導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)會計計量，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)13-0170-01

1　投資性房地產(chǎn)的定義及特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要有以下特征；(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓；(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)f(3)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)計量，即有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

2　投資性房地產(chǎn)的范圍

屬于投資性房地產(chǎn)的項目：(1)已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)；(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，體現(xiàn)了管理者的持有意圖。需要注意的問題：①這里不包括閑置土地，②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。(3)已出租的建筑物。應(yīng)是自租賃期開始日確定為投資性房地產(chǎn)。

3　投資性房地產(chǎn)的會計處理

3.1　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足下列條件；(1)與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

3.2　投資性房地產(chǎn)的初始計量

總原則：投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。具體應(yīng)分別不同的取得渠道來掌握：

(1)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。如果該企業(yè)所簽訂的租賃協(xié)議約定在購入后3個月再出租，則應(yīng)當(dāng)先作為固定資產(chǎn)加以確認(rèn)，直至租賃期開始日才能從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)科目。(2)自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

3.3　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

后續(xù)計量總原則：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。通常情況下，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。通常情況下。采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)在滿足一定條件的情況下，可以轉(zhuǎn)為按照公允價值模式計量，但公允價值模式計量的不能轉(zhuǎn)為按照成本模式計量。

(1)成本計量模式。

企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

科目設(shè)置：①投資性房地產(chǎn)；②投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)；③投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

處理原則：①采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量：按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期(月)計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理；②采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量；按無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期(月)攤銷。存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。

例1：甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用。已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1800萬元，按照直線法折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1200萬元，此時辦公樓的賬面價值為1500萬元，以前未計提減值準(zhǔn)備。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

①計提折舊：

每月的折舊：1800÷20÷12=7.5(萬元)

借：其他業(yè)務(wù)成本　75000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)　75000

②確認(rèn)租金。

借：銀行存款(或其他應(yīng)收款)　80000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　80000

③計提減值準(zhǔn)備：

借：資產(chǎn)減值損失　3000000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　3000000

(2)公允價值計量模式。

采用公允價值模式后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值。公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

采用公允價值模式的條件；①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計：

①確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)；②無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的，可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因索；③也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以計量。

會計處理。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)若屬于企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”科目核算相關(guān)的損益。

例2：甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2007年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為9000萬元。2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為9200萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值計量模式。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

①2007年10月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租：

借：投資性房地產(chǎn)――成本　90000000

貸：開發(fā)成本　90000000

②2007年12月31日，按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益；

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動　2000000

貸：公允價值變動損益　2000000

注意：由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。故不需要計提折舊(或攤銷)，也不需要考慮計提減值準(zhǔn)備。

③計量模式的變更。

篇2

一、投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇分析

公允價值在投機(jī)性房地產(chǎn)會計實務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價值計量的會計信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進(jìn)行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。

2、隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動，利潤變動幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號―資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當(dāng)期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。這在經(jīng)濟(jì)周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經(jīng)濟(jì)形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產(chǎn)品的原材料價格漲幅較大，房地產(chǎn)市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機(jī)的波及，經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩，房地產(chǎn)價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當(dāng)時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機(jī)的蔓延和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實業(yè)為了避免公允價值對當(dāng)期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務(wù)計劃

公允價值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價值上升，使企業(yè)報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價，大大增強(qiáng)了債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時，要求“最近三個會計年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時，要求“最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計算依據(jù)”?？梢姡蕛r值計量會顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計劃。

同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。

4、公允價值計量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入當(dāng)期損益，不計提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)在會計實務(wù)中的應(yīng)用

1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產(chǎn)的市場價格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產(chǎn)的市場價格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時，該資產(chǎn)的公允價值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計算的現(xiàn)值評估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值時，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個層次進(jìn)行確認(rèn)計量。

2、公允價值模式計量對公司裝修費的影響

投資性房地產(chǎn)裝修費用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴(kuò)建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷?！睋?jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產(chǎn)裝修費的處理。

一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價值模式后續(xù)計量裝修費的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

3、公允價值模式計量對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價值模式計量的影響。公允價值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實際成本計價，轉(zhuǎn)換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實際價值與轉(zhuǎn)換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時沖銷這部分差額。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實際成本計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時，按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。

【參考文獻(xiàn)】

篇3

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；會計政策選擇；盈余管理

從2007年《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》執(zhí)行，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量有更多的選擇權(quán)，同時也為企業(yè)利用會計政策選擇進(jìn)行盈余管理提供了機(jī)會。公允價值一般都用于計量金融資產(chǎn)項目，但是投資性房地產(chǎn)是唯一使用公允價值計量的非金融資產(chǎn)項目。

投資性房地產(chǎn)是指為了賺取租金或者用于資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)采用成本模式或者公允價值模式計量。

如果采用成本模式計量，資產(chǎn)負(fù)債表日必須對投資性房地產(chǎn)計提折舊，如果發(fā)生了減值，需要計提減值準(zhǔn)備。

如果采用公允價值計量模式，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊，也不需要計提減值準(zhǔn)備。房地產(chǎn)價格有變動時，公允價值與原來賬面價值之間會有差額，差額計入當(dāng)期損益，可以用來調(diào)節(jié)當(dāng)年的利潤。在2007—2009年間，我國投資性房地產(chǎn)上市公司絕大多數(shù)采用成本模式計量，采用公允價值模式計量的極少。采用公允價值計量的上市公司，三年分別為18家、20家和25家，僅占2.86%、2.9%、3.24%（劉玉廷、王鵬、薛杰，2010）。但是2009年中航地產(chǎn)改變了投資性房地產(chǎn)的計量模式，由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值模式，這種會計政策的改變動機(jī)是值得研究的。

因此，本文以中航地產(chǎn)公司為例，分析其投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變對盈余的影響，分析其轉(zhuǎn)變計量模式的動因，為房地產(chǎn)企業(yè)選擇會計政策提供借鑒，為加強(qiáng)監(jiān)管，提高會計信息質(zhì)量提供建議對策。

1 中航地產(chǎn)案例簡介

深圳中航地產(chǎn)股份有限公司（簡稱中航地產(chǎn)，證券代碼000043）成立于1985年，公司于199年改組為上市公司，簡稱 “中航地產(chǎn)”。公司發(fā)展二十多年，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理、酒店經(jīng)營與管理，連續(xù)多年進(jìn)入深圳百強(qiáng)企業(yè)榜。

2009年1月1日中航地產(chǎn)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計政策變更，由成本模式變?yōu)楣蕛r值模式，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)公允價值增加3.37億元，當(dāng)期采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益為3169.13萬元，該公司當(dāng)期凈利潤為6286.75萬元，對當(dāng)期利潤影響為50.41%。

2 投資性房地產(chǎn)會計政策變更動因以及制約因素分析

2.1 變更動因分析

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是市場環(huán)境還是國際通行做法，運用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量的時機(jī)已經(jīng)成熟。2008年我國金融危機(jī)爆發(fā)，房價漲跌十分的不確定。董事長吳光權(quán)即將結(jié)束他在中航地產(chǎn)的任職。一系列原因促使了公司在2009年變更投資性房地產(chǎn)的計量方式。

2.1.1有利于優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，便于融資。

如果使用公允價值計量，資產(chǎn)的賬面價值會增加，這樣可以從報表層面優(yōu)化財務(wù)指標(biāo)，例如：降低資產(chǎn)負(fù)債率，可以使企業(yè)呈現(xiàn)出較低的財務(wù)風(fēng)險。企業(yè)容易以較低的資本成本進(jìn)行融資，有利于企業(yè)擴(kuò)張和發(fā)展壯大。

國際上普遍采用公允價值模式計量，我們采用此種模式，可以更好的接軌國際準(zhǔn)則，幫助投資者進(jìn)行更好的決策，更好的對比國內(nèi)外企業(yè)的價值，以便吸引更多的投資。

2.1.2盈余管理的驅(qū)使

2009年仇慎謙擔(dān)任董事長，石正林擔(dān)任總經(jīng)理，有可能是因為報酬契約等原因?qū)е庐?dāng)期調(diào)整利潤。公允價值變動損益占非經(jīng)常損益比重分別為-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同時占利潤總額的比例分別為-85%（2008年）、21.30%（2009年），通過會計政策選擇來提高經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，從而可以反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行狀況。

2.2 制約因素分析

2.2.1 利潤變化程度加劇

采用公允價值計量，會計利潤會隨著公允價值的波動而相應(yīng)的變動。盈余大幅度波動絕對不是管理層所愿意看到的，管理層更愿意看到有一個持續(xù)平滑且可預(yù)期的盈余走勢（王小力，2012）。我國房地產(chǎn)市場受國家的宏觀調(diào)控影響很大，公允價值很容易受到影響。此外房地產(chǎn)市場變化、投資者心理也會影響公允價值波動。隨著公允價值的變動，會計利潤跟著發(fā)生變化，容易給投資者、債權(quán)人造成困擾，加大企業(yè)的風(fēng)險。

2.2.2凈利潤與現(xiàn)金流的背離程度加劇

權(quán)責(zé)發(fā)生制模式下，凈利潤背后有可能就缺乏足夠的現(xiàn)金流支撐，二者經(jīng)常出現(xiàn)背離。而公允價值的引入，更加加劇了背離的程度，弱化了凈利潤和現(xiàn)金流之間的關(guān)系。

在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入利潤，如果沒有對房地產(chǎn)進(jìn)行處置，則沒有相應(yīng)的現(xiàn)金流入。沒有足夠的現(xiàn)金作支撐，就會加大利潤分配的難度。

3 結(jié)論及建議

2007年新會計準(zhǔn)則引入公允價值計量投資性房地產(chǎn)對我國發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)具有積極意。但是由于目前房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定，公允價值采用需要十分謹(jǐn)慎。對于如何選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，需要針對本公司的實際情況來選擇相應(yīng)的會計政策。如果公司迫切需要提高業(yè)績，可以選擇變更公允價值計量模式；預(yù)期房地產(chǎn)價格會大漲的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，選擇公允價值利大于弊；反之，則按成本模式計量更好。

公允價值是必然的趨勢，同時是一把雙刃劍，我們要充分發(fā)揮有利方面，同時規(guī)避其不利方面，讓公允價值計量更好的為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

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篇4

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準(zhǔn)備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準(zhǔn)備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獲利。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。

1 公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例

例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計提了200萬元的減值準(zhǔn)備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價準(zhǔn)備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價準(zhǔn)備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，存貨計提跌價準(zhǔn)備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當(dāng)期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹(jǐn)慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當(dāng)商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當(dāng)期會計利潤。

接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”明細(xì)科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細(xì)科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。

2 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

（1）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量做了嚴(yán)格的限制。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進(jìn)行調(diào)整、評估確認(rèn)該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟(jì)形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴(yán)格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達(dá)到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟(jì)利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當(dāng)期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達(dá)到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。

3 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進(jìn)行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負(fù)。

（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當(dāng)期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟(jì)利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應(yīng)稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進(jìn)行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

主要參考文獻(xiàn)

篇5

中圖分類號：F233 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）30-0086-02

投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動，持有目的是為了出租或資本增值后轉(zhuǎn)讓。在借鑒國際會計準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，中國在《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》中將投資性房地產(chǎn)定義為：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、用于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已經(jīng)出租的房屋建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式及其優(yōu)缺點

1.成本模式。成本模式要求企業(yè)對資產(chǎn)的取得、耗費和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時的實際支出進(jìn)行計量計價和記錄。原因是：一方面，成本模式的初衷是認(rèn)為企業(yè)對外公布資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場價格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀；而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績；另一方面，基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作，成本模式是以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計量、計價的一種核算方法。成本模式計量方法的優(yōu)點是會計處理簡單、容易操作、始終按投資性房地產(chǎn)的原始入賬價值進(jìn)行成本核算，而且此種計量方法不受公允價值變動的影響。所以，在一定程度上不容易使企業(yè)的資產(chǎn)價值虛增或虛減，大大降低了調(diào)節(jié)利潤的可能性。同時成本計量模式的核算過程相對比較簡單而且在成本計量模式下如果企業(yè)采用的折舊政策與稅法一致則不必進(jìn)行納稅調(diào)整，若不一致只需對折舊額進(jìn)行調(diào)整，而且對所得稅納稅調(diào)整的會計處理也簡單易行。但是采用此計量模式易高估或低估資產(chǎn)價值，不能及時客觀地反映房地產(chǎn)的真實價值。

2.公允價值模式。公允價值是在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。企業(yè)如果采用公允價值計量模式則應(yīng)滿足下列條件：第一，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；第二，企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息。在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，對投資性房地產(chǎn)可采取公允價值進(jìn)行后續(xù)計量從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計。在充分引入公允價值計量理念之后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)會計所提供的會計信息質(zhì)量較之以前有了較大的提高，其客觀性和可靠性大為增強(qiáng)。而且此計量方法的采用方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值。公允價值計量模式可采用市場比較法、收益法、成本估價法和假設(shè)開發(fā)法等方法計量，同時此種計量方法可根據(jù)投資性房地產(chǎn)市場行情的變化等外部公開信息及時調(diào)整其賬面價值，有效地增強(qiáng)了會計信息的相關(guān)性；極大地提高了會計信息質(zhì)量使企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、財務(wù)狀況等相關(guān)信息更加公允的得到反映；有利于在證券市場上獲得更加公允的公司股票定價。但也會導(dǎo)致較大的利潤波動性，為企業(yè)的發(fā)展增加不穩(wěn)定性因素，為企業(yè)操縱利潤提供了空間，增加了該行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，極易引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)泡沫。同時，引入公允價值計量模式使公允價值的認(rèn)定及會計處理更為復(fù)雜。

3.兩種模式的選擇。目前《企業(yè)會計準(zhǔn)則》認(rèn)為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的優(yōu)選模式是成本模式，但如果企業(yè)有確鑿證據(jù)表明該投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得時則可以采用公允價值模式計量。但企業(yè)一旦選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，并且不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。這與中國會計政策變更的相關(guān)規(guī)定是一致的。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量實際運用中存在的問題

在投資性房地產(chǎn)計量中引入公允價值模式，會對中國房地產(chǎn)企業(yè)多方面產(chǎn)生有利影響，但公允價值計量在實際的運用中也存在著一些問題。

1.估值難度較大。根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)無法從活躍市場或其他市場獲取公允價值時，需要采用估值技術(shù)。而估值技術(shù)不僅受主觀判斷的影響，還會因風(fēng)險狀況、經(jīng)濟(jì)環(huán)境及企業(yè)自身信用的變化而相應(yīng)變化；同時，相同或類似的房地產(chǎn)會因時因人因地而異。評估房地產(chǎn)的價值時需要考慮不同地理位置、戶型、不同用途等多種因素。而且由于中國房價的波動較為頻繁，使計量難以及時反映其真正的價值從而使評估難度增加。此外，中國相關(guān)專業(yè)評級機(jī)構(gòu)尚不健全，使公允價值計量的結(jié)果較難達(dá)到公允。

2.影響企業(yè)資產(chǎn)價值以及所得稅納稅調(diào)整額。公允價值計量模式反映了市場對企業(yè)資產(chǎn)價值的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須謹(jǐn)慎對待公允價值計量的引入。公允價值的引入，一方面會提高企業(yè)的凈資產(chǎn)；另一方面在不利的市場環(huán)境中企業(yè)價值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產(chǎn)市場不斷進(jìn)行調(diào)控降溫，導(dǎo)致很多公司出現(xiàn)資金短缺的問題。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式，會直接影響企業(yè)的資產(chǎn)價值，而企業(yè)收益則未必增長相同的比例，此時的凈資產(chǎn)收益率反而可能出現(xiàn)下降。在所得稅納稅調(diào)整方面：公允價值模式下，稅法允許計提折舊而會計準(zhǔn)則不允許計提折舊；稅法不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得或損失而會計確認(rèn)。因此，稅務(wù)處理上需按稅法規(guī)定的折舊年限計算調(diào)整折舊數(shù)額。同時隨著投資性房地產(chǎn)在以后年度資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值的變動，納稅調(diào)整數(shù)額也將相應(yīng)變化。并且，由于投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值與賬面價值的差額計入了當(dāng)期損益，還需要對該項損益進(jìn)行調(diào)整?？梢姡捎霉蕛r值計量模式所得稅納稅調(diào)整的工作量及復(fù)雜性均會增加很多。

3.利用公允價值計量操縱利潤。采用公允價值模式，企業(yè)可在會計期末將賬面價值調(diào)為公允價值，兩者之間的差額計入當(dāng)期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場利潤的穩(wěn)定性，而且近年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受市場波動的影響更加明顯。如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，當(dāng)年的利潤就會增加。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)引入公允價值之后，其利潤不但可以反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，而且也可以反映房地產(chǎn)市場的價格趨勢，進(jìn)而影響到企業(yè)的凈利潤水平。同時，在公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊或攤銷而減少的成本支出也會增加當(dāng)年的利潤。另外，對投資性房地產(chǎn)公允價值進(jìn)行評估時企業(yè)需聘請第三方投資機(jī)構(gòu)，其高額評估費用會減少企業(yè)的利潤、增加企業(yè)的經(jīng)營成本。除此之外，在此種計量模式下由于公允價值是根據(jù)市場價值變動的；因此，房地產(chǎn)企業(yè)中引入公允價值計量模式可能會導(dǎo)致企業(yè)利用房價操縱利潤，粉飾財務(wù)報表，誤導(dǎo)會計信息使用者。

三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的改進(jìn)措施

1.完善機(jī)構(gòu)評估。中國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，房地產(chǎn)市場波動相對較大，如果采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)公允價值計量操縱利潤的風(fēng)險很高。引進(jìn)第三方評估機(jī)構(gòu)可以增加公允價值計量的獨立性，但企業(yè)不能聘請自己認(rèn)定的非專業(yè)評估機(jī)構(gòu)或自我評估，而應(yīng)聘請經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門認(rèn)定的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行客觀、獨立的評估，盡可能地降低投資者風(fēng)險，避免企業(yè)操縱利潤。

2.提供有利環(huán)境、給予稅收支持。為滿足公允價值計量的要求，減少企業(yè)操縱利潤的機(jī)會，降低投資風(fēng)險，首先我們應(yīng)該不斷完善市場經(jīng)濟(jì)制度和結(jié)構(gòu)，加快進(jìn)行資本市場改革，進(jìn)一步完善生產(chǎn)資料市場和資本市場，加快建立公平的交易環(huán)境；其次，在稅收等方面國家也應(yīng)該給予一定的支持。2007年7月頒布實施的《關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計準(zhǔn)則〉有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》，這在客觀上以稅收優(yōu)惠為條件鼓勵企業(yè)更多采用公允價值計量模式。

3.加強(qiáng)信息披露。信息披露的公開與透明是有效防止企業(yè)操縱利潤的辦法，投資性房地產(chǎn)的同類房地產(chǎn)的市價、初始確認(rèn)價值、地理位置、建筑面積等其他相關(guān)信息應(yīng)該得到及時充分的披露。采取公允價值模式進(jìn)行計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)著重披露為其進(jìn)行評估的評估機(jī)構(gòu)詳情、評估的證據(jù)與方法、來源等因素。

四、結(jié)論

新會計準(zhǔn)則適應(yīng)了當(dāng)前中國企業(yè)發(fā)展的需要，為企業(yè)提供了重要的發(fā)展機(jī)遇。但無論是成本模式還是公允價值模式都有其利弊：成本計量模式減少了企業(yè)的賬面盈利，起到抵稅效果，減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出，而且會計處理相對簡單、容易理解、不受公允價值變動的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱，但歷史成本計量模式不能很好地表達(dá)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況和反映未來經(jīng)濟(jì)前景。而公允價值模式則能使企業(yè)賬面價值更加及時、客觀地反映市場的公允價值、提高企業(yè)的融資能力，但在市場環(huán)境不穩(wěn)定的情況下會給企業(yè)帶來賬面損失的風(fēng)險，而且公允程度不易控制、估值技術(shù)難度較大、企業(yè)易于操縱利潤、粉飾財務(wù)報表、誤導(dǎo)會計信息使用者。因此企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎、適度選用公允價值計量模式，不斷完善公允價值計量模式并結(jié)合現(xiàn)實的國家政策、經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境作出明智的選擇。

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篇6

一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容及在新會計準(zhǔn)則中的設(shè)置背景

新頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨計量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)寫入新會計準(zhǔn)則不僅為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還有利于與國際接軌。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實價值，因為隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。因為數(shù)年后房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長、流動與變現(xiàn)能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險的特點。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺前，某些企業(yè)利用這種漏洞，將對投資性房地產(chǎn)的價值重估作為改善業(yè)績、操縱利潤的一種手段。因此，在會計實務(wù)上迫切需要對投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的必要性

1.全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求

我國加入wto以后，使我國與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準(zhǔn)則盡可能地消除與國際會計準(zhǔn)則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。

2.投資性房地產(chǎn)的特性要求

房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險并存的特點。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。公允價值的計量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力。

3.投資性房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式

首先，經(jīng)營風(fēng)險加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)對房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會一無所有。其次，對投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。最后，對于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)的合理計量會影響對企業(yè)資產(chǎn)總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產(chǎn)進(jìn)行計量，會造成對投資性房地產(chǎn)價值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實價值。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量的可行性

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場的有關(guān)要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產(chǎn)市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價值。房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會計人員的后續(xù)教育，及時為會計從業(yè)人員補充新知識、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會計人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價值。新會計準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業(yè)的實務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。

三、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用前景

（一）公允價值計量將與歷史成本計量共存

公允價值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的?？梢灶A(yù)見到，二者將在未來很長的一段時間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。

（二）公允價值計量導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)信息成本增加

采用公允價值進(jìn)行會計計量的企業(yè)，其會計人員需要在每個會計期末分析各種因素，對資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值做出認(rèn)定，這個過程將會大大增加企業(yè)的信息成本。因為與歷史成本相比，取得公允價值穎要花費更多的代價，所以在推動公允價值計量的過程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實施。

參考文獻(xiàn)：

篇7

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量與會計利潤的處理

1、現(xiàn)金流量處理。房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是在一定時期內(nèi)通過融資和銷售房地產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，再支付購置土地款、工程款、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用、稅金和償還借款后的差額。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收賬款管理等手段，使企業(yè)保持正向現(xiàn)金流以滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，而不至于現(xiàn)金囤積造成浪費。

2、會計利潤處理。房地產(chǎn)企業(yè)的會計利潤通過利潤表予以反映，采用的是權(quán)責(zé)發(fā)生制，主要來自于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的經(jīng)營成果，因而對于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入、租金收入以及相關(guān)建設(shè)成本等均采用攤銷的方法，使得企業(yè)的會計利潤保持在較為穩(wěn)定的水平上，合理及有效的估計對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)確的會計利潤具有重要作用

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量和會計利潤的矛盾分析

雖然會計利潤和現(xiàn)金流量對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r等都具有分析和預(yù)測作用，保證了企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其現(xiàn)金流量和會計利潤存在區(qū)別及矛盾。

1、二者的計量基礎(chǔ)不同。企業(yè)的會計利潤是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)攤銷的，而現(xiàn)金流量是以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)計算出來的，房地產(chǎn)企業(yè)由于投資周期長，二者在評估企業(yè)的運營效果上存在顯著不同，對于企業(yè)的決策和未來的發(fā)展影響重大。

2、二者填列內(nèi)容及方法不同。會計利潤以利潤表為載體，主要包括主營業(yè)務(wù)收支、期間費用及營業(yè)外收支等部分，它的填列方法具有一定的運算性。現(xiàn)金流量以現(xiàn)金流量表為載體，主要包括經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動中的現(xiàn)金流量，其填制方法分為直接法和間接法兩種。直接法以利潤表的營業(yè)收入為起算點，間接法將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。此差異使得房地產(chǎn)企業(yè)可以從兩個不同角度分析企業(yè)的財務(wù)狀況，對企業(yè)當(dāng)前和未來時間的績效水平予以評價。

3、二者說明的經(jīng)濟(jì)含義不同。會計利潤其數(shù)額大小在很大程度上反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所取得的經(jīng)濟(jì)效益， 表明企業(yè)在每一會計期間的最終經(jīng)營成果。而現(xiàn)金流量的多少則清楚的表明了企業(yè)經(jīng)營周轉(zhuǎn)是否順暢、資金是否緊缺、支付償債能力以及是否過度擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模， 對外投資是否恰當(dāng)， 資本經(jīng)營是否有效等， 從而為投資者、債權(quán)人、企業(yè)管理者提供非常有用的信息。這意味著一定時期內(nèi)高額會計利潤的背后可能是大量的現(xiàn)金赤字，這使得房地產(chǎn)企業(yè)對于經(jīng)營、投資及籌資等得到背道而馳的結(jié)論。

4、二者在決策中的作用不同。會計利潤由于考慮的是一段時期內(nèi)的收益情況，其在長期決策中的作用更為明顯，而現(xiàn)金流量對企業(yè)短期內(nèi)的運營狀況的反應(yīng)程度更好，對其短期決策更為有效；同時，會計利潤適用于法定政策，是企業(yè)與國家政策相協(xié)調(diào)的工具，而現(xiàn)金流量更多的為投資者、債權(quán)人所運用，是現(xiàn)今更為靈活的財務(wù)指標(biāo)。

由此可見，在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計利潤和現(xiàn)金流量對于企業(yè)的財務(wù)及整體發(fā)展的影響不同。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展勢必要解決好會計利潤和現(xiàn)金流量的矛盾問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計利潤與現(xiàn)金流量的協(xié)調(diào)方法

1、制定良好的銷售計劃。對于房地產(chǎn)行業(yè)，良好的流轉(zhuǎn)是企業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的基石，因此，必須關(guān)注主營業(yè)務(wù)的銷售工作。在銷售過程中注意調(diào)研，了解不同消費者的需求，同時采取適應(yīng)的營銷策略保證銷售順利完成，從而使得企業(yè)能夠獲得較高的存貨周轉(zhuǎn)率，使得企業(yè)更好的利用資金。

2、制定合理的應(yīng)收賬款信用政策。高度重視應(yīng)收賬款的清收工作，及時整理應(yīng)收賬款客戶信息，樹立風(fēng)險意識、加強(qiáng)信用風(fēng)險管理、防范與化解信用風(fēng)險。可以采取現(xiàn)金折扣的方式，以使客戶早日償還貨款。

3、加強(qiáng)對存貨的分析與管理。進(jìn)行合理預(yù)測， 制定采購計劃， 確定規(guī)模，保證資金的有效利用。同時，對存貨進(jìn)行有效的管理與控制，提高流通效率。

4、制定良好的現(xiàn)金流量安排及監(jiān)督工作。合理安排各項活動的現(xiàn)金流量比例，不斷記錄并總結(jié)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量、投資活動現(xiàn)金流量、籌資活動現(xiàn)金流量。根據(jù)企業(yè)自身的實際情況， 合理分析研究和適當(dāng)調(diào)整三者的比例關(guān)系， 才能使企業(yè)的現(xiàn)金流量更好地滿足企業(yè)經(jīng)營及發(fā)展的需要， 使現(xiàn)金流量達(dá)到最優(yōu)， 從而實現(xiàn)企業(yè)凈利潤與現(xiàn)金流量的同步增長。

總之， 現(xiàn)金流量與會計利潤差異存在是一個不可忽視的現(xiàn)實問題。要解決這一問題，企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變觀念， 真正樹立“ 現(xiàn)金至上”的投資價值觀。價值最大化是企業(yè)和投資者的共同目標(biāo)， 資本的增值應(yīng)表現(xiàn)為利潤的增加與現(xiàn)金流量規(guī)模與速度的同步提高。而偏重會計利潤， 忽視現(xiàn)金流量， 就無疑成了一條腿走路。因此， 現(xiàn)金流量在企業(yè)生存發(fā)展和經(jīng)營管理中的作用是絕對不可忽視的。

篇8

一、前言

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點,其財務(wù)會計核算程序以及方法具有明顯的差異性。盡管我國已經(jīng)開始正式實施新企業(yè)財務(wù)會計準(zhǔn)則,但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看,仍然存在許多不完善之處。國家相關(guān)部門對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量的監(jiān)督和審查是穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序的重要保證,而一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真情況十分嚴(yán)重,這也導(dǎo)致了國家財政稅款的流失,本文將對我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算中的會計信息質(zhì)量問題進(jìn)行探討。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題

(1)風(fēng)險信息披露內(nèi)容不完整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)過程中要面臨許多的風(fēng)險,這些風(fēng)險包括政策風(fēng)險、企業(yè)項目開發(fā)風(fēng)險、土地供應(yīng)風(fēng)險、項目工程質(zhì)量風(fēng)險等。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身高風(fēng)險性的特點,所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于一般的企業(yè)必須更充分地有關(guān)風(fēng)險的企業(yè)財務(wù)信息。然而,從當(dāng)前我國相關(guān)的財務(wù)會計法規(guī)制度來看,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)會計報告附注中披露的風(fēng)險往往僅限于相關(guān)抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險;但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金方面沒有涉及,相關(guān)方面的質(zhì)量保證金信息也未加披露,這是需要進(jìn)一步改進(jìn)的地方。

(2)會計核算準(zhǔn)則指引不夠完善,業(yè)績評價信息不夠客觀

對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,會計核算準(zhǔn)則指引不夠完善,這也就導(dǎo)致最終的房地產(chǎn)業(yè)績評價信息不夠客觀。房地產(chǎn)企業(yè)從土地開發(fā)到確認(rèn)收入往往要經(jīng)歷幾年的時間,于是在項目籌建期就需要有大量資金投入開發(fā)過程,這部分的管理費用就計入了當(dāng)期損益,而由于整個工程的部分項目尚未完工,其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入,這就使得財務(wù)會計理論中的收入費用配比原則沒有明確地在房地產(chǎn)業(yè)中得到的體現(xiàn),而每年的損益表也由于項目階段的不同而產(chǎn)生較大的利潤波動。所以選擇一般的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo),比如凈利潤等并沒有全面客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況,這也會在很大程度上使投資者產(chǎn)生誤解。

(3)企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善

當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度,使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身,然而,現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的,而在另一方面,企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的,由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的會計體系不規(guī)范,收入確認(rèn)制度有待改善

當(dāng)前在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中,相關(guān)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范,銷售收入往往采用預(yù)售以及分期付款銷售兩套財務(wù)管理辦法,這就容易造成收款期與房屋交付期不一致的情況。在相關(guān)的會計實務(wù)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)收入的方法主要有以下幾點:第一種情況是在相關(guān)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;第二種情況是在企業(yè)簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;第三種情況是在項目竣工驗收以后,開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;第四種情況是在辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。對于上市房地產(chǎn)企業(yè)來說,上述幾種收入確認(rèn)情況企業(yè)年報信息披露中不夠明確具體,在現(xiàn)實中也有許多房地產(chǎn)上市企業(yè)年報由于當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被相關(guān)的注冊會計師出具保留意見審計報告。而這種分歧的焦點往往體現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上,企業(yè)自身判斷的結(jié)果與相關(guān)注冊會計師的判斷不一致,因而企業(yè)在相關(guān)的收入確認(rèn)制度方面值得進(jìn)一步改善。

三、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議

針對上述房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量中存在的問題,本文提出以下的對策建議:

(1)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

在提高房地產(chǎn)會計信息含量的披露方面,首先可以增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費用”這一信息項目,該項目反映房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時所預(yù)提的本來應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的相關(guān)配套設(shè)施的費用。此外,還應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)的預(yù)售政策以及相應(yīng)的法律依據(jù)方面的信息披露。由于在房地產(chǎn)項目未竣工以前,預(yù)售商品房收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但是按照預(yù)售情況仍然能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,由于各房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售政策不同,往往會對企業(yè)各期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生比較的影響,而在很多房地產(chǎn)會計信息中,上述這些會計信息普通的投資者很難看到。以一線的沿海城市為例,根據(jù)目前預(yù)售政策規(guī)定的要求,相關(guān)商品房結(jié)構(gòu)封頂或者結(jié)構(gòu)施工達(dá)到一定高度時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便可以向管理部門申請預(yù)售許可證,然而在其他一些地方的規(guī)定往往與此不同,所以,披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況可以使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下,額外獲得了具有可比性的會計信息資料。最后,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)在財務(wù)報告附注中增加相關(guān)分項目現(xiàn)金流量信息以及相關(guān)保證金信息的披露,也就是說以企業(yè)每一個項目為基本單位,披露企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量,這些現(xiàn)金流量信息主要包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及與之相關(guān)的工資支付等。

(2)完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引

我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費用的預(yù)提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定,然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足,這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法,從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。拿預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)來說,假如房地產(chǎn)企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本時預(yù)提了一定比例的配套設(shè)施費用,那么不但在當(dāng)期利潤表中增加了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的相關(guān)費用,而且在企業(yè)當(dāng)期的資產(chǎn)負(fù)債表中也增加等額的負(fù)債,這就會對企業(yè)當(dāng)期的財務(wù)狀況產(chǎn)生比較大的影響。因此,我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準(zhǔn)則做指引,以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。

(3)完善企業(yè)內(nèi)部會計核算,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計

針對當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度的問題,相關(guān)企業(yè)必須構(gòu)建起完善的財務(wù)會計核算體系,這種體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度,也包括房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營特點以及相關(guān)的管理要求而制定的內(nèi)部會計核算,具體包括財務(wù)會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、內(nèi)部財務(wù)成本分析考核制度以及成本核算制度與辦法等。相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的財務(wù)會計規(guī)范,整合現(xiàn)金流量統(tǒng)計,通過進(jìn)一步完善內(nèi)部財務(wù)會計核算機(jī)制來保障財務(wù)會計制度的完整性與系統(tǒng)性。

(4)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系

近幾年來,伴隨我國會計理論研究的進(jìn)一步深化,政府的財政部門以及相關(guān)的立法部門應(yīng)該針對房地產(chǎn)行業(yè)建立起一套更加規(guī)范的財務(wù)會計管理體系。對相關(guān)的人力資源會計、質(zhì)量成本會計以及金融工具會計等方面的法律規(guī)范進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范,以此來改變當(dāng)前房地產(chǎn)會計管理的方面不確定的準(zhǔn)則以及會計制度,使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算工作更具一致性和合理性。以此同時,還應(yīng)當(dāng)建立并逐步推廣一些特定的的會計準(zhǔn)則指引,使得目前所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以采用統(tǒng)一的確認(rèn)方法。

四、結(jié)束語

由于我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一些會計準(zhǔn)則與相關(guān)制度的不規(guī)范,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)信息的可靠性與可比性。因此,我們需要在實踐中建立起完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會計規(guī)范體系,制定出科學(xué)的會計核算準(zhǔn)則,從而提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中的信息質(zhì)量,這對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展也是有益的。

參考文獻(xiàn):

篇9

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)出的產(chǎn)品價值較高，為了緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，國家允許房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)的預(yù)售，這便造成了收款期與房屋交付期的時間差。而房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，對收入信息的披露主要是以簽訂預(yù)售合同后按照收取的預(yù)售款來確認(rèn)其收入，或者是在簽訂預(yù)售合同后以合同的金額來確認(rèn)收入，還有一種方法是在項目竣工驗收后，入住通知發(fā)出并開出銷售發(fā)票，或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完成后，對收入進(jìn)行確認(rèn)。這就容易導(dǎo)致企業(yè)與會計師之間出現(xiàn)分歧，很多房地產(chǎn)企業(yè)判斷結(jié)果不被注冊會計師所認(rèn)同。這種收入指標(biāo)確認(rèn)方面的不規(guī)范、不明確，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息會產(chǎn)生直接影響。

2.業(yè)績信息問題

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)開發(fā)項目大多需要較長的周期，在項目籌建階段所需要的資金投入又非常巨大，而且在當(dāng)期損益中還包括了大量的管理費用。由于部分項目還沒有完工，按照收入確認(rèn)的原則，其預(yù)售款也不能被確信為收入，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴(yán)重的收入費用配比不明確問題，利潤波動也隨之加大。如果房地產(chǎn)企業(yè)該年度存在較多的在建項目，其業(yè)績信息就只會顯示費用的投入。這就導(dǎo)致企業(yè)的年度財務(wù)報表無法反映真實情況的現(xiàn)象。當(dāng)項目竣工以后，又有大量的預(yù)售款項被確認(rèn)為收入，而這些收入實際上是房地產(chǎn)企業(yè)一年甚至幾年的經(jīng)營成果。因此，采用常規(guī)的企業(yè)業(yè)績評價指標(biāo)，往往不能準(zhǔn)確、全面的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的真實業(yè)績，對會計信息使用者也會產(chǎn)生誤導(dǎo)。

3.風(fēng)險信息披露問題

房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險較多，比如政策風(fēng)險、項目風(fēng)險以及財務(wù)風(fēng)險等。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)更需要進(jìn)行有效的風(fēng)險預(yù)防和控制。但是，目前我國有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險方面的法律制度還較少，僅限于與抵押貸款相關(guān)的法律法規(guī)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在質(zhì)量保證金提取等方面的信息無法得到有效披露。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的原因

1.自身管理的原因

目前房地產(chǎn)行業(yè)魚龍混雜，很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面都存在問題，導(dǎo)致企業(yè)的會計信息質(zhì)量無法得到保障。受傳統(tǒng)觀念的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多以追求經(jīng)濟(jì)效益為核心，加上企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的整體認(rèn)知有限，會計核算的方法也較多，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真問題日益普遍。尤其是在國家宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更多的利益，往往會存在編制虛假合同、虛報會計信息等問題。另外，會計信息提供者與使用者之間，如果存在信息不對稱的情況，也會造成企業(yè)會計信息的失真。

2.外部環(huán)境的原因

房地產(chǎn)項目所需要的開發(fā)成本非常巨大，尤其是土地成本，大約占總成本的30%~50%，甚至更多。但是房地產(chǎn)企業(yè)購買和擁有的只是土地的使用權(quán)，而需要一次性支付的費用卻非常高，這就會導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行會計核算時，出現(xiàn)各種造假行為。另外，部分地方政府的不規(guī)范行為，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，進(jìn)而會計信息造假的直接誘因?？傮w來看，外部環(huán)境的變化或者政策體系的不健全，都是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要因素，必須得到高度重視。

3.監(jiān)管方面的原因

社會監(jiān)督力度的不足，也是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要原因之一。目前我國對企業(yè)的會計信息審計主要由會計事務(wù)所負(fù)責(zé)，如果部分會計事務(wù)所的審計程序不規(guī)范，或者部分會計師存在的問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量都會產(chǎn)生一定影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量的控制對策

1.對相關(guān)法規(guī)、制度體系進(jìn)行健全

房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作不僅內(nèi)容繁重，且方法多樣。而且會計核算本身所需要的技術(shù)性也較強(qiáng)。為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量，就應(yīng)該結(jié)合會計工作的規(guī)律和特點，盡快制定出健全而完善的法律、法規(guī)體系，尤其是關(guān)于會計信息質(zhì)量判斷標(biāo)準(zhǔn)和判斷方法方面的法規(guī)及制度。只有在法律、法規(guī)及制度體系都健全的情況下，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量提供基礎(chǔ)保障，才能對各類虛假會計信息進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

2.對會計監(jiān)督、管理體系進(jìn)行完善

針對房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質(zhì)量失真問題，除了要建立健全相關(guān)的法律體系外，還需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立起配套的會計管理制度體系。同時對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行強(qiáng)化，對會計信息管理體制進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用有效的內(nèi)部稽查和財務(wù)監(jiān)督制度，來強(qiáng)化其內(nèi)部管理，提升其內(nèi)部控制水平，以有效保障會計信息質(zhì)量的可靠性。另外，相關(guān)部門還應(yīng)該對社會監(jiān)督機(jī)制進(jìn)行完善，從而營造良好的外部環(huán)境，提高會計監(jiān)督機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，突出社會審計的公開性和公正性，全面監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量。

3.對會計從業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范

會計從業(yè)人員素質(zhì)問題是造成房地產(chǎn)企業(yè)會計信息失真的主要因素之一。如果房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員專業(yè)知識不全面、業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，再加上道德品質(zhì)不良等，對會計信息質(zhì)量會產(chǎn)生嚴(yán)重威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須從會計人員的整體素質(zhì)建設(shè)著手，重視對會計人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不僅要建立起系統(tǒng)的會計人員培養(yǎng)及培訓(xùn)計劃，還要建立起完善的績效考核機(jī)制。同時還要認(rèn)真落實會計人員的崗位責(zé)任制，適當(dāng)改善會計人員的薪金待遇和工作環(huán)境，從而全面激發(fā)會計人員的工作責(zé)任心，減少和避免虛假、錯誤會計信息的產(chǎn)生。

4.對會計核算工作方法進(jìn)行改進(jìn)

對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算基礎(chǔ)工作進(jìn)行不斷改進(jìn)，不僅可以提升會計工作效率，也可有效提高會計信息質(zhì)量。總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的會計工作規(guī)律和特點，緊跟時展進(jìn)程，積極借鑒和學(xué)習(xí)一些先進(jìn)的會計工作手段和方法，盡快實現(xiàn)會計工作的信息化、高科技化。

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會計信息質(zhì)量;會計準(zhǔn)則

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率不斷增大。但是，由于種種原因，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴(yán)重的會計信息失真現(xiàn)象，如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅，虛構(gòu)交易以騙取銀行信用，曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性，不選用統(tǒng)一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會計信息，因而房地產(chǎn)會計信息的各種質(zhì)量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴(yán)重危害。有鑒于此，如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量，就成為我國理論界和實務(wù)界研究的熱點。綜上所述，本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析，探討其完善和提高的對策。

一、房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因

房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量低下問題的成因，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體而言包括以下幾點:

(一)財務(wù)舞弊導(dǎo)致會計信息缺乏真實可靠性

房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認(rèn)，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負(fù)債等各種財務(wù)舞弊手段提供了廣大空間，從而使得其達(dá)到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。

(二)濫用會計準(zhǔn)則導(dǎo)致會計信息質(zhì)量不高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準(zhǔn)則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務(wù)報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進(jìn)行，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財務(wù)報表不能及時反映企業(yè)當(dāng)期的真實經(jīng)營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。

(三)隨意確認(rèn)會計事項導(dǎo)致會計信息失真

由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務(wù)的詳細(xì)指引準(zhǔn)則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認(rèn)存在很大的隨意性，例如:在收入確認(rèn)方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認(rèn)，有的在收訖房屋銷售款后確認(rèn)，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認(rèn)，有的則視收益情況隨意確認(rèn)，不同的確認(rèn)方法顯然會對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響，從而導(dǎo)致企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真。

(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會計信息質(zhì)量缺乏公信力

由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進(jìn)行有效監(jiān)管，促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計信息的主動性。

二、會計信息質(zhì)量低下對利益相關(guān)者的危害分析

通過以上分析可以看出，企業(yè)會計信息質(zhì)量低下既有客觀原因，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響，表現(xiàn)在:

(一)會計信息質(zhì)量低下對債權(quán)人的危害

與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進(jìn)行信貸決策時，最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進(jìn)而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護(hù)債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準(zhǔn)則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認(rèn)會計事項、濫用會計準(zhǔn)則等行為所導(dǎo)致的會計信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險和信貸風(fēng)險。

(二)會計信息質(zhì)量低下對政府政策調(diào)控的影響

會計信息是各種經(jīng)濟(jì)信息的基礎(chǔ)，是政府部門制定各項經(jīng)濟(jì)政策的重要依據(jù)。由于會計信息占了社會經(jīng)濟(jì)信息總量的70%以上，因而企業(yè)會計信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟(jì)信息的總體質(zhì)量，從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟(jì)決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量普遍低下的嚴(yán)峻事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個經(jīng)濟(jì)工作的秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進(jìn)程。

(三)會計信息質(zhì)量低下對投資者的誤導(dǎo)

一方面，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強(qiáng)的周期性，表現(xiàn)為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進(jìn)，因而一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤等，無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況，從而造成會計信息質(zhì)量低下，對投資者造成誤導(dǎo);另一方面，從主觀上看，企業(yè)管理為了企業(yè)利益，通過隨意確認(rèn)預(yù)提賬款、任意攤銷預(yù)提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露，或為圈錢，或為二級市場炒作，或為避免戴帽以及退市等，造成企業(yè)會計信息嚴(yán)重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。

三、完善房地產(chǎn)會計核算，提高會計信息質(zhì)量的對策

(一)建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產(chǎn)企業(yè)會計中一些特殊事項，如遞延稅項準(zhǔn)則、投資物業(yè)準(zhǔn)則、預(yù)提賬款、開發(fā)費用攤銷、會計期間選擇、或有事項披露等規(guī)定具體的會計準(zhǔn)則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會計信息中企業(yè)財務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。同時，應(yīng)補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。

(二)改進(jìn)與完善會計信息的披露制度

提高會計信息披露的真實性和可靠性，首先，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán);其次，拓寬信息披露渠道，如建立類似“標(biāo)準(zhǔn)普爾”的公司評價體系，使得投資者和債權(quán)人可以通過別的渠道獲取相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)信息，而不必依靠單一的企業(yè)財務(wù)年報等;最后，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟(jì)和法律環(huán)境。

(三)加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度

首先，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)展的相關(guān)信息，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕其會計信息造價的空間;其次，加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法;最后，對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級機(jī)制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。

(四)積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶

國外會計信息質(zhì)量管理的實踐證明，依賴信息企業(yè)的內(nèi)部控制和政府外部監(jiān)管是無法有效解決企業(yè)會計信息質(zhì)量低下的問題，必須有效利用市場需求方的力量進(jìn)行制衡，即培育第三方會計信息專業(yè)用戶，主要包括:證券公司、證券投資咨詢機(jī)構(gòu)、證券投資基金以及其他機(jī)構(gòu)投資者。他們擁有資金、信息、技術(shù)和研究團(tuán)隊等方面的優(yōu)勢，相對非專業(yè)用戶而言，其投資決策受會計信息質(zhì)量的影響較小，在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量進(jìn)行分析和評價，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息誤導(dǎo)的程度。

參考文獻(xiàn)