導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

1 目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方，以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì)，這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，假如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作，主要是指項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等。前期工作的質(zhì)量是整個(gè)工程房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，直接決定著擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。個(gè)人建議從如下幾點(diǎn)著手：

2.1 建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理責(zé)任制。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還可設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并組織實(shí)施；按質(zhì)量計(jì)劃規(guī)定，檢查項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃執(zhí)行情況；對(duì)發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問(wèn)題，組織研究解決，向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人報(bào)告；編制項(xiàng)目質(zhì)量報(bào)告，報(bào)上級(jí)質(zhì)檢部門(mén)和項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替項(xiàng)目其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，項(xiàng)目各個(gè)經(jīng)理、專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專(zhuān)業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目質(zhì)量才能有保證。

2.2 制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃。

充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確咨詢(xún)成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉質(zhì)量管理體系文件，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出，具有可操作性。

2.3 建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度。

建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段，采用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審，吸取更多專(zhuān)家的知識(shí)和智慧，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢(xún)公司對(duì)咨詢(xún)成果進(jìn)行自我評(píng)審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊螅ㄔO(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家對(duì)咨詢(xún)成果進(jìn)行評(píng)審和完善，并形成相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。

3 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

3.1 方案設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最好是請(qǐng)一個(gè)全程策劃的咨詢(xún)公司。根據(jù)一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開(kāi)發(fā)商根據(jù)樓盤(pán)的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)前，對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，由建設(shè)方組織相關(guān)專(zhuān)家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與做出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出審批方案。

3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖設(shè)計(jì)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。二階段設(shè)計(jì)和三階段設(shè)計(jì)，是我國(guó)工程設(shè)計(jì)行業(yè)長(zhǎng)期形成的基本工作模式，各階段的設(shè)計(jì)成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，其目的是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。

4 施工階段的質(zhì)量控制

施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。

4.1.1 明確質(zhì)量目標(biāo) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，要樹(shù)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃 在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專(zhuān)業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。

4.1.3 質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶(hù)項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如，在標(biāo)前舉行標(biāo)前說(shuō)明會(huì)，在會(huì)上開(kāi)發(fā)商公開(kāi)講明本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查；對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。

4.1.4 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制 項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。過(guò)程控制就是對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運(yùn)用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。

推行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)負(fù)責(zé)人技術(shù)管理工作責(zé)任制，正確劃分各級(jí)技術(shù)管理工作的權(quán)限，使每位工程技術(shù)人員各有專(zhuān)職、各司其事，有職，有權(quán)、有責(zé)。工程開(kāi)工前，將單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。在施工前和施工過(guò)程中項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員，制定詳細(xì)的規(guī)章制度和獎(jiǎng)罰措施，不允許出現(xiàn)不合格品。在重點(diǎn)工序施工前，必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。

堅(jiān)持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業(yè)班組提出自檢，再由施工員項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)施工人員、質(zhì)檢員、技術(shù)員進(jìn)行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎(chǔ)上，請(qǐng)監(jiān)理工程師審核并簽證認(rèn)可。對(duì)于工程施工過(guò)程出現(xiàn)的質(zhì)量事故，必須按照事故原因不清不放過(guò)、事故責(zé)任者和群眾沒(méi)有受到教育不放過(guò)和沒(méi)有防護(hù)措施不放過(guò)的"三不放過(guò)"原則，認(rèn)真處理，防患于未然。

篇2

1 前言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，一般劃分為項(xiàng)目決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者。對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。項(xiàng)目管理最根本的目的是“如何有效地利用時(shí)間、技術(shù)和人力”。項(xiàng)目管理及是要確保在時(shí)間、經(jīng)費(fèi)和性能指示三項(xiàng)限制條件下，盡可能高效率地完成項(xiàng)目任務(wù)。通過(guò)加大對(duì)階段性“里程碑”或重大活動(dòng)的組織管理的控制力度，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及不環(huán)境并使之前高效運(yùn)作、使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的均衡性，利用現(xiàn)代管理技術(shù)和手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時(shí)限、批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對(duì)象是項(xiàng)目本身，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有集合性。相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說(shuō)明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，必須對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。

3 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

3.1 業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問(wèn)題

3.1.1 由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。

3.1.2 資金短缺，融資能力不足，建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長(zhǎng)，故多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款，貸款額度為60％～70％ ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。

3.1.3 技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員，工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)。

3.1.4 工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有完整有效的管理制度，建筑水平較差。

3.2 委托監(jiān)理存在的問(wèn)題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問(wèn)題：

3.2.1 權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜， 管理混亂。

3.2.2 建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專(zhuān)業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

3.2.3 甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買(mǎi)等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施

4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷(xiāo)售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格； 另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷(xiāo)等情況。

4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招授標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段(還可能包括物業(yè)管理階段)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問(wèn)上的安排。應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的是不完全相關(guān)的；針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控，建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的， 它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的進(jìn)度控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開(kāi)發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開(kāi)工快速銷(xiāo)售” 模式， 強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)．開(kāi)發(fā)手續(xù)．工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)” 的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間大大縮短。

4.3 監(jiān)理存在問(wèn)題的管理

4.3.1 完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監(jiān)理；二是加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理， 建立公平有序的監(jiān)理市場(chǎng)；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)

4.3.2 明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。

篇3

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，供需兩旺。隨著“大盤(pán)”、“精品”時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進(jìn)度也在加快，在這個(gè)過(guò)程中如何求生存、求發(fā)展，是擺在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的區(qū)域環(huán)境中，除了開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品外，最重要的是降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，最大限度地提高投資效益，這一點(diǎn)受眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)注，既是熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。如何降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提高投資效益?對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造價(jià)進(jìn)行有效地控制與管理是關(guān)鍵。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程造價(jià)的分類(lèi)及其特點(diǎn)

目前，根據(jù)我國(guó)建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，房地產(chǎn)項(xiàng)目從醞釀、規(guī)劃、建設(shè)到投入使用大致分為四個(gè)階段：項(xiàng)目投資決策階段（項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、投資收益分析），項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案審批），項(xiàng)目實(shí)施階段（施工階段），項(xiàng)目竣工結(jié)算階段。

在項(xiàng)目投資決策階段，開(kāi)發(fā)商依據(jù)建議書(shū)編制初步投資估算，做可行性研究報(bào)告時(shí)編制詳細(xì)投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設(shè)工程造價(jià)控制的難點(diǎn)是：第一，項(xiàng)目具體實(shí)施方案尚未確定，估算難以達(dá)到準(zhǔn)確；第二，此階段開(kāi)發(fā)商有時(shí)是為了爭(zhēng)取項(xiàng)目的開(kāi)工，行政決策意識(shí)比較強(qiáng)，投資估算偏?。坏谌?，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時(shí)難以真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際情況。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，從控制建設(shè)工程造價(jià)來(lái)說(shuō)一般又分為四個(gè)小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)方案圖紙和說(shuō)明書(shū)，作出含有各專(zhuān)業(yè)的詳盡的建安造價(jià)估算書(shū)；第二，初步設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)總概算；概算一經(jīng)批準(zhǔn)，即為控制擬建項(xiàng)目工程造價(jià)的最高限額；第三，技術(shù)設(shè)計(jì)階段（擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段，簡(jiǎn)稱(chēng)擴(kuò)初），開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)技術(shù)設(shè)計(jì)的圖紙和說(shuō)明書(shū)及概算定額（擴(kuò)大預(yù)算定額或綜合預(yù)算定額）編制初步設(shè)計(jì)修正總概算；第四，施工圖設(shè)計(jì)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)施工圖紙和說(shuō)明書(shū)及預(yù)算定額編制施工圖預(yù)算，用以核實(shí)施工圖階段造價(jià)是否超過(guò)批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算。施工圖預(yù)算是確定承包合同價(jià)，結(jié)算工程價(jià)款的主要依據(jù)。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系的整體，各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)（估算、概算、預(yù)算）相互制約、相互補(bǔ)充，前者控制后者，后者補(bǔ)充前者，共同組成設(shè)計(jì)階段的控制系統(tǒng)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)控制技術(shù)與方法

2.1 立項(xiàng)階段的造價(jià)控制措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)收入與造價(jià)分析時(shí)，相對(duì)來(lái)講，收入的不確定性可能大一些，對(duì)于造價(jià)來(lái)講，如材料費(fèi)用，盡管也會(huì)隨市場(chǎng)波動(dòng)，但相對(duì)來(lái)講可能小一些。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性進(jìn)行造價(jià)相對(duì)準(zhǔn)確的估算，不僅對(duì)于項(xiàng)目可行性研究十分重要，而且對(duì)于造價(jià)控制也十分重要，把造價(jià)控制由事后控制做到事前控制。在造價(jià)估算時(shí)，按會(huì)計(jì)分類(lèi)盡可能的進(jìn)行細(xì)化，使以后在造價(jià)控制時(shí)能夠有的放矢。同樣一個(gè)項(xiàng)目，不同的企業(yè)因?yàn)槠湫庞谩⑷谫Y能力的不同而造成造價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)是不相同。因此要根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)和把控風(fēng)險(xiǎn)能力的不同，合理安排好風(fēng)險(xiǎn)與資金利用率之間的平衡，安排好資金鏈。

2.2 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制措施

有資料表明，初步設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是75%～95%，技術(shù)設(shè)計(jì)影響投資的可能性是35%～75%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響投資的可能性是25%～35%，而到了施工階段，影響工程造價(jià)的可能性已經(jīng)只有10%。由此看來(lái)，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。因此影響建設(shè)項(xiàng)目投資造價(jià)控制的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，認(rèn)真做好設(shè)計(jì)階段投資控制對(duì)控制建設(shè)項(xiàng)目投資至關(guān)重要，是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。一份好的設(shè)計(jì)方案，不僅要取得良好的社會(huì)效益，還應(yīng)具有經(jīng)濟(jì)的合理性。長(zhǎng)期以來(lái)，建設(shè)單位普遍對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段重視不夠，較少過(guò)問(wèn)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)合理性，致使一些設(shè)計(jì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。

2.3 基建階段的造價(jià)控制措施

按基建程序辦事，就是要遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，它是多年來(lái)基本建設(shè)正反兩方面經(jīng)驗(yàn)的科學(xué)總結(jié)。要合理安排開(kāi)工順序和提高交用標(biāo)準(zhǔn)。積極引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在承發(fā)包上實(shí)行招投標(biāo)，是全面造價(jià)管理工作的重點(diǎn)。把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入全面造價(jià)管理，在相對(duì)平等的條件下進(jìn)行招標(biāo)承包，擇優(yōu)選擇工程承包公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位。

3.結(jié)語(yǔ)

長(zhǎng)期以來(lái)，人們習(xí)慣于把尋找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、項(xiàng)目實(shí)施作為重點(diǎn)工作來(lái)抓，而把造價(jià)的控制與管理工作集中在竣工結(jié)算審核階段，畢竟是被動(dòng)控制、事后控制。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該將“開(kāi)源”與“節(jié)流”并重，切實(shí)重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)控制與管理。在項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)階段施行全過(guò)程、全方位的造價(jià)控制，以利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)效益最大化、獲得持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

篇4

隨著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)建設(shè)的熱潮不斷涌動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸成為我國(guó)的支柱企業(yè)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中都出現(xiàn)了問(wèn)題，影響了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的安全性，其中一個(gè)重要問(wèn)題就是財(cái)務(wù)管理上的問(wèn)題。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理工作對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)極其重要，因此識(shí)別并解決財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)極其重要。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為資本密集型企業(yè)，資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)決定企業(yè)生死的要素。資金的流動(dòng)存在于企業(yè)的投資、籌資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)資金鏈的斷裂都有可能導(dǎo)致企業(yè)的生存危機(jī)。而且，企業(yè)的資金又不是越多越好，這會(huì)降低企業(yè)資金的使用效率。尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開(kāi)發(fā)公司了解開(kāi)發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，以便對(duì)資金進(jìn)行有效管理。另外，成本和質(zhì)量的制衡是房地產(chǎn)公司的另一主題，如何在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，對(duì)房地產(chǎn)公司及其重要。因此，做好企業(yè)的成本控制和成本管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有很大的重要性和必要性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、尤其是中小型開(kāi)發(fā)公司，財(cái)務(wù)管理都存在著一些問(wèn)題。

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視性不高

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將管理工作的重點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)效益上，對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視性不夠，尤其是忽視了財(cái)務(wù)管理工作在長(zhǎng)期規(guī)劃中的作用。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司僅僅將財(cái)務(wù)管理定位為記賬等會(huì)計(jì)類(lèi)工作，對(duì)財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)不夠。另外，一些公司對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進(jìn)行可行性研究，項(xiàng)目安排隨意性大，沒(méi)有對(duì)資金投入、資金回收、期限等進(jìn)行詳細(xì)安排，導(dǎo)致整個(gè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程的混亂。

（二）財(cái)務(wù)管理的制度缺乏規(guī)范性

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有建立清晰的財(cái)務(wù)目標(biāo)，制定的制度也缺乏實(shí)際操作性，沒(méi)有起到有效的指導(dǎo)作用。有的公司的制度形同虛設(shè)，沒(méi)有得到有效的實(shí)施。

（三）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，財(cái)務(wù)管理水平低

當(dāng)前我國(guó)一些房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)不夠，且文化程度不高，因此，業(yè)務(wù)技能也不高，他們?nèi)狈ο到y(tǒng)財(cái)務(wù)管理知識(shí)，在實(shí)際工作中只是憑經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)進(jìn)行管理，這一問(wèn)題會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行的安全性和效率。

（四）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，資金鏈的保證對(duì)其及其重要，資金流動(dòng)的周期很長(zhǎng)，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控越來(lái)越嚴(yán)格，加上其本來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資也越來(lái)越困難。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的對(duì)策

（一）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度

房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理理念，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，并將這種重視落到實(shí)處，同時(shí)將重視程度傳遞給財(cái)務(wù)管理人員，嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，為財(cái)務(wù)管理工作的順利進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，營(yíng)造良好的氛圍。另外，保證在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期做好可行性分析，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理中項(xiàng)目投資分析的知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期、投入、收益等進(jìn)行詳細(xì)分析，以保證后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金的可控性。

（二）制定科學(xué)規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格落到實(shí)處

房地產(chǎn)企業(yè)管理者要充分了解本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行和管理程序，參照本行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，建立一套科學(xué)規(guī)范且適用的財(cái)務(wù)管理制度。在建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)管理制度的學(xué)習(xí)和應(yīng)用，并在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)督，保證財(cái)務(wù)管理制度的順利實(shí)施，起到應(yīng)有的作用。同時(shí)，在運(yùn)行的過(guò)程中不斷進(jìn)行反饋，以及時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，不斷完善這一制度。

（三）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)既要嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理人員的招聘，又要注重后期對(duì)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)，無(wú)論是認(rèn)識(shí)上還是技能上。財(cái)務(wù)管理人員技能的提高，有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，進(jìn)而可以順利推進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，這對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行都很重要。

（四）加強(qiáng)對(duì)資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對(duì)資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對(duì)項(xiàng)目不同時(shí)期資金的流動(dòng)有整體上的認(rèn)識(shí)，并提前做好準(zhǔn)備，防止出現(xiàn)資金流斷裂的問(wèn)題。有關(guān)現(xiàn)金流管理的具體措施有：編制現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現(xiàn)金浮游量、充分利用商業(yè)信用，加強(qiáng)對(duì)投融資的管理等。對(duì)于融資問(wèn)題，企業(yè)要優(yōu)化融資方式，進(jìn)行多元化融資。企業(yè)集團(tuán)還可以在整個(gè)企業(yè)建立資金池，將各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的資金進(jìn)行調(diào)劑使用，從而保證整體的穩(wěn)定。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理非常重要，認(rèn)識(shí)并解決這些問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

篇5

（一）項(xiàng)目方案方面存在問(wèn)題

項(xiàng)目方案的確定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目方案的確定比較重視，但在這一過(guò)程中總是不按照相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行，導(dǎo)致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，沒(méi)有深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在得到項(xiàng)目后，想要快速獲得經(jīng)濟(jì)效益，在沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的情況下，就盲目確定了開(kāi)發(fā)的方案，只考慮什么賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過(guò)分的效仿別人，所以導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品沒(méi)有特色，缺少吸引力。第二，因?yàn)槿鄙偈袌?chǎng)調(diào)查這一過(guò)程，所以導(dǎo)致決策層在方案的決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，沒(méi)有樹(shù)立品牌意識(shí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分的追求經(jīng)濟(jì)利益，在方案確定的過(guò)程中，只考慮怎樣才能從這個(gè)項(xiàng)目中賺到更多的錢(qián)，而沒(méi)有重視產(chǎn)品的品牌意識(shí)和形象，而一個(gè)企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹(shù)立品牌意識(shí)，否則企業(yè)將無(wú)法生存。第四，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算報(bào)告缺乏，這一過(guò)程如果不嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目在施工過(guò)程中無(wú)法有效的控制投資成本，從而會(huì)出現(xiàn)投資成本大于計(jì)劃成本的現(xiàn)象，造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）施工設(shè)計(jì)方面存在問(wèn)題

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段做的工作很少，甚至沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不是他們的事情，只要交給專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質(zhì)量控制，忽略設(shè)計(jì)階段的成本和質(zhì)量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進(jìn)行項(xiàng)目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)工作，這樣就會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)的圖紙?jiān)诠δ芎褪褂梅矫娲嬖趩?wèn)題，如果在施工的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就要進(jìn)行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的過(guò)程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙?jiān)谕顿Y控制方面不明確，企業(yè)無(wú)法有效的進(jìn)行成本控制。

（三）合同管理方面問(wèn)題

目前，還有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導(dǎo)致在合同管理方面存在問(wèn)題。企業(yè)在合同簽訂的過(guò)程中，大多是經(jīng)過(guò)雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對(duì)合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會(huì)產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問(wèn)題有以下幾點(diǎn)：第一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同簽訂的過(guò)程十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，往往會(huì)因一字之差給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。第二，合作雙方都不嚴(yán)格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會(huì)導(dǎo)致工程索賠、工期延長(zhǎng)、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時(shí)，往往采取一些不恰當(dāng)?shù)氖侄芜M(jìn)行解決，而不用法律武器來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目管理的措施

（一）深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，根據(jù)市場(chǎng)的需求研究項(xiàng)目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國(guó)家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對(duì)這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會(huì)在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會(huì)減小投資的風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要清楚了解開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點(diǎn)，積極深入市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，明確該項(xiàng)目的消費(fèi)群眾，掌握消費(fèi)群眾的生活水平、居住環(huán)境、設(shè)施需求等情況，從而研究出滿(mǎn)足人們需求的產(chǎn)品。最后，開(kāi)發(fā)商要了解周?chē)鷺潜P(pán)的基本情況，如：設(shè)計(jì)、價(jià)格、銷(xiāo)售面積、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等，掌握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）重視品牌建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設(shè)，樹(shù)立品牌意識(shí)。企業(yè)要在為市場(chǎng)提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的情況下，進(jìn)行科學(xué)的策劃宣傳活動(dòng)?？梢岳妹襟w廣告進(jìn)行宣傳，要保證廣告的真實(shí)性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和形象的樹(shù)立要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的積累，例如：萬(wàn)科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過(guò)了多年的經(jīng)驗(yàn)積累才獲得知名度的。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理

篇6

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的迅猛發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。因此，針對(duì)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中常見(jiàn)的問(wèn)題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的質(zhì)量。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的主要問(wèn)題

1、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備和調(diào)研工作不夠

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，一拿到地就開(kāi)始蓋樓，不進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，造成了項(xiàng)目管理在前期無(wú)法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，使后期出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

2、管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理的理解不夠深入，照搬項(xiàng)目管理的模式，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，如近年來(lái)出現(xiàn)的延遲交房，開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，管理費(fèi)用居高不下等等，超出預(yù)期很多。

3、不夠重視施工許可規(guī)定，致使施工不能如期進(jìn)行

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，通常都希望工程盡快結(jié)束，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。大部分施工單位為了盡早開(kāi)工，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府建設(shè)主管部門(mén)施工檢查與辦完相關(guān)手續(xù)之前就開(kāi)始施工，容易在施工過(guò)程中被強(qiáng)制暫停，而施工單位會(huì)遭受罰款，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)被實(shí)施經(jīng)濟(jì)懲罰。

4、設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范

當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問(wèn)題，使得大量設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中頻繁出現(xiàn)，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，既造成了成本上的浪費(fèi)和管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來(lái)不夠完善，使得工程進(jìn)展變得緩慢。

5、造價(jià)預(yù)算出現(xiàn)嚴(yán)重偏差

一般的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計(jì)階段進(jìn)行確定，但是在項(xiàng)目正式確定開(kāi)工以后，由于受到施工各方的人員、材料、施工的機(jī)械以及施工工藝和施工環(huán)境之間的不斷變化的因素的影響，施工階段對(duì)于工程的造價(jià)管理出現(xiàn)極大的偏差，比如開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)的合理性，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問(wèn)題而對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改。這種更改往往引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動(dòng)而可能增加工程造價(jià)。

6、完工驗(yàn)收與備案管理不夠嚴(yán)格

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，從而導(dǎo)致不能辦理相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。假如建筑施工單位是由多一個(gè)施工隊(duì)伍組成，工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)與備案就更加重要，必須重視。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理難點(diǎn)的解決措施

1、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作

前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。龍頭抬不起來(lái)，“龍身”無(wú)法行動(dòng)。沒(méi)有圖紙，無(wú)法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

2、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作

整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類(lèi)似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件;此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過(guò)必要的決策程序才能進(jìn)行。

3、要從開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作

在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開(kāi)發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷(xiāo)售、技術(shù)、開(kāi)發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目中成本的控制

政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開(kāi)，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)簽證的制度，就是只有在經(jīng)過(guò)三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過(guò)后，現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

5、工期的控制

工期的控制在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開(kāi)發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)。

6、安全的控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國(guó)家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理

首先，積極使用先進(jìn)的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，科學(xué)調(diào)配勞動(dòng)力，對(duì)總體計(jì)劃進(jìn)行周全、翔實(shí)的安排，特別是對(duì)施工容易發(fā)生的技術(shù)問(wèn)題要制定詳細(xì)的應(yīng)急措施。同時(shí)，專(zhuān)門(mén)成立測(cè)量小組，認(rèn)真細(xì)致做好測(cè)量放樣的工作，工程平面的點(diǎn)、線(xiàn)，都是通過(guò)坐標(biāo)點(diǎn)和該點(diǎn)的高度來(lái)確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進(jìn)行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)作為信息中心，負(fù)責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動(dòng)態(tài)信息給項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時(shí)調(diào)整施工安排，糾正偏差，進(jìn)而形成一個(gè)對(duì)數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項(xiàng)目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢工作員要按時(shí)搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進(jìn)行隨機(jī)抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。

最后對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行檢驗(yàn)制度。根據(jù)材料計(jì)劃?rùn)z查材料的規(guī)格、名稱(chēng)、型號(hào)、數(shù)量，檢驗(yàn)是否具有合格證、材料檢測(cè)報(bào)告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過(guò)，并做好進(jìn)貨驗(yàn)證記錄。試驗(yàn)員還要對(duì)使用中的材料進(jìn)行抽查，做好材料二次檢驗(yàn)工作。

結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過(guò)挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。必須科學(xué)合理地對(duì)施工中各項(xiàng)工作進(jìn)行管理，保證整個(gè)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]曹懷.基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理措施分析探討.四川建材,2009,4.

篇7

與所有的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程一樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般可分為立項(xiàng)決策階段、策劃和設(shè)計(jì)階段、施工階段、交付和運(yùn)營(yíng)階段。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功,取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施,而策劃和設(shè)計(jì)階段是將原則性的宏觀的決策意圖,落實(shí)到具體的微觀的設(shè)計(jì)圖紙中,從而為施工階段提供依據(jù)性技術(shù)文件的的過(guò)程。設(shè)計(jì)階段的工作具有承前啟后的作用,既需要向前延伸到宏觀策劃層面,又需要向后延伸到施工圖紙的具體細(xì)節(jié)控制,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)。

1.設(shè)計(jì)策劃的重要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,總是被壓縮開(kāi)發(fā)周期,很少有企業(yè)潛心研究市場(chǎng)的真正需求、產(chǎn)品的內(nèi)涵和對(duì)社會(huì)、城市環(huán)境、歷史帶來(lái)的影響。也很少有企業(yè)勇于探索和創(chuàng)新。速成的設(shè)計(jì)、速成的房地產(chǎn)產(chǎn)品,又怎能成為經(jīng)久傳世之作?市場(chǎng)上已不乏似曾相似的建筑面孔,無(wú)非因其地段不同、開(kāi)發(fā)商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場(chǎng)的火爆過(guò)去以后,理性的購(gòu)房者已日益學(xué)會(huì)全面評(píng)估產(chǎn)品內(nèi)涵和價(jià)值,甚至對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌所代表的品質(zhì)高度有清晰的評(píng)判。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不重視開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)策劃工作,其長(zhǎng)期發(fā)展利益必然受到局限。

對(duì)于開(kāi)發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長(zhǎng)、社會(huì)影響大的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言,開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)策劃、設(shè)計(jì)管理方面的主導(dǎo)性作用就更為明顯。尤其是商業(yè)綜合性持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā),如果在前期設(shè)計(jì)策劃和設(shè)計(jì)管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設(shè)計(jì),那么,施工階段、招商階段必然會(huì)遇到瓶頸,不得不調(diào)整、變更以適應(yīng)市場(chǎng)。而盲目建成的項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)后更會(huì)自食其果,商業(yè)設(shè)想無(wú)法實(shí)現(xiàn),商業(yè)利益無(wú)法保障,物業(yè)價(jià)值得不到提升,從而留下永久遺憾。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)策劃階段,應(yīng)該站在城市長(zhǎng)期有序發(fā)展的高度,目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)些,在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)上投入足夠的精力,避免急功近利的心態(tài),不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè),都應(yīng)將其視為不可逆轉(zhuǎn)的、需持久經(jīng)營(yíng)和不斷保值增值的物業(yè),才能引導(dǎo)設(shè)計(jì)師創(chuàng)作出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需要的品牌創(chuàng)建之路。

2.設(shè)計(jì)策劃的內(nèi)容

建筑設(shè)計(jì),在某種意義上講可等同于建筑產(chǎn)品的研發(fā),它是藝術(shù)創(chuàng)作與科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。它不能用工業(yè)化、工廠(chǎng)化、程序化的過(guò)程進(jìn)行生產(chǎn),對(duì)于不同地點(diǎn)、不同使用功能、性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)是不同的。因此需要完整細(xì)致的策劃。

以住宅項(xiàng)目為例具體來(lái)講,在通過(guò)大量的調(diào)研確定了購(gòu)房客戶(hù)目標(biāo)定位和價(jià)格定位的情況下,首先需要研究建筑的功能如何滿(mǎn)足使用者的基本需求,然后還需要研究城市規(guī)劃以及特定的社會(huì)歷史文化環(huán)境,調(diào)研生態(tài)環(huán)境,確定建筑形態(tài)、外立面設(shè)計(jì)的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向;引導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)作出富有文化內(nèi)涵的、與城市環(huán)境和諧的優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。前期設(shè)計(jì)策劃更為重要。在得到大量市場(chǎng)調(diào)研信息的前提下,需要與相關(guān)部門(mén)共同策劃確定商業(yè)開(kāi)發(fā)策略和目標(biāo)消費(fèi)人群,繼而研究業(yè)態(tài)品類(lèi)、組合關(guān)系和商家定位。在這些研究工作的基礎(chǔ)上,才能對(duì)設(shè)計(jì)單位提出較為可操作的方案設(shè)計(jì)要求。而在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中,從客流、物流動(dòng)線(xiàn)安排,到店鋪形態(tài)和組合布置、面積分配,到公共空間設(shè)施的策劃,開(kāi)發(fā)企業(yè)在整個(gè)過(guò)程中都需要用心策劃,組織和引導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。

隨著低碳、環(huán)保、綠色日益成為時(shí)代的主題,房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任,努力響應(yīng)這一主題,不僅被動(dòng)地履行各項(xiàng)新規(guī)范規(guī)定的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)義務(wù),而且主動(dòng)創(chuàng)新,研究提升開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的科技含量,努力實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保人居環(huán)境。

3.設(shè)計(jì)階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價(jià)管理涉及到建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié),其中,實(shí)行以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程投資控制最為關(guān)鍵。成本管理是設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)的重要職責(zé)之一。

成本管理的過(guò)程,首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo),拆分到建筑的各專(zhuān)業(yè)內(nèi)容分項(xiàng)中。然后,根據(jù)分項(xiàng)成本指導(dǎo)設(shè)計(jì)策劃,對(duì)市場(chǎng)部門(mén)或使用和管理部門(mén)提出的要求進(jìn)行全面分析,確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)策劃過(guò)程,需自始至終結(jié)合成本的概念,在設(shè)計(jì)由淺入深的同時(shí),成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項(xiàng)清洗和明確。

為了落實(shí)成本控制,在各階段設(shè)計(jì)中,需精心研究建筑每一個(gè)部件的設(shè)計(jì),研究材料和施工條件,進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較,降低每個(gè)構(gòu)件的造價(jià)。而機(jī)電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資,還需要考慮運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用,因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),正確處理好技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。另外,還應(yīng)加強(qiáng)各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)圖紙之間的協(xié)調(diào)性管理,避免因設(shè)計(jì)圖紙的不協(xié)調(diào)、不完善帶入施工階段而造成返工。在招標(biāo)階段,尤其是機(jī)電設(shè)備招標(biāo)階段,設(shè)計(jì)策劃管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級(jí),明確規(guī)定各類(lèi)材料設(shè)備的品牌檔次,將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中,力求保證建筑品質(zhì)的同時(shí)做到經(jīng)濟(jì)合理。

限額設(shè)計(jì)是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后,設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額,提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。在方案設(shè)計(jì)階段,可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計(jì)階段,可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過(guò)程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計(jì)完成后,都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計(jì)要求是否得到有效落實(shí)。

在管理機(jī)制上,可考慮加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理,在設(shè)計(jì)合同中,制定相應(yīng)的措施條款,凡因設(shè)計(jì)單位錯(cuò)誤、漏項(xiàng)擴(kuò)大規(guī)模或提高標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支,可扣減設(shè)計(jì)費(fèi)。對(duì)于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況,須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級(jí)審批。對(duì)于節(jié)約投資限額的給予獎(jiǎng)勵(lì),超過(guò)投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計(jì)人員積極性,鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位在限額內(nèi)提供最優(yōu)設(shè)計(jì)。

4.設(shè)計(jì)階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

4.1設(shè)計(jì)質(zhì)量全過(guò)程管理的重要性

建筑設(shè)計(jì)隨機(jī)性大,需要全過(guò)程精心策劃和控制,才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣,確切地說(shuō)是一個(gè)目標(biāo)范圍的界定,符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計(jì)合格的下限。建筑設(shè)計(jì)精品是在設(shè)計(jì)運(yùn)行過(guò)程中優(yōu)化取舍,不斷完善完美。因此,設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理是全方位全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理。靜止的簡(jiǎn)單化的“結(jié)果管理”淘汰制,只會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和造成經(jīng)濟(jì)損失。建筑設(shè)計(jì)全過(guò)程要自始至終,由組織管理到專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理,由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施,由形象思維到邏輯思維,由方案到施工圖,進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動(dòng)、極具挑戰(zhàn)性的動(dòng)態(tài)質(zhì)量管理。

4.2設(shè)計(jì)組織框架的構(gòu)建

建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的首要任務(wù)應(yīng)是項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織框架的策劃。一個(gè)規(guī)模較大的完整的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì),不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)、熱能動(dòng)力設(shè)計(jì)、建筑電氣設(shè)計(jì),還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計(jì)內(nèi)容,甚至可能涉及道路橋梁、人防專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì),還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)、景觀綠化設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì),有的項(xiàng)目還需要專(zhuān)門(mén)進(jìn)行標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、建筑立面照明設(shè)計(jì)、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計(jì)等分工細(xì)致、深化的設(shè)計(jì)內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時(shí)代主題日益明確,還需考慮能源科技項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)。另外,業(yè)主招標(biāo)管理部門(mén)可能還會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)管理部門(mén)提出提供各類(lèi)招標(biāo)項(xiàng)目技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書(shū)、技術(shù)標(biāo)評(píng)審等的招標(biāo)配合工作要求。因此,在設(shè)計(jì)工作計(jì)劃中還需要考慮到這項(xiàng)工作的安排。

如此繁雜的設(shè)計(jì)工作內(nèi)容,沒(méi)有一家設(shè)計(jì)單位能夠獨(dú)立完成。因此,開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)在設(shè)計(jì)策劃的前期階段,必須清晰地確立全部設(shè)計(jì)內(nèi)容,將其合理地分解成多個(gè)工作包,對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)工作包明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時(shí)間,并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系,使不同專(zhuān)業(yè)和專(zhuān)長(zhǎng)的設(shè)計(jì)單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作,圍繞設(shè)計(jì)策劃所確定的藝術(shù)主題和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),最終完成高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果。

建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜,層次、水平差異較大。但并不是所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的所有設(shè)計(jì)內(nèi)容都需要由頂級(jí)設(shè)計(jì)公司來(lái)完成。不同的設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)的設(shè)計(jì)類(lèi)型也有所不同,例如有些設(shè)計(jì)公司擅長(zhǎng)大型公共建筑,有些擅長(zhǎng)居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計(jì),有些擅長(zhǎng)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)。因此,對(duì)于項(xiàng)目中的每一項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容,都需要在龐雜的設(shè)計(jì)市場(chǎng)中,挑選資質(zhì)和業(yè)績(jī)符合項(xiàng)目要求的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì),并確定其收費(fèi)是否在可接受范圍內(nèi),然后將工作要求落實(shí)到合同中。這樣分階段逐步落實(shí)每一個(gè)設(shè)計(jì)工作包。

4.3編制各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在前期策劃階段,在商業(yè)策略策劃完成后,設(shè)計(jì)策劃部門(mén)應(yīng)收集來(lái)自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件,收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等方面的基礎(chǔ)資料,結(jié)合商業(yè)策劃要求,編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),將業(yè)主的開(kāi)發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位,避免讓設(shè)計(jì)工作走彎路。在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,設(shè)計(jì)管理部門(mén)應(yīng)安排各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)和技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對(duì)方案設(shè)計(jì)內(nèi)容的評(píng)審意見(jiàn),形成策劃設(shè)計(jì)要求,編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。在施工圖設(shè)計(jì)階段,結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)評(píng)審意見(jiàn)、結(jié)合來(lái)自物業(yè)使用部門(mén)的對(duì)運(yùn)行管理的具體要求,以及其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)提出的設(shè)計(jì)條件,編制施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交房標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計(jì)成果深度和形式等各方面的要求。

4.4分階段進(jìn)行設(shè)計(jì)成果評(píng)審和確認(rèn)

設(shè)計(jì)工作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程,因此對(duì)于各階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)分別予以評(píng)審和確認(rèn)。在方案設(shè)計(jì)階段,應(yīng)對(duì)建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動(dòng)線(xiàn)、垂直交通動(dòng)線(xiàn)、建筑面積、層高等基本設(shè)計(jì)要素予以充分討論、評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段,建筑專(zhuān)業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)外,還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個(gè)細(xì)部和材料,評(píng)估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)應(yīng)對(duì)各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較,確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式,對(duì)建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn);機(jī)電專(zhuān)業(yè)應(yīng)對(duì)各類(lèi)可選用的機(jī)電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和論證,確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備,確認(rèn)豎向和橫向管井管線(xiàn)的位置對(duì)空間使用的影響。

在施工圖設(shè)計(jì)階段,需檢查和評(píng)審施工圖紙中各類(lèi)技術(shù)要求的落實(shí)程度,校核各專(zhuān)業(yè)圖紙中對(duì)地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線(xiàn)等外部條件的結(jié)合情況,校核各專(zhuān)業(yè)圖紙的設(shè)計(jì)深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對(duì)施工圖紙完成全面評(píng)審和確認(rèn),方可將其交付給施工和工程管理部門(mén)。

4.5設(shè)計(jì)工作后評(píng)估

設(shè)計(jì)策劃和管理部門(mén)的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見(jiàn)影的,必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)、施工、運(yùn)行整個(gè)過(guò)程后,才真正反映出設(shè)計(jì)管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項(xiàng)目竣工交付運(yùn)行后,對(duì)前期設(shè)計(jì)策劃和管理工作進(jìn)行綜合評(píng)估,由實(shí)際使用施工圖紙和對(duì)建筑物運(yùn)行管理的部門(mén)分別進(jìn)行評(píng)價(jià),總結(jié)出設(shè)計(jì)策劃管理工作中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),這樣才能不斷改進(jìn)不斷提高。

參考文獻(xiàn):

[1]韓玲.淺析項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理.建筑2009(14)32-33

篇8

     1.1成本最小化原則

    房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項(xiàng)目的成本，從而保證項(xiàng)目的實(shí)際成本符合期初制定的成本控制目標(biāo)。在追求成本最小化的過(guò)程中，應(yīng)該兼顧質(zhì)量和進(jìn)度等其它方面的目標(biāo)，注意降低成本的合理性，不應(yīng)以損害其它方面的利益為代價(jià)，防止顧此失彼。

1.2動(dòng)態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)注重動(dòng)態(tài)性，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行情況而動(dòng)態(tài)調(diào)整。在項(xiàng)目規(guī)劃中雖然制訂了項(xiàng)目全體及各階段的本錢(qián)操控計(jì)劃，但在項(xiàng)目施行進(jìn)程中，可能因?yàn)橐恍┉h(huán)節(jié)的改變而導(dǎo)致項(xiàng)目本錢(qián)也隨之發(fā)作動(dòng)搖，這就需求及時(shí)對(duì)項(xiàng)目本錢(qián)操控措施進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，預(yù)算動(dòng)搖可能對(duì)全體本錢(qián)構(gòu)成的影響，以做到心中有數(shù)。只要每個(gè)人員完結(jié)了自個(gè)的分方針，整個(gè)公司的總方針才有完結(jié)的期望。

1.3目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理又稱(chēng)為成果管理，它將房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體目標(biāo)層層分解，細(xì)化為項(xiàng)目中各參與單位及各員工的分目標(biāo)，這些目標(biāo)方向一致，銜接緊密，因此，只要每個(gè)人的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)，那么項(xiàng)目總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)也就輕而易舉。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制觀念落后

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制觀念比較落后，不能很好的適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。首先，認(rèn)為成本控制的范圍只是項(xiàng)目施工的成本控制，而對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等方面的成本控制往往不重視，并不能很好的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體進(jìn)行全面的成本控制，往往導(dǎo)致由于某一部分的成本控制不到位導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本增加。其次，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制往往重視項(xiàng)目完成后的成本控制，而對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展前的組織成本控制比較薄弱，忽視事前成本控制，忽視項(xiàng)目開(kāi)展前的成本預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本決策往往缺乏規(guī)范性。最后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的主體往往局限于財(cái)務(wù)人員，但是財(cái)務(wù)人員對(duì)于項(xiàng)目的成本控制往往局限于項(xiàng)目完結(jié)后的成本控制，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)展之前的成本控制往往不到位，因此不能對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行整體控制。

2.2忽視財(cái)務(wù)管理對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本整體控制作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，往往忽視財(cái)務(wù)管理對(duì)成本控制的整體控制作用。北京某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行成本控制時(shí)，不能很好的限定財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，僅僅簡(jiǎn)單的認(rèn)為財(cái)務(wù)人員的職責(zé)就是對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金、收益進(jìn)行核算，忽略了財(cái)務(wù)管理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的控制作用，進(jìn)而導(dǎo)致不能進(jìn)行項(xiàng)目成本的整體控制。首先，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，財(cái)務(wù)人員不能很好的對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的成本進(jìn)行核算、分析，以至于不能提出與房地產(chǎn)企業(yè)自身情況相關(guān)的方案。其次，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不能很好對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)成本消耗進(jìn)行控制，避免不必要的成本消耗，造成項(xiàng)目成本的增加，降低了財(cái)務(wù)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的總體控制。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制機(jī)制不完善

優(yōu)秀的機(jī)制保障是開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的基本，但是大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并沒(méi)有設(shè)有專(zhuān)門(mén)的成本控制機(jī)制。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)制度上不能有效的進(jìn)行成本監(jiān)督，也沒(méi)有適當(dāng)?shù)募?lì)措施，并且員工對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的管理積極性不高，導(dǎo)致成本控制開(kāi)展艱難。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程缺乏持續(xù)的成本控制機(jī)制，缺乏完善的成本控制指標(biāo)體系，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之后不能及時(shí)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行總結(jié)、反饋，以至于項(xiàng)目成本管理不能持續(xù)改進(jìn)，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制不系統(tǒng)。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制基本路徑

3.1實(shí)施限額設(shè)計(jì)

目前普遍存在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期緊，在設(shè)計(jì)階段投入的時(shí)間相對(duì)欠缺，導(dǎo)致設(shè)計(jì)成果不夠精準(zhǔn)，給工程預(yù)算編制、招標(biāo)清單編制等增加了不穩(wěn)定因素。頻繁設(shè)計(jì)變更，更讓造價(jià)成本不斷增加。所以在具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須明確要求設(shè)計(jì)單位提供與設(shè)計(jì)內(nèi)容相符的設(shè)計(jì)概算，進(jìn)行精準(zhǔn)的限額設(shè)計(jì)，要多與設(shè)計(jì)人員溝通，把限額設(shè)計(jì)工作做到最優(yōu)。

3.2嚴(yán)謹(jǐn)審核圖紙

在進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖的時(shí)候，要嚴(yán)格審核圖紙，多與設(shè)計(jì)人員溝通，進(jìn)行多方面比較分析、選樣、修改，提高設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量，使設(shè)計(jì)成果更加合理、經(jīng)濟(jì)，減少因設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位自身原因引起的設(shè)計(jì)變更；結(jié)合工程實(shí)際，保證施工單位按圖施工的可操作性，將工程變更盡量控制在施工之前。

3.3嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度

準(zhǔn)確編制招標(biāo)文件，謹(jǐn)慎分析各項(xiàng)指標(biāo)，把工程標(biāo)底控指到合理的下限。在編制招標(biāo)文件的時(shí)候，要對(duì)招標(biāo)中涉及費(fèi)用的條款，反復(fù)斟酌、考慮，使其更加合理、準(zhǔn)確。招投標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正原則，充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，廣泛接觸、了解各施工單位并嚴(yán)格篩選，及時(shí)反饋成本的變動(dòng)情況，并進(jìn)行有效地調(diào)整，減少不合理的開(kāi)支。

3.4強(qiáng)化竣工驗(yàn)收

驗(yàn)收掃尾是整個(gè)工程施工的最后一個(gè)階段，根據(jù)國(guó)家政策和合同規(guī)定，進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會(huì)簽，確保工程全面履行合同，按期竣工。同時(shí)科學(xué)組織掃尾工作，最大限度降低財(cái)務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。

篇9

中圖分類(lèi)號(hào)：TU712 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）08-00-01

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在于開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的結(jié)果與預(yù)期收益的差別，目前在新時(shí)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)有很多種，而如何做好風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于一個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展來(lái)說(shuō)十分重要，以下將展開(kāi)詳細(xì)探討。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型和風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

1.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境因素的影響包括自然災(zāi)害，政策的不穩(wěn)定性。在自然災(zāi)害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴等因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成破壞，使得投資商必須承受經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)因?yàn)閲?guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控和相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)無(wú)形的損失。國(guó)家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對(duì)投資商對(duì)項(xiàng)目的成本投資造成波動(dòng)和不確定性。

2.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建設(shè)材料、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)為技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。例如科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步導(dǎo)致建筑材料、施工技術(shù)、建筑風(fēng)格在不斷的更新?lián)Q代，而跟不上時(shí)展要求的項(xiàng)目投資投資成本高，項(xiàng)目進(jìn)展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行改造。

3.決策和管理風(fēng)險(xiǎn)。決策和管理風(fēng)險(xiǎn)包括運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查和預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高層戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，決策和管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的成敗起關(guān)鍵性作用。產(chǎn)生這些風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有以下幾個(gè)方面：（1）位置的不可移動(dòng)性；（2）資金投入大，投資規(guī)模大；（3）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；（4）經(jīng)濟(jì)水平的制約作用；（5）市場(chǎng)不充分性。房地產(chǎn)位置的固定性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平的限制作用，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)起到制約作用，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1.風(fēng)險(xiǎn)回避。風(fēng)險(xiǎn)回避主要是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，管理者必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)以及可能損失做出一個(gè)初步的估計(jì)和權(quán)衡，也就是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。風(fēng)險(xiǎn)回避雖然能避免重大損失，但同時(shí)也失去了投資獲利的機(jī)會(huì)，是一種比較消極的防范手段。

2.風(fēng)險(xiǎn)控制。風(fēng)險(xiǎn)控制指的是管理者采用積極的策略減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，盡量將風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最小。風(fēng)險(xiǎn)控制的手段有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)抑制兩種類(lèi)型。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防涉及現(xiàn)時(shí)成本與潛在損失的比較，當(dāng)潛在損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于采取預(yù)防措施所支出成本的時(shí)候，就要果斷采用預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的手段。風(fēng)險(xiǎn)控制是管理者為消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患主動(dòng)采取措施的一種積極辦法，在運(yùn)用時(shí)成本低、效益好，一般不會(huì)產(chǎn)生后遺癥。建議在處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要優(yōu)先采用風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是開(kāi)發(fā)商通過(guò)一定的措施和安排將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給另一方，減少企業(yè)的損失。與風(fēng)險(xiǎn)回避不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將責(zé)任或者風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別的單位承擔(dān)，風(fēng)險(xiǎn)回避是放棄項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)控制也有不同，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)移出去，風(fēng)險(xiǎn)控制是自身調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素。

4.風(fēng)險(xiǎn)自留。風(fēng)險(xiǎn)自留指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一些難以避免或者最終不能控制的風(fēng)險(xiǎn)留給了自己，但是前提是不影響大局的利益，且風(fēng)險(xiǎn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)較大的利益。風(fēng)險(xiǎn)自留分為有意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留和無(wú)意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留。有意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留是管理者的主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留，主動(dòng)去承擔(dān)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，具體措施有自我保險(xiǎn)、專(zhuān)屬保險(xiǎn)等。無(wú)意識(shí)的風(fēng)險(xiǎn)自留是開(kāi)發(fā)商對(duì)損失的發(fā)生存在僥幸心理或?qū)p失估計(jì)不足而暴露于風(fēng)險(xiǎn)中，是被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自留，需要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金來(lái)應(yīng)對(duì)。

5.風(fēng)險(xiǎn)利用。風(fēng)險(xiǎn)利用是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中通過(guò)利用風(fēng)險(xiǎn)來(lái)為企業(yè)贏取利益的方式。一般是開(kāi)發(fā)商利用現(xiàn)實(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)化險(xiǎn)為利。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問(wèn)題

1.重視可行性研究。重視可行性是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者通過(guò)科學(xué)的評(píng)級(jí)分析，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期活動(dòng)中不可缺少的階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否具有可行性，開(kāi)發(fā)商要研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式，在國(guó)家相關(guān)法律、政策等條例的許可范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求需要，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本、需求量、售價(jià)等，從而確定出計(jì)劃投資項(xiàng)目的類(lèi)型、規(guī)模、銷(xiāo)售渠道。由于未來(lái)具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多的階段。

2.選擇最佳開(kāi)發(fā)區(qū)位。選擇最佳的開(kāi)發(fā)區(qū)為對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有著至關(guān)重要的作用，它關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否，通常從這幾個(gè)方面進(jìn)行最佳開(kāi)發(fā)區(qū)位的選擇：項(xiàng)目所處的具體地理位置；項(xiàng)目所在地的交通、商貿(mào)狀況及水電通達(dá)情況；項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)的發(fā)展情況等。

3.推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要用科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，通過(guò)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)行法規(guī)和企業(yè)制度的學(xué)習(xí)，提高從業(yè)人員對(duì)“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來(lái)的法律等風(fēng)險(xiǎn)。

4.建立具有職業(yè)化的管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)的科學(xué)化、職業(yè)化、法制化管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一化、制度化、程序化管理，制定具有企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序和工作流程的標(biāo)準(zhǔn)化流程模式，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為。用規(guī)范化的管理體系，用標(biāo)準(zhǔn)的工作模式、工作流程程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使得每項(xiàng)工作都有據(jù)可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)遇到環(huán)境、技術(shù)、管理、決策等各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)存在于房地產(chǎn)運(yùn)作的每個(gè)階段，只要我們對(duì)可能發(fā)生的潛在的危險(xiǎn)事先預(yù)備，制定風(fēng)險(xiǎn)管理流程，并作好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，就能保證我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]薛小榮，何慧麗.我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2009，05：50+52.

篇10

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化建設(shè)的發(fā)展步伐逐漸加快，在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)階段，地產(chǎn)項(xiàng)目的投資種類(lèi)不斷增多，施工規(guī)模也越來(lái)越大，技術(shù)施工難度也不斷的加大，影響施工項(xiàng)目管理的因素也越來(lái)越多，并且面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)引進(jìn)了精細(xì)化管理的觀念，并得到了廣泛的應(yīng)用，它能夠有效的降低企業(yè)建設(shè)施工的成本，提高建筑施工的質(zhì)量，縮短建筑施工的工期，增強(qiáng)企業(yè)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程管理中常見(jiàn)問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展尚不夠成熟，發(fā)展水平偏低。隨著政府調(diào)控政策的變化和市場(chǎng)不景氣，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲得持續(xù)的土地資源和資金方面遇到了很多難題，無(wú)法實(shí)施工程質(zhì)量精細(xì)化管理，眾多的管理型問(wèn)題一步步的顯露出來(lái)。

（二）管控制度不先進(jìn)

受傳統(tǒng)體制的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的組織管理體制適應(yīng)不了當(dāng)今市場(chǎng)化變化多端的管理需求，如項(xiàng)目管理大多以“人治”為主，對(duì)承包商、供應(yīng)商合作缺乏組織管理，缺乏規(guī)范解決問(wèn)題的能力，對(duì)員工管理、內(nèi)部分配等不能與市場(chǎng)接軌，影響員工積極性等。這一系列問(wèn)題的存在影響了項(xiàng)目的建設(shè)成效，必須使用精細(xì)化管理來(lái)逐一克服，才能不斷提高工程管理的效率和效果。

（二）成本控制不重視

在成本控制上，作為項(xiàng)目管理者，不能有效的從全局、系統(tǒng)著眼把控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)中成本的管控。如在材料設(shè)備采購(gòu)階段，不能全局的分析材料設(shè)備數(shù)量和質(zhì)量性能，僅為了滿(mǎn)足工程的需要而增加，或者為了節(jié)約成本購(gòu)買(mǎi)一些性能較差的材料設(shè)備，造成資金的浪費(fèi);在有關(guān)合同的條款上不能很好地洞察、預(yù)見(jiàn)，出現(xiàn)后期承包商索賠等事項(xiàng);不注重設(shè)計(jì)，與可操作性失節(jié)，致使項(xiàng)目實(shí)際施工過(guò)程中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更，對(duì)成本影響較大，更有甚者可能直接決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。

（三）組織管理不明確

目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)，剛剛處于起步階段，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)中只重視最終盈利大小，而忽視了管理中的組織所疊加的不良影響。包括不科學(xué)規(guī)劃施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于承包商缺乏完善的協(xié)調(diào)管理機(jī)制;材料和設(shè)備從購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)、保管混亂，造成不必要的浪費(fèi);資金撥付沒(méi)有既定流程和整體規(guī)劃，致使資金利用率偏低。這種只重結(jié)果的粗放式管理必然會(huì)造成項(xiàng)目的建設(shè)成本增加，吞噬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

（四）標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行不靈活

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，勢(shì)必將建立各項(xiàng)規(guī)章制度來(lái)規(guī)范各項(xiàng)工作的開(kāi)展。這些規(guī)章制度精細(xì)化的管理模式中往往會(huì)被擺在非常重要的位置。然而在具體的實(shí)施過(guò)程中，很難保證所有事情都如預(yù)想般順利發(fā)展，容易出現(xiàn)一些極端的情況，這時(shí)企業(yè)的制度和規(guī)范反而限制了企業(yè)的發(fā)展，它很大程度地限制了人在企業(yè)中的主觀能動(dòng)性。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程管理存在問(wèn)題的解決措施

（一）加強(qiáng)對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的項(xiàng)目成本管理，是所有投資者都關(guān)注的焦點(diǎn)，也是直接決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目在招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及后期的驗(yàn)收、養(yǎng)護(hù)等過(guò)程中的成本管理工作，加強(qiáng)對(duì)全過(guò)程的成本管理。在對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對(duì)于建筑工程質(zhì)量方面的控制。

對(duì)于項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)部分來(lái)說(shuō)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時(shí)，必須要嚴(yán)格控制成本，從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入；在進(jìn)行施工階段時(shí)，將成本控制的重點(diǎn)放在對(duì)工程的設(shè)計(jì)變更上，因?yàn)橐坏┥婕暗皆O(shè)計(jì)變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計(jì)變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費(fèi)造成的成本增加；嚴(yán)格控制工期等等。

（二）加強(qiáng)對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的質(zhì)量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)其的質(zhì)量管理，包括施工過(guò)程中的質(zhì)量控制以及竣工后的使用質(zhì)量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說(shuō)施工人員的技術(shù)問(wèn)題、施工工藝及方法、施工環(huán)境等等，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題都要逐一進(jìn)行分析，并且采取針對(duì)性的措施予以解決。

（三）注重建設(shè)工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設(shè)工程項(xiàng)目施工前期階段的可行性研究是建設(shè)工程項(xiàng)目的一項(xiàng)核心內(nèi)容，必須要加強(qiáng)對(duì)其的重視程度，具體可以從以下幾個(gè)方面著手：

1.在予以充足時(shí)間的前提下，加強(qiáng)對(duì)前期可行性研究的人力、財(cái)力、物力方面的投入；

2.建立、健全投資決策的支持與審核機(jī)構(gòu)，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實(shí)施效率，使建設(shè)工程項(xiàng)目的市場(chǎng)定位或者是產(chǎn)品定位呈現(xiàn)系統(tǒng)性。

（四）施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理

施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理非常重要，關(guān)系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。要保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設(shè)計(jì)中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據(jù)。施工單位必須對(duì)全體施工人員進(jìn)行安全教育，做好技術(shù)摸底工作，要派送專(zhuān)職的安全員。甲方代表負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)安全執(zhí)行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網(wǎng)、洞口以及溝道等防護(hù)設(shè)施，還有其他的施工設(shè)備安全保護(hù)和施工用電安全措施，防止出現(xiàn)違規(guī)指揮和違規(guī)操作的行為。甲方代表負(fù)責(zé)監(jiān)督安全事故易發(fā)部位，比如，要采取合理有效的措施，預(yù)防高空墮落、機(jī)械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進(jìn)行。還要監(jiān)督施工單位防火制度的落實(shí)。施工現(xiàn)場(chǎng)必須保證消防通道暢通，保證消防設(shè)施齊全。

（五）施工現(xiàn)場(chǎng)文明管理

在施工過(guò)程中，文明施工有利于樹(shù)立企業(yè)的良好形象，為此，必須要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明管理。在施工開(kāi)始前，必須明確組織設(shè)計(jì)或方案中的文明施工條款。在實(shí)際的施工現(xiàn)場(chǎng)周?chē)仨氃O(shè)臨時(shí)圍墻或圍檔，并做到及時(shí)修補(bǔ)，保證圍墻或圍檔整齊，為工程施工建構(gòu)相對(duì)安全的環(huán)境。對(duì)于建筑工程的管溝和電線(xiàn)要布置均勻合理，機(jī)械機(jī)電設(shè)備安裝要固定可靠，保證安全性和穩(wěn)定性。施工現(xiàn)場(chǎng)材料必須按平面圖中規(guī)定部位堆放，并要求碼放整齊的同時(shí)，要標(biāo)注明確，禁止出現(xiàn)亂堆亂放的現(xiàn)象，避免應(yīng)先管道施工順利進(jìn)行?，F(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的建筑垃圾要保證放在指定的位置，并及時(shí)清運(yùn)。最后，在施工區(qū)、道路等處經(jīng)常清掃，保持整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)和環(huán)境衛(wèi)生整潔。

結(jié)束語(yǔ)

在房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)與建設(shè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有首先認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理工作的重要性，并且從工程前期的決策、設(shè)計(jì)階段就加強(qiáng)項(xiàng)目管理，才能確保建筑工程能夠順利的開(kāi)展，才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要提高項(xiàng)目管理的水平，在不斷的探索與實(shí)踐中進(jìn)行創(chuàng)新，加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，確保自己在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。

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