導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)證券投資分析，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)投資分析是高職房地產(chǎn)專業(yè)學(xué)生必備的職業(yè)能力之一。為使學(xué)生更好地適應(yīng)未來工作的需要，傳統(tǒng)以理論教學(xué)為主的房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)方法必須轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫嵺`教學(xué)主。

一、房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學(xué)改革內(nèi)涵

房地產(chǎn)投資分析是高職高專院校房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的一門專業(yè)課程，是社會中物業(yè)管理、房地產(chǎn)營銷與策劃等崗位的必備技能。地產(chǎn)投資分析課程應(yīng)進(jìn)行有效改革，促進(jìn)學(xué)生掌握高質(zhì)量的房地產(chǎn)投資分析方法，促進(jìn)課程教學(xué)效果的提高。房地產(chǎn)投資分析課程的改革，趨向于通過真實工作情境的創(chuàng)設(shè)，向?qū)W生布置工作任務(wù)，從而以工作任務(wù)作為導(dǎo)向展開課程教學(xué)，在改革的課程教學(xué)過程中，更加注重通過引導(dǎo)學(xué)生的主動學(xué)習(xí)，提高學(xué)生的投資分析技能，獲得房地產(chǎn)投資分析工作的所需技能。實踐性教學(xué)是房地產(chǎn)投資分析課程改革的一個重要策略，有助于培養(yǎng)社會所需的應(yīng)用型人才。教學(xué)如果與實踐脫離，則無法獲得較好的學(xué)效果，同時不能發(fā)揮實踐教學(xué)的意義。房地產(chǎn)投資分析是一門實踐性比較強(qiáng)的技能型課程，具有一定的綜合性。房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學(xué)環(huán)節(jié)設(shè)置需要建立在對專業(yè)的深入了解的基礎(chǔ)上，通過有效的市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)知識進(jìn)行了解，進(jìn)而不斷深化崗位實踐。實踐性教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)包含三部分內(nèi)容：（1）教學(xué)基礎(chǔ)，該基礎(chǔ)知識主要包括對房地產(chǎn)投資分析課程的專業(yè)認(rèn)知，包括市場調(diào)查以及相關(guān)課程的理論教學(xué)；（2）教學(xué)實施過程，教學(xué)的有效實施過程主要包括對房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性案例的相關(guān)教學(xué)訓(xùn)練，同時還包括項目投資分析的模擬綜合實踐；（3）教學(xué)環(huán)節(jié)的最后一個是對學(xué)生的技能應(yīng)用的有效提高，主要包括畢業(yè)設(shè)計以及頂崗實習(xí)兩種內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學(xué)改革策略

（一）應(yīng)用多樣化的教學(xué)形式，提高學(xué)生的動手能力

房地產(chǎn)投資分析課程的實踐性教學(xué)應(yīng)該是以實際項目為情境展開的一種有效的教學(xué)活動，主要可以通過兩種教學(xué)形式來實現(xiàn)，一種是觀摩性實踐教學(xué)，主要通過該實際項目的案例解說，來解決相關(guān)的問題，該過程中，教師通過課堂提問，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行思考，學(xué)生通過小組討論，展開教學(xué)活動，進(jìn)而營造出良好的學(xué)習(xí)氛圍，從而開發(fā)學(xué)生的思路，不斷優(yōu)化教學(xué)效果。另一種教學(xué)形式是實戰(zhàn)性實踐教學(xué)，主要是以課外練習(xí)為主，將真實工程實例作為真實情境，安排相關(guān)的問題，學(xué)生在實際的實踐活動中獲得知識的內(nèi)化，從而促進(jìn)技能的提高。通過實戰(zhàn)型實踐教學(xué)過程中教師的答疑以及輔導(dǎo)工作，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，對實踐活動進(jìn)行分析總結(jié)，從而促進(jìn)學(xué)生知識的記憶以及遷移。實踐教學(xué)是鞏固理論知識和加深對理論認(rèn)識的有效途徑，是培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的高素質(zhì)房地產(chǎn)人員的重要環(huán)節(jié)，是理論聯(lián)系實際、培養(yǎng)學(xué)生掌握科學(xué)方法和提高動手能力的重要平臺。還應(yīng)注意學(xué)生素養(yǎng)的提高和正確價值觀的形成。

（二）選擇合適的實踐性教學(xué)實施形式，確定最優(yōu)化的選題

在房地產(chǎn)投資分析實踐性教學(xué)課程中，比較強(qiáng)調(diào)理論與實踐的相結(jié)合，教學(xué)應(yīng)該以可行性研究以及置業(yè)顧問作為工作的根本導(dǎo)向，利用任務(wù)驅(qū)動教學(xué)策略，有效應(yīng)用理論知識在實踐過程中。該過程中，教師可以通過運(yùn)用案例教學(xué)等方法，促進(jìn)理論與實踐的深度融合，同時可以圍繞置業(yè)投資分析做好教學(xué)的選題工作，確定選題的范圍，并對投資進(jìn)行高層次的內(nèi)容選擇。選題應(yīng)該具有一定的選擇性，選擇最優(yōu)化的選題。在實踐性教學(xué)過程中，教師應(yīng)該在不同的教學(xué)環(huán)節(jié)中，采用不同的案例教學(xué)方法，實現(xiàn)最優(yōu)化的加息效果。實踐性教學(xué)的教學(xué)效果受到選題的影響，應(yīng)該根據(jù)選題確定合適的教學(xué)案例，進(jìn)而展開教學(xué)實踐，以期實現(xiàn)教學(xué)目標(biāo)。

（三）嚴(yán)格遵守實踐性教學(xué)原則，建設(shè)實踐性教學(xué)體系

在房地產(chǎn)投資分析課程教學(xué)過程中開展實踐性教學(xué)，必須要遵守以下幾個原則：（1）特色性原則。確立以素質(zhì)教育為核心，技術(shù)應(yīng)用能力培養(yǎng)為主線，應(yīng)變能力培養(yǎng)為關(guān)鍵，產(chǎn)學(xué)研結(jié)合為途徑，與時俱進(jìn)的人才教育培養(yǎng)模式這是我院實踐教學(xué)體系構(gòu)建中遵循的原則。（2）實用型原則。要充分體現(xiàn)專業(yè)崗位的要求，與專業(yè)崗位群發(fā)展緊密相關(guān)。以此為原則組成一個層次分明、分工明確的實踐教學(xué)體系。（3）混合型原則。混合型體現(xiàn)在教師類型的混合、理論教學(xué)和實踐教學(xué)的混合、教室與實驗室的混合等方面，淡化理論教學(xué)與實踐教學(xué)、專業(yè)教師與實踐指導(dǎo)教師、教室與實驗室的界限，對實踐教學(xué)設(shè)施進(jìn)行重新整合，形成一體化混合實踐教學(xué)模式。

結(jié)語

高職專業(yè)的課程理論教學(xué)比較枯燥，實踐教學(xué)存在嚴(yán)重的不足現(xiàn)象。為了培養(yǎng)高素質(zhì)的技能型人才，房地產(chǎn)投資分析課程中，必須要探索實踐性教學(xué)改革的有效措施，促進(jìn)課程教學(xué)目標(biāo)的實現(xiàn)，教師應(yīng)該不斷提高自己的實踐性教學(xué)水平。

【參考文獻(xiàn)】

［1］林雨，武躍子，黃炯華．應(yīng)用型本科實踐性教學(xué)中存在的問題研究———以《證券投資分析》課程為例［J］．科技信息，2013，03．

［2］戴天柱，鄭俠．對實踐教學(xué)在高校教學(xué)改革中的認(rèn)識與探索———證券投資分析課程的實踐教學(xué)體驗［J］．教育教學(xué)論壇，2012，11．

篇2

僅僅一年，公司的主營方向就出現(xiàn)了180度的大轉(zhuǎn)彎?！皬慕?jīng)營范圍你可以建股份要退出房地產(chǎn)的推測?！?月8日，愛建股份證券投資部工作人員向《投資者報》表示，“不過目前，公司的主營業(yè)務(wù)還是愛建信托、房地產(chǎn)以及愛建證券等?！?/p>

就在此前的5月28日，愛建股份剛剛終止了前一個定向增發(fā)方案，也就是上海國際集團(tuán)注入房地產(chǎn)公司的方案。同日公布的新再融資方案為，向四家機(jī)構(gòu)投資者定向增發(fā)募集資金26億元，其中20億元用于注資愛建信托。

愛建股份的主業(yè)投向由此產(chǎn)生變化，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向信托。而這樣的變更已經(jīng)不是第一次。自2004年以來，愛建股份一直在進(jìn)行重組，這已經(jīng)是其七年來的第五次重組方案，此前的四次方案都以失敗告終。

七年五次重組

愛建股份重組路可謂漫長而多變。

其前身是上海市工商界愛國建設(shè)公司，該公司1979年由上海工商界與部分境外人士以民間集資方式創(chuàng)建，1993年4月在上交所上市，創(chuàng)始人之一是劉靖基。

愛建股份同時擁有信托、證券兩大業(yè)務(wù)牌照，由愛建股份、愛建證券、愛建信托組成的“愛建系”曾經(jīng)在金融市場叱咤風(fēng)云。但是2004年愛建證券和愛建信托先后曝出巨虧和挪用資金等一系列嚴(yán)重問題，公司下屬子公司原相關(guān)負(fù)責(zé)人――愛建證券原董事長劉順新、愛建信托原總經(jīng)理馬建平等相繼涉案，上市公司隨后也陷入連續(xù)虧損，不得不尋求重組計劃。

2004年11月24日公告，香港名力集團(tuán)啟動重組愛建股份的計劃，但是這一計劃在2007年終止，據(jù)稱是因為哈爾濱信托資產(chǎn)的遺留問題沒有得到根本解決。2008年7月，首鋼控股(香港)有限公司與李嘉誠旗下的長江實業(yè)成立合資公司作為投資人，參與愛建信托的重組改制。但經(jīng)過半年的談判之后，也退出了重組計劃。半年多以后，愛建股份引進(jìn)有泰國正大集團(tuán)背景的富泰(上海)有限公司，最后依然未能成功。

有分析人士稱，三次重組均未能如愿以償，究其原因還是愛建股份背后巨額的資金黑洞讓參與者望而卻步。而這個資金黑洞涉及愛建股份和神秘富豪顏立燕所合作的哈爾濱愛建新城項目。

顏立燕公司因為從愛建信托貸款被訴涉嫌挪用資金9.37億元。愛建股份6.87億元的炒股虧損和13億元不良債權(quán)被隱藏在一份購買愛建新城20萬平方米地下商鋪的房屋銷售合同中金額高達(dá)40億元，這就是顏立燕通過哈爾濱愛建新城項目掏空愛建40億元資產(chǎn)的來由。

目前，案件還在進(jìn)行之中。愛建股份證券投資部工作人員表示：“該案件去年2月就開庭了，還處于擇日宣判階段。公司希望盡快判決，能夠盡量追回?fù)p失?！?/p>

在三次重組均經(jīng)歷失敗之后，2009年8月，重組方變更為上海國際集團(tuán)。根據(jù)這次的重組方案，愛建股份以12.21元/股，向上海國際集團(tuán)非公開發(fā)行2.2億股，購買其持有的上投房產(chǎn)和通達(dá)房產(chǎn)100%的股權(quán)。資產(chǎn)認(rèn)購部分的方案獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)后，再向上海國際集團(tuán)非公開發(fā)行股票募集7億元資金用于對愛建信托增資。

分析人士表示，上海市政府要保愛建這個牌子，所以讓上海國際集團(tuán)來接手，當(dāng)然其他人也不敢接手，這個重組方案的政府意圖十分明顯。

5月27日，愛建股份的公告否決了該重組方案，變更為注資信托的新定向增發(fā)方案。不過，由上海國際集團(tuán)接手的事實并沒有改變。

上述愛建股份證券投資部工作人員告訴記者：“提出增發(fā)方案后已經(jīng)一年多了，但是注入房地產(chǎn)的方案一直沒有獲批，再加上宏觀政策調(diào)控，對房地產(chǎn)的未來也并不是很看好。因此，公司調(diào)整為目前的現(xiàn)金增發(fā)方案?！?/p>

變更后的新增發(fā)方案為：發(fā)行A 股股票數(shù)量合計為2.85億股，其中，上海國際集團(tuán)、經(jīng)怡實業(yè)、大新華投資和匯銀投資分別擬以10 億元、7 億元、4.5 億元和4.5 億元認(rèn)購相應(yīng)股份。本次發(fā)行后，愛建基金會持股數(shù)量不變，持股比例降為12.30%，仍為本公司第一大股東。上海國際集團(tuán)總共持股1.2億股，占公司發(fā)行后總股本的10.91%，將成為第二大股東。

此次非公開發(fā)行股票募集資金主要用于增資愛建信托、償還銀行貸款和補(bǔ)充流動資金。其中，增資愛建信托為20億元。

信托前景難料

信托目前的形勢雖然不錯，但是考慮到由于今年的貸款收緊，很多貸款都走信托的方式，使得信托的業(yè)務(wù)數(shù)量大增。如果以后貸款政策放松，那么信托的業(yè)務(wù)量出現(xiàn)下降也在所難免。

與此同時，愛建股份旗下的愛建信托爆發(fā)的那場糾結(jié)于信托、證券、地產(chǎn)之間的案件審判還沒有結(jié)束。這或許也是愛建股份要求盡快脫離地產(chǎn)，專注于信托的原因之一。

“總體來說，信托還是很重要的牌照，因為國家對信托的牌照已經(jīng)不批了?！碧煜嗤顿Y分析師姚軼楠告訴《投資者報》。而作為上海建設(shè)國際金融中心的目標(biāo)，對于金融牌照的保護(hù)顯然是政府所要考慮的問題。

目前，愛建股份手里有兩張金融牌照：一張是100%控股的愛建信托；另一張是以20.23%股權(quán)參股的愛建證券。

篇3

預(yù)期收益率下滑明顯

普益財富數(shù)據(jù)顯示，10月份共發(fā)行了135款集合信托產(chǎn)品，環(huán)比上升了18.42%。

就公司發(fā)行量統(tǒng)計看，中融信托第一，四川信托第二，平安信托、長安信托并列第三，華信信托、粵財信托、中鐵信托并列第四，山東信托、新時代信托并列第五。粵財信托為10月份的發(fā)行黑馬。

與以往不同的是，本月只有69.63%的發(fā)行產(chǎn)品公布了期限，該數(shù)據(jù)環(huán)比下降11個百分點(diǎn)；整體平均期限約為26個月，環(huán)比繼續(xù)上升1個月。

《投資者報》數(shù)據(jù)研究部統(tǒng)計，1至3年期產(chǎn)品繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。

其中，1年期至2年期（不含）產(chǎn)品的占比為34.04%，環(huán)比下降了2.91個百分點(diǎn)；2年期至3年期（不含）產(chǎn)品的占比為56.38%，環(huán)比上升了7.47個百分點(diǎn)；3年期及以上產(chǎn)品占比為9.57%，環(huán)比下降了4.56個百分點(diǎn)。

在公布期限的產(chǎn)品中，120個月的產(chǎn)品一只，240個月的產(chǎn)品一只，分別為平安信托和中投信托主導(dǎo)的投向金融權(quán)益和證券投資的產(chǎn)品，但未披露具體的預(yù)期年化收益率。

平均預(yù)期收益率最高的期限仍為36月期，約9.5%，較上月數(shù)據(jù)下滑了1.38個百分點(diǎn)。

剔除未披露或僅披露一只收益率產(chǎn)品的公司，平均收益率中糧信托最高，為10.5%；華融信托第二，為10.25%；長安信托第三，為9.79%；四川信托第四，為9.24%；中融信托第五，為9%。

不考慮投資起點(diǎn)的差別，各類別預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)下降特別明顯，整體的平均預(yù)期收益率為8.24%，環(huán)比下降了0.84個百分點(diǎn)。

在資金運(yùn)用領(lǐng)域方面，基礎(chǔ)設(shè)施的平均預(yù)期收益率超房地產(chǎn)，全行業(yè)領(lǐng)先，約9.75%，較上月略微下降了0.04個百分點(diǎn)；其次是房地產(chǎn)和工商企業(yè)，分別為9%和8.42%，環(huán)比都有明顯降幅，而工商企業(yè)的預(yù)期收益率下降尤為明顯。

在資金運(yùn)用方式上，剔除未披露方式產(chǎn)品，權(quán)益投資類的最多，占33.33%，環(huán)比上升3.51個百分點(diǎn)；未披露方式產(chǎn)品其次，約30.37%，環(huán)比上升4.93個百分點(diǎn)；貸款運(yùn)用第三，約22.22%，環(huán)比下降了2.34個百分點(diǎn)。

平均預(yù)期收益率最高的是股權(quán)投資，然后依次是債權(quán)投資、權(quán)益投資、貸款運(yùn)用和未披露方式產(chǎn)品，證券投資和租賃則未標(biāo)注預(yù)期收益率。

多期限并行方式增多

“產(chǎn)品的期限總體有所延長，在發(fā)行量最大的基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)類中，24月的期限成為主流，而原先較受市場追捧的12個月、18個月的產(chǎn)品數(shù)量有所減少。”汪鵬說。

面對這樣的變化，王鵬向本報記者解釋：“這或許說明融資方對于未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷是，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，政府對地產(chǎn)的高壓調(diào)控將會持續(xù)較長的一段時間，融資方通過較長期限來延長資金的兌付時間，可以在一定程度上減少短時間內(nèi)的償還壓力?！?/p>

篇4

6大優(yōu)勢

REITs雖然不一定總能締造高于債券的收益率，但卻能持續(xù)地實現(xiàn)較股票高出300-600個基點(diǎn)的回報，其獨(dú)特的投資優(yōu)勢是美國人趨之若鶩的重要原因。

認(rèn)購金額低

REITs的每股最低投資額只需10―25美元，且對持股數(shù)量沒有限制，既可以只購買一股，也可以擁有數(shù)股。REITs所有的股份都一樣，沒有普通股優(yōu)先股之分，且都可以在證券市場上轉(zhuǎn)讓。中小投資者通過投資REITs在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的收益，分享美國宏觀經(jīng)濟(jì)增長帶來的好處。

風(fēng)險較低

REITs是分散化了的房地產(chǎn)資產(chǎn)組合，基金單位可以轉(zhuǎn)讓和上市交易。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)只能投資于固定單個項目，而REITs可以投資于不同的項目，可選擇不同地區(qū)和類型，回避風(fēng)險的能力較強(qiáng)。投資REITs與投資股票型基金的情況相似，比投資單一股份更靈活、風(fēng)險更分散。對于那些不善于經(jīng)營股票等金融資產(chǎn)且對未來現(xiàn)金支出又不確定的人們來說，投資REITs是一個比較理想的選擇。

流動性較高

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其流動性較差。投資者直接投資于房地產(chǎn)，緊急變現(xiàn)時往往不僅在價格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一間房子，要賣就得全部賣掉)。當(dāng)投資者未必需要那么多的現(xiàn)金時，銷售的難度就更大。投資于REITs，這些麻煩就不存在。REITs是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或受益憑證的形式，可以使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，投資者可以根據(jù)自己的情況隨時處置所持REITs的股份，具有相當(dāng)高的流動性。

稅收優(yōu)惠

REITs的稅收政策也吸引了眾多投資人。REITs在稅法上是一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實體，根據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，REITs至少須將每年度盈利的90％以現(xiàn)金紅利方式回報投資者，無需繳納公司所得稅，這就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅。此外，投資人可以通過提高REITs的負(fù)債率和降低房地產(chǎn)資產(chǎn)折舊年限等方式來實現(xiàn)REITs的“賬面損失”，這樣就可以降低其應(yīng)繳納稅收的基礎(chǔ)。通常房地產(chǎn)投資信托公司是將每年盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報給投資者，再由投資者自己繳納個人所得稅，因此REITs所發(fā)紅利特別高。

REITs最吸引之處，是定期的股息收益相對優(yōu)厚。從歷史上來看，REITs的年收益率通常為10％～17％。這一方面是REITs的收入以其所持有房地產(chǎn)的相對穩(wěn)定的租金收入為主，波動性小，另一方面也與美國政府優(yōu)惠的稅收政策有關(guān)。

專業(yè)化管理

自20世紀(jì)90年代以來，美國REITs所募集的資金大多委托專業(yè)的管理公司自主管理、集中管理，管理人員為有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專業(yè)人員，他們擅長于股市運(yùn)作，時刻關(guān)注收益率變化，制定最佳的投資策略，可有效降低投資風(fēng)險。

透明度高

大部分REITs屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，受到第三方監(jiān)督的力度越來越大。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會、獨(dú)立的審計師、證券交易委員會和投資分析師。另外，隨著機(jī)構(gòu)投資者越來越多地參與到REITs市場，公眾獲得的信息也越來越多，REITs運(yùn)作的透明度越來越高。

6大風(fēng)險

雖然REITs具有如上所述的優(yōu)點(diǎn)，但是其缺點(diǎn)和風(fēng)險仍然不容忽視。

市場風(fēng)險

上市交易的REITs價格受到供求關(guān)系、利率和房地產(chǎn)市場狀況等因素的影響。投資者交易REITs時，同樣面臨“高買低賣”的風(fēng)險。總體經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景，均會影響REITs收益的穩(wěn)定性。特別是利率因素的變動對資金投入巨大的房地產(chǎn)業(yè)影響十分明顯。一般來說，如果長期利率越高，表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會成本越大，因而房地產(chǎn)投資會受到抑制，REITs的價格就會下降。即利率與REITs的市場走勢成反比。

管理風(fēng)險

REITs管理公司的專業(yè)化程度直接影響投資者的收益。美國法律允許REITs進(jìn)行債務(wù)融資，這就意味著利息支出。因此，債務(wù)融資比例的高低也影響REITs的收益率。

此外，利益沖突問題也不可避免。一般情況下，投資銀行與房地產(chǎn)所有者共同設(shè)立一個REITs，然后通過向公眾募集資金，用于收購房地產(chǎn)所有者或其他人所持有的房地產(chǎn)。在這個過程中，會涉及房地產(chǎn)所有者、投資者、投資銀行等眾多當(dāng)事人，容易產(chǎn)生利益沖突。

房地產(chǎn)質(zhì)量下降風(fēng)險

與一般的金融產(chǎn)品不同，REITs基于不動產(chǎn)投資，除了折舊以外，有形資產(chǎn)可能因人為或非人為因素而遭到損壞。購入房地產(chǎn)質(zhì)量的高低以及經(jīng)營期間質(zhì)量的變化，直接影響REITs收益的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。

法律和政策風(fēng)險

法律和政策的變化可能會影響房地產(chǎn)價格，從而影響REITs的收益情況。如果REITs投資于國外房地產(chǎn)，那么該國的匯率政策、稅收政策、會計制度、宏觀經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境都會影響到房地產(chǎn)價格，從而影響REITs的收益情況。

籌資風(fēng)險

根據(jù)法律規(guī)定，REITs收入的90％必須分配給股東，其留存收益極少，缺乏擴(kuò)張和成長(一般來說就是購置新的房地產(chǎn))所需資金。這種法律環(huán)境下，REITs被迫通過在資本市場(公募和私募)發(fā)行股票和債券來進(jìn)行融資。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，REITs無法截留足夠利潤用于發(fā)展，這一限制條件使REITs對外部融資的依賴度提高，容易受到融資環(huán)境變化的影響。

篇5

[中圖分類號]F293．3　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1003―3890(2007)03―0055―04

一、目前中國房地產(chǎn)業(yè)金融現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，其興盛與衰敗對于國民經(jīng)濟(jì)的影響無疑是至關(guān)重要的。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道狹窄，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一的弊端逐步顯現(xiàn)出來。據(jù)《中國房地產(chǎn)資金來源狀況分析報告》統(tǒng)計，自2002年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只有61家實現(xiàn)上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產(chǎn)業(yè)直接融資比例不超過2％，因此房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款。2006年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產(chǎn)貸款投入有所增加，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到19％，而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大，購房貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重下降到17．3％。房地產(chǎn)開發(fā)貸款與購房貸款合計占房地產(chǎn)投資資金的比重，2001～2004年分別為43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末為36．3％。①因此，充分拓展當(dāng)前國內(nèi)的融資渠道，如上市、發(fā)債、信托、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金等融資渠道，是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擺脫融資困境的重要出路。

二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析

1．在中國近4萬億元的居民金融資產(chǎn)中，儲蓄存款占70％左右，居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾，已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾，這一矛盾也是沖擊市場的不穩(wěn)定因素，如不加以解決，就有可能使中國經(jīng)濟(jì)的高速增長遇到阻礙。同時，房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與蓬勃興旺的房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個新的融資途徑，同時也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇，有助于化解上述兩大矛盾，從而推進(jìn)中國的金融改革和金融創(chuàng)新。

2．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有利于推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，規(guī)范信托投資公司和基金管理公司的運(yùn)營。信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式，是一種集合投資制度，這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下，將投資收益放在首位。在中國的市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具，它對于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言，擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用，它真正形成了對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)約束和管理約束，對于所投資企業(yè)促進(jìn)合理經(jīng)營，轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，強(qiáng)化資金的高效運(yùn)用意義重大。

3．房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資，降低風(fēng)險的基金特點(diǎn)，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間的非法集資、地下基金等組織走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路，但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資，地下“標(biāo)會”、地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行，由于其一般數(shù)額巨大，并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟(jì)利益，引發(fā)許多糾紛乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社會問題，直接影響社會的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的，并且管理、運(yùn)營和保管三權(quán)分立，從制度上杜絕了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特點(diǎn)有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營的投資軌道。

5．中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)中國證券市場國際化，大規(guī)模引進(jìn)外資。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式大規(guī)模吸引外資：一是在設(shè)立基金時吸引國外機(jī)構(gòu)投資者的加入，使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時公募或上市流通后，由國外機(jī)構(gòu)投資者購買，這樣的方式吸引外資可以帶來多種益處：(1)可以較大規(guī)模的集中利用外資；(2)由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入；(3)不會因大量境外“熱錢”的涌入對國內(nèi)購買市場造成沖擊；(4)不會喪失對公司特別是國有公司的控制權(quán)；(5)由于基金的封閉運(yùn)作和投向明確，并且明確規(guī)定了基金的設(shè)立年限，使外資大規(guī)模介入能夠得到很好的調(diào)控，并不受外匯管制；(6)有利于金融業(yè)進(jìn)一步與國際接軌，推動金融體制改革。

綜上所述，建立和發(fā)展具有中國特色的規(guī)范的房地產(chǎn)信托基金不僅是適時的，可能的，而且是十分必要的。

三、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙

1．目前針對房地產(chǎn)投資信托基金的政策、法規(guī)及實施細(xì)則尚未出臺，有關(guān)中國信托方面的立法僅有2001年出臺的《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》和《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》等。隨著近幾年中國信托業(yè)務(wù)的高速發(fā)展，現(xiàn)有信托法律法規(guī)框架內(nèi)的一些條款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的需要。且關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運(yùn)作等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題更是未有明確的規(guī)定，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金缺乏有力的法律保障，從而在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

2．中國房地產(chǎn)信托難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本原因是其能夠享受稅收優(yōu)惠，美國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的房地產(chǎn)資產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。同時為了避免雙重征稅，房地產(chǎn)投資信托基金作為人的集合也不存在公司稅的問題。而目前中國法律尚未對信托收益的稅收方面作出明確的規(guī)定，缺少對房地產(chǎn)信托的稅收激勵政策，無法促進(jìn)房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展。

3．中國現(xiàn)有的“資金信托管理辦法”中有關(guān)資金信托計劃不得超過(含)200份，且每份和約金額不得超過(含)5萬元的限制，也是影響當(dāng)前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的因素之一。眾所周知，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，其項目開發(fā)對于資金的需求是巨大的，因此房地產(chǎn)項目融資數(shù)額較大。根據(jù)上述規(guī)定，僅靠房地產(chǎn)信托資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足房地產(chǎn)項目的資金需求。可見，在現(xiàn)階段法律環(huán)境中，房地產(chǎn)信

托資金還不能成為房地產(chǎn)融資的有效工具，進(jìn)而也無法在房地產(chǎn)金融體系中處于主導(dǎo)地位。

4．缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量包括基金管理、投資分析、財務(wù)顧問、房地產(chǎn)開發(fā)及研究及評后審計等方面的專業(yè)人才甚至是既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的通才。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運(yùn)作，所以發(fā)展中國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

四、發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)想

1．法制環(huán)境的建設(shè)。由于目前中國尚未出現(xiàn)真正的房地產(chǎn)投資信托基金，另外房地產(chǎn)信托的投資形式也存續(xù)時間較短?，F(xiàn)階段一方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，制定出適合中國運(yùn)行并發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金理論依據(jù)。另一方面應(yīng)盡快建立一套規(guī)范房地產(chǎn)投資信托基金的法律體系，使其有法可依。應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》和《信托法》、《投資基金法》，并專門針對投資基金的設(shè)立、發(fā)展、經(jīng)營、退出等運(yùn)作流程制定出切實可行的實施細(xì)則，使中國的房地產(chǎn)投資信托基金在成立之初即規(guī)范運(yùn)作，同時隨著其業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，將做到有法可依、有章可循。另外房地產(chǎn)投資信托基金在稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整上，可以通過區(qū)分收入的不同來源采取不同的征收方法。②

2．中國房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式。(1)契約型與公司型并重。目前中國還沒有出臺《產(chǎn)業(yè)基金法》，只有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》。③根據(jù)目前的法律已經(jīng)設(shè)立的證券投資基金，不管是開放式還是封閉式，都是以契約的形式來約定當(dāng)事人各方的法律行為。成立契約型基金可以規(guī)避中國有關(guān)公司所得稅的相關(guān)規(guī)定，在基金運(yùn)作中依照《信托法》，而不必涉及稅收、投資人監(jiān)督等問題。因此，在現(xiàn)階段成立不動產(chǎn)投資信托基金可以采用契約型，但從保障投資者的權(quán)益和基金運(yùn)作的發(fā)展來看，在未來中國相關(guān)法律體系健全后，還是應(yīng)該選擇公司型，并且像美國的REIT公司一樣可以上市流通。因此建議專門對房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行立法，以規(guī)范整個行業(yè)，保護(hù)投資者的合法權(quán)益。(2)封閉型。房地產(chǎn)投資是一種長期投資，房地產(chǎn)投資信托基金更是以長期持有收益性物業(yè)取得投資收益為主要目的，因此它根本不同于證券投資基金。對其估價是一個系統(tǒng)工程，不可能每天對其進(jìn)行估價。以房地產(chǎn)投資為主業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金采用開放式是不可行的，因此不管是契約型還是公司型都應(yīng)該是封閉型基金，并且可以在證券市場流通其收益憑證或股票。

3．中國房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍。借鑒美國REIT公司的經(jīng)驗，考察中國目前的《證券投資基金管理暫行辦法》以及《設(shè)立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，中國的房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍應(yīng)作如下限制：(1)以持有、經(jīng)營、管理收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)，不得銷售持有時間少于3年～4年的物業(yè)。(2)證券投資凈額不得超過總資產(chǎn)的10％。(3)對下屬公司(包括參股、控股公司)的股權(quán)投資凈額不得超過凈資產(chǎn)總額的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建議基金公司本身不能經(jīng)營管理所擁有的物業(yè)，必須委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司管理，以保障投資者的利益最大化。(5)對房地產(chǎn)投資凈額不得少于總資產(chǎn)的80％。(6)只能向發(fā)放住房抵押貸款或商業(yè)抵押貸款的銀行或公司購買房地產(chǎn)抵押貸款，不得發(fā)放抵押貸款；可以投資房地產(chǎn)抵押貸款支持債券(MBS)，也可以在條件成熟時作為特設(shè)機(jī)構(gòu)(SPV)以購買的房地產(chǎn)抵押貸款為基礎(chǔ)發(fā)行MBS，這種投資也計入房地產(chǎn)投資額中。

4．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件。關(guān)于成立一家房地產(chǎn)投資信托基金的標(biāo)準(zhǔn)要求，除了上面提到的在業(yè)務(wù)范圍上的限制外，在股權(quán)結(jié)構(gòu)和規(guī)模上要滿足緊下要求：(1)總股本規(guī)模不應(yīng)少于1．5億元人民幣。(2)股東總數(shù)在任何存續(xù)期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份數(shù)超過總股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入構(gòu)成中來源于房齡不到3年的房地產(chǎn)銷售收入，不得超過40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配給其他股東。(6)公司型投資信托基金應(yīng)設(shè)立董事會，并且要有一定比例獨(dú)立董事。

5．中國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立模式。(1)章程的確立和公布。章程是確定房地產(chǎn)投資信托基金的權(quán)利文件，它對基金的存在理由加以說明，申明成立的目的。章程由信托基金的發(fā)起人制訂，提交首屆成立大會通過后，交公證人認(rèn)可，報政府有關(guān)主管部門審查登記，并在指定的媒介上予以公告。它應(yīng)詳盡說明如下內(nèi)容：基金的名稱、經(jīng)營地址、目的、資本總額、經(jīng)營人和保管人的名稱和職責(zé)、基金的受益憑證的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓、基金的投資政策和限制、經(jīng)營情況的信息披露、會計和稅收、終止和清盤等。(2)訂立信托契約(契約型房地產(chǎn)投資信托基金)。其包括投資人與管理人簽定的委托管理契約、投資人與保管人訂立的委托保管契約以及投資人由于購買信托基金受益憑證而形成的契約等。(3)受益憑證的發(fā)行與認(rèn)購?？梢圆扇」己退侥純煞N方式，通過募股說明書對于該基金加以詳盡的說明。投資者通過購買信托投資公司或基金管理公司發(fā)行的受益憑證來實現(xiàn)投資(如果是公司型信托基金，投資者則通過購買公司股份的形式實現(xiàn))。(4)信托基金的信息公開披露。管理人對房地產(chǎn)信托基金的投資人情況、基金的運(yùn)營情況、財務(wù)狀況、管理人情況、保管人情況、資產(chǎn)凈值、變動情況等重要信息必須及時進(jìn)行公開披露。(5)受益憑證的購回與轉(zhuǎn)讓。一般可由基金公司購回受益憑證使投資人實現(xiàn)退出，如基金上市則可在證券市場上通過交易實現(xiàn)退出。

6．中國房地產(chǎn)投資信托基金的管理模式。建議國家立法機(jī)關(guān)盡快制定房地產(chǎn)投資信托基金相應(yīng)的法律、法規(guī)和條例細(xì)則，對于房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行規(guī)范管理，并在發(fā)行總量上予以宏觀控制，設(shè)立資質(zhì)認(rèn)定制度。由符合條件的信托投資公司或設(shè)立專門的房地產(chǎn)信托基金管理公司作為基金的管理人，并指定若干資本金充足、信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)作為基金保管人。同時對于申請基金使用的房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立申請條件。對于信托公司或基金公司的各類專業(yè)人才的人數(shù)、比例、對外投資的組合比例、投資的決策程序及風(fēng)險防范機(jī)制等也要提出明確要求。

7．對房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管。中國對于房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管主要體現(xiàn)在兩方面：一是政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管；二是投資人為保障其投資權(quán)益的監(jiān)管。政府有關(guān)主管部門的監(jiān)管除了上述提及的資質(zhì)認(rèn)定和提高市場準(zhǔn)入門檻等方式外，還可采取制定嚴(yán)厲的處罰措施對基金管理人進(jìn)行不定期的強(qiáng)制審計，及時指導(dǎo)意見等。賦予投資人較大的權(quán)利是對房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行市場監(jiān)管的可行方法。如投資人對基金管理公司在運(yùn)用信托資產(chǎn)上的相關(guān)限制、對于公開披露信息的要求、查看經(jīng)營和財務(wù)狀況的要求，禁止場外交易和關(guān)聯(lián)交易的要求等，經(jīng)代表一定基金份額投資人同意可以撤換基金經(jīng)理。

篇6

資本市場信息效率亦即資本市場上會計信息價值的相關(guān)性，國內(nèi)外有許多學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究。陳信元等研究認(rèn)為，會計信息對股價的解釋能力存在階段性。趙宇龍(1999)認(rèn)為我國證券市場存在“功能鎖定”現(xiàn)象，證券投資者還不能區(qū)分會計信息收益的質(zhì)量而做出相應(yīng)市場反應(yīng)。我國于2006年頒布并要求上市公司于2007年1月1日實施的新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》(以下簡稱“新準(zhǔn)則”)必將影響我國資本市場信息效率。本文擬對該影響效果做出分析。

一、我國資本市場信息效率現(xiàn)狀

(一)投資者的短視行為 會計學(xué)者已證實了會計收益和股票投資收益之間的關(guān)系，但在我國目前資本市場還不完善狀況下，投資者在分析相同會計收益下的不同收益質(zhì)量時仍有局限。投資者僅能對會計凈收益做出有限度的市場反應(yīng)，但對企業(yè)盈余的構(gòu)成、持續(xù)性，資產(chǎn)的質(zhì)量和潛在盈利能力，企業(yè)未來發(fā)展空間、成長能力等信息仍然無法做出深層分析從而影響股價。投資者行為是股票市場上的風(fēng)向標(biāo)。投資者對企業(yè)盈余的淺層次理解必將影響上市公司的投資經(jīng)營理念，導(dǎo)致短期行為。大量公司在上市前盲目追求盈余，上市后投機(jī)行為盛行說明了這一點(diǎn)。企業(yè)如沒有堅實的積累，很難持續(xù)保有快速的盈余增長能力和良好的投資機(jī)會。長此以往，必將不利于上市公司的長期健康發(fā)展。因此，從整體上改善證券市場的投資環(huán)境，改善對上市公司的盈余評價理念，提高財務(wù)報告的信息涵量，提高投資者對財務(wù)報告的分析理解能力，以對上市公司的經(jīng)營成長形成激勵機(jī)制是十分必要的。

(二)信息不對稱信息不對稱也是證券投資風(fēng)險的來源，它將導(dǎo)致逆向選擇，從而降低資本市場上的信息效率。針對眾多風(fēng)險程度各異的企業(yè)，企業(yè)投資者由于信息資源不足、信息理解能力有限等原因?qū)ζ髽I(yè)投資風(fēng)險難以充分估計或估計成本過高，只能根據(jù)不準(zhǔn)確的風(fēng)險狀況作出投資決策。低風(fēng)險高收益率的優(yōu)質(zhì)企業(yè)不能獲得理想融資效果，愿意支付高額融資成本的劣質(zhì)企業(yè)所獲得的融資資金使用效率低下。這種因信息不對稱引起的劣質(zhì)企業(yè)對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的擠出效應(yīng)將影響資源的有效配置，降低資本市場運(yùn)作效率。會計準(zhǔn)則的修訂能夠提高財務(wù)會計信息的產(chǎn)出質(zhì)量，從而提高會計報表的可利用性，提高投資者對企業(yè)營運(yùn)狀況的評估能力和預(yù)測水平。這對降低信息的不對稱，提高資本市場信息的透明度，從而提高資本市場信息效率，提高具有強(qiáng)大成長能力的上市公司的籌資效率和資金成本是有利的。

二、新會計準(zhǔn)則對信息效率的影響分析

(一)利潤表新準(zhǔn)則在利潤表披露項目上作了相關(guān)修訂，將主營業(yè)務(wù)收入和其它業(yè)務(wù)收入合并列示為營業(yè)收入，將主營業(yè)務(wù)成本和其他業(yè)務(wù)成本合并列示為營業(yè)成本，并將主營業(yè)務(wù)稅金及附加改為營業(yè)稅金及附加，這對轉(zhuǎn)移證券投資者對盈余的評價方向和上市公司對盈余的追求方向是有利的。真正反映一個企業(yè)潛在盈利能力和發(fā)展?jié)摿Φ牟⒉粌H是主營業(yè)務(wù)利潤。許多企業(yè)的非主營業(yè)務(wù)對企業(yè)的成長同樣具有重大貢獻(xiàn)，如能實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，提高企業(yè)的核心競爭力，擴(kuò)大銷售市場，提高資產(chǎn)使用效率以及增加內(nèi)部籌資來源等，作用不容小視。而且非主營業(yè)務(wù)并不像營業(yè)外收支那樣具有很大的不確定性和偶然性，其同樣可能是在企業(yè)中持續(xù)發(fā)生的收益，能夠為企業(yè)未來帶來更大的獲利能力和發(fā)展空間。非主營業(yè)務(wù)僅是其經(jīng)營業(yè)務(wù)在企業(yè)中占據(jù)從屬地位，但在企業(yè)中的作用可能是不可或缺的。主營業(yè)務(wù)和非主營業(yè)務(wù)的合并列報有助于轉(zhuǎn)移投資者對企業(yè)盈余的分析重心，而將關(guān)注的重點(diǎn)導(dǎo)向營業(yè)收入和非營業(yè)收入的比例和結(jié)構(gòu)，這對提高具有大量非主營業(yè)務(wù)并具有高成長性的上市公司的籌資能力是極為有效的。新準(zhǔn)則將營業(yè)外收入和營業(yè)外支出項目下單獨(dú)列示公允價值變動損益、資產(chǎn)減值損失、非流動資產(chǎn)處置損益。營業(yè)外收支項目向來因其事項性質(zhì)的不確定性且發(fā)生頻率和金額比例不大而根據(jù)重要性原則予以合并列示，但因其內(nèi)容龐雜，種類繁多，合并列示往往不便于普通投資者分析和理解，更無法掌握其中所包含的巨大信息含量從而做出理性的決策。許多投資者在進(jìn)行財務(wù)分析時僅關(guān)注營業(yè)外收支總額和在盈余中所占的比重，而忽視對其分析，但營業(yè)外收支項目可能包含著與企業(yè)經(jīng)營能力、管理水平和未來成長性相關(guān)的重要信息。資產(chǎn)減值損失的單項列示能夠反映一個企業(yè)資產(chǎn)的減值程度和速度，進(jìn)而反映企業(yè)對資產(chǎn)的管理水平和重視程度，以及資產(chǎn)的良好性、市場變現(xiàn)能力和未來盈利能力。且新準(zhǔn)則規(guī)定，計提的減值準(zhǔn)備不得轉(zhuǎn)回，也縮減了企業(yè)通過減值準(zhǔn)備操縱利潤的空間，提高了報表的可靠性。舊準(zhǔn)則將應(yīng)收賬款、存貨等的減值列入管理費(fèi)用，而將固定資產(chǎn)、長期投資等的減值列入營業(yè)外支出，但管理費(fèi)用、營業(yè)外支出在利潤表中又是籠統(tǒng)列示，投資者很難獲得資產(chǎn)減值的數(shù)據(jù)。新準(zhǔn)則的資產(chǎn)減值損失項目適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)了投資者對保值水平的考察，盈利能力的預(yù)測以及變現(xiàn)水平和抗風(fēng)險能力的關(guān)注。非流動資產(chǎn)處置損益項目則從另一角度反映了企業(yè)非流動資產(chǎn)的變動狀況。新準(zhǔn)則中公允價值的引入增加了公司盈余的波動性，但這并不影響公司盈余信息的可靠性。公允價值變動損益的單獨(dú)列報可以使投資者更準(zhǔn)確的分析資產(chǎn)估值的變化。同時，引入公允價值計量模式并將其變動計入當(dāng)期損益能更及時地反映企業(yè)資產(chǎn)價值變動對利潤的貢獻(xiàn)以及資產(chǎn)管理方面的優(yōu)勢或弊端。新準(zhǔn)則的這一變化大幅調(diào)整了上市公司利潤表。據(jù)統(tǒng)計，2007年深滬上市公司前三季度短期股票投資公允價值變動收益為271億元，占凈利潤的比例為4.51％，但也有45家公司該比例在20％以上，其中8家公司該比例在100％以上，二級市場的波動將會對公司當(dāng)期收益產(chǎn)生很大的影響。在已公布年報的上市公司中，有28家*ST公司成功扭虧，其中僅有14家的營業(yè)利潤為正值，利潤真正來源集中在債務(wù)重組和政府補(bǔ)助利得。新準(zhǔn)則對營業(yè)外收支項目的更詳盡列示有助于投資者更深入分析上市公司盈余的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、來源、持續(xù)性和潛在獲利能力，也必將對上市公司的經(jīng)營理念和投資行為起到導(dǎo)向作用。

(二)資產(chǎn)負(fù)債表新準(zhǔn)則在資產(chǎn)估值上引入了公允價值，允許對一些變現(xiàn)能力強(qiáng)或變現(xiàn)可能性較大的資產(chǎn)以公允價值計量。隨著證券市場的發(fā)展，企業(yè)融資渠道、結(jié)構(gòu)和方式的深刻變化，投資者對獲取企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險能力的信息提出了更高要求，新準(zhǔn)則的這一修訂提高了資產(chǎn)負(fù)債表的信息容量，更好地體現(xiàn)了財務(wù)報表的決策有用性。許多研究都已證實凈資產(chǎn)和收益具有顯著的解釋相關(guān)性，亦即投資者在投資決策時會使用這些會計信息。對比以歷史成本為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)會計計量方法，以公允價值為計量基礎(chǔ)更能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值和未來盈利能力，更能反映企業(yè)面臨的各項風(fēng)險。新準(zhǔn)則主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣易等方面采用了公允價值。

(1)金融工具引入公允價值。一是對提高資本市場信息效率的貢獻(xiàn)。金融工具蘊(yùn)含著大量風(fēng)險，其給企業(yè)帶來的未來收益也會隨市場供求等因素的變化而不斷變化。新準(zhǔn)則在金融工具的計量上引入公允價值能夠更大程度地在報表中反映資產(chǎn)近期的市場價值、變現(xiàn)能力、獲利能力等信息，有助于投資者分析企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險，提高報表的決策有用性，從而提高會計信息在資本市場上的價值相關(guān)性。金融工具計量引入公允價值對上市公司財務(wù)報告的影響面是較大的。據(jù)統(tǒng)計，在1139家上市公司中，共246家公司股東權(quán)益調(diào)節(jié)表下“以公允價值計量且其變動計入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)以及可供出售金融資產(chǎn)”項目發(fā)生了調(diào)整，其中241家正向調(diào)整，5家公司負(fù)向調(diào)整，合計變動數(shù)值為539.17億元。因新準(zhǔn)則發(fā)生的資產(chǎn)價值的調(diào)整必將影響投資者的決策并引導(dǎo)資本市場資金的流向。二是局限性。年末資產(chǎn)負(fù)債表中用公允價值計量金融工具，也對投資者的報表理解能力和投資分析水平提出了更高的要求，更新了財務(wù)報告中的風(fēng)險理念。會計分期假設(shè)決定了資產(chǎn)負(fù)債表反映的是企業(yè)一個時點(diǎn)的信息，其財務(wù)狀況會不斷波動和變化。舊會計準(zhǔn)則較好運(yùn)用了謹(jǐn)慎性原則，僅對金融工具價值減少部分做出反映，因而資產(chǎn)價值信息列報是保守的、低風(fēng)險的。新準(zhǔn)則要求將瞬息萬變的公允價值反映在資產(chǎn)負(fù)債表中，提高了財務(wù)報告信息的風(fēng)險，也提高了對投資者分析報告時的風(fēng)險意識要求。據(jù)統(tǒng)計，385家涉及交叉持股的上市公司，在最近一期定期報告(2007年年報或三季報)披露后，假設(shè)持股情況未發(fā)生變化，以2月15日收盤價計算，持股市值合計為3325億元，較2007年末市值減少547.5億元，縮水幅度達(dá)14.14％。可見，新準(zhǔn)則下財務(wù)報告提供的會計信息具有了更大的波動性。因而，會計準(zhǔn)則的修訂雖然提高了財務(wù)報告的信息涵量，但擴(kuò)大的信息量只受益于引入風(fēng)險理念的、對新準(zhǔn)則下的報告具有較強(qiáng)理解能力的投資者。投資者根據(jù)報告分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況時，還應(yīng)具體分析金融工具公允價值的變化，從動態(tài)的角度理解財務(wù)報告。因而，公允價值的引入會以引導(dǎo)投資者評價模式和風(fēng)險理念、擴(kuò)大財務(wù)報告信息含量等方式提高會計信息的價值相關(guān)性，但也是有條件的，當(dāng)投資者能充分理解公允價值內(nèi)涵，識別資產(chǎn)質(zhì)量，合理預(yù)估風(fēng)險，有效率地使用會計信息時，這種貢獻(xiàn)才是高效的。

(2)投資性房地產(chǎn)引入公允價值。一是對提高資本市場信息效率的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)的單位市場價值較大且具有較大波動性。企業(yè)擁有或控制的房地產(chǎn)根據(jù)其持有目的為出租或增值界定為投資性房地產(chǎn)后，采用公允價值計量模式能更好地反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值信息。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的興起及其密切相關(guān)的投融資問題引起了投資者關(guān)注。房地產(chǎn)因其建設(shè)周期長、投資回收慢、資金需求量大、單位價值高、收益高、風(fēng)險高、業(yè)內(nèi)良莠不齊等特殊性更容易引起資源配置的低效和使用的浪費(fèi)，許多投資者因為舊準(zhǔn)則固有的不足和投資分析的困難而對房地產(chǎn)投資望而卻步。以成本計量模式生成的房地產(chǎn)會計信息具有較低的價值相關(guān)l生，需要更具針對性的準(zhǔn)則提高投資者對資產(chǎn)良好性和項目風(fēng)險的分析辨別能力。新準(zhǔn)則的這項變動會對有較多出租出售行為的房地產(chǎn)公司產(chǎn)生較大影響。對投資性房地產(chǎn)更多運(yùn)用公允價值能更好地區(qū)分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)，引導(dǎo)資金流向，提高資金利用率，對會計收益靈敏的市場反應(yīng)能促進(jìn)企業(yè)間優(yōu)勝劣汰，也為房地產(chǎn)行業(yè)的投融資注入了活力。二是局限性。從按照新準(zhǔn)則編制的財務(wù)報表看，這種影響并不明顯。截至2007年4月23日已披露年報的1139家上市公司中，在股東權(quán)益調(diào)節(jié)表中對“擬以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)”項目進(jìn)行調(diào)整的上市公司僅有10家，合計調(diào)增金額40.31億元。由此可見，很多房地產(chǎn)上市公司出于稅收、股權(quán)激勵、扭虧為盈等目的，并沒有采取公允價值計量模式，而是采取傳統(tǒng)的成本計量模式，希望在房地產(chǎn)出售的當(dāng)期獲得大量收益，而不是將利潤分散在不同會計期間。顯然，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的修訂由于使用范圍的限制和會計選擇的存在并沒有大幅度提高資本市場上的會計信息效率。因此，進(jìn)一步推動投資性房地產(chǎn)項目中公允價值模式的選用對提高資本市場資金使用效率是有益的。

(3)債務(wù)重組引入公允價值。債務(wù)重組采用公允價值模式同樣能為投資者提供關(guān)于債務(wù)實時價值的信息，其對資產(chǎn)負(fù)債表的影響主要是將債務(wù)重組中原本計入資本公積的項目計入了企業(yè)當(dāng)期收益進(jìn)入年終的未分配利潤項目。債務(wù)重組雖然是非經(jīng)常性事項，但因其有時數(shù)額巨大且牽涉到支付的非現(xiàn)金資產(chǎn)的計量，采用公允價值是有意義的。新準(zhǔn)則的這一修訂對提高資本市場信息效率作出了貢獻(xiàn)，同時也為管理者不良競爭操縱股市提供了便利，并對債務(wù)重組中公允價值的選用范圍進(jìn)行控制是有益的。 (4)非貨幣易引入公允價值。新準(zhǔn)則規(guī)定，上市公司進(jìn)行資產(chǎn)交換時，如果具有商業(yè)實質(zhì)且公允價值能夠可靠計量，應(yīng)將換出資產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額計入當(dāng)期損益，不符合條件的以換出資產(chǎn)的賬面價值計量。新準(zhǔn)則相較舊準(zhǔn)則的全部使用賬面價值計量更為客觀合理。新準(zhǔn)則的修訂對證券市場上企業(yè)的資產(chǎn)價值評估產(chǎn)生了影響，截至2007年1月底已經(jīng)公布年報的36家上市公司，按新準(zhǔn)則調(diào)整后其股東權(quán)益比按原制度計算的股東權(quán)益總計凈增加12.28億元，每家上市公司股東權(quán)益平均凈增加約0.34億元，平均增幅為3，69％。新準(zhǔn)則使投資者能更清晰的區(qū)分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)，從資產(chǎn)的良好性判斷企業(yè)未來獲利能力和發(fā)展?jié)撡|(zhì)，從資產(chǎn)現(xiàn)時市場價值的角度客觀評價資產(chǎn)質(zhì)量和企業(yè)實力。由于公允價值隨時間而波動，投資者也能從動態(tài)的角度不斷關(guān)注企業(yè)資產(chǎn)價值的變化，從而對管理層形成激勵，影響上市公司的經(jīng)營管理水平。

(三)財務(wù)報表附注新準(zhǔn)則要求在披露基本每股收益外，還必須披露稀釋每股收益，其計算方法也產(chǎn)生了變化。這對資本市場上企業(yè)績效指標(biāo)和盈余評估，對上市公司股票價值的重估也必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。另外，新準(zhǔn)則要求披露將凈利潤調(diào)節(jié)為經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的信息并單獨(dú)披露公允價值變動損益的調(diào)節(jié)。

三、新會計準(zhǔn)則對信息效率的影響效果分析

篇7

有著“投資之父”之稱的本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師曾于1934年傾力打造了一本名為《證券分析》的投資著作，在該書中他們細(xì)致全面闡述了投資與風(fēng)險、收益的關(guān)系，首次提出了價值投資的基本理論。該書提出的價值投資理論等被華爾街譽(yù)為投資“圣經(jīng)”，一直被價值投資者奉為圭臬。即使在80載后的今天，依然猶如黑暗中的燈塔，指引著人們到達(dá)成功的彼岸。我們何不靜下心來，重新傾讀一下兩位大師的投資理論，重新認(rèn)識投資公司的房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理，為投資公司回歸理性投資點(diǎn)亮一盞明燈。

一、如何判斷房地產(chǎn)項目的投資與投機(jī)？

投資與投機(jī)的區(qū)分具有重要意義。格雷厄姆的價值投資理論中給投資的定義是：“投資是一種通過認(rèn)真分析研究，有望保本并能獲得滿意收益的行為。”而投機(jī)的目標(biāo)則相對單一，就是所謂的唯利是圖。目前社會上很多房地產(chǎn)項目都戴著“加速城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程“的政策光環(huán)，但實際上就是“政策紅利”下的資本運(yùn)作。投資公司在項目審核過程中，一旦受到了這種噱頭的蒙蔽，就容易過分強(qiáng)調(diào)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，從而忽視了借貸主體或項目的瑕疵（如重要資產(chǎn)權(quán)屬存在法律瑕疵等問題、抵押物估值造假等），甚至產(chǎn)生諸如房價的上漲等可以抵消瑕疵項目風(fēng)險損失的慣性思維。此時投資公司在房地產(chǎn)投資項目上已經(jīng)產(chǎn)生了投機(jī)心理，在這種投機(jī)心理的刺激下出現(xiàn)了用“法務(wù)”來替代傳統(tǒng)“審計”、“會計”進(jìn)行風(fēng)控的做法。其做法是：項目經(jīng)理及高管們對房地產(chǎn)項目評估價值開出高折扣率，同時運(yùn)用違約債權(quán)控制抵押資產(chǎn)，這樣即使面臨顯而易見的樓盤銷售、空置率管理等風(fēng)險，有著不斷升值的土地等固定資產(chǎn)，這種項目的風(fēng)險就處于可控范圍之內(nèi)。此時只要費(fèi)率足夠吸引人就應(yīng)該嘗試去做，這無疑是賭徒投機(jī)思維。在這種投機(jī)心理作祟下，投資公司自身還會用各種“變通”的操作（如對不誠實的管理層采取默許態(tài)度，從而忽略抵押率、最低自有資本金率等底線指標(biāo)）間接屏蔽掉風(fēng)險控制管理環(huán)節(jié)，讓投資變成徹頭徹尾的投機(jī)。

價值投資理論告訴我們：一個科學(xué)意義上的項目投資，首先是基于一個科學(xué)正確的評價目標(biāo)。前面我們看到的投資評價目標(biāo)，主要是房地產(chǎn)項目投資收益率、回收期等指標(biāo)。所以只要是基于房價上漲這一前提，項目審計、會計等風(fēng)險控制環(huán)節(jié)就顯得沒那么重要了。而要引導(dǎo)投資公司科學(xué)投資，兩位投資大師告誡我們：“很多優(yōu)秀的企業(yè)為達(dá)到盈利，將通過積極研發(fā)、品牌投資及各種服務(wù)創(chuàng)造價值。實現(xiàn)了這個目標(biāo)，盈利目標(biāo)則自然而然達(dá)成，甚至盈利目標(biāo)變成了副產(chǎn)品。”也就是說，投資公司的好項目評價應(yīng)該是雙目標(biāo)甚至是多目標(biāo)的，不能單一化地圍繞投資收益的高低、回收周期長短等項目目標(biāo)，避免步入投機(jī)怪圈。我們可以更多地考慮“行業(yè)競爭度”、“商業(yè)模式創(chuàng)新”等目標(biāo)來改善投資公司項目投資評價體系。同時應(yīng)不斷提醒投資公司項目人員“貸款用于做什么”、“拿什么來還款”、“還不了怎么辦”這三個基本風(fēng)控問題。

二、投資公司是否要走風(fēng)險投資的老路？

當(dāng)前很多投資公司都將風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)之路作為未來的發(fā)展方向。風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)是“高風(fēng)險、高收益”的代表，很多投資公司希望走上這條快速發(fā)展的道路。但是風(fēng)險投資必須要有完善的市場退出機(jī)制。目前我國的資本市場步履蹣跚，政策等因素?zé)o疑增加了更多不確定性風(fēng)險。投資公司是否有一條與風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)不重疊，且發(fā)展前景光明的大道呢？

本杰明?格雷厄姆和戴維?多德兩位大師回顧了大蕭條前后美國經(jīng)濟(jì)和股市大波動對證券投資造成的困難，通過價值投資理論告誡我們：“即使你是經(jīng)驗豐富的投資者，也必須表現(xiàn)得像初次駕車一樣，聽到諸如‘小心駕駛’、‘避開結(jié)冰路面’這樣的忠告，也不能置若罔聞，因為突發(fā)事件并不會因為你經(jīng)驗老道而不波及你?！彼麄儗r值投資理論總結(jié)出兩大基本原則：“一是嚴(yán)禁損失，二是不要忘記第一原則?！北苊鈬?yán)重的損失，是維持高復(fù)利增長的一個先決條件。投資公司要想獲得成長，不一定必須走風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)的路子。在當(dāng)前利率市場化改革步伐加快的今天，投資公司完全可以通過低風(fēng)險的穩(wěn)健收益的復(fù)利增長實現(xiàn)高成長。要做到這一點(diǎn)，必須踏踏實實將風(fēng)險控制作為投資的首要任務(wù)（例如可以設(shè)立一個基本風(fēng)險控制原則警戒線。對發(fā)起人項目投入額低于項目總投入30%的，對貸款用途含糊或牽強(qiáng)，尤其是還款來源完全基于樂觀估計的等情形，堅決抵制，以避免嚴(yán)重的損失），同時建議將投資公司風(fēng)控部門重新回歸戰(zhàn)略核心位置。維持穩(wěn)健收益的復(fù)利增長才是持續(xù)經(jīng)營、快速成長的基本道路。

三、投資公司的債權(quán)投資是否可靠？

格雷厄姆和多德均反對傳統(tǒng)的證券分類方式，他們認(rèn)為：“將股票和債券徹底分離的分類方法，存在一個雖不明顯但非常重要的缺陷，即傾向于在債券形式與投資安全之間畫上等號。這導(dǎo)致投資者們相信，債券必定具有能抵御損失的特殊保障。但這個想法其實是站不住腳的，因為很多情況下債券（權(quán)）也同樣會造成嚴(yán)重的失誤和損失?！本驼w而言，債券享有明顯優(yōu)于一般股票的安全性，這一點(diǎn)毋庸置疑。現(xiàn)實中，很多投資公司都強(qiáng)調(diào)用債權(quán)來保障投資安全，并聘用了大量律師來保障債權(quán)的實施，將關(guān)注點(diǎn)集中于擔(dān)保物，這也是美國投資公司的典型做法。這種債權(quán)優(yōu)勢并不是債券（權(quán)）與生俱來的優(yōu)點(diǎn)，而是美國企業(yè)誠信融資行為，償債義務(wù)本身并不是必然的，它實際上由債務(wù)人公司是否有履行義務(wù)的能力決定。項目安全的本質(zhì)還是取決于項目企業(yè)是否有償債能力，有無盈利持續(xù)經(jīng)營的能力。過分強(qiáng)調(diào)債權(quán)的保護(hù)，本質(zhì)上就已經(jīng)忽略了項目投資互惠互利的合作實質(zhì)。

兩位大師的價值投資理論還指出：“一家既沒有資產(chǎn)又無盈利及持續(xù)經(jīng)營能力的企業(yè)，僅僅用債權(quán)等法律的手段來保障投資安全與股票投資毫無差別?！睂τ谝恍┏鮿?chuàng)期的項目，債權(quán)方案安全性并不比普通股更高，反而相當(dāng)缺乏吸引力。因為債權(quán)人憑借其固定索取權(quán)從公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰擁有這個公司時所能獲得的利益更大。這個簡單的原則似乎顯而易見，無須贅述。而很多投資公司在房地產(chǎn)投資項目上基本都是將債權(quán)投資作為近期主要經(jīng)營目標(biāo)，這在行業(yè)內(nèi)評價為“重第二還款來源（抵押物），而輕第一還款來源（經(jīng)營收入）”，是一種典型的“典當(dāng)”思維。這樣做的風(fēng)險是顯而易見的，至少包括五種風(fēng)險：抵押物價值認(rèn)定的可靠性風(fēng)險、抵押物變現(xiàn)能力風(fēng)險、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險、項目企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、企業(yè)實際控制人道德風(fēng)險，并且讓投資公司彌漫了多種不謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)，如：房價會繼續(xù)堅挺；客戶提供的抵押物是經(jīng)過“謹(jǐn)慎”評估的，是足值的；有了完善的法律文件，債權(quán)是可以優(yōu)先受償?shù)?；“我們有能力快速無損失地變現(xiàn)我們的抵押物”。基于以上的“樂觀”預(yù)期，企業(yè)的實際股東的背景、原始積累、經(jīng)營能力、負(fù)債總量和能力是否充分了解將變得無關(guān)緊要，或者說在時間和條件不允許的情況下，它們都是次要的。這些想法對投資公司發(fā)展將是致命的。我們還要特別注意兩位大師提出的價值投資理論中，“投資分析的結(jié)論都是基于分析人的未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期，但這并不一定是現(xiàn)有的事實”。也就是說盡管項目投資是投資項目的未來，但是所有有關(guān)未來的推測都應(yīng)該建立在當(dāng)下合理的基礎(chǔ)和保守的分析上，這是傳統(tǒng)審計、會計之所以特別重視歷史交易及現(xiàn)有資產(chǎn)的原因，而僅靠法務(wù)保障、債權(quán)方案及特定預(yù)期的風(fēng)險控制是脫離了當(dāng)下合理的基礎(chǔ)的，存在重大的風(fēng)險隱患。

四、如何從財務(wù)分析中辨別不誠信的項目管理層？

財務(wù)分析在所有的投資領(lǐng)域都扮演著重要的角色，其重要性主要體現(xiàn)在判斷融資企業(yè)的資產(chǎn)狀況、資金鏈情況以及對目標(biāo)項目或還款來源進(jìn)行現(xiàn)金流預(yù)測等方面。需要注意的是，我國的非上市企業(yè)大多具有三套以上的賬（所謂的“內(nèi)賬”、“外賬”、“融資賬”），作為投資方，投資公司的業(yè)務(wù)及風(fēng)險管理部門不能就企業(yè)提供的財務(wù)報表而分析，首先要做的是辨析它是不是企業(yè)的“內(nèi)賬”，這是投資公司風(fēng)控的第一步，也是關(guān)鍵一步。如果弄錯，將導(dǎo)致項目脫離實際，使財務(wù)分析毫無用處。而辨析財務(wù)報表的真實性，可以從財務(wù)報表的形式、勾稽關(guān)系、重大科目及財務(wù)報表異常情況等各方面入手，利用財務(wù)報表的外部信息，結(jié)合企業(yè)或項目的實際情況進(jìn)行分析。

兩位大師的價值投資理論要求特別重視現(xiàn)金流量分析的重要性。如果是制造型企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債表與利潤表的分析是必不可少的，而對于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)來說，現(xiàn)金流量表與資產(chǎn)負(fù)債表顯得尤為重要，因為房地產(chǎn)項目投資周期長，各種資產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)慢，收入的確認(rèn)方式不一樣等各種因素使得利潤表的參考價值有所下降。價值投資理論中直接指出：“像安然或美國廢物管理公司這樣篡改賬目的公司，總是能粉飾損益表一段時間，但它們不能操縱現(xiàn)金流。因此，當(dāng)損益表和現(xiàn)金流量表開始出現(xiàn)分歧，就是公司存疑的一個信號?！彼崾疚覀儚默F(xiàn)金流量表角度來對項目作基本把控。

五、傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資項目模型的應(yīng)用問題

格雷厄姆和多德在《證券分析》一書中列舉了一個房地產(chǎn)投資項目評估模型，他以單戶居住房屋為第一抵押物的房地產(chǎn)貸款為例，他們認(rèn)為，成本為10 000美元的住宅，每年的租金價值（或者租賃自有房屋的同等價值）約為1 200美元，扣除稅收和其他費(fèi)用后的凈收益約為800美元。如果儲蓄銀行提供60%房屋價值，即6 000美元、利率為5%的第一抵押貸款，鑒于一般情況下房屋的盈利能力是其利息要求的兩倍以上，則此貸款的安全性將得到保障，這為我們評估房地產(chǎn)項目提供了一個參考模型。目前這一模型已被金融機(jī)構(gòu)廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項目評估中。

篇8

而地產(chǎn)指數(shù)漲幅僅75.66％，在整個證券市場如火如荼的大勢下，房地產(chǎn)板塊作為人民幣升值的最直接受益者，并未體現(xiàn)出領(lǐng)漲領(lǐng)跌的作用。隨著行情向縱深發(fā)展，房地產(chǎn)板塊的“洼地”效應(yīng)顯然已被更多的資金所關(guān)注。

房產(chǎn)板塊啟動在即

房地產(chǎn)板塊的啟動，近來已有跡象。

央行宣布從5月19日起，分別上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)與0.18個百分點(diǎn)。同時于6月5日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金0.5個百分點(diǎn)。這是央行今年以來的第二次加息，以及第五次提高存款準(zhǔn)備金率。同時是10年來首次，同時宣布加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

此外，從5月21日起，銀行間外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之三擴(kuò)大到千分之五。緊縮政策和人民幣升值的PK，似乎已抵消了對房產(chǎn)股的負(fù)面影響。

從過往的經(jīng)驗來看，加息對房地產(chǎn)市場的影響通常較為負(fù)面，負(fù)面因素主要來自于加息對購房需求的抑制。不過此次貸款利率僅上調(diào)0.18個百分點(diǎn)，從加息幅度看，無論是對房地產(chǎn)公司還是對購房人，所帶來的影響都較為有限。加息后的第一個交易日，市場低開高走，其中一部分房產(chǎn)股相當(dāng)強(qiáng)勢，如較為市場看好的萬科、蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)等均快速反彈。

聯(lián)合證券的房產(chǎn)分析師魚普華認(rèn)為，當(dāng)前推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的主要動力仍來自于需求的強(qiáng)勁增長。供需之間的缺口從2005年以來就持續(xù)存在，而2003年以來緊縮地根的宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步導(dǎo)致了供需的不平衡。需求的快速增長，將為行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的快速發(fā)展提供良好的空間。

另一方面，人民幣升值以來，國內(nèi)流動性泛濫的問題與日俱增，這也與亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)貨幣升值經(jīng)驗相同。雖然央行在持續(xù)地努力對沖過多的流動性，但只要人民幣升值趨勢不止，流動性泛濫的問題就很難根本解決。從亞洲其他新興經(jīng)濟(jì)國家和地區(qū)貨幣升值后，導(dǎo)致貨幣投放量大幅增長，從而導(dǎo)致資本品價格被不斷重估的經(jīng)驗來看，國內(nèi)房價上漲的趨勢似乎也很難被本次加息所打斷。

魚普華認(rèn)為，雖然對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍未結(jié)束，但調(diào)控的目的并不是要抑制行業(yè)的發(fā)展，而是要幫助行業(yè)的發(fā)展更為持續(xù)和健康。無論從業(yè)績高增長，還是從人民幣升值帶來資本品價格持續(xù)重估的角度，地產(chǎn)股都有較多的投資機(jī)會值得我們積極把握。

同時也有部分房產(chǎn)分析師認(rèn)為，2006年以來的這輪牛市行情，已創(chuàng)造了巨大的財富效應(yīng)，其中部分資金將流向房地產(chǎn)市場，制造新一輪流動性驅(qū)動的房地產(chǎn)旺市。

從市場表現(xiàn)來看，自2006年8月份房地產(chǎn)板塊啟動以來至2006年末，房地產(chǎn)板塊累計漲幅已經(jīng)偏高。據(jù)天相證券投資分析系統(tǒng)統(tǒng)計，自2006年8月8日～12月29日，上證指數(shù)漲幅72.90％，滬深300指數(shù)漲幅66.74％，而地產(chǎn)指數(shù)漲幅已達(dá)107.16％，房地產(chǎn)板塊整體估值水平的顯著提升，積累了市場調(diào)整的壓力，自2007年以后趨于疲弱。在休整了幾個月后，房地產(chǎn)板塊相對于其他板塊所存在的“洼地”效應(yīng)又漸趨明顯。從估值上看，不少股票已具備投資吸引力。

投資機(jī)會在哪里

投資策略方面，建議投資者關(guān)注四類公司，分別是行業(yè)龍頭公司，二、三線優(yōu)質(zhì)公司，商業(yè)類地產(chǎn)公司，以及資產(chǎn)注入的公司。

第一個投資機(jī)會來自于龍頭公司的業(yè)績增長。這類公司具備長期投資價值。在宏觀調(diào)控已成常態(tài)的前提下，廣大中小型開發(fā)商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴(yán)重考驗和生存壓力，因而行業(yè)整合將成為未來房產(chǎn)市場的一種趨勢。以萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華僑城A等為代表的優(yōu)質(zhì)龍頭股，其項目儲備豐厚、經(jīng)營管理水平較高、業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定增長，同時還具有強(qiáng)大的資金實力、品牌價值，這些公司將在未來的行業(yè)整合中獲益。

第二個投資機(jī)會來自于二、三線房產(chǎn)公司。建議投資者重點(diǎn)關(guān)注二、三線的區(qū)域龍頭公司以及業(yè)績有望迅猛增長的公司。這些公司雖從行業(yè)的整合中獲益不大，但其質(zhì)地優(yōu)良，成長性看好，也是業(yè)內(nèi)重點(diǎn)關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。

更重要的是，這類二、三線公司的估值水平相對于一線藍(lán)籌股來說，明顯出現(xiàn)低估的跡象。因此，在一線房地產(chǎn)企業(yè)股票價格整體并不便宜的情況下，以華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)和萬通先鋒等為代表的二、三線地產(chǎn)公司的投資機(jī)會凸顯。

第三個投資機(jī)會是本幣升值情況下的商業(yè)類地產(chǎn)公司，比如陸家嘴、金融街等商業(yè)地產(chǎn)公司。通常來說貨幣升值對于房地產(chǎn)行業(yè)中這類公司帶來的積極影響最大，其資產(chǎn)重估價值較高。此外，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控的影響主要是針對開發(fā)類企業(yè)，由于目前商業(yè)地產(chǎn)并未涉及到國計民生，因此，政府調(diào)控政策對商業(yè)類地產(chǎn)公司影響有限。

第四個投資機(jī)會主要和資產(chǎn)注入相關(guān)。二線房地產(chǎn)公司可通過資產(chǎn)注入等方式，躋身一線房地產(chǎn)公司行列，比如蘇寧環(huán)球、華業(yè)地產(chǎn)、ST昆百大、深寶恒等公司，均值得關(guān)注。

以深寶恒為例，公司股改時，中糧集團(tuán)承諾將以深寶恒作為整合及發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商。雖然現(xiàn)在大股東已采取初步動作，但不少分析師認(rèn)為，伴隨著時間的推移，后續(xù)的措施以及承諾相關(guān)事宜將逐步被提到議事日程上來。

此外，建議投資者密切關(guān)注民營企業(yè)類上市公司。由于土地實行“招拍掛”，央企及國企的拿地能力優(yōu)勢已并不十分明顯，同時由于證券市場的健康發(fā)展，公司大股東會有將資產(chǎn)注入到上市公司的意愿，民營企業(yè)在注入資產(chǎn)時要比央企和國企更為簡捷。從這個角度說，民營企業(yè)的上市公司更應(yīng)受到投資者關(guān)注。

至于風(fēng)險，建議大家關(guān)注土地增值稅細(xì)則以及商品房預(yù)售款專項賬戶管理政策是否出臺。這些政策可能會在短期內(nèi)加大房地產(chǎn)板塊的波動。

基金增持二、三線地產(chǎn)股

從資金面來看，基金一季度增持二、三線房產(chǎn)公司較為明顯。也有不少基金經(jīng)理近期向記者表示，已重新加強(qiáng)了房產(chǎn)股配置。 根據(jù)基金一季度季報，總體上，2007年一季度和2006年四季度末相比較，基金公司在房地產(chǎn)板塊的行業(yè)配置有所減少。據(jù)天相分析系統(tǒng)統(tǒng)計，基金投入房地產(chǎn)板塊企業(yè)的市值占凈值的比例從2006年四季度

的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。

但在此基礎(chǔ)上，基金對區(qū)域龍頭公司、具有良好成長性的二線公司有不同程度的增持，包括華發(fā)股份、名流置業(yè)、陽光股份、棲霞建設(shè)等公司。某基金經(jīng)理表示，從宏觀上來說，由于房產(chǎn)股在去年第四季度漲幅較大，存在短期調(diào)整的壓力，為了規(guī)避宏觀調(diào)控對行業(yè)及公司所帶來的不確定性風(fēng)險，基金在房地產(chǎn)行業(yè)的配置有所減少。另一方面，一些二線地產(chǎn)股由于資產(chǎn)注入、項目開發(fā)結(jié)算等原因使業(yè)績有一定幅度的上漲空間，且由于之前受關(guān)注度不夠，估值存在一定吸引力。

與2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地產(chǎn)股中，基金公司新增了對9家上市公司的持倉，分別為陸家嘴、名流置業(yè)、蘇寧環(huán)球、陽光股份、棲霞建設(shè)、*ST廣廈、深天健、香江控股、天房發(fā)展。

篇9

安徽電視臺《財經(jīng)特快》欄目從開播到今年已是第11個年頭了，在日益激烈的電視節(jié)目競爭中，大部分電視欄目只能各領(lǐng)三兩年，甚至一年半載之后就走下坡路，在每天都會有新節(jié)目涌現(xiàn)出來的電視洪流中，一個欄目辦了11年，不論是收視率，還是節(jié)目的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益都不錯，而且目前也沒看出來有走衰的跡象，這總該是有些原因的吧，但如果你突然來問我，做為這個欄目的創(chuàng)辦者之一，我恐怕一時間也沒法應(yīng)答。似乎也沒覺得有什么特別的經(jīng)驗，每天、每月、每年，我們都是這么一路做下來的，這個欄目既沒有大紅大紫樂翻天過，也沒有連續(xù)走低面臨退市，用證券術(shù)語來說：該股基本面良好，業(yè)績穩(wěn)定增長，是個長線投資品種。當(dāng)然這是玩笑話，11年一路走來，如魚飲水，冷暖自知，從創(chuàng)辦這檔欄目開始，我們就給自己定下了四項基本原則，多年來一直堅守不移，如果一定要說我們有什么經(jīng)驗之談的話，或許這就算是吧。

一、導(dǎo)向問題決不含糊

或許有人會說，財經(jīng)證券節(jié)目主要是提供資訊服務(wù)，又不是新聞節(jié)目，會出什么導(dǎo)向問題？這話在我聽來，說出來就危險，這么多年來，全國財經(jīng)證券類節(jié)目在導(dǎo)向上出問題的那可是不勝枚舉啊。遠(yuǎn)的不說，光是今年以來，中國證監(jiān)會全面開展整治非法證券投資咨詢和非法證券理財，已叫停涉及非法機(jī)構(gòu)和人員的廣播電視違規(guī)證券節(jié)目120多個。這些欄目之所以被停辦，大多是在節(jié)目的輿論導(dǎo)向上沒能把好關(guān)，沒有把維護(hù)廣大普通證券投資者的利益當(dāng)作節(jié)目宗旨。

財經(jīng)證券節(jié)目一定要把公益性放在首位，時時處處繃緊輿論導(dǎo)向這根弦。2007年10月16日，大盤在創(chuàng)出6124.04歷史新高的時候，市場明明是已經(jīng)危機(jī)四伏，管理層也屢次提示風(fēng)險，但還是有不少證券報道欄目，甚至是一些省級衛(wèi)視的證券節(jié)目喊出了“無限風(fēng)光在險峰，大盤直上10000點(diǎn)”這樣不負(fù)責(zé)任的口號，給了廣大證券投資者以非常不理智的負(fù)面引導(dǎo)，而之后大盤從6124點(diǎn)飛流之下，狂跌到1664點(diǎn)、無數(shù)投資者血本無歸的事實再一次證明，財經(jīng)證券節(jié)目的導(dǎo)向問題有多重要。

《財經(jīng)特快》欄目從創(chuàng)辦的第一天，就自覺的把堅持證券報道正確的輿論導(dǎo)向放在采訪制作一切節(jié)目的前提。多年的欄目實踐使我們在全國公益性證券報道上獨(dú)樹一幟，形成了在完善信息披露制度的基礎(chǔ)上確立以基本分析為主、加大證券投資風(fēng)險理論和證券投資者風(fēng)險教育的主旋律。所謂基本分析，是側(cè)重于分析證券的內(nèi)在價值、研究證券價格的長期或較長期走勢的一種投資分析方法，也是成熟高效的證券市場中最主要的投資分析方法。要實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變，就要求我們欄目的從業(yè)人員視野不能單單局限于證券領(lǐng)域，而應(yīng)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全局來審視，把中央有關(guān)經(jīng)濟(jì)工作的重要指示，尤其是宏觀調(diào)控的思想，作為證券新聞報道的指導(dǎo)思想。同時，我們也加強(qiáng)了對上市公司經(jīng)營狀況等背景材料的報道和深度剖析，在進(jìn)行上市公司的報道時更多地運(yùn)用自己的職業(yè)理性，對問題作深入的調(diào)查研究，而不要只聽上市公司或某些信息傳播者的一面之詞，更不能受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動而偏離了輿論導(dǎo)向的軌道。這么多年來，我們欄目對于和節(jié)目導(dǎo)向有關(guān)的，堅決做到不該說的話不說，不該做的事沾都不沾。

有所不為的同時，是我們的有所作為，我們在證券投資的風(fēng)險理論和投資者風(fēng)險教育上做了大量而持久的工作。從節(jié)目創(chuàng)立初期到現(xiàn)在，我們通過系列報道、周末特別節(jié)目、論壇講座、財經(jīng)有約、走進(jìn)投資者等多種生動活潑的形式，進(jìn)行證券投資基本理論的普及和投資者風(fēng)險教育的推廣宣傳活動，把證券投資的正確理念傳播到千千萬萬個投資者心中。

二、不謀小利而謀持久發(fā)展

11年來，中國證券市場從小到大，從大到強(qiáng)，一大批各類證券投資咨詢公司、顧問公司也開始活躍起來，這其中既有中國證監(jiān)會核準(zhǔn)的有牌有照的正規(guī)軍，也有民間興起的所謂代客理財?shù)乃侥甲稍児?，一時間魚龍混雜，這些咨詢顧問公司紛紛搶灘省級電視臺的財經(jīng)證券欄目，包節(jié)目、租時段、再不濟(jì)的也要派個嘉賓，有的手筆很大，直接開出了大價錢，記得當(dāng)時有咨詢公司給南方某衛(wèi)視的證券節(jié)目時段開出了100萬一分鐘的天價。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，全國很多省級電視臺的證券節(jié)目都開始了所謂商業(yè)股評節(jié)目的運(yùn)作。在這樣的大環(huán)境中，我們一再告誡自己，不能為一點(diǎn)小利而放棄我們的堅守，所以，我們欄目內(nèi)部討論后決定，所有不具備中國證監(jiān)會核準(zhǔn)的咨詢公司一律拒絕，對有牌有照的正規(guī)咨詢公司，也不要他們的所謂合作經(jīng)費(fèi)，但他們派來的分析師必須具備證券執(zhí)業(yè)資格，必須接受我們欄目的統(tǒng)一管理。在節(jié)目中不能由著他們自己怎么講，必須要在我們欄目嚴(yán)格的要求下，規(guī)范的講，只能講基本面、技術(shù)面，講風(fēng)險、講大勢，不能講具體個股的價格漲跌或者對市場走勢作出確定性判斷，而且，在節(jié)目中除了標(biāo)識這些機(jī)構(gòu)和分析師的公司資質(zhì)和執(zhí)業(yè)資格號外，不出現(xiàn)他們的電話、傳真、短信平臺、網(wǎng)址等等，也不宣傳他們以前的薦股業(yè)績、產(chǎn)品和所謂的能力。

這些正規(guī)的證券投資咨詢公司雖然一開始覺得很不適應(yīng)，但與我們合作時間長了，他們也逐漸認(rèn)可了這種公益性證券節(jié)目的參與方式，轉(zhuǎn)而開始在其他電視臺謀求類似的合作，無形中在省級電視臺證券節(jié)目中開創(chuàng)了一種新的公益性證券節(jié)目合作模式，這種節(jié)目模式在日后逐漸成為國內(nèi)電視證券欄目的主流。11年來，伴隨著一大批不合規(guī)電視證券節(jié)目的陸續(xù)倒下，我們《財經(jīng)特快》欄目反而以自己固有的公益性，不僅節(jié)目越來越規(guī)范，而且在全國證券行業(yè)也越來越為業(yè)內(nèi)所稱道。

三、每說一次ST 就要解釋一遍

財經(jīng)證券節(jié)目區(qū)別于其他電視節(jié)目的一個重要方面是它的專業(yè)性。如果說市盈率、市凈率、KDJ、MACD這些證券術(shù)語和技術(shù)指標(biāo)對財經(jīng)證券記者還只是小兒科的話，那么像國際金融市場動蕩對中國資本市場的影響、后金融危機(jī)時代中國經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)、中國房地產(chǎn)市場的未來趨勢等等這些重大而具有一定專業(yè)水準(zhǔn)的問題，則是一個合格財經(jīng)記者所必須關(guān)注，并給出自己的思考的。在《財經(jīng)特快》，我們每天都要面對來自全球的海量財經(jīng)資訊，如何從中甄別、篩選，并發(fā)現(xiàn)將對我們證券市場產(chǎn)生重要影響的信息，成為每一個記者編輯必須掌握的基本技能。

《財經(jīng)特快》是一檔日播條狀欄目，目前全組只有13個人，每天20分鐘的自采自制節(jié)目，工作任務(wù)非常緊張，而在記者編輯隊伍中，學(xué)財經(jīng)證券專業(yè)的極少，大家有各自的專業(yè)背景，曾經(jīng)從事的崗位也各不相同，但又必須在短時間內(nèi)熟悉和掌握財經(jīng)證券節(jié)目的專業(yè)知識和專業(yè)技能，所以在工作中學(xué)習(xí)、在學(xué)習(xí)中工作就成了全組同志唯一的選擇。

《財經(jīng)特快》欄目有一個內(nèi)部口號，叫：每說一遍ST,就要說一次“特別處理”。就是說凡是在節(jié)目中出現(xiàn)的證券專業(yè)名詞術(shù)語，必須在后面附有簡單通俗的解釋。這個內(nèi)部規(guī)定既是我們《財經(jīng)特快》節(jié)目平民化的一種追求，更是對記者編輯基本功的一項檢驗，這就逼著大家首先要自己完全懂這些個專業(yè)術(shù)語，然后才能把它化為通俗易懂的語言，傳播給廣大觀眾朋友。

經(jīng)常到我們欄目來串門的同事都覺得，《財經(jīng)特快》的人特別愛上“百度”引擎搜索，沒錯，因為我們欄目還有一個內(nèi)部約定：必須在第一次看到財經(jīng)證券新名詞時就了解它、掌握它。因為我們每天都會在瀏覽國內(nèi)外的財經(jīng)證券新聞、資訊的時候，看到新名詞，或者遇到新概念，而這些新名詞、新概念甚至在辭典里也無法找到答案的，所以必須在第一時間上網(wǎng)“百度”，把它的來龍去脈弄的清清楚楚。養(yǎng)成這個習(xí)慣之后，大家都從中獲益匪淺，很多剛到欄目組工作只有幾個月的同志，已經(jīng)成為專業(yè)名詞的活字典，聊起天來，滿嘴的新名詞用的是得心應(yīng)手，儼然一位專業(yè)的財經(jīng)人士呢。

四、變是唯一的不變

在激烈的電視欄目競爭中，一檔欄目為了收視率，為了影響力，當(dāng)然最主要是為了自己能存活的更久，創(chuàng)新便成了欄目組永恒的主題。

《財經(jīng)特快》欄目創(chuàng)辦11年來，經(jīng)歷了播出頻道、播出時段、播出時長不斷調(diào)整等各種考驗，但不管是在哪個頻道、哪個時段，也不論節(jié)目時長，我們在節(jié)目創(chuàng)新上始終矢志不移。11年來，欄目先后歷經(jīng)不下10次大的改版，開設(shè)的各種子欄目、特別節(jié)目數(shù)以百計，各種創(chuàng)意文案堆起來有一人多高，雖然欄目組的人換了一茬又一茬，但《財經(jīng)特快》創(chuàng)新的腳步從未停下過。

翻開11年來《財經(jīng)特快》的節(jié)目串聯(lián)單，我們自己也能感受著她的不斷變化，從最初的一周五天節(jié)目，到日播條狀每天都有；從每期15分鐘，到如今的每天20分鐘；從一期兩三個板塊，到現(xiàn)在的近十個板塊；從單純的證券報道，到如今的國內(nèi)外財經(jīng)消息、證券新聞、投資理財、欄目劇等等；從略顯嚴(yán)肅的節(jié)目形式，到如今生動活潑的節(jié)目風(fēng)格；從純粹的證券欄目，到如今以財經(jīng)證券為主的常規(guī)節(jié)目和以家庭輕喜劇為主的周末故事會節(jié)目。一天天、一步步，《財經(jīng)特快》的收視率高了，影響力大了，但那個不變的變依然還在繼續(xù)。

《財經(jīng)特快》欄目創(chuàng)辦11年來，始終保持了良好的收視表現(xiàn)，自我臺首次開始自辦欄目收視率考核以來，《財經(jīng)特快》欄目的省網(wǎng)同時段排名沒有低于前5位，尤其是近3年以來，更是穩(wěn)居前3位，這個成績的取得，應(yīng)該說與我們堅持不懈的節(jié)目創(chuàng)新是直接關(guān)聯(lián)的。

篇10

在記者和一家壽險公司資產(chǎn)管理中心的運(yùn)營總監(jiān)談到此事時，他告訴記者，和壽險公司相比，財險公司的可用資金要少得多，一般也就幾十億的規(guī)模，但他現(xiàn)在管理的資金就有350億到400億，壓力比他們要大得多。

截至今年四月份，我國保險業(yè)總資產(chǎn)首次突破1萬億元大關(guān)，達(dá)到10125億元。1999年至2003年，全國保險業(yè)保費(fèi)收入年均增長超過29%。截至2004年4月末，各保險公司資本金共計521億元。

一方面，保險資金保持高速增長，另一方面，投資渠道狹窄，這種背景下，想必沒有幾個保險公司的老總能睡得安穩(wěn)。

與銀行“爭食”

目前，保險資金的投資收益已經(jīng)成為西方保險業(yè)綜合盈利中最重要的組成部分，外國保險公司資金使用率為90％以上，投資收益率均在8%以上。投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等。

但對于我國保險公司而言，在這幾項投資途徑中，除了債券外，其它幾個領(lǐng)域都還是“”。

某保險公司資產(chǎn)管理中心高層劉先生告訴記者，目前我國保險資金的投資渠道主要有債券、央行票據(jù)、協(xié)議存款以及基金等幾個方面。

其中，協(xié)議存款的投資收益在逐漸減少。在保險行業(yè)發(fā)展初期，因為保險資金相對較少，而銀行利率相對較高，保險公司和商業(yè)銀行之間的協(xié)議存款成為保險公司運(yùn)用的主要途徑，協(xié)議利率可以達(dá)到5個點(diǎn)。但隨著資金的增多，協(xié)議利率也逐漸下降，現(xiàn)在一般只有3個點(diǎn)。他表示，現(xiàn)在協(xié)議存款已做得不多。

在債券部分，雖然投資的大門已經(jīng)敞開，但因為我國債券市場的規(guī)模有限，使保險資金的債券投資受到了局限。

新光人壽保險股份有限公司（新光人壽保險股份有限公司是臺灣第二大保險公司）北京首席代表陳國柱先生告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志記者，西方發(fā)達(dá)國家每年發(fā)行債券的規(guī)模是其國民生產(chǎn)總值的3倍，而我國每年發(fā)行債券的數(shù)額只占國民生產(chǎn)總值的33%。

中國人民銀行金融市場司副司長沈炳熙在9月16日舉行的北京CBD金融發(fā)展論壇上也指出，目前，我國債市和股市的比例非常不協(xié)調(diào)。

由于市場的限制，保險公司不得不努力尋找其它的投資渠道。劉先生認(rèn)為，當(dāng)前，當(dāng)局應(yīng)盡快將個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)向保險公司放開，有兩種模式可以考慮。一是保險公司自己做，二是保險公司購買銀行的抵押貸款證券化產(chǎn)品。

但是，個人住房抵押貸款一直由銀行“獨(dú)霸天下”，它不會輕易將這塊“肥肉”讓給保險公司。如果采用第二種模式，保險公司勢必要付出高昂的代價。在國外，第二種模式比較普遍，但前提是國外金融和資本市場的市場化程度很高，而我國還不具備這樣的環(huán)境。因此他比較傾向采用第一種模式。

對于整個金融系統(tǒng)而言，由銀行壟斷個人住房抵押貸款，將給金融系統(tǒng)的健康發(fā)展帶來不穩(wěn)定的因素。因為銀行的資金多是短期資金，而抵押貸款是長期業(yè)務(wù)，資產(chǎn)和負(fù)債的錯配將給銀行經(jīng)營造成潛在風(fēng)險。而保險公司的資金屬于長期資金，因此如果保險公司能夠進(jìn)入這個市場，將對整個金融體系的穩(wěn)定和健康發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。

但有人質(zhì)疑，如果保險公司也涉足本屬銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)，是否說明保險公司可以混業(yè)經(jīng)營。但劉先生認(rèn)為，銀行和其它非銀行金融機(jī)構(gòu)的本質(zhì)區(qū)別不在資產(chǎn)負(fù)債表的左邊，而是右邊，即負(fù)債，換句話說，就是能否吸收公眾存款。

況且，現(xiàn)在金融系統(tǒng)各部門業(yè)務(wù)交叉的趨勢已日趨明顯，銀行可以設(shè)立基金管理公司，保險公司涉足銀行業(yè)務(wù)也未嘗不可。

但這種金融部門互相滲透的趨勢將給目前的監(jiān)管體制帶來新的挑戰(zhàn)。目前的“一行三會”（央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會）是嚴(yán)格的分塊監(jiān)管體系。如何使分業(yè)監(jiān)管與金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)交叉的局面相適應(yīng)，并較好地協(xié)調(diào)各部門之間的利益關(guān)系，是當(dāng)局面臨的新難題。

看好不動產(chǎn)

雖然目前不動產(chǎn)投資還沒有向保險資金放開，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險資金在這個領(lǐng)域其實大有可為。

據(jù)新光保險陳先生透露，新光保險除了保費(fèi)收入外，在本業(yè)外最大的收入來源就是不動產(chǎn)，每年在不動產(chǎn)上的投資收益有三、四十億新臺幣。新光保險是臺灣私人企業(yè)中的第二大“地主”。對于投資風(fēng)險，保險公司自己會進(jìn)行評估和控制，而事實上的結(jié)果是保險公司賺錢了。

新光保險北京代表徐敦謨告訴《經(jīng)濟(jì)》雜志記者，新光保險每年的不動產(chǎn)投資報酬率在5.6%-8%之間，比銀行利息相對高很多。而內(nèi)地不動產(chǎn)的投資報酬率要比臺灣高很多。

但內(nèi)地的保險公司不得買賣土地，也不能投資自用以外的不動產(chǎn)。因此陳先生對于內(nèi)地保險公司不得投資不動產(chǎn)的政策頗有疑惑。

他舉了一個例子，如果新華保險兩三年前在北京朝陽區(qū)買塊地皮，現(xiàn)在就是兩、三倍的盈利，資本也會成倍擴(kuò)大，新華就不會出現(xiàn)現(xiàn)在的財務(wù)問題。把地拿出來賣了，問題就解決了。

但是，他也強(qiáng)調(diào)，臺灣的法律規(guī)定對保險資金投資不動產(chǎn)也有一定的限制，例如，保險公司不動產(chǎn)的投資不得超過資本的15%，保險公司投資的不動產(chǎn)都不能用于抵押貸款等。

對此，徐先生認(rèn)為，從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，在私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，保險公司也不適合做太多的投資。因為保險公司的資金量很大，可謂“金融怪獸”，如果投資過大，會打擊私營企業(yè)的發(fā)展。他認(rèn)為，內(nèi)地現(xiàn)在政策沒有放開，有可能是擔(dān)心保險資金的進(jìn)入將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)熱。

而某保險公司資產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)劉先生則認(rèn)為，這種擔(dān)憂是不必要的。而且在他看來，如果說房地產(chǎn)存在過熱的話，也是局部過熱。而且是由于需求旺盛、供給不足造成的。房價過高是與金融體制有直接關(guān)系的。眾所周知，房地產(chǎn)的資金多數(shù)來自銀行，而銀行的資金又以短期資金為主，短期資金用作長期業(yè)務(wù)，一旦遇到銀根緊縮，就會使房地產(chǎn)商的資金出現(xiàn)斷裂，這是造成房地產(chǎn)炒作過多，換手頻繁的一個主要原因，而與項目并沒有太直接的關(guān)系。

因此，他認(rèn)為，保險資金作為長期資金進(jìn)入，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。他個人仍然非常看好房地產(chǎn)行業(yè)，認(rèn)為房地產(chǎn)和汽車將是未來十年的兩大消費(fèi)熱點(diǎn)。但投資的比例不能太高，5%-10%是比較適當(dāng)?shù)摹?/p>

徐先生透露，他從學(xué)者的報告中看到政府有放寬保險資金投資不動產(chǎn)限制的趨勢。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，也是各界討論的一個重要的投資渠道，保險公司也希望能早日進(jìn)入。但劉先生強(qiáng)調(diào)，保險資金進(jìn)入將有利于地方招商引資和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但需要注意的是一定要采取市場化的模式，避免行政手段干預(yù)。畢竟，保險公司最終要為客戶負(fù)責(zé)。

直接入市與股市點(diǎn)位

保險資金間接入市已成現(xiàn)實。截至今年6月末，保險資金投資于證券投資基金已達(dá)691.9億元。但也有人指責(zé)，保險資金在基金上的投資表現(xiàn)不佳。

劉先生則認(rèn)為，和許多機(jī)構(gòu)投資者相比，保險資金在基金上的投資收益率更高。而且保險資金投資基金的虧損主要在封閉式基金，這是和其本身流動性不強(qiáng)等特點(diǎn)有直接關(guān)系的，而且現(xiàn)在政策又不允許“封轉(zhuǎn)開”，保險公司因此比較被動。

通過在基金上的“試水”和“磨練”，保險資金已做好了直接入市的準(zhǔn)備，只等政府一聲令下。

證券市場持續(xù)低糜，有人寄希望于保險資金可以充當(dāng)“救市主”。但劉先生告訴記者，保險資金只是市場的一個投資主體，而且和其它投資主體相比，更加理性和謹(jǐn)慎。保險公司從來對自己都有一個清醒的認(rèn)識，也不希望在市場中炒作。

雖然可入市的保險資金多達(dá)500億，數(shù)量非?？捎^，而且證監(jiān)會也非常希望保險資金能盡早入市。但不表明政策允許了，就馬上會有大量的保險資金入市。保險外匯資金的使用也是相同的道理。雖然保監(jiān)會和人行在今年8月9日公布了《保險外匯資金境外運(yùn)用管理暫行辦法》，但保險公司還要選擇適當(dāng)?shù)臅r機(jī)。劉先生認(rèn)為，現(xiàn)在國外主要貨幣的利率還不如人民幣高，因此現(xiàn)在并不是投資的最佳時機(jī)，所以這部分資金的量是很小的。

同理，保險資金直接入市對市場的影響也不會象有些人預(yù)想的那么大。保險資金的運(yùn)用是純理性的投資行為，它的直接入市不應(yīng)取決于點(diǎn)位。

他認(rèn)為，中國的證券市場其實從來不缺資金，現(xiàn)在也不是缺乏信心的問題，就是價格的問題。股票為什么發(fā)不出去？就是價格制定的不合理，這需要調(diào)整。在和記者的交談中，他多次談到市場的作用，市場經(jīng)濟(jì)應(yīng)該靠市場來進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，不應(yīng)該讓誰充當(dāng)“救市”的角色，也沒人能救得了市。

保險資金看重的是微觀的投資對象的財務(wù)制度、信息披露程度、公司治理結(jié)構(gòu)等情況。即使在1300點(diǎn)以下，也不缺乏有投資前景的股票。保險公司不應(yīng)在意股價的起落，而應(yīng)在意股票將來的分紅收益。