導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產項目調研，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

摘要：當前，隨著城市化進程加快，房地產市場競爭日趨激烈，為了適應復雜多變的市場需求動態(tài)發(fā)展形勢，開發(fā)適銷對路的產品，就要求房地產開發(fā)企業(yè)通過市場調研了解開發(fā)項目的市場情況，對產品及營銷策略進行評估。因此，房地產項目市場調研如何實施就成為值得關注的課題。

關鍵詞：房地產；公寓；市場調研；實施房地產市場調研,是對以某個房地產項目為特定的調研對象,對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和統(tǒng)計分析,進而對房地產項目市場進行研究與預測，把握市場的脈搏，從而保障項目的順利運轉。下面以南京幸福萬象公寓項目為例具體闡述市場調研的實施過程。

一、項目簡介

南京幸福萬象項目總建筑面積100214；其中公寓面積37237；綠地面積5458、容積率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑層數(shù)12層，其中1-5層為商業(yè)，6-12層為公寓、共有743戶、主力戶型40-60平米、層高4.8米、另有車位549個。該項目北接永樂路，西臨龍蟠南路高架及雙橋門管養(yǎng)基地，南面是貨運鐵路及柏麗廚具倉儲地，東面毗鄰龍翔雅苑小區(qū)，項目唯一的臨街面在北面，周邊小區(qū)聚集，人流、車流量大；西面目前人流、車流無法通達，難以引入西面消費者；南面有圍墻阻擋，無車行道路，該區(qū)域人流與車流無法到達；東面無通行道路，小區(qū)無圍墻，項目建成后小區(qū)人流可直接到達。

項目的開發(fā)商是花樣年控股集團有限公司，該公司起步于1998年，總部設立于深圳，2009年11月，花樣年控股在香港聯(lián)交所主板成功上市，股份代號為HK1777。至2012年，花樣年控股資產規(guī)模超過人民幣245億元，擁有員工7500多名，業(yè)務已涵蓋金融服務、社區(qū)服務、物業(yè)國際、地產開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等服務領域。

二、項目分析

（一）項目政策環(huán)境分析

2013年2月20日舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。會議再次重申堅決打擊抑制投機投資性購房，并提出；“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”，但南京細則并未提及更未實施。反觀南京房地產市場銷量不減反增，讓人感到房地產市場陷入：“行政干預屢敗屢戰(zhàn)；政府越調控、房價漲的越厲害“的怪圈。

（二）項目周邊人口分析

項目輻射超過50個社區(qū)，直接輻射人口近200萬；周邊集中性市場包括大明路科技產業(yè)園、雨花軟件園、大明路汽車市場、卡子門家具建材市場、南京南站。

（三）項目周邊交通狀況

項目四周道路多為雙向2-4車道道路，非城市主干道，但可連接至卡子門大街、大明路等重要干道；周邊公交站點豐富，可連結至市中心新街口、中華門等區(qū)域；在建的地鐵3號線將沿項目西側通過，距離卡子門站點最近距離約400米；地鐵的開通將為項目賦予巨大商業(yè)投資潛力；龍蟠高架道路連接南京繞城高速與與九龍山隧道，可連接南京市中心各個區(qū)域。

（四）周邊在售同類項目分析

項目所在區(qū)域周邊房地產項目較少，目前主要是兩個項目。贊成領尚，項目共一棟樓，25層，1-2層為商業(yè)，3-25層為公寓。公寓產權為70年，該項目2010年入市銷售，但去化不佳，目前仍在銷售中。該項目是由南京贊成房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于秦淮區(qū)雙橋門宏光路（宏光機械廠北側），占地4593 平方米，總建面積26412平方米，容積率為4.8，綠化率35%，以兩房、一房為主力戶型，面積為44、57、60、93平米，層高為3米，每層18戶，4部電梯，民用水電，無燃氣。首次開盤時間是2010.11.29，累計上市量是414套；目前已售184套，還剩余230套，均價17000-22000元/平方米，裝修標準1000元/平方米。由于該項目僅一棟高層，自身的內部配套不完善，也沒有規(guī)模性效應。此外，項目附近有高架橋和鐵路，存在一定的噪音污染。周邊環(huán)境不佳，并且缺少足夠人氣，這都影響了銷售，入市三年去化率僅有45%。

紫荊廣場，為公寓+商業(yè)的產品組合，目前尚未入市，此項目也是本案在區(qū)域市場最主要的競爭對手。該項目位于南京市雨花臺區(qū)養(yǎng)回紅村158號（宜家家居斜對面）；是由南京康益房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)，占地面積3.9萬平米，總建面積為9.5萬平米，其中公寓6.7萬平米， 容積率1.99，綠化率35%，擁有600個左右停車位，產權年限為40年，民用水電，主力戶型是兩房的45、50平米，其中8樓為3.6米層高，其余均為4.8米挑高，共計590套，價格預計20000-22000元/平米(精裝修)。目前已開始蓄客，蓄客情況較好，客群主要為秦淮區(qū)、市區(qū)其它地區(qū)及部分江寧的中青年客戶，投資自住均有。

(五)項目優(yōu)劣勢分析

項目的優(yōu)勢和機會：品牌開發(fā)商，較強的招商能力，地段位于市區(qū)、江寧交通核心樞紐，6個島型規(guī)劃增加項目沿街面，小面積、挑高，退臺式設計，增加公寓價值；南京南站飛速發(fā)展機遇，青奧會推動了南京商業(yè)發(fā)展，三號線規(guī)劃開建，卡子門站商業(yè)潛力，目前宏觀政策對于住宅市場投資抑制。

項目的劣勢和威脅。客戶僅依靠永樂路導入，單面靠近龍蟠路高架，周邊老小區(qū)，商業(yè)形象較差，客戶對高層商業(yè)銷售抗性，商業(yè)噪音對公寓銷售有影響；南站商圈商業(yè)競爭激烈，區(qū)域內同類項目的競爭威脅。

三、項目客戶定位分析

根據(jù)南京具有代表性公寓項目調研得出的信息顯示，公寓目標客戶有以下主要特點：本地客戶是客戶群主力，周邊區(qū)域占比70%以上；年齡集中在30-40歲之間；職業(yè)多為企事業(yè)單位人員；客戶購買公寓置業(yè)的目的以投資和自住為主。

四、項目價格定位分析

篇2

中圖分類號：F293.33-4

基金項目：河北工業(yè)大學教研立項支持項目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學經(jīng)濟管理學院，本科生，專業(yè)：工程管理

1引言

房地產是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數(shù)量遠遠達不到需求，整個產業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產企業(yè)都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務能力、優(yōu)秀的協(xié)調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業(yè)課程設置情況，改善房地產類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應社會強大需求的房地產行業(yè)復合型人才。

2國內外房地產類課程設置現(xiàn)狀

2.1 國外房地產類課程設置現(xiàn)狀

國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產專業(yè)教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業(yè)，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業(yè)通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業(yè)通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產類專業(yè)設置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經(jīng)濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務社會。

2.2 國內房地產類課程設置現(xiàn)狀

對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發(fā)類，包括房地產開發(fā)與經(jīng)營、房地產開發(fā)概論等課程；房地產經(jīng)濟學類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產相關法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業(yè)開設的房地產類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學生無法系統(tǒng)地學習房地產類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。

通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我校現(xiàn)狀以及調研數(shù)據(jù)資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。

3 房地產類人才培養(yǎng)的調研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業(yè)人員和在校學生進行了問卷調研，以發(fā)現(xiàn)房地產類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。

3.1 房地產企業(yè)調研

為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業(yè)對學生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業(yè)管理人員。調研結果發(fā)現(xiàn)，房地產企業(yè)認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業(yè)知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規(guī)、房地產策劃、房地產開發(fā)與經(jīng)營、房地產估價、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學生調研

學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡途徑偶爾關注，因此高?？赏ㄟ^開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業(yè)高速發(fā)展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力?？傊趯W生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學校應當設計系統(tǒng)的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產類課程及其教學內容設計

4.1 工程管理專業(yè)中房地產類課程設置

結合房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內外課程設置的現(xiàn)狀以及對房地產企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學生的調研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業(yè)基礎課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產類課程教學內容設計

1.專業(yè)基礎課

《城市規(guī)劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產制度與法規(guī)》主要內容包括：房地產法律規(guī)范概述、房地產開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發(fā)法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業(yè)服務法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發(fā)項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經(jīng)營決策、房地產企業(yè)融資、房地產開發(fā)項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產經(jīng)營與管理案例等。

《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規(guī)、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環(huán)境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產市場營銷戰(zhàn)略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學內容包括：物業(yè)管理的產生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務企業(yè)，前期物業(yè)管理服務，物業(yè)綜合管理服務，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標，物業(yè)服務企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務質量，物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產經(jīng)濟學》通過對房地產業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內容。

《房地產估價理論與方法》是集經(jīng)濟學和工程技術知識于一體的一門專業(yè)課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。

《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統(tǒng)、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟與房地產投資戰(zhàn)略、房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現(xiàn)狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現(xiàn)象背后的本質，及時把握住機遇。

篇3

一、旅游房地產項目前期策劃概述

（一）前期策劃的含義

旅游房地產項目前期策劃，其實就是結合項目開發(fā)地的實際情況、經(jīng)濟發(fā)展水平等，來制定的相關策劃。從前期策劃的不同發(fā)展階段來看，人們對其有著不同的理解：在上世紀90年代，人們認為前期策劃就是促銷策劃，就是如何將產品推銷出去；當前，人們對于前期策劃已經(jīng)有了更加全面、專業(yè)的理解。旅游房地產項目的前期策劃，包含了多方面的內容，如市場調查、消費者行為心理分析，保證旅游房地產項目開發(fā)具有創(chuàng)造性、決定性。

（二）旅游房地產項目前期策劃的原則

從旅游房地產項目前期策劃的原則來看，其主要分為四個方面：其一，客觀性原則，具體來講就是在進行前期策劃時，必須要進行詳細的市場調查，了解具體的市場情況，充分了解客觀的市場需求及市場環(huán)境；其二，深入性原則，具體來講，就是要對項目進行深入的分析挖掘，找出其與別的項目的不同點，保證差異化競爭；其三，創(chuàng)造性原則，具體來講，就是在前期的策劃當中，應當要有一定的創(chuàng)新觀點，保證策劃的創(chuàng)造性；其四，前瞻性原則，具體來講，就是在進行前期策劃的時候，不應當局限于當前的情況，而是應當結合相關政策及市場發(fā)展情況，做出長遠的項目策劃。

（三）旅游房地產項目前期策劃的重要性

在旅游房地產項目的開發(fā)中，前期策劃起著非常重要的作用。首先，它是旅游房地產項目開發(fā)的“指示燈”，指引項目的正確運作；其次，它是“導演”，對旅游房地產項目起著全局把控的作用，是項目開發(fā)與推廣成功的關鍵；最后，旅游房地產項目的“船長”，對項目的前期工作起著監(jiān)理作用，保證項目走向的正確性。

二、旅游房地a項目前期策劃的主要內容

旅游房地產項目前期策劃的主要內容分為三個方面。其一，市場調研及走勢分析、預測，市場調研所獲得的資料是走勢分析、預測的基礎，有著非常重要的參考價值，所以，必須要做好前期的市場調研工作，并且著重對目標客戶進行定性調查，這樣才能保證項目開發(fā)更加符合看客戶需求，更加利于項目的推廣。其二，前期產品及市場定位可行性研究，這是前期策劃的核心組成部分，要求策劃師充分利用SWOT分析法，對項目開發(fā)潛力、市場定位風險及市場定位可行性進行準確的分析。其三，品牌戰(zhàn)略策劃，具體來講就是項目的前期策劃要有一定的側重點，如人文環(huán)境建設、生態(tài)景觀建設等。

三、旅游房地產項目前期策劃存在的問題

首先，把握不住策劃核心，這是當前旅游房地產項目前期策劃工作中存在的突出問題，很多的前期策劃中只有對項目的可行性分析，而不能明確的體現(xiàn)出項目的特點，沒有創(chuàng)造性，根本無法提出有建設性的策劃。其次，當前很多的旅游房地產項目前期策劃都只是進行理論的闡述，根本就沒有結合項目開發(fā)的實際情況來進行具體的分析，可操作性不強。再次，缺乏前瞻性，具體表現(xiàn)在旅游房地產項目前期策劃的戰(zhàn)略發(fā)展方面，很大一部分策劃都只是針對現(xiàn)有的相關偵測來進行項目策劃，卻沒有將目光放的長遠一些，過于重視短期的營銷。最后，風險防范有待加強，旅游房地產項目開發(fā)的風險與收益并存，要想保證項目開發(fā)的高收益，就必須提高風險防范，但結合實際的旅游房地產項目前期策劃來看，風險防范還有待加強。

四、應對措施

第一，要保證市場調查的精準度，具體來講就是要全方位的進行市場調研，充分了解市場環(huán)境及行業(yè)競爭情況，并且結合消費者的具體需求，對旅游房地產項目進行準確的分析，對產品進行精準的定位，這樣才能夠保證旅游房地產項目前期策劃的準確性。第二，要保證項目開發(fā)的可行性，在旅游房地產項目的前期策劃中，要注意結合項目開發(fā)的實際情況，并且借鑒學習成功案例，總結經(jīng)驗，從而制定出具有較高可行性的項目策劃。第三，要有長遠的目光，前期策劃不應當只是將目光局限于當前的發(fā)展，而是應當有可持續(xù)的發(fā)展理念，結合相關政策，制定長遠的項目目標。

篇4

前言

房地產是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要，同時也是政府財政的一項重要來源。房地產業(yè)的發(fā)展還帶動與之相關的建筑業(yè)、運輸業(yè)、電力煤氣以及自來水的供應業(yè)務，還有社會服務業(yè)等等，不但改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，還提供了大量的就業(yè)崗位，為社會經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大的貢獻。而房地產項目的開發(fā)需要經(jīng)過嚴謹?shù)牟邉澒ぷ?，并且對其過程進行嚴格的管理工作，才能取得成功。本文就房地產項目的開發(fā)策劃及經(jīng)營管理進行了演技，希望能夠對房地產業(yè)的發(fā)展起到一定的幫助作用。

1房地產項目的前期開發(fā)策劃工作

對于房地產項目的前期策劃工作要重視市場調研和客戶群定位的問題，形成項目的可行性研究報告，這些是該項目完成之后，其樓盤是否能夠得到客戶的認可的前提。以前的開發(fā)商在進行樓盤建筑前沒有進行市場調研，只是按照自己的想法，認為房子只要建的牢固，就一定會有客戶，但是這種不考慮客戶需求的想法只會導致在房子建成之后無人問津，而這種沒有考慮客戶需求的例子很多，例如南方某城市一個地產商在進行樓盤開發(fā)時沒有考慮當?shù)氐臍夂驐l件，建成的樓盤南北不通透，導致樓盤無人問津，即使降價出售也只是售出一小部分，導致開發(fā)商的資金無法回籠，項目總成本不斷增加，導致公司財務出現(xiàn)問題，嚴重影響公司的發(fā)展。因此，在房地產項目的前期策劃階段必須要進行充分的市場調查，找準客戶群體，確定項目的正確方向，對于項目的成功就已經(jīng)走出了一大步。房地產項目開發(fā)策劃過程中的市場調查主要有對房型、房間面積和平面布局以及樓盤的檔次等等進行調查。其中要考慮當?shù)鼐用竦淖》苛晳T對樓盤的戶型和面積進行設計，并且按照居民的傳統(tǒng)居住習慣和當?shù)氐臍夂驐l件等對房間的朝向、通風和采光等進行設計。同時還要考慮當?shù)鼐用竦馁徺I能力對房屋的建筑檔次進行定位。最后還要對樓盤周圍已經(jīng)投入市場的樓盤的銷售情況進行了解。策劃人員通過這些市場調查的信息進行可行性研究報告的編寫，其內容應該包含建筑的成本以及預計的銷售價格，技術指標和相關稅費等，要包含一切可能影響項目實行的因素，保證可行性報告的客觀性，作為以后設計控制的依據(jù)。房地產項目的前期策劃除了進行市場調研外還需要進行項目總體配套的策劃，隨著生活水平的不斷提高，人們對于居住環(huán)境的要求越來越高，生活小區(qū)的配套設施也應該在前期策劃階段進行設計。其中配套設施主要包括綠化、道路、公建和學校等等。綠化可以使小區(qū)更具生活氣息，道路配套應該保證交通順暢，且要注意無障礙道路的設計。公建配套主要包括一些健身房和活動室等，而人們對子女教育的重視也使得學校成為小區(qū)銷售的主要競爭力。特別是二胎政策的全面放開，學區(qū)房已成為購房者又一關注重點。

2房地產項目經(jīng)營管理

房地產項目的經(jīng)營管理主要包括建設階段的管理、營銷管理以及售后管理，下面將對這幾個階段的經(jīng)營管理進行簡要地分析。（1）施工建設階段的管理，主要是對施工進度、質量和造價的管理，其中施工進度直接影響著項目的施工成本，因此應該不斷地對施工進度與計劃進度進行比較，對于施工延誤的情況要及時進行原因查找，并進行解決。工程造價的管理主要通過制定合理的招標制度，并采取一次性加系數(shù)的包干辦法，同時要做好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理。施工質量的管理主要有施工單位的自我檢查，該檢查貫穿整個施工過程，是質量控制的基礎，同時要有專門的監(jiān)理公司對工程質量進行監(jiān)督管理，并且建設單位也要對工程質量進行核檢，由施工單位、監(jiān)理公司和建設單位三家共同對工程質量負責。（2）對房地產項目的市場營銷管理，市場營銷對于房地產項目的銷售是非常重要的，而且市場營銷要從開發(fā)商取得土地時就開始，要讓客戶了解到開發(fā)商取得了何種性質的土地，到樓盤建設期的時候，進行市場營銷和宣傳的重點要放在沙盤演示和樣板房制作上，讓客戶能夠直觀的感受到住宅建成之后的樣子。該階段的營銷活動成功與否對于樓盤的銷售成績至關重要，并且關系到資金能夠及時回籠等。同時由于目前的房屋價格超過了人們的承受能力，大部分人都會選擇按揭，因此在進行市場營銷時要選擇合適的付款方式，一般的付款方式為一次性付款，即付全款，銀行按揭和發(fā)展商的分期收款。同時對于房屋的定價要根據(jù)市場行情和施工成本進行合理定價，并進行巧妙的調價。（3）對售后服務的管理，目前房地產項目的售后服務即是指物業(yè)服務，目前的物業(yè)服務可由開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理公司進行管理，也可以聘請專門的物業(yè)管理公司進行管理。一般情況下大型的開發(fā)商都會成立自己的物業(yè)管理公司，而對于小型的開發(fā)商可以向社會公開招標，由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司?？傊飿I(yè)管理的收費要與其服務水平相符，物業(yè)管理的好壞對于小區(qū)的生活環(huán)境以及對于住戶的意見處理都是非常重要的，而且好的物業(yè)管理可以為開發(fā)商樹立良好的口碑，對于開發(fā)商后期的房地產項目銷售可以起到非常好的促進作用。

3總結

房地產項目是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要項目，其開發(fā)策劃和經(jīng)營管理對于項目的成功實施是非常重要的。本文分別對房地產項目的開發(fā)策劃和經(jīng)營管理進行了分析，其中開發(fā)策劃階段要注重市場調研和配套設施的設計，作出科學合理的可行性報告，作為施工的依據(jù)。而房地產的經(jīng)營管理主要包括建設施工階段的管理、市場營銷管理以及售后服務管理等等，其中每一個階段的管理對于房地產項目的順利進行，對于開發(fā)商的經(jīng)濟效益都有非常重要的影響，希望通過本文的分析對于房地產項目的進行有所幫助。

參考文獻

[1]潘峰，孫俞.房地產開發(fā)經(jīng)營與管理實踐教學探討[J].科教文匯（中旬刊），2016（03）：65~66.

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、地產項目管理的含義

“房地產項目管理屬于工程項目管理的分支，它是房地產項目管理者對系統(tǒng)工程的方法、理論以及觀點的一種綜合運用，全方位、全過程的對房地產項目的使用和建設進行綜合管理，在房地產項目實現(xiàn)生產要素的優(yōu)化配置，提供給用戶一種優(yōu)質的產品，這就是房地產項目管理的含義?！盵1]可見，房地產項目管理是一種集方法、理論和觀點于一體的綜合應用學科，是全方位、全過程涵蓋橫向和縱向兩個維度的綜合性管控過程，是最終實現(xiàn)房地產項目城市效益和投資者效益雙贏的捷徑。

二、當今中國房地產項目管理過程中主要問題的反思

（一）定位的準確程度

房地產項目開發(fā)和管理的首要問題就是準確定位待開發(fā)的房地產項目真正的受眾群體。房地產項目最終的服務對象是充滿活力的人，這就決定一個房地產項目要想獲得成功必須是真正具有靈動性和生命力的建筑作品。一個房地產項目如果缺少人氣和生命力，最終會異化為“吞噬精神的鬼魅”，就會變得恐怖之極。最典型的案例當屬耗資50多億打造、面積達32平方公里的內蒙古鄂爾多斯康巴什的那座“豪華新城”。那是一座現(xiàn)代化的豪華新城，計劃居住100萬人口，然而事實上卻成了一座無人居住的“鬼城”，儼然成為中國房地產泡沫的最典型案例。這一現(xiàn)象表現(xiàn)出一些地方在地產開發(fā)中投資巨大、開發(fā)規(guī)模過大、規(guī)劃過于超前、建設速度過于迅速等非理性特征。絕大部分“鬼城”配套功能缺失主要糾結于絕對體量不足和相對分布不均兩種情況。絕對體量不足令整個“鬼城”規(guī)劃范圍內基礎商業(yè)、公共服務、市政等配套設施建設量同居住、商務、工業(yè)等新城主導功能的建設體量之間不成正比，配套設施體量與主導功能建設量不能很好的匹配。新城開發(fā)規(guī)劃上造成的先天性不足與缺陷，后期運作很難完善與整改。這就要在前期的規(guī)劃定位可行性研究中，根據(jù)項目當?shù)貙嶋H情況作出切合實際的定位。

大到城市片區(qū)的定位，小到一棟建筑的定位，都需要按實際市場需求做好細致扎實的基礎調研，確定完善實用的產品定位，而不能只靠美好愿景一廂情愿的意志定位。

項目前期可行性調研流于形式，缺乏有力的數(shù)據(jù)和證據(jù)支撐是做不好前期定位的。市場調查不充分，項目前期可行性調研落于形式，憑借多年其他項目經(jīng)驗盲目決策是當前房地產項目存在的通病。我國不少房地產項目管理前期并沒有進行科學全面的可行性分析，項目定位不清，基本任務不明，與項目運行相關的數(shù)據(jù)采集不足，相應決策的證據(jù)支撐不夠，甚至連項目地塊周邊的基本信息的基礎調研工作都馬馬虎虎、甚至是走個過場，這些都是導致項目先天定位不足，最后無法實現(xiàn)項目價值的直接原因。

無論城市還是片區(qū)，乃至一個建筑單體的實施，都必須結合當?shù)貐^(qū)位實際情況由市場推演、合理適度的預測發(fā)展規(guī)劃定位。以人為本的原則規(guī)劃出人們喜歡去且留得住的地產產品，沒有人的空間再好看也是沒有生命力的空洞，毫無價值和意義。

（二）設計的實用程度

“在現(xiàn)實中，當設計出現(xiàn)問題，或者設計未達到預期的目的時，建筑師往往成了批評對象。這是因為，只有設計師才是專業(yè)的設計者，設計人員應該負有設計的責任?！盵4]眾所周知，房地產項目設計的好壞直接決定這個項目的成敗。設計師的設計理念應該以人為本，以住戶生活舒適的程度的最大化實現(xiàn)作為設計的出發(fā)點和落腳點。但是，很多房地產項目的設計往往是隨波逐流、照搬照抄西方某些建筑樣式，缺少創(chuàng)意，更缺乏對住戶細致周到的人文關懷。試想一下，這樣的房地產項目設計理念怎么會取悅消費者？怎么能夠滿足消費者較高的心理預期？所以，房地產企業(yè)必須把控在設計理念上有所突破，秉承以人為本的總體思路，符合房地產項目的基本定位，充分考慮將來物業(yè)的方便和實用，適當顧及中國傳統(tǒng)建筑景觀學說的基本禁忌，充分融入項目管理者的人文關懷情結。只有本著這種思路設計開發(fā)的房地產項目才能在真正意義上締造出高層次、高檔次的有形建筑產品和建筑藝術品。

一個項目的設計從總體規(guī)劃到單體建筑，從整體景觀到建筑小品，從室內裝修到飾品陳設等等，都體現(xiàn)和檢驗著設計的實用性，歸根結底地產產品是要服務于人的。因此，房地產項目設計的實用程度也是檢驗該項目成功與否的重要指標，是房地產開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)和管理過程中不容小覷的重要因素。

（三）實施的到位程度

我國房地產部分在建項目因資金問題而在質量方面大打折扣。只有少數(shù)正規(guī)房地產企業(yè)能夠真正有效的實現(xiàn)并行開拓多種資金融通渠道，最大限度的盤活流動資金，確保在建項目的卓越品質。中國的消費者已經(jīng)從過去單純依據(jù)產品價格定勝負的幼稚消費觀念成長為理性的通過產品綜合性價比來全面考量產品優(yōu)劣程度。產品的綜合性價比從何而來？它不僅來源于產品低廉的價格，更取決于產品自身的品質、設計、功能、節(jié)能水平、售后服務等多重關鍵性的復雜因素。所以，房地產項目管理的理念也必須伴隨著中國房地產消費者的消費理念而與時俱進。本人認為：房地產項目管理者應當從以下環(huán)節(jié)入手努力提高產品各方面的到位情況，設計的合理性、結構的安全性、節(jié)能環(huán)保性、功能全面性、質量可靠性、技術先進性、造價的經(jīng)濟性、物業(yè)管理的周到細致性等?？傊?，產品品質到位是房地產企業(yè)長盛不衰、永葆青春的秘訣。房地產項目開發(fā)者只有嚴守品質到位關，努力提高產品的綜合性價比，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

有人說宣傳時的效果圖像仙境，但實際到手的視覺圖如陷阱。試問：房地產項目宣傳時期的理想效果與消費者實際獲得的建成效果因何就能相差這般遙遠？這個問題的癥結就在于房地產項目實施過程中的將理論轉化為實踐的現(xiàn)實把控程度如何。每一個環(huán)節(jié)的失控都有可能影響最后使用者的評價，無論環(huán)節(jié)多么冗繁，工藝多么復雜，房地產企業(yè)都需要嚴格的把控，以確保產品品質百分百實施到位。

結 語

房地產項目開發(fā)和管理是牽涉到資源重新分配和整合的過程。房地產企業(yè)想在激勵的市場競爭中立于不敗之地，務必在做好項目前期可行性定位，選擇與實力強大的勘察、設計、施工、監(jiān)理、營銷單位形成強強聯(lián)合的陣勢，用真心、誠心、細心、愛心去打造符合現(xiàn)代購房消費者心理需求的房產。此外，有效控制質量、設計理念、施工精細度等，會使房地產項目管理左右逢源、如虎添翼的順利推進。

參考文獻：

[1] 呂聞：《我國房地產項目管理中存在的問題及措施研究》，載《商》，2012年第5期，第109頁。

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一、房地產項目策劃總論

對房地產項目策劃的理解應當從以下幾個方面進行：一是房地產策劃具有明確的具體目標；二是房地產策劃是在客觀真實的市場調研基礎上進行的；三是優(yōu)選最佳的項目市場定位；四是房地產策劃要綜合運用各種策劃手段以及創(chuàng)新性思維；五是房地產策劃要遵循特定的科學程序；六是房地產策劃最終要提供可操作性的策劃文本。

1.房地產項目策劃的含義。房地產項目策劃是指根據(jù)房地產開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調研為基礎，優(yōu)選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的構思，并以具有可操作性的策劃文本作為結果的活動。

2.房地產項目策劃的特征和作用。房地產項目策劃是將策劃理論與房地產開發(fā)、房地產投資、房地產估價、房地產經(jīng)營、房地產市場營銷、物業(yè)管理等有關理論與知識結合并應用于房地產項目實際運作過程中的活動。同時，房地產項目策劃具有以下特征：

（1）地域性；（2）系統(tǒng)性；（3）前瞻性；（4）市場性；（5）創(chuàng)新性；（6）操作性；（7）多樣性

二、壽光市地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展及社會發(fā)展分析

1.壽光市宏觀經(jīng)濟發(fā)展概況。2012年，全市地區(qū)生產總值達到550億元，人均地區(qū)生產總值超過3.5萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15806元，農村居民人均純收入9619元，城鄉(xiāng)基礎設施顯著改善，社會事業(yè)全面發(fā)展。如今的壽光，已經(jīng)成為全國聞名的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”，成為山東縣域經(jīng)濟發(fā)展的“領頭羊”和全國縣域經(jīng)濟發(fā)展的排頭兵。

2.壽光市居民人均收入情況。根據(jù)對壽光市區(qū)的調研情況可以看出，壽光市存在的比較好的企業(yè)例如：晨鳴集團、金玉米有限公司等一些工業(yè)和生物化工企業(yè)的收入水平都比較高，基本職工的收入都在2500元/月左右，中層領導的收入可以達到15-20萬/年；普通工廠的職工收入也可以達到1500元/月，中層收入也在10萬/年。壽光農業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，在我們調研的情況中，很多都是農村自己集資建房，還有部分三層小樓也是村民自己建成的，這些小樓在當?shù)氐氖蹆r大概在50萬/棟?？梢钥闯鰤酃庾鳛橐粋€縣級城市，城市整體收入水平較高。

3.壽光市消費水平和買房意識。壽光市商業(yè)非常集中，發(fā)展迅速，渤海路和圣城街交匯處是壽光商業(yè)的一級商圈，渤海路段從圣城街到金光街還有商業(yè)步行街。商圈中的商場檔次一般，高檔產品很少進入商場，同樣這樣的品牌產品也沒有存在與商業(yè)街。沒有高端商品的出現(xiàn)也就意味著沒有非常高的消費，而且中低檔的商場和專業(yè)市場的人流量非常大，從中我們也可以看出壽光人比較務實，消費能力不強。消費觀念有如下特點：（1）壽光人買房置地的觀念比較強。（2）壽光人買房是為了擁有更好的居住環(huán)境。（3）對于多層和高層沒有明確的認識。（4）但是對于周邊環(huán)境要求較高。（5）一次性付款居多。（6）不喜歡貸款。

三、“美林花園”小區(qū)房地產項目介紹與開發(fā)策劃

1.項目概況。“美林花園”項目位于濰坊科技學院鐵路以西，其中包括已經(jīng)建成的壽光市體育館和壽光市國際會展中心，西臨有壽光市第一中學和小學，東臨是大學城幼兒園，向西隔500米文化廣場和銀座、中百兩大超市，向南300米有中醫(yī)院、全福元超市，向東800米就是彌河公園，是一個集高檔商業(yè)、體育、健身、娛樂、居住、景觀于一體的大型綜合性高檔項目。 “美林花園”的全部占地為387933平方米。

2.價格預測

“美林花園”周邊項目價格情況

總體來看當前周邊住宅的銷售均價在4500元/平方米左右。

根據(jù)當前4500元/平方米（毛坯）的市場價格來預測，“美林花園”住宅平均銷售價格可以達到簡裝修4150元/平方米左右。

因此，“美林花園”住宅項目的價格（均價）：估計簡裝修4150元/平方米左右。

四、項目經(jīng)濟效果評價

經(jīng)濟效果評價是投資項目評價的核心內容。為了確保投資決策的正確性和科學性，研究經(jīng)濟效果評價的指標和方法是十分必要的。對于本項目主要從開發(fā)成本、開發(fā)費用等各個方面進行經(jīng)濟分析：

項目投資成本費用估算匯總表

五、項目投資策劃分析建議和結論

根據(jù)全國房地產政策走向及壽光市房地產的市場分析和項目的投分析，提出以下建議：

1.目前，壽光市房地產業(yè)總體形勢比較好，處于上升階段。但項目對銷售收入、投資都比較敏感，存在一定風險，應加強資金的控制。

2.由于項目周期長，政策、市場變化較大，建議實施應分階段，穩(wěn)步進行并突出特點。

（1）分步實施、穩(wěn)扎穩(wěn)打、滾動開發(fā)。（2）分步實施步驟中突出“快”字，快速啟動、快速銷售、快速回籠資金。（3）實施差異化，局部領先的策略。

根據(jù)前面分析可以得出結論：“美林花園”項目是一個具有較好的社會效益、經(jīng)濟效益的項目。

參考文獻：

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房地產項目的管理是全方位的，要求項目經(jīng)營者對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)都要進行正規(guī)化、標準化的管理，這樣才能使施工項目各項工作有條不紊地順利進行。房地產項目的成功管理不僅會為項目、為企業(yè)帶來良好經(jīng)濟效益，也會產生良好的社會效益。

一、房地產項目管理現(xiàn)狀

隨著人們生活水平的提高，人們對住房的質量要求也逐漸變化。房產的功能要求越來越全面，其公用配套設計也將會越來越多，住宅的科技水平也在逐步的進步，很多關于房產的材料、技術、工藝以及管理等都在不斷地改進。外部環(huán)境對房產開發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，在優(yōu)勝劣汰的市場經(jīng)濟環(huán)境下，要想取得項目的成功，除必須具備的基本素質和整體實力外，還需要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優(yōu)勢，使企業(yè)諸生產要素達到合理科學的配置，運用現(xiàn)代化的管理方式，合理配置人力資源，保證質量，降低消耗，挖掘內部潛力，依靠項目管理的進步以達到最大的經(jīng)濟效益。從現(xiàn)時期的房地產項目管理中，其項目的質量、成本、進度以及效率等方面表現(xiàn)得都不是很樂觀。

二、房地產項目管理中存在的問題

正確、合理的對房地產項目進行管理，開發(fā)有效的項目管理經(jīng)驗是今后房地產界所要正視的一個問題，現(xiàn)在的房地產項目的管理中主要存在以下問題。

2.1 前期，開發(fā)商準備不足

開發(fā)商在項目方案確立之前，缺少對市場的充分調研。一些房地產開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，沒有經(jīng)過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么。只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對市場的調查，對市場沒有充分的認識和了解，往往在方案決策階段會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。

2.2 中期，對設計不夠重視

房地產項目在實施階段也存在重施工，輕設計的問題。很多房地產開發(fā)商將注意力過多投向施工階段，但是對科學合理的規(guī)劃設計方案能夠給項目帶來的價值明顯重視不足，也就是只是強調施工，輕視了設計。對房地產項目的外觀設計多隨波逐流、貪大求洋，而不是結合項目自身特點，因地制宜，體現(xiàn)項目自身的特色來滿足消費者的需求。還有很多房地產項目的設計，只是簡單的復制了外地甚至國外的某些項目的風格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調，最終完成的產品也與消費者需求相差甚遠。

2.3 后期，合同不嚴謹

房地產項目在工程施工階段簽署的工程施工合同內容不完整、條款不嚴謹，尤其是在承包商配合以及各專業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時有發(fā)生，并最終導致工程的延期。在工程項目的收尾期，開發(fā)商往往需要花費大量的時間與精力用于協(xié)調各方之間的配合，而且工程本身往往會遺留下許多的缺陷和問題，一旦這些問題爆發(fā)，又會由于合同內容的不嚴謹造成難以分清各方責任，進而影響項目整體的效率和形象。

三、解決措施

以上種種弊端的出現(xiàn)，呼吁房地產開發(fā)企業(yè)要有現(xiàn)代化的項目管理理念來管理房地產，規(guī)范其合理運作。要避免這些問題的出現(xiàn)，房地產企業(yè)應該采取以下措施來解決項目管理中存在的問題。

3.1 加大前期的市場調研

前期的可行性研究既包括項目前期的市場定位和產品研究，也包括項目的品

牌和戰(zhàn)略。由于中小型房地產市場調查的不全面，信息收集相對來說不夠充分，往往會影響項目可行性研究的準確度和價值。所以中小型房地產開發(fā)商要想取得最終經(jīng)濟效益，只有在全面掌握市場環(huán)境的基礎之上，才能對項目前期的可行性的人力和物力以及財力、時間等相關要素進行深入科學的研究。除此之外，在進行市場調研的過程中，企業(yè)應該采納專業(yè)技術人員，在項目的經(jīng)濟、項目概念規(guī)劃方案、技術可行性等方面進行充分的調研，綜合他們的意見，發(fā)揮他們在這些職位中的作用。房地產商要有意識到這一點，對自己的產品有一個客觀合理的評價，進行充分的前期可行性研究，才能確保產品質量的實現(xiàn)及經(jīng)濟效益的最大化。

3.2 提高管理人員的素質

目前我國現(xiàn)有實力強大的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質也不高，許多都是東拼西湊的雜牌隊伍，對項目管理的任務、性質和機制的認識不夠全面，管理存在很大的片面性，往往局限于對施工質量的監(jiān)控，使我國的項目管理在理論和實踐上與先進國家相比存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，一定要具備現(xiàn)代化管理素質的管理人員。特別是項目負責人，要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得項目管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模相對較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，要實現(xiàn)項目的現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，項目管理的每一位人員要隨著社會的不斷進步、科學管理水平的不斷發(fā)展，不斷提高自己的管理能力，接受充分的培訓，通過培訓，提高自身的管理素質。項目管理人員素質的高低，決定了是否是一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在健康有序的環(huán)境下開展。

3.3 完善房地產項目的監(jiān)管

為了確保項目管理的順利進行，完善公開的程序監(jiān)管是確不可少的，完善公開的程序監(jiān)管才能確保項目管理的順利進行，才能保證項目管理目標的實現(xiàn)。由于前期的可行性研究不足，很多房地產商為了能夠盡早的回籠資金，片面追趕工程進度，忽視了工程中應該注意的安全及質量問題的監(jiān)管等。針對目前各地房產項目管理程序不規(guī)范的問題，應該加強監(jiān)管的作用，可以通過第三方監(jiān)管力量的引入，防止出現(xiàn)“自己監(jiān)督自己”的現(xiàn)象。因為房產項目點多、面廣、戰(zhàn)線長，涉及的內容復雜，只有通過有效的管理程序，適時的調整項目當中存在的問題，才能使項目能夠順利的進行下去。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，從而可以提高項目管理水平和工作效率。

四、總結

房地產的項目開發(fā)是一個資源整合的過程。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)在國民經(jīng)濟體系中所占的比重越來越重，并已經(jīng)逐漸我國一個重要的支柱產業(yè)。然而我國大多數(shù)房地產企業(yè)項目管理存在的問題大大影響了房地產行業(yè)的發(fā)展。中小型房地產企業(yè)想在激烈的競爭中占有一席之地，就需要在做好項目定位、與一些實力較強的勘察、監(jiān)理、設計、營銷能讓施工等相關單位進行合作，控制好項目管理中的進度、質量、造價以及安全問題，科學的運用項目管理理論和方法對公司項目管理方面發(fā)現(xiàn)的問題提出了相應的控制措施。

參考文獻

[1]林成旺 淺析房地產項目管理的問題 科技創(chuàng)新導報 2011

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中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A

一、房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價的特點

(一)房地產項目財務分析的特點。除大片開發(fā)的新開發(fā)區(qū)項目需要對項目進行國民經(jīng)濟、特別是地區(qū)經(jīng)濟、社會、環(huán)境等影響的經(jīng)濟評價外,一般住宅、寫字樓、賓館等房地產項目,只作項目的財務分析即可。房地產項目的財務分析是從微觀上判斷項目可行性的評估分析活動。這里應注意以下兩點:

1、正確界定財務收入與財務支出。房地產項目的財務收入主要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設施銷售收入等房地產經(jīng)營收入。房地產項目的財務支出,主要包括固定資產投資、經(jīng)營資金、開發(fā)產品成本、管理費用、銷售費用、財務費用和稅費支出等。

2、正確計算財務評價指標。在進行房地產項目的財務分析時,應通過計算財務評價指標,進行項目的投資回收期、盈利能力、清償能力和資金平衡能力的分析。

(二)房地產項目不確定性分析的特點。房地產項目不確定性分析主要包括:臨界值分析、敏感性分析和概率分析。這里應注意兩方面的問題:

1、根據(jù)房地產項目的特點合理確定項目的不確定性因素及分析指標。房地產項目不確定性分析的主要因素包括:銷售價格、銷售進度、預售售出比例、出租空置率、建筑容積率、可租售地產面積、開發(fā)周期、項目總投資、土地費用、建筑安裝工程費、融資比例、融資成本等。在對房地產項目的一個或多個不確定性因素進行敏感性分析時,還要選定用于敏感性分析的評價指標。這些指標應為:項目利潤總額、財務內部收益率、最低產品售價、最低租金等。在具體選擇指標時,除了考慮房地產項目特點外,還應考慮分析的目的、計算的復雜程度。

2、進行臨界值分析時應抓住關鍵因素。臨界值分析是分析計算一個或多個不確定性因素的變化,使項目達到允許的最低效益的極限值,并通過不確定性因素的臨界組合,顯示項目風險程度的一種分析方法。就房地產項目進行這種分析,應著重選擇與之有關的敏感性因素來進行,如土地價格、工程費用、房屋售價、銷售量、房租和空置率等。

二、房地產開發(fā)項目可行性研究工作核心

項目可行性研究工作可以歸為三大核心,即市場調研與市場定位、技術分析和經(jīng)濟效益分析。

(一)房產市場調研與市場定位。這是通過對社會宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢進行調查和分析,從市場的需求結構、市場容量供求情況、項目的凈增值能力、項目的競爭能力等方面對項目進行客觀的評價和分析;然后,在此基礎上確定項目開發(fā)的產品定位和建成后的銷售策略及周期計劃。

(二)技術分析。包括項目總進度統(tǒng)籌安排,即前期準備工作的計劃立項、規(guī)劃設計、拆遷方案、主體工程、環(huán)境工程、配套工程的進度安排、工程的給排水、供電、有線電視、電話、煤氣、寬帶及建設后期的道路、園林綠化、新材料、新工藝的應用等。

(三)財務分析。包括征地期、拆遷期、建設前期、中期和銷售期的各項成本核算和稅費支出,建設資金籌措和使用計劃,經(jīng)濟效益和社會效益評價、風險分析等。

三、房地產項目可行性研究改進措施

(一)建立科學的指標評價體系。項目指標評價體系是可行性分析的重要組成部分,包括規(guī)劃評價、設計方案評價、市場定位評價、經(jīng)濟評價等。其中,經(jīng)濟評價指標分兩方面,一是財務評價有財務收支、分析項目的財務盈利能力、償債能力及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性和風險預測等;二是綜合評價,從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度分析和計算房產項目對區(qū)域經(jīng)濟的效益和費用,考察項目對社會經(jīng)濟的貢獻,判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。

(二)加強項目風險分析。在經(jīng)濟評價的同時,加強項目運營中的不確定性分析,制定多套方案以規(guī)避宏觀經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域市場變動所帶來的投資風險。

(三)培育專業(yè)房地產可行性研究市場,規(guī)范房地產咨詢業(yè)發(fā)展。國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導,培育可行性研究專業(yè)市場。

(四)完善房地產開發(fā)項目可行性研究審批備案制度和引進社會監(jiān)督機制。國家要加強房地產項目可行性研究的法律法規(guī)建設,房地產開發(fā)項目審批必須提交經(jīng)專業(yè)可行性研究機構蓋章和國家注冊房地產評估師簽字認可的可行性研究報告。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

主要參考文獻:

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對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優(yōu)化的成本戰(zhàn)略，能夠有效提高房地產企業(yè)的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業(yè)具有不同的經(jīng)營策略，但是想要實現(xiàn)企業(yè)的成熟與有效經(jīng)營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發(fā)制度。下文就房地產項目開發(fā)管理重點環(huán)節(jié)進行了分析和探討。

1.房地產項目開發(fā)的投資決策問題

房地產企業(yè)是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業(yè)應該實現(xiàn)做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發(fā)建設進度、項目開發(fā)組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發(fā)企業(yè)積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經(jīng)驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。

2.優(yōu)化設計產品方案

在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發(fā)的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：

第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區(qū)或者城市的主要區(qū)域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現(xiàn)狀尤其是今后規(guī)劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發(fā)狀況。

第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。

第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。

第四，相同類型的經(jīng)典項目調查與經(jīng)典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優(yōu)勢，結合實際的區(qū)域特點對典型項目的用地規(guī)劃進行細致分析。

第五，開發(fā)該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優(yōu)化。

3.項目成本控制策略

3.1成本控制的原則

（1）科學合理性原則

房地產開發(fā)項目的開發(fā)具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數(shù)據(jù)的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發(fā)實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規(guī)劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。

（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則

項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發(fā)成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環(huán)節(jié)。然而，經(jīng)大量的測算分析，人們發(fā)現(xiàn)對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環(huán)節(jié)。在規(guī)劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經(jīng)濟措施節(jié)約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環(huán)節(jié)在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發(fā)建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。

（3）成本的主動控制原則

房地產項目的開發(fā)以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規(guī)劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經(jīng)濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經(jīng)濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現(xiàn)。需要的注意的是，在工程方案的實施執(zhí)行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。

3.2細化成本控制方案

房地產項目通?？梢詣澐譃樗膫€階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。

（1）決策期間

投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環(huán)境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經(jīng)營費用和收入。

（2）前期準備期間

該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發(fā)項目用地的范圍和特性，規(guī)劃用途及獲益能力大?。坏诙?，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規(guī)劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協(xié)議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。

（3）施工期間

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房地產項目管理是其項目管理者運用科學的、系統(tǒng)的方法和理論，對房地產工程項目的開發(fā)和設計，并對房地產進行全方位和全過程的綜合管理，以實現(xiàn)房地產項目的生產要素的優(yōu)化配置，從而為客戶提供優(yōu)質的完美的產品，它是工程項目管理的其中之一。眾所周知，房地產項目是一個多目標體系，其各個目標體系相互聯(lián)系、相互影響、相互協(xié)調，其主要包括項目計劃管理、設計施工管理、采購招投標管理、建筑材料管理、施工進度管理、工程質量管理、目標成本管理、現(xiàn)金流控制管理、合同管理等方面。同時，各目標體系之間應具有一定的協(xié)調性、合理性和均衡性，從而確保工程項目開發(fā)目標的完美實現(xiàn)。

―、國內房地產開發(fā)項目管理存在的問題

（―）項目方案確定階段存在的問題

房地產開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調研不夠成分，存有疏忽。通常房地產開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產產品中，沒有自己企業(yè)的獨特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產企業(yè)的風險。因此，房地產開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調研。

第二，房地產企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產的根本目的是利潤最大化，一些房地產企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預期目標

我國房地產項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進度和生產成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預期目標出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產施工管理意識的認識不到位

首先，在房地產施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時，一些施工單位習慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準，便開始進行施工，這些現(xiàn)象嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習慣，此外有些監(jiān)理人員的責任心不強、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質檢申請之前，監(jiān)理便做了質檢工作，嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認識不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進行調查統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術、新設備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產與安全嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術，下面對開發(fā)商在房地產開發(fā)建設過程中應該怎么做好項目管理工作。

（―）重視開發(fā)項目的市場定位和產品研究

房地產開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調研等必要工作，使房地產市場呈現(xiàn)出一片以價格和產品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產的相關政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風險。其次，要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點以及規(guī)劃要求等基本特點，充分了解當?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設施的要求等。最后，對附近房地產開發(fā)商的實力以及樓盤的設計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產工程項目管理意識、完善管理機構

在房地產企業(yè)中標以后，為了提高工程項目的管理質量，生產企業(yè)應該制定詳細的分級管理、層層負責的管理制度，同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設備和材料進場時，要對機械、設備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設備的使用狀況做檢查，確保設備的完好和齊全；最后，要明確工程關鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設的質量監(jiān)督有序進行。

（四）加強企業(yè)的品牌建設

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產市場競爭越來越激烈，企業(yè)應該加強對自身的品牌建設。但是，品牌建設并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質的產品和健全的服務。品牌建設是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產品為基礎，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產開發(fā)項目管理是一門科學的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產開發(fā)過程進行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產開發(fā)項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

參考文獻：