導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)法學論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

(一)宏觀調控中政府權力干預的處境

1。政府宏觀調控的必要性

筆者認為，市場一方面在創(chuàng)造利益，另外一方面在破壞利益。對于房地產(chǎn)市場的起伏不定，權力掌控的主體———國家，必須要對市場進行一定的行政干預，如果不采取干預措施，市場失靈，則帶來的影響不僅僅是金融風暴所能比擬的，它對整個國民經(jīng)濟的影響和經(jīng)濟發(fā)展的破壞難以想象。具體到房地產(chǎn)市場，如果土地完全市場化、各類配套設施能通過市場手段獲得、銀行貸款是完全透明的，則房地產(chǎn)交易價格是競爭性的。而這些條件的滿足需要以整個經(jīng)濟系統(tǒng)的市場運行為前提，至少目前中國房地產(chǎn)市場還沒達到這種水平。［6］從這個意義上講，在我國目前的社會經(jīng)濟環(huán)境下，讓房地產(chǎn)市場自由發(fā)展既無條件又失公平。面對這樣的市場，政府有充分的理由進行干預。市場缺乏政府宏觀政策調控和法律監(jiān)管猶如一場沒有音樂的舞會一樣，再好的舞姿也因為沒有旋律的指揮而無所適從。

2.政府干預房地產(chǎn)市場的處境

關于政府對市場干預的力度，不少學者提出了很多質疑。因為權力的運用在其宏觀調控中有模糊的地帶。有的專家認為政策的調控本身沒有法律的規(guī)范性和強制力，但在具體實施過程中，地方政府甚至將政策依據(jù)作為處罰和上位法的解釋依據(jù)，這本身就是不合法的。［7］另外政府一方面想通過房地產(chǎn)業(yè)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以期達到產(chǎn)業(yè)鏈的平衡。但另一方面又行使權力來過度干預市場的發(fā)展，既要做到支持、保護、維護房地產(chǎn)投資人的利益，又要采取行政手段遏制他們的利益。令政府感到尷尬的是抑制房地產(chǎn)的發(fā)展也是抑制自身的利益。這是一個無法調和的矛盾。因為市場的規(guī)律、規(guī)則不通過政府干預，那么更多的消費者權利將得不到切實的保護。無論如何，政府都只能犧牲部分利益來成全整體利益。因為公共利益是首位的。筆者認為這是宏觀調控的初衷，也是目前政府扮演的角色和所處的環(huán)境。

(二)利益在房產(chǎn)市場主體中的分割

市場經(jīng)濟環(huán)境下，參與市場、角逐市場，根本的目的還是獲取利益的最大化。有學者說，一個好的市場既要滿足市場經(jīng)濟體制的完善，也要滿足法治體系的健全，關鍵的還是要看市場利益機制是否均衡。在房地產(chǎn)行業(yè)，無論是房開商還是貸款銀行、無論是政府部門還是其他產(chǎn)業(yè)鏈(如建筑業(yè)、化工業(yè)、機械制造業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)等多個行業(yè)有密切的關系;同時還有金融、保險業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)、社會服務業(yè)、交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)家用電器業(yè)、家具制造業(yè)、建筑裝飾業(yè)等)。甚至廣大消費者，都希望最大化的減少風險和損失，以期在利益的分配中能占更多的份額，當然有的利益已經(jīng)被預設。如房價、利率、相關產(chǎn)業(yè)的商品價格等。在復雜的利益格局中，被動的消費群體始終處于弱勢的地位。但利益的追求不能建立在違法違規(guī)和損害公民權利基礎之上。無論社會利益格局如何調整和變動，都要保障公民的生存權和發(fā)展權。根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平，及時調整最低生活保障、最低工資、貧困線和其他保障水平，防止利益格局固定化、部門化、權力化。政府之間、政府與市場之間要建立正常的利益協(xié)調、博弈機制，使權力與職責、利益相符合。［8］打于強勢的銀行、房產(chǎn)投資人、政府的利益壟斷。最大化的將局部利益轉向公共利益。

(三)競爭秩序需建立在道德的邏輯優(yōu)先性上

競爭必須依賴于一定的市場競爭機制，不能違反法律規(guī)范及市場規(guī)則。否則將不會形成有序的行業(yè)競爭格局。秩序是穩(wěn)定的首要條件，沒有良好的秩序規(guī)則就沒有和諧發(fā)展的基礎。針對房地產(chǎn)市場因價格波動帶來的不穩(wěn)定性，政府不斷開展整頓市場和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的各種舉措。這對維系房地產(chǎn)市場秩序、一定程度上遏制房地產(chǎn)價格起到至關重要的作用。一旦市場秩序混亂，規(guī)則沒有得到遵守，利益的無限追求已經(jīng)突破了道德可以容忍的底線，那國家的經(jīng)濟發(fā)展將是災難性的，屆時再合理地宏觀調控措施估計都難以進行及時有效的補救。所以，為了維護房地產(chǎn)市場不至于壟斷利益，影響整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。政府的宏觀調控和市場干預有絕對的合理性和必要性，但也不能將這種干預手段作為房地產(chǎn)市場秩序唯一的穩(wěn)定依據(jù)。因為還有一個不可忽略的因素，即道德力量。民生問題是任何一個國家發(fā)展的歸宿點，市場秩序即便不穩(wěn)定，也不能以消費者或廣大民眾的利益做為代價。市場在建立起自身機制的同時，也應該慢慢形成自我的道德體系。競爭無界，道德有底。所以市場不缺乏人性，市場也不能脫離道德。在我國的房地產(chǎn)市場競爭機制中，道德的邏輯性必須置于首要地位。不要形成企業(yè)與地方政府聯(lián)合反調控的行為。因此，市場競爭秩序乃是基于社會共同的道德訴求。由于既不存在一個完備的道德，也不存在完備的法律，道德與法律須臾不可分離。我們既可以從社會的法律活動中去閱讀到特定社會的道德狀況，也可以通過社會的道德資源去反思它的法律處境。當現(xiàn)代社會孜孜以求的法制追求不足以維持市場秩序時，我們不能忘記，道德具有邏輯的優(yōu)先性，因而必須尋求和利用現(xiàn)實的道德資源。如此，才能促進繁榮穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場秩序。

(四)房地產(chǎn)市場的健康需要法律體系的規(guī)范化

不僅僅是房地產(chǎn)市場，其他任何行業(yè)的發(fā)展都需要一部相對完善的法律規(guī)范來加以調整和保護。法律與社會其他調控手段一樣，既有自己的運行方式和規(guī)律，也有調整其規(guī)范對象的規(guī)律。對于房地產(chǎn)市場，由于牽涉到的主體比較多，即便是政府也不例外。這是房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質所決定的。但無論有多復雜的參與主體，都必須遵守一定的規(guī)則和法律規(guī)范。沒有完善的法律體系就不可能有完善的健康的行業(yè)發(fā)展。針對房地產(chǎn)發(fā)展的極端不穩(wěn)定性及與其他行業(yè)甚至與整個國民經(jīng)濟的關聯(lián)性，國家出臺了許多規(guī)范性文件和政策，但有的如《行政處罰法》、《行政許可法》、《立法法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《擔保法》等規(guī)定上內(nèi)容含混不清，缺乏確定性，經(jīng)常用一些常識性概念表達專業(yè)性問題，缺乏應有的確定性和嚴謹性，在法律責任上很難界定。在我國制定的關于房地產(chǎn)的法律法規(guī)及相關的政策、制度中，還應當防止保護房地產(chǎn)消費者權益的專門立法與既存法律發(fā)生競合?！跋M者保護法廣泛地存在于各種法律規(guī)范之中，不受部門的限制。凡對消費者利益具有保護功能的法律規(guī)定，都是消費者保護法的組成部分”。［9］P220對房地產(chǎn)消費者權益的保護可通過完善相關法律的途徑實現(xiàn)，并在相關法律中規(guī)定對不同種類的房地產(chǎn)權益予以不同程度的保護。況且房地產(chǎn)消費者權益內(nèi)容龐雜，一部法規(guī)難以窮盡，且廣泛涉及諸多相關法律，易導致法律適用的競合。主要是與民法通則或未來的民法典、房地產(chǎn)法、合同法、建筑法等法律的競合，雖然可以強調對有關公民基本生存權利的規(guī)范優(yōu)先適用的競合規(guī)則，但制訂新法和修改法律畢竟要以防止而不是增加競合為宜。

(五)責任的承擔主體模糊

篇2

我以最快的速度熟悉理解，進入角色并能純熟完成本職工作。

就我自身而言，應從以下幾方面提高：

1、提高前期辦事效率，加強主動工作意識

2、規(guī)范行為，實事求是，嚴格要求自己

3、進入角色并純熟本職工作

4、到案場學習實踐，拓寬知識面，提升個人業(yè)務能力

5、“業(yè)精于勤而荒于嬉”，在以后的工作中，我會積極吸取工作經(jīng)驗，克服不足，愛崗敬業(yè)，端正工作態(tài)度，摸索實踐。通過多看、多學、多練來提升自己各項業(yè)務技能，做的更好。也希望我們這個集體在新一年中亮新彩。

作為初涉房地產(chǎn)的新人和出于自己法學專業(yè)的敏感，我更為關注國家法律、法規(guī)、標準，認真學習房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識，寫過認購書的法律效力，劃撥土地使用權相關問題，不動產(chǎn)登記的效力，預購商品房貸款抵押的法律問題，商品房住宅小區(qū)停車位的歸屬等論文。通過自己在**的實踐經(jīng)驗學法，懂法，用法。

對于20**年的房地產(chǎn)市場情況我個人認為：

作為普通大眾，我們每個人最為關心的依然是房價問題，隨著兩會的召開，老百姓的買房難又被很多委員作為重點議案提了出來，把矛頭直指房地產(chǎn)行業(yè)，未來這一年各個地區(qū)房價的走向，又成為了許多人關注的焦點，一時間風聲四起，言論眾多，但卻都是霧里看花，揣測成分居多。

篇3

侯德斌 長春理工大法學院講師

摘要：當前，隨著房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)以及商品房交易的不斷增加，商品房買賣合同糾紛也越來越多，本文旨在厘清商品房買

賣合同中的一些基本問題，并對其進行探討、研究。

關鍵詞：商品房；買賣合同；生效要件

一、商品房買賣合同的概念和性質

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已竣工

的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款

的合同商品房買賣合同分為預售合同和現(xiàn)售合同兩種形式，普遍

認為區(qū)分預售和現(xiàn)售的標準是商品房買賣合同雙方當事人在簽

訂合同時合同的標的物即商品房是否已經(jīng)竣工并且經(jīng)過有資質

的法定建筑質量監(jiān)督檢驗機構驗收合格。目前，學界對于商品房

現(xiàn)售合同的性質已沒有爭議，但對于商品房預售合同的性質還存

在很多不一致的觀點。主要有以下幾種學說：

第一種觀點認為，商品房預售合同是委建合同，根據(jù)此種觀

點，商品房預售合同的性質實際上屬于加工承攬合同，加工承攬

是指承攬人按照定作人的要求完成工作成果，定作人給付報酬的

行為的合同。即在商品房預售時，實際上買受人被看成是委托人，

出賣人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）被看成是受托人，購房款被看成是委

托人支付給受托人的報酬。買受人委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幫助其完

成商品房的建造，在受托人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）交付其完工產(chǎn)品

即商品房已完工并經(jīng)有關機構驗收合格后，由出賣人支付其一定

的工作報酬。但是，筆者認為，將商品房預售合同的性質界定為

承攬合同還值得商榷。雖然加工承攬行為與買賣這種轉移標的物

的所有權的行為在某些情況下容易混淆，尤其是定作人提供原材

料的情況下。但是一般情況下還是很好區(qū)分的。況且，在商品房

的預售過程中，預購人通常不會提供商品房的建造材料，更不會

像承攬合同中那樣由定作人提供圖紙，建設方案等。預購人只關

心商品房是否能夠按期交付。至于由誰設計、由誰施工、以及監(jiān)

管，預購人并不在意。且商品房的竣工驗收是由法定的機構來完

成，并不是由所謂的定作人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來完成，所以筆者認

為商品房的預售合同不是加工承攬合同。即不是委建合同。

第二種觀點認為商品房預售合同是期貨合同，此觀點認為商品

房預售的性質是“房屋的期貨交易”，從而區(qū)別于成品房的買賣。

在商品房預售合同中，標的物是尚未建造完成的房屋，其交付時間

一般都很長，這與期貨的交易類似。但是我們?nèi)圆荒軐⑸唐贩康慕?/p>

易視同為期貨的交易，因為在期貨交易過程中，大部分的市場參與

者的主要目的是轉移價格風險或賺取風險利潤，而不是追求實物或

金融證券的交割。且在期貨交易中，標的物的價格在交易期限到來

之前是不確定的，只有在期限來臨之際，標的物公開成交之時其價

格才能最終確定。但是在商品房預售過程中，雖然作為標的物的商

品房尚未建成，但是，商品房的質量、數(shù)量、面積、價格和交付時

間均已在預售合同中明確載明。此外、根據(jù)國際交易慣例及我國實

踐中的期貨交易實務，一般情況下，不動產(chǎn)也不是期貨交易的標的。

加之商品房預購人的目的是獲取房屋，而不是將商品房作為套期保

值或者增值的工具。因此，不能將商品房的預售等同于期貨交易，

也不能商品房預售合同看成是期貨合同。

第三種觀點認為商品房預售合同是遠期交貨的買賣合同。此

種觀點認為，在商品房的預售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即預售方

從土地的開發(fā)投資到房屋的建造再到房屋的竣工交付，通常都需

要很長的一段時間。在簽訂商品房預購合同時，預購方一般需要

先支付部分定金或者是部分的購房款，但預售房即房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)并不立即交付房屋，而是在約定的將來某個確定的日期交付，

所以，商品房的預售屬于一種遠期交付標的物的買賣行為。商品

房的預售合同也就是一種遠期交付標的物的買賣的買賣合同。其

在成立條件，合同的生效、變更、履行、以及責任承擔方面與買

賣合同并無區(qū)別。只是標的物的交付時間不同而已。

筆者同意第三種觀點，即認為商品房預售合同是一種遠期交

付標的物的買賣合同。

二、商品房買賣合同的特征

商品房買賣合同由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)建設的商品

房的一種房屋買賣合同，其主要有以下特征：

第一、主體一方確定，出賣人僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品

房預售合同中，其中一方當事人是特定的，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和

經(jīng)營的企業(yè)。在我們的生活中，每當有房地產(chǎn)樓盤開盤銷售時，

買受人大部分接觸的都是營銷商而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。需要指

出的是，這些營銷商并沒有商品房的出賣人主體資格，他們只是

幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代銷或者包銷，然后由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照

約定支付其一定的報酬。無論是報銷還是代銷，營銷商都是以房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進行銷售行為，而不能成為商品房買賣合同

的出賣人。其本身不具備商品房出賣人的主體資格。

第二、標的物具有的多樣性。在傳統(tǒng)民法領域，不動產(chǎn)買賣

主要以轉移不動產(chǎn)所有權為目的，其標的物主要是不動產(chǎn)的所有

權。但在我國，由于我國土地所有權屬國家所有，因此，在商品

房買賣合同中，其標的物主要是商品房及其所附著的土地使用權

而非所有權。此外，還包括建筑物所在小區(qū)的公用設施的共有權

以及基于共有權而產(chǎn)生的管理權。

第三、合同具有較強的行政干預性。所謂行政干預性，是指

行政機關運用法規(guī)、經(jīng)濟、政策等手段，對有關國家事務的運行

狀態(tài)和關系進行強行的干預以進行調節(jié)，從而保證國家的政治、

經(jīng)濟、文化等方面的持續(xù)、健康、協(xié)調發(fā)展。由于一般的商品房

買賣合同涉及的標的物特殊，且涉及金額巨大，對國計民生和社

會的穩(wěn)定影響較大，因而世界上大多數(shù)國家都和地區(qū)對于商品房

的買賣這一領域都規(guī)定了較為嚴格的行政法律法規(guī)。如許可制

度、登記制度、公示制度等。以確保交易的安全和社會的穩(wěn)定。

保障當事人雙方的經(jīng)濟利益。

三、商品房買賣合同成立要件

商品房買賣合同作為合同的一種，其與一般合同的成立要件

并無太多區(qū)別，其成立要件如下：

第一、商品房買賣合同的出賣人必須是取得房地產(chǎn)開發(fā)資格

的法人組織，即房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。且房地產(chǎn)開發(fā)

商或企業(yè)應當擁有所出售商品房的所有權和土地使用權，并且經(jīng)

申請獲得《商品房預售許可證》等有關許可。沒有取得《商品房

預售許可證》的，不得進行商品房銷售。

第二、商品房買賣合同的雙方當事人，必須具備完全民事行

為能力。無民事行為能力或限制民事行為能力者所訂立的商品房

買賣合同不能成立。且當事人的意思表示必須真實，當事人內(nèi)心

的效果意思必須與其表意行為保持一致，商品房買賣合同的訂立

必須是出自雙方當事人共同的意愿。

第三、商品房買賣合同的訂立不得違反法律的強制性或禁止

性規(guī)定。首先，商品房買賣合同在內(nèi)容上必須符合法律的規(guī)定，

不得違反法律的強行性或禁止性規(guī)定。其次，商品房買賣合同在

形式上必須采用書面形式。最后，在合同生效后，當事人還應當

按照法律的規(guī)定到相關單位辦理房屋產(chǎn)權變更登記和土地使用

權變更登記。

四、商品房買賣合同的生效要件

（一）商品房現(xiàn)售合同的生效條件

商品房買賣合同的生效條件分為兩類：一類是商品房現(xiàn)售合

同的生效要件；另一類是商品房預售合同的生效要件。

商品房現(xiàn)售合同的生效要件如下；

首先、房地產(chǎn)開發(fā)商必須是擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書和

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人。

其次、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得土地使用的批文或者土地使

用權證，并取得規(guī)劃許可證、施工許可證等。

再次、作為標的物的商品房已竣工并經(jīng)有關單位驗收合格。

最后、買受人和房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同，

且雙方的合同不違反相關法律規(guī)定。

（二）商品房預售合同的生效條件

商品房預售合同的生效要件除了需要具備現(xiàn)售合同生效需

要的一般要件外，還需要以下特殊條件：

第一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得商品房預售許可證。

第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須取得土地使用權證書，并已經(jīng)支

付了全部的土地使用權出讓金。并按照相關法律的規(guī)定取得規(guī)劃

許可證和施工許可證。

總之，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，買房群體不斷增多，商

品房買賣合同越來越備受人們的關注，有必要對其就行深入的探

討、研究。

參考文獻：

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[11]俞意.《房屋買賣預約合同法律效力研究》.華東政法大學

2013年碩士論文.

作者簡介：

篇4

申請碩士學位課程 招生簡章

經(jīng)濟的全球化，使得金融業(yè)在國家經(jīng)濟生活中的重要性日益上升，也使公司與金融法成為各國法律體系中最重要的組成部分。金融業(yè)是一個以規(guī)則運行為特征的特殊產(chǎn)業(yè)。實踐證明，經(jīng)過高素質法律訓練的人尤其適應該行業(yè)的競爭與生存，因此，法律人往往會從事該行業(yè)工作，已經(jīng)具備其他專業(yè)知識背景的人員，如實現(xiàn)與法律專業(yè)知識的復合，成為復合型高端人才，則優(yōu)勢凸顯。具備傳統(tǒng)法律知識的人員，對于專業(yè)很強的公司與金融法律也有知識轉型、更新和提升的需要。

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篇5

近年來，隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方財政的重要收入來源。2013年，新的“國五條”房地產(chǎn)調控措施正式出臺，但是，經(jīng)過近兩個月的實行，“新國五條”在各地區(qū)效果并不明顯，不少地區(qū)甚至名存實亡，暴露出地方政府在房產(chǎn)調控方面與中央存在很大的分歧。這一方面指出了目前房地產(chǎn)調控面臨的困境，另一方面也反映了我國房地產(chǎn)調控政策的不足，中央調控政策在操作性和靈活性上存在諸多問題，房地產(chǎn)調控無法真正落到實處。

我國目前的國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)主體為了追求利益的最大化加之市場信息的不對稱導致房地產(chǎn)市場經(jīng)濟法律十分混亂。從經(jīng)濟法的視野審視，解決這一問題的關鍵在于法律制度的完善和社會管理模式的升級，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)市場宏觀調控法制化已勢在必行。只有將經(jīng)濟法理念運用于地產(chǎn)調控的實踐之中，為政府職能轉變提供合理性建議，同時從金融、稅收、土地等各方面對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，才能有效保證房地產(chǎn)市場的健康與穩(wěn)定發(fā)展。

1、“新國五條”政策實施效果的現(xiàn)狀及評析

因次貸危機之故，中央2008年出臺的“4萬億”救市計劃中相當一部分流入了收益快、操作空間大的房地產(chǎn)行業(yè)，導致中國房地產(chǎn)自2009年一直處于“高燒不退”的現(xiàn)狀，房價居高不下。由于地方政府已經(jīng)習慣于“鋼筋水泥”式粗放型經(jīng)濟增長方式和高度依賴土地出讓金的政府財政體系，國務院相繼出臺的“國十一條”、“國十條”等房地產(chǎn)調控措施并未抑制房價飛漲的態(tài)勢。在面對“越漲越調、越漲越調”的外部質疑時，政策制定者不得不再次重拳出擊，彰顯決心，“新國五條”正是在這樣的大背景下產(chǎn)生的。然而，其實施一年來，雖然較之前限購、限價、限貸力度更大，但目前看來，房價調控目標、問責制等直接目標似乎并沒有對市場有所影響。從一線城市房價來看，北上廣深四大一線城市在全年房價同比漲幅中位居前列。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，從2013年9月開始，四城市的新建商品住宅價格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個月超過20%，大幅領先二線城市。而從2013全年來看，除了一季度的同比漲幅低于10%，顯得較為溫和以外，從4月開始，四大一線城市房價可謂高歌猛進，每月同比漲幅幾乎以平均2個百分點的速度遞增；在抑制“地王”出現(xiàn)上，國五條的目標亦未得到充分體現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，從“新國五條”出臺至今，北上廣深一線城市，陸續(xù)共誕生了13個“地王”，土地出讓金總額高達750億元。地王項目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價格；在“新國五條”的具體實施過程上，也有瑕疵存在。“新國五條”細則雖然在限購、限貸、個稅、限價等方面明顯升級，尤其是二手房轉讓按照20%交納個人所得稅，影響面甚大。但后來各地出臺的地方細則中，并沒充分反映“新國五條”細則，此外，政策里面提到的問責制，在實際操作中，也沒從嚴執(zhí)行。

2、“新國五條”空調的原因分析

2.1、中央與地方的調控目標不一致

中央政府作為全體公民的“管家”，應以全體國民的利益為制定政策的出發(fā)點和落腳點。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，應符合中央政府的經(jīng)濟調控目標，通過房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進全國經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。在保證經(jīng)濟增長的同時，中央政府使各地協(xié)調發(fā)展，縮小地區(qū)差異。中央政府在房地產(chǎn)調控過程中最為重要的任務是解決中低收入者的住房問題。

相比中央政府，地方政府在房地產(chǎn)調控中的訴求要簡單得多。我國現(xiàn)行對地方官員的考核主要以經(jīng)濟增長作為主要指標。地方官員為求顯眼的政績，往往青睞于房地產(chǎn)開發(fā)商。房地產(chǎn)業(yè)具有投資額巨大、迅速拉升國民生產(chǎn)總值、帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的多重“功效”，有利于地方宮員升遷。最重要的是，地方政府對土地財政存在依賴感。根據(jù)我國現(xiàn)行土地制度規(guī)定，土地出讓金的大部分歸地方政府，地方政府更多地依賴于土地出讓收入來解決財力不足的困境。所以，在房地產(chǎn)調控過程中，地方政府控制房價的意愿并不強烈。

由于中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調控中利益訴訟不同，中央政府控制房價的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底為應對金融危機刺激房地產(chǎn)的措施，被地方政府層層加碼，結果擴大了對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度，使中央政府的調控政策得不到執(zhí)行，房地產(chǎn)調控達不到預期結果，淪為“空調”。

2.2、調控手段失當

從目前的調控手段來看，政府頻繁的使用行政手段，過多的用行政命令直接干預房地產(chǎn)市場，從長期來看不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展。

由于調控政策的出臺缺乏法律程序，也由于部委之間缺乏協(xié)調，各自為政，宏觀調控政策內(nèi)容往往相互沖突，缺乏應有的統(tǒng)一，喪失了政策文件的權威性。一部關于宏觀調控的基本法出臺，從實體和程序兩方面規(guī)范宏觀調控，是解決房地產(chǎn)調控這些問題的根本。沒有一套完備的房地產(chǎn)調控基本法律制度體系和應有的宏觀調控的法律規(guī)則，導致具有預見力和預防的措施、政策少之又少，房地產(chǎn)調控會往往陷入一種落后的事后補救狀態(tài)，疲于應付，調控效果難以達到預期的目標。

房地產(chǎn)市場何時出臺何種稅收政策，可以說屬于牽一發(fā)而動全身，我國房地產(chǎn)稅收政策的不確定性甚至被人稱道：因為不確定，使投機者不敢輕易入市，從而達到調控目的。這完全混淆了政府和市場的關系，市場競爭過程中，政府需要做的是提供確定的公共服務，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必須是公開的、確定的，市場參與者才能對自己的行為作出正確的判斷。

2.3、法律體系不健全

2.3.1、房地產(chǎn)產(chǎn)權制度不健全

一是土地產(chǎn)權制度不健全。在現(xiàn)有的土地使用制度之下，由于產(chǎn)權流轉受到很多限制，不能實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，土地入市交易成本較高。由于房地產(chǎn)開發(fā)活動中，土地價格是帶有基礎性作用的，高成本的土地價格終究要通過房地產(chǎn)市場價格表現(xiàn)出來。二是城市基礎設施產(chǎn)權制度不健全。城市經(jīng)濟是一個綜合的有機體，其中的任何一個行業(yè)和部門都與其他行業(yè)和部門有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，涉及到城市交通、城市公共事業(yè)管理等眾多部門和行業(yè)。這些部門和行業(yè)的利益造成房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本上升。這種現(xiàn)象從表面上看是由于房地產(chǎn)業(yè)與配套部門關系混亂的結果，實際上是城市基礎設施產(chǎn)權制度不健全、產(chǎn)權關系混亂的表現(xiàn)。

2.3.2、房地產(chǎn)價格的形成和調節(jié)機制不完善。一是房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)分攤成本較大；二是房地產(chǎn)生產(chǎn)領域產(chǎn)業(yè)化程度不高，本身生產(chǎn)成本居高不下；三是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的目標是追逐壟斷利潤。房地產(chǎn)價格的形成過程中的不合理因素造成價格偏離價值。在消費領域，企業(yè)處于有利地位，消費者處于不利地位，使定價權明顯偏向有利的方面，從而進一步損害消費者的利益。

在我國，由于本身的法律體制還不健全，房地產(chǎn)市場也缺乏相關的法律進行調控。相較于西方國家而言，我國的法規(guī)條文針對性不強，對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動各個環(huán)節(jié)乃至細節(jié)問題都規(guī)定不明確，因而落實起來比較困難。

3、國外地產(chǎn)調控的經(jīng)驗和啟示

近半個世紀以來，世界各主要經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場都在在經(jīng)濟發(fā)展過程中幾乎都面臨過或正面臨著“房價過高、市場失靈”的難題。由于房地產(chǎn)市場具有壟斷競爭性、周期性和外部性等特點，市場失靈問題較為嚴重，需要政府及時有效的宏觀調控。本節(jié)以美國、德國、日本等發(fā)達國家為例，試圖發(fā)現(xiàn)和歸納各國在房地產(chǎn)市場調控實踐過程中的經(jīng)驗和特點，并在海外各國經(jīng)驗和特點的基礎上，進一步提煉帶有規(guī)律性的共性內(nèi)容。這些帶有規(guī)律性的共性特征的啟示，對指導我國房地產(chǎn)市場調控實踐有著現(xiàn)實的意義。

3.1、較為完善的法律和行政法規(guī)

國外地產(chǎn)調控較為成功的國家十分注重相關法律的建設，從制度上對國家的宏觀調控政策給與了保證，推動調控的法制化進程。

美國的房地產(chǎn)調控的主要特點是調控的法制化，其以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為主要目標，圍繞國民的住房保障、房地產(chǎn)市場監(jiān)管、房地產(chǎn)金融管理、土地供應等方面展開立法準備。從上世紀三十年代開始，美國通過聯(lián)邦立法，相繼出臺多種法律法規(guī)，重要的法規(guī)有《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》和《住宅自有者貸款法》等。除此之外，各州政府也相繼對操作辦法和操作模式做出了細致的方法，為法律施行提供了制度保障。

同樣，我們的近鄰日本也在這方面做出了榜樣。日本尤其注重完備的住房組織和統(tǒng)一的政策體系的建立。立法機構相繼出臺《住宅金融公庫法》（1950年）、《公營住宅法》（1951年）、《日本住宅公團法》（1955年）、《城市住房計劃法》（1966年）等法律，其條文具體細致，針對性和可操作性強，執(zhí)行過程中很少有因法律模棱兩可問題引發(fā)爭議；與之相配合，日本政府也建立一系列機構和法規(guī)，落實住房建設規(guī)劃。借助日本住宅金融公庫、公營住宅、公團住宅等金融和社會機構，針對住宅絕對困難人群、比較困難人群采取直接救濟、間接救濟、直接供應、租金補助等辦法相結合，著力解決國民住房問題。

3.2、政策的連貫性較強

事物的發(fā)展進步需要我們持之以恒的不斷努力。國外地產(chǎn)調控政策經(jīng)歷了一個由淺到深、由表及里的漸進過程。難能可貴的是其在政策的實施過程中較好的較好的繼承了以往的政策和經(jīng)驗，在繼承中發(fā)展，在發(fā)展中進步。

日本作為一個資本主義國家，卻大量地借鑒了社會主義國家經(jīng)濟發(fā)展模式，注重運用國家力量集中調動資源發(fā)展經(jīng)濟。日本政府特別注重住房建設規(guī)劃的編制和指導，從1966年到2005年，先后制定八次住房建設五年計劃，根據(jù)不同的時代背景，提出各階段的建設目標、規(guī)模、標準和措施，明確保障性住房的比例，從“一五”到“八五”分別為40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市場經(jīng)歷了二戰(zhàn)前的個人建房到二戰(zhàn)后公有供應，再到現(xiàn)階段逐步走向市場化的轉變。

相較于我國“十年九調”的房地產(chǎn)政策，國外的地產(chǎn)政策無疑更為穩(wěn)定。這一方面是由于法律手段固有的穩(wěn)定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我們應從長遠著手，對市場進行科學合理的預期，避免出現(xiàn)“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的狀況。

3.3、嚴格的房地產(chǎn)租賃和交易管制

從二戰(zhàn)對德國的國民經(jīng)濟和住房造成了巨大破壞，到1991年兩德統(tǒng)一后住房狀況混亂，再到現(xiàn)在相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，德國政府一直致力于房地產(chǎn)市場調控，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。德國房地產(chǎn)市場卻保持了較長時間的穩(wěn)定狀態(tài)主要歸功于政府對房地產(chǎn)市場嚴格的管制和引導措施。

在戰(zhàn)后住房短缺時期，德國制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情況制定相應的指導租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考價格。之后，隨著德國經(jīng)濟狀況的好轉，各地方政府逐步以租房補貼制度取而代之來執(zhí)行保障居民住房的職能。在德國，有《房租價格法》、《住房中介法》等法律法規(guī)對房租市場進行管制。此外，在德國大多數(shù)城市，住房管理機構、租房者協(xié)會、住房中間商協(xié)會等機構根據(jù)對各種住房的綜合評估，制定出各類住房租金價目表，房屋租賃者和承租人必須在這個價目表規(guī)定的浮動范圍內(nèi)確定具體的房租水平。

德國政府對房地產(chǎn)交易市場日常管制與監(jiān)督也相當嚴格。德國制定了一整套法律并設立了一系列政府部門對不動產(chǎn)交易進行監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)法律主要有《聯(lián)邦建筑法》、《聯(lián)邦規(guī)劃法》等，并且各州也有相關的法律法規(guī)。政府部門主要是對房地產(chǎn)交易的結果進行監(jiān)督，如交易結果必須經(jīng)公證處認證方可得到認可，并且公正處開出的《地產(chǎn)公證合同》必須經(jīng)土地注冊局注冊方可有效。這些監(jiān)督行為主要是為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的秩序，保護當事人的權益。政府通過嚴格的房地產(chǎn)交易管制，特別是土地流轉基準價格的制定，可以有效杜絕房地產(chǎn)市場上不正當?shù)慕灰仔袨椋⒈ＷC房地產(chǎn)價格在合理的范圍內(nèi)浮動。

總體而言，我國地產(chǎn)調控政策和發(fā)達國家還存在一定差距，因而吸取國外調控政策的有益成果，取其精華去其糟粕，對于我國的地產(chǎn)調控意義重大。

4、國家宏觀調控與具體法律政策相結合的制調控機制的探索

4.1、加強宏觀調控，制定和完善相應市場規(guī)則

在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)作為目前我國經(jīng)濟的重要組成部分對我國經(jīng)濟的穩(wěn)定與發(fā)展具有關鍵作用。這就需要國家運用宏觀調控這“只有形的手”，將房地產(chǎn)宏觀調控的關注點放到相應市場規(guī)則的制定與完善方面，為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供一個科學的制度性框架安排。

所謂的宏觀調控是指我國經(jīng)濟體制改革過程中形成的有特定含義的概念，是政府為了促進國民經(jīng)濟協(xié)調、穩(wěn)定和發(fā)展，依法調整運用其掌握的某些經(jīng)濟變量和行政權力，來影響市場經(jīng)濟中各種變量的取值，從而影響微觀經(jīng)濟行為的政策過程。而它在房地產(chǎn)行業(yè)中主要表現(xiàn)為國家憑借經(jīng)濟、法律和行政等調控手段，從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行調節(jié)和控制，以促進房地產(chǎn)市場在供需總量和結構上的優(yōu)化與平衡，實現(xiàn)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展。

4.2、協(xié)調中央與地方利益博弈，增強政策執(zhí)行力

面加快政府職能的轉變，協(xié)調好中央和地方的利益分配，最大限度的擺脫地方政府對土地收入和房產(chǎn)收入的依賴性。一方面中央制定政策前要進行充分調研，在制定原則的基礎上充分考慮政策的落地性，不能只空喊口號，導致地方政府無法施行。也要綜合考慮中央與地方、地方與地方的差異性，在總體原則不變的情況下，賦予地方政府一定的自，增加其主觀能動性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，結合自身特點進行落實分析。要盡快拿出符合地方特點的解決方案并上報政府，試行階段明確責任、權力、利益分配，同時階段性的上報，配合中央進行政策微調。只有這樣，政府對地產(chǎn)市場宏觀調控的效果才能充分展示，實現(xiàn)一種房產(chǎn)調控的長效機制。

4.3、完善立法，嚴格執(zhí)法，加強法律監(jiān)督

由于我國所有制形式的多樣化和市場經(jīng)濟運作的復雜性，現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律、法規(guī)尚不能全部覆蓋，在實際執(zhí)行過程中，又存在隨意性大、多頭管理、部門條塊分割等不規(guī)范問題，致使國家的土地資源不能得到很好的整合和合理的利用，出現(xiàn)了一系列的法律糾紛和混亂，因而在抓好宏觀調控的同時，我們還必須完善相關法規(guī)政策的完善，將宏觀調控和微觀法律有機的結合在一起，構建一張雙軌制調控機制的藍圖。

項目編號：西南政法大學2013年度本科生科研訓練創(chuàng)新活動專門項目（13XZ-BZX-070）。

參考文獻：

[1]尹中立.房地產(chǎn)調控與宏觀調控的矛盾與出路[J].國際經(jīng)濟評論.2007，6：10-11.

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[5]黃伯佳.房價調控中的中央政府與地方政府博弈的研究[D].南京理工大學碩士論文，2007.

篇6

一、商品房預售中的問題：1、商品房預售合同就法律性質而言，應屬于遠期交貨合同。商品房預售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預售商品房能否轉讓的問題，預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的所有權，而是對所有權的期待權，預售合同的轉讓根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。

二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即賣出人在與買受人簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都會要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應當對出賣人收取的資金作出準確的判斷與認定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權索回定金，開發(fā)商不履行合同，應當雙倍返還定金；如是“訂金”，則對合同沒有擔保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。

三、因房屋存在質量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對物業(yè)是否存在質量問題存有爭議，需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。商品房屋應具備與其價值相適應的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應認定為影響其居住使用。

四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者促裁機構變更或者撤銷，如受害人認為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。

關鍵詞：商品房預售定金解除合同欺詐行為違約金

我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價值目標，在土地資源緊缺的國情下，科學利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機關和房地產(chǎn)行政管理機關對城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應有一個長遠的戰(zhàn)略目標。目前我國商品房的建設如火如荼，購房者也異常踴躍，房價更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問題，購房者應在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認為有幾個問題值得我們探討。

一、商品房預售中的問題

商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的內(nèi)容之中，現(xiàn)不再贅述。

根據(jù)建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。①

1、有關商品房預售合同的性質和預售條件

商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的一種買賣合同，就法律性質而言，不同于預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠期交貨合同，即合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預售的商品房存在諸多不確定因素，風險較大，國家對于商品房的預售給予較強的干預，明確規(guī)定了商品房預售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②

（1）．國有土地使用權證。

（2）．建設用地規(guī)劃許可證。

（3）．建設工程規(guī)劃許可證。

（4）．建設工程開工許可證。

（5）．預售許可證。一般來說開發(fā)商如果已獲得了預售許可證，那么就應該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進行預售，否則，購房者一旦購買了不具備預售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來很大的麻煩。因此，購房者應在合同簽訂的過程中，把握合同的細節(jié)，約定到期不能履行的違約責任，才能切實保護自己的合法利益。

2、預售商品房能否轉讓的問題。

預售的商品房能否轉讓，目前我國沒有明文規(guī)定，但筆者認為允許預售商品房轉讓實現(xiàn)了所有權人對其所有物的處分權。③對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進度，縮短建設周期，使購買人盡快收回投資。同時也要看到預售商品房的轉讓的標的并不是房屋的真正的所有權，而是對所有權的期待權。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定?！边@說明預售合同轉讓是有條件的。筆者認為預售合同轉讓的條件如下：

（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓；不允許轉讓的不得轉讓。

（2）轉讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理。

（3）預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。

（4）商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效?！?/p>

（5）預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。

由此看來，預售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉讓的。

二、定金問題

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認購訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結構、設計、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責任等方面無法與出賣人達成一致意見，從而導致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權益。④

為此，我們應當對出賣人所收取的訂金或定金的性質作出準確的判斷與認定?！岸ń稹敝冈谟喠⒎课葙I賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項，待合同履行后，定金應當退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應當雙倍返還定金。定金在《擔保法》中有明確規(guī)定：當事人可約定一方向對方給付定金作為債權的擔保，債權人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。并且定金應當以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的百分之二十。

“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應在規(guī)定的時間內(nèi)與賣方簽訂合同或支付款項。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用。

某些情況下，在《商品房認購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實際上相當于“定金”。

例如當購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達成購買的初步意向后，開發(fā)商會要求購房者簽訂一份《認購書》?！墩J購書》一般都對所購商品房的位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應當交納訂金。如果買賣雙方在認購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時“訂金”實際上即屬于“定金”的性質，應當按照“定金罰則”進行處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

另外建設部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關于預訂款項的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應當退還所收取的預訂款項。第二，若購房者與開發(fā)商對訂金或其他預訂款項另有約定，例如：開發(fā)商在《認購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應把“訂金”按“定金”處理。但為了保險起見，購房人應要求開發(fā)商準確使用“定金”二字，以防被騙，同時也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價的。

三、因房屋存在質量問題解除合同的條件

房屋主體質量經(jīng)鑒定不合格應解除合同，因法有明文規(guī)定，目前在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。

開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細微裂縫等，可通過修補、給付違約金的方式補償購房者的損失；對于存在嚴重質量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對物業(yè)是否存在質量問題存有爭議的，仍需委托有資質的建設工程質量檢測機構予以檢測，以該機構出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個問題，即費用承擔的問題和鑒定機構鑒定結論的效力問題。對此，雙方當事人最好事先在預售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質量問題的爭議，雙方不能就鑒定機構的選擇和費用承擔等問題達成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業(yè)的維修期間，購房者還可能承受誤工費、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發(fā)商承擔。

四、商品房買賣合同締結過程中的欺詐行為和處理

欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強，當事人舉證不易，但法院認定不難，在此不作論述。對于故意隱瞞真實情況如何理解、認定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個案例：

原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價2302元/平方米,總價255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價2000元/個(待交鑰匙時一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權解除合同，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內(nèi)退還全部已付款。

合同簽訂前，原告認為單獨的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認為被告為交付設計院更改的戶型圖，有不能履行的危險，所以至時止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計（100元*3個月*30日=9000元），以上共計20460元，并主張繼續(xù)履行合同。

為了確定此合同的性質，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯誤而作出的不真實的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商,應知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當事人作出錯誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤消?！比缡芎θ苏J為違約責任的適用對其更為有利，可要求在確認合同有效的情況下，責令欺詐行為人承擔違約責任。

《合同法》第114條第一款是關于違約金的規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。”由此可見，損害賠償與支付違約金都是合同責任的主要形式.損害賠償通常要與實際損害相符,而違約金數(shù)額與實際損失并無必然聯(lián)系,即使在沒有損害的情況下也應該支付違約金.對于本案,如果支付補償性違約金(即9000元)不足以補償原告所遭受的損失,被告還需要承擔損害賠償責任,以彌補違約金的不足部分.這時,違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時需以實際損失作為責任的最高限額.因為既然當事人約定的補償性違約金未達到實際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費用）再加上違約金的數(shù)額如果1、超過了實際損失,則只能按照實際損失賠償;2、未超過實際損失,按實際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過實際損失11460（租房和租小房的費用），所以原告繼續(xù)履約的主張應支持，但損失賠償應按照實際損失計算，即被告應賠償原告11460元。從這個案例可以看出，買房人不但應在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細節(jié)問題考慮得細致一點，周到一點，在合同的執(zhí)行中，也要運用法律的武器保護自己的合法權益。

商品房動輒價值十幾萬或者幾十萬，對于每個購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目。從新建住房看，個人購買商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。⑤由于我國當前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個問題上加強認識，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關機構，只有進一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準確的語言，確立精確的數(shù)字標準，房地產(chǎn)權利人的合法權益才能得到有效的保護。

本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發(fā)展。

參考文獻：

[1]黃河編著：《房地產(chǎn)法》,中國政法大學出版社1999年第一版。

篇7

代號

專業(yè)

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4月16日（星期六）

4月17日（星期日）

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仲裁法

06779

應用寫作學(**加試)

19271

外商投資企業(yè)法

19270

商法概論

030302

行政管理學

00318

公共政策

00315

當代中國政治制度

00316

西方政治制度

00015

英語(二)

00320

領導科學

00319

行政組織理論

00321

中國文化概論

00034

社會學概論

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00322

中國行政史

06779

應用寫作學(**加試)

08118

法律基礎(**加試)

01848

公務員制度

00261

行政法學

040102

學前教育

00398

學前教育原理

00883

學前特殊兒童教育

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00015

英語(二)

00401

學前比較教育

03709

基本原理概論

00402

學前教育史

00467

課程與教學論

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(**加試)

00882

學前教育心理學

00403

學前兒童家庭教育

06779

應用寫作學(**加試)

00881

學前教育科學研究與論文寫作

00399

學前游戲論

00886

學前兒童心理衛(wèi)生與輔導

040108

教育學

00452

教育統(tǒng)計與測量

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00015

英語(二)

00464

中外教育簡史

00469

教育學原理

00449

教育管理原理

00453

教育法學

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00466

發(fā)展與教育心理學

00456

教育科學研究方法(二)

06779

應用寫作學(**加試)

08118

法律基礎(**加試)

00468

德育原理

00467

課程與教學論

00472

比較教育

040120

基礎教育(中文方向)

00464

中外教育簡史

03709

基本原理概論

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00015

英語(二)

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

05683

素質教育理論與實踐

04578

中國小說史

00456

教育科學研究方法(二)

04577

中國通史

08118

法律基礎(**加試)

06420

中文工具書

00541

語言學概論

06779

應用寫作學(**加試)

04579

中學語文教學法

00266

社會心理學(一)

040202

思想政治教育

00478

中國特色社會主義理論與實踐

00479

當代資本主義

00321

中國文化概論

00015

英語(二)

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00034

社會學概論

06779

應用寫作學(**加試)

08118

法律基礎(**加試)

00481

現(xiàn)代科學技術與當代社會

00312

政治學概論

00483

科學思維方法論

00482

人生哲學

00480

中國傳統(tǒng)道德

040302

體育教育

00498

體育統(tǒng)計學

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00015

英語(二)

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

00497

運動訓練學

00495

體育保健學

00453

教育法學

06779

應用寫作學(**加試)

03709

基本原理概論

00496

體育測量與評價

00456

教育科學研究方法(二)

00487

體育心理學

08118

法律基礎(**加試)

00502

體育管理學

00499

體育游戲

00501

體育史

050104

秘書學

00320

領導科學

00261

行政法學

00321

中國文化概論

00015

英語(二)

00523

中國秘書史

00524

文書學

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00312

政治學概論

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00527

中外秘書比較

00511

檔案管理學

06779

應用寫作學(**加試)

08118

法律基礎(**加試)

00525

公文選讀

00526

秘書參謀職能概論

050105

漢語言文學

00037

美學

00812

中國現(xiàn)當代作家作品專題研究

00321

中國文化概論

00015

英語(二)

00540

外國文學史

03709

基本原理概論

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00537

中國現(xiàn)代文學史

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(**加試)

00538

中國古代文學史(一)

00541

語言學概論

06779

應用寫作學(**加試)

00539

中國古代文學史(二)

050113

漢語言文學教育

00037

美學

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00015

英語(二)

00540

外國文學史

03709

基本原理概論

00538

中國古代文學史(一)

00453

教育法學

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(**加試)

00539

中國古代文學史(二)

00456

教育科學研究方法(二)

06779

應用寫作學(**加試)

04579

中學語文教學法

00537

中國現(xiàn)代文學史

00541

語言學概論

050201

英語

00087

英語翻譯

00830

現(xiàn)代語言學

00832

英語詞匯學

00603

英語寫作

00600

高級英語

00831

英語語法

00604

英美文學選讀

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

00840

第二外語(日語)(選考)

00841

第二外語(法語)(選考)

00842

第二外語(德語)(選考)

03709

基本原理概論

050206

英語教育

00087

英語翻譯

00465

心理衛(wèi)生與心理輔導

00832

英語詞匯學

00453

教育法學

00600

高級英語

00831

英語語法

00838

語言與文化

00456

教育科學研究方法(二)

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

03709

基本原理概論

00603

英語寫作

19291

普通語言學

00604

英美文學選讀

050302

廣告學

00037

美學

00107

現(xiàn)代管理學

00321

中國文化概論（選考）

00015

英語(二)

00642

傳播學概論

00530

中國現(xiàn)代文學作品選（選考）

00353

現(xiàn)代科學技術概論(**加試)

00034

社會學概論

00662

新聞事業(yè)管理(選考)

03709

基本原理概論

00040

法學概論(選考)

03708

中國近現(xiàn)代史綱要

08118

法律基礎(**加試)

00244

經(jīng)濟法概論（選考）

06779

應用寫作學(**加試)

050305

新聞學

00529

文學概論(一)

00659

新聞攝影

00182

公共關系學

00015

英語(二)

00642

傳播學概論

00661

篇8

中圖分類號：D915 文獻標識碼：A

“小產(chǎn)權”房，也即“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房，廣泛意義上的“小產(chǎn)權”房，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)在農(nóng)村宅基地、集體建設用地，甚至農(nóng)業(yè)用地上開發(fā)建造的房屋。

一、“小產(chǎn)權”房的現(xiàn)狀及其劃分

（一）“小產(chǎn)權”房的現(xiàn)狀。

國家屢屢“風險提示”或者“嚴禁通知”。然“小產(chǎn)權”房卻并沒有因此銷聲匿跡，不僅鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會熱衷于開發(fā)建設“小產(chǎn)權”房，購房者的購買熱情亦是有增無減。據(jù)搜房網(wǎng)所做的網(wǎng)上調查顯示 ，有65.5%的網(wǎng)民認為，假如看不到明顯的降價信號，會考慮買“小產(chǎn)權”房。

（二）“小產(chǎn)權”房的分類。

本文重點探討后兩種“小產(chǎn)權”房，也即實體上和程序上違法的“小產(chǎn)權”房。

1、實體上就違法的“小產(chǎn)權”房。房屋所持證書僅為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會頒發(fā)的“權屬證明”。此類“小產(chǎn)權”房絕大部分以對外銷售為目的，最為典型的就是建筑在農(nóng)地上的成片住宅房。

2、程序上違法的“小產(chǎn)權”房。根據(jù)《物權法》第30條之規(guī)定，此類“小產(chǎn)權”房的建造符合土地和建設規(guī)劃；建造者可原始取得房屋所有權，且其所有權屬于事實所有權，并不以登記為要件；若為取得房屋所有權證書而申請辦理初始登記，此登記也屬“宣示登記”，而非“創(chuàng)設登記”。

二、“小產(chǎn)權”房的法律、政策及其分析

（一）法律規(guī)定模糊。

根據(jù)《中華人民共和國憲法》第八條規(guī)定，“參加農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范圍內(nèi)經(jīng)營自留地、自留山”我們看出，只要集體組織沒有違背《憲法》、《土地管理法》等相關法律規(guī)定，集體組織可自行經(jīng)營相關土地，農(nóng)民自建的住房是可以進行交易。

（二）政策導向不明確。

國務院辦公廳于2007年12月30日制發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，“……城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權’房。”而隨著“小產(chǎn)權”房的事實交易份額越來越大，國家政策似乎有所松動。2008年10月28日，國土資源部部長徐紹史強調，各地可根據(jù)經(jīng)濟和社會發(fā)展來修訂宅基地占地標準。

三、利益平衡中尋求出路

筆者認為，可將解決路徑分為短期改良措施和長期根本措施。

（一）短期改良措施之分類解決 。

首先，對于違反土地利用總體規(guī)劃，在耕地和基本農(nóng)田上開發(fā)建造的房屋，觸犯了國家對耕地予以特殊保護的基本國策，應追究相關人員的法律責任，嚴令要求按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

其次，對于利用合法取得的宅基地和農(nóng)村集體建設用地開發(fā)的小產(chǎn)權房，在補辦相關手續(xù)補繳相關費用后，賦予其合法身份。 對此，有以下方式值得考慮： （1）分步式解決方法。先允許不危及農(nóng)民基本生存的房屋流轉，在社會保障問題基本解決后，再推廣至其他房屋，最終過渡到無限制的自由流轉。（2）一體式解決方法。允許房屋自由流轉，規(guī)定該類房屋買主將土地使用費的一定比例必須納入集體經(jīng)濟組織成員的經(jīng)濟收益，同時保證第三方對房屋交易的監(jiān)管力度。

（二）長期根本措施之完善法律制度。

1、遵循國際慣例，在憲法中確定公民的住房權等憲制原則?！吨腥A人民共和國憲法》是我國的根本大法，擁有最高的法律效力，但尚沒確立公民的住房權。因此，建議將公民的住房權在憲法中予以確認，此可為合乎土地利用總體規(guī)劃的“小產(chǎn)權”房的流轉以憲制原則上的導向。

2、建立完整的集體所有土地法律體系。應盡快修改和完善《土地管理法》、《房地產(chǎn)法》及《擔保法》等法律， 確定農(nóng)村集體土地使用權流轉的法律制度。需要注意的是，部分被承認的“小產(chǎn)權”房，只需擴大農(nóng)村土地權能即可，規(guī)定集體土地與國有土地能夠在法律地位上獲得同等待遇，使二者在產(chǎn)權方面平等，亦允許農(nóng)村集體對集體所有土地擁有占有、使用、收益和處分的權利。

3、完善土地流轉的配套制度。土地流轉決定制度應在《村民委員會組織法》中予以確認，應明確村委會或者集體經(jīng)濟組織是土地使用權交易的主體及三分之二以上多數(shù)村民同意才可實施房屋改造與建設。合理處理好土地流轉中村民、集體經(jīng)濟組織和國家之間的利益分配，原則上收益應大部分歸村民所有，國家則以稅、費等形式分享。

四、結語

“小產(chǎn)權”房問題的背后是購房者、村民和集體經(jīng)濟組織、國家等多方利益的博弈。土地財產(chǎn)亦為商品，自然可進入市場中流通。允許“小產(chǎn)權”房的逐步流轉是在回歸其農(nóng)村土地的自然屬性。城鄉(xiāng)一體化建設是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的必然趨勢，也為構建和諧社會的必然要求，應歷史潮流而動，逐步放開“小產(chǎn)權”房流轉，進而促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調發(fā)展。

（作者單位：西南大學法學院）

注釋：

搜房網(wǎng)，“小產(chǎn)權趨熱，您動心了嗎？”，2011年10月20日.

參見鄭經(jīng).小產(chǎn)權房并沒有違背.憲法.中國改革報，2007-08-14.

參加唐華.小產(chǎn)權房的法律、社會心理及道德訴求.法制與社會.2010年第6期.

陳耀東，吳彬.‘小產(chǎn)權’房及其買賣的法律困境與解決.法學論壇.2010年第1期.

參見魯曉明.論小產(chǎn)權房流轉―原罪的形成與應然法的選擇.法學雜志.2010年第5期.

參見程其明.小產(chǎn)權房規(guī)制政策研究.博士論文，2010年4月.

篇9

1985年開設法律專業(yè)， 1992年以后為滿足人才多樣化的需求又陸續(xù)開展了經(jīng)濟法專業(yè)、勞動改造法專業(yè)、涉外經(jīng)濟法專業(yè)等?？茖W歷教育。1995年開辦法學專業(yè)?？谱砸暵犐逃?。截至1999年先后培養(yǎng)了幾十萬法學?？飘厴I(yè)生，為國家的學歷補償教育做出了巨大的貢獻。 1996年起經(jīng)教育部批準，法學專業(yè)開展了本科學歷教育（?？破瘘c），每年培養(yǎng)了1500人，三年共計4500人。

開放教育1999年秋－2012年春累計本科招生585125人，畢業(yè)生388266人，授予法學學士學位14022人，獲得學位的學生比例約占畢業(yè)生數(shù)的3.61%，目前法學專業(yè)在校生190376人。

2012年春招生，?？?0626人，本科20959人，行政執(zhí)法方向281人，法學維漢雙語?？?277 人、本科285人，蒙漢雙語50人。

開放教育1999年秋－2012年春累計本科招生585125人，畢業(yè)生388266人，授予法學學士學位14022人，獲得學位的學生比例約占畢業(yè)生數(shù)的3.61%，目前法學專業(yè)在校生190376人。

2012年春招生，專科30626人，本科20959人，行政執(zhí)法方向281人，法學維漢雙語?？?277 人、本科285人，蒙漢雙語50人。

二、對電大法學專業(yè)課程設置的分析與調查

依托廣播電視大學辦開放大學, 就應該有專業(yè), 就應該進行專業(yè)建設、課程建設, 這對于一般大學來說有的專業(yè)已經(jīng)辦了幾十年，課程是成熟的, 或者說他們的任務是對原有的專業(yè)、課題進行完善、改造和提高。對于電大來說, 這是一個新任務。如何使電大的教師成功地轉型到開放大學上來，師資隊伍的建設至關重要。電大教師自己能否建設一流的精品課程，開出精品的專業(yè)是辦好開放大學的關鍵。這些對電大教師來說是一種新的挑戰(zhàn)，也是每位教師必須思考的問題。

法學專業(yè)是我省電大從事開放教育以來開辦的第一個本科專業(yè)，至今已經(jīng)10年有余，總體來看，是適應我省法律人才培養(yǎng)的需要的，本專業(yè)的課程設置以理論法學為基礎，主干課程為中國法制史、知識產(chǎn)權法、合同法、國際私法、國際法、法律文書、商法、仲裁法、競爭法、證據(jù)學、勞動法、公司法、國家賠償法、房地產(chǎn)法等（具體的課程設置詳見《法學專業(yè)教學計劃表》，見附件一）。集中實踐教學環(huán)節(jié)設置為8學分，由畢業(yè)論文、社會調查、法律實習三個部分組成。為了總結開放教育法學專業(yè)近年來的教學效果，為開放大學設計出更好的課程體系，我們課題組成員分別對我省的4個地市級電大的法學畢業(yè)生進行了跟蹤調查，下發(fā)了160份調查表，收回有效調查表120份。

法學專業(yè)開設與課程設置調查表數(shù)據(jù)統(tǒng)計

（1）關于被調查對象的背景

在參與本次調查學員120人中，所有調查者中男性占66.3%,女性占33.7%。有23.6%的被調查者年齡在35-45歲，年齡在25-35歲占60.5%，還有13.1%的人在25歲以下，45歲以上的僅占2.65% 。本次被調查者的入學學歷普遍為?？疲?2.1%，本科學歷的人分別為17.9%。被調查者中絕大部分入學前為非法學專業(yè)，占69.6%。具備上網(wǎng)條件的占63%。對于學習方式78%的學員選擇小組討論學習。

（2）對于專業(yè)課設的必要性

所有學員，都認為有必要開設，理由是工作需要和法制社會的需要。

（3）課程設置情況和學生根據(jù)學習期間的收獲，對相關課程的的評價

在回答“課程設置合理性？”這一問題時，91.5%的被調查者認為“合理”， 回答“教學內(nèi)容實用性？89.9%的被調查者認為“合理”。10.1%的被調查者認為“比較合理”。值得注意的是，在認為“難易程度合理性”的被調查者中，有81.2%的人認為合理，而12.8%的人認為 “比較合理”。

（4）作為法學專業(yè)學生在校學習階段究竟應該掌握的知識

在回答“學習電大課程對自己的幫助”這一問題時，選擇對“系統(tǒng)掌握本專業(yè)知識和技能”有很多幫

轉貼于

助的人數(shù)最多，占了被調查者的96.3%。而對“培養(yǎng)邏輯推理能力”和“實踐能力的培養(yǎng)”以及“提高獲取新知識的能力”也同樣占了很高的比例。

通過對于上述調查結果的初步數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以及對部分被調查者的實地訪談和交流，我們認為電大的法學專業(yè)設置是比較合理的，得到學員的認可，這些經(jīng)驗、優(yōu)點，在開放大學的課程設置體系中應當予以吸取和發(fā)揚。

三、探索開放大學的法學人才培養(yǎng)模式

明確的目標要有與之適應的人才培養(yǎng)模式，電大法學專業(yè)從創(chuàng)辦以來，始終堅持人才培養(yǎng)模式的改革。 為積極貫徹落實國家教育發(fā)展綱要，辦好國家開放大學，法學專業(yè)將積極進行人才培養(yǎng)模式的改革，探索開放大學的人才培養(yǎng)模式。

1、進一步明確法學專業(yè)的培養(yǎng)目標

法學專業(yè)基于終身教育的理念和成人在職學習的特點，始終堅持按照“優(yōu)化知識結構、突出法律技能培養(yǎng)、加強素質教育、提高應用能力”的原則，合理定位法學專業(yè)的培養(yǎng)目標。

以現(xiàn)代信息技術為支撐，以一流的學習資源為基礎，培養(yǎng)多層次的具有法治意識的應用型法律人才。本科培養(yǎng)系統(tǒng)掌握法學和相關人文知識，能在司法機關、國家機關、企業(yè)事業(yè)單位、社會團體和法律服務機構等從事法律事務工作的應用型法律人才。

篇10

專業(yè)

層次

學制

主要課程

音樂教育

專科

兩年

大學語文、基礎樂理、視唱練耳、基礎聲樂、基礎和聲、合唱與指揮基礎、基礎鋼琴、藝術概論、民族民間音樂、音樂欣賞、中學音樂教學法、計算機應用基礎、計算機應用基礎實踐、基礎鋼琴實踐、基礎聲樂實踐、

本科

兩年

英語(二)、中外音樂史、中外音樂欣賞、和聲學、音樂作品分析、歌曲寫作、音樂教育學、音樂美學、簡明配器法、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏、聲樂實踐、歌曲鋼琴伴奏實踐、視唱練耳實踐、畢業(yè)論文

經(jīng)濟法

?？?/p>

兩年

大學語文、法理學、憲法學、民法學、民事訴訟法學、公司法、經(jīng)濟法概論、刑法學、合同法、稅法、國際經(jīng)濟法概論、勞動法、計算機基礎、人力資源管理

本科

兩年

英語（二）、行政處罰法、行政復議法學、國家賠償法、經(jīng)濟法學原理、企業(yè)與公司法、行政法學、勞動法、金融法概論、房地產(chǎn)法、環(huán)境法學、稅法原理、行政訴訟法、財務管理學（輔修）

市場營銷?？苾赡暾谓?jīng)濟學（財經(jīng)類）、高等數(shù)學（一）、基礎會計學、經(jīng)濟法概論（財經(jīng)類）、大學語文（專）、國民經(jīng)濟統(tǒng)計概論、消費心理學、談判與推銷技巧、企業(yè)管理概論、公共關系學、廣告學（一）、市場營銷學、市場調查與預測、計算機應用基礎（含實踐）

本科兩年英語（二）、高等數(shù)學（二）、市場營銷策劃、金融理論與實務、商品流通概論、消費經(jīng)濟學、國際商務談判、國際貿(mào)易理論與實務、企業(yè)會計學、國際市場營銷學、管理系統(tǒng)中計算機應用（含實踐）

公共關系本科兩年人際關系學、公共關系口才、現(xiàn)代談判學、公共關系案例、國際公共關系、公關政策、企業(yè)文化、創(chuàng)新思維理論與方法、領導科學、人力資源管理（一）、現(xiàn)代資源管理（一）、廣告運作策略

行政管理?？苾赡甏髮W語文（專）、政治學概論、法學概論、現(xiàn)代管理學、行政管理學、市政學、人力資源管理（一）、公文寫作與處理、管理心理學、公共關系學、社會研究方法、秘書工作 、計算機應用基礎（含實踐）

本科兩年英語（二）、當代中國政治制度、西方政治制度、公共政策、領導科學、國家公務員制度、行政組織理論、行政法與行政訴訟法（一）、社會學概論、中國行政史、中國文化概論、普通邏輯、財務管理學、秘書學概論、企業(yè)管理概論

漢語言

文學

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兩年

文學概論、中國現(xiàn)代文學作品選、中國當代文學作品選、中國古代文學作品選（一、二）、外國文學作品選、現(xiàn)代漢語、古代漢語、寫作等

本科

兩年

美學、中國現(xiàn)代文學史、中國古代文學史（一、二）、外國文學史、語言學概論、英語（二）、兩門選修課、畢業(yè)論文

涉外秘書學

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兩年

英語（一）、大學語文（專）、公共關系、外國秘書工作概況、涉外秘書實務、涉外法概要、

本科

兩年

英語（二）、中外文學作品導讀、國際貿(mào)易理論與實務、經(jīng)濟法概論、秘書語言研究、公關禮儀、交際語言學、國際商務談判、中外秘書比較、口譯與聽力等

對外漢語

本科

兩年

現(xiàn)代漢語、實用英語、中國古代文學、中國現(xiàn)當代文學、外國文學、外國文化概論、對外漢語教學概論、英語表達與溝通（實踐環(huán)節(jié)）畢業(yè)論文等

英語翻譯

專科

兩年

英語寫作基礎、綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語國家概況、英語筆譯基礎、初級英語筆譯、初級英語口譯、英語聽力

本科

兩年

中級筆譯、高級筆譯、中級口譯、同聲傳譯、英漢語言文化比較、第二外語（日 / 法）、高級英語、英美文學選讀、畢業(yè)論文

日語

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兩年

基礎日語（一二）、日語語法、日本國概況、日語閱讀（一二）、經(jīng)貿(mào)日語、日語聽力、日語口語

本科

兩年

高級日語（一二）、日語句法篇章法、日本文學選讀、日漢翻譯、第二外語（英/法）、現(xiàn)代漢語、計算機應用基礎、日語口譯與聽力、畢業(yè)論文

英語

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兩年

綜合英語（一二）、英語閱讀（一二）、英語寫作基礎、英語國家概況、英語聽力，口語等

本科

兩年

英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經(jīng)貿(mào)知識英語、口譯與聽力、二外（日語）等

外貿(mào)英語

專科

兩年

綜合英語（一二）、英語閱讀（一）、英語寫作基礎、英語國家概況、國際貿(mào)易理論與實務、英語聽力、口語、外貿(mào)英語閱讀等

本科

兩年

英語寫作、高級英語、英美文學選讀、英語翻譯、經(jīng)貿(mào)知識英語、外貿(mào)口譯與聽力、二外（日語）等

公共事業(yè)

管理

專科

兩年

計算機應用基礎、公共事業(yè)管理概論、社會學概論、管理學原理、人力資源開發(fā)與管理、公共關系、社會調查與方法、行政管理學、文教事業(yè)管理、計劃生育管理、秘書學概論、計算機應用基礎（實踐）等

本科

兩年

英語（二）、公共管理學、公共政策、公共事業(yè)管理、公共經(jīng)濟學、非政府組織管理、行政法學、人力資源管理（一）、管理信息系統(tǒng)、畢業(yè)論文等

工商企業(yè)

管理

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兩年

計算機應用基礎、基礎會計學、經(jīng)濟法概論、國民經(jīng)濟統(tǒng)計概論、企業(yè)管理概論、生產(chǎn)與作業(yè)管理、市場營銷學、中國稅制、企業(yè)會計學、人力資源管理、企業(yè)經(jīng)濟法（輔修）、民法學（輔修）；

本科

兩年

英語（二）、高等數(shù)學、管理系統(tǒng)中計算機應用、國際貿(mào)易管理與實務、管理學原理、財務管理、金融理論與實務、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、組織行為學、質量原理、企業(yè)管理咨詢、合同法（輔修）、行政法學（輔修）。

國際貿(mào)易

專科

兩年

高等數(shù)學、法律基礎、計算機應用基礎、英語、國際貿(mào)易實務、國際金融、國際商法、中國對外貿(mào)易、WTO知識概論、市場營銷學等

本科

兩年

國際市場營銷學、世界市場行情、國際商務談判、企業(yè)會計學、國際運輸與保險、西方經(jīng)濟學、外國經(jīng)貿(mào)知識選讀、涉外經(jīng)濟法、經(jīng)貿(mào)知識英語等

金融管理

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兩年

證券投資分析、保險學原理、銀行會計學、商業(yè)銀行業(yè)務與管理、貨幣銀行學、財政學、經(jīng)濟法概論、基礎會計學、管理學原理等

本科

兩年

管理會計實務、國際財務管理、公司法律制度研究、英語（二）、電子商務概論、組織行為學、風險管理、高級財務管理、審計學、政府政策與經(jīng)濟學等

會計（電算化）

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兩年

英語（一）、大學語文、高等數(shù)學（一）、基礎會計學、國民經(jīng)濟統(tǒng)計概論、數(shù)據(jù)庫及應用、財政與金融、會計電算化、成本會計、財務管理學、計算機應用基礎、經(jīng)濟法概論（財經(jīng)類）

本科

兩年

高等數(shù)學（二）、、英語（二）、數(shù)據(jù)結構、審計學、管理學原理、通用財務軟件、計算機網(wǎng)絡基礎、財務報表分析（一）、金融理論與實務、高級財務軟件、操作系統(tǒng)。加考課程：會計電算化、財務管理學、成本會計、基礎會計學、政治經(jīng)濟學（財經(jīng)類）

人力資源

管理

專科

兩年

管理學原理、組織行為學、人力資源管理學、人力資源經(jīng)濟學、企業(yè)勞動工資管理、勞動就業(yè)論、社會保障、勞動與社會保障法、公共關系學、應用文寫作等

本科

兩年

企業(yè)戰(zhàn)略管理、人力資源戰(zhàn)略與規(guī)劃、人力資源培訓、人事測評理論與方法、人力資源薪酬管理、績效管理、人力資源開發(fā)管理理論與策略、管理信息系統(tǒng)等

文化事業(yè)

管理

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兩年

英語（一）、寫作、中國文化概論、文化管理學、文化行政學、文化政策與法規(guī)、文化經(jīng)濟學、文化策劃與營銷、藝術概論、社會學概論、民間文學、計算機

文化產(chǎn)業(yè)

本科

兩年

英語（二）、中國文化導論、文化產(chǎn)業(yè)與管理、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意與策劃、文化市場與營銷、外國文化導論、媒介經(jīng)營與管理、文化服務與貿(mào)易

經(jīng)濟信息

管理

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兩年

高等數(shù)學、計算機網(wǎng)絡基礎、計算機應用技術、計算機軟件基礎、計算機組成原理、經(jīng)濟信息導論、計算機信息基礎、信息經(jīng)濟學等

本科

兩年

英語（二）、應用數(shù)學、中級財務會計、計算機網(wǎng)絡技術、社會研究方法、網(wǎng)絡經(jīng)濟與企業(yè)管理、數(shù)據(jù)庫及應用、電子商務概論、高級語言程序設計、應用數(shù)理統(tǒng)計、經(jīng)濟預測方法。

游戲軟件

開發(fā)技術

專科

兩年

英語（一）、高等數(shù)學、計算機游戲概論、高級語言程序設計、游戲作品賞析、計算機網(wǎng)絡技術、游戲軟件開發(fā)基礎、市場營銷、動畫設計基礎等

本科

兩年

英語（二）、游戲創(chuàng)意與設計概論、可視化程序設計、藝術設計基礎、多媒體應用技術、DirectX、Java語言程序設計、游戲開發(fā)流程與引擎原理、游戲架構導論、軟件工程、游戲心理學等

電子商務

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兩年

電子商務英語、經(jīng)濟學（二）、計算機與網(wǎng)絡技術基礎、市場營銷（三）、基礎會計學、市場信息學、國際貿(mào)易實務（三）、電子商務概論、商務交流（二）、網(wǎng)頁設計與制作、互聯(lián)網(wǎng)軟件應用與開發(fā)、電子商務案例分析、綜合作業(yè)

本科

兩年

英語（二）、數(shù)量方法（二）、電子商務法概論、電子商務與金融、電子商務網(wǎng)站設計原理、電子商務與現(xiàn)代物流、互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫、網(wǎng)絡營銷與策劃、電子商務安全導論、網(wǎng)絡經(jīng)濟與企業(yè)管理、商法（二）

信息技術

教育

本科

兩年

英語（二）、物理（工）、數(shù)據(jù)庫原理、數(shù)據(jù)結構、計算機網(wǎng)絡與通信、計算機系統(tǒng)結構、軟件工程、數(shù)值分析、面向對象程序設計、計算機輔助教育、高級語言程序設計、數(shù)字邏輯、中學信息技術教學與實踐研究

計算機

及應用

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兩年

大學語文、高等數(shù)學、英語（一）、模擬電路與數(shù)字電路、計算機應用技術、匯編語言程序設計、數(shù)據(jù)結構導論、計算機組成原理、微型計算機及其接口技術、高級語言程序設計（一）、操作系統(tǒng)概論、數(shù)據(jù)庫及其應用、計算機網(wǎng)絡技術

本科

兩年

英語（二）、高等數(shù)學、物理（工）、離散數(shù)學、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)結構、面向對象程序設計、軟件工程、數(shù)據(jù)庫原理、計算機系統(tǒng)結構、計算機網(wǎng)絡與通信

電子政務

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兩年

行政管理學、公文寫作與處理、公共事業(yè)管理、行政法學、經(jīng)濟管理概論、辦公自動化原理及應用、政府信息資源管理、電子政務概論、管理信息系統(tǒng)、計算機應用技術

本科