導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的方法

全面風(fēng)險(xiǎn)管理方法是風(fēng)險(xiǎn)管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系有助于各個(gè)流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法體系猶如一個(gè)方法庫(kù)，將各個(gè)流程的風(fēng)險(xiǎn)管理方法匯總起來(lái)，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，可以針對(duì)各個(gè)階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險(xiǎn)管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)都要按照風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險(xiǎn)的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個(gè)相對(duì)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系。各個(gè)體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理的流程

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。主要用來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不同階段的風(fēng)險(xiǎn)因素不同，風(fēng)險(xiǎn)分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險(xiǎn)按照高、中、低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，編制風(fēng)險(xiǎn)列表，最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行專題風(fēng)險(xiǎn)研究的過(guò)程。值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)各個(gè)階段的工作特點(diǎn)來(lái)對(duì)其可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過(guò)程，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃采取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行修正，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)、監(jiān)控和再識(shí)別的循環(huán)過(guò)程。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

3.1風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，經(jīng)過(guò)權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或改變開(kāi)發(fā)項(xiàng)目條件，以避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源地，從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無(wú)其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施可用時(shí)，常采用風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險(xiǎn)損失的活動(dòng)；另一種是改變活動(dòng)方案，或改變工作方法?？梢钥闯觯L(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險(xiǎn)雖然能避免損失，但同時(shí)也失去了獲利的機(jī)會(huì)。所以，在選取風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施時(shí)最好慎用風(fēng)險(xiǎn)回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前、發(fā)生時(shí)及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制目的，風(fēng)險(xiǎn)控制可以分為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制。前者以降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險(xiǎn)的損失程度為目的。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于風(fēng)險(xiǎn)控制措施成本低、效益好，不會(huì)產(chǎn)生不良后遺癥。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而是將開(kāi)發(fā)活動(dòng)中風(fēng)險(xiǎn)可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險(xiǎn)控制，它不像風(fēng)險(xiǎn)控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險(xiǎn)。合同形式有固定總價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、單價(jià)合同等；保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)和人身險(xiǎn)。各種合同的對(duì)開(kāi)發(fā)商和承包商的風(fēng)險(xiǎn)影響程度不同，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问?，合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，參見(jiàn)表1。

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險(xiǎn)接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無(wú)法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險(xiǎn)管理措施。

3.險(xiǎn)自留

風(fēng)險(xiǎn)自留是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，對(duì)一些無(wú)法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，或因冒該風(fēng)險(xiǎn)可能獲得較大利益時(shí)，在不影響開(kāi)發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險(xiǎn)自留措施。風(fēng)險(xiǎn)自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留和非計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留。計(jì)劃性風(fēng)險(xiǎn)自留是主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，其具體措施有：（l）自己保險(xiǎn)；（2）專屬保險(xiǎn)；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險(xiǎn)。非計(jì)劃自留是被動(dòng)自留，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策時(shí)，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)保險(xiǎn)或?qū)嵤┝孙L(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策也應(yīng)與保險(xiǎn)對(duì)策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)管理成本的決定。

3.5風(fēng)險(xiǎn)利用

風(fēng)險(xiǎn)利用是指開(kāi)發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險(xiǎn)、追求安全的心理，通過(guò)參與確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險(xiǎn)利用是風(fēng)險(xiǎn)管理的較高層次，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可利用性和可利用價(jià)值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場(chǎng)化的條件下，經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)入手，通過(guò)爭(zhēng)取某地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)權(quán)，為獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就從某種程度上提前對(duì)土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)上市交易時(shí)具有先天的優(yōu)勢(shì)，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險(xiǎn)。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)中注意的問(wèn)題

4.1制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)具有針對(duì)性

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對(duì)措施時(shí)不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的結(jié)果，提出有針對(duì)性的解決方案。同時(shí)在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對(duì)管理方法的組合

無(wú)論是風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險(xiǎn)自留等，每種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施都有它的局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，避免單一方案無(wú)效帶來(lái)的措手不及。

4.3注意應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險(xiǎn)獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價(jià)。但是本著節(jié)省的原則，有必要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個(gè)綜合評(píng)估。比如在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往可以采取保險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)自留的方法，但是哪個(gè)方法更

經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金的支出做一個(gè)比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

篇2

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般則指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見(jiàn)并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開(kāi)發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤(rùn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問(wèn)題。比如，對(duì)公共開(kāi)發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開(kāi)發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤則存在過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問(wèn)題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開(kāi)發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開(kāi)發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。

3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩?lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開(kāi)發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的統(tǒng)一目標(biāo)

篇3

一、虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)成本

2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開(kāi)競(jìng)價(jià),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地,并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入“無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途,聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評(píng)估,且一般要求高估,形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理,虛增了無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評(píng)估價(jià)值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開(kāi)發(fā)成本。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對(duì)比,對(duì)高于市價(jià)的部分提請(qǐng)企業(yè)計(jì)提無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評(píng)估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入

(一)將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款,在商品房已竣工驗(yàn)收,與購(gòu)房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算,以商品房未辦理竣工決算為借口將預(yù)收售房款長(zhǎng)期掛賬,不確認(rèn)收入。

(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除自行開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外,還經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國(guó)家規(guī)劃制約,可操作空間大,成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小金庫(kù)收入的主要來(lái)源。比如,在投資比例分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不入賬,而將其賬外銷售,收回銷售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫(kù);在委托代建業(yè)務(wù)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來(lái)核算,形成賬內(nèi)小金庫(kù);在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對(duì)收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫(kù)。

(三)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對(duì)外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤(rùn)、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。

(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營(yíng)收入又造成開(kāi)發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。

對(duì)于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營(yíng)收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對(duì);將經(jīng)營(yíng)收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對(duì);同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問(wèn)題。

三、人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本

(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn),往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)成本。

(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾ⅰ８鶕?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤(rùn)情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn);對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過(guò)認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。(三)不同類型商品房的經(jīng)營(yíng)成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營(yíng)成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本的核算中,一般以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開(kāi)發(fā)的各類商品房)為對(duì)象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤(rùn)率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時(shí),將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本,形成同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營(yíng)成本前后不一。

(四)擠占和虛增開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場(chǎng)地的開(kāi)發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本擠入商品房開(kāi)發(fā)成本中,增大商品房開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本;此外,企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開(kāi)發(fā)成本和商品房經(jīng)營(yíng)成本,以降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),少繳企業(yè)所得稅。

對(duì)于以上問(wèn)題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來(lái)明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對(duì);將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對(duì);同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對(duì)借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請(qǐng)企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。

四、漏繳規(guī)費(fèi)

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售,而是開(kāi)發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國(guó)家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。

對(duì)于上述問(wèn)題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國(guó)家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對(duì)比,查出漏繳金額,提請(qǐng)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。

五、套取銀行信用,違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長(zhǎng),需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開(kāi)發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對(duì)該土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。

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二、建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理方法

（一）明確現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理原則。第一，明確科學(xué)化管理原則。在建筑施工現(xiàn)場(chǎng)，每一項(xiàng)管理工作都應(yīng)當(dāng)具有科學(xué)性與合理性。只有這樣，才能保證施工過(guò)程的安全，保證施工質(zhì)量。無(wú)論是資源的利用還是人員的安排，都不能存有浪費(fèi)現(xiàn)象。施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)置也要具有科學(xué)性，充分考慮時(shí)間與空間需求，解決施工問(wèn)題。在施工流程的安排上，要優(yōu)先考慮施工質(zhì)量，之后再考慮施工進(jìn)度，以此來(lái)提高施工企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。充分調(diào)動(dòng)每一份人員的工作積極性，讓最合適的人在最合適的崗位上工作，才能保證施工現(xiàn)場(chǎng)工作效率的整體提升。第二，明確規(guī)范性原則。施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理工作要具有規(guī)范性，本著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及企業(yè)內(nèi)部原則落實(shí)施工行為?，F(xiàn)場(chǎng)施工具有復(fù)雜性，施工工作的完成需要多位人員的配合與多個(gè)環(huán)節(jié)的緊密相扣。只有嚴(yán)格遵守規(guī)范，才能完成共同的管理目標(biāo)。沒(méi)有規(guī)范的管理工作不僅會(huì)影響工程的施工進(jìn)度，還會(huì)影響各個(gè)部門之間的契合度，導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。（二）做好現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量技術(shù)管理工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理工作最重要的一點(diǎn)就是質(zhì)量管理工作。本著提高施工質(zhì)量的原則，做好多個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)的處理與管理工作，才能實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。在施工過(guò)程中，控制施工質(zhì)量是重要環(huán)節(jié)。首先，管理者要重視施工工藝的管理。目前，在建筑行業(yè)快速發(fā)展，建筑企業(yè)不斷強(qiáng)大的過(guò)程中，施工工藝也逐漸豐富起來(lái)。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求選擇最佳方案，并根據(jù)施工方案確定管理方案，使管理工作能夠滿足施工的實(shí)際需求。在優(yōu)化施工工藝管理工作的同時(shí)，了解施工技術(shù)要求，分析施工技術(shù)要求，才能將質(zhì)量管理與技術(shù)管理融合在一起。其次，建立明確的施工技術(shù)管理制度。在施工現(xiàn)場(chǎng)，每一項(xiàng)制度都會(huì)成為管理者的指導(dǎo)思想。施工技術(shù)管理制度應(yīng)當(dāng)包括材料檢驗(yàn)制度、現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)資料管理制度以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與管理制度等。在工程的建設(shè)過(guò)程中，涉及到的一切內(nèi)容與項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)有明確的制度規(guī)定與指示。施工技術(shù)管理制度的建立，能夠幫助管理人員更好的利用材料了解工程質(zhì)量，促進(jìn)技術(shù)驗(yàn)收，把握好施工進(jìn)程，研究施工方向。在工程完成之后，管理人員也可以結(jié)合技術(shù)性材料加強(qiáng)工程的維護(hù)與擴(kuò)建，做好后期維護(hù)工作。（三）做好現(xiàn)場(chǎng)施工材料設(shè)備管理工作。施工材料管理工作對(duì)于施工技術(shù)優(yōu)化以及施工質(zhì)量提高都十分重要。在現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理工作中，重視材料管理工作，才能讓現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理工作更上一層樓。在施工開(kāi)始之前，管理者就應(yīng)當(dāng)先檢查施工需要使用的材料，并明確材料的使用量。根據(jù)施工需求驗(yàn)證材料儲(chǔ)備數(shù)量、儲(chǔ)備環(huán)境，并檢查材料的材質(zhì)，明確計(jì)算與規(guī)劃施工中應(yīng)當(dāng)使用的材料量。材料的領(lǐng)取過(guò)程也需要加以優(yōu)化。在施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理工作中，很多管理人員忽略了材料的領(lǐng)取過(guò)程管理。在定量施工材料入場(chǎng)之后便無(wú)人看管，有需要便直接取走使用。建立明確的材料領(lǐng)取規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取材料時(shí)需要注明材料的使用數(shù)量以及具體的使用方法。如果領(lǐng)取的材料不足以滿足施工要求，可以申請(qǐng)材料管理部門補(bǔ)發(fā)，并明確標(biāo)出超出使用量的原因。管理者要隨時(shí)了解材料的庫(kù)存情況，明確每一種材料的使用數(shù)量以及存儲(chǔ)數(shù)量，定時(shí)更新材料。所有有關(guān)于建筑施工的原材料都要保證質(zhì)量，在審查材料質(zhì)量時(shí)，要嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)定以及工程要求檢查，絕不能為了減少施工成本而忽略材料質(zhì)量。只有合格的產(chǎn)品才能進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)，也只有二次檢驗(yàn)合格的產(chǎn)品才能應(yīng)用到施工實(shí)踐當(dāng)中。質(zhì)量，是建筑企業(yè)發(fā)展的根本，在原材料上把好質(zhì)量關(guān)，才能提升施工整體質(zhì)量。除此之外，施工者還要及時(shí)發(fā)現(xiàn)材料應(yīng)用過(guò)程中所出現(xiàn)的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)材料與施工技術(shù)之間的匹配度，為之后的材料選擇與使用提供豐富的經(jīng)驗(yàn)。（四）做好現(xiàn)場(chǎng)施工人員管理工作。人員管理是現(xiàn)場(chǎng)施工管理工作的重要內(nèi)容，人員管理主要包括施工操作者管理、施工組織者管理以及施工指揮者管理。施工人員的專業(yè)素質(zhì)以及職業(yè)素養(yǎng)水平直接影響著施工質(zhì)量。在部分企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)，一些施工操作者文化素質(zhì)不高，缺少專業(yè)的建筑知識(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)操作。也有施工單位缺少專業(yè)的技術(shù)人員，雖然可以在一定程度上為操作者提供技術(shù)指導(dǎo)，卻無(wú)法在施工現(xiàn)場(chǎng)中解決所有技術(shù)難題。在現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理工作中，管理人員一定要重視人的作用，同時(shí)做好人員管理工作。通過(guò)定期培訓(xùn)來(lái)提高施工操作者與技術(shù)人員建筑業(yè)務(wù)水平，重視人員理論知識(shí)豐富的同時(shí)，也要重視職業(yè)素養(yǎng)水平的提高。認(rèn)識(shí)到施工質(zhì)量的重要性，才能建立終身學(xué)習(xí)的理念。除此之外，建筑企業(yè)還要做好施工現(xiàn)場(chǎng)指揮者的管理工作。他們明確自己的職責(zé)，才能幫助現(xiàn)場(chǎng)建立完善的管理機(jī)制，將好的管理技術(shù)應(yīng)用到現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理中。

三、小結(jié)

綜上所述，在建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)管理工作是必不可少的。只有做好施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)管理工作，才能促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的科學(xué)化。作為管理者，不僅要關(guān)注行業(yè)所提出的管理要求，更要結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際需求，落實(shí)精細(xì)化管理理念。通過(guò)施工技術(shù)管理工作的落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的最大化與社會(huì)利益的最大化，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的同時(shí)，推進(jìn)社會(huì)進(jìn)步。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭祖良.淺談建筑工程施工技術(shù)管理[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用.2012(13)

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般則指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見(jiàn)并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開(kāi)發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同特點(diǎn)。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開(kāi)發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開(kāi)發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資者和開(kāi)發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤(rùn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問(wèn)題。比如，對(duì)公共開(kāi)發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開(kāi)發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤則存在過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問(wèn)題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開(kāi)發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開(kāi)發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。

3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開(kāi)發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩?lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)?？刂菩栽斠?guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開(kāi)發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

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對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個(gè)，開(kāi)發(fā)無(wú)從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒(méi)有土地的窘境。于是聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開(kāi)發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。但同時(shí)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯(cuò)綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問(wèn)題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對(duì)這些問(wèn)題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。

一、聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：

所謂聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開(kāi)發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。

從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：

（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力。

（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。

實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`反了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一基本原則而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項(xiàng)目的建設(shè)管理，不論項(xiàng)目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說(shuō)，在項(xiàng)目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。

（三）法律關(guān)系復(fù)雜。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)分析）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理若干個(gè)許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。

二、選擇恰當(dāng)?shù)暮献鞣绞绞琼樌M(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)的組織保障。

根據(jù)《民法通則》中關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定，聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可以采取三種方式：

（一）、組建新的法人。即雙方出資（城市房地產(chǎn)管理法）第二十七條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”。該條對(duì)以土地使用權(quán)出資提供了法律保障。）成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方按照出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益。以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)任明確、相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。同時(shí)其不足之處也很多：比如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)；再比如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，而當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。

（二）、組建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”，有的稱“聯(lián)合管理委員會(huì)”不一而足，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方的關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅作為內(nèi)部機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能對(duì)立承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過(guò)某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡(jiǎn)單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而煌之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，最終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義。

（三）、不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)。這種方式主要使用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。

上述第2、3種方式（統(tǒng)稱非法人型聯(lián)營(yíng)）中，除了合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛外（下文將詳細(xì)論述），實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的還有一個(gè)問(wèn)題：即聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度，理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目最終由雙方共同收益，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。還是以上述建筑工程款糾紛為例，按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必考慮該合同是哪一方簽定的，也不受聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。

筆者認(rèn)為，對(duì)此問(wèn)題不能一概而論，應(yīng)做具體分析。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，當(dāng)事人人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，則此類合同就是合伙合同，雙方對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)互負(fù)連帶責(zé)任；如果合同重在建筑方為供地方完成一定的建設(shè)工作，且進(jìn)行建筑物與土地使用權(quán)的交換，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。

二、簽定完備的聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。

聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同內(nèi)容復(fù)雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，雙方利益針?shù)h相對(duì)，極易引發(fā)糾紛；而一旦產(chǎn)生糾紛，由于目前我國(guó)相應(yīng)的法律規(guī)定尚不具體，實(shí)踐中對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，訴訟周期一般都很長(zhǎng)，后果難以預(yù)測(cè)。因此，簽訂聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎。結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為以下幾點(diǎn)尤其應(yīng)當(dāng)重視：

（一）、要明確劃分雙方的責(zé)任。對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)做詳細(xì)的約定，杜絕“爭(zhēng)取做到”“大約在某年某月”等模糊用語(yǔ)。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應(yīng)提供土地使用權(quán)的位置、面積、使用年限、使用權(quán)性質(zhì)、批準(zhǔn)文件或證書等準(zhǔn)確信息并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任，建筑方主要應(yīng)對(duì)資金支付事宜作出明確承諾。

（二）對(duì)雙方分得房產(chǎn)的面積、位置作出明確約定。聯(lián)合開(kāi)發(fā)的最終目的是獲取收益，一般以分配房產(chǎn)的方式體現(xiàn)。到了這一階段雙方的利益沖突表現(xiàn)的最為尖銳，因此也是矛盾多發(fā)的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)的價(jià)值與所處的位置有很大關(guān)系，雖然在同一項(xiàng)目中，位置的差異往往導(dǎo)致價(jià)值不同。有些聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同僅僅簡(jiǎn)單地約定了分配比例，而對(duì)具置只字不提，在分配時(shí)出現(xiàn)糾紛就不難理解了。另外，由于規(guī)劃變更等原因也往往出現(xiàn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同約定的面積與世紀(jì)竣工面積的差異，如何處理，也應(yīng)事先作出約定。

（三）、重視約定違約責(zé)任。房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期一般都較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜。詳細(xì)具體的違約責(zé)任不當(dāng)能夠起到督促當(dāng)事人人善意履行義務(wù)，而且也能夠保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。比如，如果供地方?jīng)]有按約定時(shí)間提供符合“三通一平”條件的土地，而合同又缺乏響應(yīng)的違約條款，不但會(huì)造成供地方?jīng)]有壓力，而且容易引發(fā)建筑方對(duì)其履約能力和誠(chéng)意的嚴(yán)重質(zhì)疑，進(jìn)而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責(zé)任，比如遲延一天，相應(yīng)減少若干平方米的房產(chǎn)分配，遲延超過(guò)若干天，對(duì)方可以杰出合同，并支付一定數(shù)額的違約金。

（四）、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中確實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之明，而行借貸之實(shí)。例如某聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定，出資方僅負(fù)責(zé)提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還（當(dāng)然要高于原出資數(shù)額）。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門金融法規(guī)，禁止企業(yè)間互相借貸收取利息，因此上述合同被法院認(rèn)定為無(wú)效。對(duì)此，雙方當(dāng)事人在簽定合同時(shí)，要倍加注意。

篇7

我國(guó)加入WTO后，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)面臨新的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。國(guó)外房產(chǎn)商將憑借較強(qiáng)的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營(yíng)機(jī)制等優(yōu)勢(shì)進(jìn)入我國(guó)市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手頭的流動(dòng)資金非常有限，即使有很大的一筆流動(dòng)資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場(chǎng)面前，精明的開(kāi)發(fā)商除了要學(xué)會(huì)腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化、品牌化等方面發(fā)展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過(guò)加強(qiáng)工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程成本，爭(zhēng)取以最低的投入，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，從而提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力。而控制工程成本的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價(jià)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價(jià)問(wèn)題，是每一個(gè)房地產(chǎn)商面臨的重大問(wèn)題。一般來(lái)講，工程造價(jià)的確定與控制可分為四個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價(jià)，就必須從這四個(gè)階段入手。

1決策階段的造價(jià)控制

可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項(xiàng)目的核心，這一階段不僅關(guān)系到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過(guò)程造價(jià)控制的源頭，對(duì)以后各階段的造價(jià)控制起指導(dǎo)作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價(jià)和工期結(jié)合好，就需要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)的資料收集和反復(fù)的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學(xué)的決策。

1．1完善投資決策機(jī)制

要成立投資策劃部門，造價(jià)工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲(chǔ)備情況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)行情，進(jìn)行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項(xiàng)目的可行性。

1．2建立項(xiàng)目審查制

公司內(nèi)部員工做的投資分析報(bào)告還應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進(jìn)行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長(zhǎng)補(bǔ)短，提出自己相應(yīng)的改進(jìn)措施，供決策層決定。

1．3隨行就市，及時(shí)修正

隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價(jià)工程師必須密切注意決策報(bào)告中的每一條建議及修改情況，及時(shí)地調(diào)整因此而產(chǎn)生的價(jià)格的變化。只有做好了這一點(diǎn)，投資估算才能真正起到有效控制工程造價(jià)和正面影響決策的作用。

2設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

優(yōu)秀的工程設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以下五個(gè)方面來(lái)控制：

2．1實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的工程洽商。同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法保證的事情發(fā)生。

2．2實(shí)行限額設(shè)計(jì)

項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目今后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)商要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)分析上要改變?cè)O(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法、開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

2．3開(kāi)展價(jià)值工程的應(yīng)用

價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來(lái)悅，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來(lái)功能大幅度提高。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。價(jià)值工程的主要特點(diǎn)是：以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作

加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。我們?cè)诠こ淌┕で?，組織總工辦、工程部、經(jīng)營(yíng)部和預(yù)決算部，對(duì)施衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來(lái)洽商，造成經(jīng)濟(jì)損失。

2．5加強(qiáng)洽商管理

杜絕不合理的設(shè)計(jì)洽商。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，我們采取的方法是審核會(huì)簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)洽商增加工程造價(jià)。

3施工階段的工程造價(jià)控制

3．1嚴(yán)格工程合同的簽訂與執(zhí)行

簽訂工程合同時(shí)，最重要的要根據(jù)各工程的特點(diǎn)，應(yīng)選擇恰當(dāng)?shù)陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，因?yàn)椴煌陌l(fā)包方式和價(jià)款調(diào)整條件，直接關(guān)系工程造價(jià)的控制效果。

合同文本應(yīng)盡可能選用由國(guó)家頒發(fā)的通用性合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點(diǎn)和招標(biāo)文件以及發(fā)包人承包商雙方談判結(jié)果來(lái)起草。合同文本必須準(zhǔn)確表達(dá)雙方談判確定的意思，做到條款不漏項(xiàng)；標(biāo)的物表達(dá)清楚、標(biāo)的額計(jì)算準(zhǔn)確；質(zhì)量有標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運(yùn)輸方式和結(jié)算方式明確；違約責(zé)任及違約金(或賠償金)計(jì)算方法準(zhǔn)確；文字表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)，不使用模棱兩可、含糊不清詞語(yǔ)。

工程造價(jià)一般是由工程招標(biāo)合同價(jià)及合同外項(xiàng)目?jī)r(jià)款（即工程增項(xiàng)、施工索賠、材料調(diào)價(jià)、費(fèi)用調(diào)整等）所構(gòu)成。合同價(jià)是承發(fā)包雙方充分運(yùn)用價(jià)值規(guī)律，反復(fù)進(jìn)行價(jià)格比較，實(shí)現(xiàn)個(gè)別勞動(dòng)消耗和社會(huì)必要平均勞動(dòng)消耗的統(tǒng)一，基本上是等價(jià)交換的價(jià)格。它高于社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)時(shí)，對(duì)承包方有利，低于社會(huì)必要平均勞動(dòng)耗費(fèi)，對(duì)發(fā)包方有利。但不論承包方獲得利益或發(fā)包方節(jié)約投資，都要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，并符合價(jià)格規(guī)律的要求。工程現(xiàn)場(chǎng)施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾，使工程造價(jià)波動(dòng)的幅度也非常大。施工合同中的合同價(jià)款包括了國(guó)家及地方定額管理部門頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)定額中的人工、材料（設(shè)備）、施工機(jī)械、管理費(fèi)用及政策性調(diào)價(jià)外，凡是由承包方負(fù)責(zé)的，其費(fèi)用必須全部無(wú)一遺漏地包括在工程價(jià)款中。承包方承諾的條件和費(fèi)用一般在雙方招投標(biāo)過(guò)程談判，雙方依據(jù)工程的承包方式予以確認(rèn)并在簽訂工程施工合同時(shí)，據(jù)以確定工程的合同價(jià)款在工程結(jié)算時(shí)還能否進(jìn)行調(diào)整。

3．2嚴(yán)格材料、設(shè)備的定價(jià)和訂購(gòu)

一般來(lái)說(shuō)，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)透明度大，以建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的信息價(jià)再結(jié)合市場(chǎng)行情進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整即可。但市場(chǎng)裝飾材料品種繁多，價(jià)格差別大。對(duì)于這部分材料，一般由甲方訂購(gòu)或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價(jià)格由甲方確認(rèn)后，方可購(gòu)買。這樣，才能既控制造價(jià)又保證工程質(zhì)量。安裝專業(yè)中預(yù)埋、預(yù)留的管線等一般都是由施工單位購(gòu)買，但設(shè)備主要由甲方采購(gòu)的。設(shè)備造價(jià)涉及金額大，占整個(gè)工程造價(jià)的30％以上。設(shè)備訂購(gòu)計(jì)劃必須與工程實(shí)際進(jìn)度緊密配合，以免影響工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，僧多粥少，開(kāi)發(fā)商一般不需支付工程預(yù)付款，甚至要求承建商對(duì)工程主體進(jìn)行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實(shí)力，還對(duì)約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進(jìn)度款的支付比例是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不容忽視的問(wèn)題。通用做法是：①按每月實(shí)際已完工程造價(jià)的80％支付工程進(jìn)度款；②待工程竣工驗(yàn)收合格后，支付總造價(jià)的85%；③工程驗(yàn)收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規(guī)定的期限內(nèi)完成結(jié)算，再支付至總造價(jià)的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。

4竣工階段的工程造價(jià)控制

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，也是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)。根據(jù)本人這幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為重點(diǎn)應(yīng)做到以下幾個(gè)方面：

（1）嚴(yán)格核對(duì)合同條款，防止重復(fù)計(jì)算及收費(fèi)等問(wèn)題。

（2）檢查隱蔽驗(yàn)收記錄及施工日記，確認(rèn)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

（3）落實(shí)設(shè)計(jì)變更及簽證，檢查這些設(shè)計(jì)變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位的同意批準(zhǔn)，并且嚴(yán)格查實(shí)變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復(fù)簽證等。

（4）按圖嚴(yán)格核實(shí)工程量。一般而言，施工單位均會(huì)有意高估工程量，建設(shè)單位的審核人員必須嚴(yán)格把關(guān)，按實(shí)結(jié)算。

（5）嚴(yán)格執(zhí)行投標(biāo)過(guò)程中所報(bào)的單價(jià)或簽證價(jià)格，禁止高套單價(jià)的情形出現(xiàn)。

（6）嚴(yán)格按規(guī)定和合同套取計(jì)費(fèi)程序，計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。

（7）認(rèn)真審查、復(fù)核，防止各項(xiàng)計(jì)算誤差。綜上所述，工程造價(jià)控制是一個(gè)系統(tǒng)的、全面的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程，只有對(duì)工程建設(shè)的每一個(gè)階段采用科學(xué)的、系統(tǒng)的管理方法加以嚴(yán)格控制，才能達(dá)到全面控制工程造價(jià)的預(yù)期目的。

工程竣工時(shí)，根據(jù)合同文件中計(jì)價(jià)方式及允許調(diào)整費(fèi)用范圍的規(guī)定，發(fā)包方對(duì)承包方提出的竣工結(jié)算文件必須要進(jìn)行認(rèn)真的審核，避免承包方在工程結(jié)算中高估冒算，以便合理的確定工程造價(jià)。

5結(jié)語(yǔ)

總而言之，工程造價(jià)的確定與控制是一門博大精深的學(xué)問(wèn)，本文所論及的僅是筆者幾年來(lái)的工作體會(huì)，一得之愚而已。隨著我國(guó)造價(jià)理論的進(jìn)一步完善和發(fā)展，造價(jià)工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價(jià)的地位更加重要。

參考文獻(xiàn)

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本文針對(duì)影響工程造價(jià)比較大的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制，發(fā)表一點(diǎn)拙見(jiàn)，起到拋磚引玉的作用，供廣大同行商榷：

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無(wú)防火分區(qū)，就設(shè)了三只消防箱，而按消防規(guī)范要求，只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可。這種設(shè)計(jì)不合理，造成了一定浪費(fèi)，顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70-%95%，實(shí)際上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問(wèn)題、費(fèi)用問(wèn)題都很難解決，因此必須重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)，以避免“先天不足”。

推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

當(dāng)前普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。

采用合同措施，有效控制造價(jià)

針對(duì)目前設(shè)計(jì)人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。筆者認(rèn)為應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：

（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。

（2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。

（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。

做好合同的簽定工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。

三、施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來(lái)彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：

抓好合同管理，減少工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制

對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

從經(jīng)濟(jì)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制

嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。

甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。

四、竣工階段的成本控制

篇9

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是對(duì)那些拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用來(lái)說(shuō)，財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件第四十三條規(guī)定應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本，但每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)確定劃分和分配的標(biāo)準(zhǔn)?？偟膩?lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和費(fèi)用的分配任意性較強(qiáng)，在實(shí)際中還沒(méi)有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行約束和管理。

（二）成本核算周期模糊

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量大，持續(xù)的周期比較長(zhǎng)，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰(zhàn)。

（三）竣工決算拖延

成本核算應(yīng)遵從及時(shí)性，這樣能及時(shí)獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，與收入相配比，計(jì)算出項(xiàng)目的利潤(rùn)，結(jié)清相關(guān)稅費(fèi)，避免與稅務(wù)部門長(zhǎng)期糾纏。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，指導(dǎo)未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)實(shí)情況卻恰恰相反，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張?jiān)?，人為有意地拖延?xiàng)目結(jié)算，還有如小區(qū)的個(gè)別配套設(shè)施沒(méi)有完成，公共設(shè)施暫時(shí)不能建設(shè)等等，這些問(wèn)題對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不重大，卻影響了整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間。這樣既不利于企業(yè)的成本管理和成本控制工作，同時(shí)也會(huì)與國(guó)家的有關(guān)政策和稅收制度相沖突。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)策

（一）明確成本核算對(duì)象

第一，以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)為成本核算的對(duì)象進(jìn)行成本的歸集。這種方法適用于那些開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)并且采用分期開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第二，以產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)作為成本核算的對(duì)象。這種方法適用于那些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個(gè)的產(chǎn)品作為核算對(duì)象。這種情形適用于那些雖然開(kāi)發(fā)規(guī)模大，耗費(fèi)較多，但是開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品只有一種。按照上述原則進(jìn)行核算對(duì)象的確定，有利于企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的監(jiān)控，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值的評(píng)估。

（二）合理確定成本費(fèi)用分配的方法

對(duì)于建筑安裝成本來(lái)說(shuō)，其有明確的歸集對(duì)象，但是對(duì)于間接的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用來(lái)說(shuō)，則需要按照科學(xué)合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配，比如說(shuō)，按照受益原則和配比原則等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，它們可以采取的方法有個(gè)別認(rèn)定法、價(jià)值分配法、占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，但是對(duì)于同一家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，該種方法已經(jīng)確定，應(yīng)當(dāng)保持它的一致性。個(gè)別認(rèn)定法可以說(shuō)是成本費(fèi)用分配中最好的形式，這樣能使成本費(fèi)用較為準(zhǔn)確地分配到產(chǎn)品當(dāng)中，但是其耗費(fèi)的人力物力也較多。對(duì)于那些開(kāi)發(fā)完成后，就直接成塊出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以采取按照面積比例進(jìn)行分配的方法。而對(duì)于按價(jià)值分配的方法，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并作為成本費(fèi)用分配的依據(jù)，這也是現(xiàn)實(shí)中最常用的方法之一。對(duì)成本費(fèi)用的合理分配，能幫助企業(yè)更好地進(jìn)行利潤(rùn)的評(píng)估和管理，因此，應(yīng)當(dāng)使用合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)決定。如果項(xiàng)目的規(guī)模較小，持續(xù)時(shí)間較短，那么可以按照整體項(xiàng)目的周期來(lái)確定成本核算的周期，這樣既能與項(xiàng)目的建設(shè)期進(jìn)行匹配，又能及時(shí)做好成本核算工作。但是，如果項(xiàng)目的規(guī)模較大，持續(xù)期間較長(zhǎng)，按照整體項(xiàng)目的建設(shè)周期來(lái)確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時(shí)效性，目前，實(shí)踐中的操作方法是以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)施工期來(lái)作為成本核算的周期，如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區(qū)，該項(xiàng)目規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)分3期進(jìn)行施工。第1期開(kāi)發(fā)用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程等）為3年，第2期開(kāi)發(fā)用地30畝，施工期為2.5年，第3期開(kāi)發(fā)用地20畝，施工期為2年。各期項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)期即為成本核算周期。

（四）及時(shí)進(jìn)行竣工決算

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工決算前，必須擁有已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用的細(xì)致、全面的記錄，對(duì)于未建設(shè)完成的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行估計(jì)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本預(yù)估人才的培養(yǎng)，提高會(huì)計(jì)人員相關(guān)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在會(huì)計(jì)核算方面，可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

篇10

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng),因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn),這種方式的籌劃空間較小,若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,雖然取得了一定的收入,但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬,為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍,不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù),但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶,實(shí)行定向開(kāi)發(fā),從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定,“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán),另一方提供資金,雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,再按規(guī)定征收土地增值稅。此外,以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的,參與接受投資方利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅;對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策,實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來(lái)說(shuō),上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建,其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B,準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級(jí)酒店、兩幢甲級(jí)寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營(yíng)使用或整體轉(zhuǎn)讓,寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場(chǎng)銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級(jí)酒店建成后,如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓,則按照一定售價(jià)視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán),繳納相應(yīng)稅金,但這樣需要繳納巨額稅金?？梢钥紤]的避稅方案是,在審批報(bào)建酒店時(shí),特別是在土地拍賣時(shí)拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請(qǐng),其別注明A公司參建酒店并自留,B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價(jià),并裝飾后經(jīng)營(yíng),定向轉(zhuǎn)讓酒店時(shí)僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán),物業(yè)的利潤(rùn)由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)體現(xiàn),并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金,可節(jié)約大量稅負(fù),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣,寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時(shí),預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后,尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然,以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備,包括土地拍賣時(shí)應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營(yíng)。因?yàn)楦鶕?jù)稅法,預(yù)先確定自營(yíng)資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的;但是假若報(bào)建時(shí)為出售,再轉(zhuǎn)為自建自營(yíng)固定資產(chǎn)投資則為時(shí)已晚,稅務(wù)清算需要按照市場(chǎng)價(jià)視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí),可分別核算也可合并核算,兩種方式所繳納的稅收不同,這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況,具體如何核算,需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如:某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn),第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元;第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元,根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算,第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%,應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬(wàn)元;第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%,應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬(wàn)元;營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算,兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元,根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元,增值額為1100萬(wàn)元,增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi),該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500-1100-370-137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃