導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產金融市場風險，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）45-0059-01

一、引言

隨著國家經濟形勢的發(fā)展變化，房地產行業(yè)進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業(yè)已經成為我國經濟發(fā)展中的重要力量，為國家經濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業(yè)的人提供幫助。

二、 房地產金融市場風險形成機理分析

簡單的說，風險是房地產行業(yè)在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業(yè)產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業(yè)，產生連鎖反應，爆發(fā)更大規(guī)模的經濟性危機。

信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業(yè)金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。

金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

三、 我國房地產金融市場風險分析

房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業(yè)的內部出現的，而是參與到房地產開展業(yè)務的金融機構，這些機構特別 容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。

1.信貸規(guī)模增長過快

房地產開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業(yè)的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，

2.銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險

房地產行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統(tǒng)的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發(fā)展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。

三、 我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施

對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規(guī)定，還要實現房地產企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩(wěn)定。

1.密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

房地產行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業(yè)的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業(yè)務?，F階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風險。

2.針對區(qū)域經濟差異，對房地產信貸實行規(guī)模管理

我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發(fā)展變化進行房地產行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區(qū)域房地產的發(fā)展規(guī)模和現實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產信貸的規(guī)模應與區(qū)域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。

參考文獻：

篇2

關鍵詞 ：房地產 金融市場 風險分析 宏觀調控

引言

隨著國家經濟形勢的發(fā)展變化，房地產行業(yè)進行了多次調整。經過長期的實踐，房地產行業(yè)已經成為我國經濟發(fā)展中的重要力量，為國家經濟的總體發(fā)展做出了突出貢獻。但是，房地產行業(yè)也存在著一些問題得不到緩解，比如：房價過高、房地產盲目投資、商品房空閑等。這些問題困擾著人們的生活，成為社會發(fā)展的頸瓶，尤其近年來，房地產金融市場風險進一步加大，市場充滿了不穩(wěn)定。本文就房地產金融市場的風險進行了充分的分析，希望為房地產行業(yè)的人提供幫助。

1、房地產金融市場風險形成機理分析

簡單的說，風險是房地產行業(yè)在整個金融市場中受到內外部的影響，造成了實際的收益與預期目標存在著差異。在金融市場中，房地產的金融風險來源有很多種，比如：匯率、利率、市場環(huán)境等。本文從金融學的角度對其中的風險分為幾個具體方面的敘述：

金融環(huán)境存在著巨大的不穩(wěn)定性導致金融體系出現問題。房地產在經濟市場出現金融危機的時候，會導致產業(yè)面臨極大在的困境。金融市場的不穩(wěn)定在客觀上是存在的，并且可以對房地產行業(yè)產生沖擊，甚至由房地產擴散到其他行業(yè)，產生連鎖反應，爆發(fā)更大規(guī)模的經濟性危機。

信息的不對等也會給金融市場帶來風險。在金融學中，信息是重要的元素，信息可以及時的傳遞出金融市場的發(fā)展動向和發(fā)展趨勢，對房地產行業(yè)有著重要的影響，信息的不對等增添了房地產行業(yè)金融上的風險，對判斷決策產生了重要作用。

金融風險出現幾率的大小與政府的貨幣政策有著直接的關系。貨幣是整個金融市場的基礎建設，當政府的貨幣政策出現大的轉變就意味著金融市場會出現大的變動，金融行業(yè)的借貸也會受到政策的影響導致資金周轉出現問題，為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來威脅。

2、我國房地產金融市場風險分析

房地產金融市場存在風險的來源不是從房地產企業(yè)的內部出現的，而是參與到房地產開展業(yè)務的金融機構，這些機構特別容易受到市場和環(huán)境的影響在借貸上進行改變，進而保證自身的權益。我國的房地產金融市場的風險來源于銀行的變動。

2.1信貸規(guī)模增長過快

房地產開發(fā)過程中，需要向銀行借貸大批量的貸款，由銀行提供房地產的建設資金，實現房地產業(yè)的正常運營。房地產建設的資金回收的速度慢，跨度長，需要向銀行進行資金借貸，解決建設中存在的問題。建筑征地費用和建筑工程用款都需要開發(fā)商進行前期墊付，加上近些年，房地產行業(yè)發(fā)展速度迅猛，導致了銀行信貸規(guī)?？涨霸鲩L，資金回收速度減慢，銀行承擔的風險逐步加大，

2.2 銀行系統(tǒng)所面臨的信用風險與流動性風險

房地產行業(yè)需要的資金總量大，資本來源大部分依靠銀行的現狀導致了我國銀行系統(tǒng)的風險過大，資金運轉容易出現危機。一旦銀行不加限制的向房地產行業(yè)進行大額貸款，勢必影響房地產行業(yè)發(fā)展的均衡性，給房地產行業(yè)發(fā)展帶來危機。房地產方面的危機進一步擴大化就會對其他的領域的價格和發(fā)展生產重要的影響，甚至會降低人們的生活水平，出現泡沫經濟。為了確保銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定性，合理的解決銀行面臨的新信用風險和資金流動性風險，需要進行全面的考慮。對房地產借貸進行限制。

3、我國房地產金融市場風險的控制與防范的措施

對于房地產金融市場的風險控制是全社會共同的行為，需要政府和大眾聯手將其控制在一定的范圍內。政府應發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完善社會保障性住房。制定詳細的建設性住房規(guī)定，還要實現房地產企業(yè)多元化的資金來源，保證房地產金融市場的穩(wěn)定。

3.1 密切關注房地產價格走勢，嚴格控制抵押品價值缺口

房地產行業(yè)向銀行進行借貸的抵押品往往是商品房以及沒有建設完成的商品房。銀行方面必須對房地產行業(yè)的抵押品進行認真的判斷，不能根據簡單的市場估值開展市場業(yè)務。現階段銀行對商品價值的估算是按照商品在市場中的價格進行的，存在著極大的風險，當受到市場價格影響，商品價值發(fā)生改變的時候，銀行將陷入困境中。房地產用商品房進行抵押的過程中需要對其變現能力進行認真的判斷，考慮到房地產的質量，進行合理的貸款，不可過分盲目。商業(yè)銀行在進行房地產貸款的時候，應對房地產企業(yè)的信用和實力進行全面的評估，并對抵押品的質量進行實地的考察，慎重的考慮抵押品價值，并進行風險市場的價值波動模擬，得出抵押品的價值范圍，與此同時，還要對房地產信貸抵押物的變現能力進行深入的分析，密切的注意企業(yè)的發(fā)展動向，關注企業(yè)價值的變動，降低銀行貸款風險。

3.2 針對區(qū)域經濟差異，對房地產信貸實行規(guī)模管理

我國的經濟管理部門和銀行必須按照國家經濟發(fā)展變化進行房地產行業(yè)發(fā)展的宏觀控制。在進行信貸時，應該按照不同區(qū)域房地產的發(fā)展規(guī)模和現實需要進行總體管理。區(qū)域性的房地產信貸的規(guī)模應與區(qū)域不良貸款率聯系在一起，根據實際的情況制定出房地產信貸管理辦法，對不良借貸和盲目投資進行嚴格控制。具體說來，區(qū)域銀行一方面將貸款方向指向信譽好、發(fā)展規(guī)模大、回收速度快的大型房地產企業(yè)，另一方面將資金信貸投資于發(fā)展前景好，建筑質量高的大中型地產項目。

參考文獻：

[1]汪春燕 淺析我國房地產金融創(chuàng)新[J].當代經濟2011 (18).

[2]成暉.當前房地產金融的主要風險與政策建議[J].銀行家2009(2）

[3]劉寶玉.防范房地產金融風險，促進房地產產業(yè)發(fā)展[J].城市建設理論研究（電子版）2011(23).

[4]錢培新 試論我國房地產金融風險及其防范研究[J].消費導刊2011(10) .

[5]霍雷.銀行房地產金融業(yè)務風險防范[J].大觀周刊2011(27).

篇3

1 美國次貸危機的影響

2001年9?11事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續(xù)上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。

2 中國房地產金融市場的風險

我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)。當然房地產業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。

2.1 高房價的市場風險

近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息，房地產業(yè)面臨利率風險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。

2.3 房地產開發(fā)商負債經營的財務風險

我國房地產開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險

銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。

通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。

3 防范房地產金融風險的對策建議

美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。

3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險

當前我國房地產企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。

雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。

3.2 完善個人和房地產企業(yè)的信用制度

由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。

3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理

篇4

1 美國次貸危機

2001年911事件后，美國網絡經濟泡沫破滅，美國經濟衰退，為了防止經濟過度下滑，美聯儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產市場迅速繁榮，房地產價格連續(xù)上升并出現泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經過投資銀行的包裝，實現資產證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內的經常項目赤字，而東南亞等新興國家的經常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

2 中國房地產金融市場的風險

我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)。當然房地產業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產金融市場。房地產業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。

2.1 高房價的市場風險

近年來，我國房地產價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產生房地產泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產泡沫破滅，作為抵押品的房地產價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經濟的發(fā)展。

2.2 央行不斷加息，房地產業(yè)面臨利率風險

面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。

2.3 房地產開發(fā)商負債經營的財務風險

我國房地產開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險

銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。

由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現。

通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產金融市場與美國次貸危機前有許多相似經濟背景，如經濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。 轉貼于

3 防范房地產金融風險的對策建議

美國次貸危機無疑對我國房地產金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據美國次貸危機經驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。

3.1 加快資產證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險

當前我國房地產企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產市場的風險，一旦房市出現問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。

雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數量有限，因此加快資產證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現個人按揭貸款和房地產企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。

住房貸款證券化可以分散銀行風險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應該打好基礎，使用優(yōu)質資金進行創(chuàng)新，并且增加風險透明度，以此來防范風險。

3.2 完善個人和房地產企業(yè)的信用制度

由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經開始運行全國信用信息基礎數據庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。

3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理

篇5

一、美國次級債危機

2007年12月11日美聯儲再次降息0.25個百分點，這是繼9月18日降息0.5個百分點、10月31日降息0.25個百分點后美聯儲的第3次降息。然而，由于降息幅度小于預期的0.5％，紐約股市當日再次大幅下挫。自2007年8月份爆發(fā)的美國次級債危機已經愈演愈烈，歐洲和東亞多個資本市場綜合指數均在短時間內迅猛下跌，各國中央銀行紛紛向金融體系注資。此次次級債危機波及范圍之廣，影響程度之深遠，已成為繼1998年亞洲金融危機以來的最大一場金融風暴。

(一)次級抵押貸款償付危機的背景與起因

美國的住房抵押貸款大致分為三個層次：第一層次是優(yōu)質貸款，面向信用等級高，收入穩(wěn)定可靠，債務負擔合理的優(yōu)良客戶。第二層次是“Alt-A”貸款，客戶既包括信用分數在620到660之間的主流階層，也包括少部分分數高于660的高信用度客戶，這部分客戶信用記錄良好但無法提供收入證明，利率比優(yōu)質貸款產品普遍高1％-2％。第三層次是次級貸款，為信用分數低于620分，收入證明缺失，負債較重的人提供的貸款，利率比優(yōu)質貸款產品普遍高2％-3％。

2001-2004年，美國新經濟泡沫破裂后，美聯儲為刺激經濟，實施低利率政策，連續(xù)13次降息，利率從6.5％降至1％的歷史最低水平，并實施了寬松的房貸政策，鼓勵人們消費買房，因此刺激了次級抵押貸款市場的繁榮發(fā)展。次級貸的出發(fā)點本是好的，即為信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款的低收入者提供了選擇權。1994-2006年，美國的房屋擁有率從64％上升到69％，超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋。

然而，新經濟泡沫破裂后的大量社會閑置資金也因此找到了“出路”――投資于房市。房地產業(yè)迅猛發(fā)展，美國人的購房熱情不斷升溫，貸款機構推出了許多新的貸款方式，更加劇了房市的火爆。如“零首付”，即貸款機構為客戶提供一個還款的寬限期，由客戶選擇一個合適的期限，如3年、5年、7年等。在寬限期內，客戶只需償還利息，寬限期過后才開始償還本金。由于這項創(chuàng)新解決了月等額還款的收入與支出的錯配問題，且人們預測在未來的五年內美國的房價不會下跌，所以大多數次級貸款客戶一般將寬限期選為3年或5年。在進行次級抵押貸款時，放款機構和借款人都認為，如果出現還貸困難，借款人只需出售房屋或者將其抵押再融資就可以了，因此還款的能力不是來源于借款人的努力工作，而是其所購房屋的升值。隨著房價的上漲，越來越多的人加入到炒房大軍。通過次級抵押貸款，許多并無高收入的人在短時間內獲得了多處房產，他們都無法通過自身力量歸還所有的貸款，而是打算在寬限期結束之前就將房產售出，賺取差價。

(二)次級債毒垃圾的加工過程

以次級抵押貸款為基礎資產的證券就是次級債。為獲得流動性，次級抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化(MBS)將其住房抵押貸款部分或全部出售給投資銀行，同時風險也被分散到投行。投資銀行將其購買的住房抵押貸款打包后形成資產抵押債券，據此向二級市場進行發(fā)售。由于次級債的風險較高，投行對其進行信譽提升、風險隔離后，并與其他公司債券糅合在一起，層層包裝之后的產品成為CDO(Collateralized Debt Obligation有擔保的債務憑證)。

投資銀行從由次級債組成的資產池中選出優(yōu)質的證券，找到穆迪、標普兩家國際信用評級機構，使用歷史數據、復雜的數學模型對其進行游說。兩家評級機構為了獲取高額報酬，都為這樣一個用鍍金盒子包裝的次級債評出了最高信用級別AAA。獲得了AAA評級的次級債，立刻成為各種金融機構，甚至是養(yǎng)老基金、國家政府爭相搶購的對象。打開銷路之后，對于剩下的次級債，投資銀行家又創(chuàng)新出了信用違約互換，將利息分為無風險利息和風險溢價，把無風險利息加本金進行證券化。投行賣證券給客戶，并每月向客戶交納保費(由風險溢價部分得到的收益組成的)，一旦證券出了問題，由客戶賠償損失，相當于投行以證券為標的向客戶投保。而客戶普遍認為房價不會下跌，并且是由許多客戶共同擔保的，即使有損失，分攤到每個人頭上的也沒多少。這樣做了信用違約互換的證券，等于有了房子和證券購買者的雙重保險，評級機構又對其評了AAA。正是由于美國投資銀行業(yè)與評級機構業(yè)的事實上的高度勾結，使次級債從受到市場追捧的創(chuàng)新投資品種演變到今天的毒垃圾。

(三)次級債危機的爆發(fā)

次級住房抵押貸款雖然發(fā)展較快，但其存量只相當于住房抵押貸款的14％。次級抵押貸款的償付危機何以影響到整個金融市場且波及全球?其根源就在于以次級抵押貸款為基礎資產的金融衍生品的高杠桿效應上。次級抵押貸款公司通過住房抵押貸款證券化將其住房抵押貸款出售給投資銀行之后，又可以將從投行得到的資金發(fā)放次級貸，然后再進行證券化，獲得流動性，分散風險，如此反復次級貸款規(guī)模越來越大。ABS和CDO的資金來源就是抵押貸款借款人按期繳納的房貸，當房市低迷，借款人無法按期還款時，購買了ABS和CDO的機構包括銀行、保險、養(yǎng)老、醫(yī)療基金等紛紛受損，尤其是對沖基金將手中的CDO作為抵押向銀行借款，創(chuàng)新出了CDOs2，CDOs3，……杠桿率越來越高，當出現還款危機時，多家對沖基金陷入巨額虧損，甚至破產。

美國現在已有220萬人因無法償還貸款失去了房子，如果房市持續(xù)低迷，隨著越來越多的貸款寬限期滿，將有更多的借款人可能違約。房地產及其相關行業(yè)對美國經濟的拉動作用迅速下降，美國的居民消費也因此萎縮，可以預見的是美國2008年的經濟衰退在所難免。從歷史經驗看，美國房地產價格調整從來都不是短期的，而會經歷3-4年的調整期。由于衍生品結構的復雜性，使次級債危機蒙上了神秘色彩，悲觀心理的蔓延使世界主要股市受挫，投資者信心受損，未涉及次級抵押貸款問題的金融機構股價也被牽連，各國央行紛紛注資。國際油價大幅回落，國際商品期貨市場大跌，金屬、原油期貨和現貨黃金價格均出現大幅跳水。為延緩次級債問題的蔓延，美聯儲很可能繼續(xù)降息，美國國際收支對資本內流的依賴也會加深，再加上次級債通過居民消費滑坡拖累美國經濟，最終可能會加速美元的疲軟，美元利率和匯率雙雙下調不可能不對歐洲和東亞帶來壓力。

二、美國次級債危機對我國房地產金融市場的警示

(一)相似的經濟背景

美國次級債危機爆發(fā)后，我們自然聯想到我國的房地產金融市場。與美國相

似的是：(1)我國同樣經歷著房價暴漲多年，房地產業(yè)也對經濟增長貢獻巨大；(2)居民購房熱情高漲，個人住房按揭貸款規(guī)?？焖侔l(fā)展；(3)中央銀行依據經濟走勢調整利率，利率先降后升，在目前我國通貨膨脹的背景下，貨幣政策已改為適度從緊，央行有可能繼續(xù)加息，貸款基準利率繼續(xù)上調，借款人的償付壓力隨之增大；(4)我國深圳、上海、北京等地已經出現許多房產有價無市的現象，而有價無市的僵持過后，很可能出現的就是房價下跌。這次美國次級債危機的暴露為我國迅猛發(fā)展的房地產金融市場敲響了警鐘。

(二)我國房地產金融市場的特殊問題

美國的次級貸償付危機：和我國的房貸問題有著不同的特點。美國的次級貸償付危機其根源還是美國居民的還款能力問題，而還款能力問題則又可歸結為居民消費過度、儲蓄率過低，次級貸的還款依賴的是房價的升值。而我國房貸平均的按揭成數不到6成，平均貸款期限17年，對應于1元貸款的抵押物平均市值已超過2元，并且我國的商業(yè)銀行也沒有高風險的次級抵押貸款業(yè)務，房貸的還款來源是借款人的收入?？傮w上說，我國的房貸質量是有保障的，但不能就此認為我國沒有出現類似美國次級按揭問題的可能，而忽視我國房地產金融市場的問題。

1．我國房地產市場的特殊風險。目前我國房地產業(yè)實行預售制度，即房地產開發(fā)商在達到了房地產銷售條件，取得《商品房預售許可證》后，就可將未竣工的期房出售給消費者。不可否認預售制度對我國房地產業(yè)的巨大推動作用，但是很多市場風險和交易問題都源于房屋預售制度。預售制度的存在，助長了投機因素。一些房地產開發(fā)企業(yè)身無分文，大玩“空手套白狼”。在土建時，讓建筑承包商帶資墊付，將成本進行轉嫁；在取得預售許可證時，先收取定金、預收款、首付款和整個房款，將成本轉嫁給購房者。而且，在房屋預售制度下，一方面，消費者要為開發(fā)商承擔一部分成本，比如利息和保費；另一方面，消費者購房只能根據開發(fā)商的承諾作出決定，主動權完全掌握在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商不兌現，或者不完全兌現，消費者的權益就將受到侵害。同時我國房地產市場還存在著地價房價倒掛、過分投資“預期”的問題。拿地多少已經成為房地產資本市場的決定力量。單位土地對應的市值也成為預測房地產上市公司投資前景的重要依據。在此形勢下，“房賣得好不如地囤得好”。土地樓板價甚至高過現售市場房價，而這種“面粉比面包貴”的“倒掛”現象正逐漸普遍起來，已經成為專家和房地產企業(yè)關于“泡沫”的最大擔憂之一，一旦未來房價沒有達到預期，開發(fā)商資金鏈循環(huán)將出現問題。

2．商業(yè)銀行面臨雙重風險。我國的商業(yè)銀行既為房地產開發(fā)商建房提供貸款，又為購房者提供個人住房按揭貸款，承擔著來自開發(fā)商與個人住房抵押貸款借款人的雙重風險。房地產預售制度不僅導致了頻繁的侵權行為，更大大提高了商業(yè)銀行的風險。統(tǒng)計數據表明，近年來開發(fā)商的自有資金逐年下降。以上海為例，房地產企業(yè)自有資金2001年為18.84％，2002年為17.53％，2003年為16.94％。房企對銀行貸款的依存度越來越高，給銀行業(yè)帶來了巨大風險：其一，房地產企業(yè)以銀行貸款為主進行開發(fā)建設，等于將房地產風險完全轉嫁到了銀行身上，一旦房地產業(yè)發(fā)生巨變，銀行隨時面臨危機。其二，一些開發(fā)商攜銀行貸款和預售房款潛逃，也給銀行帶來風險。其三，由于投入的自有資金少，開發(fā)商回籠資金的壓力小，他們有充足的時間將房價拉高牟取暴利，而高房價所暗含的風險一直是銀行界所擔憂的。不僅如此，房地產業(yè)對其他產業(yè)的發(fā)展具有嚴重依賴性，牽涉著數十種上游產業(yè)，比如從2004年開始，房地產就消耗了國內差不多一半的水泥和鋼材。這意味著，除了目前銀行已知的近四萬億房貸外，還有數十個相關行業(yè)為滿足房地產膨脹所帶來的硬性需求，擴大產能所進行的數目龐大的基礎投資。這些基礎投資很大程度也是來自銀行的信貸，因此，房地產對銀行業(yè)的影響進一步擴大。

一向被各大銀行視為優(yōu)質資產的個人住房按揭貸款，也已出現不良苗頭。相關數據統(tǒng)計顯示，2007年上半年居民戶貸款同比增加25.7％，遠遠超過了人民幣貸款同比16.5％的增速，住房貸款供需兩旺，但背后可能隱藏的風險卻令人十分擔憂。北京與上海兩地的家庭平均負債率，已分別高達120％-150％。從2004年-2006年9月末，上海中資銀行個人房貸平均不良率在兩年多的時間里上升了7倍多，商業(yè)性房貸逾期違約率上升10倍。

我國商業(yè)銀行從業(yè)人員方面，雖沒有達到美國貸款機構獵殺放貸、欺詐消費者的地步，但是也早就出現了風險意識淡漠的現象，為了贏利不惜降低借貸標準，如讓借款人偽造收入證明、虛報收入等。房貸員之所以敢這樣做，是因為有房子作為抵押，然而，2005年1月1日實施的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣、凍結財產的規(guī)定》中，明確規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，不得拍賣、變賣或抵押。”這就給銀行提出了一個嚴峻問題：自住型住房抵押貸款風險加大，一旦貸款人停止還款銀行將無法處置變現。因此，考慮到現實中的資金回收難度，住房抵押形同虛設，一旦房價轉向對于整個銀行業(yè)無疑是一場災難。除此以外，不能忽視的是由于流動性過剩，越來越多的人把錢投到了房市，投機行為產生了住房高空置率，如北京的住房空置率已超出國際警戒線。住房高空置率不僅造成了資源的浪費，更是為日后的金融危機埋下伏筆。

3．房地產業(yè)、銀行業(yè)對整個經濟的影響。目前除石化板塊外，金融地產是對指數影響最大的板塊。我國金融類上市公司的市值已占到滬深A股總市值的很大比重，而金融類上市公司的流通市值占總市值的比重又很小，較大的杠桿效應使銀行股的一舉一動對大盤指數而言是“牽一發(fā)而動全身”。房地產類上市公司對大盤指數也有重要影響，如果銀行業(yè)在住房抵押貸款的損失下緊縮各類與房地產有關的信貸，對房地產類上市公司會產生重大不利影響。房貸市場的危機也會進一步影響到整個金融市場。如果金融類和房地產類上市公司走低，大盤指數有可能加速下行，給股市帶來沉重打擊。此外，由于房地產和股市的財富效應，居民的消費必會隨之萎縮，使整個經濟陷入衰退。

三、防范我國房地產金融市場風險的對策

美國次級債危機提醒我們，越是在市場繁榮的時期，越應當加強風險控制和市場監(jiān)管，建立房地產價格監(jiān)控制度和房地產市場泡沫預警制度，采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產市場健康有序地發(fā)展。對于銀行所面臨的巨大風險，應盡快采取措施，尤其是做好以下幾項制度性建設：

(一)完善個人征信系統(tǒng)，提高個人房貸資產質量

個人住房按揭貸款業(yè)務的對象應該是信用狀況良好、還款能力較強的人群。但由于信息不對稱等因素的存在，商業(yè)銀行不可能完全知道貸款申請人的全部信息，這就需要健全個人信用體系。雖然目前我國的個人信用體系已經初具規(guī)模，主要涵蓋了個人銀行信息，包括個人基本信息、信用卡信息、貸款信息等。但許多個

人重要信用信息如個人交稅記錄、個人房產信息等都沒有納入進來，我國個人信用體系依然很單薄。通過完善個人征信系統(tǒng)，可以改變商業(yè)銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策，以及銀行和客戶間信息不對稱的現實狀況，減少各種惡意欺詐行為，加強已放貸款的監(jiān)督管理，把貸款風險控制到最低。同時也應加強對信貸人員的監(jiān)督管理，制定切實有效的管理辦法，杜絕虛假按揭。充分利用現有的個人征信系統(tǒng)查詢貸款申請人的信用狀況，并根據信用狀況確定其按揭成數、貸款利率，重視貸款人的第一還款來源，從而提高個人房貸質量。

(二)加快住房抵押貸款證券化進程，分散放貸銀行風險

2005年12月15日，中國建設銀行推出了國內首個住房抵押貸款證券化產品――“建元2005－1個人住房抵押貸款證券化信托資產支持證券”。經過兩年的發(fā)展，與龐大的個人按揭貸款余額相比，個人住房抵押貸款證券化產品市場的規(guī)模仍然太小，根本無法適應日益龐大的住房抵押貸款一級市場和二級市場的需要。由于資產證券化提供的流動性占比很小，我國的個人住房抵押貸款的資金主要來源仍然是居民的銀行存款。一旦長期居高的儲蓄率下降，就可能導致銀行面臨資金短缺危險。從2006年初開始，股市行情火爆，大量存款開始流入股市，國內儲蓄率急劇下降，銀行發(fā)放抵押貸款可能的資金短缺問題不容忽視。加快住房抵押貸款證券化，發(fā)行抵押貸款債券，引進抵押貸款投資者可以有效解決銀行資金問題，并減少風險積聚。問題的關鍵在于如何結合我國國情，選擇適合我國的住房抵押貸款證券化模式，克服現行相關制度上的障礙，使住房抵押貸款證券化能在其一級市場和二級市場上合理運作和健康發(fā)展。第一，證券化的推進必須與我國的具體國情相適應。目前，我國尚不具備全面推行住房抵押貸款證券化相應的經濟、法律環(huán)境，開展住房抵押貸款證券化路徑應遵循循序漸進的原則，先試點探索和總結經驗，在將來條件成熟時逐步向全國推廣。第二，在進行住房抵押貸款證券化的基礎上全面實行房地產證券化。尤其是針對我國商業(yè)銀行面臨的雙重風險，銀行不僅需要將個人住房按揭貸款進行證券化而且需要將對房地產開發(fā)商建房提供的貸款實施證券化。第三，建立和健全相關法規(guī)制度，國家應委托證監(jiān)會協(xié)同各有關部門制定出有利于整體法律環(huán)境建設的相關制度，建立信用擔保機制，完善現行可變利率抵押貸款，提高信用評級機構的市場信任度，加強對二級市場的宏觀調控、協(xié)調與有效監(jiān)管等等。

(三)建立存款保險制度，變隱性保險為顯性保險

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為了對金融體系穩(wěn)定的加以維護，對銀行信貸的風險加以防范，從而促使房地產業(yè)能夠進行長期的可持續(xù)發(fā)展，凡此種種要求我們一定要正確地制定和實施房地產信貸政策。無論是房地產開發(fā)還是投資，最顯著的特點就是投資數額巨大，因此銀行信貸資金這一強力后盾就成了必需品。首先，隨著當下生活節(jié)奏的加快以及經濟的飛速發(fā)展，居民對于房地產的需求正處在不斷上升的階段，隨之擴張的就是房地產開發(fā)企業(yè)的信貸需求。其次，不斷擴大的還有房地產置業(yè)投資數額，正是這個投資額推動了信貸需求的不斷擴張。近幾年來，我國住房制度由福利分房改為貨幣分房，從而把住宅消費的趨勢推向了房地產市場。房地產金融始終貫穿于房地產開發(fā)建設過程，有助于房地產業(yè)的快速發(fā)展，不僅促進了住房需求的增加，而且促進住房供給的增加。為了保證房地產開發(fā)項目的順利進行，解決開發(fā)企業(yè)資金數額不充足的問題，房地產的開發(fā)貸款包括了開發(fā)企業(yè)貸款、商業(yè)用房貸款、小城鎮(zhèn)建設貸款等一系列開發(fā)項目的貸款。

（二）房地產泡沫的主要表現及形成機制

房地產泡沫是指由于對房地產進行投機操作而引起的一種非正?，F象，在這種現象中，房地產的實際價格與其實際使用價值南轅北轍，也就是市場方面價格脫離了使用者的支持作用，即使在賬面上顯示房地產價值增長非常高，但是在實際上這種現象并不具備能夠穩(wěn)定實現的基礎，從而形成了這樣一種在表面上的虛假“繁榮”現象。房地產泡沫主要表現在以下幾個方面：房屋空置泡沫、地產價值泡沫、房價虛漲以及投資泡沫。形成機理為：（1）在短期時間內房地產供給在價格調節(jié)方面缺乏彈性，造成房地產價格持續(xù)高走的趨勢；（2）隨著經濟的飛速發(fā)展以及城市化進程的不斷加速，居民對于房地產的需求不斷增加；（3）銀行業(yè)對住房信貸資金投入量也大大增多，促使房地產價格的高走趨勢加快；（4）當房地產市場供大于求時，市場將會呈現疲軟態(tài)勢，在這種態(tài)勢下房地產價格必然會大幅度下降，房地產泡沫也就隨之破滅。

（三）房地產業(yè)與金融業(yè)的聯系

近幾年的金融制度進行了大幅改革，銀行開辦了按揭貸款的業(yè)務，帶來了住房貸款余額的迅速上升。但是，銀行業(yè)先天具有脆弱性，房地產業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結合將會使問題形勢更加嚴峻。如果某種無法預見的不確定因素使得房地產降價，就會直接使銀行資產縮水。而且，房價下降也使得由房地產作為抵押品的這一部分貸款項目價值降低和違約率的上升，就會進一步使銀行資本縮水。同時，房地產價格的降低也是房地產信貸風險增加的預警，所有這些都將使得銀行業(yè)不得不降低在房地產業(yè)務方面的信貸供給。

二、我國房地產金融風險及其防范

金融行業(yè)在我國房地產市場的發(fā)展過程中起到了決定性的作用，這已經成為了大家的共識，但這其中也隱藏了很大的金融風險：第一，我國主要的房地產金融是銀行信貸，這樣就直接導致了房地產金融市場結構單調化的結果，并沒有形成一套完完整整的金融市場體系；第二，我國房地產融資的渠道比較單一，因此風險基本上完全在銀行業(yè)集中；第三，我國對房地產金融市場的調控以及監(jiān)督體系不完善。

（一）對融資渠道進行拓展

在發(fā)達的房地產市場中，房地產權益資金的融資渠道很多，例如房地產投 資信托基金、人壽保險、退休基金、債券市場、股票市場等。從房地產抵押貸款的角度看，其資金來源渠道也應該是多元化的。尤其是面向商業(yè)房地產的抵押貸款，保險公司、證券化等都是有效的來源途徑。住房抵押貸款如果能通過資產證券化脫離商業(yè)銀行體系，就能有效地分散商業(yè)銀行的金融風險。

（二）對抵押貸款進行合理設計

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房地產業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產開發(fā)投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉困難甚至發(fā)生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產信貸是金融業(yè)的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業(yè)，另一個“三七開”是房地產業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數據顯示，房地產開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

房地產融資渠道單一，房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業(yè)務相關政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。

銀行房地產信貸的風險及防范措施(1)內容摘要：隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展出臺了一系列措施。因此，在房地產投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險，揭示了房地產金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施。以期在房地產金融風險防范方面能引以借鑒。

關鍵詞：房地產投資風險信貸防范

金融業(yè)是國民經濟中一個十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業(yè)和國民經濟發(fā)展的巨大作用。房地產業(yè)目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經濟和提高生活，拉動相關行業(yè)發(fā)展，擴大內需，促進國民經濟的發(fā)展，都產生著極為重要的作用。房地產業(yè)是資金密集型的產業(yè)，房地產的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規(guī)避金融風險，積極促進房地產業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當前十分重要的任務。

房地產投資現狀及存在的問題

中國房地產業(yè)經過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、產業(yè)政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環(huán)保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產開發(fā)投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會發(fā)生資金周轉困難甚至發(fā)生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產信貸是金融業(yè)的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發(fā)信貸和消費信貸，據世界各國統(tǒng)計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業(yè)，另一個“三七開”是房地產業(yè)貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計數據顯示，房地產開發(fā)和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：

房地產融資渠道單一，房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險?！睋浪?，80％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。

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房地產融資渠道單一，房地產開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會長顧云昌把房地產與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。

房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統(tǒng)計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發(fā)展、衰落、復蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達國家也紛紛效仿。

對房地產金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。

我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。目前，中國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業(yè)務是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個人信貸業(yè)務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業(yè)務，從而使商業(yè)銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業(yè)務相關政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產信貸風險防范措施

政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監(jiān)督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統(tǒng)計工作，完善全國房地產市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發(fā)展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監(jiān)控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會應加快發(fā)揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環(huán)境，促進金融穩(wěn)定。

我國應當大力發(fā)展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時商業(yè)銀行過度的房地產貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因為商業(yè)銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產項目，不符合銀行資產的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產生金融風險。在成熟規(guī)范的市場中，房地產開發(fā)和經營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業(yè)化，導致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規(guī)模時，商業(yè)銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務成本。

房地產企業(yè)自身應苦練內功，做強作大，增強管理能力、市場競爭能力、風險控制能力和誠信度，提高抗風險能力。作為資金密集型產業(yè)，房地產業(yè)的規(guī)模經濟效應較其它行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小，開發(fā)商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外，規(guī)模大，尤其是具有較強現金實力的開發(fā)商在選擇項目最佳開發(fā)時間上也具有主動權。因此房地產業(yè)內部適度的資本集中，能有效地節(jié)約房地產開發(fā)和經營成本，提高抗風險能力。

商業(yè)銀行自身應加強管理，提高風險防范能力。首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產市場分析、預測和監(jiān)測指標體系，建立和擴大房地產市場信息來源，及時關注各地房地產市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產市場發(fā)展形勢的分析預測能力；要加強產業(yè)政策研究，制訂與產業(yè)政策相互協(xié)調的房地產信貸政策；要加強對房地產行業(yè)周期波動的研究，防范市場風險于未然。其次信貸從業(yè)人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業(yè)道德意識，在調查環(huán)節(jié)盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業(yè)務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。信貸審批人員應在審批環(huán)節(jié)嚴格把關：首先要分析項目是否符合國家宏觀政策。其次要分析項目投資資金組成的合理性和來源的可靠性；項目資本金比例是否達到國家規(guī)定的比例，自有資金是否到位，部分銷（預）售收入作為投資來源是否可行等。三是要分析項目總投資的合理性；如建安成本是否過高等。四是分析項目的合法合規(guī)性；結合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況。五是分析項目抗風險能力；結合成本、凈現金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標進行分析。六是分析項目的市場前景及其競爭力；要結合產品價格、項目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設計、開發(fā)商的品牌等因素分析。七是分析擔保措施；抵押物是否足值、變現能力是否強，保證人保證能力如何等。八是分析企業(yè)的財務狀況、資信狀況、開發(fā)經驗、經營管理能力和風險意識及風險控制能力。

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隨著新鄉(xiāng)城市化進程的加快，房地產業(yè)發(fā)展迅速。房地產金融是房地產業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業(yè)和房地產金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關重要，因此對房地產金融風險進行分析具有一定的必要性。

一、新鄉(xiāng)市房地產金融發(fā)展的現狀與特點

房地產業(yè)與金融業(yè)息息相關，這具體表現為房地產業(yè)是金融業(yè)的重要服務領域，房地產市場的發(fā)展離不開金融的資金支持?？傮w而言，新鄉(xiāng)房地產金融的發(fā)展具有以下幾個特點：

1、發(fā)展時期短，起步快

從新鄉(xiāng)房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，新鄉(xiāng)用于房地產開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。

2、融資渠道單一

從新鄉(xiāng)房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產業(yè)運行的全過程，是新鄉(xiāng)房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。

3、融資比例較高

融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業(yè)的融資策略大都離不開“市場――資源――資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現低成本融資獲得高額利潤回報。

二、當前新鄉(xiāng)房地產金融風險的集中表現

房地產業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯系決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業(yè)務與金融機構之間存在著密切的相互聯系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險，從而造成大損失。在當前，新鄉(xiāng)房地產金融風險主要集中表現在以下幾個方面：

1、房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行

據估算，在土地購置和房地產開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行，轉變?yōu)樾刨J風險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

2、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期

根據國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管新鄉(xiāng)當前宏觀經濟的發(fā)展形勢較好，但對未來經濟發(fā)展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。

3、商業(yè)銀行和其他金融機構經營上存在管理風險

由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產信貸，在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或對借款人審查不嚴，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。

三、新鄉(xiāng)房地產金融風險的防范措施

對房地產金融風險的防范，應根據經濟發(fā)展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。

1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化

當前，新鄉(xiāng)房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設計，從而在根本上防范銀行的風險。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發(fā)展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續(xù)發(fā)展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應市場，加快改革和完善與房地產金融市場的穩(wěn)定密切相關的各項制度。

3、加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度

對于國家而言，房地產金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監(jiān)管力度。

4、完善房地產金融的法律環(huán)境

確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。根據國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產金融風險。

5、建立個人及房地產企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制

針對新鄉(xiāng)目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風險”。

參考文獻

[1] 陳燦煌. 房地產金融風險的成因及防范[J]. 經濟論壇. 2006（03）

篇10

（一）房地產金融市場過度集中于間接融資市場

這個問題可以通過比較房地產企業(yè)信貸市場融資和資本市場融資的比例得到說明（見表1）。表1中的資本市場融資包括股票和債券融資，數據來源于wind咨詢，間接融資數據來源于中國房地產信息網，為中國房地產企業(yè)資金來源于中國內貸款和個人按揭貸款之和。該表顯示，房地產企業(yè)間接市場融資規(guī)模遠高于資本市場融資規(guī)模，即使在2007年至2009年間，房地產資本市場融資規(guī)模有所提升，兩者的比例也不足10%。

自2010年以來，中國證監(jiān)會實際上關閉了房地產企業(yè)通過股票市場融資的大門，房地產首發(fā)、增發(fā)、債轉股、可轉債等基本上均維持零紀錄，房地產資本市場融資規(guī)模大幅萎縮（見表2）。此間，雖然發(fā)改委對房地產企業(yè)債券融資網開了一面，發(fā)行規(guī)模持續(xù)高增長，但即使這樣房地產企業(yè)資本市場融資與信貸市場融資的比例在3%的低位徘徊，遠低于前幾年的水平。

顯然，房地產融資對間接融資的過高集中度易于加大間接金融機構特別是銀行金融機構的資產風險，不利于銀行金融機構形成穩(wěn)健的資產負債結構，也不利于金融體系的穩(wěn)定。

（二）房貸在銀行信貸市場中占比過高

近年來，房貸在銀行各項貸款中的占比一直保持在20%以上[1]，特別是近一兩年來，在金融支持實體經濟、房地產緊縮調控等宏觀政策條件下，這個比例不降反升，2013年以來各月的比例超過30%（見表3）。從行業(yè)投放結構看，主要上市銀行公開披露的年報信息表明，除個別銀行外，房地產業(yè)貸款投放高于其他行業(yè)的貸款投放。[2]這些信息表明，國家關于金融為實體經濟服務的政策還沒有完全落地。房貸規(guī)模的居高不下也成了房價不斷走高的重要推手，加大了國家房地產政策調控的難度。

（三）房地產金融市場對于保障房的支持不夠

自2008年國家重新重視保障房的建設和消費以來，保障房融資一直成為其中一個重要瓶頸，首先是在保障房建設方面，由于國家財政資金有限，大量資金需要訴諸于房地產金融市場渠道，但由于保障房建設的投資回報率偏低，相應的投資和信用風險較大，又缺乏有效的風險緩釋或信用增級工具，商業(yè)金融對保障房建設的支持動力不足。其次是在保障房消費融資方面，由于保障房消費主體均為中低收入者，債務償付能力低，而且基本沒有信用記錄，加之缺乏政策性的增信手段，商業(yè)金融對保障房消費的支持動力也不夠。以“十二五”規(guī)劃為例，“十二五”期間國家計劃建設3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后三年1600萬套，按每套60平方米，每平米成本價2000元估算，共需資金約4萬億元，其中商業(yè)性融資按60%估算，那么需要來自商業(yè)性渠道的資金約2.4萬億元，2011年和2012年每年需要商業(yè)性融資7000億元。近幾年對保障房的商業(yè)融資渠道雖有多種探索，但主要渠道還是商業(yè)銀行貸款，事實上公開披露的有關保障房的融資資料中基本見不到來自非銀行貸款渠道的數據信息。表4顯示，2011年和2012年的保障房建設貸款遠遠低于保障房融資需求額，融資缺口占比均超過70%。在保障房建設目標硬性考核下，此種融資缺口實際上以扭曲形式表現，如保障房粗制濫造埋下安居隱患，向開發(fā)商強行攤派或與開發(fā)商組成尋租聯盟等等。

（四）房地產金融市場存在風險隱患

雖然目前公開披露的一些信息（比如商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款不良率）顯示房地產金融市場風險無憂，但從房地產金融市場結構和期限結構視角看，房地產金融市場存在風險隱患。主要表現在三個方面，一是房地產融資市場向銀行金融機構的集中度過高，持續(xù)給相關金融機構的資產負債的期限結構和風險結構管理施加壓力，也不利于整個金融體系的穩(wěn)定。二是房地產信托資金的風險。由于中國房地產信托目前依然對于信托人的債權事實上實行剛性對付，房地產信托資金的對付風險持續(xù)存在。近年來，房地產信托資金持續(xù)高增長，這無疑會進一步放大這一風險。三是房地產信貸資金存在嚴重的期限錯配問題，埋下流動性、收益性等風險隱患。該風險主要表現在個人按揭貸款，由于此類貸款期限多為20年以上，二期對應的負債多為短期性的，這樣的錯配會進一步釀成流動性風險、利率波動風險等多種風險。

二、關于應對房地產金融市場問題的若干對策

針對以上房地產金融市場存在的問題，相關對策應著眼于促進解決房地產融資結構過于集中于間接融資渠道，致力于破解保障房商業(yè)性融資難的問題，有效分散和化解房地產金融市場的風險。

（一）有效擴大房地產直接融資渠道的比重

降低房地產間接融資集中度過高的有效對策無疑是通過擴大直接融資比重來稀釋。但鑒于注重原因，目前房地產企業(yè)直融化既存在不利因素也存在有利條件。不利因素主要表現在：就股票市場融資而言，由于以往針對房地產股票市場的放行往往伴隨著地價和房價的飛漲即所謂股價、地價和房價的互相拉扯，因此在調控房地產市場的政策選項中，提高房地產企業(yè)上市門檻甚至暫停房地產企業(yè)的上市，往往成為必選項。最近的一次即自2010年以來至今實施的對房地產企業(yè)股票市場融資實施的關門政策應該說是史上最嚴厲的一次?？紤]到房地產調控的趨勢繼續(xù)從緊概率較大，房地產股票市場融資的封凍政策將繼續(xù)發(fā)揮作用。監(jiān)管層對房地產股票市場融資的關門政策也與資本市場系統(tǒng)性制度重構有關，自2012年9月份上證和深市均暫停IPO至今，期間的增發(fā)規(guī)模雖高達近4000億，但房地產企業(yè)增發(fā)確實少得可憐（見表2）。

有利因素主要表現在一是中國政府在《金融業(yè)發(fā)展和改革“十二五”規(guī)劃》中的內容之一是顯著提高直接融資的比例，這對房地產金融市場的直融化提供了良機。二是十八屆三中全會后股票市場發(fā)行與監(jiān)管制度改革提速，自2012年9月份暫停的IPO將隨著注冊制的實施而重啟，這對房地產企業(yè)股票市場融資無疑是一個利好因素。

綜上，房地產企業(yè)股票市場融資的有利因素強于不利因素，預計最早在明年上半年房地產企業(yè)融資將順利搭上股票市場IPO的列車。

此外，房地產企業(yè)直融化還可借助債券、基金、海外資本市場等渠道。

（二）強化政策激勵引導資金進入保障房領域

房地產金融市場對保障房支持動力不足的癥結在于保障房建設和消費信用存在缺陷，同時缺乏相應的增信安排。

在發(fā)達國家，對保障房商業(yè)融資的增信是通過公共政策機制來實現的。即政府借助于財政和政策性金融手段提升保障房融資的信用水平，這些手段包括財政補貼、擔保、保險、保證、流動性支持等。如美國的聯邦住房局職責之一即為低收入家庭的購房貸款提供低費保證，美國的退伍軍人局則為另一類低收入群體即退伍軍人的購房貸款提供免費保險。美國、英國等發(fā)達國家均有針對中低收入群體購房或租房融資的財政貼息或代償安排。而我國雖存在對中低收入群體或多或少的購房或租房的財政補貼但缺乏對保障房融資的擔保、保證、保險等增信支持體系。政府應嘗試建構政策性住房金融體系，該體系除了給予保障房建設直接提供適當的融資支持以外，還應針對保障房建設和消費中的商業(yè)融資提供信用增級可支持，以有效彌補保障房融資的信用缺陷，引導房地產金融市場增加對于保障房的資金支持。至于政策性住房金融的建構思路，可考慮兩種選項，其一是重構國家開發(fā)銀行，分離其所有的商業(yè)銀行業(yè)務，恢復其政策性銀行地位，并賦予其對于包括保障房在內的公共項目建設融資和增信的職能。其二是新設政策性住房金融機構。兩種選項各有利弊，選項一的優(yōu)勢在于充分利用現有的機構資源，達到建立政策性住房金融機構的目的，不利之處在于，國開行已經步入商業(yè)化的路徑，不管是在復歸其政策性銀行本性還是分離其商業(yè)銀行業(yè)務方面均存在決策阻力和機會成本。選項的好處是，省卻了方案一的重構成本，但機構新設和招兵買馬的成本較高。

（三）有效推進資產證券化，緩釋房地產金融市場風險

資產證券化是應對信貸期限錯配、債務關系集中度過高等金融風險的有效工具，由于在最近一輪的全球性金融危機中資產證券化一度被貼上風險禍源的標簽，中國也因此停止了2005年啟動的資產證券化試點工作。但自2012年上半年以來資產證券化的風險緩釋作用被重新認識，資產證券化試點工作得以重新推進而且新試點著眼于將資產證券化引入常規(guī)化發(fā)展的軌道，以避免短期的政策和人為擾動而引發(fā)的資產證券化市場的大幅波動，進而引發(fā)金融市場的波動。新試點也同時引入多種新的風險防范措施，防止證券化技術的濫用和風險的放大。如單個銀行業(yè)金融機構購買持有單只資產支持證券的比例，原則上不得超過該單資產支持證券發(fā)行規(guī)模的40%；信貸資產證券化各發(fā)起機構應持有由其發(fā)起的每一單資產證券化中的最低檔次資產支持證券的一定比例，原則上不得低于每一單全部資產支持證券發(fā)行規(guī)模的5%，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限等等。

但資產證券化的有效推進仍存在一些約束因素。一是額度規(guī)模較為有限。2013年新試點僅放出3000億額度，而且其中1000億已經給了國開行，其他銀行分2000億的“羹”，難免有僧多粥少之嫌。二是對基礎資產標準規(guī)定過嚴。新試點要求將優(yōu)質資產證券化，禁止將風險較大資產證券化。然而證券化的一個核心功能將存在一定風險的資產通過證券化進行風險重構。正是基于此原因，2008年全球性經濟和金融危機后發(fā)達國家對資產證券化的監(jiān)管更多聚焦于對資產證券化技術的濫用行為（諸如無限次資產組合和證券化）施加限制，但并沒有要求將證券化基礎資產的信用級別提高到優(yōu)質級。由此我國只要求將優(yōu)質資產證券化的做法不僅使得資產證券化基本喪失風險管理的功能，而且也大大降低資產證券化發(fā)起人的積極性。

由此，有效推進我國資產證券化還需要政策層面至少在如下兩個方面進行改進，其一適度擴大試點規(guī)模?？紤]到房地產領域中個人抵押貸款存在較為明顯的期限錯配問題，建議重點給予房地產信貸領域更大的試點規(guī)模；其二是放松關于基礎資產的質量約束，就房地產信貸而言，只要是投資級以上的資產均可作為房地產貸款證券化的基礎資產。

參考文獻：