導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)成本，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為經(jīng)營管理這種特殊商品義務(wù)的企業(yè)，其經(jīng)營管理有著自身的特殊模式。作為經(jīng)營管理一部分的成本管理也有著其自身的特點。本章將從兩個部分來闡述：一是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理概述；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程各階段的成本管理。

一、 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成

成本是指企業(yè)為生產(chǎn)經(jīng)營商品和提供勞務(wù)等而支出的各項相關(guān)費用的總和。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其主要業(yè)務(wù)活動是房地產(chǎn)商品的開發(fā)生產(chǎn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費用。

房地產(chǎn)企業(yè)的費用是指房地產(chǎn)企業(yè)的各個開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的并由該期損益直接承擔的各項費用。包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

（一）橫向上成本構(gòu)成

（1）土地征用及拆遷補償費包括土地征用費，耕地占用稅，勞動力安置費，有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償費的凈支出，安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費包括企業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3） 建筑安裝工程費包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（7）財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

（二） 業(yè)務(wù)流程上成本構(gòu)成

（1）項目前期策劃和確立階段的成本

（2）項目設(shè)計與計劃階段的成本

（3）項目施工階段成本

（4）項目使用階段成本

從交付使用到規(guī)定的責任期結(jié)束為止，即通常的物業(yè)管理成本。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀

（1）成本管理工作留于表面

（2）成本管理缺乏市場觀念

（3）成本管理的理論和內(nèi)容僵化、手段老化

（4）成本信息嚴重扭曲，成本管理工作偏離方向

（5）責任成本制度沒有落實，企業(yè)成本浪費情況嚴重

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析

（1）受我國長期計劃經(jīng)濟的影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是 “重開發(fā)，輕成本”

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高，市場意識淡薄

（3）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的執(zhí)行力度不夠

（4）成本管理沒有抓住重點

（5）沒有實行 “全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個階段的成本管理

（一）項目策劃階段成本管理

此階段是開發(fā)項目的成敗關(guān)鍵。國內(nèi)外研究表明：一個項目策劃的好壞最終對成本和效益影響可以達到30%左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項目的選址（地段、地塊的選擇）和項目建設(shè)方案。在地塊的選擇上除了看地價和土地出讓金的高低外，還要比較補償費（拆遷、賠償、過渡等項費用）和配套設(shè)施費用的高低，結(jié)合銷售價格進行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟效益。接著是建設(shè)方案的確定，當建設(shè)地點特定后對開發(fā)成本和效益尤為重要。通常的作法是進行建設(shè)方案招標。開發(fā)商制定招標文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設(shè)計、功能、配套要求和建筑設(shè)計等技術(shù)指標外，還必須有經(jīng)濟指標（投資估算）。在方案評定時由技術(shù)專家和經(jīng)濟專家共同組成評審專家組。業(yè)主選定的中標方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟指標俱佳的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟指標欠佳，但在實施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng)濟指標者。經(jīng)濟專家在評標時對投標人的投資估算進行審計評估，確認其真實可靠程度，防止中標方案在實施中突破（或較大突破）估算值。

（二）設(shè)計階段的成本管理

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設(shè)計，可降低工程造價10%。但在工程設(shè)計中不少設(shè)計人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計標準，而對經(jīng)濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。

（三）招標投標階段的成本管理

工程招標投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標開發(fā)商擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。

（四）施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，如果控制失衡，會使企業(yè)經(jīng)營虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利目的決定了項目投資必須實現(xiàn)預期的目標。

（五）竣工階段的成本控制

該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī)，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。

（六）維護服務(wù)階段的成本管理與控制

保修服務(wù)階段的成本高低，首先取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞，做好工程質(zhì)量工作，則可以將保修費用降到最低水平。

（1）作好商品房的使用說明書和保修書，分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應承擔的保修責任和費用，杜絕非開發(fā)商自身責任所發(fā)生的保修支出。

（2）選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔項目的物業(yè)管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護保養(yǎng)，從而達到減少保修量提高開發(fā)商信譽的目的。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)是一個龐大而又復雜的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)行業(yè)又是一個行業(yè)關(guān)聯(lián)性很高的行業(yè)，可以說房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況是我國經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，因而，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對全社會意義重大。而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的競爭也將不再是企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，而將是供應鏈與供應鏈之間的競爭，這需要我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成本管理放在戰(zhàn)略的高度審視整個供應鏈成本的管理?，F(xiàn)代成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的應用，大則符合國家宏觀產(chǎn)業(yè)調(diào)控，對合理分配和利用社會資源、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展有一定的積極作用；小則帶動房地產(chǎn)行業(yè)健康運行，消除房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，使房地產(chǎn)商品價格回歸理性，對于這些也有一定的積極意義。

參考文獻：

篇2

房地產(chǎn)開發(fā)是通過對多種資源的組合使用而為人類提供居住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。不論房地產(chǎn)開發(fā)的目的如何，其最終行為應是一種投資行為。市場化的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是為滿足社會需求還是投資活動，為投資人創(chuàng)造利潤是其根本目的之一，這是市場經(jīng)濟和價值規(guī)律作用的結(jié)果。因而房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制就是創(chuàng)造投資人利潤的基石之一，不同的開發(fā)項目有不同的開發(fā)成本控制模式，但其一般化的模式是基本一致的，有一定的規(guī)律和借鑒意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

理清房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序，將為研究房地產(chǎn)開發(fā)成本提供框架和架構(gòu)支持。

投資人自有投資意向開始至項目建設(shè)完成，出售物業(yè)、出租物業(yè)或自主經(jīng)營，其全壽命周期的管理，遵循一個基本的開發(fā)程序，包括：投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計報批―施工建設(shè)―市場營銷與物業(yè)管理。這個程序會因具體工作的不同，在實施順序上會交替進行，如市場營銷與施工建設(shè)同時或提前進行。無論順序怎樣變化，這些程序基本概括大多數(shù)的居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要組成

房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成房地產(chǎn)市場上的增量供給，當房地產(chǎn)開發(fā)投資人將建成后的房地產(chǎn)長期持有、出租或自營時，短期開發(fā)投資將轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期置業(yè)投資。（房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)股票、債弧⑿磐型蹲實缺疚奈從肷婕埃

對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要包括：土地費用、前期費用、政府規(guī)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、開發(fā)管理費、財務(wù)費用、銷售廣告費、稅費和不可預見費等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)階段對應的開發(fā)成本

表一為根據(jù)某具體開發(fā)項目總結(jié)的開發(fā)成本組成分析，雖不能普遍通用，但有一定借鑒參考意義。

通過上表數(shù)據(jù)分析，建筑安裝工程費用約占總開發(fā)成本的50%，土地費用和稅費約占總開發(fā)成本的30%，其他幾項費用單個占比2%-5%。開發(fā)項目不同，上述比例會有所不同。

投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究階段，這個階段主要是尋找投資機會并進行決策分析，主要產(chǎn)生咨詢成本。

獲取土地使用權(quán)階段，主要參加土地招拍掛活動，取得土地使用權(quán)，支付土地出讓金、土地交易費和稅費等。

規(guī)劃設(shè)計報批階段主要是前期工程、規(guī)劃設(shè)計、審查、向政府報批以及向政府繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等，辦理開發(fā)前的各種手續(xù)，開發(fā)成本主要為前期費用和繳納政府規(guī)費。

施工建設(shè)階段，是將批準的設(shè)計變?yōu)閷嶓w工程的過程，是開發(fā)成本發(fā)生最快、數(shù)量最大的階段。

市場營銷與物業(yè)管理可能會隨施工建設(shè)同期展開，銷售費用隨工程進展逐步產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段（投資機會尋找―投資機會篩選―可行性研究―獲取土地使用權(quán)―規(guī)劃設(shè)計報批）是影響整個開發(fā)成本的主要階段，雖然這個階段實際發(fā)生的開發(fā)成本費用數(shù)量不大，占比不高，只占整個開發(fā)成本的2%左右，但其影響的開發(fā)成本約有70%。這是因為開發(fā)產(chǎn)品的定位、規(guī)劃設(shè)計方案的選擇以及設(shè)計選型，基本確定了開發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式，確定了開發(fā)產(chǎn)品的初步輪廓，確定了開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計思路，這些因素綜合固定了開發(fā)產(chǎn)品的主要架構(gòu)，而且會影響開發(fā)項目建成后的使用成本，因而是形成或確定開發(fā)成本的關(guān)鍵階段。例如：一個在屋頂附帶游泳池的建筑因其結(jié)構(gòu)受力影響，通常會比普通建筑工程造價大許多，而竣工后游泳池的使用維護成本也會影響整個建筑的使用管理成本。

因此，開發(fā)前期階段是控制開發(fā)成本的主要階段，而且是關(guān)鍵階段。對市場進行深入細致的分析，貼合市場進行開發(fā)產(chǎn)品的選型，特別需要重視對設(shè)計的細化和深入，進行多方案經(jīng)濟比較，擇優(yōu)選擇設(shè)計方案，是開發(fā)成本控制的主要工作。

優(yōu)化設(shè)計方案，對設(shè)計指標（如鋼材用量，面積使用率等）科學化的限定，最大程度發(fā)揮設(shè)計者潛力，從設(shè)計上控制工程造價指標，也是開發(fā)成本控制至關(guān)重要的工作。例如：分別由不同設(shè)計院設(shè)計的兩個類似的工程項目，其地下室鋼筋用量分別為91KG/m2和110 KG/m2，地下室面積都接近4萬平方米，其地下室鋼材用量相差760噸，工程造價僅鋼材部分就相差約390萬元，因用鋼量的不同地下室單位建筑面積造價相差96元/m2，對整個工程造價影響比例約為2.6%。可見，設(shè)計的指標控制工作是關(guān)鍵。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，因其資金投入量大，是開發(fā)成本控制的第二階段，這個階段是優(yōu)選建筑承包人和控制工程質(zhì)量、進度、投資的綜合階段。雖然這個階段投入整個開發(fā)成本約50%，但開發(fā)成本的控制影響一般僅占總開發(fā)成本的10%-15%左右。

房地產(chǎn)開發(fā)的建筑安裝工程階段，工程招標選擇承包人，通過充分的市場競爭來選擇社會平均水平的工程投標價格，是控制開發(fā)成本的一個重要手段。

我國的建筑市場已實行招標投標多年，其市場透明度已較高，市場競爭體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。開發(fā)商對建筑承包人有較大的選擇范圍，工程報價公開競爭，對開發(fā)成本的控制較為有利。但也必須看到，投標價格與質(zhì)量、信譽等的對應關(guān)系，避免因低價中標造成后期施工中的扯皮、糾紛等影響，進而影響開發(fā)項目的形象、質(zhì)量等。

施工過程中，開發(fā)成本的控制，更多體現(xiàn)為維護施工合同的執(zhí)行，保證開發(fā)項目在合同框架內(nèi)順利實施，避免承包人索賠產(chǎn)生額外的成本。保證工程順利進行，安全如期竣工，按計劃銷售或運營，取得預期的經(jīng)濟效益，這就是在建筑安裝施工階段開發(fā)成本控制的重要工作。

在建筑安裝工程階段，因為投入資金量大，實施精細化管理，避免一些無謂的浪費，對開發(fā)成本的控制還是有一定效果的，雖然可能節(jié)約的比例不大，但因為工程造價基數(shù)大，其節(jié)約的絕對數(shù)額還是可觀的。根據(jù)對某具體開發(fā)項目的調(diào)查，開發(fā)商實施施工監(jiān)督精細化管理， 其節(jié)約的工程費用足以支付工程管理人員薪酬，而且還樹立了開發(fā)項目和管理人員良好的形象。但必須注意的是，開發(fā)商實施施工監(jiān)督精細化管理，不能脫離合同框架，不能一味追求低價，否則將適得其反，降低開發(fā)項目的品質(zhì)。

（三）從表一的數(shù)據(jù)可以看出，除土地費用（占比16.74%）和建筑安裝工程費用（占比48.59%）外，第三個大比例項目為國家收取的稅費，約占總開發(fā)成本的13.6%。國家對開發(fā)項目收取的稅費主要有：營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，土地使用稅，土地增值稅，印花稅，契稅，企業(yè)所得稅等。稅費是必須按國家規(guī)定繳納的，合理的進行賬務(wù)整理，避免重復交稅。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)中的財務(wù)費用是一個不容忽視的數(shù)據(jù)，雖然在表一中財務(wù)費用僅占整個開發(fā)成本的2.16%，但不同的開發(fā)項目，這個數(shù)據(jù)可能差別巨大。

財務(wù)費用主要包含：融資、貸款資金利息，財務(wù)咨詢費，銀行手續(xù)費等。融資、貸款資金利息是財務(wù)費用的主要構(gòu)成，不同的開發(fā)項目，開發(fā)資金來源和構(gòu)成千差萬別，如果大量利用融資、貸款作為開發(fā)資金，必然產(chǎn)生較高的財務(wù)費用，從開發(fā)成本控制角度看是不利的，而且可能帶來金融風險，對整個開發(fā)項目也是不利的。

目前，國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，對預售商品房的條件很有可能收嚴格，甚至可能取消預售許可制度，實行現(xiàn)房銷售，如果開發(fā)項目自有資金偏低，其財務(wù)費用將大大增加，成為影響開發(fā)成本的重要因素。

五、結(jié)語

篇3

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成及影響因素

1.1房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)從投資決策到銷售全過程所花費的費用，包括土地費用、工程建設(shè)成本及開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)的影響因素

房地產(chǎn)開發(fā)除宏觀經(jīng)濟政策等環(huán)境影響因素外，就單個房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)部可控因素而言，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本因素主要是指影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營運成本的因素。房地產(chǎn)開發(fā)的營運成本包括很多方面，房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的工作，它受到房地產(chǎn)消費市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開發(fā)時機的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。

2我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的主要問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產(chǎn)一直處于賣方市場，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，以及行業(yè)人才高流動率，高水平專業(yè)人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設(shè)計階段的項目成本管理，從而造成前期成本過高。

2.2建設(shè)階段控制機制不嚴密

在招投標過程中，由于行政力量過多干預，地方保護主義嚴重，一些大型基礎(chǔ)設(shè)施和國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的，總可以看到有的實力明顯不如其他的投標單位，卻還是能得到一些特別保留的標段；我國目前的招投標市場還不成熟，招投標體系還不完善，招投標過程中的監(jiān)督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。

2.3企業(yè)信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要

合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，在傳統(tǒng)方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進行更詳細更有參考價值的實時動態(tài)查詢分析。對后期的數(shù)據(jù)預測分析基本上依靠簡單預測來完成，可靠性和準確性無法保證。

2.4缺乏規(guī)范的成本控制體系

由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標脫節(jié)，成本預測、決策若有若無，成本計劃如同虛設(shè)，再加上沒有一套科學規(guī)范的操作程序，成本管理目標最終很難實現(xiàn)。

3房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制措施

3.1項目決策階段與土地成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，就是要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法建立一套適應我國房地產(chǎn)市場特點的評價指標體系。除此之外，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

3.2設(shè)計成本控制

設(shè)計階段是建設(shè)項目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計對工程造價、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。設(shè)計階段的招標應該是全過程的招標，不僅要重視方案設(shè)計的招標，同時對施工圖設(shè)計階段的招標也應給予足夠的重視。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。

3.3建設(shè)階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)商通過招標方式發(fā)包工程，其目的在于鼓勵承包單位進行投標競爭，從中優(yōu)選出技術(shù)能力強、管理水平高、信譽可靠且報價合理的承建單位完成建設(shè)工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設(shè)備采購管理是項目成本控制的重點和難點，嚴格控制材料價格可以控制工程的成本。

3.4營銷策劃階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃成本控制主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售投資費用的控制，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目資金的回收目標，達到預期的銷售計劃，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益的實現(xiàn)。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應根據(jù)商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費構(gòu)成、消費心理等多方面因素來制訂。

4結(jié)論

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個階段，決策階段和設(shè)計階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關(guān)鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設(shè)計的質(zhì)量，推行設(shè)計招標和設(shè)計全過程的監(jiān)理制，利用價值工程優(yōu)選和優(yōu)化設(shè)計方案。在建設(shè)階段要嚴格執(zhí)行招投標工作，對材料和設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本和質(zhì)量的控制，做好現(xiàn)場變更和竣工結(jié)算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產(chǎn)品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。

參考文獻

篇4

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：

當前，房地產(chǎn)市場仍呈‘供’’大于‘求”的狀況，商品房空置率逐年攀升，一方面購房者覺得房價居高不下；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)商認為開發(fā)成本上升，利潤空間不大。如何使商品房價格下調(diào)，讓更多的消費者買得起房，進一步推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又能使開發(fā)商有利可圖，有較好的資金回報率和投資收益，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)心的事。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量，開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高臨下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本特點分析

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，包括土地購置費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費以及開發(fā)間接費等。簡言之是一種投入，在其銷售時才能實現(xiàn)價值的轉(zhuǎn)移。成本在一定程度上反映了企業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。而房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本，與其他一般商品生產(chǎn)成本相比，具有‘產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，投入量大，成本控制變化大”等特點，給企業(yè)的成本管理帶來了一定難度。其特點如下：

開發(fā)成本內(nèi)容復雜

成本項目從實物形態(tài)上，很難劃定其支出的界線。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，成本內(nèi)容多，使得各年度之間成本不平衡，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用又不具備可比性。成本計量沒有統(tǒng)一依據(jù)，易發(fā)生亂攤亂擠成本的現(xiàn)象。

2、開發(fā)成本構(gòu)成的影響因素多。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性很強的工作，它受到房地產(chǎn)消費市場、國家的有關(guān)政策、開發(fā)項目所處環(huán)境等因素影響很大。其配套條件、開發(fā)時機的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平也是影響開發(fā)成本的關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

1、開發(fā)成本的預算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠

在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長的，耗資也比較大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開發(fā)過程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應該形成完善的成本預算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當前很多企業(yè)并沒有設(shè)置這樣的機制。對于單個具體項目開發(fā)成本的記錄和考察只是一個大概的情況，很多時候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本只是按照項目來記賬，一些項目像土建費、安裝費、拆遷費比較清晰明了。而對于項目期間的費用比如管理費用、財務(wù)費用、銷售費用的支出情況則沒有做具體分攤記錄，或者分攤的時間不夠及時，這種方式造成了很大問題。

2、合同管理不嚴密，難以及時了解工程合同的執(zhí)行進度

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當中涉及到的條款一般都比較復雜，所以關(guān)于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業(yè)對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。尤其是項目規(guī)模比較大、工期比較長的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過程中經(jīng)常會發(fā)生各種變更的情況。

3、由于管理不善導致的不可預見因素使得控制成本加大

當前我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都屬于規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項目一般開發(fā)管理的時間周期比較長、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還沒有達到科學化的控制階段。所以開笈企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預測因素的影響，例如：氣候變化、自然災害、與勘察報告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可控制因素都會使得項目開發(fā)過程的成本增加。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對策

1、主動做好成本控制的預算、結(jié)算和監(jiān)督工作

企業(yè)應該高度重視成本控制的實際工作，要在意識上充分認識到良好的成本控制預算、結(jié)算等工作會給企業(yè)帶來長遠的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的建設(shè)過程是一個周期長、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過程，所以企業(yè)領(lǐng)導和相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗做預估和結(jié)算總結(jié)，應該著力設(shè)置一個科學合理、具有操作性的預算、結(jié)算和臨督成本控制體系。

2、從多方面把握好項目投資成本的控制

根據(jù)項目投資過程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該從多方面努力，爭取將項目開發(fā)投資的成本控制在預算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把握，對主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預測各種可能產(chǎn)生的因素的防御措施，爭取使各個環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟上要嚴格控制一些費用支出，合理使用廣告策劃費、銷售費等一些細節(jié)費用的支出問題，爭取最大限度地降低靜態(tài)投資的開支。

3、利用行為控制對成本進行監(jiān)控

采用成本行為分析和行為控制能調(diào)動每個人的智慧和潛力，把企業(yè)經(jīng)營的好壞、成本的高低，同每個人的行為連接在一起，將每項責任成本落實在每個管理人員身上，使其在實施中經(jīng)常對成本行為進行分析，從成本行為的分析中找到成本偏高的原因，尋找修正標準的有效途徑，及時采取有效的控制措施，只有這樣成本的控制才有可能落到實處，開發(fā)成本的計劃才有可能完成，達到成本控制的最終目的。

4、利用設(shè)計階段控制成本

1）推行工程設(shè)計發(fā)包。開發(fā)項目的工程設(shè)計發(fā)包由開發(fā)商主持，項目設(shè)計發(fā)包有設(shè)計招標方式、方案競選方式、協(xié)商或指定承包方式三種，前兩種設(shè)計發(fā)包形式更能加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制，降低成本。保證工程質(zhì)量，但是由于時間更長，因此可能對工期進度造成影響，所以在選擇設(shè)計發(fā)包方式時要分析各方式的利弊。

2）切實落實設(shè)計監(jiān)理制度。目前，我國工程建設(shè)監(jiān)理主要停留在施工階段，而設(shè)計階段的監(jiān)理進展比較緩慢。國內(nèi)外的監(jiān)理實踐證明，監(jiān)理如在設(shè)計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大，實行設(shè)計監(jiān)理，可以避免設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的缺陷和失誤，提高工程設(shè)計質(zhì)量，有效控制工程造價。因此，開發(fā)企業(yè)應通過招標形式選擇一家資質(zhì)水平高、信譽好、責任心強的設(shè)計監(jiān)理單位，加強對設(shè)計工作的外部監(jiān)控，保證設(shè)計的高質(zhì)量，控制好工程造價成本。

3）改進限額設(shè)計。運用價值工程原理對限額設(shè)計進行改進。以最低的全壽命周期費用可靠地實現(xiàn)必要的功能。與通常按類似工程資料進行設(shè)計限額分配方法相比，價值工程的應用使投資比例更加合理。

結(jié)束語：

長期以來，習慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合學科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會出效益。

參考文獻：

[1]鐘文房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制淺析廣東建材，2007， (3)

篇5

項目作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中組織的主要單元，是企業(yè)財力的源泉。這些源泉只有是取之不盡、用之不竭的，企業(yè)才能有積累，才可以擴大再生產(chǎn)，才能有更大的發(fā)展。近年來，由于建筑市場競爭日趨激烈，國家宏觀調(diào)控力度加強，企業(yè)內(nèi)部成本管理機制滯后于形勢的發(fā)展，造成大部分房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目經(jīng)濟效益不斷下滑，影響并限制了企業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)過程中必須認清形勢，建立適應市場的科學管理機制，屬時下當務(wù)之急。

一、企業(yè)成本管理概念

企業(yè)成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。成本管理一般包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。其目的是為了充分動員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費取得最大的生產(chǎn)成果。企業(yè)成本管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，它要求系統(tǒng)而全面、科學和合理，它對于促進增產(chǎn)節(jié)支、加強經(jīng)濟核算，改進企業(yè)管理，提高企業(yè)整體管理水平具有重大意義。

企業(yè)成本管理的組成主要包括產(chǎn)品生產(chǎn)中所耗用的物化勞動的價值（即已耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值）；勞動者為自己勞動所創(chuàng)造的價值（即歸個人支配的部分， 主要是以工資形式支付給勞動者的勞動報酬）；勞動者剩余勞動所創(chuàng)造的價值（ 即歸社會支配的部分，包括稅金和利潤）。

二、當管理前房地產(chǎn)開發(fā)成本中存在的誤區(qū)

2.1 成本分析存在誤區(qū)

成本分析足指在成本發(fā)生之后，依據(jù)成本核算資料，把實際成本與預算成本差異及其原因匯總并進行分析研究，找出成本差異的原因，為下一項目目標成本的制定提供改進意見，以使成本持續(xù)改善、經(jīng)濟效益不斷提高，但目前很多國有施工氽業(yè)都沒有真正認真進行成本分析，往往是一個項目完工后，該項目的財務(wù)人員、管理人員可能很快又轉(zhuǎn)入下一項目的工作，而很少對本項目的盈虧進行分析，或者是分析很粗略，更別說通過各種方法對成本差異進行詳盡客觀的分析。因此，在這種成本管理模式下無法為下一項目成本目標的制定提供改進意見，造成第一手資料的缺失。

2.2 成本管理認識上存在誤區(qū)

長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)過程中在成本管理認識上存在誤區(qū)，認為企業(yè)成本管理是財務(wù)部門的責任，有些工程項目經(jīng)理更簡單地將項目成本管理的責任歸于項目成本管理主管或財務(wù)人員。其結(jié)果是技術(shù)人員只負責技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負責施工生產(chǎn)和工程進度，材料管理人員只負責材料的采購和點驗、發(fā)放工作。這樣表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有成本管理責任。如果生產(chǎn)組織人員為了趕工期而盲悶增加施工人員和設(shè)備，必然會導致窩工現(xiàn)象而浪費人工費；如果技術(shù)人員對現(xiàn)場數(shù)據(jù)不精確，必然會導致材料二次倒運費的增加；如果技術(shù)人員為了保證工程質(zhì)量，采用了可行但不經(jīng)濟的技術(shù)措施，必然會使成本增大。這就需要工程項目各環(huán)節(jié)人員改變原來的認識，既分工又協(xié)調(diào)，才能搞好工程成本管理。

2.3 投標過程中容易忽視對自身成本的深度分析

在進行投標時，單純的為了追求中標的結(jié)果，而忽視了自身的成本深度。針對現(xiàn)在建筑行業(yè)市場競爭的日益激烈，很多企業(yè)不顧自身企業(yè)實際的勞動水平，一味的追求中標，甚至不惜以低于成本價報價，將未來的盈利希望寄托于后期工程中，在現(xiàn)今業(yè)主越來越重視總價管理和反索賠的情況下，低報價中標無疑會導致企業(yè)項目虧損；有的企業(yè)在進行投標報價時，只是簡單的憑自己感覺和經(jīng)驗對工程量清單進行設(shè)想，然后進行投標，這同樣為以后企業(yè)的成本管理帶來了嚴重的隱患。

三、成本管理的體制機制建設(shè)

3.1 進行成本分析，尋找項目盈虧的內(nèi)在因素

工程項日竣工后，要確定各項費用的結(jié)算金額，及時確定該工程的總成本，運用科學合理的方法，對該項目的整個過程及其結(jié)果進行全面、系統(tǒng)的分析和評價。通過成本分析，找出哪些成本項目節(jié)約，哪些成本項目超支，揭示成本差異的原因，掌握單項成本日標的完成情況，尋求進一步降低成本的途徑和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工項目的成本規(guī)律，為今后的項目提供借鑒。

3.2 抓好施工階段的成本控制，努力降低成本

材料費是工程直接費用的主要組成部分，要控制材料費，建立一套嚴格的管理制度。材料采購方面，可根據(jù)工程計劃，進行招投標，大宗材料集中批量采購，可大大降低采購保管費。施工領(lǐng)用材料時，要根據(jù)預算限額領(lǐng)用，物資保管人根據(jù)限額領(lǐng)料單發(fā)料，領(lǐng)料必須嚴格手續(xù)，以明確責任，超損耗者從工資中扣除，建立嚴格的考核制度和目標責任。同時動員施工人員做好余料的回收工作，減少材料浪費和流失。

3.3 成本管理要從投標報價開始進行

在進行投標時，編制投標報價的人員要對項目的施工流程和工藝有充分的了解，要對項目的盈利和風險有較為清楚的認識，要對自身企業(yè)的各項費用進行詳細的計算和了解，在掌握了自身企業(yè)成本的同時，要編制初步的預算成本，在條件允許的情況下，防止出現(xiàn)低于成本的中標情況。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)成本管理是一個系統(tǒng)的工程，想要做好企業(yè)成本管理工作，首先要制定明確的成本管理目標，在完善成本管理工作的基礎(chǔ)上，落實組織機構(gòu)和責任人員，建立一套有效的成本管理機制，采取實事求是、因地制宜的操作方法，根據(jù)工程和企業(yè)自身差異，靈活的改變企業(yè)成本管理。只有這樣，才能使企業(yè)效益得到增長，才能為員工提供福利，使企業(yè)在激烈的市場競爭中保持不敗。

參考文獻：

[1]郝一明.房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管理現(xiàn)狀分析及對策研究[J].企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2008，5（01）：21——23.

[2]呂玲.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理及控制[J].企業(yè)經(jīng)營管理，2012，7（08）：12——13.

篇6

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，市場競爭日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營利潤，除了必須密切關(guān)注和研究消費者的消費偏好，提供適銷對路的房源外，還應該努力降低開發(fā)成本。同時隨著市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)正在進入精耕細作時代，專業(yè)化分工越來越細，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實現(xiàn)開發(fā)成本費用的精確控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，開發(fā)間接費用等。可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當期損益，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)成本，不計算完全成本。

1.土地成為“虛增成本”道具

房地產(chǎn)開發(fā)離不開土地，國家對土地實行“招拍掛”的初衷，在于體現(xiàn)市場公平，提高價格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開發(fā)商虛增成本的道具。

規(guī)模較小的項目，某些開發(fā)商在招投標過程中可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”“上限”，與有可能參與競標的同行，在茶樓酒肆或者會議室里組成“價格同盟”，由一家公司以較低的價格競拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價。 ”

2.建材、“人頭”和規(guī)劃都能做“成本文章”

建筑材料是開發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節(jié)上使用價格相對低廉的產(chǎn)品?！氨M管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發(fā)票是原來價格的2倍多?！币恍┓慨a(chǎn)公司工程部門人員私下說。

修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心，但這也是實現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)。一般來講，大戶型利潤比中小戶型高，所以在樓盤建設(shè)過程中，開發(fā)商有意將大戶型面積進一步加大，將中小戶型面積進一步壓縮?？⒐ず笤跍y量過程中，通過有“內(nèi)部關(guān)系”的職能部門，將這種同一樓盤不同戶型面積“乾坤大挪移”，對外宣稱在樓盤開發(fā)過程中，根據(jù)建筑實際情況進行的修訂。這樣一來，交房時大戶型的面積一般都要比原來多5%以上。

某房開商曾說過，如果是同一房價的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場上往往大戶型的售價要比同一地段中小戶型價格高出1/4-1/5，大戶型的利潤空間會更大。

在上報測量的過程中，通過中小戶型擴大大戶型的成本，通過大戶型的實際銷售來獲取利潤，成為開發(fā)商賺取高額利潤的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往在測量開發(fā)商房屋面積時睜一只眼閉一只眼，部分開發(fā)商玩弄成本增長也就成為輕而易舉的事。

綜上不難看出房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發(fā)成本費用的主要部分。

二、決策階段的難題和對策：

1.加強項目投資決策的科學性、系統(tǒng)性，準確市場定位。推行價值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：保持項目功能不變，降低項目投資；投資不變，提高項目功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資；

2.規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點：

研究表明，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度約55%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價程度為20~30%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。

3.招標階段的成本控制：通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質(zhì)量。

4.施工階段的成本控制：加強監(jiān)控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。保證工程進度。

5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：建設(shè)單位應主動為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價。

6.管理費用：根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應當通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。

三、方案設(shè)計階段的成本控制

1、重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化。

2、認真編寫設(shè)計任務(wù)書，提高設(shè)計任務(wù)書的編制深度，以切實起到控制投資的作用。

3、做好建筑方案的征集選擇

完成設(shè)計任務(wù)書后，選擇幾家有技術(shù)實力的設(shè)計單位，或資深、知名設(shè)計人進行設(shè)計方案競賽，征集建筑設(shè)計方案，然后組織有關(guān)人員對競賽方案進行評比、選擇、優(yōu)化，評比應側(cè)重以下幾方面：（ 1）、設(shè)計構(gòu)思的超前性：目前的市場發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開發(fā)項目周期一般較長，對建筑使用功能的設(shè)計應考慮適度超前。

（2）、建筑平面布置的合理性：從目前的市場需求特征來看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。

（3）、建筑風格的策略：良好的建筑風格對樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢，也會對促銷費用的節(jié)約起作用。

（4）、做好初步設(shè)計階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計，此時控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。

（5）、在預定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計：對不同設(shè)計及材料進行成本研究，向設(shè)計人員提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計。

（6）、做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導致成本的增加。

四、成本控制的運作機制

1、嚴格合同審查制度，強化成本費用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實施獎罰制度。

2、完善成本預測、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對項目運營的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。

3、建立項目成本的后評價制度。

4、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合。

5、嚴格遵守成本和費用開支范圍，劃清各種費用界限，保證成本的真實性、科學性和可比性。

6、劃清各期成本與各個成本核算對象之間的界限，企業(yè)應按月結(jié)算開發(fā)費用，計算開發(fā)產(chǎn)品成本。

7、實行成本管理責任制，對成本實行全員管理。發(fā)動廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責任制并做到責、權(quán)、利結(jié)合。把成本費用指標層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標分別落實到有關(guān)職能部門，可采取部門經(jīng)理負責制。

8、加強成本預測、計劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開發(fā)產(chǎn)品成本。

綜上所述：開發(fā)商單純依靠簡單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。只有加強房地產(chǎn)成本的開發(fā)控制才能維持長久的競爭力即獲取最大利潤。

篇7

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是近年來消費和投資的熱點。隨著近年來全國房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和局部出現(xiàn)過熱,國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革,房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功,在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義,微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。

我國房地產(chǎn)市場存量過大,其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外,也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律,商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價,其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力、成本居高不下的緣故。從宏觀上講,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究,對合理利用土地資源、避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟、減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展,已經(jīng)走出了暴利的時代。早年由于土地及資本市場化運作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范,特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓(如國土資源部第11號、21號、71號令等),對經(jīng)營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行,即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控,對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范,同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求;使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風險、粗放式的開發(fā)已成往事,必須踏踏實實地合理利用資金,加強成本控制,練好內(nèi)功。

房地產(chǎn)微利時代的到來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本,給利潤騰出了上升的空間,也有利于市場競爭與市場跑量。前期工程費和建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)成本中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。

二、降低前期工程費是成本控制的措施之一

前期工程費是房地產(chǎn)的成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它包括前期調(diào)研、設(shè)計兩個階段。

(一)前期調(diào)研。前期工程費,指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用,但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感覺去上項目,這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利,進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析,了解可能的預期收入、成本、利潤和風險,這也是管理會計的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上,決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分的掌握,對市場的容量沒有準確的估計,一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來,這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入,減少資金成本,讓項目順利地進行下去。

(二)設(shè)計階段。降低前期成本,首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆,可以取得事半功倍的效果。因此,建設(shè)單位應以對前期成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié),注意以下三個方面:

1. 實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應大力引進競爭機制,以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選,從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位;在設(shè)計時,可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目,如果完全委托或全部由境外設(shè)計,則設(shè)計費用本身會相當高?？梢詫⒎桨高M行招標,中標的方案在施工圖設(shè)計時,可以再組織進行招標或委托。

2.加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中,要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性,要和技術(shù)水平和管理水平相適應;要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性,盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設(shè)備;要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計;各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù),建筑標準,按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。在保證項目設(shè)計達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制設(shè)計,嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更,保證總投資限額不被突破。在設(shè)計招標中,應明確要求設(shè)計方提供真實的設(shè)計概算指標,特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù),如含筋量、硅量等,以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較。

3.加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看,設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時,所花費的代價最小,可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計質(zhì)量,避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。

三、合理控制建筑安裝工程費是成本控制的關(guān)鍵

建筑安裝工程費的控制是整個項目實施過程的關(guān)鍵,它采用招標方式發(fā)包或采用自營方式自建兩種形式。具體包括施工階段和竣工結(jié)算階段。

(一)施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵,應該從以下三個方面進行控制:

1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更,這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束,按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度,明確工程、預算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責,確保洽商簽證質(zhì)量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預算,審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。

2.嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理,則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查,強調(diào)處理索賠的及時性,加強預見性,盡量減少索賠案的發(fā)生,以免索賠額過大引起投資失控。

3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作,合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料,屬于指定價范圍的,只監(jiān)督質(zhì)量,不干預訂貨。屬于指導價范圍的,應實行“適當參與(不包辦代替),推薦廠家(不指定廠家),監(jiān)督質(zhì)量(采購質(zhì)量的主要責任者是施工單位)及合理限價(不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價)”的原則,設(shè)備采購實行招投標,確保質(zhì)優(yōu)價廉。

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A

一、成本控制的原則 

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有兩個根本性的原則：一是全面控制原則，二是重點控制原則。只有深刻理解這兩個根本原則，才能正確處理各項控制原則的關(guān)系：

成本最低化原則：房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的根本目的，在于通過成本管理的各種手段，促進不斷降低施工項目成本，以達到可能實現(xiàn)最低的目標成本要求。在實行最低化原則時，應注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。

全面成本控制原則：項目成本的全過程控制要求成本控制工作隨著項目施工進展的各個階段連續(xù)進行使項目成本自始至終置于有效的控制之下。 

動態(tài)控制原則：項目是一次性的，成本控制應強調(diào)項目的中間控制，即動態(tài)控制。

目標管理原則：目標管理內(nèi)容包括：目標的設(shè)定和分解，目標的責任到位和執(zhí)行，檢查目標的執(zhí)行結(jié)果，評價目標和修正目標管理的計劃、實施、檢查、處理循環(huán)。 

責、權(quán)、利相結(jié)合的原則：在項目施工過程中，項目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權(quán)利，同時項目經(jīng)理要對各部門和各班組在成本控制中的業(yè)績進行定期的檢查和考評，實行獎罰分明。

二、堅持技術(shù)手段與經(jīng)濟手段相結(jié)合：  

2.1 在組織上

明確項目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專責小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會來專責項目的投資營運，促進管理職能分工的科學化和規(guī)范化。  

2.2 在技術(shù)上

重視設(shè)計多方案選擇，及處理各種問題的多方案選擇，嚴格審查和監(jiān)督初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、施工組織設(shè)計，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認真研究、嚴格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價的可能性。  

2.3 在經(jīng)濟上

動態(tài)地比較投資的計劃性和實際性，嚴格審核各項費用的支出，采取對投資節(jié)約的有力獎勵措施，鼓勵公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。

三、招投標與合同階段成本控制

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據(jù)項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。 

3.1 做好招投標工作的幾個主要措施

根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。 

3.2 招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控

一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經(jīng)濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標環(huán)境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業(yè)性、復雜性、人為因素較多的特點。企業(yè)應建立復核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。 

3.3 合同管理體系中的成本控制

合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還應對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾。合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制 

施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強： 

4.1 加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計變更

設(shè)計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責任人、責任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。 

4.2 加強設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理完善的設(shè)備、材料管理體系

通常操作方式有： 

自行采購自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。   

總承包單位采購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其積極性。 

甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應明確價格時限及范圍。 

4.3 加強資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控

資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實地做好基礎(chǔ)工作。 

施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發(fā)生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。

參考文獻：

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1、房地產(chǎn)開發(fā)成本

當前我國商品房的開發(fā)成本主要包括以下幾個內(nèi)容。表一是某小區(qū)商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以該小區(qū)為例來說明(如表1)。

開發(fā)商品房成本價是由（1、土地使用費用、2、前期工程的費用、3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、4、建筑安裝工程費、5、開發(fā)期間的間接費用、6、銷售稅費及銷售費用）六部分組成, 其中部分費用是可控可以預見的費用,而國家規(guī)定費率則不隨著外界因素發(fā)生改變,如前期工程的費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用除了室外景觀園林工程和圍墻、開發(fā)期間的間接費用中的公共維修基金和銷售稅費等。除此之外,其余的費用均會隨外界因素的變化而發(fā)生變化。通過敏感分析證明,影響開發(fā)成本的敏感因素按照重要性排序, 分別是是:地價、建安費以及貸款利息。因此,開發(fā)商要重點對這些敏感因素進行控制,在重視產(chǎn)品經(jīng)營銷售的同時,加強對開發(fā)項目內(nèi)部管理,嚴格控制和降低建設(shè)成本支出,最終達到企業(yè)利潤的最大化。

2、地價是開發(fā)商控制建設(shè)成本重點

地價是影響商品房價最關(guān)鍵的因素, 在房地產(chǎn)開發(fā)的價格中占到了40%以上的比例,個別地價較高的地段甚至能夠占到商品房開發(fā)成本的70%以上。因此在商品房開發(fā)的事前階段,首先應當加強對土地價格的關(guān)注,避免在土地價格被市場抬高時購入土地。房地產(chǎn)商對于預拍的地應做可行性研究,對擬投資項目的可行性進行技術(shù)經(jīng)濟全面論證;同時對當前房地產(chǎn)動態(tài)市場進行深入、仔細的調(diào)查,在對國家經(jīng)濟未來發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)走向進行預測研究的基礎(chǔ)上,得出有關(guān)購買者的需求特征、消費結(jié)構(gòu)、不同群體的收入狀況、消費偏好、實際支付能力和類似項目的售價、成本費用、開發(fā)周期、市場利率和融資渠道等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在對房地產(chǎn)市場、國家經(jīng)濟和項目效益進行深入可行性研究后,開發(fā)商需要根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)決定擬投資項目的開發(fā)房型組合、估算項目的總投資并預測銷售價格、項目的成本支出費用,投資收益率等目標,并通過地價的敏感和盈虧平衡分析,得出企業(yè)地價的最高承受能力。通過實行以上策略,保證企業(yè)在預控的地價范圍內(nèi)獲得土地的使用權(quán),是房地產(chǎn)商對該地塊的房價成本控制最關(guān)鍵一步,能夠有效降低房產(chǎn)的投資風險。

3、開發(fā)商內(nèi)部成本制度建設(shè)是成本控制的基礎(chǔ)

（1）開發(fā)商嚴格實行招投標制

企業(yè)必須建立健全的成本管理制度, 招投標制度。開發(fā)商在地塊動工前必須選擇相關(guān)的配合單位,包括:造價咨詢和招投標單位、監(jiān)理單位、勘察設(shè)計單位和施工單位等。以上單位的選擇,必須按國家規(guī)定招投標制度和企業(yè)內(nèi)部管理流程進行,選擇技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高和造價合理的配合單位。因為配合單位業(yè)務(wù)水平的高低直接影響商品房的建設(shè)成本,例如,造價咨詢單位計算標底的偏差率控制是否在合理的范圍,監(jiān)理單位協(xié)作業(yè)主對工程“四控制,兩管理、一協(xié)調(diào)”對成本控制起強有力調(diào)節(jié)作用。

（2）以合同管理為手段, 建立企業(yè)成本控制流

開發(fā)商要以合同為手段,建立成本控制中心,規(guī)范成本管理流程。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資支出存在于開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié),是通過各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。企業(yè)的各個部門按職責都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利,如拍地的合同由市場部門辦理,工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門簽訂。因此,企業(yè)要制定必要的合同審查、會簽批準制度和流程,需要由專門的成本管理部門負責審查管理,結(jié)合招投標制把所有經(jīng)濟行為納入招投標和合同管理中,保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量,維護企業(yè)的利益。所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號,分類歸檔,便于管理和查閱,在撥款時嚴格按照合同內(nèi)容進行支付。

（3）企業(yè)要建立自己內(nèi)部的信息庫, 規(guī)范招標文件及合同企業(yè)要建立自己內(nèi)部的信息庫,規(guī)范招標文件及合同的專用條款,形成企業(yè)內(nèi)部文化。開發(fā)商的管理思路和對工程控制通過招投標文件,需要以合同專用條款來表達,特別是可能涉及工程質(zhì)量、進度、安全與工程成本有著密切聯(lián)系的條款,相關(guān)的獎罰措施,以及工程進度款的撥付條件,應有明確的約定,避免施工過程中職責不清,相互推委,產(chǎn)生糾紛。

4、設(shè)計階段是的開發(fā)商成本控制重點

設(shè)計階段是指開發(fā)商對開發(fā)項目進度全面規(guī)范和具體描述實施意圖的過程,反映經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合,是開發(fā)商控制商品房設(shè)計成本的重點階段。據(jù)統(tǒng)計計階段對建設(shè)費的影響程度達60-70％,因此開發(fā)商應重點抓好設(shè)計階段成本控制,主動參與設(shè)計全過程,實行設(shè)計監(jiān)理。對規(guī)劃設(shè)計的考慮,要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,沿街店面設(shè)計合理、室外園林景觀設(shè)計美觀、設(shè)計平面組合好,將會使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,切實加強設(shè)計階段的工程成本管理。在這期間開發(fā)商、監(jiān)理和設(shè)計人員要做好以下工作:

（1）實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法, 推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法,做到既要建筑造型美觀,又要造價合理, 從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟利益。

（2）加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論,在方案比較時,可以采用成本—效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟指標選擇設(shè)計方案。設(shè)計單位在技術(shù)經(jīng)濟分析中應大力開展價值工程方法的應用,把多余的功能去掉,對造價高的功能實施重點控制,從而最終降低工程造價。

（3）實行限額設(shè)計,各專業(yè)在滿足建筑物的使用功能時,需按分配的投資額控制設(shè)計,杜絕設(shè)計中不合理的變更,保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。

（4）要加強設(shè)計出圖前的審核工作,重點要對工程量、設(shè)備、材質(zhì)的控制, 審查設(shè)計圖的錯、漏、缺和設(shè)計不合理處, 嚴格控制設(shè)計變更。

5、加強控制建安成本,是開發(fā)商成本控制的關(guān)鍵

前面已經(jīng)論述了公司必須建立完善的招投標制度、成本控制流程和合同制度,這時候影響建安的成本可控在±10%之內(nèi)。但如果開發(fā)商忽視對施工現(xiàn)場管理,及相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作,致使工期拖延,質(zhì)量低下,同樣也會增加成本,會使得開發(fā)商前期所做的一切前功盡棄。施工階段監(jiān)理要配合開發(fā)商現(xiàn)場管理人員對工程質(zhì)量和進度控制,同事要加強以下的管理。

（1）對施工招標文件及施工合同管理

招標文件中盡量將一些開發(fā)商不好控制的、可預見或不可預見的費用,按項列入報價的范圍,將施工期間這些的費用轉(zhuǎn)嫁給施工單位,減少自身的風險。特別是這幾年材料的漲價,開發(fā)商將材料漲價一分比例幅度在合同條款中明確標出,從而在一定程度降低了建筑材料價格波動給工程帶來的風險。合同計價方式選擇上,開發(fā)商一般應先考慮固定總價合同,其次固定單價合同等其他合同。嚴格控制工程進度款, 按合同約定付款, 禁止工程款超付。

（2）合理安排施工順序, 減少臨時費用

在組織住宅小區(qū)的施工, 安排開工計劃時, 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能

否與住宅工程同步進行,盡量不發(fā)生臨時供水、供電、供熱的費用,并減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。在建設(shè)小區(qū)道路前,即可進行各類管道的鋪設(shè),減少二次開挖,避免施工企業(yè)因現(xiàn)場施工的原因向開發(fā)企業(yè)索賠, 從而降低成本。

（3）加強工程變更管理, 控制現(xiàn)場簽證費用

在項目施工過程中由于開發(fā)商、監(jiān)理、設(shè)計者、承包商、或地質(zhì)條件等眾多因素的影響原因,導致實際工程量和建設(shè)費用往往會發(fā)生一定的變化。在工程量發(fā)生增加時,承包商一般通過現(xiàn)場的簽證方式得到經(jīng)濟的補嘗。施工簽證是難以避免的,原因復雜、管理難度大,所以是開發(fā)商和監(jiān)理控制工程成本的重要環(huán)節(jié)。監(jiān)理和開發(fā)商的現(xiàn)場管理人員在審查確認簽證時,必須仔細認真研究招標文件、清單編制說明、合同條款和施工圖紙,確認該費用是屬于變更范圍且費用的增加,而不是承包商的原因,才能予以簽證,避免費用重復計算?，F(xiàn)場工程管理人員和監(jiān)理還應該靈活應用合同中的反索賠條款,為自己挽回部分的經(jīng)濟損失?，F(xiàn)場還應有專人對現(xiàn)場的業(yè)務(wù)聯(lián)系單、簽證單和會議紀要進行管理, 為以后工程結(jié)算審核提供依據(jù)。

（4）加強工程進度管理

篇10

1.開辦期結(jié)束沒有明確的規(guī)定，實務(wù)中一般來說是破土動工或打樁開始時開辦期結(jié)束的。開辦期間發(fā)生的費用計入“管理費用—開辦費用”。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的明細科目設(shè)置您可以參考下面的內(nèi)容:

2.針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)成本明細比較多，具體可以參考：

（1）土地費用

包括土地征用費、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標）費、拆遷補償費、拍賣傭金、土地交易費、土地契稅、其他土地費用、前期費用等項目。

（2）建安工程費

包括建安工程費（如土建工程、安裝工程、裝飾工程等）、樣板房/售樓處裝修（如樣板房裝修、售樓處裝修等）、建安監(jiān)理費（如建設(shè)監(jiān)理費和安全監(jiān)理費等）、檢驗檢測、景觀工程費、工程造價咨詢費等。

（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施費

包括電力基礎(chǔ)設(shè)施費（如供電貼費、交納的電增容費、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費以及電源建設(shè)費等）、給排水基礎(chǔ)設(shè)施費（如水增容費、供水管網(wǎng)建設(shè)費、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費、防洪管網(wǎng)建設(shè)費、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費以及中水基礎(chǔ)設(shè)施費等）、燃氣基礎(chǔ)設(shè)施費（如燃氣增容等規(guī)費、煤氣管道的鋪設(shè)費和煤氣配套費等）、電視（如入網(wǎng)費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)等）、通訊工程費（如電話配套費、電話增容費和電話電纜集資費等）、通訊線路及設(shè)備安裝（如寬帶網(wǎng)接入費、智能化系統(tǒng)費等）、供熱基礎(chǔ)設(shè)施費、小區(qū)道路工程、環(huán)境景觀工程、郵政、配套監(jiān)理費、配套預算標底編制費等。

（4）公用配套設(shè)施費

包括區(qū)內(nèi)公建費（如會所、幼托、學校、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔以及室外游樂設(shè)施等）、小區(qū)配套費、物業(yè)開辦費、公共設(shè)施維修基金等。