導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國住房投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)積極地變化，房地產(chǎn)投機因素也明顯減少，但房地產(chǎn)行業(yè)的投資仍不斷增加：東部地區(qū)投資增長不減，中西部地區(qū)房地產(chǎn)熱正在上升。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的成長性和盈利性，并呈現(xiàn)以下特點：

1.行業(yè)的整合速度加快，競爭更加激烈

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小、競爭能力也較弱，行業(yè)集中度和進(jìn)入壁壘較低。隨著主要技術(shù)條件的日益成熟，在信貸規(guī)模控制和土地招標(biāo)拍賣制度等壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)的整合速度不斷加快，市場競爭也更加激烈，企業(yè)趨向以合作和聯(lián)盟的方式來擴大自身的規(guī)模和提高融資與抵御風(fēng)險的能力。

2.企業(yè)的運作更加專業(yè)化

房地產(chǎn)企業(yè)處于從政府資源運作型向項目專業(yè)運作型轉(zhuǎn)變的階段，企業(yè)間的競爭也趨向于項目運作及更高層次的戰(zhàn)略管理，加上企業(yè)規(guī)模擴張的需要，其整體運作更加專業(yè)化。

3.融資渠道的多樣化

隨著國家相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺，資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求新的融資方式和渠道，通過股權(quán)融資、項目融資等方式實現(xiàn)融資渠道的多元化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作存在的主要問題

隨著我國經(jīng)濟體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關(guān)注。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的不斷擴大，其內(nèi)部控制制度不完善、審計技術(shù)比較落后和內(nèi)審人員素質(zhì)較低等問題在不同程度上制約著企業(yè)未來的發(fā)展壯大。

1.內(nèi)部審計人才結(jié)構(gòu)不盡合理、人員綜合素質(zhì)普遍不高

我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作屬于新興的一個領(lǐng)域，其內(nèi)審人員尚存在結(jié)構(gòu)配置不盡合理、綜合素質(zhì)普遍不高的問題。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計人員是從其他財務(wù)崗位轉(zhuǎn)過來的，而不是專業(yè)型人才，通常情況下他們只會依據(jù)賬本查賬，如果缺少賬本數(shù)據(jù)資料就無法進(jìn)行相關(guān)的內(nèi)部審計工作，內(nèi)審人員這種單純的財務(wù)思維根本不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)審計工作的基本需求。在人才結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置，內(nèi)審機構(gòu)人員的知識結(jié)構(gòu)單一，缺乏具有企業(yè)風(fēng)險管理、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等方面的復(fù)合型人才，使得內(nèi)審工作的深度和范圍難以很好的擴張，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)內(nèi)部審計工作的效率也制約著其進(jìn)一步的發(fā)展與完善。

2.內(nèi)審技術(shù)比較落后，內(nèi)審機構(gòu)的地位不高且獨立性較差

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審部門主要采用以財務(wù)分析為主的分析方法和詳查法進(jìn)行審計工作，而沒有將現(xiàn)代管理評審技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)以及經(jīng)營分析等方法運用到審計實踐中去，這種審計技術(shù)已不能適應(yīng)時展的需要，并且不能形成一個系統(tǒng)的工作模式以及很好地探究企業(yè)內(nèi)部審計工作的實質(zhì)，進(jìn)而影響了內(nèi)部審計功能的充分有效發(fā)揮，更不能促進(jìn)企業(yè)競爭力的增強和效益的取得。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機構(gòu)的設(shè)置基本上平行于，有些甚至低于其他職能部門，通常設(shè)在財務(wù)不下，在實行機構(gòu)改革和重組時存在隨意撤并和精簡抽調(diào)的現(xiàn)象，這種制度體系不能有效地保障內(nèi)審機構(gòu)和人員的穩(wěn)定性，也喪失了其權(quán)威作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)尚未實現(xiàn)向管理審計的全面轉(zhuǎn)變

內(nèi)部審計包括財務(wù)審計、采購審計、質(zhì)量控制審計、投資審計和銷售審計等領(lǐng)域，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直采用以開展財務(wù)審計為主的單一內(nèi)部審計模式，其中許多還停留在財務(wù)查賬階段，單位許多管理層和員工甚至認(rèn)為內(nèi)審工作就是財務(wù)查賬，從而沒有充分挖掘?qū)徲嫻ぷ鞯膬?yōu)勢和很好地體現(xiàn)其工作的效率；有些企業(yè)雖然開始開展經(jīng)營管理審計工作，但經(jīng)營管理審計的思維模式仍以財務(wù)查賬為主，并且偏重于事后審計，這種審計思路和方法不能滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需求；大部分房地產(chǎn)企業(yè)人力資源部在招聘內(nèi)部審計新成員時，通常選擇財務(wù)和審計人員，這種單一化的人員結(jié)構(gòu)在一定程度上歪曲了內(nèi)審工作的真正目的；此外，企業(yè)內(nèi)部有些領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為內(nèi)審部門沒有能力從事綜合廣泛的審計工作，認(rèn)為如果內(nèi)審涉及經(jīng)營管理范圍過多就超越了其本身的職能和能力范圍。

三、構(gòu)建科學(xué)、完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計機制

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作中存在的上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從提高內(nèi)審人員綜合素質(zhì)、強化公司治理、提高內(nèi)部審計獨立性、運用先進(jìn)的內(nèi)部審計技術(shù)、完善內(nèi)部控制和相應(yīng)的考核激勵機制等方面加以考慮，從而構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要的健全的內(nèi)部審計機制，以促進(jìn)企業(yè)綜合效益的最大化。

1.提高內(nèi)審人員的綜合素質(zhì)，并運用先進(jìn)的審計技術(shù)和方法

內(nèi)審人員綜合素質(zhì)和內(nèi)審技術(shù)水平是保障房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作順利進(jìn)行的必要條件。一方面，企業(yè)要對審計人員進(jìn)行財務(wù)、審計、風(fēng)險管理等專業(yè)知識以及職業(yè)道德的定期教育培訓(xùn)，并積極吸納工程技術(shù)、法律等專業(yè)人才，從而優(yōu)化內(nèi)審人員結(jié)構(gòu)，切實提高員工的審計水平和綜合素養(yǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審工作的有效進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將內(nèi)審工作的重點從傳統(tǒng)的“查錯糾弊”向為公司內(nèi)部管理決策及效益服務(wù)轉(zhuǎn)變，內(nèi)審職責(zé)應(yīng)從審查和監(jiān)督向評價與咨詢方面拓展，作業(yè)范圍應(yīng)擴展到包括財務(wù)審計在內(nèi)的各個領(lǐng)域，并且要注重信息化管理和專業(yè)軟件的建設(shè)以強化數(shù)據(jù)分析技術(shù)，不僅關(guān)注事后審計工作，還要切實做好事前和事中審計，從而整體提高內(nèi)審工作質(zhì)量。

2.不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制、全面預(yù)算管理和激勵機制

房地產(chǎn)企業(yè)要逐步建立健全與其自身發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部控制制度以保障各項工作的有章可循，要通過加強管理層的專業(yè)培訓(xùn)以促進(jìn)內(nèi)審制度的執(zhí)行；企業(yè)要積極引進(jìn)新技術(shù)、新理念和新方法，成立高層預(yù)算小組，建立完善的全面預(yù)算管理機制以對日常各個環(huán)節(jié)實施詳細(xì)的預(yù)算分析、審批、編制與監(jiān)督考核，將預(yù)算的范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計劃向包括基建、風(fēng)險投資、勞資、營銷、物資供應(yīng)以及社會融資在內(nèi)的資金預(yù)算轉(zhuǎn)變，從而保障房地產(chǎn)企業(yè)資金的高效、有序流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實際發(fā)展?fàn)顩r，建立一套科學(xué)、完善的評價考核與激勵機制，從而充分調(diào)動內(nèi)審人員的積極性和提高內(nèi)審工作的效率，為最終實現(xiàn)企業(yè)社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏提供可靠保障。

3.強化公司治理，提高內(nèi)審的獨立性

一些大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)必須設(shè)置審計委員會，從而使內(nèi)審部門在隸屬于審計委員會的同時，還須接受管理層的領(lǐng)導(dǎo)，這種雙向負(fù)責(zé)、報告和雙重領(lǐng)導(dǎo)的模式有利于增強內(nèi)部審計在公司治理框架中的地位以及審計機構(gòu)與人員的獨立性與監(jiān)控能力。一方面，審計委員會在職能上對內(nèi)部審計進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)審機構(gòu)是在審計委員會管理機制下獨立經(jīng)營管理的一個職能部門，其工作范圍不受管理層限制，確保審計結(jié)果的受重視程度和工作的效率；另一方面，內(nèi)部審計在行政上受高級管理層的領(lǐng)導(dǎo)并決定內(nèi)審工作的內(nèi)容，向高級管理層做行政上的報告，并與其他職能部門保持應(yīng)有的獨立。

4.實施適當(dāng)?shù)膬?nèi)部審計外部化

房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置內(nèi)部審計模式時要將公司全部內(nèi)審業(yè)務(wù)按委托層次劃分為兩個部分：一是對管理層下屬各級經(jīng)濟責(zé)任和業(yè)務(wù)職能進(jìn)行審計，二是對管理層和董事會受托經(jīng)濟責(zé)任進(jìn)行審計。針對第一部分應(yīng)當(dāng)由公司的內(nèi)部審計部門負(fù)責(zé)，而后一部分則應(yīng)實施適當(dāng)?shù)耐獍?，向?qū)徲嬑瘑T會報告審計信息并提出改進(jìn)意見。其中，承接外包業(yè)務(wù)的機構(gòu)和人員應(yīng)由審計委員會從不承接本公司年度審計的會計師事務(wù)所及其他專業(yè)人員中選聘，并由審計委員會直接支付報酬和具體安排內(nèi)審的具體內(nèi)容、時間、程序和頻率等方面，從而有效提高內(nèi)部審計工作的獨立性，保證內(nèi)部審計職能更好的發(fā)揮。

四、結(jié)論

隨著我國經(jīng)濟體制改革的進(jìn)一步深化，內(nèi)部審計工作受到國家和社會各界更廣泛的關(guān)注。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)沒有重視內(nèi)部審計工作，審計人員的綜合素質(zhì)不高、相關(guān)制度尚不完善、審計獨立性比較缺失，因此，企業(yè)要對內(nèi)部審計進(jìn)行更深層次的研究，切實提高內(nèi)部審計工作的水平與效率，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]房素芳：試論企業(yè)內(nèi)部審計風(fēng)險成因及其防范對策[J].現(xiàn)代商業(yè).2012（03）.

篇2

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 企業(yè) 內(nèi)部控制 必要性 對策

當(dāng)前，隨著國家管控力度加大和行業(yè)競爭日趨激烈，我國房地產(chǎn)業(yè)步入了微利時代。這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，迅速成為了國家經(jīng)濟的重要成分?？v觀我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，其中內(nèi)部的控制是非常重要的。隨著現(xiàn)代經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也越來越受到重視，一時間企業(yè)內(nèi)部控制也成為了熱門話題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位，不但數(shù)量眾多，而且涉及資金龐大，被譽為國民經(jīng)濟的晴雨表。房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的企業(yè)才能帶動發(fā)展，為國家創(chuàng)造更多的財富價值。為了保持正常運轉(zhuǎn)和良性循環(huán)，房地產(chǎn)企業(yè)建立和完善其內(nèi)部控制機制是很有必要的，這樣可以提高本企業(yè)內(nèi)部的管理和監(jiān)督的水平及效能，降低企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)管成本，以最小的耗費獲取最大的經(jīng)濟效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的競爭實力。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)受外部環(huán)境影響較大，建設(shè)有效的內(nèi)部控制能夠抵御風(fēng)險。土地是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調(diào)控影響大，通過經(jīng)濟杠桿、價值規(guī)律引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到供需平衡；此外房地產(chǎn)經(jīng)營成果不僅受經(jīng)濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數(shù)較多。加上融資環(huán)境惡化，政策環(huán)境嚴(yán)厲，開發(fā)品質(zhì)要求越來越高，項目成本不斷上升。

（二）有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。為適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要，企業(yè)規(guī)模不斷擴展，因此對從業(yè)人員、資金投入、財務(wù)管理、人力資源管理以及相關(guān)機構(gòu)配置都隨之進(jìn)一步發(fā)展，以適應(yīng)不斷發(fā)展的社會經(jīng)濟，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過渡。

二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）強化對內(nèi)部控制的認(rèn)識。對內(nèi)部控制建設(shè)認(rèn)識的缺失是我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制薄弱的根本原因。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的重要時期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認(rèn)識到企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)的重要作用。針對這種情況，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須強化認(rèn)識。一方面需要企業(yè)的管理者認(rèn)識到內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)的重要作用，帶頭執(zhí)行企業(yè)的內(nèi)部控制措施。另一方面還需要企業(yè)加強相關(guān)的培訓(xùn)和教育，通過培訓(xùn)教育讓企業(yè)的所有員工了解到內(nèi)部控制建設(shè)對企業(yè)長期發(fā)展的重要作用，引導(dǎo)所有員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)過程中。

（二）完善規(guī)章制度建設(shè)，合理設(shè)置崗位。完善的規(guī)章制度建設(shè)以及合理的崗位設(shè)置是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的是外部市場的擴大，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將管理的重點放在內(nèi)部體制建設(shè)，這就會導(dǎo)致企業(yè)規(guī)章制度建設(shè)薄弱，內(nèi)部崗位設(shè)置不合理，嚴(yán)重的影響了企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)。針對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須完善規(guī)章制度建設(shè)，利用完整的內(nèi)部規(guī)章制度來約束員工的行為，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)處理。另外，企業(yè)還需要依據(jù)權(quán)責(zé)對等以及不相容崗位分離的原則合理的設(shè)置內(nèi)部崗位，防止部分員工擁有超過其職責(zé)的權(quán)限，保證企業(yè)內(nèi)部的相互制約平衡。

（三）強化內(nèi)部審計和監(jiān)督，健全企業(yè)績效考核體系。完善的內(nèi)部審計和監(jiān)督是企業(yè)內(nèi)部控制的保證。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在快速的發(fā)展過程中并沒有完善的內(nèi)部審計和監(jiān)督機制，很多的內(nèi)部審計和監(jiān)督工作都由財務(wù)部門完成，內(nèi)部審計工作的主管人員甚至直接由企業(yè)的財務(wù)部門主管人員兼任，不能嚴(yán)格的執(zhí)行內(nèi)部審計和監(jiān)督職能。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立獨立的內(nèi)部審計和監(jiān)督部門，定期對各分子公司的經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行審計和監(jiān)督，維護(hù)股東的利益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要完善績效考核機制，利用健全的績效考核體制引導(dǎo)員工積極參與到企業(yè)的內(nèi)部控制建設(shè)之中。

（四）完善企業(yè)風(fēng)險管理。風(fēng)險管理是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分。構(gòu)建完善的風(fēng)險管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部控制建設(shè)的重要目的，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險管理方面存在的問題，需要具體從以下三個方面完善。第一，在保證發(fā)展速度的同時兼顧企業(yè)財務(wù)安全。目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)處速發(fā)展時期，企業(yè)發(fā)展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業(yè)需要在保證發(fā)展速度的同時考慮到企業(yè)財務(wù)安全，降低企業(yè)的財務(wù)成本和風(fēng)險。第二，建立完善的風(fēng)險預(yù)警機制，在風(fēng)險發(fā)生之前采取可行性的措施規(guī)避風(fēng)險。第三，完善企業(yè)內(nèi)部信息溝通交流機制，建立完善的信息平臺，讓企業(yè)的管理者能夠及時的與員工溝通，防止信息失誤風(fēng)險的發(fā)生。

（五）建立健全信息溝通系統(tǒng)。建立健全信息溝通系統(tǒng)對提高內(nèi)控制度的效率和效果作用很大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立信息溝通體系在需要的時候識別和獲取需要的信息，進(jìn)行有效的溝通，使內(nèi)控制度在企業(yè)內(nèi)部順利的建立并落實。房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立包括集團(tuán)內(nèi)部各個企業(yè)之間重要經(jīng)營活動的信息溝通系統(tǒng)，進(jìn)行集約化的管理，開展集成化、智能化、價值化以及網(wǎng)路化的管理新模式，使集團(tuán)公司內(nèi)外部各個分子公司和各個部分之間實現(xiàn)有效的溝通，信息順利傳遞。同時房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內(nèi)部控制中發(fā)現(xiàn)的問題能及時的反饋到集團(tuán)公司，及時的采取相應(yīng)的健全措施。

三、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展在飛速發(fā)展著，當(dāng)然在這個過程中也遇到了很多問題，房地產(chǎn)企業(yè)要想很好地解決這些問題，就應(yīng)該重視內(nèi)部控制建設(shè)的有效性。強化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理，對于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的改革發(fā)展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的重視內(nèi)部控制問題，也應(yīng)該積極的研究如何提高內(nèi)部控制的有效性。只有提高了內(nèi)部控制管理水平，才能更好地面對房地產(chǎn)企業(yè)未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。

參考文獻(xiàn)：

篇3

（一）部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險管理意識薄弱

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項目順利運行，想方設(shè)法向銀行申請貸款，利用財務(wù)杠桿大肆舉債，過高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤分配存在不合理現(xiàn)象，會導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一個重要因素，如果不同財務(wù)分析方法得出來的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對財務(wù)風(fēng)險存在的客觀性認(rèn)識存在偏差，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資規(guī)模、市場需求、投資回報率等方面沒有進(jìn)行充分的系統(tǒng)分析，在沒有進(jìn)行大范圍市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策，將會進(jìn)一步加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實際操作過程中某些制度的執(zhí)行沒有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計不合理的問題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒有形成一個完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制體系不健全，決定投資開發(fā)項目時僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗或初步的市場調(diào)研，對開發(fā)過程的風(fēng)險控制沒有給予足夠重視，從而使開發(fā)商陷入被動狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機制，遇到問題時才采取措施加以補救，更多依賴于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。

（三）內(nèi)部風(fēng)險控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計部門是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的有效監(jiān)督部門。有的內(nèi)審部門有崗無人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門形同虛設(shè)。內(nèi)部審計部門不能獨立于董事會，且受制于管理層的干涉，對內(nèi)部控制制度不能進(jìn)行客觀的評價，因此在重大事項、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計工作僅局限于財務(wù)層面，審計內(nèi)容主要是會計核算、會計賬簿、財務(wù)報表，而對內(nèi)部控制制度評價、企業(yè)各部門履行職能的效率方面，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒有繼續(xù)學(xué)習(xí)，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專業(yè)能力不達(dá)標(biāo)，這些都會制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風(fēng)險管理應(yīng)對能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強防范風(fēng)險的能力應(yīng)從建立有效的管理機構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門的職責(zé)權(quán)限，提高員工的財務(wù)風(fēng)險意識。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響很大，國家通過調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項措施來促進(jìn)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)市場的供需平衡。

2.加強科學(xué)化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強會計審核管理，對資金的使用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對企業(yè)資金的用途進(jìn)行有效監(jiān)督。通過建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過加強與銀行的交流可以及時了解企業(yè)的資金動向。重大資金的使用、重大事項的約定應(yīng)通過董事會決議，不能由總經(jīng)理一人獨斷。

3.加強內(nèi)部審計工作，提高抵御風(fēng)險的能力

采用過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計的風(fēng)險評估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效益。通過定期或不定期的內(nèi)部審計并且延伸審計領(lǐng)域，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計等領(lǐng)域擴展，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負(fù)債經(jīng)營

融資和投資是房地產(chǎn)開發(fā)的重點領(lǐng)域，資金運營安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，影響著企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤空間。

（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險控制機制，完善監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強化風(fēng)險管理意識，建立風(fēng)險評估體系和風(fēng)險預(yù)警機制，把風(fēng)險控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計部門要有相對的獨立性

當(dāng)內(nèi)部控制體制不完善時，管理層的權(quán)力有時會凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計部門應(yīng)由董事會直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會報告，保證審計的客觀性，充分發(fā)揮其對部門的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應(yīng)具有相對的獨立性，按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門對被審計單位不僅提高審計業(yè)務(wù)，還同時提供會計、稅務(wù)等經(jīng)濟咨詢勞務(wù)，監(jiān)督部門很難發(fā)揮內(nèi)部審計的監(jiān)督作用。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實現(xiàn)信息資源共享?？梢酝ㄟ^整合營銷部門、運營部門及財務(wù)部門信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實現(xiàn)部門數(shù)據(jù)實時共享，有利于為公司決策層提供有針對性的決策建議。

（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進(jìn)行全面財務(wù)預(yù)算管理

企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風(fēng)險。管理人員通過加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實現(xiàn)企業(yè)股東利潤最大化的目標(biāo)。

1.加強預(yù)算管理，提高資金使用效率

應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運營的整體情況，進(jìn)行全面預(yù)算管理。由銷售、合約、工程、財務(wù)等部門配合制訂企業(yè)經(jīng)營收入計劃，確定規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)直接成本與間接費用等，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，從而提高資金的使用效率。加強預(yù)算管理進(jìn)行資金管控，確保資金收支符合財務(wù)管理規(guī)定以及會計準(zhǔn)則，可以嚴(yán)格控制資金風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)的各項投資風(fēng)險進(jìn)行一定的預(yù)測與評估，可以有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險。

2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平

篇4

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控問題研究

1.內(nèi)部結(jié)構(gòu)沒有協(xié)調(diào)好

在目標(biāo)的實行期間必須把長期與短期目標(biāo)完全有機結(jié)合起來，這往往就需要內(nèi)部的相關(guān)組織結(jié)構(gòu)能夠有效的統(tǒng)籌發(fā)展，讓各個部門能夠相互協(xié)調(diào)發(fā)展，絕對不能因小失大，為了眼前的短期目標(biāo)而對房地產(chǎn)企業(yè)整個的長期目標(biāo)造成影響，各個部門之間往往也會缺少溝通與交流，容易出現(xiàn)以自我為中心的現(xiàn)象，這樣就會出現(xiàn)影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)開展的情況。

2.對問題視而不見

對于房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，自身發(fā)展實際上就是業(yè)務(wù)的發(fā)展與內(nèi)部的改革。不過因為崗位的分工相對較為模糊，加之受到人員的限制，部分員工存在投機取巧的情況，往往不依據(jù)制度做事，部分員工甚至存在即便發(fā)現(xiàn)問題也不會上報的情況，長期以往所存在的問題往往會不斷的積累，最終在沒有緩沖的前提下，問題就會逐漸漸漸放大最終發(fā)展成為經(jīng)濟發(fā)損失。

3.管理與發(fā)展沒有并進(jìn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，如果想在市場經(jīng)濟中搶占更多的金融市場，就需要不斷發(fā)展對應(yīng)的業(yè)務(wù)，但是其在新業(yè)務(wù)出來之后，對應(yīng)的相關(guān)制度卻沒有在同一時間與業(yè)務(wù)同時出臺，這就會誘發(fā)一系列的問題。比如操作過程中或多或少的會存在漏洞，出現(xiàn)操作不規(guī)范的現(xiàn)象，同時在檢查過程中往往也很難真正意義上的檢查到位。不可否認(rèn)的是，單純的發(fā)展全新的業(yè)務(wù)并不能真正的促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，而輕視業(yè)務(wù)上的管理，則會令房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到更大的阻礙。

4.內(nèi)控體系不夠健全

首先房地產(chǎn)企業(yè)制度的修訂等方面存在較大的問題，實際上房地產(chǎn)企業(yè)之間的發(fā)展也需要業(yè)務(wù)發(fā)展來作為其主要的支撐，不過其在發(fā)展的過程中沒有對有關(guān)的制度實施修訂，相關(guān)崗位和對應(yīng)的職責(zé)沒有劃分明確，這樣就和現(xiàn)實中的業(yè)務(wù)完全脫離開來。缺少科學(xué)有效的業(yè)務(wù)操作流程與定崗定位責(zé)任的相關(guān)制度，就不能有效的開展相關(guān)的業(yè)務(wù)，這樣業(yè)務(wù)操作的有關(guān)流程往往不能有效的開展，操作性相對較差，執(zhí)行起來往往也較為復(fù)雜，同時風(fēng)險也會對應(yīng)的提升。

二、加強地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的幾點思考

1.健全內(nèi)部審計體系

要想不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的控制與管理，就需要健全權(quán)威的獨立內(nèi)部審計組織。此種審計一般針對分行的內(nèi)部審計，可直接與企業(yè)財務(wù)總部對接。因此作為房地產(chǎn)企業(yè)的直接運行與管理者，其對管理制度的制定應(yīng)該做到科學(xué)有效，不能脫離自身單位發(fā)展的實際需要，如此才能不斷的強化內(nèi)部控制與管理，同時對改革部門之間的有效合作也有很大的幫助，提升管理的質(zhì)量，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)改革方面的相關(guān)業(yè)務(wù)得到最快的發(fā)展。作為內(nèi)部審計組織應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制以及管理工作實施全面的監(jiān)督與檢查，在條件允許的情況下要指導(dǎo)其工作的開展。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)審計部門應(yīng)該是獨立與權(quán)威并存。

2.加強管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其業(yè)務(wù)往往直接就是金錢往來，所有的流程往往均有對應(yīng)的較為特定的權(quán)限和程序，此類文件均要利用文件等形式通過簽字以落實其業(yè)務(wù)開展是否有效。作為房地產(chǎn)企業(yè)工作人員，不同的個體均應(yīng)該明確向不同的領(lǐng)導(dǎo)匯報自身不同的藥物情況與反應(yīng)對應(yīng)的業(yè)務(wù)問題，假若業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理，同時運行以及管理制度也不科學(xué)，就會出現(xiàn)諸如操作環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復(fù)等問題，這樣流程也會較為復(fù)雜與繁瑣，很多房地產(chǎn)企業(yè)工作者在遇到問題的情況下出現(xiàn)不知道該向哪位領(lǐng)導(dǎo)匯報的情況。

3.健全激勵機制以不斷強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制與管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，內(nèi)部控制與管理不是簡單的房地產(chǎn)企業(yè)人員管理，而是房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)與各個部門的管理。包括上級對下級的控制與管理，同時還涵蓋員工對自身的控制與管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)一定要建立健全相關(guān)的激勵機制，通過績效考核來不斷強化其內(nèi)部的控制與管理。首先作為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到獎罰分明，對于業(yè)務(wù)較為突出的員工以及部門應(yīng)該加強其獎勵，這樣不但可以讓員工樹立工作的積極性，同時還可以使得員工或者部門為了維系自身的榮譽而在以后的工作中越來越努力，在某種程度上說可以提升員工對其內(nèi)部控制與管理的執(zhí)行水平。同時對個別人的工作行為也能夠起到積極的促進(jìn)作用。同時對沒有加以獎勵的工作者也會有某種程度的激發(fā)效果，這樣能夠感染其他同事在未來的工作中更加積極進(jìn)取，使得房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的所有員工在未來工作中更加努力。由于獎罰分明以及權(quán)責(zé)一致，因此在員工失職犯錯的要追究其對應(yīng)的責(zé)任，就房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，違規(guī)操作是必須嚴(yán)格禁止的行為，如果員工違規(guī)操作，就一定要追究其責(zé)任，也只有真正意義上的做到公平公正，才可能使得內(nèi)部控制與管理做到建立健全，同時員工才能夠做到嚴(yán)以律己。另外還應(yīng)該將內(nèi)部控制以及管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部考核的另一個方向。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)有效的自身管理同時配合內(nèi)部控制管理是企業(yè)發(fā)展的重點與難點問題。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)股價不斷下跌，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉的情況，這使得人們更加重視內(nèi)部控制管理對企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場經(jīng)濟發(fā)展中立于不敗之地，就需要做好風(fēng)險防范工作，不斷強化內(nèi)部管理與控制，加強內(nèi)部審計工作，善于發(fā)現(xiàn)問題解決問題，從自身的實際情況出發(fā)，不斷的進(jìn)行內(nèi)部控制改革，立足長遠(yuǎn)。

作者:陳立軍 單位:河南中力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

篇5

中圖分類號：F239.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年5月26日

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

我國的內(nèi)部審計是在20世紀(jì)80年代以后發(fā)展起來的。1982年我國恢復(fù)審計制度，一系列法律法規(guī)的出臺表明我國推進(jìn)內(nèi)審工作的決心?！秲?nèi)部審計暫行辦法》于1985年出臺，《中華人民共和國審計法》在1994年出臺，《關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》緊隨其后。進(jìn)入21世紀(jì)以來，《內(nèi)部審計具體準(zhǔn)則》和《內(nèi)部審計基本準(zhǔn)則》相繼出臺，這無疑有力地推動了我國內(nèi)審工作的發(fā)展。但改革開放以來，我國才大力發(fā)展市場經(jīng)濟，并沒有給企業(yè)內(nèi)審的發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境，尤其是新近發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，還存在諸多不足和問題：

（一）不合理的內(nèi)審機構(gòu)設(shè)置。在大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家，內(nèi)部審計的產(chǎn)生主要是由于內(nèi)部管理的需要，它是內(nèi)部制衡機制的重要組成部分。而我們的內(nèi)部審計是在政府的推動下建立和發(fā)展起來的，其機構(gòu)設(shè)置、人員配備具有強大的行政命令色彩。另外，西方發(fā)達(dá)國家公司的董事會下設(shè)的內(nèi)部審計機構(gòu)及其審計委員會直接由董事會負(fù)責(zé)，其他部門無權(quán)干涉，獨立性很強。但我國大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部審計由總會計師或財務(wù)副總裁負(fù)責(zé)，一些公司還沒有專職的內(nèi)部審計機構(gòu)，還屬于公司的會計部門或紀(jì)律委員會、監(jiān)察廳。這表明我國內(nèi)部審計機構(gòu)的設(shè)置還不是很合理，這極大地影響了其權(quán)威性和獨立性。

（二）內(nèi)部審計人員素質(zhì)偏低，缺乏綜合型高級管理人才。房地產(chǎn)開發(fā)屬于固定資產(chǎn)直接投資管理，涉及多學(xué)科、多專業(yè)的管理內(nèi)容，從前期科研、策劃到項目實施階段的設(shè)計、招投標(biāo)、成本控制管理，每個階段都需要多學(xué)科多專業(yè)知識的相互配合。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員必須是具有從技術(shù)到經(jīng)濟多學(xué)科知識的綜合型人才，而且其知識構(gòu)成要不斷更新，否則，就會因其管理行為的局限而使企業(yè)的管理體系產(chǎn)生漏洞。但是，目前很多公司的內(nèi)審人員來自于企業(yè)內(nèi)部財務(wù)系統(tǒng)，但由于專業(yè)知識面狹窄的限制，不具備現(xiàn)代內(nèi)部審計所要求的知識結(jié)構(gòu)；還有不少人既沒有接受過完整系統(tǒng)的專業(yè)訓(xùn)練，又缺乏必要的生產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗，內(nèi)部審計就難以發(fā)揮其作用。

（三）缺乏個人誠信機制。我國每年的固定資產(chǎn)投資多達(dá)數(shù)萬億元，有大量人員在房地產(chǎn)領(lǐng)域從事工程建設(shè)等相關(guān)工作。行業(yè)的高速發(fā)展促成了專業(yè)人員的緊缺并使其產(chǎn)生極大的流動性，專業(yè)人員的不斷流動使很多企業(yè)忽視了對其信用度、執(zhí)業(yè)履歷的監(jiān)督和跟蹤考評，從而為舞弊行為的產(chǎn)生提供了溫床。一些人對崗位權(quán)利濫用不計后果，問題暴露后換一家單位或者換一座城市并不困難，但對企業(yè)來說，既損失了培養(yǎng)人員的成本，又損失了精心選拔的管理人員。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的一些特殊問題，使得一些企業(yè)受到了損失也未必真正追究當(dāng)事人的責(zé)任，并不依制度或依法懲處，從而也放縱了其不法行為的發(fā)生。

（四）信息溝通不對等，跨區(qū)域經(jīng)營管理難度加大。房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項目公司開發(fā)模式，近年來集團(tuán)化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線項目公司成為獨立王國，個人或團(tuán)體舞弊行為時有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見不鮮。項目公司發(fā)生的問題不能及時準(zhǔn)確地反饋，增強了問題的隱蔽性，助長了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項目公司在某內(nèi)裝工程施工隊伍的選擇過程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實際操作中，項目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報資料的審批過程中無法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門在對該項目進(jìn)行例行審計時發(fā)現(xiàn)問題，但損失已既成事實。

（五）房地產(chǎn)的建造價格具有隱蔽性。各種材料價格、設(shè)計、施工招投標(biāo)價格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價格存在不公開性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個開發(fā)項目在具有一定相關(guān)性的同時，又各具特點，這樣就使得造價管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因為施工項目建設(shè)時間長、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個項目的開發(fā)后期對各種價格信息進(jìn)行整理，從而無法實現(xiàn)價格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專門部門完成此類工作，從而也無法形成一個良好的價格控制體系。同時，基礎(chǔ)價格（如材料）又具有時間性、地域性，所以社會公開的相對信息只可起到參照作用，對建造價格的控制作用非常有限。價格隱蔽性的現(xiàn)實存在，給企業(yè)的造價控制帶來了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機會。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計相關(guān)對策

篇6

中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：論我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題和對策

收錄日期：2014年1月5日

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)變成了我國經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著市場化進(jìn)程的不斷發(fā)展以及國家宏觀調(diào)控的不斷加強，不少房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中都面臨著內(nèi)部控制、風(fēng)險管理等一系列問題。

一、內(nèi)部控制的目標(biāo)及作用

據(jù)財會[2008]7號《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，內(nèi)部控制包括五大目標(biāo)：合理保證企業(yè)經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財務(wù)報告及相關(guān)信息度的真實完整、提高經(jīng)營效率和效果、促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。這五大目標(biāo)能夠確保企業(yè)經(jīng)營活動的高效性、企業(yè)資產(chǎn)的安全性和企業(yè)會計信息資料的可靠性，是內(nèi)部控制的基本目標(biāo)。實現(xiàn)這些目標(biāo)，能夠使企業(yè)的整體經(jīng)營目標(biāo)更快更有效地實現(xiàn)，使得企業(yè)在競爭中立于不敗之地。

隨著具有中國特色的社會主義市場經(jīng)濟制度的建立以及不斷的完善，內(nèi)部控制的作用在我國各行業(yè)中都得到了不斷的擴展，其效果也越來越突出。目前，內(nèi)部控制的作用主要體現(xiàn)在以下五點：

1、保證企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營信息和會計信息資料的正確性和真實性。

2、保證企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營管理等各項活動能夠順利有效地進(jìn)行。

3、保護(hù)企業(yè)的各項資產(chǎn)的安全和完整，防止資產(chǎn)流失的現(xiàn)象發(fā)生。

4、保證管理層的經(jīng)營方針和目標(biāo)能夠順利實現(xiàn)。

5、為相關(guān)的審計工作打下良好的基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制的認(rèn)識度不夠。當(dāng)前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)為內(nèi)部控制不能直接有效地產(chǎn)生經(jīng)濟價值，就算能夠間接產(chǎn)生經(jīng)濟效益也是需要一個較長的周期才能看出的，且需要制定大量的規(guī)章制度，需要多增加人員工作崗位，這就不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。因此，目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然是把主要精力放在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售上面，對于企業(yè)本身的內(nèi)部控制的認(rèn)識僅僅是局限于幾個層面：

1、認(rèn)為內(nèi)部控制就是成本控制、會計控制等。

2、片面的強調(diào)了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的重要性，而忽視了控制方式的跟進(jìn)和強化。

3、習(xí)慣并且滿足于傳統(tǒng)的經(jīng)營管理方式，而忽略了控制方面所產(chǎn)生的作用對企業(yè)自身所造成的影響。

4、更有甚者認(rèn)為如果加強企業(yè)內(nèi)部控制，就會束縛自己的手腳，從而影響自己的辦事效率。同時覺得如果企業(yè)搞內(nèi)部控制是對企業(yè)內(nèi)部工作人員的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不健全、不合理。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，因此大量房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制仍然存在著不健全、不合理的現(xiàn)象。主要體現(xiàn)在以下三方面：

1、企業(yè)對員工的激勵與約束機制不健全，獎勵與懲罰標(biāo)準(zhǔn)不明確。

2、企業(yè)沒有建立起一套行之有效的自我防范機制。

3、企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度的過程中不遵循一切從實際出發(fā)，實事求是的原則。

（三）我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式尚不成熟。我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各個方面都沒有形成一套成熟的體系，企業(yè)本身的內(nèi)部控制能力較差，并且仍然沿襲著計劃經(jīng)濟體制下的機構(gòu)設(shè)置，企業(yè)內(nèi)部普遍都存在機構(gòu)臃腫繁冗、管理層次多、工作效率低下等問題，有時候甚至需要國家進(jìn)行相對應(yīng)的宏觀調(diào)控來解決這些問題。正是由于存在著這樣的情況，從而使得制約我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制能得到順利實施的因素越來越多，主要表現(xiàn)在以下方面：

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)期較長，所需金額較大，同時在經(jīng)營過程中涉及到較多的部門及個人。首先，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中往往費時較長，費力較大，開發(fā)一塊地產(chǎn)往往需要3～5年的時間，更有甚者在8～10年之后都不能竣工，相比較國外的房地產(chǎn)開發(fā)僅僅需要兩年的時間；其次，在開發(fā)經(jīng)營的過程中，往往涉及到很多的部門及個人，比如投資方、債權(quán)方、債務(wù)方、勘察設(shè)計單位、材料供應(yīng)單位、承包單位、被遷的單位和居民、房屋購買者、土地轉(zhuǎn)讓單位等等，有時候還要牽扯到工商局、稅務(wù)局甚至司法局等政府部門。由于所涉及的范圍太廣，因此往往導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制的信息與溝通渠道不暢。但是企業(yè)對這一點往往都不會過多的重視，從而使得企業(yè)內(nèi)部各個部門之間的協(xié)調(diào)性變得越來越差，給內(nèi)部控制帶來了相當(dāng)大的難度。

2、房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏內(nèi)部稽核和審計能力，并且內(nèi)部監(jiān)督機制不全、力量薄弱。具體表現(xiàn)為以下幾個方面：

（1）企業(yè)未按規(guī)定要求設(shè)置相應(yīng)的稽核崗位或者是雖然設(shè)置了稽核崗位但是稽核工作做的不到位。

（2）企業(yè)的內(nèi)部審計部門并未站在獨立的立場上對企業(yè)的經(jīng)濟活動進(jìn)行客觀公正的審計，往往是隸屬于企業(yè)的其他部門，尤其是財務(wù)部門，審計部門的領(lǐng)導(dǎo)往往由財務(wù)部門的領(lǐng)導(dǎo)或者企業(yè)其他主要領(lǐng)導(dǎo)兼任，內(nèi)部審計工作在形式上就已經(jīng)缺乏了應(yīng)有的獨立性。內(nèi)部審計力量變得薄弱，在進(jìn)行內(nèi)部審計工作的過程中有時候還會遇到較大的阻力，這就很有可能導(dǎo)致內(nèi)部審計作用的失效，最終使得審計人員的工作質(zhì)量大打折扣。

（3）很多企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督機制不全、力量薄弱，在內(nèi)部控制的建立與實施的過程中都沒有進(jìn)行切實有效的監(jiān)督檢查，對所建立的內(nèi)部控制系統(tǒng)都沒有進(jìn)行認(rèn)真的評價，更沒有建立內(nèi)部控制缺陷糾正與改進(jìn)機制，這就使得企業(yè)經(jīng)營活動的各個方面都不能得到有效的監(jiān)督，內(nèi)部監(jiān)督效力得不到充分的發(fā)揮。

3、公司管理層的結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國的房地產(chǎn)大股東擁有絕對的控制權(quán)，小股東的權(quán)益得不到合法的保護(hù)。而此時大股東往往會憑借自己的股權(quán)優(yōu)勢來控制股東大會，然后推選能夠代表其自身利益的董事進(jìn)入董事會，從而控制董事會，進(jìn)而控制監(jiān)事會。而經(jīng)理層也往往是由控股股東委派，甚至很多房產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)董事長兼任總經(jīng)理的情況。這就使得公司的絕大部分權(quán)力都掌握在內(nèi)部人士手中，責(zé)、權(quán)、利的劃分就形同虛設(shè)。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

我國房地產(chǎn)企業(yè)如果想在激烈的競爭中立于不敗之地，那么就需要克服當(dāng)前內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，內(nèi)部控制的理論就必須嚴(yán)格遵循及時性的原則不斷發(fā)展，不斷創(chuàng)新，與時俱進(jìn)，各項內(nèi)部控制制度也必須要明確自己控制的目的，并有效地發(fā)揮其自身作用，這樣才能夠使我國的房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)我國特有的社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境，從而創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境。控制環(huán)境主要反映了一家企業(yè)的管理層和其他相關(guān)人員對企業(yè)運行的態(tài)度、認(rèn)識和行動。完善自身的內(nèi)部控制環(huán)境要從以下三點入手：

1、完善企業(yè)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的自身治理結(jié)構(gòu)都相當(dāng)混亂，因此這些企業(yè)迫切需要完善自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，要完善自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，就要實行科學(xué)的內(nèi)部管理制度，調(diào)節(jié)企業(yè)員工和經(jīng)理層之間的關(guān)系。對于企業(yè)的員工，一定要制定一套行之有效的激勵機制，根據(jù)企業(yè)各個層面工作人員的工作態(tài)度和工作效率來進(jìn)行相應(yīng)的獎懲。而對于企業(yè)的經(jīng)理層，一定要根據(jù)產(chǎn)品市場和經(jīng)理人員市場來制定相配套的經(jīng)理約束機制。只有建立起合理的員工獎懲機制和經(jīng)理約束機制，才能調(diào)節(jié)好企業(yè)經(jīng)理層和員工之間的矛盾，才能使企業(yè)經(jīng)濟利益最大化。

2、做到以人為本。企業(yè)的發(fā)展命運更多的是由企業(yè)員工的素質(zhì)和能力決定的。企業(yè)內(nèi)控環(huán)境主要也是由企業(yè)員工鑄造起來的，因此企業(yè)管理者要充分重視每一個員工的價值，轉(zhuǎn)變陳舊的觀念，樹立以人為本的新觀念。這樣才能使企業(yè)每個員工都覺得自己是企業(yè)的主人翁，從而調(diào)動他們的積極性和創(chuàng)造性，激發(fā)自身的潛力，最終為企業(yè)發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。

3、加大對內(nèi)部控制的宣傳力度，同時加強企業(yè)文化建設(shè)。只有這樣才能使企業(yè)的每一位員工認(rèn)識到自己企業(yè)如果想在當(dāng)前激烈的房地產(chǎn)市場中占有一席之地，就必須注重內(nèi)部控制的設(shè)計與實施，確保企業(yè)每一位員工把內(nèi)部控制制度作為一項長期而又艱巨的任務(wù)來完成。另外，還要加強企業(yè)的文化建設(shè)，這樣才能夠提高企業(yè)員工的思想道德素質(zhì)，因為員工的思想道德素質(zhì)是內(nèi)部控制的重要環(huán)境之一，因此對員工進(jìn)行思想道德方面的建設(shè)是十分必要的。因此，企業(yè)一定要加強自身的文化建設(shè)，建立統(tǒng)一的價值觀和道德觀。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通。作為占我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)的中小型企業(yè)來說，還沒有認(rèn)識到信息流通的重要性，很多企業(yè)的信息系統(tǒng)都沒有得到完善，這樣就會導(dǎo)致很多會計信息的失真，從而就會使得一些企業(yè)人員利用這一漏洞，貪污挪用公款、收受賄賂，從而使企業(yè)資產(chǎn)大量流失。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾點來優(yōu)化或者建立自己的信息溝通系統(tǒng)：

1、在重視縱向間的信息溝通的同時不要忽略橫向間的信息溝通。當(dāng)前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都建立自己的信息管理部門，但是都比較重視縱向間的權(quán)力與義務(wù)關(guān)系，下級往往都只對上層領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，而對橫向間的各項關(guān)系都缺乏足夠的重視，企業(yè)內(nèi)部各平級部門之間缺乏必要的交流與溝通，使得各部門之間互相了解不深，協(xié)調(diào)性差。

2、在收集信息的過程中兼顧內(nèi)部信息和外部信息，不能顧此失彼。企業(yè)一定要保證內(nèi)外信息的收集、儲存、分析、加工和使用同時進(jìn)行，這樣才能滿足企業(yè)的信息需求，從而為企業(yè)的生存發(fā)展開辟出正確的道路。

3、保證企業(yè)網(wǎng)絡(luò)的安全性。如今計算機和網(wǎng)路技術(shù)的發(fā)展日趨成熟，可以說所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。但是網(wǎng)絡(luò)是很開放的，從理論上來說企業(yè)所有的信息資料都能從網(wǎng)絡(luò)上查到，因此網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)是很有可能被黑客或者病毒入侵的，這種攻擊可能來自于系統(tǒng)的內(nèi)部，但是也有可能是來自于系統(tǒng)的外部，一旦發(fā)生，企業(yè)將面臨無法估計的損失。而房地產(chǎn)企業(yè)往往都是牽一發(fā)而動全身的，如果有一個地方出錯，那整個企業(yè)都將崩潰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要保證自身網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全可靠。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)一定要制定科學(xué)合理的企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，明確各階層的職責(zé)范圍。根據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，公司的組織結(jié)構(gòu)由股東大會、董事會、經(jīng)理層和監(jiān)事會組成。其中，股東大會是公司的權(quán)力機構(gòu)；董事會對股東大會負(fù)責(zé)，是公司的決策機構(gòu)；經(jīng)理層對董事會負(fù)責(zé)，是公司的經(jīng)營機構(gòu)；監(jiān)事會是公司的監(jiān)督機構(gòu)。使得單位經(jīng)濟活動的五個步驟，既授權(quán)、簽發(fā)、核準(zhǔn)、執(zhí)行和記錄能夠相對獨立地進(jìn)行，這樣就根據(jù)一個權(quán)責(zé)相互分離、相互制衡的原則，形成一個明確、有效適合于公司發(fā)展要求的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，從而便于內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。

四、結(jié)論

內(nèi)部控制是一項持續(xù)、全面的系統(tǒng)過程，不是一朝一夕一個人或者幾個人就能完成的，尤其是在我國的房地產(chǎn)企業(yè)之中，一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打地去完善內(nèi)部控制。因為我國的房地產(chǎn)行業(yè)是我國的經(jīng)濟命脈之一，雖然并不是決定性因素，但是也處于對中國經(jīng)濟牽一發(fā)而動全身的地位。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在完善內(nèi)部控制的過程中一定要結(jié)合相應(yīng)的準(zhǔn)則，以完善內(nèi)部控制的環(huán)境、完善企業(yè)內(nèi)部的信息溝通和完善企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)為出發(fā)點，一步一個腳印的去完善自身的內(nèi)部控制，從而在壯大自身的同時也能夠為我國的經(jīng)濟做出更大的貢獻(xiàn)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]田依鑫.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的探討.北京企業(yè)管理出版社，2009.

[2]余虹.淺析我國現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題和對策.財會月刊，2011.

[3]曹樂顏.當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題與對策.財會月刊，2012.

篇7

1.1受到來自外部環(huán)境的影響

面對經(jīng)濟全球化的趨勢越來越深，在很大的程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)受到外部環(huán)境帶來的影響也不斷變大。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)具體的發(fā)展情況來說，其在經(jīng)營發(fā)展時承受著來自國內(nèi)同行以及外國同行兩方面的影響，因此，其市場競爭非常激烈，必須與國內(nèi)外同行進(jìn)行競爭[2]。另外，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的特點為資金開銷高、難以控制以及風(fēng)險大等，進(jìn)而導(dǎo)致其在開展會計核算與決策的過程中產(chǎn)生失誤現(xiàn)象屬于很常見的事情，由此而為其帶來很多沒有必要的損失。

1.2企業(yè)會計內(nèi)控制度存在缺陷

和國外的房地產(chǎn)行業(yè)相對比，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有起步不快的特點，因為受到來自該特點的影響，從而造成我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建的會計內(nèi)控制度出現(xiàn)一定數(shù)量的缺陷，其制度體系產(chǎn)生的問題并不少。從多個角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)之所以會出現(xiàn)上述的問題，其主要受到來自兩個因素的影響：（1）不根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要與規(guī)律會計內(nèi)控制度開展構(gòu)架，使其具有很大的盲目性，從而導(dǎo)致建立的制度沒有具備企業(yè)發(fā)展需要的系統(tǒng)化、流程化以及執(zhí)行力，最終造成在會計內(nèi)控方面開展的工作多數(shù)只是流于形式，而制度的可操作性以及實用性完全得不到有效的發(fā)揮[3]。（2）國家相關(guān)部門或是房地產(chǎn)行業(yè)在制定會計內(nèi)控制度的過程中，忽略將制度和其經(jīng)營發(fā)展方案有效地聯(lián)合在一起。

1.3內(nèi)控環(huán)境多樣化

最近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家之前制定的法律條文已經(jīng)很難滿足其發(fā)展需要，由此造成房地產(chǎn)行業(yè)在會計內(nèi)控方面具備操作性強以及規(guī)范化特點的法律規(guī)定少之又少。盡管不少房地產(chǎn)企業(yè)也為自身發(fā)展構(gòu)建部分和會計內(nèi)控相關(guān)的制度，可是實際可行以及比較合理的目標(biāo)與方案卻寥寥無幾。另外，有非常多企業(yè)制定的會計內(nèi)控管理計劃存在操作性不強的特點，因此產(chǎn)生各自為政以及集體管理這些情況是很常見的事情。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中還面臨著會計內(nèi)控工作者綜合能力水平不高的問題，面對當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)技術(shù)呈現(xiàn)現(xiàn)代化與信息化趨勢的背景，其沒有掌握適合的專業(yè)知識以及計算機水平較低，由此而導(dǎo)致其不可以合理地開展企業(yè)具體的財務(wù)工作。

構(gòu)建和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控制度的方法

2.1對資金管理承受風(fēng)險開展科學(xué)的控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，構(gòu)建和改進(jìn)其資金風(fēng)險防范機制也是其會計內(nèi)部控制一個重要的內(nèi)容。所以，企業(yè)必須構(gòu)建起預(yù)防資金風(fēng)險制度，使企業(yè)負(fù)責(zé)人從經(jīng)濟、法律與行政三個方面認(rèn)識到其需要承擔(dān)的責(zé)任，同時還持續(xù)地改進(jìn)與控制有關(guān)的財務(wù)管理制度。另外，企業(yè)必須提高管理控制的力度，使其高業(yè)務(wù)盈利能力可以得到不斷的增加，進(jìn)一步減少其面臨的收支風(fēng)險?？偟膩碚f，也就是房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)資金結(jié)構(gòu)方面開展改革與調(diào)整的過程中，必須嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馗鶕?jù)企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營以及發(fā)展形成的要求，目的在于提高財務(wù)杠桿對資金籌備管理起到的約束作用。而房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險并不少，因此其必須使用各種各樣合理的方法對風(fēng)險開展控制[4]。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)能夠經(jīng)參與到目前社會多種活動以及商業(yè)保險，從而把風(fēng)險轉(zhuǎn)移；堅持采取經(jīng)營模式復(fù)雜化政策，令企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)品經(jīng)營可以達(dá)到相互互補的現(xiàn)象，進(jìn)一步出現(xiàn)以盈補虧以及以收補欠的現(xiàn)象。同時，企業(yè)還必須對資金開銷做出正確的安排計劃，且經(jīng)使用分散歸還與借款的方式對資金實際的花費和收入做出科學(xué)合理的計劃，目的在于盡最大的努力降低其承擔(dān)來自資金方面的風(fēng)險。

2.2提高內(nèi)部審計工作的力度

房產(chǎn)企業(yè)想要順利地完成經(jīng)營目標(biāo)，提高其內(nèi)部審計工作的力度很有必要，而增加其財務(wù)會計管理審計力度更是重中之重。企業(yè)可以經(jīng)過構(gòu)建符合其發(fā)展需要的管理制度以及規(guī)范，從而對提高內(nèi)部審計工作具有的獨特性以及權(quán)威性提供有效的幫助。企業(yè)還可以從多個方面對其會計有關(guān)工作開展監(jiān)督和審計，使用要求性十分高的審核標(biāo)準(zhǔn)以及行為規(guī)范，正確且快速地對工作中存在的問題或者潛在風(fēng)險開展合理的解決，目的在于盡最大的可能預(yù)防財務(wù)會計報表出現(xiàn)問題以及誤差，從而防止給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟被破壞。另外，企業(yè)還能夠挺過定期給審計人員開展素質(zhì)培訓(xùn)，增加其掌握的專業(yè)知識以及自身綜合素質(zhì)，使其具備可以滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要的能力，進(jìn)一步給企業(yè)成立一支綜合能力強的審計隊伍。

2.3對企業(yè)成本進(jìn)行有效的控制

在房產(chǎn)企業(yè)所有的內(nèi)控工作上，對其會計工作開展內(nèi)部控制管理屬于作用和分量均非常大的工作。企業(yè)在會計工作方面實現(xiàn)內(nèi)部控制管理主要為了可以減少財務(wù)成本投入，進(jìn)而增加其生產(chǎn)經(jīng)營利益。所以，對于房產(chǎn)企業(yè)來說，對其財務(wù)成本實行有效的內(nèi)部管理以及控制十分有必要[5]。企業(yè)經(jīng)對其經(jīng)營管理每個過程花費的成本開展具有細(xì)分化特點的管理，可以順利地達(dá)到對其全部生產(chǎn)經(jīng)營成本進(jìn)行合理的管理與控制，從而盡最大的努力在花費很小成本的同時取得較多效益。另外，企業(yè)還必須增加其對會計內(nèi)控管理力度，給內(nèi)部控制管理工作達(dá)到規(guī)范、合理以及貫徹實行提供保證，進(jìn)一步增強其財務(wù)管理的效果。

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，企業(yè)對其實行有效的內(nèi)部管理很有必要。構(gòu)建與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的會計內(nèi)控制度，可以對其產(chǎn)生一系列的積極影響；不僅可以減少其生產(chǎn)成本投入，同時還能夠確保其維持在穩(wěn)定經(jīng)營管理的狀態(tài)中，進(jìn)而達(dá)到增加經(jīng)濟效益的目的，使地產(chǎn)行業(yè)維持可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。針對文中所述房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，應(yīng)增加構(gòu)建會計內(nèi)控制度體系的力度，使其可以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，同時在生產(chǎn)經(jīng)營得到改進(jìn)完善，進(jìn)一步完成其用最少的生產(chǎn)成本獲取更多利益目的。

參考文獻(xiàn)

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篇8

內(nèi)部審計產(chǎn)生于資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，所有者與經(jīng)營者屬受托關(guān)系。它通過對企業(yè)內(nèi)部各職能部門及其經(jīng)濟活動的監(jiān)督、評價和咨詢，起到堵塞漏洞、增收節(jié)支、加強管理、降低風(fēng)險、提高經(jīng)濟效益的作用。

一、內(nèi)部審計向增值型審計轉(zhuǎn)變

“內(nèi)部審計是一種獨立、客觀的確認(rèn)和咨詢活動，旨在增加價值和改善組織的運營。它通過應(yīng)用系統(tǒng)的、規(guī)范的方法，評價并改善風(fēng)險管理、控制及治理過程的效果，幫助組織實現(xiàn)其目標(biāo)。”從國際內(nèi)審協(xié)會對內(nèi)部審計的最新定義不難看出，判斷內(nèi)部審計是否取得成功，一個重要標(biāo)準(zhǔn)是其服務(wù)給企業(yè)提供的價值，它是內(nèi)部審計職業(yè)未來發(fā)展的方向，預(yù)示著內(nèi)部審計工作重點的轉(zhuǎn)變，逐漸從傳統(tǒng)的財務(wù)型審計向管理型、增值型審計發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)投資大，地域分散，市場競爭激烈，存在風(fēng)險高、管理難度大的問題，內(nèi)部審計要適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢，不能局限于財務(wù)審計，將工作重點轉(zhuǎn)向于事前的風(fēng)險評估與控制，全過程把控，充分發(fā)揮內(nèi)審作用，為企業(yè)創(chuàng)造利潤，為社會創(chuàng)造財富。

二、內(nèi)部審計價值增值的分類

內(nèi)審部門通過采取系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來開展監(jiān)督、評價、保證和咨詢活動，將有價值的信息以咨詢、建議、書面報告或其他形式呈現(xiàn)出來，為項目開發(fā)決策和管理提供幫助，從而實現(xiàn)其價值增值。內(nèi)部審計的價值增值可分為：

（1）直接性增值：通過查錯揭弊的財務(wù)審計，堵塞漏洞，挽回?fù)p失。當(dāng)審計成本小于挽回的損失時，企業(yè)價值相應(yīng)增加，這是內(nèi)部審計創(chuàng)造的直接價值。

（2）間接性增值：內(nèi)部審計還會產(chǎn)生“威脅價值”，即無論內(nèi)部審計是否發(fā)現(xiàn)了問題，但因內(nèi)部審計機構(gòu)的存在，客觀上對項目開發(fā)管理者和職能部門產(chǎn)生潛在威懾作用，使他們知道因為要不斷地接受內(nèi)部審計的監(jiān)督與檢查，不得不維持良好的內(nèi)控系統(tǒng)和工作秩序，努力改善工作績效。這種被動的“自律”行為客觀上增加了企業(yè)價值。

（3）可計量性增值：指可直接以貨幣為單位進(jìn)行計量，這些成果可直接增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，如經(jīng)濟合同審減額，成本控制額，不當(dāng)銷售折扣，舞弊額度，提前付款，延遲收回代墊款，損失浪費金額，不合規(guī)報銷等。

（4）不可計量性增值：指當(dāng)期內(nèi)無法用貨幣進(jìn)行計量的審計增值，具有保證項目開發(fā)有序進(jìn)行、提高項目管理水平、完善內(nèi)控制度、堵塞漏洞、挖潛增效的作用。如項目開發(fā)各階段風(fēng)險評估、流程優(yōu)化、內(nèi)控制度薄弱環(huán)節(jié)及改進(jìn)措施的建議、業(yè)務(wù)咨詢等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計價值增值的措施

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)復(fù)雜、牽涉面廣，從資金籌集到土地采購、前期策劃、項目招標(biāo)、工程管理、房產(chǎn)銷售、售后服務(wù)等，內(nèi)審人員要不斷更新知識結(jié)構(gòu)，從以下方面采取措施，對房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全方位的監(jiān)督、評價和咨詢，降低項目開發(fā)風(fēng)險，提高開發(fā)效率，實現(xiàn)內(nèi)部審計價值增值：

（一）內(nèi)控制度

（1）內(nèi)控體系：對企業(yè)內(nèi)部控制度進(jìn)行評審，對項目開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行評估，找出內(nèi)控制度的缺陷和薄弱環(huán)節(jié)，優(yōu)化內(nèi)控流程，完善內(nèi)控體系。

（2）內(nèi)控執(zhí)行：全程監(jiān)督和評價內(nèi)控執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)內(nèi)控執(zhí)行過程的偏差，查清產(chǎn)生的原因，分析造成的影響，提出強化措施，防范和化解項目開發(fā)風(fēng)險。

（二）資金管理

（1）資金籌集：關(guān)注籌資渠道，評價其風(fēng)險及經(jīng)濟合理性；籌資時間和數(shù)量能否滿足開發(fā)項目的需求，是否存在影響項目開發(fā)的情況。

（2）工程付款：審核有無提前付款、多付款、未達(dá)條件付款；更要關(guān)注有無故意拖延施工單位工程款，進(jìn)而影響開發(fā)周期與工程質(zhì)量，甚至出現(xiàn)民工鬧事，影響企業(yè)聲譽，降低企業(yè)在政府、市民中的誠信度。

（三）項目管理

（1）項目前期：審核項目建議書的必要性、可行性研究的充分性；項目定位與成本控制水平，與公司開發(fā)策略是否適應(yīng)；建設(shè)規(guī)劃、環(huán)保和消防等能否滿足國家政策強制性要求；項目開發(fā)程序的合法性。

（2）施工單位確定：全程監(jiān)督施工單位的招標(biāo)，綜合評價，選擇信譽度高、資金有保障的企業(yè)中標(biāo)，防止掛靠單位低價中標(biāo)后，施工過程扯皮，影響工程進(jìn)度和質(zhì)量。

（3）項目進(jìn)度監(jiān)控：通過項目施工階段監(jiān)控，避免項目管理紊亂，防范投資、安全隱患，加快工程建設(shè)進(jìn)度，提高開發(fā)項目投資效益。

（4）項目質(zhì)量監(jiān)控：通過施工質(zhì)量控制與質(zhì)量保證措施的監(jiān)控，重點關(guān)注工程材料、工程設(shè)備和施工機械的質(zhì)量管理，檢查質(zhì)量檢驗、質(zhì)量驗收、質(zhì)量統(tǒng)計分析等質(zhì)控體系能否有效運行。

（5）成本控制：在開發(fā)項目安全、質(zhì)量、工期有保證情況下，爭取降低工程成本，特別要關(guān)注設(shè)計變更的必要性、經(jīng)濟性，現(xiàn)場收方和工程簽證的程序是否合法、資料是否完備、計量計價是否真實。

（四）材設(shè)采購

（1）甲供材料設(shè)備：審核材料設(shè)備質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格是否符合要求，能否滿足項目建設(shè)需要；監(jiān)督材料設(shè)備的招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；重視供貨進(jìn)度與付款情況。

（2）甲指乙供材料設(shè)備：審核材料設(shè)備質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格能否滿足項目建設(shè)需要；甲指乙供材料設(shè)備的必要性；詢價信息資料及認(rèn)價情況；供貨進(jìn)度與付款情況。

（3）乙供材料設(shè)備：審核材料設(shè)備質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格能否滿足項目建設(shè)需要；關(guān)注材料設(shè)備詢價資料記錄和保管、定價的基礎(chǔ)信息資料；核價監(jiān)督制約機制。

（4）材料設(shè)備進(jìn)場：審核驗收制度有效性；建設(shè)、監(jiān)理和施工單位是否一起現(xiàn)場驗收；抽查驗收記錄，察看記錄準(zhǔn)確、完整性；見證取樣和質(zhì)量送檢；查閱出廠合格證、質(zhì)量合格證原件；主要材料設(shè)備樣品封樣，現(xiàn)場封存情況；重要設(shè)備是否按合同約定于發(fā)貨前在生產(chǎn)廠內(nèi)初檢。

（五）市場營銷

（1）營銷宣傳：評審廣告宣傳風(fēng)險性，用詞是否準(zhǔn)確無歧義，有無夸大、溢美之詞，是否與項目開發(fā)實情相符；營銷策略推進(jìn)能否與項目開發(fā)進(jìn)度協(xié)調(diào)，是否達(dá)到預(yù)期廣告效果，費用是否超支等。

（2）營銷提成：審核提成方案合理性；提成比例是否恰當(dāng)，能否有效調(diào)動員工積極性，保障銷售任務(wù)完成；提成金額計算是否正確。

（3）營銷價格：關(guān)注確定價格的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)充分性，價格合理性；是否按批準(zhǔn)的營銷價格政策執(zhí)行，有無未經(jīng)授權(quán)的價格折扣。

（4）認(rèn)購簽約：房屋銷售認(rèn)購簽約的及時性，對已認(rèn)購且長時間未簽約的房源是否采取相應(yīng)的處置措施；預(yù)留房源的必要性，是否按當(dāng)前市價銷售；退房、換房、更名流程審批，資料的完備性，有無借機倒賣“樓花”賺取差價。

（5）銷售回款：對未按期付款的分期付款客戶，是否通過電話、函件等催促客戶及時繳款；是否督促客戶及時提交完備的銀行按揭資料，業(yè)務(wù)部門能否有效跟進(jìn)按揭審批、放款等環(huán)節(jié)。

（6）售后服務(wù)：客戶檔案建立與管理；接待技巧與客戶追蹤回訪情況；產(chǎn)權(quán)登記、合同備案、土地證辦理的準(zhǔn)確率和及時性。

（六）資產(chǎn)利用

（1）審核資產(chǎn)負(fù)債率水平、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是否合理，降低財務(wù)風(fēng)險。

（2）評審現(xiàn)有資產(chǎn)利用的合理性，能否得到高效使用，對不需用的資產(chǎn)是否及時處置。

（七）業(yè)務(wù)咨詢

充分利用內(nèi)審人員的專業(yè)知識、工作經(jīng)驗，提供業(yè)務(wù)咨詢活動，促進(jìn)項目開發(fā)工作有序順利進(jìn)行，提高開發(fā)效率。

（1）提供業(yè)務(wù)流程優(yōu)化、完善內(nèi)控制度的建議。

（2）結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)，開展會計核算、稅務(wù)籌劃咨詢，減輕企業(yè)稅賦，降低納稅風(fēng)險。

（3）對房地產(chǎn)開發(fā)政策和項目進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制提供咨詢，參與項目開發(fā)中遇到的急、難問題的商討會，提出解決問題的參考建議。

（4）把控法律風(fēng)險，日常法律事務(wù)咨詢，對突發(fā)事件及時提供法律分析和應(yīng)對措施建議。

內(nèi)審人員要適應(yīng)內(nèi)部審計和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，多方面采取措施，強化監(jiān)控手段，事前把控風(fēng)險，全程監(jiān)督和評價，實現(xiàn)內(nèi)部審計的價值增值，幫助企業(yè)完成開發(fā)目標(biāo)，實現(xiàn)較好的投資收益和社會效益。

參考文獻(xiàn)：

篇9

構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，是當(dāng)前企業(yè)增強自身經(jīng)營管理水平以及提高企業(yè)效益的重要有效途徑。內(nèi)部控制作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，它通過和企業(yè)經(jīng)營管理過程相結(jié)合，對企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營管理活動進(jìn)行相應(yīng)地約束和調(diào)節(jié)，實現(xiàn)對企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營活動實時有效地監(jiān)控與管理。因此構(gòu)建一套科學(xué)、合理的內(nèi)部控制體系對促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起著非常重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要目標(biāo)

（一）戰(zhàn)略目標(biāo)

在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)的最高層次目標(biāo)，它同房地產(chǎn)企業(yè)的真正目的相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營管理者就企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣為其利益的相關(guān)者創(chuàng)造經(jīng)濟價值而作出的選擇。

（二）報告目標(biāo)

這類目標(biāo)主要指在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，要求企業(yè)提供的外部與內(nèi)部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告能夠為企業(yè)經(jīng)營者制定合理的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)提供完整準(zhǔn)確的信息，同時為企業(yè)管理者作出正確的經(jīng)營決策提供正確的信息數(shù)據(jù)。

（三）遵循目標(biāo)

這類目標(biāo)主要為了房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營管理過程中符合國家的相關(guān)法律、法規(guī)而設(shè)定，遵循目標(biāo)對企業(yè)的市場聲譽以及社會聲譽等都會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

（四）資產(chǎn)及運行安全目標(biāo)

這類目標(biāo)旨在確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的有效性，包括企業(yè)的盈利目標(biāo)、企業(yè)業(yè)績以及企業(yè)資源不受損失等，并確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的各種實物資產(chǎn)的完整、安全，同時確保企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠正常開展，并力保企業(yè)價值的完整性、真實性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系要貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活動的全過程，涵蓋包括房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)，財務(wù)會計工作的每個崗位以及每項經(jīng)濟業(yè)務(wù)，要實現(xiàn)全過程、全員性控制。

（二）重要性原則

對事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的重要事項要進(jìn)行嚴(yán)格地掌握和控制，要狠抓工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)，并將工程質(zhì)量安全、施工成本以及房屋的銷售作為內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經(jīng)營管理事項則依據(jù)企業(yè)的具體能力采取適當(dāng)控制。

（三）相互牽制原則

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行構(gòu)建內(nèi)部控制體系時，應(yīng)合理分設(shè)工作崗位、組織機構(gòu)，合理規(guī)范職責(zé)權(quán)限，并確保不同崗位之間職責(zé)明確、相互監(jiān)督、相互牽制。主要包括財務(wù)會計記錄、授權(quán)批準(zhǔn)、審核檢查、不相容職務(wù)相分離等內(nèi)容，使不相容崗位和職務(wù)之間能夠相互監(jiān)督、相互制約，形成有效的制衡機制。

（四）有效性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時，需依據(jù)企業(yè)自身的實際情況以及行業(yè)特點，要有實用性以及針對性，同時要確保構(gòu)建的內(nèi)部控制體系與企業(yè)自身的規(guī)模以及企業(yè)的管理水平相符，并滿足提高企業(yè)經(jīng)營效率效果的要求。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中嚴(yán)格執(zhí)行，此外，還應(yīng)確保內(nèi)部控制體系隨著企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)以及外部環(huán)境的不斷變化，而進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整和完善。

（五）合法原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系時一定要遵循國家相關(guān)的法律、法規(guī)以及有關(guān)部門的具體操作流程來進(jìn)行，嚴(yán)禁出現(xiàn)違規(guī)、違法操作的行為，確保企業(yè)各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)以及經(jīng)營管理活動正常有序地開展。

（六）成本效益原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內(nèi)部控制效果之間的相互關(guān)系，盡可能在降低內(nèi)部控制成本的基礎(chǔ)之上，取得一個相對較好的內(nèi)部控制效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要措施

現(xiàn)階段，我國除了部分上市公司以及國有性質(zhì)的企業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有相對統(tǒng)一、系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系。一般情況下，企業(yè)會依據(jù)國家的相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模以及行業(yè)特點來制定相應(yīng)的內(nèi)部控制體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系應(yīng)著重從以下幾個方面進(jìn)行：

（一）做好企業(yè)控制環(huán)境建設(shè)

一般來講，控制環(huán)境主要分為兩種：內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境。外部環(huán)境主要包含：企業(yè)所處的市場經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境等。在這個環(huán)節(jié)中，外部環(huán)境的建設(shè)主要是由政府通過改革國家體制、完善法律系統(tǒng)以及推動道德教育等措施來實現(xiàn)的。由此可見，外部環(huán)境已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)企業(yè)的控制范圍，因此外部環(huán)境不應(yīng)作為企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。而內(nèi)部環(huán)境主要是指企業(yè)內(nèi)部的組織機構(gòu)以及人力資源等方面。在這個環(huán)節(jié)中，內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)通過自身的努力來完成。通過創(chuàng)設(shè)合理的組織機構(gòu)以及明確各部門職責(zé)權(quán)限，健全和完善董事會、股東會以及各部門的經(jīng)營班子，并進(jìn)一步明確董事會、監(jiān)事會以及股東會的職責(zé)權(quán)限，同時不斷地強化董事會在企業(yè)日常經(jīng)營管理活動的主導(dǎo)地位，構(gòu)建一個以董事會為主體，監(jiān)事會、股東會等相互牽制、相互監(jiān)督的內(nèi)部控制機制。

（二）健全和完善風(fēng)險控制機制

房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地、開發(fā)建設(shè)直至房屋銷售的整個生產(chǎn)經(jīng)營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預(yù)。因此這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中切實強化風(fēng)險意識，通過設(shè)立風(fēng)險預(yù)警機制、風(fēng)險識別體系以及采用風(fēng)險評估與應(yīng)對等手段對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中遇到的經(jīng)營風(fēng)險以及財務(wù)風(fēng)險等進(jìn)行有效地預(yù)防和控制。

（三）強化企業(yè)的控制活動

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中應(yīng)重點關(guān)注和實施的主要控制活動包括：財務(wù)會計控制、授權(quán)批準(zhǔn)控制、不相容職務(wù)分離控制以及實物控制等。例如，在財務(wù)會計控制中要重點關(guān)注會計記錄的真實完整，發(fā)票的真?zhèn)?，建造成本的計量和確認(rèn)等問題；在授權(quán)批準(zhǔn)控制中，要重點關(guān)注重大決策是否經(jīng)過集體決策審批的程序；在不相容職務(wù)分離控制中，要始終把內(nèi)部牽制作為處理各種關(guān)系的核心；在實物資產(chǎn)控制中，要處理好實物保管和財產(chǎn)記錄的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身設(shè)立的內(nèi)部控制目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險應(yīng)對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業(yè)各種經(jīng)濟業(yè)務(wù)持續(xù)實施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產(chǎn)行業(yè)是個高風(fēng)險的行業(yè)，時時刻刻都會受到來自內(nèi)部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經(jīng)營活動持續(xù)有效地進(jìn)行。要注重搜集日常經(jīng)營活動中各種內(nèi)部和外部的信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、監(jiān)事會和股東會，以便董事會、監(jiān)事會和股東會能夠及時有效地進(jìn)行決策。

（五）強化企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)控

要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度有條不紊地實施執(zhí)行，就一定要做好相應(yīng)的內(nèi)部監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身的規(guī)模以及行業(yè)特點，建立一個與之相適應(yīng)的內(nèi)部審計機構(gòu)，并確保內(nèi)部審計機構(gòu)的設(shè)置，審計人員的配備和工作的獨立性。內(nèi)部審計作為內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，有著非常重要的作用。它能通過檢查和評價內(nèi)部控制的執(zhí)行情況，及時改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，為企業(yè)的經(jīng)營管理者提供完成企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業(yè)內(nèi)部的審計監(jiān)督體系。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)，因此構(gòu)建一套科學(xué)、合理的內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險，降低企業(yè)成本，提升可持續(xù)發(fā)展能力等都具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

摘　要：要保障房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)資金安全，確保市場良好有序運行，就要加快房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的建立與完善，并加強企業(yè)內(nèi)部資金的監(jiān)管。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度現(xiàn)狀入手，探析其中存在的問題，進(jìn)而提出如何建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度及其意義。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)內(nèi)控制度；完善；措施

中圖分類號：F235文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0141-02

由于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集、人員較雜、受市場波動和國家政策影響較大等鮮明特點，因而受到了人們的廣泛關(guān)注。企業(yè)不能控制市場變化或國家政策的調(diào)整，要想促進(jìn)企業(yè)自身的發(fā)展，就需要從自身的管理入手。可見建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇，也是在市場經(jīng)濟環(huán)境下保障資金安全的重要舉措。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的現(xiàn)狀

財務(wù)內(nèi)控制度是指企業(yè)管理者為了適應(yīng)國家政策、方針的調(diào)整，保護(hù)企業(yè)內(nèi)部資金、財產(chǎn)的完整與安全，保證財務(wù)信息真實可靠及實效性，盡量降低企業(yè)市場風(fēng)險，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好生存環(huán)境的重要舉措。財務(wù)內(nèi)控制度其實是將企業(yè)內(nèi)部人員（特別是財務(wù)管理人員）的行為進(jìn)行規(guī)范，對所有的財產(chǎn)、資金進(jìn)行維護(hù)和有效利用的一系列方式和辦法、程序和制度的總稱，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自我檢查、約束、制約的系統(tǒng)。

（一）缺乏有效的監(jiān)督系統(tǒng)

部分房地產(chǎn)企業(yè)是由企業(yè)的管理層直接任用財務(wù)人員。存在經(jīng)理這樣的管理層為了鞏固自己的地位，并為向企業(yè)高層顯示自己良好的工作業(yè)績，導(dǎo)致其與財務(wù)工作者搞權(quán)錢交易的情況。這將導(dǎo)致財務(wù)人員做出的會計審計報表缺乏真實度，對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績有所夸大，使企業(yè)高層對企業(yè)真實運行狀況缺乏了解。會計財務(wù)報表的公布一般來說以年報為主，因此缺乏時效性，這就使得企業(yè)職工不能對公司的財務(wù)情況及時知曉。而這將整個企業(yè)財務(wù)置于不安全的境地，管理層私挪公款，用公款進(jìn)行大吃大喝等現(xiàn)象時有發(fā)生。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控環(huán)境復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)是資金資源密集型企業(yè)，在資金方面不僅數(shù)量龐大且項目眾多，僅土地使用費用一項就多達(dá)千萬，這就為企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理造成了很大的困難。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)中存在資金被宣傳部門、建設(shè)部門、銷售部門等分割使用，且各部門較為分散，各自為政的現(xiàn)象。缺乏完整的資金運作體系，將資金置于一個透明的環(huán)境下運作，這就使整個企業(yè)難以有一個完整的資金流向圖，企業(yè)高層也難以對企業(yè)整體的資金狀況深入了解。對于防范風(fēng)險，保障資金安全是極為不利的。

（三）外部環(huán)境波動大

在市場經(jīng)濟環(huán)境下市場占主導(dǎo)，一方面，這促進(jìn)了市場經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面，這為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了資金風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，有其自身獨有的特殊性。資金投入極大，建設(shè)周期較長，受市場環(huán)境影響極大等都是房地產(chǎn)行業(yè)的特點。因此，一旦遇上市場經(jīng)濟波動較大的時期，人們對買房就會持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)行業(yè)則將遭受重大打擊。投入的資金難以及時收回，銀行貸款、人員開支等花費都將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金造成很大的壓力。此外，隨著改革開放的深入，部分外商企業(yè)嗅到了中國房地產(chǎn)的商機，紛紛在中國買地建房，這也給國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定壓力?？梢姡?dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)不僅要抵御市場變化的風(fēng)險，還要應(yīng)對外商企業(yè)的競爭，故而建立健全房地產(chǎn)財務(wù)內(nèi)控制度勢在必行。

二、建立完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的意義

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境，防范市場風(fēng)險

建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度，首先能對企業(yè)的資金總額、債務(wù)情況及在建項目等有一個明確的認(rèn)識，進(jìn)而能夠?qū)ζ髽I(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，留出一部分的安全保障資金，確保在面臨經(jīng)濟危機時企業(yè)不會陷入資金斷鏈的惡性循環(huán)；其次，在面對外部競爭時，企業(yè)也能及時調(diào)整發(fā)展方案，積極革除企業(yè)原來的舊制，減少因企業(yè)部門之間各自為政的資金浪費，提高企業(yè)的利潤空間，并能夠積極應(yīng)對激烈的市場競爭，使其在市場競爭中立于不敗之地。

（二）提高企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)

首先，完善的企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度能夠防范原來企業(yè)管理人員與財務(wù)人員權(quán)錢交易，“做假賬”的風(fēng)險。暢通企業(yè)財務(wù)人員向企業(yè)高層匯報的渠道，提高財務(wù)工作地位及對財務(wù)人員的要求，對財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德的提升具有促進(jìn)作用；其次，將公司財務(wù)信息在公司平臺上進(jìn)行公布，促使財務(wù)人員為提高財務(wù)信息的價值而自主學(xué)習(xí)計算機操作、會計電算化及信息系統(tǒng)等方面的知識，促進(jìn)了財務(wù)人員的技能提升。

（三）保障企業(yè)的資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金量大、運轉(zhuǎn)周期長，任何不合理的財務(wù)管理系統(tǒng)都會對資金安全造成很大隱患。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度就是為建設(shè)企業(yè)高效的財務(wù)管理系統(tǒng)提供良好的制度保障，為企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)正常運行提供有力支持，進(jìn)而能夠讓企業(yè)資金在一個安全的控制環(huán)境下運作，真正保障房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何建立和完善財務(wù)內(nèi)控制度

（一）對企業(yè)發(fā)展進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃

任何一項企業(yè)制度的建立都離不開對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展方向進(jìn)行深入的研究，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。要想建立完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度，就要對企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展方向進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一調(diào)整；并對企業(yè)內(nèi)部的資金、在投項目、土地使用費用、銀行貸款與利息、人工費用、水電等基礎(chǔ)資源花費等進(jìn)行了解，將企業(yè)賬目做一個詳盡的整理。革除企業(yè)內(nèi)部各部門各自為政的舊制，建立統(tǒng)一的財務(wù)管理及內(nèi)部控制系統(tǒng)，在各部門設(shè)立財務(wù)管理與內(nèi)控監(jiān)督的崗位。同時，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向，要對資金的使用方向有所側(cè)重，有所保留。預(yù)留一定的安全保底資金，防范未來因政策調(diào)整、市場波動可能出現(xiàn)的資金危機。

（二）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理規(guī)章制度

首先，建立健全財務(wù)人員的選任與管理制度。從用人的源頭保證有合格的人員保障對財務(wù)內(nèi)控制度的建立、執(zhí)行與完善。其次，要建立健全財務(wù)主導(dǎo)預(yù)算管理的制度。由財務(wù)部門引領(lǐng)企業(yè)的全面預(yù)算管理，對預(yù)算的編制、執(zhí)行、分析與調(diào)整的全程進(jìn)行全面把控。再次，建立健全資金管理制度。對籌資、投資、資金運作等環(huán)節(jié)明確權(quán)責(zé)，嚴(yán)格控制各類資金的收支，發(fā)揮資金的最大使用效率。最后，建立健全對企業(yè)經(jīng)營活動及時、準(zhǔn)確進(jìn)行核算的管理制度。促進(jìn)企業(yè)守法經(jīng)營，真實反映企業(yè)的經(jīng)營成果，及時經(jīng)營信息，以滿足外部投資人、監(jiān)管機構(gòu)以及內(nèi)部管理的需要。

（三）加強內(nèi)部監(jiān)督，外部調(diào)控

部分傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的資金監(jiān)督系統(tǒng)，因此也存在財務(wù)人員舞弊的風(fēng)險，若要建立和完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度就需要形成良好的監(jiān)督機制。首先，要建立內(nèi)部審計機構(gòu)，發(fā)揮內(nèi)部審計的職能，進(jìn)一步提高審計人員的地位；其次，要將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控制度與現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)相結(jié)合，對企業(yè)的財務(wù)運作進(jìn)行公示，上至企業(yè)高層，下至企業(yè)基層員工都能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部資金情況有及時的了解，并通過企業(yè)員工的監(jiān)督從中發(fā)現(xiàn)財務(wù)運作存在問題，以期發(fā)揮對建立完善企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的促進(jìn)作用。

結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展與穩(wěn)定影響著眾多行業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定。近年來，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到企業(yè)資金管理的重要作用并積極推進(jìn)財務(wù)內(nèi)控制度改革。這些舉措對優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，進(jìn)而推動社會經(jīng)濟的增長，具有難以估量的重要作用。

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