導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管控中存在的主要問題

1)項(xiàng)目開發(fā)前期決策階段準(zhǔn)備不足。由于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景較好，許多房地產(chǎn)企業(yè)盲目競(jìng)標(biāo)拿地，而企業(yè)本身的資源配備不夠充足，項(xiàng)目設(shè)計(jì)書及項(xiàng)目可行性報(bào)告水平不高，導(dǎo)致項(xiàng)目審查和項(xiàng)目批準(zhǔn)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，以至于有些項(xiàng)目在后期成本控制管理過程中出現(xiàn)失控。2)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目招商后期運(yùn)營(yíng)結(jié)合不夠。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)考慮不夠全面，忽略了設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性與商業(yè)地產(chǎn)的特殊性。以至于在項(xiàng)目施工階段為了配合招商需要頻繁出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，造成建造成本上升，給造價(jià)管理帶來諸多問題。3)項(xiàng)目施工過程中造價(jià)控制力度不夠。由于很多房企無大型商業(yè)體的開發(fā)招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以至于全面成本管理實(shí)施過程中，因涉及因素較多，對(duì)這一階段的成本控制無力展開較為全面而詳細(xì)的措施。對(duì)工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證把關(guān)不嚴(yán)，成本偏差越積越大，導(dǎo)致竣工核算時(shí)出現(xiàn)問題。

2清單計(jì)價(jià)模式下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各階段造價(jià)管控措施

2．1新清單與原清單的比較1)專業(yè)劃分更科學(xué)。原清單規(guī)范中只有六個(gè)專業(yè)，2013年新清單規(guī)范為了使各專業(yè)的界定更加科學(xué)合理、更具針對(duì)性，重新調(diào)整為九個(gè)專業(yè)，建筑、裝飾專業(yè)進(jìn)行了合并，仿古專業(yè)從園林中剝離了出來，劃分為一個(gè)新的專業(yè)。根據(jù)近年來工程建設(shè)領(lǐng)域新的發(fā)展形勢(shì)，新納入了構(gòu)筑物、城市軌道交通、爆破專業(yè)三個(gè)專業(yè)，對(duì)這些專業(yè)的造價(jià)管理提供了規(guī)范化依據(jù)。2)責(zé)任界定更清晰。新清單對(duì)原清單中一些比較模糊的定義進(jìn)行了明確界定，有利于建設(shè)和施工單位加強(qiáng)合同管理。比如，對(duì)于發(fā)包方提供的材料、暫估材料及承包方提供的材料的計(jì)價(jià)方式，原清單強(qiáng)制性不夠，新清單將其調(diào)整為強(qiáng)制性條文，并且增加了補(bǔ)充說明，要求招標(biāo)文件要明確應(yīng)由投標(biāo)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍及其費(fèi)用，未明確的應(yīng)提請(qǐng)招標(biāo)人明確。3)可操作性更強(qiáng)。新清單對(duì)原清單中不夠明確的條了細(xì)化說明和補(bǔ)充完善，清單執(zhí)行性、操作性更強(qiáng)。比如，對(duì)于由于工程變更引起的綜合單價(jià)調(diào)整，原清單只有原則性說明，沒有講明調(diào)整比例和計(jì)算公式。新清單對(duì)此做了細(xì)化，明確提出，若實(shí)際工程量與招標(biāo)工程量清單出現(xiàn)偏差且超過15%時(shí)，當(dāng)工程量增加15%以上時(shí)，其增加部分工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予以調(diào)低;當(dāng)工程量減少15%以上時(shí)，減少后剩余部分工程量的綜合單價(jià)應(yīng)予以調(diào)高，并給出了調(diào)整公式。2．2準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制1)確定投資計(jì)劃和投資目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資策劃階段，首先應(yīng)了解本地區(qū)同類項(xiàng)目的投資成本，包括工程價(jià)格、各項(xiàng)費(fèi)用等，再根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況測(cè)算工程費(fèi)用，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)，各地政府對(duì)這些收費(fèi)項(xiàng)目有不同的減免優(yōu)惠政策，需要充分了解。最后根據(jù)了解到的情況擬定本項(xiàng)目的投資方案。2)預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)各項(xiàng)費(fèi)用和綜合單價(jià)，合理編制目標(biāo)成本。依據(jù)項(xiàng)目所在地造價(jià)管理部門的人工單價(jià)預(yù)測(cè)人工單價(jià)，依據(jù)項(xiàng)目所在地工程建設(shè)市場(chǎng)機(jī)械租賃費(fèi)和燃油價(jià)格預(yù)測(cè)機(jī)械單價(jià)，依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)研情況結(jié)合回歸法等定量模型預(yù)測(cè)材料單價(jià)，綜合形成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用和綜合單價(jià)，并編制目標(biāo)成本。同時(shí)，系統(tǒng)收集類似已完商業(yè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，為預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用奠定堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)來源基礎(chǔ)。3)結(jié)合設(shè)計(jì)和工程量清單計(jì)價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往設(shè)計(jì)復(fù)雜，設(shè)計(jì)單位在造價(jià)管控中起到非常重要的作用，設(shè)計(jì)人員要高度重視工程量清單的編制，從設(shè)計(jì)的專業(yè)角度完善清單中的項(xiàng)目特征描述、工程內(nèi)容描述，使其在符合設(shè)計(jì)規(guī)范和施工驗(yàn)收規(guī)范要求的同時(shí)，清單內(nèi)容更精準(zhǔn)，避免清單與設(shè)計(jì)脫鉤，或者設(shè)計(jì)深度不夠，導(dǎo)致后期施工與招標(biāo)工程量清單內(nèi)容不符、工程量清單缺項(xiàng)等問題，避免造成施工期間費(fèi)用索賠力爭(zhēng)成本控制在目標(biāo)成本偏差幅度范圍內(nèi)。4)擇優(yōu)選擇單位、盡量縮短項(xiàng)目前期的持續(xù)時(shí)間。需要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)監(jiān)理單位，途徑就是設(shè)計(jì)招標(biāo)和方案競(jìng)選。工程量清單要選擇資質(zhì)優(yōu)秀和經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員或中介機(jī)構(gòu)編制，增強(qiáng)清單編制的準(zhǔn)確性、科學(xué)性和可行性。5)后期商業(yè)管理部門在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，提出滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)需要的各項(xiàng)指標(biāo)，緊密配合項(xiàng)目決策人員對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的全方位論證，提出合理化建議。2．3設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段的造價(jià)控制1)嚴(yán)格施工圖設(shè)計(jì)和審查。由于某些項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量和深度存在問題，施工、設(shè)計(jì)單位溝通不夠，審圖只注重結(jié)構(gòu)等重大問題，加上施工單位搶工趕工，工程開工后接連遇到圖紙變更、明確施工做法等問題，工程造價(jià)迫不得已只有跟著調(diào)整。比如某商業(yè)地產(chǎn)的電影院消防工程的管道施工，因設(shè)計(jì)不詳細(xì)、專項(xiàng)論證又沒跟上，招標(biāo)清單上僅列估20多噸，專項(xiàng)設(shè)計(jì)出來后增加了10多噸，給造價(jià)控制帶來很大壓力。2)編制招標(biāo)文件。編制招標(biāo)文件時(shí)必須遵循工程量清單計(jì)價(jià)的原則和規(guī)律，注意把握有關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定以保證招標(biāo)人和投標(biāo)人的權(quán)利和義務(wù)。要依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況，嚴(yán)格編制文件條款，做到嚴(yán)謹(jǐn)、明確，防止出現(xiàn)漏項(xiàng)、錯(cuò)項(xiàng)，以免施工過程突破合同價(jià)甚至概算費(fèi)用，造成承發(fā)包雙方的糾紛使工程造價(jià)控制局面失控。3)編制工程量清單。項(xiàng)目編碼、名稱、計(jì)量單位根據(jù)計(jì)價(jià)規(guī)范要求編寫。項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況準(zhǔn)確描述。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量裝飾工程，內(nèi)容多、程序繁、工程復(fù)雜，尤其是要規(guī)范清單項(xiàng)目特征和工作內(nèi)容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索賠，影響造價(jià)控制。4)編寫合同專用條款。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及大量分包項(xiàng)目，合同管理難度大，編寫細(xì)致、完善、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ず贤绕渲匾?。編制合同條款時(shí)，既要規(guī)范條款用語(yǔ)，語(yǔ)言準(zhǔn)確、肯定，不能含糊不清、模棱兩可，也要互相支撐、環(huán)環(huán)相扣，不能相互矛盾，還要考慮周全，不可漏項(xiàng)。因?yàn)楹贤募娜毕輰?dǎo)致合同糾紛，不僅影響施工推進(jìn)也嚴(yán)重影響造價(jià)控制。5)編制商業(yè)地產(chǎn)的合約規(guī)劃。結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段規(guī)劃好合約簽訂情況。劃分各施工單位作業(yè)工作面，為招標(biāo)、合同簽訂打好基礎(chǔ)。6)商業(yè)管理要在設(shè)計(jì)階段緊密配合設(shè)計(jì)、招采，提出合理化建議。提早將商業(yè)考慮到的問題從設(shè)計(jì)階段便消化，編制招標(biāo)清單時(shí)將商業(yè)要求的指標(biāo)、技術(shù)要素考慮進(jìn)來。2．4施工階段的造價(jià)控制1)及時(shí)調(diào)整材料價(jià)格。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期少則2年～3年，多則3年～5年，時(shí)間跨度大，市場(chǎng)變化也大，工程材料往往在施工階段發(fā)生巨大波動(dòng)，雖然招標(biāo)清單和合同條文中對(duì)材料價(jià)格波動(dòng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等情況作了預(yù)測(cè)，并在預(yù)算中留了波動(dòng)余地，但畢竟不能做到精確無誤。在施工過程中，必須密切關(guān)注主要材料價(jià)格走勢(shì)，依據(jù)合同要求，及時(shí)調(diào)整材料價(jià)格。2)妥善處理工程變更。重點(diǎn)避免出現(xiàn)施工單位由于利益驅(qū)使而造成的設(shè)計(jì)變更，對(duì)于確需更改的公車，要嚴(yán)格管理變更程序，加強(qiáng)對(duì)變更工程量的驗(yàn)收和審核，對(duì)索賠事項(xiàng)及時(shí)處理。部分設(shè)計(jì)變更沒有在施工圖范圍內(nèi)，要標(biāo)明更改時(shí)間、地點(diǎn)、原由以及工程原始數(shù)據(jù)等詳細(xì)情況，避免籠統(tǒng)簽注工程量和工程造價(jià)。3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的簽批程序，明確簽證責(zé)任人和簽證權(quán)限。一旦出現(xiàn)變更，需要及時(shí)固定證據(jù)，嚴(yán)格區(qū)分是否屬于工程量的清單范圍，對(duì)于清單范圍外的變更，必須會(huì)同預(yù)算、審計(jì)部門聯(lián)合審簽。還要嚴(yán)格區(qū)分是否屬于合同范圍，是否包含在綜合單價(jià)以內(nèi)。4)做好索賠處理。施工中工程索賠在所難免，既有“索賠”也有“反索賠”，建設(shè)方和施工方都要引起高度重視。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講，設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、工程變更、現(xiàn)場(chǎng)條件變化、工期拖延、惡劣氣候影響等都是引起索賠的因素。5)抓好企業(yè)內(nèi)部成本管理。根據(jù)確定的目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本分解到對(duì)應(yīng)的職能部門。實(shí)行年度目標(biāo)責(zé)任、月度目標(biāo)責(zé)任，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全員成本意識(shí)，建立健全目標(biāo)責(zé)任考核體系，實(shí)行有獎(jiǎng)勵(lì)、有懲罰的責(zé)任體系，實(shí)際行動(dòng)起來進(jìn)行成本管控。2．5竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制1)做好竣工圖紙審核。工程結(jié)算中的工程量依據(jù)竣工圖，所以必須準(zhǔn)確繪制竣工圖，做到工程內(nèi)容明確、變更情況清楚。在實(shí)際施工中，當(dāng)竣工圖完成初稿繪制并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或技術(shù)負(fù)責(zé)人審批后，很有必要由造價(jià)人員進(jìn)行審核，從有利于結(jié)算的角度出發(fā)提出修改意見，最后再正式定稿。2)準(zhǔn)確計(jì)算工程量。工程量的準(zhǔn)確程度直接決定造價(jià)的準(zhǔn)確程度。算量是竣工結(jié)算過程中最累的環(huán)節(jié)，時(shí)間耗費(fèi)非常大。造價(jià)人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)情況要了然于胸，對(duì)定額說明和計(jì)算規(guī)則要滾瓜爛熟，對(duì)計(jì)算過程要科學(xué)高效。工程量計(jì)算書要清楚反映計(jì)算過程、相應(yīng)圖紙編號(hào)、相應(yīng)簽證編號(hào)等內(nèi)容。3)準(zhǔn)確計(jì)價(jià)。對(duì)合同范圍內(nèi)的項(xiàng)目按綜合單價(jià)記取，合同范圍外的項(xiàng)目按新增單價(jià)記取，新增單價(jià)要與綜合單價(jià)編制口徑一致，定額套用和換算正確合理。尤其重視簽證造價(jià)，需要仔細(xì)把關(guān)，結(jié)合投標(biāo)文件按簽證時(shí)間單獨(dú)列算。

作者：楊何婭 單位：重慶宏達(dá)招標(biāo)有限公司

篇2

認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以《**城市總體規(guī)劃》所確立的城市發(fā)展規(guī)劃布局為前提，以《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》所明確的城區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的功能定位、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、空間布局為依據(jù)，以促進(jìn)城市繁榮繁華、增強(qiáng)便民利民功能、發(fā)展綜合消費(fèi)為目標(biāo)，構(gòu)筑重點(diǎn)突出、規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)合理、功能完善并與城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)。

二、基本原則

（一）依法依規(guī)原則。商業(yè)設(shè)施開發(fā)，必須遵循國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)和縣有關(guān)規(guī)劃及文件精神。

（二）統(tǒng)籌兼顧原則。商業(yè)設(shè)施開發(fā)，應(yīng)當(dāng)立足于城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，充分考慮本地區(qū)和周邊地區(qū)消費(fèi)水平和市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)、現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局、旅游景點(diǎn)和交通條件；要研究消費(fèi)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，同消費(fèi)群體分布和購(gòu)買力水平相適應(yīng)，從實(shí)際出發(fā)，著眼大局，統(tǒng)籌考慮。

（三）各具特色原則。商業(yè)設(shè)施開發(fā)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)層次化、多樣化，按商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)和商業(yè)特色街不同要求設(shè)置。要適應(yīng)不同消費(fèi)層次，將結(jié)構(gòu)調(diào)整與業(yè)態(tài)創(chuàng)新相結(jié)合，促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，努力形成層次清晰、各具特色的商業(yè)街區(qū)，提高各層次、各區(qū)域商業(yè)的協(xié)同效應(yīng)。

（四）適度超前原則。商業(yè)設(shè)施開發(fā)，應(yīng)當(dāng)瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化新興城市的目標(biāo)，著眼于**遠(yuǎn)，以滿足消費(fèi)、引導(dǎo)消費(fèi)，挖掘消費(fèi)潛力，關(guān)注需求變化，創(chuàng)新消費(fèi)方式。在網(wǎng)點(diǎn)分布、業(yè)態(tài)設(shè)置、購(gòu)物環(huán)境等方面適度超前，提升起點(diǎn)與標(biāo)準(zhǔn)，開拓新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)領(lǐng)域，適應(yīng)商業(yè)發(fā)展需要。

三、政策依據(jù)

1.國(guó)家零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)（GB/T18106-**）；

2.商務(wù)部編制的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃資料匯編》；

3.**年5月28日省十屆人大十一次會(huì)議修訂的《**省商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》；

4.《**城市總體規(guī)劃》；

5.《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；

6.《**縣城區(qū)“月光經(jīng)濟(jì)”發(fā)展規(guī)劃》；

7.**政辦發(fā)〔**〕84號(hào)AA市人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)AA市各類市場(chǎng)商業(yè)用房面積和基礎(chǔ)配套設(shè)施最低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則的通知》；

8.**政辦發(fā)〔**〕180號(hào)**縣人民政府辦公室《關(guān)于規(guī)范商品交易市場(chǎng)管理的若干意見》。

四、工作重點(diǎn)

（一）規(guī)范和控制大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的范圍

我縣規(guī)范和控制大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的范圍包括四個(gè)區(qū)域：**縣老城區(qū)、**新區(qū)、**經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和雉城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)?，F(xiàn)規(guī)劃區(qū)域面積30平方公里，人口22萬(wàn)；到**年，規(guī)劃區(qū)范圍40平方公里，人口30萬(wàn)；到**年，規(guī)劃區(qū)面積50平方公里，人口40萬(wàn)。

（二）規(guī)范和控制大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的類型

規(guī)范和控制大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的類型,包括：?jiǎn)误w面積在2000平方米以上（包括2000平方米）的購(gòu)物中心、超市、百貨商場(chǎng)、專賣店和其它商業(yè)地產(chǎn)；單體面積不論大小的各類商品交易市場(chǎng)。

（三）規(guī)范和控制大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的時(shí)間

規(guī)范和控制大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的時(shí)間期限共七年，從**至**年，包括已建、在建和規(guī)劃中的商業(yè)地產(chǎn)。

（四）規(guī)范和控制大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量

1.大型超市

根據(jù)國(guó)家零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)（GB/T18106-**）和商務(wù)部《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃資料匯編》的規(guī)定精神，確定我縣大型超市實(shí)際營(yíng)業(yè)面積為5000平方米以上。

依據(jù)**縣目前超市發(fā)展現(xiàn)狀和《**城市總體規(guī)劃》、《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》要求，可發(fā)展3～4家大型超市。其中，第一階段（**～**年）發(fā)展2家，可選址在城東和城南。第二階段（**～**年）發(fā)展1～2家，可選址**新區(qū)商業(yè)副中心和城西。

2.中型超市

營(yíng)業(yè)面積2000～5000平方米（不包括5000平方米）。

根據(jù)**縣城市發(fā)展和《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》要求，今后幾年可改造提升3家和發(fā)展3～5家中型超市。其中，第一階段（**～**年）為改造提升階段，重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)有中百一店、聯(lián)華超市和浙北大廈超市進(jìn)行改造提升，并可在城中心、城西和北門發(fā)展2～3家。第二階段（**～**年）發(fā)展1～2家，可選址雉城鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)和**新區(qū)或總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。

3.大型購(gòu)物中心

營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上（包括10000平方米）。

根據(jù)**縣城市發(fā)展和《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》要求，今后幾年可發(fā)展2～4家大型購(gòu)物中心。其中，第一階段（**～**年）在中心商務(wù)區(qū)和老城區(qū)發(fā)展1～2家，第二階段（**～**年）在**新區(qū)商業(yè)中心和總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)發(fā)展1～2家。

4.商品交易市場(chǎng)

對(duì)于營(yíng)業(yè)面積5000平方米以上（包括5000平方米）的大型商品交易市場(chǎng)，根據(jù)**縣城市發(fā)展和《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》要求，今后幾年可發(fā)展5～6家。改造提升城北農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，新建建材城二期，新建城東、城南農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，新建家俱市場(chǎng)，規(guī)范皮俱市場(chǎng)。

對(duì)于營(yíng)業(yè)面積5000平方米以下（不包括5000平方米）的中小型商品交易市場(chǎng)建設(shè)在審批環(huán)節(jié)上嚴(yán)加控制。

商品交易市場(chǎng)的建設(shè)，將嚴(yán)格遵循**政辦發(fā)〔**〕84號(hào)AA市人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)AA市各類市場(chǎng)商業(yè)用房面積和基礎(chǔ)配套設(shè)施最低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則的通知》、**政辦發(fā)〔**〕180號(hào)**縣人民政府辦公室《關(guān)于規(guī)范商品交易市場(chǎng)管理的若干意見》以及我縣其他有關(guān)規(guī)定。禁止以興建工業(yè)企業(yè)為名舉辦商品交易市場(chǎng)，禁止以辦商品交易市場(chǎng)為名搞房地產(chǎn)開發(fā)。

5.其它商業(yè)地產(chǎn)

營(yíng)業(yè)面積2000平方米以上的百貨商場(chǎng)（專賣店）、大中型賓館、飯店和娛樂等設(shè)施，將根據(jù)**縣城市發(fā)展和《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》要求，進(jìn)行控制性建設(shè)。

五、工作措施

（一）建立機(jī)制，協(xié)調(diào)推進(jìn)

強(qiáng)化對(duì)大中型商業(yè)設(shè)施管理，在現(xiàn)有的管理制度前提下，建立大中型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)審機(jī)制。貿(mào)糧局作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)大中型商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目用地紅線確定前（立項(xiàng)前）的預(yù)審，發(fā)改、國(guó)土、建設(shè)、工商、公安（消防）等部門根據(jù)預(yù)審意見辦理有關(guān)審批、審核手續(xù)。各有關(guān)部門要統(tǒng)一思想、明確責(zé)任、嚴(yán)格把關(guān)。

1.預(yù)審范圍

（1）新建、改建的面積超過2000平方米的大中型商業(yè)項(xiàng)目以及各類大中小型商品交易市場(chǎng)。

（2）已建商業(yè)用房引進(jìn)面積超過2000平方米的大中型商業(yè)項(xiàng)目以及各類大中小型商品交易市場(chǎng)。

（3）重點(diǎn)商業(yè)圈、主要商業(yè)街、新建住宅小區(qū)、旅游開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的商業(yè)布局方案。

2.預(yù)審方法

（1）列入預(yù)審范圍的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)單位應(yīng)向貿(mào)糧局提交材料:建設(shè)項(xiàng)目擬選址位置平面圖;建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、功能定位;建設(shè)項(xiàng)目的總投資及資金來源;建設(shè)項(xiàng)目的可行性報(bào)告；建設(shè)單位的基本情況等。

（2）縣貿(mào)糧局根據(jù)《**縣城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》和規(guī)范控制我縣大中型商業(yè)設(shè)施的有關(guān)要求，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行預(yù)審，控制重復(fù)建設(shè)、不合理建設(shè)和轉(zhuǎn)讓方式，并出具預(yù)審意見分送有關(guān)部門。

（二）完善制度，健康發(fā)展

1.實(shí)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)備案制度。

新建、改建的大中型商業(yè)設(shè)施符合規(guī)劃的，在取得建設(shè)部門的規(guī)劃審批后，送縣貿(mào)糧局備案。

2.建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商品交易市場(chǎng)用地預(yù)留制度。

國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃確定的商業(yè)設(shè)施、商品交易市場(chǎng)等用地，實(shí)行一定期限的預(yù)留制度，待時(shí)機(jī)成熟再投放市場(chǎng)，以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式供應(yīng)土地。

3.明確大中型商業(yè)設(shè)施出售、租賃模式。

建設(shè)局對(duì)大中型商業(yè)設(shè)施發(fā)放預(yù)售證前，應(yīng)先征求貿(mào)糧局意見，貿(mào)糧局按照縣政府有關(guān)規(guī)定，提出銷售方式和銷售面積的建議，再送建設(shè)局。

篇3

“為何不反個(gè)方向試試？”20世紀(jì)60年代，有個(gè)叫做迪克?福斯貝里（Dick Fosbury）的小男孩經(jīng)常這樣問自己。

在俄勒岡麥德福德中學(xué)的田徑運(yùn)動(dòng)員中，福斯貝里只是名不見經(jīng)傳的一位。當(dāng)時(shí)的主流都是采用“跨越式”跳高，而福斯貝里則喜歡“背越式”跳高。這是一種打破常規(guī)的反身起跳法――即大步快速前進(jìn)，最后扭身使背部與橫桿平行，并以弧線形成一個(gè)優(yōu)美的反弓――肩膀先過，然后是膝蓋，兩只腳在最后越過橫桿，隨即臉朝上背部著地。

當(dāng)時(shí)不少專業(yè)人士斷言，福斯貝里會(huì)摔斷脖子。但是，1968年墨西哥城夏季奧運(yùn)會(huì)上，他不僅沒有摔斷脖子，還以7英尺4 1/4英寸的成績(jī)打破了全美紀(jì)錄和奧運(yùn)會(huì)記錄，將金牌收入囊中。

迪克?福斯貝里開創(chuàng)了一種全新的跳高方式，這種背越式跳高也被稱作“福斯貝里跳”（Fosbury Flop）。福斯貝里在上世紀(jì)60年代中期發(fā)明了這個(gè)跳法，后來被全世界每一個(gè)跳高選手所采用。

在房地產(chǎn)界，也有一個(gè)很經(jīng)典的案例――潘石屹是如何從海南島跑出來的。潘石屹自己講起當(dāng)時(shí)流傳很廣的一個(gè)謠傳：“我到北京來調(diào)查寫了一個(gè)可行性報(bào)告，發(fā)了封六個(gè)字的電報(bào)回海南：人傻、錢多、速來。這比較可笑。”

20世紀(jì)90年代初，尚在海南從事地產(chǎn)投機(jī)的潘石屹，走到了自己人生的一個(gè)關(guān)鍵路口。有一次，在當(dāng)?shù)匾?guī)劃局，潘注意到了兩組數(shù)據(jù)：第一，海南的暫住者比長(zhǎng)住居民多得多；第二，按人均算，海南這個(gè)窮島，人均居住面積卻是北京的七倍。于是，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰前不久，潘離開海南，進(jìn)軍北京。

潘石屹的秘密武器就是“反方向游”。從早期的精裝修概念，到商住兩用（SOHO）、開放社區(qū)（建外SOHO）概念，他與主流市場(chǎng)有所區(qū)別，逐漸清晰了自己的品牌個(gè)性，從而不斷發(fā)展壯大。2005年，潘石屹再次啟動(dòng)戰(zhàn)略大調(diào)整計(jì)劃，“棄住從商”，旗幟鮮明地表示要放棄住宅主攻商業(yè)地產(chǎn)。

靠著“永遠(yuǎn)不做大多數(shù)”的理念，潘石屹不僅成為一個(gè)擁有耀眼個(gè)人品牌的CEO，更把公司做成了一個(gè)最具進(jìn)攻型的公司。過去幾年時(shí)間里，SOHO公司蟬聯(lián)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售冠軍：2003年30.12億元；2004年32.81億元；2005年33.42億元。2005年，SOHO中國(guó)已經(jīng)取得了近150億元的銷售額。11年時(shí)間，潘石屹實(shí)現(xiàn)了從“最吸引眼球”到“北京最大”地產(chǎn)公司的跨越。

在這個(gè)“世界是平的”的互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，成功和失敗都以“10倍速”進(jìn)行，不少人抓住了這股“10倍速”力量，讓自己的個(gè)人品牌一飛沖天。與迪克?福斯貝里、潘石屹的經(jīng)驗(yàn)類似，他們都采取了“換個(gè)方向是第一”的路徑，比如：

章子怡――放棄電視劇陣地，擅長(zhǎng)品牌減法。

李宇春――不以傳統(tǒng)形象出位，而靠炫酷的新形象。

郭德綱――自我定位為“非著名相聲演員”。

徐靜蕾――博客一姐。

當(dāng)前明月――放棄傳統(tǒng)路子，明史也可以寫得很好看。

是什么讓默默無聞的李宇春、郭德綱、章子怡“一飛沖天”？是什么讓曾經(jīng)的“草根”打破平庸，成為與眾不同的超級(jí)明星？從“草根”到超級(jí)明星，絕對(duì)不是Mission Impossible！做一條反方向游的魚，才能與眾不同。

那么，該如何做條“反方向游的魚”呢？

其實(shí)，“反方向游”就是要?jiǎng)?chuàng)造個(gè)人品牌，不管是明星、CEO，還是“草根”階層、職場(chǎng)人士，個(gè)人品牌變得越來越重要有六條尋求與眾不同并取得成功的路徑可供借鑒：“反方向游”；“10倍速”力量：互聯(lián)網(wǎng)；開動(dòng)你的右腦；亮劍精神；個(gè)人危機(jī)公關(guān)修煉；快就是慢。

“做一條反方向游的魚”是有前提條件的，那就是對(duì)未來的理性判斷，即人們常說的遠(yuǎn)見。它需要耐得住寂寞，甚至有一些偏執(zhí)；它需要勇氣與膽量，把自己趕出舒適的區(qū)域，到一個(gè)陌生的世界去探索，甚至是置于死地而后生；它需要不斷挑戰(zhàn)自己的決心；它還涉及到人才的相對(duì)性概念，人才不是絕對(duì)的，而是相對(duì)的，在一個(gè)單位做不好，甚至被開除，換個(gè)地方就可能是出色的員工，要選擇一個(gè)能認(rèn)同你優(yōu)點(diǎn)的雇主。

“做一條反方向游的魚”，很難！但一旦做到了，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，你已經(jīng)從“草根”變成超級(jí)明星了。

讓你身價(jià)百萬(wàn)的方法

有一個(gè)故事叫做《窮人的習(xí)慣》。說有一個(gè)富人見一個(gè)窮人可憐，就想幫他致富，富人送給他一頭牛，叮囑他好好開荒，等春天來了撒上種子，秋天收獲了，就不會(huì)再過窮日子了。

于是，這個(gè)窮人滿懷希望地開始奮斗?？墒菦]過幾天牛要吃草，人要吃飯，日子比過去過得還要艱難。窮人心思一動(dòng)：不如把牛賣了買幾只羊回來，先殺一只吃，剩下的還可以生小羊，長(zhǎng)大了再拿去賣，就可以賺更多的錢了。

窮人的計(jì)劃如愿以償。只是吃了一只羊之后，小羊遲遲沒生下來，日子又艱難了，窮人忍不住又吃了一只羊。窮人一想，這樣下去可不得了，不如把羊賣了買成雞，雞生蛋的速度要快一些，雞蛋立刻可以賺錢，日子或許就可以好轉(zhuǎn)了。

窮人的計(jì)劃又如愿以償了，但是日子并沒有好轉(zhuǎn)。他又忍不住開始?xì)㈦u，終于只殺到剩一只雞時(shí)，窮人的理想徹底崩潰。他想：致富是無望了，還不如把雞賣了打一壺酒，三杯下肚，萬(wàn)事不愁。

很快春天來了，發(fā)善心的富人興致勃勃地送種子來，竟然發(fā)現(xiàn)窮人正在就著咸菜喝酒，牛早就沒了，房子里依然一貧如洗。

不是在春天到來之時(shí)把荒開好，把種子撒下去，等待秋天到來后不菲的收獲；而是習(xí)慣于將牛賣了去換羊，換雞，最后換得一無所有。這就是“窮人的習(xí)慣”。

窮人往往認(rèn)為他們自己不可能成為富人，即使富人告訴他們致富的不二法門，即使他們擁有成為有錢人的一切條件。

而美國(guó)一位單身母親、35歲時(shí)成為百萬(wàn)富翁的勞拉?蘭格梅爾則提出一種全新的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，百萬(wàn)富翁有兩點(diǎn)與眾不同：擁有財(cái)富與懂得積聚財(cái)富。受此啟發(fā)，她獨(dú)創(chuàng)了“財(cái)富圈”的方法，致力于將普通人打造成百萬(wàn)富翁，使他們擁有積聚財(cái)富的能力。她創(chuàng)立的Live Out Loud公司，每年向上萬(wàn)客戶傳授“財(cái)富圈”項(xiàng)目。

作為過來人，勞拉認(rèn)為，成為百萬(wàn)富翁其實(shí)并不真的非常困難，只要方法得當(dāng)。如果你有機(jī)會(huì)向她請(qǐng)教，她會(huì)請(qǐng)你先回答如下8個(gè)問題：

（1）你的月收入是多少？

（2）你的月支出是多少？

（3）你有多少資產(chǎn)？

（4）你有多少負(fù)債？

（5）還有其他什么資產(chǎn)或負(fù)債？

（6）你想達(dá)到什么目標(biāo)？

（7）你有哪些技能可用以賺錢？

（8）你愿意建立并執(zhí)行“財(cái)富圈過程”嗎？

“財(cái)富圈過程”是個(gè)實(shí)實(shí)在在的計(jì)劃。它施行起來很簡(jiǎn)單：像有錢人一樣思考；模仿有錢人的行為方式。

“財(cái)富圈過程”涉及到12個(gè)致富模塊，可以把收入變成資產(chǎn)，再將資產(chǎn)變成收入……不斷循環(huán)增長(zhǎng)。不管你收入水平如何，負(fù)債程度如何，都可以根據(jù)一年的期限，按照書中的方法和步驟，設(shè)定自己的財(cái)富規(guī)劃，最終過上理想的生活：

不需工作，從事喜歡的事情；

搞定一切債務(wù)；

按自己的意愿生活，而非雇主的意愿。

篇4

要讓變形金剛“下鄉(xiāng)”，關(guān)鍵是要打破“囚徒困境”。

變形金剛、哈利?波特的小城市商機(jī)

如今在北京、上海這樣的一線中心城市，很少有人在用影院的數(shù)量來描述院線的實(shí)力，投資者更愿意用屏幕的數(shù)量來衡量投資的安全權(quán)重――更多更好的屏幕意味著更多的觀影者，這是院線的衣食父母。票房收入是根本，但爆米花同樣不能忽視，據(jù)說，一線城市里，食品銷售收入占比已經(jīng)達(dá)到了影院收入的20%。

截至2011年四月份，中國(guó)大陸共有放映設(shè)備 8400 臺(tái)，其中 2K 放映設(shè)備 5386 臺(tái)，1.3K 放映設(shè)備 1200 臺(tái)，另有 1800 多臺(tái)膠片放映設(shè)備，電影設(shè)備的數(shù)字化率達(dá)到78%，大大超過全球 19.8%的平均值。全國(guó)共有 3D 放映設(shè)備 2900 臺(tái)左右。 2010年中國(guó)主流電影院可統(tǒng)計(jì)觀影人次為2.86億，比2009年的2.04億增長(zhǎng)了40% 。

這里的1.3K和2K是不同類別放映機(jī)的簡(jiǎn)稱，分別能達(dá)到131萬(wàn)和221萬(wàn)像素的數(shù)字分辨率。2K機(jī)更是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，解碼能力更強(qiáng)，價(jià)格更貴。

如此強(qiáng)勁的跨越增長(zhǎng)，小城市的貢獻(xiàn)幾乎為零。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年我國(guó)有 2868 個(gè)縣，但是只有 20% 的縣城有影院，而這其中還有80%是20世紀(jì)70 年代建成的文化宮或者俱樂部，到現(xiàn)在已經(jīng)無法正常放映。即使是那些能夠放映的也多采用傳統(tǒng)的膠片放映，無法實(shí)現(xiàn)和一線城市同時(shí)放映大片的需求。電影拷貝數(shù)字化的發(fā)展讓二三線影院的市場(chǎng)空白更加凸顯。

這個(gè)空白區(qū)域，是輻射了4.6億人口的一線城市的郊區(qū)、地級(jí)市、縣（縣級(jí)市）以及較大一點(diǎn)的城鎮(zhèn)的觀影需求。

數(shù)字化時(shí)代的今天，流行元素的傳播越來越同步，城際反射弧、傳導(dǎo)鏈趨近于零，小城的電影消費(fèi)的空間就成了很多投資人的“囚徒困境”――會(huì)有那么多人來看大片嗎？

答案似乎是肯定的。

2010國(guó)家頒布《關(guān)于促進(jìn)電影產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的指導(dǎo)意見》為中小城市電影院建設(shè)做出整體規(guī)劃，未來五年國(guó)家和地方在政策上大力支持。

國(guó)家電影專資辦出臺(tái)《關(guān)于對(duì)影院安裝2K和1.3K數(shù)字放映設(shè)備補(bǔ)貼的通知》對(duì)安裝數(shù)字放映設(shè)備的補(bǔ)貼政策，一套2K設(shè)備補(bǔ)貼5萬(wàn)元，一套1.3K 設(shè)備補(bǔ)貼 1―2 萬(wàn)元，以鼓勵(lì)中小城市數(shù)字影院建設(shè)。對(duì)于幾百萬(wàn)的電影院投資來說，這些補(bǔ)貼只能說是杯水車薪，但至少傳遞了積極的市場(chǎng)信號(hào)。

北京九州中原數(shù)字電影院線有限公司主管投資發(fā)展的副總經(jīng)理靳賦新表示：“兩年前九州中原在各個(gè)城市做市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，“觀眾是誰(shuí)”、“投資電影院能否賺錢”是眾多人關(guān)注的焦點(diǎn)?！艾F(xiàn)在不一樣了，大家都知道電影產(chǎn)業(yè)火起來了。找我做影院的，有地產(chǎn)商、礦產(chǎn)商、網(wǎng)絡(luò)商、圖書商，還有做珠寶生意的，哪一行都有?！苯x新用“五花八門”來形容自己這兩年接觸的投資商。從2009年1月創(chuàng)立至今的短短兩年多時(shí)間里，九州中原已在內(nèi)地中小城市建立了153家影院，涵蓋了除和青海之外的所有省份。

變形金剛的生意經(jīng)

2002年，我國(guó)開始實(shí)行以院線為主的發(fā)行放映機(jī)制（簡(jiǎn)稱“院線制”），這意味著只有院線才能從電影發(fā)行方拿到拷貝，所以中國(guó)目前沒有獨(dú)立電影院，全部都是以加盟院線的形式來經(jīng)營(yíng)。大多數(shù)院線都是由當(dāng)?shù)厥　⑹须娪肮巨D(zhuǎn)制而成，因此中國(guó)的院線制與國(guó)外院線制有所不同，其資產(chǎn)聯(lián)結(jié)性較差，一般都為加盟形式進(jìn)入院線。

資產(chǎn)聯(lián)結(jié)型模式主要以萬(wàn)達(dá)為代表。影院由院線或者院線母公司直接投資興建，影院資產(chǎn)歸院線所有。國(guó)外院線普遍都是這種性質(zhì)。由于資本聯(lián)結(jié)關(guān)系，能夠?qū)崿F(xiàn)以資本和供片為紐帶，統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一排片、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和統(tǒng)一管理。

簽約加盟型模式以中影星美為代表，影院和院線沒有資產(chǎn)從屬關(guān)系，只是以簽約形式加入院線，只是以供片為紐帶，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一排片，不能完全實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，是中國(guó)特有的院線形態(tài)。

無論是哪種模式，影院的盈利模式基本上是一樣的。

在電影產(chǎn)業(yè)比較成熟的北美，電影院的收入主要由票房分成、爆米花、汽水等特許產(chǎn)品銷售以及屏幕廣告組成，其中，特許產(chǎn)品銷售為影院帶來了接近 50%的利潤(rùn)。相比之下，中國(guó)電影院收入比較單一，票房分成收入就占了總收入的80%以上。

中國(guó)電影產(chǎn)業(yè)鏈的利益分配以影院的票房收入為主。利益在產(chǎn)業(yè)核心環(huán)節(jié)（制片方、發(fā)行方、放映方）的分配以票房分賬的形式進(jìn)行。用于利益分賬的剩余部分票房為“分賬票房”（分賬票房=實(shí)際票房―營(yíng)業(yè)稅及附加稅―國(guó)家電影專項(xiàng)資金）。

電影院在分賬所得中，還需要上繳 5%的國(guó)家電影事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金以及 3.3%的營(yíng)業(yè)稅及其他附加稅種，最后留給影院的大概是 40%左右。再扣除房租水電人工等成本，目前國(guó)內(nèi)電影院的收回成本時(shí)間普遍在2-3年。

在國(guó)外，還有很多可以借鑒的增加收入的渠道，其中包括食品飲料、年卡收入、貼片廣告之外的座椅及燈箱廣告收入、場(chǎng)地租賃收入、團(tuán)體票等等，這都是可以形成規(guī)模的盈利點(diǎn)。

變形金剛“下鄉(xiāng)”，總共分幾步？

影院投資，設(shè)備、裝修是最大的成本。

北京紅鯉魚數(shù)字電影院線有限公司陳先生介紹，按照市場(chǎng)價(jià)，1.3K數(shù)字放映設(shè)備每套約15萬(wàn)元人民幣，2K數(shù)字放映設(shè)備每套約45萬(wàn)元人民幣，3D數(shù)字放映設(shè)備目前每套約63萬(wàn)元人民幣（3D數(shù)字放映機(jī)是在2K放映機(jī)的基礎(chǔ)上加裝一個(gè)7-10萬(wàn)元人民幣的模塊，并要求升級(jí)音響燈光設(shè)備方能使用），偏光眼鏡每付300元，以一個(gè)80個(gè)座位的電影廳為例，裝修費(fèi)用大約為25-30萬(wàn)元人民幣左右，此外強(qiáng)電弱電、給排水、監(jiān)控系統(tǒng)、座椅、廣告燈箱、冰激凌店、售票系統(tǒng)等需要35萬(wàn)元人民幣。

這樣一來，不包括場(chǎng)地使用費(fèi)（租或買），一個(gè)電影廳的硬件投資規(guī)模大概可以算出來：按80座計(jì)算，一個(gè)1.3K的電影廳投資額在75萬(wàn)，2K的在105萬(wàn)，3D的就是125萬(wàn)。

此外，還需要配備相關(guān)的工作人員：影院經(jīng)理、行政財(cái)務(wù)、售票員、售貨員、保潔員、保安員等，依據(jù)各地區(qū)的工資水平開支不等。

開辦電影院，要向當(dāng)?shù)厥械挠霸褐鞴懿块T（一般是各市縣的“文化局”，有些地方改制后叫“文化廣電新聞出版局”，簡(jiǎn)稱“文廣新局”）申領(lǐng)許可證，在工商注冊(cè)之后備齊申請(qǐng)書、法人資格證明、建筑土地使用證明、公安消防證明后進(jìn)行申領(lǐng)，并在許可證下發(fā)之后，申請(qǐng)影院編碼，各加盟院線售票系統(tǒng)需要編碼安裝后方可使用。

一般至少需要四個(gè)月辦完這樣的手續(xù)，而且需要注意的是，一定要將裝修做完才能辦理消防許可證。

“變形金剛看風(fēng)水”

電影院選址很重要，是其收益高低、能否可持續(xù)發(fā)展下去的核心。用行話來講就是“碼頭要好”。大到一個(gè)城市的地理人口狀況、未來發(fā)展規(guī)劃、各商圈的租金情況、經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況等一系列因素，小到一個(gè)商業(yè)中心的樓層，都要一一考慮。

好“碼頭”大致有三個(gè)方向。

一是地區(qū)購(gòu)物中心，電影院已成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中“最不愁租”的業(yè)態(tài)，但往往租金較高，以一線城市為例，租金平均達(dá)到票房總收入的20%以上。

二是合適的優(yōu)質(zhì)的人群聚集區(qū)，周圍有餐飲和小商業(yè)也可以。醫(yī)院、社區(qū)、礦區(qū)、部隊(duì)、學(xué)校都不錯(cuò)。就近看，服務(wù)群眾，也是將來一大趨勢(shì)。

三就是借助小城市特色，可以在圖書館、文化站建影院，可以毗鄰網(wǎng)吧游戲廳等青年人集中的地方建影院。

變形金剛會(huì)占領(lǐng)小城市么？

目前各大院線的片源相同，經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化明顯，5年之內(nèi)“千院一片”的格局很難打破。熱錢不斷涌入電影院，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，為了在固定時(shí)間內(nèi)（通常是5年，超過此年限影院硬件就要淘汰）收回投資成本甚至盈利，影院的通常做法是將高票價(jià)降低，但是這樣的做法，業(yè)內(nèi)人士并不提倡，他們認(rèn)為最重要的是培養(yǎng)觀眾的觀影習(xí)慣，注重觀眾的觀影感受，讓他們覺得“票”有所值才是關(guān)鍵。

國(guó)內(nèi)票房主要靠暑期檔、春節(jié)檔等幾個(gè)黃金檔期為主力收益期，票房收入難以持久穩(wěn)定。然而，橫向比較來看，我國(guó)目前每年每人的觀看電影的次數(shù)僅為0.2次，遠(yuǎn)落后于美國(guó)的4.3次、法國(guó)的3.3次、日本的1.2次，北京紅鯉魚數(shù)字電影院線有限公司陳先生認(rèn)為，只要影院選址得當(dāng)，對(duì)當(dāng)?shù)厝说奈幕枨笥谢玖私?，未來五年?nèi)電影院還是一個(gè)很好的投資選擇。畢竟在選對(duì)地方的前提下，對(duì)于一個(gè)有市場(chǎng)、有需求、有政策扶持的投資，不成功？挺難的！

他們的小城鎮(zhèn)電影院開張了！

高軍：開業(yè)一周年 收支有盈余

創(chuàng)業(yè)人 高軍 創(chuàng)業(yè)時(shí)間 2010年8月8日

創(chuàng)業(yè)原因 愛好 創(chuàng)業(yè)地點(diǎn) 江蘇儀征

創(chuàng)業(yè)投入 400萬(wàn)人民幣 創(chuàng)業(yè)難點(diǎn) 消防審批

推廣方式 在《揚(yáng)州晚報(bào)》每周影訊，發(fā)短信，散發(fā)傳單

回本時(shí)間 預(yù)計(jì)3-4年

在軍校學(xué)土木工程的高軍，03年畢業(yè)后就成為北漂一員，現(xiàn)在一家建筑設(shè)計(jì)工作室任總經(jīng)理，年收入50萬(wàn)元人民幣。他和老家的3個(gè)朋友都很愛看電影，因而萌生了開電影院的念頭。

開影院前，他們花了三個(gè)星期時(shí)間自己做市場(chǎng)調(diào)研，主要考察想看電影的人數(shù)。調(diào)查主要靠發(fā)問卷，問題包括“想看電影去什么地方”，“如果儀征有電影院會(huì)不會(huì)去看”，“理想的票價(jià)是多少”，“對(duì)電影院的要求是什么”等等。調(diào)研的結(jié)果讓他們大受鼓舞，30歲以下的人里有80%想看電影，30歲以上的人中則有30%到40%有此需求。

按高軍自己的說法，開電影院最主要的目的不是盈利，而是“讓儀征人民有電影看，看得起電影”。所以直到目前為止，票價(jià)基本上也定在片方規(guī)定的最低票價(jià)，20到25元左右，6點(diǎn)之前和10點(diǎn)之后都在這個(gè)價(jià)位，黃金時(shí)間稍微提價(jià)，周二、周三全天半價(jià)。高軍說，家鄉(xiāng)的平均工資在一千元左右，這樣的票價(jià)保證了每個(gè)人每個(gè)月到電影院看場(chǎng)電影也能負(fù)擔(dān)得起。

為了這個(gè)影院，高軍和3個(gè)朋友投了400萬(wàn)，每人100萬(wàn)左右，這在儀征算得上大投資了，400萬(wàn)元中有60萬(wàn)銀行信用貸款。因?yàn)橛信笥言诋?dāng)?shù)亻_工廠，貸款辦得很容易，高軍覺得，這些無形的資源也是在外打拼的回本地創(chuàng)業(yè)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。一年下來，影院的運(yùn)營(yíng)成本在100萬(wàn)左右，純票房收入已達(dá)到200多萬(wàn)，做到了收支盈余，高軍預(yù)計(jì)3到4年就能收回成本。

這400萬(wàn)里設(shè)備和裝修占大頭：設(shè)備中光投影儀和播放器就100多萬(wàn)，裝修也花了100萬(wàn)。他們的場(chǎng)地選在儀征老電影院，將其重新裝修，隔成三個(gè)廳，小廳90個(gè)座，中廳139個(gè)座，大廳220個(gè)座，最初只配了一個(gè)3D屏幕和兩個(gè)1.3K的屏幕。

高軍覺得開影院過程中最困難的是通過消防審批。他們本來準(zhǔn)備2010年7月22號(hào)，《唐山大地震》首映的時(shí)候開業(yè)，結(jié)果被發(fā)現(xiàn)廳里面的吸音材料是易燃物，只能加班加點(diǎn)地扒掉重來。電影院的維護(hù)成本主要是電費(fèi)和燈泡，2K放映設(shè)備的射燈每用1000個(gè)小時(shí)就要更換，一萬(wàn)元人民幣一個(gè)燈泡。今年5月份，因?yàn)橛^眾的需求，影院還把一個(gè)1.3K的屏幕換成了2K屏幕，因?yàn)?.3K的屏幕不能放分賬進(jìn)口大片，只能放一些國(guó)產(chǎn)和買斷的外國(guó)片子。

至于推廣成本，高軍認(rèn)為并不大，他說主要靠在《揚(yáng)州晚報(bào)》（儀征是揚(yáng)州下的縣級(jí)市）上每周影訊，發(fā)短信，散發(fā)傳單來宣傳。高軍說，當(dāng)?shù)厝丝措娪暗牧?xí)慣是培養(yǎng)起來的，在2010年賀歲檔之前，他們的票房都平平淡淡，而到2011年暑期，《哈利波特7》、《變形金剛3》已經(jīng)火到了一票難求的程度。

王文濤：辭職回家開影院 最晚三年回本！

創(chuàng)業(yè)人 王文濤 創(chuàng)業(yè)時(shí)間 2011年8月底

創(chuàng)業(yè)原因 有市場(chǎng)需求 創(chuàng)業(yè)地點(diǎn) 安徽碭山縣

創(chuàng)業(yè)投入： 130-140萬(wàn)人民幣 創(chuàng)業(yè)難點(diǎn) 消防審批

推廣方式 在商場(chǎng)電梯兩側(cè)放上大型海報(bào)、派發(fā)名片式小卡片、音樂電臺(tái)、電視臺(tái)滾動(dòng)字幕等

回本時(shí)間 計(jì)劃最晚3年

王文濤現(xiàn)在的身份是影院老板，他的影院最遲就在8月底開業(yè)。已經(jīng)年近三十的王文濤，過去7年里一直在深圳搞IT，做大型網(wǎng)站架構(gòu)，辭職前月入2萬(wàn)。但是，他不喜歡朝九晚五替人打工，他想有份自己的事業(yè)。

于是，2010年11月份他辭職回老家安徽碭山縣創(chuàng)業(yè)。之所以離開深圳回老家，是因?yàn)樗X得深圳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境不如五六年前好，“在家里資源比較多”。

王文濤覺得開電影院可行，主要是因?yàn)榇_實(shí)存在需求：碭山縣已經(jīng)十年沒有電影院了，卻至少有七、八家KTV，想看場(chǎng)電影都得坐車去周邊縣市。開電影院之前，他也沒做過系統(tǒng)的調(diào)查，主要就是靠詢問身邊的朋友和朋友的朋友，看“大家到底想不想看電影”。開電影院需要當(dāng)?shù)叵啦块T和文化部門審批，據(jù)王文濤講，其中消防審批很嚴(yán)，而文化部門審批則很順暢。

最終，他的影院選在碭山縣比較繁華的地段，面積不大，總共設(shè)了三個(gè)廳，一個(gè)大廳80個(gè)座位，兩個(gè)vip小廳各50個(gè)座位，分別配有一塊2K屏幕和兩塊1.3K屏幕。設(shè)置vip小廳主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)仉娪跋M(fèi)群體里有很大一部分是情侶，廳里安排的是可以兩個(gè)人坐在一起的情侶沙發(fā)。

王文濤準(zhǔn)備先嘗試用多種方式推廣影院：選擇當(dāng)?shù)乇容^繁華的一個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，在電梯兩側(cè)的廣告位打上大型海報(bào)、派發(fā)名片式的小卡片、音樂電臺(tái)、電視臺(tái)滾動(dòng)字幕等等。他準(zhǔn)備將來根據(jù)效果再調(diào)整推廣方式，而推廣的花費(fèi)由票房決定。

除去后期推廣，王文濤已經(jīng)為這個(gè)影院投入了約130到140萬(wàn)元人民幣，主要靠自己的積蓄、家里的支持以及向銀行貸款，因?yàn)樗用说脑壕€允許分期交納設(shè)備款項(xiàng)，減輕了他前期相當(dāng)大的一部分資金壓力。

影院的運(yùn)營(yíng)成本按每年租金10萬(wàn)元人民幣，電費(fèi)每天100到200元人民幣，雇傭的3到5名員工每月工資1500元人民幣計(jì)算，每年至少需要二十多萬(wàn)元人民幣。而根據(jù)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)能力，王文濤準(zhǔn)備把票價(jià)定在15到30元。

他對(duì)影院的將來十分樂觀，“預(yù)期兩年，最晚三年還本”。但是夢(mèng)想是否能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，還有待時(shí)間的考證！

曲聲廣：跟著肯德基開影院 半年收益超預(yù)期

創(chuàng)業(yè)人 曲聲廣 創(chuàng)業(yè)時(shí)間 2011年元旦

創(chuàng)業(yè)原因 家鄉(xiāng)人看電影難 創(chuàng)業(yè)地點(diǎn) 山東蓬萊

創(chuàng)業(yè)難點(diǎn) 影院地點(diǎn) 創(chuàng)業(yè)投入 300-400萬(wàn)人民幣

推廣方式 媒體報(bào)道、網(wǎng)站社區(qū)、公共場(chǎng)所宣傳單

回本時(shí)間 預(yù)計(jì)3-4年

跟著肯德基開影院，聽起來好像很滑稽，但曲聲廣就是這么干的，從元旦開始到現(xiàn)在，他在老家山東蓬萊開設(shè)的橙果影城運(yùn)營(yíng)收益比預(yù)期還要好。

今年是曲聲廣來上海工作的第7個(gè)年頭，目前他在一家商務(wù)咨詢公司做管理咨詢和國(guó)內(nèi)IT產(chǎn)業(yè)投資，月收入2萬(wàn)，而他哥哥在蓬萊管理兄弟倆共同投資的電影院。

萌生開電影院這個(gè)想法純屬偶然，那是在2010年春節(jié)，曲聲廣回家的時(shí)候和哥哥聊天，聊到蓬萊還沒有電影院，看電影要去煙臺(tái)。兄弟倆覺得，蓬萊的人均收入在東部沿海還算不錯(cuò)，應(yīng)該能支撐一家電影院，就把投資影院這件事情定了下來。

而曲聲廣的市場(chǎng)調(diào)研方法則簡(jiǎn)單得難以置信：“在一個(gè)城市走幾圈，看看有沒有一家麥當(dāng)勞，有沒有一家肯德基”，如果有，則完全足夠支撐一家數(shù)字影院。因?yàn)辂湲?dāng)勞和肯德基在進(jìn)入任何一個(gè)城市前，都會(huì)做十分詳實(shí)的調(diào)研，包括這座城市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入等等，只有這些達(dá)到要求，麥當(dāng)勞和肯德基才會(huì)進(jìn)入。而麥當(dāng)勞、肯德基在二、三線城市針對(duì)的消費(fèi)人群，和電影院針對(duì)的消費(fèi)人群，在很大程度上是重合的，所以可以根據(jù)這樣的方法間接判斷。

為這個(gè)影院，曲聲廣和哥哥投資了三、四百萬(wàn)積蓄，面積一千多平方米，大、中、小3個(gè)廳，總共300多個(gè)座位，其中大廳配2K屏，可放3D，另外兩個(gè)廳配1.3K屏。雖然規(guī)模不大，但效果、設(shè)施都不錯(cuò)，“有些觀眾也曾到北京、上海、煙臺(tái)比較好的電影院看過電影，在這里看過后反映也都很好。相比一線影院，我們的區(qū)別只是沒有imax，座位少一點(diǎn)而已”，曲聲廣說。

他估計(jì)3到4年能收回成本。在自己的可行性報(bào)告里，他對(duì)第一年、第二年、第三年的上座率、票房收入都有估算，而開業(yè)半年來影院的運(yùn)行情況比預(yù)期還要好一些，現(xiàn)在的收入已經(jīng)超過運(yùn)營(yíng)成本了，像《變形金剛3》這樣的大片一票難求，需要提前一天甚至兩天預(yù)定才行。

他推廣影院的方式主要有：

打平面廣告，因?yàn)楹彤?dāng)?shù)卣P(guān)系比較好，有活動(dòng)會(huì)在電影院里面進(jìn)行，進(jìn)而也會(huì)有一些媒體報(bào)道；

因?yàn)橛^影人群年輕，而蓬萊當(dāng)?shù)赜斜容^大的社區(qū)網(wǎng)站，和這些網(wǎng)站保持比較好的合作，建立電影社區(qū)；