導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

前言：房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)市場需求的變化導(dǎo)致了不同時期開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計內(nèi)涵的不同理解。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房建單位在設(shè)計上主要關(guān)注的是房型，考慮如何改變過去住宅設(shè)計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區(qū)，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關(guān)注的重點又在環(huán)境方面，于是出現(xiàn)了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規(guī)劃設(shè)計始終是在圍繞市場需求而發(fā)展的。隨著房地產(chǎn)市場的成熟和規(guī)范，開發(fā)商越來越重視前期的規(guī)劃設(shè)計，作為管理規(guī)劃部門，要有明晰的設(shè)計程序，應(yīng)重點圍繞以下三個要點進(jìn)行控制。

1規(guī)劃的調(diào)查和研究

一個地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征，地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進(jìn)行項目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。作為房建設(shè)計者，要做好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動態(tài)的資料補充和修正機制，以期隨時準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場的變化趨勢和發(fā)展特點，并能及時反映到項目的規(guī)劃設(shè)計中，在實施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場的細(xì)微變化。

1.1規(guī)劃要具備專業(yè)知識土地開發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計院和管理者保持親密的關(guān)系，對城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲備和規(guī)劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因為是城市鼓勵優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開發(fā)帶來的商機。

1.2規(guī)劃必須符合項目定位規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進(jìn)行規(guī)劃時，要避開規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭議地，從規(guī)劃專家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價值和市場潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，幾年后該地段的預(yù)測情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產(chǎn)單位在戰(zhàn)略布局時一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規(guī)劃設(shè)計，必須在深入細(xì)致的市場調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場緊密結(jié)合起來。

2房地產(chǎn)項目規(guī)劃應(yīng)具備的標(biāo)準(zhǔn)

一個項目的成功標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該包括以下幾個方面：

2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規(guī)劃等方面；其次是便利性。配套設(shè)施的實用性和前瞻性也是一個標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些都是開發(fā)商應(yīng)該重點考慮的問題。房建設(shè)計過程中，對比較復(fù)雜的問題要與設(shè)計人員進(jìn)行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設(shè)計人員一起參與設(shè)計，對設(shè)計中出現(xiàn)的問題，房建工程師可及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報尋求解決方案或意見，就設(shè)計規(guī)劃中的關(guān)鍵問題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設(shè)計的繼續(xù)。在中標(biāo)設(shè)計方案調(diào)整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。項目的商業(yè)設(shè)施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區(qū)居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區(qū)做的就比較好，綠地可以隨便進(jìn)入，參與性強。第四，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，實用性和前瞻性也是一個標(biāo)準(zhǔn)。有些配套設(shè)施是不是多余，住戶能否付擔(dān)得起，這是一個是否經(jīng)濟(jì)的問題。配套設(shè)施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區(qū)居民的生活需要，這些規(guī)劃都是房建單位應(yīng)該重點考慮的。

2.2高水平、善溝通的設(shè)計規(guī)劃對于規(guī)劃設(shè)計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素來考慮。在雙方關(guān)系的協(xié)調(diào)上，政府部門應(yīng)明確哪些是應(yīng)該管的，而且必須要管好。而房建單位在規(guī)劃設(shè)計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內(nèi)對規(guī)劃設(shè)計可以做出調(diào)整。同時，要相信市場力量會促使開發(fā)商拿出更好的產(chǎn)品來。開發(fā)商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

篇2

1 引言

最近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速的發(fā)展，同時人們對房地產(chǎn)的設(shè)計和質(zhì)量都非常的重視，所以在近期的房地產(chǎn)開發(fā)中，人們對房地產(chǎn)對項目本身的規(guī)劃和設(shè)計也越來越重視，因為只有提高了房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計和管理們才能更好的保證我國的房地產(chǎn)行業(yè)得以健康平穩(wěn)的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理的目標(biāo)及任務(wù)

2.1 設(shè)計流程管理

設(shè)計流程管理通常就是指在已經(jīng)確定了開發(fā)計劃之后對每個環(huán)節(jié)的具體工作進(jìn)行更加有效的管理，這樣做的一個最為主要的目的就是對各個環(huán)節(jié)的具體工作流程和相關(guān)人員的安排進(jìn)行調(diào)整和確認(rèn)，這樣才能保證每一個數(shù)額及管理人員都能了解自己在工作中的職責(zé)，同時還要做好相應(yīng)的協(xié)調(diào)和分配工作，同時也將設(shè)計的具體思想灌輸給設(shè)計管理人員，也在這一過程中將各個環(huán)節(jié)的工作都進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)范，這種管理方式和傳統(tǒng)的方式相比更加的系統(tǒng)和科學(xué)，按照設(shè)計過程中總體目標(biāo)的要求，將每一個環(huán)節(jié)應(yīng)該完成的工作都逐一落實到個人，這樣也便于對各個環(huán)節(jié)的管理職責(zé)進(jìn)行進(jìn)一步的劃定和確認(rèn)，同時也可以根據(jù)實際的情況來對每個過程中需要的資源進(jìn)行合理的分配。因此設(shè)計流程的管理是對項目開發(fā)的整個過程都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，這樣才能更好的保證施工電費合理性，設(shè)計的過程中也不只是就有一套模式，因為每一個房地產(chǎn)的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設(shè)計方法，但是這些方法中有一點是相同的，就是在設(shè)計的過程中都會將整個流程細(xì)分成幾個部分，只有做好這項工作，才能為提高管理的整體質(zhì)量提供更好的條件。

2.2 設(shè)計進(jìn)度管理

對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，占領(lǐng)優(yōu)勢的地位是非常關(guān)鍵的，所以工程設(shè)計的進(jìn)度對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益會產(chǎn)生十分重大的影響。此外，因為在項目的開發(fā)和設(shè)計的初期階段并沒有一個專門的監(jiān)管部門，所以企業(yè)要靠自身的力量去實行計劃管理，按照項目設(shè)計的總體目標(biāo)來對各個部門進(jìn)行組織和管理，同時研究出一個最為合理科學(xué)的管理和設(shè)計方案，按照既定的規(guī)劃區(qū)展開工作是工作的一項重要的前提和基礎(chǔ)，但是之后的過程也是十分重要的，而設(shè)計后期的具體情況，應(yīng)該指派專業(yè)性非常強的管理人員進(jìn)行審核，將實際的施工情況和計劃進(jìn)行詳細(xì)的對比和分析，提出切實可行的解決方案，這樣才能切實的保障設(shè)計按時完成。

2.3 設(shè)計質(zhì)量管理

項目設(shè)計的水平和質(zhì)量基本就決定了工程施工的質(zhì)量，但是當(dāng)前很多房地產(chǎn)商都對這一點沒有非常深刻的認(rèn)識，而對工程的施工階段非常的重視，在當(dāng)今這樣的社會，這種觀念是需要轉(zhuǎn)變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計劃都付諸實踐的階段，工程的施工是按照之前的設(shè)計和規(guī)劃進(jìn)行的，所以如果沒有非常完備的設(shè)計方案就不要輕易的進(jìn)行施工，所以對設(shè)計進(jìn)行嚴(yán)格的管理和監(jiān)督也是十分重要的，在這一過程中，只有不斷將的加強質(zhì)量方面的管理，才能更好的保證設(shè)計的品質(zhì)，在這一過程中要加強監(jiān)督機制的建設(shè)，同時還要在施工之前做好施工圖紙的會審工作，防止因為施工圖紙設(shè)計的問題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時還要在修改方案的過程中將成本控制在一個合理的范圍內(nèi)。

3 規(guī)劃設(shè)計管理組織結(jié)構(gòu)注意要素

3.1 統(tǒng)一安排

對于一些實力相對比較弱的企業(yè)來說，因為其自身缺乏管理能力，技術(shù)方面也存在著非常明顯的不足，所以在實際的工作中也無法安排更多高水平的人員加入到設(shè)計工作中，這個時候就需要聘請一些經(jīng)驗豐富，專業(yè)技能非常好的監(jiān)管人員對設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行有效的監(jiān)督，同時監(jiān)督的內(nèi)容也應(yīng)該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時還要對項目設(shè)計過程中的質(zhì)量因素和成本因素以及進(jìn)度因素都要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對所有的設(shè)計部門都應(yīng)該加強管理。

3.2 分工明確

由于房地產(chǎn)涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個項目，而因為這些部門的職能不同，所以對于項目的要求標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，因此應(yīng)該從各部門的要求出發(fā)，將各個部門的需求條件進(jìn)行整合，事先做好項目的統(tǒng)一規(guī)劃，避免工程建設(shè)之后因為無法滿足部門要求而重新建設(shè)造成的資源浪費。所以設(shè)計管理組織結(jié)構(gòu)組合性質(zhì)的確立要按照以上所說，滿足各部門的需求，并且有能力進(jìn)行統(tǒng)一的管理?？梢砸勒章毮苁降慕M織結(jié)構(gòu)，在各部門上設(shè)立總經(jīng)理，對以下會計部、市場部、設(shè)計部等部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門之間的矛盾，確保建設(shè)工作的順利開展。

3.3 調(diào)動積極性

房地產(chǎn)綜合眾多的工程建設(shè)領(lǐng)域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項目的承包商有豐富的施工經(jīng)驗，并且參與眾多的施工過程，因此在設(shè)計工作中取得他們的幫助不僅可以提高設(shè)計的質(zhì)量，也可以增加設(shè)計的實用性，確保設(shè)計與施工沒有偏差太多。

4 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制要求

4.1 重要環(huán)節(jié)階段

建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和環(huán)節(jié)，建筑項目設(shè)計分成三個階段：方案階段、擴(kuò)初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應(yīng)及時由造價控制部門編制相應(yīng)的概算、預(yù)算，供設(shè)計管理部門及時地進(jìn)行細(xì)化并分散到各專業(yè)分項中。要研究材料和施工條件等進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個構(gòu)件的造價。而在機電系統(tǒng)選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設(shè)備維護(hù)費用，因此需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，一定要正確處理好建筑藝術(shù)、技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。

4.2 注重風(fēng)險的把控

在房地產(chǎn)開發(fā)項目方案設(shè)計階段同時要對項目風(fēng)險進(jìn)行管理和控制。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項目制定的績效目標(biāo)不現(xiàn)實，在實施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險。委托或篩選設(shè)計公司過程也隱含著風(fēng)險，對設(shè)計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短的話往往會造成結(jié)果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術(shù)的選用也存在諸多的風(fēng)險。只要項目公司有項目風(fēng)險意識，對項目作風(fēng)險定性分析，就可以做到預(yù)防在先。從而使設(shè)計階段和后續(xù)施工工作進(jìn)行順利。

結(jié)束語

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對整個房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此需要不斷的完善相關(guān)管理，結(jié)合項目施工的實際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

[1]滕永紅.房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理措施的若干研究[J].黑龍江科技信息，2010（26）：33-34.

篇3

中圖分類號：K928.73 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

前言

房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商業(yè)住宅的開發(fā)，已經(jīng)成為我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中及至今后的一大熱點。商業(yè)住宅開發(fā)對于社會和人民來說，具有積極的意義。中國的住宅開發(fā)經(jīng)歷了幾個截然不同的發(fā)展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個經(jīng)歷與西方國家的住宅發(fā)展相比，具有很大的差異，真正的商業(yè)住宅區(qū)的開發(fā)，是在改革開放之后，住宅進(jìn)入商品化階段的產(chǎn)物，因此時間相當(dāng)短暫，在發(fā)展水平上與西方國家，特別是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到高度成熟階段的美國這類國家之間存在著一定的差距。

根據(jù)對景觀設(shè)計的界定，居住區(qū)景觀設(shè)計可分成二種:一種在建筑設(shè)計之前直接參與居住區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計，以景觀的方式對居住區(qū)規(guī)劃起到一定的限定，為之后的建筑設(shè)計，具體的景觀設(shè)計起到統(tǒng)一協(xié)調(diào)的作用;另一種，也是當(dāng)前比較普遍的一種，景觀設(shè)計師進(jìn)行居住區(qū)景觀設(shè)計時，規(guī)劃與建筑已經(jīng)定稿，可改變的東西已經(jīng)很少，景觀設(shè)計只是在限定的空間中發(fā)揮。

1 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

解讀居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計一般需掌控以下幾項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):小區(qū)總規(guī)劃用地面積；居住戶數(shù)；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業(yè)用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會所、居委會及物業(yè)管理用房；住宅層數(shù)；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區(qū)用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地；綠地率:居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)；汽車泊位數(shù):室內(nèi)、室外；戶均汽車泊位數(shù)；自行車停車位；日照間距系數(shù):根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問題

園林設(shè)計的創(chuàng)意在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中是至關(guān)重要的，一個好的創(chuàng)意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術(shù)壽命。因此，我們在房地產(chǎn)項目中做園林設(shè)計方案時，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區(qū)明確，根據(jù)項目的市場定位、業(yè)主的需求取向進(jìn)行布局規(guī)劃。把外部空間環(huán)境劃分成不同的區(qū)域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區(qū)領(lǐng)域空間、鄰里領(lǐng)域空間、小組人群領(lǐng)域空間、家庭領(lǐng)域空間、個人領(lǐng)域空間等，由此呈現(xiàn)出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內(nèi)、由表及里、由動到靜、由公共性質(zhì)向私有性質(zhì)漸進(jìn)的過程：其次，要考慮小區(qū)整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負(fù)零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉(zhuǎn)曲勝直，以及廣場易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區(qū)居民們能更好地享受環(huán)境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時可以制約外界的穿越性活動，保證小區(qū)住戶生活環(huán)境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區(qū)的規(guī)劃布局，應(yīng)綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的相對獨立的有機整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)，合理組織人流、車流，有利安全防衛(wèi)，構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色。

3.2 幼兒園及中小學(xué)校布置應(yīng)保證學(xué)生就近上學(xué)，不應(yīng)穿越鐵路于線、廠礦生產(chǎn)區(qū)、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時減少學(xué)校本身對居民的影響。托幼一般宜獨立設(shè)置在靠近綠地，環(huán)境安靜，接送方便。

3.3 空間環(huán)境中建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個性，群體建筑與空間層次應(yīng)在協(xié)調(diào)中求變化。合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾，精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結(jié)合安排，公共活動空間的環(huán)境設(shè)計，應(yīng)處理好建筑道路、廣場院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關(guān)系。

4 園林植物景觀配置問題

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創(chuàng)造風(fēng)格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達(dá)到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應(yīng)該凸顯出其中蘊藏的具有統(tǒng)一主題的深刻的文化內(nèi)涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區(qū)，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種，突出當(dāng)?shù)靥赜械闹参锞坝^，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠(yuǎn)，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當(dāng)?shù)貥浞N，適應(yīng)性強，便于后期管理，減少維護(hù)成本。

5 住宅景觀的未來發(fā)展

人類的需求是多方面和復(fù)雜的.根據(jù)社會發(fā)展的不同水平，人類需求的重點也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環(huán)境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環(huán)境加重了人們生理和心理上的負(fù)擔(dān)，以自然美為主要的塑造對象的園林藝術(shù)，也自然地順應(yīng)了這一潮流。這種情況造成了發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家在住宅區(qū)的開發(fā)需求上的差異，根據(jù)瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級的自尊需求和自我需求發(fā)展，發(fā)達(dá)國家地區(qū)人口的需求已經(jīng)完成了基本的需求，在住宅方面轉(zhuǎn)為注重交往，自尊和自我實現(xiàn)層面，而大部分的發(fā)展中國家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國作為一個經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的發(fā)展中國家，住宅規(guī)劃的需求開始從發(fā)展中國家的模型開始向發(fā)達(dá)國家的模型轉(zhuǎn)化。

結(jié)束語

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設(shè)計則必須一絲不茍、有條有理地進(jìn)行。對于住戶，住宅區(qū)景觀環(huán)境首先是一處可供使用的公共場所。這種公共場所既可向住戶提供開放的公共活動場地，也可滿足住戶個人的私密空間需求。住區(qū)公共場所不僅可以通過綠化的環(huán)境、美化小品設(shè)施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設(shè)施齊備的軟質(zhì)和硬質(zhì)活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進(jìn)而從精神上創(chuàng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

參考文獻(xiàn)

篇4

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

前言

房地產(chǎn)項目規(guī)劃主要針對人們對住房舒適度需求而進(jìn)行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計，而房地產(chǎn)項目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進(jìn)度、成本和規(guī)范的計劃管理方法。項目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)下完成相應(yīng)的項目。目前,在房地產(chǎn)市場激烈競爭中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一個急需解決的重要問題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強自身市場競爭能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。

2、規(guī)劃設(shè)計的要點

2.1、規(guī)劃設(shè)計需以人為本

很多的規(guī)劃設(shè)計如果是在簡單和沒有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計過程中，調(diào)查研究不夠細(xì)致，高檔社區(qū)戶型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經(jīng)濟(jì)適用的旗號，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計時雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實施時卻因為利潤驅(qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項目的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)處處體現(xiàn)人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。

2.2、設(shè)計符合項目定位

項目定位的問題關(guān)系著一個項目的成敗，對規(guī)劃設(shè)計方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計可能會設(shè)計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設(shè)計方案，設(shè)計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設(shè)計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計方案。

2.3、充分考慮開發(fā)商和建筑師的關(guān)系問題

開發(fā)商和建筑師即是“對頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因為一個建設(shè)項目從開始運作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過一個非常艱難和充滿各種挑戰(zhàn)的過程，在這個過程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會遇到各種問題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開發(fā)商專業(yè)化程度并不高，對建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準(zhǔn)確；另一方面，富有專業(yè)經(jīng)驗的建筑師對項目運作、產(chǎn)品策劃、市場營銷等又很陌生，對項目建設(shè)過程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計以外的事情，才能和開發(fā)商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達(dá)成合作上的默契。而開發(fā)商作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。

2.4、規(guī)劃設(shè)計中體現(xiàn)“三節(jié)”要求

房地產(chǎn)業(yè)帶動了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計階段是整個項目由計劃到實施的首要階段，此階段對整個工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計和公共建筑單體設(shè)計中重視建筑造型、外墻外邊線長度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個復(fù)雜多樣,并隨著國家各種相關(guān)政策、國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢及國民的各種需求不斷變化的一個整體性工程。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理,就是對房地產(chǎn)項目規(guī)劃的全過程進(jìn)行有效管理。

3.1、房地產(chǎn)項目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究

一個房地產(chǎn)項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結(jié)果，而市場需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項目的實現(xiàn)通常需要三個特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項目定位以及市場供需關(guān)系的深入研究，以及項目產(chǎn)品將來的顧客對象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價值的重要階段。這兩方面都需要對市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計，離不開全面細(xì)致、深入的市場調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競爭特點，也就無法進(jìn)行項目的正確定位，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調(diào)查研究，這是項目運作的出發(fā)點和根本點。

3.2、建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系

在房地產(chǎn)項目規(guī)劃過程中，企業(yè)需要配備合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過程項目規(guī)劃管理理論，在整個企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項目管理需要二個體系的支撐，即組織體系、保障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項目規(guī)劃過程。在項目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對企業(yè)內(nèi)外部各類信息收集、整理，確保各類知識在項目內(nèi)外部的有效運用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個項目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時用于多個項目開發(fā)工作。因此，建立合適的項目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運作效率。

3.3、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計進(jìn)度管理

目前，我國的房地產(chǎn)項目在開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計的進(jìn)度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計的計劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實施的過程中，最開始需要依據(jù)地產(chǎn)項目的總體規(guī)劃，在各個專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定總進(jìn)度計劃，然后根據(jù)項目的特點，將總進(jìn)度計劃分解成子進(jìn)度計劃。在項目的實施過程中，設(shè)計部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對各階段工作實際完成情況進(jìn)行檢查，并且和項目設(shè)計最開始的進(jìn)度計劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中往往會忽略設(shè)計過程的質(zhì)量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發(fā)的項目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個時候才發(fā)覺設(shè)計方案有問題，就必然會損害項目的整體投資效益。因此要對項目規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計任務(wù)書明確設(shè)計企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量監(jiān)督評測體系正常運轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙在交付施工單位之前，必須經(jīng)過各個專業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴(yán)格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴(yán)禁用于施工。

3.5、房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計成本控制

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段所涉及到的成本約占整個項目成本的80%，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)工程項目造價控制與項目全過程管理中必須重點突出規(guī)劃設(shè)計階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計階段才是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個專業(yè)必須制定限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計變更的數(shù)量，設(shè)計變更必須經(jīng)過各個部門的審核方可實行，避免不必要的設(shè)計變更的發(fā)生。

3.6、人力資源管理

現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，市場生產(chǎn)經(jīng)營中所要處理的各項工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項工作的基礎(chǔ)和保證，對于項目規(guī)劃來說更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項目就越需要一個強有力的團(tuán)隊來組織領(lǐng)導(dǎo)和推動，通過合理的調(diào)動人力資源，可以確定項目規(guī)劃管理目標(biāo)，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)劃管理進(jìn)程，調(diào)動工程項目設(shè)計管理人員的智慧和積極性，達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，實現(xiàn)項目的預(yù)期效益。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計是一項專業(yè)性很強的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的著重點，按照規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對房地產(chǎn)項目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時制定科學(xué)合理的政策方針并切實有效的實行。

篇5

房地產(chǎn)設(shè)計管理直接關(guān)系著房地產(chǎn)項目的成敗，由于設(shè)計管理的疏忽會導(dǎo)致建設(shè)項目進(jìn)度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)重受損。當(dāng)這些事發(fā)生時開發(fā)商往往把責(zé)任全部推到設(shè)計公司的頭上，認(rèn)為設(shè)計公司配合不積極，方案總不能達(dá)到甲方滿意，施工圖設(shè)計不負(fù)責(zé)任，二次設(shè)計多，造成設(shè)計變更、工程洽商頻繁出現(xiàn)增加無法控制的成本漏洞。其實房地產(chǎn)項目的設(shè)計工作的混亂責(zé)任完全在開發(fā)商自身的管理。但這其中有很少一部分是開發(fā)商自己項目管理團(tuán)隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設(shè)計工作是貫穿項目始終的，對設(shè)計公司合理準(zhǔn)確的采購，對設(shè)計工作進(jìn)行精確規(guī)劃、嚴(yán)格管理對房地產(chǎn)項目的順利進(jìn)行至關(guān)重要。

一、規(guī)劃設(shè)計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應(yīng)該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業(yè)主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年(幾乎是一輩子!)負(fù)責(zé)。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區(qū)主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學(xué)效果出發(fā)做設(shè)計，犯了一條大忌。

二、設(shè)計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但如做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛琴?！?、“波羅的?！保B成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計!我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)的運轉(zhuǎn)費用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)費是很有限的，而單只是水景的運轉(zhuǎn)費用，一年就需付出幾十萬元!誰來承擔(dān)這筆費用?這就是設(shè)計師背離項目定位的情形。

現(xiàn)在物業(yè)已經(jīng)成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)的，而現(xiàn)在策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅是多層住宅，再是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡單：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內(nèi)直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護(hù)。

四、計在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項目的方便。

在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設(shè)計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數(shù)目、強化功能空間的手段達(dá)到效果；戶內(nèi)公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設(shè)計更趨完善。

五，劃設(shè)計除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，很多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關(guān)鍵在于設(shè)計師必須懂得這些基本禁忌。

一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃?！边@個前期策劃中，所有關(guān)于項目定位，目標(biāo)消費群定位、價格定位、概念定位等等重要的理念，其實全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。開發(fā)商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規(guī)劃設(shè)計方案中。所以在規(guī)劃設(shè)計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規(guī)劃設(shè)計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

六、發(fā)展商與建筑商的關(guān)系

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，發(fā)展商面對的是使用者市場，發(fā)展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發(fā)商的市場，建筑師自然要迎合開發(fā)商的口味。建筑師是開發(fā)商的設(shè)計顧問，在均衡開發(fā)項目與社會、經(jīng)濟(jì)、城市、技術(shù)、環(huán)境等各方面為開發(fā)商定位平衡點；開發(fā)商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設(shè)計的要求后，使建筑師的創(chuàng)作最終切合使用者需求的脈搏。

七，選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術(shù)，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設(shè)計不當(dāng)，影響使用；有的設(shè)計考慮不周，使發(fā)展商的良苦策劃難以實現(xiàn)。發(fā)展商以贏利為目的，設(shè)計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經(jīng)濟(jì)利益的實現(xiàn)。因此，從一開始就應(yīng)該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關(guān)系重能力；不重價錢重質(zhì)量；不單看單位，還要看個人(業(yè)績、經(jīng)驗、當(dāng)面交談)

八，發(fā)展商與建筑師的交流

發(fā)展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎(chǔ)上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達(dá)能力，增強理論；建筑師必須有組織協(xié)調(diào)能力，并在設(shè)計過程中記錄下所有重要的談話內(nèi)容、方能明確發(fā)展商的觀點和意圖；開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)寬松的創(chuàng)作環(huán)境，應(yīng)尊重設(shè)計的專業(yè)性，不要盲目加以意見，左右設(shè)計師。

前期工作是創(chuàng)作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設(shè)計成功與否，也關(guān)系到項目建設(shè)的是否順利。因此，設(shè)計的前期階段，建筑師應(yīng)主動和開發(fā)商聯(lián)系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構(gòu)思，從專業(yè)技術(shù)的角度給予轉(zhuǎn)化和升華。

建筑師還必須協(xié)調(diào)和和統(tǒng)領(lǐng)各個工種的關(guān)系，加強相互的溝通和協(xié)調(diào)，使建筑設(shè)計在建設(shè)工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設(shè)計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設(shè)計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現(xiàn)。

篇6

近年來，房地產(chǎn)項目在發(fā)展過程中，取得了一定的進(jìn)步，但依然存在很多問題，導(dǎo)致項目產(chǎn)品銷售額下降，給房地產(chǎn)帶來了經(jīng)濟(jì)損失。本文圍繞營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行闡述，分析了其在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用。

1、房地產(chǎn)項目存在的問題

當(dāng)今社會，由于某些房地產(chǎn)項目的營銷策劃與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計等方面脫節(jié)，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)項目的作業(yè)進(jìn)程。在實際生活中，開發(fā)商不重視對某些小區(qū)的科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，導(dǎo)致項目出現(xiàn)缺陷戶型的情況；某些小戶型住宅被開發(fā)成大戶型住宅，導(dǎo)致硬件設(shè)施無法滿足大戶型住宅，使房地產(chǎn)項目出現(xiàn)滯銷情況。因此，房地產(chǎn)在營銷策劃項目的過程中，必須提前進(jìn)行規(guī)劃謝十工作，保障項目銷售的質(zhì)量，從而提高經(jīng)濟(jì)利益與社會效益。

2、“前營銷”策劃的重要性

“前營銷”對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計工作具有重要意義。因此，當(dāng)項目具有良好的影響基礎(chǔ)時，房地產(chǎn)才能開發(fā)出科學(xué)地房地產(chǎn)產(chǎn)品，提高經(jīng)濟(jì)利潤。“前營銷”策劃工作能夠清晰定義住宅小區(qū)的檔次定位，利于小區(qū)后期的產(chǎn)品開發(fā)。在“前營銷”的策劃環(huán)節(jié)中，設(shè)計師必須保障小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的合理性、規(guī)范性、科學(xué)性，必須堅持“以人為本”的設(shè)計理念。由于住宅小區(qū)的定位不同，因此高端型小區(qū)與經(jīng)濟(jì)型小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計中，存在很多不同點，主要體現(xiàn)為內(nèi)涵、品質(zhì)、建筑風(fēng)格等。同時，個性化住宅小區(qū)規(guī)劃與中端型住宅小區(qū)規(guī)劃必須具有不同點，設(shè)計師在設(shè)計之前必須充分調(diào)查目標(biāo)客戶的生活習(xí)慣，不斷滿足客戶的消費需求。當(dāng)小區(qū)的檔次定位清晰后，利于后期的產(chǎn)品營銷策劃工作。“前營銷”策劃通過工作人員具體分析目標(biāo)客戶的生活品質(zhì)，提供給設(shè)計師詳細(xì)的市場依據(jù)，使設(shè)計師能夠根據(jù)小區(qū)的實際情況，不斷提煉出產(chǎn)品亮點，從而提高開發(fā)商的市場競爭力。因此，“前營銷”策劃對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計工作具有重要意義。開發(fā)商在對小區(qū)進(jìn)行營銷策劃的過程中，必須充分考慮目標(biāo)客戶的消費需求。通過邀請專業(yè)的策劃公司參與項目開發(fā)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)決策失誤的情況，提品的質(zhì)量。

3、營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用

成功的營銷策劃，利于房地產(chǎn)項目的后期運營，是開發(fā)商獲得經(jīng)濟(jì)利潤的重要表現(xiàn)。由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量直接決定了住宅產(chǎn)品的性能，對房地產(chǎn)項目的銷售具有重要影響。因此，設(shè)計師在對小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計的過程中，必須重視以下幾個方面。

3.1小區(qū)主題設(shè)計

設(shè)計師在對小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，首先重視的內(nèi)容應(yīng)為小區(qū)主題。小區(qū)主題的理念直接關(guān)系到設(shè)計師對整個小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)了小區(qū)的特色風(fēng)貌。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計不僅僅是房地產(chǎn)在銷售產(chǎn)品過程中對產(chǎn)品的宣傳，而且是產(chǎn)品與服務(wù)的實質(zhì)體現(xiàn)，對房地產(chǎn)項目的銷售具有重要意義。在設(shè)計過程中，小區(qū)理念是由設(shè)計師根據(jù)小區(qū)的實際情況，進(jìn)行提煉得出的。由此可見，設(shè)計師在對小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計之前，必須充分了解市場信息，不斷提高小區(qū)主題設(shè)計的規(guī)范性、合理性、科學(xué)性。當(dāng)住宅小區(qū)缺乏鮮明主題時，不利于開發(fā)商的市場競爭優(yōu)勢。在對某些項目的景觀工作進(jìn)行設(shè)計時，一旦缺乏主題化設(shè)計，常常導(dǎo)致產(chǎn)品中出現(xiàn)較多的景觀元素，不利于開發(fā)商的市場銷售。當(dāng)設(shè)計師沒有設(shè)計出鮮明的小區(qū)主題時，營銷策劃師難以對房地產(chǎn)的主題進(jìn)行營銷推廣工作，導(dǎo)致營銷質(zhì)量不斷下降，對房地產(chǎn)造成了經(jīng)濟(jì)損失。

3.2風(fēng)格差異化設(shè)計

近年來，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品出現(xiàn)了同質(zhì)化傾向。在很多住宅產(chǎn)品中，風(fēng)格相同的戶型設(shè)計、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂?shù)?，同時，房地產(chǎn)不斷展示重復(fù)的理念、相同的設(shè)計，降低了客戶的購買欲望。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，成功的房地產(chǎn)項目具有獨特的風(fēng)格，例如：楓林綠洲的陽光花房設(shè)計，設(shè)計師通過創(chuàng)新住宅，提高了房地產(chǎn)的營銷額，因此，差異化的產(chǎn)品具有重要意義。如今，很多產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向日益明顯，為了提高房地產(chǎn)的市場競爭力，房地產(chǎn)必須重視產(chǎn)品的差異化，突出自身項目的個性，不斷提高其競爭優(yōu)勢。同時，房地產(chǎn)還應(yīng)重視環(huán)境質(zhì)量、住宅地段、實力等客觀因素。對于產(chǎn)品的差異化個性，是競爭對手不容易模仿的，屬于營銷策略的重要武器。如今，房地產(chǎn)市場的趨勢為差異化營銷。因此，設(shè)計師在對小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，必須改變傳統(tǒng)的落后理念，建立創(chuàng)新理念，不斷提高產(chǎn)品的市場競爭力，從而為房地產(chǎn)帶來經(jīng)濟(jì)利益與社會效益。

3.3小區(qū)前瞻性設(shè)計

隨著科技的發(fā)展，我國綜合國力不斷提高。人們越來越重視生活質(zhì)量，對住宅小區(qū)規(guī)劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區(qū)常常面臨這樣的問題：住宅小區(qū)的業(yè)主們總購車輛不斷提高，但是車位有限，導(dǎo)致后期車位出現(xiàn)供求失衡的狀態(tài)，無法滿足業(yè)主的生活需求。由于某些小區(qū)的智能化程度低，導(dǎo)致后期的運行過程中，小區(qū)無法滿足業(yè)主對小區(qū)智能化的需求與安全指數(shù)的需求等。因此，設(shè)計師在對小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區(qū)后期運行過程中可能會出現(xiàn)的變化。越來越多的開發(fā)商重視前瞻性理念，設(shè)計師在對小區(qū)的進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，充分體現(xiàn)了前瞻性的設(shè)計理念。從房地產(chǎn)項目的開工到銷售結(jié)束這一過程中，為了提高市場競爭力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶的注意力，充分滿足客戶的需求。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，具有前瞻性的房地產(chǎn)項目越來越多，具有較強的市場競爭力。某些房地產(chǎn)產(chǎn)品，雖然當(dāng)前銷售業(yè)績良好，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良，但缺乏超前性，隨著時間的推移，將逐漸降低市場銷售量。因此，房地產(chǎn)必須重視小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的前瞻性。因此，房地產(chǎn)必須重視設(shè)計師的設(shè)計理念，通過定期對設(shè)計師進(jìn)行培訓(xùn)，不斷增加設(shè)計師的建筑理論知識，同時提高設(shè)計師的專業(yè)水平。設(shè)計師還應(yīng)建立前瞻性理念，不斷提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與社會效益。

篇7

前言：隨著信息時代的到來，我國市場經(jīng)濟(jì)已經(jīng)邁入信息化發(fā)展階段，這就要求企業(yè)建立起適應(yīng)信息社會競爭需要的發(fā)展模式。實施戰(zhàn)略知識管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段適應(yīng)社會發(fā)展的需要，同時也是實現(xiàn)企業(yè)信息化建設(shè)的重要途徑，因此基于戰(zhàn)略知識管理對信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計具有一定的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計的理論框架

（一）戰(zhàn)略知識管理理論。所謂戰(zhàn)略知識管理，主要指的是將企業(yè)內(nèi)部與外部具有價值的知識體系作為最重要的戰(zhàn)略資源，并通過相應(yīng)的策略與方法對戰(zhàn)略知識進(jìn)行有效管理，從而提高企業(yè)的知識創(chuàng)新能力與核心競爭能力，知識管理戰(zhàn)略的最終目的就是幫助企業(yè)獲得持續(xù)性的競爭優(yōu)勢[1]?，F(xiàn)階段國際管理學(xué)家對戰(zhàn)略知識管理理論一般存在兩種理解，一部分學(xué)者認(rèn)為知識管理戰(zhàn)略是為了兼顧企業(yè)及其全體員工的利益，實現(xiàn)組織的總體戰(zhàn)略以及員工的個人目標(biāo)戰(zhàn)略相匹配；另一部分學(xué)者則認(rèn)為戰(zhàn)略知識管理是一種促進(jìn)企業(yè)革新的戰(zhàn)略，主要通過對新知識的傳播與應(yīng)用實現(xiàn)。

（二）信息構(gòu)建理論。隨著近年來企業(yè)信息資源迅速增長，用戶對信息的需求向個性化方向發(fā)展，因此對企業(yè)信息系統(tǒng)各層面資源進(jìn)行整合具有一定的必要性。戰(zhàn)略知識管理的核心內(nèi)容在于對戰(zhàn)略知識的創(chuàng)造與應(yīng)用，主要是通過一定的管理手段以及信息技術(shù)營造良性的知識共享環(huán)境。信息構(gòu)建理論主要在于對組織內(nèi)外信息空間的數(shù)字化信息的利用與管理，對于構(gòu)建基于戰(zhàn)略知識管理企業(yè)信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)具有必要性。

（三）資源基礎(chǔ)理論。資源基礎(chǔ)理論認(rèn)為，組織的資源差異會直接導(dǎo)致綜合競爭能力的差異性，換言之企業(yè)的競爭優(yōu)勢取決于其擁有價值資源的質(zhì)量。資源是企業(yè)向社會提供相應(yīng)服務(wù)或產(chǎn)品的過程中，實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的各種要素的集合，同時也是企業(yè)創(chuàng)造自身利益的基礎(chǔ)，為了提高自身的績效水平，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對資源進(jìn)行有效的鑒別與保護(hù)，并實現(xiàn)資源優(yōu)化配置[2]。

（四）核心競爭理論。企業(yè)的核心競爭力并不是單一資源的表現(xiàn)，而是知識、技術(shù)、管理文化等綜合能力的組合。核心競爭力在企業(yè)競爭中處于領(lǐng)先地位，可以有效地對企業(yè)其他資源進(jìn)行支撐，并具有長期性的演化能力。現(xiàn)階段戰(zhàn)略知識作為企業(yè)發(fā)展的重要資源，在很大程度上影響著企業(yè)的核心競爭能力。

二、基于戰(zhàn)略知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計

戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)本質(zhì)上講是一個以人的智能為主導(dǎo)，再輔以信息技術(shù)為手段的人機結(jié)合管理系統(tǒng)，是輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略資源管理的信息平臺[3]。

（一）明確管理信息系統(tǒng)的功能定位。基于戰(zhàn)略知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計，首先應(yīng)當(dāng)明確戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)的管理目標(biāo)以及實際功能定位。在對信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的知識進(jìn)行科學(xué)創(chuàng)建以及合理配置。在建立戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)的過程中應(yīng)當(dāng)兼顧顯性知識與隱性知識，不僅應(yīng)當(dāng)注重對顯性知識的整合以及共享，還應(yīng)當(dāng)重視對隱性知識的交流與呈現(xiàn)，注重顯性知識與隱性知識間的潛在聯(lián)系，進(jìn)而實現(xiàn)隱性知識與顯性知識間的轉(zhuǎn)換。

（二）建立良性的激勵機制。為了保證戰(zhàn)略知識關(guān)系系統(tǒng)運行的持續(xù)性與穩(wěn)定性，應(yīng)當(dāng)建立良性的激勵機制，并優(yōu)化企業(yè)管理層的管理理念[4]。有效性的戰(zhàn)略知識管理與企業(yè)管理層的合理化管理是密不可分的，因此基于戰(zhàn)略知識管理的企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)募钫撸顔T工接受并適應(yīng)企業(yè)知識管理文化。可以積極開辦培訓(xùn)講座與員工培訓(xùn)，并將員工的薪資與戰(zhàn)略知識管理相掛鉤，提升房地產(chǎn)企業(yè)員工對戰(zhàn)略知識管理的熱情，從而有效地推進(jìn)企業(yè)隱性知識向顯性知識轉(zhuǎn)化。通過建立良性的激勵機制，可以對戰(zhàn)略知識信息管理過程不斷進(jìn)行優(yōu)化，并加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門間的溝通與協(xié)作，不斷對信息管理文件進(jìn)行修訂與改善。

（三）構(gòu)建相應(yīng)的戰(zhàn)略知識信息庫。為了保證戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計的合理性，在規(guī)劃設(shè)計過程中應(yīng)當(dāng)對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)的主要管理對象進(jìn)行深入分析，并積極構(gòu)建相應(yīng)的規(guī)劃交流平臺與戰(zhàn)略知識信息庫。戰(zhàn)略知識信息庫中主要對顯性知識進(jìn)行儲存，在構(gòu)建戰(zhàn)略知識信息庫的過程中應(yīng)當(dāng)注意對戰(zhàn)略知識的遴選進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，應(yīng)當(dāng)定期對知識信息庫內(nèi)的知識進(jìn)行清理，對陳舊性的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行更新，保障企業(yè)戰(zhàn)略知識的有效性，對戰(zhàn)略知識規(guī)劃交流平臺的構(gòu)建，應(yīng)當(dāng)基于現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，在構(gòu)建規(guī)劃交流平臺的過程中設(shè)置合理的知識庫檢索與連接功能，為顯性知識與隱性知識間的交流與轉(zhuǎn)換提供便捷的交流平臺。

（四）優(yōu)化戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊。戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)從構(gòu)建環(huán)節(jié)、運行環(huán)節(jié)到維護(hù)環(huán)節(jié)都需要一個專業(yè)性高素質(zhì)的管理團(tuán)隊進(jìn)行管理，因此基于知識管理對信息系統(tǒng)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)當(dāng)對戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊進(jìn)行優(yōu)化，全面分析戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊的結(jié)構(gòu)構(gòu)成，并對相關(guān)戰(zhàn)略知識管理人員進(jìn)行培訓(xùn)與審核，加強各部門間的溝通與協(xié)作[5]。

首先，應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組。協(xié)調(diào)管理者不歸屬于某一特定部門，在戰(zhàn)略知識管理過程中他們可以與不同部門的工作人員進(jìn)行交流，并為各部門的溝通與協(xié)作搭建橋梁。通常來講，協(xié)調(diào)管理小組的學(xué)習(xí)能力較之一般戰(zhàn)略知識管理人員更強，可以有效地對戰(zhàn)略知識進(jìn)行理解與補充，并對信息系統(tǒng)的規(guī)劃與設(shè)計提出創(chuàng)造性意見。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置協(xié)調(diào)管理小組，并積極安排協(xié)調(diào)管理小組出外學(xué)習(xí)，從而培養(yǎng)其專業(yè)素養(yǎng)，推動企業(yè)戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)工作的開展。

其次，應(yīng)當(dāng)聘請相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威。為了有效地優(yōu)化戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以聘請相應(yīng)的技術(shù)權(quán)威，利用其豐富的專業(yè)知識，對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，并對房地產(chǎn)開發(fā)決策進(jìn)行專業(yè)性的審核。同時，可以加強各個項目公司間相應(yīng)技術(shù)權(quán)威的溝通與交流，實現(xiàn)集團(tuán)專家資源的共享，從而彌補房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)子公司人才匱乏的狀況。

最后，應(yīng)當(dāng)加強信息技術(shù)部門建設(shè)。戰(zhàn)略信息管理系統(tǒng)是基于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)構(gòu)建的，因此為了對戰(zhàn)略知識管理團(tuán)隊進(jìn)行優(yōu)化，應(yīng)當(dāng)重視信息技術(shù)在戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)中的基礎(chǔ)地位。在實際管理過程中，應(yīng)當(dāng)加強信息技術(shù)部門的建設(shè)，不僅應(yīng)當(dāng)要求其掌握相關(guān)信息技術(shù)知識，還應(yīng)當(dāng)要求其深入理解各部門用戶的需求，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶需求進(jìn)行正確表達(dá)的基礎(chǔ)上，對戰(zhàn)略知識管理系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn)。

結(jié)論：

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)的規(guī)劃是對信息系統(tǒng)建設(shè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略部署進(jìn)行全局規(guī)劃的戰(zhàn)略指導(dǎo)，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總體戰(zhàn)略規(guī)劃存在緊密聯(lián)系。現(xiàn)階段我國很大一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于快速擴(kuò)展的發(fā)展時期，為了有效地防范管理風(fēng)險，構(gòu)建戰(zhàn)略知識管理信息系統(tǒng)具有一定的必要性。（作者單位：貴州財經(jīng)大學(xué)MBA中心2014秋集中A班學(xué)員）

參考文獻(xiàn)：

[1] 查國平.基于隱性知識管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計研究[D].華東理工大學(xué)，2010.

[2] 吳世豹.SGT集團(tuán)信息系統(tǒng)規(guī)劃研究[D].西南交通大學(xué)，2012.

篇8

Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號：S611文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1. 前言

房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地階段，規(guī)劃設(shè)計人員根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局出具的規(guī)劃條件，初排設(shè)計方案，同時給予專業(yè)的意見和建議，讓開發(fā)商拿來作為參考，甚至可以結(jié)合成本專業(yè)給方案做個經(jīng)濟(jì)測算，讓開發(fā)商對項目有個預(yù)先較為準(zhǔn)確的判斷，這在現(xiàn)如今房地產(chǎn)形勢越來越嚴(yán)峻的非常時期，顯得尤為重要。

2.項目分析—洛陽某項目

2.1項目簡述

項目位于洛陽市，地塊東側(cè)道路紅線寬30米，南側(cè)道路紅線寬95米，西側(cè)道路紅線寬30米，北側(cè)道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標(biāo)如圖所示，其中1地塊和2地塊指標(biāo)可以平衡。

2.2項目現(xiàn)場考察

項目地塊南側(cè)是城市主干道；西側(cè)是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規(guī)劃圖紙上看，該樓盤東側(cè)沿街設(shè)了商鋪；地塊東側(cè)為某科研樓，據(jù)當(dāng)?shù)厝朔答?，私密性要求較高；地塊北側(cè)是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。

2.3項目制約因素

規(guī)劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質(zhì)R2/C2（二類居住用地兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質(zhì)：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規(guī)劃概念方案設(shè)計

3.1 總平面設(shè)計

規(guī)劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現(xiàn)較強的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃技術(shù)管理規(guī)定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團(tuán)，為提高項目品質(zhì)，兩個組團(tuán)分別考慮較大的中心景觀區(qū)域，可結(jié)合會所、泳池等設(shè)計。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區(qū)直接進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入地面園區(qū)，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設(shè)置，南北兩個地塊形成呼應(yīng)與貫通，同時結(jié)合小區(qū)入口設(shè)置大堂，讓業(yè)主步行通過大堂進(jìn)入園區(qū)，提升園區(qū)整體品質(zhì)，創(chuàng)造一種歸屬感和尊貴感。

根據(jù)前期市場調(diào)研，該片區(qū)的商業(yè)比重偏低，因此該地塊應(yīng)適當(dāng)多的布置商鋪，一方面可以提升片區(qū)配套，另一方面從房地產(chǎn)銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側(cè)、北側(cè)以及洛宜路兩側(cè)布置，西側(cè)商業(yè)可以跟現(xiàn)已在建的其他樓盤形成商業(yè)氛圍，北側(cè)商業(yè)可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側(cè)營造內(nèi)街氛圍，東側(cè)由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業(yè)。

3.2空間設(shè)計

建筑點板結(jié)合，組團(tuán)考慮較大的中心景觀區(qū)域；整個地塊沿中間道路兩側(cè)建筑較低，營造較為舒適的內(nèi)街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達(dá)到較好的天際線效果。

整個園區(qū)建筑底層架空，可將景觀延伸進(jìn)來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質(zhì)。

4.設(shè)計難點及建議

4.1 難點

項目規(guī)劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經(jīng)過初步測算，在保證較好項目品質(zhì)的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側(cè)面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設(shè)計時要考慮與周邊道路的關(guān)系，創(chuàng)造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產(chǎn)開發(fā)前期人員與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局進(jìn)行溝通與協(xié)商，是否可變更規(guī)劃條件，不然建議開發(fā)商慎重拍地；建議開發(fā)商成本專業(yè)人員對該項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調(diào)研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預(yù)判；建議配合園區(qū)服務(wù)體系，做適當(dāng)面積的配套設(shè)施，以提升園區(qū)整體價值。

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Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)

1.1城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的基本內(nèi)涵及特征。城市規(guī)劃是為實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和各項建設(shè)而預(yù)先進(jìn)行的綜合部署和具體安排行動步驟,并不斷付諸實施的過程。它是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù),是保證城市進(jìn)行合理的建設(shè)和城市土地合理的開發(fā)利用及正常經(jīng)營活動的前提和基礎(chǔ),實現(xiàn)城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的綜合性手段。城市規(guī)劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護(hù)公共利益,保障公民的合法權(quán)利,創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系密切的是城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃(包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃).城市總體規(guī)劃是從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò),是城市發(fā)展的總框架、總藍(lán)圖。詳細(xì)規(guī)劃是總體規(guī)劃的深入,是對各項建設(shè)的綜合部署和具體安排,是指導(dǎo)城市中某一區(qū)域進(jìn)行當(dāng)前開發(fā)建設(shè)的依據(jù)和藍(lán)圖。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)公司根據(jù)市場對商品房產(chǎn)的需求和城市規(guī)劃的要求及近期建設(shè)需要選擇一定規(guī)模的用地,有步驟的進(jìn)行征地和搬遷,對基礎(chǔ)設(shè)施、主要用地功能項目及配套項目,進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項綜合性的社會經(jīng)濟(jì)活動。它包括立項、規(guī)劃設(shè)計、征地搬遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、工程竣工驗收、經(jīng)營銷售、交付使用直至物業(yè)管理的全過程.房地產(chǎn)開發(fā)大多由企業(yè)操作, 是一種投資性經(jīng)濟(jì)活動。它的目標(biāo)主要是追求利潤最大化,即盡可能的克服房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、投資大、風(fēng)險高的不利因素,以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)收益,并求得自身的生存和發(fā)展。

1.3由于城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵及性質(zhì)的不同,在編制城市規(guī)劃和進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中,各自考慮問題的側(cè)重點也相應(yīng)的有所不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看,城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件,確定城市的反戰(zhàn)方向,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從表面上看微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時間上看,城市規(guī)劃側(cè)重考慮長遠(yuǎn)的和遠(yuǎn)景的效果,并兼顧近期的發(fā)展建設(shè),而房地產(chǎn)開發(fā)更注重近期的效果；從空間上看,城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置,而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部考慮項目的區(qū)位選擇；從效益上看,城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境生態(tài)效益的相互統(tǒng)一,側(cè)重研究降低社會編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)宗地或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；從信息反饋角度看,城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見或建議,滿足大多數(shù)市民需要,而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息,適應(yīng)市場的需要。

2城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計要素

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與建筑技術(shù)的提高，我國城市高層建筑從土木結(jié)構(gòu)到磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)，直到鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土和現(xiàn)代大跨度空間結(jié)構(gòu)，建筑思潮相應(yīng)地經(jīng)歷了古典主義、現(xiàn)代主義、新現(xiàn)代主義等幾個階段。建筑技術(shù)的進(jìn)步帶動了建筑思潮的發(fā)展，建筑技術(shù)的局限性則導(dǎo)致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前?？梢哉f，建筑技術(shù)水平的相對落后是我們在建筑創(chuàng)作上所持折衷主義觀點的根本原因之一。在新時期，基于城市規(guī)劃視角的高層建筑形態(tài)設(shè)計要素包括如下：

2.1 建筑立面的設(shè)計

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一、前言

北京工業(yè)大學(xué)校本部位于北京市朝陽區(qū)，東臨東四環(huán)南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區(qū)；另有3處分校區(qū)。截至2010年底，學(xué)校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業(yè)大學(xué)創(chuàng)建于1960年，是一所以工為主，理工、經(jīng)管、文法相結(jié)合的多科性市屬重點大學(xué)。目前在校生29 418人，教職工3 370人。

二、建設(shè)目標(biāo)

隨著我國高等教育事業(yè)的迅猛發(fā)展，我校占有和使用的房地產(chǎn)規(guī)模急劇膨脹，其構(gòu)成也日趨復(fù)雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調(diào)整以及學(xué)校內(nèi)部推行的后勤、財務(wù)、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產(chǎn)管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產(chǎn)的綜合管理，推進(jìn)房地產(chǎn)管理工作的科學(xué)化、規(guī)范化，促進(jìn)我校各類房地產(chǎn)的優(yōu)化配置和有效使用，全面實現(xiàn)我校房地產(chǎn)管理的計算機網(wǎng)絡(luò)化已是刻不容緩的首要大事。

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)旨在通過網(wǎng)絡(luò)和軟件為校內(nèi)外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學(xué)、規(guī)范、靈活、快捷地開展監(jiān)督管理工作。

該系統(tǒng)應(yīng)該適應(yīng)本校的實際機構(gòu)設(shè)置情況和現(xiàn)有流程，提供豐富而實用的系統(tǒng)功能。系統(tǒng)采用b／s結(jié)構(gòu)，提供良好的維護(hù)性和可擴(kuò)充性。系統(tǒng)應(yīng)具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護(hù)性以及穩(wěn)定性。系統(tǒng)應(yīng)采用我校統(tǒng)一的管理信息標(biāo)準(zhǔn)格式，并與原系統(tǒng)良好兼容，實現(xiàn)校內(nèi)外各部門機構(gòu)間的信息順暢流轉(zhuǎn)。系統(tǒng)還需提供完善的身份驗證和靈活細(xì)致的權(quán)限控制，保證信息的完整性，不被無權(quán)限用戶獲取、修改，并能夠高效穩(wěn)定地運行。系統(tǒng)要與我校數(shù)據(jù)中心實現(xiàn)無縫鏈接。

三、建設(shè)原則

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱學(xué)校內(nèi)房地產(chǎn)的基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計，同時可根據(jù)實際需要生成打印相應(yīng)報表，在考慮整體設(shè)計過程中應(yīng)遵循以下原則：

1． 實用性和可行性

主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。

2． 先進(jìn)性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計既要采用超前思維、先進(jìn)技術(shù)和系統(tǒng)工程方法，又要注意思維的合理性、技術(shù)的可行性、方法的正確性。不但能反映當(dāng)今的先進(jìn)技術(shù)和理念，而且具有發(fā)展?jié)摿?，能保證未來若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位。先進(jìn)性與成熟性并重，并考慮到近年來的應(yīng)用發(fā)展特點，把先進(jìn)性放在重要位置。

3． 開放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則

應(yīng)用平臺應(yīng)是一個開放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境、通信環(huán)境、軟件環(huán)境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴(yán)格執(zhí)行我校有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

4． 可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開放性的同時，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、技術(shù)措施、系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無故障時間。

5． 可擴(kuò)充性及易升級性

為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。

6． 安全性和保密性

在應(yīng)用平臺設(shè)計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護(hù)和隔離，應(yīng)分別針對不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境，采取不同的措施，包括系統(tǒng)安全機制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等。

7． 可管理性和可維護(hù)性

整個應(yīng)用平臺是由多個部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護(hù)性。

四、技術(shù)要求

房地產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腷／s結(jié)構(gòu)，適合unix、linux、windows操作系統(tǒng)。

（1） 開發(fā)語言：java。開發(fā)技術(shù)采用j2ee （java 2 enterprise edition） 標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對xml的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性降至最低。

（2） 數(shù)據(jù)庫：采用oracle或sql server數(shù)據(jù)庫。

（3） 中間件：適應(yīng)weblogic、websphere、jboss等主流中間件產(chǎn)品。

（4） 服務(wù)器端：linux或windows。

（5） 客戶端：安裝windows 98以上，ie 5．0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關(guān)接口、開發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺等對接開發(fā)。

（7） 擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過程中，必然面臨著各類擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項目建成的應(yīng)用平臺模塊間應(yīng)相對獨立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級和改造與其他模塊無關(guān)，并為將來學(xué)校二次開發(fā)提供api等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。

五、業(yè)務(wù)模塊

房地產(chǎn)綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內(nèi)容主要包括：

1． 校區(qū)管理

校區(qū)總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。

2． 房產(chǎn)管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學(xué)用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學(xué)生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現(xiàn)全方位的、分類的精細(xì)管理。

要重點實現(xiàn)：

（1） 全面了解并掌握房產(chǎn)的“家底”：房屋總面積、總套數(shù)和間數(shù)等。

（2） 按照“房屋用途、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)、坐落、區(qū)縣”分類統(tǒng)計。

（3） 按照“使用單位（學(xué)院、科室、外單位等）或個人”分類統(tǒng)計。

（4） 按照“自有、外租”的情況分類統(tǒng)計。

（5） 動態(tài)顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。

（6） 可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。

（7） 可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。

（8） 自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優(yōu)惠房、商品房等）。

（9） 自動動態(tài)提醒“租房合同快到期、已過期”情況。

（10） 任選項目生成“房產(chǎn)清單和卡片”，并保存到excel表和網(wǎng)頁中。

（11） 多媒體同步顯示功能可以在數(shù)據(jù)采集和查詢時，有針對性地加入“房產(chǎn)證、住戶身份證、協(xié)議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數(shù)據(jù)與證件同步，不用再翻找原始紙質(zhì)資料。

3． 土地管理

包括土地等級、坐落、使用性質(zhì)、面積、獲得土地證情況等。

4． 供暖管理

管理單位“應(yīng)收、實收、應(yīng)付、實付、報銷”的供暖明細(xì)賬。

5． 修繕管理

通過建立報修和修繕流水賬明細(xì)，嚴(yán)格控制維修成本，并可以深入進(jìn)行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統(tǒng)計分析，從中發(fā)現(xiàn)問題并為輔助決策提供依據(jù)。同時，多媒體照片和視頻的引入，滿足了“現(xiàn)場看得見”的管理需求。

6． 綜合查詢

包括房產(chǎn)查詢、其他查詢。主要是滿足用戶（領(lǐng)導(dǎo)、查詢?nèi)藛T）對房產(chǎn)情況的綜合查詢，可以快速利用系統(tǒng)自由靈活的查詢、排序、打印、統(tǒng)計功能，查詢到“每棟樓的情況、每個樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設(shè)備、住戶等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數(shù)據(jù)中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時大量煩瑣重復(fù)性的工作同時，也為應(yīng)對隨時發(fā)生的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提取匯總需求提供了有力的支持和保障。

7． 電子地圖

實現(xiàn)對掃描圖形（校區(qū)概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無限級鏈接管理，用戶可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點，并可以連接數(shù)據(jù)和圖層。

（1） 可以實現(xiàn)“在校區(qū)概貌圖上點擊任何一棟樓，即可鏈接到其內(nèi)部任何一個樓層平面圖，然后點擊任何一個樓層即可看到該樓層的任何一個房間的布局、房屋情況、住戶情況、設(shè)備情況等”，實現(xiàn)由圖形到數(shù)據(jù)的查詢。

（2） 可以在圖形上任意拉一個矩形框，系統(tǒng)會把所有框內(nèi)的信息點鏈接的數(shù)據(jù)全部顯示出來，并可以進(jìn)行深入的分類統(tǒng)計和任意選項的打印輸出。

（3） 系統(tǒng)要做到由數(shù)據(jù)到圖形的查詢（即看到數(shù)據(jù)記錄的同時，通過“連接電子地圖”的功能，可以自動找到該數(shù)據(jù)所在圖層的信息點上，真正實現(xiàn)圖形和數(shù)據(jù)的雙向連接功能，便于領(lǐng)導(dǎo)使用，解決數(shù)據(jù)“不直觀、不透明”的問題，使信息一目了然。

8． 系統(tǒng)管理

包括編碼管理、權(quán)限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用安全，可以針對操作者做出十分細(xì)致的權(quán)限分配，確保數(shù)據(jù)安全、分級查看、流程控制，并記錄下所有數(shù)據(jù)操作過程生成日志，便于責(zé)任劃分。

9． 數(shù)據(jù)分析

由于經(jīng)常需要一些特殊數(shù)據(jù)，所以要求系統(tǒng)具備任意組合條件查詢功能，同時具備任選項目的排序、分類統(tǒng)計和打印輸出功能，輸出的結(jié)果可以直接發(fā)送到打印機或保存成網(wǎng)頁和excel電子表格的形式。

六、應(yīng)用要求