導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識(shí)上的需求。利用教材，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系變得更加緊密。

在市場(chǎng)活動(dòng)中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動(dòng)因素，對(duì)會(huì)場(chǎng)的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點(diǎn)要對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中自動(dòng)形成供求平衡關(guān)系[1]。社會(huì)的關(guān)系發(fā)展，使人們?cè)谧≌男枨笊铣尸F(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會(huì)因素對(duì)人們對(duì)住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對(duì)問題的探討，滿足學(xué)生對(duì)知識(shí)的需求。

從社會(huì)心里動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動(dòng)的，動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據(jù)人們對(duì)住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場(chǎng)所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們?cè)诎踩系男枨?。在滿足人們?cè)谏韺哟紊系男枨蠛?，住宅則需要具有保障和安全功能[2]?，F(xiàn)代社會(huì)中，人們的心理需求對(duì)住宅的選擇影響越來越大。社會(huì)地位需求也影響著人們對(duì)住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動(dòng)的場(chǎng)所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件?，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們?cè)谏钪锌偸窍Ｍ陨淼淖宰鹦阅軌虻玫綕M足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實(shí)現(xiàn)這一需求[3]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)中對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用

2.1 實(shí)驗(yàn)教學(xué)實(shí)施的基本條件

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)教學(xué)人員、實(shí)驗(yàn)室、費(fèi)用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要的人員有實(shí)驗(yàn)室中的工作人員和教師。對(duì)于實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展，教師必須要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗(yàn)步驟依據(jù)操作方法；實(shí)驗(yàn)室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗(yàn)室要求，一般情況下實(shí)驗(yàn)室教學(xué)需要在專用的實(shí)驗(yàn)室中開展。實(shí)驗(yàn)室教學(xué)通常分為計(jì)算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對(duì)實(shí)驗(yàn)室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗(yàn)的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ健奈覈?guó)的實(shí)際情況來看，我國(guó)并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)室，因此實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗(yàn)室中開展[4]。（3）實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要一定的實(shí)驗(yàn)教學(xué)費(fèi)用作為支持，刨除實(shí)驗(yàn)室中在硬件購(gòu)置上需要的費(fèi)用外，對(duì)部分實(shí)驗(yàn)也在激勵(lì)等方面提供一定的支持。

2.2 實(shí)驗(yàn)教學(xué)的具體實(shí)施步驟

篇2

區(qū)位在房地產(chǎn)投資中占很重要的地位，這一地位是不可取代的，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的著作中我們常常看到這一點(diǎn)。區(qū)位在不同的行業(yè)所占據(jù)的位置是不相同的比如對(duì)于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費(fèi)者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說，距城市的中心區(qū)域較近，它需要的是有較高人流量，具有便利交通條件和密集消費(fèi)群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，商業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地區(qū)的土地投標(biāo)地租就較高。而對(duì)于工業(yè)企業(yè)來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運(yùn)輸條件等。以降低他的成本和城市擴(kuò)張引起的不必要的損失。而商業(yè)他要求距城市的中心區(qū)域較近，它需要的是有較高人流量的地區(qū)。

這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級(jí)別。而工業(yè)往往聚集在距車站、碼頭等運(yùn)輸集散地較近的地方向外輻射。

當(dāng)然影響區(qū)位選擇的因素有很多，如土壤、地形、氣候、礦產(chǎn)資源等自然因素；又如市場(chǎng)、交通、政策、技術(shù)等，以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，都會(huì)影響區(qū)位選擇。

房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對(duì)不少開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)都是一個(gè)很難抉擇的問題，一方面他們面臨土地價(jià)格的上漲過快和投資成本的增加；另一方面有面臨消費(fèi)者收入增加緩慢的難題，這就意味著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位和價(jià)格存在更多挑剔。

在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們會(huì)得到很多理論如：杜能原理、同心圓理論由伯吉斯（E.W.Burgess于1925年總結(jié)出來的）、扇形理論（Sector Theory）霍伊特（Homer Hoyt）于1939年創(chuàng)立的、多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展等。

下面我們我們通過這些理論來看一看房地產(chǎn)住宅投資區(qū)位的選擇。

我們知道消費(fèi)者在購(gòu)房中主要考慮的是方便程度；當(dāng)然這是人所共知的，由此我們想到了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的的一些理論如：杜能原理，在杜能原理中我們得到了公式

I=（P- C-SK）Q；I定義銷售收入、P農(nóng)產(chǎn)品市價(jià)、C農(nóng)產(chǎn)品成本、K為農(nóng)產(chǎn)品交通時(shí)間耗費(fèi)、S為運(yùn)費(fèi)

我們將公式重新定義為

R=P- C-K我們將其R定義為購(gòu)房后的時(shí)間效用、P購(gòu)房人每天可消耗的時(shí)間、C為購(gòu)房后生活必需品的交通時(shí)間耗費(fèi)、K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)（K實(shí)際上是兩個(gè)變量我們?cè)谙旅嬗懻摚Ｈ绻袌?chǎng)價(jià)格P一定（一年內(nèi)）在公式中有兩個(gè)變量C、K，那么消費(fèi)者在討論購(gòu)房時(shí)主要考慮的是C、K的問題了，這樣我們大家就一目了然了。

我們先來討論C（C為購(gòu)房后生活必需品交通時(shí)間耗費(fèi)）。在一般家庭消費(fèi)中生活必需品支出占有重要地位，而生活必需品交通費(fèi)用支出卻是不可忽略的。生活必需品在其他的文章中已交代的很清楚了，我要請(qǐng)調(diào)的是隨著人民生活水平的提高一些酒吧、餐廳和歌廳也走向百姓生活。當(dāng)然在一些住宅一層的鋪面出租也能滿足一些消費(fèi)者的需求，但對(duì)一些中層收入家庭來說這是不夠的，因?yàn)閷?duì)大不分中層收入家庭來說他們?cè)敢獾捷^有檔次的地方消費(fèi)，這合乎馬斯洛需求層次論。對(duì)大多數(shù)開發(fā)商來說占有較多的中層收入家庭的市場(chǎng)就意味著占有較高的市場(chǎng)占有率。我們也了解到生活必需品交通費(fèi)用支出也在購(gòu)房中起到一定的影響。

對(duì)于C（C為購(gòu)房后生活必需品交通時(shí)間耗費(fèi)）的理解我認(rèn)為可以使用追求效率型模型，（尋找需求點(diǎn)與區(qū)位點(diǎn)間的總移動(dòng)費(fèi)用最大化――中值問題：總移動(dòng)距離最小化的地點(diǎn)成為中值）目標(biāo)函數(shù) min Z=∑∑ aidijxij

約束條件：∑xij=1

yj―xij≥0

∑yj=P

xij=0，1；yj=0，1

式中，ai為地點(diǎn)i的需求；dij為地點(diǎn)i和地點(diǎn)j間的最短距離；

xij：地點(diǎn)i的居民如利用地點(diǎn)j的設(shè)施，則為1；否則為0；

yj：地點(diǎn)j布局設(shè)施時(shí)為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

目的：使每個(gè)居民都能得到一個(gè)設(shè)施，其費(fèi)用最??；最終居民與設(shè)施均達(dá)到效率最大化。

下面我們來談?wù)凨（K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)）。這里我們把SK定義為消費(fèi)者關(guān)心的一些項(xiàng)目如：子女上學(xué)問題、到工作單位的交通便捷程度、到醫(yī)院、到父母居住地的距離等。我們先以子女上學(xué)問題為例來談?wù)?，假設(shè)子女上學(xué)問題在家庭中占主要地位，而需要照顧的子女一般為小學(xué)和中學(xué)。家長(zhǎng)對(duì)子女在選擇就讀的學(xué)校一般為教學(xué)質(zhì)量較好的學(xué)校，我們?cè)O(shè)它為B點(diǎn)、設(shè)居住地為A點(diǎn)、家長(zhǎng)的工作地為C點(diǎn)。家長(zhǎng)對(duì)上下班與接送子女所耗用的時(shí)間之和即為AB+CD。

AB+CD這一距離如何來確定呢，我們知道人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限的，時(shí)間過長(zhǎng)必然產(chǎn)生疲勞，從而就會(huì)放棄某種活動(dòng)。根據(jù)測(cè)算，一般情況下兒童疲勞時(shí)間的極限為40分鐘～60分鐘，成人為90分鐘～150分鐘。普通人休閑步速為30米／分～40米／分（我們還可以以公交時(shí)間、出租車時(shí)間來計(jì)算。當(dāng)然要看投資人的目標(biāo)市場(chǎng)的選擇），那么我們得到150分鐘×40米／分鐘=6000米

一般這個(gè)時(shí)間為10分鐘～15分鐘（12點(diǎn)下班到兩點(diǎn)半上班減去吃飯午睡時(shí)間）。這樣我們就得到了以B、C點(diǎn)的一個(gè)橢圓。在這個(gè)范圍以內(nèi)的任何一點(diǎn)都是較理想的。當(dāng)然AB+CD所耗用的時(shí)間可以是代步工具所達(dá)到的。有人會(huì)提到寄宿學(xué)校，但我們都知道在這一時(shí)間無法達(dá)到的情況下是人們的被迫選擇。

對(duì)于K（K為購(gòu)房后的交通時(shí)間耗費(fèi)）的理解我認(rèn)為可以將投資方即將選擇的區(qū)位看成是公共設(shè)施可利用追求效率型模型的目標(biāo)函數(shù) min Z=∑∑ aidijxij和最大覆蓋原理（指在距設(shè)施一定的范圍內(nèi)，盡可能向更多的居民提供服務(wù)為目的，即距離各設(shè)施一定范圍內(nèi)包含的需求地域最大化）。

目標(biāo)函數(shù) max Z =∑aizi――被覆蓋的人口最大化

約束條件：∑yj ―zi≥0――能夠覆蓋地點(diǎn)i的至少有一個(gè)以上

∑yj=P

zi =0，1；yj=0，1

式中，zi：地點(diǎn)i被設(shè)施覆蓋，則為1；否則為0；

yj：地點(diǎn)j布局設(shè)施時(shí)為1；否則為0

P為設(shè)施數(shù)

說明：被覆蓋的最大化人口，可以從該區(qū)位所在的常住人口加上新建小區(qū)可入住人口減去空值。這樣我們就的到了一個(gè)以K為半徑的圓通過其他西方經(jīng)濟(jì)需理論如：

我們?cè)谶@里只說到兩個(gè)因素加上其他的因素如到繁華得商業(yè)區(qū)、到醫(yī)院、到父母居住地和消費(fèi)者的其他偏好我們就可以構(gòu)建出以下的區(qū)位，在這一區(qū)域的則不屬于居住繁華區(qū)，即這一區(qū)域內(nèi)為住宅的黃金區(qū)域，超過這一界限的對(duì)于消費(fèi)者來講效益遞減。

對(duì)于商業(yè)物業(yè)來說若干個(gè)黃金住宅的區(qū)域就成了B、C點(diǎn)，B、C點(diǎn)構(gòu)筑的橢圓也就成為商業(yè)物業(yè)的合理投資區(qū)位，而AB+CD所耗用的時(shí)間可以為在1小時(shí)～2個(gè)小時(shí)之間（星期六、日，一個(gè)家庭愿意耗用的時(shí)間）。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王春生:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).大連理工大學(xué)出版社,2001.10

[3]曾詩鴻:西方經(jīng)濟(jì)學(xué).出版社:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社

[4]劉洪玉:房地產(chǎn)開發(fā).首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2006.1

[5]李王鳴葉信岳祁巍鋒:中外人居環(huán)境理論與實(shí)踐發(fā)展述評(píng)

篇3

每次看著安琪、安東抱著麥當(dāng)勞的漢堡、薯?xiàng)l吃得不亦樂平，我就會(huì)問他們：“麥當(dāng)勞是賣什么的?”兩個(gè)孩子每次都會(huì)被我的這個(gè)問題弄得很郁悶。

第一次問他們這個(gè)問題時(shí)，安琪咬了一口漢堡，鼓著腮幫子，嘴角拖著幾根生菜絲，漫不經(jīng)心地回答說，“賣什么，就賣我吃的這個(gè)。漢堡!喏，還有他嘴里的蘋果派?！卑茬黜槺阒噶酥赴矕|。

“就這些啊?”我故意表現(xiàn)得很驚詫，希望孩子們能對(duì)問題有所發(fā)掘。

“當(dāng)然不止這些!”安東接道，“還有麥樂雞、薯?xiàng)l、新地……嗯，漢堡有很多種口味，都是美國(guó)味的；派也有很多種，都非常好吃!”

“還有嗎?”我追問。

“還有很多呢!爸爸，你要開一家快餐店嗎?打聽得這么清楚!”安琪不耐煩了：“反正都是吃的嘛，也沒什么很特別的。我就是喜歡這里的口味?！?/p>

我沒辦法責(zé)備孩子們，那時(shí)候他們還小，還不能理解我問題背后的真正涵義。于是，只要他們吃麥當(dāng)勞，我就問他們同樣的問題。問得久了，安琪、安東也意識(shí)到再說麥當(dāng)勞是賣薯?xiàng)l、漢堡什么的挺沒有意思的，他們開始尋找新的東西。

“麥當(dāng)勞的兒童套餐會(huì)搭售玩具，上回賣的是‘史努比’小狗玩具，這回好像是‘多啦A夢(mèng)’，經(jīng)常會(huì)翻新花樣的?！?/p>

“他們會(huì)有很好的服務(wù)，服務(wù)員的態(tài)度非常和藹，很熱情。這個(gè)也能算是他們的賣點(diǎn)之一吧?”

安琪、安東不斷地搜索新的答案，而我則是焦急地等待他們有本質(zhì)上的認(rèn)識(shí)。孩子母親有時(shí)候笑話我，說我拔苗助長(zhǎng)，總是讓兩個(gè)孩子在很小的時(shí)候就去找什么商業(yè)上的規(guī)律，干嗎不讓他們好好地吃頓麥當(dāng)勞!不過我不愿意放棄這種訓(xùn)練，越是長(zhǎng)久的探索積累，越能讓孩子們對(duì)事物有更深刻的認(rèn)識(shí)。

有一次，安琪在回答這個(gè)問題時(shí)忽然提到不管是在哪個(gè)國(guó)家，也不管是哪個(gè)城市，只要是麥當(dāng)勞的店，地板、桌椅、餐具、工作人員的制服，餐牌的格式……所有的一切一推門進(jìn)去都是一樣的用餐環(huán)境!

我心里一亮，忙問她這種現(xiàn)象和其他的商品有何相似之處。

“KFC!”安東插嘴。

我搖搖頭：“換一個(gè)別的種類的產(chǎn)品?！?/p>

“我覺得很多日本的品牌電器都是這樣，一看風(fēng)格就知道是哪個(gè)品牌了?！卑茬魉伎贾f。

我欣慰地笑了：“這回終于算是撥開云霧見晴天了。我一直問你們就是要的這個(gè)答案，麥當(dāng)勞不僅僅是賣快餐，而是在賣品牌?！?/p>

后來我們?cè)诒本┩醺罘比A的街頭看到一家麥當(dāng)勞餐廳，于是我再次問安琪、安東：“麥當(dāng)勞餐廳都建在什么地方?”

他們順口答出：“人多和熱鬧的地方?！?/p>

“為什么要到這些地方呢?”我步步緊逼。

“容易掙錢啊!東西能賣得出去，地段好呀!”

我笑了：“是呀，這么好的地段，麥當(dāng)勞能夠在全世界擁有很多好的地皮，他們會(huì)賺多少錢啊?”

安琪、安東一聽恍然大悟：原來，麥當(dāng)勞還是一個(gè)隱形的房地產(chǎn)商。

在20世紀(jì)80年代末，麥當(dāng)勞進(jìn)駐中國(guó)，在北京開設(shè)第一家分店時(shí)選擇了北京東單大街與長(zhǎng)安街接口處的黃金地段。那時(shí)候的中國(guó)人基本沒幾個(gè)知道土地或黃金地段是個(gè)金娃娃，把很好的地段給了麥當(dāng)勞。沒多久，王府井改造，麥當(dāng)勞僅因店面拆遷的補(bǔ)償就賺得盆滿缽滿，那一刻才有人知道麥當(dāng)勞作為房地產(chǎn)投資商眼光之犀利。

麥當(dāng)勞創(chuàng)始人雷?克羅克曾在德克薩斯州立大學(xué)MBA班詢問那些高材生們：“我的麥當(dāng)勞是賣什么的?”正在學(xué)生們?yōu)槿绱撕?jiǎn)單的提問感到莫名其妙時(shí)，克羅克給出了一個(gè)令他們驚詫不已的答案――麥當(dāng)勞的真正生意是經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。

篇4

從2005年開始，國(guó)家就開始加大控制投機(jī)和抑制房?jī)r(jià)的力度，但是成效并不顯著?？偫碓?012年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這表明，投機(jī)與房?jī)r(jià)已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。本文認(rèn)為，調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)和抑制投機(jī)成效不大的原因在于現(xiàn)有房地產(chǎn)的制度缺陷，要解決投機(jī)與房?jī)r(jià)兩大問題，必須系統(tǒng)全面反思房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化的歷史過程，找準(zhǔn)體制缺陷，明確新的改革方向和重點(diǎn)。

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革的基本路線與成就

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革的歷史起點(diǎn)是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)制度。其基本特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)公有；二是國(guó)家計(jì)劃，即國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建房、統(tǒng)一分配；三是福利化分房，即房地產(chǎn)使用者只需交納象征性的房屋維修租金。到20世紀(jì)70年代末期，這種體制已經(jīng)積累了嚴(yán)重的弊端。一是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)只有投入沒有產(chǎn)出，財(cái)政補(bǔ)貼日益增加，國(guó)家背上了沉重包袱。二是居民住房日趨緊張，不能滿足居民日益增長(zhǎng)的住房消費(fèi)需求，住房問題逐漸成為嚴(yán)重的社會(huì)問題。三是由于公有財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理較為混亂，造成違章占地和私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，城市管理越來越難。四是由于產(chǎn)權(quán)公有機(jī)制造成使用過程中損毀，折舊年限較短，資產(chǎn)流失嚴(yán)重。由此可見，這種體制已經(jīng)難以為繼。

中國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)制度的上述特點(diǎn)決定了中國(guó)房地產(chǎn)改革必須沿著三條基本路線展開，即打破住房公有制，推行住房私有化，實(shí)行居者有其屋；打破計(jì)劃分配體制，實(shí)行市場(chǎng)化；打破福利分房制度，實(shí)行住房商品化。

在實(shí)行住房私有化層面，1979年，溫州、福州、杭州、無錫等市和黑龍江省部分城鎮(zhèn)，分別試行了組織私人集資建房和“私建公助”、“公建民助”等辦法，由此開始啟動(dòng)住房私有、居者有其屋的進(jìn)程。當(dāng)前，根據(jù)建設(shè)部公布的資料，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭80%擁有自有住房，農(nóng)村100%有住房，住房自有率在全世界是最高的。盡管中國(guó)居民擁有的住房質(zhì)量和面積與世界發(fā)達(dá)國(guó)家存在較大差距，同時(shí)，住房自有成為居民的巨大生活負(fù)擔(dān)，但中國(guó)居民住房自有率正在不斷提高，房產(chǎn)開始成為居民的重要資產(chǎn)。

在實(shí)行市場(chǎng)化方面，通過打破住房計(jì)劃體制，實(shí)行住房的市場(chǎng)化購(gòu)買，中國(guó)逐漸形成了市場(chǎng)化建房、市場(chǎng)化分房、市場(chǎng)化銷售、市場(chǎng)化定價(jià)等一整套住房市場(chǎng)化體制機(jī)制。這套機(jī)制盡管是造成高房?jī)r(jià)、住房分配不均、房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)投機(jī)等問題的體制原因，但市場(chǎng)化形成的多元化住房建設(shè)投資格局，是當(dāng)代各國(guó)解決住房問題的普遍體制，為進(jìn)一步解決住房問題奠定了制度基礎(chǔ)。

在住房商品化方面，1979年，吉林、廣西等地率先實(shí)行國(guó)家投資建設(shè)住宅出售給居民，住房商品化改革的步伐逐漸展開。1984年，國(guó)務(wù)院要求大中城市逐步擴(kuò)大商品化住宅的建設(shè)，住房商品化進(jìn)程加快推進(jìn)。特別是20世紀(jì)90年代后期取消福利分房以后，中國(guó)的住房商品化取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，商品住房市場(chǎng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)體系的重要組成部分。

總體上看，30多年的改革取得了重大成就。中國(guó)已經(jīng)基本建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的住房體制基本框架；城鎮(zhèn)居民住房基本實(shí)現(xiàn)自有化和商品化，商品房、限價(jià)商品房和廉租房等住房供應(yīng)體系正在形成；多元化投資、持續(xù)化融資、專業(yè)化服務(wù)、市場(chǎng)化分配等市場(chǎng)化機(jī)制基本形成；房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。

二、中國(guó)房地產(chǎn)改革的問題與反思

由于改革中出現(xiàn)了偏差，中國(guó)房地產(chǎn)改革與發(fā)展也出現(xiàn)了一些嚴(yán)重的問題。一是房?jī)r(jià)過高。根據(jù)中央電視臺(tái)2011年10月“經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查”的結(jié)果顯示，47.74%的民眾將住房列為家庭最主要的困難，31.46%的民眾最期待政府解決住房問題。根據(jù)清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心2012年3月22日的一項(xiàng)研究報(bào)告顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)12.07，一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25.25，而國(guó)際上認(rèn)為適宜的房?jī)r(jià)收入比為6—8，可見，我國(guó)城鎮(zhèn)住房房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重高企。時(shí)至今日，高房?jī)r(jià)仍然沒有得到有效控制。正如2012年“兩會(huì)”期間總理指出的：“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位?！倍峭稒C(jī)過盛。以1992—1993年房地產(chǎn)泡沫為例，1992年全國(guó)共有房地產(chǎn)企業(yè)12400家，但有實(shí)際開發(fā)業(yè)績(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)僅為7066家。浙江省1993年7月底有195家合資房地產(chǎn)企業(yè)，27家外商獨(dú)資房地產(chǎn)企業(yè)，但外資的實(shí)際到位率僅為20%。1992年全國(guó)共有空置商品房1836萬平方米，空置率超過30%。海南省1988年住房平均價(jià)格為1350元／平方米，1991年為1400元／平方米，1992年則猛增至5000元／平方米，比1991年增長(zhǎng)257%。1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到7500元／平方米。

當(dāng)前，學(xué)術(shù)界和決策界多將房地產(chǎn)價(jià)格高企和投機(jī)旺盛的原因歸結(jié)為房地產(chǎn)體制之外的原因，例如土地制度方面的城鄉(xiāng)土地分割、政府壟斷土地、土地財(cái)政；住房金融制度方面的商業(yè)性住房金融體系單一、政策性金融與保障性金融不匹配、公積金制度設(shè)計(jì)不合理；稅收制度方面的缺乏針對(duì)保障房投資融資的稅費(fèi)減免政策；中央與地方在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面的職責(zé)劃分不清、缺乏對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障方面的硬性規(guī)定等。

本文認(rèn)為，上述原因都只是房地產(chǎn)體制之外的原因，房?jī)r(jià)高企和投機(jī)旺盛的根本原因是房地產(chǎn)體制內(nèi)的原因，即30多年的改革出現(xiàn)的一些偏差導(dǎo)致的住房體制缺陷。具體來講，一是在房地產(chǎn)業(yè)的定位方面，過度賦予房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能，特別是在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，房地產(chǎn)業(yè)被當(dāng)做國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，被賦予重大的經(jīng)濟(jì)功能。二是在住房供應(yīng)體系方面，過度強(qiáng)調(diào)商品化，相對(duì)忽視保障化。盡管1994年和1998年，國(guó)家先后出臺(tái)了市場(chǎng)化與保障化相結(jié)合的一體化住房供應(yīng)體系，但是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在許多城市進(jìn)展緩慢，形成了房地產(chǎn)商品化過度和保障化不足的局面。三是在住房開發(fā)制度方面，開發(fā)公司制導(dǎo)致住房開發(fā)市場(chǎng)的壟斷，城鎮(zhèn)居民合作建房與自建住房、郊區(qū)農(nóng)民經(jīng)營(yíng)性建房被禁止，加上開發(fā)公司采取預(yù)售制，可以利用銀行貸款和購(gòu)房者預(yù)付款進(jìn)行開發(fā)，實(shí)際上是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和購(gòu)房者身上。四是在住房分配方面，建立了住房分配貨幣化制度，但是沒有建立貨幣化分配與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)同步同比增長(zhǎng)的機(jī)制，工薪階層住房補(bǔ)貼難以隨房?jī)r(jià)一同提升。五是在住房交換制度方面，由于租賃市場(chǎng)嚴(yán)重滯后，多數(shù)居民不愿租房，擁有住房者缺乏出租動(dòng)力。正是由于這些體制缺陷，形成了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和投機(jī)旺盛的體制基礎(chǔ)和體制力量，如果不進(jìn)一步整體完善房地產(chǎn)體制，深化相關(guān)配套改革，消除這些體制缺陷，就難以從根本上消除房?jī)r(jià)高企和投機(jī)過度的體制基礎(chǔ)。

三、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)改革的未來指向

當(dāng)前，中國(guó)人均GDP跨上5000美元臺(tái)階，正在邁向全面小康社會(huì)，全社會(huì)住房需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，同時(shí)，伴隨城市化的深度推進(jìn)，中國(guó)住房產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展空間。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處在向新的階段發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，應(yīng)該在進(jìn)一步堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的同時(shí)，基于全面系統(tǒng)的反思和規(guī)劃，明確中國(guó)房地產(chǎn)制度改革的未來走向。

首先，確立正確的改革方向。30年多年來中國(guó)房地產(chǎn)制度改革的成功歸結(jié)為市場(chǎng)化，而問題則出在過度市場(chǎng)化。具體來說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)化方面出現(xiàn)了幾個(gè)偏差：一是過度強(qiáng)調(diào)住房的投資品性質(zhì)，相對(duì)弱化了住房的消費(fèi)品屬性；二是過度強(qiáng)調(diào)了住房的私人品性質(zhì)，相對(duì)忽視了住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性；三是過度強(qiáng)調(diào)了住房分配的市場(chǎng)化特性，相對(duì)忽視了住房分配的保障性特性；四是過度強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)功能，相對(duì)弱化了房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)保障與社會(huì)公平職能。

在未來的改革中，要在繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)改革的同時(shí)，糾正房地產(chǎn)市場(chǎng)化的上述偏差。一是要確立住房的消費(fèi)品主體屬性。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，住房是勞動(dòng)者及其家庭成員最基本的消費(fèi)資料，其基本功能是為勞動(dòng)者提供生產(chǎn)和再生產(chǎn)勞動(dòng)力的場(chǎng)所，住房作為投資品的功能是派生的。二是要強(qiáng)調(diào)住房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性。在社會(huì)主義條件下，居住權(quán)是社會(huì)成員的基本人權(quán)，是社會(huì)成員全面發(fā)展的基本物質(zhì)條件，國(guó)家和社會(huì)有保障每一個(gè)社會(huì)成員和家庭享有基本居住權(quán)的義務(wù)。因此，住房既是私人品，又具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的屬性，不能完全市場(chǎng)化。三是要加大保障性住房供給體系的建設(shè)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，保障性住房是確保社會(huì)成員享有基本居住權(quán)的重要途徑，是遏制住房過度投機(jī)的基本手段。四是不僅要將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，更要將房地產(chǎn)業(yè)作為民生發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)前階段，要更多地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)作為民生發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的屬性，加大對(duì)保障性住房建設(shè)財(cái)政、金融和稅收支持力度。

其次，完善房地產(chǎn)制度與體制。一是加快構(gòu)建保障性住房綜合體系。加快推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，形成與中下等收入群體需求與支付能力相適應(yīng)的保障房供應(yīng)體系、分配體系、融資體系、資助體系和調(diào)控體系。二是加快構(gòu)建住房綜合配套體系，包括建立“產(chǎn)權(quán)多元、自有為主”的產(chǎn)權(quán)制度，“基金主導(dǎo)、多元開發(fā)”的開發(fā)制度，“租售并舉、先租后買”的租售制度，“一戶一房、抑制投機(jī)”的消費(fèi)制度，“以錢為主、錢物分離”的分配制度等。

最后，加快推進(jìn)房地產(chǎn)體制外配套改革，包括加快收入分配制度改革，提高中等收入者比重，提高低收入者群體收入；加快政府體制改革，加大各級(jí)政府事權(quán)、財(cái)權(quán)整合度，逐步削弱土地財(cái)政的基礎(chǔ)，提高土地收入返回住房開發(fā)的比重；建立中央與地方“責(zé)權(quán)對(duì)稱、分工負(fù)責(zé)、科學(xué)問責(zé)”的宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障的管理體制，促進(jìn)各級(jí)地方政府加大保障性住房的建設(shè)力度等。

【參考文獻(xiàn)】

篇5

“多年調(diào)控并沒有收到良好的效果，其根本原因在于，調(diào)控是在試圖用政治和道德的觀點(diǎn)來解決復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)學(xué)問題?！崩顟?zhàn)軍認(rèn)為多年來每一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策都不是新的政策，而是之前失效或未落實(shí)的原有政策的拼接和重組。“政策一手壓需求，一手壓供給，并不符合科學(xué)發(fā)展觀，也不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，非但無助于房?jī)r(jià)的壓制，反而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲?！?/p>

雖然房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)本身存在著各種問題，一些問題也不是中短期內(nèi)所能解決的，但李戰(zhàn)軍認(rèn)為其總體仍然處于健康的狀態(tài)?！爸袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)中國(guó)老百姓不斷改善住房需求的市場(chǎng)，其發(fā)展歷程總體上是順暢和穩(wěn)定的，并非是一個(gè)充滿泡沫和投機(jī)的邪惡市場(chǎng)。所謂的房?jī)r(jià)泡沫不能簡(jiǎn)單歸結(jié)于房地產(chǎn)業(yè)和企業(yè)本身，主要因素是多年來中國(guó)人民幣和信貸的規(guī)?；l(fā)。長(zhǎng)期存在著通貨膨脹，造成了包括房子在內(nèi)的所有商品都在漲價(jià)。而房產(chǎn)作為投資保值增值的最好載體之一，也備受老百姓的青睞。”

到2013年一季度，中國(guó)M2余額已經(jīng)達(dá)到103萬億元。近幾年，我國(guó)新增貨幣貸款規(guī)模一直處于每年7～9萬億元的水平。這些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都處于世界最前列。

“作為投資品的商品住宅，正成為吸納沉淀超發(fā)貨幣和實(shí)現(xiàn)老百姓家庭財(cái)富穩(wěn)定的最好載體?！崩顟?zhàn)軍認(rèn)為，樓市的泡沫其實(shí)是替人民幣的超發(fā)“背黑鍋”， 去年我國(guó)商品房和商品住宅價(jià)格上漲的幅度在7.6%到8.4%之間，這個(gè)幅度基本上相當(dāng)于我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度，但又高于CPI的增長(zhǎng)速度。如果將房地產(chǎn)行業(yè)放置于我國(guó)同步上漲的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之中，整個(gè)行業(yè)總體上仍然是健康的，房?jī)r(jià)的上漲幅度在可控可接受的范圍之內(nèi)。

新型城鎮(zhèn)化并非房地產(chǎn)

“不能將中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等同于房地產(chǎn)新一輪的開發(fā)機(jī)遇。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要目的是要消除中國(guó)社會(huì)兩元結(jié)構(gòu)，解決機(jī)會(huì)公平和發(fā)展正義的問題，其中核心的是提供農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的發(fā)展出路，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。”對(duì)于目前正在推進(jìn)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，李戰(zhàn)軍認(rèn)為，不能將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)單等同于城鎮(zhèn)化建設(shè)，更不能認(rèn)為城鎮(zhèn)化建設(shè)就是要依靠房地產(chǎn)業(yè)。

李戰(zhàn)軍分析認(rèn)為，我國(guó)城鎮(zhèn)化需要解決的是長(zhǎng)期積累的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等復(fù)雜問題，絕非房地產(chǎn)業(yè)一己之力能夠完成?！爱?dāng)然，城鎮(zhèn)化的建設(shè)過程也必將給中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供新的發(fā)展契機(jī)和平臺(tái)。正確認(rèn)識(shí)產(chǎn)業(yè)定位和企業(yè)定位，是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)盛不衰的基本要求?！?/p>

“房企參與城鎮(zhèn)化建設(shè)是一個(gè)大趨勢(shì)，同時(shí)也要對(duì)過去三十年我們城鎮(zhèn)化的發(fā)展道路進(jìn)行反思和創(chuàng)新。”李戰(zhàn)軍指出，首先需要解決的是農(nóng)村集體土地的市場(chǎng)出路問題。要讓農(nóng)民在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程當(dāng)中基本利益得到保障，工作權(quán)益得到保護(hù)，長(zhǎng)遠(yuǎn)權(quán)益得到實(shí)現(xiàn)，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展中所要求的土地轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和勞動(dòng)者轉(zhuǎn)型。重點(diǎn)要解決集體土地在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)不通的問題。對(duì)于符合規(guī)劃要求，按照法律法規(guī)程序走下來的農(nóng)民住房，也需要給予確權(quán)登記。實(shí)現(xiàn)其土地和房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

其次，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要解決發(fā)展定位和服務(wù)定位。在中小城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說并不陌生。但是，既要滿足城市人口的分流，又要解決原有農(nóng)民的工作居住環(huán)境的提升，做到和諧發(fā)展并不是一樁簡(jiǎn)單的事情。房地產(chǎn)企業(yè)要將原有城市客戶的服務(wù)對(duì)象，擴(kuò)展到包括原先農(nóng)業(yè)人口的新型服務(wù)對(duì)象。

篇6

中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究有著學(xué)科泛化的傾向：在相當(dāng)程度上缺少方法和范式的通約，缺少基本陳述的約定；在知識(shí)背景和理論訓(xùn)練方面，則缺乏一種學(xué)科的技術(shù)規(guī)定性。

1979年以后，中國(guó)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，開始經(jīng)濟(jì)體制改革，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。在這一過程中，經(jīng)濟(jì)學(xué)的社會(huì)需求增大，經(jīng)濟(jì)學(xué)逐漸成為社會(huì)科學(xué)中的強(qiáng)勢(shì)學(xué)科，即所謂的“顯學(xué)”。而且，經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究成果、學(xué)術(shù)觀點(diǎn)、政策建議，在相當(dāng)程度上影響著政府的改革政策選擇乃至經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方向。由于社會(huì)需求增加，大學(xué)的財(cái)經(jīng)類專業(yè)成為熱門專業(yè)，幾乎所有綜合性大學(xué)乃至理工科大學(xué)都設(shè)置了財(cái)經(jīng)類院系和專業(yè)。

然而，在對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)“需求”和“供給”的膨脹中，經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)、學(xué)科界定、學(xué)科規(guī)范卻處于相當(dāng)程度的迷亂中。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)思想原本就缺乏實(shí)證思維的傳統(tǒng)，加之學(xué)科分界不清晰、理論訓(xùn)練不正規(guī)，致使中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究和經(jīng)濟(jì)分析缺乏足夠的科學(xué)性。

武漢大學(xué)哲學(xué)學(xué)院汪信硯教授曾在《光明日?qǐng)?bào)》上發(fā)表過《人文學(xué)科與社會(huì)科學(xué)的分野》一文，指出中國(guó)現(xiàn)行的學(xué)術(shù)體制和學(xué)科分類系統(tǒng)將“人文學(xué)科”(humanities)和“社會(huì)科學(xué)”(soccial science)混同為“人文社會(huì)科學(xué)”是很不恰當(dāng)?shù)摹Ｎ乙餐馑倪@種講法。因?yàn)?，人文學(xué)科不屬于“科學(xué)”(science)，它是一種以“人學(xué)”為旨趣的“價(jià)值體系”，其思維方式是非實(shí)證的，即非“規(guī)范的”，其所研究的命題都是“價(jià)值命題”。而社會(huì)科學(xué)(包括經(jīng)濟(jì)學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)、法學(xué)等)屬于“科學(xué)”范疇，是一種以“物學(xué)”為旨趣的“知識(shí)體系”，其思維方式是實(shí)證的，研究的是“事實(shí)命題”而非“價(jià)值命題”。根據(jù)科學(xué)思維的要求，社會(huì)科學(xué)研究應(yīng)致力于趨向價(jià)值中性，擺脫“價(jià)值負(fù)荷”，以符合實(shí)證性和可證偽性。

根據(jù)科學(xué)方法論，科學(xué)是人的一種有條件的認(rèn)知過程?？茖W(xué)理論是一種公理化系統(tǒng)，理論語言、基本定理、對(duì)應(yīng)規(guī)則應(yīng)該具有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)論意義?？茖W(xué)研究對(duì)知識(shí)背景、知識(shí)結(jié)構(gòu)、理論訓(xùn)練有選擇標(biāo)準(zhǔn)和定向標(biāo)準(zhǔn)，理論要明確、可識(shí)別、給出信息量，這就是范式要求和可證偽要求。而經(jīng)濟(jì)學(xué)，正是在方法論上接受了證偽主義和科學(xué)研究綱領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)了所謂“研究框架的進(jìn)步”，使經(jīng)濟(jì)學(xué)理論研究更符合公理化、體系化、邏輯化特征。

經(jīng)濟(jì)學(xué)需要框架約束

經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)科學(xué)理論體系，所以是有嚴(yán)格的框架約束的。同樣，對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)者的批評(píng)也不能沒有學(xué)科框架約束。不然，討論根本無法展開，經(jīng)濟(jì)學(xué)界也只能“集體失語”了。

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)論題。對(duì)此論題，有從和諧社會(huì)角度討論的，有從居住權(quán)利角度討論的，有從貧富角度討論的，更有從立黨為公、執(zhí)政為民的高度討論的；有的論者掏心掏肺地要房地產(chǎn)市場(chǎng)以滿足低收入階層的需求為己任……尤其是對(duì)北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各方論者更是興趣所致，連篇累牘地發(fā)表“空對(duì)空”的分析文章。

其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，也有很強(qiáng)的專業(yè)性。對(duì)研究工作而言，亦有一定的信息量要求和理論訓(xùn)練要求。如果是作經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，還需要有具備一定的約束條件的分析框架。雖然，“人的居住問題”不單是經(jīng)濟(jì)性的，還是社會(huì)性的、政治性的、文化性的，可以從多種學(xué)科角度討論。但若是具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，則基本上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)論題，要求在經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架內(nèi)討論。

面對(duì)所有人群幾乎是無限的改善居住需求，市場(chǎng)的甄別機(jī)制是支付能力。隨后，當(dāng)價(jià)格被市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、決定之后，在價(jià)格面前，不論哪一個(gè)階層，有無級(jí)別，是否名流，統(tǒng)統(tǒng)不管用，只看支付能力，這就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平等性。只要價(jià)格不控、扭曲，它所包含的信息就是最全的，它所引導(dǎo)的資源配置就是最有效率的。市場(chǎng)在公平與效率的平衡上確實(shí)可能有缺陷，但市場(chǎng)機(jī)制終究還是比任何其他機(jī)制更公平。而且，由于市場(chǎng)的甄別機(jī)制是支付能力，就會(huì)激勵(lì)人們努力提高自己的支付能力，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也會(huì)因此發(fā)展。

當(dāng)然，市場(chǎng)不可能解決所有問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能滿足各個(gè)層次收入者改善居住的需求，這就是市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)了。所以，為低收入者改善住房條件基本不是一個(gè)市場(chǎng)問題，而是一個(gè)社會(huì)保障問題，是政府職能問題。為此，政府可以利用某些市場(chǎng)手段來幫助解決這一問題，如美國(guó)政府成立的“房地美”、“房利美”等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)?？梢姡?jīng)濟(jì)學(xué)研究如果沒有學(xué)科框架約束，那就只能是一種“辯術(shù)”或文字游戲，與科學(xué)無關(guān)，與應(yīng)用亦無關(guān)。

然而，時(shí)值21世紀(jì)初，中國(guó)學(xué)術(shù)界仍未確定這樣一種學(xué)術(shù)規(guī)范或者學(xué)術(shù)思維，人們的分析、討論、批評(píng)基本上沒有學(xué)科框架上的約束。但是，在經(jīng)濟(jì)學(xué)框架中，市場(chǎng)就是市場(chǎng)，它天生沒有特殊階層利益取向，也不可能被“調(diào)控”為特殊階層利益服務(wù)，否則就不能稱其為市場(chǎng)。同理，在經(jīng)濟(jì)學(xué)框架中，經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)先假設(shè)收入和財(cái)富積累都是合法的，隨后再在此前提下討論收入分配問題。如果說收入和財(cái)富積累是由非正當(dāng)行為獲致的，這就超出了經(jīng)濟(jì)學(xué)框架，已不再是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)問題，而是一個(gè)法律問題或政治問題了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架約束是很嚴(yán)格的。如果把框架放松，經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋力就會(huì)大大下降。除非出現(xiàn)類似交易成本理論、理性預(yù)期理論、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論上的進(jìn)步。人當(dāng)然不僅僅是經(jīng)濟(jì)動(dòng)物，人的行為是多方面的，人的精神世界是豐富的，人的思想也是復(fù)雜的。但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)只分析人的經(jīng)濟(jì)行為。在經(jīng)濟(jì)學(xué)框架中，人的經(jīng)濟(jì)行為基本可以處理成收益與成本的計(jì)算，即價(jià)格比較。如果橫插一杠子，以人的其他社會(huì)行為規(guī)范來指責(zé)經(jīng)濟(jì)學(xué)的功利性，甚至指責(zé)經(jīng)濟(jì)學(xué)“不講道德”，那就實(shí)在是風(fēng)馬牛不相及了。

此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)之所以比較有活力、有科學(xué)性，是因?yàn)樗浅Ｗ⒅貜钠渌麑W(xué)科尤其是自然科學(xué)汲取方法論養(yǎng)料。正因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)是一個(gè)科學(xué)理論體系，所以是有嚴(yán)格的框架約束的。同樣，對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)者的批評(píng)也不能沒有學(xué)科框架約束，不能沒有一種“專業(yè)基本素質(zhì)”的訓(xùn)練和“科學(xué)共同體”在話語系統(tǒng)、概念系統(tǒng)方面的約定。不然，討論根本無法展開，經(jīng)濟(jì)學(xué)界也只能“集體失語”了。

以收入分配分析為例

經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他社會(huì)人文學(xué)科在一些問題上的觀點(diǎn)及觀念分歧，不在于道德準(zhǔn)則或道德目標(biāo)，而在于認(rèn)識(shí)論和方法論上的差異。

進(jìn)入21世紀(jì)以來，特別是2005年以來，中國(guó)社會(huì)科學(xué)界、人文學(xué)界的不少學(xué)者針對(duì)“收入分配差距擴(kuò)大”發(fā)表了不少包含道德訴求的文章。由于參與討論的學(xué)者學(xué)科背景各異，因而，分析視角和分析框架各異，得出的結(jié)論差異也很大。

的確，收入分配不單是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，還是一個(gè)社會(huì)問題。每個(gè)社會(huì)成員都可以以自身的利益立場(chǎng)、知識(shí)背景、信息獲得為基礎(chǔ)對(duì)此發(fā)表言論。但收入分配根本上是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，對(duì)此的討論也基本上應(yīng)在經(jīng)濟(jì)學(xué)的框架中展開。不然，泛學(xué)科的、情緒化的所謂“學(xué)術(shù)討論”不僅容易缺乏客觀的判斷標(biāo)準(zhǔn)，難以達(dá)到科學(xué)意義上的共識(shí)，還可能會(huì)影響公眾輿論，進(jìn)而影響政治、經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)發(fā)展進(jìn)程。所以，我認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)學(xué)與其他社會(huì)人文學(xué)科在一些問題上的觀點(diǎn)及觀念分歧，不在于道德準(zhǔn)則或道德目標(biāo)，而在于認(rèn)識(shí)論和方法論上的差異。

經(jīng)濟(jì)學(xué)所稱的效率是經(jīng)濟(jì)效率。經(jīng)濟(jì)效率包括生產(chǎn)的效率和交換的效率。生產(chǎn)效率的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)又是唯一的，即以最小成本生產(chǎn)；交換效率的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)也是唯一的，即沒有人能夠在不使別人受損的情況下使自己受益。經(jīng)濟(jì)學(xué)一般均衡理論認(rèn)為，在“生產(chǎn)者和消費(fèi)者往往具有最大化理性”以及“市場(chǎng)價(jià)格信息完全”這兩個(gè)約束條件下，競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)體系會(huì)達(dá)到經(jīng)濟(jì)效率，并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，效率是引致財(cái)富凈增長(zhǎng)的源泉，而競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)體系則是達(dá)到效率的通道。但如果引入公平這個(gè)概念，分析就變得復(fù)雜。因?yàn)椋绾味x公平以及如何操作公平是一個(gè)難題。

經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書曾給出了四種關(guān)于“公平”的定義：平均主義――社會(huì)所有成員得到相同數(shù)量的產(chǎn)品；羅爾斯主義――使社會(huì)中境況最糟的人的效用最大化；功利主義――使社會(huì)所有成員的總效用最大化；市場(chǎng)主導(dǎo)――認(rèn)為市場(chǎng)結(jié)果是最公平的。因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，任何一項(xiàng)選擇都是有成本的，所以比較了以上各種選項(xiàng)的成本，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家選擇了功利主義對(duì)公平的定義。當(dāng)然，也有一部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家會(huì)選擇市場(chǎng)主導(dǎo)的公平觀點(diǎn)，認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)進(jìn)程的結(jié)果是公平的，因?yàn)樗倳?huì)獎(jiǎng)勵(lì)那些最有能力和工作最努力的人。

大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家之所以選擇功利主義對(duì)公平的定義，是因?yàn)檫@種定義與經(jīng)濟(jì)學(xué)的效率標(biāo)準(zhǔn)是相吻合的。經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，如果一個(gè)人財(cái)富的增加不是以他人財(cái)富或效用的受損為條件，那么這種個(gè)人財(cái)富的增加會(huì)引致社會(huì)總福利的凈增長(zhǎng)，因而是有效率的。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中經(jīng)常使用的“帕累托最優(yōu)”。如何達(dá)到“帕累托最優(yōu)”?經(jīng)濟(jì)學(xué)的回答是：自由公平的交易。

以上分析所要說明的道理是簡(jiǎn)單明了的：經(jīng)濟(jì)制度與社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)有直接的關(guān)聯(lián)，有效率的社會(huì)制度安排將引致社會(huì)財(cái)富的凈增長(zhǎng)。而一個(gè)有效率的制度應(yīng)當(dāng)是一個(gè)能保證自由公平交易的制度。經(jīng)濟(jì)中運(yùn)用非自由公平交易手段而獲益的空間越小，這個(gè)制度越有效率，個(gè)人財(cái)富的增加越能同時(shí)引致社會(huì)財(cái)富的凈增長(zhǎng)。反之，如果個(gè)人財(cái)富可以通過非自由公平交易獲得，那么這個(gè)制度就是無效率的。據(jù)此理念，一個(gè)社會(huì)可以在資源稟賦條件不變的情況下，通過制度變革極大地提高社會(huì)財(cái)富的增長(zhǎng)速度，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步。這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)所揭示的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度之價(jià)值所在。實(shí)際上，效率優(yōu)先、兼顧公平的分配原則既反對(duì)平均主義，同時(shí)也關(guān)注收入差距懸殊問題。在這種原則看來，平均主義與收入差距懸殊都是分配不公的表現(xiàn)。因此，我認(rèn)為，必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上討論收入分配問題。第一，以收入分配為表象的利益關(guān)系調(diào)整是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相聯(lián)系的，收入差距擴(kuò)大是在絕對(duì)收入水平總體上升、貧困人口持續(xù)減少的條件下發(fā)生的。第二，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平之后，社會(huì)應(yīng)更加關(guān)注收入差距問題，也將更有經(jīng)濟(jì)能力、手段來調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，促進(jìn)共同富裕。第三，調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系不能摒棄效率原則，不能損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展這一基礎(chǔ)。因?yàn)槭杖敕峙湔{(diào)節(jié)的目的是共同富裕，不是共同貧窮。

如何看經(jīng)濟(jì)學(xué)的不同流派

大抵從上世紀(jì)80年代開始，“新自由主義”及“新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)”這兩個(gè)名詞在中國(guó)頻繁出現(xiàn)，學(xué)術(shù)界及經(jīng)濟(jì)思想界對(duì)新自由主義的哲學(xué)思想、政治學(xué)思想及經(jīng)濟(jì)學(xué)思想進(jìn)行了大量的引進(jìn)、研究和討論。

尤其是進(jìn)入了21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展及中國(guó)改革開放的深化，有關(guān)新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的討論漸趨熱烈。但在這些激烈的討論中，不少論者對(duì)新自由主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論淵源、學(xué)派形成、治學(xué)基礎(chǔ)、主要觀點(diǎn)把握得并不準(zhǔn)確，有些理解甚至是錯(cuò)誤的，爭(zhēng)議的一些論題及觀點(diǎn)也多有“泛學(xué)科”色彩。例如，“新自由主義”在中國(guó)理論界的表現(xiàn)是：私有化的所有制改革觀、多要素創(chuàng)造價(jià)值的分配觀、完全否定國(guó)家計(jì)劃的市場(chǎng)改革觀、主張一切產(chǎn)業(yè)都無須保護(hù)，等等。

篇7

引言

人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義，特別是在全球經(jīng)濟(jì)一體化的現(xiàn)今，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格的改變所帶來的影響更為舉足輕重，房?jī)r(jià)與匯率的研究是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的熱點(diǎn)，自2005年的匯改以來，人民幣持續(xù)小幅升值。據(jù)國(guó)家外匯管理局公布，2005年7月美元對(duì)人民幣折算率為8.28，而2016年7月為6.65，下降了19.7%。與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分繁榮，十余年來房?jī)r(jià)雖有所波動(dòng)，但總體上漲的趨勢(shì)并未被掩蓋，持續(xù)高漲。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)金融一體化趨勢(shì)下，資產(chǎn)價(jià)格與匯率的關(guān)系愈發(fā)密切，學(xué)術(shù)界開始關(guān)注人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間的互動(dòng)關(guān)系，該研究對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)以及穩(wěn)定金融體系有著非常重要的理論及現(xiàn)實(shí)意義。但在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)價(jià)格與人民幣匯率間極有可能存在非線性關(guān)系，因而經(jīng)濟(jì)學(xué)者們?cè)谘芯吭搯栴}時(shí)經(jīng)常會(huì)選擇使用一種計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型。1980年由克里斯托弗?西姆斯（1980）提出的向量自回歸模型（簡(jiǎn)稱VAR模型）。VAR模型簡(jiǎn)而言之，便是把系統(tǒng)數(shù)據(jù)中每一個(gè)的內(nèi)生變量都作為系統(tǒng)所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)所構(gòu)建出的模型，早期的VAR模型是由Sims提出的簡(jiǎn)約式的VAR模型，隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的需要，VAR模型逐漸演變發(fā)展出MS-VAR模型、PVAR模型和FA-VAR模型等等。對(duì)于人民幣匯率和房地產(chǎn)關(guān)系的研究，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)者都選擇使用不同的VAR模型作為工具達(dá)到不同的研究目的，可以是用于考慮與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況相吻合，也可以是為了克服數(shù)據(jù)限制，甚至是用于作為數(shù)據(jù)分析預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，不同的研究目的和研究思路對(duì)于VAR模型的使用方式不同，本文通過對(duì)使用了VAR模型來研究人民幣匯率和房地產(chǎn)關(guān)系的文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，整理了基于該研究課題下，各種VAR模型在經(jīng)濟(jì)學(xué)者使用下的不同研究方向、思路和不同結(jié)論，希望通過兩大部分的文獻(xiàn)綜述，能夠?qū)κ褂肰AR模型來研究該課題的研究文獻(xiàn)的思路和進(jìn)程有了解和啟發(fā)。

一、基于匯率和房地產(chǎn)關(guān)系研究下的VAR模型綜述

為克服傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)計(jì)量方法的估計(jì)和推斷的不可靠性，Sims（1980）提出回歸系統(tǒng)中內(nèi)生變量的滯后值，估計(jì)內(nèi)生變量動(dòng)態(tài)關(guān)系的VAR模型。然而VAR模型不考慮結(jié)構(gòu)性的經(jīng)濟(jì)沖擊，因此Blanchard和Quah（1990）加入了內(nèi)生變量的當(dāng)期值的SVAR模型，使之更符合實(shí)際情況。非線性科學(xué)理論的發(fā)展促進(jìn)Hamilton（1990）提出MS-VAR模型，用于描述經(jīng)濟(jì)周期的不同特征和規(guī)律。因VAR模型在數(shù)據(jù)量上有限制性，其空間個(gè)體也有異質(zhì)性，Pesaran和Smith（1995）擴(kuò)展了基于面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用面板分析并向空間計(jì)量擴(kuò)展的PVAR模型。VAR模型不能處理較多的經(jīng)濟(jì)變量，而現(xiàn)如今需要考慮的經(jīng)濟(jì)因素越來越多，原有的VAR模型不足以反映經(jīng)濟(jì)政策在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的真實(shí)效果，Bernanke（2005）構(gòu)建出FAVAR模型，通過多變量和大數(shù)據(jù)，有利于全面反映真實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況和變量之間相互影響的動(dòng)態(tài)關(guān)系。VAR模型的參數(shù)隨著時(shí)間的推移而變化，但傳統(tǒng)的VAR模型在描述多變量之間的互相作用有較大限制，帶有隨機(jī)波動(dòng)的時(shí)變參數(shù)的TVP-VAR模型也由此產(chǎn)生。

總而言之，VAR模型自提出后便不斷被探索、質(zhì)疑和創(chuàng)新，越來越貼近真實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顁，在處理非線性、多變量以及空間計(jì)量方面有了較大的改進(jìn)。

而在研究匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系時(shí)，構(gòu)建VAR模型可以提高實(shí)證研究的有效性，運(yùn)用協(xié)整、格蘭杰因果檢驗(yàn)?zāi)軌驅(qū)Ψ績(jī)r(jià)和匯率之間的關(guān)系進(jìn)行分析。SVAR模型能夠區(qū)分不同沖擊的影響，構(gòu)建SAVR模型能夠精確地查找到模型系統(tǒng)各個(gè)變量的結(jié)構(gòu)關(guān)系。因?yàn)閰R率與房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)具有非線性特征，因而在研究匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系時(shí)，構(gòu)建MS-VAR模型能夠表現(xiàn)出不同時(shí)期匯率與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的特征。由于匯率與房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)變量具有時(shí)效性，構(gòu)建PVAR模型能夠把兩個(gè)變量看成一個(gè)內(nèi)生系統(tǒng)，真實(shí)地反映變量之間的互動(dòng)關(guān)系，并能分析出匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系和影響程度。由于VAR模型變量處理少，信息量有限，而選取FAVSR模型能夠分析房地產(chǎn)價(jià)格與匯率之間的傳導(dǎo)機(jī)制，更好地得出實(shí)證分析的結(jié)果?？紤]到匯率與房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)變量的時(shí)變性，構(gòu)建TVP-VAR模型能夠分析匯率與房地產(chǎn)價(jià)格兩個(gè)變量的持續(xù)變化過程，從而更加靈活而顯著地觀察到相關(guān)變量間的時(shí)變性。下文中，我們將對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行分類綜述，由此能夠更好的了解經(jīng)濟(jì)學(xué)者們?cè)谘芯咳嗣駧艆R率和房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系時(shí)，對(duì)于使用各種不同的VAR模型的研究方向，研究思路以及研究過程。

（一）VAR模型

該部分所綜述的被學(xué)者用于研究匯率和房地產(chǎn)價(jià)格的VAR模型是1980年由克里斯托弗?西姆斯提出的簡(jiǎn)約式的VAR模型，國(guó)內(nèi)很多學(xué)者在研究該問題時(shí)會(huì)選擇使用簡(jiǎn)約式的VAR模型，研究過程較為簡(jiǎn)便，重點(diǎn)在于建立VAR模型前必須進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)或者數(shù)據(jù)調(diào)整確定研究數(shù)據(jù)為一組平穩(wěn)的數(shù)據(jù)，以及選擇確定出最優(yōu)的滯后階數(shù)。

陳香蓮（2009）利用VAR模型對(duì)上海和深圳的地產(chǎn)指數(shù)與人民幣名義匯率的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)分析，特別的，她選取了2001年9月到2009年2月股市和匯市的共873組日數(shù)據(jù)作為樣本進(jìn)行分析，她對(duì)選取的樣本數(shù)據(jù)以此進(jìn)行了單位根檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)以及格蘭杰因果檢驗(yàn)并采用了AIC和SC值最小作為標(biāo)準(zhǔn)，得出最佳滯后期為2，由此建立了VAR（2）模型進(jìn)行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析對(duì)匯改前后的匯率與上海和深圳的房地產(chǎn)指數(shù)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。

陳婕，路靜，高鵬和董紀(jì)昌（2009）為分析自匯率改革以來，中國(guó)的房?jī)r(jià)與匯率之間的關(guān)系，選擇采用了2005年7月到2007年12月間共30組的樣本數(shù)據(jù)，同時(shí)考慮到雙邊匯率僅能反應(yīng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，他們選擇采用實(shí)際有效匯率進(jìn)行分析，基于無約束的VAR模型基礎(chǔ)上，同樣是通過了平穩(wěn)性檢驗(yàn)，協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)確定了最優(yōu)滯后階數(shù)3，再進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析得出相關(guān)結(jié)論。

呂光明和徐曼（2012）希望采用VAR模型對(duì)影響我國(guó)短期國(guó)際資本流動(dòng)的因素進(jìn)行分析，其中他們提出影響我國(guó)短期國(guó)際資本流動(dòng)的三個(gè)重要因素分別為利率，匯率和資產(chǎn)價(jià)格；在研究匯率時(shí)，他們選擇了人民幣匯率變動(dòng)率和人民幣匯率預(yù)期變動(dòng)率作為VAR模型中的其中兩個(gè)變量，同時(shí)選擇了2002年1月到2011年6月的月度數(shù)據(jù)作為樣本，首先進(jìn)行了模型變量的單位根檢驗(yàn)，確保變量是平穩(wěn)的序列，緊接著根據(jù)Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)確定Choleskv分解順序，同時(shí)采用滯后結(jié)構(gòu)檢驗(yàn)得出滯后階數(shù)3，并對(duì)得出的VAR模型結(jié)果進(jìn)行分析，包括脈沖響應(yīng)函數(shù)分析和短期國(guó)際資本流動(dòng)變化的方差分解，得知各變量在受到1各單位正向沖擊時(shí)的變化情況以及對(duì)短期國(guó)際資本流動(dòng)變化的影響比率，由此推導(dǎo)出三種因素中哪種因素的驅(qū)動(dòng)影響最大。

鐘晨（2015）把外商直接投資房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱FDI）作為一個(gè)中間變量來考察人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格間的關(guān)系，出于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的考量，他將房地產(chǎn)價(jià)格分為兩個(gè)指標(biāo)：全國(guó)指標(biāo)（即全國(guó)平均房?jī)r(jià)）和分類指標(biāo)（東部加嗥驕房?jī)r(jià)，中部加權(quán)平均房?jī)r(jià)以及西部加權(quán)平均房?jī)r(jià)），同時(shí)匯率選擇采用2004年12月到2014年12月人民幣兌美元直接有限匯率的月度數(shù)據(jù)，并將其分為兩組其中一組代表了外商直接投資；首先對(duì)兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行了相關(guān)性系數(shù)分析，得出了兩組數(shù)據(jù)與匯率間皆存在正相關(guān)關(guān)系，接著對(duì)第一組數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，確定其為平穩(wěn)序列后再進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)和Granger因果檢驗(yàn)，得出滯后階數(shù)為1后建立VAR模型進(jìn)行相關(guān)分析，第二組數(shù)據(jù)作為第一組數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，最終得出基于外商直接投資房地產(chǎn)的條件下，人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格間的關(guān)系。

李欣欣和劉海龍（2015）從國(guó)際資本流動(dòng)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格影響渠道的角度出發(fā)，研究匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，他們將國(guó)際資本流動(dòng)的影響渠道分為：流動(dòng)性渠道、貨幣政策渠道以及財(cái)富效應(yīng)渠道，同時(shí)通過理論和實(shí)證分析分別研究三個(gè)渠道的影響程度，除此之外更考慮了經(jīng)濟(jì)周期、巴拉薩一薩繆爾森效應(yīng)、城市化進(jìn)程等影響因素；為得出平穩(wěn)的樣本數(shù)據(jù)，他們首先進(jìn)行了Census X12的季節(jié)性調(diào)整，再選擇建立VAR（1）模型進(jìn)行估計(jì)，基于VAR模型的基礎(chǔ)上進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，另一反面，他們分別對(duì)三個(gè)渠道進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)，觀察其變化程度，綜合兩方面的分析結(jié)果，得出相關(guān)的結(jié)論。

（二）SVAR模型

SVAR模型是在簡(jiǎn)約式VAR模型的基礎(chǔ)上，考慮到結(jié)構(gòu)性的經(jīng)濟(jì)沖擊，為與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況一致，Blanehard和Quah在1990年通過對(duì)簡(jiǎn)約式的VAR模型進(jìn)行修正而提出的結(jié)構(gòu)性VAR模型，使用SVAR模型研究匯率與房地產(chǎn)的關(guān)系比簡(jiǎn)約式的VAR模型更能夠與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況相結(jié)合。

Orjan Robstad（2014）在研究挪威的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響時(shí)使用到了貝葉斯結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，先在基本的VAR模型基礎(chǔ)上，將參數(shù)使用最小二乘法進(jìn)行估算，基于BIC、HQ和AIC測(cè)試，作者最終選擇了第二優(yōu)的滯后階數(shù)為2，同時(shí)，參考了Sims的簡(jiǎn)約式VAR模型和還原形式的貝葉斯VAR模型后，作者希望使用三種不同的鑒定程序來確定貨幣政策的沖擊，因此他選擇基于貝葉斯向量自回歸模型（即BVAR模型）和結(jié)構(gòu)向量自回歸模型（即SVAR模型）構(gòu)建幾種結(jié)構(gòu)性的貝葉斯向量自回歸模型；同時(shí)，他也像Uhlig（2005）一樣使用了標(biāo)志限制來識(shí)別貨幣政策的沖擊，這相當(dāng)于將一些變量受到結(jié)構(gòu)沖擊導(dǎo)致的脈沖響應(yīng)同期效果的標(biāo)志上放上限制，由此進(jìn)行分析。

（三）PVAR模型

PVAR模型是在傳統(tǒng)的VAR模型基礎(chǔ)上，為解決VAR模型對(duì)于數(shù)據(jù)的限制以及數(shù)據(jù)的差異化的缺陷，由計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)家們進(jìn)行改進(jìn)提出的，在研究匯率與房地產(chǎn)關(guān)系時(shí)選擇使用PVAR模型能夠降低對(duì)數(shù)據(jù)的強(qiáng)度要求，同時(shí)控制差異個(gè)體，為研究分析提供一個(gè)較為靈活的框架。

CW Calomiris，SD Longhofer和w Mile（2012）為研究美國(guó)的喪失抵押品贖回權(quán)房產(chǎn)的價(jià)格及其在經(jīng)濟(jì)上的重要性構(gòu)建了PVAR模型。他們選取了1989-2009年的美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格季度數(shù)據(jù)以及止贖方程的五個(gè)變量，匯率是其中的變量之一，然后他們運(yùn)用了Choleski分解法產(chǎn)生脈沖響應(yīng)和方差分解，得出模型的平均擬合優(yōu)度，從而分析各經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。最后他們對(duì)結(jié)果進(jìn)行穩(wěn)健性檢查，考慮各個(gè)變量對(duì)結(jié)果的影響，從而證明結(jié)果的穩(wěn)健性和可靠性。

為探索全球資產(chǎn)流動(dòng)性，房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，ACesa-Bianchi，LF Cespedes和A Rebueei（2015）比較了房地產(chǎn)價(jià)格在發(fā)達(dá)國(guó)家和新興經(jīng)濟(jì)體在商業(yè)周期中的表現(xiàn)。

首先他們比較了1990-2012年的無條件時(shí)刻，以及在小部分宏觀經(jīng)濟(jì)和金融變量的交叉相關(guān)。接著他們探討特定沖擊下的資本流動(dòng)。然后運(yùn)用外部工具變量法，對(duì)Watson（2012），Mertens和Ravn（2013）在PVAR模型中，新興經(jīng)濟(jì)體以及發(fā)達(dá)國(guó)家之間的這種沖擊進(jìn)行分析。最后他們將兩個(gè)可能與金融摩擦和探索它們的相關(guān)性的全球性流通手段的傳動(dòng)機(jī)制聯(lián)合起來，分析沖擊效應(yīng)，得出全球性流通沖擊在發(fā)達(dá)國(guó)家和新興經(jīng)濟(jì)體中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)的不同影響，以及匯率在房地產(chǎn)價(jià)格中的影響。

（四）MS-VAR模型

MS-VAR模型是非線性動(dòng)態(tài)VAR模型的一種，最早由Hamihon（1990）提出，對(duì)于經(jīng)濟(jì)研究，能夠更好的表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)周期的不同特征和規(guī)律，如不同時(shí)期的匯率與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的特征。

劉杰、王定祥（2014）為分析人民幣匯率、資產(chǎn)價(jià)格與利率規(guī)則的區(qū)制轉(zhuǎn)換效應(yīng)，構(gòu)建了包括利率、產(chǎn)品缺口、通脹缺口、房?jī)r(jià)缺口以及匯率缺口的MS-VAR模型。

他們以2000年1月至2012年12月（月度數(shù)據(jù)）作為樣本空間，利用“三次樣條插值法”得到月度GDP，再用X12法排除掉季節(jié)因素并取自然對(duì)數(shù)；用同比居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)代表通貨膨脹水平；用人民幣有效匯率代表匯率指標(biāo)；用同比國(guó)房景氣指數(shù)代表房地產(chǎn)價(jià)格（以替代資產(chǎn)價(jià)格）；最后利用HP濾波得到產(chǎn)品、通脹、房?jī)r(jià)、匯率缺口。并以7天期銀行間同業(yè)拆借利率代表我國(guó)的市場(chǎng)基準(zhǔn)利率。在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，采用AIC、sc、HQ與對(duì)數(shù)似然值準(zhǔn)則確定該VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)為5階，區(qū)制個(gè)數(shù)為2，并根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果選擇MSIH（2）-VAR（5）模型進(jìn)行估計(jì)。除此之外又在不同區(qū)制下分別給四個(gè)缺口變量一個(gè)正向沖擊，分析了20個(gè)月內(nèi)利率的累積脈沖響應(yīng)。

李芳、李秋娟（2014）則建立了包括匯率、房?jī)r(jià)、以及國(guó)際資本流動(dòng)這三個(gè)變量的MS-VAR模型。以2005年7月-2012年12月的月度數(shù)據(jù)為樣本，以即期人民幣兌美元匯率月度平均值為匯率；以月度環(huán)比的全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格分類指數(shù)為房?jī)r(jià)；采用簡(jiǎn)化的間接法估算短期國(guó)際資本流動(dòng)量，取月末值，作為短期國(guó)際資本流動(dòng)凈額。并利用ADF檢驗(yàn)確定三個(gè)變量的平穩(wěn)性。進(jìn)而采用Eview6.0軟件，并比較模型參數(shù)，確定MSH（2）-VAR（3）模型能去的最佳擬合效果。

基于該模型，采用Krolzig的OX-MSVAR包，在Givewin平臺(tái)進(jìn)行模型參數(shù)估計(jì)，又利用Oxmetrics軟件劃分出兩區(qū)制并進(jìn)行對(duì)比分析。最后利用脈沖響應(yīng)考察系統(tǒng)內(nèi)三個(gè)變量之間的短期動(dòng)態(tài)沖擊關(guān)系。

王申、陶士貴（2015）考慮到由于央行對(duì)外匯市場(chǎng)的干預(yù)會(huì)影響國(guó)內(nèi)流動(dòng)性，所以貨幣供應(yīng)量也應(yīng)引入實(shí)證研究。因此，他們構(gòu)建MS-VAR模型，以探討房?jī)r(jià)、匯率以及貨幣供應(yīng)量三者間的非線性關(guān)系。

研究時(shí)他們選取了從2005年7月到2013年12月的102個(gè)月度數(shù)據(jù)作為樣本。房?jī)r(jià)變量為國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市的新建住宅價(jià)格指數(shù)，匯率變量為美元兌人民幣的月平均匯率，貨幣供應(yīng)變量為廣義貨幣供應(yīng)量的同比增長(zhǎng)。然后通過ADF單位根檢驗(yàn)法檢驗(yàn)通過了各個(gè)變量的平穩(wěn)性。

在模型選取時(shí)，根據(jù)SC、AC等信息準(zhǔn)則，確定了該VAR模型的滯后階數(shù)為2階，區(qū)制個(gè)數(shù)為2。并在依據(jù)對(duì)所有滯后2階、2區(qū)制的MS-VAR模型的指誦畔⒌慕一步分析，確定了MSIH（2）-VAR（2）模型具有最優(yōu)的擬合效果。

選擇該模型之后，在GiveWin這一軟件平臺(tái)運(yùn)用Krolzig（1998）的OX-MSVAR包進(jìn)行了模型估計(jì)。在分析模型結(jié)果基礎(chǔ)上，又對(duì)比了兩個(gè)區(qū)制的波動(dòng)情況，并且利用脈沖響應(yīng)，分別給三個(gè)變量一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差的沖擊，比較了在兩個(gè)區(qū)制下響應(yīng)的差異性。

（五）TVP-VAR模型

TVP-VAR模型是時(shí)變參數(shù)的向量自回歸模型，在研究經(jīng)濟(jì)學(xué)問題時(shí)，能夠很好的克服隨著時(shí)間的推移，各種影響因素的改變，模型參數(shù)也會(huì)隨之改變的缺陷，能夠更好的觀察變量間持續(xù)變化的過程。

V Peretti，R Gupta和R lnglesi-Lotz（2012）為研究南非的房地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)影響消費(fèi)和利率，其中包括研究房?jī)r(jià)沖突對(duì)貨幣政策帶來的影響時(shí)，選擇構(gòu)建了TVP-VAR模型。他們選取了1966年1月到2011年2月各季度的樣本數(shù)據(jù)，然后分析包括實(shí)際消費(fèi)增速，名義三月短期國(guó)庫(kù)券利率與實(shí)際房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度之間的宏觀經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)，并運(yùn)用MCCM方法，得出隨機(jī)波動(dòng)的TVP-VAR模型結(jié)果，由此進(jìn)行分析。

Guangxi Cao（2014）為了研究利率和人民幣匯率對(duì)中國(guó)股市的影響，將TVP-VAR模型和TVP-P模型拓展為L(zhǎng)TVP-VAR模型和LTVP-P模型。他選取了2005年7月22日到2012年1月13日的樣本數(shù)據(jù)，分析股票市場(chǎng)，利率市場(chǎng)和人民幣外匯市場(chǎng)的相關(guān)性。然后估計(jì)長(zhǎng)期參數(shù)，檢驗(yàn)LTVP-VAR模型的收斂性。接著實(shí)證分析股票市場(chǎng)的時(shí)變脈沖響應(yīng)，長(zhǎng)期時(shí)變均衡關(guān)系。最后他討論了移除金融時(shí)間序列的長(zhǎng)期性的問題，分析長(zhǎng)期反映波動(dòng)依賴的趨勢(shì)。

周德才、馮婷、鄧姝姝（2015）在研究我國(guó)靈活金融狀態(tài)指數(shù)時(shí)，為打破目前的研究缺乏靈活動(dòng)態(tài)性，決定構(gòu)建MI-TVP-SV-VAR模型作為預(yù)測(cè)我國(guó)通貨膨脹的研究。由于2001年后我國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來新發(fā)展，因而他們選取2001年1月-2014年6月共162個(gè)樣本點(diǎn)的月度數(shù)據(jù)，以貨幣供應(yīng)量、利率、匯率、房地產(chǎn)價(jià)格和股票價(jià)格等五個(gè)變量為金融狀況變量，分析這五個(gè)金融狀況變量與通貨膨脹的關(guān)系。

在進(jìn)行模型估計(jì)前，他們運(yùn)用ADF方法對(duì)數(shù)列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，得出它們都是平穩(wěn)時(shí)間序列的結(jié)論，從而能夠用于構(gòu)建模型。然后，他們運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)證明五個(gè)金融狀況變量用于構(gòu)建金融狀況指數(shù)的合理性。最后，使用VAR模型中的Lag OrderSelection Criteria進(jìn)行檢驗(yàn)，確定此MI-TVP-SV-VAR模型滯后階數(shù)。

在他們具體測(cè)算我國(guó)靈活動(dòng)態(tài)金融狀況指數(shù)時(shí)，經(jīng)過實(shí)證分析，得出MI-TVP-SV-VAR模型靈活動(dòng)態(tài)的參數(shù)演進(jìn)特征，分析通貨膨脹對(duì)五種實(shí)際變量缺口的單位沖擊脈沖響應(yīng)函數(shù)值，得出五個(gè)金融變量的靈活動(dòng)態(tài)權(quán)重。為得出我國(guó)靈活動(dòng)態(tài)金融狀況指數(shù)與通貨膨脹的關(guān)系，他們比較FDFCI與IR的相關(guān)性圖形，檢驗(yàn)FDFCI與IR的跨期相關(guān)性及領(lǐng)先滯后關(guān)系，研究FDFCI與IR的因果關(guān)系，檢測(cè)FDFCI與IR的預(yù)測(cè)能力，并比較分析了FDFCI對(duì)通貨膨脹解釋力度。

（六）FAVAR模型

為了更好的使用多變量、大規(guī)模數(shù)據(jù)研究變量對(duì)系統(tǒng)的沖擊，從而真實(shí)的反應(yīng)變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，可以選擇使用Bernanke（2005）對(duì)VAR模型進(jìn)行改進(jìn)后提出的FAVAR模型進(jìn)行相關(guān)研究分析。

喻開志，董賾文，陳翔（2015）認(rèn)為匯率對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要作用，因此他們通過構(gòu)建基于IS-LM-BP框架的FAVAR模型，進(jìn)而分析美元、日元兌人民幣匯率對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響以及匯率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。

根據(jù)實(shí)際情況，考慮到2005年以后中國(guó)的匯率政策有了重大改革以及匯率對(duì)經(jīng)濟(jì)各方面的影響，因而選取2005年1月到2013年9月的數(shù)據(jù)作為樣本，以及包括房地產(chǎn)在內(nèi)的五個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域作為變量。經(jīng)過初始變量選擇和主成分的提取并進(jìn)行單位根檢驗(yàn)和JJ協(xié)整檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)各變量間存在協(xié)整關(guān)系，符合平穩(wěn)性的要求。

他們運(yùn)用Choleskv分解構(gòu)建FAVAR模型，得出模型的平均擬合優(yōu)度，從而分析各經(jīng)濟(jì)變量的脈沖響應(yīng)分析，最終得出中國(guó)各經(jīng)濟(jì)變量受到美元兌人民幣和日元兌人民幣匯率在結(jié)構(gòu)上具有相似性，在程度上又有明顯差異的結(jié)論。而為了檢驗(yàn)這個(gè)結(jié)果是否穩(wěn)健而不是隨機(jī)或不可控的，他們又采用2006-2014年的數(shù)據(jù)構(gòu)建模型，得出了相似的結(jié)果，證明了數(shù)據(jù)的穩(wěn)健性。

二、基于VAR模型人民幣匯率和房地產(chǎn)關(guān)系的研究結(jié)果綜述

（一）房地產(chǎn)價(jià)格與人民幣匯率呈正相關(guān)關(guān)系

陳婕、路靜、高鵬和董紀(jì)昌（2009），朱孟楠、劉林和倪玉娟（2011），蔡彤娟和馬冠男（2016）皆通過VAR模型研究分析得出，匯率、房?jī)r(jià)以及利率存在著長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，人民幣匯率與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。由于人民幣升值，吸引了境外資本流入我國(guó)，同時(shí)房地產(chǎn)具有高回報(bào)的特征，因此這些境外資本流向了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推動(dòng)了我國(guó)房?jī)r(jià)的上漲，但是該現(xiàn)象具有滯后效應(yīng)。

與此同時(shí)，李芳和李秋娟（2014），王申和陶士貴（2015）則根據(jù)VAR模型研究分別發(fā)現(xiàn)，滯后1到3期與滯后1期的實(shí)際房?jī)r(jià)變化對(duì)當(dāng)期匯率有明顯的負(fù)向作用，簡(jiǎn)而言之，便是實(shí)際的房?jī)r(jià)上升會(huì)帶來當(dāng)期實(shí)際匯率的升值。

A Cesa-Bianchi、LF Cespedes和A Rebucci（2015）根據(jù)構(gòu)建PVAR模型研究全球流動(dòng)性過剩、房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)，認(rèn)為在應(yīng)對(duì)全球流動(dòng)性沖擊，與AEs的房?jī)r(jià)相比，新興經(jīng)濟(jì)體的房?jī)r(jià)似乎與資本流動(dòng)更為密切相關(guān)，同時(shí)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)也更快更穩(wěn)定。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格與人民幣匯率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系

朱孟楠、劉林和倪玉娟（2011）使用非線性MS-VAR模型研究房地產(chǎn)價(jià)格和匯率間關(guān)系時(shí)，根據(jù)非線性模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)分析，發(fā)現(xiàn)對(duì)于實(shí)際的匯率和實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格，在區(qū)制1的條件下，實(shí)際的匯率升值不能夠?qū)е聦?shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，反而會(huì)使實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)格下降。

Guangxi Cao（2014）在研究利率和R率對(duì)中國(guó)股票市場(chǎng)的影響時(shí)，認(rèn)為就長(zhǎng)期而言，中國(guó)股票回報(bào)率和利率與匯率呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，并提出中國(guó)股市對(duì)由利率市場(chǎng)引起的短期震蕩和由人民幣匯率市場(chǎng)引起的脈沖響應(yīng)將持續(xù)約6天的時(shí)間，隨后反應(yīng)將消失。同時(shí)，國(guó)內(nèi)的李芳和李秋娟（2014）也認(rèn)為在開放經(jīng)濟(jì)的條件下，匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間相互促進(jìn)的關(guān)系只能在短期內(nèi)維持，對(duì)于長(zhǎng)期，當(dāng)匯率升值到一定程度時(shí)，短期內(nèi)國(guó)際資本流出從而會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

三、結(jié)語

本文系統(tǒng)的整理了使用VAR模型研究人民幣匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的相關(guān)文獻(xiàn)，分類綜述了國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)中基于匯率與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系課題的研究下，使用VAR模型的研究方向和思路，以及該研究方法下得出的相關(guān)結(jié)論；綜合兩大部分的內(nèi)容，我們可以得出以下的結(jié)論：

對(duì)于選擇使用VAR模型研究該課題，首先需要確定該課題的具體的研究方向，例如，是結(jié)構(gòu)性的研究匯率影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素，還是時(shí)效性的研究匯率影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)程等等。確定了具體的研究方向后，便需要選擇采用的樣本數(shù)據(jù)和研究的VAR模型種類，根據(jù)獲得數(shù)據(jù)的特征以及該VAR模型種類的限制，選擇是否需要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)或者構(gòu)建平穩(wěn)序列；同時(shí)，根據(jù)研究課題的方向，確定最佳的滯后階數(shù)或者所研究的滯后期，從而成功構(gòu)建VAR模型；基于各種不同的研究方向，我們還可以選擇使用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)、Granger因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等檢驗(yàn)分析方法，研究分析基于VAR模型下，數(shù)據(jù)間的各種相關(guān)關(guān)系，在得出最終結(jié)論后，還能夠檢驗(yàn)該結(jié)論的穩(wěn)健性。

篇8

專業(yè)素質(zhì)要求經(jīng)濟(jì)學(xué)家堅(jiān)持效率優(yōu)先的原則，不止一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)者說過，自己的唯一職責(zé)是判斷怎樣的經(jīng)濟(jì)手段可以提高資源配置效率，并提出相關(guān)的建議。這與社會(huì)的道義要求有萬里之遙，這個(gè)轉(zhuǎn)型期的社會(huì)要求經(jīng)濟(jì)學(xué)家不僅指出什么是高效的資源配置，還要求他們?cè)谛逝c公正之間作出正確選擇――經(jīng)濟(jì)學(xué)家如果不愿意成為倫理專家，就可能被口水淹沒?？谒畱?zhàn)的結(jié)果是兩敗俱傷，經(jīng)濟(jì)學(xué)家喪失了尊嚴(yán)與道義，而社會(huì)喪失了經(jīng)濟(jì)效率的理性探討。

茅于軾是經(jīng)濟(jì)學(xué)家分裂癥的典型人物

茅于軾是經(jīng)濟(jì)學(xué)家分裂癥的典型人物。這位年長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家一直處于輿論的風(fēng)口浪尖，他幾乎在房地產(chǎn)、社會(huì)保障等各個(gè)領(lǐng)域遭遇炮轟。不要說，不能說，一說就是錯(cuò)。對(duì)此，他倒也十分坦然，達(dá)到這種境界的經(jīng)濟(jì)學(xué)家不多。

從實(shí)踐角度來看，茅于軾先生是個(gè)身體力行的無可挑剔的窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。1992年開始，他聯(lián)合同道中人在山西創(chuàng)辦“龍水頭村民互助基金”，以具有尤努斯鄉(xiāng)村銀行特征的小額貸款試點(diǎn)開始探索中國(guó)特色。2003年，他74歲時(shí)又創(chuàng)辦了北京富平家政培訓(xùn)學(xué)校，以后又在北京嘗試為民工辦理小額信貸支持創(chuàng)業(yè)。就是茅于軾理論的反對(duì)派也承認(rèn)，這是一個(gè)品格令人敬重的人物。正因?yàn)槿绱?，茅于軾的“不識(shí)時(shí)務(wù)”讓人頭痛之極。

前兩年，他支持鐵路票價(jià)上漲以緩解春運(yùn)壓力，支持油價(jià)上漲以緩解交通運(yùn)輸壓力，貫穿2007年與2008年初是“替窮人辦事，為富人說話”的主張，而后提出“經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)該繼續(xù)建設(shè)”和“限價(jià)房太多的確會(huì)搞亂正常的房地產(chǎn)業(yè)”，還贊成提高高校學(xué)費(fèi)，認(rèn)為在中國(guó)高校里窮人孩子的比例只占到10%～20%，通過提高學(xué)費(fèi)來增加更多的助學(xué)貸款和獎(jiǎng)學(xué)金，才是解決窮人上學(xué)問題的最好辦法，可以避免富人搭便車……不用多說，誰都知道這些言論會(huì)帶來怎樣的后果。

但他以平和的口氣繼續(xù)說，不斷地在各種場(chǎng)合說，這其實(shí)不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家的執(zhí)著，筆者認(rèn)為這更是歷史學(xué)家式的歷史道義。

茅先生將市場(chǎng)化簡(jiǎn)單化了

毫無疑問，茅于軾先生是個(gè)市場(chǎng)派。他這一生青壯年時(shí)期的大好時(shí)光，正值計(jì)劃經(jīng)濟(jì)大行于世，經(jīng)濟(jì)計(jì)劃時(shí)代的普遍貧窮成為特定歷史時(shí)期無法抹去的集體記憶創(chuàng)傷，經(jīng)歷過那一代的人，大都堅(jiān)定地走市場(chǎng)道路，避免回到普遍貧窮狀態(tài)，而這根邏輯貫穿到極致，有可能得出即便是貧富不均也好于普遍貧窮。如果市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到貧富嚴(yán)重不均的程度，可以選擇的道路是，政府建立基本保障制度，實(shí)現(xiàn)基本的生活保障，最壞的選擇是政府直接插手，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)公正的名義進(jìn)入市場(chǎng)資源的配置領(lǐng)域，在獲取行政溢價(jià)之余，敗壞市場(chǎng)的基礎(chǔ)。

茅于軾的選擇有什么不能理解的呢？他反對(duì)限價(jià)房，主張?zhí)岣吒咝W(xué)費(fèi)，邏輯是一以貫之的，限價(jià)房既不是徹底的市場(chǎng)化的商品房，也不是徹底的保障性住房，而是介于兩者之間的“蝙蝠”。政府在土地供應(yīng)與稅費(fèi)上實(shí)行一定優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)商的盈利空間進(jìn)行嚴(yán)格管制，參照周邊樓盤的均價(jià)進(jìn)行定價(jià)。很清楚，從市場(chǎng)的角度來看，限價(jià)房是一個(gè)將市場(chǎng)與行政混雜于一體的怪胎，決策者以為是將市場(chǎng)與行政的益處集于一身，而在市場(chǎng)派眼中，是將市場(chǎng)與行政之害嫁接到一起，既無益于已經(jīng)混亂無比的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是政府推卸責(zé)任的表現(xiàn)。

反對(duì)限價(jià)房政策只是市場(chǎng)之樹上無數(shù)果實(shí)中的一粒，反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房同樣歸因于此，主張高校學(xué)費(fèi)上漲雖然體現(xiàn)出茅于軾先生對(duì)于高等教育市場(chǎng)化的觀點(diǎn)，與上述稍有不同，牽涉到對(duì)于貧富區(qū)隔的基本判斷，以及對(duì)于公辦教育的理解。我國(guó)的大多數(shù)高校屬于公辦高校，由政府撥款建立，教育產(chǎn)業(yè)化政策實(shí)行之前，基本上實(shí)行的低收費(fèi)政策。茅于軾先生認(rèn)為是高校低收費(fèi)，是窮納稅人補(bǔ)貼了富人，但這一理論根基的數(shù)據(jù)調(diào)研顯然值得推敲。中國(guó)高校窮人孩子的比例只占10%～20%有什么依據(jù)？所謂窮人的標(biāo)準(zhǔn)是什么？在屢屢爆出高校學(xué)費(fèi)壓垮學(xué)生家長(zhǎng)新聞的今天，是否證明我國(guó)的高校平均收費(fèi)已經(jīng)是中產(chǎn)收入階層不可承受之重？如果提高了收費(fèi)，高校將這部分經(jīng)費(fèi)不用于教育資源的增加，而是挪用作購(gòu)新樓、買房產(chǎn)或者像天津某高校一樣大買股票，又該如何處置？

這就體現(xiàn)出市場(chǎng)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家的另一劣勢(shì)，即在專業(yè)上色厲內(nèi)荏。如茅于軾先生基本上以供求關(guān)系理論這一招“吃”遍所有經(jīng)濟(jì)難題，一切的經(jīng)濟(jì)失調(diào)只要漲價(jià)或者降價(jià)，就能完成調(diào)整，市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)根據(jù)供需作出漲價(jià)或者降價(jià)的選擇。但他不能告訴人們，當(dāng)面對(duì)中國(guó)鐵路這樣的壟斷鐵老大，當(dāng)在特殊時(shí)段內(nèi)需求處于剛性時(shí)期的漲價(jià)，是緩解供需還是壟斷溢價(jià)？對(duì)于自由市場(chǎng)的發(fā)展是有利還是有害？可以說，茅先生是將市場(chǎng)化簡(jiǎn)單化了，這種臉譜式的做法，被大多數(shù)人所反對(duì)，包括許多市場(chǎng)派經(jīng)濟(jì)學(xué)家陣營(yíng)內(nèi)部的人物。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家挨罵是社會(huì)過失的替罪羊

丁學(xué)良曾經(jīng)指出，中國(guó)合格的經(jīng)濟(jì)學(xué)家不超過5人。另一個(gè)屢屢挨罵的經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎則被指責(zé)為根本不具備經(jīng)濟(jì)學(xué)家四個(gè)字的起碼支撐，無論從論文還是如今的主要任務(wù)，都讓他離專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家相去甚遠(yuǎn)。在張維迎與鄒恒甫之爭(zhēng)爆發(fā)后，有記者曾經(jīng)直言不諱地向他提出了這一問題，而張維迎也變相地認(rèn)可了。

道德上的質(zhì)疑因人而異，可以用清者自清的辦法來解決。當(dāng)人們質(zhì)疑厲以寧家族在股市上的作為讓厲以寧的股市發(fā)言失去客觀性與公正性以后，雖然有人提出了茅于軾的小額信貸試驗(yàn)有任志強(qiáng)等企業(yè)家捐贈(zèng)的資金，但這并不是什么污點(diǎn)，不至于被戴上“二奶學(xué)者”、“利益代言人”的帽子。但另一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在市場(chǎng)與理論上的表現(xiàn)，確實(shí)有違起碼的社會(huì)公德。

篇9

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)：1671-1297（2008）11-178-02

一、相關(guān)研究成果簡(jiǎn)述

關(guān)于住宅與消費(fèi)，國(guó)外學(xué)者Campbell和Cocco（2005）研究英國(guó)家庭的住宅消費(fèi)需求，認(rèn)為：住宅是財(cái)富的一個(gè)主要組成部分，住宅價(jià)格的波動(dòng)，影響居民消費(fèi)需求的決定。房?jī)r(jià)上升或借款限制的放寬可能會(huì)刺激消費(fèi)，增加家庭的財(cái)富。對(duì)那些傾向于攜帶消費(fèi)的家庭，可預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)變化與消費(fèi)的變化正相關(guān)。

城市居民的住宅消費(fèi)是構(gòu)建和諧社會(huì)最直接，也是最具影響力的要素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，帶動(dòng)了居民住房消費(fèi)。有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅消費(fèi)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響、房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)貧富分化等熱點(diǎn)問題，國(guó)內(nèi)學(xué)者進(jìn)行了關(guān)注和探索性研究。

葉劍平、謝經(jīng)榮（2005）通過分析發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的住房消費(fèi)，發(fā)現(xiàn)，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比例偏低。在我國(guó)，購(gòu)買商品住房的主力群體是年齡在25～39歲的年輕人，隨著家庭收入的增加，住房消費(fèi)增加，待家庭收入達(dá)到穩(wěn)定后呈下降趨勢(shì)；高收入家庭的住房收入消費(fèi)比高于低收入家庭的住房收入消費(fèi)比，低收入家庭的住房消費(fèi)需求高于住房消費(fèi)能力。

王學(xué)友（2007）認(rèn)為，市場(chǎng)運(yùn)行的基本規(guī)律是供求規(guī)律，影響住房需求的是住房消費(fèi)情況，消費(fèi)者的住房需求取決于住房的價(jià)格、消費(fèi)者的收入、消費(fèi)者對(duì)不同商品的偏好、住房相關(guān)商品的價(jià)格及消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。其中，住宅價(jià)格是城市居民住房消費(fèi)的主導(dǎo)約束力，居民家庭收入是城市居民住房消費(fèi)的主要提升力，住房金融是城市居民住房消費(fèi)的典型支持力。作者在研究需求方面，除了探討價(jià)格和收入兩個(gè)因素，還涉及了消費(fèi)者的偏好和預(yù)期等方面，而且，適時(shí)引入房地產(chǎn)金融的角度，具有極大的借鑒意義。

房地產(chǎn)與社會(huì)公平是現(xiàn)今熱門話題。輿論認(rèn)為：房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使處于社會(huì)貧困階層的人們買不起房子。人們?cè)谕颗d嘆的同時(shí)，可能會(huì)詬病房地產(chǎn)的貨幣化市場(chǎng)化，懷念住房配給制。實(shí)際上，在住房配給時(shí)代，是更多的人們沒有房子，更多的人住在單位宿舍里，更多家庭擠在狹小的空間里。房地產(chǎn)市場(chǎng)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，是真正理性化和人性化的。很多學(xué)者認(rèn)為：讓城市中的每一個(gè)位居民有自己的住宅，是政府的責(zé)任和義務(wù)。這種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的是住宅的私有權(quán)，實(shí)際上，就是在發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家，也不是人人都擁有自己的住宅。這是違背市場(chǎng)規(guī)律的要求。政府的作用在于，在市場(chǎng)失靈時(shí)，發(fā)揮積極的作用，而不是干預(yù)市場(chǎng)按照客觀規(guī)律發(fā)揮資源優(yōu)化配置。本文認(rèn)為：讓城市中的每一個(gè)位居民有自己的居住之處，才是政府的責(zé)任和義務(wù)。

二、住房消費(fèi)滿意度

從1998年我國(guó)實(shí)行住房體制改革以來，以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的分配方式逐漸成為消費(fèi)者最主要的住房消費(fèi)渠道。目前，隨著住房?jī)r(jià)格的不斷攀升，住房消費(fèi)方面的支出成為越來越多城鎮(zhèn)家庭最主要的消費(fèi)支出。據(jù)相關(guān)調(diào)查報(bào)告顯示，超過四分之一的受訪者對(duì)已有住房狀況不滿意，說明居民對(duì)改善住房的需求仍較大，反映未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在較大的發(fā)展空間。

（一） 消費(fèi)者信心指數(shù)

消費(fèi)者消費(fèi)行為一般受兩個(gè)微觀因素的影響：一是購(gòu)買力，即消費(fèi)者收入或財(cái)富等資源約束，是客觀方面的因素；二是購(gòu)買意愿，即有購(gòu)買力的消費(fèi)者是否愿意消費(fèi)，屬于主觀方面因素。一般來講，房地產(chǎn)價(jià)格變化影響家庭購(gòu)買力，消費(fèi)者對(duì)未來可獲得收入和房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期決定消費(fèi)者當(dāng)期消費(fèi)意愿。有關(guān)消費(fèi)者住房消費(fèi)購(gòu)買力和購(gòu)買意愿，可以采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開的指標(biāo)：消費(fèi)者信心指數(shù)。消費(fèi)者信心指數(shù)由消費(fèi)者滿意指數(shù)和消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)構(gòu)成。消費(fèi)者滿意指數(shù)是指消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活的評(píng)價(jià)，消費(fèi)者預(yù)期指數(shù)是指消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生變化的預(yù)期。

通過消費(fèi)者調(diào)查搜集資料，采用一定的統(tǒng)計(jì)方法計(jì)算可以得到消費(fèi)者信心指數(shù)。20世紀(jì)40年代，美國(guó)密西根大學(xué)調(diào)查研究中心為了研究消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響，首先編制了消費(fèi)者信心指數(shù)，隨后消費(fèi)者信心指數(shù)開始在世界范圍內(nèi)廣泛使用。對(duì)于這個(gè)指數(shù)的計(jì)算過程一般是，先對(duì)構(gòu)成信心綜合指數(shù)的分指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后再進(jìn)行算術(shù)平均求得綜合指數(shù)。中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)每月更新一次，是中國(guó)由獨(dú)立的第三方研究機(jī)構(gòu)編制的頻繁最高的消費(fèi)者信心指數(shù)。指數(shù)涵蓋了房地產(chǎn)、耐用消費(fèi)品、汽車等主要行業(yè)，并提供按照年齡、收入水平和地域劃分的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，因此，可用于量度居民住房消費(fèi)的消費(fèi)信心水平。

從圖示可以看出，2006年、2007年、2008年消費(fèi)者信心呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。消費(fèi)者信心指數(shù)下降，一方面原因是由于價(jià)格快速上漲，加強(qiáng)了對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，而收入在短期內(nèi)具有粘性，人們對(duì)未來收入的上漲持謹(jǐn)慎態(tài)度，從而促使對(duì)當(dāng)期消費(fèi)的信心下降；另一方面，房地產(chǎn)跟其他的商品一樣，首先是一個(gè)產(chǎn)品，消費(fèi)者對(duì)住房的消費(fèi)可涵蓋三個(gè)方面的內(nèi)容：價(jià)格、質(zhì)量和售后服務(wù)。房地產(chǎn)、耐用消費(fèi)品、汽車不同于股票，如果產(chǎn)品價(jià)格快速上漲，而產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)方面的提高，大大滯后，消費(fèi)者就會(huì)對(duì)住房消費(fèi)不滿意，從而導(dǎo)致消費(fèi)者信心指數(shù)下降。

（二） 價(jià)格滿意度分析

不同收入階層的消費(fèi)者，只有在滿足了吃、穿等最基本的生存需要之后，才會(huì)考慮改善住房條件。也就是說，消費(fèi)者的收入先用于購(gòu)買食品、服裝等日常支出后，才會(huì)考慮購(gòu)買住房。不論出于什么層次的收入階層，日?；旧钪С鍪窍鄬?duì)無差別的量。因此，越是處于收入低層的家庭，滿足日常生活支出的費(fèi)用在收入中所占比重越大，從而，越是收入下層的居民，其住宅價(jià)格滿意度隨著住宅價(jià)格的上升下降越迅速。

2007年7月，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)公布了《全國(guó)12城市商品住房消費(fèi)者滿意度調(diào)查》結(jié)果報(bào)告。此次調(diào)查由中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)聯(lián)合中國(guó)指數(shù)研究院，以及北京、天津、上海、重慶、大連、青島、廈門、深圳、杭州、武漢、成都、西安等12個(gè)城市消協(xié)組織，對(duì)218個(gè)普通住宅、18500個(gè)住戶開展問卷調(diào)查。報(bào)告結(jié)果顯示：收入中、下層的居民對(duì)商品住房的價(jià)格滿意度普遍較低，居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的接受水平集中分布在6000元以下，房?jī)r(jià)水平遠(yuǎn)高于消費(fèi)者期望。

另外，消費(fèi)者對(duì)住房消費(fèi)的滿意度具有主觀性，也就是說，對(duì)不同收入階層的消費(fèi)者，對(duì)住房消費(fèi)的滿意與否受自身主觀因素的影響。同樣的住宅產(chǎn)品，可能對(duì)某一個(gè)消費(fèi)者是滿意的，而對(duì)另一個(gè)消費(fèi)者可能是不滿意的，而且，滿意的消費(fèi)者之間的滿意程度也是有差別的。顧客是否滿意以及滿意的程度，取決于他們的經(jīng)濟(jì)地位、文化背景、需求、期望等，甚至受性格、情緒等非理性的因素的影響。那么，不同收入階層的消費(fèi)者必然具有不同的滿意度度量尺度。根據(jù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的人是理性人的假設(shè)，人們只購(gòu)買價(jià)格水平符合自己購(gòu)買力的住宅，那么，處于同一收入階層的消費(fèi)者，將具有相同的價(jià)格滿意度度量尺度。

（三） 城市新移民的住房消費(fèi)

我們所說的城市新移民，是指城市里各種各樣的新農(nóng)民居民。隨著我省城市化進(jìn)程的加快，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大城市，由于大城市的聚集作用，將會(huì)聚集大量的新移民，其他城鎮(zhèn)也將有大量的新移民出現(xiàn)。他們不論現(xiàn)在是戶籍人口還是暫住人口，都將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體。但是，由于多數(shù)移民處于收入階層下下層，無論是支付能力和還貸能力都很低。從而使大量的購(gòu)房需要成為虛無的有效需求。

使城市新移民的購(gòu)房需要成為有效需求，一方面有賴于他們自身收入水平的提高。收入水平的提高依賴較長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展和社會(huì)保障制度的完善。另一方面，可以加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、住房二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)。如果有大量經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房進(jìn)入流通環(huán)節(jié)，加上房屋租賃市場(chǎng)，將緩解目前城市新移民的住房困境。另外，制定適于城市新移民的住房消費(fèi)信貸政策。如利息減免、補(bǔ)貼等。最后，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入對(duì)城市新移民的住房供給。對(duì)給收入下下層的城市新移民提供住房供給的房地產(chǎn)企業(yè)，給予相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策。實(shí)際上，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能夠從社會(huì)價(jià)值的角度進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)，樓盤運(yùn)作、景觀設(shè)計(jì)、建筑創(chuàng)新，才能激活大量沉寂的需求，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他關(guān)聯(lián)行業(yè)，對(duì)一國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響，合理的房地產(chǎn)價(jià)格是保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)價(jià)格變化應(yīng)該與各收入階層人們的收入相匹配，尤其應(yīng)注重比重最大的收入下層人們的需要，否則，不僅會(huì)危害房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，而且有可能產(chǎn)生許多社會(huì)問題。

參考文獻(xiàn)

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中圖分類號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2015）03-0137-02

1956年，我國(guó)的土地資源管理專業(yè)創(chuàng)辦于東北農(nóng)學(xué)院[1]，目前全國(guó)將近90所普通高等院校開設(shè)了該專業(yè)。重慶工商大學(xué)土地資源管理專業(yè)從2009年秋季開始正式招生，目前該專業(yè)共有在校本科學(xué)生300多人。近5年來，根據(jù)我?！百|(zhì)量立校、人才強(qiáng)校、特色興?！钡霓k學(xué)理念，多次對(duì)人才培養(yǎng)方案進(jìn)行了修改和完善，明確了該專業(yè)的發(fā)展定位、建設(shè)目標(biāo)和各項(xiàng)建設(shè)措施，并積極開展土地資源管理專業(yè)本科教學(xué)改革與創(chuàng)新研究。但是，在教學(xué)過程中，由于受到專業(yè)起步晚、硬件設(shè)施落后和師資結(jié)構(gòu)不合理等因素的限制，學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)水平還有待提高[2]。因此，本文結(jié)合我校土地資源管理專業(yè)本科教學(xué)的現(xiàn)狀和學(xué)科發(fā)展趨勢(shì)，分析該專業(yè)本科人才培養(yǎng)存在的問題，探究財(cái)經(jīng)類院校土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)的優(yōu)勢(shì)和特色，以學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新能力為培養(yǎng)目標(biāo)，改革和完善專業(yè)人才培養(yǎng)方案。

一、土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)現(xiàn)狀

土地資源管理專業(yè)人才培養(yǎng)方案是根據(jù)《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄和專業(yè)介紹》中對(duì)專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)要求、主干學(xué)科、核心課程及主要實(shí)踐環(huán)節(jié)的要求，以及《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010―2020）》、《教育部關(guān)于全面提高高等教育質(zhì)量的若干意見》、《重慶工商大學(xué)關(guān)于“十二五”期間“本科教學(xué)質(zhì)量與教學(xué)改革工程”的實(shí)施意見》等文件精神，結(jié)合我校實(shí)際和轉(zhuǎn)型升位目標(biāo)的要求制定的。該方案是指導(dǎo)土地資源管理專業(yè)理論與實(shí)踐教學(xué)活動(dòng)的規(guī)范性文件，它體現(xiàn)了社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)的基本要求，包括專業(yè)總體培養(yǎng)目標(biāo)與培養(yǎng)規(guī)格、培養(yǎng)途徑與手段、學(xué)制學(xué)分與授予學(xué)位、主干學(xué)科與主要課程、課程結(jié)構(gòu)與學(xué)分及學(xué)時(shí)分配、專業(yè)課程流程圖、課程設(shè)置與教學(xué)計(jì)劃、集中實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)安排表等。在2011年制定的人才培養(yǎng)方案基礎(chǔ)上，2014年進(jìn)行了修訂和完善，其中公共基礎(chǔ)課（通識(shí)基礎(chǔ)課）53.5學(xué)分、通識(shí)核心課與通識(shí)選修課10學(xué)分、學(xué)科基礎(chǔ)課2分、專業(yè)核心課21學(xué)分、專業(yè)選修課32.5學(xué)分和集中實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)24學(xué)分。學(xué)科基礎(chǔ)課包括地學(xué)基礎(chǔ)、土地資源學(xué)、土地法學(xué)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)等，以及有財(cái)經(jīng)類特色的管理學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共政策學(xué)等課程。在2014年土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)方案中，面向社會(huì)人才需求，進(jìn)一步突出了方法手段課群，強(qiáng)化實(shí)驗(yàn)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，提升學(xué)生分析問題、解決問題的動(dòng)手能力，與就業(yè)市場(chǎng)形成對(duì)接。

二、土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)存在的問題

為適應(yīng)我校轉(zhuǎn)型升位的要求，學(xué)校和各級(jí)部門對(duì)土地資源管理專業(yè)建設(shè)給予了一定的支持，引進(jìn)和培養(yǎng)了一批具有博士學(xué)位、高職稱的教師隊(duì)伍，同時(shí)加大了對(duì)專業(yè)實(shí)驗(yàn)實(shí)踐教學(xué)的投入力度，依托我校經(jīng)濟(jì)管理實(shí)驗(yàn)中心建設(shè)了一批現(xiàn)代化的專業(yè)實(shí)驗(yàn)室，使得人才培養(yǎng)方案得以順利實(shí)施。但是，根據(jù)我國(guó)高等教育創(chuàng)新人才培養(yǎng)和社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源管理實(shí)踐能力的新要求，學(xué)生創(chuàng)新實(shí)踐能力培養(yǎng)還有待進(jìn)一步提高。具體來說，主要存在以下問題。

1.教師年齡結(jié)構(gòu)不合理，缺乏高層次的教師梯隊(duì)。學(xué)院土地資源管理專業(yè)現(xiàn)有教師21人，其中教授4人，副教授9人，講師7人，正高級(jí)職稱占的比重較少，并且以中青年教師為主，特別需要通過培訓(xùn)和繼續(xù)教育提高青年教師的專業(yè)水平和業(yè)務(wù)能力。

2.專業(yè)定位模糊，不利于學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。我校是以經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科為特色的財(cái)經(jīng)類高校，學(xué)科建設(shè)以經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)為主，這導(dǎo)致土地資源管理專業(yè)只注重管理型人才的培養(yǎng)，學(xué)生的實(shí)踐創(chuàng)新能力較差。但是，隨著空間信息技術(shù)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在的人才培養(yǎng)模式難以滿足土地資源管理相關(guān)工作對(duì)技術(shù)能力不斷提高的需求。

3.實(shí)驗(yàn)設(shè)施和條件還不能滿足專業(yè)學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)的新需求。我校實(shí)驗(yàn)實(shí)踐教學(xué)統(tǒng)一歸口到經(jīng)濟(jì)管理實(shí)驗(yàn)教學(xué)中心，下設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等分中心，其中專門針對(duì)學(xué)院的土地資源管理和人文地理與城鄉(xiāng)規(guī)劃專業(yè)創(chuàng)設(shè)“3S與區(qū)域綜合規(guī)劃實(shí)訓(xùn)”實(shí)驗(yàn)平臺(tái)。由于缺乏土地資源管理專業(yè)實(shí)驗(yàn)室，實(shí)驗(yàn)室的設(shè)施和條件只能滿足本專業(yè)基本實(shí)驗(yàn)要求，對(duì)于一些專業(yè)性強(qiáng)的特色實(shí)驗(yàn)則難以滿足教學(xué)使用需求。

三、土地資源管理專業(yè)本科人才培養(yǎng)的優(yōu)勢(shì)和特色

“特色興?！笔俏倚５霓k學(xué)理念，在人才培養(yǎng)方案修訂過程中，將學(xué)校經(jīng)濟(jì)管理學(xué)科特色與專業(yè)實(shí)踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)結(jié)合起來，形成了土地資源管理本科人才培養(yǎng)自身的優(yōu)勢(shì)和特色。

1.具有財(cái)經(jīng)類院校多學(xué)科協(xié)同發(fā)展的學(xué)科背景。我校是一所經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、工學(xué)、理學(xué)等多學(xué)科協(xié)調(diào)發(fā)展的，具有鮮明財(cái)經(jīng)特色的綜合性大學(xué)。土地資源管理專業(yè)則兼有管理學(xué)和理工知識(shí)交叉特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)專業(yè)與學(xué)校優(yōu)勢(shì)學(xué)科之間的交流和滲透，加強(qiáng)理論基礎(chǔ)知識(shí)的整合，使學(xué)生具備良好的發(fā)現(xiàn)和解決科學(xué)技術(shù)問題能力，培養(yǎng)適應(yīng)多種就業(yè)需求的厚基礎(chǔ)和寬口徑型人才。

2.本專業(yè)依托土地科學(xué)、管理學(xué)和空間信息技術(shù)的學(xué)科背景，以城市土地利用、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)和土地信息技術(shù)為方向，教學(xué)和科研主要涉及土地利用規(guī)劃、土地整理、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷、土地信息系統(tǒng)建設(shè)等領(lǐng)域，在重慶市相關(guān)領(lǐng)域中具有較大影響力。特別是注重現(xiàn)代空間信息技術(shù)和計(jì)算機(jī)分析技術(shù)的培養(yǎng)，學(xué)生在土地資源調(diào)查、地籍信息化管理、土地計(jì)算機(jī)輔助制圖等方面具有明顯的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

3.本專業(yè)注重學(xué)生綜合素質(zhì)和實(shí)踐創(chuàng)新能力的培養(yǎng)，長(zhǎng)期為地方政府有關(guān)職能部門和企業(yè)提供決策咨詢和技術(shù)支持，畢業(yè)生在土地調(diào)查與評(píng)價(jià)、土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、土地信息系統(tǒng)等領(lǐng)域具有熟練專業(yè)技術(shù)能力和創(chuàng)新能力。通過強(qiáng)化“3S”技術(shù)和土地信息系統(tǒng)技術(shù)，形成“理論-技術(shù)-應(yīng)用”一體化的實(shí)驗(yàn)實(shí)踐教學(xué)體系，進(jìn)而全面培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐創(chuàng)新能力。

四、以學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新能力培養(yǎng)為目標(biāo)，改革和完善人才培養(yǎng)方案

1.以土地資源管理社會(huì)人才需求為導(dǎo)向，明確專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)及其基本要求。根據(jù)教育部《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》的要求，結(jié)合我校的專業(yè)特點(diǎn)，明確專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)是：培養(yǎng)具有管理學(xué)、土地科學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面的基本理論，具有計(jì)算機(jī)應(yīng)用、遙感測(cè)量、規(guī)劃、設(shè)計(jì)分析等基本技能，熟悉土地評(píng)價(jià)、規(guī)劃、管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及政策法規(guī)，在土地調(diào)查評(píng)價(jià)、土地開發(fā)與整理、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃、土地設(shè)計(jì)與景觀規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)用地組織等領(lǐng)域從事教學(xué)、科研以及管理的高素質(zhì)應(yīng)用型和復(fù)合型高級(jí)專門人才。在此基礎(chǔ)上，明確人才培養(yǎng)的基本要求是：具有管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、地理學(xué)和土地科學(xué)的基礎(chǔ)理論知識(shí)；掌握土地開發(fā)利用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、調(diào)查評(píng)價(jià)、管制管理的原理方法；具有地籍測(cè)量、遙感判讀、土地資源與土地利用調(diào)查、土地規(guī)劃評(píng)價(jià)、土地信息系統(tǒng)建立與管理等實(shí)際操作技能；熟悉國(guó)家有關(guān)土地利用與管理方針、政策和法規(guī)；了解國(guó)內(nèi)外土地利用與規(guī)劃管理的發(fā)展動(dòng)態(tài)和研究前沿。

2.依托學(xué)院與地方共建實(shí)踐創(chuàng)新基地，探索應(yīng)用型、創(chuàng)新型人才培養(yǎng)新模式。一是加強(qiáng)多學(xué)科知識(shí)的交叉融合。通過多學(xué)科的交叉滲透，使學(xué)生具備良好的發(fā)現(xiàn)和解決科學(xué)技術(shù)問題能力，培養(yǎng)適應(yīng)多種就業(yè)需求的厚基礎(chǔ)和寬口徑型人才；二是強(qiáng)化實(shí)驗(yàn)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)。要求學(xué)生掌握計(jì)算機(jī)分析基本技能和以“3S”技術(shù)和土地信息系統(tǒng)管理技術(shù)為代表的現(xiàn)代空間信息技術(shù)，培養(yǎng)在土地資源調(diào)查、地籍管理、土地制圖等方面具有實(shí)際操作能力的應(yīng)用型人才；三是堅(jiān)持“厚基礎(chǔ)、寬口徑、重創(chuàng)新、暢個(gè)性”的人才培養(yǎng)理念。采用啟發(fā)式教學(xué)，倡導(dǎo)學(xué)生自學(xué)，參與互動(dòng)。開設(shè)課題研究型課程，結(jié)合課程實(shí)驗(yàn)、專業(yè)實(shí)習(xí)和科研項(xiàng)目等各種社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)土地資源管理現(xiàn)實(shí)問題的觀察、分析、解決能力。

3.結(jié)合土地資源管理社會(huì)人才需求和我校以經(jīng)濟(jì)管理為特色的學(xué)科背景，改革和完善專業(yè)課程體系。2009年以來，在我校加大本科教學(xué)改革和“轉(zhuǎn)型升位”的背景下，學(xué)院根據(jù)專業(yè)特點(diǎn)和學(xué)科發(fā)展趨勢(shì)，不斷調(diào)整和完善課程群分工與內(nèi)在聯(lián)系，分成通識(shí)教育和專業(yè)教育兩大模塊，專業(yè)教育模塊進(jìn)一步分為學(xué)科基礎(chǔ)課、專業(yè)核心課、專業(yè)選修課三個(gè)層次，形成邏輯關(guān)系清晰、模塊功能明確、課程群關(guān)聯(lián)協(xié)同的土地資源管理專業(yè)課程體系。同時(shí)，注重“知識(shí)-能力-素質(zhì)”三位一體和“理論―技術(shù)―應(yīng)用”關(guān)聯(lián)互補(bǔ)，課程設(shè)置既有管理學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共政策學(xué)等公共管理類課程，又包括土地信息系統(tǒng)、建設(shè)工程與投資概算等理工類課程。突出課程實(shí)用性和學(xué)生自主選擇性，將專業(yè)選修課分為專業(yè)方法手段、城市土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)和實(shí)務(wù)與應(yīng)用三類課程群。此外，學(xué)院十分重視實(shí)驗(yàn)實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)，開設(shè)了土地利用調(diào)查與評(píng)價(jià)、地理信息系統(tǒng)、遙感、地圖與測(cè)量等多門實(shí)驗(yàn)課程，強(qiáng)化實(shí)踐能力訓(xùn)練，注重綜合素質(zhì)提高，建立由基礎(chǔ)驗(yàn)證實(shí)驗(yàn)、綜合設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)和研究創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)組成的，“課內(nèi)―課外、校內(nèi)―校外、教學(xué)―科研”一體化的開放式實(shí)踐教學(xué)體系。結(jié)合社會(huì)目前廣泛開展的實(shí)際工作，有針對(duì)性地開設(shè)土地定級(jí)估價(jià)、土地集約利用、土地整治與環(huán)境修復(fù)、土地利用環(huán)境影響評(píng)價(jià)等課程。聘請(qǐng)政府、科研院所、公司企業(yè)有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家來講授“房地產(chǎn)策劃與市場(chǎng)營(yíng)銷”、“土地管理案例與實(shí)務(wù)”等課程。結(jié)合三峽庫(kù)區(qū)后續(xù)工作，開設(shè)“三峽庫(kù)區(qū)土地利用與生態(tài)保育”地區(qū)特色課程。