導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)公司財務預算，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產(chǎn)公司中財務管理的問題

（1）隨意增減和調(diào)整財務預算現(xiàn)象嚴重，缺乏財務預算執(zhí)行監(jiān)督機制。一些房地產(chǎn)公司由于缺乏財務預算執(zhí)行監(jiān)督機制或者財務預算編制時的不嚴謹，在具體的預算執(zhí)行中隨意增減和調(diào)整財務預算現(xiàn)象嚴重，從而使得年初部門預算和年終部門決算存在很大的差異，嚴重影響到了部門財務管理的嚴肅性。（2）缺乏有效的財務績效考核機制。房地產(chǎn)公司通過財務績效考評有層次地、分門別類地將單位的戰(zhàn)略目標分解到各職能部門，并將其細化、延伸到每一個職工，使房地產(chǎn)公司所有職工都明確本單位戰(zhàn)略目標的主要意圖和設想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設法地來為實現(xiàn)這個目標而努力工作，這樣一來，使得房地產(chǎn)公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產(chǎn)公司決策科學化。但是在實際中，由于沒有充分重視有無超預算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問題，使得績效考核體系嚴重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規(guī)范性和科學性，不能有效地起到約束的作用。

二、如何加強房地產(chǎn)公司中財務管理

（1）樹立新的財務管理觀念。第一，應該著眼于外部環(huán)境，重視與建筑商、客戶、建材供應商之間的有效溝通和聯(lián)系，應對房屋售后服務、銷售、生產(chǎn)、設計、開發(fā)等環(huán)節(jié)實行財務管理責任制度。第二，應該以房地產(chǎn)公司全局為對象，樹立全局意識，洞察全局，知彼知己，對各種因素的價值鏈進行綜合分析。第三，房地產(chǎn)公司不要過于追求短期效果，應該注重長遠的成本節(jié)約，以便取得可持續(xù)性發(fā)展的能力。（2）加強房地產(chǎn)公司財務支出績效考評工作。一是強化組織領導。及時成立房地產(chǎn)公司支出績效考評工作領導小組，落實日常工作機構(gòu)，負責績效考評具體協(xié)調(diào)管理工作。按照職能分工要求，密切協(xié)調(diào)配合，實行分管領導分片負責制及相關科室分工責任制。二是明確考評要求。制定相應的政策和規(guī)則制度來確定績效考評的范圍、工作程序和時間安排。采取項目單位自評、主管部門考評和財務部門考評相結(jié)合的考評機制。三是細化工作措施。選取房地產(chǎn)公司的幾個項目部進行項目支出績效考評試點，精心選取試點項目，力求項目具有代表性。建立業(yè)務指標、財務指標、效益指標三大考核體系，細化指標分數(shù)權數(shù)，實現(xiàn)三級目標管理。四是注重工作結(jié)合。將財務監(jiān)督和財務投資評審工作貫穿房地產(chǎn)公司支出績效考評全過程，增強工作實效，實行項目前期設計概算管理、財務全程介入監(jiān)督、事后針對考評情況開展延伸檢查。應以定性的指標為輔，定量的指標為主，從而增強房地產(chǎn)公司績效考評結(jié)果的利用價值和績效考評的實際可操作性，五是是認真對待績效評價結(jié)果，強化評價結(jié)果運用，對績效評價中發(fā)現(xiàn)的問題及時整改，將其作為加強制度建設、完善體制機制、改進工作方法、提升管理績效的重要參考，不斷推進房地產(chǎn)公司財務管理科學化精細化。（3）強化監(jiān)控，建立內(nèi)部約束機制。一方面加強日常跟蹤管理。通過日常的跟蹤管理維護其嚴肅性，嚴格規(guī)范地執(zhí)行財務經(jīng)費預算，對于當期超支的可控費用要提前預警，并堅決杜絕在當期支出，做到按月及時檢查、考核。另一方面建立內(nèi)部約束機制。財務對下級部門的日常財務監(jiān)督，重點是對資金支出的合法性、真實性；房地產(chǎn)公司財務部門要對財務收支程序、效能、過程、結(jié)果的懲防監(jiān)督，實施多層次的監(jiān)督，重點是財務收支程序的合法性，以及對違紀者的及時查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財務管理意識。房地產(chǎn)公司的高層領導者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。

參 考 文 獻

[1]王冰.提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的途徑[J].經(jīng)營管理者.2010（10）：112～115

[2]張國志.也論房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理[J].民營科技.2010（11）：134～137

篇2

一、房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式及成因分析

財務風險有廣義和狹義之分，廣義上的財務風險是指企業(yè)在財務活動中因各種內(nèi)外部因素而引起的導致投資者預期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風險；狹義上的財務風險是指公司利用財務杠桿導致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風險。以下是對房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財務風險的表現(xiàn)形式

1、籌資風險

籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財務成果帶來的不確定性?；I資風險主要包括再融資風險、財務杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導致房地產(chǎn)公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務，從而影響房地產(chǎn)公司預期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務面臨風險，甚至導致公司的生存危機。

2、投資風險

投資風險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。投資風險主要包括再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標準差而盲目開發(fā)，而項目的利潤率小于負債率，則會造成財務風險。

3、利率風險

近年來，國家加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風險防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財務風險。

(二)房地產(chǎn)公司財務風險的成因

財務風險是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟全球化的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復雜，宏觀的經(jīng)濟環(huán)境以及國家的經(jīng)濟政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財務風險。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

3、缺乏財務預算管理

預算管理在企業(yè)的財務管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風險的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應收款項管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產(chǎn)公司財務風險的防范措施

關于房地產(chǎn)財務風險的防范措施，已經(jīng)有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財務風險防范措施進行了分析。

(一)對籌資風險的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業(yè)的財務風險。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴格控制負債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權資本和債務資本的比例關系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財務杠桿的作用，降低籌資風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項目委托銀行發(fā)行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析

房地產(chǎn)項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學科的開發(fā)隊伍，對房地產(chǎn)市場加強調(diào)研，在項目開發(fā)之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風險。

3、加強全面預算管理

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據(jù)，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經(jīng)濟分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風險。

4、加強現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎上，根據(jù)自身的經(jīng)濟實力制度切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡。現(xiàn)金流的戰(zhàn)術性管理就要從現(xiàn)金流預算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財務風險防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠發(fā)展的關鍵。完善財務風險防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強全面預算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財務風險，提高經(jīng)濟效益。

參考文獻:

[1]嚴紅.國有房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范措施[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011（2）

[2]董純波.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范措施探討[J].中國科技博覽，2011（25）

[3]關濤.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范措施[J].經(jīng)濟研究導報，2008（18）

[4]陳兵.淺析當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險及防范措施[J].中國外資，2010（8）

篇3

房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財務管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

（二）部分房地產(chǎn)公司的財務管理體系十分復雜，管理起來比較繁瑣

房地產(chǎn)的開發(fā)建設，涉及項目繁多，各級管理單位在財務管理體系中對接標準不一致，導致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費繁多，給公司的財務管理帶來很重的任務。明目繁多的費用如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業(yè)費、安裝費用等。這些費用的管理均需要財務管理部門投入很大的精力，財務部門內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財務會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問題時找不到具體責任承擔者。

（三）成本管理和財務預算的意識有待加強

一般來說，房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目之前要對項目的營利性做一定的評估調(diào)查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現(xiàn)實中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發(fā)前期做得財務預算工作不到位，沒有深入詳細的可行性調(diào)查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財務管理人員的素質(zhì)不高，使財務管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財務管理人員的專業(yè)水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經(jīng)驗不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現(xiàn)管理的漏洞。財務管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財務管理工作的對策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績，離不開一個健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標具體落實到每一個會計期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對于外部環(huán)境，要嚴格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風險，公司的發(fā)展切不可冒險激進，要立足長遠，實現(xiàn)穩(wěn)定增長。遵守國家的相關法律法規(guī)，落實企業(yè)的社會責任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財務管理意識

房地產(chǎn)公司的高層領導者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。企業(yè)領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。

（三）提高財務人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規(guī)范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業(yè)道德和專業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評審力度

篇4

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而且它目前的社會經(jīng)濟生產(chǎn)中占有十分重要的地位，成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的增長點。房地產(chǎn)公司也從單一的地區(qū)發(fā)展到多個地區(qū)，從單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展到多產(chǎn)業(yè)的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。

一、當前房地產(chǎn)公司財務管理工作的現(xiàn)狀

(1)管理制度不夠健全?，F(xiàn)如今，首先，有很多的房地產(chǎn)公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規(guī)范使工作人員執(zhí)行起來也不夠主動，總體的經(jīng)營戰(zhàn)略不清晰，公司缺乏長期性的戰(zhàn)略目標，從而導致員工缺乏長遠的發(fā)展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經(jīng)營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節(jié)，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產(chǎn)進行開發(fā)的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業(yè)費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現(xiàn)在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內(nèi)部管理部門和集團內(nèi)部各個單位之間的經(jīng)濟關系，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結(jié)算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協(xié)調(diào)好各個方面的關系。

(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產(chǎn)項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現(xiàn)。忽視企業(yè)內(nèi)部各個職能部門執(zhí)行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產(chǎn)的費用和預算的偏差較大；房地產(chǎn)公司項目開發(fā)對全面預算管理執(zhí)行得不夠到位，沒有積極地調(diào)動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發(fā)項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。

(4)財務管理人員的素質(zhì)不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產(chǎn)企業(yè)中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業(yè)。因此，對待經(jīng)營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現(xiàn)象尤其在民營企業(yè)的房地產(chǎn)公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產(chǎn)公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發(fā)展起來的所以說他們?nèi)鄙佻F(xiàn)代化的管理經(jīng)營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經(jīng)營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業(yè)人員，沒有專業(yè)的會計素養(yǎng)，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產(chǎn)行業(yè)的風險很高，所以這樣不專業(yè)的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉(zhuǎn)困難而產(chǎn)生倒閉的可能。

二、房地產(chǎn)公司財務管理工作的對策

(1)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展內(nèi)部和外部環(huán)境上。眾所周知，一個企業(yè)的企業(yè)會計和財務管理以及財務會計的發(fā)展是密切相關的。因此，不斷的優(yōu)化財務管理的環(huán)境時房地產(chǎn)公司企業(yè)財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環(huán)節(jié)的完善和改良，進而來促進企業(yè)的財務機制和全面發(fā)展的創(chuàng)新以及改革。

(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產(chǎn)公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業(yè)的財務管理水平。因此，房地產(chǎn)公司的高層領導者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業(yè)的核心理念，切實把眼光從利潤轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業(yè)管理的中心位置。企業(yè)領導可以通過參加管理培訓班來提高經(jīng)營理念和管理水平，也可以通過和同行業(yè)人士的交流來學習和提高管理水平。

(3)提高財務人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規(guī)范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業(yè)性比較強的業(yè)務工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規(guī)較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業(yè)知識培訓，及時更新專業(yè)會計人員的知識，提高專業(yè)水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發(fā)現(xiàn)的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產(chǎn)公司建立完工項目的評價制度，組織各個業(yè)務部門對項目完成以后取得的經(jīng)濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發(fā)提供可行性的建議。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在不斷地持續(xù)，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產(chǎn)業(yè)的成本，提高企業(yè)的競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在和以后要實現(xiàn)的目標。

參考文獻：

[1]張月,王靜.我國中小企業(yè)財務理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.

篇5

 

【關鍵詞】 政策調(diào)控 房地產(chǎn)公司 財務風險 應對策略

房地產(chǎn)業(yè)是我國一個非常有代表性的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)公司具有資金投入大、回收期長、變現(xiàn)能力弱等明顯特點。就當下而言受全球經(jīng)濟變動以及我國政策調(diào)控的影響，暗藏在房地產(chǎn)業(yè)的財務風險隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展乃至生存首要解決的大問題。

 

一、近年來房價持續(xù)走高及社會資源過度集中于房產(chǎn)的成因

1、目前我國房產(chǎn)市場需求占主導地位

在十六大關于建設小康社會的目標當中提出：城鎮(zhèn)人均住房由19平米升至30平米、城鎮(zhèn)化由百分之三十漲到百分之五十。在實現(xiàn)這兩個目標的框架內(nèi)，截止到2020年，我國城鎮(zhèn)居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當長的時期，房產(chǎn)市場的主流是需求占主導地位。而根據(jù)我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地就相對太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導致住房供應無法滿足人們預想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我國近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，國民經(jīng)濟水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質(zhì)量的改善和提高，對住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個方式。

3、不正確的住房消費理念促使房價一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動了我國房價的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現(xiàn)象使許多購房者成為不理性消費大軍中的一員，這些不正確的消費觀念催動了房價持續(xù)上漲而不下跌的局面。

 

4、地價上漲與房價上漲相輔相成

地價是房價的根源，我國房產(chǎn)市場一度出現(xiàn)地價漲高房價也隨著漲高，再出現(xiàn)地價跟著房價繼續(xù)漲高的惡性循環(huán)，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價以及開發(fā)商囤積土地所造成的。

 

5、開發(fā)商的哄抬炒作促使房價居高不下

房產(chǎn)開發(fā)商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價等方式哄抬房價。這是房產(chǎn)商追求高暴利的一種投機行為。 

二、我國房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下的環(huán)境分析

在房價上漲過快、房產(chǎn)泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟的健康發(fā)展，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調(diào)節(jié)和土地供應調(diào)整等。2010年4月27日史上最嚴厲的“國十條”出臺，但由于政策實施的時滯性和房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性，房地產(chǎn)調(diào)控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發(fā)停貸、銷售觀望的大背景下，開發(fā)商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發(fā)項目是箭在弦上不得不發(fā)，如果不加強風險應對，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，項目就會形成爛尾樓，企業(yè)會有倒閉或被兼并的危險。

 

三、政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財務風險以及風險出現(xiàn)的原因

1、資金結(jié)構(gòu)失衡，負債比率過高，資金鏈斷裂的風險

近年全國規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報的上市房企有七成資產(chǎn)負債率上升，遠高于其他行業(yè)平均負債水平，對信貸資金的依賴性超強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調(diào)控政策的出臺，存款準備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發(fā)的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發(fā)項目。另外調(diào)控政策的出臺，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險。

 

2、財務人員素質(zhì)參差不齊，風險意識淡薄，財務制度不健全

部分企業(yè)財務主管人員觀念老化，知識陳舊，認為財務管理只是簡單的記賬、報賬，認為房地產(chǎn)開發(fā)就是人力、物力、財力的簡單組合，根本沒有意識到財務預算管理、監(jiān)督管理的重要性。如果沒有對人力、物力、財力的事前詳細預算，就不能進行開發(fā)中的成本控制，起不到有效的監(jiān)督功能，會造成成本增加，更難預測日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發(fā)財務風險。

 

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的提高

提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅預征率是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，預征率的提高導致企業(yè)提前多交稅款，使企業(yè)流動資金雪上加霜；另外國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控致使稅務部門更加關注房地產(chǎn)企業(yè)財務，稅務管理部門依據(jù)當?shù)仄骄街贫ǔ鼋ò渤杀揪€，加大了企業(yè)的財務管理成本。

 

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范及控制措施

1、改變經(jīng)營策略，多渠道融資，增強企業(yè)抗風險能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點決定了短期內(nèi)無法脫離對信貸資金的依賴，在住宅開發(fā)資金限貸的嚴峻形勢下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，或說是有商業(yè)用地儲備的房地產(chǎn)企業(yè)，適時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)融資，同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續(xù)向保障房傾斜，房地產(chǎn)企業(yè)應充分把握保障房政策的契機，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，來補充企業(yè)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)還應降低收益預期，改變公司經(jīng)營策略，適應調(diào)控大環(huán)境下住宅剛需的要求，適時調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，推出小戶型，適當降低售價，以價換量，快速回籠資金，堅持“高周轉(zhuǎn)”的銷售策略，保持快速的市場應變能力，以增強企業(yè)抗風險能力，化解企業(yè)資金鏈斷裂的危險。

2、執(zhí)行嚴格的財務預決算制度，嚴格資金管理，嚴控成本

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往注重工程工期和質(zhì)量，而忽略財務管理的重要性，致使很多項目達不到預期盈利要求。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應以項目預算和資本預算為大的框架，對公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對項目建設的可行性做出科學的分析，合理測算開發(fā)成本，開發(fā)費用，經(jīng)營效益等，從而提高開發(fā)投資的準確性，減少投資方案的錯誤。同時對資金需求和運用計劃進行安排，確保按年度投資計劃及時間節(jié)點執(zhí)行，杜絕資金使用的隨意性。一些費用的支出要有嚴格的管理控制，杜絕費用超出預算的情況發(fā)生，一定要安全、合理地去運用資金，注重資金的管理，最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督功能。

 

3、加強稅收籌劃，減少企業(yè)稅收負擔

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種，在實際開發(fā)建設中財務部門應在

不觸及稅務紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負擔。比如土地增值稅，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進行如下籌劃：合理定價，以20%的增值額臨界點進行籌劃；分散收入，將可以單獨分開處理的部分單獨簽訂合同；銷售籌劃，通過獨立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用；代收費用籌劃，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。以此類推房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進行籌劃。企業(yè)所得稅也可從稅基、稅率、優(yōu)惠政策利用等各個方面進行籌劃，在此不再一一列舉。

 

4、提高財務人員的責任意識和業(yè)務水平，完善內(nèi)部審計

財務人員的綜合素質(zhì)決定了企業(yè)的財務管理水平，現(xiàn)階段高素質(zhì)財務人員應具備以下職業(yè)能力：一定的政策理論水平，會計政策的職業(yè)判斷能力，實施內(nèi)部控制的能力，綜合運用財務會計信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識人才的重要性，在引進高素質(zhì)、高層次人才的同時，加強內(nèi)部財務人員的培訓，將繼續(xù)教育工作做到經(jīng)常化、制度化，切實幫助會計人員提升業(yè)務素質(zhì)、積累經(jīng)驗、更新知識；同時加強內(nèi)部審計，強調(diào)過程控制和主動控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)部審計的風險估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護公司的權益，發(fā)揮經(jīng)營效益。

 

五、結(jié)論

我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認識到調(diào)控大環(huán)境下自身存在的問題、面臨的風險，并積極應對，以使我國的房地產(chǎn)業(yè)步入健康、良性的發(fā)展軌道，保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

 

【參考文獻】

[1] 王希迎：房地產(chǎn)企業(yè)融資新解[m].中國經(jīng)濟出版社，2005.

篇6

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點，導致其在發(fā)展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。

一、政策干預下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預下房地產(chǎn)財務風險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業(yè)出現(xiàn)財務風險，甚至會最終破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務風險的原因有如下幾點：

(一)財務管理人員素質(zhì)低下帶來的風險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業(yè)務素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導致了開發(fā)商的財務風險。同時，由于稅務部門根據(jù)相關政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。

三、降低房地產(chǎn)財務風險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務風險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規(guī)范化和科學化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續(xù)培訓，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發(fā)揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

篇7

中圖分類號：F275文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)18-0110-02

隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，全國各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎差、規(guī)模小，遠未實現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務風險，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險概論及表現(xiàn)形式

財務風險是指公司財務結(jié)構(gòu)不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險，財務風險有廣義和狹義之分。狹義的財務風險，是指由于利用財務杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險具體表現(xiàn)為：

1.償債具有很大的風險

目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75.7以上遠高于60的警戒水準，大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段以負債開發(fā)為主，自有資本比例相當?shù)?。這使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，利息負擔沉重，資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務風險。

2.利率波動的風險

利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務風險之一。

3.籌資的風險

房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經(jīng)營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的成因

1.缺乏財務預算管理

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，開發(fā)周期較長，占用資金時間長，而且項目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細致的財務預算分析，并且房地產(chǎn)項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟效益良好的情況下，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風險控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

3.資本結(jié)構(gòu)不當

企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產(chǎn)生負面影響而形成財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目運作必須具備一定數(shù)量的資金，能否及時足額地籌集到所需資金，直接關系到企業(yè)的開發(fā)活動能否順利進行并進而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運作項目的需要，企業(yè)一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財務風險也越大。

4.成本費用控制不嚴

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用構(gòu)成項目成本；項目完工時，需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量，忽視了成本管理，導致財務部無法收集第一線成本管理的基礎資料，成本管理工作與財務預算偏差大，影響了企業(yè)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

1.實現(xiàn)財務管理預算化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業(yè)財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規(guī)劃設計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預算，認真執(zhí)行財務預算，以提高項目開發(fā)投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預算方面，企業(yè)財務部門應按照企業(yè)的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經(jīng)濟行為進行定量約束，發(fā)揮預算監(jiān)督的財務預警作用。

2.加強資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴重的會把企業(yè)拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財務收支上要實施嚴格的財務監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保建設項目施工和營銷資金需求；加速應收賬款的收回，調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽；嚴格控制費用的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現(xiàn)象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。

3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。

4.加強成本管理

企業(yè)應根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應對開發(fā)設計階段、產(chǎn)品建設階段發(fā)生的成本進行預先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。

5.完善內(nèi)部審計

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務、評價職能。

參考文獻：

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[2]沈曉晴.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理研究[J].財經(jīng)縱橫，2006，（2）.

篇8

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中面臨各種各樣的風險，如何辨識、評估、監(jiān)測、控制風險已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上必須面對的問題。而在我國房地產(chǎn)企業(yè)風險意識不強，風險管理工作薄弱，是企業(yè)發(fā)生重大風險問題的重要原因。

一、文獻綜述

國內(nèi)外對企業(yè)財務風險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業(yè)財務危機預警模型的構(gòu)建。

Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產(chǎn)前一至五年的財務能力，研究發(fā)現(xiàn)最好的判別變量是營運資本與負債之比和凈利潤與總資產(chǎn)之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業(yè)財務危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預測備選變量，通過對1946―1965年間破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對企業(yè)的研究分析，構(gòu)建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構(gòu)建 Logistic預測模型，研究發(fā)現(xiàn)，影響公司破產(chǎn)概率的變量，即公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績和當前的變現(xiàn)能力。

周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產(chǎn)公司和相對應的同一年度、同一行業(yè)及相近凈銷售額的31家非破產(chǎn)公司，建立了F分數(shù)模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數(shù)據(jù)作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應收賬款周轉(zhuǎn)率和利息倍數(shù)對財務風險的預警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務風險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分數(shù)模式的基礎上，運用統(tǒng)計學中的主成分分析方法，提出了Y分數(shù)模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預測值Y=0.5時，模型的回判準確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統(tǒng)闡述奧特曼Z計分法的基礎上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務風險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業(yè)或某類企業(yè)的財務風險整體性分析的指導作用較強，可有效的評價企業(yè)財務風險。邢姝媛[8]（2011）結(jié)合了王偉、趙占軍認為的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的三種表現(xiàn)形式，從內(nèi)部控制體系、財務管理體系、資金管理體系和加強財務管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應用于企業(yè)財務風險分析與危機預警的研究，提出了企業(yè)財務風險概念層次樹模型和時間序列動態(tài)維護的財務危機預警模型。通過基于Hash 結(jié)構(gòu)的關聯(lián)規(guī)則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關聯(lián)規(guī)則增量式更新算法 IUPS_Miner和關聯(lián)規(guī)則的動態(tài)維護算法ARDM方法，構(gòu)建償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標、運營能力、成長能力和指標相關性分析幾項財務指標。杜俊娟[10]（2013）從系統(tǒng)風險，非系統(tǒng)風險兩方面分析房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的類型及產(chǎn)生原因，提出將財務指標與非財務指標結(jié)合進行預警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，選取8家財務狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務狀況正常的配對公司，采用反映企業(yè)償債能力、資產(chǎn)運營能力、盈利能力、成長能力、現(xiàn)金流量能力五個方面能力的30個財務風險評價指標，構(gòu)成Logistic財務風險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務風險劃分為籌資風險、投資風險、流動資產(chǎn)風險三類，針對每一類風險選取相關財務指標，共27個量化指標構(gòu)成財務風險分析指標體系，對該房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分數(shù)模型，對房地產(chǎn)公司的財務風險水平進行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財務風險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結(jié)果表明，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現(xiàn)金流視角研究財務風險。研究結(jié)果表明，經(jīng)營活動現(xiàn)金流增長率、投資活動總流入結(jié)構(gòu)比率與財務風險的變化趨勢反比凈利潤現(xiàn)金比率、全部現(xiàn)金流量比率、籌集活動總流入結(jié)構(gòu)比率顯著影響財務風險。

二、研究設計與指標構(gòu)建

Vasicek 于2002 年首先提出來的財務風險，并在財務預警體系研究中得到應用。該模型假設財務運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：

財務預算的名義杠桿率？漬可以表述為：

鑒于最大概率為1，現(xiàn)金流運行狀況的概率可以表述為：

當概率為1 時表示現(xiàn)金流的約束較松，可以降低風險標準提高高風險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：

根據(jù)上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在約束條件下，公司現(xiàn)金流的最優(yōu)財務狀況和公司項目收益E 呈正向關系，與置信度系數(shù)α 也呈正向關系，和違約率PA和PB呈反向關系，即風險的存在將提高公司財務危機發(fā)生的概率。

企業(yè)收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企業(yè)利潤，如果i為0，表示企業(yè)完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。

只有在E>0，即企業(yè)利潤為正時才會繼續(xù)擴大投資規(guī)模，意味著企業(yè)現(xiàn)金流的財務狀況良好，對E 求導可得如下形式：

上述公式意味著房地產(chǎn)企業(yè)所處外部環(huán)境越復雜，房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。財務預警指標從經(jīng)營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務狀況進行分析，其中經(jīng)營效率包括企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充足率、經(jīng)營現(xiàn)金比率、自由現(xiàn)金比率和資金周轉(zhuǎn)率4個子指標，償債能力包括企業(yè)現(xiàn)金比率、資本負債率和現(xiàn)金債務比率3個子指標，盈利能力包括盈利現(xiàn)金比率、經(jīng)營現(xiàn)金比率和凈資產(chǎn)利潤3個子指標，資本收益用每股的現(xiàn)金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設定為1，非ST公司設定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計（見表1）。

三、實證檢驗

根據(jù)財務風險的數(shù)理模型，企業(yè)財務狀況主要取決于企業(yè)收益情況和現(xiàn)金流項目特質(zhì)性。

由于企業(yè)財務風險（CF）和企業(yè)收益和現(xiàn)金流存在密切關系，基于上述變量選取，本文設定經(jīng)營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構(gòu)建計量模型：

為了對公司的財務風險進行定量分析，首先使用上述風險計量模型進行回歸分析，回歸結(jié)果（見表2）。

從模型回歸結(jié)果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標準差和t值可以看出回歸結(jié)果較為理想。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業(yè)財務狀況的重要因素。合理規(guī)劃、制定行業(yè)標準是國家經(jīng)濟健康發(fā)展的重要保障。

參考文獻：

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[13] 王惠聰.BLDC公司財務風險分析與防范[D].沈陽：遼寧大學碩士學位論文，2014.

篇9

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿薮?，然而房地產(chǎn)業(yè)自身具有投資量大，投資時間長等特點。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般需要通過貸款融資用于項目開發(fā)和建設，而運用貸款融資就會帶來一系列的財務問題。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日趨激烈。而財務問題是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能很好處理財務問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產(chǎn)企業(yè)，首先從財務資源的來源上看，財務資源來源較少，主要表現(xiàn)在融資難，周轉(zhuǎn)資金少。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理和監(jiān)督體系的不完善是影響企業(yè)財務正常運行的重要問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應的財務運行體系。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識來看，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題的意識不是很強，很多企業(yè)只是注重貸款和拿地，而忽視了企業(yè)財務的管理和監(jiān)督。因此，在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎上，同時加強和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理和監(jiān)督體系，并增強企業(yè)財務管理的意識，最終實現(xiàn)降低企業(yè)成本、增加企業(yè)利潤，提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務問題分析

2.1 財務資源較少

我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的主要動力因素是資金驅(qū)動型。在現(xiàn)行條件下，房地產(chǎn)企業(yè)自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產(chǎn)開發(fā)和建設，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金正常運行的重要組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務問題[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較少還表現(xiàn)在借貸資金困難，資金周轉(zhuǎn)不通暢。房地產(chǎn)企業(yè)受自有資金和實力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業(yè)貸款可能帶來的風險，通常會對投向房地產(chǎn)行業(yè)的貸款設定較高的門檻，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款特別難，成本特別高。很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)而向擔保機構(gòu)貸款，目前，從全國各個地方的擔保機構(gòu)的的擔保數(shù)據(jù)來看，很多擔保公司的擔保能力還非常有限，擔保費用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔保機構(gòu)自有擔保資金十分有限，抵抗市場風險能力較差，難以滿足廣大房地產(chǎn)企業(yè)龐大的資金需求量。

2.2 財務管理和監(jiān)督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業(yè)雖然制定了比較詳細的投資和開發(fā)建設計劃，卻沒有把相應的計劃目標進行層層分解，制定出更加詳細的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發(fā)建設項目投入的成本過高，無法對企業(yè)資金進行集中合理的分配和控制，資金運行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務院陸續(xù)加緊對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控、多次上調(diào)銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統(tǒng)貸款監(jiān)管越來越緊，房地產(chǎn)行業(yè)從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監(jiān)督不規(guī)范。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)設置了內(nèi)部財務監(jiān)管部門，制定了財務監(jiān)督制度，但由于各種原因財務監(jiān)管部門難以準確有效的發(fā)揮相應作用，監(jiān)管不力[2]。

2.3財務管理問題意識不強

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒能對開發(fā)建設項目進行合理科學的規(guī)劃，一旦項目開始開發(fā)建設，資金不能如期到位，企業(yè)就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務損失。二是房地產(chǎn)企業(yè)負債過高。很多房地產(chǎn)企業(yè)不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發(fā)建設。部分房地產(chǎn)企業(yè)在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉(zhuǎn)向了民間資本，很多企業(yè)的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風險大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產(chǎn)企業(yè)財務資金匱乏的前提下，應該盡量聘請具有一定資質(zhì)的財務專員，發(fā)揮這些人員的作用，讓他們?yōu)槠髽I(yè)尋找財務資金。由于企業(yè)的財務資金對企業(yè)的生存起著核心的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)自身條件，利用社會內(nèi)部的廣大有利條件，對企業(yè)自身有限的財務資源進行合理整合搭配。

3.2完善企業(yè)財務管理和監(jiān)督體系

3.2.1改善企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，建立合理的董事會管理制度

房地產(chǎn)公司要對企業(yè)進行有效的掌控和管理，確保財務政策與財務計劃的有效實施，就必須對公司進行有效地掌控和管理。要真正確立房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心地位，有效的實現(xiàn)對企業(yè)財務的管理和運行，房地產(chǎn)企業(yè)必須從制度上、責任上、權限上及監(jiān)管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發(fā)建設項目制定相應的計劃，采取不同的財務監(jiān)管模式[3]。

3.2.2財務預算制度化

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設過程中，財務預算存在很多的突發(fā)因素，這些都對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設項目的經(jīng)濟效益起著重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務部門應以開發(fā)建設項目的整體預算為基礎，對企業(yè)資金的整個的運行過程以及最后的分配結(jié)算等做出具體安排。在項目預算方面，企業(yè)財務部門要對項目建設的整個投入進行精確地研究部署、從項目的開發(fā)，設計、施工、結(jié)算等內(nèi)容進行整體預算，嚴格執(zhí)行財務預算編制，從而提高開發(fā)建設項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務損失。

3.2.3加強資金監(jiān)管

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運行不暢。因此，要加強資金的流動管理，制定合理的資金流動監(jiān)管制度，確保企業(yè)日常運營對資金的需求。在財務收支上要實施嚴格的財務監(jiān)管，合理安排資金流向，確保開發(fā)建設項目建設和施工的資金需求；同時增強企業(yè)貸款償還能力，提高企業(yè)信用。

3.2.4房地產(chǎn)企業(yè)要進行資金成本監(jiān)控

對項目開發(fā)建設的整個過程都實行成本監(jiān)控。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本監(jiān)控是房地產(chǎn)開發(fā)建設項目財務管理的重要組成部分，是整個財務管理的核心。對從開發(fā)建設到最后的結(jié)算都要實行嚴格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強外部審計監(jiān)督

企業(yè)通過內(nèi)部審計，可以通過內(nèi)部的監(jiān)督審計及時發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)的財務問題，同時也能起到加強內(nèi)部審計對公司的監(jiān)督作用。但是僅僅只靠內(nèi)部的審計監(jiān)督還是遠遠不夠的，必須加強社會外部對企業(yè)的審計監(jiān)督，社會外部的監(jiān)督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業(yè)還應通過社會外部的審計機構(gòu)對其公司進行外部審計。

4.結(jié)語

總而言之，在當今市場經(jīng)濟的條件下，財務問題已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的現(xiàn)實問題。因此，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況存在的基本問題進行分析，并通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務資源的相對匱乏，財務管理和監(jiān)督體系不健全，加上財務問題意思的淡薄等各個方面的問題進行具體分析。同時提出解決困擾房地產(chǎn)企業(yè)財務問題的策略，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得長期的經(jīng)濟效益以及得到穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻：

[1]王海濤.試論公司財務管理問題[J].公用事業(yè)財會，2010（2）.

篇10

一、財務管理的概念與特點

財務管理指的是在整體目標一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務管理是依據(jù)財經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財務管理原則，來進行企業(yè)財務的組織活動，并對財務關系進行處理的一項經(jīng)濟管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財務管理是一項對企業(yè)的財務活動進行組織，對企業(yè)的財務關系實施處理經(jīng)濟管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動具有一定的復雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點明顯。財務管理的特點有如下幾個方面：第一，財務管理作為一項管理工作具有很強的綜合性；第二，財務管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財務管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術應用是否先進，是否運用了得當?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領域之一，對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機。基于現(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機行為、保護合理需求。抑制投機行為是當前最緊急的任務，而長期的任務便是保護合理的需求。國務院有關部委對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調(diào)控的時候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應重點對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應用一樣的措施了，否則容易抑制到當?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應當采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟運行以及經(jīng)濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財務管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調(diào)控政策，包括有國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進行了調(diào)整，以及近期推出的限購政策，加強保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當前房地產(chǎn)問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應”，并采取嚴厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應運而生。

1.在外，財務管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因為銀行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財務管理來說是一個大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設保障性的住房，這些現(xiàn)實的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財務管理的任務之一。

(3)銀行放款條件嚴苛

隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴苛，因而對企業(yè)自身信用的標準越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強同銀行的關系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理。

2.在內(nèi)，財務管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財務”與“會計”不分這一現(xiàn)象，財務管理被包含在會計工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務管理人員素質(zhì)沒有嚴格的標準，水平參差不齊。

(2)財務管理制度不嚴，管理沒有適應的標準和措施。沒有相應的監(jiān)督檢查部門和機構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財務活動也越來越復雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實施信息管理和控制。

四、財務管理的對策

1.財務管理的意識要加強

財務管理是企業(yè)管理的核心，對財務預算、營運資金的管理以及財務控制這些工作應當予以重視，企業(yè)財務管理的層次要得以提升，對財務管理的重要性和必要性必須在思想上提高認識，在企業(yè)管理中財務管理的中心地位應得到確定。與此同時，財務管理水平的提高，以及對財務管理人員的素質(zhì)要求必須嚴格，明確這些財務人員的工作責任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟活動和關系，對企業(yè)經(jīng)營活動能夠提出合理、科學的建議和意見。

2.信用的建設，實現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強信用這一觀念，做到誠實守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進行擔保，最終獲得銀行的貸款，實現(xiàn)融資。還應同金融機構(gòu)加強聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進行通報，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運作。

3.財務管理日常預算及經(jīng)營工作要加強

企業(yè)的財務部門，應當認真的編制和執(zhí)行好財務預算，實現(xiàn)企業(yè)的目標利潤。根據(jù)制訂的預算，為實現(xiàn)這一目標，企業(yè)財務部門應一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟行為，實施加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任以及兌現(xiàn)獎懲等這些措施。

對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計、保證?，F(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時間進行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴格把關好公司款項，規(guī)定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。

4.財務管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應遵循針對性、操作性以及強制性原則來制定財務的會計制度，其制訂的財務管理體系必須符合企業(yè)的實際需要：首先財務管理機構(gòu)要專門的設立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財會管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預算編制和決算等等實施工作進行統(tǒng)一的管理；其次要實現(xiàn)財務管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應的如現(xiàn)金、采購、報銷、稽核等財務管理制度；最后，強化監(jiān)督的機制，制定起相應的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責任進行明確，保證財務行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運行正常。