導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇不動(dòng)產(chǎn)稅論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

三、信托不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)與不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)（買賣稅、所得稅、土地增值稅）

四、遠(yuǎn)非結(jié)束的結(jié)語(yǔ)

[內(nèi)容提要]不動(dòng)產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化浪潮中的重要的部分，但進(jìn)入法學(xué)視野的時(shí)間較短。它的出現(xiàn)對(duì)我國(guó)現(xiàn)有法制提出了新的要求。作為一種金融產(chǎn)品，其資本流通性與我國(guó)物權(quán)公示公信原則以及公司法中經(jīng)營(yíng)實(shí)體組織形式產(chǎn)生了一定的沖擊，另外，在信托財(cái)產(chǎn)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)過(guò)程中，使得稅費(fèi)制度也須要修正以促進(jìn)和保障其健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)、證券化、SPV

一 導(dǎo)論

上個(gè)世紀(jì)70年代以來(lái)，西方金融市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種嶄新的引人注目的金融產(chǎn)品：不動(dòng)產(chǎn)證券化。這種結(jié)合金融業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的模式，不僅改變了個(gè)人和公司理財(cái)?shù)姆绞?，更重要的是?duì)金融業(yè)（尤其是銀行系統(tǒng)）的以往資金運(yùn)營(yíng)方式和房地產(chǎn)業(yè)的融資方式產(chǎn)生了相當(dāng)大的變革。我國(guó)目前正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的初級(jí)階段，需要理性分析西方的金融工具，是否引入和如何引入必須經(jīng)過(guò)客觀科學(xué)的論證。

今天在資產(chǎn)證券化市場(chǎng)中，兩類資產(chǎn)證券化占據(jù)中心位置，在美國(guó)被習(xí)慣稱為按揭證券化（MBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）。這兩類證券化的本質(zhì)是一樣的，都是對(duì)現(xiàn)有信用資產(chǎn)的證券化，或者說(shuō)是存量資產(chǎn)證券化。與其他資產(chǎn)證券化相比，不動(dòng)產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。貸款證券化的對(duì)象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，不動(dòng)產(chǎn)投資的參與形式多種多樣，如股權(quán)式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的不動(dòng)產(chǎn)投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對(duì)象均不是貸款本身，而是具體的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。所以不動(dòng)產(chǎn)證券化包括不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房不動(dòng)產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式[1].不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級(jí)市場(chǎng)即發(fā)行市場(chǎng)上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。不動(dòng)產(chǎn)投資權(quán)益的證券化，又稱商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)投資證券化，是指以不動(dòng)產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價(jià)證券，使投資者與投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r(jià)證券的債權(quán)關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會(huì)公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場(chǎng)上籌集資金，用以再發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性功能的證券商品，通過(guò)發(fā)售這種證券商品在資本市場(chǎng)上籌集資金。

不動(dòng)產(chǎn)證券化較早的進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)學(xué)界和金融學(xué)界的視野，在那里得到了較為充分的研究，也取得了許多先進(jìn)的成果，可在法學(xué)領(lǐng)域中仍算陌生。這種金融產(chǎn)品中若想在中國(guó)大地上生根發(fā)芽必然在沖擊我國(guó)的金融市場(chǎng)過(guò)程中受到市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境的雙重阻礙。由此，本文重點(diǎn)研究不動(dòng)產(chǎn)證券化在中國(guó)運(yùn)作將會(huì)引起的對(duì)部分法制內(nèi)容的沖擊及需要的法律規(guī)定調(diào)整，而其他如不動(dòng)產(chǎn)證券化引入我國(guó)的利弊分析、金融市場(chǎng)的影響等問題不在論述范圍。

二、物權(quán)的公示公信和信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的流通性

我國(guó)民法通則里并沒有動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，應(yīng)該說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)還沒有在立法中得到明確的界定。在梁慧星教授組織編寫的《中國(guó)物權(quán)法草案》[2]第十一條里規(guī)定；不動(dòng)產(chǎn)指依自然性質(zhì)或法律的規(guī)定不可移動(dòng)的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地不能分離的物。日本民法典第86條和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法66條表述更為簡(jiǎn)單：土地及其定著物為不動(dòng)產(chǎn)。孫憲忠教授認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)就其范圍而言有三種即土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物。[3]盡管上述幾種定義并無(wú)實(shí)質(zhì)性差異，但本文更傾向于孫憲忠教授的表述，至少更適合作為證券化研究的基礎(chǔ)概念。

物權(quán)公示是物權(quán)法的基本原則，指物權(quán)的各種變動(dòng)必須采取法律許可的方式向社會(huì)展示，以獲得社會(huì)的承認(rèn)和法律的保護(hù)原則。[4]從法學(xué)定義上講，公示最終目的使得物權(quán)變動(dòng)中物權(quán)的排他性在客觀要件和主觀要件上都得到滿足，從而使得物權(quán)的排他性具有主觀上的公平正義性，在客觀上也能獲得法律的承認(rèn)，公示在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)里就是不動(dòng)產(chǎn)登記。因?yàn)槲餀?quán)的本質(zhì)是對(duì)世權(quán)，物權(quán)的變動(dòng)必須要有自己的公示手段才能排除他人妨礙，不動(dòng)產(chǎn)不比動(dòng)產(chǎn)不能依靠占有來(lái)實(shí)現(xiàn)公示，而對(duì)于一般不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)來(lái)說(shuō)最簡(jiǎn)單便捷的方式便是登記。

但是，即便是這種最簡(jiǎn)捷的方式也難以適應(yīng)證券的流通性要求。

首先，以房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化為例，登記程序、時(shí)間耗時(shí)費(fèi)力，嚴(yán)重影響著證券產(chǎn)品的流通。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的組織形式主要有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金（主要采用有限合伙制）和房地產(chǎn)投資信托兩種[5].前文已談及房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化區(qū)別于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的直接投資，即是使投資著與投資標(biāo)的之間的物權(quán)關(guān)系變?yōu)閷?duì)該不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的有價(jià)證券之債權(quán)關(guān)系。原因是中間多了一個(gè)中介機(jī)構(gòu)SPV （special purpose vehicle）或是信托公司，在法律關(guān)系上不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目資金不是由投資者直接注入而是由中介機(jī)構(gòu)注入。所有人將不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)讓與SPV或信托機(jī)構(gòu)必須辦理登記手續(xù)，市場(chǎng)并不是僅僅要求收益形的債券，而更多愿意投資于共有權(quán)式或股權(quán)式[6].若該項(xiàng)目系待建工程必然有期待物權(quán)變動(dòng)（類似期房），若是將已完工之不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目包裝運(yùn)作意欲證券化流通時(shí)，依據(jù)我國(guó)1997年10月24日《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的規(guī)定，像不動(dòng)產(chǎn)有限合伙的方式則登記工作繁復(fù)和時(shí)間的拖延使之成為不可能。而在信托方式中則出現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消失的情況。因此，登記的豁免方能在物權(quán)法定的原則下使之名正言順。建議在物權(quán)法“不必登記的物權(quán)變動(dòng)”條目中增加一條：不動(dòng)產(chǎn)證券化發(fā)生之物權(quán)變動(dòng)不必以登記為公示，得以有價(jià)票證對(duì)抗第三人。

其次，以住宅抵押貸款證券化為例，整個(gè)證券化的運(yùn)作過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓和最終實(shí)現(xiàn)問題成了最大的理論與實(shí)踐難題。

所謂住房抵押貸款證券化，是指特設(shè)載體SPV集中一系列性質(zhì)相似的貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款，將購(gòu)房者定期應(yīng)償還給貸款機(jī)構(gòu)的本金和利息（現(xiàn)金流）進(jìn)行組合包裝后，作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行住房抵押證券所進(jìn)行融資的活動(dòng)。[7]住房抵押貸款證券化的簡(jiǎn)要過(guò)程是[8]：購(gòu)房者先與貸款銀行簽定借款合同，并將所購(gòu)房屋抵押，貸款銀行成為抵押人債權(quán)人；貸款銀行將其債權(quán)轉(zhuǎn)讓給SPV，SPV根據(jù)貸款種類設(shè)計(jì)具體的轉(zhuǎn)手證券以及基于轉(zhuǎn)手證券產(chǎn)生的其他類型的MBS（Mortgage Backed Securities），與證券公司簽定承銷協(xié)議，并接受信用評(píng)級(jí)與審計(jì)；與托管銀行簽定信托協(xié)議，委托SPV的開戶銀行收取借款人按時(shí)支付的住房抵押貸款的本金和利息，并支付給托管銀行，由托管銀行按照MBS的利率標(biāo)準(zhǔn)支付給MBS的投資者。

進(jìn)行住房抵押貸款證券化的第一個(gè)環(huán)節(jié)就是發(fā)行住房抵押貸款的銀行向SPV轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)。由于住房抵押貸款證券化是一個(gè)典型的具有附屬抵押物的資產(chǎn)證券化，因此，銀行債權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及到抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及抵押物的登記問題。我國(guó)《擔(dān)保法》第50條規(guī)定：“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)?！?；第52條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅”。可見，我國(guó)立法對(duì)抵押權(quán)的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓采絕對(duì)否定主義。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第41條、第42條之規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物為抵押的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，即我國(guó)立法對(duì)住房抵押財(cái)產(chǎn)登記采登記要件主義，只有履行了登記手續(xù)，才能產(chǎn)生設(shè)立抵押權(quán)的法律效果。因此，如果SPV不進(jìn)行抵押變更登記，抵押權(quán)未生效，SPV無(wú)法享有相應(yīng)的抵押權(quán)益。若SPV逐一對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行變更登記，則證券化的成本大大增加，不具可操作性。

對(duì)此問題學(xué)界有建議“通過(guò)在抵押合同中設(shè)立‘主管部門合同鑒證’條款，以主管部門在合同（應(yīng)收款出售協(xié)議）上簽章來(lái)彌補(bǔ)未進(jìn)行抵押變更登記的不足，既達(dá)到公示效果，又可以對(duì)抗第三人對(duì)抵押貸款債權(quán)收益的主張”[9]和“在借款人與銀行簽訂抵押借款合同上，增加一條：‘住房抵押貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)將住房抵押貸款轉(zhuǎn)讓給第三方，并授權(quán)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)可以以次抵押人的身份辦理以第三方為次抵押權(quán)人的抵押登記變更登記手續(xù)’”[10]的觀點(diǎn)。

筆者認(rèn)為，這兩種途徑都是“民間”解決。實(shí)際上，前者的主管部門簽章以求公示的辦法于法無(wú)據(jù)，違反物權(quán)法定原則，政府的行政行為作為公示和對(duì)抗第三人主張的作法也難以操作，試問若政府簽章后的過(guò)錯(cuò)能否由主管部門承擔(dān)呢？后者系一種在現(xiàn)行法制下較為無(wú)奈的看法，銀行并不能夠根據(jù)這樣一份含有特殊條款的合同獲得抵押權(quán)變動(dòng)的公示，債權(quán)的合意不能取代物權(quán)的合意。因此，如果在立法上作出特別規(guī)定，應(yīng)該是最為效率的選擇。

還有，在發(fā)行人向SPV特設(shè)交易機(jī)構(gòu)真實(shí)出售資產(chǎn)時(shí)，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓成本很高。根據(jù)目前相應(yīng)債的法律規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，否則債務(wù)人可以拒絕向新的債權(quán)人履行義務(wù)。因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化中的資產(chǎn)是一項(xiàng)巨大的“資產(chǎn)池”，牽涉的債務(wù)人非常復(fù)雜，這個(gè)通知成本非常高。國(guó)外如德國(guó)法律直接規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓，而韓國(guó)則規(guī)定在證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)登記后即視為已轉(zhuǎn)讓。而我國(guó)尚無(wú)這種減少通知成本的規(guī)定，這將給不動(dòng)產(chǎn)證券化增加許多操作難度。由于證券化資產(chǎn)池的規(guī)模一般都很大，其出售往往會(huì)涉及成千上萬(wàn)個(gè)債務(wù)人，如果對(duì)每一個(gè)債務(wù)人都要進(jìn)行通知，發(fā)起人的工作量就非常大，這對(duì)證券化的成本無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

為了彌補(bǔ)《抵押登記管理辦法》關(guān)于此問題的空白，公告作為公示的立法修是使證券化實(shí)行的法制保證。

另外，抵押權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)必然會(huì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利沖突問題。[11] 已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)最終可能會(huì)要求實(shí)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)立法豁免登記公示的住房抵押貸款之抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與我國(guó)合同法286條中建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)也須立法確定順位問題。限于篇幅另文闡述。

三、不動(dòng)產(chǎn)客稅與信托財(cái)產(chǎn)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)

國(guó)際通行的房地產(chǎn)稅收體系包括三類：（1）是房地產(chǎn)取得稅類，一般包括登錄許可稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。登錄許可稅是在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)政府課征的一種稅，稅基為登錄時(shí)的價(jià)格，稅率各國(guó)有異。房地產(chǎn)取得稅是在原始取得或繼受取得房地產(chǎn)時(shí)向政府交納的一種稅，稅基為房地產(chǎn)取得時(shí)的評(píng)估價(jià)格。（2）房地產(chǎn)保有稅類。包括不動(dòng)產(chǎn)稅、定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅。不動(dòng)產(chǎn)稅，向土地或房屋所有者或占有者征收稅基為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家里，對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)課征財(cái)產(chǎn)稅。定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅向擁有土地或房屋超過(guò)一定年限的產(chǎn)權(quán)者征收，通常對(duì)由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值稅，對(duì)因城市發(fā)展引起的土地增值征收10年期增值稅。房地產(chǎn)保有稅，在大多數(shù)國(guó)家均屬地方稅，由地方政府征收和管理，是地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅約占地方財(cái)政收入的80％。（3）房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅類。包括所得稅、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅。所得稅向經(jīng)營(yíng)、出售房地產(chǎn)獲得收入的房地產(chǎn)所有者、經(jīng)營(yíng)者征收。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅向買賣、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得自然增值收益的人征收，意大利、韓國(guó)均設(shè)此稅；美國(guó)則征收房地產(chǎn)收益稅，房地產(chǎn)所有權(quán)人獲得的增值收益超過(guò)政府規(guī)定的免稅限額后則繳納此稅。[12]

在流轉(zhuǎn)稅方面，ABS往往涉及幾十億元的交易額，如果將ABS視為“真實(shí)出售”，作表外處理，必然要交納營(yíng)業(yè)稅，我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅率為5%，按此融資成本會(huì)大大提高，ABS會(huì)失去價(jià)值，很多項(xiàng)目將無(wú)法進(jìn)行。我國(guó)現(xiàn)行稅法、財(cái)會(huì)制度中沒有關(guān)于資產(chǎn)證券化的稅務(wù)及財(cái)務(wù)表外處理依據(jù)。發(fā)起人將資產(chǎn)出售給SPV時(shí)所得收益要計(jì)入發(fā)起人損益表中，發(fā)起人需繳納所得稅、營(yíng)業(yè)稅和印花稅，稅率即使很低，也可能給交易帶來(lái)巨大的障礙；對(duì)于SPV是否應(yīng)該納稅，如果需要，應(yīng)通過(guò)各種方法來(lái)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)樵赟PV產(chǎn)生稅務(wù)費(fèi)用定會(huì)增加證券化的整體成本；而對(duì)投資者來(lái)講，在持有過(guò)程中所收的證券利息是否付稅，在變現(xiàn)過(guò)程中的變現(xiàn)收益是否支付所得稅或資本利得稅都沒作出相應(yīng)規(guī)定。而會(huì)計(jì)制度對(duì)于資產(chǎn)證券化表外處理的規(guī)定亦是一片空白。我國(guó)的已經(jīng)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的實(shí)踐案例如中集集團(tuán)與荷蘭銀行運(yùn)營(yíng)的應(yīng)收帳款證券化中，中集集團(tuán)的ABCP （資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù) Asset-backed Commercial Paper）融資費(fèi)用作為財(cái)務(wù)費(fèi)用處理的，當(dāng)然也是作為計(jì)稅和扣稅依據(jù)的。但是，因?yàn)榇舜钨Y產(chǎn)證券化的SPV是荷蘭銀行荷蘭銀行旗下的 Oasis Funding，Oasis Funding 再出售給 Tulip Asset Purchase Co （ TAPCO ），最后由 TAPCO 在國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)行ABCP ，沒有牽涉到相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅問題，也沒有增值稅問題。因?yàn)檫@種操作必定是一項(xiàng)融資活動(dòng)。即使按照銷售處理，沒有進(jìn)項(xiàng)稅額，也沒有銷項(xiàng)稅額，或者說(shuō)增值的可能性基本上不存在，增值稅也就無(wú)從談起。由于投資者是直接和荷蘭銀行的資產(chǎn)管理公司發(fā)生關(guān)系，與中集沒有直接的關(guān)系，投資者獲得的利息收入不是直接來(lái)源于中集，而是來(lái)源于 TAPCO .因此，對(duì)于中集集團(tuán)來(lái)說(shuō)，不會(huì)產(chǎn)生予提稅的問題。[13]

在一些免稅的國(guó)家和地區(qū)如開曼群島、百慕大等地組建SPV，是合法避稅并規(guī)避我國(guó)公司法上過(guò)高要求的較好選擇。從另外的角度考慮，確實(shí)應(yīng)當(dāng)全面修訂我國(guó)現(xiàn)有稅法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證券化（乃至資產(chǎn)證券化）的限制。筆者建議：首先，為將要證券化的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益真實(shí)出售給SPV設(shè)立所得稅、流轉(zhuǎn)稅、印花稅的特別豁免條款，；其次，修訂《外商投資企業(yè)所得稅法》或?qū)ｉT對(duì)資產(chǎn)證券化向海外SPV支付資產(chǎn)利息和本金的預(yù)提稅問題作出規(guī)定，免去或相應(yīng)根據(jù)雙邊稅將優(yōu)惠協(xié)議免去預(yù)提稅，以節(jié)約資產(chǎn)證券化的交易成本；還有，必須設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)增值稅的豁免條款，因?yàn)楸M管在真實(shí)出售中完全符合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)的特征，但是，SPV一般是“空殼公司”，他只是不動(dòng)產(chǎn)證券化的“導(dǎo)管體”[14]，實(shí)質(zhì)目的只是融資，名義上是真實(shí)出售，并無(wú)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)質(zhì)要件。比如美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅務(wù)法則》對(duì)房地產(chǎn)貸款證券化，按照合伙制、公司和信托等三種不同的實(shí)體組織形式，確定不同的稅收處理方法。

基本內(nèi)容如下表：

-----------------------------------------------------------------------------------

  | 實(shí)體組織形式 |     合伙制企業(yè)       |       公司         |        信托          |

  -----------------------------------------------------------------------------------

  |  投資者身份  |       合伙人         |　權(quán)益持有人、股東  |    受益人、委托人    |

  -----------------------------------------------------------------------------------

|   稅收處理   | 合伙人繳納個(gè)人所得稅 | 公司繳納公司所得稅 | 受益人繳納個(gè)人所得稅 |

  |              | 企業(yè)不繳納企業(yè)所得稅 | 股東繳納個(gè)人所得稅 |    信托本身不繳稅    |

  -----------------------------------------------------------------------------------

    在房地產(chǎn)投資信托方面，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT可享有免稅優(yōu)惠。換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，而僅對(duì)股東或投資人課征個(gè)人所得稅。

四、遠(yuǎn)非結(jié)束的結(jié)語(yǔ)

本文僅僅涉及了不動(dòng)產(chǎn)證券化中的部分法制問題，關(guān)于此的研究遠(yuǎn)未結(jié)束[15]，最令筆者困擾的不是技術(shù)性法令的規(guī)定，而是金融產(chǎn)品的創(chuàng)新和原有相關(guān)法制的深層次矛盾，乃至整個(gè)社會(huì)層出不窮的新生現(xiàn)象時(shí)刻沖擊著法律的內(nèi)在穩(wěn)定。這個(gè)矛盾在具有深刻固有法性的不動(dòng)產(chǎn)法中更加難以解決。

這其中必須有一種理念去支撐，究竟是適用自然法原則還是實(shí)證法原則，是以經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)判斷亦或是概念法學(xué)理解，等等，這些都遠(yuǎn)非一兩篇論文所能夠回答的。至此，一定有人會(huì)說(shuō)：“如果法律的規(guī)定提高了金融創(chuàng)新的成本，制約了它的發(fā)展，就是不效率，應(yīng)該修正法律?！惫P者不禁要反問，誰(shuí)能說(shuō)明修訂舊法適應(yīng)新的金融現(xiàn)象就一定是效率，保守法制穩(wěn)定限制金融創(chuàng)新就一定是不效率，根源在哪里？！

在上述問題沒有或很難得到回答時(shí)，至少我們可以肯定，法律（制定法）總是要根據(jù)現(xiàn)實(shí)的要求作出修正，法律也必須要有預(yù)見性，法律的目的是讓社會(huì)實(shí)現(xiàn)有序的豐富多彩，而不是壓制新生事物。由此，我們得出在這種全新的金融產(chǎn)品與國(guó)家法律并沒有不可調(diào)和的矛盾的前提下，修改立法以保障、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的發(fā)展，在一些問題上作出預(yù)設(shè)規(guī)則，未雨綢繆，疏而導(dǎo)之，將其納入良性軌道，這是我們的選擇。以法律制度為主體的制度框架對(duì)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)生和發(fā)展起著重要的作用。資產(chǎn)證券化的每一個(gè)環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)，每一個(gè)主體的參與和權(quán)利義務(wù)，都需要法律的維護(hù)和約束。因此，可以說(shuō)，離開了法律的規(guī)范與保障，不動(dòng)產(chǎn)證券化寸步難行。

不動(dòng)產(chǎn)證券化有了生命！

法律有了生命！

（在本文的寫作中，受到南開大學(xué)陳耀東老師講授的物權(quán)法課程和萬(wàn)國(guó)華老師講授的證券法課程以及韓良老師講授的金融法課程莫大的啟發(fā)和指導(dǎo)，在此表示感謝，但所有文責(zé)由作者承擔(dān)。）

[1] 事實(shí)上，有學(xué)者認(rèn)為資產(chǎn)證券化包括金融資產(chǎn)證券化和不動(dòng)產(chǎn)證券化，將住宅抵押貸款證券化列為金融資產(chǎn)證券化類（見王文宇[臺(tái)]著《新金融法》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2003年5月版第141、142頁(yè)）。但筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)證券化之對(duì)象系指不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)具有明顯的物權(quán)特征，無(wú)論是出于理論研究和還是制度建設(shè)的考慮，都應(yīng)該把不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)益證券化作為不動(dòng)產(chǎn)證券化的一種來(lái)研究。

[2] 梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案》，社會(huì)科學(xué)出版社2000年3月版，第119頁(yè)。

[3] 孫憲忠：《論物權(quán)法》，法律出版社2001年10月版，第318頁(yè)。

[4] 孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法總論》，法律出版社2003年成月版，第178頁(yè)。

[5] 在美國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)有限合伙制作為不動(dòng)產(chǎn)證券化的形式，因?yàn)槊绹?guó)對(duì)證券采廣義理解，包括“投資契約”，但在我國(guó)合伙并不能夠公開發(fā)行本文所說(shuō)的有價(jià)證券，可以說(shuō)我國(guó)不存在以有限合伙作為組織形式的不動(dòng)產(chǎn)證券化。

[6] 見王石：“推動(dòng)房地產(chǎn)融資渠道的多元化”，載于“南方周末”2004年4月8日19版。

[7]涂永紅、劉柏榮著《銀行信貸資產(chǎn)證券化》，中國(guó)金融出版社2000年版，第295頁(yè)。

[8] 參見關(guān)濤、樊靜：“不動(dòng)產(chǎn)證券化的民法原理”，載于《中國(guó)法學(xué)》2002年第五期。另可參考冉昊、王麗媛：“ABS若干法律問題論析”，載蔡耀忠主編《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》（第二卷），法律出版社2003年7月版第307頁(yè)。

[9]陳潔：“住房抵押貸款證券化中若干擔(dān)保問題的探討”，載中國(guó)法學(xué)網(wǎng)，2004年3月2日瀏覽。

[10] 轉(zhuǎn)引自注釋10文。

[11] 關(guān)于此部分的探討可參考陳耀東著《商品房買賣問題專論》（法律出版社2003年10月版）中筆者參與寫作的部分內(nèi)容，第332頁(yè)至343頁(yè)。

[12]朱學(xué)良等：《借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)建立健全我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系》，載《中國(guó)房地產(chǎn)》1996年第2期。轉(zhuǎn)引自cftl.com.cn.

篇2

自國(guó)際金融以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受到影響，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展期。從現(xiàn)行的國(guó)際形勢(shì)和國(guó)內(nèi)發(fā)展需求來(lái)看，中國(guó)要更好地發(fā)展，就要將原有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)打破，通過(guò)進(jìn)一步深化改革，以使經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制得改變。在這樣的社會(huì)環(huán)境下，房產(chǎn)價(jià)格的不斷提升，各種房地產(chǎn)稅成為社會(huì)討論的焦點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)稅改革是時(shí)代的必然

在中國(guó)的財(cái)稅領(lǐng)域中，房地產(chǎn)稅改革是重要的內(nèi)容。多年來(lái)，國(guó)家都非常重視房地產(chǎn)稅改革方面的問題。在國(guó)家 “十二五”規(guī)劃中，針對(duì)房地產(chǎn)稅改革就已經(jīng)提出“要深入研究并對(duì)房地產(chǎn)稅改革加快推進(jìn)力度”。黨的十八屆三中全會(huì)召開，針對(duì)房地產(chǎn)稅改革又提出了新的指導(dǎo)要求，即“要求對(duì)房地產(chǎn)稅從立法的層面實(shí)施管理，根據(jù)社會(huì)發(fā)展情況推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革?！?/p>

中國(guó)的一些地區(qū)已經(jīng)率先成為征收個(gè)人房地稅的試點(diǎn)，比如，上海、西安就已經(jīng)開始執(zhí)行相關(guān)政策，使得房地產(chǎn)稅改革成為公眾議論的焦點(diǎn)。

房地產(chǎn)稅被劃歸為財(cái)產(chǎn)稅，屬于是不動(dòng)產(chǎn)稅。雖然房地產(chǎn)稅與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據(jù)，都會(huì)有所不同。房地產(chǎn)稅是與房產(chǎn)稅完全不同的稅種[1]。

中國(guó)正在逐步探索房地產(chǎn)稅改革方面的問題，并從理論的層面進(jìn)行深入研究，需要根據(jù)中國(guó)的國(guó)情以及社會(huì)發(fā)展實(shí)際制定操作方案。與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國(guó)現(xiàn)行的改革事項(xiàng)密切相關(guān)，而且關(guān)乎到多種利益。從國(guó)家財(cái)稅發(fā)展的宏觀局面來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)稅改革要緊緊把握，落實(shí)到具體工作中，就需要關(guān)注房地產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問題，以確保房地產(chǎn)稅工作順利展_。

二、當(dāng)前征收房產(chǎn)稅的幾個(gè)熱點(diǎn)問題

（一）征收城市房產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問題

中國(guó)的土地歸國(guó)家所有，房屋產(chǎn)權(quán)局限于70 年。如果國(guó)家政府要征收房產(chǎn)稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結(jié)合替代性政策構(gòu)成房產(chǎn)稅。雖然上海和重慶已經(jīng)率先作為房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)，但是，在具體的運(yùn)行中存在覆蓋面低的問題，明顯房產(chǎn)稅的征收力度不夠。根據(jù)有關(guān)報(bào)道，重慶市已經(jīng)對(duì)高檔住房開始收稅，2013 年為每平方米12779 元，到2014年，就達(dá)到每平方米13192 元。重慶從2011 年就開始征收房產(chǎn)稅，三年來(lái)，每年對(duì)起征點(diǎn)都進(jìn)行了調(diào)整而且逐年遞增。有研究專家認(rèn)為，這種征稅趨勢(shì)明顯存在問題，而且會(huì)征稅工作的順利展開產(chǎn)生不良影響。

無(wú)獨(dú)有偶，上海在房產(chǎn)稅的征收方面，不僅稅率低，而且過(guò)多的是考慮新購(gòu)買的房屋，并沒有對(duì)存量房有所考慮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的問題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過(guò)于溫和”，就必然會(huì)存在諸多的弊端。比如，2013 年，北京的二手房交易火熱，成交量已經(jīng)突破了16萬(wàn)套，與2012 年的14萬(wàn)套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來(lái)看，已經(jīng)達(dá)到了4600多億元。如果北京征收個(gè)人房產(chǎn)稅按照上海市的房產(chǎn)稅征收政策，就很難執(zhí)行。

（二）征收農(nóng)村房產(chǎn)稅的熱點(diǎn)問題

關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收，并不止于城市，農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)也是征收的對(duì)象。從2013年起，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)銷售事態(tài)良好。根據(jù)經(jīng)濟(jì)媒體所提供的信息，住建部目前正在為進(jìn)一步落實(shí)征收農(nóng)村房地產(chǎn)稅制定村莊整治規(guī)劃措施。有關(guān)認(rèn)識(shí)介紹，十八屆三中全會(huì)中已經(jīng)提出房地產(chǎn)稅立法方面的問題，除了城市土地的房地產(chǎn)之外，農(nóng)村的房地產(chǎn)也包括在內(nèi)。雖然農(nóng)村地區(qū)為集體土地的產(chǎn)權(quán)房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規(guī)劃編制出來(lái)，為農(nóng)村征收房地產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記登記的熱點(diǎn)問題

在房地產(chǎn)稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動(dòng)產(chǎn)登記，只有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施網(wǎng)絡(luò)管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產(chǎn)稅開征的進(jìn)度。2014 年，自國(guó)土資源部提出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這就需要加快相關(guān)部門的建立，并制定不動(dòng)產(chǎn)登記管理措施，以確保登記工作順利展開。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，國(guó)家要征收房地產(chǎn)稅，就要對(duì)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)施情況進(jìn)一步審視，要充分考慮到國(guó)情和社會(huì)發(fā)展實(shí)際。雖然國(guó)家征收房地產(chǎn)稅是時(shí)代必然，但是，房地產(chǎn)稅屬于是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收稅，作為財(cái)產(chǎn)稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對(duì)可能存在的問題深入探討并不斷完善，以將科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅體系構(gòu)建起來(lái)，確保房地產(chǎn)稅征收工作順利展開。

參考文獻(xiàn)：

篇3

一、批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）的產(chǎn)生始于從價(jià)稅評(píng)估[4]中對(duì)一致性和統(tǒng)一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發(fā)表了《反饋模型在不動(dòng)產(chǎn)自動(dòng)評(píng)估中的應(yīng)用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動(dòng)評(píng)估的概念，其認(rèn)為評(píng)估管理的目的不僅僅是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確，更重要的是要使納稅人認(rèn)為自己是被公平對(duì)待的。

二、批量評(píng)估的基本理論

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時(shí)間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。

（一）批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)

從價(jià)值評(píng)估原理上看，批量評(píng)估系統(tǒng)是運(yùn)用價(jià)值評(píng)估基本方法，依據(jù)財(cái)產(chǎn)特征或跟蹤財(cái)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì)，結(jié)合多元回歸等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等對(duì)系列房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評(píng)估根據(jù)所評(píng)估群體資產(chǎn)的特征，一般選擇適當(dāng)?shù)某杀痉?、市?chǎng)比較法或收益法作為模型設(shè)定層次，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，選擇數(shù)理計(jì)量方法獲得模型設(shè)定的系數(shù)，進(jìn)而再推廣應(yīng)用到大批量資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

（二）批量評(píng)估應(yīng)用的前提條件

由于批量評(píng)估技術(shù)著重保留了影響其價(jià)值的重要的、特殊的因素，忽略了評(píng)估對(duì)象的一些特殊差異，因此，批量評(píng)估的應(yīng)用必須滿足以下前提條件：

1．相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公正透明；買賣雙方力量對(duì)比比較均衡，行為理性；房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆炸式上漲或快速下跌；市場(chǎng)交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持。一般而言，評(píng)稅系統(tǒng)中考慮因素越多，評(píng)估結(jié)果相對(duì)越準(zhǔn)確。但這需要完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產(chǎn)價(jià)格的參數(shù)體系的支撐，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)大打折扣。

3．合理的房地產(chǎn)分類。批量評(píng)估技術(shù)是分類分區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)實(shí)體因素進(jìn)行修正，如果實(shí)體因素相差太大，基準(zhǔn)價(jià)格必定沒有代表性，因此，批量評(píng)估技術(shù)適用于使用功能一致、實(shí)體因素基本相同的房地產(chǎn)。在批量評(píng)估技術(shù)應(yīng)用前，應(yīng)先對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，分類制定批量評(píng)估體系。對(duì)于評(píng)稅區(qū)域內(nèi)的一些特殊房地產(chǎn)，應(yīng)該采用個(gè)案評(píng)稅的方法。

4．合理的評(píng)估分區(qū)。不同地段、區(qū)位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平表現(xiàn)具有明顯差異，在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值通過(guò)區(qū)位劃分來(lái)反映不同區(qū)段房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，作為應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。為適應(yīng)房地產(chǎn)稅征管需要，一般以地區(qū)行政管轄區(qū)域界線為邊界，在區(qū)域內(nèi)主要以區(qū)位地段的同類房地產(chǎn)的平均市場(chǎng)價(jià)格水平為標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（三）批量評(píng)估的步驟

專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則認(rèn)為批量評(píng)估的步驟包括如下7個(gè)[5]：（1）確立要評(píng)估的財(cái)產(chǎn)。要求對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定義和基本描述。（2）根據(jù)使用于財(cái)產(chǎn)的一貫行為定義市場(chǎng)區(qū)域。（3）確認(rèn)影響價(jià)值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準(zhǔn)模型。（6）將模型中反映出來(lái)的結(jié)論應(yīng)用于被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征中，即利用經(jīng)檢驗(yàn)通過(guò)的模型結(jié)論對(duì)批量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（7）檢查批量評(píng)估的結(jié)果，確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財(cái)產(chǎn)需仔細(xì)地復(fù)查。

（四）批量評(píng)估系統(tǒng)的構(gòu)成

一般而言，用于稅基評(píng)估的批量評(píng)估系統(tǒng)包括5個(gè)子系統(tǒng)：

1．?dāng)?shù)據(jù)收集與管理系統(tǒng)。負(fù)責(zé)批量評(píng)估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護(hù)和管理等工作。

2．評(píng)估系統(tǒng)。負(fù)責(zé)根據(jù)所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)類型以及不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)域及所要采用的評(píng)估方法，采用不同的專業(yè)評(píng)估軟件、模型對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

3．業(yè)績(jī)分析系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅及評(píng)估的表現(xiàn)進(jìn)行分析，進(jìn)一步確定是否進(jìn)行重新評(píng)估以及對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行辯護(hù)。

4．管理支持系統(tǒng)。負(fù)責(zé)為財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估提供各種自動(dòng)化的支持。

5．訴訟系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)稅基評(píng)估中出現(xiàn)的各種爭(zhēng)端訴訟等進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

三、我國(guó)批量評(píng)估的應(yīng)用展望

（一）制定稅基評(píng)估相關(guān)的法律制度

建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估架構(gòu)，關(guān)鍵在于相關(guān)法律制度的建設(shè)。目前我國(guó)有關(guān)評(píng)估的立法還不健全，有關(guān)稅基評(píng)估的立法更是尚未起步。稅基評(píng)估不僅是評(píng)估本身需要立法，與之相關(guān)的一系列評(píng)估過(guò)程、后繼程序都需要立法上的支持。通過(guò)立法規(guī)定什么時(shí)候進(jìn)行評(píng)估、怎樣評(píng)估、評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)評(píng)估工作，由誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查等，是十分必要的。

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則（IVS）的不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估準(zhǔn)則中就認(rèn)為定義、支持并保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)體系是財(cái)產(chǎn)稅體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)

稅基評(píng)估是否能實(shí)行、批量評(píng)估系統(tǒng)能否成功建立以及評(píng)估結(jié)果能否為公眾和政府接受，評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估的基礎(chǔ)首先就要保證一個(gè)翔實(shí)的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)的建立。不僅要搜集物業(yè)的基本信息，還要收集市場(chǎng)信息。并能建立配套的信息管理系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息相連接，為實(shí)現(xiàn)稅基評(píng)估提供基礎(chǔ)。在這個(gè)過(guò)程中，需要政府國(guó)土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實(shí)現(xiàn)信息共享。

（三）建立評(píng)估爭(zhēng)議處理制度

一個(gè)成功的稅基評(píng)估必須包括爭(zhēng)議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規(guī)范化、法制化的爭(zhēng)議處理程序，并通過(guò)及時(shí)通知與充分考慮各方申訴和受理行為時(shí)間以保持良好的公共關(guān)系。建立物業(yè)稅稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度，就要注重對(duì)不同性質(zhì)的爭(zhēng)議內(nèi)容區(qū)別對(duì)待，實(shí)行逐級(jí)遞進(jìn)的申訴受理層次。區(qū)分不同性質(zhì)的爭(zhēng)議可以有效引導(dǎo)業(yè)主，方便爭(zhēng)議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時(shí)利用從簡(jiǎn)單、非正式的溝通到正式的逐級(jí)提高關(guān)注程度、逐級(jí)受理不同復(fù)雜程度的申訴，力求減少最終進(jìn)入最高級(jí)別的上訴的案件數(shù)量，有利于提高受理案件的質(zhì)量，節(jié)約處理成本。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才

進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估在我國(guó)是一個(gè)嘗試，其中涉及房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評(píng)估、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、地理信息技術(shù)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)和技術(shù)。這都需要大量的具備上述一種或多種專業(yè)知識(shí)背景的專業(yè)型人才。因此可以利用國(guó)際、國(guó)內(nèi)的各種資源，采取多種方式，著力培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革工作需要的專業(yè)型人才。一方面，可以與國(guó)際專業(yè)性組織合作或與在房地產(chǎn)稅方面具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的政府機(jī)構(gòu)合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作學(xué)習(xí)，請(qǐng)他們?yōu)槲覀兣囵B(yǎng)人才。另外，還可以充分利用國(guó)內(nèi)的大學(xué)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的專家資源，進(jìn)行溝通協(xié)作。

參考文獻(xiàn)

[1] IAAO，Mass Appraisal of Residential Properties[A]，2005

[2]紀(jì)益成，王城軍，傅傳瑞，國(guó)外AVMA技術(shù)再批量評(píng)估中的應(yīng)用[J]，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估

篇4

1、財(cái)政聯(lián)邦主義的財(cái)政分權(quán)理論在聯(lián)邦體制國(guó)家中,多級(jí)政府形成多級(jí)財(cái)政體制,同級(jí)政府擁有同等權(quán)利且具有各自獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益。如前所述,基于自身利益的驅(qū)使,地方政府會(huì)憑借自己的權(quán)利爭(zhēng)奪經(jīng)濟(jì)資源和稅收資源,從而在聯(lián)邦體制國(guó)家中產(chǎn)生了地方政府間的稅收競(jìng)爭(zhēng)。財(cái)政分權(quán)理論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)解釋這一現(xiàn)象,即稅收競(jìng)爭(zhēng)是地方政府作為“經(jīng)濟(jì)人”的自利行為。

2、公共選擇學(xué)派的市場(chǎng)決策理論20世紀(jì)70年代中期,西方出現(xiàn)了公共選擇學(xué)派,它把主流經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中人類行為的分析范式引入到政治制度中對(duì)政府行為進(jìn)行分析,說(shuō)明在生產(chǎn)要素可以自由流動(dòng)的條件下,地方政府間競(jìng)爭(zhēng)類似于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這個(gè)“準(zhǔn)市場(chǎng)”的作用機(jī)制下,人們可以通過(guò)“以足投票”來(lái)選擇能夠滿足自己偏好的地方居住,因此,地方政府必須具有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),謀求本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,滿足本地區(qū)居民的需求,從而得到選民的支持。稅收競(jìng)爭(zhēng)作為地方政府間競(jìng)爭(zhēng)的主要手段,在提高地方政府競(jìng)爭(zhēng)力上具有一定的優(yōu)勢(shì),人們都會(huì)選擇交最少的稅,而享受最好的公共產(chǎn)品的地方居住。

3、演進(jìn)主義的制度競(jìng)爭(zhēng)理論演進(jìn)主義認(rèn)為,競(jìng)爭(zhēng)可以實(shí)現(xiàn)變化、進(jìn)步和創(chuàng)新,社會(huì)活動(dòng)主體間不斷的相互競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了各種活動(dòng)規(guī)則。哈耶克曾提出“競(jìng)爭(zhēng)有利于制度創(chuàng)新”的觀點(diǎn)。而政府間競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為制度競(jìng)爭(zhēng)。所以,政府間的稅收競(jìng)爭(zhēng)是高效率稅收制度的發(fā)現(xiàn)者和維護(hù)者,它構(gòu)成了誘致性制度變遷或中間擴(kuò)散性制度變遷的重要?jiǎng)右?可以更容易的實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型期的制度選擇,從而構(gòu)成財(cái)政分權(quán)制度完善的外在條件。

二、地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)理論研究的發(fā)展地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)理論在半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展過(guò)程中,人們對(duì)其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)作了深入地研究。但是,理論界對(duì)他的態(tài)度仍不一致,有人認(rèn)為適度的稅收競(jìng)爭(zhēng)可以帶來(lái)正效應(yīng);但也有人認(rèn)為稅收競(jìng)爭(zhēng)的存在就會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展,損失社會(huì)福利。20世紀(jì)80年代中期以來(lái),國(guó)外理論界廣泛運(yùn)用實(shí)證方法,對(duì)地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)的效應(yīng)進(jìn)行了分析。國(guó)內(nèi)學(xué)者在國(guó)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上也對(duì)地方政府競(jìng)爭(zhēng)理論進(jìn)行了一定的論述,并針對(duì)中國(guó)實(shí)際進(jìn)行了一些實(shí)證分析。地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)理論的研究主要在以下四個(gè)方面:

1、地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)與公共品的提供國(guó)際上,一般認(rèn)為對(duì)國(guó)內(nèi)稅收競(jìng)爭(zhēng)問題的研究始于蒂布特的政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)模型。他在1956年發(fā)表的《地方公共支出的純理論》一文中,明確提出“財(cái)政分權(quán)下的地方轄區(qū)政府間競(jìng)爭(zhēng)有利于地方公共產(chǎn)品提供效率”這一觀點(diǎn)。他在新古典框架下證明了:如果存在足夠多的地方政府,均衡時(shí)公共產(chǎn)品的提供能夠達(dá)到帕累托最優(yōu)。這是一種“類市場(chǎng)的理論”,他運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論分析聯(lián)邦制下地方轄區(qū)政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)具有效率。但是由于蒂布特的國(guó)內(nèi)稅收競(jìng)爭(zhēng)有效理論存在很多太過(guò)理想化的假設(shè)條件,所以遭到了很多學(xué)者的質(zhì)疑,但是它開辟了國(guó)內(nèi)稅收競(jìng)爭(zhēng)問題研究的先河。目前,西方學(xué)者在“稅收競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致公共支出水平下降,尤其是主要服務(wù)于勞動(dòng)力的公共產(chǎn)品提供不足”這一問題上的看法基本一致。Oates(1972)指出由于各地政府為了吸引資本,競(jìng)相降低相應(yīng)的稅收,使得地方支出處于邊際收益等于邊際成本的最優(yōu)水平之下,從而政府無(wú)法為最優(yōu)的公共服務(wù)產(chǎn)出籌集足夠的資金。

特別是對(duì)于那些對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)無(wú)法提供直接收益的投資項(xiàng)目上。所以,他擔(dān)心稅收競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使地方公共服務(wù)的產(chǎn)出達(dá)不到最優(yōu)水平。另外,他還提出了國(guó)內(nèi)橫向稅收競(jìng)爭(zhēng)的“外部性”,即一地方政府采取的公共政策會(huì)影響另一或另幾個(gè)地方政府管轄的居民的福利水平以及其稅收收入。在前人理論模型的基礎(chǔ)上,Keen和Marchand(1997)提出了另外一種公共產(chǎn)品提供的無(wú)效理論:地方政府吸引資本流入的競(jìng)爭(zhēng),將驅(qū)使地方政府更為關(guān)注公共投入,從而導(dǎo)致公共投入提供過(guò)度,而過(guò)度的公共投入必然會(huì)擠占為本地居民提供服務(wù)的公共產(chǎn)品數(shù)量,從而使供公共產(chǎn)品數(shù)量過(guò)低,過(guò)度的公共投入和不足的公共產(chǎn)品都是缺乏效率的。后來(lái)Matsumoto又假設(shè)勞動(dòng)力可以自由流動(dòng),并且資本和勞動(dòng)力在生產(chǎn)中是互補(bǔ)的,得到的結(jié)論是,增加公共產(chǎn)品的投入將吸引更多的勞動(dòng)力尤其是有技能勞動(dòng)力的流入,勞動(dòng)力的增加可以鼓勵(lì)投資。這種效應(yīng)會(huì)在很大程度上減弱地方政府提供過(guò)度公共投入而偏向使資本獲利的動(dòng)機(jī),但稅收競(jìng)爭(zhēng)下公共支出的總體水平依然是處于缺乏效率的低水平狀態(tài)。Huber(1999)的分析則表明,如果稅收競(jìng)爭(zhēng)扣動(dòng)政府間機(jī)動(dòng)稅“競(jìng)爭(zhēng)到底”的扳機(jī),會(huì)降低稅收收入,當(dāng)稅收下降,政府被迫或者減少支出,或者提高其他稅收。如果政府支出對(duì)居民產(chǎn)生效用或產(chǎn)品收益,或替代稅收不好尋找,那么財(cái)政償付能力的下降會(huì)導(dǎo)致地區(qū)福利的降低。

2、地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)德國(guó)學(xué)者何夢(mèng)筆(1999)把西方政府競(jìng)爭(zhēng)理論運(yùn)用到中國(guó),他在《政府競(jìng)爭(zhēng):大國(guó)體制轉(zhuǎn)型理論的分析范式》一文中,著重分析了俄羅斯和中國(guó)兩個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政治轉(zhuǎn)型過(guò)程,強(qiáng)調(diào)政府競(jìng)爭(zhēng)在很大程度上是制度競(jìng)爭(zhēng)或體制競(jìng)爭(zhēng)。他認(rèn)為:中國(guó)地方政府之間的競(jìng)爭(zhēng),在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的建立過(guò)程中起了很大的作用。周業(yè)安(2003)通過(guò)博弈的方法研究了地方政府競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。他認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)分權(quán)導(dǎo)致地方政府圍繞經(jīng)濟(jì)資源展開競(jìng)爭(zhēng),但這種競(jìng)爭(zhēng)受到政治體制的限制,導(dǎo)致地方政府在選擇競(jìng)爭(zhēng)策略上的扭曲,(進(jìn)取,進(jìn)取)的均衡策略組合實(shí)際上無(wú)法實(shí)現(xiàn),而得到其他策略組合,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源的浪費(fèi)。

3、地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)與要素流動(dòng)稅收競(jìng)爭(zhēng)就是要爭(zhēng)奪經(jīng)濟(jì)資源或擴(kuò)大稅收資源,所以很多學(xué)者致力于研究稅收如何影響FDI。Dunning(1981)提出的國(guó)際生產(chǎn)折衷理論被廣泛接受。他認(rèn)為,作為尋求最大化收益的跨國(guó)公司,如果其擁有所有權(quán)特定優(yōu)勢(shì)、區(qū)位特定優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部化優(yōu)勢(shì),那么該跨國(guó)公司就會(huì)愿意并有能力發(fā)展對(duì)外直接投資。

其中,區(qū)位優(yōu)勢(shì)又包括自然稟賦優(yōu)勢(shì)和投資環(huán)境優(yōu)勢(shì),稅收制度屬于投資環(huán)境優(yōu)勢(shì)的一個(gè)組成部分。ZodrowandMiesz-kowski(1986)通過(guò)四個(gè)假設(shè)分析認(rèn)為,資本的流動(dòng)性導(dǎo)致對(duì)資本的低稅率;資本流動(dòng)性與資本課稅稅率負(fù)相關(guān);如果資本是可以自由流動(dòng)的,對(duì)資本稅率做微小的下調(diào)能導(dǎo)致帕累托改進(jìn)。Wei(1997)發(fā)現(xiàn)稅率和和外資流入呈顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。

Hines(1997,1999)研究認(rèn)為:調(diào)高l個(gè)百分點(diǎn)的稅率會(huì)引致0.5至0.6個(gè)百分點(diǎn)的FDI內(nèi)流的下降,稅率已經(jīng)對(duì)跨國(guó)公司的決策行為產(chǎn)生越來(lái)越重要的影響。JanK.Brueckner在《政府是否加入了不動(dòng)產(chǎn)稅的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)?》一文中以財(cái)產(chǎn)稅為研究對(duì)象,運(yùn)用空間滯后經(jīng)濟(jì)模型(spatiallageconomicmodel),收集了美國(guó)波士頓主要地區(qū)的截面數(shù)據(jù),建立當(dāng)?shù)?/p>

財(cái)產(chǎn)稅率與競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)稅率的函數(shù)關(guān)系,證明財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)與稅率之間存在非零的斜率關(guān)系,即投資選擇對(duì)稅率具有應(yīng)變能力。而且這一斜率的正負(fù)還取決于其他參數(shù)。陽(yáng)舉謀、曾令鶴(2005)運(yùn)用MacDougall———Kemp模型,采用Janeba(1995)的分析框架,結(jié)合我國(guó)稅制特點(diǎn),分析地區(qū)間稅收競(jìng)爭(zhēng)對(duì)資本流動(dòng)的影響。

通過(guò)他們分析表明,我國(guó)地區(qū)間的稅收競(jìng)爭(zhēng)是基于有效稅率的競(jìng)爭(zhēng),競(jìng)爭(zhēng)會(huì)導(dǎo)致有效稅率降低和資本的非效率配置;如果地區(qū)間能夠進(jìn)行合作,資本可以實(shí)現(xiàn)合理流動(dòng)和有效配置。

4、地方政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)與政府策略選擇Wildasin(1988)認(rèn)為,當(dāng)參與稅收競(jìng)爭(zhēng)的政府個(gè)數(shù)比較少時(shí),以公共產(chǎn)品的水平作為決策變量得到的均衡解不同于以稅率作為決策變量時(shí)的均衡解。它證明了當(dāng)各地方具有相同的偏好和技術(shù)水平時(shí),用前者作為決策變量時(shí)得到的均衡稅和均衡公共產(chǎn)品投入水平要低于后者作為決策變量時(shí)的均衡水平。Bucovetsky和wilson(1991)分析了“大地區(qū)”和“小地區(qū)”之間“不對(duì)稱資本稅稅收競(jìng)爭(zhēng)”情況。結(jié)果是:大地區(qū)的稅率相對(duì)較高,小地區(qū)的稅率則較低。所以,在地區(qū)大不對(duì)稱的情況下發(fā)生的不完全資本稅競(jìng)爭(zhēng)中,小地區(qū)占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)。DepaterandMyers(1994)發(fā)現(xiàn),地區(qū)間在規(guī)模、生產(chǎn)技術(shù)以及消費(fèi)者偏好上的差異有可能會(huì)得一地區(qū)把資本輸出到其他地區(qū),資本輸入地區(qū)就會(huì)具有這些輸入的動(dòng)機(jī),從而得規(guī)定的資本稅后利潤(rùn)率下降。這些地區(qū)具有提高稅率以獲得有利的“貿(mào)易條件效應(yīng)”的額外激勵(lì)。他們稱這些貿(mào)易條件效應(yīng)為金融外部性,正是這種金融外部性存在導(dǎo)致了資本輸入地區(qū)的公共產(chǎn)品過(guò)度提供,同時(shí)又使得資本輸出地區(qū)公共產(chǎn)提供嚴(yán)重不足。

沈坤榮和付文林(2006)通過(guò)運(yùn)用空間滯后模型對(duì)我國(guó)省際間截面數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸,發(fā)現(xiàn)中國(guó)的財(cái)政分權(quán)改革激發(fā)了地方政府推進(jìn)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極性,但不恰當(dāng)?shù)姆謾?quán)路徑也加劇了地區(qū)間的稅收競(jìng)爭(zhēng)。省際間稅收競(jìng)爭(zhēng)反應(yīng)函數(shù)斜率為負(fù),說(shuō)明省際間在稅收競(jìng)爭(zhēng)中采取的是差異化競(jìng)爭(zhēng)策略;同時(shí)也意味著地方政府目前對(duì)公共產(chǎn)品的偏好較低。而對(duì)省際間稅收競(jìng)爭(zhēng)增長(zhǎng)績(jī)效的格蘭杰因果檢驗(yàn)則顯示,公共服務(wù)水平對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率具有顯著的促進(jìn)作用,并且地方政府的征稅努力與其財(cái)政充裕狀況直接相關(guān)。殷華方和魯明泓(2004)將中國(guó)外商直接投資政策分為中央政府政策和地方政府政策,運(yùn)用1979—2000年的資料,研究和分析了中國(guó)外商直接投資政策的有效性。得出了中央政府政策對(duì)外商直接投資具有顯著的影響力,而地方政府政策則較少或沒有影響。超級(jí)秘書網(wǎng)

因此,地方政府之間為了吸引外商直接投資,競(jìng)相提出過(guò)于優(yōu)惠的條件是無(wú)效的。因而,地方政府沒必要在政策優(yōu)惠上相互惡性競(jìng)爭(zhēng),真正要做的是大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。綜上所述,不同學(xué)派從各自的角度對(duì)稅收競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行了深入的研究,理論學(xué)者則在前人研究的基礎(chǔ)上融入了自身的理解,從而推動(dòng)了稅收競(jìng)爭(zhēng)理論的不斷前行。關(guān)于稅收競(jìng)爭(zhēng)的利弊,學(xué)者的討論主要集中在這一形式與效率間的關(guān)系。我國(guó)國(guó)內(nèi)橫向稅收競(jìng)爭(zhēng)研究中觀點(diǎn)認(rèn)為:稅收競(jìng)爭(zhēng)可以形成強(qiáng)有力的約束機(jī)制,借助這一形式,可以實(shí)現(xiàn)公共產(chǎn)品和服務(wù)提供的帕累托最優(yōu),而無(wú)需政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)制性干預(yù)。對(duì)企業(yè)而言,政府間良性的稅收競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)最直接的收益就是稅收負(fù)擔(dān)的減輕作為該地區(qū)的成員之一,企業(yè)同時(shí)可以享受那些提高了的公共產(chǎn)品和公共服務(wù);最后,還可以借助經(jīng)濟(jì)力量維護(hù)自身的權(quán)利,如用資本、人員的自由流動(dòng)迫使當(dāng)?shù)卣龀鲇欣谄髽I(yè)生產(chǎn)的一些決策。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為:制定過(guò)低的稅率,可能會(huì)吸引更多的投資,但政府收入水平與支出水平之間的差距會(huì)進(jìn)一步加大,使得政府“吝嗇”于公共支出項(xiàng)目,從而降低了公共產(chǎn)品的總體支出,降低了公共產(chǎn)品的水平。一方面,損害了國(guó)家利益,人民生活水平得不到應(yīng)有的提高;另一方面,投資企業(yè)可能獲得了暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)利益,但從長(zhǎng)期看,投資“硬”環(huán)境的制約必將最終影響到整個(gè)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,是一種效率的損失。無(wú)論誰(shuí)是誰(shuí)非,稅收競(jìng)爭(zhēng)的范圍從最初的一國(guó)內(nèi)部延伸到了全球,本身就說(shuō)明其強(qiáng)大的生命力。從最初的稅率減低,到避稅港的出現(xiàn),稅收競(jìng)爭(zhēng)的手段可謂層出不窮。人們之所以不遺余力地致力于稅收競(jìng)爭(zhēng)的沿用,事實(shí)上正是從另一個(gè)側(cè)面證明了這一政府工具的實(shí)用性。那么對(duì)于稅收競(jìng)爭(zhēng)的運(yùn)用,我們只能更多地本著趨利避害的原則,創(chuàng)建一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)秩序,在這樣一種秩序下尋求獲得制度收益。

參考文獻(xiàn)

[1]陳曉,肖星,王永勝.稅收競(jìng)爭(zhēng)及其在我國(guó)資本市場(chǎng)中的表現(xiàn).稅務(wù)研究,2003(6),18一23

[2]周業(yè)安.地方政府競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng).中國(guó)人民大學(xué)學(xué)報(bào),2003(l),97一102

篇5

一、個(gè)人收入與財(cái)富

個(gè)人收入(Personal Income),指?jìng)€(gè)人從各種途徑所獲得的收入的總和,包括工資、租金收入、股利股息及社會(huì)福利等所收取得來(lái)的收入。該指標(biāo)是預(yù)測(cè)個(gè)人的消費(fèi)能力,未來(lái)消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)向及評(píng)估經(jīng)濟(jì)情況的好壞的一個(gè)有效的指標(biāo)。個(gè)人收入提升比個(gè)人收入下降更好,個(gè)人收入提升代表經(jīng)濟(jì)景氣,下降當(dāng)然是放緩、衰退的征兆,對(duì)貨幣匯率走勢(shì)的影響不言而喻。如果個(gè)人收入上升過(guò)急,央行擔(dān)心通貨膨脹,又會(huì)考慮加息,加息會(huì)對(duì)貨幣匯率產(chǎn)生強(qiáng)勢(shì)的效應(yīng)。

個(gè)人從各種途徑所獲得的收入的總和,包括工資、租金收入、股利股息及社會(huì)福利等所收取得來(lái)的收入。個(gè)人收入反映了該國(guó)個(gè)人的實(shí)際購(gòu)買力水平,預(yù)示了未來(lái)消費(fèi)者對(duì)于商品、服務(wù)等需求的變化。個(gè)人收入指標(biāo)是預(yù)測(cè)個(gè)人的消費(fèi)能力,未來(lái)消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)向及評(píng)估經(jīng)濟(jì)情況的好壞的一個(gè)有效指標(biāo)。

個(gè)人可支配收入是指一個(gè)國(guó)家所有個(gè)人(包括私人非營(yíng)利機(jī)構(gòu))在一定時(shí)期(通常為一年)內(nèi)實(shí)際得到的可用于個(gè)人開支或儲(chǔ)蓄的那一部分收入。個(gè)人可支配收入等于個(gè)人收入扣除向政府繳納的所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、不動(dòng)產(chǎn)稅、人頭稅、汽車使用稅,以及交給政府的非商業(yè)性費(fèi)用等以后的余額。個(gè)人可支配收入被認(rèn)為是消費(fèi)開支的最重要的決定性因素。因而,常被用來(lái)衡量一國(guó)生活水平的變化情況。

然而,收入和財(cái)富是兩個(gè)不同的概念,經(jīng)濟(jì)學(xué)上,財(cái)富是指物品按價(jià)值計(jì)算的富裕程度,或?qū)@些物品的控制和處理的狀況。財(cái)富的概念包括貨幣、不動(dòng)產(chǎn),以及擁有所有權(quán)的物品,甚至還包括些無(wú)形的財(cái)富。在許多國(guó)家,財(cái)富還包括對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)的享受,如醫(yī)療衛(wèi)生,以及對(duì)農(nóng)作物和家畜的擁有權(quán)。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)上最早給財(cái)富下定義的是古希臘著名的史學(xué)家、思想家色諾芬(Xenophon,約430~354B.C.)。他在其著作《經(jīng)濟(jì)論》一書中寫道:財(cái)富就是具有使用價(jià)值的東西。他認(rèn)為諸如馬、羊、土地等有實(shí)際用處的東西才是財(cái)富。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的奠基人物亞當(dāng)•斯密(Adam Smith,1723～1790),將財(cái)富既理解為價(jià)值即社會(huì)財(cái)富,又理解為使用價(jià)值即物質(zhì)財(cái)富。他指出:“一個(gè)人是富還是窮,依他所能享受的生活必需品、便利品和娛樂品的程度而定”,人們 “用來(lái)最初購(gòu)得世界上的全部財(cái)富的,不是金或銀,而是勞動(dòng)”。在這里,斯密把一切物質(zhì)產(chǎn)品都看作是財(cái)富,但卻忽略了自然因素也是物質(zhì)財(cái)富的一個(gè)源泉。

自斯密以后,關(guān)于財(cái)富定義的爭(zhēng)論仍然十分廣泛。例如穆勒、麥克庫(kù)洛赫、托倫斯、馬爾薩斯等,或明確地或含糊地認(rèn)為,財(cái)富所指的是其生產(chǎn)或占有要花費(fèi)人力的那些物品;而另一些人如李嘉圖,則認(rèn)為在財(cái)富中還含有不是由人力取得的一些物品。

英國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維•W•皮爾斯主編的《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)詞典》中對(duì)財(cái)富(Wealth)下的定義是:“任何有市場(chǎng)價(jià)值并且可用來(lái)交換貨幣或商品的東西都可被看作是財(cái)富。它包括實(shí)物與實(shí)物資產(chǎn)、金融資產(chǎn),以及可以產(chǎn)生收入的個(gè)人技能。當(dāng)這些東西可以在市場(chǎng)上換取商品或貨幣時(shí),它們被認(rèn)為是財(cái)富。財(cái)富可以分成兩種主要類型:有形財(cái)富,指資本或非人力財(cái)富;無(wú)形財(cái)富,即人力資本。”這被認(rèn)為是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)財(cái)富的典型而通用的定義,或者說(shuō)是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的財(cái)富的定義。

最新版漢語(yǔ)《辭海》對(duì)財(cái)富的定義是:具有價(jià)值的東西。經(jīng)濟(jì)學(xué)上,財(cái)富是指物品按價(jià)值計(jì)算的富裕程度,或?qū)@些物品的控制和處理的狀況。財(cái)富的概念包括貨幣、不動(dòng)產(chǎn),以及所有權(quán)。在許多國(guó)家,財(cái)富還包括對(duì)基礎(chǔ)服務(wù)的享受,如醫(yī)療衛(wèi)生,以及對(duì)農(nóng)作物和家畜的擁有權(quán)。

二、財(cái)富效應(yīng)基本理論分析

1.財(cái)富效應(yīng)的含義

根據(jù)新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大詞典(1992)的解釋,財(cái)富效應(yīng)(The Wealth Effect)通常是指:貨幣余額的變化,假如其他條件相同,將會(huì)在總消費(fèi)開支方面引起變動(dòng)。這樣的財(cái)富效應(yīng)常被稱作庇古效應(yīng)(Pigou's Effect)或?qū)嶋H余額效應(yīng)。其實(shí),廣義的財(cái)富效應(yīng)包括所有資產(chǎn)(含金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn))價(jià)格變動(dòng)對(duì)消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響。不過(guò)當(dāng)前,狹義上的財(cái)富效應(yīng),通常是指股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng),即由于股價(jià)上漲(或下跌),導(dǎo)致股票持有人財(cái)富的增長(zhǎng)(或減少),進(jìn)而產(chǎn)生擴(kuò)大(或減少)消費(fèi)。影響短期邊際消費(fèi)傾向(marginal propensity to consume, MPC)變動(dòng),促進(jìn)(或抑制)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效應(yīng)。其中,股市促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)的效應(yīng)稱之為正的財(cái)富效應(yīng);抑制消費(fèi)增長(zhǎng)的效應(yīng)稱為負(fù)的財(cái)富效應(yīng)。

2.股市財(cái)富效應(yīng)理論研究概述

20世紀(jì)末以來(lái),隨著紐約股票市場(chǎng)和NASDAQ的長(zhǎng)期興盛,同時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)和居民消費(fèi)水平長(zhǎng)期處于高漲狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上,美國(guó)理論界提出股票市場(chǎng)存在財(cái)富效應(yīng),即股票市場(chǎng)的興盛可以促進(jìn)個(gè)人財(cái)富的擴(kuò)大,并進(jìn)而提高整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)水平。

美聯(lián)儲(chǔ)的相關(guān)研究表明,居民財(cái)富每增加1美元,將影響后期消費(fèi)永久性的增加3~5美分(Edward M.Gramlich, 2002)。Case等(2001)利用14個(gè)國(guó)家的面板數(shù)據(jù)對(duì)股票市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)和房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行比較,研究發(fā)現(xiàn)證券市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)相對(duì)較弱,住房資產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響很強(qiáng),彈性系數(shù)在0.11到0.17之間。

我國(guó)股市建立時(shí)間很短,但這并沒有妨礙人們對(duì)我國(guó)股市財(cái)富效應(yīng)的研究熱情。關(guān)于中國(guó)股市財(cái)富效應(yīng)的研討,起因于1997年之后,我國(guó)一直面臨著國(guó)內(nèi)總需求不足,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降的問題,由于各種刺激需求的政策效果不佳,因此借鑒國(guó)外特別是美國(guó)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,有些學(xué)者提出利用股市的財(cái)富效應(yīng),拉動(dòng)消費(fèi),從而刺激總需求,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的觀點(diǎn)。國(guó)內(nèi)學(xué)者李振明(2001)通過(guò)對(duì)中國(guó)股市1999年5.19行情后的財(cái)富效應(yīng)的分析,發(fā)現(xiàn)中國(guó)居民從股市獲得的收益主要用于股市再投資或投機(jī),很少用于大規(guī)模消費(fèi),即股市的財(cái)富效應(yīng)對(duì)刺激消費(fèi)只具有很小的影響,股市的財(cái)富效應(yīng)低于0.044。2008年以來(lái),許多學(xué)者們(劉婷等,2008)也通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)和VAR模型檢驗(yàn)等方法,證明了股市的財(cái)富效應(yīng)很微弱,甚至沒有財(cái)富效應(yīng)。

2008年開始,股指連續(xù)下跌之后,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也開始放緩,物價(jià)指數(shù)再度走低,通貨緊縮跡象重新抬頭,似乎我國(guó)股市負(fù)財(cái)富效應(yīng)開始顯現(xiàn)。為此,理論界的爭(zhēng)論也擴(kuò)展到股市與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、貨幣供應(yīng)量等宏觀變量關(guān)系的層面,將財(cái)富效應(yīng)的討論引向一個(gè)。

3.財(cái)富效應(yīng)的理論基礎(chǔ)――生命周期/持久收入假說(shuō)

把財(cái)富(資產(chǎn))作為重要的變量納人消費(fèi)行為的分析,是生命周期假說(shuō)(LCH)和持久收人假說(shuō)(PIH)的最重要貢獻(xiàn)之一,其理論思路對(duì)分析股票價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)行為的影響提供了重要的啟發(fā)。

(1)考慮一個(gè)壽命為T期的人,他的一生效用為:

括號(hào)里的項(xiàng)是他的一生總資源。因此⑤表明他將自己一生的資源均等地在他生命中的每一期分配。

(3)具體含義分析。這個(gè)分析意味著在給定的一期里,個(gè)人的消費(fèi)不是由那一期的收入決定的,而是由其一生收入決定的。用弗里德曼(1957年)的術(shù)語(yǔ)來(lái)說(shuō),就是⑤式右邊為持久收入,當(dāng)期收入和持久收入之差為暫時(shí)收入,方程⑤意味著消費(fèi)由持久收入決定。

為理解區(qū)分持久收入和暫時(shí)性收入的重要性,讓我們考慮在生命的第一期出現(xiàn)數(shù)量為Z的意外收益后的效應(yīng)。雖然這一意外收益將當(dāng)前收入提高了Z,但持久收入只提高了Z/T。因此,如果個(gè)人的生命長(zhǎng)度相當(dāng)長(zhǎng),則這一意外收益對(duì)當(dāng)前消費(fèi)的影響較小。一個(gè)含義是,暫時(shí)性減稅幾乎對(duì)消費(fèi)沒有影響。

我們的分析還意味著,盡管收入的時(shí)間模式對(duì)消費(fèi)來(lái)說(shuō)不重要,但對(duì)儲(chǔ)蓄來(lái)說(shuō)卻是關(guān)鍵的。個(gè)人在t期的儲(chǔ)蓄是收入和消費(fèi)間的差額:

其中第2行用⑤式代替了Ct。因此,當(dāng)收入想對(duì)于平均水平較高時(shí)――即當(dāng)暫時(shí)性收入較高時(shí)――儲(chǔ)蓄也較高。同理,當(dāng)期收入小于持久收入時(shí),儲(chǔ)蓄為負(fù)。因此,個(gè)人運(yùn)用儲(chǔ)蓄和借款來(lái)平滑消費(fèi)路徑。這是莫迪利亞尼和布倫伯格(1954年)以及弗里德曼(1957年)中生命周期/持久收入假說(shuō)的關(guān)鍵思想。

4.財(cái)富效應(yīng)實(shí)現(xiàn)途徑

人們的財(cái)富及可支配收入會(huì)隨著股價(jià)的上升而增加,這時(shí)人們更愿意消費(fèi)。財(cái)富效應(yīng)說(shuō)明的是資產(chǎn)(如股票、債券、不動(dòng)產(chǎn))價(jià)格的變化如何影響消費(fèi),這種影響主要是通過(guò)兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)的:

(1)資產(chǎn)價(jià)格的上漲使得公眾持有的資產(chǎn)的名義總額增加,財(cái)富的增長(zhǎng)會(huì)促使公眾增加對(duì)商品和勞務(wù)的消費(fèi),從而消費(fèi)增加。

(2)資產(chǎn)價(jià)格的上漲使得公眾對(duì)未來(lái)的收入的預(yù)期增加,按照永久收入假說(shuō),未來(lái)收入的增長(zhǎng)也會(huì)促使公眾增加對(duì)當(dāng)期產(chǎn)品和勞務(wù)的消費(fèi)。

三、股市財(cái)富效應(yīng)難以實(shí)現(xiàn)的原因探討

1.財(cái)富幻覺和影子財(cái)富

貨幣幻覺是指人們忽視貨幣的實(shí)際購(gòu)買力,而僅僅根據(jù)貨幣的名義價(jià)值(即面值)對(duì)貨幣的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)時(shí)所產(chǎn)生的一種錯(cuò)覺。在這種錯(cuò)覺的支配下,消費(fèi)者的消費(fèi)主要決定于其貨幣收人,而主要不是決定于其實(shí)際收入。在貨幣收人上升時(shí),即使物價(jià)水平也同比例地上升,從而實(shí)際收人不變,甚至物價(jià)水平上升的幅度大于貨幣收入上升的幅度,從而實(shí)際收入下降,貨幣幻覺的存在也會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)支出增加;反之,則反是。

根據(jù)行為金融理論,消費(fèi)支出不僅僅取決于收入水平或購(gòu)買力的高低,還取決于人們對(duì)收人變動(dòng)的心理預(yù)期因素。當(dāng)股價(jià)波動(dòng)時(shí),投資者股市財(cái)富隨著變動(dòng),這種虛擬財(cái)富從股市套現(xiàn)后才能變成實(shí)際財(cái)富,兩者存在一定的差額,差額部分就是“財(cái)富幻覺”。從心里預(yù)期的角度分析,我們把股市財(cái)富預(yù)期的價(jià)值稱為“影子財(cái)富”,影子財(cái)富和財(cái)富幻覺常常放大和縮小影響投資主體的行為,隨著股價(jià)的波動(dòng),導(dǎo)致消費(fèi)需求波動(dòng),從而對(duì)于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)會(huì)產(chǎn)生推波助瀾的作用。

2.制約股市財(cái)富效應(yīng)的其他幾個(gè)因素分析

(1)股市的參與面制約了財(cái)富效應(yīng)影響的廣度。股市的參與面,即持有股票財(cái)富的家庭占社會(huì)總家庭的比重。沒有足夠的規(guī)模,財(cái)富效應(yīng)的影響面相當(dāng)有限。雖然我國(guó)股市參與人數(shù)絕對(duì)值每年都在增加,但和我國(guó)總?cè)丝诒?比例還是一直很低,目前不到10%的人參與了股市,在美國(guó)卻有90%的人擁有有價(jià)證券。所以我國(guó)居民參與資本市場(chǎng)的意識(shí)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家,這也是制約我國(guó)財(cái)富效應(yīng)的重要原因之一。而且我國(guó)股市參與的人數(shù)中,絕大部分都是城鎮(zhèn)居民,農(nóng)村居民幾乎與股市沒任何關(guān)系。

(2)股市投資不確定性制約了財(cái)富效應(yīng)的影響深度。不確定性是一種普遍的存在,是證券投資的天然屬性,這直接影響到財(cái)富MPC的大小。一般來(lái)說(shuō),在股市趨勢(shì)不明朗的情形下,股市中的收入最多只能是暫時(shí)性收入,它將不與持久性消費(fèi)發(fā)生固定比率,對(duì)消費(fèi)的影響也僅是暫時(shí)的。如果股市波動(dòng)幅度大,或者投資者趨向于短期投資,其影響將更多的表現(xiàn)為財(cái)富的結(jié)構(gòu)調(diào)整,而不是總量的增加。

(3)股市的“擠占效應(yīng)”削弱了財(cái)富效應(yīng)的影響力。股市上漲,對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生兩種效應(yīng),一是通過(guò)增加財(cái)富,減少儲(chǔ)蓄,擴(kuò)大消費(fèi)的效應(yīng),即財(cái)富效應(yīng)。二是因股市持續(xù)攀升而產(chǎn)生的賺錢效應(yīng),使原本用于即期的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為股票投資,或者因股市長(zhǎng)期下跌,投資者被套牢,導(dǎo)致當(dāng)前消費(fèi)被迫減少,即所謂的“擠占效應(yīng)”。另一方面,股市對(duì)生產(chǎn)性資金的擠占效應(yīng)間接影響了財(cái)富效應(yīng)。

參考文獻(xiàn):

[1]張晨曦. 我國(guó)股市的財(cái)富效應(yīng)分析[J].經(jīng)濟(jì)論壇,2009年8期

[2]張?jiān)? 我國(guó)股市“財(cái)富效應(yīng)”傳導(dǎo)機(jī)制初探[J].商業(yè)研究,2006年7期

[3]易顏新,柯大鋼,張曉. 股利政策的股東財(cái)富效應(yīng):來(lái)自中國(guó)股市的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].南開管理評(píng)論,2006年2期

篇6

改革開放以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，已經(jīng)成為了中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。它對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、直接帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，根據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)年率2005年達(dá)到了14%～18%；2、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他眾多行業(yè)拉動(dòng)作用明顯，每100元的房地產(chǎn)投資，能帶來(lái)其他經(jīng)濟(jì)部門約286元的產(chǎn)出；3、能夠提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，按保守估計(jì)房地產(chǎn)每投資1億元能直接提供2，500個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，按2005年房地產(chǎn)投資約1萬(wàn)億元計(jì)算，則能提供2，500萬(wàn)人的就業(yè)機(jī)會(huì)，這還不包括由于帶動(dòng)其他有關(guān)產(chǎn)業(yè)而增加的就業(yè)。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性。房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)就業(yè)的同時(shí)，還對(duì)有效地維持社會(huì)穩(wěn)定有重要作用。然而，事實(shí)上房地產(chǎn)業(yè)在30年來(lái)的發(fā)展中經(jīng)歷過(guò)幾個(gè)大起大落。尤其最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格直線上升，很多地方的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地產(chǎn)價(jià)格的上漲不是因?yàn)槠胀ㄊ忻駥?duì)住房的需求造成的，而是由于房地產(chǎn)投機(jī)導(dǎo)致的。這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了很多不良影響。房地產(chǎn)投機(jī)的主要資金集中在外資和熱錢中。但是，這些外資和熱錢的大量涌入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展很不利。一方面進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲；另一方面不僅不能改變反而會(huì)加劇中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的不合理結(jié)構(gòu)，同時(shí)還會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。

一、韓國(guó)房地產(chǎn)業(yè)情況及其經(jīng)驗(yàn)借鑒

我國(guó)的鄰國(guó)——韓國(guó)也都曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)類似的事情。韓國(guó)在處理房地產(chǎn)投機(jī)情況的措施取得了比較好的成效。因此，我們可以從韓國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)的政策措施中得到一些啟發(fā)。

韓國(guó)政府和專家們分析，造成房?jī)r(jià)連年飆升有四個(gè)主要原因：一是地少人多加上國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)性因素；二是大量投機(jī)者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房?jī)r(jià)飆升最直接、最重要的原因；三是媒體對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)津津樂道的輿論“力量”，產(chǎn)生了一定推波助瀾的作用；四是政府對(duì)投機(jī)活動(dòng)的“不作為”，則是問題的關(guān)鍵所在。

韓國(guó)整治房地產(chǎn)投機(jī)的主要舉措：

1、態(tài)度鮮明地宣布政府要直接“整治”房地產(chǎn)投機(jī)。

2、大造輿論，形成強(qiáng)大的輿論攻勢(shì)。

3、采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。2006年對(duì)出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收資本50%收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。同時(shí)，調(diào)整房地產(chǎn)所有稅（一種財(cái)產(chǎn)稅），2006年已把房地產(chǎn)所有稅的起征點(diǎn)，由過(guò)去的9億韓元下調(diào)到6億韓元，計(jì)劃從2008年起，每年以5%的速度提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，直到提升到適當(dāng)?shù)亩惵蕿橹埂?/p>

4、有壓有保。在打擊投機(jī)的同時(shí)，要大力幫助無(wú)房戶和低收入者解決住房問題。對(duì)無(wú)房戶購(gòu)買住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%。對(duì)年收入在2萬(wàn)美元以下的貧困戶購(gòu)房，可貸給占房?jī)r(jià)70%的貸款，利率也下調(diào)到4.5%。而對(duì)于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調(diào)到5.2%以上；二要降低貸款占房?jī)r(jià)的比例。這樣的辦法，體現(xiàn)了區(qū)別對(duì)待的政策。

5、加快公寓住宅建設(shè)。

6、對(duì)整治成果的預(yù)期。

二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)的思考

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與韓國(guó)的情況有一些相似，因此可以借鑒韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要根據(jù)我國(guó)的實(shí)際國(guó)情。

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很大程度上受到地方政府的影響。現(xiàn)在我國(guó)地方政府出的政績(jī)很大一部分就是靠搞房地產(chǎn)。在1994年稅制改革以后，地方稅制體系還不是很完善，還沒有自己的主體稅種的稅收收入，而在中央政府的轉(zhuǎn)移支付不完善的情況下，地方政府的財(cái)政收入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其發(fā)展需要的。而現(xiàn)在我國(guó)的地方政府解決財(cái)政收入問題的一個(gè)主要辦法就是賣地。賣地的錢是不交中央政府的，只交一點(diǎn)稅，大部分是歸地方政府。所以，我國(guó)的房地產(chǎn)不是中央在支援，而是地方政府必須要賣地，賣地之后的收入維持省、市、縣一級(jí)地方政府的運(yùn)轉(zhuǎn)，那樣他們才出政績(jī)。正是由于地方政府大量的賣地，而地方政府的辦事效率又是不敢恭維的，他們?cè)谶M(jìn)行過(guò)程中又沒有很好的監(jiān)督機(jī)制的制約，難免出現(xiàn)“權(quán)力尋租”的現(xiàn)象。而且在前一段時(shí)間，有報(bào)道稱，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)有40%進(jìn)入了政府部門。這主要是通過(guò)很多的收費(fèi)、人情、交際等形式進(jìn)入政府部門的。

2、我國(guó)之前房地產(chǎn)業(yè)很火的一個(gè)大背景是現(xiàn)在的人民幣升值的壓力。由于我國(guó)現(xiàn)在外匯儲(chǔ)備過(guò)大，而且還是持續(xù)不斷的有國(guó)際貿(mào)易順差，人民幣不斷受到外界要求升值的壓力。在這種情況下，有大量的國(guó)外資金涌入我國(guó)。而這些外資進(jìn)入我國(guó)的一個(gè)主要目的是賭人民幣升值。賭人民幣升值的投機(jī)性外匯流入主要奔的是房地產(chǎn)，因?yàn)槠渌顿Y工具尚未對(duì)外資完全開放。房地產(chǎn)成了外資賭人民幣升值的最重要的投機(jī)載體。于是，國(guó)內(nèi)和海外的購(gòu)房者在我國(guó)某些城市展開了一場(chǎng)“先下手為強(qiáng)”的購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)，彼此都認(rèn)為“我買后你再買，我就升值”。這是典型的泡沫經(jīng)濟(jì)的前奏。這些地區(qū)房?jī)r(jià)的飛漲促進(jìn)了當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)，也給當(dāng)?shù)刎?cái)政帶來(lái)了豐厚的收入，使其他地區(qū)甚為眼紅。在地方政府各種形式的參與或支持下，許多地區(qū)刮起了一股房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)。

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)投機(jī)現(xiàn)狀，我國(guó)學(xué)者提出了各種各樣的辦法，主要有：（1）開征不動(dòng)產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。（2）開征一級(jí)級(jí)差稅。（3）限制外資進(jìn)入我國(guó)。（4）建立完善的金融制度和稅收制度，規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方稅收立法和對(duì)地方政府的監(jiān)督機(jī)制。

筆者認(rèn)為，在我國(guó)現(xiàn)在的條件下，除了上述辦法以外，還要考慮一下其他的方法，畢竟在現(xiàn)在條件下，我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)的情況也是比較嚴(yán)峻的，有必要實(shí)行“重錘”政策。比如，盡快在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)實(shí)行限價(jià)政策。雖然，對(duì)于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，政府不應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行太多的干預(yù)，但是我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)的情況其實(shí)并不是想像中的那么好，并不是供過(guò)于求了，而且是由于大量的投機(jī)行為造成的，而還是有相當(dāng)多的市民沒有能力買房。畢竟對(duì)于國(guó)民來(lái)說(shuō)，房子雖然重要，但它不是全部，不能把國(guó)民所有的儲(chǔ)蓄都花在房子上。國(guó)民經(jīng)濟(jì)要健康發(fā)展，各個(gè)行業(yè)的全面發(fā)展才是必要的。在美國(guó)，國(guó)民花在住房上的消費(fèi)才占國(guó)民生產(chǎn)凈值的50%～60%。如果，把國(guó)民生產(chǎn)凈值的大部分都消費(fèi)在房地產(chǎn)上，國(guó)民經(jīng)濟(jì)就會(huì)畸形發(fā)展，是不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的。

在房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行限價(jià)政策，不能只是簡(jiǎn)單的一個(gè)文件。首先，價(jià)格的設(shè)計(jì)要考慮充分。雖然價(jià)格的制定是一個(gè)比較困難的問題，但是在我國(guó)現(xiàn)在情況下，考慮過(guò)多的因素，倒不如采用簡(jiǎn)單的成本加基本法定利潤(rùn)的方法。（1）這里面還有一個(gè)問題就是成本價(jià)的確定，在對(duì)房地產(chǎn)限價(jià)的同時(shí)，對(duì)建筑材料和建筑人員工資、管理費(fèi)用等的價(jià)格管理也要同步進(jìn)行。否則，開發(fā)商、建筑商就會(huì)通過(guò)提高建筑材料的價(jià)格等成本上升來(lái)提高最終的房?jī)r(jià)。（2）在考慮成本的時(shí)候，要把現(xiàn)在可以通過(guò)某些途徑進(jìn)入政府部門的40%的利潤(rùn)直接取消。要堅(jiān)決執(zhí)行，杜絕地方政府通過(guò)收費(fèi)等其他手段插手房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而獲取收入的行為。不給地方政府以任何可乘之機(jī)。其次，政策制定以后，要嚴(yán)格執(zhí)行。中央在制定了政策后，要有專門的部門來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行和監(jiān)管全國(guó)的執(zhí)行情況。只有政策和執(zhí)行雙管齊下，才能取得比較好的效果。

參考文獻(xiàn)

篇7

住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和 公共 產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會(huì)保障品，也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無(wú)力通過(guò) 市場(chǎng) 機(jī)制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平與正義，構(gòu)建和諧社會(huì)，必須切實(shí)做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的改革與實(shí)踐，我國(guó)已經(jīng)初步建立起了以 經(jīng)濟(jì) 適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來(lái)，住房保障問題被提到了空前的高度。國(guó)家接連出臺(tái)了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房 管理 辦法》以及《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國(guó)家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)租賃房、限價(jià)房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國(guó)家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國(guó)住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國(guó)、日本、新加坡三個(gè)國(guó)家進(jìn)行比較分析。

一、國(guó)外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法

1、美國(guó)

美國(guó)在住房保障方面最具特色的是通過(guò)立法保障來(lái)實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過(guò)了《住房法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對(duì)住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。

美國(guó)住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款 保險(xiǎn) 。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房?jī)r(jià)25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向 銀行 和放款協(xié)會(huì)尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國(guó)民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人 投資 低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可 申請(qǐng) 此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。

發(fā)達(dá)的房地產(chǎn) 金融 是美國(guó)住房保障的制度基礎(chǔ)。美國(guó)的各類 金融機(jī)構(gòu) 積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房抵押貸款，大多數(shù)人購(gòu)房往往通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來(lái)支付房款。另外，美國(guó)政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵(lì)個(gè)人買房，如對(duì)購(gòu)買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬(wàn)戶，約2000萬(wàn)人無(wú)房可住，占到當(dāng)時(shí) 人口 的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過(guò)建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個(gè)方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國(guó)銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購(gòu)置。政府曾舉辦一種50萬(wàn)日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲(chǔ)蓄”，在不動(dòng)產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對(duì)住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營(yíng)住宅體系。日本公營(yíng)住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營(yíng)住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對(duì)象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國(guó)家對(duì)公營(yíng)住宅保持相對(duì)穩(wěn)定的資金投入。由于申請(qǐng)這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營(yíng)住宅需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1996年日本對(duì)《公營(yíng)住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營(yíng)住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營(yíng)住宅，由地方公共團(tuán)體收購(gòu)民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說(shuō)新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場(chǎng)相結(jié)合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國(guó)策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄制度，經(jīng)過(guò)發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會(huì)制

度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、 教育 、 投資 等 社會(huì) 生活的各個(gè)方面，是一種綜合的社會(huì)保障儲(chǔ)蓄制度。三是分級(jí)提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來(lái)確定享受住房保障水平。在住房短缺時(shí)期，政府規(guī)定只有月收入不超過(guò)800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼也采用分級(jí)的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒有補(bǔ)貼，而且按 成本 價(jià)加5%的利潤(rùn)；五室一套，政府按成本價(jià)加15%的利潤(rùn)。四是公有住宅的合理配售政策。為確保 公共 住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來(lái)確定組屋的價(jià)格，在社會(huì)發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價(jià)、成本價(jià)和略高于成本價(jià)的調(diào)整過(guò)程，并逐漸形成較為合理的定購(gòu)制度。

二、對(duì)我國(guó)的啟示

從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來(lái)看，我國(guó)應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、 市場(chǎng) 導(dǎo)向、適度保障、動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障 法律 體系

自2003年《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度” 以來(lái)，我國(guó)至今僅出臺(tái)了《廉租住房 管理 辦法》和《 經(jīng)濟(jì) 適用住房管理辦法》兩部全國(guó)性的政策法規(guī)文件，尚無(wú)全國(guó)性的住房保障法律法規(guī)問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國(guó)國(guó)情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對(duì)我國(guó)住房保障的目標(biāo)、框架和保障對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來(lái)源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場(chǎng)所存在的缺陷，只依賴市場(chǎng)機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國(guó)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺、主動(dòng)承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時(shí)，改變當(dāng)前的政績(jī)考核機(jī)制，建立一個(gè)涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的 公共管理 與社會(huì)保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個(gè)重要指標(biāo)。

3、建立健全廉租住房制度

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際來(lái)看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國(guó)住房保障制度的核心。在我國(guó)廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過(guò)高、覆蓋范圍過(guò)低、資金瓶頸等問題。以國(guó)內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益家庭僅3萬(wàn)戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大廉租住房對(duì)象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。其次，拓展廉租房來(lái)源，拓寬廉租房建設(shè)資金 融資 渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)擴(kuò)建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進(jìn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時(shí)，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長(zhǎng)適當(dāng)調(diào)整租金水平。

4、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度

經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施過(guò)程中還有很多亟待完善之處。如政策實(shí)施監(jiān)管不力、享受對(duì)象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實(shí)施效果大打折扣。必須針對(duì)當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中出現(xiàn)的問題，進(jìn)一步完善政策措施。一是明確保障對(duì)象。要明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對(duì)象相銜接，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)全社會(huì)監(jiān)督。三是完善退出機(jī)制。鼓勵(lì)條件改善的家庭在補(bǔ)交必要的土地出讓差價(jià)后出售經(jīng)濟(jì)適用住房，政府優(yōu)先回購(gòu)用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用住房房源。限價(jià)房可比照經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施。

5、綜合運(yùn)用各種配套手段

（1） 稅收 政策 。即運(yùn)用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅和適時(shí)出臺(tái)物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費(fèi)”的目標(biāo)。

（2）補(bǔ)貼手段。目前我國(guó)各地享有住房補(bǔ)貼的 人口 比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應(yīng)把對(duì)保障性住房的建設(shè)補(bǔ)貼逐步轉(zhuǎn)化為對(duì)中低收入家庭的直接貨幣補(bǔ)貼，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，變補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”。這樣可以大大提高補(bǔ)貼資金效率，使補(bǔ)貼無(wú)法產(chǎn)生對(duì)高收入家庭的溢

出效應(yīng)，減少補(bǔ)貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公積金制度基礎(chǔ)上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對(duì)住房建設(shè)和住房消費(fèi)的支持力度。適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，吸收外資和民間資本組建住房 銀行 ，開辦住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個(gè)人住房抵押貸款 證券 化，建立住房貸款擔(dān)保制度。

【參考文獻(xiàn)】

篇8

一、有利于社會(huì)和諧的稅制設(shè)計(jì)

在保證稅收總體規(guī)模滿足公共支出需要的同時(shí)，具體稅制設(shè)計(jì)是社會(huì)和諧的重要環(huán)節(jié)。為此，必須在進(jìn)一步完善稅制的過(guò)程中，結(jié)合具體稅制的特點(diǎn)，將社會(huì)和諧貫徹落實(shí)到稅制設(shè)計(jì)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。

1．建立以人為本的稅制

教育、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老等大筆支出常常會(huì)給民眾帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)行個(gè)人所得稅制以個(gè)人為單位，沒有考慮到家庭支出的需要，扣除項(xiàng)目偏少，且沒有考慮到以上大筆支出負(fù)擔(dān)。雖然這在一定程度上有助于個(gè)人所得稅制征管工作的開展，但就現(xiàn)實(shí)而言，這樣的個(gè)人所得稅制沒有做到以人為本，不利于社會(huì)和諧和民生改善。結(jié)合自行申報(bào)納稅方式的推廣，應(yīng)該進(jìn)一步完善個(gè)人所得稅制，適當(dāng)擴(kuò)大扣除范圍，提高扣除標(biāo)準(zhǔn)，將按月計(jì)稅改為按年計(jì)稅，同時(shí)允許以家庭為單位申報(bào)個(gè)人所得稅。

2．促進(jìn)就業(yè)的稅制

增值稅從生產(chǎn)型向消費(fèi)型的轉(zhuǎn)型，能夠讓增值稅的“中性”作用得到更好的發(fā)揮。與此同時(shí)，我們也要注意到，增值稅轉(zhuǎn)型對(duì)擴(kuò)大就業(yè)有著積極意義。生產(chǎn)型增值稅不鼓勵(lì)投資，對(duì)投資甚至有抑制效應(yīng)，自然不利于就業(yè)的擴(kuò)大，而消費(fèi)型增值稅，由于固定資產(chǎn)投資所對(duì)應(yīng)的增值稅能夠得到扣除，有助于投資規(guī)模的擴(kuò)大，相應(yīng)地，能夠促進(jìn)就業(yè)的增長(zhǎng)。

更多的具體稅制改革，需要在稅制設(shè)計(jì)中融人促進(jìn)就業(yè)的理念。企業(yè)所得稅就是這樣的一個(gè)稅種。在設(shè)計(jì)企業(yè)所得稅制時(shí)，應(yīng)該考慮給帶來(lái)更多人就業(yè)和再就業(yè)機(jī)會(huì)的企業(yè)，例如從事服務(wù)行業(yè)的企業(yè)予以稅收優(yōu)惠。

3．促進(jìn)城鄉(xiāng)同步發(fā)展的稅制

中國(guó)已經(jīng)取消農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅，農(nóng)民負(fù)擔(dān)大為減輕。但在當(dāng)前，城鄉(xiāng)公共服務(wù)水平的差距，城鄉(xiāng)“二元經(jīng)濟(jì)”結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)尚未得到根本性的改變，城鄉(xiāng)居民收入差距還較大，城鄉(xiāng)稅制統(tǒng)一的條件尚不具備，需要給農(nóng)民較長(zhǎng)一段時(shí)間的休養(yǎng)生息政策。具體說(shuō)來(lái)，應(yīng)該實(shí)行更為優(yōu)惠的稅收政策，以工促農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)，做好農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移工作。這樣，需要進(jìn)一步探索適合特定時(shí)期農(nóng)村特點(diǎn)的稅制，創(chuàng)造城鄉(xiāng)稅制統(tǒng)一的條件。例如，可以通過(guò)完善農(nóng)產(chǎn)品加工的增值稅制度，落實(shí)支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策，都有助于農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有助于農(nóng)民得到更多的實(shí)惠。

4．促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和資源充分合理利用的稅制

人與自然的和諧是人類社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的要求，民生的改善離不開這種和諧。進(jìn)一步完善稅制，應(yīng)該按照有助于環(huán)境保護(hù)的要求，有助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的要求，按照資源充分合理利用的需要，完善相關(guān)稅制，開征新稅種。例如，按照建立健全資源開發(fā)有償使用制度和補(bǔ)償機(jī)制的要求，建立資源稅稅率(稅額)有效調(diào)整機(jī)制，進(jìn)一步完善資源稅制，將有利于資源的合理利用，有助于環(huán)境保護(hù)工作的開展。再如，進(jìn)一步完善消費(fèi)稅制，提高某些對(duì)環(huán)境保護(hù)不利商品消費(fèi)的稅率。又如，開征環(huán)境保護(hù)稅(碳稅等綠色稅收)和物業(yè)稅等一些新稅種。這些新稅種會(huì)促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和資源的充分合理利用，產(chǎn)生更為直接明顯的效果。環(huán)境保護(hù)稅會(huì)直接限制污染物的排放量，有利于環(huán)境保護(hù)工作的開展。物業(yè)稅的開征，有助于土地這種自然資源的合理利用，會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，有助于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

二、現(xiàn)行稅制設(shè)計(jì)的主要不足

比照上述有利于構(gòu)建和諧社會(huì)的稅制設(shè)計(jì)要求，現(xiàn)行稅制凸顯出以下不足。

1．稅種設(shè)計(jì)不夠完善

稅制的設(shè)計(jì)不科學(xué)，稅收職能的發(fā)揮與社會(huì)管理的需要不盡和諧。一是征稅依據(jù)沒有體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。比如，不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅沒有考慮市場(chǎng)價(jià)值實(shí)行動(dòng)態(tài)征收，現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制仍然是依據(jù)歷史成本為征稅對(duì)象。二是征收范圍仍然偏窄。我國(guó)現(xiàn)行的資源稅并不是專門的環(huán)境保護(hù)稅種，只是針對(duì)使用煤、石油、天然氣、礦產(chǎn)品和鹽等自然資源所獲得的收益征收。對(duì)一些重要的非礦產(chǎn)資源，如淡水資源、森林資源等沒有納入征稅范圍，使得這些資源的使用成本偏低，變相刺激了這些非礦產(chǎn)資源的掠奪性開采和使用，加劇了生態(tài)環(huán)境的惡化。

另外，生態(tài)稅收基本處于缺位狀態(tài)，制約了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。三是主體稅種功能弱化。1994年分稅制改革，名義上形成了流轉(zhuǎn)稅和所得稅雙主體的框架，但事實(shí)上，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平較低，所得稅沒有成為主體稅種，而僅發(fā)揮輔助稅種的作用，從而使我國(guó)稅制體系從中央到地方都是以流轉(zhuǎn)稅即間接稅為主體的單一主體稅制結(jié)構(gòu)。個(gè)人所得稅采用分項(xiàng)計(jì)征模式，稅率和費(fèi)用扣除方法不盡合理，加之征收管理薄弱，難以充分發(fā)揮對(duì)個(gè)人收入的調(diào)節(jié)作用，遠(yuǎn)未成為我國(guó)主體稅種，因而在調(diào)節(jié)城鄉(xiāng)居民收入差距方面的作用有限。四是企業(yè)所得稅按隸屬關(guān)系劃分中央與地方的收入制度，嚴(yán)重制約了企業(yè)跨地區(qū)的重組、聯(lián)營(yíng)、兼并，不利于企業(yè)之間打破地域競(jìng)爭(zhēng)。五是增值稅與營(yíng)業(yè)稅并存，影響了增值稅抵扣鏈條的完整性，也加大了這兩個(gè)稅種的征管難度；生產(chǎn)型增值稅不僅無(wú)法徹底消除重復(fù)征稅的弊端，而且抑制科技進(jìn)z；消費(fèi)稅的征收范圍偏小，調(diào)節(jié)力度不足。

2．間接稅與直接稅的比例不合理

“十五”以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，直接稅的比重有所上升，間接稅的比重有所下降。比如，內(nèi)外資企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅占稅收收入的比重，從2001年的19．2％提高到2005年的24．6％，國(guó)內(nèi)增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅占稅收收人的比重，從2001年的58．6％下降到2005年的53．7％，但間接稅比例高、直接稅比重低的格局并未發(fā)生本質(zhì)變化。由于現(xiàn)行稅制中流轉(zhuǎn)稅占稅收收入比重過(guò)大，造成原先確定的流轉(zhuǎn)稅與所得稅“雙主體”的稅制模式名不符實(shí)，不利于充分發(fā)揮直接稅的宏觀調(diào)控作用。同時(shí)，在具體稅種的設(shè)置方面也有不少問題：有些稅種重復(fù)設(shè)置，有些稅種性質(zhì)相近、征收有交叉；有些稅種已經(jīng)或者將要逐步失去存在的意義，該廢止的沒有廢止，該合并的沒有合并；有些國(guó)際上通行、中國(guó)也應(yīng)當(dāng)開征的稅種沒有開征。

3．稅收負(fù)擔(dān)的公平性亟待加強(qiáng)

從稅收負(fù)擔(dān)的公平性看，由于我國(guó)長(zhǎng)期對(duì)內(nèi)、外資企業(yè)分別實(shí)行兩套不同的所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和行為稅制度，區(qū)域性稅收優(yōu)惠政策過(guò)多過(guò)濫，對(duì)不同地區(qū)的企業(yè)實(shí)行不同的稅收優(yōu)惠；對(duì)城鄉(xiāng)實(shí)行兩套稅制，個(gè)別稅種存在著對(duì)外國(guó)產(chǎn)品的非國(guó)民待遇，稅率、稅收優(yōu)惠和費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)不同，結(jié)果使不同地區(qū)不同所有制企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)存在較大差異，不利于企業(yè)之間開展公平競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)行稅制未能充分體現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)和國(guó)民待遇原則，即一方面存在著嚴(yán)重的稅收歧視，另一方面存在著“超國(guó)民待遇”，主要表現(xiàn)在：一是稅收負(fù)擔(dān)不平等。我國(guó)現(xiàn)行的增值稅分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，實(shí)際稅收水平不同，小規(guī)模納稅人往往要負(fù)擔(dān)更多的稅收；二是不同經(jīng)濟(jì)成分稅負(fù)差異過(guò)大。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)及其他經(jīng)濟(jì)成分分別實(shí)行不同的稅收政策；三是不同區(qū)域的企業(yè)稅負(fù)水平不一。我國(guó)是將優(yōu)惠政策置于沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，而中西部地區(qū)稅收高于東部經(jīng)濟(jì)特區(qū)；四是內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)不一。外資企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)稅率差不多8％，而內(nèi)資企業(yè)的綜合負(fù)擔(dān)稅率在33％以上。另外，由于直接稅特別是累進(jìn)的個(gè)人所得稅、社會(huì)保障稅以及遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅具有較強(qiáng)的收入再分配功能，直接稅收入比重過(guò)低，尤其是來(lái)自所得稅類的比重過(guò)低，必然會(huì)影響稅制公平收入分配功能的正常發(fā)揮，影響我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)程。

4．稅收調(diào)控力度欠缺

稅收調(diào)節(jié)收入分配的力度不夠，稅收職能的發(fā)揮與社會(huì)公平正義的訴求不盡和諧?，F(xiàn)行稅收體制在公平稅負(fù)，引導(dǎo)投資向落后地區(qū)轉(zhuǎn)移，刺激貧困落后地區(qū)的消費(fèi)和出口，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和財(cái)力優(yōu)勢(shì)等方面還顯得比較乏力。中國(guó)現(xiàn)行稅制是以間接稅為主體，間接稅最大的缺點(diǎn)是逆向調(diào)節(jié)作用，收入越低，承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)越重。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)，差距不斷擴(kuò)大，就更需要發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控職能，我國(guó)目前調(diào)節(jié)個(gè)人收入的稅種只有個(gè)人所得稅，而個(gè)人所得稅收收入規(guī)模小，征管水平低，其占國(guó)家稅收收人的比重很低，還沒有成為我國(guó)地方稅的主體稅種，因而在調(diào)節(jié)居民收入差距方面作用有限。

5．地方稅收體系不完善

由于地方稅體系不完善，地方稅收的聚財(cái)增收功能未能充分發(fā)揮，分稅制將75％的增值稅和全部的消費(fèi)稅劃歸中央，把以第三產(chǎn)業(yè)為主要稅源的營(yíng)業(yè)稅劃歸地方，而經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)往往第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，營(yíng)業(yè)稅稅源極為有限，這就造成了地方稅收收人不足，財(cái)政困難。而且我國(guó)現(xiàn)行稅收政策存在城鄉(xiāng)分割問題，如在城市征收個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅只在市、縣、鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，這種稅收政策格局對(duì)調(diào)節(jié)城鄉(xiāng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。加之我國(guó)財(cái)政管理體制不健全，沒有一個(gè)明確、合理的稅權(quán)劃分與稅權(quán)分配模式，從而造成了中央與地方事權(quán)與財(cái)權(quán)、財(cái)權(quán)與稅權(quán)不相匹配的混亂局面。

三、和諧社會(huì)背景下稅制設(shè)計(jì)的途徑

(一)優(yōu)化稅制，強(qiáng)調(diào)公平與效率的兼顧

建立和諧社會(huì)必須實(shí)現(xiàn)稅收可持續(xù)發(fā)展，既能盡可能地滿足以國(guó)家為主體的財(cái)力分配需要，又不至于損害未來(lái)需要，從而使整個(gè)稅收運(yùn)行有利于經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)的可持續(xù)和諧發(fā)展。從當(dāng)前情況來(lái)看，強(qiáng)調(diào)稅制公平與效率的兼顧比任何時(shí)候都更具現(xiàn)實(shí)意義。一般而言，直接稅通常用以調(diào)節(jié)和解決公平收入分配問題；而間接稅更能體現(xiàn)政府的效率目標(biāo)；雙主體的稅制結(jié)構(gòu)則致力于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效率與社會(huì)公平之間的平衡。公平與效率是構(gòu)建新的稅收制度的指導(dǎo)思想，是判斷既定稅收制度是否合理的標(biāo)準(zhǔn)，也是進(jìn)行稅制改革的基本綱領(lǐng)。兼顧效率與公平制度體系包括：第一，通過(guò)制定有關(guān)的法律、法規(guī)，保障勞動(dòng)者的最低工資收入；第二，運(yùn)用累進(jìn)稅率的個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)高收人，運(yùn)用遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等適度限制非勞動(dòng)收入，調(diào)節(jié)社會(huì)成員的個(gè)人收入分配關(guān)系；第三，建立強(qiáng)制性的社會(huì)保障制度，通過(guò)社會(huì)保險(xiǎn)互助互濟(jì)功能，對(duì)完全喪失或部分喪失勞動(dòng)能力及失去工作崗位等在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中處于弱勢(shì)地位、收入水平大幅度下降的勞動(dòng)者予以支持幫助，保證這些低收入者的基本生活等。

(二)完善稅制，營(yíng)造和諧的稅收環(huán)境

所謂稅收的和諧主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容，一是稅收征收與納稅人之間的和諧；二是稅收要為和諧社會(huì)的構(gòu)建創(chuàng)造條件。為此，要把建立以納稅人為主導(dǎo)的稅制作為中國(guó)稅制改革的長(zhǎng)遠(yuǎn)的理想目標(biāo)。因?yàn)橐约{稅人為主導(dǎo)的稅制是最符合征納稅人行為規(guī)律的稅制，也是動(dòng)力機(jī)制和信息機(jī)制最健全的稅制，運(yùn)作成本最低的稅制。同時(shí)，擺正征納稅人的關(guān)系，在征納稅人關(guān)系之間的權(quán)利與義務(wù)分配上體現(xiàn)公正的總原則。所有的納稅人服從稅收權(quán)力的強(qiáng)制，在稅法面前做到所有的征納稅人都是平等的。

(三)更新理念，牢固樹立和諧意識(shí)

篇9

地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要稅收的調(diào)節(jié)。因?yàn)橐环矫娴貐^(qū)稅收收人的多少直接關(guān)系著當(dāng)?shù)卣畬?duì)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，決定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的后勁；另一方面稅收政策能夠調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和社會(huì)資源的優(yōu)化配置，很好地實(shí)現(xiàn)地區(qū)發(fā)展目標(biāo)和方向。總之，稅收收入與地方財(cái)政收入有著密不可分的關(guān)系，是一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。加強(qiáng)稅收管理，促進(jìn)稅收收入結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并持續(xù)有效的增長(zhǎng)，是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展必不可少的環(huán)節(jié)。為此，筆者結(jié)合近幾年我區(qū)稅收和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，分析稅收的收入結(jié)構(gòu)，并對(duì)完善地方稅收若干問題進(jìn)行探討，提出優(yōu)化江北地方稅收收入結(jié)構(gòu)的若干政策建議，以便更好地掌握全區(qū)稅收結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)稅收與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，并為江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。

1　稅收結(jié)構(gòu)與地方稅收收入

稅收管理是指稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅法組織收人的管理手段。沒有稅收管理，稅務(wù)部門將喪失依法征稅的主動(dòng)權(quán)，提高稅收征管水平無(wú)從談起，稅收活動(dòng)也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)；加強(qiáng)稅收管理，便有了依法治稅、依法征管的基礎(chǔ)，從而提高稅收征管的質(zhì)量和效率，稅收收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)才有了保證。

1994年實(shí)行分稅制，國(guó)稅和地稅的收入及相關(guān)稅種的分成，直接影響著地方稅收收入和地方財(cái)政收入。稅收管理的狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)有著廣泛的影響。從稅收收入的劃分來(lái)看，地方政府的固定稅收收入包括：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、車船使用稅、契稅等；中央政府和地方政府共享收入有：增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所加強(qiáng)稅收管理優(yōu)化地方稅收收入結(jié)構(gòu)得稅、營(yíng)業(yè)稅、資源稅等。以所得稅為例，2002年中央財(cái)政與地方財(cái)政分成的比例是50％和50％，從2003年開始，中央財(cái)政與地方財(cái)政分成的比例就變成60％和40％。由此可知，在稅收收入總量一定的情況下，稅收收人結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，可以在一定程度上增加地方財(cái)政收入。因此中性并帶有彈性的稅收結(jié)構(gòu)，能夠保證稅收收入的合理有效增長(zhǎng)；優(yōu)化的地方稅收收入結(jié)構(gòu)，能夠保證地方政府履行職能所需財(cái)力，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義，也是構(gòu)建和諧社會(huì)，加強(qiáng)執(zhí)政能力的重要保障。

2　江北地方稅收收入概況分析

2．1總量增長(zhǎng)情況

我國(guó)現(xiàn)行的地方稅制模式是1994年分稅制改革后建立起來(lái)的。目前，江北地方稅收收人主要包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅及其他各稅。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來(lái)江北地方稅收收入一直保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，1998年江北實(shí)現(xiàn)地方稅收收入6552萬(wàn)元，到2007年地方稅收收入猛增至185340萬(wàn)元，增長(zhǎng)近28．3倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)45%。

江北地方稅收收入占gdp的比重：1998年為3．51％，2007年為10．11％，最高的2004年為12．3％。按國(guó)際慣例，實(shí)現(xiàn)分稅制的國(guó)家地方稅收入占gdp的比重一般在7％以上，江北這一比重已達(dá)到國(guó)際平均水平。總之，無(wú)論是從絕對(duì)量還是相對(duì)量來(lái)看，江北地方稅收收人都保持又快又好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

2．2主要稅種增長(zhǎng)情況

江北地方稅收收入主要稅種包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅等四大類，其中，企業(yè)所得稅收入已連續(xù)7年超億元，營(yíng)業(yè)稅收入已連續(xù)5年超億元。但是受近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的推動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)稅收人增長(zhǎng)迅猛，目前營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)在總量上大大超過(guò)企業(yè)所得稅，成為江北區(qū)地稅收人的第一大稅種。2007年，江北營(yíng)業(yè)稅收人為80392萬(wàn)元，占地方稅收收入185340萬(wàn)元的43．38％；企業(yè)所得稅收人為539l3萬(wàn)元，占地方稅收收入的比重為29．09％；個(gè)人所得稅收人為24835萬(wàn)元，占地方稅收收入的比重為13．4％?？梢?，兩個(gè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅兩項(xiàng)收入占地方稅收收入的比重已達(dá)到85％以上，成為江北地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。

值得注意的是，所得稅在日、韓是地方稅主體稅種。如日本都道府縣稅收收入4o鬈來(lái)源于事業(yè)稅，市町村稅收收入中51％為居民稅收入；韓國(guó)市郡級(jí)稅也以居民稅為主體稅種之一。所得稅適宜于作地方稅的特點(diǎn)主要有：(1)稅源潛力大；(2)依能課稅，能更好體現(xiàn)公平原則；(3)較好地體現(xiàn)受益原則。江北地方稅收收入結(jié)構(gòu)的基本格局也充分表明所得稅在地方稅收中扮演的重要角色，在但將所得稅作為地方稅收的主體稅種要求地方政府有較高的稅收征管水平，這在一定程度上又限制了所得稅成為地方主體稅種的進(jìn)程。

3　優(yōu)化地方稅收收入結(jié)構(gòu)若干問題探討

3．1主體稅種選擇

地方稅主體稅種的地位不是絕對(duì)的，一成不變的，而是應(yīng)該依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各稅種的成長(zhǎng)性，分階段、動(dòng)態(tài)地確定地方稅主體稅種。正確選擇地方稅主體稅種是建設(shè)和完善地方稅體系的重要內(nèi)容，也是進(jìn)一步優(yōu)化地方稅收收入結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。地方稅主體稅種的選擇應(yīng)滿足兩個(gè)基本條件：稅源充足穩(wěn)固、稅基具有普遍性。因此，基于江北目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地方稅制結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，并借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)階段可以選擇、確立營(yíng)業(yè)稅作為江北地方稅主體稅種；隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)逐步將財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅作為江北地方稅主體稅種。

3．1．1營(yíng)業(yè)稅

從1994年分稅制以來(lái)，除個(gè)別年份外營(yíng)業(yè)稅收人占江北地方稅收收入的比重超過(guò)40％，居第一位。營(yíng)業(yè)稅依據(jù)明確、征收普遍，作為地方稅的主體稅種具有一定的穩(wěn)定性。但是必須注意，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和稅制改革的深入，營(yíng)業(yè)稅征收范圍將會(huì)逐漸縮小，其中運(yùn)輸、建筑等行業(yè)有可能劃人增值稅的征收范圍。雖然隨著增值稅征收范圍的擴(kuò)大，營(yíng)業(yè)稅收入會(huì)有所下降，但是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為營(yíng)業(yè)稅的征收提供了廣闊的稅源，加之征管手段的日臻完善，營(yíng)業(yè)稅仍將保持相當(dāng)水平的收入規(guī)模。因此，營(yíng)業(yè)稅有望在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)保持江北地方財(cái)政收入重要來(lái)源的地位。

3．1．2財(cái)產(chǎn)稅

我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅等，以及尚未開征、醞釀實(shí)施的遺產(chǎn)稅。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平的不斷提高，農(nóng)業(yè)人口不斷涌人城市，普通住宅和其他房地產(chǎn)將不斷增長(zhǎng)，房產(chǎn)稅稅源充實(shí)穩(wěn)定。同時(shí)，房產(chǎn)具有地點(diǎn)固定，不能移動(dòng)、不可隱匿等特點(diǎn)，便于稅收征管。隨著“汽車時(shí)代”的到來(lái)，繳納車船使用稅的納稅人將越來(lái)越多，車船使用稅的增長(zhǎng)值得期待。隨著境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬等交易的增加，契稅也會(huì)呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。同時(shí)，中產(chǎn)階層的興起為開征遺產(chǎn)稅奠定了客觀條件，未來(lái)遺產(chǎn)稅收入也很可觀。因此，財(cái)產(chǎn)稅具有稅源的廣泛性、征收的區(qū)域性和固定性等特點(diǎn)，征收成本很低，未來(lái)財(cái)產(chǎn)稅必將成為地方稅的主體稅種之一。

3．2關(guān)注所得稅

2002年以前，所得稅(包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅)是地方稅的重要稅種，也是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。從2002年1月1日起，所得稅改為中央與地方共享稅，不再屬地方稅種。從嚴(yán)格意義上講，不能把所得稅歸為地方稅體系，但研究地方稅收收入又必須注意所得稅問題。這是因?yàn)椋S著個(gè)人收人的不斷增長(zhǎng)和內(nèi)外資企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，地方最終能拿到所得稅收人仍是相當(dāng)可觀的，完全排除所得稅來(lái)研究地方稅收收人結(jié)構(gòu)的優(yōu)化問題是不完整的。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和人民生活水平的不斷提高，所得稅收人占地方稅收收入的比重有望穩(wěn)步提高。

4　優(yōu)化地方稅收收入結(jié)構(gòu)的幾點(diǎn)建議

4．1突出地方稅主體稅種

4．1．1鞏固營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅作為現(xiàn)階段江北地方稅主體稅種是由江北實(shí)際所決定的，確保地方稅主體稅種，尤其是營(yíng)業(yè)稅的穩(wěn)定，是支撐江北地方財(cái)力的客觀要求。因此，大力推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這不僅有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，而且對(duì)培育新的生財(cái)點(diǎn)、提高營(yíng)業(yè)稅收人乃至地方稅收收入都具有十分重要的意義。

  4.1 .2統(tǒng)一房地產(chǎn)稅

我國(guó)現(xiàn)行的和房產(chǎn)、土地有關(guān)的主要稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅，對(duì)內(nèi)資企業(yè)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅，對(duì)外資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅是區(qū)級(jí)固定收人，土地使用稅是市、區(qū)縣共享收八。這3個(gè)稅種其實(shí)都和房產(chǎn)、土地密不可分，同屬于不動(dòng)產(chǎn)稅性質(zhì)。本著統(tǒng)一內(nèi)外稅制、簡(jiǎn)化稅種的原則，有必要將這3個(gè)稅種合并統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，并合理確定稅率，使該稅種能夠隨著房地產(chǎn)的增值而不斷增加，使其成為區(qū)級(jí)收人主體稅種，使區(qū)縣的利益得到保證。

4.2改革稅收計(jì)劃分配方法

有必要改革稅收計(jì)劃分配方法，將稅收改入增長(zhǎng)與gdp增長(zhǎng)掛鉤，將gdp作為制定稅收計(jì)劃分配的主要依據(jù)、這樣一方面可以增加稅收收人增長(zhǎng)的可信度，另一方面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行可以起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，各級(jí)政府要積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)培植新的稅收增長(zhǎng)點(diǎn)，例如支持第三產(chǎn)業(yè)和非公經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使其為地方稅收增收提供更多的稅源。

4.3既要狠抓重點(diǎn)稅源，又要不放松一般納稅戶

重點(diǎn)稅源戶納稅情況可以左右江北地方稅收收人的整體形勢(shì)，對(duì)稅收收人任務(wù)的完成和穩(wěn)定增長(zhǎng)起著舉足輕重的作用，抓住了它們，也就抓住了組織收人的“牛鼻子”。目前江北重點(diǎn)稅源戶納稅已占地方稅收收人的50%以上，要隨時(shí)了解和掌握重點(diǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)及稅款的實(shí)現(xiàn)、入庫(kù)、欠繳等情況，努力提高其申報(bào)人庫(kù)率。要通過(guò)抓重點(diǎn)稅源，達(dá)到穩(wěn)定和調(diào)控收入的目的。在狠抓重點(diǎn)稅源的同時(shí)，要堅(jiān)持抓“大”不放“小”。無(wú)論稅源收人大小，都要十足收齊。要堅(jiān)持“大稅小稅一起抓”的原則，在加強(qiáng)對(duì)主體稅種征管的同時(shí)，繼續(xù)加大對(duì)零散小稅的管理，努力挖掘稅收潛力。

4.4加強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)特別是新興行業(yè)的稅收管理

篇10

一、引言

1998年7月，國(guó)務(wù)院正式宣布停止國(guó)有企事業(yè)單位、政府部門工作人員的福利性住房分配，自此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始了市場(chǎng)化時(shí)期。1998-2009年間，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資額從3614.2億元增長(zhǎng)到36241.8億元。相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以帶動(dòng)60余個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。1991-2009年期間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)幅度為19.9%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的年平均比重為4.2%，①2010年房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為12.9%，占GDP比重提高至5.6%。

我國(guó)實(shí)行住房制度改革以來(lái)，住宅消費(fèi)逐漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)，2009年我國(guó)城市化率已達(dá)到45.7%，城市人口為6.66億(2010年人口普查數(shù)據(jù))，加上改善居住條件的需求，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量巨大。與之相應(yīng)，房?jī)r(jià)也一路走高，1998-2003年間房?jī)r(jià)年均漲幅3.6%，2001-2010年間房?jī)r(jià)年均漲幅9.32%，②房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)格，樓市低迷，公眾持幣待購(gòu)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條極度緊張，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，橫向并購(gòu)已成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場(chǎng)份額、謀求生存的重要途徑。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)橫向并購(gòu)主要以股權(quán)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)為主，在這種并購(gòu)趨勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度將如何變化？我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如何實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展？本文將對(duì)這些問題進(jìn)行分析探討。

二、相關(guān)文獻(xiàn)回顧

國(guó)外文獻(xiàn)對(duì)并購(gòu)是否會(huì)提高市場(chǎng)份額持有不同觀點(diǎn)。Stillman(1983)的研究結(jié)果部分支持了橫向并購(gòu)的一個(gè)動(dòng)機(jī)就是獲得市場(chǎng)勢(shì)力。Lubatkin(1983)認(rèn)為橫向并購(gòu)不但可以增加市場(chǎng)份額，還能夠節(jié)約營(yíng)銷和生產(chǎn)成本。Andrade&Stafferd(1999)認(rèn)為橫向并購(gòu)可以提高產(chǎn)業(yè)集中度，解決產(chǎn)能過(guò)剩問題，促使企業(yè)退出。

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)研究主要集中于行業(yè)集中度分析和房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展。周剛(2001)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)低的集中度和進(jìn)入壁壘是房地產(chǎn)企業(yè)間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和整個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)績(jī)下滑的主要原因。潘愛民、王洪衛(wèi)(2008)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非有效性進(jìn)行檢驗(yàn)，得出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)非有效的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)信息的反映程度很低，且房地產(chǎn)市場(chǎng)存在超額利潤(rùn)。劉樹楓(2009)認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度低的主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大過(guò)快、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入數(shù)量多、規(guī)模障礙系數(shù)低。張魏等(2009)對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度因素進(jìn)行了實(shí)證分析，指出市場(chǎng)集中度與行業(yè)進(jìn)入壁壘正相關(guān)，與生產(chǎn)能力擴(kuò)張負(fù)相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，規(guī)模經(jīng)濟(jì)不顯著，當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)型企業(yè)采取防止新企業(yè)進(jìn)入的競(jìng)爭(zhēng)策略時(shí)會(huì)顯著提高市場(chǎng)集中度。陳笑(2010)對(duì)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等因素之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，得出市場(chǎng)集中度與房?jī)r(jià)之間存在高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，認(rèn)為市場(chǎng)集中度是房?jī)r(jià)最重要的影響因素，提出全面優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、適當(dāng)提高房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度的建議。

資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒(2009-2010)，《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)年鑒(2011)》。

注：房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模=商品房銷售收入/房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)。

學(xué)者們針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，提出了基本相同的對(duì)策建議。周京奎(2002)提出產(chǎn)業(yè)集中型壟斷是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的必然選擇。歐陽(yáng)強(qiáng)(2004)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出結(jié)構(gòu)性調(diào)整、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、規(guī)范土地市場(chǎng)和健全金融體制的政策建議。黃光燦(2008)通過(guò)對(duì)2000年以來(lái)上海房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析，認(rèn)為只有構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定。歐陽(yáng)文和等(2011)比較了美國(guó)和中國(guó)土地制度、供給模式，提出中國(guó)城市住宅問題解決的途徑要增加保障性住宅供給，對(duì)土地實(shí)行限價(jià)供給和以工業(yè)化模式取代傳統(tǒng)建造方式。葛揚(yáng)等(2011)認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形成了“一調(diào)控就減少供給，導(dǎo)致下一階段更大的調(diào)控壓力的怪圈”，形成這種怪圈的主要原因是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是典型的外力推動(dòng)型，提出完善財(cái)稅體制、增加保障性住房供給、不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等作為走出這種怪圈的路徑。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度的變化

1998年我國(guó)實(shí)行全面住房制度改革，釋放了巨大的市場(chǎng)需求，2002-2004年房地產(chǎn)業(yè)年均增幅達(dá)到28%，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展和逐步規(guī)范，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系已經(jīng)初步形成。

1.房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目變化。1998年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為2.4萬(wàn)家，在2007年高房?jī)r(jià)的刺激下，一年間企業(yè)數(shù)目增長(zhǎng)了40%，2009年商品房平均售價(jià)提高至4681元/平方米，又吸引眾多中小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入，2010年增加了4700多家(見表1)。1998-2010年13年間，我國(guó)房?jī)r(jià)一直在上漲(除1999年、2008年、2010年略有下降)，這13年間房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目和就業(yè)人數(shù)一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受調(diào)控政策的影響，企業(yè)數(shù)目和就業(yè)人數(shù)分別比2004年減少了近3000家和7萬(wàn)人；2009年受2008年金融危機(jī)的影響，企業(yè)數(shù)目和就業(yè)人數(shù)分別比2008年減少了7000多家和14萬(wàn)人。

大量中小型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘較低直接相關(guān)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理仍然沿用2000年的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，進(jìn)入門檻低。目前，在新的《我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(征求意見稿)》中，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入門檻。

圖1　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)CR10與CR100變動(dòng)

2005-2010年間，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和平均銷售面積一直在增長(zhǎng)(除2008年)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均規(guī)模卻未同步提高。2010年我國(guó)商品房銷售收入是1998年(0.25萬(wàn)億)的21倍，房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長(zhǎng)了6倍(1998年1032.77萬(wàn)元)，市場(chǎng)容量的擴(kuò)大遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，占總數(shù)量54%的中小房地產(chǎn)企業(yè)年均銷售規(guī)模在1萬(wàn)平方米～4萬(wàn)平方米。

2.行業(yè)集中度穩(wěn)步提高。行業(yè)集中度又稱市場(chǎng)集中度，是指某行業(yè)(市場(chǎng))內(nèi)前N家最大的企業(yè)所占市場(chǎng)份額的總和。以我國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力前十強(qiáng)和前百?gòu)?qiáng)銷售額占整個(gè)行業(yè)份額的CR10和CR100來(lái)測(cè)算我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的集中度。圖1顯示，無(wú)論是CR10還是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的變化趨勢(shì)一致，說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)集中度一直在穩(wěn)步提高。

3.規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。從銷售額和銷售面積看(見表2)，全國(guó)商品房銷售額和銷售面積除2008年下降外，一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)。銷售過(guò)百億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也逐年增加，2005年沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過(guò)百億，2010年已有35家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過(guò)百億，萬(wàn)科公司銷售金額超過(guò)1000億元。房地產(chǎn)上市公司是房地產(chǎn)業(yè)的主力，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額占前20強(qiáng)企業(yè)銷售金額的78%。

資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組，2006、2011：《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》；搜房產(chǎn)業(yè)網(wǎng)，2010年1月7日。

從總資產(chǎn)看，2005年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)百億的有22家；2009年房地產(chǎn)上市公司中總資產(chǎn)規(guī)模過(guò)百億的有54家，2010年達(dá)到65家。從上市公司的總資產(chǎn)均值看，滬深上市的房地產(chǎn)公司，2005年總資產(chǎn)均值是26.4億元，2007年底升至58.21億元，2010年提高至122.32億元；香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，2007年底總資產(chǎn)均值達(dá)236.37億元，是2005年同期的近3倍，2010年提高至436.48億元。

從利潤(rùn)流向看，2000-2004年，前20%房地產(chǎn)上市公司的五年平均凈資產(chǎn)收益率為10.15%，高出同期房地產(chǎn)業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率近53個(gè)百分點(diǎn)；③2007年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售利潤(rùn)率的平均值是15%，房地產(chǎn)企業(yè)TOP100中59%的銷售利潤(rùn)率在20%以下，超過(guò)30%的企業(yè)僅占16%。2010年20強(qiáng)品牌房企凈資產(chǎn)收益率均值為25.89%，高于行業(yè)平均水平9.82個(gè)百分點(diǎn)。這些表明我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，資產(chǎn)規(guī)模和利潤(rùn)都呈現(xiàn)出集中趨勢(shì)。

4.并購(gòu)規(guī)模和起數(shù)的變化。2004-2008年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)金額達(dá)260.32億元，發(fā)生196起并購(gòu)案；2010年房地產(chǎn)業(yè)涉及并購(gòu)金額174.65億元，④實(shí)現(xiàn)并購(gòu)84起，占各類并購(gòu)總數(shù)的13.5%；2011年前三季度，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)達(dá)87起，總交易金額達(dá)到了256.65億元。⑤可見，房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)起數(shù)(除2009下降)和并購(gòu)金額呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)(見圖2)。

圖2　2004-2010年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)起數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)主要表現(xiàn)為大企業(yè)對(duì)小企業(yè)的橫向并購(gòu)。如萬(wàn)科公司2005-2010年并購(gòu)了131家公司，涉及金額達(dá)134.7億元，并購(gòu)方式主要是整體并購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)、合作拿地開發(fā)等(見圖3)。2009年8月至2011年4月間，SOHO中國(guó)在上海進(jìn)行了五次收購(gòu)。

圖3　2005-2010年萬(wàn)科公司并購(gòu)金額和公司數(shù)

資料來(lái)源：萬(wàn)科公司年報(bào)。

5.橫向并購(gòu)與市場(chǎng)份額的關(guān)系。以萬(wàn)科公司為例分析橫向并購(gòu)與市場(chǎng)份額的關(guān)系。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是我國(guó)最大的房地產(chǎn)上市公司，成立于1984年，在全國(guó)31個(gè)城市開展了業(yè)務(wù)。萬(wàn)科公司是我國(guó)首家銷售額突破千億元大關(guān)的住宅開發(fā)企業(yè)，其市場(chǎng)份額2005年以來(lái)一直穩(wěn)定上升，2010年達(dá)到2.06%(見表3)。

資料來(lái)源：深度調(diào)控下的萬(wàn)科并購(gòu)學(xué)，0759home.com。

注：市場(chǎng)份額由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組數(shù)據(jù)整理計(jì)算而得。

從并購(gòu)規(guī)?？?見圖4)，2005年以來(lái)，萬(wàn)科公司的市場(chǎng)份額與并購(gòu)規(guī)模不完全一致，并購(gòu)金額下降時(shí)，市場(chǎng)份額仍在上升(2007年)。從并購(gòu)公司數(shù)量看(見圖5)，2005年以來(lái)，該公司的市場(chǎng)份額與并購(gòu)公司數(shù)量也不完全一致，2008年并購(gòu)公司數(shù)量減少，市場(chǎng)份額仍提高了0.22個(gè)百分點(diǎn)，而2009年并購(gòu)公司數(shù)量增加，市場(chǎng)份額下降了0.55個(gè)百分點(diǎn)。將二者結(jié)合起來(lái)可以看出，橫向并購(gòu)對(duì)市場(chǎng)份額的提高是有效的。萬(wàn)科通過(guò)整體并購(gòu)、項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)收購(gòu)、合作拿地開發(fā)等方式成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，與美國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商4.5%的市場(chǎng)份額相比仍顯得不夠大。

圖4　2005-2010年萬(wàn)科并購(gòu)金額與市場(chǎng)份額

一般情況下，某一行業(yè)的企業(yè)能夠賺取高額利潤(rùn)時(shí)，會(huì)誘惑企業(yè)進(jìn)入，再加上進(jìn)入門檻較低，造成企業(yè)數(shù)量增加過(guò)快，導(dǎo)致行業(yè)集中度水平不高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化初期，行業(yè)集中度比較分散，企業(yè)間存在低水平的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度穩(wěn)步提高，規(guī)模效應(yīng)開始顯現(xiàn)。在目前中央宏觀調(diào)控不放松的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)資金會(huì)更加緊張，樓市價(jià)格進(jìn)入拐點(diǎn)及居民買方市場(chǎng)初步形成會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高。國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，80%的市場(chǎng)份額集中在20%的企業(yè)手中，2004年美國(guó)前10家地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商占全美市場(chǎng)份額高達(dá)27.25%?？梢姡覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)集中度仍有很大的提升空間。

圖5　2005-2010年萬(wàn)科并購(gòu)數(shù)量與市場(chǎng)份額

資料來(lái)源：陳洪波，2006：《美國(guó)房地產(chǎn)金融及對(duì)中國(guó)的啟示》，《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，第2期；歐陽(yáng)文和、張璇，2011：《中美房地產(chǎn)發(fā)展路徑比較研究》，《河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)》第1期。

四、美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑

美國(guó)私人擁有住房比例較大，已形成較為完善的住房制度和政策體系，美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)和控制。

1.供給政策的變化。美國(guó)自20世紀(jì)30年代以來(lái)，歷屆政府都很重視住房問題，其住房政策也根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化適時(shí)調(diào)整，調(diào)控的重點(diǎn)始終是保證低收入家庭能夠買得起房。20世紀(jì)30年代以前，美國(guó)主要依靠市場(chǎng)力量解決國(guó)民住房，采取市場(chǎng)供給住房，20世紀(jì)30～70年代，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣，采取公共住房為主和市場(chǎng)性住房為輔的供給政策。美國(guó)的公共住房是指政府為低收入者、老年人和殘疾人建造和維護(hù)、收取低額租金并由政府管理的住房。由政府控制戶型、售價(jià)和供應(yīng)對(duì)象，主要建設(shè)中等收入者買得起的小戶型、低房?jī)r(jià)住宅。政府對(duì)建設(shè)公共住房者提供貼息貸款以降低房?jī)r(jià)，對(duì)居民提供購(gòu)房貼息貸款，免開發(fā)商和居民的有關(guān)稅收。⑥第二次世界大戰(zhàn)后的20年是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展時(shí)期，期間美國(guó)住房自有率從約45%提高至65%左右(見表4)。

20世紀(jì)70年代至今，美國(guó)采取市場(chǎng)性住房和福利性質(zhì)的市場(chǎng)性住房，公共住房在住房政策中的核心地位淡化，公共住房數(shù)量逐漸減少，增加了住房保障制度及各種優(yōu)惠政策措施，如美國(guó)聯(lián)邦政府對(duì)低收入者提供的住房支持主要是提供租金補(bǔ)貼幫助低收入家庭獲得私人住房；為家庭購(gòu)買住房提供貼息貸款、擔(dān)保和貸款利息在個(gè)人所得稅稅基中予以抵扣等。美國(guó)聯(lián)邦財(cái)政在2010財(cái)政年度中，純粹保障性住房在金融稅收的預(yù)算支出達(dá)8967.65億美元。⑦借助跨區(qū)域擴(kuò)張、產(chǎn)業(yè)鏈整合、精細(xì)化管理、并購(gòu)及金融創(chuàng)新等手段，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在2003-2006年間發(fā)展到了頂峰，2007年以后，在金融危機(jī)的沖擊下，房地產(chǎn)業(yè)走入低谷。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。美國(guó)實(shí)行多元化的土地所有制，包括私人土地、聯(lián)邦政府土地、州政府土地和印第安人保留地，各種所有制形式的土地之間可以自由買賣及租賃，不存在土地壟斷供應(yīng)和因政府干預(yù)造成的市場(chǎng)扭曲，土地價(jià)格由估價(jià)公司協(xié)助確定。

在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)有三類開發(fā)商：一類是住宅建筑商(HomeBuilder)，通常以私人住宅開發(fā)、銷售為主；第二類是不動(dòng)產(chǎn)商(RealEstate)，主要從事房地產(chǎn)中介服務(wù)、投資性商用物業(yè)的融資、投資、開發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)等；第三類不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展商(RealEstateDeveloper)，主要以投資性物業(yè)的開發(fā)和銷售為主。美國(guó)個(gè)人和機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要途徑是各類房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)持有的投資性物業(yè)，住宅更多地被視為消費(fèi)性產(chǎn)品。

美國(guó)絕大多數(shù)開發(fā)商專注于某個(gè)區(qū)域市場(chǎng)上的運(yùn)行，采用高度專業(yè)化和長(zhǎng)期收益為主的商業(yè)模式。美國(guó)排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)歷了一系列橫向并購(gòu)和縱向并購(gòu)，兼并成了美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張和提高占有率的重要手段。2009年，美國(guó)第四大房屋建造商帕爾迪公司(PulteHomes)收購(gòu)美國(guó)另一住宅營(yíng)建巨頭桑達(dá)克斯公司(Centex)，成為美國(guó)最大房屋建造商，這一并購(gòu)使帕爾迪公司得到了桑達(dá)克斯公司在得克薩斯州和卡羅萊那州的大量土地。

3.房地產(chǎn)金融體系變化。20世紀(jì)70年代以前，美國(guó)房地產(chǎn)金融是以銀行性金融機(jī)構(gòu)提供貸款為主的間接融資體系。20世紀(jì)70年代以后，大量的非銀行性金融機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、共同基金進(jìn)入住房金融領(lǐng)域，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新出各種衍生金融工具，住房金融逐漸從間接融資轉(zhuǎn)向了市場(chǎng)(直接)融資。

目前，美國(guó)的房地產(chǎn)金融體系由商業(yè)性住房金融體系和政府性住房金融體系構(gòu)成。商業(yè)性住房金融體系由商業(yè)銀行、人壽保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押貸款基金等各類機(jī)構(gòu)構(gòu)成。政府性住房金融體系主要由美國(guó)聯(lián)邦住房金融署、房利美、房地美、退伍軍人管理局等構(gòu)成。美國(guó)聯(lián)邦住房金融署負(fù)責(zé)住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和為中、低收入階層提供按揭擔(dān)保；房地美和房利美是住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)，主要從住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買貸款并持有，對(duì)購(gòu)買的住房抵押貸款實(shí)行證券化并提供擔(dān)保，兩家公司是美國(guó)住房抵押貸款的主要資金來(lái)源。美國(guó)形成了以私有金融機(jī)構(gòu)為主體，以住房抵押貸款市場(chǎng)為基礎(chǔ)，多種住房機(jī)構(gòu)廣泛參與的金融體系。

2007年美國(guó)爆發(fā)了“次貸危機(jī)”，美國(guó)政府接管陷入困境的住房抵押貸款融資機(jī)構(gòu)房利美和房地美，美國(guó)政府也開始了對(duì)住房金融體系的改革。

五、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從爆發(fā)式增長(zhǎng)階段步入了規(guī)范平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，消費(fèi)者已經(jīng)形成了“降價(jià)預(yù)期”，大多處于等待和觀望，房地產(chǎn)“買方”市場(chǎng)“初步”形成。通過(guò)哪些路徑可以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展呢？

1.完善我國(guó)保障性住房體系。美國(guó)住房供給政策變化反映了不同時(shí)期政府政策側(cè)重點(diǎn)不同，可以采取多種方式提供住房，如直接建房提供給居民或由政府對(duì)建設(shè)低成本、低租金住房提供優(yōu)惠貸款或?qū)?gòu)房者或租房者給予減稅或承租補(bǔ)貼。

目前，我國(guó)住房自有率高達(dá)89%，居住性購(gòu)房需求比較大，但中低收入者的住房困難問題日益突出，保障性住房體系的完善勢(shì)在必行。我國(guó)針對(duì)中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造安置住房、限價(jià)商品房和公共租賃房等五大類。我國(guó)從1995年開始實(shí)施“安居工程”，1998-2009年間，我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)適用房投資額占住宅投資總額的比重從13%降至4.4%，銷售面積占普通住宅銷售面積的比重降至4%。美國(guó)2005-2009年住房保障支出占中央財(cái)政支出比重在14%～15%。而2009年我國(guó)住房保障支出占中央財(cái)政支出的比重僅為3.6%，占中央稅收比重僅為1.7%，占GDP比重為0.2%。⑧2010年保障性住房建設(shè)已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，重在完善保障性住房的層次結(jié)構(gòu)，覆蓋“夾心層”，適用不同住房條件的居民。

政府除了提供保障性住房外，還可以在補(bǔ)貼、稅收、信貸等方面，采取多種方式滿足中低收入者的住房需求，更為重要的是完善對(duì)保障性住房的管理。如美國(guó)通過(guò)立法保障，建立了嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度，規(guī)定不同收入標(biāo)準(zhǔn)所能享受到的住房保障待遇，并嚴(yán)格執(zhí)行住房保障對(duì)象的進(jìn)入、退出標(biāo)準(zhǔn)，在健全住房保障對(duì)象檔案的同時(shí)，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

2.完善房地產(chǎn)價(jià)格形成與調(diào)整機(jī)制。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數(shù)居民的基本居住條件改善，也不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律看，房地產(chǎn)價(jià)格必須與居民的消費(fèi)能力相適應(yīng)。聯(lián)合國(guó)人居與環(huán)境組織認(rèn)為，城市合理房?jī)r(jià)一般不超過(guò)城市家庭年收入三倍，世界銀行則認(rèn)為不能超過(guò)城市家庭年收入的五倍。按照房?jī)r(jià)與收入的關(guān)系及家庭負(fù)債破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)性考慮，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比⑨在3～6倍之間為合理區(qū)間，超過(guò)7，大部分居民已經(jīng)沒有購(gòu)房的能力了。1996-2010年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比在5.5～8.0間波動(dòng)，2005年后房?jī)r(jià)收入比就超過(guò)了合理區(qū)間，2008年和2010年有所下降，但2010年仍高于7(圖6)。

圖6　2003-2010年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比

資料來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部，2010：《2010年度全國(guó)房?jī)r(jià)收入比研究報(bào)告》，百度文庫(kù)。

商品房?jī)r(jià)格由利潤(rùn)、地價(jià)、稅收、管理費(fèi)用(含財(cái)務(wù)成本)、建安成本等構(gòu)成。首先，來(lái)看房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)。2011年《住房綠皮書》中計(jì)算的我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2008年?duì)I業(yè)利潤(rùn)比2004年增長(zhǎng)290.4%，2009年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平均毛利潤(rùn)率為55.72%。根據(jù)上市公司的相關(guān)報(bào)表測(cè)算，目前房地產(chǎn)業(yè)的平均毛利潤(rùn)率為37%左右，扣除三費(fèi)之后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率約為20%～25%，凈利潤(rùn)率為15%～20%左右，各種數(shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家5%的水平。因此，政府必須通過(guò)降低房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率，促使房地產(chǎn)業(yè)中過(guò)多的資金回流到制造業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)，保證房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

其次，來(lái)看地價(jià)。我國(guó)土地是全民所有和勞動(dòng)群眾集體所有，土地定價(jià)和供應(yīng)數(shù)量取決于政府，特別是地方政府。土地出讓金是政府出讓土地一次性收取未來(lái)幾十年的土地收益，是國(guó)家作為土地所有者向土地使用者收取的土地價(jià)格。2001-2003年，全國(guó)土地出讓金達(dá)9100多億元，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政收入的35%，2004年收入近6000億元，2009年達(dá)到1.5萬(wàn)億元，相當(dāng)于同期全國(guó)地方財(cái)政總收入的46%左右，2010年土地出讓金高達(dá)2.7萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入比重高達(dá)33.75%。⑩可見，土地出讓金已成為地方財(cái)政收入主要來(lái)源，這種情況下，地方政府為實(shí)現(xiàn)土地收益最大化，會(huì)使用各種手段推高地價(jià)和房?jī)r(jià)。所以，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理水平，必須改革土地出讓金制度，深化財(cái)政體制改革，擴(kuò)大地方財(cái)政收入來(lái)源。

最后，投機(jī)性購(gòu)房推高了房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個(gè)穩(wěn)定可持續(xù)的市場(chǎng)環(huán)境，而投機(jī)與投資性購(gòu)房會(huì)推高或降低房?jī)r(jià)，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，我國(guó)絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有上市，其開發(fā)資金主要來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款，商業(yè)銀行貸款一直以來(lái)都是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源之一。美國(guó)的金融危機(jī)已經(jīng)證明，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)、過(guò)度炒作資產(chǎn)不僅會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大社會(huì)貧富差距，而且會(huì)增加經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于有炒地、囤地行為的開發(fā)商，要在信貸上加以控制，降低對(duì)個(gè)人和房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸資金供給。

另外，為有效遏制投機(jī)性購(gòu)房，政府應(yīng)盡快開征房地產(chǎn)買賣和持有環(huán)節(jié)的稅種，如房產(chǎn)稅、對(duì)買賣住房的所得征收高額所得稅等。在韓國(guó)，在房屋保有環(huán)節(jié)征收房屋財(cái)產(chǎn)稅、綜合土地稅、綜合不動(dòng)產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和共同設(shè)施稅，擁有的房產(chǎn)價(jià)值越高，則繳稅越多。在美國(guó)，買賣房屋手續(xù)非常復(fù)雜，中介機(jī)構(gòu)和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費(fèi)用；房屋的維護(hù)費(fèi)用也比較昂貴，房屋擁有者每年都要繳納稅金和房屋保險(xiǎn)費(fèi)用等。

3.完善住房金融體系和金融監(jiān)管。2005-2010年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源構(gòu)成見表5。國(guó)內(nèi)貸款是銀行直接向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的開發(fā)貸款，約占資金來(lái)源的20%左右。其他資金來(lái)源主要是購(gòu)房者的定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，約占資金來(lái)源的45%左右；2009年、2010年來(lái)自個(gè)人按揭貸款的比例為14.7%、12.7%，與國(guó)內(nèi)貸款合并計(jì)算，來(lái)自商業(yè)銀行的貸款比例達(dá)到30%左右。由此可見我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商業(yè)銀行信貸依賴程度的高低。

外資主要以直接投資、收購(gòu)等形式進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)吸收外商直接投資2006年為303.05億元，2010年增長(zhǎng)達(dá)到676.96億元，2010年資金來(lái)源中利用外資比例是1.1%。外資開始向我國(guó)的二、三線城市發(fā)展，更多地向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游延伸。外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)參與國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)并購(gòu)，這就要求政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)外資活動(dòng)的監(jiān)控，外資流動(dòng)情況與房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)了非常高的相關(guān)性，境外購(gòu)買力的流入對(duì)內(nèi)地城市房?jī)r(jià)的上漲起了推波助瀾的作用。

其他融資途徑主要是在資本市場(chǎng)通過(guò)境內(nèi)上市、境外上市、借殼、資產(chǎn)注入等方式來(lái)融資。截至2006年12月，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)已累計(jì)融資近300億元。2010年房地產(chǎn)上市公司無(wú)一例增發(fā)獲得成功。由于我國(guó)《公司法》對(duì)發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法通過(guò)國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)融資。因此，信托融資規(guī)模近年發(fā)展迅速，截至2011年第3季度末，投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)3216.6億元，已超過(guò)2010年的2864億元的發(fā)行總量，目前房地產(chǎn)信托已達(dá)到約6797.7億元，占資金信托總規(guī)模的17.24%。

資料來(lái)源：中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)：《2010年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》。

注：一線城市、二線、三、四線城市是針對(duì)2009年全年而言的。

大型房地產(chǎn)企業(yè)還可以海外融資，但我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬中小企業(yè)，與美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道非常有限，過(guò)度依賴銀行，因此，我國(guó)住房金融體系建設(shè)需要在融資渠道上創(chuàng)新，分散金融風(fēng)險(xiǎn)，降低對(duì)銀行信貸及股市融資的依賴。如2010年國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)20多只地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金，資金規(guī)模達(dá)到500多億元。既要為多渠道融資創(chuàng)造條件，也要實(shí)施有效的金融監(jiān)管，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目的，避免美國(guó)“次貸危機(jī)”的出現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整。在政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。