導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房產(chǎn)納稅評(píng)估，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1、綜合征管系統(tǒng)中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。包括基本信息、申報(bào)的銷(xiāo)售數(shù)量、銷(xiāo)售收入、應(yīng)納稅額、各類(lèi)核定、認(rèn)定、審批類(lèi)文書(shū)等。

2、相關(guān)部門(mén)的第三方數(shù)據(jù)。在采用投入產(chǎn)出和能耗推算等方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意收集水、電管理部門(mén)等外部單位數(shù)據(jù)用以核對(duì)企業(yè)申報(bào)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

3、企業(yè)的相關(guān)賬簿、憑證，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的工藝流程，財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)，成本費(fèi)用核算方式等，以利于更為準(zhǔn)確地找到評(píng)估切入點(diǎn)。

4、管理員日管工作中收集的相關(guān)信息。

二、評(píng)估方法

1、單位用水量、用汽量推算。

每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生產(chǎn)過(guò)程中起著極為重要的作用，其耗用主要集中在釀造車(chē)間和罐裝車(chē)間（瓶酒車(chē)間），二者用水比例基本在1：1，根據(jù)成本計(jì)算單測(cè)算，釀造車(chē)間用水單耗2.60噸/千升, 罐裝車(chē)間（瓶酒車(chē)間）用水單耗2.70噸/千升;啤酒生產(chǎn)銷(xiāo)售加權(quán)平均用水單耗5.6851噸/千升。評(píng)估中我們既可以從水資源管理部門(mén)取得企業(yè)實(shí)際用水?dāng)?shù)據(jù)，也可以通過(guò)企業(yè)取得的相關(guān)發(fā)票記載的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估分析。

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期水耗用量/單位產(chǎn)品水耗用量

應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量=期初庫(kù)存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫(kù)存數(shù)量

問(wèn)題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷(xiāo)售數(shù)量

另外，由于啤酒生產(chǎn)的糊化過(guò)程中需要大量蒸汽，企業(yè)

一般要向熱電公司購(gòu)買(mǎi)，數(shù)量、金額也很大，因此，也可以通過(guò)用汽量按上述模型進(jìn)行評(píng)估分析。

2、產(chǎn)品單耗定額分析

啤酒生產(chǎn)過(guò)程中消耗的主要材料包括進(jìn)口麥芽、地產(chǎn)麥芽、小麥芽、大米等糧食，根據(jù)測(cè)算，以11度啤酒為例，每千升產(chǎn)品上述糧食單耗定額大約為154公斤，根據(jù)單耗定額可以大致計(jì)算出產(chǎn)量，但由于還需按一定比例折算為8度、10度等不同產(chǎn)品，因此可能會(huì)產(chǎn)生較大誤差。

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期材料耗用量/單位產(chǎn)品材料耗用量

應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量=期初庫(kù)存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫(kù)存數(shù)量

問(wèn)題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷(xiāo)售數(shù)量

3、投入產(chǎn)出推算

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期原材料投入數(shù)量*投入產(chǎn)出率

應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量=期初庫(kù)存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫(kù)存數(shù)量

問(wèn)題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷(xiāo)售數(shù)量

由于啤酒生產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)向大型化、集約化方向發(fā)展，每個(gè)啤酒生產(chǎn)企業(yè)基本形成了高、中、低檔酒相互結(jié)合的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，品種少則幾個(gè)，多的達(dá)到幾十個(gè)，不同品種使用的原料又會(huì)有所區(qū)別，在采用投入產(chǎn)出法進(jìn)行評(píng)估分析時(shí)，應(yīng)注意啤酒生產(chǎn)的中間過(guò)程，即釀造車(chē)間生產(chǎn)的半成品（清酒液）經(jīng)罐裝車(chē)間裝瓶后成為產(chǎn)成品。一個(gè)啤酒生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品品種可能有幾十個(gè)，但酒液可能只有幾種，因此只要正確區(qū)分不同酒液所用原料，分別計(jì)算投入產(chǎn)出率推算出不同酒液的產(chǎn)量，再根據(jù)期初、期末庫(kù)存等數(shù)據(jù)就可以測(cè)算出應(yīng)稅產(chǎn)品的銷(xiāo)售數(shù)量。

以13.5度啤酒為例,大麥浸出率為78.8%,麥汁合理?yè)p耗率2%,即100公斤大麥芽可以獲得麥汁78.8*98/=77.224公斤,可以生產(chǎn)啤酒77.224/0.135=572.03公斤。

4、能耗推算

電力的消耗基本上貫穿于啤酒生產(chǎn)的每道工序，因此，以電力為基礎(chǔ)指標(biāo)的能耗推算法可以作為啤酒生產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估的一種重要方法。以20__年6月為例，__啤酒（__）有限公司生產(chǎn)用電951012千瓦時(shí)，產(chǎn)量12795千升，單位電耗74.33千瓦時(shí),經(jīng)測(cè)算，該公司千升酒的平均電耗為70.87千瓦時(shí)。

評(píng)估模型

評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量=評(píng)估期能（電）耗量/單位產(chǎn)品能耗定額

應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量=期初庫(kù)存數(shù)量+評(píng)估期產(chǎn)品產(chǎn)量-期末庫(kù)存數(shù)量

問(wèn)題值=測(cè)算應(yīng)稅產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量-實(shí)際申報(bào)銷(xiāo)售數(shù)量

5、其他

飲料(酒)類(lèi)產(chǎn)品共有的瓶、箱、蓋等包裝物也可以作為評(píng)估的參考指標(biāo)。但從目前啤酒生產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，通過(guò)上述指標(biāo)進(jìn)行納稅評(píng)估比較困難，主要是由于絕大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周轉(zhuǎn)使用的，包裝物的管理對(duì)于啤酒生產(chǎn)企業(yè)本身就是一個(gè)管理上的難點(diǎn)，再考慮到毀損、押金期限等問(wèn)題，很可能會(huì)給評(píng)估工作造成事倍功半的效果。

三、其他應(yīng)注意的問(wèn)題

篇2

隨著新時(shí)期里市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，相關(guān)的房地產(chǎn)稅收也成為重要的財(cái)政收入來(lái)源。但中國(guó)的房產(chǎn)稅目前還和發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差距，阻礙著房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，影響政府快速增加財(cái)政收入，急需加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革。

一、新時(shí)期加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革的原則

1.堅(jiān)持稅收公平

稅收公平指的是國(guó)家在稅款征收環(huán)節(jié)應(yīng)使納稅人的負(fù)擔(dān)能力適應(yīng)其稅收負(fù)擔(dān)，它不僅是基本的現(xiàn)代稅收原則，還是各國(guó)在稅制制定環(huán)節(jié)遵循的標(biāo)準(zhǔn)。稅收公平一般包括兩項(xiàng)原則，即能力、受益，前者是指稅收負(fù)擔(dān)要按照納稅人的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行分配，后者是指公民應(yīng)按照從政府獲得多少公共服務(wù)產(chǎn)品來(lái)決定納多少稅。由于掌握越多房產(chǎn)的納稅人往往有越強(qiáng)的負(fù)擔(dān)能力，且從政府獲得的公共服務(wù)就越多，所以房產(chǎn)稅改革也要結(jié)合能力與受益的原則進(jìn)行綜合納稅，并兼顧公平，在征收房產(chǎn)稅時(shí)向納稅人的存房量?jī)A斜。

2.堅(jiān)持稅收效率

稅收效率指的是稅收應(yīng)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的轉(zhuǎn)變，并節(jié)約資源，降低征收成本，提高房產(chǎn)稅行政效率。稅收效率原則主要包括三點(diǎn)：一是行政效率原則，要求政府降低征收房產(chǎn)稅的成本，優(yōu)化配置征管資源，優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，提高房產(chǎn)稅的行政效率；二是經(jīng)濟(jì)效率原則，即政府在選擇房產(chǎn)稅征收方式時(shí)務(wù)必要考慮征收成本及方式的合理性，預(yù)防稅收分配對(duì)經(jīng)濟(jì)造成過(guò)多消極影響；三是稅收生態(tài)原則，即在分配稅收資源時(shí)要考慮生態(tài)文明，立足對(duì)征管資源的合理分配加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革，保證政府的稅收政策對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、資源的節(jié)約等有利。

3.堅(jiān)持稅收財(cái)政

稅收財(cái)政指的是政府在征稅時(shí)不但要確保收入充裕，還要保證取之有度。稅基寬、稅源穩(wěn)、稅源足是房產(chǎn)稅的顯著特征，是地方主要的財(cái)政收入，能滿(mǎn)足地方財(cái)政支出。通過(guò)加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革，有助于緩解、解決當(dāng)下的地方財(cái)政危機(jī)。

二、新時(shí)期加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革的路徑

1.健全房產(chǎn)登記制度

登記房產(chǎn)權(quán)屬能明確房產(chǎn)歸屬，使房產(chǎn)所有人的權(quán)利得到保護(hù)，方便系統(tǒng)管理產(chǎn)權(quán)，盡可能把納稅人納入房產(chǎn)稅征稅體系。同時(shí)，征收房產(chǎn)稅時(shí)涉及起征點(diǎn)、減免稅收，這兩者均需要通過(guò)房產(chǎn)登記制度的健全予以支持。目前，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)面臨信息分散、未及時(shí)更新、虛假登記等問(wèn)題，所以為順利推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，應(yīng)健全房產(chǎn)登記制度。一是改變當(dāng)下分級(jí)分塊登記、多部門(mén)登記的現(xiàn)狀，通過(guò)技術(shù)手段促使稅務(wù)部門(mén)、房地產(chǎn)管理部門(mén)等相互配合，形成房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一信息系統(tǒng)，詳細(xì)記錄建筑面積、房產(chǎn)區(qū)位、所有情況、折舊情況等。依托該系統(tǒng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)和房地產(chǎn)管理部門(mén)的信息溝通，方便征收房產(chǎn)稅。二是在接收房產(chǎn)權(quán)屬申請(qǐng)方面，登記部門(mén)要嚴(yán)格審查信息，避免通過(guò)虛假登記信息偷逃稅款。三是建立個(gè)人申報(bào)制度，在變動(dòng)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，所有人須及時(shí)申報(bào)，更新既有信息，保證房產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確、及時(shí)。不過(guò)為確保順利開(kāi)征房產(chǎn)稅，可將房產(chǎn)評(píng)估工作細(xì)分為兩個(gè)階段：一是委托中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展房產(chǎn)評(píng)估工作，并由房產(chǎn)管理部門(mén)監(jiān)督中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估情況；二是房產(chǎn)管理部門(mén)要培養(yǎng)或招聘專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人才，建立一支房產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍，接手房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，并重視分離征收與評(píng)估，增強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性、效率性。

2.優(yōu)化稅收征收程序

法律的終極標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)質(zhì)公平，而形式公平則是實(shí)質(zhì)公平的基礎(chǔ)條件，是達(dá)到實(shí)質(zhì)公平的最佳途徑。從稅法領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，執(zhí)行稅收的程序和實(shí)質(zhì)公平有直接關(guān)聯(lián)，關(guān)系納稅義務(wù)人、征稅權(quán)利人的直接利益，所以?xún)?yōu)化征收房產(chǎn)稅的程序?qū)訌?qiáng)房產(chǎn)稅改革而言尤為關(guān)鍵。一是進(jìn)一步明確征收部門(mén)職責(zé)，同時(shí)明確執(zhí)法部門(mén)在違規(guī)違法情況下需承擔(dān)的法律責(zé)任，如果涉及犯罪，則要依據(jù)刑法進(jìn)行處罰。二是保持征收過(guò)程的透明度，告知納稅義務(wù)人法律規(guī)則、稅收法律規(guī)則。在改革房產(chǎn)稅的過(guò)程中，一些人對(duì)房產(chǎn)稅的理解還不夠，所以在征收環(huán)節(jié)要做好相關(guān)的解釋說(shuō)明工作，爭(zhēng)取群眾的支持。三是提高相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員的綜合素質(zhì)水平?，F(xiàn)行公務(wù)員制度日益趨于年輕化、專(zhuān)業(yè)化，這對(duì)實(shí)施各項(xiàng)制度都是有利的。在加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革的過(guò)程中，機(jī)關(guān)人員難免遭遇困難，所以應(yīng)站在專(zhuān)業(yè)角度及群眾心態(tài)上進(jìn)行解釋?zhuān)龠M(jìn)實(shí)施房產(chǎn)稅改革。

3.不斷強(qiáng)化稅收征管

對(duì)于房產(chǎn)稅而言，由于征收管理力度不足，大大削弱實(shí)施房產(chǎn)稅的有效性，亟待強(qiáng)化。一是健全房產(chǎn)稅征繳制度，選擇稅務(wù)機(jī)關(guān)上門(mén)收繳，或由中介機(jī)構(gòu)代收代繳，或由納稅人通過(guò)電話、銀行、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)賬方式自行申報(bào)繳納等方式。二是完善建立申訴、爭(zhēng)議處理機(jī)制，切實(shí)維護(hù)房產(chǎn)稅納稅人享有的合法權(quán)益，確保稅務(wù)機(jī)關(guān)依法行政。三是嚴(yán)格實(shí)行懲罰措施，對(duì)于沒(méi)有按時(shí)繳納稅款的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)要依法收取一定的滯納金；如果納稅人依舊選擇不繳納，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要依法對(duì)其提起法律訴訟；如果情節(jié)嚴(yán)重，法院可判決業(yè)主破產(chǎn)，重組其資產(chǎn)、債券；如果納稅人的確暫時(shí)面臨著支付困境，也可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，在短期內(nèi)延遲繳納房產(chǎn)稅。四是健全社會(huì)信用體系，限制轉(zhuǎn)讓未足額繳納稅款的房產(chǎn)，把納稅誠(chéng)信視作個(gè)人信用的重要內(nèi)容之一，如果未按期繳納房產(chǎn)稅，將影響其銀行貸款等社會(huì)信用行為，從而把納稅信譽(yù)制度納入社會(huì)信用體系，跨行業(yè)建立全面的監(jiān)督制約機(jī)制，增加稅收違法行為的經(jīng)濟(jì)成本、社會(huì)成本。

三、結(jié)語(yǔ)

加強(qiáng)房產(chǎn)稅改革是新時(shí)期一項(xiàng)艱巨的、系統(tǒng)的工程，無(wú)法一步到位。在今后的工作中需進(jìn)一步明確房產(chǎn)稅改革原則，堅(jiān)持探索更有效的房產(chǎn)稅改革路徑，將房產(chǎn)稅變成地方主要的財(cái)政收入來(lái)源，從而解決城市發(fā)展進(jìn)程中的土地財(cái)政問(wèn)題，激勵(lì)地方政府向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

篇3

（一）改革試點(diǎn)作用有限

2011年1月28日，重慶、上海兩個(gè)城市率先進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，我國(guó)首次在持有環(huán)節(jié)對(duì)個(gè)人住房征稅。總體看來(lái)，僅在兩個(gè)城市試點(diǎn)，試點(diǎn)范圍小，而且試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅政策溫和，涉及面窄，對(duì)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的作用較為有限。從征稅范圍看，兩個(gè)城市的征稅范圍幾乎僅是針對(duì)增量房產(chǎn)，只有重慶針對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅，而重慶市的個(gè)人自住獨(dú)棟商品住宅目前僅有3000多棟。較窄的征稅范圍一是導(dǎo)致稅收收入較少，對(duì)地方財(cái)政的稅收收入作用很?。欢莾H針對(duì)增量房產(chǎn)征稅，不能體現(xiàn)對(duì)存量房征稅的問(wèn)題，使房產(chǎn)稅的試點(diǎn)作用削弱。

（二）全國(guó)范圍內(nèi)征收存在技術(shù)難題

首先，我國(guó)各地個(gè)人住房信息系統(tǒng)都不完善，給房產(chǎn)稅改革增加了難度。個(gè)人住房信息系統(tǒng)是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)，全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)稅改革需要全國(guó)各地建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，這不僅需要投入大量的資金和時(shí)間，此外還面臨體制的障礙。

其次，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)建立不完善。我國(guó)評(píng)估人員匱乏，評(píng)估技術(shù)落后，評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力也尚未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

（三）土地制度加大房產(chǎn)稅改革難度

我國(guó)的土地國(guó)有制引發(fā)了關(guān)于房產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)議，我國(guó)的房地產(chǎn)是住宅私有而土地國(guó)有，住宅所有者只對(duì)土地?fù)碛?0年的使用權(quán)。土地國(guó)有制度使地方政府過(guò)分依賴(lài)土地財(cái)政，土地出讓金收入逐漸成為地方財(cái)政的第二大支柱。相比之下在現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度下，房產(chǎn)稅收入占地方財(cái)政收入的比例很小，房產(chǎn)稅收入對(duì)增加地方財(cái)政收入的作用甚微。政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)導(dǎo)致對(duì)地方稅收的改革積極性不高，對(duì)房產(chǎn)稅的改革甚至有抵觸心理，這增加了房產(chǎn)稅改革的難度。

（四）稅收征管機(jī)制和民眾納稅意識(shí)均不健全

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，而在征管上又不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但是房產(chǎn)稅就缺乏這樣的機(jī)制，只能靠“強(qiáng)收”，所以征收房產(chǎn)稅要建立在民眾良好的納稅意識(shí)的基礎(chǔ)之上。一方面我國(guó)目前的稅收征管機(jī)制是建立在對(duì)間接稅征收的基礎(chǔ)上，在設(shè)計(jì)上并不符合房產(chǎn)稅征管的要求。另一方面，我國(guó)民眾的納稅意識(shí)尚不健全，所以房產(chǎn)稅改革必須在征管環(huán)節(jié)進(jìn)行精巧的設(shè)計(jì)，否則會(huì)出現(xiàn)的大量偷稅漏稅，甚至面臨大面積僵持的現(xiàn)象。

（五）特殊時(shí)期賦予了房產(chǎn)稅過(guò)多的功能

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，房產(chǎn)稅本身被社會(huì)賦予了過(guò)多的功能，例如房產(chǎn)稅能否降低當(dāng)今不斷上升的房?jī)r(jià)、能否抑制投資性房地產(chǎn)需求等。在特殊的時(shí)期，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革讓房產(chǎn)稅背負(fù)了沉重的輿論壓力，這無(wú)形之中給房產(chǎn)稅改革造成了巨大的社會(huì)壓力，不利于房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)。

二、國(guó)外房產(chǎn)稅制度的概況及其特點(diǎn)

（一）國(guó)外房產(chǎn)稅制度概況

世界上很多國(guó)家征收房地產(chǎn)稅，各國(guó)在稅收制度的制定和征管過(guò)程中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)的房產(chǎn)稅改革有很大的借鑒意義。表一為國(guó)外房產(chǎn)稅制度概況一覽表。

（二）國(guó)外房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)

縱觀世界范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的國(guó)家，房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)主要有：

1．房產(chǎn)稅是地方稅收收入的主要來(lái)源

世界上大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅都為地方稅種，由當(dāng)?shù)氐恼魇蘸凸芾怼７慨a(chǎn)稅是地方政府收入的主要來(lái)源。例如美國(guó)房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收收入都來(lái)自房產(chǎn)稅。圖一為主要國(guó)家房產(chǎn)稅占地方稅收收入的比例。從圖中可以看出，西方國(guó)家房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產(chǎn)稅是地方稅的重要稅種，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政的主要來(lái)源，而亞洲國(guó)家房產(chǎn)稅占地方稅收入的比例則相對(duì)較低。

2．征收目的明確

大多數(shù)國(guó)家征收房產(chǎn)稅的目的主要有增加地方財(cái)政用于提高當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)水平和調(diào)節(jié)貧富差距兩大目的。例如美國(guó)征收房產(chǎn)稅主要是增加地方財(cái)政收入，提高地方公共服務(wù)水平，而新加坡征收房產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)貧富差距，有些國(guó)家也以房產(chǎn)稅作為調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的輔助政策，例如韓國(guó)。征稅目的明確有利于減少房產(chǎn)稅征收的爭(zhēng)議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時(shí)可以有效地減少相關(guān)的稅收漏洞。

3．稅收要素設(shè)制合理

從征稅范圍看，大多數(shù)征收房產(chǎn)稅的稅基較寬，房產(chǎn)稅針對(duì)全民房產(chǎn)征收，同時(shí)對(duì)特殊群體（例如老人）設(shè)定優(yōu)惠政策。寬稅基既能保證公平，又能夠保證地方政府的稅收收入，提供穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。

從稅率來(lái)看，各個(gè)國(guó)家的稅率制定方法都不相同，例如美國(guó)由各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值、其他來(lái)源的收入等變量確定稅率，各個(gè)地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國(guó)則采用累進(jìn)稅率從而更好的進(jìn)行二次分配?？v觀各個(gè)國(guó)家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個(gè)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，降低稅收征管的難度。

除了少數(shù)國(guó)家以評(píng)估租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)外，大多數(shù)國(guó)家的計(jì)稅依據(jù)都采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。因此大多數(shù)國(guó)家都配有完善的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，包括高素質(zhì)的評(píng)估人員、合理有效地評(píng)估方法、評(píng)估日后事項(xiàng)的處理機(jī)制。從而能夠公平公正的確認(rèn)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，并有效地解決房產(chǎn)評(píng)估糾紛。

4．配套設(shè)施健全

為了配合房產(chǎn)稅制度，各國(guó)都有完善的個(gè)人住房信息系統(tǒng)、高效的房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)，從而有效地控制房產(chǎn)稅稅源。住房信息系統(tǒng)包括房屋種類(lèi)和數(shù)量、土地類(lèi)型、估價(jià)的組成和變化、所有權(quán)等詳細(xì)信息。高效的評(píng)估系統(tǒng)主要是以信息系統(tǒng)提供的信息為基礎(chǔ)，查找所有可征稅的房產(chǎn)，同時(shí)確定其所有權(quán)、對(duì)所有的需納稅的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并確定其價(jià)值。同時(shí)很多國(guó)家還設(shè)有房產(chǎn)評(píng)估糾紛辦公室，如果房主對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議，可以向評(píng)估辦公室申訴。完善的配套設(shè)施為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)。

5．征管體系嚴(yán)密

各個(gè)征收房產(chǎn)稅的國(guó)家，在征收管理環(huán)節(jié)的制度設(shè)計(jì)都較嚴(yán)格。大多數(shù)國(guó)家都采用征稅軟件，房產(chǎn)稅的申報(bào)、登記辦理、征收和預(yù)測(cè)等一系列工作都可由其完成。例如美國(guó)，征稅官員會(huì)根據(jù)軟件系統(tǒng)計(jì)算的應(yīng)納稅額，將稅單打印出來(lái)，然后寄給納稅人，也有些是寄給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收。納稅人接到稅單以后，如無(wú)異議，按照稅單列明的應(yīng)納稅款開(kāi)支票，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)連同稅單一起寄回稅務(wù)機(jī)關(guān)，也有些委托金融機(jī)構(gòu)代為繳納，很少有納稅人直接到征收機(jī)關(guān)上門(mén)納稅。此外對(duì)于逃稅人，各國(guó)家都會(huì)有高額的罰款，稅務(wù)部門(mén)還可以行使對(duì)房產(chǎn)的留置權(quán)和拍賣(mài)權(quán)。嚴(yán)密便捷的稅收征管程序，降低了稅收成本。

三、各國(guó)房產(chǎn)稅制度對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的啟示

（一）明確征稅目的

目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于特殊的時(shí)期，房產(chǎn)稅在此時(shí)進(jìn)行改革會(huì)被賦予過(guò)多的功能，相關(guān)部門(mén)要明確房產(chǎn)稅的征收目的，減少房產(chǎn)稅改革的輿論壓力。從世界上大多數(shù)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅收入大多是地方財(cái)政的支柱，主要用于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)。反觀我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，與OECD成員國(guó)相比（見(jiàn)圖二），房產(chǎn)稅占地方稅收的比例很小，對(duì)地方財(cái)政的作用極為有限，地方政府過(guò)于依賴(lài)短期的土地財(cái)政，因此我國(guó)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該注重房產(chǎn)稅地方財(cái)政的長(zhǎng)期作用。此外一些國(guó)家房產(chǎn)稅也起到了調(diào)節(jié)貧富差距的作用，少數(shù)國(guó)家把房產(chǎn)稅作為房?jī)r(jià)的調(diào)控工具。因此，我國(guó)征收房產(chǎn)稅的主要目的應(yīng)該是完善地方稅制，增加地方財(cái)政收入，稅收收入用于保障性住房的建設(shè)和公共服務(wù)，同時(shí)起到調(diào)節(jié)貧富差距、合理引導(dǎo)需求的作用。

（二）加大投入破解技術(shù)難題

首先，盡快完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)。我國(guó)要以城市住房信息系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)、以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級(jí)住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，全面掌握個(gè)人住房的基礎(chǔ)信息及動(dòng)態(tài)變化，為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，涉及到很多部門(mén)和單位。因此，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)需要多個(gè)部門(mén)的配合，國(guó)家方面應(yīng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)總責(zé)，地方上則由房地產(chǎn)管理局具體負(fù)責(zé)牽頭建立。在此基礎(chǔ)上，逐級(jí)成立全國(guó)住房數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把民政、公安、社保、銀監(jiān)、人民銀行、勞動(dòng)和稅務(wù)部門(mén)等職能部門(mén)納入其中，各司其職，各負(fù)其責(zé)。同時(shí)個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建立要注重明晰存量房產(chǎn)權(quán)這項(xiàng)工作，可以采用通過(guò)房屋普查、專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查或補(bǔ)充調(diào)查等多種形式。

其次，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，征收房產(chǎn)稅的國(guó)家都設(shè)有專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)稅評(píng)估部門(mén)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評(píng)估。設(shè)立的房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)可以隸屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)，也可以獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)關(guān)。相關(guān)部門(mén)設(shè)立后，要引進(jìn)評(píng)估人員，這是最大的難題。所以一方面要加大對(duì)原有評(píng)估人員的培訓(xùn)力度，提高素質(zhì)，也可以從國(guó)外引進(jìn)相關(guān)的人才。另一方面要培養(yǎng)新的房產(chǎn)評(píng)估人員，高校增設(shè)相關(guān)專(zhuān)業(yè)，同時(shí)注重實(shí)踐環(huán)節(jié)。此外，房產(chǎn)評(píng)估部門(mén)應(yīng)該有相關(guān)的糾紛解決機(jī)制，征收房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)評(píng)估糾紛事件會(huì)大量增加，評(píng)估部門(mén)要公平處理。

（三）合理設(shè)制稅收要素

稅收范圍的設(shè)定要兼顧合理與公平，目前試點(diǎn)的兩個(gè)城市主要是針對(duì)增量房產(chǎn)中的一部分進(jìn)行征稅。世界上其它國(guó)家征收房產(chǎn)稅大多針對(duì)全民的全部房產(chǎn)，同時(shí)設(shè)有相關(guān)的稅收優(yōu)惠，例如美國(guó)對(duì)老年公寓免征房產(chǎn)稅，在日本新建3層以上防火住宅5年內(nèi)、新建其它住宅戶(hù)3年內(nèi)都可享受半額不動(dòng)產(chǎn)稅的優(yōu)惠。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍不能僅針對(duì)一部分房產(chǎn)更不能僅針對(duì)增量房產(chǎn)征稅。鑒于公平，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該是全部的房產(chǎn)，但是為了不加重低收入者的負(fù)擔(dān)，可以制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠。從圖4看，個(gè)人一生30-50歲養(yǎng)房能力最強(qiáng)，養(yǎng)房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房產(chǎn)稅征收應(yīng)該與養(yǎng)房能力相吻合，對(duì)于老人等養(yǎng)房能力差的群體設(shè)定稅收優(yōu)惠或者免稅（見(jiàn)圖5），而對(duì)于養(yǎng)房能力強(qiáng)的群體可以穩(wěn)定征收。

稅率的設(shè)定短期內(nèi)可以參考美國(guó)的做法，首先人大授權(quán)國(guó)務(wù)院制定一個(gè)稅率范圍，在此基礎(chǔ)上，地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定合理的稅率。對(duì)于稅率的制定方法，地方政府可以參考美國(guó)，由財(cái)政收入、房產(chǎn)價(jià)值等數(shù)據(jù)計(jì)算稅率，也可以根據(jù)試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)稅率的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改。長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該采用累進(jìn)稅率，能夠在調(diào)節(jié)二次分配上發(fā)揮功能。

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。從世界范圍看，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，一些轉(zhuǎn)型國(guó)家如智利、捷克等按面積征收或混合計(jì)價(jià)法征收房產(chǎn)稅，也正在轉(zhuǎn)變。采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現(xiàn)假離婚、假分家等逃稅現(xiàn)象。所以長(zhǎng)期看來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估值。

（四）建立科學(xué)的征管機(jī)制

目前我國(guó)的稅收體制是建立在間接稅的基礎(chǔ)上，所以首先要加快改革稅收體制，為房產(chǎn)稅的征收提供平臺(tái)。其次在完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)個(gè)人申報(bào)，從而可以有效地控制稅源并減少冗雜的程序。同時(shí)房產(chǎn)稅的征管要合理降低稅收成本，盡量避免出現(xiàn)試點(diǎn)時(shí)呈交大量證明材料的現(xiàn)象。我國(guó)房產(chǎn)稅的繳納可以參考新加坡，鼓勵(lì)納稅人通過(guò)銀行賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬的方式，當(dāng)然這需要金融等其他機(jī)構(gòu)部門(mén)的配合。

為有效控制稅收漏洞，減少偷稅、漏稅現(xiàn)象，加強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)也至關(guān)重要。我國(guó)在所得稅制度日漸成熟的條件下，直接稅的稅收體系會(huì)得到很大改善，公民的納稅意識(shí)也會(huì)得到一定的提升。此外政府要加強(qiáng)宣傳，主要是對(duì)稅收目的宣傳，征收房產(chǎn)稅是取之于民，用之于民，稅收收入用于公共服務(wù)，無(wú)形之中會(huì)增強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)。

篇4

近年來(lái)我國(guó)房產(chǎn)建筑業(yè)得到迅猛發(fā)展，在改善廣大居民居住條件，提高生活質(zhì)量的同時(shí)也帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展，產(chǎn)生了大量的稅收收入，增加了地方財(cái)力，對(duì)各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的發(fā)展提供了資金保障，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)稅收管理，有利于提高稅收征管水平，確保稅法的有效執(zhí)行，本文就如何開(kāi)展房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專(zhuān)業(yè)化管理進(jìn)行探討。

一、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專(zhuān)業(yè)化管理的必要性

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1～1.5個(gè)百分點(diǎn)，即目前我國(guó)GDP約10%的增速中，有1%～1.5%是房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入也成為地方稅收收入的重點(diǎn)，如筆者所在的浙江省諸暨市房產(chǎn)建筑業(yè)稅收比重為48%，毫無(wú)疑問(wèn)成為征管上重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)。同時(shí)，房產(chǎn)建筑業(yè)是地方營(yíng)業(yè)稅收入的重要來(lái)源，尤其在營(yíng)改增全面推開(kāi)后，對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類(lèi)管理，也是加強(qiáng)營(yíng)業(yè)稅的單稅種管理的需要。

另外，房地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、預(yù)警稅負(fù)、產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)票使用等稅源信息，存在著極其密切的聯(lián)系，構(gòu)成了一個(gè)小的產(chǎn)業(yè)集群，對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行分類(lèi)管理，方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人整體稅收表現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)分析，找出潛在的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，有利于建立行業(yè)管理模板、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，提高房產(chǎn)建筑業(yè)稅務(wù)管理的綜合效能。

二、房產(chǎn)建筑業(yè)稅收專(zhuān)業(yè)化管理的現(xiàn)狀

全國(guó)各地對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理進(jìn)行了各種嘗試。從組織形式來(lái)講，包括成立房產(chǎn)建筑業(yè)管理辦公室，建立房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局等，機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備不盡相同。從管戶(hù)多少和重點(diǎn)稅源管理兩個(gè)因素出發(fā)，建立專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)建筑業(yè)管理分局首先對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)進(jìn)行集中管理是正確的方向。

房產(chǎn)建筑業(yè)的稅收管理與其他行業(yè)稅收管理一樣，包括催報(bào)催繳、巡查、核查、一般性調(diào)查核實(shí)等一些基礎(chǔ)管理職能，相對(duì)來(lái)講偏重于管戶(hù)。在這方面，將房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人進(jìn)行集中管理產(chǎn)生了如下弊端：管理員在日常管理下戶(hù)巡查時(shí)，屬地管理的納稅人因?yàn)榈赜蚣?，方便管理，而房產(chǎn)建筑業(yè)的納稅人分布各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各街道，地域廣泛，基礎(chǔ)工作反而因此增加了難度。因此，在日常管理環(huán)節(jié)，這種房產(chǎn)建筑業(yè)分類(lèi)集中管理就是一種形式專(zhuān)業(yè)化，稅源管理過(guò)程并沒(méi)有體現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)。

在對(duì)納稅人稅源監(jiān)控管理層面，房產(chǎn)建筑業(yè)項(xiàng)目管理的要求已逐漸和屬地管理脫鉤，從風(fēng)險(xiǎn)查找分析角度看，其征管對(duì)象是各種房產(chǎn)建筑項(xiàng)目，基本以管事為主。從數(shù)據(jù)信息管理到數(shù)據(jù)分析、各稅種及專(zhuān)業(yè)事項(xiàng)的專(zhuān)門(mén)分析以及各種風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象，如房產(chǎn)建筑業(yè)有關(guān)的土地招拍掛項(xiàng)目信息，項(xiàng)目登記管理，房產(chǎn)企業(yè)的城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算、土地增值稅清算等管理和所得稅預(yù)繳清算等問(wèn)題，要能進(jìn)行全面應(yīng)對(duì)，則必須要對(duì)各種功能進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理。

目前來(lái)看，在以管戶(hù)為主要模式的管理制度下，日常稅源管理人員既承擔(dān)繁瑣的日?；A(chǔ)管理，疲于奔命忙于申報(bào)質(zhì)量、欠稅追繳、非正常戶(hù)核查等事務(wù)，卻無(wú)力獲取房產(chǎn)建筑業(yè)稅源管理的必要信息量，或由于專(zhuān)業(yè)化知識(shí)缺失，不能將獲取的信息轉(zhuǎn)化為風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控目標(biāo)，進(jìn)行深一步的專(zhuān)業(yè)化管理。所以，成立組織機(jī)構(gòu)，不過(guò)是房產(chǎn)建筑業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理的第一步。建設(shè)符合房產(chǎn)建筑業(yè)的行業(yè)特性和稅務(wù)工作特點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)化崗責(zé)體系，實(shí)現(xiàn)征、管、查、控分離是開(kāi)展房產(chǎn)建筑業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理的基礎(chǔ)。

三、房產(chǎn)建筑業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理的征、管、查、控分離

（一）征――日常基礎(chǔ)管理

日?；A(chǔ)管理，屬地管理具有不能替代的優(yōu)越性，在成立專(zhuān)業(yè)管理分局的前提下，應(yīng)盡量按房產(chǎn)建筑業(yè)納稅人屬地配置管理員。基礎(chǔ)管理人力資源配置的多少由戶(hù)管工作量確定，主要工作有：

1.基于依申請(qǐng)或依職權(quán)的業(yè)務(wù)流程要求開(kāi)展日常管理工作，包括前臺(tái)受理后流轉(zhuǎn)至稅收管理員的調(diào)查、核實(shí)、核定、認(rèn)定等業(yè)務(wù)，以及催報(bào)催繳、日常管理等，堅(jiān)持管戶(hù)和管事相結(jié)合，通過(guò)整合簡(jiǎn)化流程，減少管理員下戶(hù)密度和工作量。

2.基于風(fēng)險(xiǎn)分析識(shí)別的具體指向，開(kāi)展規(guī)定的項(xiàng)目調(diào)查。如對(duì)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)，稅種間邏輯性比對(duì)、申報(bào)質(zhì)量低下等問(wèn)題的調(diào)查。

（二）管――開(kāi)展征管信息情報(bào)收集和后臺(tái)數(shù)據(jù)分析

這個(gè)環(huán)節(jié)是房產(chǎn)建筑業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。征管信息情報(bào)收集，是指根據(jù)規(guī)定目錄、格式和程序要求，獲取稅源分析原始數(shù)據(jù)。后臺(tái)數(shù)據(jù)分析是指通過(guò)數(shù)據(jù)分析，建立納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供量化參考依據(jù)。該環(huán)節(jié)應(yīng)配置專(zhuān)業(yè)化人才，即對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)有著稅收管理經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)稅收專(zhuān)業(yè)能力的人才。同時(shí)要保持人員基本穩(wěn)定，以保證政策執(zhí)行的連貫性。一方面專(zhuān)業(yè)崗位的運(yùn)行需要專(zhuān)業(yè)人才支撐，另一方面，專(zhuān)業(yè)崗位的設(shè)置也有助于培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化人才，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。主要工作有：

1.收集必要的征管基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。包括收集納稅人應(yīng)提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、項(xiàng)目平面布置圖、建筑工程承包合同、監(jiān)理合同、拆遷補(bǔ)償合同等資料，《房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工登記表》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同登記表》、《土地增值稅清算項(xiàng)目登記表》等基礎(chǔ)資料。收集整理房管、土管、建管、建設(shè)、招拍掛中心的第三方信息。

2.根據(jù)宏觀稅收分析、房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)監(jiān)控、納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算情況以及政府部門(mén)涉稅信息等內(nèi)外部相關(guān)信息，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出評(píng)估指標(biāo)預(yù)警值。綜合考慮地區(qū)、規(guī)模、稅種等因素，考慮房地產(chǎn)業(yè)納稅人各類(lèi)相關(guān)指標(biāo)的若干年度的平均水平，建立預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系。

（1）建筑業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析體系。

首先是建筑安裝項(xiàng)目收付款情況預(yù)警，按建安項(xiàng)目，分析比對(duì)甲方已付工程款、乙方已取得工程款、已申報(bào)收入，比較三個(gè)數(shù)據(jù)是否有差額。如果三個(gè)數(shù)據(jù)不相等以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

其次是建筑安裝項(xiàng)目承建單位稅款繳納情況預(yù)警。按建設(shè)單位付款信息比、按實(shí)際取得收入比、按建設(shè)進(jìn)度測(cè)算比、按工程進(jìn)度比、按合同約定付款及完工時(shí)間五種不同的形式比對(duì)稅款征收情況，如果比對(duì)認(rèn)為存在欠繳稅款的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

還有總分機(jī)構(gòu)企業(yè)所得稅預(yù)分預(yù)繳情況預(yù)警，對(duì)跨省建安企業(yè)的總分機(jī)構(gòu)，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)總機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅分配表中列明的分配比例和分配稅額，與分支機(jī)構(gòu)按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對(duì)預(yù)警。對(duì)跨省建安企業(yè)直接管轄的項(xiàng)目部，系統(tǒng)按季（月）根據(jù)建安項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入乘以0.2%，與項(xiàng)目部按項(xiàng)目申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅進(jìn)行比對(duì)預(yù)警。

（2）不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅收評(píng)估預(yù)警。

第一是不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目稅款征收情況預(yù)警（按月）。按不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目比對(duì)每月收入情況、納稅申報(bào)情況、各稅種繳納情況，對(duì)出現(xiàn)異常情況以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

第二是土地增值稅分類(lèi)預(yù)征、清算預(yù)警。跟蹤不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》的預(yù)售時(shí)間和銷(xiāo)售面積。對(duì)滿(mǎn)足清算條件的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。對(duì)土地增值稅預(yù)征率不到位的以預(yù)警事項(xiàng)的方式進(jìn)行提醒。

（三）查――風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要是指“預(yù)警分析――風(fēng)險(xiǎn)提示――納稅人自查――工作核查――納稅評(píng)估――日常檢查――重點(diǎn)稽查”中的工作核查――納稅評(píng)估――日常檢查――重點(diǎn)稽查四個(gè)環(huán)節(jié)。

1.根據(jù)各類(lèi)預(yù)警指標(biāo)做進(jìn)一步工作核查。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)登記的準(zhǔn)確性和真實(shí)性進(jìn)行審核。對(duì)重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開(kāi)展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目基本信息、立項(xiàng)登記信息，項(xiàng)目建設(shè)情況、程開(kāi)工情況，樓層棟號(hào)、樓層數(shù)、已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積，建設(shè)單位付款情況。

對(duì)建筑安裝工程項(xiàng)目登記信息進(jìn)行審核，對(duì)重點(diǎn)稅源項(xiàng)目定期開(kāi)展日常巡查，核實(shí)項(xiàng)目入場(chǎng)動(dòng)工建設(shè)情、開(kāi)工時(shí)間、建筑面積、合同金額，材料供應(yīng)、施工進(jìn)度、收入、預(yù)警信息、總包、分包工程項(xiàng)目納稅情況、混凝土、鋼材、磚瓦、水泥、沙石供應(yīng)情況和征稅情況已建層數(shù)或施工建筑面積、已完工面積、合同約定本月應(yīng)收工程款、根據(jù)工程進(jìn)度本月應(yīng)收工程款、本月收到工程款、建設(shè)單位預(yù)付工程款。

2.根據(jù)工作核查情況開(kāi)展納稅評(píng)估或移交稽查。通過(guò)對(duì)納稅人相關(guān)數(shù)據(jù)信息的分析，建立房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估平臺(tái)，逐步建立健全房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)納稅評(píng)估模型，利用系統(tǒng)已保存的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行納稅評(píng)估，利用科學(xué)的評(píng)估指標(biāo)體系，借助信息化手段，對(duì)納稅人的納稅情況進(jìn)行綜合客觀的評(píng)價(jià)。通過(guò)納稅評(píng)估掌握納稅人稅收負(fù)擔(dān)率、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)評(píng)估異常的企業(yè)可按規(guī)定進(jìn)行納稅約談或轉(zhuǎn)稽查選案?jìng)溥x。

（四）控――對(duì)房產(chǎn)建筑業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理進(jìn)行過(guò)程監(jiān)控與績(jī)效評(píng)估

篇5

日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價(jià)稅屬?lài)?guó)稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

（1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購(gòu)置行為，計(jì)稅依據(jù)為土地的購(gòu)置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購(gòu)置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計(jì)算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來(lái)講就是：對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對(duì)土地購(gòu)置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購(gòu)置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅額。

（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當(dāng)?shù)赝谫I(mǎi)賣(mài)價(jià)格）來(lái)計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過(guò)1．7％時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。

（4）不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅對(duì)購(gòu)置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購(gòu)置為3％，對(duì)土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。

（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅；對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。

1．2加拿大的房產(chǎn)稅制度

加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差，各省都成立了專(zhuān)門(mén)的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，并制定出評(píng)估手冊(cè)來(lái)指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大多數(shù)省都通過(guò)立法來(lái)保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的收支情況確定，全國(guó)甚至全省都沒(méi)有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國(guó)類(lèi)似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。

1．3香港的房產(chǎn)稅制度

在香港，房產(chǎn)稅又稱(chēng)為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅，沒(méi)有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅，再根據(jù)評(píng)稅通知書(shū)列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來(lái)自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無(wú)法收??；作為支付修理費(fèi)及其它開(kāi)支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開(kāi)支數(shù)目大小無(wú)關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。

2國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)的啟示

從國(guó)外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額，由納稅人申報(bào)納稅。國(guó)外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制有以下啟示：

2．1合理確定房產(chǎn)稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國(guó)土地歸國(guó)家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。

（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過(guò)設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

（3）計(jì)稅依據(jù)。遵循國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值，比如，對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。

（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí)，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。

（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國(guó)家重要的長(zhǎng)期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國(guó)家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國(guó)領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營(yíng)利性事業(yè)給予免稅，對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2．2建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這就要求我國(guó)建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭(zhēng)議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國(guó)借鑒加拿大的做法，由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室，對(duì)市（縣）一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，市（縣）級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2．3建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國(guó)借鑒美國(guó)、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開(kāi)始實(shí)施。

篇6

一是存在稅企之間的信息不對(duì)稱(chēng)矛盾。企業(yè)在購(gòu)地、建房等增資時(shí)，往往不申報(bào)相關(guān)信息，稅務(wù)部門(mén)只能通過(guò)日常觀察或納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，造成稅務(wù)部門(mén)的稅源管控總是“慢半拍”。

二是存在征管不到位的現(xiàn)象。因“兩稅”占地稅收入的比重偏低，屬于零散型小稅種，且征管難度較大，檢查過(guò)程費(fèi)時(shí)費(fèi)力，容易被忽略。基層稅務(wù)機(jī)關(guān)一般選擇在年度匯算清繳時(shí)結(jié)算，日常檢查大多不深入。

三是存在人為修改信息的主觀因素。在征管數(shù)據(jù)平臺(tái)中，信息錄入、修改門(mén)檻過(guò)低，存在人為造假的空間。如“兩稅”目標(biāo)管理考核時(shí)，為了考核過(guò)關(guān)，管理員按已征稅額，人為修改征管信息平臺(tái)內(nèi)數(shù)據(jù)，使得“兩稅”信息嚴(yán)重失實(shí)。

四是企業(yè)故意隱瞞計(jì)稅依據(jù)的真實(shí)性。未按稅法有關(guān)規(guī)定將土地使用權(quán)計(jì)入房產(chǎn)原值，漏繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新增土地使用權(quán)未納土地使用稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅，企業(yè)新建辦公樓的初次裝修或進(jìn)行房屋改造支出未計(jì)入房產(chǎn)原值，少繳房產(chǎn)稅等。

五是存在日常欠稅管理漏洞。近幾年，由于稅收任務(wù)下調(diào)，地方稅源相對(duì)充裕。而流轉(zhuǎn)稅實(shí)行“以票控稅”后，很少形成跨年度欠稅，“兩稅”新欠現(xiàn)象相對(duì)增加，并成為調(diào)控的“主力”?；凇扒謇砼f欠，不能形成新欠”的考核要求，新增欠稅游離于系統(tǒng)管理之外，能否及時(shí)足額征繳主要依賴(lài)于管理員的素質(zhì)，且資料收集、傳遞、保管和人員換崗過(guò)程，都較易造成稅源流失。

二、確?！皟啥悺痹u(píng)估的質(zhì)量與效率

（一）信息比對(duì)鎖定案頭評(píng)估

遵循“從點(diǎn)上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，從線上分析問(wèn)題，從面上解決問(wèn)題”的工作思路，對(duì)企業(yè)自查填報(bào)的表格和資料進(jìn)行匯總，比對(duì)邏輯關(guān)系，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤通知修改或重新填報(bào)；將企業(yè)自查申報(bào)的涉稅信息與系統(tǒng)內(nèi)“兩稅”信息進(jìn)行比對(duì)；將企業(yè)自查申報(bào)信息與日管中，特別是征收管理臺(tái)賬中的登記信息進(jìn)行比對(duì)。對(duì)企業(yè)應(yīng)登未登記、應(yīng)變更未變更、登記數(shù)據(jù)不實(shí)、應(yīng)繳而未繳或未足額繳稅等錯(cuò)誤信息，統(tǒng)一進(jìn)行了更正，逐戶(hù)填寫(xiě)“兩稅”稅源（變更）登記表。

（二）疑點(diǎn)復(fù)核確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確

針對(duì)評(píng)估比對(duì)發(fā)現(xiàn)存在重要疑點(diǎn)、與日常掌控的信息誤差較大的企業(yè)進(jìn)行了下戶(hù)核查。而對(duì)有可能存在問(wèn)題的企業(yè)列入待核查企業(yè)序列；對(duì)稅企雙方存在爭(zhēng)議的涉稅情況，由各稅務(wù)所轉(zhuǎn)入日常檢查；對(duì)未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的企業(yè)，按照不低于總戶(hù)數(shù)20%進(jìn)行抽查。復(fù)核、更正對(duì)企業(yè)的相關(guān)信息登記，彌補(bǔ)上一階段的不足，確保了與系統(tǒng)數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)和匹配。

（三）歸檔建制科學(xué)規(guī)范管理

按照規(guī)范化管理要求，各稅務(wù)所對(duì)“兩稅”相關(guān)資料進(jìn)行了整理、歸類(lèi)和建檔。統(tǒng)一制訂了目錄，建立起規(guī)范的管理臺(tái)賬；加強(qiáng)“兩稅”信息的動(dòng)態(tài)管理，明確了凡下戶(hù)必查“兩稅”信息的管理規(guī)定；制定了《征管檔案一戶(hù)式管理辦法》，進(jìn)一步完善了對(duì)“兩稅”信息的管理內(nèi)容。

三、利用數(shù)據(jù)融合與增值，適時(shí)比對(duì)做好預(yù)警反饋

（一）風(fēng)險(xiǎn)排查，找準(zhǔn)薄弱環(huán)節(jié)，做到“分級(jí)負(fù)責(zé)、評(píng)估預(yù)警”

依照《征管法》規(guī)定和分類(lèi)改革方向，調(diào)整征管崗位和流程，確定“兩稅”評(píng)估的重點(diǎn)部位，充分運(yùn)用現(xiàn)代化稅收管理手段，將已普查清楚的稅源底子如應(yīng)稅土地面積、應(yīng)納稅款、土地座落地、房產(chǎn)原值、租賃情況等逐戶(hù)輸入計(jì)算機(jī)；實(shí)行“巡查制”，要求管理員日常加強(qiáng)巡查。對(duì)稅源信息進(jìn)行一戶(hù)式的風(fēng)險(xiǎn)排查，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，對(duì)存在問(wèn)題及時(shí)處理與預(yù)警反饋。

（二）更新信息，建立信息交換平臺(tái)，實(shí)行長(zhǎng)效采集機(jī)制

稅務(wù)機(jī)關(guān)要依托征管平臺(tái)，加強(qiáng)同國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門(mén)溝通與協(xié)調(diào)，加大信息交換獲取力度。對(duì)企業(yè)房產(chǎn)和土地使用情況，定期核對(duì)調(diào)查，及時(shí)更新基礎(chǔ)信息，做好跟蹤管理防范風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)借助現(xiàn)有社會(huì)上的資產(chǎn)評(píng)估力量，著手建立一個(gè)高水平、不以盈利為目的的財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。這樣既可降低財(cái)產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用，又可保持評(píng)估的權(quán)威性和公正性，為房產(chǎn)稅、土地使用稅提供較為準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)。

（三）運(yùn)用“人+機(jī)”模式，強(qiáng)化數(shù)據(jù)利用

篇7

摘 要：十幾年來(lái)，關(guān)于對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論頻繁見(jiàn)諸報(bào)端。2015年3月，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的公布再次掀起對(duì)房產(chǎn)稅制改革的熱議，文章通過(guò)國(guó)外征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)比較，對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革提出個(gè)人看法。

關(guān)鍵詞 ：個(gè)人住房；房產(chǎn)稅；國(guó)際比較

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．14．015

1 國(guó)外房地產(chǎn)稅制概況

1．1 美國(guó)的房地產(chǎn)稅

美國(guó)對(duì)土地、房屋及車(chē)船等少量動(dòng)產(chǎn)合并課征財(cái)產(chǎn)稅，是地方稅的主體稅種。財(cái)產(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)的所有人為納稅人，稅率由地方政府依據(jù)地方的支出規(guī)模、非財(cái)產(chǎn)稅收入及可征稅財(cái)產(chǎn)的估價(jià)來(lái)確定。財(cái)產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征的方法，財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算是財(cái)產(chǎn)稅制的核心。估價(jià)的方法有三種：一是市場(chǎng)信息法，又稱(chēng)可比價(jià)格法，即通過(guò)比較最近在市場(chǎng)被售出的類(lèi)似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來(lái)估價(jià)；二是所得法，即通過(guò)預(yù)計(jì)財(cái)產(chǎn)的預(yù)期收益來(lái)估計(jì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值；三是成本法，即重置成本法，同時(shí)還要合理地確定累計(jì)折舊。美國(guó)各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門(mén)，還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度，其中資料卡是最常見(jiàn)的管理方法。卡片上的信息包括所在地、稅號(hào)、財(cái)產(chǎn)類(lèi)別、所有權(quán)的變更情況、估價(jià)的日期、估價(jià)的組成及變化情況，土地的類(lèi)別、建筑的種類(lèi)、房屋的種類(lèi)和數(shù)量等。在計(jì)算機(jī)加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息：可以作為財(cái)產(chǎn)重新估價(jià)時(shí)的參考；把財(cái)產(chǎn)的估價(jià)匯總可以掌握財(cái)產(chǎn)稅的稅基情況；財(cái)產(chǎn)的信息也可以為個(gè)人所得稅的計(jì)算和檢查提供必要的參考。財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要是針對(duì)各級(jí)政府包括外國(guó)政府擁有的非商業(yè)財(cái)產(chǎn)和宗教、慈善、教育等非盈利組織擁有的財(cái)產(chǎn)；對(duì)老人、退伍軍人和家庭自用住房稅法也規(guī)定了一定的寬免，部分政策鼓勵(lì)項(xiàng)目也可享受寬免；低收入家庭繳納的財(cái)產(chǎn)稅與個(gè)人所得稅的比率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以抵免個(gè)人所得稅或直接退稅；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)場(chǎng)主可以享受稅收遞延。

1．2 英國(guó)的房地產(chǎn)稅

英國(guó)對(duì)住房所有者或承租者征收住房財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)企業(yè)法人或個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房征收營(yíng)業(yè)房屋稅。住房財(cái)產(chǎn)稅是英國(guó)唯一的地方稅，采用從價(jià)計(jì)征的方法。住房的價(jià)值由英國(guó)政府國(guó)內(nèi)稅收局所屬的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。營(yíng)業(yè)房屋稅按租金計(jì)稅，租金由專(zhuān)門(mén)設(shè)置的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)納稅人財(cái)產(chǎn)按視同出租的租金收入進(jìn)行估定，每5年重估一次。住房財(cái)產(chǎn)稅的稅率由各地議會(huì)根據(jù)地方政府開(kāi)支情況以及從其他渠道可獲收入的差額確定。房屋價(jià)值不同，地區(qū)不同，適用稅額也不同。營(yíng)業(yè)房屋稅稅率全國(guó)統(tǒng)一，由財(cái)政部確定，目前稅率為41．6％。住房財(cái)產(chǎn)稅主要對(duì)傷殘者和低收入者實(shí)行減免稅優(yōu)惠，住宅所有人或使用人是未成年人、醫(yī)生或?qū)W生等的可享受一定折扣優(yōu)惠。營(yíng)業(yè)房屋稅對(duì)工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)空置房屋，農(nóng)業(yè)房屋免稅，慈善機(jī)構(gòu)用房和其他空置房屋也可享受相應(yīng)減免優(yōu)惠。

1．3 日本的房地產(chǎn)稅

日本對(duì)土地所課征的稅種有地價(jià)稅、特別土地所有稅，對(duì)土地、房屋合并征稅的有固定資產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅。其中，地價(jià)稅屬?lài)?guó)稅，固定資產(chǎn)稅屬都道府縣稅，特別土地所有稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和城市規(guī)劃稅屬市町村稅。

（1）地價(jià)稅。地價(jià)稅的納稅人為擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租地權(quán)的個(gè)人與法人。課稅對(duì)象為個(gè)人與法人所擁有的土地及土地權(quán)力。稅法規(guī)定，每個(gè)納稅人每年對(duì)其1月1日所有的土地承擔(dān)納稅義務(wù)，地價(jià)稅的計(jì)稅依據(jù)為土地的評(píng)估金額，稅率為比例稅率，現(xiàn)行稅率為0．15％。地價(jià)稅還按金額和面積比例設(shè)定的兩種起征點(diǎn)，即定額起征點(diǎn)和面積比例起征點(diǎn)。

（2）特別土地所有稅。特別土地所有稅設(shè)置了較高的起征點(diǎn)，只對(duì)較大規(guī)模的土地所有者課稅。課稅對(duì)象為土地的所有和購(gòu)置行為，計(jì)稅依據(jù)為土地的購(gòu)置價(jià)。特別土地所有稅實(shí)行固定稅率，土地所有的稅率是1．4％，土地購(gòu)置的稅率是3％。為避免重復(fù)征稅，在計(jì)算特別土地所有稅時(shí)，要扣除與其性質(zhì)相近的其他稅種的納稅額。具體來(lái)講就是：對(duì)土地所有者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除同年固定資產(chǎn)稅的納稅額；對(duì)土地購(gòu)置者課征特別土地所有稅時(shí)，扣除該土地購(gòu)置時(shí)已繳納的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅額。

（3）固定資產(chǎn)稅。固定資產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人或法人所有的固定資產(chǎn)課稅，包括土地、房屋和折舊資產(chǎn)。其計(jì)稅依據(jù)為各市町村《固定資產(chǎn)登記冊(cè)》中所列示的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，該評(píng)估價(jià)值原則上用時(shí)價(jià)（即當(dāng)?shù)赝谫I(mǎi)賣(mài)價(jià)格）來(lái)計(jì)算固定資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估價(jià)值每三年重估一次，納稅人對(duì)評(píng)估價(jià)值有異議的可以向固定資產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)提出申訴。住宅用地計(jì)稅依據(jù)實(shí)行按評(píng)估價(jià)值扣除一定比例的制度。固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1．4％，限制稅率為2．1％，超過(guò)1．7％時(shí)自治省有權(quán)下調(diào)。固定資產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋和折舊資產(chǎn)分別設(shè)置了起征點(diǎn)，對(duì)新建住宅可以適當(dāng)減免。

（4）不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅對(duì)購(gòu)置和改擴(kuò)建土地、房屋的個(gè)人和法人課稅，其計(jì)稅依據(jù)為固定資產(chǎn)課稅臺(tái)賬所記載的評(píng)估價(jià)值，而且符合一定條件時(shí)可以從計(jì)稅依據(jù)中扣除一定金額。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅實(shí)行比例稅率，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％，住宅購(gòu)置為3％，對(duì)土地，新建、擴(kuò)建的房屋以及其他房屋也分別規(guī)定了起征點(diǎn)。

（5）城市規(guī)劃稅。城市規(guī)劃稅的納稅人、計(jì)稅依據(jù)、繳納方法等與固定資產(chǎn)稅相同，通常與固定資產(chǎn)稅一并征收。不同之處在于：城市規(guī)劃稅不對(duì)折舊資產(chǎn)課稅；對(duì)住宅用地的計(jì)稅依據(jù)所設(shè)置的扣除比例也不同于固定資產(chǎn)稅；稅率上規(guī)定了0．3％的限制稅率；對(duì)新建住宅不進(jìn)行稅額減免。

1．4 加拿大的房產(chǎn)稅制度

加拿大對(duì)土地、房屋的所有者課征房地產(chǎn)稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占用者征收營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅。各省對(duì)房地產(chǎn)稅的征收方式、稅基、估價(jià)、稅率及稅收優(yōu)惠都作了規(guī)定。房地產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)財(cái)產(chǎn)稅的稅基由兩個(gè)部分組成，一部分是土地，一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。稅基由政府評(píng)估，政府估價(jià)一般采用市場(chǎng)評(píng)估法。為了降低評(píng)估誤差，各省都成立了專(zhuān)門(mén)的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，并制定出評(píng)估手冊(cè)來(lái)指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大多數(shù)省都通過(guò)立法來(lái)保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，當(dāng)事人必須配合評(píng)估師的工作。各省稅率主要依據(jù)各個(gè)地方政府的收支情況確定，全國(guó)甚至全省都沒(méi)有統(tǒng)一的稅率。加拿大房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠與美國(guó)類(lèi)似，主要依據(jù)房地產(chǎn)的用途和所有者確定減免。

1．5 香港的房產(chǎn)稅制度

在香港，房產(chǎn)稅又稱(chēng)為物業(yè)稅。香港物業(yè)稅對(duì)土地及建筑物的所有者和占用者均課稅，主要是對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅，沒(méi)有租金收入則不需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的稅率為15％左右，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表中，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)稅，再根據(jù)評(píng)稅通知書(shū)列明的時(shí)間和稅額繳納稅款。香港物業(yè)稅的免稅項(xiàng)目主要有：由業(yè)主支付的差餉（即物業(yè)管理費(fèi)）；來(lái)自物業(yè)的租金收入，但在該課稅年度內(nèi)無(wú)法收??；作為支付修理費(fèi)及其它開(kāi)支費(fèi)用20％的免稅額，該扣除額與實(shí)際開(kāi)支數(shù)目大小無(wú)關(guān)，統(tǒng)一按20％扣除。

2 國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)的啟示

從國(guó)外房產(chǎn)稅的概況及其比較可以看到，房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，由地方政府負(fù)責(zé)征收管理，它對(duì)土地、房產(chǎn)及其他建筑物的保有環(huán)節(jié)征稅，按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的一定比例計(jì)算應(yīng)納稅額，由納稅人申報(bào)納稅。國(guó)外房產(chǎn)稅的做法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)稅制有以下啟示：

2．1 合理確定房產(chǎn)稅稅制要素

（1）納稅人。由于我國(guó)土地歸國(guó)家所有，房產(chǎn)稅的納稅人可以設(shè)定為擁有建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。

（2）征稅范圍。建議將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到城市非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)。同時(shí)，借鑒日本的做法，通過(guò)設(shè)置一個(gè)足夠高的起征點(diǎn)，使城鄉(xiāng)中低收入者不用負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅。

（3）計(jì)稅依據(jù)。遵循國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅應(yīng)以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這里的市場(chǎng)價(jià)值即經(jīng)過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值可以依據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值或租金價(jià)值確定，不同的情況下依據(jù)不同的價(jià)值，比如，對(duì)商業(yè)用房采用市場(chǎng)價(jià)值或租金價(jià)值，對(duì)舊住宅采用重置價(jià)值。

（4）稅率。房產(chǎn)稅稅率的設(shè)計(jì)有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的總體規(guī)模，使房產(chǎn)稅的總體收入規(guī)模與之基本相當(dāng)。在具體制定稅率時(shí)，應(yīng)該是由中央政府確定稅率幅度，各個(gè)地方依據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、納稅人的負(fù)擔(dān)能力和地方政府收支情況等因素確定本地適用稅率。同時(shí)還可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。

（5）減免稅。房產(chǎn)稅的減免規(guī)定應(yīng)該規(guī)范透明，體現(xiàn)國(guó)家重要的長(zhǎng)期政策走向。建議房產(chǎn)稅保留對(duì)國(guó)家和政府所擁有的房地產(chǎn)、外國(guó)領(lǐng)事館房地產(chǎn)給予免稅，對(duì)教育、文化、宗教、慈善等非營(yíng)利性事業(yè)給予免稅，對(duì)城鄉(xiāng)居民住房設(shè)定起征點(diǎn)，對(duì)農(nóng)業(yè)用地暫免征收房產(chǎn)稅。已售住房因?yàn)橐呀?jīng)預(yù)交了30~70年的土地出讓金，可以考慮給予適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠。

2．2 建立房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，這就要求我國(guó)建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。首先要制定與價(jià)值評(píng)估有關(guān)的評(píng)估方法、技術(shù)手段、操作程序、爭(zhēng)議處理等法規(guī)，然后再設(shè)定專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員。在評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，建議我國(guó)借鑒加拿大的做法，由省級(jí)政府設(shè)置評(píng)估辦公室，對(duì)市（縣）一級(jí)政府的評(píng)估進(jìn)行管理協(xié)調(diào)，或者由省級(jí)政府負(fù)責(zé)招標(biāo)，在民間選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，市（縣）級(jí)政府則具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的評(píng)估工作。對(duì)評(píng)估從業(yè)人員也要定期進(jìn)行培訓(xùn)，并考核其執(zhí)業(yè)能力。

2．3 建立與不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估有關(guān)的數(shù)據(jù)庫(kù)

房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要用到大量的詳盡的信息，建議我國(guó)借鑒美國(guó)、日本等的經(jīng)驗(yàn)，建立房產(chǎn)登記制度。在對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記時(shí)，要運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行及時(shí)的搜集、處理、存儲(chǔ)和管理，從而更加方便快捷地獲取有效的評(píng)估和征管資料。2015年3月1日不動(dòng)產(chǎn)登記條例終于開(kāi)始實(shí)施。

2．4 適當(dāng)下放房產(chǎn)稅的征管權(quán)限

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅是地方稅，其征管應(yīng)該由地方政府負(fù)責(zé)，并把房產(chǎn)稅逐漸培育成地方政府的一項(xiàng)重要收入來(lái)源。在我國(guó)現(xiàn)在的五級(jí)政府的框架下，省以下的省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)都叫地方，本文所說(shuō)的地方與現(xiàn)在的地方還不完全一樣，與國(guó)際上通常所講的地方也不一致。只有在完成了“鄉(xiāng)財(cái)縣管”、“省管縣”等改革將我國(guó)政府減少到中央、省、市（縣）三級(jí)政府時(shí)，國(guó)外所說(shuō)的地方才能對(duì)應(yīng)到我國(guó)的市（縣）一級(jí)，房產(chǎn)稅才可以清晰的配在市（縣）一級(jí)政府上。

將房產(chǎn)稅的征管權(quán)限下放到市（縣）政府是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，它幾乎沒(méi)有流動(dòng)性，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，便于地方掌握。具體的下放的征管權(quán)限有具體稅率的最終決定權(quán)、具體起征點(diǎn)的最終決定權(quán)以及對(duì)低收入者和缺乏收入來(lái)源的傷殘者的減免規(guī)定等。

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篇8

加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，對(duì)納稅人申報(bào)的存量房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，地稅機(jī)關(guān)有權(quán)依法通過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局開(kāi)發(fā)的存量房交易價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)對(duì)其申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估的房產(chǎn)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，依法計(jì)算應(yīng)納稅款。

二、政府相關(guān)部門(mén)各負(fù)其責(zé)，共同規(guī)范存量房交易的稅收管理。

地稅部門(mén)負(fù)責(zé)存量房交易過(guò)程中的稅費(fèi)征收、爭(zhēng)議處理、減免稅管理和稅收政策咨詢(xún)、宣傳等工作。

房產(chǎn)部門(mén)按照“先稅后證”的政策，在辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，當(dāng)事人未能提供地稅部門(mén)出具的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)（銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）的，一律不得辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

政府價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)積極協(xié)助地稅部門(mén)開(kāi)展價(jià)格認(rèn)定工作。對(duì)征稅過(guò)程中出現(xiàn)的價(jià)格不明、價(jià)格有爭(zhēng)議的情況，可由地稅部門(mén)按規(guī)定程序提請(qǐng)政府價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定。

國(guó)土資源、住房保障房產(chǎn)管理、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)要與地稅部門(mén)共同建立存量房信息傳遞機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。

三、納稅人發(fā)生存量房交易時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照納稅程序申報(bào)納稅。納稅程序如下：先到地稅部門(mén)的征收窗口申報(bào)評(píng)估存量房交易價(jià)格，按照規(guī)定計(jì)算繳納稅款后，憑地稅部門(mén)出具的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)（銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票及契稅完稅憑證）到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

四、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅的征收管理，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定辦理。

五、發(fā)生存量房交易行為，納稅人未按規(guī)定繳納稅款的，由地稅機(jī)關(guān)依法追繳應(yīng)納稅款、滯納金。并按規(guī)定給予行政處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

六、納稅人對(duì)地稅機(jī)關(guān)的處理有異議的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

篇9

一、物業(yè)稅與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

世界上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，大多數(shù)國(guó)家采用以土地和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的方式，少數(shù)國(guó)家和地區(qū)采用的是非市場(chǎng)價(jià)值，如俄羅斯采用的是賬面價(jià)值，美國(guó)加州采用的是不動(dòng)產(chǎn)的獲得成本。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計(jì)稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是通過(guò)評(píng)估得出的，但“評(píng)估值”不止市場(chǎng)價(jià)值一種價(jià)值類(lèi)型。

以評(píng)估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評(píng)估緊密聯(lián)系起來(lái)。

物業(yè)稅并非第一個(gè)利用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的稅種，在我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對(duì)需要進(jìn)行評(píng)估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。”①現(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評(píng)估的情況：在確定房產(chǎn)原值時(shí)，“對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在個(gè)別需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評(píng)估是在恢復(fù)原值目的下的評(píng)估。

物業(yè)稅稅基評(píng)估是大規(guī)模的、覆蓋所有應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，開(kāi)征物業(yè)稅使稅基評(píng)估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評(píng)估問(wèn)題

（一）不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是一定時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，除這一點(diǎn)外，稅法還應(yīng)進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)價(jià)值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評(píng)估人員在評(píng)估工作中統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，以確保評(píng)估值以及納稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，保證不同征稅對(duì)象納稅依據(jù)的可比性。

（二）稅基評(píng)估的責(zé)任劃分和評(píng)估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評(píng)估的責(zé)任由哪級(jí)政府履行應(yīng)在稅法中明確。各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估責(zé)任的歸屬情況不同，在美國(guó)，評(píng)估由地方政府或縣級(jí)政府負(fù)責(zé)；在歐洲有些國(guó)家，雖然財(cái)產(chǎn)稅（包括不動(dòng)產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評(píng)估的責(zé)任一般在中央政府，這些國(guó)家有英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)和丹麥，而荷蘭是由市級(jí)政府進(jìn)行評(píng)估的。確定由哪級(jí)政府承擔(dān)稅基評(píng)估責(zé)任應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題是：一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評(píng)估責(zé)任劃分的目標(biāo)應(yīng)是能保證房地產(chǎn)的評(píng)估值符合其市場(chǎng)價(jià)值，以保證稅款的準(zhǔn)確征收和減少納稅人要求復(fù)議帶來(lái)的行政成本。由較低級(jí)次的政府負(fù)責(zé)較小范圍的物業(yè)稅稅基評(píng)估，可能在評(píng)估的準(zhǔn)確性上有優(yōu)勢(shì)，但分散評(píng)估同時(shí)也會(huì)帶來(lái)評(píng)估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問(wèn)題。

物業(yè)稅的稅基評(píng)估由誰(shuí)來(lái)進(jìn)行是值得討論的問(wèn)題。國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)主要是，有的國(guó)家設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)從事不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，其職責(zé)之一就是為納稅提供稅基價(jià)值，總評(píng)估師是由州議會(huì)任命，對(duì)州長(zhǎng)負(fù)責(zé)③；英國(guó)設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個(gè)層次的評(píng)估辦公室，其中中央和大區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室主要進(jìn)行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級(jí)的評(píng)估辦公室具體承擔(dān)其轄區(qū)內(nèi)的稅基評(píng)估工作④。有的國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的責(zé)任在較低級(jí)次的地方政府，此時(shí)地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估稅基。雖然成本是選擇評(píng)估主體的重要考慮因素之一，但無(wú)論是設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，還是委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，最主要的問(wèn)題是必須明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任。責(zé)任界定的缺乏往往會(huì)帶來(lái)比即時(shí)的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評(píng)估周期

物業(yè)稅是以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為征稅依據(jù)的，因此評(píng)估應(yīng)定期進(jìn)行。如果兩次評(píng)估之間的間隔太長(zhǎng)，將會(huì)引起兩方面的問(wèn)題：一是通貨膨脹和其他市場(chǎng)因素變化使財(cái)產(chǎn)價(jià)值上漲，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)侵蝕稅收；另一個(gè)是由于不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值上漲的幅度不同，仍以原評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)會(huì)導(dǎo)致納稅人之間的相對(duì)不公平。將應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計(jì)的市價(jià)上漲聯(lián)系起來(lái)可以部分地解決第一個(gè)問(wèn)題，但真正能解決這兩個(gè)問(wèn)題的是進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的重新評(píng)估。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家來(lái)看，法國(guó)最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開(kāi)始每年對(duì)應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國(guó)的一些地方每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估；在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評(píng)估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開(kāi)始每年都進(jìn)行全面的重新評(píng)估。⑤決定評(píng)估間隔時(shí)間的因素大概有兩個(gè)：一是財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值起伏的均衡程度，這是與市場(chǎng)有關(guān)的變量；二是進(jìn)行重新評(píng)估的成本。由于市場(chǎng)情況的難預(yù)料性，成本因素往往成為決定評(píng)估間隔時(shí)間的關(guān)鍵。當(dāng)前計(jì)算機(jī)技術(shù)在評(píng)估中的應(yīng)用，使得開(kāi)展大規(guī)模的財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的成本大大降低，這有利于合理增加評(píng)估密度，提高財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估的準(zhǔn)確性和保證財(cái)產(chǎn)稅征收的公平性。

我國(guó)在物業(yè)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評(píng)估的周期。若法律上缺少對(duì)評(píng)估周期的明文規(guī)定，則將在實(shí)際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門(mén)為完成稅收收入而隨意進(jìn)行評(píng)估，從而使物業(yè)稅的稅基評(píng)估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門(mén)畏于重新評(píng)估的工作量而長(zhǎng)期怠于評(píng)估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問(wèn)題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對(duì)稅基評(píng)估的結(jié)果存在異議，稅法應(yīng)作出安排以保證納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)稅稅基進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)及時(shí)向納稅人通報(bào)其房地產(chǎn)評(píng)估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單高效的申訴程序，指定專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評(píng)估方法和技術(shù)

（一）基本評(píng)估方法

稅基評(píng)估可以采用三種基本的評(píng)估方法，即市場(chǎng)比較法、收入法和重置成本法。市場(chǎng)比較法需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中尋找與待估房地產(chǎn)類(lèi)似的實(shí)際交易，分析待估房地產(chǎn)與實(shí)際交易的房地產(chǎn)的差異，針對(duì)這些差異對(duì)實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價(jià)值。由于評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值惟一直接的證據(jù)是實(shí)際交易價(jià)格，因而市場(chǎng)比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度（足夠多的賣(mài)方、足夠多的買(mǎi)方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當(dāng)由于缺乏足夠的交易信息而無(wú)法使用市場(chǎng)比較法時(shí)，可使用收入法，將實(shí)際或預(yù)期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無(wú)法使用時(shí)采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值等得出應(yīng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

（二）稅基評(píng)估技術(shù)——批量評(píng)估

同其他目的的評(píng)估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時(shí)對(duì)大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，工作量大且密集；另外其他評(píng)估行為中往往對(duì)特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評(píng)估，個(gè)別評(píng)估的成本對(duì)于稅收行政來(lái)說(shuō)是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評(píng)估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u(píng)估成本的目的是通過(guò)運(yùn)用批量評(píng)估（massassessment）來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國(guó)家中，稅基的批量評(píng)估已被廣泛應(yīng)用。批量評(píng)估的過(guò)程包括三個(gè)步驟：（1）對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行基本描述，內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動(dòng)產(chǎn)的基本信息經(jīng)過(guò)整理，儲(chǔ)存在特定的數(shù)據(jù)庫(kù)中，這樣的數(shù)據(jù)庫(kù)一般被稱(chēng)為財(cái)政房地產(chǎn)簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場(chǎng)信息，包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格、市場(chǎng)租金水平和建造成本信息等；（3）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場(chǎng)分析。市場(chǎng)分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)系通過(guò)估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來(lái)。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)模型，也可能是列示各種類(lèi)型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動(dòng)產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評(píng)估值。值得注意的是，對(duì)上述批量評(píng)估得出的評(píng)估值，評(píng)估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動(dòng)產(chǎn)更需要仔細(xì)的復(fù)查。

很明顯，批量評(píng)估并非是籠統(tǒng)地分塊評(píng)估，它承認(rèn)各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)性，并通過(guò)估價(jià)模型將不動(dòng)產(chǎn)個(gè)性對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值的影響切實(shí)地表現(xiàn)出來(lái)。

當(dāng)今各國(guó)的稅基批量評(píng)估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場(chǎng)交易信息儲(chǔ)存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫(kù)中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動(dòng)產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評(píng)估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應(yīng)用大大提高了稅基評(píng)估效率，降低了評(píng)估成本，同時(shí)也增加了稅基評(píng)估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當(dāng)前亟待開(kāi)展的工作

對(duì)應(yīng)稅不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的評(píng)估是我們?cè)谝郧暗亩悇?wù)工作中未曾試過(guò)的。充分借鑒其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，事先做好充分的準(zhǔn)備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評(píng)估中需要大量的、詳盡的不動(dòng)產(chǎn)基本信息和較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)信息，這些信息的收集、整理和儲(chǔ)存工作必須提前于物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)間進(jìn)行。因此當(dāng)前各地亟待著手建立完善不動(dòng)產(chǎn)基本信息和市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。另外完備的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評(píng)估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門(mén)面臨的重要任務(wù)。

參考文獻(xiàn)

（1）中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)赴澳培訓(xùn)團(tuán)考察報(bào)告《澳大利亞的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)》，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》2000年6月。

篇10

一、房產(chǎn)稅相關(guān)介紹

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象、向產(chǎn)權(quán)所有人征收的、以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)、向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老的稅種，可以為籌集地方財(cái)政收入做出重要貢獻(xiàn)，并有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。2011年1月28日，上海重慶開(kāi)始房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無(wú)工作戶(hù)口無(wú)投資人員所購(gòu)二套房，稅率為0.5%-1.2%。2013年5月24日，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容被證實(shí)，將增加房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市，專(zhuān)家稱(chēng)直指一二線高房。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅之征收現(xiàn)狀及問(wèn)題

國(guó)家征收房產(chǎn)稅的主要目的在于通過(guò)增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本來(lái)打擊囤房的行為，抑制房產(chǎn)投機(jī)，穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，提高房屋住宅率。以此達(dá)到國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)。但事與愿違，房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)的偏失使其不能有效地發(fā)揮其作用，某種程度上阻礙了征收房地產(chǎn)稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）征收對(duì)象的范圍界定不明晰

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》其征稅的對(duì)象僅僅局限于經(jīng)營(yíng)性的房產(chǎn)，而將住宅用途的房產(chǎn)排除在外，無(wú)疑使房產(chǎn)稅征收的初衷大打折扣，偏離了其價(jià)值取向。不論是經(jīng)營(yíng)性房屋還是住宅性房屋都是"一人占多房"的狀態(tài)，在持有環(huán)節(jié)上不應(yīng)區(qū)分它們的用途，而當(dāng)一視同仁。此外，滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案都針對(duì)增量房征收房產(chǎn)稅，對(duì)存量房本不征收，僅重慶在后來(lái)才加征存量獨(dú)棟別墅的房產(chǎn)稅。

（二）納稅人權(quán)利保障缺失

這樣使得房產(chǎn)稅征收失去了群眾基礎(chǔ)。不論是《房產(chǎn)稅暫行條例》還是兩地改革試點(diǎn)的《暫行辦法》中均無(wú)有關(guān)納稅人權(quán)利保障的規(guī)定，納稅人的知情權(quán)、參與權(quán)與監(jiān)督權(quán)就無(wú)從行使，不能較好地參與到稅收立法與監(jiān)督的過(guò)程中去，這也成為房產(chǎn)稅征收及其改革試點(diǎn)遭受眾多質(zhì)疑和非議的癥結(jié)所在。

（三）稅收監(jiān)督缺位

我國(guó)行政訴訟的受案范圍不包括對(duì)抽象行政行為提起的訴訟，那作為行政法規(guī)和地方政府規(guī)章的兩個(gè)有關(guān)房產(chǎn)稅的稅收法規(guī)，被排除在司法審查之外；而關(guān)于行政復(fù)議有關(guān)附帶提請(qǐng)抽象行政行為審查的規(guī)定，行政復(fù)議只審查規(guī)定及以下的抽象行政行為，這意味著作為行政立法的《房產(chǎn)稅暫行條例》及兩地的《暫行辦法》再一次被排除在監(jiān)督的范圍之外。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估體系不健全

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)大多掛靠在各行政主管部門(mén)，他們?cè)谛惺拐x予的行政管理職能的同時(shí)還在承攬有償?shù)纳鐣?huì)中介性質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，這就造成了行業(yè)壟斷的形成。近兩年，評(píng)估機(jī)構(gòu)雖已"脫鉤改制"，但這種狀況并未得到根本改變。這也造成了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)出現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)"小馬拉大車(chē)"，很多的評(píng)估師們甚至于身兼數(shù)職、橫跨許多的行業(yè)部門(mén)。

（五）信息資源共享體制尚未建立

目前，中國(guó)的財(cái)產(chǎn)登記制度不夠健全，房地產(chǎn)信息不完整，各地的房管局只登記了當(dāng)?shù)氐姆课荩瑳](méi)有形成全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò)管理，信息資源共享體制尚未建立，導(dǎo)致稅源流失，嚴(yán)重影響了稅收征管力度。

四、對(duì)我國(guó)征收房產(chǎn)稅的政策建議

任何制度的產(chǎn)生與發(fā)展都是在爭(zhēng)議的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，房產(chǎn)稅制度更是如此。為有效地解決房產(chǎn)稅制度存在的問(wèn)題，發(fā)揮稅收手段的調(diào)控功能，本文試圖通過(guò)對(duì)房產(chǎn)稅上述問(wèn)題的研究，從而提出可行性的解決方案。

（一）做好立法工作，完善稅改細(xì)則

一是前期調(diào)研工作，從社會(huì)不同層面對(duì)房產(chǎn)稅改革整體立法工作進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研，為制定立法計(jì)劃、掌握立法程序、確定立法內(nèi)容做好前期準(zhǔn)備工作；二是擬寫(xiě)房產(chǎn)稅改革稅法的立法草案；三是制定房產(chǎn)稅地方性法規(guī)。法律制度建設(shè)方面應(yīng)把房產(chǎn)稅征收的對(duì)象范圍適當(dāng)擴(kuò)展，主要是非經(jīng)營(yíng)性房屋和舊有房屋。依據(jù)房產(chǎn)稅的規(guī)范意旨，將這兩類(lèi)房屋都囊括在調(diào)整對(duì)象的范圍內(nèi)，才能達(dá)到房產(chǎn)稅制度的規(guī)范目的。

（二）保障納稅人知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

建立與完善房產(chǎn)稅的立法信息公開(kāi)制度，公開(kāi)立法過(guò)程，確保納稅人的知情權(quán)，同時(shí)要建立房產(chǎn)稅支出情況的定期公布制度及支出審計(jì)情況公布制度，利用多種信息手段及時(shí)向納稅人公布。納稅人的監(jiān)督權(quán)的保障方面，可以建立納稅人訴訟制度，當(dāng)納稅人對(duì)其所納的稅有爭(zhēng)議時(shí)，可向法院提訟，由司法對(duì)其合法性進(jìn)行審查。我國(guó)在房產(chǎn)稅立法中，可以嘗試建立納稅人訴訟制度，在強(qiáng)有力地保障納稅人的監(jiān)督權(quán)的同時(shí)還能建立對(duì)稅收的司法監(jiān)督。

（三）實(shí)行行政審查和司法審查兩步走策略

擴(kuò)大行政復(fù)議附帶抽象行政行為的對(duì)象范圍，將行政立法中規(guī)定及以上的抽象行政行為囊括其中。司法審查這部分，就如前面提到的，可以考慮建立納稅人訴訟制度，實(shí)現(xiàn)司法對(duì)稅收的監(jiān)督。行政審查和司法審查都是法制建設(shè)層面，關(guān)乎我國(guó)法律體系、權(quán)力分配和部門(mén)設(shè)置等眾多方面，這種局面的實(shí)現(xiàn)不是一蹴而就的，需要從長(zhǎng)計(jì)議、循序漸進(jìn)，但若建成此種模式，無(wú)疑是我國(guó)建設(shè)法治社會(huì)的過(guò)程中歷史性的進(jìn)步。

（四）完善市場(chǎng)環(huán)境，設(shè)立公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)

在房產(chǎn)稅評(píng)估方面，應(yīng)加大教育培訓(xùn)力度，重點(diǎn)培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)人員，實(shí)施嚴(yán)格的定期考核，建立健全房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度。在我國(guó)的房產(chǎn)稅改革中，可以將評(píng)估機(jī)構(gòu)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的組成部分，與其他政策管理部門(mén)、征收管理部門(mén)并行設(shè)置。積極完善我國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境，引導(dǎo)社會(huì)再分配朝著更加合理和諧的方向發(fā)展，為評(píng)估工作提供一個(gè)誠(chéng)信、公平的市場(chǎng)環(huán)境。

（五）建立信息資源共享體制

要加強(qiáng)國(guó)土、建設(shè)和地稅等部門(mén)的協(xié)作，確保信息統(tǒng)計(jì)和登記的完整性和有效性，建立高效、統(tǒng)一的信息共享平臺(tái)。加快住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，有利于明確房產(chǎn)稅的收入來(lái)源。建議相關(guān)部門(mén)建立一個(gè)全面的、統(tǒng)一的、實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的住房持有數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

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