導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇城市土地管理法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

土地是人類賴以生存的最重要的資源，“是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉”。但隨著經(jīng)濟(jì)社會的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，人們對土地需求的日益高漲與土地資源的稀缺性之間的矛盾日益凸現(xiàn)。[1]我國的土地保護(hù)以義務(wù)為本位，忽視了產(chǎn)權(quán)對于土地利用和保護(hù)的重要作用。對此我們應(yīng)充分認(rèn)識土地資源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用來構(gòu)建土地發(fā)展權(quán)，結(jié)合我國國情對我國城市土地管理的途徑進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)土地利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和諧。

1.土地發(fā)展權(quán)概述

1.1土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵

所謂土地發(fā)展權(quán)，是對土地在利用上進(jìn)行再發(fā)展的權(quán)利，即土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人改變土地現(xiàn)有用途或者提高土地利用程度的權(quán)利。我國《土地管理法》將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。受人類中心主義的支配，我國關(guān)于土地的分類是以土地的經(jīng)濟(jì)利用價值為標(biāo)準(zhǔn)的。筆者認(rèn)為，對我國土地進(jìn)行分類應(yīng)當(dāng)以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以人與自然的和諧為目的，因此，土地的分類中應(yīng)當(dāng)包含生態(tài)用地，從而土地發(fā)展權(quán)還應(yīng)當(dāng)包括生態(tài)用地發(fā)展權(quán)。

1.2土地發(fā)展權(quán)的特征

綜合上述對土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵界定，可以歸納出土地發(fā)展權(quán)具有以下幾方面的特點(diǎn)：抽象性，是指對土地用途進(jìn)行變更或者提高土地利用度的權(quán)利，不像其它產(chǎn)權(quán)一樣存在一個實(shí)物性的標(biāo)志。[2]階段性，即土地發(fā)展權(quán)是以某段時間內(nèi)土地利用現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，對未來可能發(fā)生的土地利用物質(zhì)形態(tài)與價值形態(tài)變化的量的設(shè)定。潛在性，雖然土地發(fā)展權(quán)無論在何時何地都已經(jīng)客觀地存在于每一塊土地上，但是土地發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)是對未來土地使用權(quán)變更的獲利。

1.3土地發(fā)展權(quán)的功能

土地發(fā)展權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，其功能首先表現(xiàn)為給權(quán)利人帶來收益。其次，通過對土地發(fā)展權(quán)的限制和補(bǔ)償，可以順利實(shí)現(xiàn)土地利用規(guī)劃，對農(nóng)地、環(huán)境敏感地帶以及歷史古跡等的保護(hù)起到積極的作用。土地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)設(shè)，可以提高土地開發(fā)規(guī)劃管理效率，促進(jìn)城市土地的高效率利用，明確土地增值受益人，保證其利益的享有、轉(zhuǎn)讓和流通規(guī)范的順暢。

2.構(gòu)建土地發(fā)展權(quán)內(nèi)容的思路

2.1土地發(fā)展權(quán)總量構(gòu)建的思路

在土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建中應(yīng)由國家確定土地發(fā)展權(quán)的總量。采取委托―方式，由省級政府根據(jù)國家統(tǒng)一構(gòu)建的土地發(fā)展權(quán)總量，代表國家在本轄區(qū)內(nèi)對土地發(fā)展權(quán)總量進(jìn)行再次分配。國家確定土地發(fā)展權(quán)總量的依據(jù)，是國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r、工業(yè)化所處的階段、城市化發(fā)展?fàn)顩r和全國生態(tài)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)狀況等方面對土地發(fā)展權(quán)的總體要求。國家和省兩級政府配置的土地發(fā)展權(quán)，為跨區(qū)域的土地發(fā)展權(quán)，它的配置應(yīng)具有戰(zhàn)略性特點(diǎn)，對全國和各省域范圍內(nèi)的土地開發(fā)利用以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有宏觀調(diào)控的功能。另外還有一些要特別對待的是，有些大城市的輻射能力已經(jīng)超出了其行政轄區(qū)的范圍。如直轄市，只有城市郊區(qū)是農(nóng)業(yè)用地，而其輻射范圍卻是全國，此種情況就不能是直接的委托關(guān)系，而應(yīng)該由中央直接來協(xié)調(diào)。

2.2土地發(fā)展權(quán)所包含的權(quán)能，土地發(fā)展權(quán)類別合理劃分的思路

土地發(fā)展權(quán)作為一項(xiàng)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)權(quán)能，主要有以下四方面權(quán)能： 占有權(quán)，即權(quán)利主體擁有具有排他性地對土地發(fā)展權(quán)的占有。使用權(quán)，權(quán)利主體可以行使土地發(fā)展權(quán)，合法行使土地發(fā)展權(quán)所建設(shè)的各類建筑物業(yè)設(shè)施。收益權(quán)，表明占有和行使土地發(fā)展權(quán)可以獲得相應(yīng)土地經(jīng)濟(jì)收益。處分權(quán)，主要涉及土地發(fā)展權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押和回收等權(quán)能。同時，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以把土地發(fā)展權(quán)劃分為不同類型，如農(nóng)地發(fā)展權(quán)、市地發(fā)展權(quán)、營利性土地發(fā)展權(quán)和公益性土地發(fā)展權(quán)等。這些不同類型的土地發(fā)展權(quán)，按照一定關(guān)系形成我國土地發(fā)展權(quán)的基本框架。

2.3土地發(fā)展權(quán)與相關(guān)產(chǎn)權(quán)整合的思路

土地發(fā)展權(quán)創(chuàng)設(shè)的初衷是補(bǔ)充和完善現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度，使其更有效地配置土地利用。產(chǎn)權(quán)整合的關(guān)鍵是處理好土地發(fā)展權(quán)與土地所有權(quán)、土地使用權(quán)等核心產(chǎn)權(quán)的關(guān)系。土地發(fā)展權(quán)與所用權(quán)的關(guān)系在選擇土地發(fā)展權(quán)國有模式時，其整體關(guān)系已經(jīng)確立，但在實(shí)際運(yùn)作過程中應(yīng)該做好兩者的聯(lián)合與分離，避免發(fā)展權(quán)與所有權(quán)的沖突；土地使用權(quán)往往成為土地發(fā)展權(quán)的運(yùn)作載體，而土地發(fā)展權(quán)具體化土地使用權(quán)權(quán)能，促進(jìn)土地使用權(quán)合理實(shí)施，應(yīng)該在明確各自權(quán)能的基礎(chǔ)上對使用權(quán)和發(fā)展權(quán)進(jìn)行有效整合。[3]土地發(fā)展權(quán)與其他土地產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)運(yùn)作，共同促進(jìn)我國土地產(chǎn)權(quán)制度的完善和效用的最大化。

3.土地發(fā)展權(quán)視角中的城市土地管理優(yōu)化

3.1優(yōu)化我國城市土地管理法律制度

法律制度是管理的根本，城市土地管理優(yōu)化必然源于法律制度的創(chuàng)新與優(yōu)化。隨著我國土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，首先應(yīng)該加快相關(guān)立法，對采用土地發(fā)展權(quán)后土地管理所采取的新措施進(jìn)行法律規(guī)定，進(jìn)一步明確政府官員和土地開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)，防止越權(quán)和非法開發(fā)城市土地，完善失地農(nóng)民和失房居民的權(quán)益保護(hù)和利益補(bǔ)償?shù)姆蓹C(jī)制，為我國城市土地管理優(yōu)化奠定堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。

3.2賦予土地使用者土地發(fā)展權(quán)，保障失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益

國家對現(xiàn)有土地使用者的土地使用現(xiàn)狀和利益進(jìn)行界定，并賦予土地使用者既定的土地發(fā)展權(quán)。在征地和城市拆遷過程中的失地農(nóng)民和城市居民，享有既定土地發(fā)展權(quán)即現(xiàn)有土地使用價值的權(quán)利。政府在征用農(nóng)民和居民目前使用的土地時，必須依法按土地發(fā)展權(quán)市場價格補(bǔ)償他們的既定土地發(fā)展權(quán)，并建立以發(fā)展權(quán)為保障的利益補(bǔ)償機(jī)制，依法維護(hù)失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益。

3.3完善土地發(fā)展權(quán)市場運(yùn)作機(jī)制，增強(qiáng)市場調(diào)節(jié)作用

土地發(fā)展權(quán)市場運(yùn)作指在土地發(fā)展權(quán)國家源頭供給的前提下，由行政單獨(dú)配置劃撥土地發(fā)展權(quán)向政府與市場雙重配置土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)換。隨著土地發(fā)展權(quán)市場運(yùn)作機(jī)制的完善，土地發(fā)展權(quán)可以遵循市場規(guī)則，以產(chǎn)權(quán)交換模式在不同發(fā)展權(quán)擁有者之間進(jìn)行交換，土地市場通過價格、供求等杠桿實(shí)現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)的合理分配。土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓、回收和滅失等一系列變更都對應(yīng)著相應(yīng)的土地開發(fā)使用用途變更，這可以使土地市場交易更加清晰和順暢。

4.結(jié)語

土地發(fā)展權(quán)的構(gòu)建，將會有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程，尤其是城市化進(jìn)程中產(chǎn)生的外部效應(yīng)的內(nèi)部化。土地發(fā)展權(quán)是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)中的重要組成部分，其作為作用于土地使用性質(zhì)變更的財(cái)產(chǎn)權(quán)，為城市土地管理優(yōu)化開辟了一條新途徑，使社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走上可持續(xù)的道路。

【參考文獻(xiàn)】

篇2

第二條  中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照《條例》和本辦法的規(guī)定，在本市錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)，成華區(qū)和其他區(qū)（市）、縣的縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營活動。

第三條  依照《條例》和本辦法的規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

第四條  土地使用者開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)的規(guī)定，并符合我市的城市總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和其他有關(guān)規(guī)定，不得損害社會公共利益。

第五條  市、縣國土局主管土地使用權(quán)出讓的行政管理工作、依法對土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進(jìn)行監(jiān)督檢查。

市、縣居地產(chǎn)管理部門主管土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的經(jīng)營管理工作。

第六條  土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止及有關(guān)的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門按照各自的職責(zé)范圍辦理。具體辦法另行制定。

第二章  土地使用權(quán)出讓

第七條  本辦法所稱土地使用權(quán)出讓是指市、縣人民政府代表國家，以土地所有者身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

第八條  土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)。土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣國土局會同計(jì)劃、城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等部門共同擬訂方案，按《四川省土地管理實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定的審批權(quán)限和國家土地管理局《出讓國有土地使用權(quán)審批管理暫行規(guī)定》報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，由國土局具體實(shí)施，并代表同級人民政府與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第九條  除城市（鎮(zhèn)）的舊城改造利己開發(fā)的建設(shè)用地外，土地使用權(quán)出讓的用地指標(biāo)，應(yīng)納入年度非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地計(jì)劃。

第十條  土地使用權(quán)出讓的地塊可以是經(jīng)過開發(fā)和市政設(shè)施配套建設(shè)的土地，也可以是成片待開發(fā)的土地。

第十一條  土地使用權(quán)出讓的地塊原屬于農(nóng)村集體所有土地的，由市或區(qū)（市）、縣國土局負(fù)責(zé)統(tǒng)一征用。城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地統(tǒng)一征用工作，由市國土局和市建設(shè)用地統(tǒng)一征地辦公室會同有關(guān)區(qū)、縣國土局辦理。

第十二條  土地使用權(quán)出讓的最高年限由市、縣國土局按下列用途確定：

（一）居住用地六十年；

（二）工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合和其他用地五十年；

（三）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。

第十三條  土地使用權(quán)出讓可以分別采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行，協(xié)議出讓是主要方式。

第十四條  土地使用權(quán)出讓金的具體標(biāo)準(zhǔn)，由市國土局會同市物價、財(cái)政和房地產(chǎn)管理等部門根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級和土地估價所能定的基準(zhǔn)地價制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第十五條  土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金，暫時無力支付的，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以延期或分期支付土地使用權(quán)出讓金，但延期支付的期限不得超過六個月，分期支付的期限不得超過三年。延期和分期支付期間均按中國人民銀行公布的貸款利率計(jì)收利息。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并按土地使用權(quán)出讓金總額1‰索取違約賠償金。

第十六條  出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并按土地使用權(quán)出讓金總額的3‰索取違約賠償金。

第十七條  《條例》第四十三條規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，符合《條例》第四十五條規(guī)定的條件，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但必須經(jīng)過申請，報(bào)經(jīng)市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

第十八條  土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)向出讓方提出書面申請？經(jīng)出讓方會同城市規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)后，依照本章規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)變更登記。

改變土地用途同時改變地上建筑物、其他附著物使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)辦理地上建筑物、其他附著物所有權(quán)變更登記。

第三章  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

第十九條  本辦法所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者受讓土地使用權(quán)后，將全部或部分地塊的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

第二十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

第二十一條  成片開發(fā)經(jīng)營的土地，依照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定開發(fā)建設(shè)后，可以按規(guī)劃用途分割轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并辦理土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓‘和過戶登記手續(xù)。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓，不得影響土地的使用價值。

第二十二條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓人須持有《國有土地使用證》和房屋產(chǎn)權(quán)證以及其他有關(guān)證件。

公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，還須出具其主管部門的批準(zhǔn)文件。

第二十三條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并辦理土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和過戶登記，換領(lǐng)《國有土地使用證》和房屋產(chǎn)權(quán)證。

第二十四條  有下列情況之一的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：

（一）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的；

（二）劃撥土地使用權(quán)符合《條例》第四十五條規(guī)定的條件，但未依照本辦法第七章的規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)的；

（三）沒有土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證的；

（四）土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有爭議的；

（五）土地在城市房屋拆遷封戶范圍內(nèi)的；

（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附著物權(quán)屬變更的；

（六）違反土地管理法律、法規(guī)的。

第二十五條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的地塊發(fā)生增值的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府繳納土地增值費(fèi)。土地增值費(fèi)的征收辦法由市國土局會同市物價、財(cái)政和房地產(chǎn)管理等部門另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第二十六條  交換土地使用權(quán)及其他上建筑物、其他附著物所有權(quán)，雙方價值不等的，其差額部分按轉(zhuǎn)讓（買賣）關(guān)系辦理。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第二十七條  贈與土地使用權(quán)，贈與雙方須簽訂贈與合同，辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)過戶登記。贈與合同應(yīng)經(jīng)縣級以上公證機(jī)關(guān)公證。

第二十八條  土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九條  市國土局應(yīng)會同市物價、房地產(chǎn)管理等部門定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查、預(yù)測，制定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場指導(dǎo)價格，定期予以公布。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于市場指導(dǎo)價格20％的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格高于市場指導(dǎo)價格的，市、縣人民政府可按一定比例，向轉(zhuǎn)讓方征收土地增值費(fèi)。

第三十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，依照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理。

第四章  土地使用權(quán)出租

第三十一條  本辦法所稱土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十二條  土地使用權(quán)出租，地上建筑物、其他附著物隨同出租。地上建筑物、其他附著物出租，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨同出租。

第五十三條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權(quán)不得出租。

第三十四條  土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽租賃合同，或在房屋租賃合同中載明土地使用權(quán)出租內(nèi)容。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)辦理出租登記。

第三十五條  土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同。

第五章  土地使用權(quán)抵押

第三十六條  本辦法所稱土地使用權(quán)抵押是指土地使用者作為抵押人，將其依法取得的土地使用權(quán)向抵押權(quán)人作為債務(wù)擔(dān)保的行為。

第三十七條  土地使用權(quán)抵押時，其他上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

第三十八條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權(quán)不得抵押。

第三十九條  土地使用權(quán)可以用作銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款抵押，以及其他債務(wù)抵押。

土地使用權(quán)的抵押年限，不得超過原出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的有效年限。

第四十條  土地使用權(quán)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同或在房屋抵押合同中載明土地使用權(quán)抵押內(nèi)容。抵押合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押，抵押人應(yīng)辦理押抵登記。

第四十一條  土地使用權(quán)及其他上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押的價值以評估價值計(jì)算，具體的評估辦法由市國地局和市房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門另行制定。

第四十二條  有下列情況之一的，經(jīng)市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，或經(jīng)人民法院判決裁定，抵押權(quán)人可以處分抵押的土地使用權(quán)：

（一）抵押人到期未能履行債務(wù)的；

（二）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務(wù)的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或代管人拒不履行債務(wù)的；

（四）抵押人在抵押合同期間宣告解散或破產(chǎn)的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的。

第四十三條  準(zhǔn)予處分抵押的土地使用權(quán)及其地上建筑其他附著物所有權(quán)，須在市、縣人民政府指定的場所進(jìn)處分抵押土地使用權(quán)的，在當(dāng)?shù)氐牡丶聞?wù)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行。處分抵押的土地使用權(quán)隨同處分地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場進(jìn)行。

第四十四條  處分抵押的土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。

抵押權(quán)人因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。

第四十五條  按份共有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)以其所占有的份額為限。抵押人應(yīng)書面通知其他共有人，并征得其他共有人的書面同意。

第四十六條  抵押人以其出租的土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告訴抵押權(quán)人，并書面通知承租人。抵押合同期間，原租賃合同繼續(xù)有效。

第四十六條  土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)抵押，在抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因消滅后，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權(quán)終止

第四十八條  土地使用權(quán)的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同期滿前六個月內(nèi)向市、縣國土局提交續(xù)期申請，并按本辦法第二章的規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，確定新的土地使用權(quán)出讓年限和支付土地使用權(quán)出讓金后，換領(lǐng)《國有土地使用證》。

第四十九條  土地使用權(quán)出讓合同期滿后，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還《國有土地使用證》，并辦理土地使用權(quán)證書和房屋產(chǎn)權(quán)證書的注銷登記。

第五十條  在特殊情況下，國家根據(jù)社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用權(quán)給土地使用者造成經(jīng)濟(jì)損失的，可以根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的實(shí)際情況，采取貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償、交換土地使用權(quán)等方式給予相應(yīng)補(bǔ)償。

第七章  劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理

第五十一條  《條例》第四十五條規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)利地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，按本章規(guī)定補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，進(jìn)行管理。

第五十二條  劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)時，其土地使用權(quán)出讓年限從一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本辦法第十二條的規(guī)定確定。

第五十三條  劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)交納土地增值價款，并按有關(guān)規(guī)定在土地增值價款中抵交土地使用權(quán)出讓金。

轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，暫按轉(zhuǎn)讓成交額扣除房產(chǎn)價值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交納土地增值價款：住宅用地15％，生產(chǎn)用地30％，經(jīng)營用地45％。

出租劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的，由出租方按收取的租金總額扣除房屋標(biāo)準(zhǔn)租金后的一定比例交納土地增值價款。

抵押劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，由抵押人按抵押價值的一定比例交納土地增值價款。

出租、抵押劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物交納的土地增值價款標(biāo)準(zhǔn)，由市國土局、房地產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門定期公布。

處分抵押的劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，按本條第二款辦理。

第五十四條  經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門在辦理法定手續(xù)時，應(yīng)在土地使用權(quán)證書和房屋產(chǎn)權(quán)證書上分別注明“該劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)批準(zhǔn)成為出讓取得的土地使用權(quán)”和“該房屋使用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)已經(jīng)批準(zhǔn)成為出讓取得的土地使用權(quán)”的字樣。

第五十五條  企業(yè)、事業(yè)等單位以積累住房建設(shè)基金為目的，向本單位職工出售或出租（不含購買、租賃后的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)租）的住宅用地、房地產(chǎn)管理部門出租的公房用地、市人民政府確定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中非經(jīng)營性土地使用權(quán)變更用地，仍按劃撥土地使用權(quán)管理，不適用本章規(guī)定。

第八章  罰則

第五十六條  從一九八八年十二月二十九日起至本辦法施行之日前，土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)在三個月內(nèi)向市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門申報(bào)登記。逾期或隱瞞不予申報(bào)登記的，按非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)論處。

第五十七條  未經(jīng)批準(zhǔn)，非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，依照《四川省土地管理實(shí)施辦法》第三十五條第一款的規(guī)定處罰。

第五十八條  轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物，未在規(guī)定時間內(nèi)到國土局和房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)的，由國土局和房地產(chǎn)管理部門依照有關(guān)規(guī)定處罰。

第五十九條  土地使用者未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的，市、縣國土局應(yīng)當(dāng)予以糾正，并可以根據(jù)情節(jié)給予警告，按土地使用面積處以每平方米五元至十元的罰款。嚴(yán)重影響城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃和損害社會公共利益的，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。

第六十條  國家工作人員在土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押過程中，收受賄賂或挪用、截留土地使用權(quán)出讓金和土地增值價款的，依法追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十一條  本辦法規(guī)定的行政處罰由市、縣國土局和房地產(chǎn)管理部門依法決定。當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以在接到處罰決定通知之日起十五日內(nèi)向上一級主管機(jī)關(guān)申請復(fù)議，對復(fù)議不服的，可以在接到復(fù)議通知之日起十五日內(nèi)向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V；也可直接向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。期滿不申請復(fù)議不起訴又不屈行的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

對受到限期拆除新建的建筑物和其他設(shè)施處罰的當(dāng)事人，繼續(xù)施工的，由市、縣國土局按照《四川省土地管理實(shí)施辦法》第四十六條第二款的規(guī)定處理。

第六十二條  因履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同發(fā)生的爭議，由爭議各方協(xié)商解決于協(xié)商不成的，可以向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第九章  附  則

第六十三條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

房屋整幢或分層、分套分割出售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偡课菔褂梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)面積。

第六十四條  地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的使用年限，不得超過土地使用權(quán)出讓的年限。

土地使用權(quán)使用年限屆滿，土地使用者經(jīng)批準(zhǔn)繼續(xù)使用土地的，原地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)在土地使用權(quán)存續(xù)期內(nèi)不變。

第六十五條  土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國家稅收法規(guī)的規(guī)定納稅。

第六十六條  轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物涉及國有資產(chǎn)部分的，按國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

篇3

1.引言

我國的城市化水平越來越高，各地區(qū)的農(nóng)村都在城鎮(zhèn)化。但是一方面土地的數(shù)量有限，城市不能夠合理地使用土地資源；另一方面城市人工眾多，人均土地面積更是少的可憐。在這兩者的矛盾日益明顯的今天，城市地區(qū)土地的有效合理分配和管理成為了必要措施。政府單位和城市各管理部門應(yīng)當(dāng)充分重視土地資源的管理，提高土地的使用率。所以在此，我們要對城市土地資源利用進(jìn)行闡述和討論，總結(jié)出有意義和有效果的資源管理辦法。

2.城市土地資源管理

2.1城市土地有效利用的概念

有相關(guān)的政治經(jīng)濟(jì)理論提到，人類要實(shí)現(xiàn)文明用地，就應(yīng)該有效的用地，提高使用率。如對于農(nóng)業(yè)土地的集約利用， 就是當(dāng)土地的面積一定時，運(yùn)用先進(jìn)的科技，種植更多的農(nóng)作物，提高產(chǎn)出和投入比例。但是和農(nóng)業(yè)用地相比較，城市土地集約的方式更加多樣化，國內(nèi)外沒有統(tǒng)一的看法。但是總結(jié)起來有以下幾個措施可以提高城市土地的集約利用：一是提高的土地投入產(chǎn)出比；二是合理規(guī)劃和布置城市土地結(jié)構(gòu)；三是提高土地的使用率；四是最大限度地開發(fā)土地資源的潛力， 有效利用土地資源。

城市土地集約利用的常規(guī)定義：對未來進(jìn)行預(yù)測和規(guī)劃，合理分配城市土地資源，調(diào)制城市結(jié)構(gòu)布局，改善土地資源的管理措施，提高土地的使用率和投入產(chǎn)出比，使城市的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.2建立土地管理學(xué)科，引進(jìn)人才

要對土地有效管理需要較多專業(yè)知識，它也包含了眾多學(xué)科，牽涉到了經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等各類學(xué)科，是綜合性的學(xué)科。只有具備廣泛的知識面和綜合管理能力，并借助網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)，對土地資源進(jìn)行有效的管理。1950年以后，很多高校開始設(shè)立管理學(xué)專業(yè)，學(xué)習(xí)土地資源的管理知識，有效的規(guī)劃土地。到七八十年代，從專業(yè)到本科，都逐漸開設(shè)了資源管理專業(yè)，各高校這種辦學(xué)政策的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)出了土地管理在社會發(fā)展過程中的重要作用。現(xiàn)在全國范圍內(nèi)都在開始土地資源管理額本科點(diǎn)和碩士點(diǎn)，有些好的高校甚至建立博士點(diǎn)。高校為社會培養(yǎng)綜合性的管理人才，為國土資源提供專業(yè)人才，這對管理專業(yè)的畢業(yè)生起到了積極的促進(jìn)作用。學(xué)生在學(xué)習(xí)期間，應(yīng)該認(rèn)真學(xué)習(xí)，專心聽講，吸收土地資源管理相關(guān)的專業(yè)知識，提升自己的理論知識和專業(yè)技能，以便適應(yīng)未來社會的需要。

2.3土地資源有效管理

農(nóng)業(yè)資源是土地資源的基礎(chǔ)，目的是追求高的使用率，所以其關(guān)鍵是科學(xué)地分配土地資源，合理利用土地，解決土地資源稀缺問題，確保良好的生態(tài)環(huán)境，使土地得到持續(xù)利用。所以要制定有關(guān)的土地政策，轉(zhuǎn)變管理方式，研究新的土地管理計(jì)劃，來有效地管理土地資源。有文獻(xiàn)中提到水資源的管理方法，也適合于對土地資源的高效管理。具體來說，可以把土地資源的管理劃分為土地的供給、資源效率、優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)、土地的社會化等4個不同的管理階段。

這寫階段并沒有一定的順序，在實(shí)際管理土地時應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用這些手段。但是越高級的手段也反應(yīng)了管理水平的提高，在擴(kuò)大市場范圍時，使得稀缺的土地資源得到最合理的應(yīng)用，這也體現(xiàn)出來土地的社會化管理。而在社會上，由土地資源的管理問題，也進(jìn)一步引起了國內(nèi)外對其它社會資源管理問題的重視。

3.國家對土地市場的有效調(diào)控

3.1提供市場信息，增強(qiáng)市場功能

在對土地資源進(jìn)行管理時，國家要發(fā)揮其強(qiáng)大的宏觀調(diào)控作用。要發(fā)揮市場的功能，提供豐富的信息，使得管理土地時有據(jù)可依。如果缺乏及時或者有效的信息，就會誤導(dǎo)土地市場的走向，使得土地市場出現(xiàn)很多問題。在土地市場的交易中，主要注重的是其價格信息，要及時了解價格的波動及走向。因?yàn)閮r格信息也反應(yīng)了市場的供需情況和大致的價值。對于中國的城市，其土地未全部市場化，部分進(jìn)入了市場，部分未進(jìn)入，所以市場的價格信息不能全面地土地資源的合理分配。在此，政府要對土地宏觀調(diào)控，合理制定集約利用土地資源的規(guī)章制度，有效反應(yīng)市場信息，包括土地的總面積和分布情況。同時這也可以更好的引導(dǎo)投資者進(jìn)行投資，最大限度地提高土地的使用率，帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

3.2依靠政府政策，降低調(diào)控成本

在調(diào)控土地市場時，兩種有效的措施就是土地儲備與投放政策，根據(jù)土地供給情況滿足市場需要，保持供求平衡。若供不應(yīng)求，則可適當(dāng)提高土地價格；若供大于求，可以降低土地價格或者將土地儲備起來減少供應(yīng)。對這種調(diào)控手段，可以通過以下兩個方面來對城市土地的高效利用給與恰當(dāng)?shù)脑u價。

第一，土地儲備與投放穩(wěn)定市場，抑制波動現(xiàn)象。但是也要制定合理的價格，找準(zhǔn)時機(jī)，對土地資源進(jìn)行儲備和投放。政府不能為了眼前利益或者私人利益，投機(jī)倒把，不顧市場的運(yùn)行而作出不合理的決策。如果土地的利用率很低，應(yīng)適當(dāng)儲備土地，促進(jìn)其它土地的高效使用；如果利用率較高，也可以投放更多土地，緩解土地緊缺的壓力。

第二，政府儲備與投放也需要一定成本，何時何地儲備土地涉及到很大的利益關(guān)系。所以要對城市土地進(jìn)行集約利用，了解土地總體數(shù)量和分布情況，最優(yōu)地選擇最具市場潛力的土地，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投放和儲備。由于城市土地都具有很大市場潛力，所以在實(shí)際規(guī)劃時，可以減少儲備量，進(jìn)而吸引更多的投資者進(jìn)行投資，帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，釋放土地的需求壓力。

4.結(jié)語

綜上所述，在我國城市土地資源短缺的情況下，提出土地集約利用這一手段，分析了土地市場的供需變化。在城市化建設(shè)中，應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展，所以既要有效的管理土地資源，有應(yīng)該發(fā)揮政府的調(diào)控作用控制其價格，使城市的發(fā)展具有更大的生機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳銀蓉，梅昀.土地資源管理專業(yè)課教學(xué)方法改革的研究[N].華中農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2004（2）：100-103.

[2]劉彥隨，吳傳鈞.中國水上資源態(tài)勢與可持續(xù)食物安個[N].自然資源學(xué)報(bào)，2002，17（3）：270-275.

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中圖分類號:F061.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1003―5656(2006)04―0053―07

科學(xué)發(fā)展觀是堅(jiān)持以人為本,全面､協(xié)調(diào)､可持續(xù)的發(fā)展觀｡如何貫徹落實(shí)以人為本,全面､協(xié)調(diào)､可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀,已成為城市土地整理工作中的頭等大事｡我們要用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城市土地整理工作,處理好城市發(fā)展與城市用地總量與用地結(jié)構(gòu)平衡､生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面的關(guān)系,統(tǒng)籌人與自然的和諧發(fā)展,使城市步入功能績效顯著､產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化､市民安居樂業(yè)､生態(tài)環(huán)境良好的可持續(xù)道路｡

一､科學(xué)發(fā)展觀導(dǎo)向的城市土地整理思路

土地整理(Land Consolidation)是集約利用土地､實(shí)現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡的一個重要手段,土地整理是社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展進(jìn)程中人類文明用地的產(chǎn)物｡所謂“土地整理”是指以土地狹小或地權(quán)零亂之地區(qū),將原有地界､道路､溝渠､堤塘等廢棄,再以理性之要求,依據(jù)地勢､地類等天然條件,以土地所有權(quán)相互交換為原則,另行劃分,重予分配的過程｡[1]52一般說來,土地整理包括兩方面的主要內(nèi)容:一是調(diào)整土地權(quán)屬單位間的不利于生產(chǎn)管理的土地;二是調(diào)整土地關(guān)系和土地利用組織｡[2]538城市土地整理不僅包括土地利用的空間配置和土地利用內(nèi)部要素的重新組合,還包括土地權(quán)屬和土地收益的組合｡[3]目前,我國開展的農(nóng)地整理較多,而對于城市土地整理卻重視不夠,這不僅降低了土地整理的整體效益,還限制了土地整理的全方位和可持續(xù)發(fā)展｡面對21世紀(jì)的城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中國日益增多的人口和耕地資源相對不足的矛盾日益激烈｡因此,加快城市土地整理的步伐,提高城市土地的利用率,減少占用耕地的數(shù)量,確保耕地總量動態(tài)平衡,保證我國的糧食安全,防止城市病的發(fā)生和蔓延,已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然抉擇｡城市建設(shè)應(yīng)該走集約化發(fā)展之路｡因此,除了對某一區(qū)域內(nèi)城區(qū)布局進(jìn)行合理規(guī)劃外,對于某一具體城市,更要在舊城改造上多下功夫｡為了實(shí)現(xiàn)城市舊城改造的前瞻性､科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性,必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),卓有成效地推進(jìn)城市土地整理｡

(一)以人為本是城市土地整理的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)

堅(jiān)持以人為本,就是要以實(shí)現(xiàn)人的全面發(fā)展為目標(biāo),從人民群眾的根本利益出發(fā)謀發(fā)展､促發(fā)展,不斷滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要,切實(shí)保障人民群眾的經(jīng)濟(jì)､政治和文化權(quán)益,讓與發(fā)展的成果惠及全體人民｡根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀以人為本的理念,城市土地整理要按照“城市功能的優(yōu)化､基礎(chǔ)設(shè)施完善､產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理､居民安居樂業(yè)､城市環(huán)境良好”的原則,進(jìn)一步修訂和實(shí)施好“城市土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃”｡城市土地開發(fā)整理規(guī)劃是城市土地利用總體規(guī)劃的深化和補(bǔ)充,是搞好土地整理工作的重要前提｡因此,城市有關(guān)部門要在前一輪土地開發(fā)整理規(guī)劃的基礎(chǔ)上,修訂實(shí)施新一輪城市土地開發(fā)整理規(guī)劃｡通過對城市土地的全面整治和改造,改善城市生態(tài)環(huán)境,改善城市基礎(chǔ)設(shè)施條件,提高城市土地利用率,提高城市土地的經(jīng)營水平,實(shí)現(xiàn)城市土地整理區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展｡

(二)全面發(fā)展是城市土地整理的科學(xué)內(nèi)涵

全面發(fā)展,就是要以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心,全面推進(jìn)經(jīng)濟(jì)､政治､文化建設(shè),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會全面進(jìn)步｡體現(xiàn)在城市土地整理上,就是應(yīng)該確保城市土地整理區(qū)居民在居住與物質(zhì)生活得到提高的同時,精神生活也能得到相應(yīng)的提高;在城市經(jīng)濟(jì)增長的同時,社會各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)步,城市環(huán)境改善｡因此,在城市土地整理工作中,要以提升城市土地整理工程質(zhì)量為抓手,為城市社會經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展､城市環(huán)境的改善､文化生活和精神道德水平的提高提供土地載體和物質(zhì)基礎(chǔ),合理配置基礎(chǔ)設(shè)施和城市公共和公益設(shè)施｡建立城市土地整理制度后,土地整理機(jī)構(gòu)可以接受政府委托收購和征用有潛在價值或尚未開發(fā)的土地,然后對其進(jìn)行前期開發(fā)和整理,將其轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭ㄒ黄健?#65380;“五通一平”､“七通一平”的熟地,納入政府土地儲備庫｡然后,政府委托或授權(quán)的城市土地儲備機(jī)構(gòu)再根據(jù)城市建設(shè)要求､市場需求和土地供應(yīng)計(jì)劃,將這些熟地出讓或出租｡可見,運(yùn)用上述土地整理機(jī)制,既有利于搞好城市土地的開發(fā)與整理工作,又能確保城市規(guī)劃的實(shí)施,確保開發(fā)與建設(shè)項(xiàng)目的“小配套”與城市建設(shè)的“大配套”的銜接｡

(三)協(xié)調(diào)發(fā)展是城市土地整理的主要內(nèi)容

協(xié)調(diào)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀要摒棄過去那種單方面追求GDP､不計(jì)成本和代價的片面和盲目發(fā)展觀｡“發(fā)展是硬道理”已成為共識,而科學(xué)發(fā)展觀則在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出“全面､協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展”的問題｡協(xié)調(diào)發(fā)展體現(xiàn)在城市土地整理上,就是要全面發(fā)展,統(tǒng)籌發(fā)展,有計(jì)劃地發(fā)展｡事實(shí)上,從目前到今后相當(dāng)長的時期內(nèi),城市周圍可供征用的農(nóng)地已經(jīng)十分有限｡所以,今后城市土地利用必須走集約化和可持續(xù)的道路,必須充分合理地利用城市存量土地,以通過城市土地存量的重新洗牌來實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置｡通過建立城市土地儲備制度,把城市土地存量的未利用､不合理利用､未有效利用､超過出讓期的土地以及部分城市規(guī)劃用地整合起來,無疑有助于促使城市土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)由“增量調(diào)節(jié)為主”向“存量調(diào)節(jié)為主”轉(zhuǎn)變｡這對于從制度上保障耕地保護(hù)這一基本國策的實(shí)施具有十分重要的戰(zhàn)略意義｡城市土地整理是創(chuàng)新發(fā)展與全面建設(shè)小康社會的重要組成部分,是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的重要方面｡因此,我們首先要將科學(xué)發(fā)展觀作為城市土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)編制的指導(dǎo)思想,使城市土地整理的各項(xiàng)內(nèi)容相互銜接､相互促進(jìn)､良性互動｡在理念上要以人為本;方法上要善于統(tǒng)籌兼顧;內(nèi)容上要有效配置資源,保護(hù)資源和生態(tài)環(huán)境;體系上要形成城鄉(xiāng)全面､協(xié)調(diào)､可持續(xù)發(fā)展的格局｡

(四)可持續(xù)發(fā)展是城市土地整理的抉擇

可持續(xù)發(fā)展體現(xiàn)在城市土地整理上,就是城市土地利用不能走粗放式､外延式發(fā)展之路,而應(yīng)該走集約型､內(nèi)涵式､可持續(xù)發(fā)展之路｡通過城市土地整理制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新,堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與環(huán)境保護(hù)､生態(tài)建設(shè)相統(tǒng)一,資源開發(fā)與節(jié)約并舉,把節(jié)約放在首位,在保護(hù)中開發(fā),在開發(fā)中保護(hù),珍惜每一寸土地,為全面建設(shè)節(jié)約型社會作出貢獻(xiàn)｡建立城市土地整理制度后,對舊城區(qū)危改項(xiàng)目､房屋拆遷及市政建設(shè)難度大的項(xiàng)目,可以由政府實(shí)施統(tǒng)一拆遷,將其整理成為“三通一平”､“五通一平”､“七通一平”的熟地后,再統(tǒng)一評估,確定基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價,然后以掛牌交易或招標(biāo)､拍賣等方式,統(tǒng)一出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)建設(shè)｡

二､城市土地整理的主要類型

城市用地包括城市社會經(jīng)濟(jì)所涉及的工業(yè)､商服､住宅､交通､市政等多種用地類型｡對城市用地進(jìn)行全面整理的目的,就是要根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀的要求,協(xié)調(diào)處理好不同種類用地之間的比例關(guān)系,促進(jìn)城市生活､經(jīng)濟(jì)､社會的可持續(xù)發(fā)展｡由于各城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件的差別性,各個城市應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn),因城制宜､因地制宜､因時制宜,以不同用地整理運(yùn)作模式為著重點(diǎn),結(jié)合不同的運(yùn)作模式尋求城市土地的最佳綜合整理效益｡從目前城市土地整理的實(shí)踐來看,城市土地整理的類型主要有“騰籠換鳥”型､功能調(diào)整型､全面改造型､城鄉(xiāng)統(tǒng)籌型和道路拓展型｡

――“騰籠換鳥”型｡長期以來,我國不少城市受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和城市土地?zé)o償劃撥制度的指導(dǎo),城市用地中工業(yè)企業(yè)所占比例一般高于國外城市工業(yè)用地所占比例5―10個百分點(diǎn)｡工業(yè)用地比例過大嚴(yán)重地制約著城市社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展,影響城市功能的有效發(fā)揮,造成土地利用效率低､土地流轉(zhuǎn)彈性小､居民生活環(huán)境污染嚴(yán)重｡因此,把有污染､效益低下､占地面積大的第二產(chǎn)業(yè)特別是其中的重型工業(yè)企業(yè)遷出城市繁華區(qū),與第三產(chǎn)業(yè)中的金融､商貿(mào)､會展､服務(wù)用地置換,無疑有利于城市土地的集約利用和單位土地貢獻(xiàn)率的提高,有利于盤活城市存量土地,有利于提高城市整體容積率｡具體實(shí)施辦法:對工業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行評估,尋求商服置換對象或?qū)嵭泄_拍賣,城市郊區(qū)設(shè)立工業(yè)企業(yè)新的集中發(fā)展地｡例如:成都市三環(huán)路以內(nèi)的工業(yè)企業(yè),根據(jù)城市“退二進(jìn)三”方案,除適于中心城區(qū)的約1/6的城市型工業(yè)可繼續(xù)保留外,大部分的工業(yè)企業(yè)將遷出或關(guān)停并轉(zhuǎn),75%左右的工業(yè)用地將改變?yōu)榻鹑?#65380;商貿(mào)､商務(wù)､房地產(chǎn)等用地,“騰籠換鳥”,從而使城市核心區(qū)和中心區(qū)的黃金地段發(fā)揮出高效益｡

――功能調(diào)整型｡我國城市用地空間布局混亂､分散,難以形成應(yīng)有的集聚效益｡許多事業(yè)單位､機(jī)關(guān)和效益低､耗地多､污染大的工業(yè)企業(yè)占據(jù)市中心和高價位區(qū)域,長期造成“優(yōu)地劣用”或“圍而不用”的局面,從而不僅增加交通量,污染環(huán)境,而且造成城市中心土地配置難以優(yōu)化｡對城市用地實(shí)施功能分區(qū)整理就是把城市土地依據(jù)區(qū)位和價格差異劃分不同的用地小區(qū),實(shí)行工業(yè)園區(qū)､生活住宅區(qū)､商服區(qū)集中用地的策略,利用相同種類用地性質(zhì)的一致性和共享性,減少其對外部環(huán)境的負(fù)效應(yīng),從而達(dá)到集約用地的目的｡例如:成都市將城市區(qū)的功能結(jié)構(gòu)劃分為核心區(qū)､中心區(qū)和副中心區(qū),實(shí)行土地利用功能分區(qū)的規(guī)劃,核心區(qū)以金融､商貿(mào)､辦公為主,中心區(qū)以居住為主,副中心區(qū)建立若干相對獨(dú)立的綜合新區(qū),從而盤活了存量土地資產(chǎn),提高了城市土地的利用效益｡

――全面改造型｡缺乏整體和科學(xué)規(guī)劃,新舊混雜景觀是目前我國許多城市的一大特征｡歷年來,我國城市規(guī)模呈現(xiàn)出攤大餅式的外延擴(kuò)張態(tài)勢,城市用地的內(nèi)涵挖潛工作未被重視,舊城區(qū)低層建筑､空閑地､老胡同､狹窄小巷隨處可見,從而嚴(yán)重地制約著城市現(xiàn)代化的步伐和城市功能的有效發(fā)揮｡全面改造型的用地整理模式,就是針對舊城區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施落后､建筑層面低､空閑地多､缺乏合理規(guī)劃的現(xiàn)狀,根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)生態(tài)城區(qū)的要求,對舊城實(shí)施徹底全面的改造,以適當(dāng)提高城市的建筑密度和容積率｡

――城鄉(xiāng)統(tǒng)籌型｡在不少城市與鄉(xiāng)村的結(jié)合部,往往出現(xiàn)一些農(nóng)地已經(jīng)在用途上非農(nóng)化了:農(nóng)民已經(jīng)不從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)營活動,而從工經(jīng)商;農(nóng)民的住宅開始對外出租;一些沒有城市房產(chǎn)證的房屋已經(jīng)作為商業(yè)地產(chǎn)在開始經(jīng)營;“城中村”星羅棋布地鑲嵌在城鄉(xiāng)結(jié)合部的若干區(qū)位;建筑物零亂,用地效率低等等｡因此,按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和建設(shè)社會主義新農(nóng)村的思路,對城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的土地進(jìn)行整理,規(guī)范土地權(quán)屬,完善基礎(chǔ)設(shè)施,可以使其土地資源有效配置,更好地吸納城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的失地農(nóng)民就業(yè)｡

――道路拓展型｡長期以來,我國許多城市道路狹窄､交通擁擠､基礎(chǔ)設(shè)施落后｡近年來,隨著城市社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,特別是小汽車進(jìn)入千家萬戶,城市交通問題日趨突出｡于是,城市道路改造成為城市政府為民辦實(shí)事的重要舉措｡在道路拓寬和改道的過程中,必然涉及沿線房屋的拆遷和城市土地的整理,以便為這些道路拓展后的產(chǎn)業(yè)布局､居民小區(qū)和公共事業(yè)提供更適宜的城市土地｡

三､科學(xué)發(fā)展觀導(dǎo)向的城市土地整理對策與舉措

城市土地整理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,內(nèi)容繁多,涉及面廣｡因此,為確保城市土地整理按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建資源節(jié)約型､環(huán)境友好型社會的要求,收到預(yù)期成效,必須構(gòu)建城市土地整理的配套舉措,形成城市土地整理卓有成效的一系列制度安排｡

(一)以社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的發(fā)展為路徑,積極開展城市土地整理

城市是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長極｡因此,城市土地整理方案要根據(jù)城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和樞紐的功能定位,聚集城市科技､金融､商貿(mào)､交通､通訊等功能,進(jìn)一步增強(qiáng)城區(qū)在特大城市經(jīng)濟(jì)中的吸引和輻射力,鞏固和發(fā)展城區(qū)的核心地位和作用,以促進(jìn)城市繁榮｡在城市土地整理規(guī)劃中,要搞好城市管網(wǎng)和其他配套設(shè)施建設(shè)方案,在城市周邊形成一批二､三產(chǎn)業(yè)群,形成新的經(jīng)濟(jì)增長帶,使城市的城市功能分區(qū)更加合理｡[4]

在城市土地整理過程中,要根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和社會經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求,綜合考慮各種因素,其中最重要的是綜合考慮技術(shù)因素和經(jīng)濟(jì)因素｡許多地方在城市土地整理規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中存在這樣一種傾向,即重視技術(shù)規(guī)劃而忽視經(jīng)濟(jì)規(guī)劃｡人們往往比較關(guān)注土地整理與城市各種功能區(qū)的布局､某一條街道的樣式､標(biāo)志性建筑物乃至某些具體建筑物的造型等等之間的關(guān)系｡所以,一些地區(qū)常常邀請國內(nèi)外的一些高層次專家､學(xué)者進(jìn)行反復(fù)地規(guī)劃､設(shè)計(jì)和論證｡而對于這些規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)價值,雖然有所考慮,但往往沒有經(jīng)過科學(xué)的論證｡這樣做的直接后果,就是影響了城市土地整理后的社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和城市聚集功能的提升｡

(二)以統(tǒng)籌人與自然的和諧發(fā)展為重點(diǎn),推進(jìn)和實(shí)施城市土地整理

在城市土地整理的實(shí)施過程中,我們必須堅(jiān)持保護(hù)環(huán)境和保護(hù)資源的基本國策;堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展與環(huán)境保護(hù)､生態(tài)建設(shè)相統(tǒng)一,既要講求經(jīng)濟(jì)效益,也要重視社會效益和生態(tài)效益;堅(jiān)持資源開發(fā)與節(jié)約并舉,把節(jié)約放在首位,在保護(hù)中開發(fā),在開發(fā)中保護(hù);堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃,加大投入,標(biāo)本兼治,突出重點(diǎn),有步驟地進(jìn)行環(huán)境治理和建設(shè);堅(jiān)持依靠科技進(jìn)步推進(jìn)環(huán)境保護(hù)和治理,推進(jìn)資源開發(fā)與節(jié)約,依法嚴(yán)格保護(hù)環(huán)境與生態(tài);堅(jiān)持深化改革,創(chuàng)新機(jī)制,實(shí)行政府調(diào)控與市場機(jī)制相結(jié)合,從體制和機(jī)制上促進(jìn)城市土地整理區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展｡[5]通過土地整理來大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì),在城市建設(shè)過程中充分利用土地資源,提高土地資源的利用效率,減少環(huán)境污染｡在全社會進(jìn)一步樹立節(jié)約資源､保護(hù)環(huán)境的意識,形成有利于節(jié)約資源､減少污染的生產(chǎn)模式和消費(fèi)方式,建設(shè)資源節(jié)約型和生態(tài)保護(hù)型社會｡

政府有關(guān)部門在城市土地整理方案的制定上,不僅要注重用地的地上整理,而且要關(guān)注用地的地下整理;不僅要注重土地整理后的“多通一平”,而且要為土地整理后的利用提供可行性建議｡[6]92事實(shí)上,城市建設(shè)不是單純的建廣場､辟街或擴(kuò)地開道,做簡單的“加減法”和“攤大餅”式地向地帶和城郊延伸｡千城一面､單純追求“量變”的建設(shè)已經(jīng)違背了城市建設(shè)作為一門科學(xué)的特性｡目前,我們在城市土地整理的過程中,要防止城市建設(shè)和城市經(jīng)營中的同構(gòu)性問題｡城市功能的戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整,可以說是經(jīng)營城市中迫切需要解決的問題｡一個城市的生機(jī)和活力在于它的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色和獨(dú)特的歷史文化積淀｡城市建設(shè)規(guī)劃､城市建筑風(fēng)格的同構(gòu)性只會使其顯得呆板死沉｡即使在一個城市的街道兩旁,其建筑物也應(yīng)風(fēng)格各異,其建筑物可以有進(jìn)有退,有高有低,色調(diào)有冷有暖,突出層次和色調(diào)的和諧｡另外,城市建設(shè)過程中一味地求新求大,只會浪費(fèi)財(cái)力資源､土地資源,更浪費(fèi)了不可再生的歷史文化資源｡意大利､希臘､法國等歐洲國家的許多城市的迷人魅力,不是它的高樓大廈,而是它歷史賦予的濃厚的文化底蘊(yùn)｡特別需要指出的是,有的城市在建設(shè)和改造中缺乏整體長遠(yuǎn)規(guī)劃,“頭痛醫(yī)頭､腳痛醫(yī)腳”擴(kuò)地建路､蓋房造屋后,卻將城市應(yīng)該必備的配套設(shè)備,如給排水､供電等設(shè)施給淡化了｡剛修好的路,不久又被挖開;建好的綠化帶又推倒重來;有的城市居民的生活污水因缺少排水系統(tǒng),要么蓄在一地形成水洼,要么直接排入河流,與飲水源混雜,以致造成居民生活質(zhì)量的下降｡2004年夏天不少城市遭遇洪災(zāi)就是沉痛教訓(xùn)｡另外,城市土地整理項(xiàng)目要推行投入產(chǎn)出率､生產(chǎn)成本降低率､新增城市用地率､生態(tài)景觀改善､群眾居住環(huán)境改善等綜合考核指標(biāo)｡在進(jìn)行城市土地整理項(xiàng)目可行性研究時,必須進(jìn)行景觀生態(tài)評價;城市土地整理后的項(xiàng)目建設(shè),也必須有具體的景觀生態(tài)措施｡

(三)以用地結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化為取向,提升城市土地整理的績效

城市土地整理要與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相契合,通過城市土地整理來優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)｡城市土地整理的開展,不但可以吸納一部分城市剩余勞動力和下崗職工,也為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造了條件｡城市土地整理要高標(biāo)準(zhǔn)､高起點(diǎn),要按綜合治理模式,整理出優(yōu)質(zhì)場地,為城市規(guī)模化經(jīng)營創(chuàng)造好的基礎(chǔ)條件｡城市許多商業(yè)服務(wù)行業(yè)大多是勞動密集型的產(chǎn)業(yè),通過“退二進(jìn)三”的土地整理,可以使第三產(chǎn)業(yè)在城市中更加繁榮,從而在更好地發(fā)揮城市功能､聯(lián)動工農(nóng)產(chǎn)業(yè)互動､為城市提供更多稅源的同時,也為城市剩余勞動力和下崗職工提供更多的就業(yè)崗位｡

城市土地結(jié)構(gòu)的變遷和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整要注意保護(hù)土地資源,進(jìn)行“可逆性調(diào)整”｡整理后的土地要發(fā)揮產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢,發(fā)展勞動密集型的產(chǎn)品和服務(wù),發(fā)展不同類型的中央商務(wù)區(qū)､會展經(jīng)濟(jì)區(qū)､生態(tài)居住區(qū),提高城市產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化､集約化水平,選擇發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率大的高科技產(chǎn)業(yè),為國內(nèi)外城市提供具有市場競爭力的產(chǎn)品,從而實(shí)現(xiàn)城市土地整理與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有機(jī)結(jié)合｡

(四)以建立和完善資金投入機(jī)制為抓手,實(shí)現(xiàn)城市土地整理的可持續(xù)發(fā)展

城市土地整理是一項(xiàng)投資巨大的基礎(chǔ)工程,資金落實(shí)是城市土地整理能否達(dá)到預(yù)期效果的關(guān)鍵,資金短缺是影響城市土地整理的主要問題｡隨著我國城市土地整理事業(yè)的全面開展,拓展和增加新的資金籌措渠道,加強(qiáng)管理,使城市土地整理資金形成“投入―運(yùn)行―回收―再投入”的良性循環(huán),這是當(dāng)前城市土地整理急需解決的重要問題｡要解決好城市土地整理資金問題必須重視城市土地整理資金籌措的多元化和運(yùn)作方式的市場化｡國外城市土地整理成功的經(jīng)驗(yàn)表明:實(shí)施城市土地整理是調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和土地關(guān)系的政府措施,必須建立以政府投入為主體的資金體系,才能使城市土地整理按照符合長遠(yuǎn)和全局利益的要求實(shí)施｡城市土地整理的資金投入渠道穩(wěn)定了,搞好城市土地整理才有物質(zhì)保障｡

建立和健全城市土地整理資金投入的制度安排,必須引入市場機(jī)制,逐步建立起科學(xué)合理的利益分配制度,積極拓展資金渠道,使城市土地整理有長期和可靠的資金保障｡要建立和完善土地出讓金地方留成部分的具體使用管理辦法,保證其?？钣糜诟亻_發(fā)和城市土地整理;運(yùn)用各種優(yōu)惠政策積極引進(jìn)和利用外資,開展城市土地整理的國際合作;同時充分利用信貸資金和配套的優(yōu)惠政策,吸引其他社會資金投入到城市土地整理的進(jìn)程中,逐步形成土地開發(fā)整理多元投融資渠道｡在土地利用總體規(guī)劃､城市土地整理專項(xiàng)規(guī)劃的控制下,積極整合舊城改造､城市道路､基礎(chǔ)設(shè)施改造､房地產(chǎn)開發(fā)等層面的資金,使社會各方面的資金投入效益優(yōu)化,避免重復(fù)建設(shè),提倡雪中送炭,力戒錦上添花｡城市土地整理專項(xiàng)資金應(yīng)優(yōu)先用于公共和公益項(xiàng)目的土地整理｡在城市土地整理項(xiàng)目可行性研究､規(guī)劃設(shè)計(jì)､項(xiàng)目實(shí)施等環(huán)節(jié)上,要建立健全市場主體的準(zhǔn)入機(jī)制,完善城市土地整理市場規(guī)則｡為保證項(xiàng)目資金的合理使用,應(yīng)加大城市土地整理項(xiàng)目資金監(jiān)管力度,保證城市土地整理資金足額收取､足額使用､合理使用,以優(yōu)化城市土地整理項(xiàng)目的資金使用效率｡

(五)以人性化實(shí)施為切入點(diǎn),加大公眾參與城市土地整理的力度

城市土地整理首先應(yīng)做好城市土地整理權(quán)屬調(diào)整工作｡在城市土地整理項(xiàng)目實(shí)施前,要搞好權(quán)屬核實(shí)工作｡對所涉及土地的權(quán)屬､界限､地類､面積進(jìn)行核實(shí)｡尊重土地權(quán)利人意愿,編制土地權(quán)屬調(diào)整方案,按以人為本的原則,以人性化實(shí)施為切入點(diǎn),充分征求土地權(quán)利人的意見,維護(hù)原土地使用者權(quán)益,按照公平､公正､等價的市場機(jī)制,使原土地使用者能夠以合理的方式和途徑分享土地整理后的經(jīng)濟(jì)利益｡特別是對于體現(xiàn)城市文化傳統(tǒng)和歷史的城市特色區(qū)的土地整理,基于當(dāng)?shù)厝罕娮盍私忭?xiàng)目區(qū)的文化歷史背景和城市基礎(chǔ)設(shè)施的薄弱環(huán)節(jié),其土地整理項(xiàng)目的規(guī)劃要讓群眾參與,形成當(dāng)?shù)厝罕?#65380;規(guī)劃設(shè)計(jì)單位､城市土地整理專家“三結(jié)合”的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)制,以提高城市土地整理項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平,優(yōu)化城市土地整理資金配置｡

要建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的土地開發(fā)整理體制､機(jī)制及運(yùn)作方式｡城市土地開發(fā)整理的項(xiàng)目管理要按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律,按照公開､公平､公正的原則,通過招投標(biāo)､工程監(jiān)理和項(xiàng)目法人制度等規(guī)范管理行為｡合理界定城市土地整理招標(biāo)范圍,一些企業(yè)能完成的單項(xiàng)工程,可以按“誰投資､誰受益”的原則,明確工程質(zhì)量,用補(bǔ)助方式實(shí)施這部分項(xiàng)目｡推動土地整理專業(yè)化､市場化和社會化,形成“以錢長地,以地長錢,錢再長地”的土地資源產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展機(jī)制｡突出政府指導(dǎo),市場化運(yùn)作,健全資金籌措機(jī)制､土地再分配機(jī)制等,鼓勵企業(yè)､社團(tuán)､個人參與土地整理,廣泛吸納各方資金､技術(shù)｡不斷完善獎勵機(jī)制,提高對基層的補(bǔ)助經(jīng)費(fèi),激發(fā)整理區(qū)單位和個人的積極性,高質(zhì)量開展土地整理,為城市土地資源的集約利用闖出新路子｡在城市土地整理的過程中,要按照經(jīng)濟(jì)體制改革和政府職能轉(zhuǎn)變的要求,將土地整理的政事､事企分開;從規(guī)劃､立項(xiàng)和資金保障到實(shí)施､驗(yàn)收､建成后使用維護(hù)的規(guī)范管理機(jī)制;政府､公司､個人參與的多元投資機(jī)制｡

(六)以加強(qiáng)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍建設(shè)為突破口,提高城市土地整理的質(zhì)量

基于城市土地整理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,國土資源部門要與有關(guān)部門密切配合,積極培養(yǎng)科技､工程､經(jīng)營管理等方面的人才,建立土地､城建､路網(wǎng)､園林､環(huán)保等各類專業(yè)人員合理搭配的城市土地整理專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍,鼓勵有關(guān)單位和個人發(fā)揮專業(yè)技術(shù)特長或成立專門機(jī)構(gòu),參與土地開發(fā)整理科學(xué)研究､技術(shù)論證､工程建設(shè)等工作｡從事城市土地整理的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人士要不斷學(xué)習(xí)和研究土地開發(fā)整理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù),不斷提高技術(shù)和管理水平;要積極開展土地開發(fā)整理有關(guān)基礎(chǔ)研究､應(yīng)用研究和工程技術(shù)研究;強(qiáng)化科技創(chuàng)新成果在土地開發(fā)整理實(shí)際工作中的應(yīng)用,逐步形成科技支撐體系,實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)整理科學(xué)化;要加強(qiáng)土地開發(fā)整理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),逐步形成技術(shù)､經(jīng)濟(jì)和管理的標(biāo)準(zhǔn)化體系,提高土地開發(fā)整理的科學(xué)化水平;要積極開展土地開發(fā)整理信息化建設(shè),按照國土資源信息化建設(shè)的要求,逐步建立土地開發(fā)整理信息系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)土地資源調(diào)查評價､土地開發(fā)整理規(guī)劃､項(xiàng)目管理的數(shù)字化､信息化,實(shí)現(xiàn)城市土地整理的全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)｡

城市土地整理是一項(xiàng)具有相當(dāng)科技含量的綜合性活動,需要科學(xué)的規(guī)劃指導(dǎo)和相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用｡因此,城市土地整理工作者應(yīng)搞好技術(shù)服務(wù),為城市土地整理提供準(zhǔn)確的技術(shù)資料和技術(shù)措施,為企業(yè)培訓(xùn)城市土地整理技術(shù)骨干,自始至終做好城市土地整理過程中的技術(shù)指導(dǎo),保障城市土地整理的高質(zhì)量;搞好法規(guī)咨詢服務(wù),為城市土地整理制定和提供配套性的政策､法規(guī),使城市土地整理有章可循,建立和完善“有法可依､有法必依､執(zhí)法必嚴(yán)､違法必究”的制度安排;搞好城市土地整理的信息服務(wù),經(jīng)常通報(bào)本地城市土地整理的情況和外地城市土地整理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),使城市土地整理沿著正確的方向發(fā)展;搞好城市土地的權(quán)屬界定與相關(guān)服務(wù),認(rèn)真做好城市土地整理前土地權(quán)屬的確認(rèn)和城市土地整理后的土地變更登記,防止引發(fā)城市土地整理過程中的權(quán)屬糾紛,切實(shí)保護(hù)土地權(quán)利人的合法利益｡

參考文獻(xiàn):

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篇5

中圖分類號：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.04.52 文章編號：1672-3309（2013）04-130-02

2012年11月28日，國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議中討論通過的《中華人民共和國土地管理法修正案（草案）》（以下簡稱《土地管理法》）對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。作為土地管理的基本法律，《土地管理法》在保護(hù)耕地、促進(jìn)城市化等方面一直發(fā)揮著重要作用。但是該法在立法之初所堅(jiān)持的國家主義立法思維及重管理效率、輕權(quán)利保障的立法理念使這部法律嚴(yán)重滯后。

一、土地資源配置與《土地管理法》

土地資源是一種不可再生資源，作為人類賴以生存和繁衍的基礎(chǔ)性資源，關(guān)系著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至國家社會安全。提高土地資源的配置效率關(guān)鍵是要依靠有效的土地資源配置方式。目前，我國土地資源配置方式主要有行政配置和市場配置兩種。所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要安排各種用地類型的比例以及以何種代價提供給用地者。市場配置則是各類用地主體（政府、企業(yè)和個人）通過市場方式獲得相關(guān)土地資源，以市場價格為指針，供求關(guān)系相調(diào)節(jié)，各類用地主體根據(jù)市場價格的變化以及相應(yīng)的成本和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。

確立完善市場配置方式，必須通過健全相關(guān)的法律來保障。作為我國重要的土地資源保護(hù)和開發(fā)的法律，《土地管理法》的重要內(nèi)容就是進(jìn)行土地資源的配置。要通過市場的基礎(chǔ)作用來合理配置土地資源就要修改《土地管理法》中的相關(guān)內(nèi)容，建立健全相關(guān)制度。

二、現(xiàn)行《土地管理法》中土地資源市場配置存在的問題

在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地作為特殊商品，必然趨向市場化。目前，我國土地市場不健全、國家干預(yù)不適當(dāng)以及由此帶來的土地利用不高效等諸多問題，都與相關(guān)政策法規(guī)的不完善有關(guān)。

（一）不健全的土地市場

首先，中國現(xiàn)行的土地市場為城市與農(nóng)村的“二元土地市場”。城市土地市場包括一級土地市場和二級土地市場，國家壟斷一級土地市場，而集體所有土地進(jìn)入城市市場必須首先由城市政府進(jìn)行強(qiáng)制征用。二元土地市場的存在根源于國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)嚴(yán)重的不平等，這種不平等是集體土地使用權(quán)的殘缺和不平等對待造成的。這種城鄉(xiāng)分裂的二元市場，使政府成為土地市場的壟斷經(jīng)營者，一方面造成了地方政府對土地轉(zhuǎn)讓收入及土地融資的過度依賴，另一方面政府對土地儲備制度鮮有關(guān)注。

其次，土地市場不健全的交易制度。《土地管理法》第43條確立了國家對建設(shè)用地的壟斷制度。排除極少個例，在我國建設(shè)用地必須屬于國有土地。實(shí)踐中的弊端體現(xiàn)在兩個方面：一是各級政府的用地審批制度，容易產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象，影響社會穩(wěn)定；二是國家壟斷建設(shè)用地供給，集體土地?zé)o法進(jìn)入土地市場，就產(chǎn)權(quán)而言，形成了國家所有制與集體所有制不平等。

（二）不完善土地收益分配制度

同樣作為市場主體，政府和被征地的農(nóng)民本應(yīng)該平等地享有利益分配的權(quán)利。但集體所有土地不能直接入市，這使得土地增值收益被開發(fā)企業(yè)、中央政府和地方政府獲得，被征地的農(nóng)民只能獲得征地補(bǔ)償，土地出讓金純收益則分配較少。《土地管理法》第47條規(guī)定：“國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)”，但是實(shí)踐當(dāng)中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻與實(shí)際市場交易可獲得的利益相距甚遠(yuǎn)。而且土地補(bǔ)償無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，“同地不同價”也屢見不鮮?，F(xiàn)實(shí)中這種不平等的主體、不合理的利益分配以及不統(tǒng)一的賠償標(biāo)準(zhǔn)造成了嚴(yán)重的社會矛盾。

（三）國家干預(yù)的濫用

在土地資源的配置中，國家“濫用”市場干預(yù)情況凸顯為以下三個問題：第一，根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，各級政府是土地一級市場的開發(fā)主體，土地市場的壟斷經(jīng)營者和管理者的雙重身份使其權(quán)力過于集中又缺少監(jiān)督；第二，地方政府依賴出賣土地獲得財(cái)政收入導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)、城建無序等現(xiàn)象；第三，征地范圍的不明確，“公共利益”界定不清。

三、土地資源市場配置的完善與《土地管理法》的修改建議

目前土地資源的市場配置機(jī)制不完善，要解決這一問題就要建立一套完善法律法規(guī)，特別是完善《土地管理法》中不適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式。要建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的土地市場，至關(guān)重要的一點(diǎn)就是通過法律法規(guī)來規(guī)制和協(xié)調(diào)好市場機(jī)制與國家干預(yù)的關(guān)系。

（一） 健全土地資源市場配置機(jī)制

首先，改革土地收益分配制度。根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》第47條規(guī)定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，其主要存在三點(diǎn)缺陷：第一，土地原用途補(bǔ)償制度，即政府對被征土地的補(bǔ)償未將增值部分計(jì)入其中；第二，限額補(bǔ)償制度，即補(bǔ)償額最高不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于被征地農(nóng)民的實(shí)際收益；第三，地方政府定價制度，即國家授權(quán)地方政府規(guī)定具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而非土地市場調(diào)控價格機(jī)制。以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重?fù)p害了被征地人利益，實(shí)際上是把土地收益交由政府和開發(fā)商共同分享，實(shí)踐當(dāng)中屢釀 “征地悲劇”的惡果。

筆者認(rèn)為，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由供地和需地雙方通過自愿協(xié)商來決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；如協(xié)商不成時，由雙方都能接受的資產(chǎn)評估公司作為第三方，按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。此次《土地管理法（草案）》明確了公平補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，規(guī)定征收農(nóng)民集體所有的土地應(yīng)當(dāng)給予公平補(bǔ)償，而且補(bǔ)償資金不落實(shí)的，不得批準(zhǔn)和實(shí)施征地。同時草案中還涉及授權(quán)國務(wù)院制定征收農(nóng)民集體所有土地補(bǔ)償安置的具體辦法。這實(shí)際上是為《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》的出臺鋪平道路。

其次，健全農(nóng)村土地入市制度?！锻恋毓芾矸ā吩谕恋厥袌鼋灰字黧w上應(yīng)當(dāng)改革，轉(zhuǎn)變政府壟斷一級市場的現(xiàn)狀，使農(nóng)民在未來成為農(nóng)村集體土地交易的主體，再通過調(diào)節(jié)稅收的方式，使部分土地收益成為地方財(cái)政收入。土地市場適度引入競爭機(jī)制，使土地交易流程制度化，減少人為操作空間，減少腐敗發(fā)生。健全土地交易信息披露制度，以便更好地引入市場競爭。同時，從民法角度講，改革土地權(quán)利制度勢在必行。根據(jù)《物權(quán)法》中相關(guān)規(guī)定，完善集體所有土地的用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)制度，改變目前《土地管理法》中集體所有土地不能進(jìn)入市場的規(guī)定，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地市場。

（二） 完善國家干預(yù)土地資源配置機(jī)制

國家對土地資源配置進(jìn)行適當(dāng)?shù)母深A(yù)是必要的，但是這并不代表政府可以替代市場，國家和市場應(yīng)當(dāng)在土地資源配置中相互補(bǔ)充共同推進(jìn)的作用。

第一，縮小土地劃撥范圍?！锻恋毓芾矸ā返?條中“公共利益”的邊界難以確定，導(dǎo)致政府征地幾乎不受任何實(shí)質(zhì)性制度的制約而擁有過于強(qiáng)大的土地征收權(quán)力?！皩?shí)現(xiàn)公共利益”成為地方政府強(qiáng)制征收土地常用借口。因此，筆者建議首先政府征地的權(quán)力應(yīng)當(dāng)符合比例原則，以此限制其權(quán)力的濫用；其次必須依法明確 “公共利益”含義和范圍提高其可操作性。

第二，改革《土地管理法》中土地利用規(guī)劃和儲備制度。因地制宜的制定土地規(guī)劃制度，根據(jù)市場需求建立規(guī)劃機(jī)制，來保障規(guī)劃機(jī)制的科學(xué)、有效實(shí)施，充分發(fā)揮規(guī)劃的整體控制作用。同時，制定科學(xué)的土地儲備規(guī)劃，擴(kuò)大公益性用地的收購與儲備，建立土地儲備金制度。

第三，強(qiáng)化耕地保護(hù)制度和改革土地用途管制模式。嚴(yán)格耕地保護(hù)將是《土地管理法》修訂的主要目的之一。實(shí)際上，耕地保護(hù)制度涉及的內(nèi)容比較繁雜，但基本內(nèi)涵應(yīng)圍繞責(zé)任及其操作體系展開。現(xiàn)行《土地管理法》第四章“耕地保護(hù)”及第七章“法律責(zé)任”，各種耕地保護(hù)制度都缺乏法律后果的規(guī)定，致使立法的預(yù)期目的難以實(shí)現(xiàn)，而且削弱了法律的威懾力，影響了法律的權(quán)威性?！锻恋毓芾矸ā沸抻啎r理應(yīng)增加耕地保護(hù)制度法律責(zé)任的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ǎú莅福穼Υ艘延懈挠^，增設(shè)了各級政府耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制及耕地保護(hù)考核制，對強(qiáng)化耕地保護(hù)無疑具有促進(jìn)作用。不過，如何落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制及考核制，以及考核不合格需要承擔(dān)何種法律后果，仍有待進(jìn)一步細(xì)化。

四、結(jié)語

完善土地資源市場配置機(jī)制僅靠《土地管理法》是不夠的，必須依靠《憲法》及《城市房地產(chǎn)管理法》《土地承包法》等其他法律法規(guī)體系的健全。法律規(guī)范與政府干預(yù)相互協(xié)調(diào)，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。下一個五年規(guī)劃推進(jìn)中，城鎮(zhèn)化規(guī)模不斷擴(kuò)張，土地利用數(shù)量不斷攀升，進(jìn)一步推動市場穩(wěn)定有序的發(fā)展具有巨大的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)：

篇6

1土地管理法對物權(quán)法的積極意義

物權(quán)法是市場經(jīng)濟(jì)條件下最為重要的財(cái)產(chǎn)法，指的是依據(jù)安全與客觀公正的原則支配財(cái)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的流通，以維持社會經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何交易在本質(zhì)上都是權(quán)利間的交互，物權(quán)法則是對財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定，確保權(quán)利間的交易可以實(shí)現(xiàn)公正公平。

1．1促使物權(quán)法進(jìn)一步完善

實(shí)際上，任何交易都是物權(quán)的交換，而維持物權(quán)交換的公正性對于維持市場經(jīng)濟(jì)順序是極為重要的。物權(quán)法的目的就在于保證財(cái)產(chǎn)分配與財(cái)產(chǎn)流通的公正客觀性，土地作為重要的不動產(chǎn)之一，關(guān)系到人們的日常生活，土地物權(quán)也成為了目前最為重要的物權(quán)種類之一。物權(quán)法中對土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更交易進(jìn)行了規(guī)定，但是由于土地物權(quán)涉及的內(nèi)容較多，因此，作為民法而制定的物權(quán)法雖然在你一定程度上彌補(bǔ)了征收土地后的補(bǔ)償政策，但是仍存在一定的不足。我國當(dāng)前對土地的使用多是通過國家征用，將土地的產(chǎn)權(quán)由農(nóng)村集體轉(zhuǎn)換為國家所有，但是征用方式卻沒有給予明確，同時對宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)變更和交易也沒用明確的指示［1］。因此，物權(quán)法在土地產(chǎn)權(quán)的管理方面仍存在很大的不足。土地管理法對物權(quán)法有著一定的完善作用，為物權(quán)法的使用提供了依據(jù)，同時明確了土地產(chǎn)權(quán)的變更及交易方式，使土地產(chǎn)權(quán)管理更具針對性。

1．2土地管理法為物權(quán)法的建立奠定了基礎(chǔ)

土地管理法明確了土地物權(quán)的基本原則，這為物權(quán)法的建立奠定了良好的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)及使用權(quán)，對于土地產(chǎn)權(quán)來說，指的是對土地的物權(quán)或是設(shè)立在土地物權(quán)基礎(chǔ)上的物權(quán)，因此，對土地物權(quán)的法律規(guī)定在不動產(chǎn)物權(quán)中占有重要位置。相較于動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)物權(quán)更具重要性，就我國現(xiàn)階段對土地產(chǎn)權(quán)的管理情況來看，我國在尚未制定物權(quán)法的前提下，便預(yù)先設(shè)施了土地管理法，這在一定程度上為物權(quán)法的制定奠定了良好的基礎(chǔ)。在土地管理法中明確規(guī)定了不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這為不動產(chǎn)物權(quán)體系的制定提供了依據(jù)，有助于物權(quán)法的制定與進(jìn)一步完善。

1．3推動物權(quán)法的發(fā)展

我國領(lǐng)土面積較大，耕地總體面積也比較大，但是人口數(shù)量的不斷增加導(dǎo)致人均耕地面積不斷遞減，特別是近幾年社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動了城市化進(jìn)程的不斷加快，使耕地面積逐漸縮小，無法滿足社會發(fā)展需要。土地管理法的修訂與頒布明確了對耕地的保護(hù)規(guī)范，在基本農(nóng)田耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地等非耕地時需要上報(bào)到相關(guān)的政府部門，在相關(guān)部門審批后再轉(zhuǎn)化為非耕地，這在一定程度上對耕地起到了保護(hù)作用，規(guī)范了耕地使用，避免耕地建設(shè)的不規(guī)范［1］。耕地雖然歸屬于不動產(chǎn)的一種，但是土地管理法對耕地卻起到了強(qiáng)制保護(hù)作用，使其免受物權(quán)法中人可以隨意處置的破壞。因此，在土地管理法的約束下，耕地成為了一種特殊的不動產(chǎn)，能夠享有一定的保護(hù)政策，同時土地管理法也明確了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易流通方式，這在一定程度上推動了物權(quán)法的發(fā)展。

2物權(quán)法對土地管理法的積極意義

2．1對土地管理法的指導(dǎo)作用

物權(quán)法中的物不僅指不動產(chǎn)，也包括動產(chǎn)，而不動產(chǎn)中土地是為重要的一部分。物權(quán)法中對土地產(chǎn)權(quán)的一些規(guī)章與原則對土地管理法都有一定的指導(dǎo)作用，在物權(quán)法的指導(dǎo)下，土地管理法可以進(jìn)一步完善自身的不足。土地管理法中要求在土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更時需要進(jìn)行詳細(xì)登記，也就是不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，但是土地管理法并沒有對不動產(chǎn)的變更手續(xù)進(jìn)行明確規(guī)定，這也是使得土地登記成為了一種管理方式，只停留在表面，在土地產(chǎn)權(quán)變化中并沒有發(fā)揮其真正的作用，在土地產(chǎn)權(quán)變化中無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)［2］。在物權(quán)法中針對這一問題有專門的一章“不動產(chǎn)登記”，在這一章節(jié)中明確指出了只有經(jīng)過具有法律效應(yīng)的登記手續(xù)才可以進(jìn)行物權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓等，土地管理法中則明確指出農(nóng)村集體所有土地包括土地管理權(quán)與經(jīng)營權(quán)歸村民委員會所有，物權(quán)法中則更加具體化，集體所有的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬于其成員，這在一定程度上為每一位集體成員的利益提供了保障，同時也會定了集體內(nèi)的所有成員具有維護(hù)集體產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，因此，物權(quán)法既明確了集成成員的利益，也明確了其義務(wù)，這對土地管理法的制定與完善具有一定的指導(dǎo)作用。

2．2對土地管理法的補(bǔ)充作用

物權(quán)法對土地管理法除了具有一定的指導(dǎo)作用，對土地管理法也具有一定的補(bǔ)充完善作用。我國在征收農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)時，土地管理法僅根據(jù)建設(shè)需要，要求國家在征用農(nóng)村土地時給予其與土地相等價值的補(bǔ)償，這在一定程度上可以保護(hù)公眾利益，但是也存在一定的漏洞，認(rèn)為只要給予征收土地的農(nóng)民一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償就可以，但是未能明確解釋公眾利益，這也導(dǎo)致許多地方政府為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市發(fā)展不規(guī)范征用農(nóng)民土地，破壞了農(nóng)民的實(shí)際利益［1］。物權(quán)法便對土地管理法的不足進(jìn)行了一定的補(bǔ)充，指出以農(nóng)民公眾利益需要為目的可以依法征收農(nóng)民集體所有土地的產(chǎn)權(quán)，這里的征收土地是以農(nóng)民公眾利益為征收土地的前提，同時明確了土地征用的流程，要求征用流程可以符合法律法規(guī)要求，這在很大程度上保護(hù)了農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)，同時也規(guī)范了相關(guān)政府部門在征收土地時的手續(xù)，避免發(fā)生地方政府濫用土地征收權(quán)而引起的公眾利益被破壞的問題。物權(quán)法在土地管理法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步補(bǔ)充了對土地征用的補(bǔ)償條件，為增添了安置費(fèi)等，以保證農(nóng)民土地征收后的正常生活。

3土地管理法和物權(quán)法相互制約

土地管理法與物權(quán)法雖在一定程度上相互補(bǔ)充，但同時兩者間也存在一定的制約，在一些條款上兩者存在一定的矛盾，比如，土地管理法中明確指出建設(shè)用地的范圍既包括國家所有土地，也包括為農(nóng)民公共利益而征用的農(nóng)民集體所有土地。物權(quán)法則認(rèn)為建設(shè)用地只包含國家所有土地，其范圍遠(yuǎn)小于土地管理法中的建設(shè)用地范圍。土地管理法中指出，為建設(shè)農(nóng)村公共設(shè)施或保障農(nóng)民公共利益可以征用農(nóng)民集體所有地，但是農(nóng)民集體所有土地卻未不受物權(quán)法約束，這也造成了土地管理法與物權(quán)法間的矛盾［2］。

4結(jié)語

土地產(chǎn)權(quán)是個人產(chǎn)權(quán)中最為重要的組成部分，關(guān)系到每個人的日常生活，因此，關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)的土地管理法與個人產(chǎn)權(quán)相關(guān)的物權(quán)法間存在著一定的關(guān)系，兩者既彼此作用也彼此制約。隨著社會的快速發(fā)展，對個人產(chǎn)權(quán)將會更加重視，土地產(chǎn)權(quán)也將會進(jìn)一步規(guī)范，因此，土地管理法與物權(quán)法必須相互協(xié)同，彼此補(bǔ)充完善，盡可能地實(shí)現(xiàn)土地管理法與物權(quán)法的統(tǒng)一，進(jìn)而更好地保護(hù)土地所有者的根本利益。

參考文獻(xiàn):

篇7

一、依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定，對用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準(zhǔn)的用途使用的；公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，土地管理部門報(bào)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規(guī)定收回國有劃撥土地使用權(quán)，其批準(zhǔn)權(quán)限應(yīng)與征用土地的批準(zhǔn)權(quán)限相同。

二、依照《土地管理法》第三十三條的規(guī)定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規(guī)定土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責(zé)令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。

三、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

四、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期依照法律有關(guān)規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

五、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

六、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

七、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規(guī)定，根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權(quán)的，也應(yīng)屬于行政處理決定。

篇8

一、有償收回與無償收回的法律依據(jù)

無償收回和有償收回土地使用權(quán)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關(guān)法規(guī)依據(jù)。

無償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)……?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！?/p>

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地?！瓭M二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》(以下簡稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰?！?/p>

5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)。”

有償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！?/p>

3、《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！?/p>

二、無償收回土地使用權(quán)的類型

(一)國有土地使用權(quán)無償收回的類型

1、閑置土地

根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的認(rèn)定有以下法律依據(jù)：…國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；(2)已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法律規(guī)定的其他情形。

同時根據(jù)《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認(rèn)定中，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地)。

根據(jù)以上認(rèn)定依據(jù)，無償收回土地使用權(quán)的閑置土地有以下兩類：(1)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2年內(nèi)未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運(yùn)動隊(duì)使用權(quán)。(2)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。

2、臨時使用土地期滿拒不歸還的

《土地管理法》第五十七條規(guī)定：臨時使用土地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過2年。第八十條規(guī)定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地。

3、土地出讓等有償使用臺同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

5、公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

根據(jù)《土地管理法》第五十條規(guī)定：該3、4、5類情形，由有關(guān)人民政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。

6、《土地管理法》第八十條規(guī)定：不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責(zé)令交還土地。

7、《土地管理法》第七十六條規(guī)定：未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設(shè)施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

8、《土地管理法》第七十八條規(guī)定：無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效，非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回。其中非法批準(zhǔn)占用國有土地的和非法批準(zhǔn)辦理征用土地手續(xù)的土地應(yīng)當(dāng)無償收回。

(二)集體土地使用權(quán)無償收回的類型

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，予以無償收回土地使用權(quán)。

1、不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；

2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。

三、有償收回土地使用權(quán)的類型

(一)有償收回國有土地使用權(quán)

《土地管理法》第五十八條規(guī)定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建，需調(diào)整使用土地的。對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給予補(bǔ)償。

(二)有償收回集體土地使用權(quán)

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用使用權(quán)人土地的，應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償。

四、責(zé)令退還土地與責(zé)令限期整改的類型

(一)責(zé)令退還土地

1、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)定：除沒收違法所得外，土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。

2、未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質(zhì)是集體土地的，應(yīng)退還原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地。

3、無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的。根據(jù)《土地管理法》第七十八條規(guī)定：對使用集體土地的，如沒有給農(nóng)民和原土地的集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)收回退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

4、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據(jù)《土地管理法》第八十條規(guī)定：臨時使用的是集體土地的，應(yīng)責(zé)令退還原集體經(jīng)濟(jì)組織。

(二)責(zé)令限期整改

1、違反《土地管理法》規(guī)定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據(jù)《土地管理法》第七十四條規(guī)定，責(zé)令限期改整。

2、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，根據(jù)《土地管理法》第八十一條規(guī)定：責(zé)令限期改整。

土地有償收回的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國的法律法規(guī)未對有償收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。建設(shè)部于1999年實(shí)施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補(bǔ)償估價中包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價。這種土地使用權(quán)補(bǔ)償估價，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進(jìn)行?！痹诰唧w操作實(shí)務(wù)中，一般由行使土地收回權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協(xié)商確定，對提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補(bǔ)償費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)；耕地占用稅、新菜地建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)；土地出讓金等。筆者認(rèn)為在有償收回土地使用權(quán)時應(yīng)充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評估作價，以合理確定所收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償價格。

對倒閉企業(yè)用地的收回首先應(yīng)明確其企業(yè)性質(zhì)、土地使用權(quán)類型。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國務(wù)院優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市的，則優(yōu)先適用《國務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權(quán)以出讓方式取得，則處置所得應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不得行使直接收回土地權(quán)；若土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無權(quán)處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)如何續(xù)期

篇9

【 abstract 】 the importance of land resources, the limitation of its supply scarcity, objectively require people to use land economy, to improve the efficiency in the use of land resources and create benefit. In our practice shows that the land policy and management system of the rationality of the land use efficiency and benefit of have a vital role. This paper mainly introduces the development mode of urban land development and land development management mode of the impact on the economy of development.

【 keywords 】 the city land; Development mode; Management mode; influence

中圖分類號：F291.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 城市土地開發(fā)模式的發(fā)展

1.1 政府統(tǒng)包的開發(fā)模式

政府統(tǒng)包的開發(fā)模式主要是指由政府型企業(yè)作為土地的一級開發(fā)商。這種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)有三個方面：第一，政府型企業(yè)對貫徹實(shí)施政府的規(guī)劃意圖和調(diào)控目的有利。因?yàn)檎推髽I(yè)的一個主要責(zé)任就是完成政府或相關(guān)機(jī)關(guān)指定的相應(yīng)任務(wù)，完成政府作為管理機(jī)關(guān)不能完成的相應(yīng)業(yè)務(wù)，能有效的體現(xiàn)出政府的規(guī)劃意圖和調(diào)控目的。第二，有利于政府的財(cái)政保障和利用。政府型企業(yè)作為土地的開發(fā)商，土地所產(chǎn)生的增值收益部分將留存在政府機(jī)構(gòu)內(nèi)部。這樣既保證了土地的集約利用，又保證了土地價值的合理回收。政府能將收入的資金投入到新的市政建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)了土地收入與城市發(fā)展的良性循環(huán)。第三，能有力的保證土地開發(fā)品質(zhì)。相對于大部分民營企業(yè)而言，政府型企業(yè)一般具有雄厚的資金和技術(shù)實(shí)力，同時與政府的價值觀同步，能確保土地開發(fā)的整體品質(zhì)。

1.2 用地單位自行進(jìn)行土地開發(fā)的模式

這種土地開發(fā)模式主要是指由用地單位向政府申請用地，通過各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)向用地單位供地，至于具體的開發(fā)由用地單位自行解決。這種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)在于融資渠道廣泛，利用了大量的民間資金，能夠有力的促進(jìn)城市的土地開發(fā)速度，加快城市化進(jìn)程。該模式雖然靈活性較大，但帶來的問題也較多，主要原因是缺乏政府的統(tǒng)一規(guī)劃與引導(dǎo)，不能有力的體現(xiàn)政府的價值觀，難以做到統(tǒng)籌兼顧。同時，土地開發(fā)的品質(zhì)難以得到保證，用地單位不論在經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是在技術(shù)實(shí)力上都較欠缺，不能保證土地開發(fā)的整體品質(zhì)。

1.3 土地綜合開發(fā)模式

土地的綜合開發(fā)模式是指政府采取招拍掛出讓土地，政府在土地開發(fā)的過程中主要起到監(jiān)管、統(tǒng)籌方面的作用。在該種土地開發(fā)的模式下，政府以促進(jìn)集聚、集約利用土地、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展以及統(tǒng)籌兼顧、相互協(xié)調(diào)等作為基本原則，與開發(fā)商合作進(jìn)行土地開發(fā)。

土地的綜合開發(fā)模式結(jié)合了政府統(tǒng)包模式以及用地單位自行開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)，在完成市政建設(shè)的前提下最大限度的均衡了土地開發(fā)過程中的生態(tài)以及經(jīng)濟(jì)效益。不但拓寬了土地開發(fā)的融資渠道，有效的利用民間的閑置資金，而且充分的實(shí)現(xiàn)了政府關(guān)于可持續(xù)以及集聚、集約化的開發(fā)要求，能夠保證政府對房地產(chǎn)市場的有效控制，使得政府土地增值收益得到充分的保障，市政建設(shè)資金循環(huán)通暢。

2 土地開發(fā)模式發(fā)展對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 1 為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了基礎(chǔ)條件

城市是一個人口和經(jīng)濟(jì)活動集中的空間，是以人作為根本，以利用土地作為特點(diǎn)，以獲取經(jīng)濟(jì)效益作為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。城市以利用土地作為發(fā)展的前提，土地以承載城市以及城市經(jīng)濟(jì)作為其職能，從這方面看，土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。

而城市土地開發(fā)模式的合理化發(fā)展將對城市經(jīng)濟(jì)效益的提高起到至關(guān)重要的作用。在現(xiàn)階段，城市的土地開發(fā)主要是以綜合開發(fā)模式為主，相比其他開發(fā)模式，由于其在開發(fā)過程中的靈活性、高效率，極大的繁榮了土地市場，并帶動了建筑、材料、工程機(jī)械等多個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并且提供了大量的就業(yè)機(jī)會，有效的緩解了城市就業(yè)壓力，穩(wěn)定了城市社會秩序，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的內(nèi)部及外部環(huán)境。 2 促使房地產(chǎn)業(yè)的繁榮

房地產(chǎn)的繁榮需外部環(huán)境以及內(nèi)部技術(shù)條件的支持，開發(fā)模式的發(fā)展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發(fā)模式發(fā)展到現(xiàn)在的綜合開發(fā)模式，其開發(fā)過程中的科學(xué)、可持續(xù)性解決了城市發(fā)展與自然環(huán)境之間存在的矛盾，使得其與環(huán)境更相容，這給房地產(chǎn)繁榮創(chuàng)造了外部條件。目前土地開發(fā)模式主要向社會化方向發(fā)展，即結(jié)合更加廣泛的社會力量﹙主要是經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面﹚，進(jìn)行共同開發(fā)，極大的優(yōu)化了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)的繁榮創(chuàng)造了內(nèi)部條件。

3 帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定因素 3.1 通貨膨脹

地產(chǎn)的開發(fā)能有力推動城市發(fā)展，有力的拉動GDP增長，但是政府在對地產(chǎn)開發(fā)時不能過于盲目。為了拉動GDP增長，政府將資金投資地產(chǎn)，導(dǎo)致大量資金流入固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，而沒有流入社會，不能夠形成購買力，這就有可能導(dǎo)致房價下降，而投入到地產(chǎn)的資金將紛紛撤出，轉(zhuǎn)而投向其他行業(yè)，造成通貨膨脹。因此，政府在開發(fā)地產(chǎn)時要以統(tǒng)籌兼顧為原則，加強(qiáng)對地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)控，在充分發(fā)揮地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時努力降低其在通貨膨脹方面的負(fù)面影響。 3.2 貧富差距帶來的購買力下降

地產(chǎn)的開發(fā)沒有做到合理有序，容易導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫，引發(fā)通貨膨脹，直接導(dǎo)致貧富差距增大，使得富人和窮人增多，而處于中間階層的中產(chǎn)階級卻少得可憐。由于富人想擁有的基本上都已經(jīng)擁有了，購買需求不高，購買力相對較低。與此相反，窮人雖然有很高的購買需求，但卻不能夠形成購買力，購買力差距非常明顯。既有購買需求同時又有購買力的中產(chǎn)階級非常少，直接導(dǎo)致購買力的下降。

3 城市土地管理模式對宏觀調(diào)控的深遠(yuǎn)影響

兩種城市土地管理模式的選擇會對宏觀政策產(chǎn)生重大影響。在土地批租模式下，不管是否進(jìn)行拍賣，土地的供應(yīng)量是有限的，對土地的初始價格有很大影響，如果供應(yīng)量把握失當(dāng)而把初始價格搞高了，可能直接就會引起資產(chǎn)泡沫。這是宏觀經(jīng)濟(jì)政策非常擔(dān)心的問題。另一方面，土地批租制度會影響地方政府的行為方式。任何一個地方政府財(cái)政都爭取自求平衡，地方政府是否有主力稅種來獲得收入是非常關(guān)鍵的問題。財(cái)產(chǎn)稅能較好地與地方政府職能相匹配；如果沒有財(cái)產(chǎn)稅這個稅種，地方政府就會過分注重其它稅種，甚至產(chǎn)生行為偏差。在中國，地方政府會過分依賴于增值稅的分享。那么，為了開辟稅源，地方政府就會傾向于發(fā)展加工業(yè)，導(dǎo)致大家都搶著上汽車、上鋼鐵等項(xiàng)目，有可能造成扭曲。反之，如果財(cái)產(chǎn)稅成為城市級政府的主力稅種，就使政府注重基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境和投資條件，也有利于理順中央和地方的事權(quán)關(guān)系，對宏觀調(diào)控會有重要的影響

4 對融資模式的影響

實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅制度對融資模式也會有影響，比如剛才提到的市政債券。發(fā)行市政債券是為了加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施，但市政基礎(chǔ)設(shè)施是公共產(chǎn)品，往往收費(fèi)有困難。然而，由于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提高了整個城市土地的價值，因此，就可以設(shè)計(jì)出用未來財(cái)產(chǎn)稅增長帶來的現(xiàn)金流為擔(dān)保發(fā)行市政債券的資本市場融資模式，同時，又應(yīng)引入評級公司進(jìn)行債券評級，加大透明度和公眾監(jiān)督，這對城市發(fā)展是一種比較有效、規(guī)范的融資方式。否則，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要么靠批租土地收費(fèi)，要么靠吸引私人投資(包括外資)和銀行貸款，之后又要想辦法收費(fèi)，因?yàn)橛玫氖墙鑱淼腻X或投資者的錢，要償還、要分紅就得收費(fèi)。比如道路，設(shè)卡收費(fèi)既不便于市民，又增加了不必要的交通擁堵。最近，中國有不少城市都傾向于逐漸地取消市區(qū)道路收費(fèi)關(guān)卡。

5 結(jié)束語：

城市土地開發(fā)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，不僅要以科學(xué)發(fā)展觀的理念和要求為指導(dǎo)，從城市土地資源的基本屬性和城市土地開發(fā)利用的基本規(guī)律出發(fā)，重新審視和反思我國當(dāng)前城市土地開發(fā)管理體制、模式存在的問題和缺陷，更要按照科學(xué)發(fā)展觀的總體要求，探索創(chuàng)新，逐步建立起符合科學(xué)，發(fā)展觀要求的城市土地開發(fā)管理新理念、新體制、新機(jī)制、新模式，努力破解城市發(fā)展中的土地問題和難題，推動城市土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序。

參考文獻(xiàn)：

篇10

《南風(fēng)窗》：國土資源部稱此次《土地管理法》修改的一個重點(diǎn)是集體土地的征收，要和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相銜接，集體土地征收制度變更的難點(diǎn)在哪里？

鄭振源：縮小征地范圍就要開放集體土地。在上世紀(jì)80年代，集體土地已經(jīng)進(jìn)入了市場。家庭聯(lián)產(chǎn)承包制改革后，解放了農(nóng)村剩余勞動力，給了集體土地決策權(quán)，農(nóng)民可以在自己的集體土地上辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但是集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營幾年以后，出現(xiàn)了問題，那就是產(chǎn)權(quán)不明確，所以1988年開始改制，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)獨(dú)立出來，不再為集體所有，改成了私有民營或者股份合作制企業(yè)。改制之后，企業(yè)跟土地的關(guān)系就變了，變成了集體土地出租給鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，集體土地形成了一個市場，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因此蓬勃發(fā)展。而1998年的《土地管理法》出臺后，集體土地出租，都變成非法了。普遍存在的集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、出租建設(shè)用地使用權(quán)的行為被定性為“以租代征”的違法行為。

《南風(fēng)窗》：集體土地入市的話，會不會出現(xiàn)大批耕地被開發(fā)為建設(shè)用地的情況？18億畝的耕地紅線應(yīng)該如何堅(jiān)守？

鄭振源：1985年、1992~1993年經(jīng)濟(jì)過熱，出現(xiàn)了兩次占用耕地，刺激了政府調(diào)整土地利用戰(zhàn)略，實(shí)施“嚴(yán)格保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地”的戰(zhàn)略，意圖以嚴(yán)格保護(hù)耕地的“倒逼”機(jī)制來控制建設(shè)用地總量。我認(rèn)為守住18億畝紅線沒有必要，不要把保護(hù)耕地看得那么緊張，保護(hù)耕地是為了保護(hù)糧食安全，糧食總產(chǎn)量取決于兩個因素，一個是耕地面積，一個是糧食單產(chǎn)?，F(xiàn)在耕地面積是少了，但是糧食形勢好了，只要總產(chǎn)量保持5億噸以上就沒有問題，而且未來提高單產(chǎn)還有很大潛力。

土地應(yīng)由市場配置

《南風(fēng)窗》：《土地管理法》規(guī)定了耕地占補(bǔ)平衡，建設(shè)用地占多少，就要補(bǔ)多少耕地，工業(yè)化、城市化跟保護(hù)耕地是一對必然的矛盾嗎？

鄭振源：在土地利用效率不高的情況下是一個矛盾，人口已經(jīng)13億了，土地資源就這么點(diǎn)。但是這個矛盾的解決，不能通過土地面積上分?jǐn)傊笜?biāo)、嚴(yán)格控制來解決，而是要靠集約利用土地，提高土地的利用效率。工業(yè)化、城市化的過程中，建設(shè)用地必然要增加，我們現(xiàn)在的城市化率47%，未來要提高到70%以上，所以建設(shè)用地的增加不可避免，但是不能像現(xiàn)在這樣粗放用地。南京農(nóng)業(yè)大學(xué)曾經(jīng)做過一項(xiàng)研究，假如實(shí)行土地市場配置而不是現(xiàn)在的計(jì)劃配置，可以減少建設(shè)占用耕地21.7%。而如果土地由市場配置的話，用地都要到市場去找，建設(shè)用地就會節(jié)約利用?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商拿到地之后沒有粗放利用的，樓蓋得越高越好，就是因?yàn)榈厥腔ㄥX從市場上拿來的。

《南風(fēng)窗》：國有土地和集體土地似乎形成了兩個極端，在房地產(chǎn)市場，土地價格的高昂造成了高房價，集體土地卻仍然高度計(jì)劃、被嚴(yán)格管控，土地的價值無法得到體現(xiàn)。一方面是高價，一方面“賣不出去”。

鄭振源：1998年修改的《土地管理法》的核心就是保護(hù)耕地、控制建設(shè)用地。連前蘇聯(lián)都沒有這樣嚴(yán)格的土地制度。市場機(jī)制只能在國有土地、建設(shè)用地指標(biāo)控制的范圍內(nèi)發(fā)揮作用。現(xiàn)在我們國家整個經(jīng)濟(jì)框架的市場配置已經(jīng)定了，但是土地卻還是高度計(jì)劃。

《南風(fēng)窗》：這種高度計(jì)劃的土地配置制度帶來的直接影響是什么？

鄭振源：現(xiàn)在的土地市場只能在建設(shè)用地的指標(biāo)范圍內(nèi)騰挪，國土部每年有個建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，但是工業(yè)用地和房地產(chǎn)用地市場由于不同的定價機(jī)制，形成了兩個市場。賤賣工業(yè)用地、貴賣住宅用地。而集體市場本來運(yùn)作良好，現(xiàn)在變成了隱形市場。3個不同的市場就是土地計(jì)劃配置制度造成的，因此，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，由市場配置資源，工業(yè)、房地產(chǎn)用地找市場，而不是找指標(biāo)。

政府的作用只能是指導(dǎo)性

《南風(fēng)窗》：即使是在土地完全市場化的國家，土地的用途也要經(jīng)過一定的規(guī)劃，并不是想干什么就干什么，政府規(guī)劃和土地流轉(zhuǎn)應(yīng)該保持怎樣的關(guān)系？

鄭振源：以美國為例，它實(shí)行的是城市建設(shè)邊界的辦法，也就是劃一個城市建設(shè)邊界，劃進(jìn)去的地比城市建設(shè)的實(shí)際需要通常大15%~25%，目的是防止城市分散亂建，城市建設(shè)集中在這個邊界里面，并不是控制城市規(guī)模，還有一個考慮就是地價，如果這個圈劃小了地價就要上漲。而我們的規(guī)劃其實(shí)是定了一個建設(shè)用地的天花板，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（1997~2010年）》規(guī)定城鄉(xiāng)建設(shè)用地零增長，但是這個規(guī)劃開始執(zhí)行后，3年就突破了，新一輪的規(guī)劃又訂了一個天花板，很快又要突破了。天花板可以定，但只能是預(yù)測性和指導(dǎo)性的，不能作為控制指標(biāo)。

美國的城市規(guī)劃規(guī)定的是一個底線，除了規(guī)劃禁止的項(xiàng)目，土地可以隨便用。主要是解決土地用途之間的外部不確定因素，比如，耕地和房屋建設(shè)、工業(yè)建設(shè)跟住房用地的矛盾。如果劃了工業(yè)區(qū)，里面就不能種地、蓋住宅了，劃了住宅區(qū)，里面就不能蓋工廠，而不是確定每塊土地的用途。所以，政府要千方百計(jì)促進(jìn)節(jié)約利用土地，不是把面積管得死死的。在節(jié)約利用土地的情況下，耕地和建設(shè)用地的數(shù)量由市場來調(diào)節(jié)，如果建設(shè)用地多了、耕地少了，糧食產(chǎn)量下降，糧價就要上漲，那么農(nóng)民就會選擇開發(fā)土地種糧食，總之是用價格的辦法使耕地和建設(shè)用地之間有個平衡點(diǎn)。我們現(xiàn)在是人為劃出一個界限，用18億畝紅線分割出了兩個市場。