導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)項目建議書，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

小區(qū)由12棟18層，2棟11層，5棟29層和10棟33層住宅組成，社區(qū)內(nèi)另配備有會所和幼兒園，總戶數(shù)為2900戶。

該住宅社區(qū)東側(cè)為正在興建的行政中心，西側(cè)為業(yè)主已建的住宅小區(qū)和超市。該住宅小區(qū)交通十分便利。小區(qū)具有巨大的升值潛力。政府十分重視該小區(qū)開發(fā)，指示要建成標志性社區(qū)。

小區(qū)由thorp公司規(guī)劃設計，建筑布局以大的組團圍合成多個大的景觀區(qū)，以點式高層為主，結(jié)合線性高層，使小區(qū)成為一種半封閉性空間通透的小區(qū)景觀。保持良好的通風性和采光性，戶型以110㎡為主，小部分為160㎡。總體規(guī)劃符合人性化設計要求，提供了良好的居住、生活空間，符合現(xiàn)時流行的購房要求。

二、項目運作方式

該項目總體規(guī)劃采用二至三期的階段開發(fā)方式，首期包括8棟18層，1棟11層等，總投資為1.5億元RMB，要求取費類別為一、二類工程按三類下浮10%，三類工程下浮12%。

目前甲方已交清國土局地價款，取得了房產(chǎn)證，土地價值評估為3億元。如果進行開發(fā)可用房地產(chǎn)證做抵押貸款，到預售時就要取消抵押，但需要擔保。甲方提出擬采取如下形式共同開發(fā)：甲方向銀行申請項目貸款1.5億，我公司為甲方提供但保，擔保期為合同簽訂開始到竣工驗收。貸款由銀行全封閉式管理，全部用于項目開發(fā)。預售前甲方將房地產(chǎn)證交公司反擔保。

三、工程實施方式

甲方將項目總承包給我公司，公司擬組建直屬項目部，派一名一級項目經(jīng)理總負責。工程實施過程中所有環(huán)節(jié)均按標準施工，以樣板工程為目標，實施項目法施工。計劃利潤為5～6%。

篇2

0.前言

房地產(chǎn)項目周期是指房地產(chǎn)項目從投資意向開始到投資終結(jié)的全過程，一般房地產(chǎn)項目的投資周期劃分為房地產(chǎn)項目開發(fā)土地的競拍階段、決策階段、設計階段、實施階段、竣工驗收階段五個階段。目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控，行業(yè)競爭日趨激烈，對比房屋銷售價格相對的不可控制，如何有效地控制工程造價，提高企業(yè)在市場上的競爭力，增強企業(yè)的經(jīng)營創(chuàng)利能力是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要課題。其中，土地的競拍階段、決策階段、設計階段對項目成本影響最大，事前控制意義重大。

1.土地競拍階段和決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項目土地競拍階段和決策階段是房地產(chǎn)項目成本控制的起點，其結(jié)果對整體項目投資有決定性的影響。

1.1項目投資機會研究

機會研究實質(zhì)上是提出房地產(chǎn)項目開發(fā)設想，對投資機會進行初步探討，根據(jù)項目開發(fā)土地周邊的市場情況和基礎環(huán)境進行細致的調(diào)查研究，研究附近相同類型已開發(fā)項目的投資額、土地競拍價格和銷售價格情況；政府規(guī)劃設計條件分析；項目開發(fā)土地的SWOT分析；判斷此項目是否值得投資，確定土地的最高項目競拍價格，以決定是否發(fā)起項目，參與該項目的土地競拍。

在此階段，沒有工藝流程圖、平面布置圖和設備分析情況，主要靠比照同類型已投產(chǎn)項目的投資額并考慮價格變化因素等進行投資估算，估算的目的僅在于判斷一個項目是否值得進一步研究，因此，誤差率較大，允許在±30%以上。

1.2土地競拍

根據(jù)投資機會研究的結(jié)果，參與土地競拍，編制詳細的競拍報價策略：主要有不平衡報價、高低報價、合縱連橫報價、志在必得報價等。土地競拍價格的高低關系到項目成本控制的成敗，是項目成本的第一部分。競拍過程中依據(jù)現(xiàn)場實際情況，隨時調(diào)整報價，當超過最高競拍價格時，放棄該項目。

1.3編制項目建議書

通常項目建議書包括項目的目標、任務和范圍、項目工作及產(chǎn)出物的要求等內(nèi)容，是對擬建項目的一個總輪廓設想；項目建議書獲批，即為立項。因此，必須認真研究政府規(guī)劃部門設計條件，從擬建項目的必要性及大方面的可能性加以考慮；在客觀上要符合國民經(jīng)濟長遠計劃，符合部門、行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃要求。在此階段，有了初步的流程圖、總平面布置圖及主要設備情況，并已確定了項目的地理位置，此時對建設成本的估算精度一般要求控制在±20%左右，所需費用占投資總額的0.25%～1.25%。

1.4項目可行性研究

依據(jù)已審批的項目建議書，從項目的技術可行性、經(jīng)濟可行性、運營可行性、環(huán)境可行性、綜合可行性等六方面，通過對項目有關的市場、技術、工程、經(jīng)濟和風險等各方面進行研究、分析、比較和論證，考察項目建設的必要性，市場的可容性，技術的先進性和適用性，工程上的合理性，財務和經(jīng)濟上的可行性，項目對社會和環(huán)境的影響以及可能面臨的風險等等，從而對項目的可行性作出全面的判斷，為項目決策提供技術、經(jīng)濟、社會、商業(yè)等方面的評價依據(jù)，為投資決策提供兩個或幾個可供選擇的方案，最終為投資決策提供全面的依據(jù)。在此階段，有了主要工程技術數(shù)據(jù)，主要設備的規(guī)格、參數(shù)，此時對建設成本的估算精度一般要求控制在±10%左右。一旦可行性研究報告被批準，其投資估算額即成為建設項目投資的計劃控制額。

2.設計階段的成本控制

項目設計階段是項目開發(fā)進行全面規(guī)劃和具體描述實施的階段，是工程建設的靈魂，是控制投資建設規(guī)模、提高經(jīng)濟效益的決定性環(huán)節(jié)。設計階段的成本控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統(tǒng)。

房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制是技術和經(jīng)濟的有機結(jié)合。目前，工程項目設計與投資控制工作聯(lián)系不夠緊密現(xiàn)象比較普遍。設計人員一般比較注重產(chǎn)品安全實用、技術先進，強調(diào)設計的產(chǎn)值而對經(jīng)濟因素考慮較少，因此，對這一階段的成本控制不能僅僅依靠設計人員，而應集思廣益，組織各有關專業(yè)人員共同研究，特別是工程造價人員的參與。

2.1方案設計階段

設計方案必須處理經(jīng)濟合理與技術先進性之間的關系，在滿足功能要求的前提下，盡可能的降低工程造價；設計方案必須兼顧建設與使用，考慮項目全壽命費用，不僅要考慮建造成本，還需考慮使用成本，即做到建造成本低、維修費少、使用費省；設計方案必須兼顧近期與遠期的要求，選擇項目合理的功能水平，同時依據(jù)遠景發(fā)展需要，適當留有發(fā)展余地。

方案的優(yōu)化比較是設計階段控制項目投資的關鍵。通過對建筑的功能和價值進行分析、比較，在剔除多余功能的基礎上，把建筑工程材料選擇、設備選型與建筑工程的功能和經(jīng)濟壽命綜合起來考慮，使工藝流程盡量簡單、設備選型更加合理，才能以最低的成本取得最優(yōu)的功能，實現(xiàn)價值最大化，從而擇優(yōu)確定技術經(jīng)濟效果最好的設計方案。

2.2初步設計階段

初步設計主要確定項目的建設規(guī)模、結(jié)構(gòu)形式、外觀設計、平面布局及裝修標準等主要技術經(jīng)濟指標，在該階段對項目投資的影響達到35%～75%。

采用限額設計是我國工程建設領域設計階段中投資控制的有力措施。所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制設計中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

為確保限額目標的實現(xiàn)，要進行以系統(tǒng)工程理論為基礎的優(yōu)化設計，應用現(xiàn)代數(shù)學方法和計算機技術，對工程設計方案、設備選型、參數(shù)匹配、效益分析、項目可行性等方面不斷進行最優(yōu)化。

2.3施工圖設計階段

施工圖設計是對初步設計的細化和深化階段，必須嚴格按照批準的初步設計所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項目和投資額進行。施工圖階段限額設計的重點應放在工程量控制上，控制得工程量是經(jīng)審定的初步設計工作量，并作為施工圖設計工程量的最高限額，不得突破。

加強設計出圖前的審核工作，細化和明確設計范圍，安排好各專業(yè)圖紙的校合工作，以避免細部設計各專業(yè)不吻合現(xiàn)象。在設計圖紙出圖前加強對設計圖紙依據(jù)文件、標準等的審核管理工作，力求提高設計質(zhì)量，避免過分設計、超過設計，以減少不必要的工程投入。

加強設計變更管理，進行事前控制，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在保證預期的設計成果的前提下，克服設計方案的不足或缺陷，力求所花費的代價最小。對于不可避免的設計變更，應盡量提前，以減少對工程的損失；對影響工程造價的重大設計變更，需要采取先算帳后變更的辦法解決，以便對工程成本實行有效控制。

推廣應用標準設計也是控制工程成本的有效手段。標準設計可以節(jié)約設計費用，大大縮短設計周期，節(jié)約時間；同時，也有利于工程的施工，降低建筑安裝費用；因此，采用標準設計一般都能使工程造價低于個別設計的工程造價。

在設計中引入風險機制，實行設計的獎罰制度。獎勵那些設計方案優(yōu)秀、工程造價節(jié)省的設計，處罰那些因涉及浪費而造成經(jīng)濟損失的設計，激勵設計人員深挖設計潛力，重視設計方案的經(jīng)濟合理，對控制工程造價將是一個大的突破。

3.結(jié)束語

房地產(chǎn)項目開發(fā)前期是有效控制工程成本、取得良好投資效益的關鍵階段。應改變傳統(tǒng)的成本控制觀念，在土地的競拍階段、決策階段和設計階段提早進行成本控制，體現(xiàn)事前控制的思想，堅持把項目開發(fā)的控制重點轉(zhuǎn)移到前期階段，取得事半功倍的良好效果。

【參考文獻】

篇3

    本《補充規(guī)定》總工作時限50個工作日，只適用于一般建設工程項目。每個環(huán)節(jié)的審批時間從材料齊備受理之日算起。城市規(guī)劃區(qū)外的建設項目不辦理建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，但應向縣級人民政府建設行政主管部門申辦建設許可證。建筑方案審查范圍：高層建筑、大中型公共建筑、建筑面積大于0.5萬平方米的生產(chǎn)性項目或建設用地超過1萬平方米的項目、城市主干道兩側(cè)的建筑、某些特殊地段的建筑。較復雜需聯(lián)審的方案10個工作日。初步設計審查只審大中型項目（含高層建筑）及重點項目；房地產(chǎn)項目以可行性研究報告代項目建設書申請立項。

    各地市可按本《補充規(guī)定》再進一步細化，但總工作時限不得超過50個工作日。

    具體操作如下：

    一、工作步驟和時限

    （一）選址階段外商投資企業(yè)根據(jù)自己的投資意向向土地管理部門申請用地預審，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，同時按要求向城市規(guī)劃行政主管部門申領建設項目選址意見書?，F(xiàn)場踏勘、選址意見書發(fā)放、提出選址意見和總平面規(guī)劃設計要點，10個工作日；用地預審3個工作日。

    凡屬甲、乙類生產(chǎn)、儲存火災危險性的廠房、庫房，應征得消防監(jiān)督部門的認可、同意。

    （二）總平面設計階段外商投資企業(yè)在取得選址意見書、用地預審意見書后，向計劃行政主管部門申請項目建議書批復（房地產(chǎn)項目可行性研究報告與項目建議書合并批復）。同時委托有資質(zhì)的規(guī)劃設計單位進行總平面設計，以及其他有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行環(huán)境影響報告、可行性研究報告編制?？偲矫嬖O計、環(huán)境影響報告編制和可行性研究報告編制完成后分別向城市規(guī)劃行政主管部門、環(huán)保主管行政部門、計劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證、報批環(huán)境影響報告和可行性研究報告（獨資項目免報可行性研究報告）。項目建議書批復10個工作日，環(huán)境影響報告書批復、可行性研究報告審批及總平面圖會審、提出建筑紅線和規(guī)劃設計要點、核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，分別為15個工作日（環(huán)境影響報告表批復7個工作日）

    （三）方案設計階段外商投資企業(yè)在取得建設用地規(guī)劃許可證后進行建筑方案設計，建筑方案設計完成后向城市規(guī)劃行政主管部門報請建筑方案審查，建筑方案審查7個工作日。

    （四）初步設計階段初步設計完成后向建設行政主管部門和計劃行政主管部門報請初步設計審查（小型項目、技術簡單項目直接進行施工圖設計），初步設計會審8個工作日。

    （五）施工圖設計階段初步設計審查后，向土地管理部門申辦建設用地批準手續(xù)（含基本農(nóng)田審批）。建設用地批準后向房屋拆遷主管部門辦理有關拆遷手續(xù)，申請核發(fā)房屋拆遷許可證。核發(fā)基本農(nóng)田使用許可證5個工作日，用地審批15個工作日，先期辦理拆遷手續(xù)3個工作日。

    施工圖設計完成后向抗震、消防、人防、規(guī)劃各專業(yè)部門報請施工圖專項審核，各施工圖專項審核和房屋拆遷許可證發(fā)放各5個工作日。

    （六）報建階段完成房屋拆遷和施工圖專項審核后向城市規(guī)劃行政主管部門申請簽發(fā)放樣單、核樣、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證，同時向建設行政主管部門申請施工許可證、向?qū)徲嫴块T申請中方開工前資金審計（獨資項目免）。簽發(fā)放樣單、核樣、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證5個工作日。核發(fā)施工許可證3個工作日，審計2個工作日。

    總工作日50天。（見附表）

    二、各審批環(huán)節(jié)應提交的資料：

    （一）申請選址意見書

    1、填寫《選址意見書》申請表；

    2、項目建議書或可行性研究報告；

    3、1∶500地形圖。

    （二）用地預審

    1、用地預審申請報告；

    2、項目建議書或可行性研究報告。

    （三）報批項目建議書

    1、項目建議書或可行性研究報告；

    2、《選址意見書》及藍線圖；

    3、《土地預審意見書》和《土地預約協(xié)議》；

    4、企業(yè)名稱核準通知（房地產(chǎn)項目及文化、旅游等特種行業(yè)項目提供）；

    5、由省以上審批的項目地市計委轉(zhuǎn)報批文；

    6、同級房地產(chǎn)、旅游、文化等主管部門的初審意見（房地產(chǎn)、文化、旅游等特種行業(yè)項目提供）；

    7、外商資信證明；

    8、合作、合資中方資信證明。

    （四）申請建設用地規(guī)劃許可證

    1、填寫《建設用地規(guī)劃許可證》申請表；

    2、公司成立批準文件、工商注冊登記文件；

    3、選址范圍的總平面圖；

    4、與原單位簽訂的征地協(xié)議。

    （五）報批環(huán)境影響報告書（表）

    1、項目建議書或可行性研究報告；

    2、環(huán)境影響報告書（表）及下一級環(huán)保部門審查意見。

    （六）報批可行性研究報告（獨資項目免）

    1、投資意向或項目建議書；

    2、可行性研究報告及附件。

    （七）建筑方案審查

    1、建筑方案設計圖。

    （八）初步設計審查

    1、可行性研究報告批復文件；

    2、環(huán)境影響報告書（表）批復文件；

    3、規(guī)劃總平面和建筑方案審查意見；

    4、初步設計圖和相關文件（含地下管線圖）。

    （九）建設用地審批

    1、經(jīng)批準的建設項目可行性研究報告文件；

    2、環(huán)境影響報告書（表）批復文件；

    3、經(jīng)審查的總平面圖；

    4、年度投資計劃；

    5、《建設用地規(guī)劃許可證》及城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃紅線圖或土地部門簽章的征地地形圖；

    6、征地協(xié)議及征地有關報表；

    7、原土地權(quán)屬證明；

    8、有關法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。

    （十）申請房屋拆遷許可證（城市規(guī)劃區(qū)外免）

    1、《房屋拆遷許可證》申請表；

    2、《建設用地規(guī)劃許可證》；

    3、建設用地批準文件和用地界限圖；

    4、拆遷計劃、安置方案；

    5、拆遷房屋產(chǎn)權(quán)審查證明；

    6、建設單位與拆遷單位簽訂的正式委托拆遷合同。

    （十一）施工圖專項審核

    1、規(guī)劃施工圖專項審核

    （1）施工圖；

    （2）綠化總平面施工圖；

    （3）初步設計批文。

    2、抗震施工圖專項審核

    （1）工程地質(zhì)報告；

    （2）計算書復印件（24米以上建筑）；

    （3）施工圖；

    （4）初步設計批復文件。

    3、人防施工圖專項審核

    （1）初步設計批文；

    （2）規(guī)劃總平面圖；

    （3）施工圖。

    4、消防設計圖審核

    （1）建筑消防設計防火審核申請表；

    （2）初步設計批文；

    （3）規(guī)劃總平面圖；

    （4）施工圖（含建施、結(jié)施、水施、電施、設施圖）。

    （十二）申請建設工程規(guī)劃許可證

    1、《建設工程規(guī)劃許可證》申請表；

    2、各專業(yè)部門施工圖審查意見

    （十三）中方開工前資金審計

    1、項目年度固定資產(chǎn)投資計劃；

    2、建設資金來源落實及使用情況。

    （十四）申請施工許可證

    1、《建設工程規(guī)劃許可證》；

    2、施工圖專項審核意見；

篇4

中圖分類號：F293.3　文獻標識號：A　文章編號：2306-1499（2013）01-0017-2

投資估算是指在項目決策過程中，依據(jù)多方案比選，優(yōu)化設計對開發(fā)項目所需投資金額進行的估計。投資估算是項目主管部門審批項目建議書的依據(jù)之一。對項目的規(guī)劃，規(guī)模起了一定的參考作用，是項目建議書和可行性研究乃至整個決策階段成本控制與管理工作的重要任務。

1.投資估算的內(nèi)容

房地產(chǎn)項目投資費用是在生產(chǎn)或服務期一次或者多次投入并被長期占用的費用，包括固定資產(chǎn)和流動資金。固定資產(chǎn)即是工程造價，一般包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其它費、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息等。流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。流動資金是伴隨著固定資產(chǎn)投資發(fā)生的長期占用的流動資產(chǎn)投資，也即為財務中的營運資金。

2.房地產(chǎn)項目前期估算的重要性

2.1投資估算對成本控制的作用

有計劃，才有發(fā)展。尤其房地產(chǎn)開發(fā)項目、涉及到很多資金，需要有良好的前期估算，需這樣才能。投資估算對于進行經(jīng)濟評價、確定融資方式、制定貸款計劃起著重要作用，是項目籌資決策和投資決策的重要依據(jù)。是控制設計任務書下達的投資限額的重要依據(jù)，對初步設計概算編制起控制作用，設計概算不得突破批準的投資估算額。其準確與否直接影響到項目的決策、工程規(guī)模、投資經(jīng)濟效果，并影響到工程建設能否順利進行是后續(xù)階段成本控制目標分解的基礎；投資估算是實行限額設計的依據(jù)，是編制初步設計概算的基礎，同時對初步設計概算起控制作用。項目投資估算可作為項目資金籌措及制訂建設貸款計劃的依據(jù)，建設單位可根據(jù)批準的投資估算額進行資金籌措向銀行申請貸款。

2.2前期估算在房地產(chǎn)項目的重要性

如果能房地產(chǎn)項目的前期估算準確、科學，那么，該項目將會迅速成長。項目的各項財務系數(shù)均處于持續(xù)、穩(wěn)健增長的狀態(tài)，年利潤將會持續(xù)增長。在可行性研究的各個階段，由于基礎資料、研究深度和可靠程度等的要求不同，決定了各階段的工作內(nèi)容和投資估算精度也有所不同。項目決策的深度會影響投資估算的準確度，也會影響工程造價的成本控制效果。投資決策過程是一個由淺入深、不斷深化的過程，可以劃分為多個階段。而不同階段的決策深度不同，其投資估算的精確到也不同。

2.3投資估算是確定建設項目投資的關鍵

投資估算是形成工程造價的源頭，合理確定投資估算又是工程造價控制的基礎和載體。只有合理確定工程造價，通過有效手段控制好各階段建設費用，才能達到理想的目的，確保建設項目保質(zhì)按期完工。由此可以看出，投資估算在控制工程造價中的作用是不容忽視的，合理的投資估算有助于安排好固定資產(chǎn)投資長遠規(guī)劃。投資估算是供建設項目決策的依據(jù)，直接關系到國民經(jīng)濟評價及財務分析結(jié)果的可靠性、正確性。可行性研究階段是產(chǎn)生工程造價的源頭，投資估算必須科學合理，按客觀經(jīng)濟規(guī)律辦事，合理客觀地打足投資，工程造價管理人員要在方案優(yōu)化基礎上，編制出高質(zhì)量投資估算，編制投資估算的可行性研究報告一定要達到國家規(guī)定的深度，否則不能做為編制投資估算的依據(jù)。投資估算的內(nèi)容按照費用性質(zhì)劃分，與工程造價的構(gòu)成相對應，有靜態(tài)投資估算，漲價預備費和建設期貨款利息估算，流動資金估算。其中，流動資金的估算不屬于固定資產(chǎn)投資估算范疇。工程建設投資估算目標的確定是既要有先進性，又要有實現(xiàn)的可能性，若目標水平定得過低，則對建設者缺乏激勵性，目標形同虛設；若目標定的太高，則建設項目立項時投資就可能留有缺口，使項目投資控制成一紙空文，因此投資估算是確定建設項目投資的關鍵。

3.完善房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段成本控制的措施

3.1充分了解經(jīng)濟發(fā)展形勢與房地產(chǎn)市場動態(tài)

由于國家的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場的相關信息時刻在變，這些因素會對商品房的銷售情況和房價產(chǎn)生重要影響，進而對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。因此，為了避免盲目投資，對市場做出準確定位，必須對本地區(qū)、周邊城市以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售的總體情況進行充分了解。對區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平以及全國的宏觀經(jīng)濟情況、發(fā)展態(tài)勢進行了解分析。根據(jù)本項目的規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國財政部頒布的會計準則、會計制度和有關的法律規(guī)定，對項目進行有關的財務預測。在具體操作時遵循重要性原則，對預測期間費用表、預測成本報表、預測損益表和預測現(xiàn)金流量表做了一定的合并和處理。

3.2要充分了解房地產(chǎn)及其相關行業(yè)的政策法規(guī)

房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)領導及相關從業(yè)人員要熟悉住房制度改革、土地使用限制、拆遷安置、產(chǎn)業(yè)政策、財政稅收政策、規(guī)劃設計、建筑施工、開發(fā)銷售管理、物業(yè)管理、質(zhì)量標準、新出臺的政策措施、工作部署等政策。這樣才能及時準確地掌握政府出臺的調(diào)控政策，及時調(diào)整開發(fā)和銷售策略，避免因為違反相關政策法規(guī)而受到行政處罰，影響到開發(fā)項目的正常運行，影響項目進度，造成浪費。

3.3投資決策前進行充分的市場調(diào)查

市場調(diào)查的關鍵內(nèi)容是做好對周邊同類樓盤的研究，研究的主要內(nèi)容包括：競爭樓盤所處位置、銷售價格、銷售手法、銷售進度、推廣模式、戶型面積、購房客戶、樓盤造型、環(huán)境綠化、配套設施、裝修標準等，同時還要了解樓盤的施工進度和物業(yè)服務情況等。根據(jù)市場調(diào)研資料確定開發(fā)項目的市場定位。并通過分析統(tǒng)計，制定出的相應的對策。

4.總結(jié)

投資估算對于項目的決策及成敗十分重要，必須高度重視。要做好投資估算工作，首先應弄清工程投資內(nèi)容，避免漏項。實現(xiàn)投資估算在建筑工程中的重要作用，是一項有意義、有價值的系統(tǒng)工程。

篇5

隨著我國經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)日漸成為國民經(jīng)濟的重要部門，為我國的現(xiàn)代化和城市化提供巨大動力。然而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，工程質(zhì)量問題也逐漸成為人們關心的話題，豆腐渣問題工程越來越凸顯的房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題成為房產(chǎn)行業(yè)無可回避的問題。而房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理也成為房地產(chǎn)工程管理的重要任務之一，它貫穿于建設項目決策階段和實施階段的全過程，一個房地產(chǎn)項 目質(zhì)量管理的成功與否，直接關系著項目建設的成敗，要提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，就必須狠抓房地產(chǎn)項目各個階段的質(zhì)量管理。

一、目前房地產(chǎn)工程質(zhì)量存在的問題

房地產(chǎn)項目的全過程主要包括四個階段：從項目構(gòu)思到批準立項定義為項 目構(gòu)思、目標設計、可行性研究階段；從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段；從開始施工到交付使用定義為實施階段(預售活動)；從交付使用到責任結(jié)束定義為竣工驗收和交付使用階段 (物業(yè)管理)，各個階段在實 施的過程中都存在一系列問題。

1、工程項目構(gòu)思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題

這一階段是影響整個工程質(zhì)量的關鍵段。在這一階段中，項目構(gòu)思目標設計階段的質(zhì)量要求和標準往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質(zhì)量和設計質(zhì)量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等，沒有嚴格按照國家規(guī)定標準、方針、政策進行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務分析)，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

2、工程設計、規(guī)劃階段存在的主要問題

現(xiàn)今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業(yè)設計質(zhì)量低、設計深度不夠的現(xiàn)象，導致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象；施工圖設計是對質(zhì)量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導文件，施工圖設計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就 進行施工圖設計。導致規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設計規(guī)劃階段，目前，我國的建設監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理，設計監(jiān)理做的比較少，這一問題已嚴重影響了項目的產(chǎn)品質(zhì)量。

3、工程實施階段存在的主要問題

該階段主要包括施工招標及施工建設，我國曾出現(xiàn)過許多豆腐渣工程，主要原因應歸于此階段。主要有四個問題，其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關規(guī)定進行，有些業(yè)主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二，建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構(gòu)建，把關檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術要求進行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質(zhì)低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質(zhì)量管理工作主要是質(zhì)量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結(jié)會，對項目質(zhì)量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結(jié)果的反饋。另外還存在物業(yè)管理中客戶服務管理缺乏專業(yè)性，客服人員缺乏房地產(chǎn)的專業(yè)知識和從業(yè)背景，客戶服務流于形式，客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度，客服人員對小業(yè)主的投訴沒有認真對待，服務態(tài)度差等問題。

二、房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的有效措施

1、項目構(gòu)思目標設計、可行性研究階段的質(zhì)量控制

提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業(yè)主的要求。進行可行性研究報告的審查,應借鑒發(fā)達國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設無經(jīng)濟利益關系的有關專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負責,對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權(quán)。

2、設計、規(guī)劃階段的質(zhì)量控制

①在選擇規(guī)劃設計單位過程中應該嚴格把關,業(yè)主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進行適當?shù)恼{(diào)查研究和面試,負責向業(yè)主推薦設計單位,在幾家設計單位都拿出不同方案后,由建設方組織相關專家討論會,評選出最優(yōu)的規(guī)劃設計方案。

②嚴格按照工程建設標準進行設計,樹立“嚴格沒計質(zhì)量管理”的思想。建議建立設計經(jīng)理質(zhì)量責任制, 負責設計間的協(xié)調(diào)工作,對施工圖設計進行跟蹤質(zhì)量檢查和評審,確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計, 滿足工程實體質(zhì)量要求和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。

③效仿國外加強對項目設計方案本身質(zhì)量的監(jiān)督, 建設單位應從設計階段起委托監(jiān)理單位介入設計質(zhì)量監(jiān)督。在設計監(jiān)理中,監(jiān)理單位要加強對設計方案和圖紙的審核、監(jiān)督, 重點審核設計方案能否滿足業(yè)主的功能和使用價值要求, 以實現(xiàn)業(yè)主的投資意圖。

3、實施階段的質(zhì)量控制

① 招標投標活動必須嚴格按國家有關規(guī)定進行, 聘請專業(yè)工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫,咨詢公司根據(jù)業(yè)主的要求和意圖,按照專業(yè)規(guī)范要求編寫設計招標文件, 明確設計項目的技術標準和詳細要求, 并協(xié)助業(yè)主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。

②嚴格控制投入品的質(zhì)量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制, 從組織貨源, 優(yōu)選供貨廠家,直到使用認證,做到層層把關。

③在落實人員崗位質(zhì)量責任制的基礎上, 加強對施工人員的動態(tài)管理, 把握人員進場的考核, 監(jiān)督與評定等, 施工單位所有人員都必須統(tǒng)一思想,提高認識,嚴格執(zhí)行各項標準。

4、竣工驗收和交付使用階段的質(zhì)量控制

項目收尾階段是項目生命周期的最后階段, 其主要是確認項目實施的結(jié)果是否達到了預期的要求,實現(xiàn)項口的移交與清算。該階段實現(xiàn)質(zhì)量控制的重要手段就是質(zhì)量檢收, 依據(jù)質(zhì)量計劃中的要求, 遵循國家頒發(fā)的有關工程項目質(zhì)量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質(zhì)量進行質(zhì)量認可評定和辦理驗收交接手續(xù), 并對不合格項目提出處理辦法, 以保證項目產(chǎn)品符合設計質(zhì)量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現(xiàn)項目運行管理科學化的手段, 建議在每個項目結(jié)束前都要做一個項目的總結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述，為了保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，不僅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工過程中加強質(zhì)量的控制管理。

篇6

房地產(chǎn)開發(fā)管理是指在確定的時間范圍內(nèi)，為完成既定目標通過有效的領導及控制、計劃以及組織能力，充分利用現(xiàn)有資源的運行機制，并通過特殊形式形成臨時性組織的一種系統(tǒng)管理方法。

一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性

社會經(jīng)濟的發(fā)展促進了人民生活水平的逐漸提高，也逐漸提高了人們對于住房水平的要求，當前住房不僅是休息的地方，還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放松和休閑時的最佳場所。房地產(chǎn)開發(fā)管理在這樣的趨勢下，地位日漸重要起來。

經(jīng)過幾年我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就，經(jīng)濟全球化趨勢的加快，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著與世界接軌的趨勢。任何行業(yè)中，管理都在發(fā)揮著總攬大局的作用，無論是一個企業(yè)還是一個工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會出現(xiàn)混亂及無法控制的局面，無法形成井井有條的工作環(huán)境。

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作受到工程施工進度、工程施工質(zhì)量以及對工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著深遠的影響，優(yōu)秀的管理在保證施工順利進行的同時還起到了增強企業(yè)綜合競爭力的作用。隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要充分地意識到開發(fā)管理的在房地產(chǎn)項目過程中所起到的重要作用。房地產(chǎn)質(zhì)量是人們不斷追求的一項指標，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實需要，以科學的方法管理房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行嚴格和規(guī)范的質(zhì)量管理，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點

筆者認為房地產(chǎn)開發(fā)管理具有以下特點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)管理有其壽命周期。房地產(chǎn)項目管理的本質(zhì)是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預定目標在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預知的壽命周期。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復雜且系統(tǒng)的工作。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗較少，執(zhí)行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術、進度等相對嚴格條件下實現(xiàn)開發(fā)項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。

3、壽命周期中的房地產(chǎn)開發(fā)管理有明確的階段順序。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務的類型來劃分，或者由關鍵的決策劃分。根據(jù)每個階段項目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個具體階段應結(jié)合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務。

三、房地產(chǎn)開發(fā)管理的要點

房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般分為幾個階段，下面就房地產(chǎn)開發(fā)管理項目中的重要階段進行簡要分析。

1、房地產(chǎn)開發(fā)建議書階段。建議書是指建設中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產(chǎn)工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設的必要性?？错椖康慕ㄔO是否符合國家的長遠規(guī)劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

2、房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認可行后，最終進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作?？尚行匝芯康膱蟾娼?jīng)批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據(jù)。可行性研究報告是一項具有科學性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。

3、房地產(chǎn)開發(fā)設計工作階段。房地產(chǎn)開發(fā)的設計工作是在技術及經(jīng)濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設過程中的關鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設計工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設計工作會導致施工中產(chǎn)生諸多問題 ，且提高了施工建設的成本。

4、房地產(chǎn)項目建設實施階段。該階段主要工作為施工建設及招標。曾出現(xiàn)過的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應歸咎于此階段。根據(jù)國家相關工程建設的規(guī)定，房地產(chǎn)建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

5、房地產(chǎn)項目竣工驗收階段。作為房地產(chǎn)建設項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設工作的全面考核，也是對工程項目的建設工作是否符合房地產(chǎn)方的設計要求的檢查以及對工程質(zhì)量的重要檢驗環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關卡?？⒐さ尿炇针A段對項目發(fā)揮投資效果，促進工程建設的及時投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設的經(jīng)驗起著不可替代的作用。

6、加強房地產(chǎn)開發(fā)管理中的房屋測量。 房屋測量作為權(quán)屬管理的基礎，是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要環(huán)節(jié)，其關系到國家房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開發(fā)商和房屋當事人的切身利益。房地產(chǎn)開發(fā)管理的核心內(nèi)容之一是進行房屋所有權(quán)的管理，要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測量，通過房屋測量才能進行有效的房屋基本情況的審計和評估。房屋測量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記，因此房屋測量部門要科學決策，嚴格執(zhí)行國家的各項技術標準和規(guī)范，這樣才能為房地產(chǎn)開發(fā)管理提供參考資料。

結(jié)束語：

隨著城鎮(zhèn)化建設進程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了極好的發(fā)展機遇，同時也帶來了嚴峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進行項目的開發(fā)和管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對國家的法規(guī)嚴格遵守。

參考文獻：

[1]趙瑞云，楊輝.淺析房地產(chǎn)開發(fā)管理[J].山西建筑，2013（36）

篇7

典型案例：

2007年9月，位于上海市普陀長風生態(tài)商務區(qū)的4C東南地塊招標，民營企業(yè)上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元的價格從國美名下的鵬潤地產(chǎn)、華潤集團和上海新黃浦集團等大鱷口中搶下這一地塊，樓板價高達1.6456萬元／平方米，樓板價甚至超過周邊次新二手房的價格，隨著國家出臺一系列宏觀政策和經(jīng)濟危機對房地產(chǎn)市場的影響，志成公司最終以犧牲1.1億元保證金為代價在其網(wǎng)站上宣布退地。2008年8月，該土地重新上市，上海贏華以7.64億元底價收獲此地。

立項決策中可能存在的舞弊和風險包括：(1)項目投資不合法；(2)未充分考慮可能存在的法律及政策風險；(3)項目建議、可行性研究報告的編制與項目決策者為同一部門或人員；(4)項目建議書的編制未堅持真實客觀原則，隨意變更投資規(guī)模，人為調(diào)節(jié)投資估算，夸大項目的經(jīng)濟效益；(5)編制虛假的可行性研究報告或可行性研究報告未對市場、技術和財務進行充分分析；(6)決策程序不合法；(7)盲目決策，高價拍地。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、通過出讓獲取國有土地使用權(quán)，且該項目已經(jīng)主管部門行政批準，開發(fā)企業(yè)需具有相應資質(zhì)，以確保房地產(chǎn)項目的成立與開發(fā)受到法律的保護。

2、關注政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、財稅金融政策、貨幣政策及產(chǎn)業(yè)政策的變化，及時調(diào)整投資策略，控制政策風險。

3、實行崗位分工與授權(quán)批準控制，不相容崗位相互分離。編制項目建議、可行性研究報告與項目決策崗位相分離，指定專門部門或委托具有相應資質(zhì)的單位編制項目建議書和可行性研究報告，項目決策由企業(yè)最高決策機構(gòu)進行。

4、項目建議書內(nèi)容至少應包括(1)項目決策背景(特別是項目啟動對公司未來3～5年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義及該項目在公司發(fā)展中的地位)；(2)項目概況(宗地位置、現(xiàn)狀、周邊社區(qū)配套、大市政配套及規(guī)劃控制要點)；(3)市場分析(區(qū)域內(nèi)市場成長狀況、供應產(chǎn)品特征、目標客戶研究、目標市場定位及產(chǎn)品定位)，(4)經(jīng)濟性分析(投資估算、財務經(jīng)濟指標、項目資金預測)。

5、會計機構(gòu)或人員直接參與項目建議書的編制，或?qū)椖拷ㄗh書中投資估算及經(jīng)濟效益的評估加以確認。

6、可行性研究報告除項目建議書內(nèi)容外，還應包括(1)競投方案，分析以競拍和投標方式取得土地時最高競價和投標價；(2)法律及政策性風險分析(城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成，造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷)；(3)規(guī)劃設計分析(初步規(guī)劃設計思路、規(guī)劃設計的可行性分析)；(4)項目開發(fā)分析(土地升值潛力初步評估、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析、工程計劃、銷售計劃)；(5)投資收益分析(成本預測、稅務環(huán)境及其影響分析、經(jīng)濟效益分析、項目資金預測，投資風險評估及相應對策)；(6)管理資源配置(機構(gòu)設置、人力資源需求)；(7)綜合分析與建議(優(yōu)劣勢、結(jié)論和建議)。

7、組織營銷、會計、技術、工程等部門的相關專業(yè)技術人員對項目建議書和可行性研究報告進行分析論證，會計機構(gòu)或人員必須對可行性研究報告中投資收益分析和預測結(jié)論的可靠性發(fā)表具體書面意見。

8、企業(yè)最高決策機構(gòu)聘請專家或委托有資格的咨詢公司對項目建議書、可行性研究報告進行評估，對項目的不確定性進行特別評估，關注盈虧平衡分析和敏感性分析。

9、根據(jù)評估結(jié)果，最高決策機構(gòu)進行投資決策，未經(jīng)評估程序的項目不得立項。對重大房地產(chǎn)開發(fā)項目實行集體決策并執(zhí)行審議聯(lián)簽制度，決策過程必須有完整的書面記錄，會計機構(gòu)或人員必須參與決策全過程，嚴禁任何個人單獨決策或擅自改變集體決策意見。

業(yè)務循環(huán)二：規(guī)劃設計

典型案例：

四川某公司中華樓工程七層框架辦公樓于1994年10月破土動工，1995年9月完成主體工程，同年12月倒塌，死傷數(shù)十人，直接經(jīng)濟損失200余萬元。經(jīng)調(diào)查，承擔該工程的設計單位是具有丁級資質(zhì)的某建設勘探設計所，按有關規(guī)定，丁級設計單位只能承擔一般中小型公共建筑或7層以下無電梯住宅，另外，該工程在設計、施工過程中不執(zhí)行國家法律法規(guī)的標準和規(guī)范，偷工減料，如大部分地下樁基的樁數(shù)不夠，實際樁數(shù)與按規(guī)范計算的樁數(shù)相比較少設計、施工10～50％。

規(guī)劃設計中可能存在的舞弊和風險包括：(1)勘探設計單位無相應資質(zhì)；(2)設計不符合規(guī)范，(3)設計不合理，或設計過于保守；(4)以趕工期為由，邊施工，邊設計。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、委托具有相應資質(zhì)的咨詢公司對勘探、設計單位進行招投標，并按已定選擇勘探、設計單位的程序和標準，通過專家評標的方式，擇優(yōu)選擇。

2、設計階段控制要點：(1)專題調(diào)研，委托設計前考察相關項目、收集相關資料；(2)按詳細的設計要求下達設計任務書，分別與勘探、設計單位簽訂勘探、設計合同，明確責任，嚴禁設計單位將設計任務轉(zhuǎn)讓給他人；(3)組織規(guī)劃設計方案聽證會，由專家對總體規(guī)劃設計方案進行評審；(4)組織相關部門或?qū)I(yè)技術人員對設計圖紙進行會審，并提出明確的書面審查意見，督促設計單位進行修正。

3、項目概預算控制要點：(1)以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本作為初步設計控制的依據(jù)，采用限額設計并和設計費掛鉤，對設計單位進行賞罰；(2)要求設計單位出具每一階段(擴初設計、單體設計和施工圖設計)設計概(預)算；(3)設計、工程、預算會同監(jiān)理組成聯(lián)合小組對設計單位編制的設計概(預)算進行演算和復核，審查內(nèi)容包括編制依據(jù)的合法性、時效性，工程量、定額套用、費用計取和匯總的合理性和正確性，審查設計概(預)算是否存在漏列、錯列、多列的現(xiàn)象；(4)設計概算如超經(jīng)批準投資估算的規(guī)定比例，企業(yè)應進行論證，并辦理報批手續(xù)，投資額嚴格控制在設計概算之內(nèi)。

業(yè)務循環(huán)三：項目施工

典型案例：

南京某建設集團項目管理有限公司副經(jīng)理王某，授意招投標機構(gòu)，完全針對某家施工企業(yè)的特點制作標書；待招標文件公布后，引來眾多競爭者，由于標書具有很強的針對性，大多不明就里的施工企業(yè)被挑刺，從而出局；當招標進入第二輪時，入圍的是一些有默契的施工企業(yè)，只有一家“志在必得”，另外幾家則是“陪標”。經(jīng)過一連串隱蔽性極高的暗箱操作后，王某與施工企業(yè)、招投標機構(gòu)運用“規(guī)則”

串謀，使工程招投標取得了合法的形式要件。而其本人也因此得到了67.5萬元人民幣、4000美元、3000澳元、一塊歐米茄手表、一臺海信32英寸液晶彩電的賄賂。

項目施工中可能存在的舞弊和風險包括：(1)招投標過程中發(fā)包、承包的舞弊行為，如串標、陪標、標底泄密、內(nèi)部定標等暗箱操作；(2)合同簽訂、執(zhí)行存在問題如合同文本不嚴密，成本費用控制不力，工期延誤，存在質(zhì)量、安全隱患，拖欠工程款等。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、招投標控制要點：(1)委托具有相應資質(zhì)的咨詢公司或組織設計、工程、預算、財務等專業(yè)人員編制招標文件和標底，明確招標項目的技術要求、投標人資格審查標準、投標報價要求、評標標準及合同主要條款；(2)組織預算、財務等專業(yè)人員審查標底計價內(nèi)容、計價依據(jù)的準確性、合理性及標底價格是否在投資限額內(nèi)；(3)對投標單位的資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察并出具書面考察意見；(4)盡可能采用工程量清單的方式公開招標或邀請招標；(5)招標文件發(fā)出后，招標人不得擅自變更其內(nèi)容，確需澄清、修改或補充的，應當在提交投標文件截止15天前，書面通知所有獲得招標文件的投標人；(6)投標單位按招標文件規(guī)定的時間和標志密封投標；(7)按招標文件的規(guī)定準時開標、評標；(8)依法由工程、技術、經(jīng)濟方面專家組建評標委員會，對投標情況進行評估，提出書面評估意見；(9)擇優(yōu)選擇中標單位，在同等條件下，選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位并發(fā)中標通知書。

2、合同控制要點：(1)與監(jiān)理、施工及材料設備供應商簽訂書面合同；(2)合同談判人員至少應包括工程、預算、財務等方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容清晰，出包工程嚴禁轉(zhuǎn)包；(3)聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密合同文本，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口進行索賠。

3、現(xiàn)場簽證控制要點：(1)現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師、預算人員及監(jiān)理共同簽名，其中甲方預算人員須對工程量、單價、用工量負責把關；(2)現(xiàn)場簽證遵循及時性原則，嚴禁事后補簽，簽證內(nèi)容、原因、工程量須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算依據(jù)；(3)實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證；(4)因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經(jīng)設計、監(jiān)理單位和甲方負責人認可后，方可辦理，辦理過程中須對照有關設計、施工或售樓合同，變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效；(5)杜絕盲目簽證。

4、工程質(zhì)量與監(jiān)理控制要點：(1)項目開工前通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的監(jiān)理單位對項目施工進行質(zhì)量、投資、進度和安全的監(jiān)督和管理，監(jiān)理單位與其所監(jiān)理的施工單位和供貨商無利益關系；(2)認真審查施工單位開工報告及相關資料，開工前應取得施工許可證，符合開工條件才能開工；(3)嚴格把關，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，須組織有關部門詳細調(diào)查、分析原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質(zhì)檢部門認可的書面處理方案予以落實，事故報告與處理方案應一并存檔備案；(4)隱蔽工程驗收，由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)，凡未經(jīng)驗收簽證的，施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工，隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案；(5)企業(yè)對監(jiān)理工作進行定期不定期的檢查，確保監(jiān)理資料的真實、完整，掌握工作質(zhì)量、進度和投資的實際情況。

5、工程材料及設備控制要點：(1)項目開工前，設計或工程管理部門及時列出所需材料及設備清單，并決定是甲供、甲指乙供還是乙供并在工程施工承包合同中加以明確；(2)按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工；(3)甲供材料和設備的采購必須進行廣泛詢價，主要設備和大宗建材采購采用招標方式；(4)材料和設備進場時須出具檢驗合格證，對到貨材料和設備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，及時清點驗收手續(xù)，出具檢驗報告，對不符合要求的材料和設備，及時退貨并通知財務部拒絕付款；(5)采購合同中須載明因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任；(6)建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度，不得由一人完成材料采購全過程；(7)甲供材料、設備的結(jié)算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和驗收檢驗證明以及結(jié)算清單，經(jīng)審核無誤后，辦理結(jié)算。

6、工程進度款支付控制要點：(1)工程進度款的撥付程序：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監(jiān)理，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位(主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片)的工程質(zhì)量并整理復核工程價值量；財務部審核后按規(guī)定的批準程序付款并登記臺帳；(2)由于設計變更和工程變更等原因造成價款支付方式及金額發(fā)生變動的應提供完整的書面文件和相關資料，且涉及金額的資料已經(jīng)專業(yè)技術人員審核；(3)合理籌集工程項目所需資金；(4)按合同規(guī)定的金額或比例提留工程尾款和質(zhì)量保證金，在竣工決算后支付工程尾款，在質(zhì)保期滿經(jīng)驗收合格后支付質(zhì)量保證金。

業(yè)務循環(huán)四：竣工決算

竣工決算階段可能存在的舞弊和風險包括：(1)驗收不符合規(guī)范、驗收手續(xù)、資料不齊全、驗收不及時；(2)竣工決算不符合條件，結(jié)算工程量、結(jié)算單價、簽證及索賠計算不準確；(3)竣工決算中存在舞弊行為；(4)竣工決算未審計。

企業(yè)可采取的控制措施有：

1、項目完工后，必須經(jīng)過自檢、復查、驗收三階段且質(zhì)量符合法律、法規(guī)和工程建設強制性標準和設計的要求。監(jiān)理、勘察、設計應在質(zhì)量檢查報告上審核簽字，對不符合驗收要求的應限期整改直到復驗合格。

2、項目驗收后才能交付使用并建立財產(chǎn)明細表。

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中圖分類號：F213 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景

我國房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強復蘇并獲得了更加長遠的發(fā)展，在我國經(jīng)濟的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時也是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來越規(guī)范，制度也越來越公開透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細的產(chǎn)品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競爭力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產(chǎn)開發(fā)商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發(fā)項目經(jīng)濟效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢，才有相當?shù)暮诵母偁幜Γ拍茉诋斀竦母偁幹袃?yōu)勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現(xiàn)為房價上漲過快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、綜述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制相關理論

（一）項目策劃階段

1、做好相關市場調(diào)研，利用足夠的時間細心進行房產(chǎn)項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學性。項目的決策關系到項目的成敗，也直接影響了建設成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關數(shù)據(jù)資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場調(diào)查、技術方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內(nèi)容。

2、科學開展房地產(chǎn)項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產(chǎn)項目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規(guī)劃設計階段

有關統(tǒng)計資料顯示，設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設計是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價。設計時通過技術比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理條件下確保技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟效益。

1、推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

2、開展限額設計，有效控制造價

由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經(jīng)濟”，設計節(jié)點把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細部設計缺失。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經(jīng)濟賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實行設計監(jiān)理制度，加強設計階段的成本控制。盡量避免后期設計變更帶來的成本增加。

（三）招標階段

1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項目組織和房地產(chǎn)項目經(jīng)理?，F(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規(guī)的名牌大公司，實質(zhì)上組織當中占相當一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當?shù)姆绞竭M行競爭，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項目管理不正規(guī)的建設單位。

2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。

3、合理低價者中標。所謂合理低價,是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實施工項目計劃成本責任體制，一個成熟的施工企業(yè)在工程開工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標分解方法，將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。

2．加強成本計劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項目經(jīng)理部應定期檢查成本計劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現(xiàn)。

（五）竣工結(jié)算階段

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一、房地產(chǎn)管理模式的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應用性很強的綜合性學科。也是具有很大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學科。從內(nèi)容上看，它是項目建設全過程的管理，即從項目建議書、可行性研究、工程設計、工程施工到竣工全過程的管理。任何一個項目的建設都需要這個過程，它是分階段進行的。這不是由人們主觀臆造出來的，而是項目建設的客觀要求。從性質(zhì)上看，項目管理是固定資產(chǎn)投資管理的微觀基礎，其性質(zhì)屬投資管理范疇。

房地產(chǎn)項目的各參與方都有自己的項目管理，可分為建設方的項目管理、開發(fā)商的項目管理、咨詢方的項目管理、政府部門的項目管理等，但影響房地產(chǎn)項目進展和效益的主要是業(yè)主方的項目管理方式。因此，本文只討論開發(fā)商的項目管理，是站在業(yè)主方的立場上。

房地產(chǎn)項目管理模式，是指將管理的對象作為一個系統(tǒng)，為了使系統(tǒng)能夠正常運行，并確保其目標的實現(xiàn)，而運用的項目組織和管理方式。

我國的房地產(chǎn)項目管理模式的選用應符合我國市場經(jīng)濟的規(guī)律和國際慣例，并能促進基本建設事業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項目管理模式的選擇恰當與否與項目建設目標能否實現(xiàn)、項目建成后的運行能否取得既定的社會效益和經(jīng)濟效益直接相關。因此，了解并選擇恰當?shù)姆康禺a(chǎn)項目管理模式意義重大。

二、管理模式的選取

由于施工項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環(huán)境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理中，不能簡單地對產(chǎn)量、成本、利潤三者的依存關系，應用數(shù)字模式，預測一個目標值，而且，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制――信息反饋――總結(jié)考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經(jīng)濟效益的提高。

在實施現(xiàn)代化管理過程中，離不開基礎工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒有正確的計量技術和監(jiān)測手段，詳盡全面的統(tǒng)計報表、及時有效的各類信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累更多、更全面的基礎資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項目中發(fā)揮更大的作用。認真抓動態(tài)過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現(xiàn)實存在。如網(wǎng)絡計劃在施工管理中很實用，編制一個網(wǎng)絡計劃并不很難，但要堅持運用這一網(wǎng)絡計劃卻不容易。由于計劃執(zhí)行過程是復雜的動態(tài)過程，又受到各種復雜多變的因素的影響，出現(xiàn)與實際進度不是提前就是拖后時，堅持對網(wǎng)絡計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制，及時調(diào)整、反復運用取得實際效果。

三、我國房地產(chǎn)項目管理的現(xiàn)狀及存在的問題

1.提高項目管理人員素質(zhì)科學實施項目管理。目前我國現(xiàn)有小而專、大而強的項目管理公司不多，而且專業(yè)性的項目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，對項目管理的性質(zhì)、任務、機制認識不夠，管理片面，往往局限于對施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國的建設項目管理在理論和方法上與先進國家相比，都存在較大的差距。要使項目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規(guī)模較大的項目，項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網(wǎng)絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，那么，要實現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時，要求項目每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發(fā)展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質(zhì)?？梢哉f，項目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項目管理隊伍。而具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。

2.加強行業(yè)法律法規(guī)建設。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)建設領域中仍存在諸多問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè)受經(jīng)濟利益的驅(qū)使，置法規(guī)體制于不顧，處處鉆空子，嚴重損害了國家和集體的利益。反映在：基本建設有章不循、有法不依，不報建、不招標，以及任意肢解發(fā)包工程，強行不合理壓價；行業(yè)壟斷，一個行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項、本行業(yè)投資、本行業(yè)設計、本行業(yè)的施工、本行業(yè)監(jiān)理，不允許外行業(yè)隊伍進；工程項目可行性研究成為“可批性研究”；現(xiàn)場簽證無中生有、價量不實；不法中介行為嚴重；還有錢權(quán)交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發(fā)展。所以，加強房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目管理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關重要的，在我國目前的房地產(chǎn)項目管理中，提高項目管理水平是刻不容緩的。

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1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目成本管理中存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現(xiàn)階段還存在著許多問題，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

1.1把項目成本管理的重點放在施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本由地價，土建和安裝成本費，配套建設費用，開發(fā)商的運營成本組成。施工成本在整個項目成本中所占的比率不是最高的，只能說施工階段可能是成本投入最明顯的一個階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟問題，各公司均采取分散權(quán)利的辦法，項目經(jīng)理的權(quán)力被減少至最低，職能部門的權(quán)力相對做大?？刂瞥杀颈环纸獾礁髀毮懿块T后，各部門就只關注自己的職能范圍內(nèi)的成本管理情況，至于對其他部門甚至全局會有什么影響根本就不是相應職能部門關心的范圍。因此將項目成本管理重點放在施工階段是不可行的，應該在每個部門每個階段都要注重項目成本的管理。

1.2項目運作過程中不注重施工計劃

項目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據(jù)材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用，還有加工費、臨時設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照，這對今后的工程實施和成本管理有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成有著重要的作用?，F(xiàn)階段項目運行時，房地產(chǎn)商為了早開工，早開盤。計劃成立一張消耗了勞動力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據(jù)，某一分部分項工程不知花費是超還是省，成本管理效率低下。

2 提升房地產(chǎn)項目成本管理水平的方法

2.1加強項目前期投資決策階段的成本管理

項目投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建設程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略構(gòu)想，結(jié)合有關的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進行技術經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建設項目決策階段，項目的各項技術經(jīng)濟決策，對工程造價以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。

（1）合理確定建設規(guī)模：任何項目工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風險，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說更是如此，如果項目在前期決策階段不做好市場調(diào)查，可能會導致資金難到位，開工遲，技術、管理跟不上，這樣就會造成質(zhì)量和進度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有效配置，項目單位成本較高，經(jīng)濟效益也會降低。因此，合理確定建設規(guī)模是控制工程造價的關鍵。

（2）做好方案優(yōu)化：技術與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價比較有效的手段。長期以來，我國工程建設領域都存在技術與經(jīng)濟分離的弊端，通常項目建議書由開發(fā)商的工程技術人員提出，而相對應的投資估算由財會、預算人員編制，技術人員不懂財務，缺乏經(jīng)濟觀念，設計思想保守，造成在項目決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合項目的實際情況，將技術和經(jīng)濟有機結(jié)合，進行設計多方案比較，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。

（3）合理選擇建設標準和建設地點：建設標準和建設地點的合理選擇，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著工程造價的高低、建設工期的長短、建設質(zhì)量的好壞，及項目建成后的經(jīng)營狀況。建設標準的確定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開發(fā)的樓盤一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)項目的建設標準時一定要按照可行性報告中市場調(diào)查和預測根據(jù)自己的特點、特色來進行。

2.2設計階段的成本管理

設計階段是房地產(chǎn)項目成本管理的關鍵與重點。設計環(huán)節(jié)的費用管理有兩個目的，一是降低為完成設計任務所需的設計成本，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大部分的設備、材料、建筑、安裝費用在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說，降低項目成本的關鍵在設計階段。在設計階段中做好以下問題控制成本。

（1）推行設計招標擇優(yōu)選擇設計單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

（2）開展限額設計控制造價：設計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價。

（3）加強對設計人員進行經(jīng)濟觀念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據(jù)合同標的額，對各專業(yè)限定投資額，嚴格控制技術設計和施工圖設計的工程量和技術標準。在設計中，從項目的實際情況出發(fā)，不盲目追求高標準、高水平，體現(xiàn)“中等、適用，在適用的條件下注意美觀”的原則，合理使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心的內(nèi)容之一，成本管理的效果直接關系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。我國的項目管理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的管理方式和工具，在以后的市場競爭中，只有更好的掌握和理解項目成本管理的內(nèi)涵，重視項目成本管理的有效實施，才能永遠立于不敗之地。

參考文獻：

[1]吳榮昌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[j].中華建設，2008，(7)：98-99.