導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)風險案例，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1.1 信息化風險問題

互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，完善了檔案管理模式，提高了檔案管理的有效性，但通過信息化的方式，進行檔案管理會帶來一定的風險，比如計算機病毒、黑客侵犯、數(shù)據(jù)不準確以及管理等方面，這些因素的危害性較大，病毒黑客會導致檔案信息泄漏，使得檔案信息被他人切取，給企業(yè)造成了很大的損失，因此這些因素使得房地產(chǎn)檔案管理工作存在一定的信息化風險。

1.2 投資風險問題

投資風險也是影響房地產(chǎn)檔案管理工作的一項重要的因素，房地產(chǎn)企業(yè)一般考慮到運行過程中可能發(fā)生的因素，就會采取異地檔案備份，但是在這種情況下，如果進行異地檔案備份，就會投入很多的成本，包括人員方面以及設備方面等，投資風險就會慢慢凸顯出來。在投資的過程中，如果得到的回報與投資無法實現(xiàn)協(xié)調(diào)平衡，就會很容易產(chǎn)生投資風險。比如在實行網(wǎng)絡檔案建設的過程中，會引入大量的計算機、掃描儀等等設備，加大了資金的投入，在進行投資時，管理不到位，投資風險就會不可避免。

1.3 知識產(chǎn)權(quán)風險問題

現(xiàn)今階段，房地產(chǎn)檔案管理在信息化建設下就是為了能夠達到資源共享。但是涉及到資源共享，在某種程度上很有可能會誘發(fā)到知識產(chǎn)權(quán)問題上，資源分享的過程中，無法對資源信息進行有效的保護，會使得資源信息出現(xiàn)篡改以及丟失的情況，房地產(chǎn)檔案管理互聯(lián)網(wǎng)制度還并不完善，與檔案有關(guān)數(shù)據(jù)信息在分享參考時，知識產(chǎn)權(quán)風險問題就會產(chǎn)生。

1.4 人員素質(zhì)有待提高

互聯(lián)網(wǎng)信息化的發(fā)展，對于檔案管理人員提出了更高的要求，但部分檔案管理人員缺乏檔案管理知識，信息觀察力也不足，無法及時將檔案進行歸總，信息技術(shù)的應用不廣泛，不具備信息技術(shù)操作能力，當前在房地產(chǎn)企業(yè)中，既能夠掌握房地產(chǎn)業(yè)務又能夠運用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的人員少之有少，很多檔案管理人員在實際的過程中經(jīng)常會出現(xiàn)失誤，檔案管理不到位，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了不利的影響。

1.5 缺乏檔案管理重視

在房地產(chǎn)企業(yè)中很多對檔案管理并不重視，普遍認為房地產(chǎn)檔案的管理工作即文件復制粘貼，進行簡單的統(tǒng)計，并不是房地產(chǎn)登記所重要的工作，也無法對登記產(chǎn)生一定的利潤效益，只要確保檔案不會丟失以及信息不竊密等即可，這樣的思想意識嚴重的影響了檔案管理工作的進展。因此部分房地產(chǎn)企業(yè)對檔案管理缺乏認識，從而出現(xiàn)了各種風險，給檔案管理工作產(chǎn)生了不好的因素，影響了企業(yè)的發(fā)展。

1.6 檔案管理技術(shù)手段較為落后

在市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)檔案管理離不開互聯(lián)網(wǎng)信息系統(tǒng)，但部分房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理部門在信息系統(tǒng)開發(fā)方面還存著不足，無法實現(xiàn)規(guī)范化、科學化，由于技術(shù)方面認識不足，還有一些資金方面的局限，導致互聯(lián)網(wǎng)自動化技術(shù)比較滯后，無法對信息系統(tǒng)的各個功能進行更新，還有計算機設備也沒有及時的更換，使得信息系統(tǒng)在房地產(chǎn)檔案管理方面得不到很好的發(fā)揮，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的檔案管理部門，無法將檔案管理工作落實到位，依舊延續(xù)著傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案激勵，沒有運用先進的技術(shù)手段，限制了檔案管理工作的進展。

2 房地產(chǎn)檔案管理風險的應對策略

2.1 房產(chǎn)檔案抵御風險的能力

房地產(chǎn)企業(yè)應加強房產(chǎn)檔案管理，最大限度的避免風險的產(chǎn)生，應對檔案管理人員加強認識，為他們講解風險的危害性。在進行異地備份的情況下加強管理，合理的運用檔案數(shù)字化處理，新檔案在歸總時需進行電子化的處理，如果需要進行紙質(zhì)記錄檔案，與此同時也應采取電子檔案，將電子檔案進行備份，防止丟失以及泄漏，檔案采取一式三份的形式，這樣的情況下，一份檔案丟失還有其它的備份，一定程度上避免了風險源的產(chǎn)生。

2.2 完善信息?c資料檢索體系

為了使房地產(chǎn)企業(yè)檔案資料的完整性，應對其進行全面的核對，對檔案的內(nèi)容要認真的核對，確保檔案的內(nèi)容與現(xiàn)實所要記錄的內(nèi)容一致，如果發(fā)現(xiàn)檔案內(nèi)容存在問題，不符合實際的情況，應及時的采取調(diào)整，按照一定的程序?qū)n案采取分類編目，創(chuàng)建案卷號、文號等多方面目錄，設置可靠的檢索資源，方便于用戶能夠迅速的查找。另外不斷的擴大檢索范圍，完善檢索的條件，使得用戶能夠及時的查找到房地產(chǎn)信息，但在這個過程中需要對檔案采取防護措施，避免丟失。

2.3 健全檔案管理體系

房地產(chǎn)檔案信息至關(guān)重要，應不斷的健全檔案管理體系，保證檔案管理工作的有序進行，確保檔案的準確性與有效性，房地長檔案管理過程劃分為三方面，收集信息、整理信息以及信息歸檔，需要重視這三方面的流程，為檔案的信息共享與傳遞創(chuàng)在良好的條件，在這個過程中需要不斷的對檔案進行更新，定期對檔案進行核實與監(jiān)督，對從中所發(fā)現(xiàn)的問題，比如信息不一致、信息空缺以及信息丟失等問題應及時的解決，保證檔案信息的完整性，使得檔案管理工作更加規(guī)范化。

2.4 提高工作人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)應加強人員的管理，提高熱人員的檔案管理知識，提高信息觀察力，及時將檔案進行歸總，對人員進行技術(shù)方面的培訓，使其能夠精通互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，提高人員的職責意識。強調(diào)應要求人員學會使用計算機上技術(shù)對房地產(chǎn)登記信息統(tǒng)計，合理的對房地產(chǎn)資源進行整合，從中能夠挖掘出重要的信息資源，認識到檔案管理的重要性，企業(yè)應加強對人員的培訓力度，可以實施獎勵的措施，通過人員的業(yè)績，為他們實施獎勵，提高人員工作的積極性，增強他們的歸屬感，更好的對檔案進行管理，從而能夠使檔案管理工作有序的進行。

2.5 做好房地產(chǎn)檔案的風險評估工作

篇2

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進行的每一項經(jīng)濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業(yè)內(nèi)部的風險。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風險與經(jīng)濟利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復雜，如果沒有合理的稅務規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務籌劃的相關(guān)準則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業(yè)發(fā)展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤?cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

篇3

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十多年的發(fā)展和隨著近幾個經(jīng)濟周期的起伏，已經(jīng)進入后危機和后暴利時代。這一時期，面對房地產(chǎn)市場的諸多不確定性，高資本積累的房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上和運營上的任何失誤，都有可能使企業(yè)面臨極大的風險。尤其是以合作開發(fā)組織構(gòu)架形式的房地產(chǎn)項目，往往會面臨涉及政策、市場、戰(zhàn)略決策、管理等諸多方面的更多的不確定因素和風險。作為高收益、高風險的房地產(chǎn)行業(yè)，在關(guān)注高回報投資預期的同時，應該更加關(guān)注所面臨著各種風險因素，而這些風險因素對房地產(chǎn)投資的成敗起著決定性的作用。隨著土地資源的稀缺，政策的變化，非主流行業(yè)的盲目加入，越來越多競爭者的出現(xiàn)等，導致各種風險疊加、放大。我們應通過認識、分析風險，采取正確的戰(zhàn)略決策，施行良好的管理，從而控制和駕馭風險，減少風險損失并獲得風險收益，做到在承受最小的風險下獲得最大的收益。本文基于某合作開發(fā)房地產(chǎn)項目失敗的案例，給出房地產(chǎn)項目合作開發(fā)決策與管理的風險控制的初步分析。

1.某房地產(chǎn)項目合作開發(fā)案例的概況

2011年初，正在尋找合適投資項目的某投資公司（以下簡稱A公司）了解到某實業(yè)公司（以下簡稱B公司）因資金短缺、經(jīng)營策略調(diào)整等原因欲尋找對象對其擁有某“商業(yè)綜合樓”合作開發(fā)項目的45%股權(quán)進行轉(zhuǎn)讓的信息。該“商業(yè)綜合樓”開發(fā)項目地處國家一級風景保護區(qū)區(qū)域內(nèi)，是城市房地產(chǎn)投資的熱點區(qū)域，土地性質(zhì)屬拆復建用地，用地成本相對較輕；項目總投資預算為5億元人民幣；項目股權(quán)為三方所有，B公司占45%，其余部分由當?shù)卮褰?jīng)濟合作社（以下簡稱合作社）占51%，擁有另4%股權(quán)的合伙人為自然人（以下簡稱自然合伙人）；三方共同成立了相應的項目公司，由合作社推薦的自然合伙人擔任董事長、B公司派員出任項目經(jīng)理；至2011年初，項目的主體工程已結(jié)頂，總體工程形象進度進入中期過后階段。A公司在經(jīng)過一段時間的考察和評估后，認為該地塊樓面價僅為3000元人民幣左右，用地成本輕，地處國家一級風景保護區(qū)，項目具有明顯的地理環(huán)境優(yōu)勢和地價優(yōu)勢，2009年后正處于房地產(chǎn)的快速復蘇期，因而判定該項目具有良好的開發(fā)前景。于是A公司在2011年下半年受讓了B公司占總股本45%的股權(quán)和相應的債權(quán)，介入自身并不熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，管理模式仍沿用先前的方法，由自然合伙人擔任董事長、A公司派員出任項目經(jīng)理。A公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)之后，由于一系列失當?shù)臎Q策，導致該項目至今難以為繼；更由于法人治理結(jié)構(gòu)和權(quán)力制衡機制的不完善，產(chǎn)生了超出預期的管理風險，牽涉A公司卷入了多起涉及項目開發(fā)的經(jīng)濟糾紛。對于A公司而言，這無疑是一次失敗的戰(zhàn)略決策，造成了巨額的直接經(jīng)濟損失和聲譽損失，成為房地產(chǎn)合作開發(fā)中典型的負面案例。

2.房地產(chǎn)項目合作開發(fā)主要風險因素分析及控制

目前，企業(yè)參與投資房地產(chǎn)項目多采用股權(quán)或債權(quán)的合伙人投資方式，這種投資方式?jīng)Q定了投資風險存在投資過程中的各個環(huán)節(jié)。根據(jù)風險源劃分，房地產(chǎn)合作開發(fā)面臨的風險主要有：決策風險、政策風險、管理風險、法律風險、開發(fā)流程風險和經(jīng)營風險等六大類。根據(jù)房地產(chǎn)市場的調(diào)查和咨詢實踐，房地產(chǎn)企業(yè)的風險80%來源于決策、管理、流程和經(jīng)營風險。以下從企業(yè)可控的角度，主要對決策與管理的風險控制作出分析：

篇4

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02

案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產(chǎn)開發(fā)，并掛靠城建公司的資質(zhì)，與原告尤錫簽訂《換房協(xié)議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產(chǎn)證交被告開發(fā)建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產(chǎn)證時，原告給被告補償費20萬元人民幣。除此之外原告不承擔任何費用。原告繳納了土地出讓金和稅費，縣人民政府行文對該原劃撥的土地變更為出讓土地?，F(xiàn)因合同履行意見不統(tǒng)一引訟。

評析：原、被告之間均簽訂了《換房協(xié)議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發(fā)地產(chǎn)，待開發(fā)完成后，原告獲得《換房協(xié)議》中約定的房屋。事實上，原告的房屋在交付被告后，必然要進行拆除重建，因此原告實際投入的是房屋所有的土地使用權(quán)。但案例中當事人認為《換房協(xié)議》是以房換房的置換合同。根據(jù)最高院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規(guī)定當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權(quán)作為共同投資、共享利潤的合同，符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的形式要件。但仔細分析案例中《換房協(xié)議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協(xié)議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）?！鄙鲜鎏攸c是：原告將土地使用權(quán)交由被告開發(fā)使用后，不參與被告的開發(fā)工程，不承擔開發(fā)的風險，只收取《換房協(xié)議》中協(xié)商約定一致的位置、面積的房屋。根據(jù)《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。故本案案由應認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。

一、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的認定

《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題》司法解釋第24條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供推斷使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)上述規(guī)定，認定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵就是提供土地使用權(quán)的當事人（出地方）不承擔風險，只收取固定利益的判定，具體分析如下：

1.關(guān)于“共擔風險”的確定

合作方尤其是以土地使用權(quán)作為出資的一方是否共同承擔風險是判定該合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的關(guān)鍵。首先，何謂“風險”。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中需共同分擔的風險，是指合作開發(fā)房地產(chǎn)合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔的風險應該為經(jīng)營風險，主要是指合作雙方預期的利益目標不能實現(xiàn)或者不能全部實現(xiàn)的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。其次，如何判定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中是否體現(xiàn)“共擔風險”原則的條款呢？在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權(quán)的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只獲取固定利益呢？筆者認為，在實踐中不宜一概認定提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權(quán)利義務的實質(zhì)內(nèi)容作為判斷。即只要合同的實質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔經(jīng)營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔經(jīng)營風險，也應該認定該方當事人不承擔風險。

2.“固定利益”的理解與確定

《解釋》第24條規(guī)定的固定利益，是指無論在合作開發(fā)房地產(chǎn)中出現(xiàn)什么樣的經(jīng)營風險，提供土地使用權(quán)的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。（2）可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限?？梢允枪潭〝?shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認定是固定利益。

二、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力判定

1.以劃撥土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認定

劃撥土地的取得是無償?shù)?，因此《城?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)對劃撥土地使用權(quán)的處分設置了很多限制性條件。如《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和土地市場的繁榮，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形非常普遍，《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規(guī)定轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效。第十六條規(guī)定土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效。但前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經(jīng)光山縣人民政府批準取得出讓土地使用權(quán)證書，故依照上述最高院司法解釋，應當認定《換房協(xié)議》有效。

2.以出讓方式取得的土地使用權(quán)作為合作條件的法律效力的認定

根據(jù)法律規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應當取得土地使用權(quán)證書，還應達到一定的投資開發(fā)條件。那么，未取得土地使用權(quán)證書或者未達到25%開發(fā)投資比例而簽訂的合作開發(fā)合同被認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時，該合同的效力如何認定呢。筆者認為，《城市房地產(chǎn)管理法》作為行政性規(guī)范性法律文件，其三十九條的立法本意是規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營行為，是對“炒地”行為的限制，并非針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。未取得土地使用權(quán)證書就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應當認定為“無權(quán)處分”，是效力待定的行為，在前，當事人取得了土地使用權(quán)，就應當認定為合同有效。轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未達25%的投資開發(fā)條件應當屬于合同標的物的瑕疵，不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，這類合同應當是有效的。

三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同與房屋拆遷安置補償合同、房屋置換合同的區(qū)別

篇5

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02

0 前 言

作為國民經(jīng)濟新的增長點，房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了巨大的貢獻。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于改善人民生活，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，拉動經(jīng)濟增長起著至關(guān)重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務風險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務風險控制情況并對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制提出相應的建議，具有一定的理論和實用意義。

1 SK公司財務風險控制情況

SK公司沒有單獨的風險管理體系，公司對財務風險的控制涵蓋于內(nèi)部控制系統(tǒng)之中。SK公司現(xiàn)行內(nèi)控體系主要按照“控股總部、區(qū)域總部、城市公司”的“三級組織結(jié)構(gòu)”進行管控，通過合理的崗位設置和人力資源政策，建立良好的內(nèi)部環(huán)境并實施有效的控制。公司通過內(nèi)部審計、內(nèi)控檢查、專業(yè)巡查等方式對內(nèi)部控制進行監(jiān)督檢查，結(jié)合全面風險管理工作評估相關(guān)風險，并以內(nèi)部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執(zhí)行整改和制度修訂。

公司對內(nèi)部控制的實施采取多層次的監(jiān)督、控制，內(nèi)部控制體系。

董事會、審計委員會：負責審查、監(jiān)督內(nèi)控的有效實施和自我評價情況。

公司內(nèi)部控制規(guī)范工作小組：負責指導、監(jiān)督公司內(nèi)部控制制度的建立、完善及其實施。

公司審計稽核部：負責日常監(jiān)督。

外聘審計機構(gòu)：對內(nèi)控自評報告進行審計。

SK公司對于各類財務風險的管理目標和具體控制方法如下。

1.1 市場風險控制

SK公司的市場利率主要來自匯率風險和利率風險。匯率風險公司無法消除只能時刻密切關(guān)注。公司面臨的現(xiàn)金流量利率風險是由浮動利率的金融負債產(chǎn)生的，而公司面臨的公允價值利率風險則是由固定利率的金融負債產(chǎn)生的。針對利率風險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產(chǎn)生的公允價值風險。

1.2 信用風險控制

為了降低信用風險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執(zhí)行持續(xù)的監(jiān)控程序以確保及時收回債權(quán)、以及對于過期債權(quán)采取必要的措施回收。在每個資產(chǎn)負債表日，公司會審核每一單項應收款的收回情況，對沒有收回的應收款及時計提壞賬準備。同時SK公司采用了內(nèi)部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風險。

1.3 流動風險控制

SK公司采用定期分析債務的期限和結(jié)構(gòu)的方法，時刻保證債務到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協(xié)議并對銀行借款進行及時的監(jiān)控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構(gòu)進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風險。

2 SK公司SWOT分析

在2016年中國上市房地產(chǎn)公司排名中，SK公司排名在前20名。根據(jù)排名，前20名可以分為三個戰(zhàn)略群組。而SK公司隸屬戰(zhàn)略群組C。對戰(zhàn)略群組C的SWOT分析如下。

2.1 優(yōu)勢

（1）市場挑戰(zhàn)者或市場追隨者；（2）規(guī)模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。

2.2 劣勢

（1）跨地區(qū)開發(fā)風險；（2）行業(yè)過度集中于房地產(chǎn)，存在風險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風險較大。

2.3 機會

（1）擴大國內(nèi)經(jīng)營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環(huán)保的綠色住宅方向；（4）關(guān)注社會責任，提升企業(yè)形象。

2.4 威脅

（1）同類市場內(nèi)存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關(guān)于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產(chǎn)企業(yè)進入市場。

根據(jù)SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業(yè)務過度集中于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)過度集中于華中地區(qū)和東南沿海地區(qū)。行業(yè)和地區(qū)過度集中，如果國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)或某一地區(qū)影響較大或房地產(chǎn)行業(yè)由成熟期進入衰退期，企業(yè)可能面臨較大的財務風險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制的啟示

3.1 建立專門的風險管理體系

SK公司對財務風險并沒有給予極大的重視，對財務風險的管理僅包含在內(nèi)部控制體系中。公司可以建立專門的風險管理體系，如在總部設立風險管理部，總體評價和控制公司的財務風險。在下屬公司設立直接責任人或部門來預測和評價公司的財務風險。預測或評價出重大財務風險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風險等適合本公司的風險管理體系，嚴格把控財務風險。

3.2 多渠道籌集，降低資產(chǎn)負債率

企業(yè)可以通過發(fā)行債券、與其他公司進行戰(zhàn)略聯(lián)盟、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托等方式將傳統(tǒng)單一的銀行貸款籌資方式轉(zhuǎn)為多元化的籌資方式，來降低籌資風險。

3.3 多元化發(fā)展戰(zhàn)略

在業(yè)務方面，可以通過多元化戰(zhàn)略聯(lián)盟、協(xié)同聯(lián)盟、特許經(jīng)營等方法進入其他相關(guān)聯(lián)或不相關(guān)聯(lián)的正處于成長期或成熟期的行業(yè)?？梢越梃b行業(yè)龍頭企業(yè)涉足銀行、醫(yī)院、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等多個行業(yè)的經(jīng)驗。在地區(qū)方面，企業(yè)可以通過研究其他地區(qū)的市場情況，選擇適合本企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)進行跨地區(qū)多元化發(fā)展，來降低房地產(chǎn)市場發(fā)生變化或可能進入衰退期給企業(yè)帶來的風險。

4 結(jié) 語

通過對公司財務風險控制現(xiàn)狀進行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險識別和財務風險控制能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻

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中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01

一、房地產(chǎn)風險最小投資組合模型的建立

（一）房地產(chǎn)投資組合的收益與風險

1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產(chǎn)投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權(quán)重，則：

RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）

2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優(yōu)選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關(guān)系數(shù)，則

σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）

（二）確立的目標

結(jié)合以上對房地產(chǎn)投資組合方法的推導，可以歸納出房地產(chǎn)投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產(chǎn)投資的優(yōu)化組合，將使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的預期收益。

在本文中，結(jié)合資本資產(chǎn)定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產(chǎn)投資組合風險最小模型。

（三）模型的有關(guān)假設

建立房地產(chǎn)投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最小風險的投資目標?，F(xiàn)做如下假定：各房地產(chǎn)投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據(jù)市場調(diào)查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現(xiàn)的概率大??；市場由多元化的投資者統(tǒng)治，不存在低風險高收益的投資。

（四）模型的建立

設有N項不同的房地產(chǎn)投資，Wi為第i種房地產(chǎn)投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產(chǎn)投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據(jù)房地產(chǎn)投資組合分散風險的原理建立模型：

minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）

s.t： ■wiRi≥R0

■wi

Wi≥0，i=1，2，3，4……n

房地產(chǎn)投資中，單項房地產(chǎn)風險包括系統(tǒng)風險（由政治、經(jīng)濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統(tǒng)風險（與特定的房地產(chǎn)投資有關(guān)，可通過投資不完全相關(guān)的資產(chǎn)組合使之分散）。根據(jù)夏普等的資本資產(chǎn)定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統(tǒng)風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統(tǒng)風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據(jù)統(tǒng)計學原理，第i項房地產(chǎn)投資的收益為：

Ri=ai+βiRm+εi （2-4）

由統(tǒng)計學原理得：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2

上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統(tǒng)風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產(chǎn)的總風險分解為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險：

σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）

式中，（σni）2為第i項投資的系統(tǒng)風險：（σni）2為第i項投資的非系統(tǒng)風險。

以（σsi）2，表示房地產(chǎn)投資組合的系統(tǒng)風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關(guān)程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數(shù)，修正后最終可得模型，可得：

min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m

（2-6）

s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0

■wi=1

wi≥0，i=1，2，3，，4……n

以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業(yè)在實際應用中還可根據(jù)其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。

1.各變量發(fā)生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發(fā)生可能性大小的數(shù)值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數(shù)。

2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優(yōu)選法可以根據(jù)市場調(diào)查、有關(guān)數(shù)據(jù)資料，在單項目經(jīng)濟評價時加以確定。其計算公式如下：

E（Rp）= ■PiRi （2-7）

式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現(xiàn)概率

Ri—項目第i種結(jié)果出現(xiàn)后的預期收益率

3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據(jù)下列公式求得：

σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）

4.項目之間的相關(guān)系數(shù)ρij

ρij=■ （2-9）

式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協(xié)方差

4.不可分散風險系數(shù)β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現(xiàn)的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產(chǎn)組合投資，β系數(shù)是理論上的假設模型參數(shù)，可按照以下公示計算：

就單項資產(chǎn)看，其計算公式為：

βi=■=Rim（■） （2-10）

式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關(guān)性

σm —整個市場的標準差

σI —項目i自身的標準差

二、房地產(chǎn)投資組合案例分析

（一）分散風險的案例

某房地產(chǎn)商投資房地產(chǎn)項目，其項目組合中包括兩種房地產(chǎn)投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發(fā)生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發(fā)生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：

由式2-1、2-8得：

項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%

B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%

可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。

由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：

E（RP）=17.25%

σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB

由-1

0.00045

在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結(jié)合的風險隨兩者的相關(guān)系數(shù)變化，方差在0.0045～0.00316之間。

（二）房地產(chǎn)投資組合風險最小模型的案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對1，2，3三種房地產(chǎn)類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關(guān)系數(shù)為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。

由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險，計算如下：

項目1：系統(tǒng)風險=1.22X0.5%=0.72%，

項目2：系統(tǒng)風險=0.72X0.5%=0.245%，

項目3：系統(tǒng)風險=0.82X0.5%=0.32%，

設三項投資比例分別為W1W2W3將各數(shù)值帶入房地產(chǎn)投資組合風險最小模型，計算得：

min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3

s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12

W1+ W2+ W3=1

W1W2W3≥0

求解可得該房地產(chǎn)組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優(yōu)組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。

篇7

一、我國房地產(chǎn)并購的宏觀背景

1998年我國的住房分配制度進行了改革，長期積攢的住房需求得到了釋放。此外，我國經(jīng)濟的快速增長及城市化的步伐加快，帶來了房地產(chǎn)業(yè)十多年的大發(fā)展，在過去的十年中房地產(chǎn)已然成為了重要的投資品之一，房地產(chǎn)過度的投資需求和投機需求，帶來的不僅是房價飛速的上漲，也使我國經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)。2003年以來，政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，打破了房地產(chǎn)業(yè)的舊格局，同時，其他行業(yè)大量的資金以及外資進入房地產(chǎn)業(yè)，加劇了房地產(chǎn)的競爭。據(jù)清科研究中心的研究數(shù)據(jù)顯示：2010年房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占當年并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首。2011年房地產(chǎn)行業(yè)并購居并購市場第二，完成的并購交易數(shù)量為113起，占當年各類并購總量的9.8%，涉及并購交易金額54.49億元，其活躍度即金額創(chuàng)下6年以來的歷史新高。2012并購市場共發(fā)生并購案例100期，涉及金額39.04億美元，數(shù)量金額皆與去年相比有不同程度的下滑。這與2011年的房地產(chǎn)并購市場的爆發(fā)對該領(lǐng)域的存量市場有所消耗有關(guān)。至今年4月份，房地產(chǎn)并購仍置于行業(yè)之首。

二、我國房地產(chǎn)并購的動因

并購熱潮的到來主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，而土地又是企業(yè)進行開發(fā)的根本，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在這兩項上遭遇危機?？偟恼f來，房地產(chǎn)企業(yè)并購的原因主要有以下幾個方面：

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模小，企業(yè)競爭力比較弱

隨著國家宏觀政策的貫徹落實，房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于降溫，但房地產(chǎn)市場仍然存在著企業(yè)數(shù)目眾多、規(guī)模偏小、實力不強等問題，它們共同面臨著樓市嚴厲調(diào)控、房貸政策的改變、資金鏈收緊等方面的壓力，不得不被一些大規(guī)模的公司并購。加之房地產(chǎn)行業(yè)制度不健全，行業(yè)門檻低，其他資金密集型行業(yè)也加入分一杯羹，這使很多資金緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。

2.融資渠道狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比重比較大，對股票、債券等資本工具的利用率不是很大。能進入證皇諧±用股票進行融資的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，更不用說實力較差的中小型企業(yè)。就債券市場而言，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券的總額僅僅是全部資金來源的很少一部分。

3.土地資源的稀缺及土地市場的改革

中國正處于歷史上最快的城市化進程，城市的擴張使土地資源日益稀缺。近年來我國每年新增城市用地600萬畝其中約有45%-65%來自于耕地。另一方面，為保護生態(tài)，退耕還林這也使得城市建設增量土地資源的供應日趨緊張，土地獲取成本也隨之不斷上升。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)并購的表現(xiàn)形式

中國的房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個并購合作的時代。它主要表現(xiàn)在：大型房地產(chǎn)公司對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購，大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購和其它行業(yè)企業(yè)對中小房地產(chǎn)公司的并購。

1.大型房地產(chǎn)公司對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購

根據(jù)相關(guān)政策，如果開發(fā)商取得土地兩年之內(nèi)不開發(fā)將會被政府收回，而政府一般收回土地賠償最多是按雙倍定金并不會按市場價收回。由于土地一級市場供應量有限，一些資金雄厚的大房地產(chǎn)企業(yè)一直苦于沒有土地而無處進行投資，這些企業(yè)為了謀求自身的發(fā)展就會把目光投向那些擁有豐富土地資源的中小企業(yè)，收購兼并她們優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項目從而實現(xiàn)自身規(guī)模的擴張。

2.大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購

大型企業(yè)并購的特點是企業(yè)的規(guī)模一般都比較大，且各有各的優(yōu)勢，此類企業(yè)的合作有利于實現(xiàn)優(yōu)勢互補。例如，萬科集團于2005年3月3日受讓南都集團通過中橋持有的在上海、江蘇的70%權(quán)益及在浙江20%的權(quán)益，這是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)資源趨勢以來，國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)間的一次重要的并購合作。對于房地產(chǎn)企業(yè)萬科而言，以收購的方式進入浙江市場，其風險顯然低于在浙江購買土地獨自開發(fā)，萬科只受讓了浙江南都20%的股份，但卻搶得了先機。

3.其它行業(yè)企業(yè)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購

當一個企業(yè)做強做大之后，就會為了獲取最大的經(jīng)營效益和降低風險而從事多元化經(jīng)營，企業(yè)也會把資金逐漸從利潤低的行業(yè)轉(zhuǎn)向利潤高的行業(yè)。相對與其他行業(yè)2%-3%的利潤率，房地產(chǎn)20%的利潤率具有絕對的吸引力，進入房地產(chǎn)行業(yè)成為了各行業(yè)吸金的優(yōu)先選擇。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購風險分析

1.財務風險

房地產(chǎn)并購的財務風險主要包括定價風險、融資風險和支付風險。定價風險是指并購交易前對目標企業(yè)的估價，確定合理的交易價格。在并購企業(yè)之前要對目標企業(yè)內(nèi)外環(huán)境進行詳細的分析，做出合理的價值評估。融資風險是指與并購保證和資本結(jié)構(gòu)有關(guān)的資金來源風險，包括資金在數(shù)量上和時間上的保證，融資方式是否適合并購動機，債務負擔是否會影響企業(yè)的正常經(jīng)營等。

2.政策風險

房地產(chǎn)并購的政策風險主要是指國家貸款政策、土地政策等不確定風險。從大環(huán)境來看，全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)導致的經(jīng)濟的衰退，與此同時，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠成熟，房價過高，導致大量房產(chǎn)被囤積。國家在此方面的行業(yè)政策也不夠穩(wěn)定，國家的宏觀調(diào)控政策會極大制約我國房地產(chǎn)發(fā)展狀況。

3.企業(yè)文化的整合

企業(yè)并購失敗大多都出現(xiàn)在并購后的整合階段。一次成功的并購是能使雙方員工接受并購的事實，相互理解相互包容，彼此信任，并對企業(yè)的未來目標達成共識。這就必然要求企業(yè)文化的整合能夠達到讓雙方滿意的效果，不應該存在一方文化凌駕于另一方的情況。

4.非房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)局限

非房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)行業(yè)時，很容易把自己行業(yè)的經(jīng)驗帶到房地產(chǎn)開發(fā)中，例如對待容積率的態(tài)度、建造密集的住宅然后壓低住房售價。而這都與消費者所青睞的密度適中、環(huán)境空間舒適的住宅背道而馳。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性，房地產(chǎn)不能像工業(yè)品那樣復制，進行標準化生產(chǎn)、流通與銷售，在很大程度上需要職業(yè)經(jīng)理人來對房地產(chǎn)的開發(fā)進行引導。所以其他行業(yè)在進入房地產(chǎn)業(yè)之前，就應培養(yǎng)或?qū)ふ液线m的職業(yè)經(jīng)理人，跨越行業(yè)局限的這道門檻。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)并購有助于房地產(chǎn)企業(yè)挖掘潛在的經(jīng)濟效益，增強行業(yè)的集中度，提高行業(yè)的總體素質(zhì)。房地產(chǎn)并購作為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置、提高競爭力的戰(zhàn)略手段是一個很復雜的系統(tǒng)工程，它涉及國家政策、財務、稅務、法律等方面的專業(yè)問題。因此，在進行收購的過程中，應聘請專業(yè)人士開展各方面的調(diào)查，提供全面的意見，盡可能的降低收購方在房地產(chǎn)并購過程中面臨的各類風險。此外，應提高企業(yè)在并購中的風險意識，合理定位政府在企業(yè)并購中的角色，提高整個行業(yè)的核心競爭力。

參考文獻

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篇8

房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)中介行業(yè)中的一個大的分支（房地產(chǎn)中介行業(yè)包括了房地產(chǎn)評估、咨詢和），由于現(xiàn)實及理論上的需要，房地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來越明顯。

1 房地產(chǎn)評估風險體系構(gòu)成

房地產(chǎn)評估風險由政府面臨的房地產(chǎn)評估風險、機構(gòu)和人員面臨的房地產(chǎn)評估風險以及經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)評估風險三個方面組成。

1.1 政府面臨的房地產(chǎn)評估風險

經(jīng)濟穩(wěn)定是政府的目標之一，經(jīng)濟穩(wěn)定包括經(jīng)濟發(fā)展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產(chǎn)評估風險最主要的是房地產(chǎn)評估帶來的金融風險。金融穩(wěn)定是經(jīng)濟穩(wěn)定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發(fā)沉重的社會災難，給社會經(jīng)濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產(chǎn)評估值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構(gòu)在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構(gòu)的真實資產(chǎn)。金融一旦發(fā)生動蕩，整個經(jīng)濟體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響經(jīng)濟穩(wěn)定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經(jīng)濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，無不例外與房地產(chǎn)價值估計過高有著一定的關(guān)系。

1.2 評估機構(gòu)和評估人員面臨的房地產(chǎn)評估風險

評估機構(gòu)和評估人員是評估風險的直接承擔者，評估機構(gòu)和評估人員面臨的風險主要現(xiàn)在以下幾個方面：

1.2.1 技術(shù)風險

為評估行業(yè)廣為接受的基本評估方法是成本法、收益還原法和市場比較法。從評估理論角度，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的評估方法進行評估時，是否掌握豐富的基礎資料是評估結(jié)論能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)評估起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。這樣使得評估機構(gòu)和評估人員將在房地產(chǎn)價格預期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來給評估機構(gòu)和評估人員帶來意想不到的后果。再者就是評估人員素質(zhì)水平低。對于房地產(chǎn)評估基本理論掌握不牢靠，評估師通過考試但缺乏實際評估經(jīng)驗，在參數(shù)選擇和方法運用上存在這樣那樣的漏洞，也會產(chǎn)生一定的評估風險。

1.2.2 政策風險

房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般評估人員無法，或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對評估方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償評估方法也發(fā)生了變化。

1.2.3 業(yè)務風險

即評估業(yè)務帶來的風險。房地產(chǎn)評估主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的評估。我國房地產(chǎn)市場雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著許多問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在評估實踐中經(jīng)常遇到，給評估的結(jié)果帶來一定的風險。另外一個方面，當評估機構(gòu)或人員接受新業(yè)務時，對于評估方法和技術(shù)參數(shù)的選擇和利用同樣存在著極大的不確定性，給評估機構(gòu)和評估人員未來帶來風險。

1.2.4 經(jīng)濟風險

所謂經(jīng)濟風險是指經(jīng)濟形勢短期內(nèi)發(fā)生了巨大變動。使得評估結(jié)果與市場價格產(chǎn)生了較大偏離。這種結(jié)果是任何評估師和經(jīng)濟利益各方都不愿意看到的情況。這種情況不是評估機構(gòu)和評估人員的道德問題，甚至有些情況下也不是評估師能夠預期的，但是這種結(jié)果會對社會經(jīng)濟穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，而且可能會直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟活動某一主體帶來經(jīng)濟上的損失。

1.3 經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)評估風險

經(jīng)濟活動主體是指與評估對象房地產(chǎn)在評估目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟活動主體。房地產(chǎn)評估結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款評估中，抵押物評估過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進而出現(xiàn)金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。

2 房地產(chǎn)評估風險防范的措施

2.1 引進成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價技術(shù)有據(jù)可依

要向估價制度完善的國家學習，由權(quán)威機構(gòu)對房地產(chǎn)估價技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。同時開發(fā)或引入成熟、高效的估價軟件。避免估價人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。同時，還要完善房地產(chǎn)估價法規(guī)，強化立法的力度。法規(guī)對房地產(chǎn)估價業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過立法實現(xiàn)估價操作的規(guī)范化管理，保護估價機構(gòu)和估價人員的合法權(quán)益；同時，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。

2.2 加強執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德

作為稱職的估價師不僅要求熟練掌握評估專業(yè)知識，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟、法律、建筑、財務等方面的知識。扎實的業(yè)務素質(zhì)是做好估價工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進行一次或幾次的業(yè)務培訓，將其制度化，并以學分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標準。同時，房地產(chǎn)評估業(yè)的主管部門應該認真調(diào)研，根據(jù)我國國情及社會公德等制定可行的評估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強化職業(yè)道德教育。

2.3 加強行業(yè)自律，強化行業(yè)監(jiān)管措施，風險責任承擔落實到人

中國房地產(chǎn)估價師學會作為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性管理主體，已承擔起對全行業(yè)的服務、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責。對估價行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應該及時發(fā)現(xiàn)、及時通報；對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價結(jié)果使用情況及反映。這樣，才能提高學會的聲譽，進而增強整個估價行業(yè)的凝聚力和抵御風險的能力。房地產(chǎn)估價師學會還應該抽出相當?shù)娜肆?，開展估價業(yè)務的不定期和大數(shù)量的隨機抽查，并可以采取異地估價人員抽查本地估價業(yè)務的方法。對一經(jīng)查實的問題，按照估價協(xié)會協(xié)商制定并完善的風險承擔規(guī)則落實到人，嚴厲查處。

2.4 健全評估行業(yè)的進入及退出機制

房地產(chǎn)評估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評估業(yè)的整體素質(zhì)，對申請從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，應嚴格審查其執(zhí)業(yè)能力，達不到要求的一律不準從事房地產(chǎn)評估業(yè)務；對已有的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟重罰，甚至逐出評估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評估業(yè)。加大房地產(chǎn)評估機構(gòu)和評估人員違規(guī)成本，敦促評估機構(gòu)和評估人員謹慎、公正、合法、獨立地從事房地產(chǎn)評估工作，以提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的整體素質(zhì)。

2.5 在實際操作過程中，評估風險的防范主要有以下幾點

2.5.1 認真審查核實委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項權(quán)利登記。當遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就。

2.5.2 對超過估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對委估房地產(chǎn)情況確實難以了解時還是不去估價為好。

2.5.3 對抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價，一定要堅持穩(wěn)健、審慎原則，其估價值一般應低于現(xiàn)行市價，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)評估面臨的風險是多方面的，本文從房地產(chǎn)評估行業(yè)的角度對其面臨的風險體系進行了研究，并對評估體系風險的防范提出了一些有針對性的建議與思路。希望通過本文的研究與分析，幫助我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)和人員能有效地防范行業(yè)風險，有效地推動房地產(chǎn)評估行業(yè)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

篇9

一、研究背景

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著密切的聯(lián)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大，供需雙方都需要金融業(yè)的支持，目前我國房地產(chǎn)金融體系的突出特點是：房地產(chǎn)業(yè)資金來源渠道非常單一，過度地依賴銀行信貸，其他資金來源占比甚小。另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時期，房地產(chǎn)投資回報率高，各路資金都紛紛大量流向房地產(chǎn)業(yè)。掌握著大量社會閑置資金的銀行機構(gòu)，也熱衷于向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放大量信貸。但是對房地產(chǎn)業(yè)的信貸過度集中，不利于風險分散，從而使銀行系統(tǒng)暴露于房地產(chǎn)市場波動風險中。

二、房地產(chǎn)金融風險

在歷次房地產(chǎn)價格波動與金融危機的案例中可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)遭遇過金融危機國家，如日本，泰國等，一般都首先經(jīng)歷了房地產(chǎn)價格的崩[，銀行危機緊隨其后，然后才引發(fā)全面的匯率危機和經(jīng)濟崩饋。但這種表面上的先后次序并不意味著房地產(chǎn)價格波動導致金融危機的必然因果關(guān)系。金融風險形成和累積與房地產(chǎn)價格的劇烈波動是相互影響的。從房地產(chǎn)金融風險的來源來看，可分為信用風險、市場風險、操作風險、政策性風險等。

（一）信用風險

信用風險是銀行面臨的主要風險，是指由于借款人（企業(yè)和個人）由于主觀或客觀的原因而喪失償債能力或償a債意愿而出現(xiàn)違約，使銀行不能按時足額收回貸款本息而面臨損失的可能性。按照違約原因的不同可分為被動違約和主動違約。

被動違約通常是指由于支付能力導致的違約。借款人具有還款意愿，但是由于財務狀況出現(xiàn)困難，導致支付能力不足從而被迫違約。主動違約與借款人的財務狀況，支付能力沒有太大關(guān)系，而與還款意愿密切相關(guān)。主要指借款人出于自身利益的考慮，在具有償還能力的情況下，主觀上不愿意償還而選擇違約。

（二）市場風險

銀行機構(gòu)面臨的與房地產(chǎn)有關(guān)的市場風險主要是指由于作為抵押物而持有的銀行資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)價格變化引起抵押物價值變化而導致的風險。住房抵押貸款普遍被視為一種安全性較高的信貸資產(chǎn)，因而大多數(shù)銀行都比較熱衷于發(fā)放這類貸款。但是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的下降也可能使銀行不能足額收回貸款。一般而言，銀行發(fā)放的抵押貸款額不會是房地產(chǎn)價值的全部，而是房地產(chǎn)價值的一部分，如70%，80%。這意味著，一旦房地產(chǎn)價格下跌導致抵押物價值下降超過20%或30%，銀行持有的抵押房產(chǎn)就存在“抵押不足”而導致貸款損失的風險。同時，作為銀行資產(chǎn)的抵押房產(chǎn)價值下降，也會直接使銀行的資產(chǎn)負債表惡化，引發(fā)其他相關(guān)風險。

（三）操作風險

房地產(chǎn)貸款操作風險是指由于銀行自身違規(guī)操作，管理不當?shù)仍蚨鴮е聯(lián)p失的風險。操作風險廣泛存在于商業(yè)銀行的各項業(yè)務和管理過程中，具有普遍性。歷史經(jīng)驗表明，即使商業(yè)銀行具有較高的資本充足率，也可能因為嚴重的操作風險損失而陷入危機，甚至破產(chǎn)倒閉，因此操作風險也越來越受到重視。

（四）政策性風險

自2009年下半年以來，隨著房地產(chǎn)業(yè)在2008年金融危機后的迅速反彈，國家己多次通過調(diào)整存款準備金率和利率，旨在通過信貸傳導影響房地產(chǎn)市場。2011年更是以強硬的“限購”行政政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。經(jīng)過前幾年銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的大肆擴張，銀行的房地產(chǎn)貸款風險暴露度己經(jīng)很高。在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不放松的背景下，多個城市的房地產(chǎn)交易出現(xiàn)“量價雙跌”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈斷裂風險加大，不僅加大了房地產(chǎn)貸款風險暴露的可能性，而且隨著利率、準備金率等調(diào)控手段的頻繁變化，商業(yè)銀行面臨的政策性風險也逐漸凸顯。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟金融風險防范

第一，著力保障居民的基本住房需求，是各國調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價的基礎和重點。建立針對廣大中低收入居民的公共住房保障體系，由政府提供各種扶持和補貼措施，鼓勵低價公共住房的建設和消費，并對住房市場的租賃和交易進行嚴格管控，控制租金和售價的過快上漲。通過保障占大多數(shù)比例的中低收入家庭的住房需求，完善住房供需結(jié)構(gòu)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

第二，建立完善的立法體系、組織體系、政策體系、監(jiān)管體系，是保障和規(guī)范房地產(chǎn)市場調(diào)控的前提條件。以法律為各項調(diào)控制度和政策的實施提供保障，很好地保證了調(diào)控效果，這也是我國目前在房地產(chǎn)調(diào)控中比較欠缺的地方。同時，建立完備的房地產(chǎn)調(diào)控組織體系，管理職責清晰，目標明確，負責一系列政策制度的落實和監(jiān)督管理。

第三，綜合運用金融、財稅、土地、價格管制等多種手段，是對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要方法。首先，建立比較完善的的住房金融制度，保障住房供給和消費融資。其次，重視通過價格管制政策保證中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低價的公共住房供應給低收入家庭，另一方面通過對公共住房租金及交易價格的管制，保證中低收入者可以持續(xù)承受該水平，這樣就降低了房地產(chǎn)市場的購買需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)價格起到明顯的作用。再次，對土地供給進行適當?shù)恼{(diào)控，從而較少土地投機，平抑房地產(chǎn)價格的過度波動。土地儲備制度經(jīng)過一個多世紀的發(fā)展與完善，己經(jīng)成為各國普遍用的土地調(diào)控手段。

參考文獻：

[1]王雪峰.房地產(chǎn)泡沫和金融安全[J].日本學論壇.2006，（4）.

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篇10

一、房地產(chǎn)金融風險概述

房地產(chǎn)金融就是發(fā)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的貨幣資金與貨幣信用的融通。其作用就是運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金,支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費,促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)的順利進行。

由于房地產(chǎn)金融的融資對象與一般商品不同,所以房地產(chǎn)金融具有以下四個特點:一是需要融通的資金量大;二是房地產(chǎn)金融具有較強政策性;三是房地產(chǎn)金融債權(quán)有保障;四是房地產(chǎn)流動性可通過證券化經(jīng)營來彌補。

房地產(chǎn)金融風險是指房地產(chǎn)作為一種有形資本在金融信貸擴張的推動下出現(xiàn)的貨幣價格大幅上升,并在進一步的流通運動中因為宏觀和微觀經(jīng)濟環(huán)境的不確定或信息不完全而導致未來房地產(chǎn)資產(chǎn)的貨幣價格出現(xiàn)急劇下跌,從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構(gòu)面臨的風險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風險性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機。

房地產(chǎn)金融風險的特點在于:一是社會性。社會性指的是我國目前房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題,一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,導致金融機構(gòu)償債能力不足,容易引發(fā)金融機構(gòu)的倒閉和社會動蕩;二是擴張性。現(xiàn)代社會房地產(chǎn)金融機構(gòu)與客戶之間、房地產(chǎn)金融機構(gòu)互相之間都存在大量的債權(quán)債務關(guān)系,從而形成金融風險擴張性機制;三是可控性和周期性。

二、當前房地產(chǎn)金融面臨的主要風險與問題

(一)市場風險

從2004年開始,部分大城市房地產(chǎn)市場價格上漲較快,出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱,而后這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌,作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。

(二)金融風險

開發(fā)商僅僅只投入少量資金,而后大量的資金則來自于銀行。一旦開發(fā)商還不了貸款,銀行就被套住。如果經(jīng)濟形勢不景氣,房價可能會在一夜之間跌落,開發(fā)商也可能會在短時間內(nèi)消失不見,因此會給金融機構(gòu)留下壞賬,這往往需要很長時間才能消化。國際貨幣基金組織的經(jīng)濟學家曾經(jīng)做過一個研究,通過對世界各地多起銀行危機的案例研究得出了一個爆發(fā)銀行危機的先兆:開始時住房市場的房價漲幅超過20%,在隨后兩年時間內(nèi)下跌15%,那么之后銀行就會無一例外的出現(xiàn)危機。

(三)銀行的過度支持

銀行在競爭壓力下迫切需要發(fā)展壯大,吸收的存款要及時貸出,經(jīng)常投資于高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。原因在于:由于房地產(chǎn)價格的快速上漲,使持有大量房地產(chǎn)的銀行擁有更大的銀行資本規(guī)模,改善了銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。結(jié)果又會帶來房地產(chǎn)價格新一輪的攀升,這樣一種循環(huán)過程必然會導致價格與實際價值的偏離,也就形成了日益膨脹的“房地產(chǎn)泡沫”。

(四)供求關(guān)系帶來的房地產(chǎn)業(yè)金融風險

我國的住房政策是鼓勵中低收入家庭購買住房,逐漸形成了住房需求持續(xù)旺盛的市場現(xiàn)狀,根據(jù)供需原理,供不應求必然導致房價急劇上漲,緊隨其后的就是房地產(chǎn)開發(fā)商新一輪的開發(fā)熱潮,消費者對市場持續(xù)漲勢的預期。在這樣一個過程中,很多消費者試圖通過買房再賣房來進行以獲取高額利潤。這些因素的存在都為房地產(chǎn)市場金融風險的提升帶來隱患,同時,個人住房貸款的增加也進一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例,進而推動了房地產(chǎn)市場的過度繁榮和泡沫化。

三、建議

(一)商業(yè)銀行自身應加強管理,提高風險防范能力

首先,完善銀行自身監(jiān)管機制。加強銀行信貸人員的專業(yè)素質(zhì)培訓,提高專業(yè)人員的道德素養(yǎng),避免為個人利益而損害國家和集體的利益;其次,加強對金融機構(gòu)的管理。不僅要控制資金供給量還要避免信貸過于集中。

(二)建立多元化的融資渠道

改變房地產(chǎn)融資單一集中于銀行的局面, 制定各種政策鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過多種方式進行融資。鼓勵實力強信譽好的房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債券,吸引社會閑散資金進行房地產(chǎn)投資,吸引信托基金、海外基金等投資房地產(chǎn)業(yè)。同時,在逐步完善房地產(chǎn)金融一級市場的基礎上,逐步建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場,并加快探索、開發(fā)新的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

(三)政府要加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定對于國家政治和經(jīng)濟都具有重要的作用,因此政府必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控,有效控制房地產(chǎn)金融風險,引導房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭,保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析,提高自身研究判斷的準確性,實行房地產(chǎn)市場信息披露制度,及時發(fā)出預報,果斷采取相應措施,對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導,加大監(jiān)管力度。

(四)加強對房地產(chǎn)金融風險的監(jiān)測,完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

通過立法對房地產(chǎn)金融所涉及的各個方面進行規(guī)范,明確各有關(guān)主體的權(quán)利和義務。確定房地產(chǎn)金融的法律地位,同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī),創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展,有效控制房地產(chǎn)金融風險。

參考文獻:

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