xiàn)城中村特點，但大部分村莊仍然相對落后，離城市生活環(huán)境還有很大距離。

（三）村民收入的區(qū)別

城中村村民收入較城郊村村民收入要高出很多，究其原因是城中村內(nèi)緊俏的租房經(jīng)濟。城市的發(fā)展，必然有一部分外來人口的流入，而老城區(qū)內(nèi)的生活設(shè)施難以承載這些浩浩蕩蕩突如其來的外來人員，城中村利用良好的地緣優(yōu)勢和幾乎不計成本的宅基地填補了這一巨大的廉價出租屋市場缺口。尚未改造的城中村村里，家家戶戶在自家宅基地上建樓房，大量的外來人口就租住在此。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，出租房屋的收入幾乎能占到村民年收入的80%甚至以上，具體收入還因城市繁華程度和地段優(yōu)勢不同，每戶年收入在十幾萬到上百萬元不等。

城郊村尚存很多農(nóng)用地，村民依賴土地為生。大多數(shù)的城郊村村民從事農(nóng)業(yè)，生產(chǎn)蔬菜、瓜果、花卉等能夠供應(yīng)城市的土地作物，少量城郊村村民或進城打工、或自主創(chuàng)業(yè)、或在本村的企業(yè)務(wù)工。不同村莊由于發(fā)展不同，村辦或個人企業(yè)或多或少。村內(nèi)也有一部分面向外來人口的出租屋，但租房收入只占到村民年收入的很少比重。比起富裕的城中村，城郊村的經(jīng)濟實力相對較弱。

（四）流動人口的比較

城中村由于優(yōu)越的地理位置，吸引了大量的外來流動人口租住，便利的交通方便了這些流動人口在市區(qū)工作，低廉的房租給流動人口提供了安身之所，因此城中村是外來流動人口的一個聚集地。例如，太原市萬柏林區(qū)后北屯村是典型的城中村實例。在總面積1平方公里的土地上，聚集了3.66萬人，而本村村民不到全村人口的八分之一，聚集在這里的是大量的外來流動人口。人口密度達到了全市平均人口密度的70倍。村內(nèi)建筑密度高達70％，一些房屋間距不到2米。

由于離市區(qū)較遠，城郊村流動人口不多，村內(nèi)只有少量房屋出租。租金也明顯低于城中村的房屋租金。

（五） 村內(nèi)房屋建筑的比較

城中村內(nèi)的房屋多是在村民自家的宅基地上建起的，樓層從3-7層不等，房東一般住在一層，二層以上出租，租房對象為廣大的外來流動人口。強大的利潤驅(qū)使村民建起了一幢又一幢樓房，而且屢禁不止，城中村中丑陋建筑云集?！耙痪€天”、“握手樓”比比皆是，交通、通訊等設(shè)施不配套，安全隱患很大。大部分樓房的建造毫無規(guī)劃可言，完全是按村民個人意愿蓋起，有的樓與樓之間的距離僅能供一兩人通過，不少低層的房間更是見不到太陽?！斑@房子暗是暗了點，可照樣租的出去，人們白天都在外上班或上學(xué)，到晚上才回來。亮堂的房間也有，但租金每間要貴幾十塊錢?！碧斜睆埓鍍?nèi)一棟樓房的房東說。村里的出租房建筑密度都很高，較之周圍的城市建設(shè)層數(shù)又低，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，配套公共設(shè)施不完備，村內(nèi)道路狹窄。

城郊村因為沒有固定的租房人源，村內(nèi)的租房經(jīng)濟并不火爆，村民的大部分精力也不會放在出租房屋和加蓋、翻蓋房屋上。一般來講，村民建房是為了滿足自己居住的需要，如有閑置房屋，再考慮出租。村內(nèi)建筑多為2-3層建筑，也有平房，總體布局為一家一院式，比城中村里的丑陋建筑看起來齊整一些。

除了以上所列，城中村和城郊村還存在其他一些區(qū)別，如村民的戶籍差異，城中村村民基本已完成了農(nóng)轉(zhuǎn)非，城郊村村民大多為農(nóng)業(yè)戶口等。城中村多位于城市次中心城區(qū)和城郊結(jié)合部，村民逐漸脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以二、三產(chǎn)業(yè)為生。城中村的特點主要為：違章建筑多，“臟亂差”嚴重；流動人口較集中；交通便利；村民房租收益大，拆遷改造難。而城郊村主要位于城郊或城郊結(jié)合部，離主城區(qū)較遠，仍保持村落形態(tài)，村民以農(nóng)業(yè)為主要收入來源，兼具其它二、三產(chǎn)業(yè)，屬城市即將或未來發(fā)展的區(qū)域。

綜上所述，城中村并不能涵蓋城郊村，若將兩者混為一談或者將城郊村也作為城中村一起進行改造，除了給改造工作增加難度，也極容易造成人力、物力、財力的浪費。

三、太原市城中村改造分析

在城中村改造中，準(zhǔn)確分類、區(qū)別對待是做好改造工作的關(guān)鍵。以太原市為例，太原市共有154個城中村，人口約26萬，占地面積約28.63平方公里。中心區(qū)共有42個城中村，人口約8.7萬，土地約35.9平方公里。城中村改造工作于2003年啟動，2007年開始全面推進，確定了城中村連片改造新模式。經(jīng)過了七八年的努力，雖然也取得了一些成績，但總體改造進度還是很慢，沒有達到預(yù)期目標(biāo)，除親賢村等個別自身實力較強、改造較早的村莊已經(jīng)完成改造外，截止到2010年，絕大多數(shù)城中村或陷于停頓或依然在改造進程中①。

經(jīng)過走訪，發(fā)現(xiàn)造成各地改造工作進程緩慢的共性問題主要是：拆遷難、賠償高、村民不配合改造、缺乏改造周轉(zhuǎn)資金等。但是改造對象沒有重點突出也是影響改造進程的一個重要原因。太原市城中村名錄上共有154個城中村，其中包括一部分城郊村。這154個城中村發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，改造方案和改造順序必然應(yīng)當(dāng)有所側(cè)重，如北張村、后北屯村，這些典型的城中村位于城市市區(qū)；而諸如萬柏林區(qū)的南社村、流村，杏花嶺區(qū)的楊家峪、淖馬等村，村里尚有農(nóng)用地，是典型的城郊村。如果將這些自然村籠統(tǒng)地劃歸為城中村，勢必分散改造的總體力量，影響改造進程。

現(xiàn)以城市村莊分類為基礎(chǔ)，結(jié)合太原市的行政區(qū)劃，選取5個村落作為城市社區(qū)、城中村和城郊村的典型進行實證分析。

圖1中，A為親賢村，是太原市中心城區(qū)內(nèi)的典型成熟城中村，現(xiàn)已改造完畢；B為北張村，是城郊結(jié)合部內(nèi)的城中村，其附近高校云集。C為后北屯村，毗鄰太原理工大學(xué)和迎澤大街，與B一樣交通便利且商貿(mào)繁榮，二者為典型城中村；D為流村，地處太原市西北郊區(qū)，鄰近高速路。E為趙莊，附近為太鋼工業(yè)集團有限公司，這兩者為典型的城郊村。

顯而易見，地處城市中心區(qū)內(nèi)的親賢村已經(jīng)沒有改造的必要性，昔日的村莊早已經(jīng)不復(fù)存在，取而代之的是高檔住宅小區(qū)和寫字樓，如親賢苑、文華苑等。

北張村與后北屯處于次中心城區(qū)或城郊結(jié)合部，有很大的共性，是典型的城中村代表。附近或是商貿(mào)繁榮或是高校云集，均屬于城區(qū)且交通便利，外來流動人口眾多，租房非常便利，村民基本脫離了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，村內(nèi)租房經(jīng)濟火爆，房租是村民收入的主要來源。這一類村莊正是城中村改造的重點。改造中，可以基于它擔(dān)負了城市廉租房功能而實施政策性租賃房建設(shè)方案，于城中村改造的同時建成“高層公寓樓群”；也可以“拆舊區(qū)，建新區(qū)”，以地換房，成片開發(fā)，利用宅基地、自建房，換取商品住宅、商鋪等等。

城中村改造工作的進展，要有前瞻性，合理規(guī)劃，否則不排除其發(fā)展為新的城中村的可能。比如流村就是一個很好的例子，這里交通相對便利，通往市外的高速路從這里穿過。村民尚存一部分土地，除了從事農(nóng)業(yè)還做一些諸如運輸、進城務(wù)工等工作。但由于地處市郊，發(fā)展緩慢，流路長期成為運輸線，堵車、灰塵、交通安全隱患等給村民生活帶來很多不便。城市規(guī)劃局在改造這類村莊時要優(yōu)先考慮將一些工業(yè)園區(qū)等能夠帶動郊區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施引進城郊村，以帶動郊區(qū)的發(fā)展。在這些工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的周邊建成居住小區(qū)，將城郊村村民整體搬遷進現(xiàn)代化的小區(qū)，舊村落通過整合拆遷可以另作它用?？梢越o村民提供勞動技能培訓(xùn)，勞動崗位優(yōu)先錄用等服務(wù)，倡導(dǎo)村民發(fā)展新型農(nóng)業(yè)如園藝、花卉等，幫助村民解決生活來源，同時應(yīng)加大力度發(fā)展農(nóng)村社會保障，讓村民生活沒有后顧之憂。

而對于趙莊，村體基本被太鋼工業(yè)集團有限公司占據(jù)。隨著該集團的發(fā)展，會將周圍一些村莊也涵蓋在內(nèi)，土地被太鋼工業(yè)集團整體收購。這一類的城郊村因為毗鄰大企業(yè)集團或者開發(fā)區(qū)，在規(guī)劃建設(shè)過程中，應(yīng)一方面保持村莊的完整性，盡量不要去拆遷村民宅基地房屋，保持村落完整性；另一方面在建設(shè)中加大公寓宿舍的建設(shè)，減少外來人口涌向村莊，防止形成新的城中村；此外占地企業(yè)應(yīng)當(dāng)肩負一定的社會責(zé)任，給村民提供一些工作崗位，彌補和增加村民收入。

四、結(jié)語

城中村與城郊村有很大的差異，改造前必須因地制宜，具體分析。如對于城中村改造，以拆舊建新為主，建政策性租賃房、商貿(mào)區(qū)、商品住宅小區(qū)和公共設(shè)施等等。改造過程中關(guān)鍵是要合理補償村民的宅基地和產(chǎn)權(quán)房屋，必須保證村民的長久收益。而對于城郊村，因為其發(fā)展空間還很大，政府的正確引導(dǎo)是關(guān)鍵，應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃，穩(wěn)步推進，將其建設(shè)為能與市區(qū)發(fā)展配套的城市新功能區(qū)。建議在現(xiàn)階段不破壞村落的原始形態(tài)，不進行大規(guī)模拆遷，有的放矢，集中主要精力先進行城中村改造。既不能急于求成，也不能放任其自由發(fā)展，防止新的城中村的產(chǎn)生。

總之，城中村改造是城市全面落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)創(chuàng)新型城市、提高城市競爭力的一項戰(zhàn)略性任務(wù)。為了加快城中村改造的進程，應(yīng)當(dāng)依據(jù)村莊的實際情況，準(zhǔn)確區(qū)分、合理歸類，來確定城中村改造名錄，對不同類型的改造對象使用不同的改造方案，確保城中村改造工作順利進行。

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篇10

一、城中村概述

（一）“城中村”概念

所謂“城中村”，是指在城市高速發(fā)展的進程中，由于農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)村集體成員由農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裆矸莺螅跃幼≡谟稍甯脑於葑兂傻木用駞^(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。

（二）“城中村”改造的必要性

“城中村”是城市的一塊“夾縫地”，這種獨特的地位和現(xiàn)象，必然會帶來一系列的社會問題：人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成。流動人口成為主要犯罪群體，治安形勢嚴峻；城市規(guī)劃滯后，違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風(fēng)景獨特。房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差；基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患；土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂等?！俺侵写濉辈粌H影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。

二、城中村改造存在的問題

城中村是城市經(jīng)濟社會發(fā)展中出現(xiàn)的現(xiàn)象，給城市的發(fā)展提供了寶貴的空間，但是，城中村改造中面臨的一些突出矛盾和問題，一定程度上影響和制約了改造工作的順利推進，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）違法建設(shè)成風(fēng)，加大了拆遷改造的難度

特別是近幾年，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善及城市房地產(chǎn)開發(fā)項目、物流園區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)快速推進，土地房屋也隨之大大升值，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，紛紛加建、搶建房屋。拆遷范圍內(nèi)一些村民一旦得到拆遷的信息，一夜之間兩層甚至多層房屋拔地而起，水井、苗木等各類地面附屬物也隨之密集出現(xiàn)，城中村內(nèi)的個人和小產(chǎn)權(quán)開發(fā)等違法建設(shè)現(xiàn)象十分普遍。管理部門執(zhí)法不嚴、疏于管理、“以罰代法”，致使違法建設(shè)愈演愈烈，呈蔓延態(tài)勢，這大大加重了城中村改造的難度。

（二）部分村（居）民對拆遷的期望過高

一是對補償標(biāo)準(zhǔn)要求過高，往往以周邊發(fā)達地區(qū)拆遷補償價格為標(biāo)準(zhǔn)和參照，高估自己的房屋價值，當(dāng)拆遷補償?shù)陀谧约旱钠谕麜r，就認為房產(chǎn)機構(gòu)評估價低、拆遷補償費少，對拆遷工作不配合、不支持；二是對拆遷改造的種種期盼遠高于優(yōu)惠的讓利于民的政策規(guī)定，當(dāng)村（居）民的期盼同制訂的優(yōu)惠政策發(fā)生碰撞時，他們會認為自己的切身利益受到損害，然后采取各種辦法阻礙拆遷工作的開展；三是在堅持政策和原則的前提下，有些村（居）民因其居住面積小，家庭收入低，獲取的房屋拆遷補償少，家庭承受能力低而在支付購買安置房能力不足的情況下，也認為損害了他們的利益，進而拒絕拆遷。

（三）村（居）民對入住安置小區(qū)不感興趣

一是他們的出租房屋為其獲得了高額租金，這是城市拆遷改造中被拆遷人極不愿意拆遷的關(guān)鍵所在。當(dāng)其眼前的利益受到損失而得不到期望的補償時，他們就拒不配合、阻撓施工、集體上訪。

（四）拆遷過渡時間較長

由于先拆后建，致使被拆遷人居住條件較為艱苦。同時過渡期內(nèi)，被拆遷人無法正常經(jīng)商、外出務(wù)工，導(dǎo)致其收入下降。這些都是影響拆遷改造的一個因素，更是容易引起上訪的一個原因。

（五）安置小區(qū)建設(shè)緩慢，社會保障政策落實不力

安置小區(qū)規(guī)劃及用地審批的協(xié)調(diào)落實，對區(qū)級部門和單位來講難度較大，在拆遷時，難以回答安置和搬入的時間，容易讓被拆遷人產(chǎn)生疑惑而影響拆遷。在拆遷完后，遲遲看不到安置規(guī)劃和征收安置地后又容易引起被拆遷人上訪。

三、解決城中村改造問題的對策和建議

城中村改造過程是政府、村民、開發(fā)商三方利益博弈的過程，村民渴望環(huán)境的改善卻擔(dān)心他們的收益得不到保護，開發(fā)商擔(dān)心高昂的開發(fā)成本會吞噬正常的收益，政府要謀求城市的長效機制和可持續(xù)發(fā)展，又不得對村民、開發(fā)商的利益做出一定的讓步。所以對城中村改造需要多費一點心思，以實事求是的態(tài)度制定科學(xué)的政策思路和建設(shè)規(guī)劃。

（一）加大政策和法制的宣傳力度

一是要充分考慮到拆遷工作直接關(guān)乎廣大被拆遷人的切身利益，在制訂完善拆遷補償政策時應(yīng)廣泛征求被拆遷人的意見，并多層次全方位的利用媒體等形式宣傳拆遷安置政策，讓被征收房屋拆遷人了解其內(nèi)容，理解其合理性；二是要加大對“公平公正、陽光操作、依法拆遷、和諧拆遷”和相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，使與被拆遷人切身利益息息相關(guān)的法律法規(guī)深入民心，家喻戶曉，使被拆遷人在突發(fā)性事件中能識大體顧大局；三是參與拆遷的工作人員要熟悉拆遷的有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。

（二）提高城中村改造規(guī)劃和建設(shè)方案的科學(xué)性

政府要提高城中村改造規(guī)劃和建設(shè)方案的科學(xué)性，不搞“一刀切”，有序地推進城中村改造工程。深入研究不同城中村的位置、特點和問題，針對不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，制定不同的改造策略，以多種改造模式對城中村進行改造。

（三）要按照“先安置后拆遷”的原則，規(guī)范拆遷程序

對列入改造計劃的城中村，要提前做好前期調(diào)查、入戶測量和房產(chǎn)確權(quán)等基礎(chǔ)工作，并建立檔案。對即將改造的城中村，要將總體安置方案和分戶安置方案予以公告，并廣泛聽取被拆遷人的意見，應(yīng)采取先建房后拆遷的程序安排，這樣有利于消除被征收拆遷人的疑慮，節(jié)約拆遷安置過渡的成本，加快安置進度。同時，要提前加強安置區(qū)域的交通道路、社會服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)，增強公共配套服務(wù)，讓搬遷戶感受到搬遷地段隨城市面貌的進一步改善，也有較大的增值空間。

（四）保障城中村村（居）民的合法權(quán)益，解決群眾的后顧之憂

政府在政策思路上要以人為本，保障城中村村（居）民的合法權(quán)益，切實解決群眾的后顧之憂。要對集體資產(chǎn)進行全面清產(chǎn)核資和產(chǎn)權(quán)登記，并把集體資產(chǎn)優(yōu)先用于解決村居民的生活保障問題上。加快落實原村民的“市民待遇”，對醫(yī)療、教育、就業(yè)、保險、計生、戶口管理等體制逐一盤點，并采取適宜方案盡快將村民納入到“市民體制”。

（五）加強對城中村建房的監(jiān)督和管理