導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)風(fēng)險的特征

不確定性。風(fēng)險事件到底發(fā)不發(fā)生，何時何地發(fā)生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準(zhǔn)確預(yù)料并正確作出決策。

可測性。風(fēng)險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風(fēng)險也有一定的規(guī)律可循。根據(jù)管理學(xué)中風(fēng)險概率理論對特定時段內(nèi)部分風(fēng)險發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重性可以作出初步估計和判斷。再通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)的定量定性分析和環(huán)境因素的考慮，可為使風(fēng)險決策更加科學(xué)合理。

綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行業(yè)是一個系統(tǒng)且綜合性的行業(yè)，輻射范圍包括企業(yè)的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境，從內(nèi)到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)方面和其他過程也風(fēng)險不斷。

損失性。擔(dān)心風(fēng)險主要是因為風(fēng)險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經(jīng)濟(jì)的趨勢把握不當(dāng)而決策失誤導(dǎo)致，也有可能由財務(wù)部門無能力防止所致或無法預(yù)計造成。所以利益損失是房地產(chǎn)行業(yè)的常事。

二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的因素

開發(fā)經(jīng)營活動本身和其周圍環(huán)境的復(fù)雜性、人們對風(fēng)險認(rèn)識的滯后性及財務(wù)管理可以防范控制能力的局限性是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)有高風(fēng)險的本質(zhì)原因。具體表現(xiàn)有如下幾個方面：

房地產(chǎn)市場發(fā)展不充分的風(fēng)險。一個發(fā)展成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該具有信息充分，商品同質(zhì)，交易雙方數(shù)量眾多（不會出現(xiàn)壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產(chǎn)市場與之相比較則相差甚遠(yuǎn)，所以在這樣一個環(huán)境下房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營存在較大風(fēng)險。

高投入的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)商一旦決定投資就意味著要進(jìn)行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預(yù)售樓盤等融資方法來籌集，進(jìn)行邊投資邊開發(fā)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風(fēng)險。這便意味著房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資者承擔(dān)的風(fēng)險越大。

位置固定的風(fēng)險。房地產(chǎn)位置是固定的，這也就是開發(fā)和經(jīng)營的難度以及復(fù)雜度大大增強(qiáng)。由于地段不同，城市市郊邊緣地區(qū)的價值必然低于商業(yè)中心的房地產(chǎn)價值。，甚至即使在同一片小區(qū)、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。

三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的防范對策

提高投資商開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據(jù)有利地位，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該從市場、競爭、品牌、管理、質(zhì)量、營銷、機(jī)遇以及人才等方面出發(fā)，樹立防范各方面經(jīng)營風(fēng)險的意識，積極主動地探研究可科學(xué)合理規(guī)避免或減少風(fēng)險的方法來減小損失。所以，有防范風(fēng)險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風(fēng)險防范管理的目標(biāo)。這個風(fēng)險防范管理是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的。這個目標(biāo)要求管理者對企業(yè)客觀面臨的風(fēng)險由一定認(rèn)識，對處理風(fēng)險控制風(fēng)險并揭曉風(fēng)險帶來的損失到最小有相應(yīng)的能力。首先要從源頭出發(fā)，為了減小風(fēng)險，就要減少風(fēng)險因素。減少風(fēng)險的發(fā)生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預(yù)見的風(fēng)險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風(fēng)險事故。發(fā)生風(fēng)險事故就會造成風(fēng)險損失，為了減小風(fēng)險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風(fēng)險事故發(fā)生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風(fēng)險損失。一旦風(fēng)險事故不可避免的發(fā)生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現(xiàn)實事件中在風(fēng)險未發(fā)生時就應(yīng)該做好發(fā)生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴(kuò)大。建立風(fēng)險預(yù)警體系。風(fēng)險預(yù)警，是企業(yè)針對所面臨的風(fēng)險問題進(jìn)行分析、評價、預(yù)測和推斷，依據(jù)風(fēng)險發(fā)生進(jìn)度事先發(fā)出預(yù)警，提醒企業(yè)管理者警惕風(fēng)險，并開始采用辦法來防范風(fēng)險。建立開發(fā)企業(yè)的預(yù)警體系，要求盡可能反映我國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和子系統(tǒng)。第一步就是要構(gòu)建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，它由兩塊組成：一個是與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息網(wǎng)，另一個是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)信息網(wǎng)。第二步就是讓一些信息與預(yù)警系統(tǒng)中的信息產(chǎn)生聯(lián)系，在風(fēng)險發(fā)生時提前通過信息網(wǎng)中的連接信息來分析決定是否預(yù)警和預(yù)警程度，提醒房地產(chǎn)商提前防范，加以警惕，以減小風(fēng)險帶來損失的程度。

完善風(fēng)險管理系統(tǒng)。第一，回避風(fēng)險措施，這是掌控風(fēng)險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風(fēng)險可能帶來的所有損失。第二，分散風(fēng)險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業(yè)為了分散企業(yè)風(fēng)險可以涉及各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)經(jīng)營活動；而且，同一種產(chǎn)品也可以針對多個細(xì)分市場，再根據(jù)各個細(xì)分市場的不同特性應(yīng)用不同的營銷策略。第三，分?jǐn)傦L(fēng)險策略，當(dāng)幾個企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合時，從而形成優(yōu)勢互補。當(dāng)然聯(lián)合的各個企業(yè)要各有所長，這樣才能在發(fā)生風(fēng)險的時候分?jǐn)偅瑏磉_(dá)到風(fēng)險承擔(dān)變小，利益均攤的效果。第四，轉(zhuǎn)移風(fēng)險措施，改變風(fēng)險承擔(dān)的載體來防范風(fēng)險。

營造好的外部的環(huán)境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產(chǎn)業(yè)上，要實行調(diào)控“軟著陸”，如果調(diào)控力度過大會使房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)形成大幅上下波動，嚴(yán)重會導(dǎo)致惡性循環(huán)。在調(diào)整過程中要依據(jù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，將實施適度擴(kuò)張與適度緊縮相結(jié)合，在實施結(jié)構(gòu)調(diào)整之前先保證能夠控制總量。在進(jìn)行宏觀調(diào)控時，法律手段、經(jīng)濟(jì)手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)完善的宏觀調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產(chǎn)生更有效的作用。其次，在立法方面應(yīng)該出臺房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)文件。在執(zhí)行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規(guī)的行政干預(yù)。同時也要增強(qiáng)普法宣傳，增強(qiáng)民眾知法守法的意識。規(guī)范房產(chǎn)市場自由行為，嚴(yán)格規(guī)定買賣、抵押和租賃等于房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為。此外還要通過法律法規(guī)來打擊房地產(chǎn)交易市場中的違法行為，同時加強(qiáng)價格管理，防止太高的商品房價出現(xiàn)，給房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)I造一個合理公平的環(huán)境。

篇2

 

房地產(chǎn)開發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發(fā)運營當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開發(fā)設(shè)計管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個主要部分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對這四項的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點闡述四個管理項目的關(guān)系；對房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設(shè)計過程的管理，業(yè)內(nèi)稱之為策劃管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤的策劃設(shè)計交給合適的設(shè)計公司來完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制。可建設(shè)或使用策劃管理軟件來對其設(shè)計開展管理。免費論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計軟件是比較獨立的專業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計軟件面向的是'設(shè)計'。

策劃管理和策劃設(shè)計關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計結(jié)果滿足其項目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)人對于其項目的策劃設(shè)計主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對策劃方案進(jìn)行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對策劃設(shè)計工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應(yīng)該盡可能減少對策劃設(shè)計員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計員工在設(shè)計圖層時，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因為現(xiàn)在大部分策劃設(shè)計企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國家、部門、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計企業(yè)發(fā)放。與此同時，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對設(shè)計企業(yè)提交的策劃設(shè)計方案進(jìn)行審核；

（4）通過電腦進(jìn)行策劃設(shè)計結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計企業(yè)遞交的設(shè)計方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計方案指標(biāo)進(jìn)行計算、排比，展開查詢、統(tǒng)計、分析等；

（5）使策劃設(shè)計結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開服務(wù)。

2開發(fā)管理

是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)，對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項目部負(fù)責(zé)人對項目的進(jìn)度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。

財務(wù)部門進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負(fù)責(zé)

3施工管理

對工程施工項目進(jìn)行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負(fù)責(zé)施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來進(jìn)行。工程項目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網(wǎng)。開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費論文參考網(wǎng)。通過驗資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實現(xiàn)保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國家，物業(yè)管理一般是由專業(yè)公司承接，而中國的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國際還有一定的差距。房地產(chǎn)開發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是一個很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費用的合理、并財務(wù)實施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購房者提供的長期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場競爭獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個升級，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語

任何企業(yè)的競爭，必須有其獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計、規(guī)劃運營、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對運營成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實力，以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳志安．國際房產(chǎn)開發(fā)問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進(jìn)物業(yè)管理概念．中國物業(yè)管理．2005年 3 月．

篇3

【關(guān)鍵詞】循環(huán)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)開發(fā)；科學(xué)發(fā)展

循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，體現(xiàn)了科學(xué)的發(fā)展觀。所謂循環(huán)經(jīng)濟(jì)就是以資源的循環(huán)利用和高效利用為目標(biāo)，以“減量化、再利用、資源化”為原則的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求企業(yè)在資源投入、產(chǎn)品生產(chǎn)及排放廢棄物的過程中，采用依靠生態(tài)型資源循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的以依賴資源消耗為主要特征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。循環(huán)經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式相比，有著鮮明的特征：循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一種全新的經(jīng)濟(jì)觀、系統(tǒng)觀、價值觀、生產(chǎn)觀和消費觀。

1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的必要性

1.1 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是破解我國環(huán)境難題的客觀需要。改革開放三十多年以來，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成績，但是生態(tài)環(huán)境也受到了較大程度的破壞，長期重開發(fā)輕保護(hù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式導(dǎo)致我國生態(tài)環(huán)境十分脆弱。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，消耗大量的物資和能源，其對環(huán)境的污染和對資源的過度開發(fā)勢必對我國環(huán)境事業(yè)產(chǎn)生重大影響，比如降低森林覆蓋率、水土流失加劇以及荒漠化等。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是保護(hù)環(huán)境的客觀需求。

1.2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是走新型工業(yè)化道路的內(nèi)在要求。循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)下的循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是一種多重閉環(huán)反饋式循環(huán)過程，其主要過程為“資源產(chǎn)品再生資源”。房地產(chǎn)開發(fā)中的各種工業(yè)中廢棄物若能得到有效的利用，將會緩解房地產(chǎn)行業(yè)對污染物的超常規(guī)排放和對自然資源的超常規(guī)利用。

1.3 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論是全面建設(shè)小康社會的必然選擇。全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)是建設(shè)一個全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的社會主義新社會。建設(shè)社會主義生態(tài)文明是全面建設(shè)小康社會的主要目標(biāo)之一。 近年來發(fā)展迅速的房地產(chǎn)行業(yè)，理應(yīng)把循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的研究和應(yīng)用納入到行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃中來，為我國的環(huán)境保護(hù)事業(yè)和全面建設(shè)小康社會做出房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

2 在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論的意義

如今循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論正越來越受到各行各業(yè)的高度重視和大力推廣，特別是其“物盡其用”的先進(jìn)理念和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式受到我國的房地產(chǎn)行業(yè)的廣泛推崇的先進(jìn)經(jīng)濟(jì)形態(tài)正越來越受到許多國家的高度重視和大力推廣。

循環(huán)經(jīng)濟(jì)實質(zhì)上是一種生態(tài)經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，其主要意義有：

2.1 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中經(jīng)濟(jì)利益與社會利益的雙贏。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過把水泥、木材等原材料源源不斷的變成廢物來實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤增長，而忽視了環(huán)境資源的承載能力。“高開采、高消耗、高排放”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，造成資源短缺、環(huán)境污染。如果在房地產(chǎn)開發(fā)中運用模擬自然生態(tài)系統(tǒng)運行方式和規(guī)律的循環(huán)發(fā)展模式，就能實現(xiàn)資源的可持續(xù)利用與房產(chǎn)行業(yè)利潤增加的雙贏。

2.2 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實現(xiàn)生產(chǎn)和消費可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式將開發(fā)與消費割裂開來，形成開發(fā)過程中大量生產(chǎn)、大量廢棄與消費過程中大量浪費結(jié)合的惡性循環(huán)。在我們?nèi)粘Ｉ钪谐３３霈F(xiàn)這樣的情況，有的購房者在購買了房產(chǎn)后，往往對房屋已有設(shè)施進(jìn)行大修大改，造成了資源的浪費。因此，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)可將生產(chǎn)和消費有機(jī)結(jié)合起來，把房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)管理納入到可持續(xù)發(fā)展的框架內(nèi)。

2.3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理中資源的高效利用。循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不僅能最大限度地建筑廢棄物排放，還能通過提高資源的利用效率來節(jié)約成本。傳統(tǒng)的粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是通過把廢物大量地排放到環(huán)境中來實現(xiàn)利潤的增長。但是在這種粗放式的發(fā)展模式下，對資源的利用是一次性的。這樣不但破壞了環(huán)境，也阻礙了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本、提高利潤。而在房地產(chǎn)開發(fā)管理中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，則可以把房地產(chǎn)開發(fā)活動組織成 “資源產(chǎn)品再生資源再生產(chǎn)品”的雙向循環(huán)流動過程，從而最大限度地減少末端處理，實現(xiàn)開發(fā)房產(chǎn)與保護(hù)環(huán)境并重。

3 循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的應(yīng)用

把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融于到對工程項目全壽命周期的管理中，從項目開始到最終結(jié)束，通過項目策劃和項目控制等手段使循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想在房地產(chǎn)開發(fā)管理中得以實現(xiàn)。

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃是房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)，項目規(guī)劃直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)管理中循環(huán)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用也一樣，只有在初始的項目規(guī)劃階段體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想，才能保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)在整個工程項目開發(fā)過程中得到有效的貫徹。房地產(chǎn)項目的規(guī)劃和開發(fā)是一項復(fù)雜的工程，其中包括地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、市場研發(fā)、融資管理、成本測算和營銷策劃等。循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想應(yīng)該落實在房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)中，才能真正發(fā)揮其有效性。如何保證循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想真正落到實處，這就需要在項目規(guī)劃階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想納入其中。

3.2 工程設(shè)計階段。工程設(shè)計是房地產(chǎn)項目施工的依據(jù)，是房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標(biāo)與水平的具體體現(xiàn)。對于房地產(chǎn)項目來說，其設(shè)計的優(yōu)劣，直接影響房產(chǎn)的美觀和使用功能?？梢哉f，工程設(shè)計是工程質(zhì)量的的決定性環(huán)節(jié)，而在房產(chǎn)工程設(shè)計中能否體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論在房地產(chǎn)開發(fā)中實用效果的決定性環(huán)節(jié)。如何在設(shè)計階段對房產(chǎn)項目進(jìn)行有效管理，并把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想融入到項目設(shè)計中，整個房產(chǎn)項目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)實踐做好準(zhǔn)備，是工程實施工作的首要任務(wù)。 我國目前對于房產(chǎn)項目的循環(huán)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用技術(shù)和管理經(jīng)驗，因此更應(yīng)在項目設(shè)計階段把循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想深入貫徹到每一個細(xì)節(jié)中。

3.3 工程建設(shè)階段。工程建設(shè)階段也稱為工程施工階段，是進(jìn)行房產(chǎn)項目開發(fā)的主要實踐階段，也是循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的具體實施階段。在工程建設(shè)階段中，如何把設(shè)計中的循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想與工程施工相結(jié)合是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于目前我國的建筑行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)運用方面還缺乏經(jīng)驗和成功案例，因此常常出現(xiàn)設(shè)計思想無法最終實現(xiàn)的情況。如果破解這一難題，首先我認(rèn)為應(yīng)學(xué)習(xí)國際上如何在房地產(chǎn)項目開發(fā)中應(yīng)用循環(huán)經(jīng)濟(jì)思想的先進(jìn)經(jīng)驗。其次，加強(qiáng)對此方面人才的培養(yǎng)。人才是成功的關(guān)鍵。最后，我認(rèn)為應(yīng)該加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作，從而提高我國房地產(chǎn)施工行業(yè)的整體水平。

我國的經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展時期，但是由于人口眾多的國情還沒有得到根本改變，可持續(xù)發(fā)展面臨的矛盾與形勢仍然突出和嚴(yán)峻。雖然近年來環(huán)境保護(hù)日益受到各方關(guān)注，但是我國的經(jīng)濟(jì)增長方式還相當(dāng)粗放。我國每創(chuàng)造1美元消耗的能源，是美國的4.3倍、德國和法國的7.7倍、日本的11.5倍。世界發(fā)展進(jìn)程的規(guī)律表明，當(dāng)一國人均GDP處于500一300。美元的發(fā)展階段時，往往對應(yīng)著人口、資源、環(huán)境等“瓶頸”約束最嚴(yán)重的時期，而我國目前正處于這一時期。按照現(xiàn)在的增長方式，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，能源、資源的消耗也隨之增長。我國并不是資源富國，人均資源擁有量很低。所以，只有更加重視可持續(xù)發(fā)展，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，才能走出一條科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源利用少、環(huán)境污染低、人力資源得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化道路。

近年來，我國房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展與我國日益嚴(yán)重的環(huán)境問題是分不開的。我國面臨的環(huán)境問題呈現(xiàn)復(fù)雜化態(tài)勢，比如生態(tài)系統(tǒng)遭受結(jié)構(gòu)性破壞、生態(tài)功能紊亂加劇、局部地區(qū)生態(tài)退化趨勢加劇等問題交織。種種的環(huán)境問題都提醒這我們，如果我們按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式來發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，我國的環(huán)境將不堪重負(fù)，我們的資源將難以為繼。因此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)走以保護(hù)環(huán)境和高效利用資源為基本特點的循環(huán)經(jīng)濟(jì)之路，是實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會、加快現(xiàn)代化步伐的必然選擇。

參考文獻(xiàn)

篇4

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡稱開發(fā)主管部門）和房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)依法取得國有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質(zhì)證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書有效期屆滿三十日前，向開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。

開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門備案。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊資本、經(jīng)營場所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開發(fā)主管部門辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開發(fā)主管部門和統(tǒng)計管理部門提供統(tǒng)計資料。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十六條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報本級人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃時，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補償用房的開發(fā)項目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門審批開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。

第十七條開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件提出書面意見。前列書面意見應(yīng)當(dāng)作為國有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級證書或者暫定資質(zhì)證書的，不得向其出讓國有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開發(fā)主管部門領(lǐng)取開發(fā)項目手冊。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。未經(jīng)本級人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項目進(jìn)度，會同財政部門擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計劃，報本級人民政府批準(zhǔn)。開發(fā)主管部門、市政公用部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實行代建制或者項目法人制，與開發(fā)項目同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時交付使用。

開發(fā)項目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開發(fā)主管部門責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國有土地使用權(quán)出讓合同約定的動工時間和開發(fā)主管部門對開發(fā)期限的書面意見要求進(jìn)行開發(fā)項目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈?、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓后，與開發(fā)項目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項書面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門申請，取得商品房預(yù)售許可證。申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內(nèi)，將國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開發(fā)項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起七日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查；對符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案。

房屋所有權(quán)登記申請人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說明書和質(zhì)量保證書。

商品房使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書的約定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由開發(fā)主管部門責(zé)令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（三）未按照規(guī)定期限開發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報送開發(fā)統(tǒng)計資料的；

（二）登記事項發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正、補辦驗收手續(xù)，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門吊銷資質(zhì)證書，工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發(fā)主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。

篇5

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條  在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及管理的，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第五條  市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理辦公室受市建設(shè)行政主管部門的委托，具體承擔(dān)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理職責(zé)。

縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

區(qū)建設(shè)行政主管部門受市建設(shè)行政主管部門委托，負(fù)責(zé)委托范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作。

土地管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第六條  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，其他任何單位或者個人都不得擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營開發(fā)企業(yè)和項目開發(fā)企業(yè)。

第七條  設(shè)立房地產(chǎn)專營開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）注冊資本不低于500萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程等專業(yè)的技術(shù)經(jīng)營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第八條  設(shè)立房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）已按本辦法規(guī)定取得開發(fā)項目；

（二）注冊資本不低于該項目投資總額的30％。

開發(fā)項目完成后，項目開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)即行終止，并按規(guī)定辦理注銷登記。

第九條  外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本辦法第七、八條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取建設(shè)行政主管部門的意見。

第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到建設(shè)行政主管部門備案，同時申報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第十二條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報資質(zhì)等級應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；

（二）企業(yè)資信證明；

（三）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；

（四）企業(yè)統(tǒng)計年報資料；

（五）其他有關(guān)文件、證明。

第十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由市以上建設(shè)行政主管部門發(fā)給資質(zhì)等級證書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)項目。

第十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級證書實行年度審驗制度，經(jīng)審驗不符合原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，由發(fā)證機(jī)關(guān)予以降級或者吊銷資質(zhì)等級證書。

第三章  房地產(chǎn)開發(fā)項目

第十五條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市、縣人民政府批準(zhǔn)后實施。

第十六條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃提出開發(fā)項目，按規(guī)定報計劃部門審批立項。

第十七條  開發(fā)項目確立后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，根據(jù)用地方式對項目的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補助、安置等提出建設(shè)條件意見，作為項目建設(shè)的依據(jù)。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制性規(guī)劃，由建設(shè)行政主管部門組織編制，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實施。

第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第二十條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對開發(fā)項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，擬定開發(fā)項目的價款底價，制定開發(fā)項目實施方案，并會同有關(guān)部門組織實施。

第二十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項目價款底價由下列各項費用構(gòu)成：

（一）土地使用權(quán)出讓金；

（二）綜合開發(fā)費，包括開發(fā)項目范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)成本和非經(jīng)營性配套設(shè)施的建設(shè)費用；

（三）綜合開發(fā)管理費；

（四）地段差價；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他稅費。

第二十二條  開發(fā)項目價款中的綜合開發(fā)費和綜合開發(fā)管理費按《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定執(zhí)行。

前款規(guī)定費用的具體收取標(biāo)準(zhǔn)由市物價主管部門會同市建設(shè)、財政行政主管部門提出，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

開發(fā)項目價款中的其他各項費用，按照國務(wù)院和省政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計收；國務(wù)院和省政府沒有規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕交納。

第二十三條  綜合開發(fā)費由市、縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)收取，納入財政專戶。市建設(shè)行政主管部門根據(jù)開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)度，撥付區(qū)建設(shè)行政主管部門或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，?？钣糜谛^(qū)的配套建設(shè)，任何部門不得挪用。

綜合開發(fā)管理費由市建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一收取，納入市財政專戶，統(tǒng)一管理。

第二十四條  凡具備招標(biāo)、拍賣條件的開發(fā)項目，都應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)或者拍賣方式確定開發(fā)者；不具備招標(biāo)、拍賣條件的，可以采取協(xié)議方式確定開發(fā)者。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)行政主管部門簽定開發(fā)責(zé)任書，領(lǐng)取開發(fā)經(jīng)營許可證和項目手冊。建設(shè)行政主管部門必須將開發(fā)單位名稱、開發(fā)項目及價款等予以公布。

第二十五條  自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項目經(jīng)計劃主管部門立項后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出申請，經(jīng)審查同意并按規(guī)定交納有關(guān)費用后，方可辦理建設(shè)手續(xù)。

第二十六條  進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統(tǒng)一組織依法征用轉(zhuǎn)為國有土地。

禁止在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。

第四章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持取得開發(fā)項目的證明文件，到計劃部門申報年度房地產(chǎn)開發(fā)計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后，納入固定資產(chǎn)投資計劃，并到建設(shè)、規(guī)劃、土地等行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按建設(shè)條件意見書、經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)責(zé)任書的要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

第二十八條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下后地上的原則實施。

第二十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及開發(fā)責(zé)任書的要求。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其法定代表人應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)終身責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計和項目性質(zhì)；確需變更的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定分別報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并辦理開發(fā)責(zé)任書變更手續(xù)，調(diào)整開發(fā)項目價款。

第三十一條  建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)采取措施，推廣新型墻體材料和建筑節(jié)能，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)、設(shè)計和施工單位應(yīng)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料和新工藝，提高開發(fā)項目的建設(shè)質(zhì)量和使用功能。

第三十二條  單項工程的設(shè)計、施工，必須符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，工程竣工后，必須按照國家工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收。

第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)手冊中，并定期送建設(shè)行政主管部門備案。

第三十四條  房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)行政主管部門提出竣工驗收申請。建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請30日內(nèi)，組織有關(guān)部門進(jìn)行驗收。經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

第三十五條  住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本辦法第三十四條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：

（一）開發(fā)項目計劃執(zhí)行情況；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

（三）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（四）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（五）拆遷安置方案的落實情況；

（六）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第三十六條  參加開發(fā)項目驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質(zhì)量鑒定意見和竣工驗收結(jié)論負(fù)責(zé)。

第五章  房地產(chǎn)經(jīng)營

第三十七條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第三十八條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門對轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉(zhuǎn)讓行為無效。

第三十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目，受讓人應(yīng)當(dāng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格，并按規(guī)定辦理項目開發(fā)者變更手續(xù)。

第四十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第四十一條  商品房預(yù)售、出租按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第四十二條  商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，必要時由政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤限制幅度；享受國家優(yōu)惠政策的住宅價格，實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第四十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)載明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，仍達(dá)不到原核驗的質(zhì)量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權(quán)提出調(diào)換或者退房，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章  罰則

第四十四條  違反本辦法規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條  違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第四十六條  違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第四十七條  違反本辦法規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期返修，處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十八條  違反本辦法規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得1倍的罰款。

第四十九條  違反本辦法規(guī)定，擅自進(jìn)行自建自用、非經(jīng)營性的房地產(chǎn)投資建設(shè)項目的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其停止建設(shè)活動，限期補辦手續(xù)，可以處建設(shè)項目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條  違反本辦法規(guī)定，擅自變更規(guī)劃設(shè)計和項目性質(zhì)的，由規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。

第五十一條  違反本辦法規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由土地管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條  國家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條  當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。當(dāng)事人逾期不申請復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

篇6

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指：土地的有償、有期限出讓，依法取得國有土地使用權(quán)后所進(jìn)行的土地及地上建筑物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋銷售等活動。

第三條  城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。

第四條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進(jìn)行房地開發(fā)、經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第五條  國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)，土地行政主管部門具體實施。

國有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經(jīng)營的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會同有關(guān)部門具體實施。

第二章  國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第六條  土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

第七條  土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

第八條  通過有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動。

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項目總投資20％進(jìn)行投資、開發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

第九條  以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個人進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第十條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

第十一條  土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國家規(guī)定到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。

第十二條  因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厥?、縣土地管理和房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。

抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。

第十三條  土地使用期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，由當(dāng)?shù)厥小⒖h土地管理部門注銷其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

在收回土地使用權(quán)的同時，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門注銷其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。

第十四條  土地使用期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關(guān)規(guī)定核定。

申請續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。

第十五條  土地使用權(quán)出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)補償。

第十六條  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費）。

第三章  房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營

第十七條  鼓勵以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營：

（一）實行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。

（二）開辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業(yè)性用房、用地。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)活動。

（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合或合股經(jīng)營。

第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。

第十九條  國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項開發(fā)，下同）。

申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準(zhǔn)文件和銀行驗資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級證書，憑證到工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，辦理有關(guān)手續(xù)。

第二十條  各種所有制的房屋均可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等。

第二十一條  買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押的除外。

第二十二條  各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過程中發(fā)生的經(jīng)營活動，均須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場進(jìn)行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴(yán)格履行協(xié)議、合同。

第二十三條  市、縣房地產(chǎn)交易管理部門可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：

1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務(wù)。

2.為交易當(dāng)事人提供洽談、協(xié)商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務(wù)。

3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個人提供合法的經(jīng)營窗口。

4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進(jìn)入市場。

5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場所。

第二十四條  房地產(chǎn)交易市場的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易  管理手續(xù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)由有關(guān)部門另行制定。

第二十五條  房地產(chǎn)交易價格根據(jù)不同的交易對象，實行指令性價格、指導(dǎo)性價格、市場調(diào)節(jié)價格。各類價格的計價原則和標(biāo)準(zhǔn)，由縣以上人民政府物價部門會同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門制定，報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)實施。

第二十六條  商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：

1.房產(chǎn)經(jīng)營者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過出讓取得的《國有土地使用證》。

2.除土地使用權(quán)出讓金外，實際投資已達(dá)該建設(shè)項目總投資的20％以上。

3.工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已確定。

4.預(yù)售計劃和對象符合規(guī)定。

5.已落實預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。

預(yù)售商品房的出售方和購買方應(yīng)依法簽訂商品房購銷合同，并嚴(yán)格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經(jīng)濟(jì)合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。

第二十七條  允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。

外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，依照我國和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。

第二十八條  設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。

設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準(zhǔn)的項目建議書、可行性報告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級。

第四章  責(zé)任與處罰

第二十九條  違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門責(zé)令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。

第三十條  不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準(zhǔn)土地使用權(quán)的機(jī)關(guān)無償收回土地使用權(quán)。

第三十一條  未按本辦法取得資質(zhì)合格證進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無效，分別由縣級以上建設(shè)行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法追究直接責(zé)任人或單位主管人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條  城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第五章  附  則

篇7

《蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》已經(jīng)2003年4月25日市政府第9次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予公布，自2003年7月1日起施行。

市長張志銀

2003年4月30日

第一章、總則

第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條、在本市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，均應(yīng)遵守本辦法。

第三條、本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和在開發(fā)項目建設(shè)過程中預(yù)售商品房等行為。

第四條、市建設(shè)行政主管部門是本市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

市建設(shè)行政主管部門所屬的蘭州市城市建設(shè)開發(fā)管理處（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)）、具體負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的日常管理工作，并直接負(fù)責(zé)城關(guān)、七里河、西固、安寧四區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理。

永登縣、榆中縣、皋蘭縣和紅古區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作，并接受市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

土地行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

房地產(chǎn)行政管理部門依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)商品房預(yù)售管理工作。

計劃、規(guī)劃、工商、物價等其他相關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，協(xié)同做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的管理工作。

第五條、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第二章、開發(fā)企業(yè)

第六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并具備國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的資質(zhì)條件。

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級建設(shè)行政主管部門的意見。

第七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的建設(shè)行政主管部門備案：

（一）、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）、企業(yè)住所證明；

（三）企業(yè)章程；

（四）驗資證明；

（五）、企業(yè)法定代表人的身份證明；

（六）、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同；

（七）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術(shù)人員等事項的，應(yīng)當(dāng)在工商行政管理部門批準(zhǔn)并辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到建設(shè)行政主管部門備案并辦理相應(yīng)變更手續(xù)。

第八條、本市行政區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入本市從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞薪ㄔO(shè)行政主管部門備案。

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合本辦法第六條第一款的規(guī)定，并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

第九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行分級管理和年檢制度。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，核定或者審核其資質(zhì)等級。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的確定和資質(zhì)的管理，按照國家建設(shè)行政主管部門的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)證書確定的資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承攬業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）、一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制；

（二）、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目；

（三）、三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)項目；

（四）、四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)層數(shù)在六層以下且建筑面積不超過1萬平方米的開發(fā)建設(shè)項目。

第三章開發(fā)建設(shè)

第十一條、房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)按照“先確定項目、后開發(fā)建設(shè)”的原則進(jìn)行。

計劃部門應(yīng)當(dāng)會同建設(shè)行政主管部門編制房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后實施；但對全市經(jīng)濟(jì)社會影響較大的、跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃，還應(yīng)當(dāng)報經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)。

經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照國家有關(guān)規(guī)定需經(jīng)計劃部門核準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報經(jīng)計劃部門核準(zhǔn)，并納入全市年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合本市土地儲備制度的相關(guān)規(guī)定，以公開招標(biāo)、拍賣的方式取得。

已確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式確定開發(fā)企業(yè)。

第十三條、土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃行政管理部門和建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就下列事項編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》，作為土地使用權(quán)出讓的依據(jù)之一：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）、城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）、城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

（五）、基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（六）、項目拆遷補償、安置要求；

（七）、其他需要明確的事項。

第十四條、土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目中標(biāo)通知書，規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到開發(fā)項目中標(biāo)通知書之后，應(yīng)當(dāng)與土地行政管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金。

土地行政管理部門對按規(guī)定期限交清全部土地使用權(quán)出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)核發(fā)國有土地使用權(quán)證書；規(guī)劃行政管理部門對開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計方案已經(jīng)審定并符合其他規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本。

第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本之后，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的相關(guān)條件申請領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證，方可開工建設(shè)；未取得房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)施工許可證的，不得開工建設(shè)。

第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容。

第十八條、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行竣工驗收；住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗收。經(jīng)驗收合格的，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)行政主管部門提出驗收申請；建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到驗收申請之日起30日內(nèi)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、房管等有關(guān)部門或者單位，對涉及公共安全的內(nèi)容和城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實、城市配套設(shè)施的建設(shè)、單項工程的工程質(zhì)量以及拆遷補償安置、物業(yè)管理等綜合內(nèi)容進(jìn)行驗收。

第四章、監(jiān)督管理

第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)項目的招、投標(biāo)雙方應(yīng)當(dāng)依法簽訂開發(fā)項目建設(shè)書面合同，明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

第二十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)方簽訂合同之日起5日內(nèi)，到市房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目性質(zhì)、占地面積、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預(yù)售許可證號、城市規(guī)劃道路的代征代拆完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設(shè)進(jìn)度等房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)備案，接受房地產(chǎn)開發(fā)管理機(jī)構(gòu)檢查。

建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》記錄的內(nèi)容作為資質(zhì)審查和年檢的依據(jù)。

第二十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)項目設(shè)立項目建設(shè)資本金，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

項目建設(shè)資本金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，并在建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)。

第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃行政管理部門審定的規(guī)劃方案進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)，統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，承擔(dān)劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)。

城市規(guī)劃道路的代征、代拆，應(yīng)當(dāng)接受拆遷行政管理部門的拆遷統(tǒng)一管理，并接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理。

第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。

土地使用權(quán)出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)征收其相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，土地行政管理部門應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第五章、開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售

第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）、屬依照本辦法規(guī)定中標(biāo)的開發(fā)項目，并已交清全部土地使用權(quán)出讓金、取得土地使用權(quán)證書；

（二）、投入開發(fā)建設(shè)的資金（不包括土地使用權(quán)出讓金）、已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上；

（三）、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項目有下列情形之一的，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）、權(quán)屬有爭議的；

（二）、地上建筑物和其他附著物權(quán)屬不明，或者屬共有物但未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（三）、所承擔(dān)的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)尚未完成的；

（四）、未按規(guī)定的進(jìn)度要求完成城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)任務(wù)的；

（五）、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第二十六條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記，并自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到建設(shè)行政主管部門備案。

第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，開發(fā)項目的相關(guān)合同及拆遷補償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人；有拆遷補償安置事項的項目，項目轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政管理部門提出書面申請，并提交下列文件：

（一）、營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

（二）、土地使用權(quán)證書；

（三）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設(shè)工程施工許可證；

（四）、按提供的預(yù)售商品房計算，經(jīng)建設(shè)行政主管部門核驗的投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資25％以上的證明文件；

（五）、經(jīng)登記備案的《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；

（六）、建筑工程施工合同；

（七）、商品房預(yù)售方案及預(yù)售商品房平面圖；

（八）、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十九條、房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，做出同意或者不同意的答復(fù)；對同意的應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證，不同意的應(yīng)當(dāng)書面說明理由。

第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的文號。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)售商品房購買人出示商品房預(yù)售許可證。

第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與預(yù)售商品房購買人簽訂書面合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為預(yù)售商品房所作的宣傳廣告，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為對預(yù)售商品房購買人的承諾條款，寫入預(yù)售商品房購買合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)行政管理部門和土地行政管理部門登記備案。

第三十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得價款，應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，在房地產(chǎn)行政管理部門和建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督下?？钣糜谠擁椖拷ㄔO(shè)，在支付和清償該項目的全部建設(shè)費用之前不得挪作他用。

第三十三條、預(yù)售商品房購買人可以將已預(yù)購尚未竣工的商品房轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同及其他相關(guān)協(xié)議，明確轉(zhuǎn)讓人、受讓人與預(yù)售人三者之間的權(quán)利和義務(wù)。

第三十四條、預(yù)售商品房購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助預(yù)售商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房建成交付使用時，向預(yù)售商品房購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

第三十五條、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同備案后，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況自備案之日起10日內(nèi)告知房地產(chǎn)行政管理部門。

商品房預(yù)售許可證核發(fā)后，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內(nèi)告知建設(shè)行政主管部門。

第六章法律責(zé)任

第三十六條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由建設(shè)行政主管部門按照管理權(quán)限，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務(wù)院第248號令）、和國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號令）、的相關(guān)規(guī)定予以處罰：（一）、未取得資質(zhì)等級證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（二）、超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，責(zé)令其限期改正，處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（三）、無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，按規(guī)定程序注銷其資質(zhì)證書；

（四）、隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書或者涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的，按規(guī)定程序公告其資質(zhì)證書作廢，收回證書，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；

（五）、不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的，責(zé)令其限期改正，并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

（六）、開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣，發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，按規(guī)定程序降低其資質(zhì)等級；情節(jié)嚴(yán)重的，按規(guī)定程序吊銷其資質(zhì)證書，并提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

（七）、將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，責(zé)令其限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；

（八）、將驗收不合格的房屋交付使用的，責(zé)令其限期返修，并處以交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，提請原登記發(fā)證的工商行政管理部門吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條、違反本辦法規(guī)定的下列行為，由有關(guān)行政管理部門按照管理權(quán)限，分別依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）、未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由工商行政管理部門責(zé)令其停止違法經(jīng)營活動，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（二）、擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款；

（三）、擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十八條、違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期改正，處以警告；逾期不改正的，處以1萬元以上3萬元以下的罰款：

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)項目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定領(lǐng)取、填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》或不按規(guī)定期限備案的；

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定向預(yù)售商品房購買人提供質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的；

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)項目中標(biāo)企業(yè)未按規(guī)定設(shè)立或者使用項目建設(shè)資本金的；

（四）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定完成城市規(guī)劃道路代征、代拆任務(wù)或者未統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的。

第三十九條、當(dāng)事人申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)事項，有關(guān)行政管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)不予辦理也不予答復(fù)，以及受罰當(dāng)事人對建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

第四十條、建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政管理部門的工作人員，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，提請司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

篇8

    第二條  在自治區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動實施監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

    第三條  自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

    旗縣級以上人民政府土地行政管理部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

    第四條  房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

    第二章  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

    第五條  設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

    （一）有100萬元以上的注冊資本；

    （二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。

    第六條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，持營業(yè)執(zhí)照副本和有關(guān)材料到企業(yè)所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和簡政便民的原則，及時向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。

    《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年，開發(fā)項目未完成的可以延長有效期，但延長期限不得超過2年。

    第七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前30日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出核定資質(zhì)等級申請，經(jīng)盟行政公署、設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門初審后，由自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門核定相應(yīng)的資質(zhì)等級。

    第八條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級。

    各資質(zhì)等級企業(yè)的條件應(yīng)當(dāng)符合國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的有關(guān)規(guī)定。

    第九條  核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級和辦理升級的審批權(quán)限按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    第十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，不能越級承擔(dān)任務(wù)。

    （一）一級資質(zhì)：開發(fā)建設(shè)項目規(guī)模不受限制；

    （二）二級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在25萬平方米以下的建設(shè)項目；

    （三）三級資質(zhì)：可以開發(fā)建筑面積在10萬平方米以下的建設(shè)項目；

    （四）四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)：可以在本盟市內(nèi)開發(fā)建筑面積在3萬平方米以下的建設(shè)項目。

    第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。具體年檢辦法按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢不合格的，不得承擔(dān)新的開發(fā)項目，并限期整改；整改仍不合格的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢或者提供虛假年檢材料的，由原資質(zhì)審批部門注銷其資質(zhì)證書。

    第十二條  自治區(qū)外一、二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

    符合前款規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記，由項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門向自治區(qū)人民政府建設(shè)行政管理部門備案后方可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并接受項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門的監(jiān)督管理。

    第三章  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

    第十三條  旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同同級計劃、規(guī)劃、城建、土地等有關(guān)行政管理部門，編制當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)年度計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)。

    第十四條  確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃行政管理部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃行政管理部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

    第十五條  確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

    第十六條  房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得。但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

    土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，旗縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

    （二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

    （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

    （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

    （五）項目拆遷補償、安置要求。

    第十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項目之日起15日內(nèi)，到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門領(lǐng)取城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目手冊。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項記錄在項目手冊中，定期報送項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    第十八條  房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

    第十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

    第二十條  房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收；對涉及公共安全的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行單項驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用，并向有關(guān)部門備案；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到綜合驗收申請之日起30日內(nèi)，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門對以下內(nèi)容進(jìn)行綜合驗收：

    （一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

    （二）配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

    （三）單項工程的工程質(zhì)量驗收備案情況；

    （四）拆遷安置方案的落實情況；

    （五）物業(yè)管理的落實情況。

    住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期綜合驗收。

    第四章  房地產(chǎn)經(jīng)營

    第二十一條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

    （一）轉(zhuǎn)讓人已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

    （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

    第二十二條  以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

    第二十三條  轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行政管理部門備案。

    第二十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。已完成拆遷補償安置的，對可能出現(xiàn)的遺留問題，應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任方。項目轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)聯(lián)合書面通知被拆遷人。

    第二十五條  商品房預(yù)售實行許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的條件，并向旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門申請辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。

    第二十六條  旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)作出答復(fù)，同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

    第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房預(yù)售廣告和其他方式宣傳時，應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號。

    第二十八條  商品房預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門和土地行政管理部門備案。

    第二十九條  預(yù)售商品房所得款項，必須用于該項目的開發(fā)建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立商品房預(yù)售所得款項的監(jiān)管制度。

    第三十條  商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂國家有關(guān)部門統(tǒng)一印制的規(guī)范的商品房買賣合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積、使用面積、公攤面積、價格、交付使用日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

    計算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)。

    第三十一條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出具委托書。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

    第三十二條  房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定。享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

    第三十三條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)量保證書的內(nèi)容，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原有使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第三十四條  商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請核驗。經(jīng)核驗，屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

    第三十五條  預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

    第五章  法律責(zé)任

    第三十六條  違反本條例規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十七條  違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

    第三十八條  違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由旗縣級以上人民政府土地行政管理部門責(zé)令其停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

    第三十九條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由原資質(zhì)審批部門公告資質(zhì)證書作廢，收回證書，可以并處1萬元以上3萬元以下的罰款：

    （一）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質(zhì)證書的；

    （二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書的。

    第四十條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅銷售中不按規(guī)定發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》或者《住宅使用說明書》的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門予以警告、責(zé)令限期改正，可以并處1萬元以上2萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門給予降低資質(zhì)等級的處罰。

    第四十一條  違反本條例規(guī)定，自治區(qū)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自治區(qū)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，未辦理資質(zhì)登記手續(xù)的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期改正，可以并處5000元以下的罰款。

    第四十二條  違反本條例規(guī)定，未領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

    第四十三條  違反本條例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的項目未組織竣工驗收交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期驗收；逾期不驗收的，處10萬元以上30萬元以下的罰款。

    第四十四條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的項目工程質(zhì)量低劣的，由原資質(zhì)審批部門降低資質(zhì)等級，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷資質(zhì)證書。對驗收不合格的房屋交付使用的，由旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門責(zé)令限期返修，并處交付使用房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重或者發(fā)生重大工程質(zhì)量事故的，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

    第四十五條  國家有關(guān)管理部門及其工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理中，有下列行為之一的，根據(jù)情節(jié)輕重，給予批評教育、責(zé)令停止職務(wù)或者給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

    （一）違反本條例規(guī)定，未達(dá)到資質(zhì)條件而批準(zhǔn)資質(zhì)等級的；

    （二）超過法定審批時限，符合條件而不審批的；

    （三）違反規(guī)劃、土地、園林、消防等法律、法規(guī)規(guī)定擅自批準(zhǔn)建設(shè)的；

    （四）沒有法律、法規(guī)的依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的；

    （五）不具備商品房預(yù)售條件而批準(zhǔn)預(yù)售的；

    （六）濫用職權(quán)，隨意處罰當(dāng)事人的；

    （七）其他違法違紀(jì)行為。

    第六章  附則

篇9

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

前言

近年來,伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本決定房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)的價格波動影響社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同層面。控制房地產(chǎn)成本、穩(wěn)定房價，減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著重大的意義。

1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項目開發(fā)取得圓滿成功。現(xiàn)在，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴(yán)重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的環(huán)境有更加嚴(yán)峻地考驗。要提升利潤，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在當(dāng)前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制，可以有效減少項目全程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)較為科學(xué)合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業(yè)的建設(shè)成本和運營成本，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護(hù)也有著良好地促進(jìn)作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進(jìn)行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進(jìn)行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

2.影響房地產(chǎn)價格的主要因素

2.1土地供應(yīng)量不足，價格節(jié)節(jié)攀升。

土地市場需求旺盛，土地供應(yīng)量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經(jīng)營者，掌控著城鎮(zhèn)建設(shè)用的土地的供應(yīng)，地方政府在土地市場上的調(diào)控，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱及房價高低。

2.2政府行政性收費項目較多，費用偏重。

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的政府行政性收費項目繁多，費用偏重是導(dǎo)致房價居高不下的又一個主要原因。

建設(shè)工程政府行政性收費主要是項目“四證”所涉及到的費用，包括國有土地使用權(quán)證五項，商品房預(yù)售許可證三項，建設(shè)工程規(guī)劃行政許可證六項，建設(shè)工程施工許可證三項，共計十七個項目的行政性收費，各項收費增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項費用之外，還有項目繁雜的行政性收費。

2.3企業(yè)社會公共負(fù)擔(dān)重，費用開支大。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅要承擔(dān)房屋建設(shè)工作，還要承擔(dān)諸如道路，自來水、污水等的建設(shè)費用；有些地方甚至要承擔(dān)各種非贏利性的公用設(shè)施的建設(shè)費用。

2.4企業(yè)涉及稅種多、稅率高、稅賦重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種頗多，一般稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到15%左右。稅率偏高，負(fù)擔(dān)較重，企業(yè)為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價。

2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍具有項目運作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴(yán)重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產(chǎn)的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調(diào)高銀行貸款利率，企業(yè)承擔(dān)貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區(qū)為例進(jìn)行測算，包括前期購地、套費、辦開工手續(xù)等費用在內(nèi)，項目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業(yè)應(yīng)承擔(dān)貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達(dá)到330元～405元。

2.6建材價格波動，建安成本提高。

房地產(chǎn)項目的開發(fā)，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。

3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制的主要措施

3.1政府改善外部環(huán)境，抑制開發(fā)經(jīng)營成本

3.1.1控制土地供應(yīng)總量，降低土地價格。

土地供應(yīng)量不足，價格就一定會上漲。政府要加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控，加強(qiáng)土地儲備，維持適量的土地供應(yīng)，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行、地價狂漲。對超過規(guī)定用量而未進(jìn)行開發(fā)的土地，在進(jìn)行補償后，政府需強(qiáng)制性收回，以持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。

3.1.2加大清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理行政收費的力度。

各級政府要認(rèn)真貫徹落實國家關(guān)于清理行政性收費的有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費的一些不合理收費，應(yīng)切實進(jìn)行全面整頓。對國家已禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收或者變相征收；對現(xiàn)有收費項目，適當(dāng)調(diào)低收費標(biāo)準(zhǔn)；對可收、可不收的項目予以停收；以利于降低開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營成本，減輕購房者負(fù)擔(dān)。

3.1.3適當(dāng)減免稅賦，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)居民消費。

適當(dāng)?shù)亩愂照?，會對一個行業(yè)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用。政府對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策適當(dāng)放寬；如適當(dāng)減少企業(yè)營業(yè)稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產(chǎn)業(yè)成本的開支，促進(jìn)居民住房消費將起到較好的效果。

3.1.4發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，維持物價平穩(wěn)。

通過市場這只無形之手，可優(yōu)化建筑材料產(chǎn)業(yè)的資源配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強(qiáng)宏觀調(diào)控這只有形的手，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運行、抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定，維持穩(wěn)定的建筑材料價格。

3.2加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，全過程控制開發(fā)經(jīng)營成本

3.2.1通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。

選擇好的監(jiān)理工程師不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。因此，開發(fā)商在選擇監(jiān)理工程師時應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)；通過公開招投標(biāo)可以選擇到技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理工程師來承擔(dān)項目的監(jiān)理任務(wù)。

3.2.3做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制。

規(guī)劃設(shè)計是控制項目投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計階段對投資的影響較大，也就是說規(guī)劃設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的好壞，不僅影響到項目施工階段的投資，還會影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟(jì)效益。因此，開發(fā)商一定要采取有力措施，保證項目規(guī)劃設(shè)計階段的工作質(zhì)量，切實加強(qiáng)設(shè)計階段的工程成本控制，主要措施包括加強(qiáng)規(guī)劃階段的經(jīng)濟(jì)論證；實行限額設(shè)計管理（按照批準(zhǔn)的項目設(shè)計任務(wù)書、投資估算，控制項目的初步設(shè)計、投資總概算）；加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實行項目招投標(biāo)，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費用；加強(qiáng)設(shè)計變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設(shè)備價格，降低建安工程造價；加強(qiáng)支付程序管理、控制竣工結(jié)算；加強(qiáng)融資管理、降低資金使用成本等等。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營成本的控制，就是運用科學(xué)技術(shù)，采用科學(xué)的工具和手段，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，降低整個項目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調(diào)控，對地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益。

參考文獻(xiàn):

篇10

第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目及銷售、出租商品房的行為。

第三條市房地產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）負(fù)責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

市國土資源主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度》所規(guī)定的條件。

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：

（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；

（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開項目；

（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。

第六條市外具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第七條市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會同有關(guān)部門編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市人民政府批準(zhǔn)。同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，提出年度開發(fā)項目計劃，按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)的還應(yīng)報市發(fā)展改革主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或劃撥前，市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)，規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償，安置要求。

第九條開發(fā)項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業(yè)銀行，并由銀行部門出據(jù)資金證明，方可辦理開發(fā)手續(xù)。

第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項目申請，市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審查后核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目確認(rèn)單，再報市發(fā)改委按規(guī)定核準(zhǔn)。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規(guī)劃部門在組織聽證后，決定是否批準(zhǔn)變更。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

開發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計、施工單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目建設(shè)過程中，必須嚴(yán)格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予組織驗收。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項和有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)活動的審查處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，每季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核驗一次。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織相關(guān)部門在30日內(nèi)進(jìn)行綜合驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第十七條國家實行商品房預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，必須到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。

第十八條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)符合下列條件并提交相關(guān)證件（復(fù)印件）及資料：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

（四）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

五）工程施工合同；

（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；

（七）載明水電表分戶安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。

第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予辦理《商品房預(yù)售許可證》

第二十條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》

第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，必須與商品房預(yù)購人簽定書面合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、土管部門、工商部門備案。

預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》

第二十二條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機(jī)構(gòu)銷售，必須向中介機(jī)構(gòu)出具書面委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第二十五條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第二十六條開發(fā)企業(yè)沒有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房，對已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》

第五章法律責(zé)任

第二十七條未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第二十八條將未經(jīng)綜合驗收的開發(fā)項目交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任，造成嚴(yán)重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。

第三十條開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房屋的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復(fù)議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復(fù)議又不向人民法院的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。