導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房屋權(quán)屬登記，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展、人們產(chǎn)權(quán)意識的提高，都對房屋權(quán)屬登記檔案管理提出了更高要求，傳統(tǒng)的檔案管理效率較低，不能滿足新發(fā)展形勢下的管理需求，無法實現(xiàn)對檔案的充分利用，經(jīng)常造成檔案破損或者遺失現(xiàn)象，容易引發(fā)房屋權(quán)屬糾紛，不利于和諧、穩(wěn)定社會的構(gòu)建。針對這種現(xiàn)象，必須對檔案管理方式進行優(yōu)化，保證房屋權(quán)屬登記檔案的完整性，為人們維護房屋產(chǎn)權(quán)提供可靠依據(jù)，避免出現(xiàn)房屋權(quán)屬糾紛，推進檔案信息化管理建設(shè)具有非常重要的現(xiàn)實意義。

1 房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理的重要意義

房屋權(quán)屬登記檔案是房屋產(chǎn)權(quán)擁有者維護自身權(quán)益的最有利、也是最直接的證據(jù)，能夠提供準確、可靠的信息依據(jù)，需要對其進行妥善儲存和科學管理。在城市化建設(shè)持續(xù)推進的背景下，房產(chǎn)行業(yè)得到了迅速發(fā)展，隨著購房人數(shù)的持續(xù)增長，需要進行登記的房屋權(quán)屬檔案越來越多，加大了檔案管理難度[1]。傳統(tǒng)檔案管理方法工作效率較低，不能保證檔案的完整性和準確性，無法提供可靠的房產(chǎn)交易依據(jù)，容易造成房屋權(quán)屬糾紛，利用計算機信息技術(shù)可以實現(xiàn)對大量檔案的采集、儲存以及處理，在保證檔案完整性以及準確性的同時，提高了工作效率，有利于房產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

2 房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理建設(shè)所面臨的問題

2.1 缺乏對檔案信息化管理的認識

要想推進房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理建設(shè)，首先就需要提高對相關(guān)工作重要性的認識，加強重視力度，從現(xiàn)階段的房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況來看，缺乏對檔案信息化管理的認識在很大程度上制約了檔案管理信息化建設(shè)進程。相關(guān)部門對檔案信息化管理認識不夠深刻，沒有意識到其重要性，沒有提供足夠的資金支持，相關(guān)工作無法正常開展，信息化設(shè)施不夠健全，無法順利完成檔案信息的采集、存儲以及處理等工作，導致檔案信息化管理進程緩慢，甚至處于停滯不前的狀態(tài)。

2.2 檔案管理方式不夠規(guī)范

房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理建設(shè)需要規(guī)范的管理方式形成約束作用，檔案管理方式不夠規(guī)范是檔案信息化管理建設(shè)過程中亟需解決的問題。部分房地產(chǎn)管理部門對房屋權(quán)屬登記檔案管理沒有引起足夠的重視，一直沿用以前的檔案接管方法，僅僅是只保存移交到該部門的相關(guān)檔案，并未要求管理人員對接管后的檔案進行整理、編目、立卷、入庫和調(diào)檔查閱等一系列的專業(yè)管理，使得檔案管理出現(xiàn)混亂、難以查找等問題。同時，隨著社會的發(fā)展，不斷有新的檔案被移交進來，使得檔案查閱工作量增加[2]。

2.3 檔案管理人員綜合素質(zhì)不高

檔案管理工作是由專門的管理人員完成的，管理人員綜合素質(zhì)的高低將會直接影響管理效果，從當前的房屋權(quán)屬登記檔案管理情況來看，管理人員的綜合素質(zhì)還有待提高。檔案管理具有專業(yè)性和復雜性，部分管理人員沒有接受過專業(yè)的培訓，工作能力不強，對檔案管理工作內(nèi)容不夠熟悉，對計算機技術(shù)也不夠熟悉，無法操作計算機完成檔案管理工作；檔案管理工作量較大，管理人員整天與檔案信息打交道，容易產(chǎn)生枯燥、乏味的感覺，工作時比較敷衍，責任意識不強，缺乏認真、負責的工作態(tài)度。

3 房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理的具體建設(shè)策略

3.1 提高對檔案信息化管理的認識

房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理是檔案管理的必然發(fā)展趨勢，順應(yīng)了時展，滿足了檔案管理新的需求，是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與信息化技術(shù)發(fā)展共同促成的產(chǎn)物，只有提高對檔案信息化管理的認識，加強檔案信息化管理建設(shè)，才能保證房產(chǎn)行業(yè)的健康、良好發(fā)展。有關(guān)部門必須給予足夠的支持，提供所需資金完善檔案信息化設(shè)施，為相關(guān)工作的開展創(chuàng)造有利條件；創(chuàng)新檔案管理理念，認識到檔案信息化管理的重要性，加大宣傳力度，保證檔案信息化管理建設(shè)的順利推進。

3.2 構(gòu)建完善的信息化管理系統(tǒng)

完善的管理系統(tǒng)能夠保證檔案信息化管理的規(guī)范性、有序性、高效性，在開展工作的過程中形成一種約束作用，對加快房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理建設(shè)具有重要作用。利用信息計算機技術(shù)，使房屋權(quán)屬登記檔案信息系統(tǒng)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)形成一個整體，房屋權(quán)屬登記檔案信息系統(tǒng)可以對房產(chǎn)交易過程中所產(chǎn)生的各種信息進行記錄并生成檔案；根據(jù)房產(chǎn)行業(yè)的不同業(yè)務(wù)，將檔案信息進行分類，具有相同特點的房產(chǎn)檔案歸入到同一類型中，在進行檢索的時候，可以根據(jù)實際需求在相應(yīng)的類型中進行查找，縮小了查找范圍；對檔案信息進行實時更新，使其與市場動態(tài)情況保持同步，提高了檔案的準確度[3]。

3.3 加強檔案管理人員的培訓

檔案管理人員在房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理過程中承擔著重要責任，只有具備較高素質(zhì)的專業(yè)性人才才能滿足崗位需求、做好檔案管理工作，所以就需要加強對檔案管理人員的培訓，打造一支綜合素質(zhì)較高的專業(yè)化隊伍。檔案管理人員不僅僅需要掌握檔案管理工作流程，還需要具備較高的計算機操作能力，能夠利用計算機信息技術(shù)完成檔案的采集、儲存以及處理等工作，保證檔案信息的完整性和準確性；利用空閑時間加強對檔案專業(yè)知識的學習，提高專業(yè)化程度以及工作能力；對檔案管理人員進行思想政治教育，幫助其樹立正確的人生價值觀念，提高其責任意識，在工作過程中更加認真負責。

4 結(jié)束語

房屋權(quán)屬登記檔案信息化管理順應(yīng)了時展需求，具有廣闊的發(fā)展前景，針對建設(shè)過程中所遇到的問題，需要提高對檔案信息化管理的認識，構(gòu)建完善的信息化管理系統(tǒng)，加強檔案管理人員的培訓，保證檔案信息化管理建設(shè)的順利推進，為房產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展提供有力保障。

參考文獻

篇2

房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

【法律依據(jù)】

《物權(quán)法》第十四條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

篇3

一、引言 

不動產(chǎn)登記，是指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失和變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機關(guān)掌管的專門簿冊上。[1]不動產(chǎn)登記制度，是我國物權(quán)法領(lǐng)域的重要制度，是公示公信原則的法律基礎(chǔ)，起著維護交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各國都把完善不動產(chǎn)登記制度作為加強不動產(chǎn)管理的重要舉措。房屋，作為典型的不動產(chǎn)，其權(quán)屬登記，是房地產(chǎn)法學領(lǐng)域的重要課題。房屋權(quán)屬登記是房屋他項權(quán)利產(chǎn)生和變動的前提，關(guān)系到公民切身財產(chǎn)權(quán)益的實現(xiàn)。特別是登記錯誤，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加強對房屋權(quán)屬登記錯誤的法律救濟提升到保護公民財產(chǎn)權(quán)益的高度。現(xiàn)行物權(quán)法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定更正登記、異議登記和損害賠償三種法律救濟途徑，作為保護公民財產(chǎn)權(quán)益的手段，損害賠償較之于其他兩種途徑無疑具有更好的補償受害人損失的效果，因此本文專門論述之。 

二、房屋權(quán)屬登記錯誤的法律分析 

房屋權(quán)屬登記，是國家加強不動產(chǎn)管理，維護交易秩序和交易安全的手段。探討房屋權(quán)屬登記錯誤的賠償責任，顯而易見必須首先明晰房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。厘清房屋權(quán)屬登記的法律關(guān)系，確定相關(guān)當事人的權(quán)利義務(wù)，那么希冀相關(guān)主體承擔登記錯誤的賠償責任才有可能。鑒于房屋權(quán)屬登記是公權(quán)力介入私權(quán)利的產(chǎn)物，故學界一直有房屋權(quán)屬登記行為是行政行為還是民事行為的爭論，一定程度上影響了登記錯誤賠償責任的實現(xiàn)，所以有必要明確房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)。 

（一）房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì) 

就房屋權(quán)屬登記行為的性質(zhì)而言，大體有三種學說。第一，公法行為說。該說認為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)而實施的行政行為。”[2]不動產(chǎn)登記是一種行政行為，理由之一，不動產(chǎn)登記行為是一項必須由不動產(chǎn)登記機關(guān)行使的公權(quán)力行為；理由之二，不動產(chǎn)登記行為是國家行政權(quán)力的一部分，體現(xiàn)了一定的強制性。登記并非源于當事人的自愿委托而是來源于國家行政權(quán)，申請人必須依法向登記機關(guān)申請登記，否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護；理由之三，不動產(chǎn)登記行為是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認與宣告，是根據(jù)客觀事實和法律規(guī)定決定的行為，必須要嚴格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進行。[3]第二，證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。[4]第三，私法行為說。該說認為登記行為中，真正由當事人參與的行為包括登記申請和登記請求兩方面，考察登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項權(quán)利去考察。登記效力之發(fā)生脫離申請人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機關(guān)應(yīng)負登記錯誤之賠償責任。[5] 

上述觀點都具有一定的合理性，但筆者以為，房屋權(quán)屬登記行為，應(yīng)當是一種行政行為，具體地說，是行政確認。所謂行政確認，是指行政主體依法對相對方的法律地位、法律關(guān)系和法律事實進行甄別，給予確定、認可、證明并予以宣告的具體行政行為。[6]依據(jù)我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定：本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。同時，我國物權(quán)法也規(guī)定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和登記機構(gòu)的行政性質(zhì)。由此可見，房屋權(quán)屬登記，是房屋登記主管部門依照相關(guān)權(quán)利主體的申請，運用職權(quán)對相對人的權(quán)利狀態(tài)的一種確認，是典型的行政確認行為，體現(xiàn)了是國家運用公權(quán)力對市民社會的干預和管理，以保護公民的財產(chǎn)權(quán)益，維護社會的交易穩(wěn)定。從中可以看出房屋權(quán)屬登記行為是行政機關(guān)基于行政職責而作出的具有行政法效果的強制性的單方服務(wù)行為。所以說，把房屋權(quán)屬登記行為認定為行政行為更為妥當一些。 

（二）房屋權(quán)屬登記錯誤的原因 

不動產(chǎn)登記作為物權(quán)的公示方法，其物權(quán)權(quán)利具有正確性推定的效力，即不動產(chǎn)登記權(quán)利作為正確權(quán)利只是法律為穩(wěn)定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是絕對的，原因就是不動產(chǎn)登記會產(chǎn)生錯誤。不動產(chǎn)登記錯誤是指在不動產(chǎn)登記中，登記簿記載的物權(quán)與實際權(quán)利不相符合的事實狀態(tài)，主要包括錯誤登記和遺漏登記兩種情形。[7]房屋權(quán)屬登記亦同。在房屋權(quán)屬登記過程中，登記機構(gòu)會對當事人提供的申請材料進行審查，其審查模式一般有兩種，一是形式審查，即只對當事人提供的材料進行格式要求方面的審查，而不對材料的真實性進行辨別；二為實質(zhì)審查，即不僅要審查當事人提供的材料是否符合要求，而且要對材料的真實性進行鑒別?，F(xiàn)行物權(quán)法在第十二條對登記機構(gòu)的審查形式作出了規(guī)定，指出登記機構(gòu)應(yīng)對當事人提供的材料時候符合要求進行審查，必要時候可以實地查看?？梢钥闯霎斍拔覈怯洐C構(gòu)的審查形式為形式審查為主，實質(zhì)審查為輔。盡管我國的審查形式是在比較形式審查和實質(zhì)審查優(yōu)劣基礎(chǔ)上作出的折衷選擇，但這并不能彌除登記錯誤的發(fā)生。由于當事人的原因或者登記機構(gòu)的原因，都可能發(fā)生登記錯誤的情況。 

物權(quán)法第二十一條對登記錯誤發(fā)生的原因進行了概括，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任；因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成錯誤登記的人追償。從中我們可以看出，登記錯誤發(fā)生主要有三種情況：第一，就是登記申請人采取欺騙等手段造成錯誤登記；第二，就是因登記機構(gòu)工作人員疏忽等過失造成錯誤登記；第三，就是登記申請人與登記機構(gòu)工作人員惡意串通造成錯誤登記。不管是因為當事人的原因還是因為登記機構(gòu)的原因，或者是二者的原因，造成他人損害的，就會產(chǎn)生損害賠償責任承擔的問題。因當事人原因產(chǎn)生的賠償責任是民事侵權(quán)責任，應(yīng)適用民事訴訟程序；因登記機構(gòu)原因而產(chǎn)生的賠償責任是國家賠償責任，應(yīng)啟動行政訴訟程序；因二者共同原因產(chǎn)生的賠償責任是國家賠償責任，非連帶責任或按份責任，此時也應(yīng)適用行政訴訟程序，只是登記機構(gòu)先行賠償之后可以向造成錯誤的申請人進行追償。 

篇4

    第二條  土地房屋權(quán)屬登記是指依法對國有土地使用權(quán)、 集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等他項權(quán)的確認和登記。

    第三條  實行土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度，依法登記的土地房屋權(quán)屬受法律保護。土地房屋權(quán)屬的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更、終止等，須依照本規(guī)定進行登記。

    第四條  土地房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

    第五條  廈門市土地房產(chǎn)管理局負責本市土地房屋權(quán)屬登記管理工作。廈門市土地房產(chǎn)權(quán)籍登記機構(gòu)（以下簡稱登記機構(gòu)），受市土地房產(chǎn)管理局的領(lǐng)導和委托，承擔土地房屋權(quán)屬登記的具體工作。

    第二章  登記申請

    第六條  申請土地房屋權(quán)屬登記，土地上已有房屋的，土地與房屋應(yīng)同時申請登記。

    第七條  因買賣、贈與、析產(chǎn)、交換、抵押等行為而產(chǎn)生的土地房屋權(quán)屬登記，由有關(guān)當事人共同申請。

    共有的土地房屋，由共有人共同申請登記。

    第八條  申請土地房屋權(quán)屬登記，申請人可以委托他人辦理。由人辦理登記的，應(yīng)向登記機構(gòu)提交申請人的委托書，境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過證明、公證；尚須認證的，應(yīng)經(jīng)認證。

    第九條  申請土地房屋權(quán)屬登記，申請人應(yīng)在本規(guī)定規(guī)定的期限內(nèi)提出申請。申請人居住在港、澳、臺或國外的，或?qū)俎r(nóng)村居民的，其申請登記的期限為六個月，但本規(guī)定第二十一條規(guī)定的除外。

    第十條  申請土地房屋權(quán)屬登記，申請人應(yīng)按本規(guī)定提交申請書和有關(guān)證件。申請人提交的證件應(yīng)當是原件。

    申請土地房屋權(quán)屬登記，法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)經(jīng)公證以及當事人約定公證的，申請人應(yīng)提供公證文書。

    第十一條  申請土地房屋權(quán)屬登記，申請人必須分別不同情況提交身份證明：

    ㈠  個人身份證明；

    ㈡  企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、法定代表人或負責人的身份證明；

    ㈢  機關(guān)、團體和其他組織依法成立的批準文件和該單位負責人證明。

    境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過證明、公證；尚須認證的，應(yīng)經(jīng)認證。

    第十二條  凡未經(jīng)登記管理部門確認其土地房屋權(quán)屬，領(lǐng)取土地房屋權(quán)屬證書的土地使用者和房屋所有者，應(yīng)當自下列事實發(fā)生之日起六十日內(nèi)申請初始登記：

    ㈠  以出讓方式使用國有土地，受讓方已按出讓合同約定支付全部土地出讓金的；

    ㈡  在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上新建房屋并竣工驗收的；

    ㈢  以國有土地使用權(quán)作價入股股份制企業(yè)，入股合同已生效的；

    ㈣  依法擁有集體土地所有權(quán)的；

    ㈤  依法取得集體土地使用權(quán)的；

    ㈥  依法在集體土地上新建房屋并竣工驗收的；

    ㈦  土地使用期屆滿，經(jīng)批準續(xù)期使用的。

    第十三條  申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  政府批準用地文件、用地紅線圖；

    ㈢  建設(shè)用地批準書；

    ㈣  取得土地使用權(quán)的證明文件。以出讓方式使用土地的，還應(yīng)提交土地使用權(quán)有償出讓合同及繳清地價款證明。

    第十四條  單位申請新建房屋的初始登記，應(yīng)提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地使用權(quán)屬證明（《土地使用證》或本規(guī)定第十三條第㈡、㈢、㈣項所列文件）；

    ㈢  建設(shè)項目批準文件；

    ㈣  建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    ㈤  建設(shè)項目方案批文和竣工后的總平面和分層平面圖；

    ㈥  竣工驗收證明。

    第十五條  個人申請城鎮(zhèn)或農(nóng)村新建房屋的初始登記，應(yīng)提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  批準建造的有效證照。

    申請城鎮(zhèn)新建房屋初始登記的，還應(yīng)提交用地文件及紅線圖。

    第十六條  申請購買新建商品房的初始登記，應(yīng)提交下列文件：

    ㈠  初始登記申請書及身份證明；

    ㈡  購房合同；

    ㈢  購房發(fā)票。

    單位購買新建商品房后按本市住房制度改革規(guī)定的價格出售給個人的，其售房合同應(yīng)載明房屋來源、原購買商品房的價格、出售給個人的價格、按出售給個人的價格和原購買商品房的價格確定購房個人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。

    第十七條  經(jīng)初始登記的土地房屋，有下列情形之一的，權(quán)屬人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起六十日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記：

    ㈠  集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地的；

    ㈡  國有土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的；

    ㈢  依法設(shè)定抵押的土地房屋經(jīng)依法處分而轉(zhuǎn)移的；

    ㈣  依法買賣（不含購買新建商品房）、贈與、交換、繼承土地房屋的；

    ㈤  人民法院作出判決、裁定、調(diào)解引起權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

    ㈥  仲裁機構(gòu)裁決引起權(quán)屬轉(zhuǎn)移的；

    ㈦  法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十八條  申請轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)提交下列文件：

    ㈠  轉(zhuǎn)移登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地房屋權(quán)屬證書；

    ㈢  與權(quán)屬轉(zhuǎn)移有關(guān)的合同、協(xié)議、證明文件、行政決定或其他法律文件；

    ㈣  繳納有關(guān)稅費憑據(jù)。

    第十九條  有下列情形之一的，權(quán)屬人應(yīng)自變更事實發(fā)生之日起六十日內(nèi)申請變更登記：

    ㈠  土地權(quán)屬來源由行政劃撥改為有償出讓的；

    ㈡  土地面積或房屋現(xiàn)狀依法發(fā)生變化的；

    ㈢  土地房屋用途依法發(fā)生改變的；

    ㈣  權(quán)屬人姓名或名稱發(fā)生更改的；

    ㈤  土地房屋座落地址或名稱發(fā)生變化的；

    ㈥  法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第二十條  申請變更登記，應(yīng)提交下列文件：

    ㈠  變更登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地房屋權(quán)屬證書；

    ㈢  與變更事實相關(guān)的證明文件或批準文件。土地權(quán)屬來源改變的，應(yīng)提交有償出讓合同及繳清地價款證明。地上房屋翻建、改建、擴建的，應(yīng)提交批準建造的有效證照。

    第二十一條  經(jīng)初始登記的土地房屋，依法設(shè)定抵押等他項權(quán)的，當事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起十五日內(nèi)申請他項權(quán)登記。

    第二十二條  申請他項權(quán)登記應(yīng)提交下列文件：

    ㈠  他項權(quán)登記申請書及身份證明；

    ㈡  土地房屋權(quán)屬證書；

    ㈢  設(shè)定他項權(quán)的合同、協(xié)議或其他證明文件。

    預購的商品房設(shè)定抵押時，應(yīng)提交本條第一款第㈠、㈢項規(guī)定的文件和購房合同及購房發(fā)票。

    第二十三條  有下列情形之一的，當事人應(yīng)向登記機構(gòu)登記備案：

    ㈠  依法在國有土地上建造商品房，建設(shè)工程項目已經(jīng)竣工驗收，開發(fā)單位應(yīng)在竣工驗收后六十日內(nèi)將商品房的總建筑面積提交登記備案；

    ㈡  商品房建設(shè)項目在竣工驗收后三十日內(nèi)，開發(fā)單位應(yīng)將商品房預售合同及其變更合同提交登記備案；

    ㈢  出租房屋，出租人應(yīng)自簽訂合同之日起十五日內(nèi)提交登記備案。

    第二十四條  有下列情形之一的，權(quán)屬人應(yīng)自事實發(fā)生之日起六十日內(nèi)向登記機關(guān)申請注銷登記：

    ㈠  土地使用期屆滿未再續(xù)用的；

    ㈡  房屋發(fā)生倒塌或拆除等滅失情形的；

    ㈢  土地房屋權(quán)屬依法發(fā)生強制性轉(zhuǎn)移的。

    土地房屋他項權(quán)消滅，當事人應(yīng)自他項權(quán)消滅之日起十五日內(nèi)向登記機構(gòu)申辦他項權(quán)注銷登記。

    申請注銷登記時，應(yīng)向登記機構(gòu)繳回土地房屋權(quán)屬證書；因拆遷引起房屋滅失的，還應(yīng)繳回《房屋拆遷許可證》。

    第三章  權(quán)屬調(diào)查

    第二十五條  登記機構(gòu)受理土地房屋權(quán)屬登記申請后，應(yīng)進行地籍調(diào)查和房屋權(quán)屬調(diào)查，確定宗地界線、宗地面積和房屋建筑面積。

    第二十六條  地籍調(diào)查時，被調(diào)查宗地和相鄰宗地的土地使用者應(yīng)按預定時間到現(xiàn)場對宗地界線進行認定。無爭議的，指界人必須在地籍調(diào)查表上簽字或蓋章，由登記機構(gòu)設(shè)立宗地界址標志。指界人對宗地界線認可，但拒絕在地籍調(diào)查表上簽字或蓋章的，視同缺席指界。

    指界人及其他當事人對界址有爭議的，按《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

    第二十七條  宗地相鄰各方違約缺席指界的，按下列辦法處理：

    ㈠  一方缺席的，宗地界線由他方指界人認定后，參考有關(guān)權(quán)屬文件確定；

    ㈡  雙方缺席的，調(diào)查人員依照有關(guān)規(guī)定，參考雙方提供的權(quán)屬文件確定宗地界線。

    依照本條前款規(guī)定確定的界線，登記機構(gòu)應(yīng)將劃界結(jié)果書面通知缺席方。缺席方如有異議，必須在接到書面通知之日起十五日內(nèi)申請重新確界。

    第二十八條  房屋權(quán)屬調(diào)查時，申請人應(yīng)提供四至歸屬的有效證明材料。

    第四章  登記發(fā)證

    第二十九條  房屋買賣、繼承、贈與、析產(chǎn)的，其權(quán)屬經(jīng)登記機構(gòu)調(diào)查后，應(yīng)進行公告，公告期為一個月。

    在公告期內(nèi)，登記申請人或其他權(quán)益相關(guān)人對公告內(nèi)容有異議的，可以向登記管理部門提出復查申請，并提交異議書及有效證據(jù)。登記管理部門應(yīng)對異議書等進行調(diào)查核實，異議成立的，予以暫緩登記；異議不能成立的，書面駁回異議，并告知理由。

    第三十條  登記機構(gòu)自受理登記之日起，應(yīng)在以下期限核準登記：

    ㈠  初始登記三個月；

    ㈡  轉(zhuǎn)移登記、變更登記二個月；

    ㈢  他項權(quán)登記、注銷登記十五日。

    公告時間和處理異議時間不計算在前款所列期限內(nèi)。

    第三十一條  申請人權(quán)屬來源合法、明確的，登記機構(gòu)應(yīng)當核準登記，經(jīng)登記管理部門確認其權(quán)屬，頒發(fā)、換發(fā)或注銷土地房屋權(quán)屬證書。

    登記機構(gòu)頒發(fā)土地房屋權(quán)屬證書時，屬城鎮(zhèn)土地房屋的，給權(quán)屬人頒發(fā)統(tǒng)一的土地房屋權(quán)屬證書；屬農(nóng)村土地房屋的，分別給權(quán)屬人頒發(fā)集體土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書。

    第三十二條  土地房屋權(quán)屬證書應(yīng)載明以下內(nèi)容：權(quán)屬人；土地房屋座落；土地的權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、使用年限、面積、用途、等級、地籍編號；房屋的權(quán)屬性質(zhì)、來源、結(jié)構(gòu)、層次、面積、用途、竣工年份；土地房屋價值及納稅情況；他項權(quán)摘要；共有人情況。

    按本市住房制度改革規(guī)定出售給個人的房屋和單位購買新建商品房后出售給個人的房屋，土地房屋權(quán)屬登記卡和土地房屋權(quán)屬證書上應(yīng)載明產(chǎn)權(quán)比例。

    第三十三條  土地房屋有下列情形之一的，登記機構(gòu)應(yīng)當在接受申請后三十日內(nèi)作出不予登記的決定，并書面通知申請人：

    ㈠  違法用地的；

    ㈡  臨時、違法違章建筑的；

    ㈢  拆遷公告后新建、擴建、改建房屋，或進行房屋買賣、贈與、交換、抵押、析產(chǎn)的，或改變房屋用途的；

    ㈣  其他依法禁止登記的。

    土地使用權(quán)未經(jīng)核準登記的，房屋所有權(quán)不予登記。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)未經(jīng)核準登記的，土地房屋他項權(quán)不予登記。

    第三十四條  土地房屋有下列情形之一的，經(jīng)登記管理部門批準由登記機構(gòu)直接代為登記：

    ㈠  無糾紛且未確定土地使用權(quán)的國有土地；

    ㈡  人民法院裁定為無主房屋的；

    ㈢  房產(chǎn)管理部門直管的公房或依法由房產(chǎn)管理部門代管的房屋；

    ㈣  法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第三十五條  有下列情形之一的，登記機構(gòu)應(yīng)暫緩登記，并在作出暫緩登記決定之日起十五日內(nèi)書面通知申請人：

    ㈠  產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；

    ㈡  違法用地、違法違章建筑未經(jīng)處理或正在處理的；

    ㈢  土地房屋權(quán)屬不清，提供的證件不齊全、不真實的；

    ㈣  其他依法暫緩登記的。

    暫緩登記的事由在登記機構(gòu)作出暫緩登記決定之日起滿三個月未消失的，登記機構(gòu)退回登記申請。

    第三十六條  有下列情形之一的，經(jīng)登記管理部門批準，登記機構(gòu)可撤銷全部或部分核準登記事項：

    ㈠  當事人未按本規(guī)定第二十四條要求辦理注銷登記的；

    ㈡  當事人隱滿真實情況，或偽造有關(guān)證件、文件，或采取其他欺騙手段獲準登記的；

篇5

    第二條  本省行政區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋權(quán)屬的登記適用本條例。

    第三條  房屋權(quán)屬實行登記發(fā)證制度。

    第四條  房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

    第五條  省人民政府建設(shè)行政主管部門主管本省行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記管理工作。

    市、縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋權(quán)屬登記申請的受理、審核和房屋權(quán)屬證書的頒發(fā)等工作。設(shè)區(qū)的市人民政府房管部門可以委托區(qū)人民政府房管部門受理區(qū)屬單位、私有房屋權(quán)屬登記申請，并承辦具體工作。

    第二章  一般規(guī)定

    第六條  本條例所稱房屋權(quán)屬登記，包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記和他項權(quán)利登記。

    第七條  申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當按本條例規(guī)定提交有關(guān)文件；委托人代為申請登記的，應(yīng)當出具委托書和人身份證明；香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)和國外的自然人、法人和其他組織申請或者委托人申請登記的，還應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定提交有關(guān)證件。

    第八條  房屋辦理權(quán)屬登記有下列情形之一的，由當事人共同向房屋所在地房管部門提出申請：

    （一）買賣；

    （二）交換；

    （三）贈與（不含遺贈，下同）；

    （四）抵押、典當；

    （五）分割、合并；

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第九條  房屋辦理權(quán)屬登記有下列情形之一的，可以由一方當事人向房屋所在地房管部門提出申請：

    （一）新建；

    （二）繼承、遺贈；

    （三）因人民法院或者仲裁機構(gòu)確定權(quán)利歸屬；

    （四）本條例第二十八條所列的變更情形；

    （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十條  屬國家所有的房屋，由國家授權(quán)經(jīng)營管理的單位提出房屋權(quán)屬登記申請。

    第十一條  共有的房屋，由共有人共同提出房屋權(quán)屬登記申請。

    第十二條  房屋有下列情形之一的，由房管部門依法直接代為登記：

    （一）由房管部門依法代管的；

    （二）經(jīng)人民法院判決為無主的；

    （三）依法沒收的；

    （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    依照前款規(guī)定登記的房屋，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

    第十三條  符合登記申請條件的，房管部門應(yīng)當予以受理，對收取的證件、契證、法律文書及相關(guān)圖紙等應(yīng)當開具收件收據(jù)，交給申請人。

    房管部門收到房屋權(quán)屬登記申請的時間即為受理起始時間。

    第十四條  房管部門受理申請后，應(yīng)當對提交的文件進行審查，必要時可以對申請登記的房屋進行實地勘察。房管部門認為房屋權(quán)屬確認需要公告的，應(yīng)當將申請內(nèi)容予以公告，公告期為60日。

    第十五條  對房管部門的房屋權(quán)屬申請內(nèi)容公告有異議的，異議人應(yīng)當在公告有效限期內(nèi)向房管部門書面提交異議和證據(jù)；房管部門應(yīng)當在異議人提出異議之日起5日內(nèi)將異議內(nèi)容書面通知申請人。申請人應(yīng)當在收到房管部門書面通知之日起15日內(nèi)，書面答復房管部門。申請人在規(guī)定期限內(nèi)不予答復的，視為撤回申請。

    房管部門經(jīng)調(diào)查核實，認為異議成立的，應(yīng)當作出不予登記或者暫緩登記的決定；認為異議不成立的，應(yīng)當駁回異議，并在申請人書面答復房管部門之日起5日內(nèi)書面通知異議人。

    第十六條  申請人提供的房屋產(chǎn)權(quán)來源資料齊全、真實合法，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記申請內(nèi)容不需要公告的，應(yīng)當自受理之日起15日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；需要公告的，應(yīng)當自公告期滿之日起15日內(nèi)核準登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

    注銷登記應(yīng)當自受理之日起5日內(nèi)核準注銷，并收回或者以公告方式注銷房屋權(quán)屬證書。

    房屋權(quán)屬證書包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。

    第十七條  房屋有下列情形之一的，房管部門應(yīng)當在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內(nèi)，作出不予登記的決定，書面通知申請人并說明理由：

    （一）房屋權(quán)屬或者房屋占用的土地使用權(quán)不明或者有爭議尚未解決的；

    （二）屬于違章建筑或者臨時建筑的；

    （三）不能提供有效的房屋權(quán)屬證明的；

    （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    有本條例第二十五條第二款規(guī)定情形的，不適用前款第（三）項規(guī)定。

    第十八條  房屋有下列情形之一的，房管部門應(yīng)當在受理登記申請或者公告期滿之日起15日內(nèi)，作出暫緩登記的決定，書面通知申請人并說明理由：

    （一）申請人提交的文件不齊全需補辦手續(xù)的；

    （二）第三人對房屋權(quán)屬登記申請有異議的；

    （三）房屋拆遷公告后進行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更，設(shè)定抵押、典當?shù)模?/p>

    （四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第十九條  房屋權(quán)屬證書應(yīng)當載明下列事項：

    （一）房屋來源和房屋權(quán)利人情況；

    （二）房屋所有權(quán)性質(zhì)、坐落及房屋狀況；

    （三）房屋設(shè)定抵押、典當情況；

    （四）房屋共有情況；

    （五）土地使用權(quán)性質(zhì)；

    （六）需要載明的其他事項。

    第二十條  房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)查驗后可以換發(fā)。換發(fā)后，應(yīng)當將原房屋權(quán)屬證書注銷歸檔。

    第二十一條  房屋權(quán)屬證書遺失、滅失，房屋權(quán)利人應(yīng)當向房管部門書面報失，并在房屋所在地主要報紙刊登聲明；聲明后滿60日無異議的，可以申請補發(fā)房屋權(quán)屬證書。

    補發(fā)的房屋權(quán)屬證書應(yīng)當注明“補發(fā)”字樣。

    第二十二條  房管部門應(yīng)當在辦公場所公布房屋權(quán)屬登記的程序、期限和收費項目、標準，并嚴格執(zhí)行國務(wù)院和省人民政府規(guī)定的收費項目、標準；不得擅自增設(shè)收費項目、提高收費標準或者變相收取其他費用。

    第二十三條  因房管部門過失造成房屋權(quán)屬證書登記錯誤的，房管部門應(yīng)當自發(fā)現(xiàn)之日起10日內(nèi)予以更正，給房屋權(quán)利人頒發(fā)新的房屋權(quán)屬證書，并不得收取任何費用，同時注銷原房屋權(quán)屬證書。

    第三章  房屋所有權(quán)登記

    第二十四條  單位新建的非商品房屋交付使用后，當事人應(yīng)當持下列文件申請房屋所有權(quán)初始登記：

    （一）申請書；

    （二）有關(guān)身份證明；

    （三）土地使用證或者有法律效力的土地權(quán)屬證明；

    （四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （五）竣工驗收備案證明；

    （六）有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪中介機構(gòu)出具的房屋建筑面積的測繪報告；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)證明文件。

    按國家和省住房制度改革規(guī)定，集資、合作建設(shè)的房屋，申請房屋所有權(quán)登記時，還應(yīng)提交縣級以上人民政府住房制度改革領(lǐng)導機構(gòu)出具的所有權(quán)核定意見。

    新建的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在房屋竣工驗收后交付給購房人之前，持本條第一款規(guī)定的文件代購房人申請房屋所有權(quán)初始登記。

    個人新建的房屋竣工投入使用后，當事人應(yīng)當持申請書、身份證明、土地使用證和規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門的有關(guān)批準文件，申請房屋所有權(quán)初始登記。

    第二十五條  非新建房屋的初始登記，申請人應(yīng)當根據(jù)所有權(quán)來源情況，提交相應(yīng)的證明文件。

    確因特殊情況無法提交房屋所有權(quán)證明文件或者提交的證明文件不全，經(jīng)房管部門調(diào)查核實并經(jīng)公告60日后無異議的，可以確認該房屋所有權(quán)屬于申請人，并予以核準登記。

    第二十六條  經(jīng)初始登記的房屋有下列情形之一的，當事人應(yīng)當自合同或者有關(guān)法律文件生效之日起30日內(nèi)，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

    （一）買賣；

    （二）交換；

    （三）贈與；

    （四）繼承；

    （五）分割、合并；

    （六）因人民法院或者仲裁機構(gòu)確定權(quán)利轉(zhuǎn)移；

    （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    第二十七條  申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）有關(guān)身份證明；

    （三）房屋權(quán)屬證書；

    （四）與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同、法律文件。

    已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次上市出售而申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當按照國家和省有關(guān)規(guī)定提交相應(yīng)的批準文件。

    第二十八條  經(jīng)登記的房屋有下列情形之一的，當事人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)，申請變更登記：

    （一）所在街道名稱或者門牌號碼發(fā)生變化；

    （二）房屋名稱或者用途發(fā)生變化；

    （三）房屋權(quán)利人姓名或者名稱發(fā)生改變；

    （四）面積增加或者減少；

    （五）翻建；

    （六）其他變更事項。

    房屋因前款第（一）項情形辦理房屋所有權(quán)變更登記的，不得收取費用。

    第二十九條  申請房屋所有權(quán)變更登記時，應(yīng)當提交下列文件：

    （一）申請書；

    （二）有關(guān)身份證明；

    （三）房屋權(quán)屬證書；

    （四）與變更事實相關(guān)的證明文件。

    第三十條  房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者變更登記后，憑變更后的房屋權(quán)屬證書，向縣級以上人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)土地管理部門核實，由本級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)屬證書。

    第三十一條  房屋因拆除、倒塌、焚毀等原因而導致房屋所有權(quán)滅失的，房屋權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)，持房屋權(quán)屬證書和有關(guān)證明文件辦理注銷登記，繳回房屋權(quán)屬證書。

    第三十二條  有下列情形之一的，房管部門有權(quán)直接予以注銷登記：

    （一）騙取房屋權(quán)屬證書的；

    （二）涂改房屋權(quán)屬證書的；

    （三）房屋權(quán)利人未按本條例第三十一條規(guī)定辦理注銷登記的；

    （四）房屋依法發(fā)生強制性轉(zhuǎn)移，原房屋權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理注銷登記的；

    （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

    按照前款規(guī)定直接予以注銷登記的，房管部門應(yīng)當自注銷登記之日起10日內(nèi)書面通知當事人，限期繳回房屋權(quán)屬證書；當事人在限期內(nèi)繳回房屋權(quán)屬證書的，經(jīng)核實后，發(fā)給注銷憑證。當事人未在限期內(nèi)繳回房屋權(quán)屬證書的，或者書面通知無法送達當事人的，房管部門可以登報公告，并有權(quán)于公告1個月后注銷該房屋權(quán)屬證書。

    按照本條第一款第（一）、（二）項規(guī)定被注銷房屋權(quán)屬證書的，當事人可以在30日內(nèi)重新申請登記。

    第四章  房屋他項權(quán)利登記

    第三十三條  房屋設(shè)定抵押、典當?shù)人棛?quán)利的，雙方當事人應(yīng)當自合同簽訂之日起30內(nèi)，持下列文件向房管部門申請辦理抵押、典當?shù)怯洠?/p>

    （一）土地使用證或者有法律效力的土地權(quán)屬證明；

    （二）有關(guān)身份證明；

    （三）房屋權(quán)屬證書；

    （四）抵押、典當合同；

    （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他有關(guān)文件。

    第三十四條  房管部門辦理抵押、典當?shù)怯?，?yīng)當向債權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

    抵押、典當合同變更、終止或者解除的，雙方當事人應(yīng)當提出書面申請，向原房管部門辦理變更或者注銷抵押、典當?shù)怯?，并由房管部門換發(fā)或者收回《房屋他項權(quán)證》。

    第五章  法律責任

    第三十五條  用虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等不正當手段獲取房屋權(quán)屬證書的，由房管部門注銷其房屋權(quán)屬證書，沒收違法所得，并可對當事人處以1000元以上1萬元以下的罰款。

    第三十六條  偽造、變造房屋權(quán)屬證書的，由房管部門收繳房屋權(quán)屬證書，沒收違法所得，并處以1萬元以上5萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

    第三十七條  房管部門超越管轄區(qū)域范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書、無故拒絕登記申請或者未按本條例規(guī)定期限辦理登記手續(xù)，給房屋權(quán)利人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。

    申請人對房管部門駁回登記申請或者逾期拒不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，或者異議人認為房管部門駁回異議決定損害其合法權(quán)益的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

    第三十八條  房管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄、濫用職權(quán)，偽造、變造、銷毀房屋權(quán)屬檔案尚不構(gòu)成犯罪的，由其所在單位或者上級機關(guān)按照有關(guān)規(guī)定給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任；造成權(quán)利人經(jīng)濟損失的，房管部門還應(yīng)當依法給予賠償。

    第三十九條  房管部門擅自增設(shè)收費項目、提高收費標準或者變相收取其他費用的，由其所在單位或者上級機關(guān)責令改正，并可以通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分。

    第六章  附則

    第四十條  本條例所稱有關(guān)身份證明是指：

    （一）個人的身份證件；

    （二）營業(yè)執(zhí)照；

    （三）機關(guān)、團體或者其他組織的登記證件、證明文件。

篇6

1. 房屋權(quán)屬登記的內(nèi)容。建設(shè)部2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”。即指城市房地產(chǎn)管理部門根據(jù)房屋權(quán)利人的申請，依法定程序?qū)ζ渖暾埖姆课莓a(chǎn)權(quán)進行審查、核實登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的行為。

2.房屋權(quán)屬登記的性質(zhì)。筆者認為，房屋權(quán)屬登記行為是房屋登記機關(guān)依權(quán)利人申請而作出的行政確認行為，是可訴的具體行政行為。根據(jù)行政法原理，行政確認是指行政主體對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實進行甄別，給予確定、認定、證明或否定并予以宣告的具體行政行為，包括行政登記、鑒證、認定和證明等形式。行政登記確認是指行政主體根據(jù)相對人的申請，對法律、法規(guī)規(guī)定必須予以登記注冊的事項予以登記，從而依法確認相對人某種法律地位、權(quán)利義務(wù)及其他法律事實、法律關(guān)系的存在、變更或消滅的一種具體行政行為。首先，房屋權(quán)屬登記行為是房屋管理機關(guān)作為行政機關(guān)應(yīng)權(quán)利人的申請作出的行為，是房產(chǎn)管理部門實施的行政行為。該登記行政行為是對房屋權(quán)屬的法律關(guān)系的確認，是對權(quán)利所有人合法擁有權(quán)利的真實性的證明。而行政確認正是對行政相對人的法律地位和義務(wù)的確定或否定，其直接對象是那些與行政相對人的法律地位和權(quán)利義務(wù)緊密相關(guān)的特定法律事實或法律關(guān)系。其次，該登記行為是為了實現(xiàn)行政管理目的而進行，體現(xiàn)了國家管理房屋事務(wù)的行政目的，通過登記制度維護房屋交易秩序。雖然登記行為直接影響的是民事主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但在登記過程中所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關(guān)系。在房屋權(quán)屬登記過程中，無論是基于民事行為、行政行為亦或司法行為，房屋權(quán)屬登記都是對產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行政確認，房屋登記主管部門通過向權(quán)利申請人頒發(fā)房屋證書證明其是合法權(quán)利人，體現(xiàn)了行政確認行為的特點，其法律后果是行政相對人獲得了某一物的真實性、合法性的有效明。

3.房屋權(quán)屬登記的分類

（1）總登記。總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證。

（2）初始登記。初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。進行初始登記，登記機關(guān)應(yīng)當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經(jīng)確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機關(guān)所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。

（3）轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文書等有關(guān)文件。登記機關(guān)經(jīng)核實確認后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

（4）變更登記。變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

（5）他項權(quán)利登記。他項權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利而向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理房屋他項權(quán)利登記，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

（6）注銷登記。注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書，他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、城市房屋權(quán)屬登記案件的司法審查

以上所列舉的各類房屋登記行為，權(quán)利人或利害關(guān)系人對房屋登記管理部門的行政行為不服，均有權(quán)向法院提起行政訴訟，接受法院的司法審查。司法審查標準是人民法院對行政行為的合法性作出最終評價的準則。由于房屋權(quán)屬登記案件往往法律關(guān)系復雜，加之法律法規(guī)對此規(guī)定過于籠統(tǒng)，因而實踐中對這類案件的審查標準一直存有爭議。

目前，登記機關(guān)頒發(fā)房屋所有權(quán)證所適用的法律依據(jù)主要是《城市房地產(chǎn)管理法》。另外，《中華人民共和國擔保法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)對辦理房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、他項權(quán)利登記及登記程序等方面的規(guī)定，均是人民法院審查房產(chǎn)登記行為適用法律方面是否合法的審查內(nèi)容。大體而言，前述法律規(guī)范中對房產(chǎn)登記的條件主要設(shè)置了以下四個方面的內(nèi)容：一是申請人資格及相應(yīng)的證明文件；二是與登記內(nèi)容相關(guān)的房產(chǎn)證件和其他證件；三是必要的房屋權(quán)屬清楚、無爭議的證明文件；四是是否存在違反法律法規(guī)強制性規(guī)定或公共利益，應(yīng)不予登記的情形。上述內(nèi)容簡言之為證件齊全、權(quán)屬清楚、無爭議。房產(chǎn)登記機關(guān)在登記程序中的審查即為依據(jù)上述條件進行的形式審查。

已經(jīng)頒布實施的《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當履行下列職責：查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；就有關(guān)登記事項詢問申請人；如實、及時登記有關(guān)事項；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。該條還規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。該條中的“查驗”，是既要查又要驗的意思，登記機關(guān)應(yīng)當盡到審慎的義務(wù)，在最大程度上保證登記的真實性。比如，大量的房屋登記諸如轉(zhuǎn)讓、抵押，房產(chǎn)證是當事人必須提供的。在目前房產(chǎn)證造假情況較嚴重的情況下，對于房產(chǎn)證的真實性，登記機構(gòu)就必須查明。因為房產(chǎn)證是由登記機構(gòu)發(fā)出的，審查房產(chǎn)證的真?zhèn)螌τ诘怯洐C構(gòu)來說沒有任何困難。比如一個案件中，一處房屋出現(xiàn)兩個房產(chǎn)證，結(jié)果兩個房產(chǎn)證持證人都持證辦理了抵押，造成抵押權(quán)無效，抵押權(quán)人造成了重大損失，那么，登記機構(gòu)肯定負有審查不嚴的責任。筆者認為房產(chǎn)管理部門在作出行政登記行為時，只是根據(jù)當事人提供的申請材料進行形式上的審查，并不能對當事人的實際權(quán)利狀況進行改變，也不能對當事人是否真正享有某項民事權(quán)利進行實質(zhì)上的確認，至于當事人之間的糾紛，房產(chǎn)管理部門更無權(quán)進行裁決，不能加大房產(chǎn)部門的責任。在行政訴訟中，對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，主要是對登記行為事實、證據(jù)的審查。對此問題，理論與實務(wù)中存在是形式審查還是實質(zhì)審查的爭議。一種觀點認為，應(yīng)采取形式審查標準，即審查的內(nèi)容僅限于登記發(fā)證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實要件并由此決定裁判結(jié)果；另一種觀點認為，應(yīng)采取實質(zhì)審查標準，即在審理中審查確定真正的權(quán)利人，從而決定對發(fā)證行為的裁判結(jié)果。這種爭議不僅存在于法院和登記機關(guān)之間，即使不同的法院對審查標準的把握，也不是完全一致的。造成這種狀況的原因，是由于我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度缺乏完整的體系，對登記機關(guān)的設(shè)置、實質(zhì)審核的內(nèi)容、登記的程序和效力等沒有統(tǒng)一的法律依據(jù)，致使一些法理問題無法得到合理的解釋。房產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理登記過程中，究竟應(yīng)該承擔多大的責任，是只需對當事人提交的申請材料進行形式審查，還是不僅要進行形式要件的審查，還要負責審查申請材料的真?zhèn)我约胺申P(guān)系的真實性，這在實踐當中一直存在爭議。

司法實踐中，如果采用形式審查的標準，將使行政訴訟重復登記機關(guān)的審查過程，無法體現(xiàn)司法機關(guān)對行政機關(guān)的監(jiān)督，也不符合行政訴訟保護相對人合法權(quán)益與監(jiān)督行政機關(guān)依法行政的理念。但如果采用實質(zhì)審查的標準，則將面臨更多的問題。一是與登記行為的性質(zhì)不相符。登記行為本身不賦予行政相對人以權(quán)利，也不是對行政相對人與他人之間權(quán)利或事實狀態(tài)的裁決，而僅是對行政相對人與他人之間特定權(quán)利與事實的狀態(tài)的記載。由于登記機關(guān)在登記程序中采取的是形式審查的標準，因此，要求其對可能存在的利害關(guān)系人一一把握既無必要更不可能；二是與行政訴訟的目的、性質(zhì)不相符。行政訴訟解決的是行政相對人與行政機關(guān)之間的行政爭議，體現(xiàn)的是司法權(quán)對行政權(quán)的監(jiān)督。采用實質(zhì)審查的標準將使行政訴訟陷入確定真正權(quán)利人、解決房屋歸屬之中，行政訴訟變成了民事訴訟。因此，我們認為，房產(chǎn)登記行政訴訟中對登記行為是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定的審查，無論是強調(diào)形式審查還是實質(zhì)審查都不妥當。

筆者認為，審理房產(chǎn)登記行政案件應(yīng)依照前述法律規(guī)范中關(guān)于房產(chǎn)登記要件的規(guī)定作全面審查，即審查登記行為是否滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實。具體而言，該審查標準要求登記機關(guān)：一是要把申請人提交的材料與法律法規(guī)所確定的標準對照，審查申請人提交的材料是否齊全；二是要把每份材料分別與相關(guān)法律法規(guī)所要求的標準對照，審查每份申請材料是否符合法定的形式、內(nèi)容是否滿足法律要素的要求；三是要運用證據(jù)規(guī)則、邏輯推理仔細分析申請材料之間有無矛盾、能否形成證據(jù)鏈，申請材料形成的證據(jù)鏈是否足以證明申請人為登記房屋的權(quán)利人等等。綜上，在目前司法實踐中，依照《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《房屋登記辦法》有關(guān)房屋登記的規(guī)定，登記機關(guān)對權(quán)利人的申請進行的審查，包含了形式審查的內(nèi)容，即對申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料是否齊全進行審查，也包含了實質(zhì)審查的內(nèi)容，即要對權(quán)利人申請登記的房屋權(quán)屬是否清楚進行審核。這就體現(xiàn)出我國現(xiàn)行房屋權(quán)屬登記的審查原則是兼顧形式審查和實質(zhì)審查雙方面的。

三、審理該類案件中發(fā)現(xiàn)行政機關(guān)在辦理房屋登記中存在的問題

1、忽視實體審查和違反法定程序。有的在共有人不明和房屋權(quán)屬是否有爭議不明的情況下，即進行了房產(chǎn)登記；有的登記程序違法，申請在后，辦證在前；有的未進行初始登記，卻直接進行了轉(zhuǎn)移登記。

2、房屋登記機關(guān)在申請人未提供有關(guān)繼承的相關(guān)文件證明的情況下，為申請人辦理房屋繼承變更登記，繼承房屋應(yīng)屬房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，房屋登記機關(guān)辦理房屋權(quán)屬變更登記屬于適用法律錯誤。例我院受理原告邵澤民訴黑河市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政登記案。原告邵澤民是第三人邵郭氏的兒子，第三人邵長瑩是原告邵澤民的兒子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房產(chǎn)一處，一直由邵郭氏與兒子邵澤民及兒媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申請，要求繼承該房產(chǎn)，被告于當日為邵郭氏辦理了該房屋繼承變更登記后，又于當日應(yīng)邵長瑩的申請，為其辦理了該房屋買受轉(zhuǎn)移登記，并于2007年4月11日向邵長瑩頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。后該房屋動遷，2007年8月，回遷房屋即將竣工，邵長瑩主張權(quán)利，原告邵澤民、第三人邵郭氏與邵長瑩因回遷房屋的權(quán)屬問題產(chǎn)生糾紛。原告認為是被告的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，申請轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益、處分權(quán)利的唯一合法憑證，被告在為邵郭氏辦理繼承變更登記后，未制作也未向邵郭氏頒發(fā)房屋所有權(quán)證，故該房屋權(quán)屬并未實際轉(zhuǎn)移到邵郭氏名下，被告為邵長瑩辦理房屋買受轉(zhuǎn)移登記的行為違反法定程序，故判決予以撤銷。

3、登記機關(guān)未盡到審查義務(wù)，侵犯了權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)，相關(guān)人員憑虛假的申請材料申請進行登記的行政行為。現(xiàn)行法律雖然沒有明確房產(chǎn)登記機關(guān)有義務(wù)對當事人申請登記材料作實體審查，也沒有能力鑒別當事人身份證的真?zhèn)我约百I賣契約的真實性和簽字的真實性，初始登記中未存有原告身份證復印件和簽字，未出證的情況下即進行變更登記，我們遵循全面審查的原則，認為該登記行為不能滿足了法律法規(guī)所設(shè)定的要件事實，被告未盡到審查義務(wù)，判決予以撤銷。針對在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的弄虛作假問題，建設(shè)部2008年7月1日公布的《房屋登記辦法》，對登記的程序、共有房屋的分割等作了更為細致的規(guī)定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔賠償責任。”此外，還要求“申請人對其提交的登記申請文件的真實性、合法性、有效性負責”。例五大連池法院審理周士元訴房產(chǎn)處房屋變更登記一案，周世元與周德來系父子關(guān)系，五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)人為周世元，該房屋由周德來居住。2008年3月31日周德來與孫繼福簽訂房屋買賣合同，周德來將其居住的房屋以80.000.00元的價格賣給孫繼福。孫繼福為了將該房屋所有權(quán)人變更登記為其房屋所有權(quán)人，依據(jù)其與周德來簽訂的房屋買賣合同，自制一份與周世元房屋買賣合同。孫繼福向房產(chǎn)登記部門提供周世元的房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同、孫繼福的戶籍證明，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。社區(qū)為具證明原房主周世元的房屋賣給了孫繼福，周世元不知去向。孫繼福依據(jù)上述材料，要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)登記部門審查，將五房權(quán)證青字第1007895號房屋所有權(quán)證變更登記為五房權(quán)證青字第1010460號房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人為孫繼福，并以五大連池市人民政府名義為孫繼福頒發(fā)了五青字第1010460號房屋所有權(quán)證。因該房屋涉及拆遷，原告周世元對該房屋主張享有所有權(quán)，請求撤銷被告為第三人頒發(fā)的1010460號房屋所有權(quán)證。法院審查認為孫繼福向房屋產(chǎn)權(quán)登記部門提交的房屋買賣合同，賣房人處簽名及按手印均系買房人孫繼福所為，建安社區(qū)證明周世元去向不明與事實不符，可以確認為虛假材料。房屋登記部門依據(jù)虛假的材料為第三人孫繼福頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，依法不能成立，應(yīng)予撤銷。 4、違反法定程序辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，如將已經(jīng)被人民法院查封的房產(chǎn)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，違反法律禁止性規(guī)定。有的在權(quán)屬有爭議或不清的情況下進行了登記。

四、對該類案件解決對策、意見和建議

1、正確認識房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，把握審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。房產(chǎn)登記只是對民事行為的認可行為，而不是對民事糾紛的處理行為。認清房產(chǎn)登記行為的性質(zhì)，才能進一步把握好審理房產(chǎn)登記行政訴訟案件的規(guī)律。

2、明確對房產(chǎn)登記行為的司法審查標準。司法是最終的救濟渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的審查義務(wù)和權(quán)限理應(yīng)高于登記機關(guān)。

3、注重保護行政管理相對方的合法權(quán)益。有些房產(chǎn)登記行政案件涉及不動產(chǎn)標的額很大，矛盾尖銳，處理不當，會影響社會穩(wěn)定，對每一件這樣的案件都要從立法目的、法律原則精神、社會效果綜合考慮，真正使行政審判體現(xiàn)公正、公平。

篇7

第三條  本辦法所稱房屋，是指適用于居住、辦公、教學、科研、醫(yī)療、文化、娛樂、商貿(mào)的房屋，以及廠房、庫房等。

本辦法所稱房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)管理部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

本辦法所稱房屋權(quán)利人（以下簡稱權(quán)利人），是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的公民、法人或其他組織。

本辦法所稱房屋權(quán)利申請人（以下簡稱申請人），是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的公民、法人或其他組織。

第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省的房屋權(quán)屬登記管理工作，對全省房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作進行指導、監(jiān)督。

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記發(fā)證的具體管理工作。

第五條  本省實行房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度。

申請人應(yīng)按本辦法規(guī)定到房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門（以下簡稱登記機關(guān)）申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。

房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證。

共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書一份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等法律效力。

第六條  房屋所有權(quán)證簽發(fā)日期為房屋產(chǎn)權(quán)取得日期。房屋所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。

依法登記并取得權(quán)屬證書的房屋，受國家法律保護。

第七條  房屋權(quán)屬登記分為：

（一）總登記；

（二）初始登記；

（三）轉(zhuǎn)移登記；

（四）變更登記；

（五）他項權(quán)利登記；

（六）注銷登記。

第八條  房屋總登記是指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬進行的統(tǒng)一登記。

實施房屋總登記，須在規(guī)定登記期限開始之日的30日前，由決定總登記的人民政府房屋登記公告。凡在總登記范圍內(nèi)的房屋，權(quán)利人不論有無房屋所有權(quán)證，權(quán)屬有無變化，均應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。

登記機關(guān)認為必要時，經(jīng)本級人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證。

第九條  房屋總登記以外的其他房屋權(quán)屬登記，均由房屋權(quán)利人主動申請辦理。權(quán)利人為法人、其他組織的，以法人、組織的名義申請，申請書由其法定代表人簽署；共有房屋，由共有人共同申請；房屋他項權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請。

第十條  權(quán)利人申請登記時，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗單位或者相關(guān)人員的有效證件。

權(quán)利人可以委托人辦理申請登記手續(xù)。人辦理申請手續(xù)時，應(yīng)向登記機關(guān)交驗人的有效身份證件并提交申請人的書面委托書。

第十一條  本辦法之前，已建房屋未進行過房屋權(quán)屬登記的，應(yīng)申請辦理初始登記。申請初始登記除提交初始登記申請書和房屋位置、結(jié)構(gòu)、面積等圖紙資料外，還應(yīng)提交下列文件、證明和材料：

（一）單位接管的建國前的舊房，應(yīng)提供政府或有關(guān)機關(guān)的決定文件或有關(guān)證件；

（二）單位接收的無償劃撥、移交、捐獻的房屋，應(yīng)提交相關(guān)的文件、批件或證件；

（三）落實私房政策退還的房屋，應(yīng)提交批準退還機關(guān)的文件及原房屋權(quán)屬證件；

（四）建國后建起的房屋，應(yīng)提交用地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建筑工程規(guī)劃許可證等文件。

因取得房屋的時間久、權(quán)屬變更復雜并難以提供前款所列文件、證件、材料的，單位房屋可由縣級以上主管部門、私人房屋可由房屋所在地街道辦事處，以及土地、規(guī)劃等部門出具房屋權(quán)屬合法無誤的證明，經(jīng)登記機關(guān)審查，可以確認房屋權(quán)屬的，由登記機關(guān)在當?shù)貓蠹埳瞎妫?jīng)6個月無異議的，準予登記，發(fā)給權(quán)屬證書。

第十二條  新建的房屋，權(quán)利人應(yīng)當自房屋竣工之日起3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記。申請初始登記，須提交下列文件：

（一）用地證明文件或者土地使用證；

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（三）建筑工程規(guī)劃許可證；

（四）施工許可證；

（五）房屋竣工驗收資料；

（六）其他相關(guān)證明文件。

在本單位規(guī)劃用地范圍內(nèi)或居民個人住宅規(guī)劃用地范圍內(nèi)新增建的房屋，申請初始登記時，可只提供前款第（一）（三）（五）項所列文件。

第十三條  開發(fā)單位新建的商品房，應(yīng)自商品房竣工之日起3個月內(nèi)，由開發(fā)單位向登記機關(guān)申請商品房產(chǎn)權(quán)登記，并提交本辦法第十二條規(guī)定的文件、材料。登記機關(guān)審查登記后，按房屋套數(shù)發(fā)給省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制的商品房購銷合同書。

房屋自出售之日起30日內(nèi)，購房人憑與開發(fā)單位簽署的購銷合同書及購房發(fā)票、契稅完稅憑證到房屋所在地登記機關(guān)辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第十四條  因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、分割、合并、裁決等原因改變房屋權(quán)屬的，當事人應(yīng)當自房屋權(quán)屬變更事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

房屋買賣、交換、申請轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書及相關(guān)的合同、協(xié)議、契稅完稅憑證等文件；房屋劃撥、合并、裁決的，應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書及批準裁決等相關(guān)文件；房屋贈與、繼承、分割的，除提交房屋權(quán)屬證書外，還應(yīng)提交有關(guān)協(xié)議及公證文件。

第十五條  權(quán)利人名稱變更，房屋坐落的街道、門牌號改變，房屋翻建結(jié)構(gòu)改變、面積增加或者減少，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記。申請變更登記時，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書及相關(guān)的證明文件，法人、組織名稱變更的應(yīng)提交上級機關(guān)批準的文件；公民姓名改變的，應(yīng)提交當?shù)毓才沙鏊鼍叩淖C明；房屋翻建改變結(jié)構(gòu)、增加或減少面積的，應(yīng)提交規(guī)劃部門許可文件、相關(guān)材料和證明。

第十六條  單位公有住房向職工出售時，應(yīng)向房屋所在地登記機關(guān)申請出售公有住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移備案登記，登記機關(guān)審查登記備案后，按出售的公有住房套數(shù)發(fā)給公房出售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移備案登記卡。職工購買公有住房后，憑單位簽章的公有住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移備案登記卡和購房交款票據(jù)、契稅完稅憑證到登記機關(guān)辦理公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)，并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書。產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)注明產(chǎn)權(quán)屬性和產(chǎn)權(quán)比例。

第十七條  依法強制取得的房屋，取得人應(yīng)自人民法院判決生效之日起30日內(nèi)，持法院生效法律文書和有關(guān)證明文件，到房屋所在地登記機關(guān)申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。

第十八條  以房屋所有權(quán)設(shè)定抵押、典當?shù)?，雙方當事人應(yīng)當自抵押、典當合同簽訂之日起30日內(nèi)，持房屋所有權(quán)證書、當事人居民身份證或法人資格證明、合同以及有房地產(chǎn)評估資格的機構(gòu)出具的房屋價格評估報告等有關(guān)證件和材料，到房屋所在地登記機關(guān)辦理他項權(quán)利登記手續(xù)。經(jīng)登記機關(guān)審查，該項抵押、典當合法、真實、無異議的，準予登記，并在該房屋產(chǎn)權(quán)檔案中詳細記載該房屋他項權(quán)利內(nèi)容，并頒發(fā)他項權(quán)利證書，交債權(quán)人保存。

第十九條  抵押、典當期限屆滿，抵押、典當人不能履行債務(wù)的，債權(quán)人可持房屋他項權(quán)利證書申請行使他項權(quán)利。

第二十條  房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑的房屋權(quán)利人，申請房屋權(quán)屬登記時須填寫房屋墻界表，并經(jīng)相連房屋和共有或共用設(shè)備、附屬建筑的相關(guān)人簽名蓋章認定。

第二十一條  有下列情形之一的，可以暫緩登記：

（一）當理由不能按期提交證明材料的；

（二）申請登記應(yīng)提交的文件、證件不全，需進一步提供的；

（三）房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十二條  有下列情形之一的，登記機關(guān)應(yīng)當作出不予登記的決定：

（一）屬于違章建筑的；

（二）屬于臨時建筑的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十三條  因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當自事實發(fā)生之日起30日內(nèi)申請注銷登記。

申請注銷登記，應(yīng)當提交原房屋所有權(quán)證書、他項權(quán)利證書及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

第二十四條  凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記，登記機關(guān)應(yīng)自受理登記申請之日起60日內(nèi)核準登記，并發(fā)給房屋權(quán)屬證書；申請房屋權(quán)屬注銷登記的，登記機關(guān)應(yīng)當自受理注銷登記申請之日起30日內(nèi)核準登記，注銷并收回權(quán)屬證書存檔。

登記機關(guān)受理的登記申請，經(jīng)審查認為應(yīng)當暫緩登記、不予登記的，應(yīng)當自受理登記申請之日起30日內(nèi)作出暫緩登記、不予登記的決定，并書面通知申請人。

第二十五條  有下列情形之一的，登記機關(guān)有權(quán)注銷其房屋權(quán)屬證書：

（一）申報不實的；

（二）涂改房屋權(quán)屬證書的；

（三）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；

（四）因登記機關(guān)工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。

登記機關(guān)注銷房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當作出書面決定并送達權(quán)利人，收回被注銷的房屋權(quán)屬證書或公告作廢。

第二十六條  房屋權(quán)屬證書破損，經(jīng)登記機關(guān)查驗確需換證的，予以換證。房屋權(quán)屬證書遺失的，權(quán)利人應(yīng)當及時在當?shù)厝請罂沁z失啟示聲明作廢，并向登記機關(guān)申請補發(fā)。登記機關(guān)應(yīng)作出補發(fā)公告，經(jīng)6個月無異議的，予以補發(fā)。

第二十七條  權(quán)利人申請房屋權(quán)屬登記，應(yīng)繳納登記費和權(quán)屬證書工本費。

登記費的收取辦法和標準，按省建設(shè)行政主管部門會同省財政、物價部門制定的辦法執(zhí)行。

第二十八條  權(quán)利人違反本辦法規(guī)定，逾期不申請房屋權(quán)屬登記的，由登記機關(guān)責令其限期登記，并按應(yīng)繳登記費額加收1倍以上5倍以下逾期登記費。

第二十九條  以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等不正當手段獲得房屋權(quán)屬證書的，除由登記機關(guān)注銷其房屋權(quán)屬登記，收回其權(quán)屬證書外，對個人采取不正當手段獲取居住房屋權(quán)屬證書的，處以500元以下罰款；獲取經(jīng)營用房權(quán)屬證書的，處以10000元以下罰款。

對法人或其他組織采取不正當手段獲取居住房屋權(quán)屬證書的，處以1000元以下罰款；獲取經(jīng)營用房權(quán)屬證書的，處以10000元以上30000元以下罰款。

涂改房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由登記機關(guān)沒收其房屋權(quán)屬證書，并可對公民處以500元以下罰款，對法人或其他組織處以1000元以上10000元以下罰款。

非法印制、偽造房屋權(quán)屬證書的，由登記機關(guān)沒收其非法印制的房屋權(quán)屬證書及非法所得，并可對公民處以1000元以下罰款，對法人或其他組織處以10000元以上30000元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十條  利用不正當手段獲得房屋所有權(quán)核準登記造成他人損失的，當事人應(yīng)當承擔賠償責任。

第三十一條  登記機關(guān)的工作人員玩忽職守，徇私舞弊、貪污受賄的，濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，由所在機關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴重，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇8

城市房屋權(quán)屬登記機關(guān)一般是房地產(chǎn)行政主管部門，其職權(quán)依據(jù)來源于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條第二款規(guī)定：縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。遼寧省人大常委會頒布的《遼寧省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》第五條第一款規(guī)定：省、市、縣房產(chǎn)管理部門、土地管理部門按照本級人民政府規(guī)定的職權(quán)，各司其職，密切配合，負責房地產(chǎn)管理。建設(shè)部57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條第一款規(guī)定：房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。從上述規(guī)定中不難看出，作為涉案被告的房地產(chǎn)行政主管部門需具備作出被具體行政行為-房屋所有權(quán)登記發(fā)證行為的主體資格，作為登記發(fā)證行為的職權(quán)依據(jù)充分、合法，沒有超出法定職權(quán)。

但是，在個別地區(qū)筆者發(fā)現(xiàn)，城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理混亂，出現(xiàn)了多個部門登記發(fā)證的現(xiàn)象，最突出的是村鎮(zhèn)建設(shè)行政主管部門介入到城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作中來，“證”出多“門”。根據(jù)國務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》和建設(shè)部《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理辦法》規(guī)定，各地負責對集體所有制土地上的房屋進行權(quán)屬登記的機關(guān)一般是村鎮(zhèn)建設(shè)行政管理部門。由于缺乏統(tǒng)一的、具體的規(guī)范性文件，導致集體土地上的房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作混亂，有的出現(xiàn)手續(xù)不全即給發(fā)證、重復發(fā)證的現(xiàn)象，甚至將國有土地上的房屋亦進行登記發(fā)證。這種現(xiàn)象顯然與《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》相悖。因此，縣級以上人民政府應(yīng)當根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，明確房地產(chǎn)行政主管部門和村鎮(zhèn)建設(shè)行政管理部門的職責和分工，分清城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋和集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作，尤其是應(yīng)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有制土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記工作劃清界限，避免交叉管理或者重復發(fā)證，確立房地產(chǎn)行政主管部門為城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)房屋權(quán)屬登記管理的合法地位。

二、通過適用法律審查，確保房屋權(quán)屬登記工作適用法律準確、規(guī)范。

目前，現(xiàn)行的《房屋所有權(quán)證》是中華人民共和國建設(shè)部監(jiān)制的統(tǒng)一文本，其中注明“根據(jù)《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，對所有權(quán)人申請登記的本證所列房產(chǎn)，經(jīng)審查屬實，特發(fā)此證?！睆闹锌梢钥闯龇康禺a(chǎn)行政主管部門頒發(fā)《房屋所權(quán)證》所適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，但沒有寫明適用法律依據(jù)的條款項目。實質(zhì)上其適用的法律依據(jù)是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十六條，該條規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記。這一關(guān)鍵性條款，應(yīng)當寫在《房屋所有權(quán)證》中，以進一步明確房屋登記機關(guān)在登記發(fā)證的具體行政行為中所適用的法律依據(jù)，確保房屋權(quán)屬登記工作適用法律準確、規(guī)范。

三、通過事實證據(jù)審查，確認房屋權(quán)屬登記行為的客觀性。

事實證據(jù)審查主要是審查房屋權(quán)屬登記行為所認定的事實，該事實能否滿足法定的事實要件，其所依據(jù)的證據(jù)是否確實、充分。多年審判實踐證明房屋權(quán)屬登記行為案件的事實證據(jù)審查主要是對總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記等項的審查。這也是審理這類案件審查的重點。

1、總登記。

總登記是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證。

2、初始登記。

初始登記是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，其所有人向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記亦稱為初始登記。

進行初始登記，登記機關(guān)應(yīng)當要求申請人提交身份證明、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體所有制土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請人應(yīng)當向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。登記機關(guān)應(yīng)對申請人提交的全部證明文件進行認真審查核實，經(jīng)確認無誤后，填發(fā)制式《房屋所有權(quán)證》并頒發(fā)給申請人?！斗课菟袡?quán)證》所記載的內(nèi)容即是登記機關(guān)所認定的事實，申請人所提交的全部證明文件即是《房屋所有權(quán)證》所載內(nèi)容的證據(jù)，二者應(yīng)相互統(tǒng)一，相互印證。這樣才能作到登記行為事實清楚、證據(jù)確實、充分。

3、轉(zhuǎn)移登記。

轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、契約、證明、公證書等有關(guān)文件。登記機關(guān)經(jīng)核實確認后所頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書才能滿足合法性審查中的事實要件的要求。

4、變更登記。

變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更、房屋面積增加或者減少、房屋翻建以及房屋現(xiàn)狀發(fā)生其他變化的，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)申請辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理變更登記的，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的證明文件，如相關(guān)的審批手續(xù)、證明等等。

5、他項權(quán)利登記。

他項權(quán)利登記是指權(quán)利人為設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利而向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理房屋他項權(quán)利登記，申請人應(yīng)當提交房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書、相關(guān)的證明文件、身份證件等。

6、注銷登記。

注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等，權(quán)利人據(jù)此向登記機關(guān)辦理的房屋權(quán)屬登記。

申請辦理注銷登記，申請人應(yīng)當提交原房屋權(quán)屬證書，他項權(quán)利證書、相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

四、通過程序?qū)彶?，認定房屋權(quán)屬登記的程序是否符合法律規(guī)范的規(guī)定。

根據(jù)建設(shè)部57號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，申請人辦理房屋權(quán)屬證書應(yīng)在規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)提出申請并提交有關(guān)證明文件，房地產(chǎn)行政主管部門在受理登記申請后進行權(quán)屬審核，認為申請人提交的產(chǎn)權(quán)來源資料齊全，權(quán)屬清楚的，核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。通過程序?qū)彶?，認定房屋權(quán)屬登記是否符合法律規(guī)范所規(guī)定的程序。

此外，值得注意的是注銷房屋所有權(quán)證行為的審查，它是城市房屋權(quán)屬登記合法性審查的又一側(cè)重點。建設(shè)部57號令《屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條規(guī)定，登記機關(guān)發(fā)現(xiàn)申報不實、涂改房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記、因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書。而上述行為又多發(fā)生在房屋初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和他項權(quán)利登記中，往往造成注銷房屋權(quán)屬證和前文提及的注銷登記二者的混淆。這兩種行政行為的區(qū)別是：一是提起程序不同。注銷登記是因權(quán)利人申請而被提起；注銷房屋所有權(quán)證是登記機關(guān)依職權(quán)而提起。二是提起事由不同。注銷登記是因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等原因提起；注銷房屋權(quán)屬證書是因申報不實、涂改房屋權(quán)屬證書、房屋權(quán)利滅失而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記、因登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的。三是處理程序不同。注銷登記是經(jīng)申請人申請并提交相關(guān)證明文件，經(jīng)登記機關(guān)審查后核準注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書；注銷房屋權(quán)屬證書是登記機關(guān)經(jīng)調(diào)查核實后作出書面處理決定送達當事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。

篇9

一、申請人申請房屋權(quán)屬登記時，應(yīng)提交房屋面積測繪成果。房屋權(quán)利人、房屋權(quán)利申請人在申請房屋權(quán)屬登記前，應(yīng)委托房產(chǎn)測繪單位進行房屋面積測量。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋權(quán)利申請人持有經(jīng)測繪服務(wù)大廳公示的測繪單位實測的房屋面積測繪成果申請權(quán)屬登記的，市、區(qū)縣房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)予以受理。凡無正當理由拒不受理登記申請的，市局將予以通報批評，同時將指定有關(guān)登記部門受理申請人的登記申請。

三、申請人提交的房屋面積測繪成果，登記部門按照有關(guān)規(guī)定審核后，直接用于房屋權(quán)屬登記。測繪單位應(yīng)對其房產(chǎn)測繪成果是否完成于房屋竣工驗收之后、其測量的房屋是否符合城市規(guī)劃批準的條件、其測量的分攤公用建筑面積是否和商品房銷（預）售合同約定的相一致等問題負責。在房屋權(quán)屬登記中，因房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量引起的問題，由測繪單位承擔相應(yīng)的責任。

篇10

本文討論的以“經(jīng)濟適用住房”設(shè)定抵押申請的房屋權(quán)屬登記，包括以“單位集資合作建房”設(shè)定抵押申請的房屋權(quán)屬登記。

一、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》未禁止以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押

2007年11月19日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局以建住房[2007]258號文，印發(fā)了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。該辦法是現(xiàn)行的調(diào)整經(jīng)濟適用住房法律關(guān)系的國務(wù)院規(guī)章。

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第8條規(guī)定，“經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款”。該辦法第9條第1款規(guī)定，“購買經(jīng)濟適用住房的個人向商業(yè)銀行申請貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定外，還應(yīng)當出具市、縣人民政府經(jīng)濟適用住房主管部門準予購房的核準通知”。

單看《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，條文的字里行間，并未明確禁止以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押。

另外，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第12條規(guī)定，“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限”。

二、經(jīng)濟適用住房的法律屬性

按照《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，購房人或者所有權(quán)人，在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關(guān)價款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟適用住房有以下主要的法律特征。

第一，經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經(jīng)濟適用住房項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負擔。

第二，購房人或者所有權(quán)人僅僅擁有經(jīng)濟適用住房的有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用住房的房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時，應(yīng)當分別注明“經(jīng)濟適用住房、劃撥土地”。作為有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟適用住房，購房人或者所有權(quán)人占有、使用、收益、處分的權(quán)利，受政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門監(jiān)管。

第三，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易（《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易）；購房人或者所有權(quán)人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。

第四，購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人或者所有權(quán)人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人或者所有權(quán)人也可以按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第15條規(guī)定，“貸款抵押物應(yīng)當符合《中華人民共和國擔保法》第34條的規(guī)定。《中華人民共和國擔保法》第37條規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)，不得用于貸款抵押”。該辦法第16條規(guī)定，“借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押”。

《中華人民共和國擔保法》第34條第1款第3項規(guī)定，抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物可以抵押。該法第37條第5項規(guī)定，依法被監(jiān)管的財產(chǎn)不得抵押?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第184條第5項規(guī)定，依法被監(jiān)管的財產(chǎn)不得抵押。

三、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，可能會暗含風險

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條第1款規(guī)定，“本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”。

從以上規(guī)定中不難看出，“債務(wù)人不履行債務(wù)時”，債權(quán)人能不能“依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償”，是判定以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押有沒有積極意義、有沒有法律風險的唯一標準。

我認為，在現(xiàn)行法律制度下，以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，對于債權(quán)人（即抵押權(quán)人、作為貸款人的銀行等金融機構(gòu)；下同）而言，可能會承擔“受償風險”；對于市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門而言，可能會承擔“安置風險”；對于房屋登記機構(gòu)而言，可能會承擔“登記錯誤風險”。

四、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，債權(quán)人可能承擔“受償風險”

《中華人民共和國物權(quán)法》第195條規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償”?！暗盅簷?quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)”。

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋[2005]14號）第2條規(guī)定，“人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋”。該規(guī)定第6條規(guī)定，“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出”。

購買經(jīng)濟適用住房的城市低收入住房困難家庭，除了所購買的經(jīng)濟適用住房外，不會另有住房。設(shè)定經(jīng)濟適用住房抵押的購房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)，需要清償時，不可能“主動騰空房屋”，同時，由于“人民法院不應(yīng)強制遷出”，協(xié)議折價、拍賣變賣抵押物似無可能。在這種情況下，債權(quán)人受償，可能難以保障。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第51條、《城市房地產(chǎn)抵押管理規(guī)定》第45條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

就算設(shè)定經(jīng)濟適用住房抵押的購房人或者所有權(quán)人不履行債務(wù)時，可以“主動騰空房屋”，可以折價或者拍賣、變賣經(jīng)濟適用住房清償債務(wù)，但是，因為“應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后”，“抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”，在這種情況下，抵押權(quán)人的受償款額可能被大打折扣。

五、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔“安置風險”

《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第3條規(guī)定，“上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第229條的規(guī)定執(zhí)行。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房”。

在“人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋”的法律關(guān)系中，債權(quán)人應(yīng)當是執(zhí)行案件的申請人。如果申請人不愿意或者不能夠為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房，影響到社會安定，經(jīng)濟發(fā)展時，市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門，往往會出面“收拾殘局”。在這種情況下，市、縣政府或其經(jīng)濟適用住房主管部門，或者政府的其他住房保障部門可能會承擔“安置風險”。

六、以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押，房屋登記機構(gòu)可能會承擔“登記錯誤風險”

如果經(jīng)濟適用住房的購房人或者所有權(quán)人、金融機構(gòu)，不了解以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押暗含風險可以原諒的話，那么，房屋登記機構(gòu)無視這種風險存在的可能性，就應(yīng)當引起警覺了。

研究調(diào)整經(jīng)濟適用住房法律規(guī)范的相關(guān)性可以發(fā)現(xiàn)：

第一，《中華人民共和國物權(quán)法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。該法第187條規(guī)定，“抵押權(quán)自登記時設(shè)立”。

第二，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第2條第4款，將房地產(chǎn)抵押規(guī)定為房地產(chǎn)交易。

第三，購買經(jīng)濟適用住房5年內(nèi)，國家禁止經(jīng)濟適用住房上市交易，同時禁止了以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押。

第四，購買經(jīng)濟適用住房5年屆滿，國家限制經(jīng)濟適用住房上市交易，同時限制了以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押。

第五，經(jīng)濟適用住房是“計劃經(jīng)濟”意義上的“產(chǎn)品”，不是“市場經(jīng)濟”意義上的“商品”。購房人或者所有權(quán)人在按照政府所定的標準，向政府交納土地收益等相關(guān)價款取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟適用住房購房人或者所有權(quán)人，僅僅擁有受政府經(jīng)濟適用住房主管部門監(jiān)管的有限產(chǎn)權(quán)。按照《中華人民共和國擔保法》第37條第5項、《中華人民共和國物權(quán)法》第184條第5項的規(guī)定，依法被監(jiān)管的財產(chǎn)不得設(shè)定抵押。

七、依法搞好以經(jīng)濟適用住房設(shè)定抵押的房屋權(quán)屬登記

《中華人民共和國擔保法》第33條第1款規(guī)定，“本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第34條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償”。在我供職的行政區(qū)劃，通常將債務(wù)人以自己所有的房屋設(shè)定的抵押，稱作“兩方抵押”；將第三人以自己所有的房屋，為債務(wù)人設(shè)定的抵押，稱作“三方抵押”。