導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇合同糾紛協(xié)議書，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

乙方：__________公司_____________支公司甲方訴乙方機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)合同糾紛一案，現(xiàn)甲乙雙方本著自愿公平的原則，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成本和解協(xié)議，共同遵照?qǐng)?zhí)行。

第一條

乙方確定甲方的機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)定損額為________元人民幣（________________）。因甲方無(wú)法提供病歷，加扣醫(yī)療費(fèi)用的x%，同時(shí)因甲方投保車輛系第二次出險(xiǎn)，也須加扣相應(yīng)金額的x%。最后確定實(shí)際賠付金額為__________元人民幣（_________________）。乙方在收到甲方符合理賠條件的有關(guān)票證之日（全套理賠票證原件已交付乙方）起10個(gè)工作日內(nèi)一次性支付。

第二條

甲方在收到上述第一條所述賠款____________元人民幣后，2個(gè)工作日內(nèi)，向__________縣人民法院撤回起訴。訴訟費(fèi)用由甲方承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。

第三條

有關(guān)甲方出險(xiǎn)車輛的全部殘值由乙方收回，甲方保證不得短少，否則扣減本協(xié)議第一條約定的相應(yīng)的賠付金額。

第四條

本協(xié)議簽訂履行后，甲乙雙方無(wú)其他爭(zhēng)執(zhí)。

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后即生效。

篇2

律師解答：

篇3

???一、公司對(duì)外簽訂的各類合同一律適用本制度。

???二、合同管理是企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，搞好合同管理，對(duì)于公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展和經(jīng)濟(jì)利益的取得，都有積極的意義。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部、法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴(yán)格遵守、切實(shí)執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信譽(yù)”為核心的合同管理工作。

???合同的簽訂

???三、合同談判須由總經(jīng)理或副總經(jīng)理與相關(guān)部門負(fù)責(zé)人共同參加，不得一個(gè)人直接與對(duì)方談判合同。

???四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。對(duì)外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人，法人委托人必須對(duì)本企業(yè)負(fù)責(zé)。

???五、簽約人在簽訂合同之前，必須認(rèn)真了解對(duì)方當(dāng)事人的情況。

???六、簽訂合同必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償”的原則和“價(jià)廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。

???七、合同除即時(shí)清結(jié)者外，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一合同文本。

???八、合同對(duì)各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體，文字表達(dá)要清楚、準(zhǔn)確。

???合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問(wèn)題是：

???1、部首部分，要注意寫明雙方的全稱、簽約時(shí)間和簽約地點(diǎn)；

???2、正文部分：建設(shè)合同的內(nèi)容包括工程范圍、建設(shè)工期，中間交工工程的開工和竣工時(shí)間，工程質(zhì)量、工程造價(jià)、技術(shù)資料交付期間、材料和設(shè)備供應(yīng)責(zé)任，撥款和結(jié)算、竣工驗(yàn)收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期、雙方相互協(xié)作等條款；產(chǎn)品合同應(yīng)注明產(chǎn)品名稱、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、數(shù)量、包裝、運(yùn)輸方式及運(yùn)費(fèi)負(fù)擔(dān)、交貨期限、地點(diǎn)及驗(yàn)收方法、價(jià)格、違約責(zé)任等；

???3、結(jié)尾部分：注意雙方都必須使用合同專用章，原則上不使用公章，嚴(yán)禁使用財(cái)務(wù)章或業(yè)務(wù)章，注明合同有效期限。

???九、簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時(shí)應(yīng)力爭(zhēng)協(xié)議合同由我方所在市人民法院管轄。

???十、任何人對(duì)外簽訂合同，都必須以維護(hù)本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟(jì)效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時(shí)假公濟(jì)私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴(yán)懲。

???合同的審查批準(zhǔn)

???十一、合同在正式簽訂前，必須按規(guī)定上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，方能正式簽訂。

???十二、合同審批權(quán)限如下：

???1、一般情況下合同由董事長(zhǎng)授權(quán)總經(jīng)理審批。

???2、下列合同由董事長(zhǎng)審批：

???標(biāo)的超過(guò)50萬(wàn)元的；投資10萬(wàn)元以上的聯(lián)營(yíng)、合資、合作、涉外合同。

???3、標(biāo)的超過(guò)公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會(huì)審批。

???十三、合同原則上由部門負(fù)責(zé)人具體經(jīng)辦，擬訂初稿后必須經(jīng)分管副總經(jīng)理審閱后按合同審批權(quán)限審批。重要合同必須經(jīng)法律顧問(wèn)審查。合同審查的要點(diǎn)是：

???1、合同的合法性。包括：當(dāng)事人有無(wú)簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力；合同內(nèi)容是否符合國(guó)家法律、政策和本制度規(guī)定。

???2、合同的嚴(yán)密性。包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全；當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確；文字表述是否確切無(wú)誤。

???3、合同的可行性。包括：當(dāng)事人雙方特別是對(duì)方是否具備履行合同的能力、條件；預(yù)計(jì)取得的經(jīng)濟(jì)效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；合同非正常履行時(shí)可能受到的經(jīng)濟(jì)損失。

???十四、根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，合同還應(yīng)當(dāng)或可以呈報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)鑒證、批準(zhǔn)，或報(bào)工商行政管理部門鑒證，或請(qǐng)公證處公證。

???合同的履行

???十五、合同依法成立，既具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽(yù)”的原則。嚴(yán)格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實(shí)際履行或全面履行。

???十六、合同履行完畢的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以合同條款或法律規(guī)定為準(zhǔn)。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗(yàn)收合格、價(jià)款結(jié)清、無(wú)遺留交涉手續(xù)為準(zhǔn)。

???十七、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部及有關(guān)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)隨時(shí)了解、掌握合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)。否則，造成合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。

???合同的變更、解除

???十八、在合同履行過(guò)程中，碰到困難的，首先應(yīng)盡一切努力克服困難，盡力保障合同的履行。如實(shí)際履行或適當(dāng)履行確有人力不可克服的困難而需變更，解除合同時(shí)，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商。

???十九、對(duì)方當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護(hù)本公司合法權(quán)益出發(fā)，從嚴(yán)控制。

???二十、變更、解除合同，必須符合《合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)的手續(xù)。

???二十一、變更、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本制度規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。

???二十二、變更、解除合同，一律必需采用書面形式（包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等），口頭形式一律無(wú)效。

???二十三、變更、解除合同的協(xié)議在未達(dá)成或未批準(zhǔn)之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。

???二十四、因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的，除法律允許免責(zé)任的以外，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

???二十五、以變更、解除合同為名，行、假公濟(jì)私之實(shí)，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)懲處。

???合同糾紛的處理

???二十六、合同在履行過(guò)程中如與對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生糾紛的，應(yīng)按《合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。

???二十七、合同糾紛由有關(guān)業(yè)務(wù)部門與法律顧問(wèn)負(fù)責(zé)處理，經(jīng)辦人對(duì)糾紛的處理必須具體負(fù)責(zé)到底。

???二十八、處理合同糾紛的原則是：

???1、堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，法律沒規(guī)定的，以國(guó)家政策或合同條款為準(zhǔn)。

???2、以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)與對(duì)方當(dāng)事人友好協(xié)商，在既維護(hù)本公司合法權(quán)益，又不侵犯對(duì)方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達(dá)成協(xié)議，解決糾紛。

???3、因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛，應(yīng)堅(jiān)持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯；因我方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)尊重對(duì)方的合法權(quán)益，主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，并盡量采取補(bǔ)救措施，減少我方損失；因雙方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)實(shí)事求是，分清主次，合情合理解決。

???二十九、在處理糾紛時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)通氣，積極主動(dòng)地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責(zé)、埋怨，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動(dòng)，一致對(duì)外。

???三十、合同糾紛的提出，加上由我方與當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時(shí)間，應(yīng)在法律規(guī)定的時(shí)效內(nèi)進(jìn)行，并必須考慮有申請(qǐng)仲裁或的足夠的時(shí)間。

???三十一、凡由法律顧問(wèn)處理的合同糾紛，有關(guān)部門必須主動(dòng)提供下列證據(jù)材料。

???1、合同的文本（包括變更、解除合同的協(xié)議），以及與合同有關(guān)的附件、文書、傳真、圖表等；

???2、送貨、提貨、托運(yùn)、驗(yàn)收、發(fā)票等有關(guān)憑證；

???3、貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財(cái)務(wù)帳目；

???4、產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報(bào)告；

???5、有關(guān)方違約的證據(jù)材料；

???6、其他與處理糾紛有關(guān)的材料。

???三十二、對(duì)于合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方單位公章或合同專用章。

???三十三、對(duì)雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級(jí)主管機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與對(duì)該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收?qǐng)?zhí)，各部門應(yīng)由專人負(fù)責(zé)該文書執(zhí)行的了解或履行。

???三十四、對(duì)于當(dāng)事人在規(guī)定的期限屆滿時(shí)沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

???三十五、對(duì)方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，可向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

???三十六、在向人民法院提交申請(qǐng)執(zhí)行書之前，有關(guān)部門應(yīng)認(rèn)真檢查對(duì)方的執(zhí)行情況，防止差錯(cuò)。執(zhí)行中若達(dá)成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

???三十七、合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備考。

???合同的管理

???三十八、本公司對(duì)合同實(shí)行二級(jí)管理、專業(yè)歸口制度，法人委托書制度，基礎(chǔ)管理制度。

???三十九、本公司合同管理具體是：

???公司由董事長(zhǎng)授權(quán)總經(jīng)理總負(fù)責(zé)，歸口管理部門為財(cái)務(wù)部、辦公室；副總經(jīng)理歸口管理房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)合同；各部門具體負(fù)責(zé)各自授權(quán)范圍內(nèi)的合同談判、擬稿及履行工作。

???四十、公司所有合同均由辦公室統(tǒng)一登記編號(hào)、經(jīng)辦人簽名后，按審批權(quán)限分別由董事長(zhǎng)、總經(jīng)理或其他書面授權(quán)人簽署。

???四十一、辦公室會(huì)同有關(guān)部門認(rèn)真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體如下：

篇4

Abstract: Due to the intensification of market competition, the construction has become increasingly specialized, the owners have become increasingly demanding of quality, schedule and level of service, specialist sub-contractors or labor subcontracting trend is inevitable. This trend, the sub-project to increase, to some extent, also increased the risk of contract disputes, construction general contracting business how to improve the management of subcontracted effectively circumvent the sub-contract disputes risk, will be the future of the construction market the core of the competition. Subcontracted work is an important part of the turnkey project, subcontracted work and management is good or bad, will directly affect the credibility of the project quality, schedule, and units of the total package. Therefore, the risk of sub-effectively circumvent the construction of corporate sustainability, health and scientific development, to some extent the decision. Project sub-contract disputes that may arise risk of evasion and countermeasures.Keywords: project; subcontracts; disputes risk; evasion and Countermeasures

中圖分類號(hào)： D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104（2012）

目前，大中型施工企業(yè)實(shí)行總分包管理是大勢(shì)所趨，其原因是：1、新的資質(zhì)就位以后所建立的總包、專業(yè)分包、勞務(wù)分包的管理體制，迫使大中型施工企業(yè)必須實(shí)行總分包的管理方式；2、社會(huì)上蘊(yùn)藏的大量勞動(dòng)力和專業(yè)施工隊(duì)，對(duì)減輕施工企業(yè)負(fù)擔(dān)和適應(yīng)施工期間勞動(dòng)力波動(dòng)的需要具有很大的優(yōu)勢(shì)；3、總承包與分承包的各自的優(yōu)勢(shì)，靠技術(shù)精、管理強(qiáng)、智力密集的實(shí)力與組裝社會(huì)勞動(dòng)力相結(jié)合；靠總部服務(wù)控制、項(xiàng)目授權(quán)管理、專業(yè)施工強(qiáng)化、社會(huì)力量協(xié)作，走社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)化大協(xié)作之路，才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的最大化，規(guī)?；托б娴淖罴鸦?。

在以施工為主體的工程總承包業(yè)務(wù)中，對(duì)工程分包的管理是十分重要的。施工工程總承包的風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上就體現(xiàn)在對(duì)工程分包的管理上，而分包的過(guò)程控制則成為分包管理的核心內(nèi)容?？偝邪脚c分包方發(fā)生糾紛后，通常也會(huì)影響到監(jiān)理和業(yè)主方，使得糾紛的處理變得復(fù)雜。如果能夠通過(guò)協(xié)商的方式解決糾紛，對(duì)各方都是較好的選擇。協(xié)商成功的前提是各方都能客觀地認(rèn)識(shí)到正在討論的方案對(duì)自己來(lái)說(shuō)是相對(duì)有利的，無(wú)論是從眼前利益來(lái)考慮，還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來(lái)考慮，相對(duì)進(jìn)入司法程序來(lái)說(shuō)，協(xié)商是最好的結(jié)果。這需要各方對(duì)自己掌握的信息作出評(píng)估，進(jìn)而設(shè)定讓步的底線，并通過(guò)良好的談判策略使最終的方案在可以接受的范圍內(nèi)被認(rèn)可。因?yàn)樵V訟和仲裁即便是企業(yè)有專業(yè)的法律顧問(wèn)去處理，也是需要投入不少的精力。

1 施工企業(yè)目前采用的總分包形式

目前，總分包方式在建設(shè)市場(chǎng)中采用的有兩種：一是自有人員管理與按工種的勞務(wù)分包（俗稱包工不包料）；二是自有人員組成的項(xiàng)目班子，除基礎(chǔ)和主體自己施工外，其他按專業(yè)分包（俗稱包工包料）。2 常見的分包糾紛風(fēng)險(xiǎn)及簡(jiǎn)單應(yīng)對(duì)

2.1分包方拖欠工人工資糾紛風(fēng)險(xiǎn)分包方除主要人員外，對(duì)臨時(shí)招用的民工基本上采用的都是口頭協(xié)議。對(duì)民工工資不按時(shí)發(fā)放。把資金轉(zhuǎn)移，待施工生產(chǎn)進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期或年關(guān)之際，資金又十分緊張時(shí)，民工因領(lǐng)不到工資而罷工。影響主包方正常施工生產(chǎn)，分包方再把拖欠問(wèn)題的矛盾轉(zhuǎn)移給主包方，叫鬧事民工到主包方要錢，產(chǎn)生糾紛。應(yīng)對(duì)方法是主包方建立分包方人員祥細(xì)檔案，完全掌握分包方的人員情況，按月要求分包方報(bào)工資表，在主包方支付分包方工程款時(shí)，由分包方出書面委托，主包方代付民工工資，將工資直接發(fā)到民工手中，防止分包方轉(zhuǎn)移資金。2.2 分包方冒用主包方名義對(duì)外賒購(gòu)或機(jī)械租賃糾紛風(fēng)險(xiǎn) 分包方在施工中，其材料來(lái)源主要部分由主包方供應(yīng)外，自己也需采購(gòu)一部分材料，租賃機(jī)械設(shè)備。他們?cè)谕饷娲蛑靼降拿x，采取簽訂購(gòu)銷與租賃合同，然后拖欠貨款和租金，其行為過(guò)程主包方不得而知，待債主要款時(shí)，分包方以沒錢為由將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到主包方，使主包方承擔(dān)連帶責(zé)任糾紛風(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)此種情況，主包方過(guò)程控制尤顯重要，對(duì)分包方債權(quán)債務(wù)情況要進(jìn)行掌握，在施工期間支付工程款時(shí)，以分包方委托付款的方式，由主包方進(jìn)行代付，以防止分包方資金挪用。 項(xiàng)目

2.3 分包方要求費(fèi)用補(bǔ)償糾紛風(fēng)險(xiǎn)

分包方要求費(fèi)用補(bǔ)償，索賠的理由主要是施工過(guò)程中發(fā)生停工、誤工或材料供應(yīng)不及時(shí)，總包方提供的機(jī)械設(shè)備滿足不了施工需要等情況，致使分包方施工成本增加，并以此為由分包方獅子大張口，索要大額費(fèi)用，這種情況下，不管是和解或是走上仲裁或訴訟，一般都是主包方吃虧。和解也要主包方進(jìn)行一部分費(fèi)用補(bǔ)償。這就要求總包方在合同履行全部過(guò)程進(jìn)行有效控制，才可能盡可能的降低這種糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

3 分包合同糾紛問(wèn)題的全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和對(duì)策

項(xiàng)目按照分包工程發(fā)生合同糾紛的特點(diǎn)，必須從分包前的分包計(jì)劃，分包隊(duì)伍的選擇，分包合同的簽訂，分包隊(duì)伍施工過(guò)程合同管理，全過(guò)程全方位的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。 3.1 事前進(jìn)行資源配置，制定分包計(jì)劃

工程有可能中標(biāo)前，根據(jù)工程需要對(duì)企業(yè)的人財(cái)物等資源進(jìn)行預(yù)配置，自身不足之處項(xiàng)目部編制工程分包策劃書，策劃書中做出擬分包量、對(duì)分包隊(duì)伍的要求、達(dá)到什么分包目標(biāo)、分包糾紛風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等內(nèi)容。 3.2 細(xì)選分包隊(duì)伍 國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)分包隊(duì)伍的考核內(nèi)容十分詳細(xì)，特別是首次合作的，其預(yù)審資料長(zhǎng)達(dá)四十多頁(yè)，包括施工過(guò)的施工項(xiàng)目，近期在建的工程、施工機(jī)械設(shè)備、財(cái)務(wù)資金狀況、員工情況，而我們做得十分簡(jiǎn)單，往往等著分包隊(duì)伍上門，有的分包隊(duì)伍打著總包旗號(hào)去承接任務(wù)，誰(shuí)找的活就歸誰(shuí)干，這就形成了在與分包隊(duì)伍的談判處于被動(dòng)的地位，為工程履約帶來(lái)了許多不利的影響。這一切都是需要高度重視的。施工企業(yè)必須建立自已內(nèi)部的分包方檔案庫(kù)，使資質(zhì)合格，信譽(yù)好，隊(duì)伍實(shí)力強(qiáng)的分包方作為首選隊(duì)伍。

3.3 結(jié)合工程實(shí)際，認(rèn)真簽訂合同 總包單位應(yīng)與分包單位簽訂一份明確的分包合同或協(xié)議書。合同簽訂要及時(shí)。分包合同的形式、條款及訂立審查程序等不可隨意。作為總承包單位，還應(yīng)在分包合同或協(xié)議書中明確分包工程的范圍、價(jià)格及結(jié)算方式、變更調(diào)整、結(jié)算條款、質(zhì)量技術(shù)要求、工期、雙方的責(zé)任和義務(wù)以及最終驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。還要將總包合同中的有關(guān)變更調(diào)整及結(jié)算條件、時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、方法等相聯(lián)系，在分包中化解、分解總包合同的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理的方式如質(zhì)量監(jiān)督、安全檢查、施工配合、分項(xiàng)評(píng)定等，均應(yīng)在分包合同或協(xié)議書中得到確認(rèn)。合同簽訂必須明確是專業(yè)分包合同還是勞務(wù)分包合同。目前，許多施工企業(yè)都有自己的合同范本或格式合同。但很多合同采用范本簽訂合同后，執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)合同漏洞多，特別是可操作性差，又沒有及時(shí)進(jìn)行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，造成合同簽訂時(shí)就留下后患。因此，合同簽訂一定要結(jié)合工程具體情況，認(rèn)真對(duì)合同范本內(nèi)容盡心研讀，進(jìn)行補(bǔ)充完善后再簽訂。并建議推行分包方繳納履約保證金制度。

3.4 嚴(yán)格合同執(zhí)行過(guò)程中的管理，進(jìn)行事中控制

合同生效后，合同的管理是合同能否履行兌現(xiàn)的核心任務(wù)。也是合同糾紛風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要階段。我認(rèn)為合同的管理，主要抓好以下幾個(gè)方面。 ①建立完整的組織機(jī)構(gòu)：完整的組織機(jī)構(gòu)是總承包方控制分包方的基礎(chǔ)，作為總承包商必須配備以項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目總工為首的高效精干的項(xiàng)目經(jīng)理部。

②對(duì)施工工序質(zhì)量的監(jiān)督檢查 施工企業(yè)的質(zhì)檢人員應(yīng)對(duì)分包工程施工中的工序質(zhì)量進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對(duì)需要隱蔽的部位，在隱蔽前總包單位的質(zhì)檢人員應(yīng)參與隱蔽驗(yàn)收，并督促勞務(wù)分包單位及時(shí)辦理驗(yàn)收簽證手續(xù)。

③對(duì)施工進(jìn)度管理 施工企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度檢查監(jiān)控，制定激勵(lì)、獎(jiǎng)罰措施，與有關(guān)各方及時(shí)溝通。因工地實(shí)際情況不能按計(jì)劃施工或因天氣不好不能施工需要調(diào)整施工進(jìn)度時(shí)，勞務(wù)分包單位應(yīng)以“工程聯(lián)系單”等書面形式上報(bào)總包單位認(rèn)可。

篇5

第二百零六條公司各部門及下屬公司、企業(yè)對(duì)外簽訂的各類經(jīng)濟(jì)合同一律適用本制度。

第二百零七條經(jīng)濟(jì)合同管理是企業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，搞好經(jīng)濟(jì)合同管理，對(duì)于公司經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開展和經(jīng)濟(jì)利益的取得，都有積極的意義。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部、法人委托人以及其他有關(guān)人員，都必須嚴(yán)格遵守、切實(shí)執(zhí)行本制度。各有關(guān)部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以“重合同、守信譽(yù)”為核心的經(jīng)濟(jì)合同管理工作。

第二節(jié)經(jīng)濟(jì)合同的簽訂

第二百零八條簽訂經(jīng)濟(jì)合同，必須遵守國(guó)家的法律、政策及有關(guān)規(guī)定。

第二百零九條對(duì)外簽訂經(jīng)濟(jì)合同，除法定代表人外，必須是持有法人委托書的法人委托人。法人委托人必須對(duì)本企業(yè)負(fù)責(zé)，對(duì)本職工作負(fù)責(zé)，在授權(quán)范圍內(nèi)行使簽約權(quán)。超越權(quán)限和非法委托人均無(wú)對(duì)外簽約，但經(jīng)總經(jīng)理特別授權(quán)并發(fā)給委托證明收的例外。

第二百一十條簽約人在簽訂經(jīng)濟(jì)合同之前，必須認(rèn)真了解對(duì)方當(dāng)事人的情況。包括：對(duì)方單位是否具有法人資格、有否經(jīng)營(yíng)權(quán)、有否履約能力及其資信情況，對(duì)方簽約人是否法定代表人或法人委托人及其權(quán)限。做到既要考慮本方的經(jīng)濟(jì)效益，又要考慮對(duì)方的條件和實(shí)際能力，防止上當(dāng)受騙，防止簽訂無(wú)效經(jīng)濟(jì)合同，確保所簽合同有效、有利。

第二百一十一條簽訂經(jīng)濟(jì)合同，必須貫徹“平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償”的原則和“價(jià)廉物美、擇優(yōu)簽約”的原則。

第二百一十二條簽訂經(jīng)濟(jì)合同，如涉及公司內(nèi)部其他單位的，應(yīng)事先在內(nèi)部進(jìn)行協(xié)商，統(tǒng)一平衡，然后簽約。

第二百一十三條經(jīng)濟(jì)合同除即時(shí)清潔者，一律采用書面格式，并必須采用統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)合同文本。

第二百一十四條合同對(duì)方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定必須明確、具體、文字表達(dá)要清楚、準(zhǔn)確。

合同內(nèi)容應(yīng)注意的主要問(wèn)題是：

1.部首部分，注意寫明供需雙方的全稱、簽約時(shí)間和簽約地點(diǎn)。

2.正文部分，注意：產(chǎn)品名稱應(yīng)具體寫明牌號(hào)、商標(biāo)、生產(chǎn)廠家、型號(hào)、規(guī)格、等級(jí)、花色、是否成套產(chǎn)品等；技術(shù)質(zhì)量要求要明確、具體；數(shù)量要明確計(jì)量單位、計(jì)量方法、正負(fù)尾差、合理稱差及自然損耗率等；饈、運(yùn)輸方式及運(yùn)費(fèi)負(fù)責(zé)應(yīng)具體明確；交（提）貨期限、地點(diǎn)及驗(yàn)收方法應(yīng)明確；價(jià)金必須執(zhí)行現(xiàn)行的國(guó)家定價(jià)或國(guó)家指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；違約責(zé)任有法定違約金的按規(guī)定寫明，法律沒規(guī)定或規(guī)定不具體的，應(yīng)具體寫明約定的違約金數(shù)額、比例及計(jì)算方法。

3.結(jié)尾部分，注意：雙方都必須使用合格的印章------公章或合同專用章，不得使用財(cái)務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合格印章；注明合同有效期限。

第二百一十五條簽訂經(jīng)濟(jì)合同，除合同履行地在我主所在地外，簽約時(shí)應(yīng)力爭(zhēng)協(xié)議合同由我方所在區(qū)、縣人民法院管轄。

第二百一十六條簽訂購(gòu)貨合同應(yīng)以現(xiàn)貨為主，并堅(jiān)持經(jīng)銷定進(jìn)原則；付款盡可能采用托收承付，如需預(yù)付貨款或定金按二百一十九條規(guī)定辦理。

簽訂購(gòu)貨合同應(yīng)以現(xiàn)款為主，不準(zhǔn)賒銷；確需賒銷或代銷的，賒銷金額在20萬(wàn)元以下的由下屬公司、企業(yè)經(jīng)理審批，20萬(wàn)元至50萬(wàn)元的由總會(huì)計(jì)師和主管副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）審批，50萬(wàn)元以上的由總經(jīng)理審批。

第二百一十七條任何人對(duì)外簽訂合同，都必須以維護(hù)本公司合法權(quán)益和提高經(jīng)濟(jì)效益為宗旨，決不允許在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時(shí)假公濟(jì)私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴(yán)懲。

第三節(jié)經(jīng)濟(jì)合同的審查批準(zhǔn)

第二百一十八條經(jīng)濟(jì)合同的正式簽訂前，必須按規(guī)定上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，方能正式簽訂。

第二百一十九條經(jīng)濟(jì)合同審批權(quán)限如下：

1.下屬公司、企業(yè)對(duì)外簽訂的經(jīng)濟(jì)合同，除按規(guī)定須上報(bào)公司審查批準(zhǔn)者外，由公司、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)審批。

2.下列合同由總經(jīng)理或其授權(quán)人審批：

標(biāo)的超過(guò)100萬(wàn)元的；

預(yù)付定金或預(yù)付貨款超過(guò)10萬(wàn)元的；

聯(lián)營(yíng)、合資、合作合同；

重大涉外合同。

3.下列合同由董事長(zhǎng)審批：

標(biāo)的超過(guò)500萬(wàn)元的；

投資100萬(wàn)元以上的聯(lián)營(yíng)、合資、合作、涉外合同。

4.標(biāo)的超過(guò)公司資產(chǎn)1/3以上的合同由董事會(huì)審批。

5.法律顧問(wèn)室負(fù)責(zé)對(duì)下列合同進(jìn)行審查：董事會(huì)、總經(jīng)理委托審查的合同；內(nèi)容復(fù)雜、較難掌握，各企業(yè)要求提供法律幫助的合同。法律顧問(wèn)室主要負(fù)責(zé)審查合同條款、內(nèi)容的合法性、嚴(yán)密性、可行性，提出意見供決策部門參考。

第二百二十條經(jīng)濟(jì)合同審查的要點(diǎn)是：

1.合同的合法性。包括：當(dāng)事人有無(wú)簽訂、履行該合同的權(quán)利能力和行為能力；合同內(nèi)容是否符合國(guó)家法律、政策和本《制度》規(guī)定；當(dāng)事人的意思表地是否真實(shí)、一致，權(quán)利、義務(wù)是否平等；訂約程序是否符合法律規(guī)定。

2.合同的嚴(yán)密性。包括：合同應(yīng)具備的條款是否齊全；當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)是否具體、明確；文字表述是否確切無(wú)誤。

3.合同的可行性。包括：當(dāng)事人雙方特別是對(duì)方是否具備履行合同的能力、條件；預(yù)計(jì)取得的經(jīng)濟(jì)效益和可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；合同非正常履行時(shí)可能受到的經(jīng)濟(jì)損失。

第二百二十一條根據(jù)法律規(guī)定或?qū)嶋H需要，經(jīng)濟(jì)合同還應(yīng)當(dāng)或可以呈報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)見證、批準(zhǔn)，或報(bào)工商行政管理部門鑒證，或請(qǐng)公證處公證。

第二百二十二條經(jīng)濟(jì)合同的審批程序如下：

1.申報(bào)。各企業(yè)的法人委托人在授權(quán)范圍內(nèi)對(duì)外簽訂合同，應(yīng)事先填寫“經(jīng)濟(jì)合同簽約申報(bào)表”（一式二份），報(bào)本企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。（凡先經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)口頭同意簽約的，簽約后需補(bǔ)辦手續(xù)）。需報(bào)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)審批的，應(yīng)由該企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)簽署意見，隨同合同初稿及有關(guān)資料、附件等，一并上報(bào)。

2.審核。對(duì)送審的經(jīng)濟(jì)合同，應(yīng)按本《制度》第二百一十九條規(guī)定的審批權(quán)限，由主管人或有關(guān)人認(rèn)真審閱，必要時(shí)可進(jìn)行調(diào)查研究，最后作出：批準(zhǔn)、不批準(zhǔn)；通知申報(bào)單位補(bǔ)報(bào)材料或進(jìn)一步談判。（應(yīng)提出談判的具體要求和注意事項(xiàng)）。

主管人在“申報(bào)表”上批寫意見后，“申報(bào)表”一份及合同初稿留底，另一份“申報(bào)表”連同其他材料發(fā)還申報(bào)單位，由承辦人按批準(zhǔn)的意見辦理。

上述審批程序，一般為1…2天。特殊情況，經(jīng)批準(zhǔn)或授權(quán)的可不受審批程序的約束。

第四節(jié)經(jīng)濟(jì)合同的履行

第二百二十三條經(jīng)濟(jì)合同依法成立，即具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的部門、人員都必須本著“重合同、守信譽(yù)”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行合同所規(guī)定的義務(wù)，確保合同的實(shí)際履行或全面履行。

第二百二十四條合同履行完畢的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)合同條款或法律規(guī)定為準(zhǔn)。沒有合同條款或法律規(guī)定的，一般應(yīng)以物資交清，工程竣工并驗(yàn)收合格、價(jià)款結(jié)清、無(wú)遺留交涉手續(xù)為準(zhǔn)。

第二百二十五條各企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及簽約人應(yīng)隨時(shí)了解、掌握經(jīng)濟(jì)合同的履行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理匯報(bào)。否則，造成經(jīng)濟(jì)合同不能履行、不能完全履行的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。

第五節(jié)經(jīng)濟(jì)合同的變更、解除

第二百二十六條在經(jīng)濟(jì)合同履行過(guò)程中碰到困難的，各企業(yè)首先應(yīng)盡一切努力克服困難的，盡力保障合同的履行。

如實(shí)際履行或適當(dāng)履行確有不可克服的困難而需要變更、解除合同時(shí)，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)與對(duì)方當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商。

第二百二十七條對(duì)主當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護(hù)本企業(yè)合法權(quán)益出發(fā)，從嚴(yán)控制。

第二百二十八條變列、解除經(jīng)濟(jì)合同，必須符合《經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定，并應(yīng)在公司內(nèi)辦理有關(guān)手續(xù)。

第二百二十九條變理、解除合同的手續(xù)，應(yīng)按本《制度》第二百一十九條及第二百二十條規(guī)定的審批權(quán)限和程序執(zhí)行。

經(jīng)上報(bào)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的合同，在達(dá)成變更、解除協(xié)議前，應(yīng)報(bào)原機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

經(jīng)上級(jí)主管機(jī)在見證或工商行政管理機(jī)關(guān)鑒證的合同，在達(dá)成變更、解除協(xié)議后，應(yīng)報(bào)原機(jī)關(guān)備案。

經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的合同，在達(dá)成變更、解除協(xié)議后，必須報(bào)公證機(jī)關(guān)重新公證，才具有法律效力。

第二百三十條變更、解除經(jīng)濟(jì)合同，一律必需采用書面形式（包括當(dāng)事人雙方的信件、函電、電傳等），口頭形式一律作廢。

第二百三十一條變更、解除經(jīng)濟(jì)合同的協(xié)議在未達(dá)成或未批準(zhǔn)之前，原合同仍有效，仍應(yīng)履行。但特殊情況經(jīng)雙方一致同意的例外。

第二百三十二條因變更、解除合同而使當(dāng)事人的利益遭受損失的，除法律允許免負(fù)責(zé)任的以外，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并在變更、解除合同的協(xié)議書中明確規(guī)定。

第二百三十三條以變更、解除合同為名，行、假公濟(jì)私之實(shí)，損公肥私的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從嚴(yán)懲處。

第六節(jié)經(jīng)濟(jì)合同糾份的處理

第二百三十四條合同在履行過(guò)程中如與對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生糾份的，應(yīng)按《經(jīng)濟(jì)合同法》等有關(guān)法規(guī)和本《制度》規(guī)定妥善處理。

第二百三十五條合同糾紛由簽約企業(yè)負(fù)責(zé)處理。涉及內(nèi)部幾個(gè)企業(yè)的，可以協(xié)商或由公司確定一個(gè)企業(yè)為主負(fù)責(zé)修理。簽約人對(duì)糾紛的處理必須具體負(fù)責(zé)到到底。

第二百三十六條處理合同糾紛的原則是：

1.堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，法律沒規(guī)定的，以國(guó)家政策或合同條款為準(zhǔn)。

2.以雙方協(xié)商解決為基本辦法。糾紛發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)與對(duì)方當(dāng)事人友好協(xié)商，在既維護(hù)本企業(yè)合法權(quán)益，又不侵犯對(duì)方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，互諒互讓，達(dá)成協(xié)議，解決糾紛。

3.因?qū)Ψ截?zé)任引起的糾紛，應(yīng)堅(jiān)持原則，保障我方合法權(quán)益不受侵犯；因我方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)尊重對(duì)方的合法權(quán)益，主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，并盡量采取補(bǔ)救措施，減少我方損失；因雙方責(zé)任引起的糾紛，應(yīng)實(shí)事求是，分清主次，合情合理解決。

第二百三十七條各企業(yè)在處理糾紛時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)通氣，積極主動(dòng)地做好應(yīng)做的工作，不互相推諉、指責(zé)、埋怨，統(tǒng)一意見，統(tǒng)一行動(dòng)，一致對(duì)外.

第二百三十八條法律顧問(wèn)室處理合同糾紛的范圍是：

1.董事會(huì)、總經(jīng)理交辦的；

2.經(jīng)各企業(yè)處理解決不了的；

3.其他應(yīng)由法律顧問(wèn)室處理的。

第二百三十九條提請(qǐng)?zhí)幚砗贤m紛的程序是：

1.承辦人填寫“對(duì)外經(jīng)濟(jì)合同糾紛申報(bào)表（一式二分），按本《制度》第二百二十二條的規(guī)定報(bào)批。

2.審批單位可依據(jù)情況，在1天內(nèi)作出；由上報(bào)單位負(fù)責(zé)處理；由法律顧問(wèn)室負(fù)責(zé)處理。

3.法律顧問(wèn)室對(duì)經(jīng)協(xié)商仍無(wú)法解決或認(rèn)為有必要的合同糾紛，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)同意，可提交上級(jí)主管機(jī)關(guān)、仲裁部門或人民法院依法處理。

第二百四十條合同糾紛的提出，加上由我方與對(duì)方當(dāng)事人協(xié)商處理糾紛的時(shí)間，應(yīng)在法律規(guī)定的時(shí)效內(nèi)進(jìn)行，并必須考慮有申請(qǐng)仲裁或記拆的足夠時(shí)間。

第二百四十一條凡由法律顧問(wèn)室處理的經(jīng)濟(jì)合同糾紛，有關(guān)企業(yè)必須主動(dòng)提供下列證據(jù)材料（原件或影印件）：

1.經(jīng)濟(jì)合同的文本（包括變更、解除合同的協(xié)議），以及與合同有關(guān)的附件、文書、電報(bào)、圖表等；

2.關(guān)貨、提貨、托運(yùn)、驗(yàn)收、發(fā)票等有關(guān)憑證；

3.貨款的承付、托收憑證，有關(guān)財(cái)務(wù)財(cái)目；

4.產(chǎn)品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、封樣、樣品或鑒定報(bào)告；

5.有關(guān)違約的證據(jù)材料；

6.其他與處理糾紛有關(guān)的材料。

第二百四十二條對(duì)于經(jīng)濟(jì)合同糾紛經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見的，應(yīng)簽訂書面協(xié)議，由雙方代表簽字并加蓋雙方法人公章或合同專用章。

第二百四十三條各企業(yè)對(duì)雙方已經(jīng)簽署的解決合同糾紛的協(xié)議書，上級(jí)主管機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)的調(diào)解書、仲裁書，在正式生效后，應(yīng)復(fù)印若干份，分別送與該糾紛處理及履行有關(guān)的部門收?qǐng)?zhí)，各部門應(yīng)由專人負(fù)責(zé)該文書執(zhí)行的了解或履行。

對(duì)于對(duì)方當(dāng)事人在規(guī)定定期限屆滿時(shí)沒有執(zhí)行上述文書中有關(guān)規(guī)定的，承辦人應(yīng)及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)和法律顧問(wèn)匯報(bào)。

第二百四十四條對(duì)方當(dāng)事人逾期不履行已經(jīng)發(fā)生法律效力的調(diào)解書、仲裁決定書或判決書的，由法律顧問(wèn)室配合各單位向人民法律申請(qǐng)執(zhí)行。

第二百四十五條在向人民法院提交申請(qǐng)執(zhí)行書之前，有關(guān)單位應(yīng)認(rèn)真檢查對(duì)方的執(zhí)行情況，防止差錯(cuò)。

執(zhí)行中若達(dá)成和解協(xié)議的，應(yīng)制作協(xié)議書并按協(xié)議書規(guī)定辦理。

第二百四十六條合同糾紛處理或執(zhí)行完畢的，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)單位，并將有關(guān)資料匯總、歸檔，以備查考。

第七節(jié)經(jīng)濟(jì)合同的管理

第二百四十七條本公司對(duì)經(jīng)濟(jì)合同實(shí)行二級(jí)管理、專業(yè)歸口制度，法人委托書制度，合同專用章制度及基礎(chǔ)管理制度。

第二百四十八條本公司經(jīng)濟(jì)合同的二級(jí)管理具體是：

公司由總經(jīng)理總負(fù)責(zé)凡管副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）具體負(fù)責(zé)，歸口管理管理部門為法律顧問(wèn)室。

下屬公司一級(jí)由經(jīng)理、副總理負(fù)責(zé)，歸口管理人為辦公室主任或秘書；各法人委托人具體負(fù)責(zé)各自授權(quán)范圍的合同簽訂、履行工作。

第二百四十九條公司主管內(nèi)貿(mào)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負(fù)責(zé)審批內(nèi)貿(mào)合同。

公司主管外貿(mào)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負(fù)責(zé)審批外貿(mào)合同。

公司主管工業(yè)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負(fù)責(zé)審批工業(yè)方面的引進(jìn)、合資、合作合同。

公司主管房地產(chǎn)業(yè)的副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)、建設(shè)合同。

第二百五十條法律顧問(wèn)室的主要職責(zé)是：

1.負(fù)責(zé)管理公司的各類合同；

2.負(fù)責(zé)檢查各類合同的合法性，實(shí)行法律監(jiān)督；對(duì)公司審批或簽訂的合同負(fù)責(zé)把關(guān)，對(duì)下屬企業(yè)審批的合同負(fù)責(zé)抽查，提供法律幫助；

3.負(fù)責(zé)對(duì)法人委托人和有關(guān)人員進(jìn)行法律培訓(xùn)、考試、提高法人委托人的法律素質(zhì)；

4.負(fù)責(zé)考評(píng)各企業(yè)的合同管理工作，總結(jié)交流經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高合同管理水平；

5.配合各企業(yè)辦理合同的報(bào)批、見證、鑒證和公證等事項(xiàng)；

6.配合各企業(yè)處理合同糾紛；

7.參與有關(guān)合同的談判、簽約、履行等工作。

第二百五十一條下屬公司、企業(yè)合同管理的主要職責(zé)是：

1.負(fù)責(zé)管理本企業(yè)簽訂的合同；

2.負(fù)責(zé)審查本企業(yè)簽訂的合同的合法性、完整性和可行性；對(duì)須報(bào)請(qǐng)公司或上級(jí)主管機(jī)關(guān)審批、見證、簽證或公證的合同，辦理申報(bào)手續(xù)，提出初步意見；

3.負(fù)責(zé)本單位法人委托人的日常管理及年終審查的初審；

4.根據(jù)法律及本《制度》的規(guī)定，制定本企業(yè)合同管理的實(shí)施細(xì)則，采取切實(shí)措施，搞好合同管理工作；

5.負(fù)責(zé)修理本企業(yè)合同糾紛；對(duì)難度較大單位經(jīng)濟(jì)合同資料的匯總、分類、歸檔、保管及合同臺(tái)帳的設(shè)立、統(tǒng)計(jì)、上報(bào)等基礎(chǔ)管理工作。

第二百五十二條法人委托人的主要職責(zé)是：

1.在授權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)談判、簽訂合同，既不能違章越權(quán)，也不能消極推諉；

2.對(duì)所簽訂合同的合法性、完整性和可行性負(fù)責(zé)；

3.對(duì)須報(bào)請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批的合同，辦理申報(bào)手續(xù)，提出本人意見并對(duì)本人意見負(fù)責(zé)；

4.對(duì)所簽合同的全面履行具體負(fù)責(zé)，履行中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)立即上報(bào)、并積極想辦法解決，對(duì)發(fā)生的合同糾紛負(fù)責(zé)處理好或協(xié)助有關(guān)部門處理好；

5.負(fù)責(zé)保管好本人所簽合同的一切資料；合同履行完畢后應(yīng)立即將資料上交歸檔。

第二百五十三條凡具備下列條件的，可以發(fā)給法人委托證書：

1.政治思想好。能自覺遵守國(guó)家的法律政策，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章帛；能拒腐蝕，不貪污賄，不假公濟(jì)私、損公肥私。

2.業(yè)務(wù)工作好。熟悉本職工作，能夠良好地完成本人的業(yè)務(wù)工作，并以公司利益為重，擇優(yōu)簽約，嚴(yán)格履約，節(jié)約資金，增加收益，取得一定成績(jī)，無(wú)遺留問(wèn)題。

3.法律意識(shí)強(qiáng)。對(duì)《經(jīng)濟(jì)合同法》等經(jīng)濟(jì)法規(guī)認(rèn)真學(xué)習(xí)，初步掌握并能運(yùn)用有關(guān)法規(guī)。

第二百五十四條公司根據(jù)各部門和下屬公司、企業(yè)的實(shí)際情況，決定法人委托人的設(shè)置及數(shù)額，具體人選由各單位確定，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，發(fā)給法人委托書。

第二百五十五條法人委托書慶于每年終重新審核一次。審核的主要內(nèi)容是：法人委托人在本年度的工作、學(xué)習(xí)及思想情況，取得什么成績(jī)，發(fā)生什么問(wèn)題，有無(wú)違紀(jì)行為等。審核后，法定代表人可根據(jù)情況分別作出：維持授權(quán)范圍、變更授權(quán)范圍、撤銷授權(quán)及吊銷法人委托書等決定。

第二百五十六條法人委托證書應(yīng)妥善保管，防止遺失。不準(zhǔn)將法人委托證書轉(zhuǎn)借他人或用作其他證明，否則，除吊銷其法人委托證書外，還要追究相應(yīng)的責(zé)任。

第二百五十七條法人委托人工作調(diào)動(dòng)時(shí)，應(yīng)向所在企業(yè)交銷其法人委托證書。

第二百五十八條簽訂合同專用章制度。公司及下屬保企業(yè)對(duì)外簽訂合同所加蓋的印章，除各企業(yè)的公章外，一律使用合同專用章，其他印章一律不準(zhǔn)代替使用。否則，財(cái)務(wù)部門有術(shù)拒絕辦理結(jié)算手續(xù)，由此所引起的責(zé)任由有關(guān)人員承擔(dān)，還可以予以處罰。

第二百五十九條合同專用章由各單位統(tǒng)一刻制、編號(hào)和頒發(fā)；嚴(yán)禁任何人私自刻制、使用。

第二百六十條合同專用章應(yīng)嚴(yán)格按授權(quán)的范圍使用，不準(zhǔn)混用、代用或借用。

第二百六十一條合同專用章應(yīng)妥善保管，若有遺失，除立即登報(bào)聲明作廢外，還要追究有關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和行政責(zé)任。

第二百六十二條公司各企業(yè)都必須認(rèn)真做好經(jīng)濟(jì)合同管理和基礎(chǔ)工作。具體如下：

篇6

    一種意見認(rèn)為，該案屬居間合同糾紛。從雙方簽訂的《認(rèn)購(gòu)合同協(xié)議書》的內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議對(duì)袁某居間行為的報(bào)酬、支付方式、有效時(shí)間及居間行為的目的都做了明確、具體的規(guī)定；從協(xié)議的實(shí)際履行過(guò)程來(lái)看，袁某耗費(fèi)了大量的人力、物力來(lái)推銷該樓盤，這都說(shuō)明了該協(xié)議是典型的居間合同。而袁某不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，不具備簽訂代銷協(xié)議的主體資格，屬無(wú)效合同，依照該無(wú)效合同取得的差價(jià)應(yīng)歸房地產(chǎn)公司所有。

    另一種意見認(rèn)為，該案是商品房包銷合同糾紛。袁某與房地產(chǎn)公司簽訂的《認(rèn)購(gòu)合同協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，屬有效合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)依協(xié)議將差價(jià)款返還袁某。因袁某有10套房屋未在2003年春節(jié)前售出，則房地產(chǎn)公司不應(yīng)退其20萬(wàn)元定金。

    法理解析? 根據(jù)合同法第四百二十四條的規(guī)定，所謂居間合同，是“居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”。居間合同的重要特征之一，是居間人只按照委托人的指示和要求，給委托人提供訂約的機(jī)會(huì)，或者充當(dāng)委托人與第三人訂立合同的媒介橋梁，使雙方得以訂立合同，但居間人并不參與委托人與第三人之間的合同關(guān)系之中。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》?下稱《商品房司法解釋》?第二十條的規(guī)定，商品房包銷合同是出賣人與包銷人訂立的，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買的合同。其實(shí)質(zhì)上應(yīng)歸類為無(wú)名合同。另外，實(shí)行商品房包銷制度，對(duì)開發(fā)商、包銷商和國(guó)家均有好處，可謂“一舉三得”。一般而言，商品房包銷合同具備如下幾個(gè)特征：一、合同標(biāo)的物是商品房；二、合同期內(nèi)包銷人享有對(duì)所包銷商品房的獨(dú)家銷售權(quán)，包銷人有權(quán)自定價(jià)格銷售所包銷的商品房，并享有銷售價(jià)格高于包銷價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)，和承擔(dān)銷售價(jià)格低于包銷價(jià)格所造成的虧損；三、除合同另有約定外，對(duì)包銷期滿后未售出的商品房，包銷人應(yīng)按事先約定的價(jià)格予以購(gòu)買。

篇7

中圖分類號(hào)：DF418 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-2596（2013）04-0102-02

一、案例介紹

（一）不方便法院原則

2008年10月9日，Baron Motorcycles INC.（巴潤(rùn)摩托車有限公司）以海上貨物運(yùn)輸事同貨損賠償糾紛為案由向?qū)幉êＪ路ㄔ禾嵩A，要求被告AWELL LOGISTICS GROUP，INC.（美順國(guó)際貨運(yùn)有限公司）返還貨物。①該案中，原告系收貨人、被告系承運(yùn)人，貨物由中國(guó)寧波港運(yùn)至美國(guó)MIAMI，原、被告雙方都是在美國(guó)注冊(cè)的公司，涉案提單系被告簽發(fā)，運(yùn)費(fèi)由收貨人到付，而提單背面載有第40條第2項(xiàng)載明的“美國(guó)區(qū)法院（U.S District Court）裁決”的條款。但原告認(rèn)為，提單為被告與發(fā)貨人之前的合同關(guān)系，而涉案貨物在我國(guó)的寧波港裝運(yùn)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的規(guī)定，因合同糾紛或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，對(duì)在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)沒有住所的被告提起的訴訟，如果合同在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域內(nèi)簽訂或者履行，可以由合同履行地人民法院管轄。據(jù)此，原告認(rèn)為中國(guó)法院本應(yīng)有管轄權(quán)。而被告提出管轄異議，被告認(rèn)為原、被告都是美國(guó)公司，提單按美國(guó)法律制作并由被告簽發(fā)，訴稱的事件發(fā)生在美國(guó)，訴訟標(biāo)的也在美國(guó)，與美國(guó)的聯(lián)系最密切，故該案應(yīng)由美國(guó)法院管轄。最終，寧波海事法院以不方便原則為由，裁定駁回了原告的。

不方便法院原則，源自2005年12月26日最高人民法院關(guān)于印發(fā)《第二次全國(guó)涉外商事海事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知（法發(fā)[2005]26號(hào)），該通知第11條規(guī)定，我國(guó)法院在審理涉外商事糾紛案件過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)案件存在不方便管轄的因素，可以根據(jù)“不方便法院原則”裁定駁回原告的?！安环奖惴ㄔ涸瓌t”的適用應(yīng)符合下列條件：（1）被告提出適用“不方便法院原則”的請(qǐng)求，或者提出管轄異議而受訴法院認(rèn)為可以考慮適用“不方便法院原則”；（2）受理案件的我國(guó)法院對(duì)案件享有管轄權(quán)；（3）當(dāng)事人之間不存在選擇我國(guó)法院管轄的協(xié)議；（4）案件不屬于我國(guó)法院專屬管轄；（5）案件不涉及我國(guó)公民、法人或者其他組織的利益；（6）案件爭(zhēng)議發(fā)生的主要事實(shí)不在我國(guó)境內(nèi)且不適用我國(guó)法律，我國(guó)法院若受理案件在認(rèn)定事實(shí)和適用法律方面存在重大困難；（7）外國(guó)法院對(duì)案件享有管轄權(quán)且審理該案件更加方便。

本案是兩個(gè)外國(guó)公司之間的合同關(guān)系，其當(dāng)事人、涉案標(biāo)的、法律事實(shí)均發(fā)生在國(guó)外，由外國(guó)法院管轄確實(shí)能夠方便雙方當(dāng)事人，也有利于該案的審理。但是司法實(shí)踐中，還有涉外合同一方當(dāng)事人是中國(guó)自然人或法人，卻依然無(wú)法準(zhǔn)確地適用中國(guó)法院管轄的實(shí)例，該等情況下，勢(shì)必給中國(guó)自然人或法人帶來(lái)訴訟成本增加等麻煩。

（二）約定準(zhǔn)確的仲裁條款至關(guān)重要

以某中國(guó)企業(yè)與韓國(guó)企業(yè)買賣合同糾紛為例，②中國(guó)企業(yè)與韓國(guó)企業(yè)為合同買賣雙方，于2009年簽署了《協(xié)議書》，約定，中國(guó)企業(yè)向韓國(guó)企業(yè)出口電子偏轉(zhuǎn)線圈?！秴f(xié)議書》中，雙方具體約定了合同的生效日期、發(fā)送訂單的具體要求等。關(guān)于爭(zhēng)議的解決，向“國(guó)際仲裁法庭”申請(qǐng)仲裁。經(jīng)查實(shí)，“國(guó)際仲裁法庭”并不是一個(gè)現(xiàn)存有效的仲裁機(jī)構(gòu)。而根據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定，仲裁協(xié)議約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱不準(zhǔn)確，但是能夠確定具體的仲裁機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定選定了仲裁機(jī)構(gòu)；仲裁協(xié)議約定了地點(diǎn)，但該地有兩個(gè)以上仲裁機(jī)構(gòu)的，當(dāng)事人可以協(xié)議選擇其中一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，當(dāng)事人不能就仲裁機(jī)構(gòu)選擇達(dá)成一致的，仲裁協(xié)議無(wú)效。當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院的，人民法院不予受理，但仲裁協(xié)議無(wú)效的除外。

該案中，因僅憑“國(guó)際仲裁法庭”，既不能確認(rèn)具體的仲裁機(jī)構(gòu)，亦無(wú)法判斷仲裁地點(diǎn)，雙方也沒能就仲裁機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見。因此，本案中中國(guó)企業(yè)的律師，選擇了向中國(guó)的法律，本案現(xiàn)已被中國(guó)的法院受理。經(jīng)與中方當(dāng)事人交流，原來(lái)雙方當(dāng)時(shí)選擇“國(guó)際仲裁法庭”的初衷，是希望選擇仲裁途徑，因?yàn)橹俨梅绞街?，?dāng)事人有權(quán)選擇仲裁員，同時(shí)仲裁裁決是一裁終局，時(shí)間較快，流程也更為便捷。只不過(guò)他們選的“國(guó)際仲裁法庭”名稱錯(cuò)誤，導(dǎo)致了仲裁條款無(wú)效。所幸的是，該案因?yàn)楹贤炗喌?、合同履行地在中?guó)，中國(guó)法院有管轄權(quán)。否則，如果該案需由韓國(guó)法院管轄，則中國(guó)企業(yè)則需要承擔(dān)訴訟成本增加、需要聘請(qǐng)韓國(guó)律師、還有可能承擔(dān)其他不利后果。

綜上，簽署涉外合同時(shí)，準(zhǔn)確地約定爭(zhēng)議解決途徑，準(zhǔn)確地選擇爭(zhēng)議解決結(jié)構(gòu)（尤其是仲裁機(jī)構(gòu)），對(duì)涉外合同糾紛起著至關(guān)重要的作用。

二、涉外合同中的“爭(zhēng)議解決”及“法律適用”條款

（一）爭(zhēng)議解決條款

爭(zhēng)議解決條款是合同的必備內(nèi)容，而對(duì)于涉外合同則顯得更為重要。一般而言，涉外合同的爭(zhēng)議解決途徑主要包括：提交仲裁裁決或提交有管轄權(quán)的法院管轄；當(dāng)然筆者見過(guò)一些特殊的合同，是涉外合同雙方當(dāng)事人約定由3個(gè)專業(yè)人士進(jìn)行調(diào)解，同時(shí)也約定該解決方式為最終解決方式。因?yàn)榈谌N方式鮮有人使用，且就該種解決的調(diào)解協(xié)議或達(dá)成的一致意見，在我國(guó)司法實(shí)踐中并不能直接得到法院認(rèn)可，為此本文僅就仲裁及法院管轄進(jìn)行研討。

其一，仲裁條款。

在涉外合同中，較提起法院訴訟的爭(zhēng)議解決方式而言，仲裁更為常見。其原因主要有兩點(diǎn)：首先，仲裁裁決是終局，裁決一旦做出，雙方的爭(zhēng)議就能解決。其次，關(guān)于執(zhí)行方面，我國(guó)于1986年加入了《紐約公約》，根據(jù)我國(guó)作出的互惠保留聲明和商事保留聲明，但我國(guó)將承認(rèn)在另一締約國(guó)領(lǐng)土內(nèi)作成的仲裁裁決，并在執(zhí)行時(shí)適用該公約，前提是裁決解決的爭(zhēng)議系契約性和非契約性商事法律關(guān)系引起。而針對(duì)判決的承認(rèn)和執(zhí)行，則需要我國(guó)與涉外合同相對(duì)方的國(guó)家有互認(rèn)判決的公約或雙方/多邊條約。以韓國(guó)為例，我國(guó)與韓國(guó)都是《紐約公約》的成員國(guó)，雙方亦簽署了《中華人民共和國(guó)和大韓民國(guó)關(guān)于民事和商事司法協(xié)助的條約》，但都只有互認(rèn)仲裁裁決和協(xié)助執(zhí)行的約定，并沒有承認(rèn)判決和執(zhí)行的約定。因此，考慮到程序的簡(jiǎn)便、節(jié)省時(shí)間等原因，選擇仲裁條款的較多。再次，當(dāng)事人有權(quán)選擇仲裁員，各方可以分別指定一個(gè)仲裁員，雙方還可以共同指定第三個(gè)仲裁員，并且，各方還可以選擇帶專業(yè)背景的仲裁員，因此，當(dāng)事人的意治自由能夠在爭(zhēng)議解決過(guò)程中得到較大的體現(xiàn)。

值得提醒的是，在涉外合同中設(shè)定仲裁條款時(shí)，應(yīng)注意仲裁協(xié)議的有效性。根據(jù)我國(guó)《仲裁法》規(guī)定，仲裁協(xié)議約定的仲裁機(jī)構(gòu)名稱不準(zhǔn)確，但是能夠確定具體的仲裁機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定選定了仲裁機(jī)構(gòu)；仲裁協(xié)議約定兩個(gè)以上仲裁機(jī)構(gòu)的，當(dāng)事人可以協(xié)議選擇其中的一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，當(dāng)事人不能就仲裁機(jī)構(gòu)選擇達(dá)成一致的，仲裁協(xié)議無(wú)效；仲裁協(xié)議的約定由某地的仲裁機(jī)構(gòu)仲裁且該地僅有一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)，該仲裁機(jī)構(gòu)視為約定的仲裁機(jī)構(gòu)。該地有兩個(gè)以上仲裁機(jī)構(gòu)的，當(dāng)事人可以協(xié)議選擇其中一個(gè)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；當(dāng)事人不能就仲裁機(jī)構(gòu)選擇達(dá)成一致的，仲裁協(xié)議無(wú)效。仲裁協(xié)議僅約定糾紛適用的仲裁規(guī)則的，視為未約定仲裁機(jī)構(gòu)。法律實(shí)踐中，常常因當(dāng)事人雙方未能準(zhǔn)確的選擇仲裁機(jī)構(gòu)，或者僅制定仲裁規(guī)則，甚至因?yàn)檫x擇仲裁機(jī)構(gòu)時(shí)寫錯(cuò)了其英文簡(jiǎn)稱，事后又不能達(dá)成一致，從而導(dǎo)致仲裁條款的無(wú)效。為避免類似情況出現(xiàn)，筆者特列舉幾個(gè)涉外合同中比較常用的仲裁機(jī)構(gòu)供參考：中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)（CIETAC）；香港國(guó)際仲裁中心（HKIAC）；國(guó)際商會(huì)仲裁院（ICC）；瑞典斯德哥爾摩商會(huì)仲裁院（Arbitration Institute of Stockholm Chamber of Commerce）。

其二，訴訟管轄條款。

涉外合同中，當(dāng)事人也可以約定通過(guò)訴訟的方式對(duì)爭(zhēng)議進(jìn)行解決，由雙方自行協(xié)議確定行使案件管轄權(quán)的法院。根據(jù)最新修改的《民事訴訟法》，涉外合同與國(guó)內(nèi)合同一樣，合同雙方可以用書面協(xié)議選擇與爭(zhēng)議有實(shí)際聯(lián)系的地點(diǎn)的法院管轄，但不得違反本法關(guān)于級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。與涉外合同相關(guān)的重要專屬管轄為：根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》的規(guī)定，因在中華人民共和國(guó)履行中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、中外合作勘探開發(fā)自然資源合同發(fā)生糾紛提起的訴訟，由中華人民共和國(guó)人民法院管轄；因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；因港口作業(yè)中發(fā)生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄。

（二）法律適用條款

法律適用條款主要指涉外合同中如何選擇合同的準(zhǔn)據(jù)法問(wèn)題。實(shí)踐中，所有涉外合同的結(jié)尾部分除約定爭(zhēng)議解決條款、合同語(yǔ)言外，都會(huì)約定“適用法律（Governing Law）”條款，指明該合同適用哪個(gè)國(guó)家的法律。原則上，合同雙方可以依意思自治選擇適用法律，但實(shí)踐中，大多數(shù)國(guó)家會(huì)選擇與合同履行地或一方當(dāng)事人國(guó)籍國(guó)家法律，我們把這些原則分別稱之為意思自治原則和最密切聯(lián)系原則。除此以外，在國(guó)際私法的范疇上還包括公共秩序保留原則以及強(qiáng)制適用原則等。

值得提醒的是，因?yàn)椴煌瑖?guó)家對(duì)同一法律術(shù)語(yǔ)可能有不同的解釋，為避免因各準(zhǔn)據(jù)語(yǔ)言或各國(guó)對(duì)法律術(shù)語(yǔ)的不同解釋引起麻煩，法律實(shí)務(wù)中，涉外合同在設(shè)置“法律適用”條款時(shí)，除對(duì)準(zhǔn)據(jù)法進(jìn)行選擇外，還會(huì)進(jìn)而對(duì)解釋合同條款所適用的法律進(jìn)行選擇，因此，我們常常會(huì)看到這樣的表述：“本合同適用中華人民共和國(guó)法律并根據(jù)該法律進(jìn)行解釋（This contract shall be governed and construed in accordance with the laws of the PRC）”。

參考文獻(xiàn)：

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〔2〕黃進(jìn).國(guó)際私法.北京：法律出版社，1999.

〔3〕.國(guó)際經(jīng)濟(jì)法學(xué).國(guó)際私法學(xué).北京：法律出版社，1999.

篇8

關(guān)鍵詞：商品房買賣；認(rèn)購(gòu)協(xié)議；預(yù)約合同；定金；定金罰則

所謂房屋買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買房者，買房者支付價(jià)款的民事行為。隨著住房制度的改革和城鎮(zhèn)居民住房的社會(huì)化、商品化，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)，但同時(shí)房屋買賣矛盾糾紛也日益突出，并呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，成為了社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。房屋買賣不僅關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，而且關(guān)系到開發(fā)商的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展，因此解決房屋買賣合同糾紛的司法難題，無(wú)疑意義重大。

一、商品房認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)

（一）商品房認(rèn)購(gòu)書的概念

商品房認(rèn)購(gòu)書是指商品房買賣雙方在簽訂預(yù)售合同之前前所簽訂的合同。認(rèn)購(gòu)書一般會(huì)對(duì)商品房買賣的相關(guān)事宜作出初步的確認(rèn)。如桂民申字第6號(hào)案中買方提出賣方擅自將《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中約定的建筑面積更改為套內(nèi)面積，與約定不符，雙方就此存在爭(zhēng)議①。

認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容中還通常含有買方向賣方交納一定數(shù)額的定金，沒有定金條款，認(rèn)購(gòu)書在一定程度上變失去了意義，起不到約束的作用。

（二）認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)

認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)在法律上并沒有明確的界定，所以在實(shí)踐中概念也出現(xiàn)了模糊性。筆者搜集，目前學(xué)術(shù)界大致有如下幾種觀點(diǎn)：（1）認(rèn)購(gòu)書并不發(fā)生法律效力，其屬于要約，是一種意向書。（2）認(rèn)購(gòu)書中設(shè)定了定金條款以此來(lái)?yè)?dān)保正式合同的成立，作為擔(dān)保合同，在正式的商品房買賣合同成立生效之前，作為從屬合同的認(rèn)購(gòu)書并不能成立或者生效。（3）認(rèn)購(gòu)書是附生效條件的商品房買賣合同。（4）認(rèn)購(gòu)書屬于正式的預(yù)售合同，當(dāng)然在二手房買賣中不存在此問(wèn)題。（5）認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)是預(yù)約不是本約，其屬于預(yù)約合同，而不是正式的商品房買賣合同。

筆者比較認(rèn)同最后一種觀點(diǎn)，即認(rèn)購(gòu)書是一種獨(dú)立的預(yù)約合同，認(rèn)購(gòu)書的訂立是為了在將來(lái)訂立正式的商品房買賣合同而存在，當(dāng)然這種預(yù)約時(shí)附條件的，具體條件可以由法律規(guī)定也可當(dāng)事人約定。如桂民申字第229號(hào)案中就認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)作出了裁定②又如民申字第255號(hào)案中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一就是案涉協(xié)議的性質(zhì)問(wèn)題③。

二、認(rèn)購(gòu)書的效力

（一）認(rèn)購(gòu)書的生效條件

從主體上來(lái)說(shuō)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得房屋銷售許可證或者預(yù)售許可證。認(rèn)購(gòu)書只能是在取得預(yù)售許可證之后才能簽訂收取定金，就是說(shuō)簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)只能存在事實(shí)壁壘而不是法律壁壘。

（二）認(rèn)購(gòu)書的效力

綜上所述，筆者認(rèn)識(shí)認(rèn)購(gòu)書是具有獨(dú)立性的預(yù)約合同。也就是說(shuō)，賣方在固定時(shí)間內(nèi)保留標(biāo)的即房屋，不能再轉(zhuǎn)售給其他人，而認(rèn)購(gòu)書中約定的基本情況也不能在變更。如果購(gòu)房人沒有遵守約定時(shí)間來(lái)簽訂合同，那么有權(quán)沒收定金。

三、商品房認(rèn)購(gòu)定金

在實(shí)際商品房買賣中，當(dāng)事人對(duì)于定金的理解差異很大?！岸ń稹笔菄?yán)格的法律上的一個(gè)概念，但是在實(shí)際中，經(jīng)常被人寫成“訂金”、“誠(chéng)意金”等。這使得在發(fā)生商品房買賣合同糾紛時(shí)當(dāng)事人權(quán)利不能得到很好的保護(hù)。

（一）認(rèn)購(gòu)書定金性質(zhì)

認(rèn)購(gòu)書定金的性質(zhì)應(yīng)為立約定金。其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的訂立。如一方后悔不簽訂正式主合同，則適用定金罰則。如粵高法民一申字第186號(hào)案中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為已付款項(xiàng)到底為“定金”還是購(gòu)房款。

（二）認(rèn)購(gòu)定金的辨明

在實(shí)際的商品房買賣中，認(rèn)購(gòu)書里買方預(yù)先交納的部分款項(xiàng)有很多稱呼，如“訂金”、“預(yù)定金”、“誠(chéng)意金”等等。如桂民申字第856號(hào)案中，雙方約定的是誠(chéng)意金，而并不是定金。所以在案件處理中，違約責(zé)任并不相同。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、預(yù)約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?/p>

（三）認(rèn)購(gòu)定金效力

定金罰則應(yīng)當(dāng)注意的是如果雙方始終是善意地履行了合同洽談的義務(wù)，即使最終沒有達(dá)成合意，定金罰則也不能適用，除非能確認(rèn)是一方非善意的拒絕簽約。

（四）定金罰則的適用

商品房買賣涉及的數(shù)額較大，需雙方洽談達(dá)成合意，所以在實(shí)際中不可能都順利地完成，而造成商品房買賣合同不能訂立的原因也千差萬(wàn)別，此時(shí)就需要辨明正確適用定金罰則。

同時(shí)也可能由于賣方的原因而未能訂立正式合同。如買賣標(biāo)的是二手房則可能由于賣方反悔，不想再出賣房屋等原因。如賣方是開發(fā)商，則有可能是開發(fā)商在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)沒有取得預(yù)售許可證，開發(fā)商一房二賣等等原因。此時(shí)買方則可基于定金罰則要求賣方雙倍返還定金，如粵高法民一申字第130號(hào)④。

最后，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立，賣方應(yīng)將定金退還買方，雙方互不負(fù)有違約責(zé)任。即有可能雙方都無(wú)違約行為，知識(shí)因?yàn)闆]有就有關(guān)條款達(dá)成合意，也有可能是意志外的其他原因，定金罰則的適用不是以最終正式合同的訂立或者生效為標(biāo)準(zhǔn)，而是只要當(dāng)事人本著誠(chéng)實(shí)信用原則，按照認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間協(xié)商訂立買賣合同即可，即使最終沒有協(xié)商一致，那么也不屬于違約行為，也不適用定金罰則原則，賣方應(yīng)將定金返還買方。（作者單位：西北政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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[6] 李東光、厲永剛，商品房買賣合同制度之解析，房地產(chǎn)法律。

[7] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》。

注解：

① 此案中，法院經(jīng)查明認(rèn)為：雖然雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中載明“買受人認(rèn)購(gòu)上述物業(yè)暫測(cè)建筑面積為64.47平方米（實(shí)際建筑面積以房產(chǎn)測(cè)繪部門測(cè)定結(jié)果為準(zhǔn)），但后來(lái)正恒公司向徐文發(fā)出了通知書，但該通知書明確載明徐文所購(gòu)房屋與《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定的是同一套房屋，不能證明正恒公司存在欺詐行為。

篇9

中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02

一、問(wèn)題的提出

2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問(wèn)題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問(wèn)題。

本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。

二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符

據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過(guò)程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過(guò)各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購(gòu)房意向人向中介方表明購(gòu)房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購(gòu)房意向人的條件，推薦合適房源。在和購(gòu)房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購(gòu)房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購(gòu)房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購(gòu)房意向人（買方）和賣方見面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過(guò)按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過(guò)程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過(guò)戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見證和督促。

上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購(gòu)房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬(wàn)別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。

我國(guó)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無(wú)疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來(lái)和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。

以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。

三、委托合同糾紛之訴因也存在不足

根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國(guó)合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說(shuō)居間合同實(shí)際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說(shuō)為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無(wú)名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。

但是，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無(wú)論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中?！笨梢?，依其規(guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。

而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。

四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇

房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠(chéng)二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？

我國(guó)建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。

本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再?gòu)?qiáng)求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過(guò)程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過(guò)是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書。

而且，在沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無(wú)論是中介方還是買方或賣方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。

因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。

注釋：

①參見（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書。

參考文獻(xiàn)：

篇10

涉及到我國(guó)《合同法》的立法實(shí)踐，我國(guó)《合同法》除了在第6條把誠(chéng)實(shí)信用原則確定為《合同法》的基本原則外，《合同法》第42條還把誠(chéng)實(shí)信用原則確定為訂立合同雙方不得違背的原則，第60條把誠(chéng)實(shí)信用原則確定為合同雙方履行合同的原則，第90條把誠(chéng)實(shí)信用原則確定為在合同終止后合同雙方還要遵守的原則，第125條把誠(chéng)實(shí)信用原則確定為解釋合同涵義的原則，等等。由此可見，我國(guó)《合同法》在立法中已經(jīng)把誠(chéng)實(shí)信用原則確定于合同的訂立、履行、解釋、終止的各個(gè)階段之中，從而有可以看出誠(chéng)實(shí)信用原則的適用貫串于《合同法》中的始終。此外，我國(guó)眾多的法學(xué)家、立法專家對(duì)《合同法》的條文闡釋、學(xué)術(shù)著述，也都在強(qiáng)調(diào)了誠(chéng)實(shí)信用原則在我國(guó)《合同法》中的重要性。

本文，筆者僅從合同履行的角度，闡述一下在合同的履行上，誠(chéng)實(shí)信用原則的適用前提或者適用范圍。

正如上面所言，我國(guó)的《合同法》以及我國(guó)眾多的法學(xué)家、立法專家對(duì)《合同法》的條文闡釋、學(xué)術(shù)著述都在闡明一個(gè)觀點(diǎn)：任何合同，合同雙方都要按照誠(chéng)實(shí)信用的原則去履行。

不過(guò)，按照筆者多年學(xué)習(xí)《合同法》的感受，以及許多合同糾紛的司法實(shí)踐，一直有個(gè)疑問(wèn)縈繞心頭：自始沒有法律約束力的合同，諸如無(wú)效的合同，被撤銷的合同，合同雙方當(dāng)事人也要按照誠(chéng)實(shí)信用的原則去履行嗎？

顯然，這個(gè)疑問(wèn)的答案很明確：對(duì)于自始沒有法律約束力的合同，合同雙方當(dāng)事人不必按照誠(chéng)實(shí)信用的原則去履行。

譬如，2007年在北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村發(fā)生的作為農(nóng)村戶口的出賣人馬某，作為城市居民戶口的買受人畫家李某關(guān)于農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件，就足以說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。

當(dāng)時(shí)，國(guó)內(nèi)許多媒體，以及法律界許多人士，包括律師界同人，紛紛指責(zé)房屋的出賣人馬某，在面對(duì)土地升值、房屋增值甚至拆遷、補(bǔ)償可能獲得巨大利益的情況下，見利忘義，背信棄義，其請(qǐng)求法院認(rèn)定自己與買受人李某簽定的《買賣房協(xié)議書》為無(wú)效合同的行為違背我國(guó)《合同法》規(guī)定的“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”，侵犯買受人李某的因?yàn)楹贤瑤?lái)的財(cái)產(chǎn)利益，因此，法院應(yīng)該依法判決雙方簽定的《買賣房協(xié)議書》

北京市燕園律師事務(wù)所

為有效合同，以此體現(xiàn)誠(chéng)實(shí)信用原則的法律尊嚴(yán)和不容侵犯，但是，一審判決、二審判決都根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條中“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同為無(wú)效合同的規(guī)定，確認(rèn)雙方在2002年7月1日簽訂的《買賣房協(xié)議書》無(wú)效。

由此，我們從這個(gè)案件的判決結(jié)果可以看到，如果當(dāng)事人簽定的合同屬于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同，那么，法院并不會(huì)因?yàn)橐环疆?dāng)事人提出合同無(wú)效，不履行合同，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，就因而認(rèn)定合同有效。

其實(shí)，按照我國(guó)《合同法》第56條“無(wú)效的合同或者被撤消的合同自始沒有法律約束力”的規(guī)定，我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定的“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的五類合同，以及按照《合同法》第54條規(guī)定的當(dāng)事人一方請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤消的“（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的”兩類合同，和“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立”，受損害方請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)撤消的合同，都屬于沒有法律約束力的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人都沒有法律約束力，雙方當(dāng)事人都沒有遵守誠(chéng)實(shí)信用的原則去履行這些合同的義務(wù)。換句話說(shuō)，對(duì)于當(dāng)事人簽定的是以上沒有法律約束力的合同，當(dāng)事人完全可以不去履行這些合同，而不必考慮誠(chéng)實(shí)信用原則這條“帝王規(guī)則”的約束，無(wú)疑，從這個(gè)角度，又體現(xiàn)了我國(guó)《合同法》中規(guī)定的“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”的合法原則。由此可見，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：合同雙方當(dāng)事人按照誠(chéng)實(shí)信用的原則“行使權(quán)利、履行義務(wù)”的前提，必須是對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力的“依法成立的合同”。

例如，當(dāng)事人雙方簽定的買賣婚姻的合同，賭博的雙方為還賭債簽定的還款協(xié)議，當(dāng)事人雙方簽定的處分他人財(cái)產(chǎn)的合同等，如果其中一方翻悔，不去履行這類合同約定的義務(wù)，從對(duì)方的角度說(shuō)，該方違背誠(chéng)實(shí)信用的原則，但是，從法律角度說(shuō)，該方當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)信用原則不履行這些沒有法律約束力的合同的翻悔行為，應(yīng)該得到法律的支持！

不過(guò)，沒有法律約束力的無(wú)效合同以及被撤消的合同，從法律的角度說(shuō)，盡管任何一方當(dāng)事人都可以不理睬誠(chéng)實(shí)信用原則不去履行自己簽定的合同，但是，在合同訂立時(shí)，如果一方當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)信用的原則，對(duì)合同的簽定存在過(guò)錯(cuò)，并造成對(duì)方包括信賴?yán)娴呢?cái)產(chǎn)損失，按照《合同法》第58條“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”的規(guī)定，該方當(dāng)事人應(yīng)該作出賠償，但是，這卻是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同訂立階段的體現(xiàn)。

再如北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村的農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件。對(duì)于這個(gè)案件，一審判決、二審判決都認(rèn)定，“考慮到出賣人在出賣時(shí)即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，故出賣人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于買受人信賴?yán)娴馁r償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素予以確定。”

如上，法院的認(rèn)定告訴我們，出賣人馬某在與買受人李某于2002年7月1日簽訂《買賣房協(xié)議書》時(shí)，就知道自己的房屋及宅基地屬于禁止流轉(zhuǎn)的范圍，不能出售，自己與李某簽定的《買賣房協(xié)議書》屬于無(wú)效合同，但是，馬某隱瞞這個(gè)情況，致使李某誤認(rèn)為與馬某簽定的《買賣房協(xié)議書》是有效合同，并根據(jù)這個(gè)《買賣房協(xié)議書》，她便成為了所購(gòu)房屋及院落的所有權(quán)人，因而對(duì)所購(gòu)房屋及院落不僅擁有了占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而且還擁有著該房屋及院落遇到拆遷所獲得的安置、補(bǔ)償?shù)壤妗２贿^(guò)，李某的這些信賴?yán)鎱s由于馬某的“出爾反爾”而落空。

正因?yàn)槿绱?，馬某的行為便具有了我國(guó)《合同法》第42條中“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……;（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況”的違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為特點(diǎn)，因此，法院按照《合同法》第58條“合同無(wú)效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定認(rèn)定馬某的責(zé)任，并從“出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面因素”來(lái)確定馬某對(duì)買受人李某信賴?yán)鎿p失的賠償，無(wú)疑完全符合誠(chéng)實(shí)信用原則的法律精神。

尤為重要的是，北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村的農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件，給予了人們對(duì)《合同法》的誠(chéng)實(shí)信用原則一個(gè)深度思考的機(jī)會(huì)：

自始沒有法律約束力的合同，包括無(wú)效的合同和被撤消的合同，當(dāng)事人任何一方完全可以不必遵行誠(chéng)實(shí)信用的原則去履行合同，但是，如果有一方當(dāng)事人在訂立無(wú)效的合同或者被撤消的合同時(shí)，具備我國(guó)《合同法》第42條的違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，給造成對(duì)方包括但不限于信賴?yán)娴膿p失，那么，就應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。

于是，北京市宋莊鎮(zhèn)畫家村的農(nóng)村房屋的一般買賣合同糾紛案件，又讓我看到我國(guó)的《合同法》對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的適用范圍沒有限制，如《合同法》第6條“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則”的規(guī)定，無(wú)疑包含著一種假定，就是當(dāng)事人對(duì)任何合同，都要按照誠(chéng)實(shí)信用原則去行使權(quán)利、履行義務(wù)，不能翻悔！但是，不言而喻，盡管人們不管是故意，還是無(wú)意，簽定了包括無(wú)效的合同、被撤消的合同這些自始就沒有法律約束力的合同，我們還是堅(jiān)持按照誠(chéng)實(shí)信用的原則去要求合同雙方去行使合同權(quán)利、履行合同義務(wù)，則無(wú)疑違背我國(guó)《合同法》所規(guī)定的合同必須合法的原則。由此，筆者認(rèn)為我國(guó)《合同法》第6條的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，因此，筆者建議，結(jié)合《合同法》第8條“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”的規(guī)定，把我國(guó)《合同法》的第6條、第8條進(jìn)行整合，突出合同雙方遵循誠(chéng)實(shí)信用原則的前提，就是合同必須具有法律約束力。這樣，我國(guó)《合同法》的第6條、第8條經(jīng)過(guò)整合，就成為一條新的法律規(guī)定：

依法成立的合同，受法律保護(hù)，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。