導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇綠化面積計(jì)算規(guī)范，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號(hào)：G255.4文章編碼

一、前言

宗地圖是表示地物的平面位置、界址點(diǎn)線關(guān)系、相鄰宗地編號(hào)的分宗地籍圖，主要服務(wù)于土地管理，用來(lái)作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和地籍檔案的附圖。宗地圖是在分幅地籍圖的基礎(chǔ)上編制而成，當(dāng)沒(méi)有建立基本地籍圖的成果資料時(shí)，也可按宗地施測(cè)宗地圖，應(yīng)該說(shuō)地籍測(cè)量包含宗地測(cè)量，宗地測(cè)量是地籍測(cè)量最主要部分。在《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T 1001—2012中對(duì)宗地圖作了詳細(xì)的描述，并附有樣圖，但作為測(cè)繪單位在實(shí)踐工作中碰到的諸多問(wèn)題有各式各樣的理解與不同的認(rèn)知，本文就建設(shè)工程宗地圖制作中的宗地面積與建筑占地面積兩點(diǎn)內(nèi)容的展開(kāi)探討。

宗地面積

宗地面積是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。因此，土地權(quán)屬界址一旦確定，土地面積亦隨之確定。界址是指宗地四周的權(quán)屬界線，即界址點(diǎn)連線構(gòu)成的折線或曲線。在權(quán)屬調(diào)查時(shí)，沿明顯界標(biāo)物（如圍墻、籬笆等）的界址線，應(yīng)標(biāo)明其位置，如界標(biāo)物的中心、外側(cè)或內(nèi)側(cè)。它是標(biāo)定宗地權(quán)屬界線的重要標(biāo)志。在進(jìn)行宗地權(quán)屬調(diào)查時(shí)，對(duì)照原勘測(cè)定界圖。在《地籍調(diào)查規(guī)程》4.3.e）中說(shuō)明公用廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、市政道路、公共綠地、市政設(shè)施用地、城市（鎮(zhèn)、村）內(nèi)部公用地、空閑地等可單獨(dú)設(shè)立宗地。按此理解為宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地。

工作中常遇到權(quán)屬界線難確定的情況有：

1：對(duì)超出（原勘測(cè)定界圖用地范圍線）的權(quán)屬界線，實(shí)際占用的土地邊界線的不計(jì)入宗地面積，圖上用工作界線符號(hào)表示并計(jì)算面積。

2：權(quán)屬界線超出建筑紅線而未出原勘測(cè)定界圖用地范圍線，或當(dāng)宗地圖與紅線圖有區(qū)別時(shí)，以最終簽訂合同時(shí)所附宗地圖為準(zhǔn)。因紅線圖是宗地圖制作及合同簽訂前的一個(gè)中間過(guò)程。

3：在權(quán)屬界線（原勘測(cè)定界圖用地范圍線）內(nèi)，除了固定建筑外沒(méi)有其它明顯界標(biāo)物（如圍墻、籬笆等）的界址線用地，現(xiàn)狀實(shí)為公用的道路、公共綠地、市政設(shè)施用地及公共設(shè)施用地。甚至有的上面為公用的道路、公共綠地、市政設(shè)施用地及公共設(shè)施用地，其下為地下停車場(chǎng)、防空地下室等此類在權(quán)屬界線最難確定，爭(zhēng)議頗多。有按建筑占地來(lái)確定權(quán)屬界線，也有按綠化帶、構(gòu)筑物等來(lái)確定。對(duì)照《地籍調(diào)查規(guī)程》4.3.e）：公用廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、市政道路、公共綠地、市政設(shè)施用地、城市（鎮(zhèn)、村）內(nèi)部公用地、空閑地等可單獨(dú)設(shè)立宗地。本人建議參照勘測(cè)定界圖用地范圍線內(nèi)按明顯界標(biāo)物以最大面積圈定，得以保障建設(shè)單位的權(quán)益；實(shí)地除了建筑物占地外確無(wú)法判定權(quán)屬界線的按建筑物占地劃定。

第3種情況在城市管理中也帶來(lái)了爭(zhēng)議，前不久《溫州市民停車被罰50元不服處罰告城管》一文中雙方各執(zhí)一詞，就車停原屬于鹿城區(qū)文化中心地塊用地范圍之內(nèi)，當(dāng)事人何先生說(shuō)是綠化帶以內(nèi)的地方屬于鹿城文化中心地塊，而城管方面回應(yīng)稱，何先生所稱區(qū)域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制辦公室浙府法函［2009］99號(hào)《復(fù)函》的中第二點(diǎn)定義，屬于人行道范疇。本人特地趕到溫州實(shí)地看了鹿城區(qū)文化中心地塊，卻實(shí)如何先生所說(shuō)是綠化帶外還有人行道與行樹(shù)，行樹(shù)就依著路牙，應(yīng)為道路綠化，人行道以內(nèi)的綠化帶如為鹿城文化中心用地范圍，綠化帶視為鹿城文化中心構(gòu)筑物，以保障建設(shè)單位的權(quán)益，以綠化帶為明顯界標(biāo)物劃為鹿城文化中心宗地權(quán)屬界線。目前，法院已經(jīng)受理此案，將擇日開(kāi)庭審理此案。法院的審理將為我們往后碰到此類問(wèn)題更全面釋解《地籍調(diào)查規(guī)程》，更符合現(xiàn)實(shí)社會(huì)發(fā)展。

建筑占地面積

TD/T 1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》A2.2條16里的建筑占地面積為宗地內(nèi)建筑物基底占地面積。關(guān)于基底面積的具體測(cè)量計(jì)算方法國(guó)家還沒(méi)有專門的規(guī)范。實(shí)際操作中建筑基底面積是按建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)水平投影面積。它一般的計(jì)算規(guī)則是：獨(dú)立的建筑，按外墻墻體的水平面積計(jì)算；室外有頂蓋、有立柱的走廊、門廊、門廳等按立柱外邊線水平面積計(jì)算；有立柱或墻體落地的凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)均按立柱外邊線或者墻體外邊線水平面積計(jì)算；懸挑不落地的陽(yáng)臺(tái)（不論凹凸）、平臺(tái)、過(guò)道等，均不計(jì)算。這就與規(guī)劃驗(yàn)收的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2005）竣工圖及有關(guān)資料的建筑占地面積計(jì)算有不同，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T 50353-2005）是以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計(jì)算。勒腳是墻根部很矮的一部分墻體加厚，不能代表整個(gè)外墻結(jié)構(gòu)，因此要扣除勒腳墻體加厚的部分。用于房屋產(chǎn)權(quán)登記的《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》3.12條房屋墻體厚度采用實(shí)地測(cè)量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對(duì)墻體起保護(hù)作用的一般抹灰層厚度。

按《地籍調(diào)查規(guī)程》來(lái)分建筑占地面積應(yīng)為豎直墻的地面肉眼看見(jiàn)扣除勒腳墻體加厚的部份，而規(guī)劃驗(yàn)收以實(shí)測(cè)占地建筑面積除去墻面抹灰、鑲貼塊料、裝飾性幕墻等裝飾面來(lái)分。到底采用那種方案較為實(shí)用，較為真實(shí)地在實(shí)際中運(yùn)用，是持久性爭(zhēng)議的話題。一般來(lái)說(shuō)，采用整個(gè)建筑物豎直向地面投影范圍部份的計(jì)算方式比較通俗。但是一般為了考慮降低建筑密度，一些建設(shè)項(xiàng)目審批時(shí)還是按照規(guī)劃師以勒腳以上外墻結(jié)構(gòu)外邊線計(jì)算，這樣外墻裝飾貼面、外墻保溫層、飄窗凸窗等可以不計(jì)入面積。

總結(jié)

宗地圖內(nèi)容要比土地登記的文字表述更能直觀、詳細(xì)、確切、明了地反映出土地的位置、數(shù)量、用途以及地上物等現(xiàn)狀情況。宗地圖是土地證上的附圖，圖中數(shù)據(jù)都是實(shí)量得到或?qū)崪y(cè)得到的，精度高且可靠，它通過(guò)具有法律手續(xù)的土地登記過(guò)程的認(rèn)可，與土地權(quán)利證書(shū)一起成為土地登記內(nèi)容的法定依據(jù)，使土地所有者或使用者對(duì)土地的使用或擁有感到可靠的法律保證。界址線走向清楚，坐標(biāo)正確無(wú)誤，面積準(zhǔn)確，四至關(guān)系明確，各項(xiàng)注記正確齊全，比例尺適當(dāng)，是處理土地權(quán)屬問(wèn)題的具有法律效力的圖件。

參考文獻(xiàn)：

1）《地籍調(diào)查規(guī)程》TD/T1001—2012

2）《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353—2005

3）《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》浙建房[2007]51號(hào)

篇2

中圖分類號(hào):TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0073-02

建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量(以下簡(jiǎn)稱:竣工測(cè)量)是指通過(guò)測(cè)量技術(shù)方法對(duì)已竣工的建筑物準(zhǔn)確測(cè)定建筑的形狀、平面位置與高度、以及與周邊建筑和規(guī)劃界線的關(guān)系,并根據(jù)測(cè)量數(shù)據(jù)計(jì)算建筑物面積,是對(duì)規(guī)劃局所核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程的驗(yàn)收,即審核建設(shè)單位是否按照該工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)。所以對(duì)建筑工程進(jìn)行竣工測(cè)量是必要的。

在我國(guó)建筑工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量是在單項(xiàng)工程竣工之后進(jìn)行的重要工作,是城市規(guī)劃行政部門對(duì)已批準(zhǔn)的建設(shè)工程進(jìn)行規(guī)劃監(jiān)督檢查的基本環(huán)節(jié)。而我國(guó)現(xiàn)在在建筑工程竣工測(cè)量方面并沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范為依據(jù),特別是在編制圖形圖方面更是方法各異。本文以廣州市城市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量工程為案例,闡述了廣州市規(guī)劃驗(yàn)收竣工測(cè)量技術(shù)、作業(yè)方法和建筑面積計(jì)算面積時(shí)應(yīng)注意的相關(guān)問(wèn)題及解決方法。

1 竣工測(cè)量的技術(shù)依據(jù)及精度

1.1 竣工測(cè)量技術(shù)依據(jù)

由于竣工測(cè)量表示的內(nèi)容較一般的工程測(cè)量與地形測(cè)量更豐富、更復(fù)雜,所以在滿足工程測(cè)量普遍性要求的前提下還應(yīng)參考其他規(guī)范,即其參考的作業(yè)依據(jù)如下。

首先,應(yīng)執(zhí)行《城市測(cè)量規(guī)范》、《全球定位系統(tǒng)城市測(cè)量技術(shù)規(guī)程》、《國(guó)家三、四等水準(zhǔn)測(cè)量規(guī)范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形圖圖式》、《建設(shè)工程面積計(jì)算規(guī)范》等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次,竣工測(cè)量成果需要測(cè)量各層單體并計(jì)算建筑面積,則需要測(cè)出每一層的外輪廓線并明確建筑面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),分別表示計(jì)算全面積、半面積及不計(jì)算面積的部分,應(yīng)執(zhí)行《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。最后,竣工測(cè)量成果需標(biāo)示竣工建筑物和權(quán)屬界線類地物與用地紅線、規(guī)劃道路(河道、綠化帶、歷史保護(hù)建筑等)控制線的關(guān)系,這類地物的測(cè)繪應(yīng)參照《地籍測(cè)量規(guī)范》。

1.2 竣工測(cè)量的精度

(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置關(guān)系測(cè)量必須采用經(jīng)鑒定的鋼尺直接量。丈量總長(zhǎng)與分段丈量長(zhǎng)度之和的較差≤±10cm[2]。

邊長(zhǎng)測(cè)量的精度要求:

Ms≤±0.001L (L>20m)

Ms≤±0.01 (L≤20m)

Ms和L單位為m。

(2)高度測(cè)量可用直接丈量或光學(xué)測(cè)距三角高程測(cè)量的方法進(jìn)行。垂直角測(cè)量用6秒級(jí)以上全站儀施測(cè)二測(cè)回,邊長(zhǎng)用光學(xué)測(cè)距施測(cè)一測(cè)回,儀高量至cm。高度測(cè)量的中誤差≤±5cm。

2 竣工測(cè)量測(cè)量的內(nèi)容與流程

外業(yè)測(cè)量:(1)采用全數(shù)字化野外測(cè)量方法測(cè)繪建設(shè)工程范圍內(nèi)的1∶500竣工數(shù)字化地形圖,并轉(zhuǎn)繪用地紅線、規(guī)劃道路和規(guī)劃河涌等。(2)對(duì)有退縮要求的用地界樁和規(guī)劃路(涌)特征點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放樣。(3)現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)建設(shè)單位提供的建設(shè)工程竣工圖與現(xiàn)狀的一致性。(4)竣工規(guī)劃驗(yàn)收要素測(cè)量。①測(cè)量各功能分區(qū)范圍進(jìn)行面積計(jì)算并匯總。②根據(jù)報(bào)建及放線要求形成建筑物平面位置關(guān)系圖。③根據(jù)建筑物高度測(cè)量形成立面圖。④建筑物屬于公建配套設(shè)施獨(dú)立用地時(shí)應(yīng)測(cè)量用地面積。

內(nèi)業(yè)處理:(1)填寫(xiě)《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量成果匯總表》。(2)按適當(dāng)比例尺繪制建筑物平面位置關(guān)系圖。(3)繪制具有代表性的建筑物立面圖或剖面圖(含地下室覆土層厚)。

3 竣工測(cè)量?jī)?nèi)業(yè)處理

3.1 建筑物總高度的計(jì)算

(1)坡屋面建筑。

坡屋面建筑一般指別墅、頂層為復(fù)式的建筑物,這樣建筑物總高度由內(nèi)地臺(tái)即±0.00算至檐口頂。

(2)平屋面建筑。

平屋面建筑比較常見(jiàn),其總高度由內(nèi)地臺(tái)即±0.00算至頂層女兒墻頂。

(3)突出屋面的樓梯間、電梯間、機(jī)械房、水箱間等不算入總建筑高度。應(yīng)按圖1所示計(jì)算屋面建筑高度。

3.2 竣工測(cè)量圖形編制

3.2.1 地形圖編制。

(1)地形圖的地物元素應(yīng)全部實(shí)測(cè)所得。地形圖上應(yīng)轉(zhuǎn)繪建筑范圍涉及的全部用地界線(紅色)、規(guī)劃道路(紅色)和規(guī)劃涌(藍(lán)色),如有特殊意義的建筑物控制線時(shí)也應(yīng)展繪。(2)地形圖的實(shí)測(cè)范圍為用地界線范圍或建筑范圍,并向界線外擴(kuò)測(cè)30m,同時(shí)應(yīng)標(biāo)注相鄰單位名、地名、路名、門牌號(hào)碼,通過(guò)地形圖中便可了解驗(yàn)收工程周邊的建設(shè)情況和單位信息。(3)應(yīng)適當(dāng)增加高程點(diǎn)密度,同時(shí)應(yīng)測(cè)量相鄰用地的高程,以便于從地形圖中判讀室外地坪豎向標(biāo)高關(guān)系,以及建筑用地與周邊規(guī)劃道路、相鄰用地的豎向標(biāo)高關(guān)系。

3.2.2 平面位置關(guān)系圖編制。

驗(yàn)收測(cè)量平面位置關(guān)系圖是反映建筑物是否按規(guī)劃審批位置、形狀、大小來(lái)建設(shè)。在繪制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

(1)建筑物尺寸的標(biāo)注應(yīng)有代表性,簡(jiǎn)單、明了,原則上首層尺寸應(yīng)全部標(biāo)注,對(duì)于建筑物塔樓部份比較復(fù)雜的可適當(dāng)取舍,以保證圖面線條的清晰、整潔。(2)參考原報(bào)建審批的征地紅線圖、總平面圖和放線冊(cè),轉(zhuǎn)繪與報(bào)建有關(guān)的用地界線、規(guī)劃道路和規(guī)劃涌。(3)退縮間距標(biāo)注位置與報(bào)建四至圖、放線冊(cè)退縮間距標(biāo)注位置應(yīng)一致,退縮的參照物(線)亦應(yīng)一致,如放線冊(cè)標(biāo)注位置與報(bào)建四至圖標(biāo)注位置不一致,則以放線冊(cè)的位置為準(zhǔn)。不滿足報(bào)建四至退縮要求的數(shù)據(jù)用紅色表示,滿足的用黑色表示。(4)對(duì)于間距較多的群體建筑物可用不同顏色表示并加以說(shuō)明。

3.2.3 立面圖編制。

繪制立面圖時(shí),首先要選擇能全面反映立面變化的立面方向。當(dāng)一個(gè)立面圖不能全面反映立面變化時(shí)要繪制兩個(gè)或多個(gè)立面圖。

3.3 面積計(jì)算中常理解錯(cuò)誤的問(wèn)題

現(xiàn)在的建筑物比起以前較為單一外形的建筑物來(lái)說(shuō)外觀造型更美觀、復(fù)雜。這對(duì)于竣工建筑面積的測(cè)量和計(jì)算的要求更高,除了測(cè)量技術(shù)要提高之外還必須認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)建筑面積計(jì)算的規(guī)范,熟悉面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定,才能為城市規(guī)劃行政管理部門提供可靠、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料。

(1)坡屋頂頂層的面積計(jì)算。

很多別墅和頂層為復(fù)式的建筑天面都設(shè)計(jì)為坡屋頂,當(dāng)利用坡屋頂空間時(shí),此部分的建筑面積通常的做法是:只要該層的凈高度超過(guò)2.1m則全部計(jì)算面積。但是,這樣處理并不恰當(dāng)。正確的計(jì)算應(yīng)該是:凈高超過(guò)2.1m的部分計(jì)算全面積,凈高在1.20m～2.10m的部分應(yīng)計(jì)算1/2面積,凈高不足1.20m的部分則不計(jì)算面積。

平面圖中陰影部分應(yīng)計(jì)算全面積,兩側(cè)計(jì)算半面積。該層的建筑面積應(yīng)為:

S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2

(2)建筑基底的面積計(jì)算。

建筑基底面積是指建設(shè)工程首層平面建筑物外墻邊線在地面的投影所圍合的面積,如果首層為架空層,則為架空層柱邊線在地面上的投影所圍合的面積[3]。基底面積包含建筑內(nèi)部的中空部分面積,對(duì)于四周為建筑物圍合的天井或庭院。

如表1此部分面積亦應(yīng)計(jì)算為建筑基底。陽(yáng)臺(tái)是計(jì)算半面積的,但對(duì)于首層的陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)全面積計(jì)入建筑基底。

(3)特殊情況下的面積計(jì)算。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人們的審美觀越來(lái)越高,很多建筑的設(shè)計(jì)越來(lái)越復(fù)雜,建筑物的設(shè)計(jì)除了空間實(shí)用外還講求外形的美觀,這就給我們測(cè)算其面積提出了很多新的問(wèn)題。對(duì)于一些在面積計(jì)算規(guī)范上沒(méi)有明確的建筑物,該如何計(jì)算其面積呢?我們認(rèn)為建筑面積的計(jì)算應(yīng)遵循“設(shè)計(jì)不利用的空間,不計(jì)算建筑面積”的原則。如某建筑的裝飾陽(yáng)臺(tái),此陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)戶主利用不了此部分的空間最多也就是擺放花盆,但由于戶主能不能出去淋花都成問(wèn)題。此陽(yáng)臺(tái)只是為了該建筑的外形更美觀,屬于裝飾性的建筑,不應(yīng)計(jì)算面積。

4 結(jié)語(yǔ)

竣工驗(yàn)收測(cè)量是城市規(guī)劃批后管理的一項(xiàng)重要程序,是實(shí)施城市規(guī)劃審批后動(dòng)態(tài)管理的重要舉措,是對(duì)《城市規(guī)劃法》貫徹落實(shí)的具體表現(xiàn)?？⒐y(cè)量成果是規(guī)劃行政管理部門下一步規(guī)劃審批提供可靠、詳盡的依據(jù)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化起了推動(dòng)作用。

本文針對(duì)竣工驗(yàn)收測(cè)量過(guò)程中的地形圖編制及面積計(jì)算方面經(jīng)常遇到的問(wèn)題提出了個(gè)人的多項(xiàng)驗(yàn)收工程積累的解決方法,希望本文中提出的相應(yīng)方法能給讀者帶來(lái)一定的幫助。

參考文獻(xiàn)

[1] 譚榮一.測(cè)量學(xué)[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.

篇3

中圖分類號(hào)： O329文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、竣工測(cè)量的技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀

l室內(nèi)地坪測(cè)量

為了做好建筑物地坪高度的測(cè)量工作，都要對(duì)每一幢相對(duì)獨(dú)立的建筑(包括新建的建筑物及北側(cè)的原有建筑物)地坪高程進(jìn)行測(cè)量。地坪高程測(cè)量采用納入圖根水準(zhǔn)測(cè)量線路(或采用圖根三角高程測(cè)量)的方法。住宅樓或大型建筑物的室內(nèi)地坪至少選擇兩個(gè)不同位置進(jìn)行測(cè)量，確保高程得到檢核。

2 綠地面積計(jì)算

建筑工程綠地面積為建設(shè)用地范圍內(nèi)的公共綠地、宅旁綠地、配套設(shè)施附屬綠地和道路綠地組成，包括居民能夠方便進(jìn)入、滿足當(dāng)?shù)刂矘?shù)綠化覆土要求的地下或半地下建筑的屋頂綠地。

2. 1綠地面積計(jì)算范圍

①公共綠地包括各級(jí)中心綠地、河、湖畔綠地和其他帶狀、塊狀綠地，同時(shí)滿足寬度不小于8m，面積不少于400m2。

②中心綠地與宅旁( 宅間) 綠地的主要區(qū)別為: 有三分之一以上的綠地面積在規(guī)定建筑間距范圍之外?？勺鳛橹行木G地，否則作為宅旁( 宅間) 綠地。

③宅旁( 宅間) 綠地面積計(jì)算起止界為: 綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路計(jì)算至路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)計(jì)算至便道邊; 沿居住區(qū)路、城市道路則計(jì)算至紅線; 距房屋墻腳1.50m，對(duì)其他圍墻、院墻計(jì)算至墻角。

④道路綠地面積計(jì)算: 以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。

⑤院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算的起止界為: 綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路計(jì)算至距路邊1 m，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到人行便道邊; 沿居住區(qū)道路、城市道路則計(jì)算至道路紅線; 距房屋墻腳1.50m。

⑥塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地，沿居住區(qū)級(jí)道路、城市道路的公共綠地計(jì)算至紅線。

⑦滿足規(guī)定的日照要求的建筑小區(qū)內(nèi)部公園、小游園、水面、屋旁小路的面積計(jì)入綠地面積。

⑧架空層綠化、屋頂綠化及植草格式綠化不計(jì)。

2. 2綠地面積量算方法

①直接量算法: 綠地面積可以在驗(yàn)收總平面勘測(cè)圖( CAD 圖) 上獨(dú)立采集兩次，取兩次量算中數(shù)為綠地面積量算值。

②倒扣法: 采用倒扣法計(jì)算，將不屬于用地紅線內(nèi)綠地的面積塊減去非綠地面積，如: 建筑基底面積、停車場(chǎng)( 植草式車位) 面積、路寬大于2. 50 m 道路面積等。倒扣法綠地面積計(jì)算的計(jì)算公式:

總綠地面積= 總用地面積－總非綠地面積

3建筑面積測(cè)量

面積測(cè)算以建筑單體為單位，多層建筑分層測(cè)算，其中底層車庫(kù)、房頂閣樓、配套附屬用房面積均單獨(dú)測(cè)算。

(1)面積測(cè)算應(yīng)首先利用該項(xiàng)目的施工圖進(jìn)行室內(nèi)審圖：

①室內(nèi)審核建筑物外輪廓是否與施工圖一致；

②建筑物分層、陽(yáng)臺(tái)、樓梯等細(xì)部構(gòu)造外形是否與設(shè)計(jì)圖一致：

③根據(jù)采集的建筑物細(xì)部坐標(biāo)量取間距，與設(shè)計(jì)圖進(jìn)行間距比較；

④復(fù)印或打印施工圖作為面積計(jì)算草圖供實(shí)地復(fù)核。

(2)室內(nèi)審圖后進(jìn)行實(shí)地丈量和復(fù)核：

①實(shí)地逐幢、逐層檢查建筑物細(xì)部構(gòu)造是否與施工設(shè)計(jì)圖一致，必須確保建筑物各部位均看到、走到、量到；

②采用手持測(cè)距距儀或鋼尺實(shí)地丈量建筑物外部及內(nèi)部各類間距、內(nèi)空間高度；

③將距離、高度、用途等標(biāo)注在草圖上，確定建筑物各部位面積計(jì)算方案；

④發(fā)現(xiàn)竣工建筑物未按圖施工時(shí)(尺寸、用途等變化)，應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)復(fù)核確認(rèn)。

4竣工地形圖測(cè)繪

4．1主要精度指標(biāo)

(1)一級(jí)GPS控制點(diǎn)精度要求詳見(jiàn)《全球定位系統(tǒng)城市測(cè)量技術(shù)規(guī)程》(CJJ73—1997)；

(2)四等水準(zhǔn)每千米全中誤差≤+10mm，最弱點(diǎn)高程中誤差≤+20mm；

(3)圖根點(diǎn)相對(duì)于已知點(diǎn)的最弱點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不大于±5cm；

(4)地形圖平面精度：重要規(guī)劃地形地物要素點(diǎn)位相對(duì)臨近圖根點(diǎn)中誤差≤±5 cm，其余參照《城市測(cè)量規(guī)范》精度要求；

重要規(guī)劃地形地物包括：

①建城市道路邊線；

②城市河流駁岸線；

③已建居住小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校房屋角點(diǎn)及圍墻拐點(diǎn)；

④新建房屋主要角點(diǎn)；

⑤加油站、燃?xì)夤?yīng)站、變電所以及化工企業(yè)等高危險(xiǎn)、高污染的場(chǎng)所的建筑物和重要設(shè)施；

⑥高壓線塔(桿)、通信線桿、熱力管線支撐桿、微波塔等設(shè)施中心位置；

⑦名木古樹(shù)位置、文物保護(hù)單位的建筑物角點(diǎn)；

⑧地下人防設(shè)施的角點(diǎn)；

⑨其他在間距方面矛盾突出的地點(diǎn)。

(5)高程精度：鋪裝路面上的高程注記點(diǎn)相對(duì)于臨近圖根點(diǎn)高程中誤差≤±7 cm、其余為≤+15 cm。

4．2圖形數(shù)據(jù)質(zhì)量控制

所有外業(yè)采集的數(shù)據(jù)須滿足規(guī)劃地形圖數(shù)據(jù)采集編碼標(biāo)準(zhǔn)要求，這也是建立規(guī)劃管理系統(tǒng)的必要條件。因此內(nèi)業(yè)接收外業(yè)移交的圖形數(shù)據(jù)后，須對(duì)每幅圖的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行全面檢查，檢查方式采用軟件數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查和人工數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查相結(jié)合，通過(guò)數(shù)據(jù)質(zhì)檢軟件實(shí)現(xiàn)大部分?jǐn)?shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能，努力將人工檢查工作量降到最低。

(1)空間數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查主要包括以下幾方面：

①圖形要素完整、編碼正確，無(wú)錯(cuò)漏、無(wú)重疊冗余；

②所有地形要素都以點(diǎn)、線、面和注記特征存在；

③跨圖幅同一要素接邊數(shù)據(jù)一致性；

④地形數(shù)據(jù)之間邏輯一致．相關(guān)要素關(guān)系處理準(zhǔn)確；以及地物構(gòu)面必須嚴(yán)格封閉、同類型地物面不能相交等GIS空闖數(shù)據(jù)質(zhì)量要求。

(2)屬性數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查主要包括以下幾方面：

①地物屬性應(yīng)完整正確，不允許存在屬性數(shù)據(jù)不完整、不正確的地物對(duì)象；

②地物對(duì)象與本身的固有屬性保持一致，特定對(duì)象具有統(tǒng)一的屬性集合，包括塊名、線型、編碼、圖層名等屬性信息，不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對(duì)象；

③地物對(duì)象按不同圖層分類存貯，地物對(duì)象編碼與圖層屬性保持一致。

商業(yè)測(cè)繪成圖軟件有部分?jǐn)?shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能但不能滿足要求，需要進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)擴(kuò)充數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查功能，如面檢查功能、重復(fù)地物檢查、地物編碼檢查、地物屬性檢查等。

4．3數(shù)據(jù)建庫(kù)

完成數(shù)據(jù)構(gòu)面后，將DWG圖形數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換SHAPE文件格式、數(shù)據(jù)可導(dǎo)入規(guī)劃政務(wù)信息平臺(tái)，導(dǎo)入時(shí)軟件會(huì)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行檢查：

(1)地物編碼應(yīng)完整正確，不允許存在沒(méi)有編碼或者錯(cuò)誤編碼的地物對(duì)象；

(2)地物屬性應(yīng)完整正確，不允許存在屬性數(shù)據(jù)不完整、不正確的地物對(duì)象；

(3)相鄰圖幅同一要素表達(dá)及屬性一致；

(4)地形數(shù)據(jù)之間邏輯一致，結(jié)點(diǎn)匹配準(zhǔn)確，幾何要素唯一，相關(guān)要素處理準(zhǔn)確，如房屋面與構(gòu)成房屋面的地物線應(yīng)該完全重合；

(5)不允許存在與本身固有屬性矛盾的地物對(duì)象；

(6)不允許存在對(duì)象屬性定義與其對(duì)應(yīng)的圖層屬性定義不一致的對(duì)象；

(7)弧線自動(dòng)加點(diǎn)為轉(zhuǎn)折線，滿足GIS入庫(kù)需要；

(8)要素構(gòu)面的齊全性、正確性檢查。

軟件檢查通過(guò)后，即可將數(shù)據(jù)導(dǎo)入規(guī)劃政務(wù)平臺(tái)，傳統(tǒng)的竣工測(cè)量數(shù)據(jù)的建庫(kù)過(guò)程也就完成了。

二、三維竣工測(cè)量技術(shù)應(yīng)用展望

城市三維竣工測(cè)量就是在竣工地形圖測(cè)繪的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充測(cè)繪地下管線等信息。對(duì)竣工地形圖進(jìn)行數(shù)據(jù)加工入庫(kù)，并實(shí)地采集建筑物、道路設(shè)施的紋理，通過(guò)三維建模軟件3DMAX等根據(jù)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行建模，最終導(dǎo)人三維規(guī)劃政務(wù)信息平臺(tái)的過(guò)程。通過(guò)三維竣工測(cè)量可以實(shí)現(xiàn)對(duì)城市三維模型庫(kù)的動(dòng)態(tài)更新，所得數(shù)據(jù)都是高精度的實(shí)地測(cè)量數(shù)據(jù)，對(duì)于規(guī)劃管理的項(xiàng)目選址、規(guī)劃方案評(píng)審、日照分析、領(lǐng)導(dǎo)決策等方面具有重要意義。

1地下管線測(cè)量

城市地下管線普查完成后對(duì)新近改造的片區(qū)進(jìn)行局部小范圍的地下管線普查是某些城市采取的方式，也取得了一定的效果，但這并不能滿足管線數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性、動(dòng)態(tài)性、準(zhǔn)確性。因?yàn)殡S著城市建設(shè)的加大加快、管線材質(zhì)非金屬使用的范圍變廣以及管線分布密度的逐漸增大等因素，運(yùn)用管線物探技術(shù)并不能很好地解決地下管線測(cè)量問(wèn)題，尤其是管線測(cè)量中的疑點(diǎn)難點(diǎn)，保證地下管線資料的科學(xué)準(zhǔn)確性。因此強(qiáng)有力地執(zhí)行地下管線竣工測(cè)量的制度是動(dòng)態(tài)更新的最佳方式。

2城市三維建模

建筑物及道路設(shè)施建模可采用數(shù)碼相機(jī)進(jìn)行實(shí)地的紋理采集，利用測(cè)繪的竣工圖尺寸采用3DMAX進(jìn)行三維建模并貼上紋理。地表及屋面可以采用航片或衛(wèi)片，同時(shí)匹配城市地表DEM的辦法來(lái)建立城市三維模型。

3成果的應(yīng)用

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一、考核范圍

今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑園、果園等經(jīng)濟(jì)林木；為林業(yè)生產(chǎn)提供苗木的育苗基地?？己艘援€為單位，以行政村為考核對(duì)象。

二、考核內(nèi)容

1、宣傳發(fā)動(dòng)（10分）

召開(kāi)黨員、干部、議事代表會(huì)議和廣播會(huì)，發(fā)放林業(yè)綠化技術(shù)資料，做到家喻戶曉。無(wú)會(huì)議記錄扣5分，無(wú)資料發(fā)放扣3分，未召開(kāi)廣播會(huì)扣2分，扣完為止。

2、林地落實(shí)（20分）

突出以沿路、沿河、沿莊、沿圩等宜林、可林林地為規(guī)劃建設(shè)重點(diǎn)，依法確定林木所有權(quán)、林地使用權(quán)和林業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，及時(shí)做好林農(nóng)的定權(quán)發(fā)證工作，承包合同規(guī)范。高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)工程。今年綠化造林的獎(jiǎng)勵(lì)政策是：對(duì)按要求新增成片林面積的每畝補(bǔ)助200元（含樹(shù)苗款）；對(duì)圩堤、道路栽植意楊的每株補(bǔ)助2元；對(duì)機(jī)耕大道、生產(chǎn)河道、村莊綠化栽植常綠樹(shù)的每株補(bǔ)助2元，對(duì)示范區(qū)造林開(kāi)溝的每米補(bǔ)助1元。樹(shù)苗由鎮(zhèn)農(nóng)技中心統(tǒng)一組織。每少落實(shí)林網(wǎng)面積10%扣2分，每少落實(shí)成片造林面積10%扣3分，扣完為止。

3、開(kāi)挖樹(shù)塘（30分）

本月中下旬全面按照“四大一深”的技術(shù)要求開(kāi)挖好樹(shù)塘、水溝，按照目標(biāo)任務(wù)和序時(shí)進(jìn)度每少挖樹(shù)塘10%扣3分，扣完為止。

4、栽植管理（40分）

本月底、12月初（葉落后土壤封凍前）全面動(dòng)手栽植，做到一栽就管，澆水、扶正、踩實(shí)、涂白，確保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任務(wù)10%扣4分，管理有一項(xiàng)不到位扣2分，扣完為止。

三、考核辦法

1、綠化造林原則上以鎮(zhèn)動(dòng)員，以片作戰(zhàn)，以路作戰(zhàn)，以圩作戰(zhàn)，以河作戰(zhàn)，以村推進(jìn)，確保按時(shí)按質(zhì)完成目標(biāo)任務(wù)。

2、路、圩、河拓寬的新增造林面積以邊行樹(shù)木各向外加2米計(jì)算寬度；大田造林面積以田埂為界計(jì)算長(zhǎng)度和寬度，其他林地參照計(jì)算。少于兩排且行距不足2米的不作為新增造林面積計(jì)算，四旁植樹(shù)每300株折算林地1畝。

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中圖分類號(hào)：O353文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一．前言

隨著城市房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，在中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)規(guī)模也越來(lái)越大，而其工程項(xiàng)目也往往是整體報(bào)建、分期施工和分期竣工驗(yàn)收，因此城市規(guī)劃竣工測(cè)量的作用性和監(jiān)督性也日益突出?？⒐y(cè)量成果的整理就是要將竣工測(cè)量的各種外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)用文字、圖形、數(shù)據(jù)表等方式準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔、清晰、直觀的表示出來(lái)，方便規(guī)劃管理人員的使用。

目前，全國(guó)各大中城市都已開(kāi)展竣工規(guī)劃測(cè)量工作，但成果各異。現(xiàn)結(jié)合清遠(yuǎn)市勘察測(cè)繪院竣工測(cè)量成果資料的整理方法同大家做一些探討。

二、資料收集

當(dāng)開(kāi)發(fā)商來(lái)我院填寫(xiě)項(xiàng)目委托書(shū)時(shí)，須同時(shí)提供經(jīng)規(guī)劃局審核蓋章的規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃建筑紅線圖、規(guī)劃用地紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工圖全套的復(fù)印件，以及刻有以上資料的光盤一個(gè)。

三、外業(yè)測(cè)量?jī)?nèi)容與要求

1、地形圖測(cè)量按1:500數(shù)字地形圖修測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)施測(cè)，不允許取舍。

2、每棟建筑物的高度及內(nèi)地臺(tái)標(biāo)高。

3、地下管線（包括給水、排水、燃?xì)?、電力、通訊等）測(cè)量及開(kāi)蓋調(diào)查，查清管線的性質(zhì)、材質(zhì)、埋深、埋設(shè)方式、埋設(shè)規(guī)格、流向、支管情況及建設(shè)時(shí)間等。

4、建筑物四個(gè)立面拍照。

四、內(nèi)業(yè)成果整理

竣工成果資料按內(nèi)容分工程類和建筑類兩大類成果。

1、工程類

工程類竣工成果資料主要包括建設(shè)基本信息表、建設(shè)工程竣工現(xiàn)狀圖、管線點(diǎn)成果表、管線竣工現(xiàn)狀圖等。

1.1、建設(shè)工程基本信息表：主要包括工程名稱、工程地點(diǎn)、委托單位、紅線圖號(hào)、資料編號(hào)、撥地定樁資料編號(hào)、地形圖面積、各種管線長(zhǎng)度等信息。

1.2、管線點(diǎn)成果表：主要包括測(cè)量點(diǎn)號(hào)、管線材料、特征、附屬物、三維坐標(biāo)、管底高程、管徑、埋深、管孔數(shù)、埋設(shè)年代等信息。

2、建筑類

建筑類成果資料主要包括：規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量與計(jì)算說(shuō)明、單體建筑信息匯總表、驗(yàn)測(cè)平面位置圖、分層建筑面積測(cè)量計(jì)算圖、建筑樓高示意圖、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景拍攝相片等內(nèi)容。

2.1、建筑物外墻裝飾材料（外墻磚或鋼掛）厚度應(yīng)扣除，不計(jì)算建筑面積，扣除厚度在計(jì)算說(shuō)明里說(shuō)明。

2.2、驗(yàn)測(cè)平面位置圖：將建筑物紅線與竣工地形圖疊加，在右下角用表格方式分別列出建筑物各角點(diǎn)的建筑紅線坐標(biāo)與竣工坐標(biāo)，并計(jì)算位移量。

2.3、分層建筑面積計(jì)算時(shí)，如果竣工圖的計(jì)算面積與施工圖上設(shè)計(jì)的面積相差過(guò)大，應(yīng)對(duì)照施工圖，在竣工圖上圈出變更的地方并填充暈線、標(biāo)注變更面積，方便驗(yàn)收人員使用。

3、當(dāng)小區(qū)項(xiàng)目最后一期進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行整體驗(yàn)收。地形圖和管線圖要將前幾期本小區(qū)的竣工資料匯總，并在實(shí)地進(jìn)行調(diào)繪修測(cè)，并同時(shí)編繪綠化圖，計(jì)算綠化率。當(dāng)成果經(jīng)院檢查人員檢查合格后，由內(nèi)業(yè)人員將地形圖編繪到清遠(yuǎn)市測(cè)繪基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)，地下管線圖則編繪到清遠(yuǎn)市地下管線信息管理系統(tǒng)。這樣即大大的縮短了地形圖修測(cè)的周期，又節(jié)省了資金成本。由于規(guī)劃竣工測(cè)量的精度比一般地形圖測(cè)量精度高，同時(shí)規(guī)劃竣工測(cè)量一般在工程完成后6個(gè)月內(nèi)完成，因此規(guī)劃竣工測(cè)量成果具有很高的現(xiàn)實(shí)性和準(zhǔn)確性，而利用規(guī)劃竣工測(cè)量成果來(lái)動(dòng)態(tài)的更新城市基礎(chǔ)地形圖庫(kù)是最經(jīng)濟(jì)、最適用的一種方法。

五、總結(jié)

竣工測(cè)量成果反映了城市建設(shè)過(guò)程中基礎(chǔ)地理信息的實(shí)際變化，為今后的規(guī)劃設(shè)計(jì)、管理、使用提供了詳細(xì)、準(zhǔn)確有力的數(shù)據(jù)支持，作為規(guī)劃行政主管部門審核的重要依據(jù)，有效監(jiān)督了城市規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目按城市規(guī)劃管理規(guī)定進(jìn)行施工建設(shè)，滿足了規(guī)劃管理的需要，促進(jìn)了規(guī)劃建設(shè)的落實(shí)。因此，測(cè)量成果的基本原則必須是客觀、真實(shí)可靠、表達(dá)簡(jiǎn)單、明了。

目前竣工測(cè)量成果的模式不能充分地、逼真地反映現(xiàn)場(chǎng)實(shí)情，因此有必要適當(dāng)?shù)牟捎萌S竣工測(cè)量、全景竣工測(cè)量等新技術(shù)手段作為補(bǔ)充，為規(guī)劃驗(yàn)收提供更具體、更詳細(xì)、更易認(rèn)知的建筑三維實(shí)景，進(jìn)一步促進(jìn)城市規(guī)劃工作的科學(xué)化、規(guī)范化和信息化管理。

參考文獻(xiàn)：

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中圖分類號(hào)：P218 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-8937（2016）11-0055-02

1 房屋共有面積的相關(guān)概念

1.1 建筑面積與成套建筑面積的概念

建筑面積的概念由來(lái)已久，隨著相關(guān)概念的不斷成熟，建筑面積也有了更為準(zhǔn)確的定義。建筑面積定義為建筑物外墻勒腳以上的結(jié)構(gòu)水平面積，是以平方米反映房屋建筑建設(shè)規(guī)模的實(shí)物量指標(biāo)。因此，可以將建筑面積理解為房屋面積根據(jù)應(yīng)用方式的差異而設(shè)置的規(guī)范性指標(biāo)[1]。而成套建筑面積是為了方便商品房面積測(cè)算與計(jì)價(jià)，原國(guó)家建設(shè)部在1995頒布《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中提出此概念，并明確規(guī)定商品房的銷售計(jì)價(jià)應(yīng)按“套”計(jì)算。成套建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e相加所得。成套房屋的套內(nèi)建筑面積主要包括使用面積、墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分。

1.2 共有建筑面積的概念與處理原則

根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的定義，房屋共有建筑面積是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，常見(jiàn)的包括樓梯間、電梯間、垃圾道、管道井、變電室、地下室等。對(duì)于共有建筑面積，通常分為三類進(jìn)行處理：

一是產(chǎn)權(quán)各方均有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議，則共有面積處理應(yīng)依據(jù)協(xié)議處理；

二是共有建筑面積的處理協(xié)議不是所有權(quán)利相關(guān)者共同達(dá)成的，則不得視為有效的分割協(xié)議，應(yīng)在考慮權(quán)利相關(guān)者的前提下，根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)范對(duì)共有面積進(jìn)行測(cè)算分?jǐn)偅?/p>

三是權(quán)力相關(guān)者均無(wú)共有面積分割協(xié)議，此種情況下的共有面積可根據(jù)相關(guān)規(guī)范按比例進(jìn)行分?jǐn)偅涣硗?，?quán)利各方的建筑面積總和應(yīng)等于總建筑面積[2]。

2 房屋共有面積的認(rèn)定與測(cè)算

2.1 房屋共有面積的認(rèn)定

房屋共有面積的認(rèn)定是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，應(yīng)分為以下幾個(gè)部分進(jìn)行認(rèn)定：

一是整棟建筑物的共有面積，這部分主要包括為整棟樓服務(wù)的建筑面積，樓梯間、電梯間、門廳、門廊、外墻的一半、單獨(dú)使用的警衛(wèi)室、垃圾道、通風(fēng)道均屬于棟共有面積的范疇，認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)為該區(qū)域的服務(wù)對(duì)象是否為整棟樓；

二是多功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為是否服務(wù)于兩個(gè)或兩個(gè)以上功能區(qū)，如專用設(shè)備室、商場(chǎng)或辦公樓功能區(qū)的電梯間與樓梯間等；

三是功能區(qū)共有面積，是指專門為獨(dú)立功能區(qū)服務(wù)的專用設(shè)備間，以及住宅功能區(qū)、商業(yè)功能區(qū)的樓梯、專用電梯、大堂等；

四是層共有面積，如本層專用的衛(wèi)生間、過(guò)廊、通道、開(kāi)水房、空調(diào)間等專用部位建筑面積[3]。

2.2 房屋共有面積的測(cè)算

在完成套內(nèi)面積測(cè)算后，即可進(jìn)行共有面積的測(cè)算。

首先是棟共有面積的測(cè)算，對(duì)公用樓梯間、電梯間、門廳、外墻的一半、各類設(shè)備間的建筑面積進(jìn)行測(cè)算最終得出棟共有面積；

其次是功能區(qū)共有面積，該區(qū)域的共有面積測(cè)算主要針對(duì)商業(yè)用房、單位用房以及商住樓，包括各功能區(qū)專用的設(shè)備間、電梯、走廊等區(qū)域的建筑面積，最終得出功能區(qū)共有面積；

三是層公用面積的測(cè)算，主要包括不同套、不同權(quán)屬的層共有面積，如廁所、廚房、過(guò)道、專用設(shè)備間等，最后各區(qū)域建筑面積相加得出層共有面積。

3 房屋共有面積的分?jǐn)偡椒?/p>

3.1 可分?jǐn)偱c不應(yīng)分?jǐn)偟牡姆课莨灿忻娣e

可分?jǐn)偟姆课莨灿忻娣e主要包括以下幾類：

一是共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井、提物井、樓梯間；

二是為本棟建筑服務(wù)的配電設(shè)備間、水泵房、值班警衛(wèi)室、公共用房、管理用房；

三是共有的門廳、大廳、過(guò)道、門廊、電梯機(jī)房、水箱間、室外樓梯、地下室、半地下室；四是公共建筑之間的分隔墻、外墻的一半等[4]。

而某些共有面積并不納入分?jǐn)偟姆懂牐饕ǎ鹤鳛槿朔拦こ痰慕ㄖ娣e；獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫(kù)、車棚；為多棟建筑服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備房、管理房；提供公共休息服務(wù)的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；用于公共事業(yè)的市政建設(shè)建筑物。

3.2 房屋共有面積的分?jǐn)偣?/p>

房屋共有建筑面積的分?jǐn)偣剑?/p>

Si=K×Si（1）

K=ΣSi÷ΣSi（2）

其中，K―為面積的分?jǐn)傁禂?shù)， m2；

Si―為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；

Si―為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；

ΣSi―為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，m2；

ΣSi―為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e的總和，m2。

3.3 不同類別房屋共有面積的分?jǐn)偡椒?/p>

不同類別房屋的共有面積存在差異，下邊將分別予以介紹：

一是住宅樓的共有面積分?jǐn)偅褐饕詶潪閱挝贿M(jìn)行共有面積計(jì)算，然后根據(jù)房屋共有面積分?jǐn)偣接?jì)算出分?jǐn)傁禂?shù)，如果住宅樓底層為附屬層，且層高在2.20 m以上，則該部分面積應(yīng)依照商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行處理，即將該樓劃分為住宅和附屬層兩個(gè)功能區(qū)；

二是商住樓的共有面積分?jǐn)偅捍祟惙课莸墓灿忻娣e分?jǐn)傂枰诸愡M(jìn)行，根據(jù)房屋中住宅功能區(qū)與商業(yè)功能區(qū)的功能定位，首先將整棟建筑的共有面積劃分為住宅區(qū)域及商業(yè)區(qū)域，住宅區(qū)域分?jǐn)偨ㄖ娣e與商業(yè)區(qū)域分?jǐn)偨ㄖ娣e相加即為整棟房屋的總共有面積，然后根據(jù)住宅區(qū)域與商業(yè)區(qū)域的共有面積分?jǐn)偡椒ǚ謩e計(jì)算[5]；

三是綜合樓的共有面積分?jǐn)?，此類房屋的共有面積分?jǐn)倯?yīng)著重考慮使用功能，并依據(jù)“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行測(cè)算與分?jǐn)偂?/p>

4 房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊写嬖诘膯?wèn)題及對(duì)策

4.1 當(dāng)前房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊写嬖诘膯?wèn)題

當(dāng)前房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊?，主要存在以下幾個(gè)問(wèn)題：

一是開(kāi)發(fā)商利用共有面積分?jǐn)傆?jì)算的漏洞，將商品住宅樓的一至二層、甚至一至四層設(shè)計(jì)為營(yíng)業(yè)用房，而上部的住宅部分則單獨(dú)設(shè)計(jì)為通行樓梯，這部分建筑面積的是否應(yīng)分?jǐn)偨o上層住宅用戶尚存在爭(zhēng)議；

二是在計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積方面存在爭(zhēng)議，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的測(cè)算與分?jǐn)偞嬖谳^大差異，開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)人員與房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的測(cè)算指標(biāo)各不相同；

三是商品房按“套”銷售的方式在推行過(guò)程遇到極大的阻礙，由于房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傄?guī)范的不統(tǒng)一，許多購(gòu)房者出于對(duì)開(kāi)發(fā)商的不信任而抵制按“套”銷售；

四是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》在具體分?jǐn)倖?wèn)題上缺少明確界定，因而在實(shí)際的測(cè)算過(guò)程中存在極大的主觀性，這也導(dǎo)致房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)偨Y(jié)果的不確定性與偶然性。

4.2 房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)偟膬?yōu)化策略

為解決當(dāng)前房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傊写嬖诘膯?wèn)題，筆者提出以下幾點(diǎn)優(yōu)化策略：

首先，針對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的差異，應(yīng)根據(jù)不同的測(cè)算目的進(jìn)行考量，不同規(guī)范的適用范圍應(yīng)有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際的測(cè)算過(guò)程中，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》只能用于房屋登記、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、財(cái)稅征收等，而《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》則用于建筑項(xiàng)目管理，從而盡可能減少異議或誤解。

其次，房屋銷售雙方應(yīng)對(duì)于銷售計(jì)價(jià)方式達(dá)成協(xié)議，可以以購(gòu)房者廣泛接受的套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式為主，從而避免分?jǐn)偯娣e計(jì)價(jià)所帶來(lái)的爭(zhēng)議；對(duì)于為住宅部分所設(shè)置的樓梯通道，可以將其虛擬一個(gè)用戶進(jìn)行單獨(dú)登記，權(quán)屬歸整棟樓的用戶所有，在公用設(shè)施維修時(shí)由住戶按比例承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。

另外，房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)側(cè)藛T應(yīng)不斷提高自身綜合素質(zhì)，形成良好的職業(yè)道德素養(yǎng)，在具體的測(cè)算與分?jǐn)傔^(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)范，針對(duì)分?jǐn)偧m紛應(yīng)積極尋求最佳解決方案，促使各方達(dá)成共識(shí)，最終簽訂書(shū)面協(xié)議；如果雙方達(dá)不成協(xié)議，房屋測(cè)算人員應(yīng)從合理性出發(fā)提出最佳解決方案，切忌采用強(qiáng)制性手段進(jìn)行建筑共有面積分?jǐn)偅瑖?yán)格遵守物權(quán)法定的原則。

5 結(jié) 語(yǔ)

我國(guó)近年來(lái)開(kāi)始大力推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房的新型計(jì)價(jià)方式，對(duì)于房屋共有面積測(cè)算與分?jǐn)傄灿辛诵碌囊?guī)定，但是在實(shí)行規(guī)定的過(guò)程中暴露出諸多問(wèn)題，要解決這些問(wèn)題，必須真正區(qū)別《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》與《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的差異，在商品房銷售中保證雙方就共有面積測(cè)算與分?jǐn)偡绞竭_(dá)成協(xié)議，避免不必要的糾紛，房屋測(cè)算人員也應(yīng)不斷提升自身綜合素質(zhì)，從而推動(dòng)我國(guó)房屋測(cè)算方法的不斷進(jìn)步與創(chuàng)新。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊雪.房產(chǎn)共有建筑面積分?jǐn)偟挠懻揫J].河南科技，2012，（20）.

[2] 陶忠勇.住宅架空層建筑面積計(jì)算及產(chǎn)權(quán)歸屬探討[J].浙江測(cè)繪，2012，（2）.

篇7

2房屋竣工規(guī)劃驗(yàn)收軟件設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

2.1總體框架

房屋規(guī)劃驗(yàn)收軟件總體框架主要可以分為項(xiàng)目管理、規(guī)劃審批數(shù)據(jù)入庫(kù)、規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)入庫(kù)、數(shù)據(jù)編輯(查詢、刪除)、報(bào)告、工具6個(gè)模塊。

2.2軟件設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn)

(1)系統(tǒng)流程

該軟件設(shè)計(jì)側(cè)重于規(guī)劃驗(yàn)收建筑物面積的提取以及規(guī)劃驗(yàn)收指標(biāo)的對(duì)比計(jì)算。首先在南方CASS軟件中根據(jù)房屋存在多少種樓層平面布置依次分圖層繪制相應(yīng)的房屋建筑圖，接著依次錄入規(guī)劃審批、規(guī)劃?rùn)z測(cè)數(shù)據(jù)，最終生成各棟房屋及規(guī)劃總平面對(duì)比報(bào)表，如圖2所示。(2)系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)①數(shù)據(jù)庫(kù)表結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)處理流程，共設(shè)計(jì)了4張數(shù)據(jù)表，分別為“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”?！癉DGH”數(shù)據(jù)表存儲(chǔ)分棟房屋規(guī)劃審批數(shù)據(jù)，包含(樓棟號(hào)－主鍵、建筑朝向、建筑面積、建筑性質(zhì)、建筑層數(shù)、建筑高度、北、東、南、西)10個(gè)字段;由于規(guī)劃?rùn)z測(cè)數(shù)據(jù)的特殊性———每棟房屋可能包含多種樓層平面布置，特設(shè)計(jì)兩張數(shù)據(jù)表分別存放有關(guān)數(shù)據(jù)，“DDJCZ”包含(樓棟號(hào)、建筑朝向、建筑性質(zhì)、建筑層數(shù)、建筑高度、北、東、南、西)9個(gè)字段，而“DDJC”包含(ID－主鍵、建筑類型、建筑物面積、面積計(jì)算系數(shù)、數(shù)量、起止樓層、“是否基底?”、“是否參與容積率?”、合計(jì)建筑面積、所屬樓棟號(hào))10個(gè)字段，“DDGH”、“DDJCZ”與“DDJC”3張表通過(guò)“樓棟號(hào)”字段進(jìn)行聯(lián)系。為積累建筑物面積計(jì)算方式，系統(tǒng)還設(shè)計(jì)了“Building_sty”數(shù)據(jù)表，包含(X_Data，面積計(jì)算系數(shù)、“是否參與容積率?”、“是否基底?”、建筑類型)4個(gè)字段，X_Data為主鍵，通過(guò)獲取南方Cass軟件各類地物編碼得到，關(guān)鍵代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);獲取南方CASS軟件地物編碼②規(guī)劃審批數(shù)據(jù)入庫(kù)規(guī)劃審批數(shù)據(jù)由單棟房屋和建設(shè)用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)組成:A單棟房屋審批數(shù)據(jù)包括建筑性質(zhì)、層數(shù)、面積、朝向、高度、離界距離等基本信息;B建設(shè)用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)包括建筑所處位置的用地性質(zhì)、用地面積、代征用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率等重要指標(biāo)。通過(guò)該模塊可以自動(dòng)獲取封閉用地范圍內(nèi)的面積以及建筑的離界距離，同時(shí)將圖3中數(shù)據(jù)存入上述“DDGH”數(shù)據(jù)表，圖4所示的建設(shè)用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)存入項(xiàng)目日志文件中。圖3單棟房屋規(guī)劃審批數(shù)據(jù)圖4建設(shè)用地規(guī)劃審批數(shù)據(jù)③規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)入庫(kù)通過(guò)該模塊可以實(shí)現(xiàn)竣工建筑物的建筑面積以及項(xiàng)目?jī)?nèi)綠地面積自動(dòng)入庫(kù)。根據(jù)《規(guī)范》要求，對(duì)于不同類型的建筑，面積計(jì)算系數(shù)及計(jì)算方法也不一樣［7］，例如半封閉陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算一半，地下室不參與容積率的計(jì)算，只有建筑物的基底才能參與建筑密度的計(jì)算等。利用這個(gè)模塊，采用人機(jī)交互方式可以實(shí)現(xiàn)建筑朝向、性質(zhì)、層數(shù)、高度、離界距離與建筑面積、綠地面積分別存入“DDJCZ”與“DDJC”數(shù)據(jù)表中。系統(tǒng)自動(dòng)提取南方CASS中各類建筑的地物編碼，例如砼房屋，CASS編碼為141111，根據(jù)地物編碼自動(dòng)匹配“Building_sty”數(shù)據(jù)表中已有建筑物的計(jì)算方式，如計(jì)算系數(shù)，“是否基底?”，“是否參與容積率?”等，然后在圖5右半欄顯示系統(tǒng)現(xiàn)存的計(jì)算方式，如果與現(xiàn)狀不相符，可以人工修改計(jì)算系數(shù)等數(shù)據(jù)。如果遇到新型疑難建筑，系統(tǒng)能將該類型建筑的CASS編碼自動(dòng)存入“Building_sty”數(shù)據(jù)表，便于下次遇到同類型建筑時(shí)，系統(tǒng)可以自動(dòng)進(jìn)行判別，積累數(shù)據(jù)。除此之外，該模塊可以自動(dòng)改變已入庫(kù)圖形的顏色，增大與未入庫(kù)建筑物顏色的反差度，大大降低數(shù)據(jù)二次錄入的錯(cuò)誤幾率，如圖6所示，核心代碼如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改變?nèi)霂?kù)圖形線寬returnLine．color=ACAD_COLOR．a(chǎn)cCyan;;//改變?nèi)霂?kù)圖形顏色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//獲取建筑面積圖6改變已入庫(kù)圖形顏色④數(shù)據(jù)查詢刪除模塊對(duì)于大型房屋建筑的規(guī)劃竣工驗(yàn)收，數(shù)據(jù)錄入錯(cuò)誤難以避免，通過(guò)該模塊可以實(shí)現(xiàn)規(guī)劃審批與規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)的查詢與刪除。圖7建筑物規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)查詢⑤報(bào)表生成模塊制作房屋規(guī)劃驗(yàn)收的各類總結(jié)對(duì)比報(bào)表也較為繁瑣，通過(guò)該模塊可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部目前建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)自動(dòng)計(jì)算，同時(shí)實(shí)現(xiàn)各類規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)與規(guī)劃審批數(shù)據(jù)的自動(dòng)對(duì)比且生成Word對(duì)比報(bào)表。對(duì)于單棟房屋，系統(tǒng)首先根據(jù)“樓棟號(hào)”字段讀取“DDGH”中的審批數(shù)據(jù)(建筑朝向、建筑性質(zhì)、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑面積、離界距離)，同理從“DDJCZ”表中提取規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)(建筑性質(zhì)、層數(shù)、朝向、高度、離界距離)，然后根據(jù)“DDJCZ”表中“樓棟號(hào)”字段從“DDJC”表中提取相同“樓棟號(hào)”對(duì)應(yīng)的記錄，同時(shí)計(jì)算出各分棟建筑的總建筑面積，最后分類比較規(guī)劃審批與驗(yàn)收數(shù)據(jù)，生成如下表1的備注欄。

對(duì)于項(xiàng)目總體，首先從項(xiàng)目日志文件中提取該項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的規(guī)劃審批數(shù)據(jù)(總片面布局、用地性質(zhì)、總用地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、綠地率、立面造型、配套設(shè)施)以及規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)(總片面布局、用地性質(zhì)、總用地面積、立面造型、配套設(shè)施)，然后從“DDJC”表中讀取所有建筑物的屬性數(shù)據(jù)，根據(jù)每條記錄的性質(zhì)(是否基底?、是否參與容積率?，建筑面積)，疊加得到該項(xiàng)目的總建筑面積，總綠地面積，總基底面積，根據(jù)式(1)計(jì)算得到目前該項(xiàng)目的容積率，綠地率，建筑密度，最后同規(guī)劃審批數(shù)據(jù)比較，生成如下表2對(duì)應(yīng)的備注欄。容積率=地上總建筑面積總用地面積－代征用地面積建筑密度=總基底面積總用地面積－代征用地面積綠地率=總綠地面積總用地面積－代征用地面積(1)⑥工具模塊微軟的Excel軟件具有強(qiáng)大的計(jì)算功能，在工程應(yīng)用中較為普遍。該模塊可以將房屋規(guī)劃驗(yàn)收數(shù)據(jù)輸出成Excel表格形式。不僅如此，通過(guò)該模塊可以自動(dòng)實(shí)現(xiàn)建筑物角點(diǎn)坐標(biāo)的自動(dòng)標(biāo)注，并將其輸出成Word報(bào)表形式。

3實(shí)例驗(yàn)證

該規(guī)劃驗(yàn)收項(xiàng)目?jī)?nèi)部建筑物包括半封閉陽(yáng)臺(tái)、地下室、通道、綠化設(shè)施等情況。根據(jù)該項(xiàng)目?jī)?nèi)E、F兩棟建筑物的具體特點(diǎn)，首先在CASS軟件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7層5個(gè)圖層，并在5個(gè)圖層中繪制相應(yīng)層數(shù)的建筑物。根據(jù)半封閉陽(yáng)臺(tái)的面積只計(jì)算1/2，地下室不參與建筑密度與容積率的計(jì)算等《規(guī)范》規(guī)定的準(zhǔn)則，通過(guò)該“房屋竣工規(guī)劃驗(yàn)收軟件”計(jì)算，生成了項(xiàng)目?jī)?nèi)分棟房屋以及規(guī)劃總平面對(duì)比表。

篇8

中圖分類號(hào)：P218文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

竣工測(cè)量是建筑物竣工后所進(jìn)行的一項(xiàng)城市規(guī)劃實(shí)施管理階段的測(cè)量工作。它的主要任務(wù)是：提供城市規(guī)劃、城市建設(shè)和城市管理所需的基礎(chǔ)地形圖和規(guī)劃管理所需的相關(guān)信息?？⒐y(cè)量圖和現(xiàn)狀地形圖以及撥地測(cè)量圖在電腦上疊加顯示，經(jīng)過(guò)軟件分析，可以直觀地對(duì)照建筑物在建前、批后、建成3個(gè)階段的變化情況，為規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督等管理創(chuàng)造條件?？⒐y(cè)量的成果成圖要素中最重要又是最難以準(zhǔn)確測(cè)量的一項(xiàng)就是竣工建筑面積，它從數(shù)量上反映了建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模及建設(shè)工程是否存在違規(guī)及違規(guī)的程度，是規(guī)劃驗(yàn)收人員對(duì)違規(guī)部分采取相應(yīng)的處罰措施的重要依據(jù)?？⒐そㄖ娣e測(cè)算精度會(huì)直接影響規(guī)劃執(zhí)法的力度，并影響到建設(shè)單位巨大的經(jīng)濟(jì)利益。

一、面積測(cè)算問(wèn)題及測(cè)算工作流程

1)隨著建筑理念的發(fā)展，對(duì)建筑功能要求的提高，使建筑在外觀上越來(lái)越漂亮，在造型上越來(lái)越復(fù)雜。這給建筑面積測(cè)算工作增加了難度，如現(xiàn)在很多房屋主墻面外有裝飾性的柱跺或玻璃幕墻，使得外業(yè)測(cè)量時(shí)難以測(cè)到主房角點(diǎn)坐標(biāo)。有些采集到的裝飾性的柱角點(diǎn)坐標(biāo)與主墻面上的點(diǎn)的坐標(biāo)距離很近，在繪圖時(shí)很容易出現(xiàn)連線錯(cuò)誤，造成建筑面積計(jì)算成果的較大誤差。

2)竣工測(cè)量工作經(jīng)常是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托進(jìn)行的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)于竣工測(cè)量工作在時(shí)間上往往要求很緊?？⒐y(cè)繪人員只有高效率地工作，才能滿足用戶的要求。

3)要快速而準(zhǔn)確測(cè)算建筑面積對(duì)竣工測(cè)繪人員來(lái)說(shuō)是一個(gè)課題。準(zhǔn)確測(cè)算竣工建筑面積應(yīng)從外業(yè)

采集房角坐標(biāo)點(diǎn)，連線作圖到內(nèi)業(yè)面積計(jì)算全過(guò)程進(jìn)行控制，抓好每一個(gè)環(huán)節(jié)。竣工建筑面積測(cè)算工作流程如圖l所示：

圖1 竣工建筑面積測(cè)算工作流程圖

二 、竣工建筑面積測(cè)算工作的要求和方法

為了高效而準(zhǔn)確的測(cè)算建筑面積，要求測(cè)算人員在理解建筑面積計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上，能夠正確運(yùn)用外業(yè)測(cè)量方法，以及內(nèi)業(yè)精確計(jì)算面積的技巧，并利用各種資料信息，最終得到滿足精度要求的測(cè)算成果。

2．1 外業(yè)房角坐標(biāo)采集的要求及問(wèn)題

測(cè)繪人員在現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)房屋面積計(jì)算規(guī)則迅速判斷待測(cè)建筑物各部位是否計(jì)算建筑面積，應(yīng)采集哪些房屋點(diǎn)坐標(biāo)。測(cè)繪人員應(yīng)盡可能施測(cè)到所有的主房角坐標(biāo)，舍去一些裝飾性的突出主墻面的柱跺的角點(diǎn)。同時(shí)，測(cè)繪人員應(yīng)能熟練使用測(cè)繪儀器并且了解儀器的特點(diǎn)。目前，通常使用無(wú)棱鏡測(cè)邊全站儀或手執(zhí)測(cè)距儀施測(cè)房角坐標(biāo)，這種方式省去了跑尺員，工效很高，但由于各種墻面反光不同，可能出現(xiàn)實(shí)際測(cè)到的坐標(biāo)不是欲測(cè)的墻角，而是其后方墻面上的某點(diǎn)(如圖2所示，欲測(cè)A點(diǎn)卻測(cè)到B點(diǎn))。有時(shí)當(dāng)儀器視線與墻面夾角較小時(shí)，測(cè)不到墻角，只能測(cè)到墻邊上某點(diǎn)等(如圖2所示，欲測(cè)c點(diǎn)卻測(cè)到D點(diǎn))。象這些采集的精度較差的房角點(diǎn)必須在以后的測(cè)繪步驟中予以消除。

2．2對(duì)竣工建筑物照相工作的要點(diǎn)

對(duì)竣工建筑物進(jìn)行照相應(yīng)反映建筑物的全貌，應(yīng)反映建筑物中陽(yáng)臺(tái)、走廊、架空層、底層車庫(kù)、設(shè)備層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層以及建筑物內(nèi)夾層、中空等狀況?？⒐そㄖ障噘Y料可以作為內(nèi)業(yè)檢查的參考資料，對(duì)于一些復(fù)雜的房屋，有時(shí)建筑面積計(jì)算規(guī)則中對(duì)某些部位如何計(jì)算建筑面積沒(méi)有明確的界定。這時(shí)通過(guò)相片，測(cè)繪技術(shù)人員可以對(duì)建筑物得到直觀的認(rèn)識(shí)，以便研究其圖面表示方法和面積計(jì)算方法。

圖2 全站儀采集房角坐標(biāo)常見(jiàn)問(wèn)題示意圖

2．3 繪制工作草圖的要求

測(cè)繪人員可以利用建筑紅線定位冊(cè)或地形圖等便于使用的圖紙現(xiàn)場(chǎng)對(duì)照，量測(cè)房屋邊長(zhǎng)及間距，繪制工作草圖。工作草圖應(yīng)能反映出建筑物的形狀及層數(shù)，應(yīng)標(biāo)示出所測(cè)主要房角坐標(biāo)點(diǎn)在草圖中的位置。

2．4連線作圖的要點(diǎn)

首先應(yīng)準(zhǔn)確找出建筑軸線，建筑物通常具備規(guī)則圖形，如長(zhǎng)方形，圓弧形等，所以房邊之間一般實(shí)際為平行關(guān)系或垂直關(guān)系，但是由于施工或測(cè)量點(diǎn)位不準(zhǔn)確等原因，有時(shí)造成房邊連線不完全平行或垂直，這時(shí)應(yīng)根據(jù)房屋尺寸，比較各房邊之間的關(guān)系，找到一條準(zhǔn)確的長(zhǎng)邊連線作為主軸線，以此為基礎(chǔ)，然后根據(jù)采集的房角坐標(biāo)點(diǎn)、外業(yè)工作草圖、建筑施工圖、房地分層平面圖及外業(yè)相片等資料，內(nèi)業(yè)連線作圖。連線后可能發(fā)現(xiàn)有些采集的房角點(diǎn)與圖中對(duì)應(yīng)點(diǎn)不完全重合，但這些點(diǎn)都應(yīng)在測(cè)量誤差允許范圍內(nèi)，否則作記號(hào)以便外業(yè)仔細(xì)核對(duì)。

2．5外業(yè)全面對(duì)照檢查

測(cè)繪人員應(yīng)利用所作的圖外業(yè)仔細(xì)核對(duì)建筑層數(shù)，檢查采集點(diǎn)與所作圖不符的部位，量測(cè)建筑內(nèi)夾層、插層、中空等尺寸，作出儀器未能測(cè)到的部分的圖形，以及測(cè)繪門廊、架空層，設(shè)備轉(zhuǎn)換層、頂層設(shè)備間及斜面屋頂中超過(guò)2．20m部分的輪廓線。測(cè)繪人員必須對(duì)建筑物從外到內(nèi)、由地下室到屋頂天面每一個(gè)角落仔細(xì)核對(duì)，不能有一絲馬虎，更不能偷懶而憑經(jīng)驗(yàn)作圖，否則會(huì)造成連線作圖錯(cuò)誤。

在外業(yè)作圖時(shí)，存在有許多高層建筑中電梯還未投入使用，建筑中有些部位因施工或管理原因而難以到達(dá)等現(xiàn)象，這給測(cè)繪工作增加了難度。測(cè)繪人員不能因此而懈怠，必須發(fā)揚(yáng)不怕苦，不怕累的精神，想方設(shè)法克服困難，真正做好全面對(duì)照工作。測(cè)繪人員在丈量尺寸時(shí)，特別要注意的是，對(duì)于條形房屋，應(yīng)仔細(xì)檢查房寬，因?yàn)樗诿娣e計(jì)算中會(huì)以房長(zhǎng)為倍數(shù)放大誤差，如果房屋層數(shù)較多，就會(huì)造成較大的面積測(cè)算誤差。通過(guò)的外業(yè)復(fù)核，應(yīng)能夠消除測(cè)繪中的粗差，準(zhǔn)確反映出建筑的實(shí)際情況，為面積計(jì)算打下良好的基礎(chǔ)。

2．6面積計(jì)算方法

對(duì)建筑物面積計(jì)算可采用各種軟件或程序，通過(guò)對(duì)建筑物縱剖、橫剖、縱剖與橫剖相結(jié)合等方法分解計(jì)算面積然后匯總。注意不要遺漏或重復(fù)計(jì)算面積。另外應(yīng)根據(jù)建筑報(bào)建審批資料(建筑紅線定位冊(cè)，建筑核位紅線圖等)，在竣工圖中標(biāo)明各種不同功能部分(架空層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層、斜面屋頂、商業(yè)用房、公共建筑、物業(yè)管理用房、地下室等)的建筑面積。這樣分類表示面積，可以方便規(guī)劃管理人員審核該建設(shè)項(xiàng)目的容積率、綠化率等技術(shù)指標(biāo)，判斷竣工建筑是否存在違規(guī)現(xiàn)象，以及違規(guī)建設(shè)的部位和違規(guī)的程度，并對(duì)違規(guī)建設(shè)行為作出正確的處理意見(jiàn)。

2．7全面檢查及成果提交

對(duì)建筑物面積計(jì)算成果要做到全面自檢，互檢和專檢。檢查時(shí)應(yīng)仔細(xì)核對(duì)面積計(jì)算過(guò)程中有無(wú)遺漏或重復(fù)計(jì)算，利用所有可利用的資料核對(duì)房屋形狀及層數(shù)。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一定要到現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，確保提交的面積計(jì)算成果可靠。

三、結(jié)語(yǔ)

竣工測(cè)量作為規(guī)劃驗(yàn)收中的一項(xiàng)重要測(cè)繪工作，肩負(fù)著為城市規(guī)劃建設(shè)管理的重任，其成果必須完整、準(zhǔn)確地表達(dá)出城市規(guī)劃管理的要求。另外測(cè)繪工作是一項(xiàng)理論與實(shí)踐緊密結(jié)合的基礎(chǔ)性工作，建設(shè)工程的建筑竣工測(cè)量與面積測(cè)算該如何結(jié)合所服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，生產(chǎn)出更加貼近客戶的產(chǎn)品來(lái)，還有待于城市測(cè)繪管理部門、規(guī)劃管理部門以及各測(cè)繪單位做進(jìn)一步的研究和探討，我們也應(yīng)在工作中不斷積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為竣工測(cè)量工作的完善和發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張毅力．房屋工程竣工測(cè)量控制方式研究[J]．科技資訊，2009，23(05)：56～57．

[2]周洪斌．房建竣工測(cè)量有關(guān)問(wèn)題的探討[J]．中國(guó)測(cè)繪報(bào)，2006，21(06)：35～36．

篇9

Abstract: The supervision of construction project planning includes measuring test line survey and final survey in two stages, this article through the completion of the survey practice, summed up the completed construction area calculation of some common problems and solutions of the specific operation method. To engage in surveying and mapping work colleagues and provide reference for planning, supervision and approval management to create conditions, help to improve the planning approval and supervision management level and work efficiency.

Key words: completion measurement; building area calculations; field survey; quality control

中圖分類號(hào)：P25

前言

隨著城市化進(jìn)程的加快，為確保城市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收的質(zhì)量，如實(shí)反映建設(shè)工程竣工后的平面位置，高度和形狀?？⒐y(cè)量是城市規(guī)劃和建設(shè)中的一項(xiàng)重要工作，其好壞直接影響規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督管理的工作和城市數(shù)字化地形圖的更新。而在竣工測(cè)量的成果成圖要素中最重要又是以竣工建筑面積測(cè)算尤為重要，直接影響規(guī)劃執(zhí)法的力度和建設(shè)單位巨大的經(jīng)濟(jì)利益。所以必須要高度重視竣工建筑面積測(cè)算工作，為規(guī)劃驗(yàn)收提供依據(jù)。

一、建筑物竣工測(cè)量的工作流程

1、竣工測(cè)量的流程示意圖

用戶委托---測(cè)量任務(wù)下達(dá)到測(cè)繪隊(duì)---外業(yè)隊(duì)進(jìn)行數(shù)據(jù)采集---內(nèi)業(yè)隊(duì)進(jìn)行具體編輯---質(zhì)檢科審查---更新入庫(kù)---提交用戶

竣工測(cè)量涵蓋了規(guī)劃測(cè)繪和基礎(chǔ)測(cè)繪兩個(gè)方面的信息要素采集，要求測(cè)量人員不但要具備測(cè)繪知識(shí)，而且要充分了解規(guī)劃管理的意圖，對(duì)建筑設(shè)計(jì)有一定的了解。

二、建筑物竣工測(cè)量的質(zhì)量控制

隨著近些年來(lái)建筑理念的不斷發(fā)展，對(duì)建筑功能要求的不斷提高，使得建筑在外觀上越來(lái)越漂亮，在造型上越來(lái)越復(fù)雜，但這也給竣工測(cè)量工作帶來(lái)了許多的困難。如現(xiàn)在很多房屋主墻面外有裝飾性的柱跺或玻璃幕墻，使得外業(yè)測(cè)量時(shí)難以測(cè)到主房角點(diǎn)坐標(biāo)。有時(shí)采集到的裝飾性柱角點(diǎn)坐標(biāo)與主墻體上的點(diǎn)坐標(biāo)距離很近，在繪圖時(shí)易出現(xiàn)錯(cuò)連，導(dǎo)致建筑面積計(jì)算結(jié)果的較大誤差。測(cè)繪技術(shù)人員通過(guò)相片和各種資料信息，對(duì)建筑物得到直觀的認(rèn)識(shí)，以便研究其圖面表示方法和面積計(jì)算方法，從而最終得到滿意的測(cè)量結(jié)果。

1外業(yè)坐標(biāo)點(diǎn)采集的要求及問(wèn)題：建筑竣工測(cè)量圖施測(cè)除用全站儀按《城市測(cè)量規(guī)范》中的城市基本地形圖的要求進(jìn)行測(cè)繪外，參照城市地籍測(cè)量中對(duì)界址點(diǎn)的測(cè)定精度要求，另作如下技術(shù)規(guī)定：竣工建筑細(xì)部點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差要求不大于5cm；竣工建筑細(xì)部點(diǎn)的間距中誤差要求不大于5cm；竣工建筑與鄰近地物點(diǎn)的間距中誤差要求不大于5cm；相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)，竣工建筑測(cè)點(diǎn)高程中誤差不大于3cm。還應(yīng)考慮使用要求，竣工測(cè)量范圍規(guī)定如下：規(guī)劃控制線向外擴(kuò)5om，遇竣工建筑物相鄰為道路的以道路外邊線為邊界；竣工建筑物相鄰為建筑的將與竣工建筑物最近的建筑測(cè)完整，以使地形地貌測(cè)完整，確保更新后的地形圖內(nèi)業(yè)接邊順利進(jìn)行。測(cè)繪人員在現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)房屋面積迅速判斷待測(cè)建筑物各部位是否計(jì)算建筑面積，應(yīng)采集哪些房屋點(diǎn)坐標(biāo)，應(yīng)對(duì)那些坐標(biāo)點(diǎn)進(jìn)行必要的取舍。盡可能對(duì)所有的主房角坐標(biāo)進(jìn)行施測(cè)，舍去一些裝飾性且突出于主墻面的柱跺角點(diǎn)。外業(yè)測(cè)量?jī)x器目前通常使用的是無(wú)棱鏡測(cè)邊全站儀或手執(zhí)測(cè)距儀。在測(cè)量房角坐標(biāo)時(shí)，可以省去了跑尺員工作的勞作，效率很高，但由于各種墻面反光不同，常出現(xiàn)實(shí)際測(cè)到的坐標(biāo)不是欲測(cè)的墻角，而是其后方墻面上的某點(diǎn)。有時(shí)當(dāng)儀器視線與墻面夾角較小時(shí)，測(cè)不到墻角，只能測(cè)到墻邊上某點(diǎn)等。象這些采集的精度較差的房角點(diǎn)須在后來(lái)的測(cè)繪內(nèi)業(yè)作圖中省略掉。

2內(nèi)業(yè)作圖的要求：地形圖測(cè)量的作業(yè)方法和技術(shù)要求應(yīng)完全按照《城市測(cè)量規(guī)范》相應(yīng)條款執(zhí)行。首先應(yīng)準(zhǔn)確找出建筑軸線，建筑物通常是規(guī)整的圖形，如長(zhǎng)方形，弧形等，所以房邊之間一般實(shí)際為平行關(guān)系或垂直關(guān)系，但由于施工或測(cè)量點(diǎn)位不準(zhǔn)確等原因，有時(shí)造成房邊連線不完全平行或垂直，這時(shí)應(yīng)根據(jù)房屋尺寸，比較各房邊之間的關(guān)系，找到一條準(zhǔn)確的長(zhǎng)邊連線作為主軸線，以此為基礎(chǔ)，然后根據(jù)采集的房角坐標(biāo)點(diǎn)、外業(yè)工作草圖、建筑施工圖、房地分層平面圖及外業(yè)相片等資料，內(nèi)業(yè)連線作圖。連線后可能發(fā)現(xiàn)有些采集的房角點(diǎn)與圖中對(duì)應(yīng)點(diǎn)不完全重合，但應(yīng)作出醒目的記號(hào)以便外業(yè)隊(duì)仔細(xì)核對(duì)后再確認(rèn)。測(cè)繪人員須對(duì)建筑物從外到內(nèi)、由地下室到屋頂?shù)拿恳粋€(gè)角落進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，通過(guò)的外業(yè)復(fù)核，消除測(cè)繪中的粗差，準(zhǔn)確反映出建筑的實(shí)際情況，為面積計(jì)算打下良好的基礎(chǔ)。建筑竣工測(cè)量圖一般按1：500或1：1000比例尺，除按《城市測(cè)量規(guī)范》要求測(cè)量的常規(guī)內(nèi)容外，還需采集規(guī)劃所需信息，內(nèi)容包括：竣工建筑的占地范圍、名稱、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房基標(biāo)高、房檐標(biāo)高、房頂標(biāo)高、層高、建筑物下通道位置及凈空高、竣工建筑邊長(zhǎng)、建筑面積和建筑占地面積、地下室范圍及高度；每棟竣工建筑物在適當(dāng)位置注記兩個(gè)以上有相連關(guān)系的房角坐標(biāo)，并附成果表；竣工建筑與相鄰建筑物、構(gòu)筑物、現(xiàn)狀道路(或規(guī)劃道路)中線及用地界線的間距；建筑物規(guī)劃圖上有要求的與相鄰主要管線的間距；當(dāng)竣工建筑緊鄰高壓線，或高壓線在竣工建筑上空經(jīng)過(guò)時(shí)，測(cè)出高壓線走向及在竣工建筑上空或與竣工建筑相鄰段最低處的高度。當(dāng)測(cè)繪多棟竣工建筑時(shí)，還應(yīng)有建筑占地總面積，建筑總面積，綠化界線、綠化總面積，泊車位總面積等。

3質(zhì)量檢查應(yīng)注意：竣工測(cè)量圖是規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督管理的依據(jù)，具有一定的法律意義。因此就要求竣工測(cè)量成果的錯(cuò)誤率為零，外業(yè)數(shù)據(jù)采集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理以及質(zhì)量檢查都必須準(zhǔn)確、細(xì)致。在質(zhì)量檢查方面，竣工測(cè)量圖紙要經(jīng)過(guò)作業(yè)隊(duì)和質(zhì)檢科的質(zhì)量檢查，并且由質(zhì)檢科根據(jù)竣工工程的復(fù)雜情況組織人員進(jìn)行單項(xiàng)工程外業(yè)情況的抽查，對(duì)竣工測(cè)量成果進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定和監(jiān)督，找出問(wèn)題加以分析。

二、面積測(cè)算

對(duì)建筑物面積計(jì)算可采用各種軟件或程序，通過(guò)對(duì)建筑物縱剖、橫剖、縱剖與橫剖相結(jié)合等方法分解計(jì)算面積然后匯總，不要遺漏或重復(fù)計(jì)算面積。另外可應(yīng)根據(jù)建筑報(bào)建審批資料(建筑紅線定位冊(cè)，建筑核位紅線圖等)，在竣工圖中標(biāo)明各種不同功能部分(架空層、設(shè)備轉(zhuǎn)換層、斜面屋頂、商業(yè)用房、公共建筑、物業(yè)管理用房、地下室等)的建筑面積。這樣分類表示面積，可以方便規(guī)劃管理人員審核該建設(shè)項(xiàng)目的容積率、綠化率等技術(shù)指標(biāo)，判斷竣工建筑是否存在違規(guī)現(xiàn)象，以及違規(guī)建設(shè)的部位和違規(guī)的程度，并對(duì)違規(guī)建設(shè)行為作出正確的處理意見(jiàn)。

三、竣工測(cè)量技術(shù)的重要性

篇10

作為一項(xiàng)有著較強(qiáng)的政策性、技術(shù)很專業(yè)的測(cè)繪工作，房地產(chǎn)測(cè)繪工作的好壞和我們普通群眾的生活可謂密切相關(guān)，所測(cè)房屋面積的大小將會(huì)對(duì)我們?nèi)蘸蟮纳a(chǎn)生活產(chǎn)生重大的影響。在我國(guó)作為一項(xiàng)起步較晚的工作，房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展還處在一個(gè)規(guī)范化和專業(yè)化不斷建設(shè)的階段。雖然國(guó)家頒布了國(guó)標(biāo)GB/T 17986（（房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，但是此項(xiàng)《規(guī)范》還是不是很完善，個(gè)別條文解釋不明晰，特別是現(xiàn)代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《規(guī)范》對(duì)特殊建筑等問(wèn)題沒(méi)有觸及到，使得測(cè)量人員對(duì)《規(guī)范》中的某些條款還不是很理解，從而在房屋面積測(cè)算過(guò)程中對(duì)某些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)和理解往往與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》存在一定的偏差。在實(shí)際測(cè)算中往往難以掌握，從而引起房產(chǎn)糾紛。目前，房屋面積測(cè)算中存在的難題較多，有些問(wèn)題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)測(cè)繪簡(jiǎn)介

1、房地產(chǎn)測(cè)繪定義

房地產(chǎn)測(cè)繪是測(cè)繪行業(yè)的分支科學(xué)，其服務(wù)對(duì)象是對(duì)業(yè)主的房屋以及相應(yīng)的房屋附屬物的位置和面積的文字、圖表說(shuō)明。簡(jiǎn)單來(lái)講，房地產(chǎn)測(cè)繪就是通過(guò)使用一系列的測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪儀器、測(cè)繪手段等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的數(shù)量、位置以及質(zhì)量等狀況和用途、權(quán)屬、性質(zhì)、利用狀況等社會(huì)屬性進(jìn)行說(shuō)明。

2、房地產(chǎn)測(cè)繪分類

房地產(chǎn)測(cè)繪細(xì)分為房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪以及房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪主要是房產(chǎn)平面控制測(cè)量，是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪全面反映房屋及其用地理位置和權(quán)屬狀況的基礎(chǔ)圖紙―――房屋建筑地理位置放線圖、房屋竣工平面地形圖、高層房屋建筑沉降變化分析圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪主要是指房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算等，生成房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、薄、數(shù)據(jù)等。具體反應(yīng)在房屋房產(chǎn)預(yù)售圖和房屋房產(chǎn)分戶圖上。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)測(cè)繪來(lái)說(shuō)，其特點(diǎn)為：比例尺大，成果有法律約束力和保密性，精度要求高，修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)，測(cè)繪人員既要懂測(cè)繪技術(shù)、更要懂房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)。房地產(chǎn)測(cè)繪的成果具體反應(yīng)在：測(cè)繪房屋地理位置圖、辦理房屋房產(chǎn)證的相關(guān)配套手續(xù)上、市場(chǎng)房屋房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估上。工作開(kāi)展涉及到城市和農(nóng)村，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限和尺寸標(biāo)注等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國(guó)大比例尺系列的圖紙一般都是1∶500或1∶1000，房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)后，具有約束力，它是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)交易、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。地形圖上的要素成果，一般可從圖上索取或量去，其點(diǎn)位中誤差在±0.5-0.6mm以內(nèi)，其精度可以滿足城市規(guī)劃對(duì)地物精度的要求。需要更高精度的房地產(chǎn)測(cè)繪成果，例如房屋房角界址點(diǎn)的地理坐標(biāo)、房屋的室內(nèi)建筑面積測(cè)算等，不能直接從圖上量取，就必須實(shí)地實(shí)測(cè)、實(shí)算。城市基本地形圖的復(fù)測(cè)周期一般5-10年，而房地產(chǎn)測(cè)繪的復(fù)測(cè)周期不能按幾年測(cè)算，城市的規(guī)模迅猛擴(kuò)張要求及時(shí)對(duì)城市周邊的房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè)，對(duì)房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)修測(cè)，對(duì)房屋和用地的自然狀況改變也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)勢(shì)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況真實(shí)性一致。所以房地產(chǎn)測(cè)繪成果要及時(shí)變更，平面圖應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)測(cè)。

三、房屋面積測(cè)算中的幾點(diǎn)問(wèn)題

面積測(cè)算就是指的是水平面積的測(cè)算，具體的分為用地面積和房屋面積兩部分的測(cè)算，而對(duì)于房屋面積測(cè)算而言，其主要分為共有建筑面積、房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、公攤面積等測(cè)算。而房屋建筑面積測(cè)算中的問(wèn)題主要從功能房面室內(nèi)面積、層高、斜坡屋面、飄窗、躍層戶室內(nèi)樓梯、陽(yáng)臺(tái)面積、分?jǐn)偯娣e等方面進(jìn)行分析。特別是房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范上的分?jǐn)偯娣e測(cè)算認(rèn)知度要把握好，非常容易出爭(zhēng)議。（如果房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范上沒(méi)注記明示的，以爭(zhēng)議的房屋業(yè)主雙方經(jīng)法律公證的協(xié)議上約定進(jìn)行分?jǐn)偯娣e測(cè)算）?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》在有關(guān)房屋面積測(cè)算中規(guī)定計(jì)算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過(guò)2.20m（含2. 20m）。層高低于 2.20m的建筑物都不能計(jì)算房屋的建筑面積。房屋的層高定義為：房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測(cè)量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。因此房屋面積測(cè)算中的層高2.20m以上指的是樓面層高，而不是凈高?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面積計(jì)算。斜屋面頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰玫?，可供人們居住用的或?chǔ)存物品用的斜面屋頂房屋，測(cè)繪時(shí)直接“切取”2.20m的高度計(jì)算面積。建設(shè)部文件規(guī)定：對(duì)傾斜弧狀等非垂直墻體的房屋、層高 2.20m以上的部位，要計(jì)算面積；而房屋墻體向外傾斜、超出底線外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。也就是說(shuō)，有臺(tái)階的飄窗，只要層高不超過(guò)2.20m，不予計(jì)算面積，而層高超過(guò)2.20m的落地飄窗有效地?cái)U(kuò)大了房屋的實(shí)際使用面積，所以應(yīng)納入房屋產(chǎn)權(quán)面積。躍層戶室中的內(nèi)樓梯是連結(jié)上下層的必須通道，若不計(jì)算面積，確權(quán)時(shí)房產(chǎn)證上也無(wú)此樓梯部位面積，顯然不合理。因此，無(wú)論是否建造均應(yīng)按自然層計(jì)算面積確權(quán)?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積計(jì)算，未封閉的的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算，而露臺(tái)沒(méi)有頂蓋所以不予計(jì)算面積。騎樓、過(guò)街的不用作道路、街、巷通行的，要計(jì)算全部面積。有兩根以上的雨棚，與房屋相連永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨(dú)立柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或維護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高在2.20m以上部位的水平投影面積計(jì)算。封閉的永久性玻璃幕墻作為房屋外墻的，按其水平投影面積計(jì)算。

四、房地產(chǎn)測(cè)繪功能

我們使用房地產(chǎn)測(cè)繪，主要是為了進(jìn)行房屋面積、地理位置、界線范圍等房地產(chǎn)登記證明提供依據(jù)文件。對(duì)于所得到的房地產(chǎn)測(cè)繪成果，其主要是服務(wù)于房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍服務(wù)，是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房地產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)；房地產(chǎn)測(cè)繪成果是進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動(dòng)、交易活動(dòng)的主要依據(jù)，也是進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)不可缺少的依據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)繪成果給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會(huì)治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息，其服務(wù)具有廣泛性。房地產(chǎn)測(cè)繪成果是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料，是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的重要依據(jù)和數(shù)據(jù)來(lái)源。

五、結(jié)論

作為一項(xiàng)關(guān)系到千家萬(wàn)戶的工作，房地產(chǎn)測(cè)繪需要我們對(duì)于政策和技術(shù)都有較強(qiáng)的理解和把握。為此，為了實(shí)現(xiàn)測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性和合理性，相應(yīng)的從事房地產(chǎn)測(cè)量及信息管理的工作人員需要全方位了解房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)，熟練掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)繪手段，從而更好地為城鄉(xiāng)居民的生活服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 董雪亮.實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定位（RTK）測(cè)量技術(shù)應(yīng)用中幾個(gè)問(wèn)題的探討[J].山西水利科技.2012（04）