導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)目前狀況分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

引言

很長一段時間以來，中國的房地產(chǎn)融資方式主要集中于銀行貸款，但自國家相關(guān)部門出臺對房地產(chǎn)行業(yè)融資的管理與控制政策之后，房地產(chǎn)業(yè)融資多元化的趨勢開始出現(xiàn)。而在此種多元化的融資形式下，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適自身項目與規(guī)模的融資方式成為目前房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

1、中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)是一類風(fēng)險相對較高、投資相對較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為支持自身項目的持續(xù)開展，需要綜合考慮多種融資渠道進行資金的籌集?？梢哉f在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與建設(shè)的任何環(huán)節(jié)都需要有充足的資金的有效供給，因此如何選擇資金的籌集模式對整個企業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀更多的是通過房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)展現(xiàn)出來的，因此本部分內(nèi)容以融資結(jié)構(gòu)為例分析目前中國房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)融資狀況。

1.1 資金來源

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展主要靠銀行貸款作為其基本融資方式，即房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來自于銀行貸款，且多為商業(yè)銀行貸款[1]，由此可以發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行之間存在密切的聯(lián)系。

1.2 融資結(jié)構(gòu)

中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)主要表現(xiàn)為直接融資比例相對較小、外資融資比例有所下降、融資整體結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢等特點。首先直接融資主要包括上市融資、債券融資與信托融資等，而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中關(guān)于此三種方式的融資比例均較小，而企業(yè)債券融資、股票市場融資等則構(gòu)成房地產(chǎn)直接融資方式中比例相對較高的融資，而我們理解的比例相對較高，也僅僅是整個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中融資相對很小的一部分。其次關(guān)于外資融資的比例有所下降主要是受政府部門對外資直接投資規(guī)定的影響（外資不能直接投資國內(nèi)房地產(chǎn)），因此造成目前外資房地產(chǎn)融資比例相對較小，更多的幾種在聯(lián)合投資及對不良資產(chǎn)的收購等間接的融資方式上。最后，受國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展宏觀政策調(diào)控等方面因素的影響，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，銀行貸款在整個房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)中的比重越來越小，而房地產(chǎn)企業(yè)要維持其生存與發(fā)展，必然要積極開展其他的資金籌集渠道，比如房產(chǎn)信托、股權(quán)合作等方式，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)多元化趨勢凸顯。

2、中國房地產(chǎn)融資弊端分析

自上世紀80年代以來國家鼓勵開放，積極進行社會主義建設(shè)的政策實施以來，國有商業(yè)銀行開始發(fā)放關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的部分貸款，這些貸款涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及后期銷售等方面，也由此形成了以銀行貸款尤其是商業(yè)銀行貸款為主的房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展模式。此種單一性質(zhì)的融資模式也逐漸導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資在金融機構(gòu)貸款中份額占到絕對優(yōu)勢狀況的產(chǎn)生。

但從經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展理論分析，中國房地產(chǎn)企業(yè)此種單一化的融資方式是有悖于全面化市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律與原則的，同時對銀行等金融機構(gòu)的風(fēng)險管理以及資金的有效運用等均產(chǎn)生潛在威脅，一定程度上會導(dǎo)致銀行風(fēng)險增加，嚴重者甚至?xí){到整個金融體系及整個國民經(jīng)濟的持續(xù)性發(fā)展。另外，從基本的融資方式角度分析，每種融資方式都有其不可避免的弊端存在，比如銀行貸款更多的是通過資產(chǎn)業(yè)務(wù)與負債業(yè)務(wù)來維持整個系統(tǒng)的運作，而此兩種業(yè)務(wù)并不是總是處于一種被動與主動的關(guān)系中，兩者是一種有效互動的雙方，但目前國內(nèi)還沒有形成此種雙向互動，因此會存在一定的風(fēng)險性[2]。同樣其他融資方式，比如資金信托、基金融資、境外融資等方式同樣存在這樣或者那樣的風(fēng)險。

由此可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行貸款融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中曾經(jīng)起到了舉足輕重的作用，但此種融資方式從本質(zhì)上來講是不科學(xué)的，是不利于房地產(chǎn)及金融行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的，房地產(chǎn)企業(yè)融資需要一改傳統(tǒng)單一銀行貸款的方式變?yōu)橐糟y行貸款為主，結(jié)合其他多種融資方式的多元化融資結(jié)構(gòu)。

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一、研究背景

銀行信貸活動能通過供給和需求兩個方面影響住房的價格，信貸投向也會在很大程度上影響到我國房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國近幾年的現(xiàn)實經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價格一般超過普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個主要推動力。

二、理論依據(jù)

從理論上講，銀行信貸會受到利率的影響，一般而言利率上升，會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時也會提高購房者的成本（包括購房的機會成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會增加房地產(chǎn)的供給而且也會增加房地產(chǎn)的需求，因此通過分析銀行信貸對于需求和供給的相對影響就可以說明銀行信貸對于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國家可以通過相應(yīng)的利率政策進行調(diào)控，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格。

三、模型變量說明及模型設(shè)定

（一）房地產(chǎn)的價格P

房地產(chǎn)的價格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟狀況的一個變量，透過房地產(chǎn)價格我們可以了解該市場的整體運行狀況。同時政府也可以通過穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的方式對房地產(chǎn)市場的運行狀況施加影響。

（二）房地產(chǎn)的供給S

房地產(chǎn)市場市場的供給在一定程度上會影響到房地產(chǎn)市場的正常運行，房地產(chǎn)市場的供給過剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟泡沫，因此房地產(chǎn)市場的供給也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國房地產(chǎn)市場的資金大部分來自于銀行信貸，因此政府可以通過有效的控制對房地產(chǎn)市場的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場的供給量。

（三）房地產(chǎn)的需求D

目前，我國房地產(chǎn)市場的需求主要有剛性需求和投機性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求；投機性需求是指為了從未來房地產(chǎn)的價格上漲中獲利而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。鑒于對于剛性需求和投機性需求并不能有效的區(qū)分，而且無論是剛性需求還是投機性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。

（四）銀行信貸L

一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場價格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟運行狀況。

（五）模型設(shè)計

為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價格的，以及設(shè)定一個合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。

（六）模型說明

根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

四、模型理論分析

根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個模型可以均衡的價格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場的均衡供給量和均衡價格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價格會產(chǎn)生變化從而會影響到整個房地產(chǎn)市場的運行。

另一方面，銀行信貸對房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對房地產(chǎn)市場的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過這兩個模型可以知道，銀行信貸對房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對房地產(chǎn)市場的需求的影響程度為β4L，故原來的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價格為：。由于在需求和供給變動前均衡價格為：，故由于銀行信貸的影響而是價格上升的幅度為：P*′-P*=。

再者，由于銀行信貸對于房地產(chǎn)市場的價格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對房地產(chǎn)市場的價格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的價格的變動區(qū)間為a~b，即a

而在目前我國國內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)上漲趨勢，即P*′-P*大于零，又因為β1、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對于需求的影響程度大于對于供給的影響程度，從而說明我國目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市，場的價格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時在這種情況下由a

六、結(jié)論及政策說明

通過上述分析，國家可以通過設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的價格，并且可以透過相關(guān)的數(shù)據(jù)估計信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。

由于利率會影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時，由于借款成本的上升，銀行信貸會普遍下降；利率降低，則會促進銀行信貸投量的增加，因此，國家可以通過中央銀行調(diào)整基準利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房價，防止房地產(chǎn)價格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。

參考文獻

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)策劃 增值稅

從當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況來看，稅務(wù)負擔(dān)已經(jīng)成為了企業(yè)的主要支出之一，與企業(yè)的切身利益聯(lián)系的最為緊密。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何優(yōu)化稅務(wù)結(jié)構(gòu)，合理控制稅務(wù)成本，已經(jīng)成為了企業(yè)經(jīng)營的首要問題。從國內(nèi)的大環(huán)境來看，國家對于房地產(chǎn)市場的政策趨于嚴厲，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時代也將終結(jié)，在這種狀態(tài)之下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中處于優(yōu)勢地位，就要做好稅務(wù)策劃工作，要通過稅務(wù)策劃將企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)降到最低，有效的增加利潤空間，減少企業(yè)的稅務(wù)支出，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況和稅務(wù)負擔(dān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況主要是營銷自己的產(chǎn)品—商品房，這與其他的營銷企業(yè)的目的一致，但是又有著許多不同，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況呈現(xiàn)著以下特點：

1．商品房的建設(shè)過程是一個復(fù)雜的計劃性較強的過程

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是建設(shè)并銷售商品房，而整個建設(shè)及銷售過程包括征地、拆遷、設(shè)計、建設(shè)、銷售等諸多環(huán)節(jié)，所有這些過程都需要周密的計劃。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，投資額度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的整個商品房開發(fā)過程環(huán)節(jié)多，每個環(huán)節(jié)需要充足的準備時間和開展時間，所以房地產(chǎn)企業(yè)的整體開發(fā)周期較長。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程需要支付大量的征地費、拆遷補償、設(shè)計費及材料費，所以投資額度大。

3．房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大一些

房地產(chǎn)經(jīng)營的商品房與其他產(chǎn)品不同，其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，資金回籠快。而商品房建設(shè)周期長，屬于大宗消費項目，建設(shè)之后又面臨著一個較長的銷售期，所以，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險較其他產(chǎn)品要大。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照國家的要求，需要上交一定比例的各種稅務(wù)項目。從總體稅務(wù)負擔(dān)來講，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)偏高，征收比例為：營業(yè)稅交納比例為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅為所得額的25%，土地增值稅增收比例為30%—60%之間。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想降低稅務(wù)負擔(dān)，就要做好稅務(wù)策劃工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種分析

房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種可以按照商品房的開發(fā)過程來劃分，主要分為以下幾種：

1．房地產(chǎn)開發(fā)準備階段涉及的稅種

房地產(chǎn)企業(yè)在準備階段主要需要交納兩種稅務(wù)項目，一是耕地使用稅，這主要是發(fā)生在占用耕地的情況下。另一種是契稅，契稅的交納比例是購買土地款的3%—5%。

2．房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種

房地產(chǎn)建設(shè)階段涉及的稅種主要有建筑營業(yè)稅、合同印花稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。這幾種稅務(wù)的交納比例為建筑營業(yè)稅按照營業(yè)額度的3%交納，合同印花稅按照合同金額的萬分之三交納，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)地方標(biāo)準確定。

3．房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

房地產(chǎn)在銷售階段涉及的稅種較多，主要分為：營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

（1）營業(yè)稅是針對房地產(chǎn)項目銷售行為征收的，征收比例是營業(yè)額的5%，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中交納的主要稅種。（2）土地增值稅的彈性較大，主要是針對土地的實際增值狀況加收的，按照土地的增值幅度，增值稅率從30%—60%之間。（3）印花稅的征收主要依據(jù)國家的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移規(guī)定來征收的，稅率為0.05%，這是按照交易數(shù)量計算的。（4）企業(yè)所得稅主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，按照出賣土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的稅務(wù)。目前企業(yè)所得稅的執(zhí)行標(biāo)準是25%。（5）房產(chǎn)稅的概念主要是指對商品房在賣出之前由于出租和出借而產(chǎn)生收入征收的稅種。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃的具體辦法和措施

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃是一種降低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)的有效手段，因此，為了降低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)，目前多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都盡最大的努力，下大力氣開展稅收策劃工作，其具體辦法和措施為：

1．房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收策劃中，具體措施為三個：（1）根據(jù)企業(yè)實際的借款規(guī)模，計算產(chǎn)生的利息水平，然后選擇適合企業(yè)的利息扣除的辦法，便于企業(yè)減少稅務(wù)支出。（2）研究國家的相關(guān)政策，特別是國家關(guān)于土地增值稅的起征點的優(yōu)惠政策，研究透了之后，按照相關(guān)優(yōu)惠政策執(zhí)行，減低企業(yè)稅務(wù)負擔(dān)。（3）合理利用分拆、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)營行為，降低由于整體經(jīng)營而帶來的高額的增值稅負擔(dān)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃

做好房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅收策劃，主要應(yīng)該做好兩方面的工作：一是要做好延遲納稅的策劃工作，因為按照國家的政策，企業(yè)所得稅可以延后一段時間交納。二是要研究稅務(wù)法律的規(guī)定，做好稅前的企業(yè)經(jīng)營所得的扣除。

3．房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃

房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅的稅收策劃，同樣需要做好兩方面的工作：一是做好營業(yè)業(yè)務(wù)的拆分工作，有效剝離價格以外的費用。二是將商品房的其他合同與營業(yè)合同分離，避免捆綁銷售帶來的高稅務(wù)負擔(dān)。

參考文獻：

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中圖分類號：F293.35 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年來借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產(chǎn)投資熱點。2011年，天津市建筑業(yè)完成增加值381億元，比上年增長 26.2%；完成總產(chǎn)值 2 986.45 億元，比上年增長23.18%。2011全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1 342.5 億元，比上年增長29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬 m2，比上年增長29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬m2，比上年增長3.26%。商品房銷售面積 1 594.57 萬m2，比上年增長5.27% [2]。由以上數(shù)據(jù)可以初步看出，2011年天津市房屋的銷售面積不足竣工面積的一半，可見空置率較高。且由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，目前的投資大約要在三年以后才能形成產(chǎn)品上市。而未來市場的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測，加之2013年出臺的國5條的影響，目前仍有一部分消費者對房地產(chǎn)市場呈觀望狀態(tài)。短時期內(nèi)的投機欲望或階段性過度開發(fā)，勢必刺激房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴張、土地的需求量大，地價的迅速上升，這就極易形成土地投機，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此未來一兩年天津房地產(chǎn)業(yè)運行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟界人士、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問題。

一、房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式

1.房地產(chǎn)價格的暴漲暴跌，這是房地產(chǎn)泡沫最明顯的表現(xiàn)。中國海南省發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，就出現(xiàn)房價飛漲的現(xiàn)象。1988年，海南省的房地產(chǎn)平均價格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長257%，1993年上半年房地產(chǎn)價格達到頂峰，為7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的，一般在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，空置率大大超過10%的界限。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

3.房地產(chǎn)投資過度，一般情況下，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略高于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的，只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。1989年泰國發(fā)放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過7 900億泰銖。在七年內(nèi)增加了五倍多。

4.居民對房價承受能力差，衡量居民對房價的承受能力的指標(biāo)是房價收入比。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內(nèi)，各國可以根據(jù)實際情況進行相應(yīng)調(diào)整，而在房地產(chǎn)泡沫膨脹時，由于房地產(chǎn)價格會大幅攀升，導(dǎo)致這一比例嚴重偏高，使居民對房價失去承受能力。

二、基于指標(biāo)分析法的天津市房地產(chǎn)市場的實證分析

用房價收入比指標(biāo)分析房地產(chǎn)市場的運行情況是國際通用的方法，但是由于中國的經(jīng)濟體制的特殊性，此指標(biāo)在中國的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場狀況、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場交易狀況、金融市場狀況與城市經(jīng)濟狀況。尤其近年來中國居民日常消費品價格上漲幅度過大，需要考慮居民收入中用于購房的消費指數(shù)變化，這也是本文的創(chuàng)新之處。

1.房價收入比的測算。房價收入比的計算公式為：年度房價收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價/年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入[4]。房價收入比指標(biāo)反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大處于上升狀態(tài)時，表明房地產(chǎn)價格的上漲幅度超過了居民實際支付能力的增長幅度，此時房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對96個國家的房價收入比統(tǒng)計結(jié)果表明，這些國家的房價收入比的區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內(nèi)，國際上通常認為這個范圍是3～6，世界銀行認為發(fā)展中國家的比值一般在4～6之間，發(fā)達國家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經(jīng)濟的發(fā)展，且由于房地產(chǎn)的地區(qū)性特性比較明顯，所以首先應(yīng)該通過設(shè)定模型來推導(dǎo)適應(yīng)于天津市房地產(chǎn)市場的合理房價收入比區(qū)間。我們設(shè)住宅的銷售價格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長，房價收入比為R，同時依據(jù)等比數(shù)列公式，則有

（1）當(dāng) i≠g 時，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

計算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）當(dāng) i=g 時，有

（1-x）p=k×I×n，計算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前銀行個人按揭貸款期限一般不超過30年，因此可以設(shè)定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購房商業(yè)貸款利率6.5%，各商業(yè)銀行實際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們?nèi)∽》抠J款利率變化區(qū)間為4%～8%進行運算。根據(jù)《天津市2012年統(tǒng)計年鑒》的數(shù)據(jù)，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數(shù)平均每年增長12.86%，考慮到天津經(jīng)濟今后20—30年的發(fā)展速度將高于過去8年的平均速度，居民收入的增長也高于過去8年，但是由于近年日常消費品價格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長幅度卻是在無形中被縮減了，所以我們?nèi)√旖虺鞘芯用袢司芍涫杖胫笖?shù)平均每年增長6%，歷年來天津居民住宅支出占消費支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房價提升的速度超過了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢，因此取k=25%為k的上限，取購房首付比例為30%，根據(jù)公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有關(guān)房價收入比的計算列表：

由表1可知，當(dāng)家庭收入每年平均增長6%時，市場上比較常見的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時，合理的房價收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房價收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區(qū)，19～25倍為危險區(qū)，25倍以上為嚴重危險區(qū)。

2.指標(biāo)分析修正法計算。指標(biāo)修正法以房價收入比指標(biāo)為基礎(chǔ)，運用模型測算出該指標(biāo)的客觀綜合評價標(biāo)準，同時綜合考慮天津宏觀市場狀況、天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場交易狀況、金融市場狀況與天津經(jīng)濟狀況來測度天津房地產(chǎn)市場是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數(shù)公式如下：

年度泡沫系數(shù)=房價收入比×本年度GDP環(huán)比指數(shù)×1/本年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)×1/本年度實際銷售面積環(huán)比指數(shù)×1/本年度國內(nèi)貸款環(huán)比指數(shù)×1/本年度區(qū)域經(jīng)濟貢獻率環(huán)比指數(shù) （公式4）

以年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)為例說明公式4，當(dāng)本期房地產(chǎn)價格高于上期時，表明房地產(chǎn)市場發(fā)展較熱，如果有了房地產(chǎn)泡沫，交易價格的上升會加劇泡沫現(xiàn)象，從而其倒數(shù)的修正系數(shù)小于1，對泡沫基準值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產(chǎn)泡沫的作用。下面我們運用指標(biāo)分析修正法來計算天津房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁表4所示）。由前面的分析可知，天津房價收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區(qū)，18～25倍為危險區(qū)，25倍以上為嚴重危險區(qū)。

根據(jù)《天津2012年統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒有住房消費能力，所以取家庭人數(shù)為2人，乘以與之對應(yīng)的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們?nèi)?0平米的房屋面積來計算單套商品房的平均銷售價格，因為該面積是作為首付兩成或三成的一個分水嶺（如下頁表3所示）。下面我們運用指標(biāo)修正法來計算上海房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁表4所示）。

根據(jù)表4所示的計算結(jié)果我們可知，（1）房價收入比指標(biāo)在2005年、2009年處于正常變化區(qū)間7～9倍，即房價收人比合理；（2）房價收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產(chǎn)泡沫的警戒區(qū)。我們可以看到 2005 年、2009年房價收入比與修正后的泡沫系數(shù)差別較大，這主要是因為交易狀況修正系數(shù)比較小，將房價收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數(shù)較大幅度地小于房價收入比數(shù)值。這表明由于房地產(chǎn)市場投資額與實際銷售面積的增大，開發(fā)商與消費者一致看好當(dāng)期的房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)泡沫呈下降的趨勢。國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布了2013年2月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：全國70個大中城市（包括天津在內(nèi)）房屋銷售價格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價格指數(shù)同比上漲2.8%。房價的漲幅仍然很大。

三、研究結(jié)論

根據(jù)以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產(chǎn)泡沫系數(shù)位于正常合理區(qū)域，表明天津房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關(guān)監(jiān)管部門與房地產(chǎn)市場參與者引起警戒與重視，采取相關(guān)措施，防止泡沫的擴大，甚至引發(fā)金融危機，給整個市場帶來不良影響及危害。

參考文獻：

[1] 中國統(tǒng)計局.統(tǒng)計年鑒（2005—2012）[K].

篇5

1.引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位。從本世紀初至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)快速甚至火熱發(fā)展的局勢，并受到業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注。但過熱發(fā)展的結(jié)果就是全國多地陷入“空城”狀態(tài)。與此同時，城市中仍有大量的“剛需族”沒有自需住宅。因此政府和房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是如何促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。

2.文獻回顧

學(xué)者夏大慰主編的《產(chǎn)業(yè)組織學(xué)》中指出：所謂結(jié)構(gòu)，通常是指構(gòu)成某一系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。而市場結(jié)構(gòu)往往是概括為：在特定市場中，廠商或產(chǎn)品在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系，以及由此決定的競爭形式。所以，在本文中筆者認為，房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)是指：在房地產(chǎn)的供應(yīng)市場中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數(shù)量、份額和規(guī)模上的比例狀況。

在對房地產(chǎn)的研究中，國外理論集中于對房地產(chǎn)周期的研究，他們認為：房地產(chǎn)周期波動從根本上說是由供求變動決定的。

在供求關(guān)系上，國內(nèi)學(xué)者劉祥錕等認為現(xiàn)階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產(chǎn)商應(yīng)該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當(dāng)前的購房境況，并找出有效措施解決問題。

在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素的研究中，國內(nèi)學(xué)者張友志等認為人口、家庭收入及消費是影響城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要因素。學(xué)者孫明哲認為人口狀況是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，他基于第六次人口普查數(shù)據(jù)構(gòu)建出歷史數(shù)據(jù)，同時預(yù)測出未來人口規(guī)模，發(fā)現(xiàn)：2020 年以后，中國人口規(guī)模均呈快速衰減趨勢。

3.對房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因分析

根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場的供應(yīng)，無論是存量還是增量都已經(jīng)遠遠超過需求，但是城市中還是有大量的人群沒有自己的住宅，除了房價的因素外，合理的住宅供需結(jié)構(gòu)也是一個非常重要的因素。

對目前的市場現(xiàn)象進行分析：

3.1現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)狀況及其影響

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類和現(xiàn)狀分析：

我國城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)按市場化程度劃分：由高到低可分為商品房、經(jīng)濟適用房和保障房。但是這些住房供應(yīng)的群體和現(xiàn)狀都不同，主要表現(xiàn)為：經(jīng)適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設(shè)持續(xù)萎縮，而且位置偏僻且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能滿足消費者需求，同時它們的分配更是受到嚴格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開發(fā)商的趨利行為，住宅市場的大戶型和豪華型占據(jù)較大比例，小戶型住宅開發(fā)量較少。所以整體來看，商品房價格持續(xù)偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價價依然是普通消費群體難以承受的。所以相對整個住房需求市場來說，住宅供應(yīng)市場的戶型結(jié)構(gòu)和價格并不合理。所以，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)雖取得斐然成績，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不均衡。

3.2人口狀況及其影響

中國人口狀況，主要是指現(xiàn)階段中國人口年齡的結(jié)構(gòu)狀況。從中國房地產(chǎn)發(fā)展的30多年來看，能夠構(gòu)成房產(chǎn)市場的有效需求者就是：有勞動能力的、具有較強住房需求的人。通常表現(xiàn)為20歲到50歲的消費人群。但是，中國現(xiàn)行的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，中國的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點”已經(jīng)到來。在此，我們借鑒來自《中國統(tǒng)計年鑒》的2006年―2013年的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和來源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數(shù)據(jù)來做定量和定性分析：

定量分析：

從表中我們可以看出：中國的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說明中國的老年人口不斷增多，老年撫養(yǎng)比不斷增加，總撫養(yǎng)比也不斷增加。由上圖可以看出2010―2050年，中國65歲以上人口在不斷上升，25―34歲人口在不斷下降，35―44歲人口總體呈現(xiàn)下降趨勢?？傊?，上述表和圖意味著，中國房地產(chǎn)市場的總體需求和未來需求在不斷減少。

定性分析：

筆者對以上圖表分析得出房地產(chǎn)市場總體需求和未來長期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對房地產(chǎn)的消費需求降低。同時，青壯年人口規(guī)模降低使得剛性需求總體減少。

3.3借鑒歐美發(fā)達國家預(yù)測我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢――郊區(qū)城市化

從我國房地產(chǎn)發(fā)展的主要集中地―城市―來看，商品房需求的對象主要是城鎮(zhèn)居民，所以我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要受到城鎮(zhèn)化水平的影響。對城市化的發(fā)展，歐美發(fā)達國家先于中國幾百年，基于城市化發(fā)展的相似性，中國可以借鑒歐美城市化的發(fā)展的經(jīng)驗。對西方發(fā)達國家的城市化進程，大致分三個階段： 一，城市化興起的準備階段：大量的農(nóng)村勞動力開始涌入城市； 二，城市化的快速發(fā)展階段：工業(yè)發(fā)展推動農(nóng)村勞動力的就業(yè)，開始出現(xiàn)密集的城鎮(zhèn)；三，城市化的快速發(fā)展時期：城市中大量的產(chǎn)業(yè)和人口向外轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)了大城市邊緣的郊區(qū)城市，也就是逆城市化現(xiàn)象。[8]

對比歐美城市化進程的三階段，我們可以發(fā)現(xiàn)我國的城市化進程正處于第二階段的后期，準備向第三階段發(fā)展，所以我國政府和房地產(chǎn)上應(yīng)該充分注意城市化的發(fā)展趨勢：逆城市化。所以，我國房產(chǎn)企業(yè)要預(yù)先根據(jù)這個趨勢，在住宅建設(shè)的位置和戶型方面做出調(diào)整，以適應(yīng)市場的需求，推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)我國國民經(jīng)濟中重要產(chǎn)業(yè)之一，對我國社會發(fā)展非常重要，本文通過研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀的不合理性，分析得出市場供給超過市場需求，而且總體需求和長遠需求還在不斷減少，所以面對目前已有的大量的存量房和增量房以及未來增量房，我國的政府和房地產(chǎn)商應(yīng)該積極采取有效措施消化存量和調(diào)整未來供應(yīng)。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院）

參考文獻：

[1]杜好晨，房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)與價格競爭行為研究[D]，西安建筑科大學(xué)，2010：24

[2]劉祥錕，汪 洋，曹 銳，王子豪，房價下行趨勢下“剛需族”購房境況分析[J]，時代金融，2012（7）：285

[3]張友志，顧紅春，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題的初步研究[J]，基建優(yōu)化，2007（1）：85-87

[4]孫明哲，使用六普數(shù)據(jù)對中國未來人口規(guī)模趨勢的預(yù)測――兼論未來 50年中國人口規(guī)模衰減的程度[J]，北京社會科學(xué)，2014（5）：85

篇6

20世紀80年代開始，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)，并得到空前巨大的發(fā)展，如今房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是我國國民經(jīng)濟中的一個重要的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會直接或間接地對區(qū)域經(jīng)濟造成一定程度上的影響，但如何將這些影響都轉(zhuǎn)化為積極影響卻涉及方方面面。本文以珠海的例子來闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的關(guān)系以及該如何應(yīng)對相關(guān)狀況等，深度剖析珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的大致走向，幫助地方經(jīng)濟發(fā)展達到科學(xué)、健康、穩(wěn)步前進的趨勢。

1.房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的影響

近年來，不少學(xué)者對房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍以及市場受眾等方面進行了深入的考察和分析，清楚地了解目前作為經(jīng)濟領(lǐng)域中地位不低的一類行業(yè)，無論是從微觀經(jīng)濟方面還是從宏觀經(jīng)濟方面來看皆是如此。房地產(chǎn)業(yè)本身具有的特性使得其能夠起到“牽一發(fā)而動全身”的作用，因此在珠海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)非常重要，甚至可以說是珠海的支柱產(chǎn)業(yè)。而且房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，因此其一旦受到其他因素或自身因素影響，將會產(chǎn)生一系列的變動，影響的市場及產(chǎn)業(yè)較多，將會使得宏觀經(jīng)濟不能繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)系

房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，其與服務(wù)業(yè)、商業(yè)以及建筑業(yè)、保險業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系較為密切，以至于當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)受到相關(guān)因素影響時，會使得這些產(chǎn)業(yè)在較短的時間內(nèi)就會受到一定程度上的影響。這些產(chǎn)業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是較為重要的，因此在考慮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景時，這些產(chǎn)業(yè)是首先要考慮到的。而除了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)并不是不會受到房地產(chǎn)業(yè)變化帶來的影響，而是其受影響的程度以及方式有所不同。因此，在制定相關(guān)政策法規(guī)時一定要針對不同的產(chǎn)業(yè)可能會受到的影響，再結(jié)合當(dāng)前實際，加上地區(qū)所具有的特點，科學(xué)合理地進行細致規(guī)劃，方能敲定最終的方案。

3.珠海的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟

珠海地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟具有較為鮮明的特點，其實際上是一個“微觀”經(jīng)濟體，即使從某些方面來說，或多或少地受到整體國民經(jīng)濟的影響，不過珠海地區(qū)仍是發(fā)展迅速。按照國家相關(guān)規(guī)定，珠海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)主要包含從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營到其他房地產(chǎn)活動之間的一系列商業(yè)活動。比如房地產(chǎn)中介服務(wù)、自有房地產(chǎn)經(jīng)營以及物業(yè)管理等。其中，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中市場主體以及大部分受眾是較受關(guān)注的一個版塊，因此房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營這一項商業(yè)活動是最重要的一部分。不僅如此，SWOT分析法更適用于深度剖析珠海房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r以及未來市場前景。不過到目前為止，珠海的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍存在很多問題亟待解決。要想讓珠海的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展再上一個臺階的話，那么就必須切實整頓珠海的房地產(chǎn)業(yè)，各個產(chǎn)業(yè)配合一起穩(wěn)步發(fā)展。

4.珠海的房地產(chǎn)業(yè)該如何繼續(xù)發(fā)展

首先，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟之間的定位不能模糊，必須十分清晰。區(qū)域經(jīng)濟要想發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，同時也是支柱產(chǎn)業(yè)，必須從此入手。同樣的，區(qū)域經(jīng)濟要想發(fā)展就必須為房地產(chǎn)業(yè)提供較為良好的發(fā)展環(huán)境，讓其發(fā)展有一定的上升空間。相應(yīng)的，政府在出臺相關(guān)政策法規(guī)以及文件時要著重考慮到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。另外，區(qū)域經(jīng)濟當(dāng)中不止涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)，更包含了其他產(chǎn)業(yè)，因此它們二者的關(guān)系不僅像前文所說的那樣，更是整體與個體之間的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的一個重要組成部分。其次，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟二者之間其實是會相互影響的。房地產(chǎn)業(yè)可能會對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，這樣的現(xiàn)象是其通過關(guān)聯(lián)效應(yīng)使得區(qū)域經(jīng)濟受到影響而出現(xiàn)的，會在一定程度上使得房地產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的可能性加大。另一面，區(qū)域經(jīng)濟一定要為房地產(chǎn)業(yè)奠定好扎實的基礎(chǔ)，為其營造一個良好的發(fā)展環(huán)境。最后，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟在總量方面有一個特殊的聯(lián)系，叫作倒U曲線關(guān)系。倒U曲線的含義是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中通過各種角度對其定位在經(jīng)濟數(shù)量上的具體表現(xiàn)。之所以會形成倒U曲線是由于從社會學(xué)以及發(fā)展經(jīng)濟學(xué)的角度來說，現(xiàn)如今的發(fā)展?fàn)顟B(tài)是不平衡的，沒有達到一個較為理想的狀態(tài)。而目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于倒U曲線的后半階段，這就說明我國目前對于房地產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的認識以及規(guī)劃上是存在誤區(qū)的，這就需要中央政府在進行宏觀調(diào)控時多加注意，地方政府在下發(fā)各種政策法規(guī)及文件時，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行適當(dāng)調(diào)整，對于不科學(xué)不合理的做法應(yīng)及時調(diào)整。

小結(jié)

以珠海來說，珠海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須與珠海市的城市定位結(jié)合起來，包括珠海市的城市規(guī)劃等都應(yīng)該列入房地產(chǎn)業(yè)的考慮內(nèi)容之內(nèi)。珠海市政府應(yīng)將目前珠海市的整體發(fā)展現(xiàn)狀與各個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程結(jié)合起來，針對珠海市的特點進行重新規(guī)劃重新部署。珠海市針對房地產(chǎn)業(yè)所的相關(guān)政策法規(guī)、文件等，必須經(jīng)過與房地產(chǎn)商周密的部署、計劃之后，根據(jù)實際情況，在不損害房地產(chǎn)商利益且合法的情況下做發(fā)展部署，確保珠海市房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、科學(xué)、持續(xù)向前發(fā)展。珠海市的房地產(chǎn)業(yè)一旦有了較為明顯的推進，就會促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而帶動其他產(chǎn)業(yè)，將會使得區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展得到很大的提升。

參考文獻：

篇7

引言

財務(wù)風(fēng)險是一種財務(wù)系統(tǒng)無法預(yù)料和控制的因素，使財務(wù)系統(tǒng)運行偏離預(yù)期的目標(biāo)對企業(yè)造成經(jīng)濟損失和額外的收益。近年來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國得到前所未有的發(fā)展，目前已經(jīng)成為投資的重要的領(lǐng)域，也是資金密集型的高風(fēng)險產(chǎn)業(yè)，在國際金融變動的時代下，房地產(chǎn)開放企業(yè)想要實現(xiàn)自身長期健康持續(xù)的發(fā)展，必須不斷提高自身的財務(wù)管理水平和應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。下面我們重點進行分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何做好財務(wù)風(fēng)險管理工作。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

財務(wù)風(fēng)險分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認識財務(wù)風(fēng)險，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存在財務(wù)風(fēng)險。

（二）內(nèi)部原因

1、資本結(jié)構(gòu)不合理，在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著資產(chǎn)負債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏低于市場風(fēng)險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財務(wù)風(fēng)險。

2、缺乏財務(wù)預(yù)算管理，預(yù)算管理在企業(yè)的財務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對全面預(yù)算管理的認識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力 。

3、缺乏現(xiàn)金流量管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施進行了分析。

（一）對籌資風(fēng)險的防范

1、進行稅務(wù)籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調(diào)控下，從而造成國稅局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規(guī)劃控制房地產(chǎn)建設(shè)的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

（二）對投資風(fēng)險的防范

1、加強投資項目的可行性分析， 房地產(chǎn)項目的種類很多，風(fēng)險程度也不相同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略，由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險。

（三）加強全面預(yù)算管理

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計任務(wù)書以及可行性研究和項目評估中技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù) 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險。

（四）加強現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。

參考文獻：

篇8

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調(diào)查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風(fēng)險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務(wù)會給銀行帶來以下風(fēng)險：一是信用風(fēng)險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風(fēng)險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風(fēng)險，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險；四是利率風(fēng)險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險，即由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范措施

政府要增強對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產(chǎn)市場運行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產(chǎn)市場運行情況，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計合理、嚴密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現(xiàn)了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為，促使各經(jīng)濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內(nèi)營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境，促進金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項目，不符合銀行資產(chǎn)的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產(chǎn)生金融風(fēng)險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風(fēng)險。從國際經(jīng)驗看，一旦經(jīng)濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)苦練內(nèi)功，做強作大，增強管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險控制能力和誠信度，提高抗風(fēng)險能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強現(xiàn)金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權(quán)。因此房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本，提高抗風(fēng)險能力。

商業(yè)銀行自身應(yīng)加強管理，提高風(fēng)險防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力；要加強產(chǎn)業(yè)政策研究，制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策；要加強對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究，防范市場風(fēng)險于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風(fēng)險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé)，認真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，研究信貸風(fēng)險防范措施。信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴格把關(guān)：首先要分析項目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預(yù)）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項目的合法合規(guī)性；結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項目抗風(fēng)險能力；結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進行分析。六是分析項目的市場前景及其競爭力；要結(jié)合產(chǎn)品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔(dān)保措施；抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險意識及風(fēng)險控制能力。

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二、我國房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢分析可知，雖然2014年整體形勢較好，但是房價漲幅相對會放緩，市場化程度會逐漸加深。在市場營銷方面，消費者的思想愈加成熟，購房行為愈加理性，經(jīng)驗也愈加豐富。關(guān)于購房糾紛問題層出不窮，消費者購房更加謹慎，房地產(chǎn)營銷壓力巨大。而目前我國房地產(chǎn)營銷策略主要是趨向于傳統(tǒng)的4P策略，即產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略應(yīng)用中存在諸多問題，如前期市場調(diào)查不夠充分、忽視市場細分與定位的重要性、房地產(chǎn)商品質(zhì)量存在缺陷、營銷策略脫離企業(yè)實際情況、市場營銷思想落后且不夠先進等。隨著市場環(huán)境日益變化，人們對房產(chǎn)商品的需求也在時刻改變，企業(yè)應(yīng)對市場進行充分的調(diào)查并對其分析，結(jié)合企業(yè)的實際狀況和特色選擇合適的營銷策略。另外，企業(yè)應(yīng)根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的要求，適時做出思想和行為上的改變，因此，我國房地產(chǎn)的4P營銷策略需根據(jù)目前的市場情況進行合理的創(chuàng)新。

三、我國房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新

隨著越來越多新進房地產(chǎn)商的加盟和人們對于買房熱逐漸趨于理性，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭將更加激烈，傳統(tǒng)的市場營銷策略及其組合營銷策略已經(jīng)無法滿足市場不斷發(fā)展的需求特點。根據(jù)目前的市場狀況，各大開發(fā)商為了穩(wěn)定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并獲得市場有力的競爭地位，必須要注重房地產(chǎn)營銷策略的創(chuàng)新。

(一)品牌營銷。最高級的營銷不是建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)，而是通過無形的營銷網(wǎng)絡(luò)加深人們對企業(yè)產(chǎn)品和品牌的認識，使得無論是消費者和投資商都可以根據(jù)品牌來選擇產(chǎn)品或認定企業(yè)，建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷來說十分重要。品牌營銷策略包括品牌個性、品牌傳播、品牌銷售和品牌管理。房地產(chǎn)企業(yè)品牌的樹立可分三步驟進行：首先是分析行業(yè)環(huán)境，尋找區(qū)分度；其次是以品質(zhì)作保證，支持品牌發(fā)展；再次為品牌的整合、持續(xù)傳播和應(yīng)用。

(二)綠色營銷。近年來，綠色營銷理論的傳播愈加廣泛并逐漸運用于房地產(chǎn)行業(yè)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷只是單純地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益和消費者效益的統(tǒng)一，如今則增加了社會效益和環(huán)境效益，四維的營銷視角，充分考慮到生態(tài)環(huán)境的承載能力和社會公眾的利益。房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任意識的增強，改善了企業(yè)利益和社會利益沖突的局面，實現(xiàn)企業(yè)與社會的和諧相處。為了滿足消費者對房地產(chǎn)的綠色消費需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開發(fā)綠色住宅，實行綠色定價，同時開辟綠色分銷渠道并進行綠色廣告促銷，最終實現(xiàn)企業(yè)、社會和消費者共贏的目標(biāo)。

(三)人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)體現(xiàn)以人為本的理念，充分考慮地理人脈、風(fēng)土人情、宗教習(xí)慣等人文因素，為顧客創(chuàng)造良好環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，高品質(zhì)的文化景觀和文化素養(yǎng)可以滿足顧客的文化欣賞，因此房地產(chǎn)企業(yè)在進行房產(chǎn)設(shè)計時應(yīng)充分考慮到消費者對房產(chǎn)的文化需求。此外，企業(yè)在進行房產(chǎn)銷售時，應(yīng)妥善處理并保持與顧客的良好關(guān)系，在展示企業(yè)良好形象的同時，讓顧客感受到溫暖與關(guān)懷。房產(chǎn)銷售不是人文營銷的終結(jié)，在后續(xù)為消費者提供物業(yè)服務(wù)時更應(yīng)堅持以人為本的理念，為消費者提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

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一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對金融有很強的依賴性。由于我國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高壟斷地位，從目前來看，國內(nèi)貸款仍然是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直保持著高速的增長，從1998年的953.34億元增長到2009年的11293億元，2010年1-9月，國內(nèi)貸款9398億元，增長27.2%。雖然，近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在50%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度依然過高。

從銀行角度看，銀行對房地產(chǎn)信貸投入如此積極的主要動力則是房地產(chǎn)信貸的高額回報。當(dāng)前，我國商業(yè)銀行5年期以上貸款利率為6.14%預(yù)警指標(biāo)，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有3-4%左右的收益。

然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險特性，銀行大量持有房地產(chǎn)信貸必然導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險向金融機構(gòu)的轉(zhuǎn)移。事實上，自2003年以來在國家對房地產(chǎn)信貸市場幾輪調(diào)控的壓力下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險已經(jīng)越來越重視。但是目前，銀行對額度授信預(yù)警體系的構(gòu)建還存在缺失，不能及時發(fā)現(xiàn)并處理風(fēng)險預(yù)警信號,控制和化解信貸風(fēng)險。因此，商業(yè)銀行必須建立一套完整的額度授信預(yù)警體系，確立房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險管理長效機制，在促進房地產(chǎn)經(jīng)濟良性發(fā)展的同時，提高銀行風(fēng)險――收益優(yōu)化能力。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)授信的主要風(fēng)險

1、信用風(fēng)險。目前，我國房地產(chǎn)市場銀行與開發(fā)商之間信息不對稱是一個很普遍的現(xiàn)象。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，產(chǎn)生了“道德風(fēng)險”。也在很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風(fēng)險，不能對其信用進行評估。

2、操作風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時都有發(fā)生災(zāi)難的可能雜志網(wǎng)。

3、抵押物風(fēng)險。目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要以抵押形式發(fā)放，銀行對抵押物價值確定的主要依據(jù)是交易價格和評估機構(gòu)的評估價格。交易價格由于不對稱性信息的存在具有不確定性，評估機構(gòu)的評估價格由于國內(nèi)房地產(chǎn)價格評估起步較晚，評估機構(gòu)未能通過充分競爭形成品牌信譽，缺乏公信度。一旦抵押物價值下跌，銀行信貸風(fēng)險將被放大。

4、市場風(fēng)險。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴重，加大了商業(yè)銀行房地產(chǎn)授信的風(fēng)險。

5、政策風(fēng)險。住房體制改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響。1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)的政策處于寬松期，尤其自2001年開始，房價一路上漲預(yù)警指標(biāo)，導(dǎo)致了通貨膨脹等其他經(jīng)濟矛盾，國家立即推出宏觀調(diào)控政策抑制投資過熱。2003-2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)進入收緊期，直到2008年三季度房價出現(xiàn)環(huán)比負增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場進入低迷期，政策開始回暖。2009年從年初的一片蕭條，到3、4月份的“小陽春”，再到下半年的量價齊漲和年底一反常態(tài)的爆發(fā)式“沖量”，亢奮的樓市終又招來政策的嚴厲打擊。2010年國家相繼出臺了“國十一條”等調(diào)控政策為房地產(chǎn)市場降溫?？梢姡叩淖兓绊懼麄€房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展走向，從而也嚴重影響了房地產(chǎn)授信風(fēng)險。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系

構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系，能夠使銀行有針對性地監(jiān)控房地產(chǎn)業(yè)授信風(fēng)險，在第一時間作出控制風(fēng)險的決策，并使用更有效的措施化解風(fēng)險。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)額度授信預(yù)警體系中應(yīng)包括預(yù)警指標(biāo)和預(yù)警處理機制兩部分內(nèi)容。

（一）預(yù)警指標(biāo)

1、財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點基于財務(wù)報表，監(jiān)控企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況、抵押物價值變動情況。

（1）開發(fā)商財務(wù)狀況預(yù)警。銀行應(yīng)通過資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等各項財務(wù)指標(biāo)的分析與比較，及時發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)資金不足、施工計劃重大調(diào)整、銷售嚴重滯后、未按銷售比例歸還貸款等可能影響銀行貸款安全的情況。尤其對于開發(fā)周期較長的大型項目，要進行實時監(jiān)控，通過對項目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素的綜合測算，得到項目的總投資利潤率、自有資金利潤率、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、項目投資回收期等靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)，并對項目還款能力進行分析，根據(jù)對項目動態(tài)經(jīng)濟指標(biāo)的影響程度，確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素，進行敏感性分析。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險預(yù)警信號：股票價值不斷下滑、市值縮水，應(yīng)收賬款和存貨呈遞增態(tài)勢、存貨中存在積壓和內(nèi)虧現(xiàn)象。

（2）開發(fā)商經(jīng)營狀況預(yù)警。對有兼并、合并、分立、合資（合作）、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、股份制改造意向的信貸客戶，銀行應(yīng)加大跟蹤和監(jiān)測力度，主動介入改制工作，積極參與改制方案制定、產(chǎn)權(quán)界定、清產(chǎn)核資和債務(wù)清償工作。信貸客戶如實行改制后，要相應(yīng)變更信貸合同和保證人、抵押人、質(zhì)押人合同，以保證銀行的債權(quán)安全。對于經(jīng)營陷于困境、扭虧無望、嚴重資不抵債的信貸客戶，應(yīng)敦促其改制，實行債務(wù)重組；對于企圖通過改制逃廢銀行債務(wù)的信貸客戶，要及時運用法律手段維護銀行債權(quán)。特別要關(guān)注借款人的以下風(fēng)險預(yù)警信號：經(jīng)營狀況不理想，產(chǎn)銷和盈利能力呈下降態(tài)勢，市場份額明顯下滑、經(jīng)營目標(biāo)難以實現(xiàn)。

（3）抵押物價值預(yù)警。房地產(chǎn)貸款的最后安全性保障主要來自抵押品，因此一定要加強對貸款抵押物的足值、有效和權(quán)證完整性、真實性、有效性的審核和管理。尤其在房地產(chǎn)價格步入下行通道，部分地區(qū)房價波動較為劇烈的情況下，一旦市場出現(xiàn)大幅、持續(xù)的回落預(yù)警指標(biāo)，則前期投放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其抵押物如依據(jù)當(dāng)時的市場價值進行估價，則不可避免地會出現(xiàn)抵押物縮水、市場變現(xiàn)力下降的現(xiàn)象，從而影響銀行貸款的受償。因此，銀行要慎重釋放抵押物權(quán)證，確保剩余貸款抵押物價值足額。要根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況，選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對開發(fā)貸款押品價值進行全面重新評估，將銷售面積超過50%以上的項目作為押品價值重評的重點。尤其要密切關(guān)注抵押物質(zhì)量和變現(xiàn)能力變化情況，及時補充和變更擔(dān)保和抵押，以確保抵押擔(dān)保的有效性和持續(xù)性。

2、 非財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)

非財務(wù)因素預(yù)警指標(biāo)重點參考政策及市場波動、企業(yè)貸款用途及項目進度、企業(yè)誠信度情況。

（1）政策及市場波動預(yù)警。加強房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和客戶研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期走勢及房地產(chǎn)市場、客戶發(fā)生的新變化，預(yù)先研究判斷宏觀經(jīng)濟走勢和房地產(chǎn)行業(yè)拐點，建立與政府土地規(guī)劃部門、人民銀行、統(tǒng)計局等部門的信息溝通機制，及時對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化做出反應(yīng)。廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動態(tài)的統(tǒng)計、分析、監(jiān)控體系，加強對全行業(yè)、各重點地區(qū)、重點城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提供依據(jù)雜志網(wǎng)。

（2）貸款用途及項目進度預(yù)警。在目前房地產(chǎn)市場開始降溫、開發(fā)企業(yè)資金鏈較為脆弱的情況下，一旦貸款資金被開發(fā)企業(yè)挪用，銀行貸款將面臨較大風(fēng)險。因此，要做好資金使用監(jiān)管。加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通，及時獲取最新項目信息。要全面介入整個項目建設(shè)銷售過程，隨時關(guān)注項目建設(shè)、銷售進度情況，對項目建設(shè)進度銷售變化情況和周邊市場的競爭情況進行跟蹤，分析項目是否存在“爛尾”及銷售風(fēng)險。要根據(jù)房地產(chǎn)項目已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況，督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理，首付款以及項目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理，保證開發(fā)貸款的收回。

（3）開發(fā)商誠信度預(yù)警。銀行應(yīng)高度關(guān)注開發(fā)商的信用狀況，對涉及金額較大的經(jīng)濟法律糾紛，或高級管理人員涉及法律訴訟，或有足夠的流動資金，卻以種種理由有意拖欠應(yīng)償還的到期銀行貸款等信用不良的開發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險對象，予以重點監(jiān)控。

（二）預(yù)警處理機制

預(yù)警信號出現(xiàn)后，銀行應(yīng)立即查明和分析原因，盡早識別風(fēng)險的類別、程度、原因及其發(fā)展變化趨勢，并及時采取有效措施預(yù)警指標(biāo)，控制信貸風(fēng)險的蔓延。要深化非現(xiàn)場監(jiān)測的工作范圍和監(jiān)控重點，建立分層次監(jiān)測管理機制，將風(fēng)險監(jiān)測、分析、預(yù)警工作詳細分解落實到各個環(huán)節(jié)，既要全面覆蓋又要避免重復(fù)，提升風(fēng)險監(jiān)測、分析、預(yù)警能力。要盤活風(fēng)險貸款，積極化解項目風(fēng)險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項目，要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢，幫助企業(yè)尋求新的投資人，通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。

四、保障預(yù)警體系實施的措施

1、加強客戶經(jīng)理隊伍建設(shè)。要通過開展多層面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)，培育一支熟悉宏觀環(huán)境和市場變化，能夠及時捕捉風(fēng)險預(yù)警信號，準確評估風(fēng)險損失，制定有效風(fēng)險控制和化解措施的客戶經(jīng)理隊伍，為銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

2、設(shè)立專門的貸后監(jiān)督機構(gòu)?；鶎有匈J后監(jiān)督崗位要做好貸后的日常管理，客觀真實地評價貸款風(fēng)險狀況；上級行貸后監(jiān)督檢查部門要通過非現(xiàn)場監(jiān)測和現(xiàn)場檢查的方式，對下級行的貸后管理執(zhí)行情況進行檢查評分考核，及時采取風(fēng)險管理預(yù)案，化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

3、完善激勵約束機制。要建立科學(xué)的考核評價標(biāo)準和相應(yīng)的獎懲辦法，以及合理有效的信貸責(zé)任追究制度，把預(yù)警預(yù)報過程納入房地產(chǎn)額度授信工作整體考核范疇，把考核結(jié)果作為評價機構(gòu)管理水平、管理者素質(zhì)和業(yè)績的重要標(biāo)準。

（注：本文來源于黑龍江省教育廳2009年度科學(xué)技術(shù)研究項目計劃，項目編號：11541065）

參考文獻：

【1】周志鵬．商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與控制探析．金融廣角．2007(4)．