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篇1

遺贈是指被遺贈人通過遺囑的方式，將其遺產(chǎn)的一部分或全部贈與法定繼承人以外的個人或者社會組織，并于遺囑人死亡時發(fā)生法律效力的行為。遺贈是單方的、無償?shù)姆尚袨?，只須遺贈人一方作出意思表示即可成立，并不需要征得受贈人的同意。遺贈協(xié)議是指遺贈人與受贈人達成的在遺贈人死亡后將其財產(chǎn)贈送給受贈人，受贈人負責遺贈人生前生活費用或者其他附帶條件的協(xié)議。遺贈協(xié)議是雙務的，它是公民生前處理自己財產(chǎn)的行為。

二、遺贈取得房產(chǎn)的條件

第一，遺贈人已經(jīng)死亡。按照《繼承法》第2、5條的規(guī)定，遺贈從被遺贈人生理死亡或被宣告死亡時開始。第二，受遺贈人已經(jīng)履行了遺贈所附有的義務?！独^承法》第21條規(guī)定：遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經(jīng)有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產(chǎn)的權利。第三，受遺贈人在知道受遺贈后兩個月內，作出接受遺贈的表示。《繼承法》第25條第2款規(guī)定：受遺贈人應當在知道受遺贈后兩個月內，作出接受或者放棄受遺贈的表示，到期沒有表示的，視為放棄受遺贈。第四，保留了必要遺產(chǎn)份額?！独^承法》第19條規(guī)定：遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)份額。第五，已經(jīng)辦理接受遺贈公證。司法部和建設部在1991年8月頒布司公通字[1991]117號《關于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》第2條規(guī)定：遺囑人為處分房產(chǎn)而設立的遺囑，應當辦理公證，遺囑人死亡后，遺囑受益人須持“遺囑公證書”和“接受遺贈公證”辦理?！斗康禺a(chǎn)登記技術規(guī)程》在附錄C《主要登記類型申請材料清單》中也明確：因遺贈申請房產(chǎn)權利轉移登記，需要提供遺贈公證書和接受遺贈公證書。

三、辦理接受遺贈公證的意義

通過上述分析，除遺贈已經(jīng)發(fā)生的證明材料比較容易把握外，受遺贈人已經(jīng)履行了遺贈所附有的義務，受遺贈人在知道受遺贈后兩個月內作出接受遺贈的表示，保留或無需保留必要遺產(chǎn)份額等都是目前房屋登記機構職權和能力無法承擔的。

1.遺贈所附義務的履行沒有爭議

最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第43條規(guī)定：附義務的遺囑繼承或遺贈，如義務能夠履行，而繼承人、受遺贈人無正當理由不履行，經(jīng)受益人或其他繼承人請求，人民法院可以取消他接受附義務那部分遺產(chǎn)的權利，由提出請求的繼承人或受益人負責按遺囑人的意愿履行義務，接受遺產(chǎn)。

可見，受遺贈人應當履行遺贈附有的義務，公證處辦理接受遺贈公證時，通過詢問走訪遺贈人的親屬，重點審查當事人是否適當履行了遺贈協(xié)議中的義務。如有利害關系人提出異議，將中止受理，并告知受遺贈人向法院提訟，由法院確定房產(chǎn)歸屬；如無利害關系人提出異議，公證處根據(jù)受遺贈人的申請和調查結果，作出確認并出具接受遺贈公證書。如果可以憑遺贈協(xié)議公證書直接辦理房產(chǎn)轉移登記，則恰恰忽略了這重要一點，而易于引發(fā)此類房屋登記的行政訴訟。

2.公證是接受遺贈意思表示的重要要件形式之一

《繼承法》第27條規(guī)定，受遺贈人放棄受遺贈的，遺產(chǎn)中的有關部分按照法定繼承辦理。接受或放棄遺贈對于全體繼承人有重大利害關系，因此對接受遺贈的意思表示要考慮到受遺贈人向繼承人、遺囑執(zhí)行人、遺產(chǎn)管理人等特定利害關系人作出意思表示可能存在的客觀障礙，突破向上述特定人作出的限制，以申請接受遺贈聲明公證作為對受遺贈人權利救濟的補充。受遺贈人通過公證的方式證明其在規(guī)定時間內為接受遺贈之意思表示，作為接受遺贈的形式要件，有利于證據(jù)的形成與保留，以保障受遺贈人的合法權益。個人認為：在上述特定利害關系人一致認同受遺贈人已經(jīng)在知道受遺贈后兩個月內以口頭、書面等其他形式表示接受遺贈的情況下，辦理接受遺贈聲明的公證時間，可不限于受遺贈人知道受遺贈后兩個月內。

篇2

1991年司法部、建設部《關于房產(chǎn)登記管理中加公證的聯(lián)合通知》（以下簡稱《聯(lián)合通知》）第一條規(guī)定，應當持公證機關出具的“繼承權公證書”和房產(chǎn)所有權證、契證到房地產(chǎn)管理機關辦理房產(chǎn)所有權轉移登記手續(xù)。從此開始，繼承房屋登記時必須進行公證。2014年《最高人民法院公報》第8期《陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局不履行房屋登記法定職責案》，判決房屋登記部門強制公證敗訴，一時間全國登記部門無所適從，公證到底有沒有法律依據(jù)呢？強制公證會不會再次導致登記部門被訴？

2016年7月5日，司法部通知，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規(guī)定，廢止《聯(lián)合通知》即此前規(guī)定房產(chǎn)繼承、贈與等房產(chǎn)所有權轉移，必須公證的規(guī)定不再執(zhí)行。也就是說，繼承人申請房產(chǎn)繼承可直接向不動產(chǎn)登記機構“直申”，不再必須持公證書或法院的法律文書方予受理。

《公證法》第二條規(guī)定，公證是公證機構根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。第十一條規(guī)定，根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：……（二）繼承?？梢钥闯?，公證是依據(jù)申請而進行的，《聯(lián)合通知》廢止后，強制公證別說法律依據(jù)，就連文件依據(jù)都沒了。2016年5月30日，國土資源部《關于印發(fā)〈不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）〉的通知》，明確了不動產(chǎn)登記中的繼承不再強制公證，不動產(chǎn)登記是否必須公證的爭論有了明確的答案。

二、不動產(chǎn)登記不公證需要如何辦理

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對不進行公證繼承不動產(chǎn)所需材料和程序進行了明確規(guī)定。

（一）辦理需提交的材料

1.所有繼承人或受遺贈人的身份證、戶口簿或其他身份證明。

2.被繼承人或遺贈人的死亡證明，包括醫(yī)療機構出具的死亡證明；公安機關出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈人死亡的材料等。

3.所有繼承人或受遺贈人與被繼承人或遺贈人之間的親屬關系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學證明，公安機關以及村委會、居委會、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關親屬關系的材料等。

4.放棄繼承的，應當在不動產(chǎn)登記機構辦公場所，在不動產(chǎn)登記機構人員的見證下，簽署放棄繼承權的聲明。

5.繼承人已死亡的，代位繼承人或轉繼承人可參照上述材料提供。

6.被繼承人或遺贈人享有不動產(chǎn)權利的材料。

7.被繼承人或遺贈人生前有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議。

8.被繼承人或遺贈人生前與配偶有夫妻財產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。

（二）辦理時應把握的幾個關鍵點

《條例》第十九條規(guī)定，對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產(chǎn)登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。第十一條規(guī)定，不動產(chǎn)登記工作人員應當具備與不動產(chǎn)登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力?！稐l例》賦予了登記部門對登記內容和登記對象調查的權利，同時要求登記人員具備一定的專業(yè)知識和業(yè)務能力，繼承公證只是眾多公證內容中的一小部分，登記人員經(jīng)過培訓，應該能夠承擔不動產(chǎn)繼承登記的審核和調查責任。

申請登記時，全部法定繼承人或受遺贈人共同到登記機構進行申請并接受登記機構的查驗。登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議、申請繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等。登記機構應該就繼承人或受遺贈人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、不動產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內容進行詢問，并做好記錄，由全部相關人員簽字確認，并要求申請人簽署繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記具結書。

經(jīng)查驗或詢問后，登記機構認為需要進一步核實情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈人原所在單位或居住地的村委會、居委會核實相關情況，也可以根據(jù)《條例》賦予的權限進行調查。經(jīng)核查后做出不予登記或者登記的決定。認為符合條件的，登記機構應當予以受理，受理后，對擬登記的不動產(chǎn)登記事項在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站進行公示，公示期不少于15個工作日。

三、不動產(chǎn)登記中應尋找公證與不公證的結合點

在目前的不動產(chǎn)登記實務中遇到的繼承基本有以下三種：

1.協(xié)商繼承：全部繼承人之間協(xié)商一致達成不動產(chǎn)分配協(xié)議，提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關于不動產(chǎn)分配的協(xié)議、繼承人與被繼承人的親屬關系證明以及其他必要的材料可以申請登記。

2.公證繼承：被繼承人死亡后，繼承人申請繼承公證，憑繼承權公證書可以申請登記。

篇3

二、法定繼承。法定繼承又有三種路徑：

篇4

繼承公證，是指公證機構依據(jù)當事人的申請和法律規(guī)定，依法證明繼承人的繼承行為真實、合法的活動。繼承公證作為公證處的基本公證項目之一，是每個公證人員最為熟悉的公證業(yè)務，在公證實務中遇到的問題自然也會相應較多。下面我想就其中幾個問題和大家作一簡單的探討。

一、繼承公證的正名

我們知道，繼承公證的名稱經(jīng)歷了從“繼承”公證到“繼承權”公證的轉變，雖是一字之差，在實務操作上也無任何改變，但卻涉及到公證證明對象和公證工作理念的轉變。我的理解是，“繼承權”公證是確認并證明繼承人對遺產(chǎn)享有繼承權的活動，強調的是對繼承人繼承權的確認，公證證明的對象是“繼承權”；“繼承”公證是依法證明繼承人的繼承行為真實、合法的活動，強調的是對整個繼承過程中一系列相關行為的證明，公證證明對象是“繼承行為”。通過繼承公證實務我們可以知道，在辦理繼承公證的過程中，我們第一步要做的就是根據(jù)當事人提供的相關材料，審查當事人是否具有繼承權，其次再根據(jù)其他材料和當事人真實意思表示，對遺產(chǎn)作出相應處分；如果有繼承人提出表示愿意放棄繼承權的，則相應一并辦理相關放棄繼承權的手續(xù)。因此不難發(fā)現(xiàn)，對繼承人繼承權的確認只是整個公證操作中的一個環(huán)節(jié)，包含于整個繼承的過程之中，是“繼承行為”的前提條件之一，因此把繼承公證改名為“繼承權”公證實無必要。其次，“繼承”一詞在法學上是指公民死亡或被宣告死亡后，按照法定程序將被繼承人生前遺留的財產(chǎn)和可以繼承的債權、債務轉移給繼承人的一種民事法律行為，而根據(jù)公《證法》第2條的規(guī)定，公證是公證機構根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動，其證明對象之一就是民事法律行為，因此將繼承人承受被繼承人遺產(chǎn)行為的公證命名為“繼承”公證本身就有其科學性和合理性。而“繼承權”是公民依照法律規(guī)定或死者生前所立的合法遺囑取得被繼承人遺產(chǎn)的權利，是法律已經(jīng)賦予繼承人的權利，無須公證機構對其重復確認，因為公證機構本質上屬于證明機構，行使的國家的賦予的證明權，卻要去行使于法無據(jù)、只能由人民法院才能行使的確認權，似乎有越俎代庖之嫌。因此我認為，原來的“繼承”公證這一名稱，更符合我們公證的性質和公證的職能，建議予以保留。

二、非完全民事行為能力人的后公證保障

自然人的限制民事行為能力和無民事行為能力可以統(tǒng)稱為非完全民事行為能力。在我們辦理繼承公證的過程中，繼承人之中如果存在限制民事行為能力人或者無民事行為能力人，就必須為其保留應有的遺產(chǎn)份額，以維護其合法權益，可以稱之為法律對非完全民事行為能力人的“前法律救濟”。然后，公證機構似乎“功成身退”，無意再對繼承之后如何更好地保障非完全民事行為能力人的權益繼續(xù)介入，而法律對此也無明確的相關規(guī)定?？梢韵胂螅诶^承公證之后，已經(jīng)分割完畢的遺產(chǎn)對其他繼承人來說處于一個尷尬的共有狀態(tài)，因處分共有財產(chǎn)需要全體共有人的同意，鑒于其中一個或幾個共有人民事行為能力上的瑕疵，實際上排除了其他健全繼承人對遺產(chǎn)進行完全處分的可能，限制了繼承權作為一種財產(chǎn)權給繼承人帶來實際物質經(jīng)濟利益的效用，降低了財產(chǎn)的使用效率，可以說給繼承人造成了看不見的隱形的損失。當然，法律之前的規(guī)定基于的是對社會弱勢群體的保護，對社會公平正義的維護，從而在某種程度上舍棄了對效率價值的追求，對此我們無可厚非，但其實可以假設一種特定情況，當繼承的遺產(chǎn)對一個父母雙亡，無配偶、子女的非完全民事行為能力人來說是其唯一財產(chǎn)，而在其又身染重病需要醫(yī)治之時，就不得不涉及對繼承遺產(chǎn)進行處分的問題，否則如果由其他繼承人墊付相關費用，顯然也是對其他繼承人的一種不公平。因此，我們需要對非完全民事行為能力人進行“前法律救濟”的基礎上，對其進行“后公證保障”，允許其監(jiān)護人或者其他繼承人在某些特殊情況下，在保障非完全民事行為能力人利益的基礎上，對整個遺產(chǎn)包括屬于非完全民事行為能力人的那部分財產(chǎn)份額進行一并處分，并辦理相關公證，一方面提高財產(chǎn)的使用效率，另一方面也更好地保障所有繼承人的合法權益。

要對非完全民事行為能力人進行“后公證保障”，首先就要確定其監(jiān)護人。我國《民法通則》第十六條第一款規(guī)定，未成年人的監(jiān)護人按父母、祖父母、外祖父母、兄姐、其他近親屬的順序進行確定。而對于精神病人來說，如果殘疾證上注明了監(jiān)護人的，則確定該人為其監(jiān)護人；如果未注明或者沒有殘疾證的，則依據(jù)《民法通則》第十七條第一款的規(guī)定，按配偶、父母、成年子女、其他近親屬等順序選擇監(jiān)護人。而對于在現(xiàn)實生活中還有一些游離于未成年人和精神病人之外的成年人，他們同樣缺乏獨立辨別是非和處理自己事務的能力，屬于限制民事行為能力人和無民事行為能力人，如植物人、老年性癡呆的病人、智障人士、殘疾人、腦萎或腦中風患者等等，由于他們既不是未成年人也不是精神病患者，無法適用監(jiān)護制度的相關規(guī)定，因此可以告知其近親屬向人民法院申請，經(jīng)人民法院特別程序宣告其為限制民事行為能力人或無民事行為能力人，然后再由法院為其從近親屬中指定監(jiān)護人。因為公證機構只有法律賦予的證明權，并沒有人民法院才具有的確認權和自由裁量權，因此在這一過程中，公證機構不便參與其中，從而承擔不必要的風險。當監(jiān)護人確定之后，根據(jù)《民法通則》第十八條第一款的規(guī)定，監(jiān)護人非為被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)的規(guī)定，可以要求監(jiān)護人和遺產(chǎn)的其他共有人向公證機構申請辦理“為被監(jiān)護人利益保證書公證”，保證書中應明確遺產(chǎn)的內容、繼承人的情況以及各自所占遺產(chǎn)的份額、監(jiān)護人和其他共有人為被監(jiān)護人利益的保證以及其愿意承擔相關的法律責任等內容。然后按照遺產(chǎn)性質的不同辦理不同的公證，如遺產(chǎn)為銀行存款、股權等動產(chǎn)，則可由監(jiān)護人和其他繼承人攜帶產(chǎn)權證明（如存折、股權證明書）、監(jiān)護證明、繼承公證書、為被監(jiān)護人利益保證書公證書等材料向銀行提現(xiàn)，并將現(xiàn)金向公證處申請辦理提存公證，由公證處根據(jù)繼承份額將提存金額予以分配給繼承人，留下被監(jiān)護人的份額，再根據(jù)監(jiān)護人提交的相關用途證明（如被監(jiān)護人生病住院，則需提交其病情診斷證明、醫(yī)療費開支憑證等證明），在確定確是為未被監(jiān)護人的利益的前提下允許監(jiān)護人使用該提存款。而當遺產(chǎn)是房屋等不動產(chǎn)時，肯定需要將上述房屋出售才能對遺產(chǎn)予以分割，因此，除辦理上述“為被監(jiān)護人利益保證書”公證之外，還需要對監(jiān)護人、其他繼承人與第三人簽訂的房屋買賣合同進行公證，并重點審查房屋的轉讓價格，因過低的轉讓價格不僅僅損害的是被監(jiān)護人的利益，也會損害其他繼承人的利益。房屋的價格一般不能低于房屋的評估價格，同時可向房屋中介、房管部門了解該房屋所處地段的房屋市場價的情況，力求最大限度地保障被監(jiān)護人的利益。同時，也要求將房屋轉讓款向公證處辦理提存，由公證處根據(jù)繼承遺產(chǎn)的份額將轉讓款分配給其他健全的繼承人，留下非完全民事行為能力人即被監(jiān)護人的份額，并根據(jù)監(jiān)護人提供的為被監(jiān)護人利益使用用途證明允許監(jiān)護人使用該提存款。由此可見，“后公證保障”并不是對“前法律救濟”理念的顛覆，而是通過在特定情況下對整個遺產(chǎn)、包括對非完全民事行為能力人遺產(chǎn)份額部分的一并處分，達到維護其他健全繼承人的利益、同時保護非完全民事行為能力人的合法權益的各方利益最大化的共贏局面，是一種公平原則的體現(xiàn)和傳承。

三、對繼承財產(chǎn)的正確把握

在對當事人的真實身份、是否有繼承權、民事行為能力等各方面進行審查之后，接下來要做的工作就是對被繼承人的遺產(chǎn)情況有一個比較全面的把握。一般來說，產(chǎn)權人的認定是比較直觀的，我們只需看房產(chǎn)證、存折上的名字就可以確定，但一旦涉及夫妻共有財產(chǎn)等問題時，情況就會變得復雜。關于遺產(chǎn)中夫妻共同財產(chǎn)的認定，有幾點還是值得我們注意的：

（一）工齡購房的夫妻財產(chǎn)認定

關于夫妻一方在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的問題，根據(jù)《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復函》的規(guī)定，夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產(chǎn)，購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應予查明購房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產(chǎn)還是個人財產(chǎn)；如果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產(chǎn)。

（二）繼承或受贈與所得財產(chǎn)的夫妻財產(chǎn)認定

篇5

房產(chǎn)證加名主要分三類：一是一方婚前購房且已支付全部房款，婚后另一方要求在房產(chǎn)證上加名；二是一方婚前購房但尚未支付全部房款，婚后雙方還貸，另一方要求在房產(chǎn)證上加名；三是婚后購房，房產(chǎn)證登記在一方名下，另一方要求加名。

第一種情況中，婚前已經(jīng)支付全部房款的房產(chǎn)，為一方的婚前財產(chǎn)，它不會因為婚姻關系而轉化為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時，另一方無權要求分割。當然，公民可以對自己的財產(chǎn)權益進行自主處分，比如，可以將其贈與他人。在房產(chǎn)證上加配偶的名字，就是贈與的一種方式。擁有產(chǎn)權的一方可以自行決定，將房屋的多少份額贈與配偶，比如贈與30%、50%、60%等，然后在產(chǎn)權證上加配偶的名字，并寫明各占多少份額。如果雙方?jīng)]有對房屋的份額做特別約定，那么只要加上名字，房屋的產(chǎn)權就歸夫妻雙方共同所有，各擁有50%的產(chǎn)權。所以說，并非加了名字，就一定擁有一半的產(chǎn)權。為了避免將來發(fā)生糾紛，最好在房產(chǎn)證上約定好各自占的份額。

第二種情況相對復雜。根據(jù)婚姻法解釋（三）的規(guī)定，夫妻一方在婚前購買的房產(chǎn)，即使沒有償還全部房款，產(chǎn)權也歸個人。如果婚后夫妻一起還貸，離婚時，夫妻可以協(xié)商如何分割房產(chǎn)；協(xié)商不成的，房產(chǎn)歸房產(chǎn)證上的登記人所有。夫妻共同還貸的部分及房產(chǎn)的增值部分，由房產(chǎn)擁有者對另一方進行補償。

你的情況就屬于這一種。房產(chǎn)是你老公婚前購買的，房產(chǎn)證登記的是你老公的名字，那么房屋的產(chǎn)權應歸你老公所有。因為你婚后也參與了共同還貸，如果離婚的話，房屋歸你老公，他歸還婚后還款數(shù)額的一半給你，并根據(jù)房屋的增值情況，對你進行適當?shù)难a償。

現(xiàn)在，他同意將你的名字添加到房產(chǎn)證上，那么可以認為，這套房子成為你們夫妻的共同財產(chǎn)，原則上各自擁有50%的產(chǎn)權（如果雙方對產(chǎn)權份額另有約定，則按約定享有相應的份額）。

第三種情況中，如果雙方?jīng)]有對婚后財產(chǎn)進行特別約定，房產(chǎn)證加不加名，房產(chǎn)都為夫妻共同財產(chǎn)，各享有一半產(chǎn)權。

要想讓房屋的產(chǎn)權變更在法律上生效，需要辦理以下手續(xù)。

篇6

有一種觀點認為,從維護房地產(chǎn)交易安全及《婚姻法》第十九條規(guī)定的夫妻財產(chǎn)可以約定來看,應當詢問申請人該房屋是否存在潛在的共有人或收取類似約定書的材料,以此作為是否登記為共有的依據(jù);還有觀點認為根據(jù)《物權法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力”,即“不動產(chǎn)物權登記取得”原則,認為未進行房屋登記,買方當然沒有取得法定物權,買方在婚姻關系存續(xù)期間申請房屋登記,登記機構應當將其視為夫妻共有房產(chǎn)進行登記。筆者認為對此可分作兩種情況來分析。

1　婚前已交納全部房屋款項,婚后申請登記的。筆者認為,支持這類房屋登記在夫妻名下的前提是承認物權變動的無因性:即物權的變動在其效力和結果上不依賴其原因而獨立成立,即原因的無效或者撤銷不能導致物權變動的當然無效和被撤銷。然而,物權變動的無因性會導致諸多不當,如:盜竊他人財物者也取得該財物的所有權。因此,我國《物權法》并沒有采用物權變動的無因性,相反,物權的取得和變動必須有合理合法的原因作為依據(jù)。婚前簽定房屋買賣合同并付清了款項――此時債權關系已成立,以婚前已經(jīng)取得的債權為依據(jù)取得的房屋所有權當然應當屬于債權人。對于夫妻的另一方而言,由于其并不是該房屋買賣合同的當事人,其不享有該債權,也即不能享有房屋所有權。由于簽定合同日期與申請登記日期之間有一個相對較長的時間差,可能當事人的的婚姻關系變化不止一兩次,如果他人通過婚姻登記就可以輕易地將另一方的個人財產(chǎn)變?yōu)楣灿胸敭a(chǎn),注銷婚姻登記就又不是共有了,這顯然是不公平的。

2　婚前購買,婚后支付余款并申請登記的。有一種觀點認為,這類房屋應登記在夫妻雙方名下,其理由為根據(jù)《婚姻法》規(guī)定,夫妻婚內財產(chǎn)歸夫妻共同所有。該房屋由婚后共同財產(chǎn)支付余款,另一方有理由成為共有人。筆者認為,這類房屋也應登記在婚前一方名下。其理由也是“承認物權變動的有因性”:婚后一方不是合同中的買方主體,不產(chǎn)生交付房屋和辦理房屋登記的債權。根據(jù)《合同法》相關規(guī)定,權利義務的轉移首先應當在買賣雙方之間形成合意,同時應當獲得相對方的同意。同時,即使雙方有合意,也應當獲得賣方的同意,在獲得賣方的同意前,婚后一方未成為合同的相對方。此種情形下,婚前一方作為合同相對方,在婚后支付的房款屬于夫妻共同財產(chǎn),婚后一方系以共同財產(chǎn)為自己利益進行處分,這個部分的房款應當認定為夫妻共同財產(chǎn)對婚前一方的借貸,也就是說婚后由夫妻共同償還的款項,其性質是償還另一方的婚前債務。

當然,對于以上兩種情況,如果婚前購買一方愿意將房屋申請登記為共同所有的,根據(jù)《婚姻法》,可按約定內容登記為共有。

二、婚前合法建造的房屋,婚后申請登記

《物權法》第三十條規(guī)定:“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權的,自事實行為成就時發(fā)生效力。”作為物權取得的特殊方式,合法建房自建成之日起,建造人就取得了物權,當然不因婚姻關系的變化而變化。這里需要特別指出的是,“自事實行為成就時發(fā)生效力”應指房屋竣工的時間,即建設工程竣工驗收備案書或房屋竣工驗收合格證明上記載的竣工日期。居民自建的房屋,如果建筑面積符合可以不申請竣工驗收備案的,應由建設單位出具房屋已竣工的證明并記載竣工日期。實務中一般在建造人申請房屋的初始登記時,只要能提供相關材料證明該房屋為其婚前竣工的,登記機構應當將該房屋登記為其單獨所有。如夫妻雙方約定為共有的,從其約定。

三、關于繼承中的問題

1　喪偶后另一方繼承配偶單獨所有的房屋。筆者認為,無論該遺產(chǎn)是死者的婚前財產(chǎn),還是夫妻關系存續(xù)期間的共有財產(chǎn),死者的配偶都從繼承開始時取得物權,應根據(jù)《繼承法》的相關規(guī)定按繼承人之間的約定來登記各自的份額。

2　夫妻一方的父母死亡后(無遺囑)留下的房屋。根據(jù)《繼承法》第十二條規(guī)定:“喪偶兒媳對公、婆,喪偶女婿對岳父、岳母,盡了主要贍養(yǎng)義務的,作為第一順序繼承人”。一般情況下,兒媳、女婿不是公婆、岳父母的法定繼承人,因為兒媳與公婆或女婿與岳父母之間沒有法律上的權利義務關系,而是姻親關系,隨著丈夫或妻子的死亡,他們的姻親關系也隨之終止了。但是為鼓勵贍養(yǎng)老人,發(fā)揚道德風尚,并通過這樣的方式對贍養(yǎng)行為予以鼓勵和補償,《繼承法》將對公婆或岳父母盡了主要贍養(yǎng)義務的喪偶兒媳或喪偶女婿作為第一順序繼承人。筆者認為這里要同時具備兩個條件:第一,必須喪偶。如果配偶還活著,他們就不能被列為繼承人,即便他們對老人盡了較多的贍養(yǎng)義務。第二,必須是盡了主要贍養(yǎng)義務。如果僅是盡了較多的贍養(yǎng)義務,也不能被列入第一順序繼承人,而只能按《繼承法》第十四條,分得適當遺產(chǎn)。

篇7

一、假房產(chǎn)證抵押

2009年以來，由于許多民間借貸的鏈條斷裂，有些人嘗試用假房產(chǎn)證騙錢的現(xiàn)象呈現(xiàn)增多的趨勢。

筆者接觸的這若干起制假事件中，幾起為制造假身份證，幾起為制造假產(chǎn)權證。制假身份證的，主要是制假者為了騙賣他人的房產(chǎn)，從而制作真正的房屋產(chǎn)權人的身份證。

而制作假的房屋產(chǎn)權證，則主要是為了用假證去作抵押，以騙取債權人的信任和錢財。比如，此次被發(fā)現(xiàn)的一起制作假產(chǎn)權證事件中，一名男子因欠人家高利貸沒發(fā)還清，便根據(jù)原來自己家里已經(jīng)賣掉的一套房產(chǎn)情況，制作了一本假的房屋產(chǎn)權證抵押給了債權人。眼看還債的期限就要到來，有所警惕的債權人到市產(chǎn)權市場處檔案館查閱資料，這才發(fā)現(xiàn)這份產(chǎn)權證是假的。而另一起造假事件中的當事人余某用朋友的一份產(chǎn)權證作抵押，向王某借了3萬元。隨著還款日期的來臨，王某覺得有必要到產(chǎn)權市場處檔案館查驗一下。檔案館工作人員經(jīng)查閱資料后發(fā)現(xiàn)，檔案里的產(chǎn)權人與余某作抵押的產(chǎn)權證上的產(chǎn)權人姓名并不一致，從而證明余所提供的是假產(chǎn)權證。

房產(chǎn)部門指出，隨著市民經(jīng)濟活動日益頻繁，用房屋產(chǎn)權證進行抵押的情況越來越多，制作假產(chǎn)權證的事件也隨之增多。所以，市民在遇到有人用房屋產(chǎn)權證向自己借錢的時候，一定要事先到房產(chǎn)部門查閱房產(chǎn)檔案。

二、離婚析產(chǎn)未過戶抵押

夏某在離異后，經(jīng)法院裁決討回了和前夫共同財產(chǎn)的那一部分，但在房管所卻未辦理過戶手續(xù)，1年以后想出售，房管所告知她的房屋已于1年前因從某小額貸款公司，貸款200萬元被辦理抵押登記。對此事一知半解的夏女士強烈要求房管所撤銷抵押登記，退還房產(chǎn)證，遭到拒絕。經(jīng)人人民法院對該起行政訴訟案，受理以后，先認定對該宗房屋進行了保全處理。

法院查明，夏某于2009年與其前夫郭某協(xié)議離婚。雙方約定：子女由夏某撫養(yǎng)，撫育費由趙某承擔；房屋歸夏某所有；雙方無外債。郭某一次性給夏某20萬元，在雙方在場并出具相關證據(jù)的情況下，房地產(chǎn)管理所為趙某辦理房屋抵押手續(xù)，并發(fā)放了他項權證書。夏某、郭某同日到民政部門辦理離婚手續(xù)。以該證擔保向某小額貸款公司借款200萬元。郭某和夏某在房管所辦理了房產(chǎn)抵押登記，郭某向小額貸款公司、房管所隱瞞了其與夏某離婚的事實。夏某得知，抵押期未滿，但自貸款發(fā)放之日起至今未還一分本息，繼而得知趙某哄騙她簽名蓋章，辦理房屋抵押登記，以套取貸款的事實。由于訴訟中郭某下落不明，為維護自己的合法權益，夏某幾經(jīng)輾轉，找到趙某。趙某稱自己行蹤不定，不愿出庭；但其提供了一份公證處辦理的“聲明公證書”。該公證書載明：“夏某同意，產(chǎn)證辦理抵押貸款手續(xù)?！睘檫M一步核實情況，法院來到該公證處。經(jīng)查證，“聲明公證書”內容屬實。法院審理認為，郭某優(yōu)先償還小額貸款公司貸款200萬貸款。夏某不服判決，繼續(xù)上訴，本案正在審理當中。

三、二手房未辦理過戶手續(xù)而抵押

王某與2007年已將位于市區(qū)一處屬于他2006年購買的二手房已12000萬元出售給李某，當時李某因王某居住未滿5年再次過戶需繳納差額的5.67%的營業(yè)稅，經(jīng)李某和王某商量以后等滿5年以后再辦理過戶手續(xù)。但是在2009年10月的某一天，李某家接到法院傳票，他所住房屋法院要拍賣償還銀行貸款。李某說他未辦理過抵押貸款，但經(jīng)法院以解釋李某才知道是王某拿他已買來房屋在2008年做的抵押，至今抵押到期本息一直未償還，銀行多次討要無果，無奈拍賣抵押物償還抵押本息。李某拿著王某給他的房產(chǎn)證和買賣協(xié)議到當?shù)胤抗懿块T咨詢，說房產(chǎn)證他拿著，王某為何能辦理抵押手續(xù)。經(jīng)房管部門工作人員查證以后才知道，2007年王某和李某的二手房買賣交易，當時只是在房管部門咨詢了一下過戶費用但未做任何其他登記手續(xù)。王某在別人催賬情急之下，2008年到房管部門辦理了房產(chǎn)證掛失補辦登記手續(xù)，將李某手中的房產(chǎn)證掛失，重新辦理了一本王某名下房產(chǎn)證，做了抵押登記貸款。就此情況，根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，在房管部門沒做任何登記的，按法院受理登記時間先后順序，還有優(yōu)先償還銀行貸款的規(guī)定。所以李某只能接受法院拍賣償還銀行后，李某再向法院王某。

二手房買賣未過戶抵押、離婚析產(chǎn)未過戶抵押，還有繼承未過戶抵押這幾種抵押都是利用在各個機構沒有轉移登記手續(xù)而實施的假貸案件。造成這幾項抵押騙貸案件的發(fā)生主要有原因是有關規(guī)定對抵押的登記部門確認不統(tǒng)一，致使銀行無所適從。

篇8

[案例]2001年3月30日，柯某與何某再婚，雙方均各自帶有一子組成家庭。2008年6月23日，何某在農(nóng)九師163團工作期間，因工死亡，該團給付何某喪葬費補助金、工亡補助金、喪葬費、個人養(yǎng)老金合計7萬余元。之后，柯某將賠償金占為已有，并帶其子離開了何家。何某之子與其爺爺、奶奶將柯某訴至法院，要求其將賠償金平分。

[說法]法院審理后認為，團場給付何某的喪葬費補助金、工亡補助金、喪葬費、個人養(yǎng)老金中，只有個人養(yǎng)老金的一半作為夫妻共同財產(chǎn)，另一半應作為遺產(chǎn)分割。而喪葬費補助金、工亡補助金、喪葬費是團場對職工因工死亡的補償，并非遺產(chǎn)，在分配上都應按照法定繼承方式進行分配?？履车膬鹤右呀?jīng)與其繼父形成撫養(yǎng)關系，也有權分得一份。最終，經(jīng)法院調解，雙方達成協(xié)議：柯某分得17830元，余款由何某父母、何某之子、柯某之子每人平均分得15321元。

(葉爾蓋提墾區(qū)人民法院葛陽)

索要青春損失費抵債

缺乏法律依據(jù)不支持

[案例]2005年5月，從四川來疆打工的何某經(jīng)人介紹認識了老鄉(xiāng)劉某．兩人在未辦理結婚登記手續(xù)的情況下以夫妻名義同居生活。2008年春節(jié)前，何某向劉某借款6000元回老家，何某向劉某出具了借條，但沒有約定還款期限。2010年下半年開始，兩人因性格不合開始分居，劉某遂要求何某歸還借款，但何某不愿意償還欠款，反而要求劉某賠償其青春損失費，并表示如果劉某不愿賠償，就用其抵消欠款。劉某將何某訴至法院。

[說法]法院審理后認為，劉某提供的證據(jù)能夠證明原告、被告之間存在合法的債權債務關系，何某應當清償債務：何某主張賠償青春損失費抵消債務沒有法律依據(jù)。由于何某借款后與劉某共同生活，簡單判決何某償還全部借款與情理相悖，當事人不能接受。經(jīng)過法院調解，雙方最終達成協(xié)議：何某一次性償還劉某借款2000元．雙方債權債務關系消除。

(阿拉爾市人民法院牛少林)

銷售盜版書

書店應擔責

[案例]外語教學與研究出版社是《新概念英語(新版)》的合法專有出版權人，該出版社近年來因圖書被大量盜版而蒙受較大經(jīng)濟損失。為維護自身的合法權益，該出版社委托律師展開關于盜版書籍的市場調查和取證。2010年7月30日．該出版社委托的律師到五家渠市一家書店，花75元購買了《新概念英語(新版)》1、3、4冊共計3本圖書，并索要了蓋有書店印章的收據(jù)。此次購書的全過程已由公證處公證員予以隨同監(jiān)督。在確定這4本書系盜版后，該出版社將銷售盜版圖書的店主唐某告上法庭，要求其立即停止侵權行為。并賠償經(jīng)濟損失1.8萬元。

[說法]法院審理后認為，出版社提供的公證書載明了該出版社的委托律師在唐某經(jīng)營的書店購買被控圖書的全過程，同時封存了購買的圖書，并且有該書店開具的銷售票據(jù)，由此可以認定出版社提供給法院的被控圖書為唐某的書店出售?！吨腥A人民共和國著作權法》第四十七條、第五十二條規(guī)定，未經(jīng)著作權人許可復制、發(fā)行其作品的，應當根據(jù)情況，承擔停止侵權、消除影響、賠償損失等民事責任。法院在結合唐某書店的經(jīng)營規(guī)模、侵權的情節(jié)、主觀過錯程度等因素后酌定，唐某向出版社賠償經(jīng)濟損失5000元，并承擔出版社因制止侵權行為支出的實際費用2318元。

(自治區(qū)人民法院兵團分院張偉森慕新偉)

男孩避雨被電擊身亡

租房人施工方均擔責

篇9

甲方(姓名)： 乙方(姓名)：

住址： 住址：

身份證號： 身份證號：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

甲方于 年 月 日以個人名義采取按揭貸款方式購買商品住宅一套，建筑面積 平方米，總價款 元。現(xiàn)甲、乙雙方因情投意合而生活在一起，為避免紛爭，愛情永固，雙方自愿達成如下協(xié)議：

一、乙方出資 元，一并作為該套房屋首付款。

二、房屋裝修費用 元由乙方負責，剩余 裝修費用由甲方負責。

三、雙方共同生活期間，水、電、煤氣及物業(yè)管理費等各項生活開支由甲、乙雙方共同承擔。

四、房屋按揭月供款每月 元，在共同生活期間由甲、乙雙方各自承擔一半，乙方于 年 月開始付款。

五、雙方領取結婚證時，該房產(chǎn)自動轉化為甲乙雙方的夫妻共同財產(chǎn)(或約定該房產(chǎn)由雙方按一定比例共同享有所有權，或約定仍作為甲方的婚前個人財產(chǎn))。

六、若甲、乙雙方不幸分手，該套房產(chǎn)仍歸甲方所有，但甲方應將乙方已承擔的全部費用，包括首付款、裝修款、月供款償還給乙方(或按一定比例償還給乙方)。該房屋發(fā)生增值的，甲方應按照乙方實際投入的資金比例向乙方支付增值收益。

七、未經(jīng)乙方書面同意，甲方在任何情況下不得將該套房屋以低于購置價的標準對外出售，否則甲方除應償還乙方的已付款項外，并應賠償因此給乙方造成的全部損失。

八、本協(xié)議一式兩份，甲乙各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方(簽名)： 乙方(簽名)：

簽約時間： 年 月 日

婚前訂協(xié)議在離婚時候可以免糾紛：

(一)《婚前財產(chǎn)協(xié)議》是傳統(tǒng)婚戀觀的改變。過去由于社會生產(chǎn)力的落后，物質生活的貧乏，思想認識的局限等諸多原因，戀愛雙方大多數(shù)以"過日子"作為擇偶的目的。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展，物質生活的日益豐富，思想認知度的提升，愛戀雙方的婚戀觀也隨之發(fā)生變化。新的婚戀觀讓戀愛雙方除追求感情的融合，情趣的一致外，更多的是事業(yè)的發(fā)展和個性的解放、以及雙方經(jīng)濟地位的平等。戀愛雙方已不再看重對方婚前財產(chǎn)多寡，而將婚后共筑愛巢，作為共同甜蜜的事業(yè)，那么雙方選擇簽訂"婚前財產(chǎn)協(xié)議"約定婚前財產(chǎn)歸各自所有，也就順理成章了。

(二)《婚前財產(chǎn)協(xié)議》是婚前財產(chǎn)現(xiàn)實的需要。改革開放以來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們經(jīng)濟收入的提高，公民的個人財產(chǎn)和積累也有顯著的增長。大多數(shù)婚戀雙方都擁有一些存款、住房，特別是部分白領及高收入職業(yè)者，甚至民營企業(yè)的企業(yè)家，除擁有可觀的存款、別墅、轎車等高消費性個人財產(chǎn)外，還擁有公司、企業(yè)等事業(yè)型個人財產(chǎn)。這些戀愛雙方在婚前通過各自的勞動而擁有的財產(chǎn)，以簽訂"婚前財產(chǎn)協(xié)議"的方式加以明確，這不但體現(xiàn)了男女雙方婚姻中財產(chǎn)關系的平等，也有利于婚后各自事業(yè)在原有軌道上持續(xù)發(fā)展。

(三)《婚前財產(chǎn)協(xié)議》是再婚家庭更加和睦的需要?；樽兒蛦逝级紩斐梢粋€家庭的破裂和不幸，一個個體的痛苦和悲愴。但是生活還要繼續(xù)，在不斷調整自我的過程中，去找尋新的生活。再婚，對于大多數(shù)婚變或喪偶者來說，是不可回避的。多數(shù)中老人對再婚都抱有美好的愿望，都是經(jīng)過深思熟慮的。然而許多時候，老人還沒有來得及享受天倫之樂，諸多的矛盾就逐漸暴露出來，特別是當一方老人健康出現(xiàn)危機時，雙方子女首先想到的共同問題不是積極為老人治病，而是遺產(chǎn)問題，有的甚至逼迫病危的老人離婚。因此，從某種意義上來說，解決再婚老年人的財產(chǎn)問題，成了維護老年婚姻的有力措施。做婚前財產(chǎn)公正，既解除了子女的后顧之憂，也杜絕了別人利用婚姻騙財?shù)牟涣计髨D，使雙方子女都能輕松地相處，兩位老人安度晚年?？梢姾炗啞痘榍柏敭a(chǎn)協(xié)議》這樣不但為再婚雙方增加了理解和感情，也讓彼此與子女間的關系更加融洽、和睦。

(四)《婚前財產(chǎn)協(xié)議》是預防"以婚為媒，圖謀財產(chǎn)"的有效方法?；橐鍪巧袷サ?，真誠的感情是婚姻的基石。雖然多數(shù)戀人把愛情看得高于生命，但也有極少數(shù)謀情謀財之徒也不可小視。他們明白圖財先迷人的邪道，在征服感情的同時，盤算的是對方的財產(chǎn)和腰包，這種人婚姻的目的是通過"聯(lián)姻"，使自己成為配偶財產(chǎn)的享用者和所有人。簽訂"婚前財產(chǎn)協(xié)議"并約定婚前財產(chǎn)歸"戀愛"雙方各自所有，這樣可阻斷某些想通過婚姻來提高自己身家的不勞而獲者的美夢，凈化婚姻這片神圣的天地，從而維護戀愛雙方的財產(chǎn)權益。

婚前財產(chǎn)公證有什么好處?

首先，婚前財產(chǎn)公證使夫妻財產(chǎn)產(chǎn)權明晰，避免糾紛產(chǎn)生。《物權法》的頒布，讓人們對自己的私有財產(chǎn)有了更深的認識，對財產(chǎn)產(chǎn)權劃分尤其關注。然而在現(xiàn)實生活中，卻還有不少的財產(chǎn)糾紛。就拿房產(chǎn)為例，房產(chǎn)產(chǎn)權的歸屬問題《物權法》中已有明文規(guī)定：即不動產(chǎn)產(chǎn)權權屬以不動產(chǎn)登記證為準，但是現(xiàn)實卻不像法律中來的那么明白。比如說：戀愛中的雙方在婚前共同出資購房，但產(chǎn)權證上只寫一個人的名字，產(chǎn)生糾紛房產(chǎn)歸誰呢?又如，夫妻雙方婚前一方出資購買婚房，婚后二人共同還貸，離婚時房產(chǎn)又歸誰呢?再如，雙方父母為兒女結婚，分別出資買房，兒女一旦感情出現(xiàn)問題，所買的房屋又該怎么分?如此紛繁復雜的產(chǎn)權糾紛該怎樣處理呢?辦理婚前財產(chǎn)公證不失為一個上上策，婚前夫妻雙方進行財產(chǎn)公證，明確財產(chǎn)產(chǎn)權歸屬，一旦感情出現(xiàn)問題就可依據(jù)協(xié)議進行分割財產(chǎn)，避免糾紛產(chǎn)生。

篇10

房地產(chǎn)權屬登記是土地使用權登記發(fā)證和房屋權屬登記發(fā)證制度的總稱，是指房地產(chǎn)行政管理部門代表政府對房地產(chǎn)所有權和使用權以及由上述權利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權利進行登記，從而依法確認房地產(chǎn)權歸屬關系的行為。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，需要通過權屬登記來保證房地產(chǎn)交易的安全，促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。房地產(chǎn)權屬登記工作比較繁瑣，涉及利益關系較多，房地產(chǎn)行政管理部門應當認真負責地做好各項工作，保障當事人的權益。

1房地產(chǎn)權屬登記存在風險的原因

房地產(chǎn)權屬登記出現(xiàn)問題大多是源于登記錯誤，只有少數(shù)特殊情況是負責人故意而為之。登記錯誤產(chǎn)生既有主觀的原因，也有客觀的原因。

1.1客觀因素

國家政府制度的不完善，登記人提供資料有誤都是導致房地產(chǎn)權屬登記出現(xiàn)錯誤的客觀原因。首先國家在房地產(chǎn)權屬登記方面的法律法規(guī)并不完善，不完善的法律難以對房地產(chǎn)權屬登記工作進行指導，還給管理工作制造了混亂。《 物權法》是我國第一部規(guī)定物產(chǎn)所有的法律文獻，但是配套的法律法規(guī)或部門規(guī)章卻不夠完善，而且相互矛盾，理論性的法律法規(guī)與實際操作互相脫離，比如說對于房地產(chǎn)權屬登記制度的模式選擇，對登記部門和登記行為性質的定義，對登記審查部門的職權限制都沒有準確的規(guī)定，在實際管理時，勢必會引發(fā)一系列的問題。其次相互矛盾的規(guī)章制度會使登記人員無所事從，比如說，《抵押管理辦法》第三十五條提出，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。而《房屋登記條例》中第四十四條對記載于登記簿中的內容只涉及到“被擔保債權的數(shù)額“，并未要求房屋的價值。因此，對房屋他項權登記是否對抵押物的價值進行必要的審核值得探討，第三，各地方對政策理解程序不同，導致執(zhí)行方式 不同，這種制度沖突及制度執(zhí)行力不同會引發(fā)來自不同地方公民的不滿，增加管理工作的難度。自由裁量權的空子越大，登記錯誤發(fā)生的可能性也將越大。最后，如果在當事人進行申報登記時故意提供虛假信息，登記機構登記時沒有調查，或者由于工作量較大，工作人員一時疏忽登記錯信息，又或者中介機構，測繪機構，公證機構沒有做好本職工作，也將導致登記錯誤。

1.2主觀因素

主觀因素主要從登記機構本身進行分析。由于不同地方經(jīng)濟發(fā)展快慢不同，科技發(fā)展水平不同，各個地方的房地產(chǎn)登記機構信息系統(tǒng)的完善程度也不同。有些房地產(chǎn)登記機構信息系統(tǒng)較為落后，信息不完善，錄入的信息容易丟失，信息錄入轉換時容易錯漏，系統(tǒng)運行時常常出現(xiàn)障礙，也會造成房地產(chǎn)權屬登記工作出現(xiàn)紕漏。其次從工作人員主觀上來看，仍舊存在責任意識淡薄的登記機構工作人員，在錄入身份證的信息時馬馬虎虎，導致數(shù)據(jù)出錯，丟失，在錄入信息之后沒有進行檢查，增加了數(shù)據(jù)出錯的幾率。全國范圍內從事房屋登記工作的人員并具備房屋登記官資格 的人員占比非常低，法律意識淡薄，當自行裁量的時候，僅僅憑借個人認知處理問題，使得結果與實際出現(xiàn)偏差，造成登記錯誤。

2防范房地產(chǎn)權屬登記風險的措施

2.1實施制度化的質量管理機制

制度化的質量管理機制需要嚴格實施錯案追究制度，質量檢查抽查制度，身份證認證制度，相應的獎勵機制，做到賞罰分明，責權明確。錯案追究制度要求相關監(jiān)管部門要認真核對房產(chǎn)登記人的信息，包括其身份證，房產(chǎn)證，律師資格證，公證書，規(guī)劃驗收證明等。一旦發(fā)現(xiàn)登記錯案，要及時尋找登記當事人和當日的登記值班人員，追究其相關的法律責任，并在錄入檔案之前糾正信息。質量檢查抽查制度要求登記機構的監(jiān)管部門每個月定期進行檔案抽查核實工作，還要進行不定期的突擊檢查，保持工作人員的警惕性，使其不敢懈怠工作。通過定期和不定期的信息錄入抽查，還可以及時發(fā)現(xiàn)檔案存檔，信息錄入存在的問題，做到防患于未然。身份認證制度要求在登記房產(chǎn)權屬信息的時候，要認真核實登記人的身份證信息，以及相關房產(chǎn)權屬證件的信息，重要的證件必須有戶口所在地公安部門的蓋章，以及相關部門的簽章。對于原則問題，絕不容許工作人員馬虎大意。為了對登記檔案信息的員工進行獎勵，還要明確獎懲制度，對于登記信息長期無誤的登記人員，可以給與其必要的物質獎勵。而對，導致登記錯案發(fā)生的登記人員，不僅要記過處分，還要罰款充公。

2.2實施規(guī)范化的質量管理機制

沒有規(guī)矩，不成方圓。規(guī)范化的質量管理機制需要登記機構按照單位內部管理規(guī)定狠抓辦件質量管理，堅決杜絕登記偽證，假證的現(xiàn)象，在發(fā)生錯案之后，不僅要追究當事人的責任，還要追查登記的工作人員，對其實施處罰。每個月不僅有定期的檔案檢查，還有不定期的抽查行動，發(fā)現(xiàn)問題及時在機構內部進行分析通報，嚴格懲處犯案人員以儆效尤。嚴格的懲罰制度能夠樹立管理威信，使得工作人員提高自己的警惕意識，管理人員加強監(jiān)督管理力度，嚴防登記錯案。對于律師見證書，公證書，規(guī)劃驗收證明這些資料，必須通過嚴格的審核方能夠進行登記，除了網(wǎng)上對比之外，還可以通過電話核實信息準確性，對于存在疑問的證件，首先進行登記再提交給上級。規(guī)范化的質量管理機制不僅僅涉及對登記流程的管理，還涉及整個登記機構的制度管理，其目的在于規(guī)范管理流程，提高管理的效率。因此除了嚴抓登記人員對登記細信息的核對狀況，監(jiān)管部門對信息檔案的核實抽查之外，還要注重對登記機構制度優(yōu)化的管理，改善不合理的管理制度，簡化管理步驟。

2.3實施信息化的質量管理機制

信息化的質量管理機制是保證整個登記機構能夠高效運行的管理機制，登記機構要要合理分配機構內部的資金資源，加強機構信息系統(tǒng)的建設工作，提高對信息的錄入，存儲，管理效率。簡而言之，就是要不斷完善登記機構的信息管理系統(tǒng)，首先是信息的錄入系統(tǒng)，要求信息錄入人員要有高度的責任心，如果馬虎就可能就產(chǎn)生極其嚴重的后果。其次是信息的查詢系統(tǒng)，要核對客戶信息，需要查詢較多的資料，如果信息查詢系統(tǒng)不完善，時不時無法登陸辦公網(wǎng)站，這樣不僅影響登記人員的情緒，也影響登記當事人的情緒，因為情緒問題而導致工作出錯的例子屢見不鮮。因此登記機構應當建立強大的信息系統(tǒng)，使得房屋登記工作人員鼠標輕輕一點，所有資料都能夠完整的出現(xiàn)在其眼前。其三是信息存儲系統(tǒng)，這些資料就彌足珍貴了。除了確保資料完整真實之外，還要將客戶的信息進行加密處理，防止泄露客戶的隱私。同時建立“異地備份”制度，當信息遭遇毀滅性破害時，至少還有備份，可以查詢利用。

結語