導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)金融危機(jī)，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

如今經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面作用已明顯體現(xiàn)出來(lái),但是相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)似乎正在回暖,如樓價(jià)就有上漲,這和央行實(shí)行寬松的貨幣政策有關(guān),同時(shí)也和市場(chǎng)的信心以及預(yù)期有關(guān)。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)并在此基礎(chǔ)之上提出了相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。

所謂SCP范式是20世紀(jì)30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學(xué)派提出:認(rèn)為結(jié)構(gòu)(Structure)、行為(Conduct)、績(jī)效(Performance)之間存在著因果關(guān)系——即市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場(chǎng)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)績(jī)效。為了獲得理想的市場(chǎng)績(jī)效,重要的是通過(guò)公共政策來(lái)調(diào)整不合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

1.市場(chǎng)集中度

市場(chǎng)集中度是指特定產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集中程度,一般用該產(chǎn)業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷(xiāo)量占整個(gè)產(chǎn)業(yè)的比重來(lái)表示。集中度用CRn表示(n表示企業(yè)數(shù)),指在規(guī)模總處于前幾位的企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售、資產(chǎn)、利潤(rùn)等方面的累計(jì)數(shù)量占整個(gè)行業(yè)指總規(guī)量的比重,計(jì)算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產(chǎn)業(yè)規(guī)模,如總產(chǎn)量、總銷(xiāo)售額等:Xi為第i個(gè)企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個(gè)企業(yè)。本文主要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款做市場(chǎng)集中度研究,下表就是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)集中度的近似度量:

從上表上可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據(jù)不包括在香港上市的前十名內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。集中度在2005年達(dá)到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過(guò)10%。這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性結(jié)構(gòu)有關(guān),在中國(guó)市場(chǎng)化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場(chǎng)占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產(chǎn)集團(tuán)(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場(chǎng)份額達(dá)到80%,日本積水物產(chǎn)的市場(chǎng)占有率達(dá)到29%,美國(guó)前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是競(jìng)爭(zhēng)型的。

2.進(jìn)入壁壘

(1)必要的資本量

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要一定的資本量,但不同金融機(jī)構(gòu)要求不盡相同的。一般要求自有資金達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資額的30%,并且還要求在項(xiàng)目獲得貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。但是事實(shí)上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)入壁壘并不高,主要由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺,導(dǎo)致一方面由于資本的逐利性使得大量滿(mǎn)足基本條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,另一方面銀行放松對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高——這可以從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率可以看出:

另外,從不同省份看,大部分省份的資產(chǎn)負(fù)債率與全國(guó)水平相差不大,僅有極個(gè)別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80.3%,而和青海則分別為45.1%和47.7%。據(jù)此我們可以推測(cè)出:目前進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要壁壘——必要的資本量不構(gòu)成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對(duì)于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產(chǎn)企業(yè),對(duì)于現(xiàn)階段的很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的壁壘。

(2)政策法規(guī)

政策法規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入金融市場(chǎng)或者獲得相關(guān)融資權(quán)利的制度因素。政策法規(guī)對(duì)我過(guò)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)構(gòu)成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來(lái)加以分析。

第一,中央對(duì)土地實(shí)際控制力不強(qiáng)造成了我國(guó)城市土地供給失調(diào),地方政府在增加財(cái)政收入以及過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的雙重利益拉動(dòng)下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級(jí)限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經(jīng)營(yíng)規(guī)模和監(jiān)管機(jī)制不健全,進(jìn)一步放松了政策在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的阻止作用,如對(duì)專(zhuān)款專(zhuān)項(xiàng)的跟蹤審查等。第三,從國(guó)家建設(shè)部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。這使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構(gòu)成的壁壘往往和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標(biāo)有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)不同種類(lèi)的房屋,會(huì)享受不同的待遇,如經(jīng)濟(jì)適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點(diǎn)扶持符合中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)能力的住宅項(xiàng)目,對(duì)大戶(hù)型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制?！弊詈?還與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)有關(guān),如支持西部大開(kāi)發(fā)和農(nóng)村房屋建設(shè)等。

綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產(chǎn)企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構(gòu)成區(qū)域性壟斷的一個(gè)重要因素。

從上面的論述我們可以得出結(jié)論,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域間壟斷主要是由于相關(guān)金融信貸政策造成,而區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)主要是和我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機(jī)制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低有關(guān)。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場(chǎng)的混亂。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)行為

上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場(chǎng)的混亂使得我國(guó)金融機(jī)構(gòu)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機(jī),但是對(duì)我國(guó)總體金融市場(chǎng)影響目前看來(lái)不大。但是由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國(guó)家實(shí)施的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產(chǎn)金融市場(chǎng)大力支持;由于我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚,因此市場(chǎng)不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場(chǎng)的混亂。

1.假按揭行為

“假按揭”是個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假個(gè)人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為?！凹侔唇摇卑l(fā)放以后,暫時(shí)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)每月還款,等到房屋遇到真正的購(gòu)房者時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)提前還貸注銷(xiāo)抵押登記或以轉(zhuǎn)按揭方式將住房轉(zhuǎn)讓給真正的購(gòu)房者。真假按揭具體流程對(duì)比如下圖

“假按揭”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人和銀行都蘊(yùn)藏著的巨大風(fēng)險(xiǎn)。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷(xiāo)售的高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實(shí)現(xiàn)真正的銷(xiāo)售,銀行將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn);其次是對(duì)于個(gè)人信用產(chǎn)生了不良影響;最后是銀行將面臨債權(quán)懸空的風(fēng)險(xiǎn)?！凹侔唇摇睕](méi)有真實(shí)的個(gè)人支付能力做支撐而是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了隱藏風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)負(fù)責(zé)每月還款,但一旦資金鏈出了問(wèn)題,風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會(huì)在2006年下半年的大規(guī)模貸款專(zhuān)項(xiàng)檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國(guó)內(nèi)銀行涉及假按揭的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達(dá)30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對(duì)于銀行系統(tǒng)來(lái)說(shuō),值得警惕。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用欺詐行為

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)商利用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前開(kāi)發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊(cè)資本、虛抬房?jī)r(jià)等手段套取銀行貸款,一些實(shí)力有限的開(kāi)發(fā)商在達(dá)不到“四證”齊全的地步時(shí)就以流動(dòng)貸款來(lái)頂替開(kāi)發(fā)資金,在貸款到期時(shí)通過(guò)展期方式,將短期貸款轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸款。所以通過(guò)這些手段房地產(chǎn)商套取到銀行資金,一旦生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受阻或遇到房?jī)r(jià)大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為

這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)或業(yè)務(wù)操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴(yán)。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴(yán)格審查貸款資料的真實(shí)性:如開(kāi)發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合法性、項(xiàng)目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購(gòu)房屋的交易價(jià)格的合理性等;二是貸款審批時(shí),未嚴(yán)格審查借款人的信用情況及還款能力,對(duì)貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴(yán);三是未嚴(yán)格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務(wù)流程操作規(guī)定對(duì)抵押物進(jìn)行核押等;四是在貸后管理中,未及時(shí)跟蹤催辦抵押權(quán)證及產(chǎn)權(quán)證,未對(duì)逾期貸款進(jìn)行跟蹤管理等。

四、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)績(jī)效

1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)績(jī)效之——促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面

本部分主要通過(guò)相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)來(lái)說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的績(jī)效。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮與發(fā)達(dá)對(duì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的表現(xiàn)是間接的。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作用主要是促進(jìn)投資,通過(guò)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),進(jìn)而帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)。

從上面的數(shù)據(jù)可以看到,自2003到2009年3月份,我國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達(dá)到了2.17萬(wàn)億元。這主要是因?yàn)榻陙?lái),房地產(chǎn)行業(yè)資本收益率較高,導(dǎo)致大量資本流入該行業(yè),同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)都是偏競(jìng)爭(zhēng)型的結(jié)構(gòu),因此進(jìn)入壁壘較低,而銀行也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的興旺,加上我國(guó)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá),因此較高的貸款增速是必然的結(jié)果。拿2005年來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增量的貢獻(xiàn)率是3.4%,在第三產(chǎn)業(yè)中居第四位。這一年國(guó)內(nèi)貸款總額為3918.07億元,但是房地產(chǎn)業(yè)的增加值為8243.8億元,由此看出房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的活躍對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)確實(shí)具有積極的作用。

2.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的負(fù)面影響

(1)由于競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序性,使得銀行的風(fēng)險(xiǎn)集中度較高。原因有三:一是房地產(chǎn)企業(yè)大量的貸款,購(gòu)置土地,盲目擴(kuò)張的同時(shí),土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理;而一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔(dān)大量的不良資產(chǎn);二是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá),企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級(jí)市場(chǎng),而金融機(jī)構(gòu)少,金融產(chǎn)品單一使得大量的風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行,在沒(méi)有建立有效風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制的情況下必然會(huì)導(dǎo)致高信貸風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)由于銀行之間競(jìng)爭(zhēng),使得在發(fā)放貸款時(shí)操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國(guó)沒(méi)有建立個(gè)人信用制度,因此在個(gè)人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)過(guò)熱,促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,反過(guò)來(lái)不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。本文截取1990-2007年的全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)和M2做一個(gè)OLS實(shí)證分析。因?yàn)槲覈?guó)的利率政策同西方的不同,且房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá),因此信貸對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有重要作用。貨幣供給寬松,購(gòu)房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對(duì)會(huì)比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴(yán)苛。貨幣供給量與房?jī)r(jià)應(yīng)是同向變動(dòng)關(guān)系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產(chǎn)泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格)單位:元/平方米。

對(duì)房?jī)r(jià)(HP)與貨幣供給M2進(jìn)行簡(jiǎn)單線性回歸分析:HP=0.0068X+1006.84

t=13.99

R2=0.9245F=195.96按照此模型的解釋,房?jī)r(jià)和貨幣供給有著強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系:貨幣供給每增加1億元,對(duì)房?jī)r(jià)有0.0068元/平方米的貢獻(xiàn)。

五、政策建議

這次危機(jī)給我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的建設(shè)帶來(lái)了深刻的謹(jǐn)示:一方面,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng),在外部流動(dòng)性大量涌入(其中包括熱錢(qián))的情況下,價(jià)格大幅快速上漲;另一方面我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相當(dāng)?shù)穆浜?一級(jí)市場(chǎng)(PrimaryMarket)不健全,基本上沒(méi)有建立二級(jí)市場(chǎng)(SecondMarket),在經(jīng)濟(jì)日益全球化的今天,是不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關(guān)金融市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)是我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)矛盾。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經(jīng)濟(jì)效率的潛在能力與促進(jìn)就業(yè),但是過(guò)熱的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)會(huì)促使通脹預(yù)期引發(fā)的非理性購(gòu)買(mǎi),就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫,并引發(fā)地產(chǎn)金融危機(jī),最終造成泡沫經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象在美國(guó)、泰國(guó)、中國(guó)香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國(guó)家發(fā)改委等六部委先后對(duì)房地產(chǎn)發(fā)出加強(qiáng)監(jiān)管的信號(hào),這意味著國(guó)家正對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎(chǔ)上試圖給出下列相關(guān)政策建議:

篇2

中圖分類(lèi)號(hào)：F832.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-02

創(chuàng)新是一個(gè)國(guó)家發(fā)展的不竭動(dòng)力，也是各行各業(yè)不斷前進(jìn)的核心所在。在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是其發(fā)展的必然趨勢(shì)，對(duì)其今后的發(fā)展有著極其重要的作用。盡管中國(guó)金融市場(chǎng)的整體結(jié)構(gòu)和運(yùn)作模式與美國(guó)存在較大的差異，但是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，美國(guó)公司在金融危機(jī)中暴露出的問(wèn)題值得中國(guó)公司警戒。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，基于房地產(chǎn)金融的特殊性，其業(yè)務(wù)、監(jiān)管不到位，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成影響。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展中，至今仍以銀行信貸為主，融資方式單一，金融產(chǎn)品創(chuàng)新層次低，且同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，這些都對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新造成了影響。在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中，結(jié)合著市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，在原有的基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的同時(shí)，還能穩(wěn)步推出投資信托基金。在此，本文從我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的總要性、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑、我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式以及房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等六個(gè)方面出發(fā)，針對(duì)后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的相關(guān)問(wèn)題及完善措施，做以下簡(jiǎn)要分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析

隨著當(dāng)前我國(guó)人口的不斷增加，城市發(fā)展化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中，其基本功能在于滿(mǎn)足人們的生活需要，在推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的同時(shí)，還能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融狀況分析中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，房屋成本的不斷上漲，在很大程度上加大了對(duì)土地的要求，整個(gè)建設(shè)成本呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)。其次，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，自2003年起，所呈現(xiàn)出調(diào)而不控，逆勢(shì)上揚(yáng)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其在2009與2010年，超發(fā)貨幣規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使得理性通脹預(yù)期對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)影響很大。再次，在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，投資渠道匱乏，無(wú)法滿(mǎn)足投資的基本需求，再加上先行入市者高額的回報(bào)示范效應(yīng)，更加認(rèn)定房地產(chǎn)是“優(yōu)質(zhì)投資品”，這種局面導(dǎo)致一系列差別化信貸調(diào)控政策失靈，房?jī)r(jià)扶搖直上。最后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在，基于通脹預(yù)期及旺盛投資的影響，多數(shù)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以此來(lái)發(fā)揮資金的最大使用限度，并在原有的基礎(chǔ)上形成巨大的投資需求。

二、金融創(chuàng)新在我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域勢(shì)在必行

在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的超發(fā)貸款、低利率以及投資渠道單一等影響因素，需要相關(guān)責(zé)任人在其創(chuàng)新發(fā)展中，能夠最大限度的加強(qiáng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，同時(shí)結(jié)合著這些影響因素，將其造成的影響降到最低，只有這樣才能從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中，普遍存在著融資渠道單一的現(xiàn)象，且我國(guó)房地產(chǎn)融資主體的股權(quán)仍掌握在股東手中，這就在很大程度上增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。再加上我國(guó)至今沒(méi)有形成滿(mǎn)足房地產(chǎn)融資的相關(guān)模式，要想使其在今后的發(fā)展中持續(xù)健康發(fā)展，其難度可想而知。而之所以會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象，其根本原因主要包括以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在其發(fā)展的過(guò)程中，至今沒(méi)有形成科學(xué)完善的結(jié)構(gòu)體制，導(dǎo)致融資渠道得不到有效的發(fā)展，投資需求兩旺造成信貸擴(kuò)張與政府緊縮的調(diào)控體制相沖突。其次，在當(dāng)前住房融資中，二級(jí)市場(chǎng)得不到有效的開(kāi)發(fā)，一級(jí)市場(chǎng)又呈現(xiàn)出畸形發(fā)展，由此導(dǎo)致信貸資本的固化形態(tài)資產(chǎn)得不到有效的發(fā)展，在帶來(lái)大量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管效果造成了極大的影響。最后，在我國(guó)房地產(chǎn)的整體金融體系中，政府住房公積金制度仍無(wú)法成為住房融資的主導(dǎo)體系，導(dǎo)致在其發(fā)展的過(guò)程中，仍形成了以商業(yè)銀行信貸為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)體系。

三、金融創(chuàng)新在房地產(chǎn)業(yè)的重要性

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，其金融創(chuàng)新在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，還能在原有的基礎(chǔ)上規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展秩序，為其今后的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。針對(duì)其金融創(chuàng)新的重要性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擴(kuò)張房地產(chǎn)的融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高融資效率。其次，房地產(chǎn)融資創(chuàng)新在跟上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，提高房地產(chǎn)的融資收益，在降低融資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還能完善資產(chǎn)的整體管理，確保資產(chǎn)的順利運(yùn)行。再次，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新在很大程度上符合了市場(chǎng)的發(fā)展需求，在彌補(bǔ)當(dāng)前市場(chǎng)缺口的同時(shí)，還為投資者與消費(fèi)者提供了更多的選擇途徑，以此來(lái)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。最后，房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新在豐富金融市場(chǎng)內(nèi)容的同時(shí)，還能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上彌補(bǔ)金融市場(chǎng)上的不足，并為其下一步的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑

在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的途徑中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度，完善房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)及組織形式，使其健康、完善的發(fā)展。其次，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過(guò)程中，其基本前提在于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。只有其業(yè)務(wù)在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行了創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)融資對(duì)象的多元化，進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)金融行業(yè)的融資途徑。除此之外，在融資對(duì)象多元化的同時(shí)，投資主體也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上面對(duì)多元化發(fā)展，其股權(quán)及股東意識(shí)也在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到了強(qiáng)化。再次，創(chuàng)新金融工具，使其打破傳統(tǒng)的單調(diào)、匱乏局面，朝著創(chuàng)新、豐富的方向發(fā)展。最后，建立房地產(chǎn)二級(jí)低壓市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)低壓資金的再次分配，以此來(lái)增強(qiáng)低壓貸款資金的流動(dòng)性。

五、我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的可借鑒的現(xiàn)實(shí)模式

在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中，與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)至今仍處于薄弱環(huán)節(jié)，這就要我國(guó)在發(fā)展創(chuàng)新的過(guò)程中，能夠借鑒國(guó)外的發(fā)展模式，并結(jié)合著我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，將其運(yùn)用到我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展中來(lái)，以此來(lái)達(dá)到創(chuàng)新發(fā)展的目的?？v觀當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)在創(chuàng)新發(fā)展的過(guò)程中，最有可能借鑒的模式為REITs，即房地產(chǎn)投資信托基金。

REITs模式在使用的過(guò)程中，其起源于美國(guó)，并隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，成為公眾熟知的房地產(chǎn)投資工具。在其具體實(shí)施的過(guò)程中，首先，能夠憑借自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)民間資金的投向進(jìn)行科學(xué)、合理的分流，以此來(lái)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)投資性的需求。其次，在REITs模式具體運(yùn)行的過(guò)程中，能夠及時(shí)的提供房租租賃市場(chǎng)中的資金來(lái)源，同時(shí)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增加住房租賃市場(chǎng)的供給，以此來(lái)降低居民購(gòu)買(mǎi)住房的剛性要求。再次，REITs能夠最大限度的降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)展民間投資新途徑的同時(shí)，還能減少工程項(xiàng)目對(duì)銀行信貸的依賴(lài)。最后，該模式的有效運(yùn)行，還能有效的環(huán)節(jié)國(guó)外資本進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，為國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)幦】煽康目臻g與時(shí)間。

六、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新必須加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

在整個(gè)創(chuàng)新活動(dòng)順利進(jìn)行的過(guò)程中，除了要摒棄傳統(tǒng)的發(fā)展模式外，還應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以此來(lái)確保創(chuàng)新模式的順利運(yùn)行。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過(guò)程中，主要包括以下幾個(gè)方面：首先，在其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)加強(qiáng)的過(guò)程中，必須堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)的原則，在借鑒國(guó)外先進(jìn)發(fā)展模式的過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合著我國(guó)的社會(huì)體制，不斷推進(jìn)、創(chuàng)新，以此來(lái)達(dá)到創(chuàng)新的目的與效果。其次，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，加快住房抵押貸款證券化的法制化建設(shè)進(jìn)程，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)一步完善現(xiàn)有的金融法律法規(guī)制度體系，加大違法成本懲處。再次，相關(guān)工作人員應(yīng)密切注意房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，尤其是房產(chǎn)價(jià)格的浮動(dòng)，并對(duì)其產(chǎn)生的信息進(jìn)行收集，以便及時(shí)的預(yù)測(cè)價(jià)格浮動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)其采取相應(yīng)的完善措施，以便風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)損失降到最低。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)考慮中，除了考慮社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)外，還應(yīng)將個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，以此來(lái)保證風(fēng)險(xiǎn)防范的全面化。最后，明確政府職能，完善制度建設(shè)。政府在干預(yù)貸款的過(guò)程中，其主要作用在于政策工具來(lái)干預(yù)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，因而在發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)以平等的身份參與到市場(chǎng)發(fā)展中，只有這樣才能在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，完善市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及制度建設(shè)。

總結(jié)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融也已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。這就要求在其發(fā)展的過(guò)程中積極尋求創(chuàng)新模式，在推動(dòng)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還能促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而在其創(chuàng)新的過(guò)程中，面對(duì)當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，還應(yīng)加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，真正體現(xiàn)出創(chuàng)新的價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]束慶年.對(duì)次貸危機(jī)爆發(fā)后中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的思考[J].南方金融,2008 (09).

[2]張長(zhǎng)全,羅莉.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑探討——基于次貸危機(jī)爆發(fā)后的思考[J].區(qū)域金融研究,2009(01).

[3]劉揚(yáng),張肖.次貸危機(jī)后現(xiàn)代房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑選擇[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì),2011(04).

[4]張長(zhǎng)全,羅莉.我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的路徑探討——基于次貸危機(jī)爆發(fā)后的思考[J].區(qū)域金融研究,2009(01).

篇3

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2010）36-0150-03

一、 南充市房地產(chǎn)概況

（一）南充市

南充市位于四川盆地東北部，嘉陵江中游，東鄰達(dá)州市，南連廣安市，西與遂寧市、綿陽(yáng)市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰，現(xiàn)管轄三區(qū)五縣一市，總面積12 494平方公里，2007年底城市建成區(qū)近60平方公里。南充已被納入全國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)；列入四川省優(yōu)先發(fā)展的四個(gè)特大城市之一，是具一定代表性的發(fā)展中城市。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2009年南充GDP總量達(dá)686.3億元，同比增長(zhǎng)14.9%。各縣（市）區(qū)人均GDP最高為順慶17 482元。人均可支配收入為12 558元，同比增長(zhǎng)10.8%，人均消費(fèi)性支出為9 637元，同比增長(zhǎng)12.4%。截至2008年底，南充戶(hù)籍總?cè)丝? 494 938。其中，市轄三區(qū)總?cè)丝? 924 945，市轄三區(qū)城市人口86.36萬(wàn)。

（二）南充市房地產(chǎn)

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)。南充城市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為三區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng)。

（1）順慶區(qū)：順慶是川東北商貿(mào)中心，對(duì)川東北3 300多萬(wàn)人口的地區(qū)具有很強(qiáng)輻射和聚集作用。全區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)、綜合市場(chǎng)近100個(gè)，人均市場(chǎng)面積0.57m2，超過(guò)全國(guó)平均水平。（2）嘉陵區(qū)：1993年9月南充市撤地建市時(shí)成立的縣級(jí)行政區(qū)。嘉陵始終將經(jīng)濟(jì)建設(shè)作為重心，將工業(yè)和三產(chǎn)作為兩翼，居民住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)竣工住宅面積32.72萬(wàn)m2，農(nóng)村竣工住宅面積16.29萬(wàn)m2。（3）高坪區(qū)：高坪區(qū)位于南充市東部，與順慶區(qū)一江之隔。鹽鹵資源、水能資源豐富，還有石油、金沙、膨潤(rùn)土等，是全省商品糧、瘦肉型商品豬、桑蠶繭及水禽蛋生產(chǎn)基地。

2.金融危機(jī)時(shí)期市場(chǎng)概況。2008年南充市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資34.5億元，同比增長(zhǎng)25.8%。2008年出臺(tái)了相關(guān)購(gòu)房利好政策，舉辦秋季房交會(huì)，11月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。其中商品住宅的高層住宅以及90m2及以下住宅，環(huán)比均出現(xiàn)了0.1%的增長(zhǎng)。同時(shí)，二手房的銷(xiāo)售價(jià)格也出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)。

二、態(tài)勢(shì)分析

數(shù)據(jù)截至2009年上半年，與2008年金融危機(jī)之前之后對(duì)比分析。

（一）土地市場(chǎng)

經(jīng)統(tǒng)計(jì)歷年來(lái)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)情況，形成（如表1所示）：

從上表可以看出，2005年來(lái)，土地市場(chǎng)形勢(shì)逐漸走高，到2007年達(dá)到高峰。2008年受汶川地震、國(guó)家宏觀調(diào)控政策、全球金融危機(jī)影響，出現(xiàn)回落。2009年上半年形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)。土地市場(chǎng)恢復(fù)性增長(zhǎng)，總體上看出讓面積和額度均不斷上升。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)（數(shù)據(jù)摘自南充房管局備案平臺(tái)）

1.房地產(chǎn)成交情況。（1）商品房供應(yīng)。南充2009年6月新增商品房供應(yīng)面積12.77萬(wàn)m2，比2008年12月的 10.35萬(wàn)m2 增加了23.38%。其中三區(qū)分別為：嘉陵5.2萬(wàn)m2＞順慶4.7萬(wàn)m2＞高坪2.8萬(wàn)m2。多層面積8.1萬(wàn)m2；電梯供應(yīng)面積4.6萬(wàn)m2。（2）三區(qū)銷(xiāo)售情況。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月減少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三區(qū)成交情況：順慶區(qū)3.01萬(wàn)m2＞嘉陵區(qū)1.36萬(wàn)m2＞高坪區(qū)0.91萬(wàn)m2。

2.二手房交易情況。

三、土地結(jié)構(gòu)時(shí)空優(yōu)化理論

（一）土地結(jié)構(gòu)理論研究

土地，是人類(lèi)生產(chǎn)、生活的場(chǎng)所。土地結(jié)構(gòu)，一方面包括傳統(tǒng)的地理結(jié)構(gòu)即地表結(jié)構(gòu)；另一方面包含經(jīng)濟(jì)過(guò)程與土地空間的聯(lián)系，即土地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。空間結(jié)構(gòu)反映了經(jīng)濟(jì)實(shí)體在空間中相互作用及其形成的空間關(guān)系，包括空間相互位置、集聚程度等分布規(guī)律（陸玉麟，1998；陸大道，1999；潘學(xué)標(biāo)，2003；魏心鎮(zhèn)，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多數(shù)土地空間結(jié)構(gòu)是人力作用于土地的結(jié)果，即土地利用結(jié)構(gòu)。

土地利用結(jié)構(gòu)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（生產(chǎn)結(jié)構(gòu)或產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）有著密切的關(guān)系：國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是土地利用結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上的直接或間接的反映，而土地利用結(jié)構(gòu)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在土地上的直接或間接的具體落實(shí)（嚴(yán)金明，2002）。

研究表明，工業(yè)化和城市化是導(dǎo)致土地利用結(jié)構(gòu)變化的最主要作用力機(jī)制之一。它們不僅通過(guò)人口、產(chǎn)業(yè)集中、地域擴(kuò)散占用土地使土地利用非農(nóng)化，而且通過(guò)生活方式和價(jià)值觀念的擴(kuò)散，改變?cè)瓉?lái)的土地利用結(jié)構(gòu)。土地利用總體規(guī)劃的核心內(nèi)容就是土地利用結(jié)構(gòu)在空間上的優(yōu)化配置，在時(shí)間上的合理安排，獲得最大的土地價(jià)值。

土地價(jià)值取決于其綜合效益，包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益。

V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地效益。

= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系數(shù)，c為系統(tǒng)隨機(jī)偏移值。

xi=Fi經(jīng)+Fi社+Fi生xi即第i種土地類(lèi)型效益，為其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益之和。

Fi可通過(guò)負(fù)指數(shù)函數(shù)模型、特征回歸分析等求得。

1.負(fù)指數(shù)函數(shù)模型。假定土地價(jià)值與距離之間的關(guān)系為:V （u）= B?e－cu。

其中，V （u）為離市中心距離為u的土地的價(jià)值；u為到市中心距離；B，c為通過(guò)已知數(shù)據(jù)估算的參數(shù)。

負(fù)指數(shù)函數(shù)模型是一種簡(jiǎn)單的理想化模型，只考慮了一個(gè)表示區(qū)位的到市中心距離的變量。因此這一模型比較適合于空地或新建住房的價(jià)值估計(jì)。

2.特征價(jià)格模型。特征價(jià)格理論認(rèn)為異質(zhì)性產(chǎn)品由眾多不同的特征組成，產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)在其具有的承載效用的屬性或特征。

Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i個(gè)特征量

P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i個(gè)特征量的價(jià)格

特征價(jià)格模型一般都是線性方程函數(shù)形式或者可以轉(zhuǎn)化為線性方程函數(shù)形式，因此其參數(shù)估計(jì)方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回歸方法。

（二）土地結(jié)構(gòu)時(shí)空優(yōu)化

土地結(jié)構(gòu)的時(shí)空優(yōu)化主要有地理結(jié)構(gòu)優(yōu)化和土地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化兩方面。地理結(jié)構(gòu)優(yōu)化表現(xiàn)為地理信息系統(tǒng)的研究和多維可視化建模等。土地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要通過(guò)分析經(jīng)濟(jì)影響因素，確定顯著指標(biāo)，根據(jù)約束條件或者目標(biāo)函數(shù)模型擬定可行方案和優(yōu)化選擇。

進(jìn)入信息社會(huì)，已開(kāi)始時(shí)空數(shù)據(jù)模型和時(shí)態(tài)地理信息系統(tǒng)的研究。如土地資源動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、全球變化、環(huán)境等方面監(jiān)測(cè)、水土流失和土地變化，數(shù)字地球等。時(shí)空數(shù)據(jù)模型大體有時(shí)空立方體、時(shí)空快照 、基本狀態(tài)修正、時(shí)空三域等。

在土地利用規(guī)劃中，結(jié)構(gòu)優(yōu)化一般采用綜合平衡法、線性規(guī)劃法、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型、動(dòng)態(tài)規(guī)劃法、灰色線性規(guī)劃法、模糊線性規(guī)劃法等。并且開(kāi)始從以單一目標(biāo)向可持續(xù)發(fā)展條件下多目標(biāo)土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)化。通過(guò)軟性和彈性的綜合效益結(jié)合硬性的經(jīng)濟(jì)效益，為決策者提供多個(gè)供選方案，實(shí)現(xiàn)“一要吃飯，二要建設(shè)，三要環(huán)境”的總目標(biāo)。

四、南充市房地產(chǎn)優(yōu)化

（一）土地結(jié)構(gòu)時(shí)空優(yōu)化于房地產(chǎn)之應(yīng)用

房地產(chǎn)的價(jià)值，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度看取決于供求，而從長(zhǎng)期看來(lái)源于消費(fèi)者的心理預(yù)期，主要表現(xiàn)為區(qū)位和環(huán)境價(jià)值。城市內(nèi)部的區(qū)位優(yōu)劣是隨城市發(fā)展在時(shí)間與空間軸上進(jìn)行演替、變換的。從時(shí)間軸看，科技進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)更新、功能變更，使空間區(qū)位轉(zhuǎn)化。從空間軸看，隨著城市規(guī)模、形態(tài)與內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化，交通運(yùn)輸條件改進(jìn)，空間區(qū)位優(yōu)劣也在變化。總之，區(qū)位優(yōu)劣具有動(dòng)態(tài)性和不穩(wěn)定性。

土地結(jié)構(gòu)時(shí)空優(yōu)化理論表明，在城市土地、房地產(chǎn)價(jià)值眾多影響因素中，中觀層面的區(qū)位因素是最重要原因，其中經(jīng)濟(jì)集聚度和交通條件又是其中尤為重要的因子。

城市增長(zhǎng)決定城市內(nèi)區(qū)位優(yōu)劣空間結(jié)構(gòu)的演變機(jī)制。城市空間在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、技術(shù)及其自然歷史條件等因素的作用下發(fā)生著增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)反映在實(shí)體上，即為就業(yè)、居住、交通流及服務(wù)消費(fèi)和服務(wù)設(shè)施空間的增長(zhǎng)。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究，結(jié)合中國(guó)實(shí)情，在中國(guó)城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化中要注意土地、房地產(chǎn)的時(shí)空階段變化：市場(chǎng)建立初期，市場(chǎng)機(jī)制開(kāi)始發(fā)揮，價(jià)值空間分布初步呈現(xiàn)類(lèi)同心圓的形態(tài)，此時(shí)市場(chǎng)欠完善，梯度差異大波動(dòng)明顯；市場(chǎng)逐漸完善成熟后，隨著城市的快速增長(zhǎng)，空間梯度結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)與大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家相似的、越來(lái)越平坦的趨勢(shì)，多中心、交通走廊等對(duì)空間分布形態(tài)影響較大。

（二）南充市優(yōu)化策略

1.背景分析。作為南充區(qū)域性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從宏觀角度來(lái)說(shuō)，一方面受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，另一方面隨房地產(chǎn)整體市場(chǎng)形勢(shì)變化。從2006年底至2009年初，由于受?chē)?guó)家抑制性調(diào)控的影響，全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)放緩。金融危機(jī)爆發(fā)之際國(guó)家放下抑制之劍而挽扶房地產(chǎn)業(yè)使市場(chǎng)回暖。剛性需求和土地供應(yīng)量的減少?gòu)母旧蠜Q定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)，而對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期又決定著投資性購(gòu)房需求的增長(zhǎng)。

從微觀角度來(lái)看，可以從兩個(gè)方面來(lái)分析南充房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先，從需求市場(chǎng)看，隨著城市化的推行，南充城市人口增長(zhǎng)加快，是導(dǎo)致南充區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)向前發(fā)展的重要基礎(chǔ)。此外，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)、勞動(dòng)就業(yè)率的提高等等，也會(huì)增加人們對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期，從而刺激購(gòu)房需求。其次，從供給角度看，近幾年，供給量增長(zhǎng)相對(duì)過(guò)猛。外地開(kāi)發(fā)商大量涌入南充。成都、重慶、沿海等有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入南充后，開(kāi)發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，使房地產(chǎn)品供給的數(shù)量越來(lái)越多。短期性空置也成為必然。

2.空間板塊間競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)類(lèi)比元素分析。順慶區(qū)：順慶區(qū)平均住宅均價(jià)為2 595元/m2。順慶區(qū)多層均價(jià)為2 381元/m2，電梯均價(jià)為3 217元/m2。其中，高檔樓盤(pán)均價(jià)為3 127元/m2，中檔及中高檔樓盤(pán)均價(jià)為2 367元/m2。嘉陵區(qū)：嘉陵區(qū)住宅均價(jià)為2 320元/m2。多層均價(jià)為2 315元/m2。電梯均價(jià)2 552為元/m2。其中，高檔樓盤(pán)均價(jià)為2 525元/m2，中檔及中高檔樓盤(pán)均價(jià)為2 170元/m2。高坪區(qū)：高坪區(qū)住宅均價(jià)為2 088元/m2。多層均價(jià)為2078元/m2，電梯均價(jià)為2 267元/m2。其中，高檔樓盤(pán)均價(jià)為2 148元/m2，中檔及中高檔樓盤(pán)均價(jià)為2 060元/m2。

3.價(jià)格結(jié)構(gòu)及時(shí)空優(yōu)化分析。根據(jù)時(shí)空優(yōu)化理論，南充城市增長(zhǎng)形成了一定的多中心及交通走廊區(qū)位。南充市房地產(chǎn)以住宅為主，交易活躍的六成以上市場(chǎng)集中在順慶區(qū)，其價(jià)格主要分布在以下五個(gè)空間。

（1）五星花園區(qū)域。五星花園區(qū)屬于老城區(qū)的中心，舊城改造的發(fā)展方向，交通便利，配套設(shè)施齊全，學(xué)校較多。但環(huán)境較雜亂，不太適宜居住。拆遷費(fèi)用較高，工程進(jìn)度緩慢。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多以小高、高層、超高層為主。該區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模較小，社區(qū)配套設(shè)施較少、基本無(wú)景觀，社區(qū)品質(zhì)一般。該地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，地價(jià)較貴，造價(jià)成本偏高，所以住宅價(jià)格較高，目前主要樓盤(pán)有北湖盛景、錦繡北湖，均價(jià)都在4 000元/m2以上，最高達(dá)到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)適宜高集約度及商業(yè)化開(kāi)發(fā)。

（2）市政新區(qū)區(qū)域。市體育中心、長(zhǎng)途客運(yùn)站、人民廣場(chǎng)、南充大劇院、博物館展覽館、圖書(shū)館、清泉寺旅游景區(qū)等規(guī)劃建立，政府也確定了往北邊發(fā)展，工作便利，公交也較便利。較適宜居住，該區(qū)域價(jià)格適中，土地放量很大，樓盤(pán)品質(zhì)較高。如金色愿景、春風(fēng)?玫瑰園等樓盤(pán)。

開(kāi)發(fā)主要以多層為主，小高層、高層逐漸興起；價(jià)格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，總體而言相對(duì)較低，具一定上漲空間。由于開(kāi)發(fā)的時(shí)間效應(yīng)，短期內(nèi)適宜中產(chǎn)及老年階層，多以環(huán)境及品質(zhì)取勝；逐步向生活工作過(guò)渡。

（3）濱江大道區(qū)域。南充市濱江大道是政府規(guī)劃發(fā)展方向，地價(jià)相對(duì)較適宜，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，醫(yī)院、學(xué)校較多、配套設(shè)施比較完善，較適宜居住。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以小高層、高層為主、多層花園洋較少；價(jià)格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于購(gòu)房意識(shí)的舒適及環(huán)境生態(tài)需求轉(zhuǎn)化，銷(xiāo)售情況較好，具良好升值潛力。

（4）螞蟥堰區(qū)域。螞蟥堰區(qū)域?qū)偌瘟陞^(qū)，有政府廣場(chǎng)、南充高中、中心醫(yī)院、友和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、光彩大市場(chǎng)、博美裝飾城、濱江美食城、香江水上樂(lè)園等，規(guī)劃為嘉陵工業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍漸漸凸現(xiàn)。由于離嘉陵江較近，自然風(fēng)景優(yōu)美，也很受購(gòu)買(mǎi)者青睞。

周邊市政配套設(shè)施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。價(jià)格在2 200元/m2～2 800元/m2，價(jià)格較實(shí)惠。暫時(shí)來(lái)看，不太適合居住，不過(guò)也是開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，將來(lái)隨城市增長(zhǎng)會(huì)成為人們工作居家的主要區(qū)域。

（5）華鳳新區(qū)域。華鳳新區(qū)屬順慶區(qū)，毗鄰“打樂(lè)坪生態(tài)風(fēng)景區(qū)”和“舞鳳山公園”兩大城市綠肺，有西華師范大學(xué)和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。

開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，但是品質(zhì)較低，體量較小。延西華路上去，有十個(gè)樓盤(pán)左右，但總建筑面積卻沒(méi)有達(dá)20萬(wàn)平方米。該區(qū)域主要以多層為主，小高層較少。周邊市政配套設(shè)施有待完善，生活出行不便。價(jià)格在2 200元/m2～3 100元/m2。未來(lái)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展還需要經(jīng)歷一定時(shí)日。

總體而言，南充市的住宅價(jià)格是相對(duì)較低的，理論上仍具有上漲空間。

五、結(jié)論

根據(jù)時(shí)空優(yōu)化理論，隨著振興川東北，南充市人民生活水平不斷提高，對(duì)于居住環(huán)境的要求也越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)項(xiàng)目的主要趨勢(shì)是趨向于中高檔電梯公寓，別墅和洋房小區(qū)，而高層電梯公寓將會(huì)是南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流市場(chǎng)。

在今后的土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化及房地產(chǎn)發(fā)展研究中，需要將時(shí)間維度和空間狀態(tài)結(jié)合，并把握發(fā)展階段和利用強(qiáng)度，進(jìn)行多目標(biāo)綜合效益優(yōu)化，將成為未來(lái)的必然趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]嚴(yán)金明.簡(jiǎn)論土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化與模型設(shè)計(jì)[J].中國(guó)土地科學(xué)，2002，(4): 20-25.

篇4

文章編號(hào)：1003-4625(2010)06-0102-04　中圖分類(lèi)號(hào)：F832.45　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

2007年，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)了更大規(guī)模的金融危機(jī)，造成了世界范圍內(nèi)金融、經(jīng)濟(jì)的巨大波動(dòng)。次貸危機(jī)的爆發(fā)，表明以信貸資產(chǎn)證券化為主要手段的基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)出現(xiàn)了問(wèn)題。此次美國(guó)次貸危機(jī)，給發(fā)展金融業(yè)提供了良好的教材，對(duì)房地產(chǎn)金融體系建設(shè)提出了新要求，在發(fā)展金融衍生品方面，簡(jiǎn)潔化、場(chǎng)內(nèi)化成為當(dāng)前的共識(shí)。從防范大規(guī)模金融危機(jī)爆發(fā)的角度出發(fā)，有必要研究房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的重構(gòu)。研究思路強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，致力于建設(shè)具有自我風(fēng)險(xiǎn)控制能力的金融體系。

房地產(chǎn)金融體系可以從性質(zhì)上區(qū)分為債權(quán)市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)兩大類(lèi)。房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)以債務(wù)融資為基礎(chǔ)，起點(diǎn)是住房抵押貸款，證券化產(chǎn)品包括住房抵押債券(Mortgage Backed Securities，MBS)、債務(wù)抵押債券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用違約掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地產(chǎn)股權(quán)市場(chǎng)主要包括房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地產(chǎn)上市公司等，衍生品是房地產(chǎn)指數(shù)期貨。REl7s也有抵押型，但是從美國(guó)REITs的發(fā)展來(lái)看，上市權(quán)益型已經(jīng)成為主流，可以劃分到股權(quán)市場(chǎng)。

一、國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)

2007年，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)引起了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)研究的升溫。當(dāng)前的研究主要涵蓋次貸危機(jī)的原因，包括金融監(jiān)管、金融衍生品創(chuàng)新、與歷次危機(jī)的比較、道德風(fēng)險(xiǎn)等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危機(jī)源于對(duì)低收人家庭購(gòu)房的過(guò)度支持及其后多次證券化帶來(lái)的杠桿放大效應(yīng)。MarcR.Reinganum總結(jié)了次貸危機(jī)的教訓(xùn)，提出建立信用衍生品的集中清算機(jī)制，建成一個(gè)像股指期貨市場(chǎng)那樣的公開(kāi)、透明的信用衍生品交易市場(chǎng)。Meir Statman著重研究了監(jiān)管問(wèn)題，涉及限制杠桿交易的保證金監(jiān)管、產(chǎn)品特征與客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)承受能力相符合的適合性監(jiān)管，還有強(qiáng)制信息披露監(jiān)管等。

在以REITs為代表的房地產(chǎn)股權(quán)市場(chǎng)上，美國(guó)處于主導(dǎo)地位。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，上市權(quán)益型RE-ITs已經(jīng)成為市場(chǎng)主流；多家大型信托基金從外部顧問(wèn)型轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理型；以REITs為基礎(chǔ)編制的房地產(chǎn)指數(shù)出現(xiàn)并開(kāi)發(fā)了期貨交易。國(guó)外當(dāng)前的房地產(chǎn)投資信托研究集中在REITs運(yùn)營(yíng)效率、REITs資產(chǎn)選擇等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地產(chǎn)租賃公司的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs選擇和投資組合的構(gòu)建，認(rèn)為運(yùn)營(yíng)效率和市凈率可以作為選擇RElTs的標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行了數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亞洲發(fā)展中國(guó)家為例，使用了面板回歸方法研究了以REITs為代表的房地產(chǎn)股票的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益情況，發(fā)現(xiàn)規(guī)模、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值比、資本結(jié)構(gòu)和投資多元化對(duì)于房地產(chǎn)證券的表現(xiàn)有顯著影響。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)效率，認(rèn)為大型RElTs具有融資優(yōu)勢(shì)，外部顧問(wèn)型REITs正在借鑒某些內(nèi)部管理型REITs的運(yùn)作特點(diǎn)從而適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。

總體上來(lái)看，在當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系研究中，重視次貸危機(jī)和住房抵押債券及其衍生品研究，而相對(duì)忽略了房地產(chǎn)投資信托基金研究；重視房地產(chǎn)金融各個(gè)子市場(chǎng)內(nèi)部的研究，而忽視了房地產(chǎn)金融體系整體性的研究。而本文注重從整體上對(duì)房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行分析，重視權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。

二、房地產(chǎn)債權(quán)、股權(quán)市場(chǎng)對(duì)比分析

對(duì)住房抵押債券體系和房地產(chǎn)投資信托體系進(jìn)行對(duì)比分析，重點(diǎn)比較金融市場(chǎng)內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制以及是否有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

(一)金融衍生品角度

從金融衍生品角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)具有更好的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。具體比較如下。

基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以住房抵押貸款為起點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上從開(kāi)始就是一種杠桿交易。在住房抵押貸款中，只需20％-30％的首付就可以擁有房產(chǎn)，相當(dāng)于3-5倍杠桿；而后經(jīng)過(guò)多次證券化，交易杠桿不斷提高。遇到借款人大規(guī)模毀約，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)急劇集中。加上CDS處于場(chǎng)外交易狀態(tài)，缺乏集中高效及時(shí)的清算機(jī)制，危機(jī)一旦爆發(fā)就是行業(yè)性的危機(jī)。

在基于債權(quán)的房地產(chǎn)金融模式中，以住房抵押債券為基礎(chǔ)又創(chuàng)新了多種債券產(chǎn)品，但無(wú)論怎樣發(fā)展，債性是一種基本屬性，當(dāng)需要使用衍生品進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)缺乏合適的衍生金融工具。最接近的兩種衍生品分別是國(guó)債期貨和信用違約掉期。國(guó)債期貨本身是良好的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，但由于抵押債券存在著提前還款等國(guó)債不具有的特性，其收益曲線具有拐點(diǎn)，致使在抵押債券上使用國(guó)債期貨進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的效果不夠理想。另一個(gè)衍生品工具是信用違約掉期，掉期交易本來(lái)是風(fēng)險(xiǎn)管理工具，但是在實(shí)踐中卻常常被用來(lái)作為盈利工具，把住房抵押債券業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)放大了多倍，而由于掉期產(chǎn)品場(chǎng)外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致風(fēng)險(xiǎn)積累不能被及時(shí)發(fā)現(xiàn)，而等到風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)時(shí)，往往已經(jīng)蔓延到整個(gè)行業(yè)，錯(cuò)失了防范危機(jī)的最佳時(shí)機(jī)。

房地產(chǎn)投資信托基金是一種股權(quán)交易，投資人以其自身資金承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。REITs投資流動(dòng)性高，每年有穩(wěn)定的分紅，可以作為直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的替代形式。房地產(chǎn)指數(shù)期貨屬于場(chǎng)內(nèi)交易，逐日結(jié)算，即使有風(fēng)險(xiǎn)也是單個(gè)企業(yè)的虧損，不至于引起全行業(yè)的危機(jī)。

房地產(chǎn)指數(shù)期貨作為REITs投資的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，期貨產(chǎn)品內(nèi)在的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制能夠避免行業(yè)性危機(jī)的發(fā)生。首先，期貨從設(shè)計(jì)伊始，就是一種風(fēng)險(xiǎn)管理工具，在套期保值等領(lǐng)域有著廣泛的應(yīng)用。其次，利用期貨，可以方便而低成本地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，能夠達(dá)到精確控制風(fēng)險(xiǎn)頭寸的目的。期貨的濫用錯(cuò)用會(huì)導(dǎo)致個(gè)體企業(yè)的嚴(yán)重虧損，甚至破產(chǎn)，但期貨交易不會(huì)導(dǎo)致整體危機(jī)。由于期貨交易是逐日盯市的，風(fēng)險(xiǎn)就能夠得到及時(shí)暴露和清算；期貨交易是零和交易，一家企業(yè)虧損就會(huì)有另一家企業(yè)盈利，沒(méi)有整體市值的損失。期貨機(jī)制的理論體系相對(duì)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，相關(guān)文章較少，但是其對(duì)于金融體系風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的建立具有不可替代的作用。由股災(zāi)引發(fā)的

金融動(dòng)蕩越來(lái)越少，就是股指期貨起到了重要的作用。常青等人看到了期貨市場(chǎng)對(duì)于金融體系的重要性，期貨市場(chǎng)公開(kāi)透明、逐日結(jié)算等特點(diǎn)使之成為高效的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，但是在實(shí)踐中對(duì)期貨市場(chǎng)的重視程度有待進(jìn)一步提高。

(二)房地產(chǎn)周期對(duì)投資人收益的對(duì)比分析

房地產(chǎn)行業(yè)具有周期性，房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌是引發(fā)金融危機(jī)的一個(gè)重要因素。房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)和股權(quán)市場(chǎng)在房地產(chǎn)周期中有不同的表現(xiàn)，對(duì)于個(gè)人投資者、金融機(jī)構(gòu)及金融體系有不同的影響。不同的房地產(chǎn)金融工具，在房地產(chǎn)價(jià)格周期中有不同的利益?zhèn)鲗?dǎo)機(jī)制，住房抵押債券體系和房地產(chǎn)投資信托基金有不同的表現(xiàn)，參與各方收益不同。

在一個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的過(guò)程中，由于杠桿的存在，貸款買(mǎi)房投資人的收益要遠(yuǎn)高于REITs投資。但是在價(jià)格回落的過(guò)程中，貸款買(mǎi)房投資人的損失會(huì)急劇擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)“負(fù)翁”。這時(shí)，“理性經(jīng)濟(jì)人”會(huì)認(rèn)為繼續(xù)支付房貸是不劃算的，于是開(kāi)始停止還貸。停止還貸事件的規(guī)模性出現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致住房抵押債券出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)行業(yè)性危機(jī)。

同樣的房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行軌跡下，REITs投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。在房地產(chǎn)價(jià)格上升過(guò)程中，權(quán)益型REITs投資者擁有的房產(chǎn)同樣會(huì)增值，房屋租金也會(huì)上升，投資者獲得房地產(chǎn)價(jià)格上升帶來(lái)的收益。在價(jià)格回落的過(guò)程中，雖然REITs擁有的房產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值會(huì)降低，但是租金通常情況下下降速度要慢一些，而且REITs獲得的投資分紅仍然會(huì)滿(mǎn)足其支出需要。

(三)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

不同的房地產(chǎn)金融體系，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有不同的影響。對(duì)于REITs來(lái)說(shuō)，由于集合了眾多投資者的資金，擁有各類(lèi)房地產(chǎn)專(zhuān)家和中介機(jī)構(gòu)，因此能夠理性地參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，在房市低迷時(shí)購(gòu)人更多的房產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)有一定的抑制作用。

在住房抵押債券體系下，主要依賴(lài)個(gè)體投資者購(gòu)房，相對(duì)來(lái)說(shuō)，個(gè)體投資者更容易“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的過(guò)程中火上澆油，加速推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的上升；在房地產(chǎn)價(jià)格下降過(guò)程中，減少購(gòu)買(mǎi)助推價(jià)格下滑。在這種房地產(chǎn)金融體系下，更多的個(gè)體購(gòu)房者容易加大房產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

由此可見(jiàn)，REITs有利于燙平房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，而鼓勵(lì)個(gè)人貸款買(mǎi)房會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

三、REITs對(duì)于房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)的替代性分析

從自住購(gòu)房、房地產(chǎn)投資、投資組合構(gòu)建等多個(gè)角度進(jìn)行研究，分析REITs對(duì)房地產(chǎn)債權(quán)市場(chǎng)是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住購(gòu)房角度

對(duì)于攢首付的居民來(lái)說(shuō)，最痛苦的莫過(guò)于首付款的積累速度趕不上房?jī)r(jià)上升帶來(lái)的首付款提高速度。好不容易攢了10個(gè)平方的首付，房?jī)r(jià)一漲只夠買(mǎi)5個(gè)平方了。而REIIs能夠起到良好的對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的作用，有10個(gè)平方的錢(qián)，就買(mǎi)相應(yīng)的REITs份額，這些份額會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升而不斷增值，這些權(quán)益性質(zhì)的份額還能對(duì)沖未預(yù)料到的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，而這是債券投資所不具有的優(yōu)良特性。

對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不再受限于首付款的約束，不論多少錢(qián)，都可以在證券市場(chǎng)上購(gòu)入相應(yīng)的REITs份額，以REITs的形式擁有房地產(chǎn)的權(quán)益。將每年的分紅和新增購(gòu)房資金不斷購(gòu)人新的份額。直到有一天，這些份額足夠首付了，拿去首付；或者足夠多的時(shí)候，直接買(mǎi)一套住房。

(二)個(gè)體投資角度

對(duì)于個(gè)體投資人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托基金良好的流動(dòng)性和穩(wěn)健的收益使其成為直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的有效替代形式。商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等租賃房地產(chǎn)在REITs框架下得到規(guī)范化發(fā)展，廣大居民得到了投資房地產(chǎn)的便捷途徑，居民投資房地產(chǎn)不必依賴(lài)于直接購(gòu)買(mǎi)第二套甚至第三套住房，房地產(chǎn)的投資性需求將借助REITs的模式得以實(shí)現(xiàn)，能較好地降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度。

(三)投資組合角度

對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托基金是一種性質(zhì)優(yōu)良的投資王具，兼具股票和債券的投資特征，是投資組合的一個(gè)重要組成部分。Ronald w。Kaiser從動(dòng)態(tài)資產(chǎn)配置的角度研究了房地產(chǎn)投資對(duì)債券的替代性。Bret R.Wilkerson從資產(chǎn)類(lèi)別的角度研究了房地產(chǎn)的各個(gè)子類(lèi)，認(rèn)為多樣化是其在整體投資組合中的最大作用。從投資組合的觀點(diǎn)看，許多大型投資基金可以減少債券投資，分配給房地產(chǎn)投資更多的額度。相對(duì)于住房抵押債券來(lái)說(shuō)，REITs不僅擁有相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，而且能夠有效抵御不可預(yù)見(jiàn)的通脹。當(dāng)突然的無(wú)法預(yù)見(jiàn)的通貨膨脹發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)租金上升能增加REITs收入，但住房抵押債券的價(jià)格不但不會(huì)上升，在央行加息時(shí)還會(huì)下降。

從以上幾個(gè)角度來(lái)看，REITs對(duì)于住房抵押債券體系都有一定的替代作用。尤其是對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，先期攢首付的錢(qián)可以直接購(gòu)買(mǎi)REITs份額，從而對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，鎖定了既定面積的房產(chǎn)，將購(gòu)房從攢錢(qián)轉(zhuǎn)變?yōu)閿€面積，輕松實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)。

四、REITs是破解房地產(chǎn)金融難題的首選

對(duì)于前面的分析進(jìn)行深化、總結(jié)，提出REITs是破解房地產(chǎn)金融難題的首選，并針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)，認(rèn)為應(yīng)加快REITs試點(diǎn)工作，從房地產(chǎn)金融整體角度出發(fā)制定相關(guān)政策。

(一)REITs最適合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，次貸危機(jī)的教訓(xùn)已經(jīng)讓人們意識(shí)到簡(jiǎn)潔化、場(chǎng)內(nèi)化的重要性。對(duì)于住房債券體系來(lái)說(shuō)，重要的是使杠桿交易透明化，交易方式上從場(chǎng)外交易向場(chǎng)內(nèi)交易轉(zhuǎn)化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地產(chǎn)投資信托在危機(jī)中仍然得到了發(fā)展，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)指數(shù)期貨合約，促進(jìn)指數(shù)合約交易的推廣，使之成為相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理工具。結(jié)合內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的理論分析，考慮國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行情況，REITs是最適合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融工具。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整體上還處于發(fā)展初期。住房抵押貸款走上規(guī)?；l(fā)展不過(guò)十年的時(shí)間，相應(yīng)的資產(chǎn)證券化還處于探索之中。資產(chǎn)證券化進(jìn)展比較慢，和我國(guó)銀行業(yè)的實(shí)際情況是相適應(yīng)的。從整體上看，中國(guó)居民有著較高的儲(chǔ)蓄率，中國(guó)銀行業(yè)不缺資金，住房抵押貸款沒(méi)有必要從表內(nèi)轉(zhuǎn)移到表外。作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行沒(méi)有把住房抵押貸款進(jìn)行證券化的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，這從根本上限制了資產(chǎn)證券化在我國(guó)的發(fā)展。

而房地產(chǎn)投資信托基金受到國(guó)家的鼓勵(lì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商和有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的熱情都非常高，正在積極探索和快速推進(jìn)之中，有望在今年見(jiàn)到首單產(chǎn)品。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金的研究也正是側(cè)重于REITs的結(jié)構(gòu)、運(yùn)作模式，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)中國(guó)的啟示等方面，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的進(jìn)程。同時(shí)，REITs為我們展現(xiàn)了一個(gè)公開(kāi)透明、集中交易的房地產(chǎn)金融模式。我國(guó)處于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的初期，側(cè)重于發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，有助于建立高效穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。

(二)加快REITs試點(diǎn)

應(yīng)從戰(zhàn)略上重視房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，從相應(yīng)的政策上給予支持和配合。上海、天津等地已經(jīng)提出了多項(xiàng)REITs方案，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)應(yīng)盡快支持試點(diǎn)工作。

REITs的全面發(fā)展，涉及金融、稅收、建筑、土地等多個(gè)領(lǐng)域，尤其是上市權(quán)益型REITs需要更多的創(chuàng)新和突破，財(cái)政稅務(wù)、金融證券等相關(guān)部門(mén)應(yīng)在認(rèn)真研究的基礎(chǔ)上，切實(shí)推進(jìn)相關(guān)工作。通過(guò)REITs試點(diǎn)的發(fā)展，推動(dòng)相關(guān)立法的演進(jìn)。

在REITs進(jìn)一步發(fā)展方面，要特別注意突出房地產(chǎn)投資信托的法人主體地位，表現(xiàn)為從單純的法律結(jié)構(gòu)進(jìn)化為一種企業(yè)實(shí)體。REITs主體地位的確立是其實(shí)現(xiàn)自我管理、自我發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是外部顧問(wèn)型中介機(jī)構(gòu)難以代替的，是其從外部顧問(wèn)型轉(zhuǎn)為內(nèi)部管理型的關(guān)鍵因素。

篇5

1　美國(guó)房地產(chǎn)金融與次貸危機(jī)概況

美國(guó)是抵押式的房地產(chǎn)金融體系。作為世界上發(fā)放房地產(chǎn)貸款最多的國(guó)家，抵押貸款是其傳統(tǒng)的、占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)信貸方式。在美國(guó)，各家商業(yè)銀行抵押貸款占四種主要貸款總額的1／4，其中房地產(chǎn)抵押貸款占90％左右。根據(jù)借款人信用等級(jí)的不同，美國(guó)住宅抵押貸款分為優(yōu)級(jí)(Prime)、次優(yōu)(Ah-A)和次級(jí)(Subprime)。美國(guó)聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(FDIC)將信用等級(jí)低于620分的客戶(hù)的住宅抵押貸款定義為次級(jí)住房抵押貸款，該類(lèi)貸款通常具有較高的違約風(fēng)險(xiǎn)。與此相應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)普爾在其報(bào)告中將美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款證券(Subpfime RIVIBS)和投資于美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款證券的CDO定義為次級(jí)債券。

次貸危機(jī)爆發(fā)的直接原因就是隨著美國(guó)宏觀利率逐步上調(diào)，一方面使得次級(jí)住宅抵押貸款的借款人還款負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，另一方面致使房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌，住宅資產(chǎn)急劇縮水。最終導(dǎo)致房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)資金鏈斷裂。如果僅僅是一級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)信用違約，其損失或波及面也只涉及到貸款銀行或公司，事實(shí)上房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，即所有跟次級(jí)債券有關(guān)的機(jī)構(gòu)都受到了極大地沖擊，并且這種沖擊也蔓延到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，造成當(dāng)前全球性經(jīng)濟(jì)衰退。次貸危機(jī)的根源在于房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)在宏觀經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，過(guò)于看重房地產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值而忽視借款人的還款能力，導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)違約可能性加大。而次貸危機(jī)擴(kuò)散至全球的原因在于過(guò)度的金融創(chuàng)新。

2　次貸危機(jī)的傳導(dǎo)過(guò)程

次貸危機(jī)的傳導(dǎo)可以分為四個(gè)過(guò)程

醞釀階段。網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅和“911”恐怖襲擊之后，美聯(lián)儲(chǔ)為防止美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退先后13次降息，之后美國(guó)進(jìn)入貨幣市場(chǎng)長(zhǎng)期低利率的寬松環(huán)境。流動(dòng)性過(guò)剩條件下，為追求較高收益率，商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)開(kāi)始降低貸款條件，向低信用等級(jí)客戶(hù)提供住宅抵押貸款，房地產(chǎn)金融泡沫產(chǎn)生并助推更多次級(jí)貸款發(fā)生。2005年以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)又連續(xù)17次加息，利率從1％升至5，25％，此時(shí)次貸借款人還款負(fù)擔(dān)開(kāi)始逐漸加大，2007年初次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)問(wèn)題逐步暴露。

擴(kuò)散階段。為分散次級(jí)貸款風(fēng)險(xiǎn)并獲得更多的流動(dòng)資金用于貸款，放貸機(jī)構(gòu)成立相對(duì)獨(dú)立的特殊日的實(shí)體將貸款實(shí)施證券化并轉(zhuǎn)移出資產(chǎn)負(fù)債表。而后，投資銀行通過(guò)估價(jià)模型計(jì)算各類(lèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)應(yīng)的收益率并承銷(xiāo)。這樣，次貸衍生產(chǎn)品通過(guò)債券市場(chǎng)被不同國(guó)家的對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司、社?；鸬炔煌L(fēng)險(xiǎn)偏好的機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)。正是通過(guò)貸款證券化這一金融創(chuàng)新工具，當(dāng)次貸一級(jí)市場(chǎng)資金鏈斷裂后，二級(jí)市場(chǎng)次級(jí)債券同樣掉進(jìn)流動(dòng)性短缺和虧損的困境，所有購(gòu)買(mǎi)了美國(guó)房地產(chǎn)次緞債券的機(jī)構(gòu)都被卷入了此次危機(jī)。

轉(zhuǎn)移階段。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)危機(jī)反過(guò)來(lái)又加劇了各類(lèi)投資于次級(jí)債券的金融機(jī)構(gòu)的困境。次貸危機(jī)爆發(fā)后，盡管美聯(lián)儲(chǔ)推行寬松貨幣政策，不斷降息，但無(wú)論如何金融機(jī)構(gòu)的信貸依然緊縮。信貸緊縮勢(shì)必影響到企業(yè)投資、居民消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2008年初，美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告顯示實(shí)體經(jīng)濟(jì)有衰退跡象，至今大衰退已是事實(shí)。

發(fā)散階段。美國(guó)為了自救，開(kāi)始通過(guò)美元大幅貶值向世界各地輸出通脹。美國(guó)國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰退直接影響到的就是各對(duì)美出口國(guó)的出口貿(mào)易，而美元貶值對(duì)于持有美國(guó)國(guó)債的國(guó)家尤其是中國(guó)面臨資產(chǎn)大幅縮水，但這將發(fā)揮積極作用減輕美國(guó)現(xiàn)有的負(fù)擔(dān)，也有助于整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇。

3　次貸危機(jī)的原因分析

次貸危機(jī)從爆發(fā)到演變?yōu)橐粓?chǎng)席卷全球的金融危機(jī)，其中暴露出很多問(wèn)題，也是其原因。

首先，長(zhǎng)期低利率刺激房地產(chǎn)非理性膨脹。美國(guó)自2001年來(lái)，持續(xù)放松銀根的貨幣政策導(dǎo)致美元流動(dòng)性過(guò)剩，一方面刺激了以房屋為代表的資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升，另一方面也為房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)大規(guī)模開(kāi)展次級(jí)房貸以追逐利潤(rùn)提供了有利條件。兩方面共同作用導(dǎo)致美國(guó)次級(jí)住宅抵押貸款市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不斷循環(huán)放大。2004年6月，美聯(lián)儲(chǔ)為抑制流動(dòng)性過(guò)剩又開(kāi)始新一輪的加息過(guò)程，這使得房地產(chǎn)價(jià)格下降和次貸借款人還款負(fù)擔(dān)加重同時(shí)出現(xiàn)。借款人無(wú)法通過(guò)再融資支付房款，之前積聚的次貸市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中釋放。

其次，利益驅(qū)使下信貸機(jī)構(gòu)放松風(fēng)險(xiǎn)管理。惡性競(jìng)爭(zhēng)下，信貸機(jī)構(gòu)為提高資金收益率不惜放松對(duì)借款人基本貸款資質(zhì)和條件的審查，將目光投向信用等級(jí)低端購(gòu)房群體。信貸機(jī)構(gòu)面向該類(lèi)群體提供貸款時(shí)，過(guò)分看重房地產(chǎn)本身的價(jià)值升值，忽視了其最應(yīng)該重視的借款人自身的償付能力這一重要條件。盡管之后，信貸機(jī)構(gòu)將這些貸款通過(guò)證券化的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)本身并沒(méi)有消失，反而隨著各種各樣更高級(jí)別的衍生產(chǎn)品將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)給了世界各國(guó)投資者。

再次，金融衍生品設(shè)計(jì)存在缺陷，同時(shí)監(jiān)管當(dāng)局也放松警惕。此次危機(jī)中，金融衍生工具的過(guò)度頻繁使用，拉長(zhǎng)了金融交易鏈條，使得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估變得困難，很多時(shí)候連出售衍生工具的機(jī)構(gòu)也弄不清楚他們賣(mài)出的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)到底有多大。當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)資金鏈條出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，其后的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)所承擔(dān)的金融資產(chǎn)價(jià)值多倍收縮，引起連鎖反應(yīng)，產(chǎn)生了巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)營(yíng)當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及金融衍生品交易市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注不夠，造成對(duì)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)測(cè)的失誤和高泡沫的形成。

最后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)推波助瀾危機(jī)傳導(dǎo)。投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資產(chǎn)品的選擇往往以評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)為判斷的重要標(biāo)準(zhǔn)。而此次危機(jī)中，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)處于多方面利益考慮，對(duì)原本信用級(jí)別較低的次級(jí)債產(chǎn)品在經(jīng)過(guò)投資銀行包裝后給予了很高的評(píng)價(jià)等級(jí)，誤導(dǎo)了包括養(yǎng)老保險(xiǎn)基金及國(guó)外投資人在內(nèi)的穩(wěn)健型投資者，這也是此次危機(jī)在壘球傳導(dǎo)的重要原因。

4　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融應(yīng)從次貸危機(jī)中吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

盡管次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)的直接影響相對(duì)較小，但當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀存在的問(wèn)題不容忽視。

為減輕金融危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響，抑制國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速下滑和通縮的嚴(yán)峻局面，2008年9月以來(lái)央行連續(xù)五次降低貸款利率，四次調(diào)低存款利率；同時(shí)為拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，化解經(jīng)濟(jì)放緩風(fēng)險(xiǎn)，在2010年之前我國(guó)還啟動(dòng)高達(dá)4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案。這些措施的實(shí)施使我國(guó)當(dāng)前的形勢(shì)與2001年后的美國(guó)極為相似。流動(dòng)性過(guò)剩與低利率并存。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的問(wèn)題也日益突

出：房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)快、規(guī)模大，其主要來(lái)源是商業(yè)銀行，融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)集中；二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，資產(chǎn)證券化尚處于起步階段；放貸機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)不夠；房地產(chǎn)金融配套體系不完善；政府和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能發(fā)揮不夠到位。

針對(duì)上述宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)金融日益突出的問(wèn)題，結(jié)合美國(guó)次貸危機(jī)的傳導(dǎo)過(guò)程和原因分析，我們從中得到以下幾個(gè)重要啟示：

完善房地產(chǎn)金融體系。我國(guó)房地產(chǎn)金融的主體主要是商業(yè)銀行，從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)直至銷(xiāo)售，商業(yè)銀行為各個(gè)階段提供貸款，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過(guò)分集中于商業(yè)銀行，因此從宏觀上來(lái)講我們應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)多元化、有層次、全方位的房地產(chǎn)金融體系，這是今后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要保證。對(duì)現(xiàn)有各類(lèi)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)要不斷完善，加強(qiáng)監(jiān)管。

商業(yè)銀行等貸款機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和手段。美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的根源就在于貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)弱化。商業(yè)銀行要不斷完善自身的全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架，將信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)等一系列風(fēng)險(xiǎn)納入管理體系；宏觀經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，不能盲目、過(guò)度追逐利益，忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)；開(kāi)展房地產(chǎn)抵押信貸時(shí)，要注重客戶(hù)信用和償付期內(nèi)的償還能力，不能以抵押物的市場(chǎng)價(jià)值作為衡量依據(jù)；在投資金融衍生產(chǎn)品時(shí)，要不斷提高對(duì)投資對(duì)象的甄別能力，不能過(guò)分輕信信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的滯后性評(píng)級(jí)，最好不涉足那些難以理解的、定價(jià)模型過(guò)于復(fù)雜的衍生品；加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表外業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。

篇6

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

2007年美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)，并從美國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)向其他金融市場(chǎng)蔓延，對(duì)美國(guó)金融市場(chǎng)和國(guó)際金融市場(chǎng)、美國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)造成了極大的損害，從而引發(fā)全球性金融危機(jī)。

一、金融危機(jī)產(chǎn)生的原因

1、多層次房地產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品埋下了金融危機(jī)爆發(fā)的種子。美國(guó)從網(wǎng)絡(luò)泡沫恢復(fù)過(guò)來(lái)之后，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。由于房?jī)r(jià)上漲的“價(jià)值保障”、競(jìng)爭(zhēng)壓力和利潤(rùn)動(dòng)機(jī)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在基本滿(mǎn)足了優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的貸款需求后，逐漸放松抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，并創(chuàng)新抵押貸款產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。在美國(guó)住房抵押貸款市場(chǎng)上，房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)貸款人信用等級(jí)高低創(chuàng)造出多種抵押貸款，分別是優(yōu)質(zhì)抵押貸款、次級(jí)抵押貸款和Alt．A貸款等，各種貸款又根據(jù)不同的利率結(jié)構(gòu)衍生出其貸款形式。更令人驚奇的創(chuàng)新是次級(jí)擔(dān)保貸款，這種貸款的抵押物是當(dāng)貸款人破產(chǎn)時(shí)資產(chǎn)變賣(mài)償還擔(dān)保貸款后的剩余價(jià)值，由于美國(guó)住房?jī)r(jià)格上漲很快，住房的市場(chǎng)價(jià)值在房?jī)r(jià)上漲和處于高位階段時(shí)，次級(jí)擔(dān)保貸款甚至也非常流行。這樣，住房抵押貸款給中低收入階層帶來(lái)了購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的可能性，也促進(jìn)了市場(chǎng)的繁榮，但是美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)的放松和抵押貸款產(chǎn)品的創(chuàng)新為次貸危機(jī)的爆發(fā)埋下了種子。其一，次級(jí)住房抵押貸款和Alt．A貸款都具有較大的道德風(fēng)險(xiǎn)，這些貸款是發(fā)放給中低收入階層甚至信用記錄一般的人群；其二，住房抵押貸款難以抵擋系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。這些住房抵押貸款是在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮和利率處于較低階段發(fā)放的，一旦利率上升或樓價(jià)下跌，借款人就無(wú)法還貸，金融機(jī)構(gòu)的資金鏈將斷裂；其三，次級(jí)住房抵押貸款的利率結(jié)構(gòu)放大了后期的信用風(fēng)險(xiǎn)，尤其是可調(diào)整利率抵押貸款（ARM），在利率浮動(dòng)的還貸階段，借款人必須采用基準(zhǔn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的形式還貸，其還貸的壓力變大。這樣，借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)同時(shí)增加，而且風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于正常的消費(fèi)信貸。實(shí)際情況正是如此，2004年6月美國(guó)進(jìn)入加息周期，兩年內(nèi)加息達(dá)17次，幅度為4.25%，與此同時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也正好達(dá)到最高點(diǎn)。2006年6月標(biāo)普Case-Shiller住房指數(shù)（Composite-10CSXR，反映美國(guó)主要十大城市的住房?jī)r(jià)格變化指數(shù)）從2000年1月的100上漲至226.29。聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從2004年6月到2006年6月兩年間上調(diào)4.25%，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，貸款人還貸壓力大幅增加，促使了美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款市場(chǎng)在2007年3月出現(xiàn)了危機(jī)征兆。隨后，停止還貸現(xiàn)象不斷增加，貸款金融機(jī)構(gòu)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，美國(guó)次貸危機(jī)在2007年8月爆發(fā)。

2、資產(chǎn)證券化帶來(lái)信貸市場(chǎng)不穩(wěn)定。資產(chǎn)證券化是20世紀(jì)最重要的金融創(chuàng)新之一，是流動(dòng)性創(chuàng)造的主導(dǎo)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。但是，資產(chǎn)證券化同時(shí)也是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)分散的金融創(chuàng)新。通過(guò)證券化操作，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)就將住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給資本市場(chǎng)，由抵押貸款支持證券的購(gòu)買(mǎi)者（商業(yè)銀行、公共基金、養(yǎng)老基金等）來(lái)承擔(dān)相應(yīng)違約風(fēng)險(xiǎn)。由于證券化產(chǎn)品過(guò)于復(fù)雜，很多機(jī)構(gòu)投資者對(duì)證券化產(chǎn)品的定價(jià)并沒(méi)有深入了解，而是完全依賴(lài)產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)來(lái)進(jìn)行投資決策。結(jié)果是，證券化產(chǎn)品偏高的信用評(píng)級(jí)導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)投資者的非理性追捧，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的累積，最終帶來(lái)了市場(chǎng)的脆弱性。2007年下半年爆發(fā)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)后，持有相關(guān)證券化資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者蒙受重大損失并進(jìn)行資產(chǎn)減記，金融機(jī)構(gòu)急需流動(dòng)性解決財(cái)務(wù)困難，整個(gè)金融市場(chǎng)陷入流動(dòng)性緊缺和信用緊縮的境地。而房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)和證券化產(chǎn)品的持有機(jī)構(gòu)對(duì)流動(dòng)性極其依賴(lài)，在次貸危機(jī)的沖擊下，他們很大程度上喪失再融資功能，使得市場(chǎng)出現(xiàn)了信用驟停現(xiàn)象，各機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)金融動(dòng)蕩和危機(jī)的能力下降。次貸危機(jī)通過(guò)流動(dòng)性緊縮升級(jí)演化為整個(gè)信貸市場(chǎng)的危機(jī)，給金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性帶來(lái)嚴(yán)重的沖擊。

3、全球化使得次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)在全球擴(kuò)散，危及全球金融穩(wěn)定。在金融全球化的條件下，美國(guó)成為全球最主要的投資目的地，歐洲、新興經(jīng)濟(jì)體和石油出口國(guó)等都是美國(guó)的投資來(lái)源國(guó)。美國(guó)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的很大一部分也被海外投資者所持有。次貸危機(jī)爆發(fā)之后，全球相關(guān)金融機(jī)構(gòu)受次貸資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值縮水的損失巨大。其中，匯豐持有美國(guó)次貸資產(chǎn)為943億美元，還有次級(jí)MBS的CDO約300億美元，是美國(guó)次級(jí)債的最大持有金融機(jī)構(gòu)。更重要的是，房利美、房地美危機(jī)之后，次貸危機(jī)沖擊的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，直接威脅美國(guó)的機(jī)構(gòu)債甚至政府債券的安全。

金融資產(chǎn)在全球范圍內(nèi)配置，使得金融風(fēng)險(xiǎn)也擴(kuò)大至全球，全球金融體系的穩(wěn)定性受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，各個(gè)經(jīng)濟(jì)體的金融安全也面臨重大風(fēng)險(xiǎn)。

二、美國(guó)金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示

美國(guó)次級(jí)住房抵押貸款危機(jī)的沖擊范圍從發(fā)達(dá)國(guó)家擴(kuò)散至新興市場(chǎng)國(guó)家，從美國(guó)波及全球，給全球金融穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。我國(guó)住房抵押貸款余額現(xiàn)在已高達(dá)2.3萬(wàn)億元，由于我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受和化解能力比美國(guó)建立在分層控制體系基礎(chǔ)之上的金融市場(chǎng)要低得多，所以我國(guó)房貸市場(chǎng)也存在著巨大隱患，凝結(jié)在樓市上的危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入長(zhǎng)期的深度調(diào)整期，我國(guó)從中得到什么啟示呢？

1、促進(jìn)金融創(chuàng)新，逐步完善不良資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新浪潮中崛起的一種主流融資技術(shù)，已經(jīng)被美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)家成功運(yùn)用于處置商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)。不良資產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化外延中的一種，是指將一組流動(dòng)性較差的不良貸款或其他債務(wù)工具真實(shí)出售給特殊目的機(jī)構(gòu)，通過(guò)一系列的組合、包裝，使該組資產(chǎn)在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)能夠產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并在此基礎(chǔ)上配以適當(dāng)?shù)男庞迷黾?jí)和嚴(yán)格的信用評(píng)級(jí)，將該組資產(chǎn)的預(yù)期現(xiàn)金流收益權(quán)轉(zhuǎn)換為可以在金融市場(chǎng)上流動(dòng)的、信用等級(jí)較高的不良資產(chǎn)支持證券的技術(shù)和過(guò)程。不良資產(chǎn)證券化為我國(guó)商業(yè)銀行化解不良資產(chǎn)、甩掉沉重包袱提供了一種創(chuàng)新的思路和方法。它不僅能滿(mǎn)足資產(chǎn)管理公司快速、批量處置巨額不良資產(chǎn)的要求，有效降低不良資產(chǎn)處置的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成本，而且有利于提高商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的流動(dòng)性，有利于資產(chǎn)管理公司分散金融風(fēng)險(xiǎn)，有利于減輕國(guó)家財(cái)政的壓力和提高社會(huì)資源的配置效率。中國(guó)應(yīng)盡快建立住房抵押貸款證券化機(jī)制，完善房地產(chǎn)證券化法律法規(guī)。住房抵押貸款證券化是分散銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的有效杠桿，應(yīng)充分把握資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作這一機(jī)會(huì)，以住房抵押貸款證券化為切入點(diǎn)，趨利避害，探索出一條適合中國(guó)國(guó)情的資產(chǎn)證券化機(jī)制。改革匯率機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人民幣的自由匯兌。放寬限制，健全法律、法規(guī)，為抵押貸款證券化提供法律依據(jù)。有關(guān)部門(mén)應(yīng)在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，適當(dāng)調(diào)整和放寬機(jī)構(gòu)投資者對(duì)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的介入，逐步向保險(xiǎn)、養(yǎng)老基金、社?；鸬葯C(jī)構(gòu)投資者開(kāi)放資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。相關(guān)立法機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快制定和頒布一系列以“房地產(chǎn)證券化”為核心的法律法規(guī)，解決目前中國(guó)房貸證券化過(guò)程中法律法規(guī)缺失問(wèn)題。

2、健全信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系。應(yīng)該建立全國(guó)性的企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)。這一系統(tǒng)可以充分參照美國(guó)的個(gè)人資信系統(tǒng)。具體做法是利用互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)將企業(yè)及個(gè)人信用記錄及信用評(píng)估集中起來(lái)，為金融機(jī)構(gòu)提供企業(yè)及個(gè)人信用咨詢(xún)，以利于金融機(jī)構(gòu)能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。只有這樣才能有效防止逆向選擇問(wèn)題。同時(shí)，這個(gè)系統(tǒng)還可對(duì)個(gè)人借款者就業(yè)和收入變動(dòng)以及財(cái)產(chǎn)增減情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)察和追蹤調(diào)查，對(duì)個(gè)人信用度進(jìn)行評(píng)定打分，便于金融機(jī)構(gòu)分析、預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別與概率，對(duì)違約行為將會(huì)產(chǎn)生威懾作用，促使借款人按約履行合同。這樣，信用檔案系統(tǒng)就起到了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)管理的作用，在一定程度上可以化解金融機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)，有效地控制道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

3、實(shí)行差別授權(quán)授信，有效控制房貸總量和結(jié)構(gòu)。各商業(yè)銀行要綜合考慮自身房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀、資金狀況、中長(zhǎng)期貸款比例指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)承受能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景等，相應(yīng)確定全行的房地產(chǎn)貸款總量和比例，適度控制房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，在積極優(yōu)化存量貸款的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制和用好增量貸款；要根據(jù)各地區(qū)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和潛力、房地產(chǎn)的價(jià)格水平和供求狀況、居民居住水平和購(gòu)買(mǎi)能力、分支機(jī)構(gòu)現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款存量和結(jié)構(gòu)等情況，實(shí)行差別授權(quán)授信政策，分別給予重點(diǎn)傾斜、支持發(fā)展、限制發(fā)展等措施。加強(qiáng)信息披露，嚴(yán)格信貸審查。

4、加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)控房產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。從美國(guó)次債危機(jī)的形成原因可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫催生了這場(chǎng)危機(jī)。中國(guó)的住房信貸和股市監(jiān)管對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的承受和化解能力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建立在分層控制體系基礎(chǔ)之上的美國(guó)金融市場(chǎng)。所以為了減輕房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，我國(guó)應(yīng)采取有效而謹(jǐn)慎的措施，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和微觀管理，同時(shí)加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給，嚴(yán)控房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，從而將投機(jī)性資本從房產(chǎn)市場(chǎng)中引出，推動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的健康發(fā)展。面對(duì)目前的金融危機(jī)，中國(guó)政府在宏觀調(diào)控方向上發(fā)生了變化，其別突出地顯示了救助房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策傾向。中國(guó)政府于2008年10月22日啟用了全國(guó)性經(jīng)濟(jì)刺激政策，其中房地產(chǎn)稅費(fèi)的減免程度就達(dá)到1%～3.5%、利息下降了20%，并鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)更大力度的救市措施。11月9日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)十條政策，提出用4萬(wàn)億資金拉動(dòng)內(nèi)需，這樣就為房地產(chǎn)事業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

三、結(jié)語(yǔ)

金融危機(jī)的產(chǎn)生來(lái)源于次貸危機(jī)，次貸危機(jī)的發(fā)生是次級(jí)按揭的風(fēng)行、投行的推波助瀾、資本的逐利共同作用的結(jié)果。我們應(yīng)該從美國(guó)金融危機(jī)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，清醒地認(rèn)識(shí)到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在各種問(wèn)題，未雨綢繆，防微杜漸，從而促進(jìn)我國(guó)的金融創(chuàng)新工作長(zhǎng)期健康地發(fā)展，保證我國(guó)金融市場(chǎng)健康有序地運(yùn)行，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（作者單位：安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

篇7

中圖分類(lèi)號(hào)：F833.48

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006－1428(2011)02－0117－03

如果房地產(chǎn)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的研究范疇，房地產(chǎn)的變動(dòng)應(yīng)該與經(jīng)濟(jì)基本面相吻合。但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中，“房地產(chǎn)對(duì)基本面背離”的種種異象又超出了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)所能解釋的范疇。現(xiàn)以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為例，表明種種“異象”。實(shí)則是房地產(chǎn)金融屬性增強(qiáng)并被過(guò)度利用的表現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)天然具有金融屬性

所謂金融屬性，尚未出現(xiàn)統(tǒng)一的定義，但從其本質(zhì)含義而言，至少有兩層含義：一是金融產(chǎn)品說(shuō)，即具備金融產(chǎn)品的特性，包括流動(dòng)性、收益性和價(jià)格波動(dòng)性：二是金融功能說(shuō)，即進(jìn)行人群、地域以及期限上的資源再配置。但實(shí)際上，這是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，角度不同而已。

房產(chǎn)的特殊性，在于與它相聯(lián)的不可分割的土地的特殊性。而與其他生產(chǎn)要素相比，土地資源的特殊性在于：一是短期供給彈性??；二是對(duì)人類(lèi)社會(huì)的不可或缺性。從歷史上看，人類(lèi)社會(huì)從來(lái)沒(méi)有完全成功解決其成員的住房問(wèn)題，即便是地廣人稀的美國(guó)、加拿大、澳大利亞等，已開(kāi)發(fā)并建立起完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的土地資源(熟地)也較為稀缺。因此，房地產(chǎn)自古以來(lái)就是價(jià)值儲(chǔ)備的一種手段，有類(lèi)似黃金的功能。由此，土地天然具有金融屬性，土地價(jià)格波動(dòng)幅度比房屋大的多。從這個(gè)意義而言，土地的金融屬性又是房產(chǎn)金融屬性的根源。

二、美國(guó)房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)的主要表現(xiàn)

上世紀(jì)80年代開(kāi)始，金融自由化浪潮極大地推動(dòng)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，為房地產(chǎn)金融屬性的增強(qiáng)提供了極大的制度便利。例如，可以很方便地使用杠桿交易，降低了進(jìn)入門(mén)檻；同時(shí)，二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)融資不再受地區(qū)性銀行資本的限制，使得資金來(lái)源更為多樣化，而且在一定程度上還平滑了區(qū)域間的房地產(chǎn)周期等。在此條件下，房地產(chǎn)金融屬性顯著增強(qiáng)，而異質(zhì)性則被逐漸抹平，漸趨為無(wú)差異的投資工具。

(一)全球房?jī)r(jià)波動(dòng)的同步性顯著增強(qiáng)

傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的異質(zhì)性商品，受所在位置、房型、內(nèi)部裝修等因素的直接影響，對(duì)滿(mǎn)足居住的效用來(lái)說(shuō)。幾乎不存在兩個(gè)完全相同的房地產(chǎn)。對(duì)這種不可移動(dòng)的居住效用進(jìn)行估值，顯然更多將受本地經(jīng)濟(jì)影響。例如，1983―1990年，美國(guó)經(jīng)歷了一輪最長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，但各地經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)依然迥異。由于國(guó)際原油價(jià)格在1978―1980年兩年內(nèi)暴漲250％之后，1980―1986年六年累計(jì)下跌46％，產(chǎn)油區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入蕭條，部分地區(qū)名義房?jī)r(jià)跌幅高達(dá)40％以上，同時(shí)伴隨失業(yè)率大幅攀升、人口大量外遷等(FDIC，2005)。與此同時(shí)，新英格蘭地區(qū)和加利福尼亞地區(qū)卻得益于國(guó)防開(kāi)支的巨幅增加，經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼進(jìn)入繁榮狀態(tài)，實(shí)際房?jī)r(jià)漲幅在三年內(nèi)超過(guò)30％，被FDIC(2005)界定為泡沫。90年代中期的情況則剛好與此相反。由于冷戰(zhàn)結(jié)束，國(guó)防開(kāi)支急劇下降對(duì)加利福尼亞和新英格蘭地區(qū)經(jīng)濟(jì)造成巨大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之轉(zhuǎn)為蕭條，五年內(nèi)實(shí)際房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30％。而除加利福尼亞以外的部分西部地區(qū)，卻由于旅游業(yè)或高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一輪新的擴(kuò)張期。

但1990年代中后期以來(lái)，各地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度卻開(kāi)始明顯趨同。無(wú)論是中部西南、中部西北，還是沿海地區(qū)，1990年代中后期以來(lái)房?jī)r(jià)均開(kāi)始大幅攀升，名義年均漲幅都在5％以上。與以往更多受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)影響相比，房?jī)r(jià)開(kāi)始脫離各地實(shí)體經(jīng)濟(jì)約束，而更多受共同的貨幣、預(yù)期因素影響。

從全球范圍來(lái)看，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅也前所未有得趨同，成為此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一個(gè)突出的現(xiàn)象。傳統(tǒng)中，房地產(chǎn)是典型的非貿(mào)易品，與一般貿(mào)易品相比，房?jī)r(jià)更多由本國(guó)生產(chǎn)要素決定，但這種非貿(mào)易品屬性正被金融屬性抹平，而成為無(wú)差異的投資工具。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在OECD(2005)所監(jiān)測(cè)的17個(gè)國(guó)家中，有12個(gè)國(guó)家的實(shí)際房?jī)r(jià)在5年內(nèi)漲幅超過(guò)25％。換言之，除了德國(guó)和日本外，只有3個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)漲幅未及OECD界定的“過(guò)度繁榮”的標(biāo)準(zhǔn)。其中英國(guó)、澳大利亞、法國(guó)、西班牙等的房?jī)r(jià)漲幅甚至還遠(yuǎn)在美國(guó)之上。此外，就觀察到的情況而言，發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是類(lèi)似的情況。

(二)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性明顯增大

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1980年代以來(lái)漸趨成熟，每年新房增加基本上在100萬(wàn)單元以下，2000年以后隨著房?jī)r(jià)上升，供應(yīng)才上升至150萬(wàn)單元，但也僅為存量房的1.2％左右?？紤]到房地產(chǎn)折舊，每年新增的量?jī)H相當(dāng)于折舊替換，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的存量。在存量相對(duì)穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)交易量逐年上升，尤其是存量房的交易。如果用換手率(交易量／存量)來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，該比例于2005年達(dá)到5.8％的歷史高點(diǎn)，較2000年上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。換手率的上升，一方面，可能表明以非居住為目的的房地產(chǎn)交易日趨上升；另一方面，也表明房地產(chǎn)的投資工具屬性開(kāi)始增強(qiáng)。

(三)房?jī)r(jià)波動(dòng)性增大，但仍介于普通商品和股票之間

隨著房地產(chǎn)流動(dòng)性的增強(qiáng)，美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)性逐漸上升。但與證券類(lèi)金融資產(chǎn)相比，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性仍要小的多。金融資產(chǎn)價(jià)格可能暴漲暴跌，甚至有可能降到零而失去持有的價(jià)值，例如各種權(quán)證。而房地產(chǎn)雖具有金融屬性，但同時(shí)仍是一種用于實(shí)際生產(chǎn)和消費(fèi)的實(shí)物資產(chǎn)，房?jī)r(jià)波動(dòng)始終受消費(fèi)屬性制約。例如。房?jī)r(jià)不會(huì)無(wú)限低，這也是人們認(rèn)為房地產(chǎn)保值的原因；而購(gòu)房和租房之間存在一定的替代性，也使得房?jī)r(jià)上漲存在一定約束。另一方面，由于房地產(chǎn)的金融屬性，價(jià)格直接受未來(lái)預(yù)期影響，而預(yù)期具有天生的不穩(wěn)定性，因而其波動(dòng)性遠(yuǎn)大于普通商品。

三、房地產(chǎn)金融屬性的經(jīng)濟(jì)含義：容易被過(guò)度利用而導(dǎo)致過(guò)度繁榮

由于金融可以在一定程度上脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而獨(dú)立發(fā)展，房地產(chǎn)金融屬性被過(guò)度利用，同樣可以導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而過(guò)度繁榮。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是房?jī)r(jià)上漲的幅度已很難用基本面因素解釋?zhuān)欢桥c房?jī)r(jià)直接相關(guān)的房地產(chǎn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性越來(lái)越弱。

(一)房?jī)r(jià)上漲的幅度難以用基本面因素解釋

OECD(2005)認(rèn)為，在歷史上，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與商業(yè)周期基本吻合或稍微滯后，但此輪房地產(chǎn)周期與商業(yè)周期完全背離(countercyclieal)。90年代中后期以來(lái)，OECD經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)出持續(xù)負(fù)缺口，而房?jī)r(jià)卻創(chuàng)出歷史新高。OECD認(rèn)為產(chǎn)出負(fù)缺口的持續(xù)存在倒是能

解釋CPI何以一直壓力不大。

研究房地產(chǎn)基本面大體有兩種方法：第一種是直接計(jì)算基礎(chǔ)價(jià)值，但這需要大量信息，并需要花費(fèi)大量篇幅來(lái)說(shuō)明所選用的參數(shù)或者模型。例如，要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求曲線，需求方面包括可支配收入、真實(shí)利率、稅收、金融便利、其他資產(chǎn)收益率等，長(zhǎng)期因素還要加上人口變化；供給方面則包括建筑成本、房?jī)r(jià)變化等，長(zhǎng)期因素還要包括土地規(guī)劃等。

因此，本文不擬采取完整的基本面模型，僅從供給方面對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一個(gè)粗略的說(shuō)明，結(jié)論是供給因素?zé)o法解釋房?jī)r(jià)上漲。一是供給持續(xù)增加。1990年代中后期以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，從1990年占GDP的4.1％，持續(xù)攀升至2005年的6.1％。顯然，并非是供給約束導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升壓力。二是房?jī)r(jià)與建筑成本長(zhǎng)期背離。20世紀(jì)，1980年代以來(lái)，建筑成本甚至呈下跌走勢(shì)。顯然，房?jī)r(jià)的上升也無(wú)法用成本推動(dòng)因素來(lái)解釋。

第二種方法是采用比率估值法，例如購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力指標(biāo)、房?jī)r(jià)一租金比等，也是市場(chǎng)上更普遍采用的方法。但這些指標(biāo)顯然也很難解釋房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。一是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力指標(biāo)創(chuàng)下歷史新低。雖然利率持續(xù)下降，但由于房?jī)r(jià)大幅攀升，2002年起，全美房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)的“房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)”(Housing Affordabil-ity Index，HAI)仍大幅走低。2002―2005年，采用固定利率貸款抵押的房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)從131下降至114；采用可調(diào)息抵押貸款的房屋購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)則從147下降至120，均創(chuàng)下歷史新低。表明房?jī)r(jià)已嚴(yán)重偏離其長(zhǎng)期趨勢(shì)。二是房?jī)r(jià)一租金比(Priee／Rent Earnings，P／E)創(chuàng)新高。根據(jù)IMF的計(jì)算，2004年，美國(guó)該指標(biāo)比前三十年的最高點(diǎn)(1979年)高出10％，表明從房租收益角度已很難解釋房?jī)r(jià)的漲幅。

(二)房地產(chǎn)金融脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)而獨(dú)立發(fā)展

一是住房抵押貸款／GDP加速上升。隨著經(jīng)濟(jì)資本化的深入，住房抵押貸款／GDP逐年上升，但2000年以來(lái)，這種上升趨勢(shì)明顯偏離歷史均值開(kāi)始加速。從2000年的48.2％上升至2007年的75％，7年時(shí)間上升近27個(gè)百分點(diǎn)；而從開(kāi)始金融自由化的1980年至2000年的20年間，也才上升15個(gè)百分點(diǎn)。如果以GDP代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)規(guī)模，抵押貸款的這種加速增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)金融在一定程度上開(kāi)始與實(shí)體經(jīng)濟(jì)背離。

篇8

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）06-0160-02

“后金融危機(jī)時(shí)代”（The financial crisis after The Times ）是指自2007年美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)，世界的金融體系危機(jī)迅速惡化，緊接著眾多國(guó)際大金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉，金融體系遭受重大打擊，雷曼破產(chǎn)、美林被收購(gòu)、AIG危機(jī)，強(qiáng)勢(shì)震撼美國(guó)金融市場(chǎng)，連鎖反應(yīng)下世界迅速陷入危機(jī)恐慌，世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)主體面臨著歷史性重新洗牌，隨后各國(guó)和國(guó)際性、區(qū)域性機(jī)構(gòu)迅速采取措施，重新協(xié)商，拯救經(jīng)濟(jì)。到2009年中期，世界經(jīng)濟(jì)由經(jīng)濟(jì)危機(jī)恐慌進(jìn)入到“后金融危機(jī)時(shí)代”（The financial crisis after The Times）（沈長(zhǎng)豐，2011），而銅陵市房地產(chǎn)行業(yè)怎樣在后金融危機(jī)時(shí)代背景下得到科學(xué)發(fā)展和壯大，這顯得十分重要，并且也為其他地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展提供借鑒和案例支持。

一、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.新建商品房上市情況。銅陵市房地產(chǎn)業(yè)的上市受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響較大。2011年7月、8月和9月全市預(yù)售許可證發(fā)放總面積分別為10.09萬(wàn)平方米、16.87萬(wàn)平方米和18.66萬(wàn)平方米，同比上升分別為248.27%、883.06%和98.36%，環(huán)比上升分別為84.08%、67.73%和10.64%。而2011年10月的全市預(yù)售許可證總面積為9.18萬(wàn)平方米，同比上升25.01%，但環(huán)比下降50.79%。由此可見(jiàn)，銅陵市房地產(chǎn)的過(guò)熱勢(shì)頭有所降溫。

2.新建商品房銷(xiāo)售情況。銅陵市新建商品房的銷(xiāo)售情況出現(xiàn)反彈，由居高不下到小幅降落。2011年7月、8月和9月的全市銷(xiāo)售總面積分別達(dá)到4.42萬(wàn)平方米、4.34萬(wàn)平方米和5.58萬(wàn)平方米，其中的住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積分別為2.65萬(wàn)平方米、3.5萬(wàn)平方米和4.93萬(wàn)平方米，同比上升分別達(dá)到35.62%、3.73%和52.86%，環(huán)比上升分別為18.3%、31.72%和41.69%。而2011年10月的全市商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到5.19萬(wàn)平方米，比9月減少0.39萬(wàn)平方米。其中的住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售面積為4.21萬(wàn)平方米，同比下降25.19%，環(huán)比下降14.56%。非住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)類(lèi)似情形。

3.存量房（二手房）交易情況。銅陵市房地產(chǎn)的存量房交易量在一定程度上出現(xiàn)小幅反彈。2011年7月、8月和9月的全市存量房（二手房）交易面積分別是4.91萬(wàn)平方米、11.85萬(wàn)平方米和5萬(wàn)平方米，交易套（間）數(shù)分別達(dá)到425套、562套和409套，而2011年10月的全市存量房（二手房）交易面積達(dá)到3.96萬(wàn)平方米，交易套（間）數(shù)為410套，交易面積相對(duì)8月和9月有所下降，交易套（間）數(shù)與7月、8月有所回落。

二、銅陵市房地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

1.供求關(guān)系解讀失靈。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中供求關(guān)系是決定價(jià)格的一個(gè)十分重要的因素。然而，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的許多投機(jī)行為，僅靠供求關(guān)系的解讀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠甚至是失靈的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，供求關(guān)系只是輔助作用，至少在現(xiàn)行的市場(chǎng)背景中，風(fēng)險(xiǎn)收益理論的解釋顯得合理許多。也就是說(shuō)無(wú)論該項(xiàng)目或投資的融資成本有多高，風(fēng)險(xiǎn)有多大，都無(wú)法阻止資金和熱錢(qián)流向該高回報(bào)的投資項(xiàng)目。又加上通貨膨脹的影響以及投資者的未來(lái)預(yù)期，投資固定資產(chǎn)達(dá)到保值增值的目的變得動(dòng)力十足。

2.投機(jī)動(dòng)機(jī)滲入催化。從銅陵最近幾年的分析報(bào)告中可以看出，房地產(chǎn)的投機(jī)行為司空見(jiàn)慣。面對(duì)財(cái)富和金錢(qián)的誘惑，很多投資者抱有一顆炒房賺錢(qián)的思想和導(dǎo)向，加大投機(jī)行為，只要房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到預(yù)期價(jià)值就會(huì)拋售。所以，存在了“一人多房，多人一房”的悲慘的投機(jī)失公平的現(xiàn)象。以政府為主導(dǎo)的房?jī)r(jià)暴漲以及保障房的資格模糊鑒定，投機(jī)行為便有了生存和發(fā)展的溫床。所以只要存在政府以房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)去尋求GDP的高速增長(zhǎng)，并且用金融杠桿去發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)行為的滲透催化便會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。

3.房地產(chǎn)金融調(diào)控乏力。雖然近期多數(shù)一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)幅度不小的回落，并且二三線城市的房?jī)r(jià)由以前的居高不下也出現(xiàn)了不同程度降價(jià)。但政府對(duì)房地產(chǎn)的金融調(diào)控也出現(xiàn)乏力。房?jī)r(jià)的回落主要是政府對(duì)保障房的強(qiáng)有力實(shí)施與建設(shè)和宏觀調(diào)控帶來(lái)的消費(fèi)者預(yù)期的影響，金融調(diào)控的作用力顯得相對(duì)次要。加之現(xiàn)行的金融制度安排與風(fēng)險(xiǎn)控制，房地產(chǎn)的貸款對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)還是很有誘惑力，一方面房地產(chǎn)所需資金量大，金融機(jī)構(gòu)貸款量達(dá)，盈利空間相對(duì)較大；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)往往資金雄厚，還貸能力強(qiáng)，信用等級(jí)較高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，比如銅陵的恒大、柏莊。國(guó)家為保證民有所居、促進(jìn)和諧社會(huì)的發(fā)展而實(shí)施強(qiáng)有力的金融調(diào)控，加大對(duì)房地產(chǎn)的控制和對(duì)投機(jī)行為的打壓，雖有一定成效，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)所涉及的主體較為廣泛，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，貨幣金融調(diào)控相對(duì)乏力。

4.房地產(chǎn)出現(xiàn)壟斷趨勢(shì)。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)領(lǐng)域中一些壟斷行為比較凸顯，雖然沒(méi)有形成大集團(tuán)的資質(zhì)和氣候，但過(guò)早的壟斷現(xiàn)象的房地產(chǎn)企業(yè)卻顯得有恃無(wú)恐。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，相應(yīng)政策法律法規(guī)還不完善的背景下，過(guò)早的房企壟斷現(xiàn)象不僅不利于企業(yè)個(gè)體的市場(chǎng)定位而且還會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有問(wèn)題的解決埋下隱患。加之地區(qū)發(fā)展的差異，過(guò)早的壟斷行為會(huì)消耗過(guò)高的投資成本和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益。

5.現(xiàn)行住房公積金制度缺陷。房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展與其市場(chǎng)銷(xiāo)售密切相關(guān)。然而，很多消費(fèi)者買(mǎi)房采用公積金形式，公積金制度的建立和實(shí)施是為了保障住房的福利和以人為本的要求。所以公積金制度對(duì)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售影響頗深，然而，針對(duì)公積金制度出現(xiàn)缺陷，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。住房公積金制度缺陷主要表現(xiàn)在：第一，公積金歸集不足。一方面公積金的歸集額不斷增加，但覆蓋率卻在下降，分配不公，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大；另一方面許多私營(yíng)企業(yè)誤解公積金，認(rèn)為會(huì)加重企業(yè)負(fù)擔(dān)，繳存被動(dòng)并影響覆蓋率。第二，公積金執(zhí)行缺陷。一方面公積金的保障范圍較小，又加上地區(qū)發(fā)展不平衡，公積金的繳存余額差異較大；另一方面公積金的利用效率并不高，業(yè)務(wù)范圍比較狹窄，并且公積金貸款的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)較大。

三、對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的建設(shè)性意見(jiàn)

1.發(fā)展是硬道理。（1）端正發(fā)展思想，形成科學(xué)理念。主要靠投資、出口和消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)成為中國(guó)的主要發(fā)展模式，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的消費(fèi)拉動(dòng)率一般都保持在70%左右的水平，這說(shuō)明我們的居民消費(fèi)增長(zhǎng)差距還很大，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間很大，然而在實(shí)現(xiàn)消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的征途中，會(huì)出現(xiàn)許多阻礙。除了收入分配的不公，房?jī)r(jià)的居高因素不容小覷。收入有限，因此消費(fèi)水平總有個(gè)上限，房地產(chǎn)的價(jià)格居高，又加之購(gòu)房支出的增加，必然導(dǎo)致消費(fèi)者其他支出減少，消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的后勁不足。所以發(fā)展房地產(chǎn)，要端正思想，以人為本，考慮民生，不要一切以GDP為標(biāo)準(zhǔn)，要形成科學(xué)的發(fā)展理念。（2）在發(fā)展中解決問(wèn)題。 發(fā)展經(jīng)濟(jì)，把蛋糕做大，這是發(fā)展的重要理念。但在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題要用科學(xué)的方法在發(fā)展中去解決。

2.完善住房金融體系。第一，建立健全住房金融法律法規(guī)，提供法律保障。鑒于中國(guó)住房金融法律的不完善，建立健全住房金融法律法規(guī)，為解決買(mǎi)房購(gòu)房中出現(xiàn)的一系列問(wèn)題十分必要和急切，同時(shí)為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護(hù)航。第二，建立有效的住房專(zhuān)項(xiàng)儲(chǔ)蓄渠道，充分挖掘房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，加大金融工具的?chuàng)新，同時(shí)擴(kuò)大住房抵押貸款規(guī)模，金融機(jī)構(gòu)要加大市場(chǎng)調(diào)研力度，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、研究對(duì)策，為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展提供金融支持。第三，優(yōu)化貨幣政策，熨平房地產(chǎn)波動(dòng)周期。首先，優(yōu)化金融資源配置，調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，建立全國(guó)性的個(gè)人信用評(píng)定系統(tǒng)。最后，增加融資渠道，增加直接融資比率，減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)資金量。

3.加強(qiáng)政府科學(xué)引導(dǎo)和調(diào)控。加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的科學(xué)調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理定位，避免壟斷趨勢(shì)愈演愈烈。首先，完善法律法規(guī)，制定相關(guān)的法律政策，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展提供保障。其次，積極發(fā)揮政府“有形的手”的作用，考慮民生，注重科學(xué)發(fā)展，積極培育住房抵押二級(jí)市場(chǎng)。一方面建立專(zhuān)門(mén)的政府住房貸款抵押和保證的綜合機(jī)構(gòu)，憑借政府信用，減少信用風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，并增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的放貸信心；另一方面等時(shí)機(jī)成熟，積極穩(wěn)步引進(jìn)民間資本，增加供資主體，擴(kuò)大供資渠道，擴(kuò)充市場(chǎng)資金量。最后，規(guī)范生產(chǎn)，合理量化生產(chǎn)資料。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“投入生產(chǎn)資料與效益反向”問(wèn)題，結(jié)合地區(qū)發(fā)展的差異，對(duì)市場(chǎng)生產(chǎn)資料的所有量進(jìn)行審核變的十分必要。

4.完善公積金制度。第一，要加強(qiáng)公積金的歸集力度，增加公積金的歸集手段。一方面加強(qiáng)公積金制度的宣傳力度，使之深入人心。另一方面要抓重點(diǎn)，分主流，有計(jì)劃、分步驟地各個(gè)擊破，解決存在問(wèn)題。逐步擴(kuò)大公積金的覆蓋范圍，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的歸集，對(duì)高收入者公積金的繳存額實(shí)行限高封頂政策，減少不同社會(huì)階層公積金繳存差距，促進(jìn)公積金制度和諧發(fā)展。第二，規(guī)范公積金執(zhí)行制度，防范和化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，提高公積金的效用。首先，建立標(biāo)準(zhǔn)化的公積金運(yùn)營(yíng)管理制度，加強(qiáng)公積金執(zhí)行的內(nèi)部控制，規(guī)范公積金歸集等方面的業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)流程。其次，加強(qiáng)公積金貸款的貸前、貸中和貸后的控制和防范。注重貸前對(duì)預(yù)售樓盤(pán)和購(gòu)房者的調(diào)查，貸中加強(qiáng)對(duì)其審核力度，貸后提高對(duì)其跟蹤管理力度。最后，提高公積金的效用，科學(xué)合理制定公積金貸款運(yùn)作方式，注重公積金歸集和貸款方式的一致性和協(xié)調(diào)性，減少風(fēng)險(xiǎn)并保證其安全性、流動(dòng)性和增值性（注：文中數(shù)據(jù)來(lái)源于省略/和作者的整理）。

參考文獻(xiàn)：

[1] 林鳳萍.對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控乏力的探討[J].遼寧師范大學(xué)學(xué)報(bào):社會(huì)科學(xué)版，2011，(1).

[2] 趙秀梅.淺析中國(guó)現(xiàn)行住房公積金制度存在的問(wèn)題及解決方案[J].中國(guó)對(duì)外貿(mào)易:英文版，2011，(2).

[3] 徐敏峰.中國(guó)房地產(chǎn)健康和諧發(fā)展的未來(lái)政策分析研究[J].人力資源管理，2011，(1).

篇9

本文在國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)泡沫研究的基礎(chǔ)上，采用理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合的方法，運(yùn)用當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)原理探究房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)的相互關(guān)系，并以我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸供給數(shù)據(jù)為依據(jù)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融支持的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，進(jìn)而有針對(duì)性地提出當(dāng)前我國(guó)防范房地產(chǎn)泡沫引致的金融風(fēng)險(xiǎn)乃至金融危機(jī)的政策建議。

一、中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融支持的實(shí)證研究

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)情況復(fù)雜，很多數(shù)據(jù)相當(dāng)缺乏，這里我們選取我國(guó)1997—2006年的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格(FJ)作為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的分析數(shù)據(jù)，以我國(guó)金融機(jī)構(gòu)1997-2006年的房地產(chǎn)信貸供給(XD)作為金融支持的分析數(shù)據(jù)，采用Eviews軟件進(jìn)行計(jì)量分析，相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)自于歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)金融統(tǒng)計(jì)年鑒》。

(一)房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)信貸供給之間的相關(guān)性分析

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)信貸供給波動(dòng)作回歸分析，得到1997～2006年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格(FJ)與房地產(chǎn)信貸供給(XD)之間的線性回歸方程如下：

由式(1)、(2)可知，房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)信貸供給相互間呈現(xiàn)強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系。房?jī)r(jià)每增加1％，房地產(chǎn)信貸供給就增加3.56％，而房地產(chǎn)信貸供給每增加1％，房?jī)r(jià)就增加0.224％。由此可見(jiàn)，在同一時(shí)期，房地產(chǎn)信貸供給與房地產(chǎn)價(jià)格之間彼此推動(dòng)，存在正相關(guān)的即時(shí)影響。

(二)因果檢驗(yàn)：Geweke分解檢驗(yàn)方法

在進(jìn)行Geweke分解檢驗(yàn)之前，應(yīng)對(duì)時(shí)間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。常見(jiàn)的單位檢驗(yàn)有ADF檢驗(yàn)(Dickey、Fuller，1981)和PP檢驗(yàn)(Phill、Perron，1988)，本文采用ADF檢驗(yàn)來(lái)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明原序列為非平穩(wěn)序列，但原序列經(jīng)過(guò)一階差分平穩(wěn)，都是一階單整序列。根據(jù)Geweke分解檢驗(yàn)的原理，我們對(duì)房?jī)r(jià)(FJ)與信貸供給(XD)因果關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，研究結(jié)果詳見(jiàn)表1。

根據(jù)表1的實(shí)證結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)房?jī)r(jià)(FJ)與信貸供給(XD)有如下關(guān)系：一是從反饋分解值及其相伴概率來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)(FJ)與信貸供給(XD)呈現(xiàn)顯著的雙向因果關(guān)系。這說(shuō)明短期內(nèi)銀行信貸供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有很顯著的推動(dòng)作用，若銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸供給相對(duì)寬松，住宅購(gòu)買(mǎi)的融資條件，如利率、還款成數(shù)等比較優(yōu)惠，則房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)表現(xiàn)出一個(gè)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。反之，則表現(xiàn)得比較低迷。二是從反饋份額來(lái)看，房?jī)r(jià)(FJ)與信貸供給(XD)的反饋關(guān)系更多表現(xiàn)為信貸供給(XD)對(duì)房?jī)r(jià)(FJ)的因果關(guān)系。三是從即時(shí)因果關(guān)系看，房?jī)r(jià)(FJ)與信貸供給(XD)的即時(shí)因果關(guān)系很顯著。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)(FJ)不僅從長(zhǎng)期看與信貸供給(XD)相互影響，而且在其短期變動(dòng)上與信貸供給(XD)也顯著相互影響。

通過(guò)以上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融支持的實(shí)證研究可以看出，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)信貸供給短期內(nèi)具有相互促進(jìn)、互為因果的密切關(guān)系，信貸供應(yīng)的增加和利率的降低，成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的金融條件；反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性看好，又推進(jìn)了金融資產(chǎn)的繼續(xù)膨脹。

二、房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險(xiǎn)與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)分析

(一)房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)聯(lián)分析

由于銀行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)使其具有先天的脆弱性，而房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將使問(wèn)題變得更加嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的危害，很大程度上取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程對(duì)銀行體系的依賴(lài)程度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融體系發(fā)展成熟的國(guó)家，房地產(chǎn)融資渠道很多，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券等多種融資方式，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)融資總額的40％。但在銀行體系在整個(gè)金融體系中處于主導(dǎo)地位的國(guó)家，如“大蕭條”前的美國(guó)(銀行持有65％的金融資產(chǎn))，或日本、東南亞國(guó)家(銀行持有75％以上的金融資產(chǎn))，房地產(chǎn)泡沫及其崩潰對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的不利影響則要嚴(yán)重得多。

在房地產(chǎn)泡沫的泛起階段，房地產(chǎn)的投機(jī)使人們對(duì)資金的需求量大幅增加，產(chǎn)生利率上升的壓力。而出于對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期，利率的上升不會(huì)抑制投資者對(duì)資金的需求，需求量依然有增無(wú)減，銀行就有再次提高利率的沖動(dòng)。高利率和高交易量使銀行利潤(rùn)倍增，銀行必然會(huì)擴(kuò)大信貸，放松銀根。同時(shí)，受泡沫膨脹造成的虛假繁榮和信貸需求量的大幅度增加的影響，銀行除以高利率從國(guó)內(nèi)吸收存款外，還會(huì)向國(guó)外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行短期融資。另一方面，如果銀行持有大量的房地產(chǎn)，或是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將擴(kuò)大銀行資本的規(guī)模，提高銀行的資本充足率，改善資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)價(jià)格。這一過(guò)程循環(huán)往復(fù)，使房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡水平，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹，同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累。一旦房地產(chǎn)泡沫崩潰導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，便將直接降低銀行所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，使銀行資產(chǎn)縮水，盈利下降。

(二)房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)的關(guān)聯(lián)分析

房地產(chǎn)泡沫最直接的危害是加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融風(fēng)險(xiǎn)累積到一定程度，就可能產(chǎn)生金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)主要是由借貸市場(chǎng)的失衡引起的。由于房產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，很多情況下跌破抵押價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無(wú)法收回，經(jīng)營(yíng)極其困難，而且大批破產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)的呆帳、壞帳將大量增加。數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危及到金融業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度。泡沫經(jīng)濟(jì)破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”逐級(jí)放大，利潤(rùn)下降等一系列問(wèn)題嚴(yán)重削弱了作為金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人的社會(huì)存款人對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信心，導(dǎo)致了大量資金的撤離，并進(jìn)一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應(yīng)”而使金融機(jī)構(gòu)由點(diǎn)到面，逐個(gè)破產(chǎn)。

(三)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與潛在金融風(fēng)險(xiǎn)

由于金融改革滯后，目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資有限，基本只有銀行信貸一條路，開(kāi)發(fā)資金的信貸依賴(lài)銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴(lài)銀行，購(gòu)房的消費(fèi)信貸依賴(lài)銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴(lài)銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的依賴(lài)性極大。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盲目性，造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，市場(chǎng)供求失衡，商品房閑置，出現(xiàn)滯銷(xiāo)。況且我國(guó)銀行業(yè)是在金融基礎(chǔ)設(shè)施極不健全和自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力相當(dāng)脆弱的情況下涉足房地產(chǎn)信貸的，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛走向市場(chǎng)化，還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)市場(chǎng)大起大落的嚴(yán)峻考驗(yàn)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變成銀行風(fēng)險(xiǎn)，大量信貸資金無(wú)法收回，必將形成大量銀行呆帳、壞帳等不良款項(xiàng)，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范和化解我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

(一)完善銀行內(nèi)控機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

首先，銀行應(yīng)從規(guī)范自身行為做起，加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，強(qiáng)化貸款管理制度，實(shí)行審貸分離，前中后臺(tái)分離，建立健全具有獨(dú)立性和權(quán)威性的內(nèi)部稽核審計(jì)機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其再監(jiān)督作用，有效地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。其次，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，這對(duì)銀行提前判斷市場(chǎng)、分辨風(fēng)險(xiǎn)，從而減輕市場(chǎng)波動(dòng)給自身帶來(lái)的損失有重要意義。完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制應(yīng)包括幾方面：一是宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)機(jī)制，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有舉足輕重的作用；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)機(jī)制，包括對(duì)市場(chǎng)的供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、預(yù)期的判斷；三是房地產(chǎn)類(lèi)貸款的預(yù)測(cè)機(jī)制，包括貸款總量、貸款比重、不良貸款變化情況等；四是風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，即在判斷出市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)后，如何通過(guò)各種方式降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。

(二)拓寬房地產(chǎn)融資渠道，監(jiān)控和規(guī)范房地產(chǎn)、監(jiān)融資行為

拓展房地融資渠道和培育融資機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)融資、解決房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行貸款局面、分散風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。因此，應(yīng)打破金融市場(chǎng)壟斷、強(qiáng)化金融創(chuàng)新、發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用，從而有效分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化是拓寬融資渠道的一個(gè)新型工具。通過(guò)貸款證券化可使銀行風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)由資本市場(chǎng)分散給廣大投資者，增加了資產(chǎn)流動(dòng)性，解決發(fā)展住房貸款和銀行流動(dòng)性下降的兩難沖突。建立房地產(chǎn)投資基金是另一個(gè)拓寬融資渠道的方法。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要投入大量資金，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作及相關(guān)業(yè)務(wù)又有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，要求投資者具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)，這形成了中小投資者難以逾越的障礙。房地產(chǎn)投資基金將分散于公眾的資金集中起來(lái)，交由專(zhuān)業(yè)的基金管理人進(jìn)行房地產(chǎn)投資，這樣，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)獲得投資基金，拓寬了融資渠道，減少了對(duì)貸款的依賴(lài)，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制是對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效分散，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資的理性發(fā)展。

(三)規(guī)范和完善房地產(chǎn)金融中介服務(wù)，優(yōu)化房地產(chǎn)交易環(huán)境

篇10

在金融危機(jī)及宏觀調(diào)控的雙重沖擊下,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入周期性調(diào)整階段,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷,融資難度加大.對(duì)絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,如何在當(dāng)前嚴(yán)峻的形勢(shì)下解決融資問(wèn)題是目前的頭等大事。探討在目前形勢(shì)下采用何種切實(shí)可行的融資模式對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定的發(fā)展具有重要的意義。

一、目前我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資現(xiàn)狀

自2005年起針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施,在宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)下,再加上此次金融危機(jī)的沖擊,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷,中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口不斷加大,融資難度不斷增強(qiáng),主要表現(xiàn)在以下二個(gè)方面:

1.地根銀根緊縮,融資難度加大

地根緊縮。自2002年5月《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》全面確立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度后,由此國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控拉開(kāi)了序幕,此后國(guó)家陸續(xù)頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等一系列文件,不斷加大對(duì)土地調(diào)控和土地管理的力度。地根緊縮使得企業(yè)獲取土地的難度明顯加大,土地招掛拍制度的實(shí)行,使企業(yè)的拿地成本大大提高,無(wú)形中壓縮了中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間,對(duì)本來(lái)資金就不寬裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是雪上加霜。

銀根緊縮。早在2003年年底開(kāi)始的新一輪宏觀調(diào)控過(guò)程中,國(guó)家就房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過(guò)熱的狀況,適時(shí)推出了一些政策措施。央行與銀監(jiān)會(huì)先后下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》等一系列文件, 對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等多個(gè)方面作了規(guī)范。統(tǒng)計(jì)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商50%以上的資金直接或間接來(lái)自于銀行貸款。在國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸的情況下,如何通過(guò)融資渠道獲得巨大的資金支持,突破資金困局,抵御風(fēng)險(xiǎn)并發(fā)展壯大,是令中小房地產(chǎn)企業(yè)很頭痛的一個(gè)問(wèn)題。

2.稅收政策日趨完善,利潤(rùn)空間逐漸下調(diào)

從2005年起,國(guó)家開(kāi)始運(yùn)用稅收手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),自 2005年5月從稅收入手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》后,國(guó)家稅務(wù)總局于2006年12月 等文件,對(duì)于土地增值稅,之前國(guó)家是采用預(yù)征的方式,在實(shí)際操作中企業(yè)通常均采用留下幾套房不賣(mài)來(lái)拖延清算,但自從頒布后,在原有稅收漏洞被堵住的同時(shí)企業(yè)的稅負(fù)也相應(yīng)的增加。這一連串稅收政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn),使得大多數(shù)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步下調(diào),進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問(wèn)題及分析

沒(méi)有資金就沒(méi)有房地產(chǎn),房地產(chǎn)與資金天生就是一對(duì)弈生兄弟,在連續(xù)緊縮銀根的狀況下,資金已成為制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。在實(shí)際融資中,中小房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)也存在不少問(wèn)題,具有代表性有以下幾個(gè):

1.側(cè)重于間接融資, 直接融資偏小

參照目前中小房地產(chǎn)企業(yè)通行的開(kāi)發(fā)模式,中小房地產(chǎn)企業(yè)所需的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金中,至少35%是自有資金,35%是銀行貸款,另外的30%是來(lái)自于回籠的房款,房款中的很大一部分是來(lái)自于銀行的按揭貸款,所以房地產(chǎn)企業(yè)所需的開(kāi)發(fā)資金中50%以上是來(lái)自于銀行,在很大程度上房地產(chǎn)企業(yè)還是非常依賴(lài)于銀行信貸的支持。隨著政府的宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的逐步顯現(xiàn),銀行信貸被不斷收緊,房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門(mén)檻被大大抬高,這種傳統(tǒng)的融資局面將面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

近幾年來(lái),雖然股票、債券等房地產(chǎn)直接融資工具取得了一定的發(fā)展,但由于中小房地產(chǎn)企業(yè)受自身資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等因素的局限,發(fā)行股票、債券等已幾乎成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)利,真正有能力利用直接融資工具的中小房地產(chǎn)企業(yè)少之有少,直接融資比重明顯偏小,融資結(jié)構(gòu)不合理,在短時(shí)期內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然難以擺脫以銀行信貸為主的間接融資局面。

2.側(cè)重于隱性融資

由于近年來(lái)房地產(chǎn)建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈,房產(chǎn)商長(zhǎng)期處于賣(mài)方市場(chǎng),部分建筑承包商為了中標(biāo)取得項(xiàng)目的建筑施工權(quán),通常只能接受開(kāi)發(fā)商提出的墊資施工要求,這樣在無(wú)形中房地產(chǎn)企業(yè)獲取一筆免息貸款。雖然此前國(guó)家明文規(guī)定建筑商不得墊資,但此種做法的事實(shí)普遍存在,這也在側(cè)面反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)在目前嚴(yán)峻形勢(shì)下的資金狀況,也是中小房地產(chǎn)企業(yè)的一種無(wú)奈之舉.再有,按照通常的工程付款模式,房地產(chǎn)企業(yè)一般均以分期付款的形式支付工程款,這種付款方式實(shí)質(zhì)上也是一種變相的融資。最后,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金往來(lái)進(jìn)行資金拆借.通過(guò)這些可以在不同程度上反映出中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力非常大,只能通過(guò)變相的手法來(lái)維持企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn).

3.多數(shù)融資方式針對(duì)性不強(qiáng),缺少可操作性

盡管目前多元化的融資趨勢(shì)日趨明顯, 上市一直是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道, 發(fā)行股票上市融資可能在理論上來(lái)說(shuō)是一種很好的直接融資渠道,但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市本身就存在比較高的準(zhǔn)入門(mén)檻,對(duì)少部分實(shí)力大的房地產(chǎn)企業(yè)是具有一定的可行性,而大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)由于先天條件的不足,普遍存在信用級(jí)別差、凈資產(chǎn)額偏低、現(xiàn)金流不穩(wěn)定等問(wèn)題,在資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、企業(yè)信用等方面都達(dá)不到相應(yīng)的上市條件。近年來(lái),發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù),發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高,再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式,中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是很難涉足。

從目前中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作來(lái)看,最有效最直接的還是銀行貸款,除此以外雖然目前還存在許多融資方式,諸如上市融資、債券融資等,但這些基本都是大型房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)利融資方式,對(duì)絕大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言,只是鏡中月,水中花,實(shí)際操作性不是很強(qiáng).

三、進(jìn)一步完善中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議

對(duì)于絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),在現(xiàn)有的以銀行信貸為主的融資手段受到一定制約的情況下,應(yīng)積極開(kāi)拓新的融資渠道,找到真正適合自己的融資模式,一般可采取以下方式進(jìn)行融資。

1.積極發(fā)展民間融資

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金的匱乏,在2009年1月6日閉幕的央行工作會(huì)議,奠定了2009年央行將實(shí)施適度寬松的貨幣政策的基本思路。在這次會(huì)議中,央行肯定地提出并強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)揮民間金融的作用,使得中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)民間金融獲得民間資本,,可能在一定程度上擴(kuò)大中小房地產(chǎn)企業(yè)的信貸渠道,緩解或解決中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難、資金緊缺的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)委托貸款

按照目前國(guó)家有關(guān)規(guī)定,企業(yè)之間直接借貸是所禁止的,而企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過(guò)銀行進(jìn)行一對(duì)一的委托貸款是合法的,因此,委托貸款已日漸成為中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道之一,成了許多資金拆借的安全通道。房地產(chǎn)委托貸款的期限通常都比較短,一般在1年以?xún)?nèi)。和其他融資手段相比,委托貸款不僅限制條件少、門(mén)檻低,而且操作方便容易實(shí)現(xiàn)。

3.進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)

中小房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有土地或其它資源,但資金實(shí)力不夠,可以通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的形式,引進(jìn)有資金實(shí)力的合作伙伴共同對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā),雙方共享開(kāi)發(fā)的收益,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通常中小房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)尋求與有資金實(shí)力的大企業(yè)合作,這樣在解決企業(yè)資金困難的同時(shí)又可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)來(lái)提高自身企業(yè)的知名度。另外,中小房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)選擇與承建項(xiàng)目的建筑企業(yè)聯(lián)姻, 由建筑企業(yè)出資建設(shè),開(kāi)發(fā)企業(yè)出土地,合作開(kāi)發(fā),在當(dāng)前也是一種很普遍的開(kāi)發(fā)模式。總之,只要雙方能合作能成功,對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言也不失為一條融資捷徑。

4.典當(dāng)融資

目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)手中已經(jīng)有項(xiàng)目在建,但由于房屋銷(xiāo)售不暢,資金周轉(zhuǎn)困難,短期資金壓力很大,典當(dāng)以其方便快捷的特點(diǎn),已成為中小房地產(chǎn)企業(yè)新的融資渠道之一。一些資金雄厚的全國(guó)大型典當(dāng)行成為不少中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要選擇,將他們現(xiàn)有的土地、樓盤(pán)作為抵押物,謀求流動(dòng)資金。盡管房產(chǎn)典當(dāng)金額小,融資成本高,在眾多的融資手段中不占主流地位,但典當(dāng)融資依然是解決中小房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的有效方法之一。

5.產(chǎn)權(quán)交易

在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境下,由于房地產(chǎn)行業(yè)資金消耗量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),對(duì)于不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō),只能選擇暫時(shí)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。而對(duì)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為生的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),由于整個(gè)市場(chǎng)的持續(xù)低迷以及前期的信貸緊縮使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)危機(jī),只能出讓部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、股權(quán)或土地以換得喘氣的機(jī)會(huì)。

以上幾種融資方法對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有可操作性,每個(gè)中小房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況來(lái)選擇適合自己的融資模式。

參考文獻(xiàn):