導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

0.引言

住房一直是我國(guó)民生問(wèn)題中的熱點(diǎn)話(huà)題，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了較快的發(fā)展，并逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)行業(yè)可以為我國(guó)工業(yè)生產(chǎn)及人民日常生活提供必要的空間場(chǎng)所，與上下游產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，對(duì)我國(guó)國(guó)計(jì)民生的影響較大。因此，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要意義。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，這不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。我們只有對(duì)房地產(chǎn)成本管理控制的問(wèn)題進(jìn)行有效的研究并提出相應(yīng)的解決措施，才能有效地控制我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的成本，從而提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.我國(guó)房地產(chǎn)成本控制中存在的問(wèn)題

1.1缺乏全面的成本管理控制體系

盡管我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r較好，但是在成本控制方面并沒(méi)有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往具有較長(zhǎng)的周期，涉及決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，其成本構(gòu)成較為復(fù)雜。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)往往采用目標(biāo)成本的核算方式，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，將工程結(jié)束后的核算作為重點(diǎn)的成本管理方式，不能很好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行全面有效的控制管理。

1.2缺乏科學(xué)的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)的成本支出包括很多方面，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有形成科學(xué)合理的成本費(fèi)用分?jǐn)倷C(jī)制，這導(dǎo)致在很多具體支出項(xiàng)目上出現(xiàn)成本疊加，造成資金浪費(fèi)[3]。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，在用于拆遷的商品房成本計(jì)算中，很多房地產(chǎn)企業(yè)就沒(méi)有遵循實(shí)際的用途分?jǐn)傎Y金，在不同對(duì)象的同意費(fèi)用支出上會(huì)存在相關(guān)科目不依據(jù)規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅@就增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本。

1.3賬目和實(shí)際情況不一致

房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)的方面很多，其財(cái)務(wù)管理涉及的內(nèi)容相對(duì)較多[4]。在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常會(huì)有一些企業(yè)將商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥使用，但是卻沒(méi)有相應(yīng)的管理體制對(duì)此進(jìn)行有效的記錄和核實(shí)，經(jīng)常造成賬目和實(shí)際情況不一致，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理缺乏有效的數(shù)據(jù)參考。

2.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制的對(duì)策

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，主要包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工階段，因此，加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)成本控制應(yīng)該從這四個(gè)階段著手。

2.1決策階段

決策階段是影響工程造價(jià)的最主要階段，通過(guò)優(yōu)化決策階段的成本管理是減少房地產(chǎn)項(xiàng)目成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的主要措施。決策階段的成本控制應(yīng)該從兩方面實(shí)現(xiàn)：一、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。有效的市場(chǎng)調(diào)查是控制房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)需求進(jìn)行有效的調(diào)查，針對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，才能取得實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回收期、投資風(fēng)險(xiǎn)等多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)分析，才能從整體角度和經(jīng)濟(jì)角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.2設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)行業(yè)中，設(shè)計(jì)階段是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的第二因素，為了更好地對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行有效的控制，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視設(shè)計(jì)階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙具有可行性和經(jīng)濟(jì)性。

2.3施工階段

施工階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生影響，例如設(shè)計(jì)變更、施工材料價(jià)格、施工進(jìn)度等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)做到如下三點(diǎn)：一、減少設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)的施工階段經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，這會(huì)增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，因此，施工部門(mén)要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)督、管理。二、加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段涉及的施工人員人數(shù)眾多、職業(yè)素質(zhì)參差不齊，在施工過(guò)程中很有可能出現(xiàn)監(jiān)守自盜等不利于成本控制的現(xiàn)象，只有加強(qiáng)對(duì)施工人員的培訓(xùn)，提高施工人員的成本意識(shí)，通過(guò)有效的管理對(duì)施工人員進(jìn)行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。施工進(jìn)度會(huì)影響施工階段的成本，如果施工進(jìn)度跟計(jì)劃進(jìn)度相差太遠(yuǎn)，那么相應(yīng)的設(shè)備使用費(fèi)用、人工費(fèi)用等成本就會(huì)有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴(yán)格控制施工進(jìn)度。

2.4竣工階段

竣工階段對(duì)房地產(chǎn)成本的影響最小，但是，在工程驗(yàn)收過(guò)程中如果不注意對(duì)費(fèi)用計(jì)算進(jìn)行有效的核查，就很容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算的現(xiàn)象，增加不必要的成本。除此之外，還應(yīng)該對(duì)隱蔽工程進(jìn)行有效驗(yàn)收，嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽工程的驗(yàn)收程序，只有通過(guò)監(jiān)理工程師的確認(rèn)才對(duì)隱蔽工程進(jìn)行結(jié)算。

3.結(jié)語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大。通過(guò)有效的成本管理控制手段對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行管理，可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的成本，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)主義事業(yè)的建設(shè)提供助力。

參考文獻(xiàn)：

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[3]閆晶，尹立新.基于標(biāo)桿管理的房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制研究[J].商業(yè)會(huì)計(jì)，2011（12）：37-39.

篇2

一、引言

隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，樓市的價(jià)格得到了一定的控制，市場(chǎng)的觀望氣氛逐漸顯現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)造成了明顯的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)向理性消費(fèi)的方向轉(zhuǎn)變。在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)面臨著各種各樣的問(wèn)題，需要?jiǎng)?chuàng)新性的營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)應(yīng)對(duì)各項(xiàng)挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，適應(yīng)社會(huì)大環(huán)境，采用有效的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，從而使企業(yè)樹(shù)立良好的形象，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。

二、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)所面臨的問(wèn)題

（1）銷(xiāo)售壓力增大。在一系列的經(jīng)濟(jì)刺激政策之下，我國(guó)房地產(chǎn)曾提前結(jié)束調(diào)整而迅速升溫，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷升高，以至于超出了多數(shù)社會(huì)成員的購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)也帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。為了保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，使投資的增速、貸款的規(guī)模等都得到了有效的控制，在宏觀調(diào)控的環(huán)境下，房?jī)r(jià)過(guò)高以及市場(chǎng)需求的銳減使得銷(xiāo)售壓力急劇增大。資本的運(yùn)作和融資愈發(fā)困難，多數(shù)房地產(chǎn)公司面臨著資金的壓力，不得不降低房?jī)r(jià)、增大促銷(xiāo)力度，盡快帶動(dòng)房?jī)r(jià)的回調(diào)。

（2）對(duì)理性消費(fèi)更為重視。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)使得人們的消費(fèi)心理更加成熟，對(duì)于理性消費(fèi)更為重視，消費(fèi)者這種消費(fèi)觀念的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)由競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代向服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代轉(zhuǎn)變。在購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者首先考慮價(jià)格因素、環(huán)境因素、交通因素等，然后對(duì)于朝向、物管、輔助設(shè)施等進(jìn)行綜合考慮。消費(fèi)者所考慮的因素更為全面，不僅包括硬性的條件還包括看不見(jiàn)的軟性條件，對(duì)于服務(wù)的品質(zhì)更為重視，這就為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向提供了目標(biāo)。

（3）品牌意識(shí)缺乏?，F(xiàn)代社會(huì)，商品的品牌已經(jīng)成為影響消費(fèi)者行為的一種重要因素，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，一個(gè)知名品牌可以將價(jià)格提升一個(gè)層次，如萬(wàn)科地產(chǎn)就是價(jià)值相當(dāng)高的品牌。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于品牌的提煉還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌內(nèi)涵是為公眾提供人性化、綠色舒適的建筑空間，使其具有現(xiàn)代化的精神和價(jià)值。某些企業(yè)將一個(gè)項(xiàng)目打造成功后，依托所謂的品牌優(yōu)勢(shì)不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品并進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣，最終導(dǎo)致資金短缺，營(yíng)銷(xiāo)受限。

三、宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略創(chuàng)新

（1）注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的調(diào)查工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，很多項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由于沒(méi)有進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查導(dǎo)致很多項(xiàng)目的后續(xù)銷(xiāo)售方面與預(yù)期存在著很大的差距。因此，提升房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中要注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的開(kāi)發(fā)工作。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜程度，密切關(guān)注國(guó)家的宏觀調(diào)控政策的變化，同時(shí)也要注重金融方面以及相關(guān)的立法方面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對(duì)影響房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)因素進(jìn)行充分深入的市場(chǎng)調(diào)查研究，進(jìn)而為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供重要的決策資料。

（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)。目前，隨著我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)的規(guī)模和數(shù)量也進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也在進(jìn)一步增多，良好的品牌對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平具有十分重要的促進(jìn)作用。品牌不僅僅是一個(gè)企業(yè)的標(biāo)識(shí)，同時(shí)還是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，良好的品牌形象能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽(yù)得到大眾的廣泛認(rèn)可。因此，在提升房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的進(jìn)程中，要進(jìn)一步加大企業(yè)的品牌建設(shè)力度，將品牌建設(shè)作為企業(yè)工作的重中之重來(lái)對(duì)待，通過(guò)塑造高品質(zhì)的工程來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的品牌形象，進(jìn)而使得企業(yè)能夠獲得更多的公眾的認(rèn)可，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境能夠得到進(jìn)一步的改善。

（3）加強(qiáng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)水平的提升離不開(kāi)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化的建設(shè)，在房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)一直到推向市場(chǎng)的過(guò)程中，將豐富的文化內(nèi)涵蘊(yùn)含在產(chǎn)品中進(jìn)而推向市場(chǎng)。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化建設(shè)的進(jìn)程中，要本著以人為本的營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)為顧客營(yíng)造更好的居住環(huán)境，將人文關(guān)懷貫徹于整個(gè)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作中，建立起獨(dú)具特色的企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)文化，進(jìn)而通過(guò)文化的帶動(dòng)力來(lái)進(jìn)一步提升企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)水平。

（4）樹(shù)立綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。隨著目前環(huán)境污染和能源危機(jī)越來(lái)越嚴(yán)重，人們對(duì)于環(huán)境保護(hù)也越來(lái)越重視，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中引進(jìn)了以環(huán)境保護(hù)為主旨的綠色營(yíng)銷(xiāo)理論，以綠色文化、環(huán)境保護(hù)為內(nèi)涵，將綠色營(yíng)銷(xiāo)作為企業(yè)的核心營(yíng)銷(xiāo)理念來(lái)開(kāi)展企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)工作。在開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌自身的建設(shè)與營(yíng)銷(xiāo)工作，針對(duì)目前人們比較鐘情于小區(qū)綠地覆蓋率要在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中進(jìn)行相應(yīng)的綠地規(guī)劃，針對(duì)當(dāng)前人們節(jié)能意識(shí)的提升在進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的過(guò)程中要注重綠色節(jié)能住宅的建設(shè)，將綠色營(yíng)銷(xiāo)理念貫穿于整個(gè)工程的規(guī)劃建設(shè)以及后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，進(jìn)而使得綠色營(yíng)銷(xiāo)成為企業(yè)的一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平。

四、結(jié)語(yǔ)

宏觀調(diào)控環(huán)境下房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)存在很大的不確定性，為了適應(yīng)激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)，在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)要充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的智慧，轉(zhuǎn)變營(yíng)銷(xiāo)理念，用綠色的營(yíng)銷(xiāo)理念為推動(dòng)社會(huì)的健康發(fā)展，樹(shù)立優(yōu)秀的企業(yè)形象。此外，還要結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，應(yīng)抓住消費(fèi)者的心理，將多種營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行巧妙結(jié)合，吸引消費(fèi)者的注意。最后，要不斷探索適合企業(yè)的創(chuàng)新性營(yíng)銷(xiāo)方式，走在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)的前沿，為企業(yè)的發(fā)展奠定基石。

（作者單位為蘇州大學(xué)商學(xué)院MBA2012秋1班）

參考文獻(xiàn)

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篇3

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤(pán)到區(qū)域市場(chǎng)，再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤(pán)、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用是市場(chǎng)調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的認(rèn)識(shí)功能和信息功能，市場(chǎng)調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：

1.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查可以了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其變動(dòng)趨勢(shì)，包括市場(chǎng)的供給情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的活動(dòng)意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)方向，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。

2.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的正確定位

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣(mài)什么樣的房子”、“房子賣(mài)給誰(shuí)”、“怎樣賣(mài)房子”，也就是說(shuō)市場(chǎng)調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行正確的項(xiàng)目定位，包括市場(chǎng)定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位，這些正是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。

3.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略

只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才有可能了解市場(chǎng)供需情況，進(jìn)而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷(xiāo)售渠道策略和促銷(xiāo)策略。

4.市場(chǎng)調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)充分了解，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行評(píng)估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，解決面臨的問(wèn)題，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的因素有很多，對(duì)于不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，各個(gè)因素影響大小也不一樣，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查有下面幾個(gè)部分：

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。

2.市場(chǎng)需求和消費(fèi)者行為調(diào)查

包括消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查；需求動(dòng)機(jī)調(diào)查；購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查等。

3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)可分為兩種情況，一是與所在項(xiàng)目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤(pán)。對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研主要是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價(jià)格、廣告、銷(xiāo)售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

包括房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期；現(xiàn)有客戶(hù)和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況；本企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率等。

5.房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查

包括房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況和供給彈性的大??；開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響；開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)等。

6.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查

包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；商的數(shù)量、素質(zhì)及其情況；房地產(chǎn)客戶(hù)對(duì)商的評(píng)價(jià)。

7.房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查

包括房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定；房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查；房地產(chǎn)廣告預(yù)算與公司的調(diào)查；人員促銷(xiāo)的配備狀況；各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租賃績(jī)效的影響；各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的制約因子

在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，市場(chǎng)調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研受到一些來(lái)自客觀和主觀因子的制約，具體如下：

1.時(shí)間的制約

提供給市場(chǎng)調(diào)研人員的時(shí)間一般很短，在較短的時(shí)間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場(chǎng)報(bào)告比較困難。這需要市場(chǎng)調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開(kāi)發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)商最有力的支持。

2.技能的制約

經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)調(diào)研人員和沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)研人員的技巧與能力會(huì)相差很遠(yuǎn)，這種個(gè)人的市場(chǎng)分析能力和技能對(duì)其研究報(bào)告的可信度有直接的影響。

3.費(fèi)用的制約

所有的研究報(bào)告都有其固定的預(yù)算。市場(chǎng)研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會(huì)感到無(wú)法充裕地執(zhí)行其研究計(jì)劃，造成研究成果受到多方面的限制。

4.偏見(jiàn)的制約

每一個(gè)人都會(huì)有主觀意識(shí)，或多或少先入為主的成見(jiàn)，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動(dòng)以及情緒化的人不太適合做市場(chǎng)的調(diào)查與研究工作。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序

營(yíng)銷(xiāo)調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動(dòng)。系統(tǒng)性的市場(chǎng)調(diào)查需要一條主要線(xiàn)索，要經(jīng)過(guò)周密計(jì)劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個(gè)階段：

第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。

本階段確定的問(wèn)題及地域范圍，并對(duì)調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計(jì)劃（如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類(lèi)，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊(duì)伍及人員培訓(xùn)等）。

第二階段正式調(diào)查階段。

本階段確定調(diào)研資料來(lái)源及收集方法。直接資料要采取訪(fǎng)談、問(wèn)卷、觀察等方法收集；間接資料可采取交換、購(gòu)買(mǎi)、委托等方法。

第三階段結(jié)果處理階段。

將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類(lèi)統(tǒng)計(jì)，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項(xiàng)目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形象和口碑，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開(kāi)拓新市場(chǎng)效果和今后發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇4

（二）人文營(yíng)銷(xiāo)。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤(pán)的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個(gè)方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上。“顧客就是上帝”，對(duì)于現(xiàn)在正處于買(mǎi)方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注重與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。

（三）知識(shí)營(yíng)銷(xiāo)。目前，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對(duì)房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒(méi)有途徑。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)本著老實(shí)的原則定期開(kāi)展相關(guān)知識(shí)的宣講會(huì)，在宣講會(huì)前可以進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，在宣講會(huì)上可以針對(duì)調(diào)查結(jié)果要求相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員先進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)概況介紹，然后認(rèn)真耐心地回答消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)或有關(guān)樓盤(pán)的任何問(wèn)題，最后總結(jié)以上的內(nèi)容，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識(shí)的目的。

篇5

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)進(jìn)行分析不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的類(lèi)型的相同的，并非平穩(wěn)發(fā)展，而是具有一定的波動(dòng)性。從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，整體發(fā)展趨勢(shì)是積極向上的，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)圍繞發(fā)展趨勢(shì)上下波動(dòng)，屬于微觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)，下文將對(duì)產(chǎn)生波動(dòng)的原因與對(duì)策進(jìn)行闡述。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）金融制約因素

從金融學(xué)的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)和金融資本支持是有一定聯(lián)系的，而且在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，一些部門(mén)通過(guò)貸款投資等方式來(lái)運(yùn)行程序。房地產(chǎn)行業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，并且要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必須要有大量的資金為支撐。企業(yè)可以通過(guò)在轉(zhuǎn)賬處理的方式來(lái)處理其中的一部分資金，而其余的資金需要通過(guò)市場(chǎng)為渠道來(lái)解決，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集到足夠的資金。

（二）土地制約因素

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化規(guī)律進(jìn)行分析可發(fā)現(xiàn)，在開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)受到市場(chǎng)影響因素的影響。主要是一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，兩種市場(chǎng)代表著不同的概念，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，國(guó)土部門(mén)都需要將資源提供到房地產(chǎn)方面進(jìn)行交易，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得到土地處理權(quán)，而且在這一過(guò)程中，土地完全變成可以用來(lái)交換的商品，體現(xiàn)出交換價(jià)值。在二級(jí)市場(chǎng)上，房屋購(gòu)買(mǎi)人要將需求方的作用發(fā)揮出來(lái)，而作為供應(yīng)方，房地產(chǎn)商需要將交易的商品向房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)上轉(zhuǎn)化。

（三）市場(chǎng)與政策的制約

房地產(chǎn)需求產(chǎn)生變化會(huì)影響價(jià)格水平產(chǎn)生影響，情況嚴(yán)重時(shí)會(huì)影響其擴(kuò)張情況。通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費(fèi)需求的不斷變化會(huì)改變商品經(jīng)濟(jì)房面積，進(jìn)而對(duì)未來(lái)發(fā)展走向進(jìn)行預(yù)測(cè)。而珍藏個(gè)影響因素側(cè)重于和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的財(cái)政政策，對(duì)敏感度高的經(jīng)濟(jì)體制影響尤為明顯。除此之外，該因素也是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的關(guān)鍵方式之一，所以政府的政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)直觀影響。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

要全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)因素，并對(duì)不良波動(dòng)進(jìn)行處理，需要在完善市場(chǎng)控制的基礎(chǔ)上提升政策建設(shè)力度。房地產(chǎn)投資政策要和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)相吻合，根據(jù)當(dāng)前我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)擬定科學(xué)化的投資政策，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，使其可以平穩(wěn)高速發(fā)展。在擬定政策時(shí)，要先明確投資的主體，明確產(chǎn)權(quán)，將各項(xiàng)責(zé)任與職能落到實(shí)處，減少風(fēng)險(xiǎn)。在處理周期領(lǐng)域變化時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)進(jìn)行控制，觀察發(fā)展現(xiàn)狀，保證投資合理化。除此之外，還要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展情況來(lái)擬定一些長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資政策，對(duì)常見(jiàn)投資政策來(lái)講，即便是該政策會(huì)在短時(shí)間內(nèi)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是也必須通過(guò)科學(xué)化的手段來(lái)貫徹政策。如果出現(xiàn)一些不符合政策需求的經(jīng)濟(jì)政策，可以通過(guò)一些方式來(lái)糾正，促使其正常發(fā)展。在擬定投資政策的時(shí)候，盡量做到投資主體明確、職責(zé)分明、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避以及有效控制周期性變化。密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模性變化，提升投資合理性。

完善開(kāi)發(fā)金融體系是提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)解決對(duì)策的一種切實(shí)可行的方式。對(duì)多元化房地產(chǎn)融資的途徑進(jìn)行完善，保證房地產(chǎn)和按揭貸款以及政府優(yōu)惠政策相關(guān)聯(lián)，將多元化的投資項(xiàng)目進(jìn)入到房地產(chǎn)發(fā)展中。按照目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行完善，提升多元化融資機(jī)制構(gòu)建效率。打造完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相關(guān)聯(lián)，努力探索未來(lái)發(fā)展方向，完善體制中存在的不足之處，有利于房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。

全面提升市場(chǎng)調(diào)查力度，讓房地產(chǎn)行業(yè)投資趨于理性化，明確市場(chǎng)定位。從基本情況上看，投資的主體結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)周期發(fā)展有較大的作用與價(jià)值。因?yàn)閺哪壳拔覈?guó)發(fā)展情況來(lái)看，部分企業(yè)存在職責(zé)不明確、產(chǎn)權(quán)不清與風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全等問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模大力關(guān)注，讓投資規(guī)模適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，讓經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合，保證比重的合理性。構(gòu)建理性化的投資結(jié)構(gòu)，注重市場(chǎng)定位與市場(chǎng)調(diào)研的重要性，在未來(lái)發(fā)展中以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)點(diǎn)來(lái)構(gòu)建發(fā)展戰(zhàn)略。不斷完善政府投資，讓政府掌握房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略，適當(dāng)調(diào)整住宅建設(shè)，控制社會(huì)房產(chǎn)投資。

三、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)日益占據(jù)著不可或缺的地位與重要作用，有效促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、全面及有效發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)支柱。因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身所具有的重要性，使得社會(huì)各界人士開(kāi)始思考與分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題，而且相關(guān)的專(zhuān)家學(xué)者也在不斷的對(duì)完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的措施進(jìn)行分析，判斷房地產(chǎn)企業(yè)與我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展具有重要意義。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的原因以及相關(guān)因素進(jìn)行分析是十分有必要的，全面掌控波動(dòng)產(chǎn)生的規(guī)律，正確理解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，提升政府政策的有效性，為房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展提供保障。

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篇6

2戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售策略，根據(jù)銷(xiāo)售的實(shí)際情況對(duì)售后銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷(xiāo)售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷(xiāo)售成本、提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線(xiàn)設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷(xiāo)售培訓(xùn)使銷(xiāo)售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售培訓(xùn)費(fèi)用與銷(xiāo)售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過(guò)合理的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷(xiāo)售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢(xún)中心，也需要考慮人流量與周?chē)用窕蚴忻竦氖杖肭闆r，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過(guò)該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿(mǎn)意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷(xiāo)售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

篇7

2房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)最直接的運(yùn)用即在企業(yè)成本管理中，是對(duì)傳統(tǒng)成本管理的再造與優(yōu)化，是企業(yè)通過(guò)成本管理降低企業(yè)成本與發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。成本分析與管理可以通過(guò)成本核算找到降低成本的因素或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，待銷(xiāo)售的商品房即為房企的存貨，一般企業(yè)通過(guò)存貨成本核算與管理，發(fā)現(xiàn)采購(gòu)原材料的價(jià)格、次數(shù)，安排采購(gòu)周期實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)的成本管理;而房地產(chǎn)企業(yè)一般而言在其商品房的建造過(guò)程中對(duì)建筑材料的購(gòu)買(mǎi)也需要采用戰(zhàn)略性成本管理法則，通過(guò)對(duì)原材料采購(gòu)次數(shù)、平均采購(gòu)成本進(jìn)行核算，從而科學(xué)設(shè)計(jì)原材料采購(gòu)周期與采購(gòu)次數(shù)，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格最小化其建筑材料的采購(gòu)成本支出;另外對(duì)商品房存貨的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度進(jìn)行逐漸“放盤(pán)”實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷(xiāo)售有節(jié)奏的控制，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)或市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題或影響因素，制定有效的價(jià)格策略或促銷(xiāo)策略，配合發(fā)盤(pán)節(jié)奏實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存貨待銷(xiāo)售費(fèi)用的管理與控制，提高房企經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。因此，可以看出戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，是考慮將生產(chǎn)(建設(shè))經(jīng)營(yíng)的某一環(huán)節(jié)聯(lián)系全局，不僅將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)以成本控制作為量化手段與標(biāo)準(zhǔn)，更將每一生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房企經(jīng)營(yíng)管理的整體系統(tǒng)中的成本優(yōu)化因素予以研究發(fā)現(xiàn)，采取適當(dāng)?shù)某杀竞怂惴椒▽⒋尕?待售商品房或投資性房產(chǎn))成本價(jià)格分?jǐn)偟礁鱾€(gè)環(huán)節(jié)，以發(fā)現(xiàn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本改善的因素，最終從單一環(huán)節(jié)上升到全局成本優(yōu)化的高度，體現(xiàn)了房企企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。

3戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房企售前、售后服務(wù)管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)貫穿了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)根據(jù)售前市場(chǎng)調(diào)查情況制定存貨銷(xiāo)售價(jià)格與銷(xiāo)售策略，根據(jù)銷(xiāo)售的實(shí)際情況對(duì)售后銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的反饋從而控制銷(xiāo)售費(fèi)用，能夠?qū)嵸|(zhì)性幫助房企降低銷(xiāo)售成本、提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)管理中，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)主要變現(xiàn)為適度服務(wù)質(zhì)量控制、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局與路線(xiàn)設(shè)計(jì)、售后服務(wù)的完善三個(gè)方面。適度服務(wù)質(zhì)量控制對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的服務(wù)質(zhì)量控制與成本掛鉤，即有效的銷(xiāo)售培訓(xùn)使銷(xiāo)售人員能夠提高房地產(chǎn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售培訓(xùn)費(fèi)用與銷(xiāo)售人員提成費(fèi)用的控制，都是戰(zhàn)略成本控制的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)注環(huán)節(jié);銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局則是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查設(shè)計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過(guò)合理的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)較小成本耗費(fèi)下的高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與目標(biāo)，這在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是十分重要的，合理有效的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)布局，如地鐵進(jìn)出站口的廣告牌設(shè)計(jì)，能夠在人流量的地方設(shè)置醒目的銷(xiāo)售廣告，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠權(quán)衡廣告費(fèi)用與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)之間的關(guān)系;另外，旅游景區(qū)房地產(chǎn)在市區(qū)設(shè)立的售樓咨詢(xún)中心，也需要考慮人流量與周?chē)用窕蚴忻竦氖杖肭闆r，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)即能夠通過(guò)該環(huán)節(jié)的成本分析與控制實(shí)現(xiàn)對(duì)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)布局的優(yōu)化升級(jí);售后服務(wù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是越來(lái)越受重視的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)具有較高的流動(dòng)性，售后服務(wù)往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商移交到物業(yè)管理公司，業(yè)主對(duì)商品房售后的各種物業(yè)管理事務(wù)的預(yù)期感受與滿(mǎn)意程度，這不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的高要求，也是對(duì)與房地產(chǎn)休戚相關(guān)的物業(yè)管理方面提出了更高要求。戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)要求房企在售后服務(wù)質(zhì)量的管控，實(shí)際上對(duì)于房企改善服務(wù)質(zhì)量并進(jìn)一步提高銷(xiāo)售量，有極大的促進(jìn)作用。因此，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，售前售后環(huán)節(jié)關(guān)系到房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的可持續(xù)化與企業(yè)商譽(yù)或形象的進(jìn)一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務(wù)的設(shè)施和相應(yīng)的售后服務(wù)人員。

4戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)高層決策管理中的應(yīng)用

戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)不同于傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的最明顯之處，即在于其對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注和了解市場(chǎng)動(dòng)向，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、企業(yè)成本控制與市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)為房地產(chǎn)企業(yè)提供多元化的信息，幫助企業(yè)高層制定有助于企業(yè)發(fā)展的決策，如有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格決策或是商品房促銷(xiāo)決策直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng);而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)方面的比較研究，則有利于企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃;戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)還能夠幫助企業(yè)了解準(zhǔn)購(gòu)房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業(yè)與消費(fèi)者雙贏的發(fā)展性策略。另外，對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)信息的使用，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員這還是企業(yè)的投資者，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最為直觀的狀態(tài)描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務(wù)于企業(yè)管理。

篇8

中圖分類(lèi)號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3198(2010)02-0099-01

1 存在問(wèn)題

1.1 市場(chǎng)調(diào)查缺乏真實(shí)性

一些企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案制訂時(shí),往往以見(jiàn)報(bào)的信息為依據(jù),其收集的信息偏差較大。需求調(diào)查方面既缺少專(zhuān)業(yè)咨詢(xún),也很少進(jìn)行實(shí)地調(diào)研,從目前可見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告中,對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的調(diào)查分析不足,這在一定程度上制約了房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平的提高,直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1.2 市場(chǎng)定位不準(zhǔn)

由于市場(chǎng)調(diào)查的真實(shí)性的缺乏,導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)家市場(chǎng)定位缺乏科學(xué)性,胡亂羅列賣(mài)點(diǎn),導(dǎo)致樓盤(pán)滯銷(xiāo)。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并未全面充分地認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)需求的差異性,不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及實(shí)力和居民的承受能力,甚至毫不顧及企業(yè)自身的資源條件,沒(méi)有明確的目標(biāo),不進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業(yè)住房,最終導(dǎo)致諸多樓盤(pán)滯銷(xiāo),而適應(yīng)廣大中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)住房卻十分短缺。

1.3 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)把握不準(zhǔn),癡迷炒作

當(dāng)前,房地產(chǎn)界炒作之風(fēng)盛行。開(kāi)發(fā)商和“策劃大師們”熱衷于概念炒作,以概念制造“賣(mài)點(diǎn)”。很遺憾,不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味地想制造轟動(dòng)效應(yīng),大肆炒作,做足了表面功夫,但忽視了消費(fèi)者實(shí)際需求。

1.4 過(guò)分依賴(lài)廣告攻勢(shì)

房地產(chǎn)商過(guò)度偏愛(ài)廣告攻勢(shì),似乎廣告做得越多,聲勢(shì)造得越大,樓盤(pán)就越好銷(xiāo)售。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常強(qiáng)調(diào)“猛烈的廣告攻勢(shì)”、“強(qiáng)大的空中優(yōu)勢(shì)”,偏愛(ài)采用大發(fā)行量的大眾媒體進(jìn)行宣傳。事實(shí)上,這種“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。

1.5 脫離市場(chǎng)需求的創(chuàng)新

房地產(chǎn)是“創(chuàng)新制勝”的行業(yè),在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中,房地產(chǎn)創(chuàng)新的確給企業(yè)創(chuàng)造了很大的財(cái)富。然而隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟,如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在創(chuàng)新方面,似乎都有一種遇到“ 瓶頸”的感覺(jué),似乎每前進(jìn)一步都非常困難,最終導(dǎo)致了只是為了創(chuàng)新而不得不創(chuàng)新,失去了創(chuàng)新本來(lái)的意義,更沒(méi)有考慮到消費(fèi)者的實(shí)際需求。

2 解決對(duì)策

2.1 提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確性

真實(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃基礎(chǔ)和依據(jù)。在市場(chǎng)調(diào)研前,企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查流程;市場(chǎng)調(diào)研時(shí),要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等于消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上把握;調(diào)查結(jié)束后,應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。通常,一項(xiàng)正式調(diào)查的全過(guò)程一般可以分為:調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié)三個(gè)階段。

2.2 明確目標(biāo)市場(chǎng),科學(xué)市場(chǎng)定位

目標(biāo)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位是營(yíng)銷(xiāo)策劃過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的核心。由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代,消費(fèi)者需求層次的多樣化,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場(chǎng),進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位。因此,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的差異,從消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力與需求出發(fā),企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā)。

2.3 實(shí)事求是,避免故意炒作

策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來(lái)細(xì)分產(chǎn)品。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,往往賣(mài)點(diǎn)很多,規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣(mài)點(diǎn)。因而策劃者及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取最能打動(dòng)消費(fèi)者的賣(mài)點(diǎn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的運(yùn)作中,策劃人應(yīng)做到實(shí)事求是。一方面實(shí)事求是的進(jìn)行策劃,不講大話(huà)、空話(huà),另一方面要在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng),避免引起故意“炒作”之嫌。

2.4 提高廣告品質(zhì),重視廣告創(chuàng)意

廣告最重要是要有針對(duì)性,廣告媒介的選擇不能陷入套路,更不能誤以為廣告是萬(wàn)能的。廣告做得很好,消費(fèi)者會(huì)有很高的預(yù)期,而一旦產(chǎn)品出了一點(diǎn)問(wèn)題,也很容易遭到集體抗議,產(chǎn)生許多負(fù)面后果。事實(shí)上,有許多傳播渠道可以代替廣告。對(duì)于面向低收入人群的中低端項(xiàng)目,價(jià)格是更好的傳播方式,如果房地產(chǎn)商肯把樓盤(pán)的價(jià)格降低一點(diǎn),客戶(hù)便會(huì)蜂擁而來(lái),口碑的傳播效果決不輸給廣告,而成本可能會(huì)比廣告低。

2.5 加強(qiáng)策劃人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

篇9

一、市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的意義

1、狹義的統(tǒng)計(jì)調(diào)查

狹義的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查就是指以商品本身的消費(fèi)者為對(duì)象,用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料,并予以分析研究的手段。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),例行而重要的市場(chǎng)調(diào)查就是公開(kāi)的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)做調(diào)查,并收集資料進(jìn)行銷(xiāo)售及售后情況的總結(jié)和分析。

所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)以及使用商品的事實(shí)”是指調(diào)查房屋的銷(xiāo)售率,購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的來(lái)源分布、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實(shí)資料。

所謂“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的意見(jiàn)”是指調(diào)查、了解購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房屋的原因是居住、還是投資,對(duì)該房屋的滿(mǎn)意程度如何,包括價(jià)格、建材、格局、地點(diǎn)以及環(huán)境等的反應(yīng)資料。

2、廣義的市場(chǎng)調(diào)查

廣義的市場(chǎng)調(diào)查,其調(diào)查對(duì)象,除了消費(fèi)者,還包括所有一切市場(chǎng)上的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。即以科學(xué)的方法收集商品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者間的一切與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的問(wèn)題資料,并予以分析研究的方法。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),除了進(jìn)行公開(kāi)個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)查、研究之外,還包括公司營(yíng)銷(xiāo)手段的具體執(zhí)行情況,目標(biāo)市場(chǎng)狀況,消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析,以及廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的執(zhí)行情況,以及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。這樣,就能夠隨時(shí)糾正營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的偏差,保證公司在正常的市場(chǎng)軌道中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

二.市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用

1、前期

這一階段的統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方向相對(duì)比較宏觀,主要有:

(1)宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析,了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。

相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息,以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在售樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料,可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶(hù)型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。

區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析,研究典型個(gè)案,對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤(pán)匯總分析——階段性對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。

(3)消費(fèi)需求趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為以及需求影響因素的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,這些調(diào)查結(jié)果將作為開(kāi)發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù),并以此開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品,并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤(pán)項(xiàng)目。

2、中期

開(kāi)發(fā)商在購(gòu)置土地之后,需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。此階段開(kāi)發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括:具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷(xiāo)售。

(1)項(xiàng)目定位統(tǒng)計(jì)調(diào)查

考慮具體樓盤(pán)項(xiàng)目所處的區(qū)域,通過(guò)對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)調(diào)查,結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和區(qū)位特征的調(diào)查,對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤(pán)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

(2)消費(fèi)需求統(tǒng)計(jì)調(diào)查

通過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)查了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤(pán)的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過(guò)程、媒體消費(fèi)習(xí)慣,結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。

(3)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),尤其是明星樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況、主要賣(mài)點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素,為特定將建樓盤(pán)的定位提供參考依據(jù)。

(4)產(chǎn)品測(cè)試統(tǒng)計(jì)調(diào)查

在項(xiàng)目定位之后,目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗,該階段的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究,針對(duì)特定將建樓盤(pán),依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤(pán)的各指標(biāo)分別進(jìn)行。具體的調(diào)查內(nèi)容主要包括:1社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試;2、建筑類(lèi)型與容積率之間的匹配關(guān)系;3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣;4、對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施;5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系;6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。

3、后期

(1)樓盤(pán)媒體宣傳 統(tǒng)計(jì)分析

對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì),可進(jìn)行樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的資料收集,可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷(xiāo)方式分析,同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。

(2)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤(pán)的預(yù)售與公開(kāi)發(fā)售階段,將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷(xiāo)售階段的媒體策略、銷(xiāo)售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤(pán)信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購(gòu)房的階段,以及看房行為與習(xí)慣;3、樓盤(pán)評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比;4、對(duì)銷(xiāo)售中心以及人員的評(píng)價(jià);5、看房滿(mǎn)意度調(diào)查等等。

(3)銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)調(diào)查

隨時(shí)對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者,以及來(lái)電咨詢(xún)的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息,并定期進(jìn)行必要的回訪(fǎng),同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析,開(kāi)發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶(hù)的反饋信息,銷(xiāo)售成功狀況、銷(xiāo)售周期等重要數(shù)據(jù),通過(guò)糾正不理想的工作內(nèi)容,減少客戶(hù)的流失。

篇10

Abstract: this paper studies the real estate market research method around on, clear the real estate market research, the concept of real estate market research content and theoretical analysis process, focusing on market research method and the procedures of description, compares the advantages and disadvantages of different research methods and the application of the environment, the explanation is the real estate market research method of data processing.

Keywords: real estate market; Market research; analysis

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

前言：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，憑借經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃已逐漸被整個(gè)行業(yè)所重視，它的重心在于研究消費(fèi)者需求，引導(dǎo)消費(fèi)需求，進(jìn)而滿(mǎn)足消費(fèi)需求。為了完成這一目標(biāo)，必須以扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需要為導(dǎo)向，進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研分析，以便熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品定位，進(jìn)一步做出科學(xué)的房地產(chǎn)投資決策。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)總是在不斷發(fā)展變化的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展過(guò)程中，總會(huì)不斷出現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和危機(jī)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查、研究，可以準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，為企業(yè)投資決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，可達(dá)到房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的目的和要求，確保項(xiàng)目策劃及項(xiàng)目定位的真實(shí)可靠性和實(shí)時(shí)操作性。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)特定的目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的原理和方法，通過(guò)各種途徑有計(jì)劃、有目的、有步驟系統(tǒng)地收集、整理與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的各種市場(chǎng)信息，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)提供基礎(chǔ)和依據(jù)。市場(chǎng)調(diào)查在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃中占有重要的位置主要是因?yàn)椋?/p>

（一）市場(chǎng)調(diào)查是開(kāi)發(fā)企業(yè)、策劃人深入認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的必經(jīng)過(guò)程和手段；

（二）市場(chǎng)調(diào)查是策劃人和開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模，作出產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的決策基；

（三）市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位等的基礎(chǔ)和前提，也是市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)的前提。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容

(一)市場(chǎng)產(chǎn)品壽命周期調(diào)查

產(chǎn)品的壽命周期調(diào)查主要是研究產(chǎn)品的發(fā)展特征，進(jìn)一步幫助決策，一般的產(chǎn)品壽命周期分導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰老期四個(gè)階段。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，國(guó)內(nèi)外許多研究房地產(chǎn)發(fā)展周期的專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品同樣居有一定的發(fā)展周期，其壽命周期的研究主要包括宏觀環(huán)境下產(chǎn)品的壽命周期和項(xiàng)目所在地的區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的壽命周期，對(duì)項(xiàng)目而言，后者的影響更大，研究也應(yīng)當(dāng)更為準(zhǔn)確和深入。

(二)市場(chǎng)供應(yīng)、需求調(diào)查

市場(chǎng)的供應(yīng)調(diào)查主要包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：量和價(jià)，市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)查的核心內(nèi)容就是調(diào)查對(duì)象、范圍的確定，以及調(diào)查深度的確定。

需求調(diào)查中經(jīng)常調(diào)查以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：需求量、需求價(jià)及對(duì)目前產(chǎn)品的不滿(mǎn)足因素和程度。需求調(diào)查中一個(gè)非常重要的目的就是了解消費(fèi)者心中所想，并且能對(duì)項(xiàng)目的前期推廣埋下伏筆，作個(gè)鋪墊和引導(dǎo)。

(三) 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查

消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查對(duì)于市場(chǎng)需求分析具有相當(dāng)?shù)闹匾?，主要從以下三個(gè)方面進(jìn)行：1)消費(fèi)群體特征調(diào)查、2)消費(fèi)群體購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查，主要從收入情況、支出情況、消費(fèi)者的資金分配能力、消費(fèi)觀念、對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等方面進(jìn)行調(diào)查；3)消費(fèi)者的消費(fèi)傾向調(diào)查。

(四) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不在，只有進(jìn)行研究并指定恰當(dāng)?shù)牟呗圆拍馨扬L(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查包括：1)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)，即在擬建項(xiàng)目的輻射范圍內(nèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)情況；2)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，這里的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要是指可能影響擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)、銷(xiāo)售等的已有項(xiàng)目和潛在項(xiàng)目；3)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的調(diào)查，主要是調(diào)查市場(chǎng)已有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；4)區(qū)域外可比項(xiàng)目的調(diào)查，主要是指與擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有許多的類(lèi)似特征的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目的研究對(duì)于擬建項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)慕梃b作用。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要方法

在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中由于調(diào)查深度和目的的不同也可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查劃分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個(gè)相互聯(lián)系、逐漸深入的關(guān)系，并且在實(shí)際調(diào)查過(guò)程中經(jīng)常進(jìn)行綜合運(yùn)用。試探性調(diào)查主要是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題，描述性調(diào)查主要是說(shuō)明問(wèn)題，因果性調(diào)查主要是分析問(wèn)題的原因，預(yù)測(cè)性調(diào)查主要是估計(jì)問(wèn)題發(fā)展的趨勢(shì)。在這些調(diào)查過(guò)程中，要運(yùn)用到多種調(diào)查方法。根據(jù)調(diào)查方法分類(lèi)方式的不同，可以進(jìn)行不同的劃分，但常用的方法有：

(一)訪(fǎng)問(wèn)法

訪(fǎng)問(wèn)法的基本原理是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱和設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，然后對(duì)被調(diào)查者以提問(wèn)或問(wèn)卷的方式請(qǐng)他們做出回答，然后再對(duì)回收的問(wèn)卷進(jìn)行分析、整理以得到所需的資料。訪(fǎng)問(wèn)法的優(yōu)點(diǎn)在于成本較低并且速度較快，缺點(diǎn)在于調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強(qiáng)對(duì)調(diào)查目的的實(shí)現(xiàn)能力不強(qiáng)。訪(fǎng)問(wèn)法主要有以下三種形式：

1、面談，進(jìn)行當(dāng)面訪(fǎng)問(wèn)有助于獲得較多的信息，并且調(diào)查者可以根據(jù)調(diào)查對(duì)象的特征調(diào)整調(diào)查的問(wèn)題，但該方法比較費(fèi)事。

2、電話(huà)調(diào)查，該方法的速度快、成本低，但是獲得的信息有限。

3、通訊調(diào)查，隨著現(xiàn)代通訊業(yè)的發(fā)展我們可以采用多種方式進(jìn)行調(diào)查，并且成本會(huì)比較低廉。

(二)觀察法

觀察法是指調(diào)查人員通過(guò)觀察被調(diào)查人員的行為來(lái)收集所需資料信息。該方法的缺點(diǎn)就是調(diào)查的范圍較窄，花費(fèi)的時(shí)間較多，并且只能了解事物的表象難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感情、態(tài)度等，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。

(三)實(shí)驗(yàn)法

實(shí)驗(yàn)法就是根據(jù)需要了解的信息，先假設(shè)一些條件，在某一個(gè)較小的范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)驗(yàn)結(jié)果提取所需信息的方法。

在實(shí)際運(yùn)用中一般都是多種方法同時(shí)運(yùn)用，以相互彌補(bǔ)單一方法的缺陷和不足。另外根據(jù)調(diào)查對(duì)象總體范圍不同還可以分為：普查法、重點(diǎn)調(diào)查法、隨機(jī)抽樣法及非隨機(jī)抽樣法。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的主要步驟

(一)市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備階段

1、確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的

調(diào)查內(nèi)容和目的的確定每個(gè)項(xiàng)目都不同，因此在具體調(diào)查時(shí)要具體問(wèn)題具體分析。

2、擬定市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃

市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容主要包括：調(diào)查對(duì)象的確定、調(diào)查方法的確定、調(diào)查進(jìn)度計(jì)劃安排等內(nèi)容。

3、調(diào)查人員的選擇

調(diào)查人員作為調(diào)查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)將直接影響到調(diào)查方法的執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人員的選取應(yīng)當(dāng)有一定的基本要求，如專(zhuān)業(yè)要求，并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。

(二)市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施階段

調(diào)查的實(shí)施階段時(shí)間最長(zhǎng)，也是最重要的階段，一般包括以下幾個(gè)內(nèi)容：

1、收集相關(guān)信息資料

在市場(chǎng)調(diào)查中需要對(duì)許多的相關(guān)資料進(jìn)行收集，其中包括市場(chǎng)資料、具體項(xiàng)目資料、宏觀經(jīng)濟(jì)、政策資料等等，并且這個(gè)收集過(guò)程應(yīng)當(dāng)是動(dòng)態(tài)的過(guò)程。

2、設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷

調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)量，因此其設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮到有效性、經(jīng)濟(jì)性等方面的要求，設(shè)計(jì)要做到科學(xué)、完整、可行。

3、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題就是調(diào)查的質(zhì)量，要求調(diào)查人員要不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進(jìn)一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。

(三)資料的匯總及分析處理階段

市場(chǎng)調(diào)查的任務(wù)就是將客觀存在的事物如實(shí)地反映出來(lái)，解決現(xiàn)實(shí)或?qū)?lái)的問(wèn)題。調(diào)查資料的整理分析是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先要進(jìn)行編輯整理：就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性；再進(jìn)行分類(lèi)，即對(duì)經(jīng)過(guò)編輯的資料進(jìn)行分類(lèi)，并制作相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)表或統(tǒng)計(jì)圖，以及觀察分析；最后對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行分析，即用統(tǒng)計(jì)方法對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，以評(píng)定其可靠性，并進(jìn)行相關(guān)分析，回歸分析等。

（四）形成調(diào)查報(bào)告

撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報(bào)告反映了調(diào)查工作的最終成果，要十分重視調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)。不同的市場(chǎng)調(diào)查其撰寫(xiě)的格式是不同的，但一個(gè)原則就是能夠真實(shí)反映調(diào)查的成果和不足，要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌?chǎng)的情況。

結(jié)論：

本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，清晰展示了市場(chǎng)調(diào)研分析的過(guò)程，在房地產(chǎn)策劃中，市場(chǎng)調(diào)查作為一切活動(dòng)開(kāi)展的基礎(chǔ)要求，在各種條件允許的情況下盡量深入的進(jìn)行，同時(shí)市場(chǎng)調(diào)查的方法要求科學(xué)、合理，調(diào)查的手段要多種多樣，并綜合運(yùn)用。在市場(chǎng)調(diào)查的整理階段，主要發(fā)現(xiàn)存在的不足之處，并進(jìn)一步進(jìn)行深入的調(diào)查研究。市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)實(shí)際上就是在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)我們希望獲得的信息對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行判斷、歸納、演繹。

參考文獻(xiàn)：

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