導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇公司委托管理合同，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

2010年7月，在經(jīng)朋友介紹后，唐靜決定與萬珊公司簽訂《委托管理合同》，并在萬珊公司開設資金賬戶，由唐靜委托萬珊公司就資金的投資增值提供經(jīng)營及管理服務。

合同約定，唐靜的指定賬戶全權委托萬珊公司負責投資管理和經(jīng)營，唐靜支付相應的管理費（以“咨詢費”的名義收?。?。合同簽訂后沒過幾天，唐靜就向賬戶注入約定投資金額100萬元進行期貨投資，并按約支付了2%，即2萬元咨詢費。

最初的幾個月內，萬珊公司的委托投資做得不錯，3個月不到就在期貨市場上獲得了30%的投資回報。眼看獲得了真金白銀的收益，唐靜便對萬珊公司越加信任，并在2010年的10月和11月先后兩次簽訂補充協(xié)議，將賬戶本金增加至280萬元。為此，唐靜又再額外支付了3.6萬元咨詢費，兩次咨詢費總共支付了5.6萬元。

熟料，期貨市場風云突變，風險難料，很快唐靜賬戶里的投資收益就由陽線轉至陰線，而且由于萬珊公司對趨勢把握錯誤又沒有及時止損，不但磨平了此前的收益，還讓本金虧損越來越多。

新協(xié)議加止損補償條款

到了2010年12月21日，唐靜委托萬珊公司投資的資金賬戶觸及《委托管理合同》中約定的止損位而自動終止。原本事情發(fā)展至此應該已告一段落。但曾經(jīng)嘗到收益甜頭的唐靜還是經(jīng)不住萬珊公司投資顧問的游說，決定再“博一記”，希望至少能夠“返本”。

于是兩天后，雙方又簽訂了一份新的《委托管理合同》，約定賬戶資金總額為280萬元。除有效期至2011年6月16日外，其余內容與第一份《委托管理合同》相同。不過有鑒于前一次合作以虧損收場，為了避免在之前的基礎上使得虧損繼續(xù)擴大，這次唐靜還特地要求萬珊公司簽訂了一份《補充條款》，雙方約定：截止至2011年6月16日，假如唐靜權益低于2010年12月17日當日客戶權益（即159.8萬元），萬珊公司承擔此金額以下虧損部分。這一止損補償條款相當于給唐靜的二次投資加入了一條保本約定，相應的是，如果投資獲益，唐靜也必須拿出凈利潤的30%作為萬珊公司的“賬戶表現(xiàn)費”。

要求按約補償損失

可惜天不遂人愿，唐靜第二次委托萬珊公司投資期間，賬戶還是出現(xiàn)了虧損。而且由于萬珊公司“返本”心切，使得投資虧損迅速擴大，才過了兩個多月，唐靜的賬戶余額就迅速縮水到了42.6萬元。為了防止虧損進一步擴大，唐靜于2011年3月7日將其期貨資金賬戶內所有合約進行平倉。此后，萬珊公司再無對該賬戶進行操作。

為索回損失，唐靜便將萬珊公司訴至法院，稱在萬珊公司理財顧問帶有欺騙性質的建議、鼓動和承諾下，才簽訂了《委托管理合同》。而且雙方簽訂的《委托管理合同》及《補充協(xié)議》的內容超出了萬珊公司的經(jīng)營范圍，并且所經(jīng)營之內容屬于相關法律法規(guī)規(guī)定須經(jīng)批準的項目。因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故應被認定無效，因無效合同取得的280萬元財產(chǎn)應予返還。因此唐靜要求判決雙方的《委托管理合同》及相關補充協(xié)議無效，萬珊公司返還投資款280萬元及相應的“咨詢費”。

萬珊公司則辯稱委托管理合同及協(xié)議真實有效，咨詢費不應返還。根據(jù)2010年12月23日協(xié)議約定，可在159.8萬元基礎上減去賬戶余額42.5萬元進行賠償。

訴訟中，唐靜表示如法院認定合同有效，則要求萬珊公司根據(jù)2010年12月23日《補充條款》的約定承擔159.8萬元以下的虧損部分。

返還“咨詢費”理由不足

法院認為，唐靜將自有的交易賬戶全權委托萬珊公司管理，故雙方實為委托理財合同關系。盡管萬珊公司不是金融機構，但與唐靜簽訂《委托管理合同》，利用自己的專業(yè)知識操作期貨資金賬戶，這是雙方真實意思表示，未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，亦不至對國家金融市場產(chǎn)生不良影響，該合同應為有效。唐靜要求確認雙方委托管理合同》無效之訴訟請求不能成立。

簽訂《委托管理合同》后，因操作產(chǎn)生虧損，雙方于2010年12月21日簽訂協(xié)議約定原《委托管理合同》因觸及止損位而終止，隨后又約定至2011年12月16日，若客戶權益低于2010年12月17日當日客戶權益159.8萬元，萬珊公司承擔此金額以下虧損部分?，F(xiàn)雙方均愿意接受這一結果，故法院判決萬珊公司應按《補充條款》的約定賠償損失，承擔159.8萬元以下的虧損計117.2萬元。另因合同不屬無效，萬珊公司收取咨詢費有合同依據(jù)，故駁回唐靜其余訴訟請求。

法官點評：止損補償承諾非保底條款

上海市閔行區(qū)人民法院法官 楊克元

根據(jù)最高院的指導意見，一般認定設置了保底條款的協(xié)議屬于無效協(xié)議。本案中《補充條款》里的止損補償承諾看似與保底條款類似，但實際上卻非常特殊。

篇2

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務.隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權而不向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現(xiàn)自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權是較為有利的。

關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數(shù)，根據(jù)權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現(xiàn)？筆者認為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權人和由產(chǎn)權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權人和使用人合法權益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

篇3

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務.隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權而不向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應確認部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現(xiàn)自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權是較為有利的。

關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數(shù)，根據(jù)權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現(xiàn)？筆者認為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權人和由產(chǎn)權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權人和使用人合法權益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

（四）關于物業(yè)管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

篇4

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑?新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理 糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財 務損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系 、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方 提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié) 議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體 資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查

其效力。物業(yè)管理 權是因業(yè)主享有物權所派生出的權利，行使物業(yè)管理權的應是物業(yè)的所有權人，或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務合同應 由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務 .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務。因此，物業(yè)管理服務合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權的 房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分 ，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管 理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務合同的，應認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業(yè)管理服務合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在 平等協(xié)商的基礎上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權和委托權。對于業(yè)主不能 在平等的基礎上行使其物業(yè)管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收 費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用 和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找妫绮辉试S業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權而不 向業(yè)主交付相應對價的，均侵犯了業(yè)主的權益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權行為 常常發(fā)生，物業(yè)管理服務合同的內容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權益的不平等條款的，應確認部分無效 .

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權在其手中，而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管 理權屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提 供有償服務。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務合同對物業(yè)實施管理，其 由此所享有的受托權實質上不是物業(yè)管理權，而是受托管理權，將受托管理權發(fā)包、轉讓給 他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應確認為無效合同。有受托管理 權的物業(yè)管理公司將其管理權發(fā)包，其無權收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托 管理權，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質上是 屬于前述物業(yè)管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管 理合同，其性質與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權轉讓給 他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主 ）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物 業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時，應將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務的合同區(qū)分開 來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管 理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善 ，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應成立 住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行 使權利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管 理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急 需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何 選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是 否可行？如何確定業(yè)主的投票權？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為 一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作 .筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權實現(xiàn)自治，應盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的 重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集， 但持有半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出 席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應由業(yè)主大會決定的其他重大事項 的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè) 管理的最高決策機構，及召

集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。 住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在 出售房屋前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須 召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全 部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權，則難以保障業(yè)主應享有的權 益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大 會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法 召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住 宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達 到50％以上的，應規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理 部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè) 管理權是較為有利的。

關于業(yè)主的投票權如何確定，關系到業(yè)主的切身利益，關系到業(yè)主大會的決定是否有效 ，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權的重要一環(huán)，應在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權。 由于物業(yè)管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權人 或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公 平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數(shù)，根據(jù)權利義務一致的原則， 有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權，其權益如何體現(xiàn)？筆者認 為，應規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積 大小，均應享有業(yè)主大會或管委會的投票權，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房 屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票， 計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權人有一票，非業(yè)主使用人的投票權從其與業(yè)主的約定。 如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的 每 一產(chǎn)權人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主 大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利 于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權的基礎上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席 會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權或使用權的份額 達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權人和由產(chǎn)權人授 權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權人和使用人合法權益的組 織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對 物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管 委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題 目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義 務。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權的房地產(chǎn)開 發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認， 或未經(jīng)業(yè)主授權，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于 依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位， 其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見， 筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業(yè)管理 中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理 合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā) 生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立 的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。 管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權利的行為，又是有關規(guī)章中規(guī)定其有權簽訂物業(yè)管理合 同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在 有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主 或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè) 化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接 進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其 他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設部《辦法 》，國家計委、建設部印發(fā)的有關服務收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務收費予 以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入 物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可 依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建 立和完善。因此，應將商廈的物業(yè)管理納入法律的調整范圍，在有關物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī) 定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服 務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權的方式。

（四）關于物業(yè)管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

篇5

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內的住宅小區(qū)。

第三條  本條例所稱住宅小區(qū)，是指按城市規(guī)劃建設，建筑面積在四萬平方米以上，具有相應配套公用設施、安全設施和公共場地的居民生活區(qū)。

零星開發(fā)的住宅可以合并成住宅小區(qū)，具體辦法由珠海市人民政府（以下簡稱市政府）制定。

本條例所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)的各類建筑物及其相配套的公用設施、安全設施和公共場地。

本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內物業(yè)所有權人。非業(yè)主使用權人根據(jù)業(yè)主的委托，可以享有業(yè)主的權利，并承擔相應的義務。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行日常維護、修繕和整治，并對住宅小區(qū)內的綠化、交通、治安、環(huán)境衛(wèi)生等項目進行日常管理。

本條例所稱物業(yè)管理公司，是指具備相應資質條件，經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，經(jīng)營住宅小區(qū)服務業(yè)務的企業(yè)。

第四條  住宅小區(qū)內的公用設施、安全設施和公共場地等由全體業(yè)主共同使用和維護。

第五條  業(yè)主有管理住宅小區(qū)的權利和遵守業(yè)主公約以及住宅小區(qū)其他各項制度的義務。

第六條  物業(yè)管理根據(jù)業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合的原則，逐步實行社會化、專業(yè)化、經(jīng)營型管理。

第七條  市房管部門是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責對全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導、監(jiān)督和行業(yè)管理工作。

建設、規(guī)劃、環(huán)保、公安、交通、工商等管理部門按照各自的職責分工，負責住宅小區(qū)物業(yè)的有關管理工作。

街道辦事處按其職責負責住宅小區(qū)的行政管理工作。

第二章  住宅小區(qū)的移交和管理

第八條  住宅小區(qū)經(jīng)驗收合格的，其開發(fā)建設單位應當憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》，向住宅小區(qū)業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并報市房管部門備案；未成立業(yè)主委員會的，開發(fā)建設單位應當憑《住宅小區(qū)綜合驗收合格證書》向房管部門辦理移交手續(xù)。

住宅小區(qū)已辦理移交手續(xù)的，業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》；未成立業(yè)主委員會的，房管部門與物業(yè)管理公司應當簽訂《物業(yè)委托管理合同》。

業(yè)主委員會可以在房管部門指導下采取招標方式選聘物業(yè)管理公司。

第九條  開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當一并移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料。

第十條  開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當按一定比例一次性向市房管部門繳撥住宅小區(qū)公用設施專用基金；該專用基金歸全體業(yè)主所有，由房管部門以住宅小區(qū)為單位設立專戶代管，?？顚Ｓ茫⒔邮茇斦块T的監(jiān)督。

住宅小區(qū)公用設施專用基金的籌集和使用辦法由市政府制定。

第十一條  開發(fā)建設單位在移交住宅小區(qū)時，應當按照市政府的規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋和商業(yè)用房。該專用房屋和商業(yè)用房由房管部門監(jiān)管。

第十二條  開發(fā)建設單位自辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)之日起兩年內，有責任協(xié)助做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第三章  業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十三條  業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主大會由住宅小區(qū)的全體業(yè)主組成，業(yè)主代表會由住宅小區(qū)全體業(yè)主推舉的代表組成。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表會是業(yè)主行使物業(yè)管理權利的機構。

第十四條  業(yè)主大會或者業(yè)主代表會行使下列權利：

（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

（二）批準業(yè)主委員會章程；

（三）通過或者修改業(yè)主公約；

（四）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（五）監(jiān)督物業(yè)管理公司做好管理工作；

（六）決定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項。

第十五條  業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約的示范文本由市房管部門制定。

第十六條  已交付使用的住宅小區(qū)入住率達到50％以上時，開發(fā)建設單位應當在房管部門指導下負責召集首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表會。業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會或者業(yè)主代表會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。

第十七條  業(yè)主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、街道辦事處、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的有關人員和業(yè)主代表列席會議。

第十八條  業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。主任、副主任和其他委員均為兼職。

業(yè)主委員會可以設專職秘書一人，處理業(yè)主委員會日常事務。

第十九條  業(yè)主委員會行使下列權利：

（一）決定聘用或者解聘物業(yè)管理公司并與其簽訂或者終止《物業(yè)委托管理合同》；

（二）批準本住宅小區(qū)公用設施專用基金的使用方案；

（三）審議本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；

（四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；

（五）監(jiān)督《物業(yè)委托管理合同》的履行；

（六）向物業(yè)管理公司提出業(yè)主的意見。

第二十條  業(yè)主委員會章程不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章。

第二十一條  業(yè)主委員會的管理費用按一定比例從住宅小區(qū)管理服務費中提取。

第二十二條  業(yè)主應當按期繳交物業(yè)管理服務費。

第四章  物業(yè)管理公司

第二十三條  設立物業(yè)管理公司，應當向市房管部門申領《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理資質證書》，并向工商行政管理機關辦理登記注冊，領取營業(yè)執(zhí)照。

第二十四條  物業(yè)管理公司應當具有建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的技術人員。

物業(yè)管理公司所聘的管理人員和技術人員必須通過崗位培訓，持證上崗。

第二十五條  物業(yè)管理公司的權利：

（一）制定本住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度；

（二）依據(jù)市政府規(guī)定的收費標準和《物業(yè)委托管理合同》收取物業(yè)管理服務費；選聘專營公司或者人員承擔各項專營業(yè)務；

（三）制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；

（四）承擔房管部門委托的事項。

第二十六條  物業(yè)管理公司的義務：

（一）以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益和環(huán)境效益；

（二）負責住宅小區(qū)內物業(yè)的維修和養(yǎng)護；

（三）履行《物業(yè)委托管理合同》中規(guī)定的其他義務；

（四）執(zhí)行市政府規(guī)定的收費標準；

（五）配合街道辦事處、居民委員會和其他有關部門做好社會工作；

（六）接受房管部門、業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。

第二十七條  房管部門對物業(yè)管理公司實行資質年審制，并逐步實行等級制度。

第二十八條  物業(yè)管理公司應當定期聽取業(yè)主對住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見，每半年向業(yè)主公布住宅小區(qū)維護管理情況及經(jīng)會計師事務所審核的物業(yè)管理服務費的收支情況。

第二十九條  物業(yè)管理屬于服務性行業(yè)，物業(yè)管理公司可以享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關優(yōu)惠政策。

第五章  住宅小區(qū)物業(yè)的維護管理

第三十條  物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會委托，按照《物業(yè)委托管理合同》對住宅小區(qū)的物業(yè)進行維護和管理。

第三十一條  《物業(yè)委托管理合同》應當包括下列內容：

（一）住宅小區(qū)的名稱、規(guī)模、戶數(shù)；

（二）住宅小區(qū)內的公用設施、安全設施和公共場地等的規(guī)模、數(shù)量和完好程度；

（三）業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理公司的條件；

（四）委托管理事項及其標準；

（五）物業(yè)管理公司實施管理的計劃方案；

（六）雙方的權利和義務；

（七）合同期限；

（八）物業(yè)管理服務費收費標準；

（九）違約責任。

《物業(yè)委托管理合同》應當報市房管部門備案。

第三十二條  住宅小區(qū)內物業(yè)的維修責任除在保修期內按規(guī)定由開發(fā)建設單位承擔的以外，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內部分，由業(yè)主自行維修；

（二）房屋本體公用設施，由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的要求進行維修，其費用由該房屋本體的業(yè)主共同分擔；

（三）住宅小區(qū)內的公用設施、安全設施和公共場地等，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一維修和養(yǎng)護，費用從物業(yè)管理服務費中支出，不足時可以申請公用設施專用基金，也可以向政府申請從城市維護費中給予適當補貼；

（四）住宅小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修和養(yǎng)護，由有關管理部門按其職責范圍負責，所有管線安裝必須符合規(guī)定，做到整潔、美觀。

第三十三條  業(yè)主進行裝修或者重新裝修，應當通報物業(yè)管理公司，并由物業(yè)管理公司登記備查；有下列情形之一的，應當報市規(guī)劃部門審批：

（一）改變房屋結構的；

（二）改變房屋使用功能的；

（三）加大房屋負荷的；

（四）影響小區(qū)景觀的。

第三十四條  有關專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)從事工程建設或者檢修時，應當事先通知物業(yè)管理公司，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理公司應予配合。損壞住宅小區(qū)公用設施的，應當恢復原狀或者按規(guī)定賠償。

第三十五條  住宅小區(qū)內的設施或植物影響有關專業(yè)公共設施的安全時，有關管理部門應當按專業(yè)維護管理規(guī)定，會同物業(yè)管理公司處理。

第三十六條  需要在住宅小區(qū)公共場地新建停車場，文體設施、商店或者其他服務設施的，須經(jīng)業(yè)主委員會同意，并按規(guī)定辦理有關手續(xù)后，方可施工。

第三十七條  物業(yè)管理公司利用住宅小區(qū)內公共場地和按規(guī)定劃撥的商業(yè)用房的經(jīng)營收入，必須用于住宅小區(qū)的維護和管理。

第六章  法律責任

第三十八條  業(yè)主有下列行為之一的，物業(yè)管理公司應當勸阻、制止、要求恢復原狀或者賠償損失；需要給予行政處罰的，由有關行政部門依法處理：

（一）擅自占用住宅小區(qū)綠化地或其他公共場地的；

（二）擅自改變房屋和配套設施的用途、結構、外觀的；

（三）私搭亂建棚屋、在房屋公共使用部位堆放雜物、亂停放車輛、破壞綠化、污染小區(qū)環(huán)境、制造噪聲影響居民休息的；

（四）損壞住宅小區(qū)內的公用設施、設備的；

（五）違反住宅小區(qū)治安管理或者消防規(guī)定的。

第三十九條  業(yè)主逾期不交各項物業(yè)管理服務費的，業(yè)主委員會應當協(xié)助催繳，物業(yè)管理公司可以按規(guī)定加收滯納金；連續(xù)三個月以上拒交各項物業(yè)管理服務費的，按照業(yè)主公約的約定承擔責任。

物業(yè)管理公司對逾期不交各項物業(yè)管理服務費的，可以向人民法院提起訴訟。

第四十條  牧業(yè)管理公司有下列行為之一的，房管部門應當責令改正，賠償損失，并可視情節(jié)處以警告、降低資質等級或者吊銷資質合格證書的處罰：

（一）未按規(guī)定及時修繕房屋及公用設施、設備的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自改變公用設施和公共場地用途的；

（四）擅自提高物業(yè)管理服務收費標準的；

（五）其他不履行或者不完全履行《物業(yè)委托管理合同》及本條例規(guī)定的義務的。

物業(yè)管理公司有前款行為之一，情節(jié)嚴重的，業(yè)主委員會可以解除《物業(yè)委托管理合同》。

第四十一條  未經(jīng)物業(yè)資質審查而擅自承攬住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的物業(yè)管理公司，由市房管部門責令其限期辦理資質審查手續(xù)；逾期不辦理的，責令其停止管理，并可處以1000元以上5000元以下的罰款。

第四十二條  開發(fā)建設單位有下列行為之一的，由房管部門責令限期履行；逾期不履行的，由市房管部門暫停辦理該開發(fā)建設單位所開發(fā)建設的物業(yè)的房產(chǎn)權證：

（一）未按規(guī)定提供公用設施專用基金的；

（二）未按規(guī)定提供住宅小區(qū)管理專用房屋、商業(yè)用房的。

第七章  附  則

第四十三條  市政府可以根據(jù)本條例制定實施細則。

篇6

第二條、本辦法所稱全國社會保障基金（以下簡稱社?；穑┦侵溉珖鐣Ｕ匣鹄硎聲ㄒ韵潞喎Q理事會）負責管理的由國有股減持劃入資金及股權資產(chǎn)、中央財政撥入資金、經(jīng)國務院批準以其他方式籌集的資金及其投資收益形成的由中央政府集中的社會保障基金。

第三條、社保基金投資運作的基本原則是，在保證基金資產(chǎn)安全性、流動性的前提下，實現(xiàn)基金資產(chǎn)的增值。

第四條、社保基金資產(chǎn)是獨立于理事會、社?；鹜顿Y管理人、社保基金托管人的資產(chǎn)。

第五條、財政部會同勞動和社會保障部擬訂社?；鸸芾磉\作的有關政策，對社?；鸬耐顿Y運作和托管情況進行監(jiān)督。

中國證券監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國證監(jiān)會）和中國人民銀行按照各自的職權對社?；鹜顿Y管理人和托管人的經(jīng)營活動進行監(jiān)督。

「章名第二章、理事會

第六條、理事會負責管理社?；穑男幸韵侣氊煟?/p>

（一）制定社?；鸬耐顿Y經(jīng)營策略并組織實施。

（二）選擇并委托社?；鹜顿Y管理人、托管人對社保基金資產(chǎn)進行投資運作和托管；對投資運作和托管情況進行檢查。

（三）負責社保基金的財務管理與會計核算，編制定期財務會計報表，起草財務會計報告。

（四）定期向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務狀況。

第七條、理事會應嚴格執(zhí)行本辦法。對理事會的違法違規(guī)行為按照國家有關法律法規(guī)進行處罰。

「章名第三章、社保基金投資管理人

第八條、本辦法所稱社?；鹜顿Y管理人是指依照本辦法第十條規(guī)定取得社?；鹜顿Y管理業(yè)務資格、根據(jù)合同受托運作和管理社?；鸬膶I(yè)性投資管理機構。

第九條、申請辦理社?；鹜顿Y管理業(yè)務應具備以下條件：

（一）在中國注冊，經(jīng)中國證監(jiān)會批準具有基金管理業(yè)務資格的基金管理公司及國務院規(guī)定的其他專業(yè)性投資管理機構。

（二）基金管理公司實收資本不少于5000萬元人民幣，在任何時候都維持不少于5000萬元人民幣的凈資產(chǎn)。其他專業(yè)性投資管理機構需具備的最低資本規(guī)模另行規(guī)定。

（三）具有2年以上的在中國境內從事證券投資管理業(yè)務的經(jīng)驗，且管理審慎，信譽較高。具有規(guī)范的國際運作經(jīng)驗的機構，其經(jīng)營時間可不受此款的限制。

（四）最近3年沒有重大的違規(guī)行為。

（五）具有完善的法人治理結構。

（六）有與從事社保基金投資管理業(yè)務相適應的專業(yè)投資人員。

（七）具有完整有效的內部風險控制制度，內設獨立的監(jiān)察稽核部門，并配備足夠數(shù)量的稱職的專業(yè)人員。

第十條、社?；鹜顿Y管理人由理事會確定。申請社?；鹜顿Y管理業(yè)務，需向理事會提交申請書以及由中國證監(jiān)會出具的申請人是否滿足本辦法第九條規(guī)定的基本條件的意見。理事會成立包括足夠數(shù)量的獨立人士參加的專家評審委員會，參照公開招標的原則對具備條件的社?；鹜顿Y管理業(yè)務申請人進行評審。評審委員會經(jīng)投票提出社?；鹜顿Y管理人建議名單，報理事會確定。評審辦法由理事會制定。評審辦法及評審結果報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

第十一條、社保基金投資管理人履行下列職責：

（一）按照投資管理政策及社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同，管理并運用社?；鹳Y產(chǎn)進行投資。

（二）建立社?；鹜顿Y管理風險準備金。

（三）完整保存社?；鹞匈Y產(chǎn)的會計憑證、會計賬簿和年度財務會計報告15年以上。

（四）編制社?；鹞匈Y產(chǎn)財務會計報告，出具社?；鹞匈Y產(chǎn)投資運作報告。

（五）保存社?；鹜顿Y記錄15年以上。

（六）社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他職責。

第十二條、有下列情形之一的，社保基金投資管理人應當及時向理事會報告：

（一）社?；鹳Y產(chǎn)市場價值大幅度波動。

（二）社?；鹜顿Y管理人減資、合并、分立、解散、依法被撤銷、決定申請破產(chǎn)或被申請破產(chǎn)。

（三）社?；鹜顿Y管理人涉及重大訴訟或者仲裁。

（四）社?；鹜顿Y管理人的董事、監(jiān)事、經(jīng)理及其他高級管理人員發(fā)生重大變動。

（五）有可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)的價值受到重大影響的其他事項。

（六）委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他報告事項。

第十三條、社?；鹜顿Y管理人應適應社?；鸸芾淼囊螅?、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第十四條、有下列情形之一的，社?；鹜顿Y管理人必須退任：

（一）社保基金投資管理人解散、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄?。

（三）托管人有充分理由認為更換社?；鹜顿Y管理人符合社?；鹄娌⒄鞯美硎聲狻?/p>

（四）財政部、勞動和社會保障部或中國證監(jiān)會有充分理由認為社保基金投資管理人不能繼續(xù)履行委托資產(chǎn)管理職責。

（五）社保基金委托資產(chǎn)管理合同規(guī)定的其他情形。

第十五條、當社?；鹜顿Y管理人更換或退任時，理事會必須盡快委任新投資管理人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案；新任投資管理人確定并履行職責后，原任投資管理人方可退任。

第十六條、禁止社保基金投資管理人從事下列活動：

（一）以社?；鸬拿x使用不屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動，或以他人的名義使用屬于社?；鹈碌馁Y金從事投資活動。

（二）不公平地對待社保基金賬戶的資產(chǎn)。

（三）挪用社?；鸬奈匈Y產(chǎn)。

（四）從事可能使社?；鹞匈Y產(chǎn)承擔無限責任的投資。

（五）用社?；鹞匈Y產(chǎn)從事信用交易。

（六）法律、法規(guī)和社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同規(guī)定禁止從事的其他活動。

「章名第四章、社?；鹜泄苋?/p>

第十七條、本辦法所稱社?；鹜泄苋耸侵赴凑毡巨k法第十九條規(guī)定取得社?；鹜泄軜I(yè)務資格、根據(jù)合同安全保管社?；鹳Y產(chǎn)的商業(yè)銀行。

第十八條、申請辦理社?；鹜泄軜I(yè)務應具備以下條件：

（一）設有專門的基金托管部。

（二）實收資本不少于80億元。

（三）有足夠的熟悉托管業(yè)務的專職人員。

（四）具備安全保管基金全部資產(chǎn)的條件。

（五）具備安全、高效的清算、交割能力。

第十九條、社?；鹜泄苋擞衫硎聲_定。申請社?；鹜泄軜I(yè)務，需向理事會提交申請書以及由中國人民銀行批準其從事社?；鹜泄軜I(yè)務的證明。理事會按照招標原則評選社保基金托管人，評選辦法及評選結果報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案。理事會應逐步創(chuàng)造條件采用招標方式確定社?；鹜泄苋恕?/p>

第二十條、社?；鹜泄苋寺男邢铝新氊煟?/p>

（一）盡職保管社?；鸬耐泄苜Y產(chǎn)。

（二）執(zhí)行社?；鹜顿Y管理人的投資指令，并負責辦理社保基金名下的資金結算。

（三）監(jiān)督社?；鹜顿Y管理人的投資運作。發(fā)現(xiàn)社?；鹜顿Y管理人的投資指令違法違規(guī)的，向理事會報告。

（四）完整保存社?；饡嬞~簿、會計憑證和年度財務會計報告15年以上。

（五）社保基金托管合同規(guī)定的其他職責。

第二十一條、社?；鹜泄苋藨m應社?；鹜泄艿囊?，建立、健全相關內部管理制度和風險管理制度。

第二十二條、有下列情形之一的，社?；鹜泄苋吮仨毻巳危?/p>

（一）社?；鹜泄苋私馍?、依法被撤銷、破產(chǎn)或者由接管人接管其資產(chǎn)。

（二）理事會有充分理由認為社?；鹜泄苋藨斖巳巍?/p>

（三）財政部、勞動和社會保障部或中國人民銀行有充分理由認為托管人不能繼續(xù)履行社保基金托管職責。

（四）社保基金托管合同規(guī)定的其他情形。

第二十三條、當社?；鹜泄苋烁鼡Q或退任時，理事會必須盡快委任新的托管人，并報財政部、勞動和社會保障部、中國人民銀行備案；新任托管人確定并履行職責后，原任托管人方可退任。

第二十四條、禁止社保基金托管人從事下列活動：

（一）將其托管的社?；鹳Y產(chǎn)與托管的其他資產(chǎn)混合管理。

（二）托管的社?；鹳Y產(chǎn)與其自有資產(chǎn)混合管理。

（三）挪用其托管的社保基金資產(chǎn)。

（四）有關法律法規(guī)禁止從事的其他活動。

「章名第五章、社?；鸬耐顿Y

第二十五條、社?；鹜顿Y的范圍限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，包括上市流通的證券投資基金、股票、信用等級在投資級以上的企業(yè)債、金融債等有價證券。

理事會直接運作的社?；鸬耐顿Y范圍限于銀行存款、在一級市場購買國債，其他投資需委托社?；鹜顿Y管理人管理和運作并委托社?；鹜泄苋送泄堋?/p>

第二十六條、社?；鹜顿Y管理人與社保基金托管人須在人事、財務和資產(chǎn)上相互獨立，其高級管理人員不得在對方兼任任何職務。

第二十七條、理事會持有的國債在二級市場的交易，需委托符合本辦法第九條規(guī)定的專業(yè)性投資管理機構辦理。

第二十八條、劃入社?；鸬呢泿刨Y產(chǎn)的投資，按成本計算，應符合下列規(guī)定：

（一）銀行存款和國債投資的比例不得低于50%.其中，銀行存款的比例不得低于10%.在一家銀行的存款不得高于社?；疸y行存款總額的50%.（二）企業(yè)債、金融債投資的比例不得高于10%.（三）證券投資基金、股票投資的比例不得高于40%.

第二十九條、單個投資管理人管理的社保基金資產(chǎn)投資于一家企業(yè)所發(fā)行的證券或單只證券投資基金，不得超過該企業(yè)所發(fā)行證券或該基金份額的5%；按成本計算，不得超過其管理的社?；鹳Y產(chǎn)總值的10%.投資管理人管理的社?；鹳Y產(chǎn)投資于自己管理的基金須經(jīng)理事會認可。

第三十條、委托單個社?；鹜顿Y管理人進行管理的資產(chǎn)，不得超過年度社?；鹞匈Y產(chǎn)總值的20%.

第三十一條、社?；鸾⒌某跏茧A段，減持國有股所獲資金以外的中央預算撥款僅限投資于銀行存款和國債。條件成熟時由財政部會同勞動和社會保障部商理事會報國務院批準后，改按本辦法第二十八條所規(guī)定比例進行投資。

第三十二條、劃入社?；鸬墓蓹噘Y產(chǎn)納入社?；鸾y(tǒng)一核算，按照國家有關規(guī)定進行管理。股權資產(chǎn)變現(xiàn)后的投資比例按本辦法第二十八條的規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條、根據(jù)金融市場的變化和社?；鹜顿Y運作的情況，財政部會同勞動和社會保障部商有關部門適時報請國務院對第二十八條所規(guī)定的社?；鹜顿Y比例進行調整。

第三十四條、經(jīng)中國人民銀行批準，理事會可按照有關規(guī)定，與商業(yè)銀行辦理協(xié)議存款。

「章名第六章、社?；鹞型顿Y管理合同和托管合同

第三十五條、理事會與社?；鹜顿Y管理人必須簽訂委托資產(chǎn)管理合同，對雙方的權利義務、委托資產(chǎn)管理方式、投資范圍、收益分配等內容作出規(guī)定，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會備案。

社?；鹞匈Y產(chǎn)管理合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

第三十六條、理事會與社?；鹜泄苋吮仨毢炗喩绫；鹞匈Y產(chǎn)托管合同，明確雙方的權利、義務，并報財政部、勞動和社會保障部、中國證監(jiān)會、中國人民銀行備案。

社?；鹞匈Y產(chǎn)托管合同到期或中止時，相關事宜的處理辦法另行制定。

「章名第七章、社保基金投資的收益分配和費用

第三十七條、社?；饍羰找嫒~納入社保基金，按國家有關規(guī)定分配使用和投資。

第三十八條、社?；鹜顿Y管理人提取的委托資產(chǎn)管理手續(xù)費的年費率不高于社保基金委托資產(chǎn)凈值的1.5%.理事會可在委托資產(chǎn)管理合同中規(guī)定對社?；鹜顿Y管理人的業(yè)績獎勵措施。具體方案由財政部會同勞動和社會保障部批準。

第三十九條、社?；鹜泄苋颂崛〉耐泄苜M年費率不高于社保基金托管資產(chǎn)凈值的0.25%.

第四十條、社保基金投資管理人按當年收取的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理手續(xù)費的20%，提取社?；鹜顿Y管理風險準備金，專項用于彌補社?；鹜顿Y的虧損。社?；鹜顿Y管理風險準備金在托管銀行專戶存儲，余額達到社?；鹞泄芾碣Y產(chǎn)凈值的10%時可不再提取。

理事會按社?；饍羰找娴?0%提取一般風險準備金，專項用于彌補社?；鹜顿Y發(fā)生重大虧損時社?；鹜顿Y管理人所提管理風險準備金不足以彌補的虧損。一般風險準備金余額達到社?；鹳Y產(chǎn)凈值的20%時可不再提取。

「章名第八章、社保基金投資的賬戶和財務管理

第四十一條、社?；鹜顿Y管理人的社?；鹞匈Y產(chǎn)管理業(yè)務必須與該管理人的其他業(yè)務在財務、賬戶上分開，不得混合操作和核算。

第四十二條、社保基金托管人必須為社保基金開設獨立的證券賬戶和資金賬戶。

第四十三條、社保基金與理事會單位財務分別建賬，分別核算。

第四十四條、社保基金投資管理人和托管人應認真進行日常會計核算，嚴格按照有關規(guī)定編制會計報表，定期就社?；鸬臅嫼怂?、報表編制等進行核對。

「章名第九章、報告制度

第四十五條、理事會、社?；鹜顿Y管理人、社?；鹜泄苋藨敯凑毡巨k法的要求報告社?；鹜顿Y運作的情況，保證報告內容沒有虛假、誤導性陳述或者重大遺漏，并對所報告內容的真實性、完整性負責。

第四十六條、理事會的信息披露和報告應符合以下要求：

（一）每年一次向社會公布社?；鹳Y產(chǎn)、收益、現(xiàn)金流量等財務狀況。

（二）每季度一次向財政部、勞動和社會保障部提交社?；鹭攧諘媹蟾妗⑼顿Y管理報告。

（三）單個社保基金委托資產(chǎn)管理合同到期后，向財政部、勞動和社會保障部提交經(jīng)具備證券從業(yè)資格的會計師事務所審計的報告，對社保基金委托資產(chǎn)的投資情況作出說明。

（四）社保基金發(fā)生重大事件，立即報告財政部、勞動和社會保障部，并編制臨時報告書，經(jīng)核準后予以公告。

第四十七條、社?；鹜顿Y管理人應按社保基金委托資產(chǎn)管理合同及理事會的要求定期和不定期向理事會提供社?；鹞匈Y產(chǎn)投資運作報告。

第四十八條、社保基金托管人應按托管合同和理事會要求定期和不定期向理事會提供社?；鹜泄苜Y產(chǎn)報告，并對第四十七條社?；鹜顿Y管理人編制的報告的有關內容復核，向理事會出具書面復核意見。

「章名第十章、罰則

第四十九條、社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第十二條規(guī)定，不及時或者未向理事會報告該條所列情形之一的，責令改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款。

第五十條、社?；鹜顿Y管理人或者托管人有本辦法第十六條和第二十四條所列行為之一的應退任，有違法所得的，沒收違法所得，處以違法所得1倍以上5倍以下的罰款；沒有違法所得的，處50萬元以下的罰款。

第五十一條、社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第二十五條規(guī)定，超出范圍進行投資的應退任，并處以50萬元以下的罰款。

第五十二條、社?；鹜顿Y管理人和托管人違反本辦法第二十六條規(guī)定的，責令限期改正，并給予警告，逾期不改的應退任。

第五十三條、社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第二十九條規(guī)定，責令限期改正，給予警告，并處10萬元以下罰款，逾期不改的應退任。

第五十四條、社?；鹜顿Y管理人違反本辦法第四十七條規(guī)定，托管人違反本辦法第四十八條規(guī)定，未能按照要求提供報告的，責令限期改正，給予警告，并處5萬元以下的罰款，逾期不改的應退任。

篇7

    被上訴人（原審原告）：上海中星集團申城物業(yè)有限公司（原名上海申城物業(yè)公司），住所地上海市邯鄲路600弄1號3樓。

    法定代表人：黃永林，董事長。

    委托人：顧明俠，上海市震旦律師事務所律師。

    委托人：王曉萍，上海中星集團申城物業(yè)有限公司工作人員。

    上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院（1999）長民初字第1818號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托人吳益民，被上訴人上海中星集團申城物業(yè)有限公司（以下簡稱申城物業(yè)公司）的委托人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

    原審法院認定：1993年5月29日，朱美娣購置了本市茅臺路500弄2號樓608室（建筑面積為79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：申城物業(yè)公司在接受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項目進行統(tǒng)一管理，朱美娣應積極配合；由于大樓產(chǎn)權性質較復雜，給管理和維修帶來很大難度，申城物業(yè)公司的管理和修理費用嚴重不足，經(jīng)雙方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補貼費”，由申城物業(yè)公司包干使用十年，合計人民幣9，460.10元：“維修、管理補貼費”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設備和設施、結構均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修（包括街坊總體中的一切事宜）。申城物業(yè)公司必須保證公用設備和設施的正常運行，結構必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能；申城物業(yè)公司以“管理費”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用；朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費的義務，逾期交付超過一個月的，應償付管理費月金額的20％違約金，并補交應付管理費等。簽約后，朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補貼費人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費。1995年5月18日，朱美娣所在小區(qū)茅臺花苑業(yè)主管理委員會成立。茅臺花苑業(yè)主管理委員會代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

    茅臺路500弄茅臺花苑保安保潔工作原由茅臺花苑居民委員會負責并收取費用。1997年7月1日，茅臺花苑居民委員會依據(jù)有關政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司，并由申城物業(yè)公司收取費用，保安保潔費每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅臺路500弄2號樓的業(yè)主要求，為加強該大樓的保安保潔工作，保安保潔費用每月調整至人民幣12元。另查，為朱美娣等茅臺路500弄2號樓業(yè)主未支付管理費等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持申城物業(yè)公司與業(yè)主調解，均未結果。申城物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱美娣給付物業(yè)管理費？1，862.44？元，保安保潔費890.32元，電梯水泵運行費1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。

    原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱美娣應給付申城物業(yè)公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元；二、朱美娣應給付申城物業(yè)公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費人民幣358元及支付滯納金人民幣？513.63？元；三、申城物業(yè)公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵美娣應于本判決生效之日起7日內履行。案件受理費人民幣260.04元，由申城物業(yè)公司承擔人民幣212.75元，朱美娣承擔人民幣47.29元。判決后，朱美娣上訴稱，其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費，違反《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，應認定為無效合同。由于申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，故自己只應承擔50％的管理費，亦不應承擔違約金。保安保潔費應包括在管理費中，不應另行支付該費用，也不同意承擔滯納金，要求撤銷原判。申城物業(yè)公司則辯稱，其提供的物業(yè)管理不存在管理不善，朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣應按約支付管理費，且合同明確保安保潔費不包括在管理費中，朱美娣原一直向茅臺花苑居民委員會支付該費用，故要求維持原判。？ 經(jīng)審理查明，上海申城物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海中星集團申城物業(yè)有限公司。

    另查明，朱美娣為證明申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，提供證據(jù)（1）現(xiàn)場照片。（2）茅臺花苑居民關于其1994年11月在乘座電梯時，電梯失控事實的證言。（3）1997年8月《新聞報》有關茅臺花苑對包干費中途調整是否合理的文章。（4）1998年2月《華僑報》登載茅臺花苑2號樓地下積水及預收10年包干費問題的文章；申城物業(yè)公司認為，朱美娣所提供照片并非其物業(yè)管理范圍，對積水問題當時已排除，電梯未發(fā)生失控，該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對朱美娣提供其與茅臺花苑居民另行支付保潔保安費的單據(jù)，申城物業(yè)公司無異議，認為朱美娣系因原支付茅臺花苑居委會的保安保潔費用不夠而自行予以給付。

    又查明，原審法院認定事實無誤。對朱美娣所提供證據(jù)（1）因該照片無法證明是申城物業(yè)公司物業(yè)管理范圍，故該證據(jù)不予采信，對證據(jù)（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物業(yè)管理費，而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問題，故該證據(jù)不具證明力，本院不予采納。以上事實，由當事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯(lián)建公助”房屋分估面積測量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關于茅臺花苑物業(yè)管理座談紀要》、茅臺路500弄2號樓業(yè)主要求增開電梯的報告等證據(jù)佐證。

    本院認為，公民、法人合法的權益受法律保護。朱美娣、申城物業(yè)公司就本市茅臺路500弄2號樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實意思表示，且不違反當時的有關規(guī)定，朱美娣認為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十四條第三款關于“物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收，預收期限不得超過3個月。”的規(guī)定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應從雙方的約定，《上海市居住物業(yè)管理條例》對此無溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無效，缺乏依據(jù)。朱美娣理應按照合同約定支付物業(yè)管理費及滯納金。申城物業(yè)公司要求朱美娣支付物業(yè)管理費及違約金，于法有據(jù)。至于保安保潔費，因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費中不包括該費用，朱美娣亦一直支付該費用，在申城物業(yè)公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相應依據(jù)。鑒于申城物業(yè)公司對朱美娣應支付的上述費用一直連續(xù)催討，故朱美娣應支付該費用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實所作判決并無不當。朱美娣以申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善，只同意支付50％的管理費無依據(jù)，朱美娣的上訴要求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

    駁回上訴，維持原判。

    上訴案件受理費人民幣260.04元，由上訴人朱美娣負擔。

    本判決為終審判決。

    審判長 邱  燕

    審判員 劉  輝

篇8

郵編：_________

法定代表人：_________

乙方（資產(chǎn)受托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

丙方（資產(chǎn)監(jiān)管方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

為確保_________、_________簽訂_________年_________字第_________號資產(chǎn)管理委托合同（以下稱為“合同”）的履行，甲乙丙三方經(jīng)協(xié)商，簽訂本協(xié)議書，約定甲乙雙方授權及限制事項，并由丙方根據(jù)約定事項進行監(jiān)管。

第一條　甲方在丙方開立資金帳戶（資金帳號：_________），并存入資金人民幣_________元。乙方自愿轉入資金或證券市值人民幣_________至甲方帳戶（下稱“監(jiān)管帳戶”），作為對甲方所委托資產(chǎn)的本金及約定收益的保證。甲乙雙方保證該資產(chǎn)合法性。

第二條　本協(xié)議監(jiān)管期限（即帳戶鎖定期間）_________，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方資產(chǎn)年收益率_________，收益計人民幣_________（￥：_________元），收益按季度支付，甲方可以在_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日從監(jiān)管帳戶每次轉出收益款人民幣_________（￥：_________元），在_________年_________月_________日轉出本金_________萬元。（甲方取款時須憑加蓋雙方印章的取款單）

第四條　帳戶鎖定期間，甲方委托乙方在其資金帳戶對應的股票帳戶內進行有價證券買賣交易活動，帳戶資金密碼由甲方管理。

第五條　甲方在丙方開立的上述帳戶在鎖定期間，必須在丙方辦理股票指定交易。三方中任何一方不得單方面提取現(xiàn)金、轉托管、撤銷指定交易等。本合同第七、八、十條情形出現(xiàn)則按相應規(guī)定執(zhí)行，三方予以同意。

第六條　監(jiān)管帳戶應完全用于深圳、上海兩地交易所買賣A股股票，基金、上市有價證券（包括債、國庫券）及新股申購。帳戶鎖定期間，乙方指定人__________________，身份證號碼：_________作為合法的交易指令操作人員，甲方和乙方對該人員在上述規(guī)定的交易范圍內的一切操作行為予以認可。丙方鷲對上述帳戶進行監(jiān)管，在交易過程中發(fā)生操作人員違規(guī)操作的行為應及時制止，否則，丙方應對由于違規(guī)操作造成的損失承擔賠償責任。若甲、乙方任何一方要從該帳戶中提取現(xiàn)金、轉托管、撤銷指定交易等，必須按照本協(xié)議有關約定條款辦理。

第七條　本協(xié)議期間，當監(jiān)管帳戶的總資產(chǎn)之和（股票市值按通知前一天收盤價及股票數(shù)量計算）降至_________（警戒線）以下時，丙方應于次日開市前通知甲、乙雙方。乙方應于次日證券市場收盤前追加保證金，使甲、乙兩帳戶中的總資產(chǎn)補足至_________。當總市值降至_________（平倉線）以下時，甲方有權對監(jiān)管帳戶進行處理，包括對證券進行平倉及提取相當于資產(chǎn)委托管理合同標的本金壹仟萬元及約定收益款的資金。出現(xiàn)前述情形時，丙方負有通知甲、乙雙方的義務，乙方自愿接受平倉的一切后果，并不得以任何理由（包括價格低等）向甲方、丙方索賠或提出抗辯。

第八條　乙方不得因償還債務或其它原因與任何第三者簽訂有損于甲、丙方利益的任何合同或協(xié)議文件。否則，甲方有權終止本協(xié)議，并用事先提供的賣出委托單和取款單對帳戶進行處置，提取資產(chǎn)委托管理合同的本金及收益款。

第九條　帳戶鎖定期間，除本合同第七、八、十條情形出現(xiàn)，丙方不得無故擅自操作監(jiān)管帳戶，否則，丙方應負賠償責任。

第十條　在本合同到期之日前，因發(fā)生政策因素及其他不可抗力因素，致使甲、乙方無法正常繼續(xù)執(zhí)行本協(xié)議，甲方有權按資產(chǎn)委托管理合同約定條款取回本金及收益，本協(xié)議終止。

第十一條　甲、乙、丙三方責任

1．甲方保證甲方帳戶資產(chǎn)合法性、在本協(xié)議有效期內不得抽回本金。乙方同意甲方指定_________（身份證號碼：_________）為合法監(jiān)控人員，負責查詢監(jiān)管帳戶資產(chǎn)，甲方有義務對乙方操作情況保密。監(jiān)管帳戶出現(xiàn)本協(xié)議第七、八、十條情形，甲方應及時采取有關措施，因甲方不及時平倉而造成損失，由甲方自行承擔責任，丙方不承擔任何賠償責任。甲方行使處分權時，指派人員應持乙方蓋有預留印鑒的書面文件及指派人員身份證原件，丙方即給予辦理（預留印鑒由雙方共同約定）。

2．丙方有義務按本協(xié)議的要求，履行監(jiān)管職責。監(jiān)管期內，丙方有義務對監(jiān)管帳戶進行實時監(jiān)控，將監(jiān)控情況于每周五下午收市后告知甲、乙雙方，并根據(jù)甲方通知接受甲方對監(jiān)管帳戶資產(chǎn)市值臨時查詢。當監(jiān)管帳戶資產(chǎn)出現(xiàn)本協(xié)議第七條約定情況，如因為丙方未按本協(xié)議及時履行通知義務而對甲方本金或收益造成損失，丙方對損失部分承擔賠償責任；因本條監(jiān)管職責以外的原因（如司法機關采取強制執(zhí)行措施等）而造成的損失，丙方概不負責。

3．甲方按本協(xié)議第三條約定支取收益及本金時，乙方保證帳戶上有相應的足額現(xiàn)金，否則，甲方有權憑雙方預留的委托單對監(jiān)管帳戶進行處置，直至帳戶現(xiàn)金余額足以支付甲方按規(guī)定所需支取的金額。如因此造成損失，由乙方負責。乙方對此不得提出異議。

4．資產(chǎn)管理合同期滿，甲方有權取回約定收益及本金，超出甲方本金及應得收益部份的資產(chǎn)歸乙方所有。若任何一方不按時進行本益結清，則丙方有權根據(jù)協(xié)議約定的收益分配比例，對監(jiān)管帳戶進行處置，包括對證券進行平倉及提取帳戶內資金進行本金收益結清，以保護雙方合法權益。

5．甲、乙方在解除資產(chǎn)委托管理合同責任的同時，應負責立即通知丙方，本監(jiān)管協(xié)議隨之解除。

第十二條　以上授權及限制事項三方應共同遵守，任何一方不得違約，若違反本協(xié)議，由此產(chǎn)生的一切損失由違約方承擔，并追究相應的法律責任。

第十三條　本合同提供住所為甲、乙、丙三方通知送達法定地址（三方亦可另行約定地址及其他通訊方式），通知可以采取直接送達或者郵寄、傳真方式送達。

第十四條　甲、乙雙方_________年_________月_________日簽訂的《資產(chǎn)委托管理合同》是本協(xié)議書附件。

第十五條　本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，經(jīng)三方法定代表或授權代表簽字、蓋章后生效。

甲方：_________（蓋章）乙方：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）　法定代表人：_________（簽字）

_________年____月____日_________年____月____日

丙方：_________（蓋章）

法定代表人：_________（簽字）

_________年____月____日

附件

合同編號：_________年_________字第_________號

甲方（資產(chǎn)委托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

乙方（資產(chǎn)受托方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

甲乙雙方為共謀發(fā)展，經(jīng)友好協(xié)商，甲方委托乙方進行資產(chǎn)管理，現(xiàn)就有關事項達如下協(xié)議：

第一條　甲方委托乙方進行資產(chǎn)管理的金額：_________。甲方在_________證券股份有限公司_________路營業(yè)部開立資金帳戶，資金帳號：_________（下稱委托管理帳戶），并轉入資金_________元整至該帳戶。甲方保證該資金合法性；乙方自愿轉入資金或證券市值人民幣_________至甲方帳戶，作為對甲方所委托資產(chǎn)的本金及約定收益的保證。

第二條　委托管理期限_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

第三條　甲方資產(chǎn)年收益率_________，收益計人民幣_________（￥：_________元），收益按季度支付，每次支付金額人民幣_________萬元整（￥：_________元），支付日分別為_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日、_________年_________月_________日。乙方于_________年_________月_________日歸還甲方本金_________元。上述款項由甲方憑雙方預留的取款單，由甲方自行支取。預留的取款單為不可撤銷的取款單。

第四條　為保證甲、乙雙方的權利和義務的實現(xiàn)，雙方委托_________證券股份有限公司_________路營業(yè)部作為監(jiān)管方。甲、乙方與監(jiān)管方的權利與義務關系按三方所簽訂的《監(jiān)管協(xié)議書》的規(guī)定執(zhí)行。

第五條　委托管理帳戶的資金密碼由甲方保管，預留印鑒為雙方的公章及法定代表人的私章。

第六條　在合同有效期內，甲方委托乙方在其委托管理資金帳戶對應的股票帳戶內進行有價證券買賣交易活動。該帳戶應完全用于深圳、上海兩地交易所買賣A股股票、基金、上市有價證券（包括債券、國庫券）及新股申購。在本合同有效期間，乙方指定人_________身份證號碼：_________作為合法的交易指令操作人員，甲方和乙方對該人員在上述規(guī)定范圍內的一切操作行為予以認可。

第七條　甲方保證甲方帳戶資產(chǎn)合法性、在本合同有效期內不得抽回本金。乙方同意甲方指定_________身份證號碼：_________為合法監(jiān)控人員，負責查詢委托帳戶資產(chǎn)，甲方有義務對乙方操作情況保密。

第八條　甲方按合同約定支取收益及本金時，乙方保證帳戶上有相應的足額現(xiàn)金，否則，甲方有權憑雙方預留的委托單對委托帳戶進行處置，直至帳戶現(xiàn)金余額足以支付甲方按規(guī)定所需支取的金額。如因此造成損失，由乙方負責。乙方對此不得提出異議。

第九條　本合同期滿，甲方有權取回約定收益及本金，超出甲方本金及應得收益部分的資產(chǎn)歸乙方所有。

第十條　在本合同到期之日前，因發(fā)生政策因素及其他不可抗力因素，致使甲、乙方無法正常繼續(xù)執(zhí)行本協(xié)議，甲方有權取回本金壹仟萬元及收益，收益按本合同約定的年收益率和實際發(fā)生時間進行折算（扣除甲方已取出的收益款）。雙方進行本益結清后本合同終止。

第十一條　本協(xié)議一式三份，甲、乙方各執(zhí)一份，監(jiān)管方留存一份，經(jīng)甲、乙方法定代表或授權代表簽字、蓋章后生效。

篇9

不同的投資運營模式會對軍人保險基金在管理操作、投資收益、管理成本等方面產(chǎn)生不同的效果。保險基金投資管理模式分為三種:高度集中型、私營競爭型、適度集中型。三種模式各有優(yōu)勢,其中政府、市場的地位和作用各不相同,對運行環(huán)境要求也不同(見表1)。

當前軍人保險基金運營模式劃屬高度集中模式,基金由全軍軍人保險基金管理中心統(tǒng)一負責保管和運營。這種模式利弊都很明顯:一方面,基金處在總部統(tǒng)管下,能夠很好地貫徹上級意圖,便于管理,易于回避市場風險;另一方面,基金行政色彩過濃,基金運作效率低、壓力小,不能最大限度地獲取投資收益。在軍人保險險種不完善、特別是最重要的養(yǎng)老保險還沒有出臺,基金積累規(guī)模還沒有質的飛躍的情況下,依靠現(xiàn)行的投資運營模式尚可應付,但從2004年起我國通貨膨脹水平開始升高,使用現(xiàn)有的投資模式則難以實現(xiàn)投資收益,要改變這種被動局面,必須對軍人保險基金投資運營模式進行調整。

一、近期和中期的軍人保險基金投資運營模式

以智利為典型代表的私營競爭模式顯然不適合軍人保險基金,國內金融市場不完善,沒有成形的托管人市場,市場監(jiān)管不到位,缺乏退出機制,基金管理公司和托管機構魚龍混雜,將軍人保險基金完全交由私營基金管理公司是不負責任的。

因此,在軍人保險基金投資近期規(guī)劃和中期規(guī)劃內,基金投資運營應采取適度集中模式(見圖1):在目前軍人保險基金投資運營組織構架的基礎上,引入基金托管銀行保管軍人保險基金資產(chǎn),委托資產(chǎn)管理機構專門從事投資運作。

總部基金管理中心直接負責銀行存款與國債持有投資并保留必要的現(xiàn)金,用于軍人保險基金正常支付,保證這一部分基金的高度流動性。剩余基金采取委托投資方式,交由地方專業(yè)機構保管運作。

軍人保險委員會以公開招標方式招募軍人保險基金托管人,由中國人民銀行對其進行資格審核并出具托管業(yè)務證明。軍人保險委員會與托管行簽訂軍人保險基金托管合同,明確雙方權利與義務。托管人負責保管軍人保險基金的托管資產(chǎn),執(zhí)行軍人保險基金基金管理公司的投資指令,監(jiān)督基金管理公司的投資運作。

全軍軍人保險委員會提出申請,由中國證券監(jiān)督管理委員會為軍人保險基金提供有資格競選的基金管理公司,軍人保險委員會組織評審專家對基金管理公司進行評審。軍人保險委員會與被選出的基金管理公司簽訂委托投資管理合同,協(xié)定雙方權利義務、投資范圍、投資收益分配等內容。基金管理公司按照投資管理政策及管理合同管理運用基金投資。

二、遠期理想狀態(tài)下軍人保險基金投資運營模式

所謂理想狀態(tài),是指軍人保險基金投資的內部因素和外部環(huán)境都達到了相當成熟、完善的地步。軍人保險基金形成較大規(guī)模積累,軍人保險基金管理機構職能細化,擁有一支專業(yè)管理隊伍,能夠做到準確了解判斷投資市場、國內外經(jīng)濟形勢等重要信息,熟練掌握現(xiàn)資理論與工具,有能力獨立在資本市場進行基金投資運作。同時,國內資本市場運行規(guī)范、透明度提高、信息充足有效、投資工具豐富、投資者理性、市場監(jiān)管到位。如此,軍人保險基金可以不再憑借投資托管人和投資管理人,而依靠自身投資力量進入資本市場,投資于各種股票、債券、投資基金等工具,直接獲取投資收益,完全自擔風險。但這實際上又回到了由軍人保險基金管理機構集中管理的直接投資模式。

篇10

為加強_________住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實施細則（以下簡稱住宅區(qū)細則）和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、委托管理范圍及內容

（一）甲方將位于_________區(qū)_________路的_________住宅區(qū)范圍內的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。

（二）管理事項包括：

1．房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

2．區(qū)內公用設施、設備及場所（地）（消防、電梯、機電設備，路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

3．清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉站后的工作）；

4．公共生活秩序；

5．文娛活動場所；

6．便民服務網(wǎng)點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7．車輛行駛及停泊；

8．住宅區(qū)檔案管理；

9．政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

二、委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質服務和責、權、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理形式

確定管理目標、經(jīng)濟指標，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任制。

四、委托管理期限 委托管理期限為______年，自______年_____月_______日起至______年______月______日止。

五、雙方責任、權利、義務

（一）甲方責任、權利、義務

1．依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將________住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

2．監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方；

3．按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設面積的0．5%）________平方米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù)；