導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)投資協(xié)議，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

    二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房，在辦理初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，需要預租的，都應當事先由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)向上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）提出預租申請，取得同意預租的批準文件。未經(jīng)批準，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房一律不得開展預租。

    三、凡房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得了預租批準后，該外銷商品房中已預售，且預售合同已經(jīng)登記備案的外銷商品房的買受人也可將其購買的外銷商品房預租。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預租，應當具備以下條件：

    （一）已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得外銷商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （三）預租的外銷商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格；

    （四）已經(jīng)確定外銷商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃或意見；

    （五）已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了物業(yè)管理服務合同。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請外銷商品房預租，除應向市房地局提交書面的申請報告外，還應當附交下列證件（復印件）及資料：

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)證書；

    （二）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （三）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

    （五）市、區(qū)、縣的質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗收合格證；

    （六）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；

    （七）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃或意見；

    （八）房屋使用公約，與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)管理服務合同；

    （九）外銷商品房的建筑面積和土地分攤面積明細表；

    （十）經(jīng)市房地局委托上海市公證處審定的預租協(xié)議文本。其中，已批準預售的外銷商品房申請預租，則只需附交上述（五）、（十）及外銷商品房預售許可證。

    六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)外銷商品房預租申請，市房地局自受理申請之日起十五日內(nèi)完成審核，凡符合預租條件的，發(fā)給準予預租的批文并抄告市房地產(chǎn)交易中心；凡不符合預租條件的，則在十五日內(nèi)通知申請人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)取得外銷商品房預租批準后，方可進行外銷商品房的預租廣告宣傳和預租。

    預租外銷商品房的廣告必須載明外銷商品房的預租批準文號。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預租外銷商品房的，應當與承租人簽訂《預租協(xié)議》。

    預租協(xié)議應當載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、住所；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （六）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （七）預租房屋的交付使用日期；

    （八）預付款金額及支付期限及其使用；

    （九）違約責任；

    （十）爭議的解決方式；

    （十一）預租雙方當事人約定的其它事項。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)擬訂的預租協(xié)議在使用前應送交由市房地局委托的上海市公證處審定。

    九、《預租協(xié)議》簽訂后的十五日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人應向市房地產(chǎn)交易中心辦理《預租協(xié)議》登記。市房地產(chǎn)交易中心應當自受理登記之日起的五日內(nèi)，辦妥登記手續(xù)并書面通知該預租房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（房地產(chǎn)交易管理所）。

篇2

    二、上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市商品房預租的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負責所轄區(qū)域內(nèi)的內(nèi)銷商品房預租的行政管理工作，業(yè)務上受市房地局領(lǐng)導。

    市房地產(chǎn)交易中心負責外銷商品房預租協(xié)議的登記備案工作；區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心負責內(nèi)銷商品房預租協(xié)議的登記備案工作。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的內(nèi)銷商品房（包括外資內(nèi)銷商品房）需預租的，應當向項目所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出預租許可申請；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的外銷商品房需預租的，應當向市房地局提出預租許可申請。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請預租商品房，應當具備以下條件：

    （一）已按規(guī)定支付全部的土地使用權(quán)出讓金，土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；

    （二）取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

    （三）預租的商品房主體結(jié)構(gòu)完工，已經(jīng)市或區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收合格；

    （四）已落實市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃并已確定該預租商品房一年內(nèi)能竣工交付使用。

    五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請商品房預租許可，除應向市或區(qū)、縣房地局提交書面的申請報告外，還應當提交下列證件（復印件）及資料：

    （一）土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

    （二）房地產(chǎn)權(quán)證（或土地使用權(quán)證）；

    （三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；

    （四）市、區(qū)、縣的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的主體結(jié)構(gòu)工程驗收合格證；

    （五）市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃和意見；

    （六）預租商品房的建筑面積明細表。

    其中1995年1月1日前以劃撥方式取得土地使用權(quán)建造的內(nèi)資內(nèi)銷商品房，可以建設(shè)用地許可證、市商品房建設(shè)計劃文本取代上述第（一）、第（二）項規(guī)定的證件及資料。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請預租的項目已經(jīng)取得預售許可證的，則只需附交商品房預售許可證以及上述第（四）項資料。

    六、市或區(qū)、縣房地局應當自受理商品房預租許可申請之日起10日內(nèi)完成審核，符合商品房預租條件的，發(fā)給準予預租的批文；不符合預租條件的，則應在上述規(guī)定的期限內(nèi)通知申請人。

    七、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房預租批準后，方可進行商品房預租及廣告宣傳。預租商品房的廣告必須載明商品房的預租批準文號。

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房未經(jīng)批準預租的，一律不得開展預租。

    八、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房預租批準后，凡買受人預購的、預售合同已經(jīng)登記備案的商品房也可預租。

    九、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或買受人預租商品房的，應當與承租人簽訂預租協(xié)議。

    預租協(xié)議應當載明下列主要內(nèi)容：

    （一）預租雙方當事人的姓名或者名稱、地址；

    （二）房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍；

    （三）土地使用權(quán)獲得方式和使用期限以及房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

    （四）房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

    （五）房屋的租賃期限、租金、支付方式；

    （六）預租期限及預租房屋的交付使用日期；

    （七）預付款金額、支付期限及其使用；

    （八）違約責任；

    （九）爭議的解決方式；

    （十）預租雙方當事人約定的其它事項。

    十、預租協(xié)議文本可由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按上述規(guī)定自行擬訂，也可以使用市房地局制定的示范文本。

    十一、預租協(xié)議簽訂后的15日內(nèi)，預租當事人應持預租協(xié)議和預租當事人的有效身份證明按本試行辦法第二條規(guī)定向房地產(chǎn)交易中心辦理預租協(xié)議登記備案。房地產(chǎn)交易中心應當自受理之日起的5個工作日內(nèi)辦妥登記備案手續(xù)。

    十二、凡因從事辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營活動預租非住宅商品房的承租人，按規(guī)定辦理預租協(xié)議登記備案后，預租協(xié)議可以作為承租人向市外資委申辦外商在滬辦事機構(gòu)或向工商行政管理部門辦理工商注冊登記的有關(guān)經(jīng)營場地的憑證。

篇3

一、引言

自從1984年“房地產(chǎn)”被正式命名以來，房地產(chǎn)業(yè)就作為一個獨立的行業(yè)在國民經(jīng)濟運行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，并帶動了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1998年，改福利分房制度為貨幣化分配形式以后，人們只能通過市場途徑取得自己所需要的住房，“商品房”的概念深入人心，在此后房價連年攀升。高昂的房價在帶動我國經(jīng)濟增長的同時，也吸引了眾多投機資金的進入，越來越多的人開始買不起房子。尤其是2003年以后，這個現(xiàn)象更為嚴重，很多人對連年高漲的房價產(chǎn)生了不滿情緒。我國政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策以抑制房地產(chǎn)市場中的投機行為，雖然產(chǎn)生了一定的積極作用，但是所采取的這些措施，都沒能解決房地產(chǎn)市場中存在的根本問題，房價仍遠遠高于其使用價值，市場中的投機行為依然盛行，房地產(chǎn)市場中蘊藏著很大的風險。

二、中國房地產(chǎn)市場中的投機表現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快

進入21世紀以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈每年上漲的態(tài)勢，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到48267億元，是2000年的9.68倍；2000—2010年間房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速高達19.37%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重和房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重來看，國際上公認這兩項指標的警戒水平分別為10%和5%。圖1顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重自2000以來均遠超過15%，在2004年甚至達到18.7的高位；房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重從2000年的5.6%上升至2010年的12%，均超警戒水平。大量的投機行為導致了房地產(chǎn)市場投資增長過快，市場過熱的局面。

2、商品房價格持續(xù)上漲

雖然房價的年增長處于波動狀況，且2003—2010年商品房價格上漲幅度較大，波動幅度也較大，但房價始終呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。圖2顯示，中國商品房價格由2000年的2111.6元/平方米上升至2010年的5032元/平方米，增長了1.38倍。面對房價不斷上升的趨勢，投資者預期房產(chǎn)價值在未來會進一步升值，因此房價持續(xù)走高的同時，我國的房地產(chǎn)需求依然強勁，投機行為更為盛行。

3、土地價格顯現(xiàn)增長趨勢

住房不是空中樓閣，不能建在空中，必須要有土地的支撐。因此，有了土地就意味著擁有房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)先權(quán)和主動權(quán)。經(jīng)濟學家林毅夫認為，在經(jīng)濟發(fā)展中，隨著社會總需求的增長，因供給彈性越小的要素，價格增長越快。土地的供給彈性很小，同時作為不可再生資源，具有稀缺性的特性，這使得土地有了很大的升值空間，從而誘使投資者通過低價買入地皮，等待土地升值之日高價賣出，以謀取暴利，這一循環(huán)模式導致土地價格呈現(xiàn)增長的趨勢在所難免。

三、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展政策

針對目前房地產(chǎn)市場中的投機行為引致的買房難等民生問題，我們要采取一系列有效的措施來抑制房地產(chǎn)投機行為，引導我國房地產(chǎn)市場長久健康的發(fā)展，實現(xiàn)絕大多數(shù)百姓長久以來“居者有其屋”的理想。筆者認為可從土地供給、稅收和政府角度出發(fā)制定政策措施。

篇4

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場、資金、土地是其發(fā)展的三要素。在市場經(jīng)濟背景下，資金充足是房地產(chǎn)開發(fā)項目實施的前提，擁有長期靈活可用的資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得成功的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何選擇有效的融資方式，正確的把握各種融資的條件、成本、風險等，是企業(yè)在進行項目開發(fā)之前要進行研究的，如果能夠有效的協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)融資成本和融資風險之間的互動關(guān)系，必然會為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來無限空間，促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

一、當前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點和現(xiàn)狀

（一）當前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點

首先，融資金額大、周期長。資金密集型產(chǎn)業(yè)決定了房地產(chǎn)開發(fā)必需要有大量的資金投入。很多房地產(chǎn)企業(yè)本身自有資金有限，僅占房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的一小部分，尚不足以完成項目開發(fā)，要獲得更多的資金，只能通過各種手段對外進行融資。所以，其對外源性資金依賴度很高。

其次，土地和房產(chǎn)是融資的前提條件。隨著我國土地政策的改革，土地和房產(chǎn)作為重要的不動產(chǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得金融機構(gòu)貸款的重要前提條件。國家土地政策的不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越難獲得土地，土地在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成為稀缺資源，且隨著城市化建設(shè)步伐加快，房價不斷上漲，這些優(yōu)質(zhì)的企業(yè)資產(chǎn)自然成為金融機構(gòu)首要認可的融資條件。

最后，融資風險大、成本高。房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期的過程，在這個過程中，融資會面臨較大風險，比如：國家經(jīng)濟政策、銀行信貸政策的變化，市場供求關(guān)系的變化、市場競爭、利率、匯率變動等造成融資成本增加的風險，違約等信用風險，市場開發(fā)和運營中產(chǎn)生的風險等等。

（二）當前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀

近幾年，為了規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的亂象，防止地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和防范銀行金融機構(gòu)風險，國家政府和央行推出了相應的管理政策，有效地管理房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為，使得很多樓盤被緊急叫停。房地產(chǎn)開發(fā)融資越來越規(guī)范、越來越難，資金牢牢的牽住房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，使得企業(yè)融資需求更加強烈。

首先，融資渠道單一，金融機構(gòu)貸款難度加大。當前企業(yè)主要使用的融資方式是銀行貸款。近年來，受金融危機的影響，國家宏觀調(diào)控加強，央行不斷規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)信貸行為，銀行商業(yè)貸款要求提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當今經(jīng)濟情況下貸款難度提高。

其次，融資方式呈多樣化發(fā)展，但融資規(guī)模較小。除了民間借貸和上市融資的方式以外，很多方式都比較新，受到各方面的制約，發(fā)展不成熟，涉足的企業(yè)很少。實踐中，民間借貸雖然民間借貸要求比較低，但是融資成本高，貸資金鏈一旦出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨破產(chǎn)，這使得很多企業(yè)望而卻步。對于上市融資，當前房地產(chǎn)開發(fā)商很多，企業(yè)資質(zhì)參差不齊，普遍采取上市融資的方式顯然不合理。

再次，房地產(chǎn)開發(fā)融資率不高。當前房地產(chǎn)開發(fā)融資存在這樣一種現(xiàn)象，一方面很多企業(yè)融資困難，另一方面則存在大量被閑置的資金無法找到需要融資的對象。如，實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，融資資金需求不大，卻能獲得銀行大量貸款，進行大量囤地，而那些中小房地產(chǎn)企業(yè)卻融資無門。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)融資體系不健全，法律不完善。

由于當前我國金融一、二級市場不完善，導致資本市場（如證券市場）在制度和體制上存在缺陷，給房地產(chǎn)的融資方式帶來不利影響。另外，我國房地產(chǎn)開發(fā)融資的相關(guān)法律法規(guī)體系不完善，現(xiàn)有法律規(guī)定的一些內(nèi)容限制或不利于中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、降低房地產(chǎn)開發(fā)融資成本與風險的建議

（一）選擇良好的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本

資本結(jié)構(gòu)體現(xiàn)的是權(quán)益性融資和債務性融資的比例變化關(guān)系，主要是資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益三者之間的比例變化情況。投資者通過不同的融資渠道籌集資金，最終形成房地產(chǎn)開發(fā)項目總資產(chǎn)。這些資金比例的變化直接決定了融資成本和風險的大小。從當前情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在負債率過高的情況，尤其在中小型房地產(chǎn)企業(yè)更為突出。過高的負債率一定程度上影響到企業(yè)融資的能力，融資能力受到限制而企業(yè)的資金需求仍然存在，拉高了企業(yè)的融資成本或出現(xiàn)融資失敗的情況，如此惡性循環(huán)將嚴重影響企業(yè)的發(fā)展。

（二）拓展多樣的融資渠道，分散融資風險

實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道有很多中，企業(yè)具體選擇何種融資渠道應當綜合考慮融資的本金和一些隱性的成本問題，從有利于公司股權(quán)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押等方面出發(fā)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資渠道也要充分考慮到企業(yè)的發(fā)展情況和發(fā)展階段，不同發(fā)展階段的企業(yè)其選擇融資渠道各不相同。

（三）提高企業(yè)盈利的能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當以國家政策和市場需求為導向，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)理念，實現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化、精細化、、創(chuàng)新化、差異化的發(fā)展道路，提高企業(yè)的盈利能力，確保企業(yè)資金穩(wěn)定的流入，減少對融資的依賴。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，要正確的把握國家政策和市場的風向，規(guī)避現(xiàn)實中可能出現(xiàn)的各類風險，增大企業(yè)對物業(yè)的持有量，提高自身的造血功能。比如，香港的新鴻基、九龍倉、長江實業(yè)、大陸地區(qū)的萬達集團等，都通過發(fā)展大量的商業(yè)物業(yè)，一方面有效的減少企業(yè)對融資的依賴，另一方面又能反過來帶動房產(chǎn)銷售，最終都提高了企業(yè)盈利的能力，增加資金流入。

（四）加強融資風險管理

當前，房地產(chǎn)融資的風險主要分為兩種，一種是系統(tǒng)風險，包括政治、法律、經(jīng)濟方面的風險，另一種是非系統(tǒng)風險，包括信用協(xié)議、承建合同、支付協(xié)議、貸款、抵押、質(zhì)押方面的協(xié)議等。這些風險貫穿于房地產(chǎn)項目的始終，企業(yè)在實踐中應當綜合各種風險進行融資可行性研究，合理的預測項目目標實現(xiàn)的可能性和投資償還借款的能力，重視融資成本及風險的管理，最大限度的發(fā)揮融資資金的使用價值，降低融資的風險。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的特點決定了融資成本和風險的矛盾統(tǒng)一關(guān)系，從房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，開發(fā)商必須重視和解決資金籌集和風險控制的問題，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，有效的降低融資成本和風險。

篇5

一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商。如上海復地、順馳等地產(chǎn)商與摩根士丹利先后合作開發(fā)地產(chǎn)項目；北京、上海等地的房地產(chǎn)項目也得到了荷蘭國際集團以及排名世界前三強的荷蘭房地產(chǎn)基金ING等的巨資投入。資料顯示，近一年來僅在北京就有近20 個房地產(chǎn)業(yè)項目引入了外資投資，總建筑面積在500萬平方米以上，涉及投資總額近30億元。

通過分析和研究目前房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資創(chuàng)新和模式，我們認為中國房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生一場革命性的變革，這場變革的核心就是房地產(chǎn)行業(yè)的重心將由土地運營向金融運作轉(zhuǎn)變。這場革命最終將可能產(chǎn)生兩個結(jié)果：一是現(xiàn)有的開發(fā)商模式將最終裂變成投資商+建造商的模式，向美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)模式靠近。而且在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的走向必然分化出不同的路徑，像萬科、金地、招商地產(chǎn)這樣的一些正在探索多種融資渠道的公司可能由房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)投資商和運營管理商，還有一部分公司將轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂衅放频慕ㄔ焐?，成為開發(fā)各環(huán)節(jié)的組織者。二是隨著這種變化趨勢的出現(xiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)食物鏈也將發(fā)生根本性的變化，最終房地產(chǎn)基金和投資商將成為主導中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)。

從美國等成熟房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗來看，當土地實現(xiàn)完全市場化的公開供給后，土地的轉(zhuǎn)讓價格將基本體現(xiàn)市場對土地未來價值的預期；與此同時，土地交割以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，銀行將不再向開發(fā)商放款以支付土地價款。結(jié)果是開發(fā)商將難以從低價囤積土地并高價賣出中獲取暴利，也難以借助銀行信貸資金“妙手空空”。在這種情況之下，開發(fā)商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力以支持房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨量需求。否則，失去土地和資金兩方面的尋租能力，開發(fā)商就只能憑借在房屋建造的組織方面的專業(yè)能力賺取與其付出相適應的合理利潤。近期萬通宣稱參與集資建房并擔任承建商的角色，其期望的利潤率據(jù)稱為“8%-15%”。

招商地產(chǎn)董秘陳宇認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工將越來越細。結(jié)果是政府賺土地的錢，投資商（也可以包括個人集資）賺取資金的回報，建造商賺取產(chǎn)品創(chuàng)造的價值。

開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變

在一系列政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，其實質(zhì)就是產(chǎn)業(yè)的核心由開發(fā)營建向金融運作轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式也由開發(fā)模式向投資模式轉(zhuǎn)變。迄今為止的一些房地產(chǎn)與金融結(jié)合的方式，正越來越清晰地展示了這種轉(zhuǎn)變的路徑。

土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強力進入等，沖擊并改變著固有的房地產(chǎn)開發(fā)模式。20年來中國房地產(chǎn)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地―融資―規(guī)劃―施工―銷售―物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。在這一產(chǎn)業(yè)價值鏈中，土地是房地產(chǎn)商能夠進行開發(fā)的原始支點，融資只不過是整個運作的一個環(huán)節(jié)而已。

然而在近兩年房地產(chǎn)企業(yè)尋求資金渠道多元化的運作過程中，一些主流房地產(chǎn)商越來越重視融資環(huán)節(jié)，將這一環(huán)節(jié)提升到了前所未有的高度，而且其金融運作展示了一種行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)商正面臨角色轉(zhuǎn)換，即由開發(fā)商向投資商、運營管理商轉(zhuǎn)變。

金地集團轉(zhuǎn)向投資商的嘗試

金地集團參與金信雙龍房地產(chǎn)信托計劃是其向投資商轉(zhuǎn)變的嘗試；而與摩根士丹利等聯(lián)手參與銀行不良資產(chǎn)的操作，則體現(xiàn)了其將多年積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗運用到存量物業(yè)的管理和再開發(fā)，向運營管理商轉(zhuǎn)變的思路

2003年6月，央行“121號文件”出臺，幾乎所有的房地產(chǎn)商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發(fā)展的瓶頸。對于資金密集型行業(yè)，解決好融資問題成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。作為上市公司，金地集團（600383）除了尋求以增發(fā)等形式再融資外，也在房地產(chǎn)信托等領(lǐng)域進行了嘗試。

2003年12月18日，金地集團公告稱，公司與其第二大股東金信信托投資股份有限公司簽署金信雙龍房地產(chǎn)投資資金信托合同。根據(jù)《金信雙龍房地產(chǎn)投資信托計劃》及信托合同，金地集團為特別委托人和受益人，金信信托投資股份有限公司為受托人和管理人。該信托產(chǎn)品的運作模式借鑒了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本原理，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資為主（圖1）。

從運作模式看，金地集團第二大股東金信信托作為融資平臺推出雙龍房地產(chǎn)信托計劃，金地集團、杭州綠城房地產(chǎn)集團有限公司和通和置業(yè)（金地集團第四大股東通和控股旗下企業(yè)）是該信托計劃的特別委托人，其中金地集團委托金額為2500萬元。

西南證券信托研究專家孟輝認為，該產(chǎn)品的一個突出特點是金地集團及其股東等利益相關(guān)各方，將各自的優(yōu)勢資源捆綁在一起，以達到合理的風險匹配和利益共享。從該信托計劃的幾個特別委托人的背景來看，都屬于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，“通過設(shè)立信托的方式，特別委托人獲得了金信信托這一融資平臺的支持，獲得了一條新的融資渠道。”

從目前該信托計劃資金投入的項目來看，特別委托人如通和置業(yè)在杭州的一個項目、杭州綠城房地產(chǎn)集團有限公司在合肥的一個項目都獲得了該信托計劃資金的支持。盡管目前該信托計劃融資規(guī)模不大，已使用了31份信托計劃籌集了2.79億元，“但預計未來的融資目標是30-50億元?！苯鸬丶瘓F董秘、企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理郭國強告訴《新財富》。

值得注意的是，金信信托與金地集團、通和置業(yè)等特別委托人之間的股權(quán)關(guān)系和戰(zhàn)略合作關(guān)系是實現(xiàn)這種模式的一個重要基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)信托這類具有高風險特征的信托產(chǎn)品而言，風險管理能力的高低幾乎決定了產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。金地集團、通和置業(yè)作為開發(fā)商，能夠在房地產(chǎn)項目選擇、項目評價以及項目管理方面提供專業(yè)建議，保證了信托產(chǎn)品能夠成功推出和持續(xù)運營。

在這一案例中，“房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)＋融資平臺”成了金地集團房地產(chǎn)金融運作的基本要素。“金地集團＋金信信托進行的其實是房地產(chǎn)金融運作，而且它們擔當?shù)氖峭顿Y商的角色?！泵陷x認為。

金地集團作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，在如何實現(xiàn)專業(yè)技能與融資功能的緊密結(jié)合方面一直在進行探索。2004年6月22日，公司公告稱與摩根士丹利房地產(chǎn)基金IV（簡稱MSREF）、上海盛融投資有限公司合作設(shè)立公司，共同投資中國的不良資產(chǎn)。合作方式是三方共同出資設(shè)立一家項目公司，項目公司注冊資本約為5億元，股東出資比例為：金地集團出資約7500萬元，占注冊資本的15%；MSREF出資約27500萬元，占注冊資本的55%；上海盛融投資有限公司出資約15000萬元，占注冊資本的30%。

該項目公司受讓中國建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包，包括了中國建設(shè)銀行16家分行分布在華中和華南地區(qū)的154項資產(chǎn)。這些資產(chǎn)大多為中國主要城市中的商業(yè)物業(yè)，其中部分資產(chǎn)為在建工程。從該項目公司的股東構(gòu)成看，“摩根士丹利和上海盛融主要解決資金問題。”郭國強說，金地集團在不良資產(chǎn)處置（如再開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理等）中，將在這些物業(yè)的再開發(fā)和管理上發(fā)揮主要作用。顯然金地集團扮演的是運營管理商的角色。

萬科加緊調(diào)整融資結(jié)構(gòu)

萬科通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債、利用信托資金、與外資合作等，拓寬融資渠道、調(diào)整融資結(jié)構(gòu)；通過收購做大規(guī)模，追尋美國Pulte Homes公司的腳步，其欲成為專業(yè)房地產(chǎn)投資商的意圖日益明顯

萬科近年來力圖打造更加合理的融資模式和融資結(jié)構(gòu)。

作為上市公司，萬科充分利用了資本市場的融資功能，兩年來通過發(fā)行可轉(zhuǎn)債籌集資金34.9億元。

與此同時，萬科也嘗試利用信托資金。2003年12月31日，萬科與新華信托達成總額2.602億元、期限2年、年利率為4.5%的信托貸款協(xié)議，用于深圳大梅沙萬科東海岸項目的開發(fā)。2004年6月9日，萬科全資附屬子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司又與新華信托達成總額1.9995億元、期限2年、年利率為4%的貸款協(xié)議，用于深圳十七英里項目的開發(fā)。該貸款資金由新華信托發(fā)行“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”的方式籌集，同時，投資者可以享受十七英里項目購房優(yōu)惠權(quán)。2004年12月22日，萬科又與深圳國際信托投資公司簽署期限2年、總額1.5億元的信托貸款協(xié)議，用于“深圳萬科云頂項目”的開發(fā)（表1）。

值得一提的是，萬科“新華信托―萬科十七英里項目集合資金信托計劃”頗有特色（圖2）。該信托計劃靈活選擇融資方式，實現(xiàn)了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照2.602億元的融資規(guī)模，萬科每年節(jié)約財務費用近400萬元。

另一方面，房地產(chǎn)項目作為一個特殊的商品，本身有其獨特的使用價值，該信托產(chǎn)品在設(shè)計過程中通過對這一使用價值的挖掘，加入了購房優(yōu)惠權(quán)，使得萬科十七英里信托計劃具有獨特的賣點。信托計劃的投資者在購買該產(chǎn)品的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)以及購房價格的高折扣率。這一模式在隨后的房地產(chǎn)信托項目中被廣泛地運用。

而且，在海外資金紛紛投資中國房地產(chǎn)市場之際，萬科也適時跟上了潮流。2004年7月，萬科與德國銀行Hypo Real Estate Bank International（簡稱“HI公司”）簽訂了合作協(xié)議，為即將開發(fā)的中山項目進行融資安排，合作方式是HI公司為中山項目提供總額不超過3500萬美元，最長不超過42個月的貸款。為實現(xiàn)上述融資安排，萬科將中山公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給全資子公司―永達中國投資有限公司，永達中國又將這80%的中山項目與HI成立合資項目公司BGI（Best Gain Investment），占35%股份。上述轉(zhuǎn)讓完成后，萬科對中山公司直接和間接擁有的權(quán)益為48%（圖3）。2004年11月21日萬科集團子公司成都萬科房地產(chǎn)有限公司與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司的子公司―新加坡Reco Ziyang Pte Ltd.（簡稱RZP）簽訂協(xié)議，將其持有的成都萬科置業(yè)95%股權(quán)中的40%轉(zhuǎn)讓給RZP，共同開發(fā)成都“萬科新城”項目。

從萬科在較短時間內(nèi)連續(xù)發(fā)行兩期可轉(zhuǎn)債，以及信托融資、與海外房地產(chǎn)基金合作來看，其房地產(chǎn)金融運作的技巧日益嫻熟，融資結(jié)構(gòu)也漸趨合理（圖4）。

如果說拓寬融資渠道是所有房地產(chǎn)商的題中應有之意，那么收購南都集團相關(guān)股權(quán)一案則昭示了萬科欲成為專業(yè)投資商的意圖。

2005年3月4日，萬科公告以18.58億元收購南都有關(guān)股權(quán)。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，萬科此次受讓資產(chǎn)為上海中橋集團持有的上海南都70%的股權(quán)及與之相對應的股東權(quán)益、蘇州南都49%的股權(quán)及與之相對應的股東權(quán)益、浙江南都房產(chǎn)集團20%的股權(quán)及與之相對應的股東權(quán)益。交易定價主要依據(jù)標的公司的凈資產(chǎn)值、所擁有的項目的評估值，同時考慮了標的公司的品牌價值。交易金額18.58億元，涉及21項物業(yè)，占地面積627.57萬M2，建筑面積598萬M2，按權(quán)益算，本項交易完成后，萬科權(quán)益土地儲備增加194萬M2。

我們的分析表明，這項收購使萬科的權(quán)益土地儲備超過1000萬平方米建筑面積，有利于完善萬科跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局，使其大大增強了持續(xù)競爭能力。

被萬科視為未來發(fā)展新標桿的美國Pulte Homes公司的運作模式，可能是萬科意圖的最佳注解：在房地產(chǎn)基金占主導地位的美國房地產(chǎn)市場，作為上市公司的Pulte Homes，其主導權(quán)不在公眾基金手中，而是以房地產(chǎn)投資商的身份，采取收購兼并的方式做大規(guī)模，鞏固自己的市場占有率。目前該公司在美國市場的占有率約為5.3%，而美國前十名地產(chǎn)商的市場占有率不到20%。

其實還有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)商也敏感地看到了這種轉(zhuǎn)型的脈絡?！拔覀円舱谒伎枷?qū)I(yè)房地產(chǎn)投資管理公司轉(zhuǎn)型的可能?！卑偈诉_地產(chǎn)副總裁羅雷說。

房地產(chǎn)業(yè)食物鏈正在發(fā)生變異

從金地集團和萬科的金融運作中可以清楚地看到，大投資商、信托資金及海外房地產(chǎn)基金的介入，正在顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)食物鏈：20多年來長期處于食物鏈頂端的開發(fā)商不得不將壟斷利潤與這些參與者分享

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條顯示，開發(fā)商是整個鏈條的上端，也是利益?zhèn)鲃拥牡谝画h(huán)。而且開發(fā)商往往也利用這種“核心”的優(yōu)勢，通過帶資承包等形式使得施工企業(yè)承擔部分開發(fā)資金利息、出讓他們應得的部分利益，通過預售的形式讓消費者承擔部分開發(fā)資金利息，等等，實施對施工企業(yè)、消費者的掠奪。

但在投資商、信托資金以及海外房地產(chǎn)基金參與的項目中，它們參與瓜分了以前由開發(fā)商獨自享有的高額利潤。顯然傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)和利益分配模式已經(jīng)發(fā)生了變化（圖5）。

事實上，目前海外房地產(chǎn)基金及其他投資商與國內(nèi)開發(fā)商的合作，基本上都如HI公司與萬科中山公司的合作方式一樣，一般都是成立項目公司，雙方各自持有項目公司一定比例的股權(quán)，并按此比例享有項目利潤。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)相比，這意味著站在整個開發(fā)鏈條上端的除了開發(fā)商以外，還有海外房地產(chǎn)基金以及其他投資商，它們共同瓜分房地產(chǎn)項目的大部分利潤。

我們認為，隨著各種主體的投資商以及海外房地產(chǎn)基金越來越深入地介入中國房地產(chǎn)市場，它們將連同由開發(fā)商嬗變而來的專業(yè)房地產(chǎn)投資商一起共同占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈條上端的位置。而這種變化趨勢，可能正是推動萬科、金地集團等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商積極向投資商和運營管理商轉(zhuǎn)變的根本動力。

房地產(chǎn)基金及大投資商將主導中國房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)基金和投資商將成為未來的兩種主流業(yè)態(tài)。按照中國目前房地產(chǎn)市場存量及未來的發(fā)展?jié)摿?，只要政策許可，未來中國房地產(chǎn)基金從數(shù)量上和管理的資產(chǎn)規(guī)模上達到美國目前的水平是完全可能的。而隨著房地產(chǎn)業(yè)食物鏈的變異，那些具有豐富的開發(fā)、運營管理經(jīng)驗的專業(yè)房地產(chǎn)投資商也將成為左右市場的重要力量

眾所周知，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金來源中，銀行貸款和其他資金（包括定金及預收款等）規(guī)模過大。2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的國內(nèi)貸款迅速擴張，規(guī)模達3138.3億元，分別相當于從1999年到2002年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。2004年宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)開發(fā)投資的貸款增幅放慢，但1-10月仍然增長5.9%。

中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心的張海旺認為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源仍是國內(nèi)貸款，其他融資渠道甚少且極不穩(wěn)定，這給銀行系統(tǒng)帶來很大的不確定因素。 而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把定金及預收款作為投資資金的重要來源。2004年1-10月，國內(nèi)貸款、定金及預收款合計在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過六成，達61.3%，比宏觀調(diào)控前的2004年1-2月份非但沒有下降，反而提高2.7個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資因國內(nèi)貸款下降減輕對銀行資金依賴的同時，由于個人住房貸款迅速增長，又間接深化了對銀行資金的占用?！斑@間接加重了房地產(chǎn)開發(fā)投資對銀行資金的依賴?！?/p>

業(yè)內(nèi)專家認為，中國目前的這種狀況與當年美國出臺《房地產(chǎn)投資信托基金法》時的情況基本一致：一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資存在瓶頸，特別是向銀行借貸方面有各種各樣的限制，另一方面是普通投資者有參與分享地產(chǎn)業(yè)高成長的強烈沖動，普通投資者只能通過購買房產(chǎn)及信托產(chǎn)品間接投資于房地產(chǎn)，而不能分享房地產(chǎn)開發(fā)的超額利潤，因為沒有集合投資的合法渠道。投資者對房地產(chǎn)的投資熱情從目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品往往推出后很快就銷售一空的情況可見一斑。

房地產(chǎn)信托基金若能推出，無疑將成為最佳的投資工具。而我們的一些案例研究表明，中國目前具備了房地產(chǎn)信托基金生存和發(fā)展的土壤。因為中國實際上已存在類“REITs產(chǎn)品”。與美國收益型REITs相比，目前深滬1300多家上市公司中，中國國貿(mào)（600007）、小商品城（600415）兩家具有“REITS產(chǎn)品”的部分特性（附文1）。

中國國貿(mào)收入的主要來源是國貿(mào)大廈寫字樓和商場、中國大飯店、國貿(mào)飯店的出租收入（表2），符合REIT產(chǎn)品收入來源的要求。但與真正的REITs相比，中國國貿(mào)沒有稅收優(yōu)惠，所得稅率為33%，盈利的大部分也沒有分派給股東。而國外REITs不交所得稅，應稅所得中至少有95%的部分以股利的形式分配給股東。

商業(yè)零售房地產(chǎn)將拔得頭籌

中國目前的居民消費率約為55%，大大低于70-80%的世界平均水平。居民消費率的觸底反彈對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。因此我們預計，在各種類型的房地產(chǎn)中，商業(yè)零售房地產(chǎn)將可能成為房地產(chǎn)基金（REITs）投資的首選目標

2004年底中國商業(yè)零售業(yè)已全面對外開放，在此前后，中外零售連鎖巨頭們的擴張幾近瘋狂，競爭近乎白熱化，但從中也可清楚地看到這個市場的巨大潛力。

從兩家外資零售業(yè)巨頭在中國的擴張情況看，2001年起沃爾瑪就已明顯在中國市場加快了開店速度，三年新開店數(shù)是過去五年的一倍。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截至2005年2月，沃爾瑪在中國的門店數(shù)達到44家，其計劃今年還要再開15家門店。而家樂福更是迫不及待，以近乎瘋狂的速度擴軍，僅2004年1至8月就新開了8家門店，平均每月一家，在2004年最后兩個月內(nèi)更是狂開15家店鋪。據(jù)統(tǒng)計，截至2005年2月，家樂福在中國的門店數(shù)已達53家。

其他外資零售業(yè)巨頭也不甘落后。德國零售和批發(fā)業(yè)巨頭麥德龍目前在中國擁有21家倉儲式商店,為酒店和餐館等商業(yè)客戶服務，該公司年初宣布，2005年將再開10家店。

而且目前世界零售企業(yè)500強已有70%在中國搶灘登陸,截至2004年6月,國內(nèi)已有外資商業(yè)企業(yè)268家,店鋪數(shù)4502個。百安居、吉之島、易初蓮花和好又多等外國零售企業(yè)都在緊鑼密鼓、大幅度地擴大對中國內(nèi)地的投資。

國內(nèi)連鎖巨頭國美、蘇寧等也加快了擴張步伐。據(jù)悉，國美2005年在全國的門店總數(shù)將達到400家，而且在北京等主要城市將以大面積店為主（表3）。

而且，內(nèi)外資零售連鎖巨頭們的擴張并不會是一個短暫的現(xiàn)象。因為目前中國消費率約為55%，大大低于70%的世界平均水平。專家認為，隨著消費的復蘇，消費率將觸底反彈，對商業(yè)地產(chǎn)將產(chǎn)生持續(xù)而長期的需求。

更重要的是，“商業(yè)地產(chǎn)運營將回歸理性，以租賃為主的運營模式將成為主流。”清華大學中國金融研究中心研究員張寧認為，商業(yè)地產(chǎn)將成為外資房地產(chǎn)基金或大投資商的首選，它們通過將這些物業(yè)出租給商業(yè)企業(yè)以獲取穩(wěn)定的租金收入。

目前深國投與新加坡嘉德集團合資投資及經(jīng)營在重慶、長沙、蕪湖、漳州等地以沃爾瑪、華納影院為主力租戶的商業(yè)中心，其運作模式已具有房地產(chǎn)基金的雛形，也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運作提供了一個很好的范本。

1995年，經(jīng)國務院批準，深國投與沃爾瑪中國在深圳成立了沃爾瑪珠江百貨有限公司，2003年經(jīng)批準更名為沃爾瑪深國投百貨有限公司，沃爾瑪持股65%，深國投持股35%。為配合沃爾瑪在中國的快速發(fā)展，深國投成立了深圳國投商用置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“國投置業(yè)”），專門開發(fā)商用物業(yè)，主要為沃爾瑪提供營業(yè)場地。

2004年底，深國投與新加坡嘉德置地集團（下稱嘉德集團）簽訂了合作框架協(xié)議書，在中國商用地產(chǎn)投資和管理領(lǐng)域進行合作。該合作框架協(xié)議書涉及項目20個，而此前雙方已經(jīng)簽署了全國6個不同城市的深國投商業(yè)中心項目的轉(zhuǎn)讓合同―嘉德以9.98億元收購了6家商場，這些商場主要租給沃爾瑪，嘉德占股份51%，深國投占股49%。

從操作模式看，以湖南項目為例：國投置業(yè)持有湖南深圳國投商業(yè)置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱湖南發(fā)展）49%的股權(quán)，嘉德集團全資子公司凱德商用中國投資有限公司持有51%的股權(quán)。在該項目的操作工程中，深國投大股東―深圳國際信托投資公司在2004年底發(fā)行了“深國投商業(yè)中心（長沙）集合資金信托計劃”，為湖南發(fā)展項目提供貸款融資。

梳理其中的關(guān)系，可以清晰地看出，該項目的運作類似房地產(chǎn)基金的運作。其中國投置業(yè)既相當于 REITs投資工具，又與凱德商用一起擔當這個REITs的投資者，湖南發(fā)展是REITs投資的房地產(chǎn)項目。而該項目建成后出租給沃爾瑪深國投百貨開設(shè)沃爾瑪商場，相應的租金和管理回報收入就是國投置業(yè)和凱德商用的投資收益（圖6）。

而且，國投置業(yè)在項目的不同開發(fā)期間可以得到大股東深國投不同形式的融資支持，使其相當于一個開放式的房地產(chǎn)基金。例如在土地收購期間，通過發(fā)行股權(quán)信托，支持深國投置業(yè)購買土地；在項目進行期間，可以根據(jù)工程的進度，從財務成本最小化的原則，通過發(fā)行貸款信托或股權(quán)信托的方式保證項目如期竣工交付使用，而且借助深國投與沃爾瑪長期的戰(zhàn)略合作關(guān)系，保證了房產(chǎn)穩(wěn)定的銷售渠道，并以此獲得穩(wěn)定的租金收入；發(fā)行受益權(quán)信托，不僅可以及時變現(xiàn)，保證資金的流動性，而且可以充分享受商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最大化價值。

該操作模式也為類似商業(yè)地產(chǎn)的運作提供了一個很好的范本。而且未來只要中國法律許可，類似深圳國投這樣的企業(yè)可能就會利用多年積累的經(jīng)驗，發(fā)起成立房地產(chǎn)基金，投資有穩(wěn)定租戶的商業(yè)零售房地產(chǎn)，而不需要與海外房地產(chǎn)基金合作（圖7）。

未來會產(chǎn)生一批大投資商

在未來混業(yè)經(jīng)營的模式下，會產(chǎn)生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風格的房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金；一旦政策允許，銀行系基金公司也可以發(fā)行房地產(chǎn)基金產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)項目或完成銀行抵押貸款資產(chǎn)的證券化，從而成為房地產(chǎn)市場大投資商。

中國目前房地產(chǎn)存量非常龐大，占用了銀行大量資金。據(jù)統(tǒng)計，中國金融機構(gòu)18萬多億貸款中，超過50%的貸款都是以房產(chǎn)作為抵押的，未來房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展將改善開發(fā)商、投資商、銀行的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。

即將由銀行推出的房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，無疑為商業(yè)銀行發(fā)展房地產(chǎn)基金開了一扇窗。據(jù)悉，中國人民銀行已批準中國建設(shè)銀行在2005年推出房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該證券化方案采用信托作為特定目的載體（SPV，是為資產(chǎn)證券化設(shè)立的有限責任公司，以之為載體收購可證券化的特殊資產(chǎn)），其運作的基本方式是：首先，商業(yè)銀行將其可證券化的住房貸款出售給SPV；其次，SPV將所獲得的住房貸款匯總重組，經(jīng)信用擔保及評級后，發(fā)行住房貸款證券；最后，SPV持有資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。業(yè)內(nèi)人士認為，這是一種類似美國抵押型房地產(chǎn)基金的產(chǎn)品。

而且從現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商中也將分化出一批專業(yè)投資商，如萬科這樣擁有開發(fā)和物業(yè)管理品牌、資本運作能力強的公司，通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)房地產(chǎn)投資商。一部分通過成立房地產(chǎn)基金公司，發(fā)行房地產(chǎn)基金，轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)的房地產(chǎn)投資管理公司，其它一些不能及時調(diào)整以適應變革的房地產(chǎn)開發(fā)商將被淘汰出局。

附文

美國房地產(chǎn)發(fā)展模式

中國和美國有許多相似的地方，同樣是地域同樣遼闊、房地產(chǎn)市場同樣高度分散，都面臨著城市和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展差距的問題，地價差距也很大。我們認為中國房地產(chǎn)發(fā)展模式會逐步向美國模式逼近。

美國房地產(chǎn)發(fā)展模式的特點是房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房地產(chǎn)基金（REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達，開發(fā)商是吸引資金、把控中介和流通的組織者。在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運作而非開發(fā)營建，房地產(chǎn)基金或者投資商成為房地產(chǎn)市場的主導者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。

金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大部分是房地產(chǎn)基金，美國的投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域，銀行是金融產(chǎn)業(yè)鏈中比例最小的一部分，由于有基金和投資商的支撐，美國銀行風險很小。經(jīng)過近40多年的發(fā)展，美國目前大約有300多只 REITs在運作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易（表4）。

按照REITs組織形態(tài)不同，美國REITs可分為契約型和公司型兩種。按照投資人能否贖回分類,可將REITs分為封閉式和開放式兩類。根據(jù)REITs資金投向的不同，可以將它們分為三大類：1）權(quán)益型：投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來源于房地產(chǎn)的租金，所以也稱收益型。2）抵押型：投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS），收益主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息。3）混合型：它是介于資產(chǎn)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，具有資產(chǎn)類REITs和抵押類REITs的雙重特點，即在從事抵押貸款服務的同時，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

據(jù)統(tǒng)計，美國的REITs 中的絕大部分是從事資產(chǎn)類投資，約占所有REITs 的96%.，每個REIT 根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域，有的以地理區(qū)域為專長，如地區(qū)、州、市的地產(chǎn)；有的專長于各種行業(yè)地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)；有些REITs 選擇廣泛的投資類型，包括房地產(chǎn)、貸款類的眾多產(chǎn)品。在各種房地產(chǎn)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計超過總投資的74%（見圖10）。

1992年以后，美國房地產(chǎn)基金引入傘式伙伴房地產(chǎn)基金（UPREITs）結(jié)構(gòu)（詳見《新財富》2004年8月號《美國地產(chǎn)的資金流》）

篇6

1 我國房地產(chǎn)行業(yè)風險的現(xiàn)狀

無論在什么樣的社會形態(tài)，房地產(chǎn)終究都會是人類從事社會活動和日常生活的重要載體，是人類社會生產(chǎn)和發(fā)展的不可或缺的生活資料和生產(chǎn)資料。而且房地產(chǎn)業(yè)正是伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步慢慢發(fā)展起來的。我國對于房地產(chǎn)的研究始于20世紀90年代，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮而興起和深入，目前國內(nèi)專家學者主要把房地產(chǎn)風險研究集中于從投資到收益整個環(huán)節(jié)中所存在的風險。

1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)狀

在通貨膨脹時期，當物價上漲率超過一定限度時，在通貨膨脹壓力下，人們認為房地產(chǎn)投資具有保值、增值作用。但事實上，房地產(chǎn)投資的這種優(yōu)越性是以長期的經(jīng)濟發(fā)展趨勢而言的，受特定經(jīng)濟條件與多種客觀因素的制約和影響。在紛繁復雜的現(xiàn)實經(jīng)濟活動中，“經(jīng)濟發(fā)展工業(yè)化、城市化地價上漲房地產(chǎn)增值” 并不是一成不變的簡單的直線關(guān)系。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，開發(fā)商不能盲目地開發(fā)投資，要做好對開發(fā)投資過程中存在的風險的分析并做好防范措施。

1.2我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點

房地產(chǎn)投資指的是投資者將現(xiàn)有資金投入到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營以及服務等活動當中，以期望將來獲得明顯的收益。房地產(chǎn)投資能夠為投資者帶來巨大的收益，這是由于其具有以下幾個特點。首先，房地產(chǎn)投資的其中一個明顯的優(yōu)點就是可以用債務的形式來進行籌資，如通過抵押的形式，充分發(fā)揮投資杠桿作用。其次，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品較一般的投資商品而言具有價值含量高、供需變化速度慢的特點。再次，相比于其他投資方式，房地產(chǎn)投資更加重視對于投資區(qū)位的選擇。最后，房地產(chǎn)投資區(qū)別于證券投資，流動性較差，投資者往往很難在短時間內(nèi)將其由實物變換為現(xiàn)金，因此易產(chǎn)生資金流動困難的風險。這也導致了投資者的其他投資行為受到了影響。所以，投資者應妥善考慮好所投資房地產(chǎn)的利用類型。

2 我國房地產(chǎn)行業(yè)風險的防范對策

2.1宏觀環(huán)境風險的防范對策

2.1.1國家需要完善房地產(chǎn)政策

目前的房地產(chǎn)政策，特別是近兩年出臺的政策都是在房價上漲過快和銷售量上漲過快的情況下出臺的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場兩極分化，一二線城市房價不斷上漲，三四線城市房子空置卻率不斷上升，房子建了一堆卻沒有人買也沒有人住，最后成了鬼城。在這種情況下，政府除了加息和上調(diào)存款準備金率外，還應放寬制度和改善性的房貸利率，對信譽好的房地產(chǎn)企業(yè)在信貸上給予支持。

2.1.2融資創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)獲取投資回報的最重要的因素在于財務杠桿利益，失去財務杠桿，便使得凈資產(chǎn)收益率大幅降低。過去企業(yè)一直都主要依賴銀 行信貸來獲得財務杠桿，隨著新的法律法規(guī)的出臺以及銀根縮緊，企業(yè)獲得信貸的能力越來越弱。房地產(chǎn)行業(yè)本是資本密集型產(chǎn)業(yè)，在新的形勢下，企業(yè)要想繼續(xù)獲取高額的杠桿利益，只能從融資方式的創(chuàng)新人手，這是房地產(chǎn)企業(yè)能賴以生存的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新關(guān)鍵在于融資方式的創(chuàng)新。

2.1.3完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產(chǎn)金融風險。

2.2市場風險的防范對策

2.2.1密切關(guān)注市場動態(tài)

經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵階段之一，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應密切關(guān)注市場的動態(tài)發(fā)展，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可通過營銷方案，充分利用人豐富的營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。

2.2.2促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善

由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，在快速發(fā)展的過程中也暴露出一些問題亟需解決，其中房地產(chǎn)金融風險是一個突出的問題。人民銀行為降低金融風險對開發(fā)企業(yè)自有資金的比例、個人貸款首付款比例等作出了規(guī)定，顯然僅僅通過這些手段還無法系統(tǒng)地解決當前房地產(chǎn)市場存在的金融風險，甚至調(diào)控不當還會引起房地產(chǎn)市場的波動，抑制供給和需求。因此，為從根本上解決當前房地產(chǎn)金融市場存在的風險，應建立全國性的住房擔保體系，利用其政策優(yōu)勢和資金規(guī)模優(yōu)勢對房地產(chǎn)貸款市場進行調(diào)控，從而促進房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和完善。

2.2.3與施工企業(yè)達成期權(quán)協(xié)議，降低市場風險

如果房地產(chǎn)企業(yè)能和施工企業(yè)之間達成一個期權(quán)協(xié)議：所有工程款到竣工驗收時結(jié)算，并且，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)按雙方在項目開盤是約定的價格將該項目部分產(chǎn)品折抵全部工程款支付給施工企業(yè)，那么情況將完全不同了。我們發(fā)現(xiàn)在實際操作中，有實力的施工企業(yè)很愿意和房地產(chǎn)企業(yè)達成這樣的期權(quán)協(xié)議，施工企業(yè)有效地規(guī)避了房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險，只要工程項目能順利建成就不存在拖欠工程款的問題，同時施工企業(yè)投入的資金也作為資本取得了利息回報。房地產(chǎn)企業(yè)的也能利用這一期權(quán)交易降低風險。

3 總結(jié)

投資者在對房地產(chǎn)進行風險預測和分析時，應注重從宏觀和客觀兩個方面進行考慮，采取必要的措施降低投資風險，提高投資效益。投資者應從主觀上樹立正確的風險意識，加強投資的可行性研究，采用定性分析的方法對投資風險進行總體把握。

參考文獻：

篇7

中圖分類號: F830.572文獻標識碼: B文章編號: 1006-1770(2008)09-056-03

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行全過程監(jiān)控，實現(xiàn)封閉運行監(jiān)管，可以有效防范房地產(chǎn)貸款風險和提高業(yè)務綜合效益。封閉運行管理模式實際上是以“項目”為中心的監(jiān)控模式，即指對房地產(chǎn)開發(fā)貸款按具體項目進行監(jiān)控，而且按照“一個項目對應一個賬戶”的原則設(shè)置監(jiān)控專戶作為封閉管理平臺?，F(xiàn)階段，我們有必要重新審視和認真落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉運行管理模式，切實有效防范房地產(chǎn)市場調(diào)整和企業(yè)資金鏈緊張可能導致的行業(yè)系統(tǒng)性風險。

一、封閉運行監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險管理的基礎(chǔ)性工作

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)。改革開放以來，一方面我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款已經(jīng)滲透到土地儲備、項目開發(fā)貸款、建筑施工、住房按揭等各個環(huán)節(jié)；另一方面由于市場競爭激烈，貸款標準實際上有所降低，最突出的表現(xiàn)就是商業(yè)銀行在貸款過程中沒有加強項目資金監(jiān)管工作，對開發(fā)貸款項目運行過程監(jiān)管實際上是半失控狀態(tài)。因此，完善對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控機制必須從項目資金封閉監(jiān)管這一基礎(chǔ)性工作抓起，并抓好抓實，抓出成效。

（1）從房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品循環(huán)周期看，跟蹤資產(chǎn)轉(zhuǎn)換進程實際上就是落實資金封閉監(jiān)管。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品雖然是“商品房”這個不動產(chǎn)，但仍屬于“現(xiàn)金―產(chǎn)品生產(chǎn)―產(chǎn)品銷售―現(xiàn)金”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換短周期，與固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換長周期有很大的不同，項目資金的流動速度較快。這樣，在房地產(chǎn)企業(yè)以銷售不動產(chǎn)為手段并在一個循環(huán)周期分期回籠資金的情況下，如果不對“商品房”生產(chǎn)與銷售過程的資金循環(huán)進行有效監(jiān)控，那么對房地產(chǎn)貸款風險就不可能得到有效的防范和化解。

（2）從房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措渠道看，落實資金封閉監(jiān)管本身就是在防范信貸資金風險。雖然目前我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有所擴大，但企業(yè)經(jīng)營管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房價”的盈利模式，競爭力的差距基本上仍體現(xiàn)在獲取土地和資金的能力上。房地產(chǎn)項目籌資渠道主要來源于項目資本金、銀行貸款和其他外來資金（包括施工單位墊資和住房預收款等）。由于項目資本金來源較難核查，其他外來資金受市場環(huán)境變化大，導致房地產(chǎn)項目融資相當大程度集中于房地產(chǎn)貸款，商業(yè)銀行承載的信貸風險較大。因此，商業(yè)銀行通過資金專戶，加強項目資金封閉運行監(jiān)管，認真監(jiān)控項目資金使用和項目建設(shè)進度，在項目土地抵押基礎(chǔ)上及時增加在建工程抵押，有效控制商品房銷售款回籠。這樣不但有助于化解房地產(chǎn)市場風險，而且能夠防范房地產(chǎn)企業(yè)挪用貸款而產(chǎn)生的信用風險，保證房地產(chǎn)開發(fā)貸款實現(xiàn)良性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)項目資金回籠方式看，搞好資金封閉監(jiān)管本身就是在落實貸款第一還款來源。房地產(chǎn)項目資金封閉運行監(jiān)管是建立在銀企間達成共識、互相約束的基礎(chǔ)上的監(jiān)管手段，商業(yè)銀行通過開發(fā)貸款與按揭貸款捆綁營銷、加強資金支付和產(chǎn)品銷售回籠的過程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來源。由于房地產(chǎn)項目銷售回籠的形式多樣、結(jié)算期限較長，因此，商業(yè)銀行在監(jiān)控住房的銷售與資金結(jié)算過程中，一方面落實項目在建工程抵押，防范重復抵押風險，并通過在建工程抵押分批解押，有效監(jiān)控銷售收入回籠情況。另一方面通過定期核對房地產(chǎn)銷售明細、銷售回籠總量和按揭業(yè)務量，檢查銀企雙方合作協(xié)議的履行情況，及時查找銷售資金去向，落實第一還款來源，能夠保障銷售回籠自動還貸。

二、封閉運行監(jiān)管必須落實到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個階段

近幾年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款封閉監(jiān)管工作落實不盡到位的一大誤區(qū)，就在于把封閉監(jiān)管主要當成貸后監(jiān)控的一項內(nèi)容，沒有細化到貸前調(diào)查、貸時審查、額度使用等環(huán)節(jié)上，前流程工作不深入，基礎(chǔ)不牢固，后流程監(jiān)控措施必然無法到位，監(jiān)管效率得不到保證。因此，從項目的全過程監(jiān)管角度來看，房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管必須落實到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個階段。

（1）在貸前調(diào)查階段，銀企雙方應充分溝通達成共識，為構(gòu)建項目封閉運行監(jiān)管方案打好堅實基礎(chǔ)。銀行經(jīng)營部門除核實開發(fā)貸款的基本要素外，還需要引導房地產(chǎn)企業(yè)落實與項目封閉運作監(jiān)管相關(guān)的具體事項：①項目主要結(jié)算賬戶及未來監(jiān)控賬戶安排；②擬開發(fā)項目總投資構(gòu)成情況及其前期已支付費用情況；③項目資金籌措渠道及自有資金落實情況；④項目“四證”和投資核準文件情況及規(guī)劃建設(shè)要求；⑤項目建設(shè)施工單位、施工合同與項目監(jiān)理單位資質(zhì)情況；⑥項目建設(shè)資金支付方式及計劃進度；⑦項目建設(shè)進度計劃及預售管理制度；⑧項目銷售策劃、中介和銷售合同管理；⑨項目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分論證房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)項目總體風險的基礎(chǔ)上，項目融資額度原則上不得對項目總投資留有缺口，以保證項目資金落實和項目按期建成銷售。同時，要確定是采用獨家承貸還是參與銀團（聯(lián)合）貸款，商定主辦（獨辦）銀行和項目監(jiān)管專戶，主辦（獨辦）銀行負責監(jiān)管賬戶運行情況，各參與行按比例辦理按揭業(yè)務，落實貸款償還事宜。在此基礎(chǔ)上，銀行經(jīng)營部門應對項目專戶的開立、開發(fā)貸款的使用、銷售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監(jiān)控意見，并初步確定貸款封閉運行（合作）協(xié)議框架。貸款封閉運行（合作）協(xié)議的主要內(nèi)容應包括但不限于：①收支專戶開立；②貸款使用條件；③貸款發(fā)放進度；④專戶監(jiān)管流程；⑤按揭業(yè)務合作；⑥銷售資金回籠；⑦貸款自動扣收比例及歸還方式等。

（2）在項目授信審查階段，銀行內(nèi)部應加強風險要素審查，明確房地產(chǎn)貸款封閉運行管理要求和實施方案。主要包括：①規(guī)范項目監(jiān)控專戶的確立標準。對于單一項目開發(fā)公司，應針對單一項目設(shè)置唯一監(jiān)管專戶；對于同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目的綜合類房地產(chǎn)公司，應根據(jù)開發(fā)貸款對應的開發(fā)項目分別設(shè)置專戶，一個項目對應一個專戶，確保項目資金封閉運行與循環(huán)；②明確開發(fā)貸款的使用條件。一般應先辦妥項目土地抵押手續(xù)，并根據(jù)工程進度和監(jiān)理報告實施分筆提款；③細化項目預售與監(jiān)管措施。要積極跟進項目建設(shè)進度和預售許可證辦理情況，掌握樓盤的銷售明細和銷售進度；④落實按揭貸款的辦理要求。對于獨家貸款項目，原則上應要求按揭貸款全部在開發(fā)貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項目專戶；對銀團（聯(lián)合）貸款項目，按開發(fā)貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷售回籠資金的監(jiān)管要求。對獨家貸款項目，要求所有銷售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項目專戶管理；對共同（銀團）貸款項目，要求各銀行開發(fā)貸款對應項目的銷售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項目專戶進行管理和按比例分配還貸；⑥明確開發(fā)貸款的歸還要求。對沒有資金缺口的項目銷售款到賬一般應立即歸還開發(fā)貸款；對開發(fā)資金確有缺口的項目，允許留存一定比例的售房款用于項目后續(xù)建設(shè)，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開發(fā)貸款等。

（3）在授信額度提用階段，要加強合同合規(guī)合法性審核，落實各項授信條件和簽署封閉運行監(jiān)管合作協(xié)議。主要包括：①在審查借款與擔保合同的同時，應審查房地產(chǎn)業(yè)務合作協(xié)議是否包含了項目貸款審查審批要求的內(nèi)容，并落實此協(xié)議應作為借款合同的補充文件，或者在借款合同附則中加注項目封閉管理事項和項目開發(fā)貸款的還款要求等條款。②應根據(jù)項目建設(shè)進度辦理授信額度提用手續(xù)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實并先行使用后，根據(jù)項目書面用款申請及付款依據(jù)，由客戶經(jīng)理實地察看工程實際進度并符合資金監(jiān)管協(xié)議要求的，填寫《授信額度使用申請表》，實施分期放款。③對授信條件不落實、協(xié)議要點落實不到位甚至可能危及貸款安全的，應要求銀行經(jīng)營部門應停止辦理貸款手續(xù)；對開發(fā)貸款封閉管理協(xié)議要點落實有爭議的，應書面要求授信審查部門簽批確認。

（4）在項目貸后檢查階段，要通過項目專戶結(jié)算為監(jiān)控平臺，全面落實開發(fā)貸款封閉監(jiān)管要點。主要包括：①嚴格落實項目專戶管理制度。項目專戶設(shè)立和啟用前，要對項目已投入資金進行全面核實，確定專戶后要將項目的營運過程通過收支余額及業(yè)務明細進行嚴密監(jiān)控，并與項目投資預算及建設(shè)進度進行核對，及時糾正偏差，防范風險。②認真執(zhí)行貸款使用審批制度。項目客戶經(jīng)理應根據(jù)項目書面用款申請，事先審核付款依據(jù)（主要是施工合同、購置清單和項目監(jiān)理公司月度監(jiān)理報告），由客戶經(jīng)理實地察看并辦妥相關(guān)認定審批手續(xù)后，柜臺會計人員才能轉(zhuǎn)出貸款。同時，客戶經(jīng)理還要按月填寫《授信業(yè)務用途監(jiān)控表》，加上定期實地勘察，確保工程施工進度與資金使用情況相吻合。③有效落實項目建設(shè)進度監(jiān)控。應通過實地檢查如實填報《授信客戶查訪報告》，一方面認真審核項目資金支付與項目實際進度的吻合程度，檢查是否存在工期延長和投資超預算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發(fā)票、項目監(jiān)理意見等單證留檔保存，發(fā)現(xiàn)問題，及時交涉和糾正。④切實加強項目銷售收入監(jiān)控。要積極跟進項目預售許可證辦理情況，加強銷售明細登記、核對和銷售合同備案管理。定期到企業(yè)核對銀行存款日記帳和銷售收據(jù)發(fā)票，逐筆與銷售明細進行勾對。開發(fā)貸款主辦（獨辦）銀行應確保項目所有銷售回籠款回籠到項目專戶上。⑤認真落實按揭貸款業(yè)務聯(lián)動。嚴格按照銀企合作協(xié)議，及時收集已簽訂購房合同和擬申請按揭貸款的相關(guān)資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續(xù)。并定期核對專戶回款額、擬按揭貸款額與項目銷售總額和進度是否相符，確保實現(xiàn)對公開發(fā)貸款與對私按揭貸款聯(lián)動。⑥嚴格執(zhí)行項目開發(fā)貸款還款管理。按揭貸款發(fā)放后，應立即劃入項目專戶，并連同項目其他回籠款包括項目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴格執(zhí)行項目開發(fā)貸款的還款要求。⑦認真做好項目專戶延伸管理工作。在項目開發(fā)貸款清償完畢后，應及時與企業(yè)辦理項目專戶的延伸管理工作，包括專戶資金核對、結(jié)轉(zhuǎn)、后續(xù)投入等，在做好延伸服務的基礎(chǔ)上，挖掘后續(xù)市場機會和收益。

三、封閉運行監(jiān)管是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健健康發(fā)展的現(xiàn)實需要

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場調(diào)險不斷加大，銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部發(fā)展因素看，封閉運行監(jiān)管都是我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的現(xiàn)實需要。

（1）從宏觀調(diào)控政策來看，雙軌制住房政策導向必然強化不同類型房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管要求。

2007年，國務院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進商品房市場和保障房市場的健康發(fā)展。在強化保障性住房建設(shè)和實施信貸緊縮政策的同時，無論是規(guī)范不同類型住房建設(shè)資金來源，還是防止住房建設(shè)資金挪用，都必須實施和強化對不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目封閉運行監(jiān)管措施，而且只有在銀行、房管、規(guī)劃等部門共同對房地產(chǎn)項目資金進行有效監(jiān)管，引導自住消費資金，抑制投資投機資金，才能有助于形成健康有序的房地產(chǎn)市場。

（2）從客戶選擇標準來看，房地產(chǎn)企業(yè)信用分類結(jié)果必將推進不同資信房地產(chǎn)企業(yè)資金封閉監(jiān)管工作。

在目前持續(xù)貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產(chǎn)市場下行風險越來越受到金融監(jiān)管部門和各家商業(yè)銀行的關(guān)注。為防止房地產(chǎn)信貸違約率上升，商業(yè)銀行一方面提高授信準入標準，扶優(yōu)汰劣并加強房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控，深化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；另一方面不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)資信評估和全國征信系統(tǒng)建設(shè)，全面評價房地產(chǎn)企業(yè)資信和能力。鑒于此，商業(yè)銀行必然細化房地產(chǎn)項目的評估指標和資金監(jiān)控措施，從而將房地產(chǎn)項目封閉運行監(jiān)管工作不斷向縱深推進，監(jiān)管針對性和監(jiān)管效果將大大提高。

（3）從行業(yè)發(fā)展長遠來看，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強約束與合作，自覺接受和配合項目資金封閉監(jiān)管工作。

篇8

    二、備案內(nèi)容及方式

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中,并定期送市建設(shè)與管理局房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處備案。

    三、提交材料目錄

    商品房開發(fā)項目的主要數(shù)據(jù)及所獲的批準文件均應辦理《項目手冊》網(wǎng)上備案,具體如下:

    1、《建設(shè)用地批復》、《土地出讓合同》;

    2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;

    3、《項目轉(zhuǎn)讓合同》或《項目拍賣合同》(通過轉(zhuǎn)讓或拍賣行拍賣取得的項目提交);

    4、《項目合資合作協(xié)議》(合資合作開發(fā)的項目提交);

    5、《土地房屋權(quán)證》;

    6、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;

    7、《建筑工程施工許可證》;

    8、《商品房預售許可證》;

    9、《XX市建設(shè)工程竣工驗收報告》;

    10、《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》。

    備注:項目《土地房屋權(quán)證》上有共有人的,或項目有合資合作開發(fā)的,則應提交共有人或合作方的身份證明文件。具體要求如下:

    1、若共有人或合作方為公司的,則提交該公司的各投資者的法人營業(yè)執(zhí)照、驗資報告及項目合資合作協(xié)議的材料復印件各一份;

    2、若共有人或合作方為個人的,則提交各投資方的個人身份證復印件一份。

    四、備案程序及辦理期限

    1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項目建設(shè)的進度,在取得要求提交的備案材料后(以備案材料發(fā)文日期為準)30天內(nèi),將數(shù)據(jù)及材料圖片掃描后,錄入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理系統(tǒng);

篇9

如何確認銷售收入成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟的健康發(fā)展有著重要意義。在全國房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和局部出現(xiàn)過熱的情況下，國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的問題和挑戰(zhàn)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的財務和成本控制管理等問題。因此房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計銷售收入同稅法銷售收入的確認有存在一定差距。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認

1.房地產(chǎn)銷售收入確認的范圍

房地產(chǎn)銷售收入通常可以理解為開發(fā)商公司自主進行房產(chǎn)的開發(fā)并且進行自主的進行售賣，而獲得的經(jīng)濟收入，這其中主要包括土地售賣利益、商品房售賣利益收入以及相關(guān)設(shè)施的售賣利益收入等。房地產(chǎn)開發(fā)公司進行自主售賣的房產(chǎn)存在這樣的情況，售賣之前并沒有和購房者進行相關(guān)合同的簽訂，或者是開發(fā)商公司在房產(chǎn)還沒有進行開發(fā)之前就已經(jīng)和購房者簽訂好了協(xié)議，然后根據(jù)協(xié)議進行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。一般情況下，開發(fā)商公司進行回遷安置房屋的售賣需要按照拆遷面積的情況合理的納入“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)，同時，用于開發(fā)商固定資產(chǎn)的房產(chǎn)是一般不會被納入“房地產(chǎn)銷售收入”的核算范圍。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認的原則

進行房地產(chǎn)銷售收入的確認工作應該達到以下幾點標準要求：第一，開發(fā)商公司沒有對于房產(chǎn)商品的風險承擔以及報酬所得的權(quán)利，而是將其一并給予購房者；第二，開發(fā)商公司已經(jīng)不具有商品房屋的管理以及保留的相關(guān)權(quán)利；第三，房屋出售所獲得的利益滿足可靠的計量；第四，所得到的經(jīng)濟利益可以在公司內(nèi)部進行流轉(zhuǎn)使用。開發(fā)商公司進行出售的房屋可以簽訂購銷合同，而簽訂時間也沒有十分嚴格的要求，在房屋進行竣工驗收之前之后都可以完成簽訂。依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒有獲得房屋的相關(guān)銷售或者預售的證件之前，使不得將房屋進行售賣的。若進行預售，那么預售的價錢只可以符合預收性質(zhì)的價款，這是因為所進行售賣的房屋沒有進行有效的驗收，所以預收價款不可以等同為銷售收入。只有當相關(guān)的驗收手續(xù)以及證件齊全以后，才可以進行預收款的轉(zhuǎn)換，將“預收施款”轉(zhuǎn)為“銷售收入”。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的時限

（1）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預售收入確認問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司使用預售的手段將商品進行售賣，售賣所得的經(jīng)濟利益應該按照相關(guān)規(guī)定，進行利潤率計算，并且計算出預計營業(yè)利潤額，然后將所得數(shù)據(jù)加入同一時間段內(nèi)的企業(yè)應該進行的收入計算，等到所售賣的房屋徹底交工時再進行結(jié)算調(diào)整。預計營業(yè)利潤額=預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率，預售收入的利潤率是需要相關(guān)稅務單位依據(jù)當?shù)氐木唧w經(jīng)濟情況進行確定。當進行預售的產(chǎn)品竣工以后，開發(fā)商公司需要將所得的經(jīng)濟效益進行及時的計算，并且依據(jù)相關(guān)內(nèi)容將成本進行計算，并且要將實際所得的經(jīng)濟利潤進行結(jié)算，同時要將納稅所用數(shù)額進行計算，最后計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額。

（2）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的，以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：采取一次性全額收款方式售房的，應于實際收到價款或取得了收款憑據(jù)時，確認收入的實現(xiàn)；采取分期付款方式售房的，應按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，應在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；采取銀行按揭方式售房的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)；采取委托方式售房的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：采取支付手續(xù)費方式委托售房的，應按實際收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)；采取視同買斷方式委托售房的，應在收到代銷單位代銷清單時按合同或協(xié)議規(guī)定的價格確認收入的實現(xiàn)；采取包銷方式委托售房的，應在付款日按包銷合同或協(xié)議約定的價格確認收入的實現(xiàn)，如包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的含義

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)對于整個社會的經(jīng)濟發(fā)展來說占據(jù)著飛鏟重要的影響作用，房地產(chǎn)行業(yè)的運行并不是孤立進行的，與其有直接或者間接關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及領(lǐng)域是很多的，這就使得影響房地產(chǎn)公司的財務管理的因素也非常的多。房地產(chǎn)公司的財務管理不僅包括對于外界公司的經(jīng)濟統(tǒng)計，同時其主要的內(nèi)容是自身公司內(nèi)部的經(jīng)濟財務的管理活動，以及公司內(nèi)部未來經(jīng)濟的發(fā)展變化情況，總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理內(nèi)容包括內(nèi)外兩個內(nèi)容，一個是相關(guān)公司的財務來往情況，一個是自身公司的財務情況。這就使得房地產(chǎn)行業(yè)在其財務管理方面要做的科學并且合理，這樣才可以將復雜的財務情況進行有效的管理，并且取得很好的預想成果，進而獲得更好的市場發(fā)展需求。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理目前存在的主要問題

（1）缺乏財務預算經(jīng)驗和管理意識

很多開發(fā)商企業(yè)總是存在這樣的誤解，如果得到了土地的使用權(quán)，并且在該土地上組織人員進行工程的設(shè)計以及施工，最后得到建造好的房屋便可以進行售賣，最后便可以得到預想的經(jīng)濟效益，但是實際進行中，卻并不是如此的。若房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行土地的收購已經(jīng)相關(guān)事項方面沒有進行應有的預算以及統(tǒng)計，便開始進行工程的建造，那么這就會導致經(jīng)濟目標沒有辦法十分準確并且正確的確定，這樣就會影響開發(fā)商公司對成本的指標分解以及合理的預算，不僅如此，還非常容易造成資金管理的不合理運行，而財務管理工作也就只能單純的落實在會計核算方面，對于成本的控制難以進行把握，最后加大成本投資。

（2）前期工作準備不夠

不少房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期準備中，過于關(guān)注成本控制，缺乏成本預算、核算以及財務計劃制定等工作。企業(yè)沒有根據(jù)實際情況進行分析，過度控制成本，致使后期工程建設(shè)時成本超標，使得最終效益不理想。沒有正確的進行成本預算、核算，一味的壓低成本，會使得項目的財務管理不夠科學合理，最終給企業(yè)造成經(jīng)濟損失，甚至可能造成企業(yè)的財務體系崩潰，不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（3）成本控制體系不夠完善

房地產(chǎn)的項目工程建設(shè)，需要較長的時間才能完成，并且工程過程包含了多個方面，這使得企業(yè)的成本控制體系必須完整、全面，才能確保工程的順利進行。而我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于成本控制和財務管理，多數(shù)是分開管理，這使得最終效益和預計效果差異過大。成本從項目決策開始，到拿地、建設(shè)、開盤銷售，一直在增加，這些都是初期成本預算要統(tǒng)計分析的，而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系都不完善，無法科學管理建設(shè)項目的成本控制。

3.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理的措施

（1）完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率；適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程；加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（2）提升對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對市場的洞察和判斷能力

房地產(chǎn)行業(yè)需要其對未來市場有準確并且長遠的預見以及洞察能力，但這并不是非常容易做到的，在財務管理方面，這需要相關(guān)專業(yè)能力及其強并且富有十分豐富經(jīng)驗的財務管理人員，這要求他們能夠?qū)τ谑袌龅膶嶋H發(fā)展現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展方向進行準確的判斷以及定義。同時，還要求管理人員對于自身公司的財務情況有一個全面以及十分正確的掌握，這樣才可以保障開發(fā)生公司能夠?qū)τ谶M行的項目有一個十分明確的認知。總的來說，加強房地產(chǎn)開發(fā)公司財務管理人員的市場判斷以及洞察能力是企業(yè)發(fā)展的必然所需，這就要求公司以及財務管理部門等相關(guān)人員的同時切實的努力。

（3）制定合理的協(xié)同管理規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的財務狀況，結(jié)合市場特點，建立一套財務管理和成本控制有效結(jié)合管理的體系，促使成本控制和財務管理有效連接起來，實現(xiàn)財務管理和成本控制協(xié)同管理的高效性。并且定期對財務會計人員進行專業(yè)的培訓，使他們不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，全面了解新興技術(shù)，有助于及時發(fā)現(xiàn)財務管理和成本控制管理中的問題，確保企業(yè)資金安全，而且還能推進財務管理和成本控制的協(xié)同管理工作，促進系統(tǒng)的快速建立。

（4）推行全面預算模式

依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的本身的特點，采取按照資金預算以及項目作為基礎(chǔ)依據(jù)，同時進行公司年度責任的預算管理方式，這樣可以很好的實現(xiàn)預期效果。項目預算指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司將進行開發(fā)的工程項目當作預算目標，同時對于建設(shè)過程中的項目對其建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計費用、開發(fā)的投資成本以及其他可能產(chǎn)生的相關(guān)費用進行事先的預算以及整體的把控。

（5）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標

明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)目標其中較為重要的內(nèi)容便是對于施工項目地點以及施工時間的準確認定，然后才是進行一次的施工以及銷售環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)公司進行一個項目的開始，最先便是進行項目地址的選擇與確定，通常情況下，開發(fā)商對于進行住宅或者是辦公項目的地址選擇時時并不相同的，而且考慮的因素有很多，這些因素的確定不僅是開發(fā)商需要考慮的內(nèi)容，對于購房者來說，其也是十分重要的考慮內(nèi)容，只有購房者對于相關(guān)條件因素感到滿意，開發(fā)商進行項目的建設(shè)才是有意義的。不僅如此，項目地址的確定對于相關(guān)投資商來說也是非常重要的，只有地點選的科學合理，那么才會吸引更多的投資商。另外還有科學的項目選址，能夠幫助開發(fā)商企業(yè)進行接下來的一系列工作，對于財務管理來說，企業(yè)成本的核算和財務處理的效率都會有所上升。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)有著明顯的區(qū)別，一定程度上來講，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的收入確認的客觀性要低于其他行業(yè)。當前的市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說既是一個機遇，但同時也是一個挑戰(zhàn)。企業(yè)想要在激烈的競爭中獲得一定的地位，那么就需要滿足市場的發(fā)展需求。進行成本控制以及財務管理的有機結(jié)合，不僅可以保障企業(yè)內(nèi)容更加和諧的發(fā)展，同時還可以將企業(yè)的各項資源合理的分配優(yōu)化，進一步提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻

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篇10

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

改革開放以來，我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速恢復、發(fā)展和壯大。近年來隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇、市場逐步規(guī)范化，以及不斷快速上漲的房價所招致的一系列嚴厲調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著來自各方面的風險，在這個高風險的投資環(huán)境中想要得到預期目標就必須對整個項目進行開發(fā)投資風險分析，并運用適當?shù)姆椒▽︼L險進行識別和度量，以期達到項目風險防范的目的，提高收益的可靠性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要風險

風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之問的差異程度。實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果的差異程度，這種差異程度越大，所謂的風險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)的風險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險。在確定的經(jīng)濟大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）政治政策風險。—國所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動(如戰(zhàn)爭、罷工、社會動蕩)及相應的政策法律調(diào)整(如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革)，可能會導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而育，實行緊縮的貨幣政策還是實行寬松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的成本，影響項目的開發(fā)和出售。同時銀行等金融機構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)方面的業(yè)務也會對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。就財政政策而論，政府實行消極的財政政策還是實行積極的財政政策，對房地產(chǎn)的稅收政策，對住宅是實行福利供給政策還是實行對低收入階層采取有限的補貼政策，政府對房地產(chǎn)投資的引導與宏調(diào)等，都會對房地產(chǎn)開發(fā)和需求產(chǎn)生影響。這些政治政策風險在當前的中國尤其需要關(guān)注。

（二）經(jīng)濟風險。主要是由于經(jīng)濟形勢(如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等)變動導致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟損失。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細分市場上該類物業(yè)還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的．這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的物業(yè)價格，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目難以售出而承擔風險。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要借助外部資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發(fā)的房地產(chǎn)作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協(xié)議規(guī)定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的物業(yè)將可能成為他人財產(chǎn)的風險。采用預售房屋籌集開發(fā)資金時，如果不能按照預售協(xié)議規(guī)定的日期交房．就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。

（三）自然風險。是指由于自然因素(如洪水、火災、地震等)對房地產(chǎn)開發(fā)造成的影響，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟上的損失。自然風險出現(xiàn)的機會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的損失是相當大的。

（四）技術(shù)風險。由于建設(shè)項目所選用的工藝、設(shè)備在項目建設(shè)時可能已過時，或由于設(shè)計施工單位的技術(shù)管理水平不高，使工程項目出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故等導致的損失。

二、開發(fā)項目風險管理的主要內(nèi)容

風險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風險管理技術(shù)的組合，目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。

（一）合理界定項目覆蓋的范圍。加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風險。

（二）合理確定項目管理目標。在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學的方法和態(tài)度進行項目決策。確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風險。

（三）編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解（WBS），對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設(shè)，指導項目的計劃管理。

（四）根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素, 比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別, 分析(評估或測算)、評價，實事求是地給予適當合理的調(diào)整，優(yōu)化組合各種風險技術(shù)，擬定應對措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風險，避免過程控制風險。

（五）強化風險管理的計劃手段。把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監(jiān)控。在項目實施過程中，利用動態(tài)管理，合理配備資源，按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險，規(guī)避潛在風險轉(zhuǎn)化成顯性風險的可能。

（六）合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責，順理管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項目的溝通職能。在項目管理組織內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

（七）加強合同契約的管理。及時溝通信息．消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響。圍繞項目的最大利益(計劃利潤)，按照不同階段的工作重點，按照合同約定內(nèi)容開展工作。避免沖突造成的履約風險?？刂平ㄔO(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉(zhuǎn)移。

（八）在項目內(nèi)部加強實施行為的監(jiān)督管理(制度管理)，避免因人為因素造成的風險。同時，強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督，強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據(jù)。向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況。對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險防范及對策

（一）通過可行性研究來防范風險

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是具有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產(chǎn)項目一旦開始啟動，所面臨的是一個相對狹窄的消費市場，這就有較大的風險性。評價房地產(chǎn)投資項目的可行性，投資者要在城市規(guī)劃、政策法規(guī)的約束條件下，由房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢、確定投資項目的用途、規(guī)模、類型并做出各種預測，為投資者決策提供科學依據(jù)。對這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計?？尚行匝芯侩A段對風險的估計、分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)項目的成功與否。

（二）通過分散投資來控制風險

房地產(chǎn)分散投資是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散、共同投資等方式，追求收益相同時風險最小或在風險相同時收益最大，即在風險和收益之間尋求一種最佳的投資組合。區(qū)域分散是將投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定區(qū)域經(jīng)濟的負面影響，達到降低風險的目的；時間分散是確定一個合理的投資時間間隔，以避免因市場變化帶來的損失；共同投資要求合作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資利益共享，風險共擔，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢，避免風險。

（三）通過市場監(jiān)測控制風險

房地產(chǎn)是一個風險性產(chǎn)業(yè)，也是一個市場供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。為全面、及時、準確地掌握全國房地產(chǎn)市場變化情況，規(guī)避行業(yè)風險，強化業(yè)務宏觀指導，建立分地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)、建立房地產(chǎn)市場定期分析報告制度、加強住房金融研究、探索住房金融改革和發(fā)展的深層次問題是非常必要的。通過對政策走勢、樓市價格、項目建設(shè)、銷售數(shù)量、消費需求變化及客戶結(jié)構(gòu)進行經(jīng)常性分析，提高投資決策的前瞻性與科學性。

（四）對房地產(chǎn)市場要進行全面的調(diào)查，作出科學的預測

要仔細分析房地產(chǎn)開發(fā)周期并預測其變動，以選擇最佳開發(fā)時機；分析房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的各種環(huán)境要素并預測其變化，以及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊；要了解國家政策并預測國家未來對房地產(chǎn)政策有何變化，是限制還是鼓勵，同時，要分析社會對房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發(fā)項目的類型和開發(fā)規(guī)模；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮其他開發(fā)項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的費用與收益。

（五）在工程完工前，就與租戶、客戶簽訂租約或預售合同

工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，可通過預租預售的安排來避免。當然，預租、預售時，還應注意一個問題，這就是開發(fā)商的風險降低意味著與其交易的客戶的風險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預租或預售，則租金、售價就會被壓得較低。對此必須有充分的認識和相應的對策和預案。

參考文獻