導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)近期的走勢分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

萬科的遭遇不是個案。更多市場人士正在對房地產(chǎn)股敬而遠(yuǎn)之。10月17日，兩市房地產(chǎn)指數(shù)下跌近1.7%，其中有接近100家房地產(chǎn)股以綠盤報收。保利地產(chǎn)也從8月27日的87.99元，最低跌至75元左右；金融街從45.18元跌至33元；中糧地產(chǎn)從最高點45.10元，跌到30元，跌幅達(dá)30%；而像北辰實業(yè)這樣跌破120日均線的地產(chǎn)股也不在少數(shù)。多只股票連續(xù)3日跌幅偏離值累計達(dá)20%。

一些公募基金近期也在內(nèi)部會議上對地產(chǎn)股下達(dá)“禁入令”。某大型基金投資總監(jiān)向記者表示，地產(chǎn)股前期漲幅過大。雖然此前加息、提高準(zhǔn)備金率等政策調(diào)控措施并非專門針對房地產(chǎn)，但已對地產(chǎn)開發(fā)商資金流動性形成明顯抑制作用。十七大之后，必須防備或會出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施，降低地產(chǎn)股倉位勢在必行。

基金減持

“其實，一系列的宏觀調(diào)控政策對地產(chǎn)股并未形成太大的影響。短暫的沉寂之后，地產(chǎn)板塊在8月份出現(xiàn)集體暴漲。地產(chǎn)指數(shù)8月份漲幅為17.09%，遠(yuǎn)勝大盤表現(xiàn)。中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司、金地(集團(tuán))股份有限公司等被基金、QFII等機(jī)構(gòu)重倉持有。”李少明分析。

9月21日，央行授權(quán)外匯交易中心公布，人民幣匯率升值43個基點。一時間，人民幣升值效應(yīng)被再次放大，市場紛紛傳言各大基金公司將加大地產(chǎn)股的持倉數(shù)。然而，10月份的第一個交易日開始，地產(chǎn)股卻盤中急跌，萬科等地產(chǎn)股跌幅居前。

“這本身就不是公司基本面可以解釋的。”一位曾在9月中旬向記者提示過地產(chǎn)股風(fēng)險的上海某券商機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，“我們當(dāng)時就認(rèn)為萬科股價已經(jīng)透支，從公司自營盤中剔除了萬科，隨后又基本剔除了所有的地產(chǎn)類公司?！?/p>

廣發(fā)基金投資總監(jiān)朱平表示，公司內(nèi)部已形成一致意見，認(rèn)為部分地產(chǎn)股短期內(nèi)可能會發(fā)生幅度比較大的回調(diào)?！叭f科不是個案，我們覺得有一些地產(chǎn)股長期是向好的，但短期內(nèi)很可能會受到政策預(yù)期的干擾?！敝炱秸f，短期內(nèi)必須對房地產(chǎn)股持謹(jǐn)慎態(tài)度。

“清倉倒是沒有，但地產(chǎn)股最近確實比較危險?！币患覔碛邪賰|規(guī)模自營盤的大型券商自營部門人士間接證實說，他們對地產(chǎn)股的調(diào)倉目前也已結(jié)束。

“機(jī)構(gòu)紛紛出走，散戶再多也不可能把股價拉抬起來?！崩钚账侥冀?jīng)理談及將萬科“打入冷宮”的緣由時說，當(dāng)初參與增發(fā)時并沒有聽說機(jī)構(gòu)開始減倉萬科，但隨后股價一蹶不振的事實說明，地產(chǎn)股的疊加風(fēng)險已經(jīng)非常嚴(yán)重。李先生說，他目前對地產(chǎn)股已經(jīng)沒有興趣。

國泰君安證券研究所所長李迅雷分析認(rèn)為，地產(chǎn)股價格走勢和地價、房屋造價、終端銷售價密不可分，而政府對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在持續(xù)，但“屢調(diào)屢失控”，因此不能單方面看空做空地產(chǎn)股，要區(qū)別對待。

減持導(dǎo)火索

業(yè)內(nèi)人士分析，基金減持地產(chǎn)股一個最主要的原因是和證監(jiān)會的新規(guī)定賽跑。據(jù)悉，證監(jiān)會近期即將頒布《基金管理公司投資管理人員管理指導(dǎo)意見》。該意見將借此項新規(guī)遏制目前基金過高的持股周轉(zhuǎn)率。

“消息面的變化是導(dǎo)致近期地產(chǎn)股下跌的‘導(dǎo)火索’。”海通證券吳一萍則認(rèn)為，對“地根”的收緊以及某些突發(fā)事件之后對地產(chǎn)股的負(fù)面猜測給短期內(nèi)的地產(chǎn)板塊帶來了一定壓制，然而這種壓制可能會在一段時間后消失。

“前期漲幅過高，也是房地產(chǎn)股近段時間持續(xù)調(diào)整的主要原因。”廣發(fā)證券分析師徐子慶接受記者采訪時說，統(tǒng)計顯示，近6個月內(nèi)地產(chǎn)板塊平均漲幅已達(dá)71.2%，高于上證綜指成份股53.7%的平均漲幅。特別是7月份，多只房地產(chǎn)股票在一個月內(nèi)實現(xiàn)股價翻番。

他還強調(diào)， 提高第二套房貸款首付和利息、擴(kuò)大物業(yè)稅試點、房地產(chǎn)商拿地要一次付清全款，近段時間，管理層對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻出，是拖累地產(chǎn)股的另一個主要因素。

“從一系列調(diào)控政策信號可以看出，政府對目前房價的過高漲幅已經(jīng)難以容忍，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險意識越來越強?！币晃徊辉妇呙姆治鰩熣J(rèn)為，多年調(diào)控?zé)o效，令購房者、地產(chǎn)商對政策很“麻木”，但實際上，房價是否能降仍主要看政府的態(tài)度。

“房價與地產(chǎn)股的價格是聯(lián)動的，如果房價上漲放緩，或者出現(xiàn)下跌，必將連累地產(chǎn)股?！鄙鲜龇治鰩煴硎尽?/p>

四季度分歧

對于地產(chǎn)板塊以后的走勢，在記者采訪的多位專家也是見仁見智，觀點各不相同。

“從市場走勢分析，并沒有明顯跡象表明大資金正在大面積清倉地產(chǎn)股票，有部分減持則有可能的?！逼桨沧C券投資策略部副經(jīng)理羅曉鳴分析，有個股明顯下跌，可能是清倉的表現(xiàn)。短期內(nèi)清倉難以做到，因為基金手中持有的地產(chǎn)股數(shù)額巨大，一旦清倉，大盤也會受到拖累連續(xù)下跌。

但是他認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊作為主流熱點的領(lǐng)漲板塊的階段已經(jīng)結(jié)束，目前市場正在進(jìn)入補漲行情，資金正在向交通、電力等板塊轉(zhuǎn)移。他們的成交量正在放大，表現(xiàn)越來越活躍。

而某私募基金經(jīng)理魯先生卻認(rèn)為，從基金的動作可以看出基金在第四季度對地產(chǎn)板塊不看好。

篇2

2015年3月，全國住宅價格呈現(xiàn)的整體走勢是一線城市仍繼續(xù)小幅下跌，部分二三線城市呈現(xiàn)上漲勢頭。中國房地產(chǎn)價格指數(shù)研究院，全國100個城市新建住宅平均價格10523元/平方米，自上年5月份出現(xiàn)連續(xù)十個月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價格環(huán)比上漲城市的有43個，較上月增加了4個;環(huán)比價格下降的城市有55個，較上月減少了6個。重點監(jiān)測的37個城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中：有70%的成交面積漲幅超過20%，最高漲幅達(dá)26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態(tài)勢明顯，政策導(dǎo)向利于市場，但樓市庫存巨大，市場主流仍需“以價換量”。房地產(chǎn)市場調(diào)整需要一個持續(xù)過程，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場很難全面復(fù)蘇，特別是庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市，在一段時期內(nèi)將只能是“降價促銷”的局面。

二、對房地產(chǎn)市場主要影響因素的分析

（一）人口流動量對住房價格的影響分析

目前，全國已有多地樓市出現(xiàn)價格下滑、銷售持續(xù)遭受“遇冷”的現(xiàn)象。然而對流動人口占比較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，卻能夠呈現(xiàn)出較強的房價抗跌能力。其所呈現(xiàn)的特點：一是流入人口越多，房價往往漲得越高。見表1，住宅價格每平方米2.6萬元以上的地區(qū)人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區(qū)人口凈流入比重高達(dá)71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房價格較低。二是由于很多三四線城市的就業(yè)機(jī)會和公共服務(wù)均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉(zhuǎn)移。上海以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)直轄市的優(yōu)勢，人口凈流入量高達(dá)953.5萬，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身獨特的政治文化中心優(yōu)勢吸引了大批外來人口，人口凈流入量為771.8萬，人口吸引力排名第二;深圳以經(jīng)濟(jì)特區(qū)繁榮發(fā)達(dá)的優(yōu)勢，人口凈流入量高達(dá)755.59萬，排名第三。三是經(jīng)濟(jì)相對落后和人口凈流入量較低的地區(qū)，在同等行政級別所在地的房價相對越低。如：呼和浩特市人口凈流入65.08萬，住房價格僅為6759元。當(dāng)然除了人口流動因素之外，由于不動產(chǎn)的地域和不可遷移性，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。城市房價的高低也同城市自身的行政等級、在區(qū)域中的地理位置、自然環(huán)境、城市建設(shè)環(huán)境、社會政治人文環(huán)境、教育醫(yī)療等公共資源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)類型諸因素有關(guān)。例如：天津人口凈流入雖然高達(dá)419萬，房價卻不到北京房價的一半。珠三角地區(qū)的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級市的房價均遠(yuǎn)低于該區(qū)域內(nèi)的兩個副省級城市深圳和廣州。

（二）房產(chǎn)稅對普通住房購買力的影響分析

房產(chǎn)稅的政策效應(yīng)在上海、重慶試點城市已開始逐步顯現(xiàn)，對抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)揮了顯著作用。但經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關(guān)心的問題之一是開征房產(chǎn)稅是否會增加普通購房者的稅負(fù)和影響家庭的消費水平。按照目前上海市房產(chǎn)稅的計算方法：居民家庭人均60平方米為標(biāo)準(zhǔn)，超出的住房面積部分，應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計稅：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見，房產(chǎn)稅針對上海市的人均收入水平來說，購置改善性普通住房對家庭生活水平的影響不大。尤其是住房價格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產(chǎn)稅對有穩(wěn)定收入的家庭來說影響不大。

（三）城鎮(zhèn)人口增量對城鎮(zhèn)住房銷售市場的影響分析

經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)研究證明，城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比，比值越低供應(yīng)越緊張。央行相關(guān)研究報告顯示，全國內(nèi)陸地區(qū)除外的30個省份中，2007-2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內(nèi)蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無論是一線城市的供不應(yīng)求還是部分二線和三四線城市的供過于求，都在積累著樓市的風(fēng)險。中國指數(shù)研究院近期對100個城市的一項調(diào)研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市，由于常住居民對住房需求旺盛、購買力強，現(xiàn)有土地供應(yīng)量可供消化的時間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達(dá)五六年的時間才能消化。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。

三、房地產(chǎn)市場未來的走勢分析

（一）從未來小康社會發(fā)展進(jìn)程看，房地產(chǎn)市場潛力巨大

一是從2013年我國31個省市自治區(qū)城鎮(zhèn)化率看，已經(jīng)達(dá)到60%城鎮(zhèn)化率小康標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)僅有8個，尚有23個省市自治區(qū)整體上還沒有達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)。二是按照2013年31個省市自治區(qū)13.55億常住人口推算，實現(xiàn)小康標(biāo)準(zhǔn)60%的城鎮(zhèn)化率，需要城鎮(zhèn)人口應(yīng)達(dá)到8.13億，但這一時點的城鎮(zhèn)總?cè)丝趦H為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。三是按照2010年全國第六次人口普查城鎮(zhèn)戶均人口3.10人推算，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口不改善住房的前提下，城鎮(zhèn)還需要新建2774萬套住房，才能滿足小康社會的需要。因此，房地產(chǎn)市場在未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

（二）從近期房地產(chǎn)市場的整體走勢看，三四線樓市需要一個緩沖過程

2015年一季度，國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報平臺顯示有的地區(qū)監(jiān)測數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“雙增雙降”的逆市發(fā)展態(tài)勢，即：房屋竣工面積和空置面積增長，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時，根據(jù)目前中國指數(shù)研究院對房地產(chǎn)監(jiān)測的景氣指數(shù)進(jìn)行判斷，空置的住房需要經(jīng)過一個逐步消化的過程。

四、幾點建議

1.介于目前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻態(tài)勢，建議政府從更高層面統(tǒng)籌安排，啟動房地產(chǎn)普查工作，全面了解居民對住房的需求。盡快摸清各地區(qū)居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學(xué)地制定土地和住房供應(yīng)規(guī)劃、更有針對性地對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控提供依據(jù)。

2.按照城鎮(zhèn)整體發(fā)展規(guī)劃和布局，在開展棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)增加住房數(shù)量的同時，更需要注重提高居住質(zhì)量和舒適度。

3.準(zhǔn)確判斷城鎮(zhèn)化率提高幅度，加大市場預(yù)測分析，防止房源供過于求，科學(xué)制定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和布局，降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。

篇3

在跌宕起伏的全球金融市場里，曾軍認(rèn)為A股是其中最難以判斷和捕捉的市場，也是全世界最難投資的股票市場，原因依然是制度問題。

曾軍分析認(rèn)為，監(jiān)管機(jī)制僅對上市公司和投資者中的弱勢群體有效，而投資者利益仍然得不到充分的保護(hù)。同時，A股不具備可供企業(yè)長期成長的文化、法律環(huán)境。且資本管制使資本不能在全球市場自由流動，只能囤積于國內(nèi)的房地產(chǎn)和股票投資，由此造成了股票和房地產(chǎn)被進(jìn)一步高估。

“這些因素最終導(dǎo)致國內(nèi)證券市場80%左右的投資者已基本放棄了宏觀趨勢判斷，而專注于更容易理解和把握的個股進(jìn)行長期投資?！?/p>

在談及如何去應(yīng)對長期大震蕩的A股市場時，曾軍表示投資者必須對困擾和阻礙國內(nèi)市場投資回報的因素有清晰的認(rèn)識?！凹热徊荒苓x擇市場，那么構(gòu)造一個具備長期持續(xù)盈利能力的投資體系是基礎(chǔ)和必須的工作，如建立從企業(yè)分析、行業(yè)研究、趨勢判斷相結(jié)合的包含多重安全邊際的決策體系、制定風(fēng)控制度等?！?/p>

投資A股還需揣摩政策動向，難度可謂“全球第一”，在海外市場僅需判斷經(jīng)濟(jì)狀況和基本面往往即可“十拿九穩(wěn)”?！?0%基本面+80%政策面，按概率的計算可得出64%的成功概率，而在海外市場僅基本面這一項就可取得80%的勝算概率?！?/p>

別因噎廢食

對于近期市場在多重利好因素刺激下的反彈，曾軍認(rèn)為目前A股市場走勢分析可圍繞兩條主線展開。第一條主線是市盈率和GDP增速的關(guān)系。目前，道瓊斯指數(shù)的市盈率約為13倍，對應(yīng)美國GDP每年3%的增長，而滬深300指數(shù)的市盈率約為12倍，卻對應(yīng)每年約8%的GDP增長率。

“不難看出我國的GDP增速是美國的2倍以上，但市盈率卻比美國還低，這本身意味著A股存在估值修復(fù)的需要?！?/p>

曾軍說，我國資本市場投資品種仍很有限，在房地產(chǎn)市場投資嚴(yán)重受限的情況下，資金仍將不斷流向股市。因此，滬深300指數(shù)的市盈率也將修復(fù)到20倍左右的歷史水平。

第二條主線是銀行股的估值修復(fù)有望推動大盤上漲。目前銀行股的市盈率為6.5倍左右，市場所擔(dān)憂的地方債問題也在逐步得到解決，后市將迎來銀行股的估值修復(fù)。由于銀行股在股市中占有較大的比重，因此大盤也有望隨之上漲。

針對坊間對大盤走勢的眾說紛紜，曾軍認(rèn)為，帶著悲觀情緒的投資者切不可因噎廢食：“好比你說這件衣服我不喜歡，那么我就不穿衣服了。這樣的思維完全偏離了問題的本質(zhì)。” 投資者應(yīng)更多地去探討如何創(chuàng)造一個真正公正、公平、公開的證券市場，讓更多成熟的機(jī)構(gòu)投資者入市去加速證券市場投資理念的轉(zhuǎn)變。

投資者要學(xué)會風(fēng)控

近20年證券從業(yè)經(jīng)歷的積淀，不僅給了曾軍豐富的金融市場趨勢判斷和金融衍生產(chǎn)品交易經(jīng)驗，也令他樹立了強烈的風(fēng)控意識。

“外匯交易員的經(jīng)歷對我日后從事投資的幫助很大，一方面培養(yǎng)了宏觀思維，對宏觀趨勢的判斷極為看重。另一方面，外匯交易杠桿有時候高達(dá)20倍，一個外匯交易員能否成功很大程度上取決于風(fēng)險控制水平。”

風(fēng)控是投資管理者最需要重視的關(guān)鍵，股市在3000點時的風(fēng)險并不一定小于5000點，“因為股指處于3000點時對投資者的傷害可能更大”。他表示，價格本身就隱含了風(fēng)險系數(shù)，在資本市場安全永遠(yuǎn)比利潤更重要。而宏觀判斷和趨勢投資是所有投資風(fēng)險控制的第一道關(guān)口，只有判斷對了宏觀趨勢，才能夠把握股市的大方向。

經(jīng)濟(jì)會觸底反彈

篇4

今年以來我國經(jīng)濟(jì)增長呈逐季回落的態(tài)勢。上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長10.4％，比上年同期回落1.8個百分點。經(jīng)濟(jì)運行呈現(xiàn)出“四落兩升”特點?！八穆洹奔碐DP、工業(yè)、凈出口、投資(實際投資增長率)增幅均明顯回落；“兩升”即消費增幅上升和物價明顯攀升。四大因素影響導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)“拐點”性變化。一是由美國次貸危機(jī)引發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)增長放慢，直接影響我國外部需求減弱，凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)明顯降低；二是持續(xù)偏緊的宏觀調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，為抑制“三過”問題，國家近兩年調(diào)整了外貿(mào)政策，采取持續(xù)緊縮的貨幣政策，這些政策的作用今年開始明顯顯現(xiàn)；三是內(nèi)生需求增長放慢，主要是房價長期過快增長及能源原材料價格、勞動力成本的明顯上升抑制了需求增長，投資增長的拐點顯現(xiàn)。四是重大自然災(zāi)害的頻繁發(fā)生也對經(jīng)濟(jì)造成一定不利影響。從今年開始，我國經(jīng)濟(jì)由繁榮期開始進(jìn)入調(diào)整期，估計這種態(tài)勢將持續(xù)2―3年左右時間。

盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑態(tài)勢十分明顯，但從目前狀態(tài)看，這種調(diào)整是適度的，經(jīng)濟(jì)仍處于快速增長區(qū)間。但是，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運行中存在三大突出問題不容忽視。一是中小企業(yè)受出口受阻、生產(chǎn)成本上升、融資困難等多重因素影響，生產(chǎn)經(jīng)營面臨前所未有的困難。二是成本壓力增加和需求減弱將導(dǎo)致企業(yè)利潤明顯下降，這會大大降低企業(yè)投資的積極性，也對就業(yè)增長和居民收入增長形成較大的壓力。三是股票市場和房地產(chǎn)市場調(diào)整的風(fēng)險日趨加大，成為影響我國金融安全以及整個經(jīng)濟(jì)增長的不穩(wěn)定因素。以上三方面問題已構(gòu)成未來宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力，對此，宏觀調(diào)控應(yīng)加大政策的微調(diào)力度，突出前瞻性、靈活性和有效性，已確保今后經(jīng)濟(jì)增長回落不至過猛。

(二)對全年經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測

1、經(jīng)濟(jì)增速明顯回落，但通脹率創(chuàng)出新高

初步預(yù)計2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值為296513.4億元，比上年實際增長10.1％，比上年增速放慢1.8個百分點。全年CPI增長將創(chuàng)新高，達(dá)6.3％左右，但月度下降趨勢明顯，CPI增長已連續(xù)4個月回落，未來幾個月將繼續(xù)小幅回落。

2、三大需求增長“兩落一升”

固定資產(chǎn)投資實際增長明顯回落，1―8月累計城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義同比增長27.4％，比上年同期加快0.7個百分點。全年固定資產(chǎn)投資增長“名穩(wěn)實降”，初步預(yù)計全社會名義固定資產(chǎn)投資增長24％，實際投資增長15％左右。實際出口增長明顯回落，且順差減少。預(yù)計全年出口14372.5億美元，同比增長18％，進(jìn)口11852.5億美元，同比增長24％。全年貿(mào)易順差2520億美元，比去年下降3.9％。消費增長創(chuàng)新高。1-8月社會消費品零售總額同比增長21.9％，比上年同期提高6.2個百分點，扣除價格上漲因素，實際增長13％以上。初步預(yù)計，全年社會消費品零售總額名義增長20.7％左右，實際增長13.3％。

3、工業(yè)增速明顯回落，企業(yè)效益大幅下滑

受國內(nèi)多重自然災(zāi)害和出口放緩以及奧運期間個別施工企業(yè)停工等因素影響，今年工業(yè)增長呈明顯回落趨勢，1-8月累計規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長15.7％，比去年同期回落2.7個百分點。預(yù)計全年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長16％，比上年回落2.5個百分點。與此同時，企業(yè)效益在成本上升和需求下滑的雙重壓力下，將可能繼續(xù)大幅下滑。

二、2009年經(jīng)濟(jì)增長走勢分析及預(yù)測

(一)經(jīng)濟(jì)增長走勢分析與預(yù)測

2009年，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊，尤其是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會明顯大于今年。世界經(jīng)濟(jì)增長周期性變化和國內(nèi)周期性因素相疊加，增大了明年經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力。但是，我國經(jīng)濟(jì)長期增長的內(nèi)在條件沒有改變，宏觀經(jīng)濟(jì)政策有可能轉(zhuǎn)為中性偏松，明年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向下調(diào)整的幅度可能會小于今年。初步預(yù)計2009年我國GDP突破30萬億元大關(guān)，達(dá)339359.6億元，有望實現(xiàn)不低于9％的增長。如果政策干預(yù)力度較小，則不排除破“9％”的可能。

1、外部環(huán)境繼續(xù)惡化，對出口增長的壓力較大

美國次貸危機(jī)仍在繼續(xù)向縱深發(fā)展，其對美國以及世界經(jīng)濟(jì)的拖累效應(yīng)仍在不斷擴(kuò)散。美聯(lián)儲預(yù)計，今年美國經(jīng)濟(jì)增長速度僅0.3-1.2％，失業(yè)率將達(dá)到5.5-5.7％。近期美國五大投行中有三大投行接連宣布破產(chǎn)，尤其是有百年以上歷史的雷曼兄弟破產(chǎn)，引發(fā)全球股市暴跌，表明次貸危機(jī)的影響遠(yuǎn)沒有結(jié)束，有可能持續(xù)到2009年甚至更長時間。受次貸危機(jī)拖累，日本第二季GDP比去年同期減縮2.496，創(chuàng)下七年來最大降幅；歐元區(qū)GDP下降0.2％，折合成年率為0.8％。這是自1992年以來歐元區(qū)15國整體GDP首次出現(xiàn)萎縮，包括德國、法國、意大利經(jīng)濟(jì)都在走低。最近，國際貨幣基金組織調(diào)低了對2008和2009年世界經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測。分別由7月份的4.1％和3.9％下調(diào)為3.9％和3.7％。對美國今年經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測保持在1.3％，但對明年的預(yù)測從0.8％調(diào)低為0.7％；對歐元區(qū)今、明兩年經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)測分別從1.7％和1.2％調(diào)低為1.4％和0.9％。盡管明年全球經(jīng)濟(jì)增長將繼續(xù)放慢，且面臨衰退的可能性在增大，這使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境繼續(xù)偏緊，不確定性仍然較強，但是，我們也應(yīng)看到，隨著美國以及其他國家采取的一攬子救市方案的出臺及效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計美日歐三大經(jīng)濟(jì)體增長放慢的趨勢將有所緩和，對我國出口增長將形成一定的穩(wěn)定作用。

2、消費增長將趨于放慢

前8個月全社會消費品零售總額同比增長21.9％，我們認(rèn)為，這一速度已經(jīng)達(dá)到本輪增長周期以來的頂峰，明年將可能呈溫和回落趨勢。從歷史上看，一般當(dāng)投資和經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)減速情形時，意味著消費增長也將達(dá)到頂點，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入收縮期，之后，消費增長將隨之回落(消費比投資和經(jīng)濟(jì)增長大約滯后一年左右時間，s0年代兩次周期和90年代上半期的一次周期都是如此)。我國經(jīng)濟(jì)和投資增長分別持續(xù)回落已近一年時間，由此可以判斷。明年消費增長將呈回落趨勢。但相對于投資和凈出口，其貢獻(xiàn)會有所提高，經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)性會有所好轉(zhuǎn)。

3、房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入中期調(diào)整期，且有可能持續(xù)3年以上，明年房地產(chǎn)投資增長將會明顯放緩，進(jìn)而將對整個國民經(jīng)濟(jì)造成不利影響

今年以來，房地產(chǎn)市場波動加劇，隨著奧運結(jié)束，2009年房地產(chǎn)市場調(diào)整將會加深。我們預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)整有可能延續(xù)到2010甚至2011年才可結(jié)束。今年以來出現(xiàn)的特大城市房價下

跌與成交量萎縮并不是一種短期現(xiàn)象，預(yù)示著過去十年曾經(jīng)高度繁榮的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入中期調(diào)整期。目前房地產(chǎn)投資已連續(xù)3個月回落，預(yù)計明年房地產(chǎn)投資將有可能出現(xiàn)大幅下滑，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整將帶動鋼鐵、水泥等相關(guān)重化工業(yè)調(diào)整，進(jìn)而對建材以及家電等制造業(yè)下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的不利影響。

4、企業(yè)盈利能力明顯下降，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性增長動力明顯減弱

數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤增長19.4％，和上年同期比明顯下降。其中主要是受需求減弱及成本因素影響(受原材料、勞動力價格大幅上漲，人民幣升值、出口退稅政策調(diào)整、資金趨緊融資困難等影響)，這對于長期依靠低成本競爭的中國制造業(yè)無疑帶來相當(dāng)大的挑戰(zhàn)。尤其是中小企業(yè)將會面臨前所未有的困難。雖然近期宏觀政策在向偏松的方向調(diào)整，但在外需趨弱、經(jīng)濟(jì)景氣面臨周期性收縮以及高成本的三重壓力下，未來一段時期，企業(yè)盈利能力將會受到進(jìn)一步的影響，這必然會造成整個社會投融資萎縮以及影響就業(yè)和消費需求縮減，進(jìn)而導(dǎo)致整個國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)內(nèi)生性收縮。

(二)三大需求增長分析與預(yù)測

投資增長面臨的調(diào)整壓力比今年明顯增大，預(yù)計明年投資增速將明顯放緩。一是外需進(jìn)一步萎縮，將帶動相關(guān)的投資需求萎縮；二是房地產(chǎn)業(yè)在面臨預(yù)期房價下跌、銷售困難而陷入困境的情況下，明年房地產(chǎn)投資增長可能出現(xiàn)大幅度下滑，從而引致整個投資增速明顯放慢；三是企業(yè)因效益滑坡和市場需求萎縮，投資能力和投資信心明顯不足，實體經(jīng)濟(jì)投資需求將會減弱；四是反映投資者意愿的新開工項目明顯減少，1-8月計劃總投資同比僅增長2.5％，其中占全社會固定資產(chǎn)投資50％以上的東部地區(qū)新開工項目計劃總投資為負(fù)增長。預(yù)計明年全社會固定資產(chǎn)投資名義增長率有可能回落至18％左右，實際增長13％左右。如果政策放松較明顯，名義增長率可望達(dá)到20％。

消費需求增長將逐步放慢。主要有以下原因：一是收入增長明顯放慢，將導(dǎo)致未來一段時間內(nèi)消費增長減速。二是隨著經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)一步放緩，明年就業(yè)將更加困難，居民收入和預(yù)期收入更加不樂觀。三是股指大幅下降和房價回落將形成較明顯的財富負(fù)效應(yīng)，耐用消費品消費增長有可能明顯減速。初步預(yù)計，2009年全社會消費品零售額名義增長17.5％左右，實際增長12.4％，比今年增速有所回落。

出口增速將繼續(xù)放慢，但凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將好于今年。由于明年內(nèi)需放緩，進(jìn)口也將會相應(yīng)放緩，因此，估計明年外貿(mào)順差有可能保持一定增加，進(jìn)而凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)可能會好于今年。初步預(yù)計，2009年出口增長16％，進(jìn)口增長19％，貿(mào)易順差2567.6億美元，增長1.9％。

(三)物價增長走勢分析與預(yù)測

從影響明年價格上漲的因素來看，第一，食品價格將會繼續(xù)回落。食品價格上漲是影響本輪價格上漲的重要因素，目前食品價格已呈明顯回落趨勢，月環(huán)比漲幅自3月份以來持續(xù)下降。第二，PPI增速有望回落，且傳導(dǎo)機(jī)制的變化使得PPI向CPI傳導(dǎo)的可能性不大。第三，資源要素價格從長期來看上漲壓力較大，但短期內(nèi)在經(jīng)濟(jì)面臨收縮的情況下，對價格總水平的影響有限。

總體來看，明年物價將繼續(xù)呈回落趨勢，通脹壓力大為緩解，初步預(yù)計，CPI上漲3-4％。

三、2009年宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向及建議

針對明年我國經(jīng)濟(jì)面臨的國內(nèi)外形勢比較嚴(yán)峻的局面，為了防止本輪經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過度調(diào)整，我們建議：2009年宏觀調(diào)控政策取向應(yīng)對去年以來的“偏緊型”政策進(jìn)行調(diào)整，采取中性偏松的政策，即在“穩(wěn)健的財政貨幣政策”下進(jìn)行結(jié)構(gòu)性松動。“雙穩(wěn)健”政策其重點要以擴(kuò)大消費需求為核心，以加快改革為重點，從戰(zhàn)略上實現(xiàn)短期增長目標(biāo)與長期穩(wěn)定發(fā)展相結(jié)合，以確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康較快增長。

第一，財政政策在穩(wěn)健的前提下可采取有針對性地結(jié)構(gòu)性松動措施。如大幅度增加對農(nóng)業(yè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、社會保障及社區(qū)醫(yī)療等薄弱環(huán)節(jié)及弱勢群體的支出，尤其要加大對災(zāi)后重建以及中西部縣域基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度；增加對自主創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、生態(tài)環(huán)保以及就業(yè)的支出。要加大稅收政策調(diào)控力度，在東北成功實行的增值稅轉(zhuǎn)型政策應(yīng)該盡快向全國推廣；要通過財政貼息和稅收減免加大對東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移的支持力度；對創(chuàng)新型企業(yè)和一些小企業(yè)采取稅收減免政策；為了擴(kuò)大中低收入群體消費和保持財政稅收穩(wěn)定增長，建議繼續(xù)提高個人所得稅起征點的同時提高稅率水平，這樣也有利于緩解貧富差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。

第二，穩(wěn)健的貨幣政策要在控制信貸風(fēng)險的基礎(chǔ)上適度擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模，保持供應(yīng)量和信貸規(guī)模適度穩(wěn)定增長。今年信貸規(guī)模預(yù)計增長14.5％，明年信貸增長應(yīng)保持在14％以上，并建議取消按季控制信貸規(guī)模，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長變化需要適時把握信貸投放節(jié)奏，必要時可繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。以確保國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。同時，要切實采取有效措施，加大對中小企業(yè)的信貸支持力度。對“兩高一資”行業(yè)則要采取緊縮性貨幣政策。

篇5

2008年世界經(jīng)濟(jì)面臨次貸危機(jī)、油價高企等因素的影響，最近各研究機(jī)構(gòu)紛紛調(diào)低了預(yù)期經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經(jīng)濟(jì)增長速度的預(yù)測從2007年7月時的5.2%下調(diào)到4.1%，下調(diào)了1.1個百分點；對美國和日本經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測均下調(diào)至1.5%；對歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測降為1.6%；對中國經(jīng)濟(jì)增長率的預(yù)測降為10%。美國經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的風(fēng)險加大，但不會引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，主要經(jīng)濟(jì)體之間周期的非同步性決定了全球發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退的可能性很小。

2．美國次貸危機(jī)及影響

美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經(jīng)濟(jì)，美聯(lián)儲一直實施低利率政策，導(dǎo)致不動產(chǎn)價格攀升，繼而形成房地產(chǎn)市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯(lián)儲連續(xù)17次提高基準(zhǔn)利率，至2006年6月聯(lián)邦基準(zhǔn)利率最終被提高到5.25%，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求下降，價格回落。同時，因為債務(wù)已經(jīng)超過了房屋的實際價格，拖延還貸的現(xiàn)象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發(fā)了全球金融市場的激烈動蕩。

關(guān)于美國次貸危機(jī)的影響，在學(xué)術(shù)界有這么幾種不同的觀點：第一種看法，認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)將陷入嚴(yán)重衰退。有評論認(rèn)為，美國這次經(jīng)濟(jì)衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴(yán)重的金融危機(jī)。第二種看法，認(rèn)為對美國經(jīng)濟(jì)的估計不必太悲觀。從長期看，美國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認(rèn)為世界經(jīng)濟(jì)正在步入一個拐點，全球主流經(jīng)濟(jì)政策正在由自由放任轉(zhuǎn)向政府干預(yù)。第四種看法，認(rèn)為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機(jī)構(gòu)的使命。第五種看法，認(rèn)為短期內(nèi)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī)的可能性不大，但對中長期經(jīng)濟(jì)走勢會產(chǎn)生重大負(fù)面影響。次貸危機(jī)發(fā)生后，美國與其他發(fā)達(dá)國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財政政策、行政措施進(jìn)行市場干預(yù)，這些政策會阻止次級貸危機(jī)的進(jìn)一步擴(kuò)散。但中期內(nèi)大量注入流動性與降息使通貨膨脹風(fēng)險加大，長期內(nèi)將影響金融市場的運行模式。

3.石油價格波動及走勢分析

關(guān)于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關(guān)系的反映，而是世界地緣政治、外交關(guān)系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產(chǎn)量的變化及產(chǎn)油國政局的影響；（3）石油市場的投機(jī)活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期；（6）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化與技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關(guān)系影響，又受金融投資影響，還受預(yù)期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機(jī)游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導(dǎo)因素。國際上的金融強國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。關(guān)于油價走勢，，持續(xù)6年的弱美元局面可能于年內(nèi)改變，相應(yīng)地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農(nóng)產(chǎn)品價格的走勢可能不會延續(xù)太久。這是因為盡管弱美元有助于提高其國家資產(chǎn)負(fù)債的質(zhì)量，但從戰(zhàn)略上說，強美元符合美國的根本利益。長期實施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產(chǎn)的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機(jī)與歐佩克（OPEC）理念的轉(zhuǎn)變是此輪油價上升的主要動因，但全球經(jīng)濟(jì)減速短期內(nèi)將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內(nèi)不排除繼續(xù)創(chuàng)出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經(jīng)濟(jì)對石油需求的穩(wěn)定增長與OPEC理念的轉(zhuǎn)變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發(fā)進(jìn)展。

二、世界經(jīng)濟(jì)形勢對中國經(jīng)濟(jì)的影響

國際經(jīng)濟(jì)對中國經(jīng)濟(jì)的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經(jīng)濟(jì)增長下降。有關(guān)分析認(rèn)為，外部環(huán)境“趨冷”，使中國內(nèi)部經(jīng)濟(jì)自動“降溫”。如果宏觀調(diào)控過度緊縮，容易形成“超調(diào)”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯(lián)儲不斷降息的情況下，中美利差的擴(kuò)大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。

次貸危機(jī)對中國出口的影響程度將取決于美國經(jīng)濟(jì)減速的程度。根據(jù)測算，中國出口增長率與美國GDP增長率之間存在著較強的正相關(guān)關(guān)系，美國GDP增長率每下降1個百分點，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業(yè)的生產(chǎn)性投資依然過快增長而可能出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩。

世界上一些國家對中國企業(yè)在海外尋求資源的緊張甚至限制，主要是出于對“中國崛起”的恐懼，其中不排除某些國家有壓制中國的戰(zhàn)略思維。在獲取世界重要資源方面，中國今后還會面臨新的矛盾和沖突。此外，出于長期的戰(zhàn)略考慮，中國也應(yīng)審時度勢，更加理性地分析當(dāng)前的國際政治經(jīng)濟(jì)形勢，克服急功近利的情緒與做法，避免當(dāng)年中國海洋石油總公司收購美國石油公司不成反而形成被動局面的事情再次發(fā)生。實際上，中國不必過分沉重地背上資源的包袱，畢竟當(dāng)今世界是全球化的時代，經(jīng)濟(jì)合作與互利共贏是當(dāng)前國際經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基調(diào)。同時，作為長期的發(fā)展戰(zhàn)略，尋求海外資源應(yīng)當(dāng)更加理性化、策略化，多采用民間資本包括海外華商資本的形式，實現(xiàn)資源主體的多元化。

篇6

國務(wù)院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細(xì)則，鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調(diào)控措施展開，這直接導(dǎo)致的結(jié)果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現(xiàn)大幅下滑，其中，北京的新房銷售創(chuàng)下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調(diào)控政策影響下的房地產(chǎn)行業(yè)，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

1. 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

雖然我國房地產(chǎn)市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產(chǎn)市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進(jìn)程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產(chǎn)自身很強的投機(jī)性已經(jīng)使之成為重要投資品，在預(yù)期房價上漲時，投資和投機(jī)需求快速進(jìn)入市場。當(dāng)前，這種投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴(yán)重超過了經(jīng)濟(jì)和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產(chǎn)泡沫列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中包涵的風(fēng)險不可小視，國家政府對此應(yīng)引起足夠的重視。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產(chǎn)價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足；三、房地產(chǎn)市場秩序混亂；四、投機(jī)性成分增加，融資方式過于單一，市場風(fēng)險大。而房地產(chǎn)業(yè)中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康運行。

2. 當(dāng)前國家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響

2.1 財政政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

財政政策是國家有關(guān)部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國民收入的政策。通過在房地產(chǎn)比較火爆的時候，提高相關(guān)的稅率，增加相關(guān)的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關(guān)的投資者的利潤率，增加房地產(chǎn)投資的成本，從而影響到房地產(chǎn)市場的發(fā)展，抑制了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入，從而緩和了相關(guān)的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，防止和預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展而引發(fā)的附加問題，最終影響到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2 貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣政策的調(diào)控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關(guān)的需求的政策。

首先，存款準(zhǔn)備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準(zhǔn)備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進(jìn)而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準(zhǔn)備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業(yè)銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產(chǎn)市場的過度激烈的競爭，減少相關(guān)問題的出現(xiàn)。其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產(chǎn)市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產(chǎn)投資進(jìn)而影響到總需求，從而對房地產(chǎn)貸款等進(jìn)行控制，收緊銀根，抑制房地產(chǎn)市場的過熱發(fā)展，進(jìn)而對房價進(jìn)行間接調(diào)控，從而為人民解決相關(guān)的民生問題。

2.3 行政政策——限購令

合理調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。直接增加土地供應(yīng)。2010年計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應(yīng)比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優(yōu)先安排民生建設(shè)用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標(biāo)單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發(fā)起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應(yīng)限購細(xì)則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴(kuò)大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調(diào)控決心，限制投資投機(jī)需求，引導(dǎo)市場預(yù)期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，第一批指定的40個重點城市統(tǒng)一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。

3. 未來政策走勢的初步判斷

3.1 調(diào)控效果將顯現(xiàn)

中央政府對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，是從全國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，考慮緩和社會矛盾、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會穩(wěn)定等因素做出的階段性調(diào)整決策，是基于現(xiàn)階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預(yù)行為。因此，必須從政治角度戰(zhàn)略高度來看待本次調(diào)控。無論是大規(guī)模推行保障房建設(shè)，還是采取強力的行政手段限制投機(jī)/投資購房行為，都體現(xiàn)了中央政府實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的決心。由此推斷，在未來的1-2年內(nèi)，也就是說在2011和2012年內(nèi)，此次調(diào)控必然會有明顯的效果，且調(diào)控持續(xù)的時間越長，取得的效果越明顯。

3.2 經(jīng)濟(jì)因素干擾調(diào)控

國際金融危機(jī)及其影響逐漸消除，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)尤其是實體經(jīng)濟(jì)日趨向好，為本次調(diào)控提供了非常必要的先決條件。我國經(jīng)濟(jì)受到國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現(xiàn)全球性的事件導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)動蕩的話，有可能將打亂上述的調(diào)控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調(diào)控政策變化趨勢的重要的外部因素。

3.3 調(diào)控難以長期持續(xù)

盡管中央調(diào)控的決心和力度如此有力，但刺激房地產(chǎn)市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產(chǎn)投資熱潮實際上是持續(xù)通貨膨脹預(yù)期下，投資渠道匱乏導(dǎo)致資金不斷追高的結(jié)果。因此，通貨膨脹預(yù)期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調(diào)控政策只能是權(quán)宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產(chǎn)的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標(biāo)不治本。因此，目前的調(diào)控是階段性的，不具備長期持續(xù)的基礎(chǔ)。

4. 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對措施

4.1 根據(jù)資金供應(yīng)狀況，適度調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略

由于央行緊縮銀根，造成開發(fā)商正常的融資規(guī)模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資本金必須達(dá)到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發(fā)企業(yè)來說無疑是致命的。許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了度過難關(guān)被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發(fā)成本上漲的同時，無疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在投資策略上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或控制，以期保存實力再圖發(fā)展。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)視資金運作情況，謹(jǐn)慎面對新的土地開發(fā)項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認(rèn)識，應(yīng)該拿得起放得下，注意控制風(fēng)險；對于企業(yè)現(xiàn)行已進(jìn)行開發(fā)的項目，規(guī)模上也應(yīng)視資金供給情況作適當(dāng)?shù)氖湛s，以滿足企業(yè)現(xiàn)金流量平衡。

4.2 慎重選擇開發(fā)項目，注意控制風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)由于其生產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)對地理位置選擇上的重要性。特別是在當(dāng)前的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的不僅僅是房地產(chǎn)價格預(yù)期上漲問題，更重要的是開發(fā)的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關(guān)系到企業(yè)的存亡。所以企業(yè)在選擇項目時必須注重調(diào)查研究，特別是對擬開發(fā)地區(qū)住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發(fā)的項目，企業(yè)必須通過對該地區(qū)的人口數(shù)、年齡段分布等資料對購房需求進(jìn)行適當(dāng)?shù)臏y算，同時結(jié)合已售商品房量、商品房未售存量和現(xiàn)有開發(fā)量等調(diào)查情況測算出該地區(qū)的可開發(fā)量，進(jìn)而確定擬開發(fā)項目的可行性。對于超量開發(fā)嚴(yán)重的地區(qū)不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進(jìn)，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業(yè)，造成巨大風(fēng)險。

4.3 開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，規(guī)避市場風(fēng)險

我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準(zhǔn)大相徑庭，在對住房面積、結(jié)構(gòu)等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在擬開發(fā)項目的時候，就必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H對當(dāng)?shù)氐姆课葸m應(yīng)情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發(fā)的時候就能夠有針對性的設(shè)計建造符合當(dāng)?shù)匦枰倪m銷產(chǎn)品，房屋滯銷的風(fēng)險將大大降低。

總結(jié)

總之，預(yù)計未來2-3年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行。房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹(jǐn)防二三線城市房地產(chǎn)的過熱，防止一線城市房地產(chǎn)市場在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

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篇7

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以來房地產(chǎn)市場運營情況調(diào)查為了調(diào)查宿州市2015年下半年至今的房地產(chǎn)市場運營情況，筆者從宿州市房管局網(wǎng)站“宿房網(wǎng)”上，查閱了2015年5月以來的所有市場月報以及大量新聞報道，獲得了豐富翔實的數(shù)據(jù)。不過因為房管局網(wǎng)站上一月市場月報的缺失以及筆者自身獲取數(shù)據(jù)信息的渠道有限，1月的市場數(shù)據(jù)仍大多根據(jù)2月市場月報提供的信息推算補充而來。這些數(shù)據(jù)經(jīng)過篩選和組織整理之后，現(xiàn)編制成如下表格以供參考。

以上三個表格中包含的數(shù)據(jù)涵蓋了宿州市四縣一區(qū)房地產(chǎn)市場的投資熱度、供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)特點、區(qū)域差異等相關(guān)信息，可以認(rèn)為較為全面地反映了本市2015年6月以來的市場變化情況。為了更直觀地表現(xiàn)這些數(shù)據(jù)，方便讀者從中揭示房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢以及運行規(guī)律，現(xiàn)將（表1～表3）中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類，繪制成圖1～圖11，并結(jié)合這些圖來對本市房地產(chǎn)近期的發(fā)展趨勢做簡要的概括。

22015年下半年以來宿州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析21開發(fā)投資趨勢分析

從圖1可以看出，雖然近半年多來本市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出較大波動，但總的來說表現(xiàn)出明顯的增長趨勢，表明房地產(chǎn)開發(fā)商對宿州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景總體看好。此外可以看出，市場的拐點大概出現(xiàn)在2015年8月，9月的開發(fā)投資陡然上升，此后六個月一直處在22億～26億元的較高圖1宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢（匯總）

水平，究其原因，可能與9月以后住房政策的密集出臺有密切關(guān)系。至于政策對于房地產(chǎn)市場的影響，將會在下出具體分析。

22供求關(guān)系及去庫存壓力分析

市場供應(yīng)方面，從來看，2015年下半年以來的房地產(chǎn)竣工面積除了在2016年2月出現(xiàn)了大幅反彈之外，無論是市區(qū)還是各縣都表現(xiàn)出了明顯的下降趨勢。我們可以進(jìn)一步借助“指數(shù)平滑法”來揭示這個趨勢，為了較充分地體現(xiàn)近期政策的影響，故把指數(shù)α值選定為06，可以看出經(jīng)過一次指數(shù)平滑后，預(yù)測值呈現(xiàn)出較為明顯的下降趨勢。

但如果同樣對開工面積表中的數(shù)據(jù)用“指數(shù)平滑法”進(jìn)行處理的話，可以看出，無論是實際值還是預(yù)測值都沒有顯示出較為明顯和持續(xù)的上升或下降趨勢，而只是在40萬平方米左右的水平上下波動，且幅度較大，故對其未來走向不敢妄加推測。

市場需求方面，以橋區(qū)為例，整個2015年備案面積和成交面積都沒有明顯變化，歲末年初之交，成交面積出現(xiàn)了大幅上漲，不過到2月時，又迅速回落到之前的水平；合同備案面積則在2016年1～2月連續(xù)處于高位，與2016年“房展會”和春節(jié)長假有明顯的時間上的重合。據(jù)此判斷，近期交易量雖有明顯增加，但可能更多的是受農(nóng)民工返鄉(xiāng)等季節(jié)因素與“房交會”等偶然因素的推動，并不足以代表長期發(fā)展趨勢。見圖4和圖5。

綜合以上分析，近期本市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量持續(xù)下降，而需求量全市長期維持在30萬平方米的水平，最近兩個月受樓市一些利好消息的影響還有顯著增加。樓市總體的供求關(guān)系持續(xù)改善，庫存壓力也應(yīng)相對減輕。見圖6。

不過從另一方面來看庫存壓力，本市的房屋竣工面積就算明顯下降，但2015年6月以來的大多數(shù)時期，仍然高于同期的成交面積和合同備案面積，我市的房地產(chǎn)庫存量仍然處于凈增長的狀態(tài)，市場供求關(guān)系仍是供大于求。再如圖7所示，近半年多宿州市房價一路走低，也是市場供大于求的表現(xiàn)。

23結(jié)構(gòu)特點分析

房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變動相比以上市場因素的波動要緩和平穩(wěn)的多，從購房人戶籍結(jié)構(gòu)上看，市區(qū)人口和外地人口所占的比重呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢，但上升幅度極小，過程極其不明顯；而各縣人口所占的比重相比有較為明顯的下降?？梢钥闯霰臼谐鞘谢M(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)和人口流動性正在逐漸增強是一個長期緩慢的過程。見圖8。

從圖9可以看出，年齡在30～40歲的中年人是購房的主力軍，并且其所占比例還在持續(xù)穩(wěn)步提高，而年齡在50歲以上的老年人和30歲以下的年輕人所占比例有所下降。尤其是30歲以下的人群下降明顯，其所占的比例原來和30～40歲的人群不相上下，但截至現(xiàn)在，兩者之間已顯示出明顯的差距。30～40歲的購房者已占據(jù)明顯多數(shù)?？梢灶A(yù)見，30歲以下的年輕人，儲蓄和收入水平都必有限，能夠負(fù)擔(dān)十幾萬甚至二十多萬首付的必定不多，以前父母幫助子女買房的現(xiàn)象較多，在30歲以下與50歲以上人群占購房者比例較大中也有所反映。如今這兩個人群的比重同步下降，反映出父母幫子女買房現(xiàn)象的減少，年輕人經(jīng)濟(jì)獨立性的增強、購房年齡延后，以及社會購房觀念變化等一系列復(fù)雜的社會變化。圖10套型結(jié)構(gòu)變動

從圖10可見，本市房地產(chǎn)市場銷售的戶型占比中，90m2以下的戶型占比顯示出微弱的下降趨勢，反之，120m2以上的戶型略有增長。數(shù)據(jù)顯示的這種現(xiàn)象反映了宿州居民居住水平的持續(xù)改善，再結(jié)合近半年的房價走勢分析，房價的下降也帶來了購房者購買能力的相對提高，使更多的消費者有能力購買大戶型。房屋套型結(jié)構(gòu)的這種變化應(yīng)是本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平提高的長期趨勢與房地產(chǎn)市場價格因素共同作用的結(jié)果。圖11資金結(jié)構(gòu)變動

3房地產(chǎn)政策實施效果分析

2015年以來，樓市利好消息不斷，降準(zhǔn)降息，下調(diào)首付比例，公積金政策層出不窮，房地產(chǎn)市場的重要性被提高到前所未有的高度。為了更好的分析今年以來的各項政策的實施效果及其對房地產(chǎn)市場的影響程度，現(xiàn)將今年以來的政策進(jìn)行整理匯總?cè)绫?所示，之后再結(jié)合上文房地產(chǎn)發(fā)展近況的各項圖表，一一進(jìn)行對比分析。

從圖1看，本市房地產(chǎn)市場在2015年7月之前一直處于低迷且下行階段，前四個月的平均投資額僅有1606億元，之后在8月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，9月市場迅速升溫，之后幾個月投資額持續(xù)保持在22億元以上。20159―20162月開發(fā)投資額平均達(dá)到2540億元，為前四個月均值的158倍之多。結(jié)合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽視的作用。2015年9月之后正是政策的密集出臺期，每月出臺政策多達(dá)三四項。此外可以看出，8月之前雖每月也有政策推出，但多為貨幣政策。而9月以后的政策幾乎全是財政政策以及公積金、降首付等針對房地產(chǎn)市場的信貸政策。據(jù)此可以看出兩種政策截然不同的效果。貨幣政策更多是針對宏觀經(jīng)濟(jì)，對房地產(chǎn)市場影響有限，而房地產(chǎn)市場的回暖需要更多更具針對性的政策支撐。

32對市場供求關(guān)系的影響

從表4可以看出，各項政策，無論是降息降準(zhǔn)、減稅降費、降首付，還是調(diào)整公積金，都是著眼于供求關(guān)系的需求一方來進(jìn)行的調(diào)整。因此接下來，將以房屋成交面積與合同備案面積的變化為準(zhǔn)，嘗試分析政策對市場需求端的影響。

以橋區(qū)為例，圖4顯示，整個取樣期之間，成交面積始終在15萬～2萬平方米左右波動，只有歲末年初的兩個月成交量有比較明顯的增長，2015年12月的成交量達(dá)到26萬平方米，2016年1月進(jìn)一步上漲到35萬平米。不過如果剔除掉持續(xù)整個一月之久的“房交會”以及期間市政府出臺的各項房屋補貼政策對房市的刺激作用，可以認(rèn)為2015年9月以來密集出臺的各項政策對房地產(chǎn)銷售的影響實際有限。如果以9月為界分前后兩期來分析的話，前期四個月的月均成交量為184萬平方米，而后期的平均成交量為219萬平方米，但如果將2016年1月“房展會”期間的過高數(shù)據(jù)剔除不計的話，其平均值則為192萬平方米，較前期數(shù)據(jù)只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同備案面積為2827萬平方米，后期為月均3324萬平方米；可是如果將明顯過高的2016年1～2月兩個數(shù)據(jù)剔除的話，2015年9～12月的月均合同備案面積僅為2718萬平方米，比前期反而還下降了109萬平方米。從實際效果來看，除了“房展會”期間宿州市地方政府推出的房屋補貼政策，9月以來的針對房地產(chǎn)的各項政策，對購房者的影響都較為有限。

33對市場結(jié)構(gòu)的影響

中央在2015年10月出臺了公積金異地貸款政策，此政策對我市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響可以從圖8看出來。在10月之前，持外地戶籍在我市購房的人群始終占購房者總數(shù)的13%～14%；10月該政策一經(jīng)出臺，外籍購房者隨即呈現(xiàn)穩(wěn)定小幅增長之勢，連續(xù)四個月，外籍購房者占購房者總數(shù)的比例都幾乎以1%的速度遞增。反映這項政策著實為一部分人解決了外地購房的難題，一定程度上滿足了外籍人口的住房需求，是符合社會人口流動性增長需要的。

年齡結(jié)構(gòu)上，上文已說明年齡在30～40歲的購房者在購房者總量中所占的比例呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延續(xù)以上方法，將整個取樣期間以9月為界分為貨幣政策為主的前期和公積金、房貸等政策全面密集出臺的后期，可以看出，兩個時期同為5個月，30～40歲的購房者占比上升幅度也同為4%。如果對這條曲線做線性分析，可決系數(shù)R2=094，說明這部分?jǐn)?shù)據(jù)基本上是呈線性勻速增長的，政策影響并不顯著。

戶型結(jié)構(gòu)上，2015年全年變化基本不大，只有90m2以下的戶型和120～144m2的戶型分別有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的戶型5月時占比6053%，12月為6080%；144m2以上的戶型只從16%上升到17%，幾乎無變化。戶型結(jié)構(gòu)變化比較明顯的月在2016年1月、2月，90～120m2的戶型兩個月下降41%，120～144m2的戶型和144m2以上的戶型分別上升20%和19%。這明顯和2016年“房展會”期間以及持續(xù)到2月21日的房屋補貼政策有時間上的重合，而其他各項政策對戶型結(jié)構(gòu)的影響就微乎其微。而“房展會”和補貼政策主要是刺激了120m2以上的大戶型房屋的銷售。

資金結(jié)構(gòu)上，如圖9所示，按揭貸款占比的增長量本身即體現(xiàn)出較強的線性相關(guān)性，說明，其本身就具有較明顯的增長趨勢。但在圖中還是能看到兩個較為明顯的增長階段，第一個階段出現(xiàn)在5～8月，可能是受當(dāng)時連續(xù)的降息降準(zhǔn)的貨幣政策影響；第二個階段出現(xiàn)在2016年1～2月，可能是“房展會”刺激了居民貸款買房的意愿。

4總結(jié)與建議

綜合以上分析，從2015年下半年以來，中央與地方政府都不停地出臺各項房地產(chǎn)相關(guān)政策，中央連續(xù)幾次會議都強調(diào)房地產(chǎn)市場“去庫存”，無論中央和地方政府都高度重視房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場的重要性被提到一個前所未有的高度。

各級政府的高度重視和關(guān)注給房地產(chǎn)市場帶來了強勁的發(fā)展動力，人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期普遍看好，認(rèn)為房地產(chǎn)市場即將迎來冬去春來的發(fā)展階段。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期從開發(fā)投資的持續(xù)提高就可略見一斑。此外，本市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，主要體現(xiàn)在房屋竣工面積逐步下降，市場需求近兩個月激增，庫存壓力有所緩和。不過也應(yīng)看到，市場供求之間的不平衡短時期內(nèi)仍然難以達(dá)到根本改善，市場在較長時期內(nèi)仍將處于供大于求的狀態(tài)。而且隨著市場預(yù)期的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資與新開工面積在9～10月之后又有所回升，給外來市場供求關(guān)系是否會持續(xù)改善增添了一些不確定因素。此外，由于供大于求的局面短期內(nèi)難以改變，房價應(yīng)該還存在進(jìn)一步下跌的空間。

在分析2015年以來各項政策的效果時，可以看到，第一，房地產(chǎn)市場對政策有非常強的敏感度和依賴性，房地產(chǎn)市場如果想要迎來長期穩(wěn)定的發(fā)展，持續(xù)的政策支持必不可少。第二，財政政策對樓市的影響遠(yuǎn)不如財政政策和信貸政策直接和明顯。從以往的經(jīng)驗里可以看到，每次降息后，資金更多的是流入了股市等資本市場，因此房地產(chǎn)市場受到的影響就較為有限。第三，9月以來各項房地產(chǎn)政策對開發(fā)商的刺激似乎大于對消費者的刺激，使得投資量的增幅大于成交量和備案量的增幅，其原因可能是房地產(chǎn)企業(yè)相比普通大眾對此類政策具有更高的敏感性。這種現(xiàn)象的存在可能會使“去庫存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展會”期間宿州市地方政府出臺的購房補貼政策取得了顯而易見的效果，地方政府的政策對本地房地產(chǎn)市場的影響更加直接，效果也更為明顯。

結(jié)合以上現(xiàn)象給出的政策建議是：第一，如果政策的制定是以房地產(chǎn)市場作為調(diào)控對象，建議側(cè)重使用財政政策和信貸政策，以期對樓市產(chǎn)生較為直接的作用。第二，在松政策，促銷費的同時，嚴(yán)格控制市場供應(yīng)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和開工規(guī)模，“去庫存”需要兩頭抓。第三，給予地方政府足夠政策自，可根據(jù)本地本市的具體情況特點，制定差異化的政策，如在今年2月下調(diào)首付比例的政策中就允許部分地區(qū)根據(jù)地方需要下調(diào)至20%。這種差異化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潛能，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)國計民生，但經(jīng)過前幾年的過熱發(fā)展，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場各種重疾纏身，單純依靠市場本身的調(diào)節(jié)已無法化解這些經(jīng)年積累的頑疾，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)發(fā)展極度依賴政策干預(yù)。為了讓2015年以來的房地產(chǎn)市場繁榮不至于成為曇花一現(xiàn)，決策者在制定政策時，在時間上需要考慮政策持續(xù)性，在政策組合上需要考慮多樣性和綜合效果，才能使我市房地產(chǎn)市場迎來真正的春天。

參考文獻(xiàn)：

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[2]馬春曉2015年1-12月份宿州市房地產(chǎn)市場運行情況[EB/OL]（2016-01-21）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2016-01-21/154539_1shtml

[3]馬春曉2015年1-11月份宿州市房地產(chǎn)市場運行情況[EB/OL]（2015-12-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-12-11/153896_1shtml

[4]馬春曉2015年1-10月份宿州市房地產(chǎn)市場運行情況[EB/OL]（2015-11-11）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-11-11/153228_1shtml

[5]馬春曉2015年1-9月份宿州市房地產(chǎn)市場運行情況[EB/OL]（2015-10-14）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-10-14/152552_1shtml

[6]馬春曉2015年1-8月份宿州市房地產(chǎn)市場運行情況[EB/OL]（2015-09-10）[2016-03-23]http：//news0557fdccom/details/2015-09-10/151852_1shtml

篇8

1、7月份營銷推廣思路

通過分析目標(biāo)客群的購買心理，得出其對產(chǎn)品的訴求點，價格已經(jīng)不再成為購買產(chǎn)品的主導(dǎo)因素。市場的變化、消費客群的變化，使傲景觀瀾后期營銷推廣策略進(jìn)入了品牌營銷階段，傲景觀瀾將借助活動以及項目產(chǎn)品推介會加大全方位營銷推廣，對天津市的高端目標(biāo)客戶進(jìn)行項目營銷推廣宣傳，擴(kuò)大項目知名度，為泰豐集團(tuán)順利進(jìn)入天津市場奠定良好基礎(chǔ)。

7月份主要的營銷推廣思路如下：

（1）提升品牌形象，打破區(qū)域堡壘，進(jìn)入天津市房地產(chǎn)市場，擴(kuò)大產(chǎn)品認(rèn)知度；

（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市場競爭中，保持絕對產(chǎn)品優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢；

（3）鞏固產(chǎn)品忠誠度，提高推薦量，實現(xiàn)老業(yè)主帶新業(yè)主；

（4）快速進(jìn)入天津市場，以項目獨有景觀優(yōu)勢，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內(nèi)目標(biāo)客戶投資，居住；

（5）以“快、速度”反映市場適應(yīng)市場，以“穩(wěn)”求得市場的伸縮性。

2、7月份整體推廣重點

后期銷售的推廣主線，結(jié)合當(dāng)前的大勢銷售重點，深挖產(chǎn)品的核心價值，重新搭建市場平臺，提高產(chǎn)品的認(rèn)知度。傲景觀瀾以“純居住景觀大宅”為品牌目標(biāo)的媒體訴求點，展開綜合性的策略思考。項目市場推廣應(yīng)對下列問題予以清晰的解釋:

重點清晰了解以下三要素：

（1）市場立足點，即傲景觀瀾絕對競爭優(yōu)勢。

A、品牌形象的樹立，對區(qū)域堡壘的良性沖擊；

運用：合理分析調(diào)整廣告檔期，結(jié)合媒體引導(dǎo)，保持市場的持續(xù)競爭力，對媒體的選擇結(jié)合時間節(jié)點，適當(dāng)作以調(diào)整，建議在天津市內(nèi)投入全方位的廣告宣傳，擴(kuò)大項目宣傳力度，促進(jìn)項目銷售。

、規(guī)避區(qū)域市場大量同質(zhì)化產(chǎn)品影響

運用：深挖產(chǎn)品優(yōu)勢，以絕對競爭力規(guī)避區(qū)域競爭項目的影響，一方面，突顯區(qū)域地塊的稀缺性，傲景觀瀾地段優(yōu)勢的絕對性；另一方面，強調(diào)周邊良好的人文環(huán)境，優(yōu)良的配套設(shè)施，提升文化品位社區(qū)形象，得到廣泛消費者的認(rèn)同。

C、氣勢磅礴的100000平米的“極少主義建筑群”。

運用：項目體現(xiàn)的理念更多應(yīng)該落到實處，軟硬結(jié)合，整合各方面資源，打造“傲景觀瀾——極少主義建筑”這一全新的市場品牌形象。

（1）目標(biāo)客群的認(rèn)知及體現(xiàn)，與其產(chǎn)生共鳴。

（2）鞏固老業(yè)主對項目的忠誠度，通過后期活動提高推薦量。

（3）通過項目產(chǎn)品推介會，作為項目進(jìn)入市區(qū)的切入點，擴(kuò)大泰豐集團(tuán)的知名度。

3、7月份媒體策略：

對于7月份媒體宣傳本案有所調(diào)整，加大對泰豐傲景觀瀾項目宣傳攻勢，轉(zhuǎn)入天津市場市內(nèi)主流媒體，進(jìn)行廣告宣傳推廣，增強泰豐集團(tuán)專業(yè)地產(chǎn)品牌知名度，以及傲景觀瀾項目品牌認(rèn)知度，提前為泰豐集團(tuán)進(jìn)入天津市場創(chuàng)下良好的美譽度。

報廣媒體的投入

天津今晚報（6月23日或6月24日）整版

宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開盤 項目推介會

每日新報（6月23日或6月24日）整版

宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開盤 項目推介會

戶外媒體配合

天津主要路牌選擇：黑牛城道與紫金山路交口路牌(270平方米)

因為選擇此路段的路牌廣告，主要是為了對梅江區(qū)域的客戶購買群，進(jìn)行阻隔，吸引此地區(qū)的高端客戶群體，產(chǎn)生對本案購買買欲望。

天津主要路牌選擇：衛(wèi)津南路嘉利大廈對面路牌（203平米）

選擇此路段的廣告牌，主要是地處和平區(qū)、南開區(qū)的交界區(qū)域，吸引此區(qū)域的高端的客戶群體。

天津主要路牌選擇：南京路國貿(mào)中心圍檔戶外廣告路牌（100平米20*5）

位于小白樓商圈CBD，毗鄰濱江購物中心,是市中心的繁華地段

4、項目宣傳活動配合

太太研究生活會

打造魅力女人，構(gòu)建尊貴生活……

一、活動目的：

提升產(chǎn)品影響力

邀約國內(nèi)的知名色彩專家于茜蔓女士進(jìn)行講座，展現(xiàn)泰豐集團(tuán)強大的社會影響力；

通過活動前后的新聞推廣宣傳，推廣泰豐集團(tuán)及傲景觀瀾項目的形象，擴(kuò)大、濱海新區(qū)以外的地區(qū)、天津市區(qū)的知名度。

推動品牌建設(shè)

通過新聞推廣宣傳，提升品牌形象，樹立品牌美譽度；為泰豐集團(tuán)順利進(jìn)軍天津市市場，開展項目推廣打下堅實的基礎(chǔ)。

二、活動的時間

20__年7月1日上午13：30—15：30

三、活動的地點：暫定天津喜來登大酒店會議廳或水晶宮酒店

四、講座主題：女性色彩魅力搭配

五、主講老師于西蔓女士

針對人群：

天津市白領(lǐng) 、金領(lǐng)女性。年齡在26—40歲之間。具有消費潛力及可感性引導(dǎo)消費的人群，她們在安居置業(yè)和消費投資方面有一定的意見主張。追求生活品位，塑造完美個人形象的成功女性群體。

目標(biāo)效果：推廣泰豐家園四期項目在購房者心中的良好形象定位，起到在第一時間留下第一印象的告知性引導(dǎo)作用。讓女性朋友知道選擇泰豐是生活品位和社會地位的象征。倡導(dǎo)成功女性的時尚工作、生活。

媒體配合：

1）新濱海周刊（濱海版6月24日）半版廣告

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

2）今晚報（6月23日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

3）每日新報（6月23日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

4）北方經(jīng)濟(jì)時報（6月22日或6月24日）半版

宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知

十、銷售道具

銷售人員事先準(zhǔn)備好樓盤的宣傳手冊（提袋、樓書、戶型圖等）

注：通過此次活動借此樹立泰豐集團(tuán)品牌形象和傲景觀瀾項目良好的形象。

泰豐家園四期——傲景觀瀾項目介紹會

十年鑄就品牌泰豐今朝再造觀景豪宅………

泰豐·傲景觀瀾激揚入市

一、活動目的：

1、提高泰豐集團(tuán)知名度，提升傲景觀瀾產(chǎn)品形象；

2、打破區(qū)域堡壘，進(jìn)入天津市房地產(chǎn)市場，擴(kuò)大產(chǎn)品認(rèn)知度；

3、充分挖掘傲景觀瀾產(chǎn)品的唯一性，在激烈的市場競爭中，推介產(chǎn)品優(yōu)勢；

4、鞏固產(chǎn)品忠誠度，提高推薦量，實現(xiàn)老業(yè)主帶新業(yè)主；

5、快速進(jìn)入天津市場，以項目獨有優(yōu)勢景觀，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內(nèi)目標(biāo)客戶投資，居住。

二、活動時間：20__年7月1日下午

自助冷餐式項目推介酒會：16：30——18：30（負(fù)責(zé)人：泰豐集團(tuán)、鋒華興業(yè)、活動公司）

三、活動地點：天津大禮堂2號會議廳

四、主辦單位：天津泰豐集團(tuán)、

協(xié)辦單位：鋒華興業(yè)、廣告公司

五、邀請單位：泰豐集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)；鋒華興業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；五合國際設(shè)計集團(tuán)；泰豐工程部、規(guī)劃部；泰豐集團(tuán)萬潔物業(yè)公司；房地產(chǎn)專家。

六、活動內(nèi)容：

a)主講人：泰豐集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)

內(nèi)容：泰豐集團(tuán)形象介紹

b)主講人：泰豐集團(tuán)——工程部、規(guī)劃部

內(nèi)容：傲景觀瀾項目介紹和產(chǎn)品介紹

c)主講人：五合國際設(shè)計集團(tuán)——劉力

內(nèi)容：傲景觀瀾景觀規(guī)劃介紹

d)主講人：泰豐集團(tuán)萬潔物業(yè)——負(fù)責(zé)人

內(nèi)容：物業(yè)管理公司提供金牌服務(wù)

e)主講人：房地產(chǎn)專家——劉玉錄博士

內(nèi)容：濱海新區(qū)未來房地產(chǎn)投資走勢分析

嘉賓人員

注：現(xiàn)場委派銷售員對傲景觀瀾項目進(jìn)行詳細(xì)樓盤的講解和發(fā)放宣傳品（樓書）

七、參加人員：泰豐集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)；鋒華興業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；五合國際設(shè)計集團(tuán)；泰豐工程部、規(guī)劃部；泰豐集團(tuán)萬潔物業(yè)公司；房地產(chǎn)專家。

八、新聞媒體配合（項目推介會的現(xiàn)場跟蹤宣傳報道）

媒體工作人員、各大報紙記者。（新濱海周刊記者姜培、北方經(jīng)濟(jì)時報記者劉樹強、今晚報記者張同、孫中偉、每日新報鄭永霞搜房楊定坤

注：（以上所有記者暫定）

售樓處工作人員（全體銷售人員）

八、參加人數(shù)：200-300人

九、媒體配合：

3）新濱海周刊（濱海版6月24日）整版廣告

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知

4）今晚報（6月23日——6月24日）

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知

5）每日新報（6月23日或6月24日）

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知

4）北方經(jīng)濟(jì)時報（6月22日或6月24日）

宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會

十、銷售道具

銷售人員事先準(zhǔn)備好樓盤的宣傳手冊（提袋、樓書、戶型圖等）沙盤模型

注：主題圍繞每次內(nèi)容，介紹一下泰豐集團(tuán)的實力及這次推介會的意義，借此樹立泰豐企業(yè)和傲景觀瀾項目良好的形象。

傲景觀瀾溫州推介會初步方案

前言：

目前，整體房地產(chǎn)市場銷售的多元化演變，越來越多的房地產(chǎn)項目不單單局限于當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場消費，就象東北的購房團(tuán)光顧威海及珠海的房地產(chǎn)市場，北京的房展會親臨山西的房地產(chǎn)市場一樣，很多區(qū)域的房地產(chǎn)項目也開始面對全國推介。由于地區(qū)于地區(qū)之間的房地產(chǎn)市場的差別，未來市場的潛量的掌握程度不一，這就為房地產(chǎn)市場的全國性投資蘊涵了無限的商機(jī)，從而涌現(xiàn)出了許多房地產(chǎn)的投資者，多年的房地產(chǎn)投資使得這些青睞房地產(chǎn)事業(yè)的投資者越來越專業(yè)化，就象我們熟知的“溫州炒房團(tuán)”一樣，哪個地區(qū)的房地產(chǎn)市場升值潛力大，哪里就有他們活躍的身影，“長三角”版塊、“珠三角”版塊以及“京津冀”版塊等都成了眾多房地產(chǎn)投資者的投資熱區(qū)。

就本項目而言，我公司建議的“傲景觀瀾溫州推介會”，不單單是為了銷售而推介，就泰豐公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略看，溫州推介會的宗旨是通過投資者將項目推向全國，打出續(xù)列的品牌目標(biāo)，未來的泰豐不只是天津的泰豐，而是全國的泰豐。

推介會初步構(gòu)思：

具體步驟：

一、市場初探

計劃利用我公司的既有關(guān)系，聯(lián)系溫州政府機(jī)構(gòu)及民間組織、炒房團(tuán)，將傲景觀瀾項目資料、泰豐集團(tuán)背景資料、天津及濱海新區(qū)近期和遠(yuǎn)期的戰(zhàn)略發(fā)展前景、項目市場地位、投資情況分析等文件一并快遞，先小范圍對市場進(jìn)行摸底。在根據(jù)小范圍市場探測反應(yīng)，我公司再制定下一步詳細(xì)推介計劃。（負(fù)責(zé)人XX）

二、聯(lián)系場地

如果市場初探反應(yīng)良好，我公司將派人到溫州考察當(dāng)?shù)厥袌?，并?lián)系當(dāng)?shù)馗邫n消費場所，如市中心五星級酒店等并對現(xiàn)場消費人群進(jìn)行考察、場地測量。（負(fù)責(zé)人__）

三、安排布展宣傳

聯(lián)系當(dāng)?shù)卣故締挝粚榷▓龅剡M(jìn)行布置、安排當(dāng)?shù)刂髁髅襟w檔期、運送資料等（__）。

篇9

關(guān)鍵詞： 大學(xué)城；房價；地價；研究報告

Key words： university city；housing price；land price；research report

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）36-0008-04

0 引言

隨著中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，中國房價持續(xù)處在高位，其影響因素也是錯綜復(fù)雜。自二十一世紀(jì)以來，房地產(chǎn)投資增長迅速，房價也隨之上漲。中國各地商品房房價一漲再漲，地價作為房價的一個重要組成部分，其上漲是推動房價上漲的主要因素。同樣的，房價在受到市場這雙“無形的大手”的推動下，通過一定的傳導(dǎo)機(jī)制也影響著地價的變化。而人們對住房的需求屬于生產(chǎn)資料消費需求，是維持生存的必要條件。而引起房價變動因素較多，因此，我們著手對房價與地價進(jìn)行研究，對改善居民生活水平與協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展都具有重要的現(xiàn)實意義。

1 對象與方法

1.1 對象江寧大學(xué)城內(nèi)7個小區(qū)一年之內(nèi)的房價走勢（按月平均），見圖1。

1.2 調(diào)查方法

①調(diào)查采用抽樣調(diào)查，隨機(jī)選取江寧大學(xué)城內(nèi)七個不同的小區(qū)的房價和取得地價，以及江寧大學(xué)城房價的均價作為樣本；

②期間為2015年10月至2015年9月；

③輔助調(diào)查中有問卷調(diào)查，為了獲取人們對大學(xué)城房價地價變動的看法；

④總計發(fā)放問卷80份，收回問卷80份，其中有效問卷80份，有效回收率為100%；

⑤根據(jù)回收的樣本數(shù)據(jù)，進(jìn)行統(tǒng)計學(xué)處理分析。

2 調(diào)查結(jié)果

2.1 江寧大學(xué)城近一年房價回歸方程（表1）

根據(jù)（圖1）圖像趨勢，由于統(tǒng)計期間為近一年，是短期變化，可近似視作直線變化來測算，此處采用最小二乘法。

假設(shè)t坐標(biāo)為時間，假定2015年10月為1，每增加一個月t增加1個單位；P坐標(biāo)為房價，單位是元/m^2

設(shè)：Pc=a+bt

a=∑P/n-b∑t/n，b=（∑P∑t-∑tP）/（∑t^2-（∑t）^2）

將a、b帶入直線趨勢模型中得出的江寧大學(xué)城近一年內(nèi)的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）

以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t

2.2 江寧大學(xué)城各個小區(qū)與江寧大學(xué)城房價變動的相關(guān)系數(shù)（表2）

測算方法：？籽XY=■

公式中Cov（X，Y）為X，Y的協(xié)方差，D（X）、D（Y）分別為X、Y的方差（X為每月江寧房價，Y為每月小區(qū)房價）。

2.3 江寧大學(xué)城各個小區(qū)地價及樓面地價（表3）

3 調(diào)查分析

3.1 房價與地價的變動影響

①房價的基本組成是，房價=地價+建筑物價格，它是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一個重要指標(biāo)，也是房地產(chǎn)市場運作和配置資源最為關(guān)鍵的調(diào)節(jié)機(jī)制。

②地價是指土地所有者向土地需求者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。在我國，由于土地不允許自由買賣，所以地價也指出讓一定時期內(nèi)的土地使用權(quán)的對價。

③房價與地價的變動在無外界干擾的情況下基本趨于一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用。

3.2 數(shù)據(jù)分析

3.2.1 江寧大學(xué)城近一年房價

根據(jù)（表2）數(shù)據(jù)顯示，隨著月份的推移，江寧大學(xué)城在近一年房價逐月遞增。我們小組利用最小二乘法數(shù)學(xué)建模求出江寧大學(xué)城近一年內(nèi)的房價變化趨勢直線是P=13841.3+393.94t （2015年10月時t=1）。也就是說，在我們組最初統(tǒng)計的2015年10月江寧房價就達(dá)到了13841.3元/m^2，每個月江寧房價就會上升393.94元/m^2。為了方便數(shù)據(jù)比較分析，我們小組以同種方式測的南京房價的回歸直線方程為：P’=13391.23+483.7t。由此可見，江寧房價并沒有南京整體房價長得多。

3.2.2 江寧大學(xué)城各個小區(qū)與江寧大學(xué)城房價變動的相關(guān)系數(shù)

根據(jù)（表3）顯示，江寧大學(xué)城各個小區(qū)房價變動幾乎與江寧大學(xué)城房價變動趨同。為了更有說服力，我們小組隨機(jī)抽樣了江寧大學(xué)城7個小區(qū)，利用資本資產(chǎn)定價模型中測算相關(guān)系數(shù)的方法計算出這7個小區(qū)和江寧大學(xué)城總體房價的變動的變化趨勢。結(jié)果顯示，相關(guān)系數(shù)最低的方山熙園也達(dá)到了0.70，相關(guān)系數(shù)最高的東方龍湖灣和文博苑更是達(dá)到了0.96，其他小區(qū)的相關(guān)系數(shù)情況由表3顯示波動并不大。因此，我們小組得出的結(jié)論是，整體房價趨勢可以表現(xiàn)房價變動。

3.2.3 江寧大學(xué)城各個小區(qū)地價及樓面地價

①根據(jù)（表4）顯示，江寧大學(xué)城各個小區(qū)地價大概占房價的50%。其中，樓面地價房價比最低的保利梧桐語是29.40%，樓面地價房價比最高的方山熙園是60.71%，樓面地價房價比均值是48.40%，而全國平均水平大概是33.3%，由表4的數(shù)據(jù)，我們小組分析出江寧大學(xué)城的地價較全國占房價比高出15%左右，集資房樓面地價房比商品房樓面地價房比低。

②我們知道，樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。現(xiàn)在，只需要了解江寧大學(xué)城地價的情況，就可以粗略估計出江寧大學(xué)城大概的房價情況和變化趨勢。但是，也要注意，房價上漲并不能全部歸于地價上漲，地價的波動也未必會促使房價波動。

綜合分析：由調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，江寧大學(xué)城內(nèi)的房價與地價仍處于持續(xù)上漲的趨勢，但增長速度相比于南京市的增長速度基本趨同，但根據(jù)近期拍下來的高價地塊可以推論，若政府不及時出臺相關(guān)政策控制過高地價成交或限制房價上限，江寧大學(xué)城房價在16年10月之后仍會保持一個持續(xù)高增長的態(tài)勢。

江寧大學(xué)城內(nèi)的各個小區(qū)房價的變化也與整體房價的變動有著密切的聯(lián)系，地價上漲推動著房價；外來人口由于難以支付市內(nèi)過高的房價，將眼光放在了房價較低的大學(xué)城地區(qū)，從調(diào)查情況來看，房價與地價影響機(jī)制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

從地價角度來看，江寧大學(xué)城地價在近五年內(nèi)暴漲近五成，房價也在兩年內(nèi)番了近一倍，房屋的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及地價作為既定成本，對房價的變化雖不直接，但作為一個必要成本，房價的市場變動時刻影響著房價的變動。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環(huán)境下，地價上漲的原因是因為房價升高導(dǎo)致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導(dǎo)致地價的飛速上漲。

4 大學(xué)生房價和地價的影響因素

一個地區(qū)的房價首先決定于它本身的地理位置，所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，交通等。南京的江寧地區(qū)，原本位于江北，交通相對于南京其他地區(qū)而言相對落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)簡單，經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)，房價也自然比南京市房價均價底許多。而隨著政策，以及地鐵1號線的通車，對其房價與地價產(chǎn)生了巨大的影響，近期在2016年9月22日的土拍會上，江寧方山區(qū)域緊鄰老小區(qū)印湖山莊的G61地塊地價超2.2萬元/平米，成為區(qū)域新高價地，根據(jù)分析推測，未來江寧大學(xué)城方山地區(qū)的房價可能達(dá)到近4萬元/平米。

4.1 政策因素

在這個市場經(jīng)濟(jì)社會，價格由市場這只看不見的手操控，但房地產(chǎn)這一特殊的產(chǎn)業(yè)，由于關(guān)乎國民的根本生活，關(guān)乎著國家經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，以及近年來出現(xiàn)的不正常快速的房價上漲情況，相關(guān)政策也就隨之而出臺，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

“去庫存”是今年樓市政策的主基調(diào)。各地一季度紛紛出臺鼓勵去庫存的系列措施。雖然政策的落地需要時間，但各地紛紛跟進(jìn)“去庫存”，至少說明在供給一側(cè)，樓市有部分供大于求的現(xiàn)象。作為樓市“四小龍”之一，南京房價自今年上半年開始開啟了一波快速上漲，截至2016年9月份，南京二手房掛牌均價達(dá)到24108元/m2，同比上漲32.31%。房價的快速上漲，使得購房者加快入市步伐，市面上的優(yōu)質(zhì)房源顯得格外搶手。

飛速上漲的房價引發(fā)了消費者與市場的高度關(guān)注，人們對于樓過度火熱的擔(dān)憂以及調(diào)控政策的期盼也不斷加深。

不可否認(rèn)的是，調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場有著直接的影響。成交量受政策影響巨大，可謂是立竿見影。

①2011年年初的限購令直接把樓市成交量推進(jìn)谷底。

②2013年年底“寧八條”二套房首付提至7成，再加2014年3月出臺“寧七條”控制房價，讓2014年整年成交低迷。

③從2014年年底到2015年整年，從取消限購令到營業(yè)稅改革、二手房首付降至4.5成，外加不停的降準(zhǔn)降息，一系列政策導(dǎo)致南京樓市的十八連漲。

2016年下半年，南京更是出臺了最嚴(yán)厲的限購措施，規(guī)定本市二套房家庭不得購房，一度引發(fā)了離婚潮。

目前看來，南京市場的拐點已經(jīng)出現(xiàn)，成交量開始下降，庫存量呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢，政策調(diào)控已經(jīng)顯示了效果。

4.2 “炒房熱”帶動“地價熱”

“炒房熱”帶動“地價熱”，這個在現(xiàn)今房價與低價問題上，已經(jīng)是一個非常明顯的現(xiàn)象。以江寧大學(xué)城為例，方山大學(xué)城作為風(fēng)頭最勁的版塊當(dāng)仁不讓。近期的金洽會上，江寧高新園區(qū)更是吸金200億投資，引入了11個重大項目。方山大學(xué)城本次共有3幅地塊出讓，其中G66地塊為龍眠大道以西、格致路以南的商辦混合用地，G57、G61皆為住宅用地。G56地塊則相對較遠(yuǎn)，沿著G53地塊最南端的云臺山河路，一路向西，大約需要走1、2公里后。G56地塊最高限價僅有15965元/平米，是本次出讓的九龍湖4塊地中唯一沒有突破1萬9的，是4塊地中最"便宜"的一幅地。

從版塊現(xiàn)狀（九龍湖為例），方山大學(xué)城板塊整體均價在2萬/平米+左右。中糧祥云、中航樾廣場，分別以23520元/平米和24450元/平米的售罄價讓南京人看見了方山的潛力。九龍湖板塊整體均價在2萬8/平米+左右，且整個九龍湖板塊在售樓盤并不多，且多處于“房慌”狀態(tài)。有多個樓盤已經(jīng)斷供好幾個月了，板塊內(nèi)一房難求。

具體來看，其中主力熱盤8盤僅有3盤有少量房源在售，且面積、樓層可選的較小，"房慌"之言所言非虛。其中，最值得一提的要數(shù)新城玖瓏湖和萬科翡翠公園，目前都無房在售且下批房源放風(fēng)都要賣3萬+/平米。最有意思的要屬駿景華庭，不僅是九龍湖唯一的在售毛坯住宅，也是板塊的價格洼地，但最后一棟房源加推時間一推再推，大半年了還是沒有動靜。目前，項目最后一棟確定毛坯改精裝上市，加之即將到來的土拍大戰(zhàn)，房價""成為必然。在如此熱銷且明顯還有很多剩余需求量的版塊，土拍結(jié)果達(dá)到地塊最高限價（直逼2萬）也并非不可能。此次九龍湖4幅地塊的出讓，很有可能就將板塊推上新的高度！

綜上，房價與地價始終始終是相輔相成的。

4.3 周邊設(shè)施條件

在調(diào)查問卷中，江寧地區(qū)購房的人們更傾向于選擇在高校學(xué)區(qū)內(nèi)或地鐵附近購房。地鐵交通、學(xué)區(qū)等因素成為人們購房首要考慮的對象。

①教育設(shè)施：教育資源質(zhì)量作用大于學(xué)校數(shù)量。

教育的地位越來重要，學(xué)區(qū)已經(jīng)成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。教育資源對周邊住宅價格存在正向影響。教育資源存在數(shù)量越多，品質(zhì)越好，其周邊房價相應(yīng)較高。從整體來看，小學(xué)與初中教育對于房價的影響更多側(cè)重于學(xué)區(qū)房的劃分。以江寧百家湖為例，其轄區(qū)內(nèi)的百家湖小學(xué)，翠屏山小學(xué)的學(xué)區(qū)房房價都逼近兩萬。而其他教育資源則表現(xiàn)為交通便捷度以及人文環(huán)境的影響。比如江寧大學(xué)城帶動了地鐵周邊市場的發(fā)展。

②交通通達(dá)度：大學(xué)城地區(qū)由于新校區(qū)的建設(shè)和整個城市規(guī)劃的需要，往往位于城市的郊區(qū)等房價較低的地區(qū)，廣大大學(xué)生和居民通往市中心主要依賴的就是地鐵，地鐵是他們出行最便利、快捷、廉價的方式。

在沒有地鐵前，到達(dá)江寧、仙林要花上一個多小時的時間，地鐵一號線南沿線及二號線的開通，使南京真正構(gòu)成了老城新城“半小時便捷圈”。地鐵的開通讓人們住的更遠(yuǎn)，當(dāng)然，也刺激到這些地方樓市的發(fā)展，“地鐵樓盤”成為人們關(guān)注的焦點。

根據(jù)一號線剛剛開通時江寧地區(qū)二手房價的走勢圖，08年1月09年8月江寧房價較為平穩(wěn)，并有一段短暫的下跌。自09年9月開始，房價呈現(xiàn)波動式快速增長趨勢。10年的5月是江寧房價的頂峰，而此時也是南延線通車的時候。在一號南延線建設(shè)的3年中，江寧房價翻了整整三倍。江寧地區(qū)的房價不僅持續(xù)上漲，并且和南京市的平均房價差距越來越小，南京市的均價上漲了大約2000元，而江北地區(qū)的房價均價上漲了4000元左右，是南京市均價上漲價格的兩倍。

江寧的房價快速上漲正說明了地鐵對房價有著巨大的影響。交通通達(dá)度往往決定了一個地區(qū)的發(fā)展前景，對房地產(chǎn)市場而言是一種巨大的推力，大大提高了買房需求，由于投資人和買房者的集中大量購買，房產(chǎn)市場頓時變得火熱，市場上有錢買不到房的現(xiàn)象出現(xiàn)，房價在供求關(guān)系的影響下，一路快速上漲，也就不難理解了。

4.4 房價和地價的相互影響

從初期調(diào)查情況來看，房價與地價影響機(jī)制總體可表述為：成本與需求同時推動房價上漲。

房價與地價上漲趨勢基本一致，地價作為房價的一個重要組成部分起到了極大的推動作用，此結(jié)論與立項初期設(shè)想一致。

另外，房價與地價的變化是相互影響、相互作用的，而不是簡單的單方向影響。

簡單來說，地價的上升會提高房地產(chǎn)開發(fā)的成本從而提高房價，這是顯而易見的；地價提高后，政府為了考慮到房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，將會大幅提高容積率，使得分?jǐn)偟矫科椒降牡貎r減少，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)，因此高層住宅房增多，剛需提高，導(dǎo)致房價的進(jìn)一步上漲；而這一輪上漲趨勢會被消費者誤以為是房價又將上漲的信號，導(dǎo)致人們更加急需要買房，需求進(jìn)一步被刺激。

因此，無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環(huán)境下，地價上漲的原因是因為房價升高導(dǎo)致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導(dǎo)致地價的飛速上漲。

4.5 需求推動

商品房是特殊商品，房價主要由供求關(guān)系決定。在中國買房的除了炒樓盤的人和有錢人外，大部分都是普通工薪階層，買房目的不是為了投資生財，而是簡簡單單為了滿足生存需求。多少人買房是因為孩子要上學(xué)，是因為有戶籍享受當(dāng)?shù)馗＠妥》勘Ｕ?。由?shù)據(jù)可知大部分買房人的心里價位維持在一萬左右，然接連上漲的房價已經(jīng)讓許多買房者望而卻步。

在過去10年時間內(nèi)，我國的物價大幅上漲，但是漲速遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價上漲的速度。蔬菜大米食品價格大約上漲了4-6倍，也就是說通貨膨脹大約4-6倍。但是房價大約上漲了20倍左右。現(xiàn)如今的高房價已然成為一個惡性循環(huán)。一方面高房價會迫使普通民眾大量貸款來買房，造成一定的經(jīng)濟(jì)泡沫。另一方面，在股市萎靡不振的現(xiàn)在，一路高歌的房價使人們仿佛看到了它可觀的穩(wěn)定的盈利能力，促使人們將更多的資金投入房地產(chǎn)，進(jìn)一步又推動房價上漲。

5 關(guān)于大學(xué)城未來房價地價走勢分析

5.1 高地價必然推動高房價

隨著近日江寧地區(qū)土拍頻繁爆出高價江寧大學(xué)城板塊甚至拍出22241元/平米樓面價的天價地塊（G61），而其余的地塊也大多過萬，目前江寧方山大學(xué)城板塊的整體均價已經(jīng)達(dá)到了2萬/平米的水平，所以，我們有理由相信，坐擁方山這樣得天獨厚的自然資源，又具備地鐵1號線以及景楓KINGMO、太陽城等新建大型購物廣場，在加上不斷涌入的外來人口和應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生的住房剛需的江寧大學(xué)城，房價快速上漲是必然趨勢。按照統(tǒng)計的趨勢，來年江寧大學(xué)城均價破2.5萬幾乎已是板上釘釘之事。

5.2 未來政策將主導(dǎo)江寧大學(xué)城房價走勢

在南京，買房人怕買不到房，開發(fā)商卻怕?lián)尣坏降?。這使得本身稀缺的土地資源變得更加緊張。

蘇州在今年年中的時候，出臺土地限價令，設(shè)定了地價紅線，按照政府給出的最高限價，最高的一幅地塊溢價率為231%，最低一幅地塊溢價率為89%。此政策比南京和杭州更為嚴(yán)厲，若超過最高限價，則競價無效。將熔斷機(jī)制作用于管控房地產(chǎn)行業(yè)，其效果也值得期待。

南京市人大常委會第二十七次會議中，京市市長繆瑞林作關(guān)于2016年上半年工作情況和下半年工作安排的報告。他在報告中指出，南京房地產(chǎn)市場風(fēng)險加大。近日來連續(xù)拍出的天價地塊也驗證了這點，未來南京市是否對嚴(yán)格落實房地價管控標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置價格管控線，嚴(yán)控區(qū)域樓王，是控制未來江寧大學(xué)城房價的關(guān)鍵因素。

6 結(jié)語

房價和地價持續(xù)上漲已成必然趨勢，也是眾所周知的現(xiàn)實。對于來自各方面的因素的推動，房價的上漲顯得波動但總體是上升趨勢。房價與地價的變化是相互影響、相互作用的。無論土地成本在房價中的比例是高還是低，只要地價在漲，房價就漲得更快。而房價的上漲又推動地價上漲在充分的市場環(huán)境下，地價上漲的原因是因為房價升高導(dǎo)致對土地的需求增加。房價升高增加了土地需求，而導(dǎo)致地價的飛速上漲。本文認(rèn)為，如今房地產(chǎn)市場的調(diào)控，政策的導(dǎo)向才是最為關(guān)鍵的因素，若一味由市場導(dǎo)向，必定會使得房地產(chǎn)泡沫加劇，重蹈美國次貸危機(jī)的覆轍。

參考文獻(xiàn)：

[1]中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會編.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國物價出版社，2001.

篇10

一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢分析

1、消費增長保持穩(wěn)定

（1）有哪些因素推動了消費增長？一是政策因素，它還會成為一種動力而繼續(xù)支持消費增長。我國在未來一段時期內(nèi)，調(diào)控宏觀政策的重點工作，依舊是提高消費對增長的貢獻(xiàn)度，同時進(jìn)一步擴(kuò)大消費需求。二是進(jìn)一步落實措施，提高城鄉(xiāng)居民的收入水平，以此提高社會消費意愿。三是繼續(xù)完善節(jié)能產(chǎn)品、汽車及家電的消費政策。

（2）有哪些因素抑制了消費增長？一是國家近期內(nèi)已經(jīng)出臺或即將出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，它會減緩和住房有關(guān)的建材和家具的增長速度。二是由于過去的一段時期內(nèi)，房價的大幅增長，相應(yīng)的會制約已購房居民在其他方面的消費。三是國家近年來連續(xù)發(fā)生的地震、干旱等自然災(zāi)害會造成局部地區(qū)消費能力的下降，同時也使當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H生活水平降低，實際收入減少。

2、物價上漲壓力加大

一是輸入型物價上漲動力加大。經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后，世界經(jīng)濟(jì)開始逐漸復(fù)蘇，引發(fā)國際上大宗商品價格的巨幅增長，也進(jìn)一步增強了物價對我國的傳導(dǎo)影響。二是由于近幾年來華北地區(qū)低溫、西南地區(qū)干旱，這些異常的天氣變化造成農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量大幅降低。三是原材料及生產(chǎn)資料購入價格的提高，會進(jìn)一步向下游傳導(dǎo)。四是在一些沿海地區(qū)，例如珠三角，盡管“招工難”問題已經(jīng)通過提高工資而得到解決，但相應(yīng)的也會提升勞動力的成本。這些客觀因素的存在，將導(dǎo)致我國成本推動型物價的上升壓力進(jìn)一步加強。

3、通貨膨脹壓力增大

盡管我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從過去強勁的復(fù)蘇轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在穩(wěn)定的復(fù)蘇，但依然存在著經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險。并且通脹和下行的風(fēng)險并存，固定資產(chǎn)的投資增速減緩，通貨膨脹的壓力增強，投資驅(qū)動模式作用減弱。在短期內(nèi)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要靠經(jīng)濟(jì)、消費及進(jìn)出口三個方面來帶動。

二、我國下一步宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控

1、調(diào)整財政貨幣政策、預(yù)防通貨膨脹

從現(xiàn)階段來看，我國宏觀調(diào)控的矛盾已經(jīng)發(fā)生了改變，同時要面臨經(jīng)濟(jì)下滑和價格上升兩種壓力，現(xiàn)在的焦點問題是通貨膨脹的壓力，已經(jīng)基本上代替了經(jīng)濟(jì)下行的壓力。目前的狀況，造成了財政貨幣政策陷入無法選擇的境地。

消費者物價指數(shù)通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標(biāo)。如果消費者物價指數(shù)升幅過大，表明通脹已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素，央行會有緊縮貨幣政策和財政政策的風(fēng)險，從而造成經(jīng)濟(jì)前景不明朗。因此，該指數(shù)過高的升幅往往不被市場歡迎。例如，在過去12個月，消費者物價指數(shù)上升2.3%，那表示，生活成本比12個月前平均上升2.3%。當(dāng)生活成本提高，你的金錢價值便隨之下降。也就是說，一年前收到的一張100元紙幣，今日只可以買到價值97.75元的貨品及服務(wù)。一般說來當(dāng)CPI>3%的增幅時，我們稱為通貨膨脹；而當(dāng)CPI>5%的增幅時，就是嚴(yán)重的通貨膨脹。

我們過去的政策目標(biāo)是穩(wěn)增長，下一步的政策目標(biāo)是，即要穩(wěn)增長、又要防通脹，中間的目標(biāo)是調(diào)結(jié)構(gòu)。這樣的一種背景，需要我們及時的調(diào)整財政貨幣政策，進(jìn)一步深化經(jīng)濟(jì)財政政策，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長動力。下一步的宏觀政策可以采用寬松的貨幣政策和積極的財政政策。積極的財政政策有利于擴(kuò)大需求，應(yīng)對國內(nèi)的內(nèi)需不足的現(xiàn)狀。寬松的貨幣政策，通過提高貨幣供應(yīng)增長速度來刺激總需求，在這種政策下，取得信貸更為容易，利息率會降低，而央行近期降息27個基點，正是政策寬松信號。

2、加大政策力度，提高支出結(jié)構(gòu)

我們財政政策必須把握四大投資支柱，一是民生的投資，二是結(jié)構(gòu)調(diào)整的投資，三是創(chuàng)新的投資；四是三農(nóng)的投資。特別是最近幾年來，對農(nóng)場品生產(chǎn)供應(yīng)方面，沒有提供相應(yīng)的保障體系。水利設(shè)施方面，包括農(nóng)村的灌溉設(shè)施和水庫，已經(jīng)遭到嚴(yán)重的損毀。在農(nóng)村的公共服務(wù)和農(nóng)村道路方面，都有明顯的先兆。所以為調(diào)動農(nóng)村生產(chǎn)的積極性，我們就要建立長效穩(wěn)定的農(nóng)產(chǎn)品供給機(jī)制和價格保障機(jī)制，而不應(yīng)該僅僅是一些短期的、臨時性的措施。

3、改革稅制、推動結(jié)構(gòu)性減稅

結(jié)構(gòu)性減稅并非是單一的減稅，在稅收上存在著有增有減，但總量上是在減少。目前我們的消費呈現(xiàn)升級的趨勢，前一階段消費升級主要是依靠政策擴(kuò)大消費，而我們下一步的政策目標(biāo)是推動消費升級，將提高人們的消費能力作為主攻方向。因此，擴(kuò)大內(nèi)需和治理經(jīng)濟(jì)蕭條的可行的政策選擇是改變收入分配格局，加大財政向貧窮階層的轉(zhuǎn)移支付力度，縮小收入分配差距。其具體舉措如下幾個方面。（1）認(rèn)真貫徹農(nóng)村稅費改革，切實減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，在適當(dāng)時候取消農(nóng)業(yè)稅。（2）公平稅負(fù)，對高收入者征收超額累進(jìn)所得稅、財產(chǎn)稅、利息稅，通過稅收調(diào)節(jié)收入分配。（3）健全社會保障機(jī)制，加大政府對低收入階層的轉(zhuǎn)移支付。

4、進(jìn)一步深化體制改革

加大政府體制改革和制度創(chuàng)新力度，減少權(quán)力對國有資產(chǎn)的侵蝕，建立起抑制不法侵占國有資產(chǎn)和謀取非法收入行為的監(jiān)管機(jī)制，同時建立對非法收入攫取者的懲戒機(jī)制，從制度上限制和減少因“灰黑色收入”大量存在而導(dǎo)致社會收入分配不公和貧富懸殊現(xiàn)象。完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)法律體系、司法體系和民主法律監(jiān)督體系。在財政體制改革上，應(yīng)該進(jìn)一步調(diào)整中央和地方的財權(quán)，給地方正常的融資渠道，以便于地方政府控制土地價格，使房價得到有效打壓。

結(jié)語

今后經(jīng)濟(jì)工作的重點，即要適度、適時的調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，保證經(jīng)濟(jì)的正常運行，同時還要在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運行的基礎(chǔ)上，采取適當(dāng)?shù)母母锎胧?，不斷建立和完善健康的?jīng)濟(jì)體制，以迎接未來不斷出現(xiàn)的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]王儉貴.勞動與資本市場的雙重過剩.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的新概括.經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2002.