導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號(hào)：F239 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）02-0-01

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來(lái)的努力下迅猛的發(fā)展起來(lái)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮著重要作用。我國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)，結(jié)合國(guó)家相關(guān)政策將房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的納稅作為稅收管理的重要內(nèi)容。這些調(diào)整在一定程度上維護(hù)了房產(chǎn)業(yè)在稅收管理上的秩序，提高了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的審計(jì)水平，也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的展帶來(lái)有效作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅的稅收種類很多，主要有以下一些類別：

1.營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅是按照房產(chǎn)企業(yè)所建建筑及不動(dòng)產(chǎn)的出售來(lái)計(jì)稅的，其中還有相應(yīng)的建設(shè)維護(hù)稅和教育附加稅，一般以5%的稅率進(jìn)行繳納。

2.企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)繳納稅收的所得稅部分。

3.印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、與買房者簽署購(gòu)房合同時(shí)，按是適用稅率繳納。

4.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租金所得的收入應(yīng)繳納的稅。

5.土地增值稅。在房產(chǎn)企業(yè)中，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值收入而繳納的稅。

6.城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在使用國(guó)有土地時(shí)，依據(jù)使用土地的面積而繳納的稅。

7.契稅。房產(chǎn)企業(yè)在承接建筑用地時(shí)，要像土地管理部門繳納土地契稅以及代收代繳的稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種的審計(jì)要點(diǎn)

1.營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)銷售樓房和出租樓房取得相應(yīng)的資金收入。雖然在銷售過(guò)程中，每一次開盤所出售的房產(chǎn)數(shù)量是有限的，但每一單位的商品出售所得的利潤(rùn)是非常大的。而在審計(jì)過(guò)程中，對(duì)企業(yè)影響最明顯的是企業(yè)的銷售價(jià)格。通常情況下，企業(yè)將取得的銷售房預(yù)收款長(zhǎng)期掛賬或通過(guò)其它手段轉(zhuǎn)移所得收入。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)自己的員工在購(gòu)買商品房時(shí)，是可以享受到折扣的。有些企業(yè)也會(huì)通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)員工來(lái)作為隱藏偷稅的手段，員工在推銷企業(yè)產(chǎn)品、建立市場(chǎng)后，企業(yè)會(huì)借此給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，也會(huì)在員工福利上做一些企業(yè)的自身想法。諸如這些情況，在實(shí)際處理中，要分清情況進(jìn)行處理，就具體細(xì)節(jié)針對(duì)稅收相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。

2.印花稅的審計(jì)。在印花稅的征收上，企業(yè)的問(wèn)題也存在這許多內(nèi)容。審計(jì)調(diào)查中，購(gòu)銷合同的稅基最為嚴(yán)重，許多企業(yè)在這一稅收上都沒(méi)有記錄內(nèi)容，企業(yè)一般按照半年的時(shí)間進(jìn)行繳納。稅法法律中規(guī)定，印花稅要在建立書面合同或票據(jù)時(shí)，應(yīng)立即購(gòu)買印花稅票進(jìn)行印花稅的繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定中，單位與企業(yè)之間發(fā)生的有關(guān)會(huì)計(jì)等專業(yè)技能的咨詢合同是不需要企業(yè)繳納印花稅的。

3.房產(chǎn)稅的審計(jì)。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的剩余數(shù)值和以租金收入兩種計(jì)稅方法計(jì)稅的。稅率一般為1.2和12%。現(xiàn)行法律為了稅收征收的公正立法，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在出售樓房之前，對(duì)這些產(chǎn)品并不進(jìn)行稅款的征收，但在這之前，開發(fā)商如果有出租或出借樓房的現(xiàn)象，就被視為買賣過(guò)程，是要征收一定的稅額的。這就要密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售現(xiàn)狀，以防有將房產(chǎn)出租的卻長(zhǎng)年掛存貨品的賬單，形成偷稅漏稅的現(xiàn)象。另一方面，因?yàn)槠髽I(yè)工程的時(shí)間往往很長(zhǎng)，滯后于產(chǎn)品的使用時(shí)間，一些工程企業(yè)的竣工驗(yàn)收時(shí)間更是滯后于使用時(shí)間，這一方面，企業(yè)要適時(shí)的調(diào)整計(jì)入房產(chǎn)稅的稅基。

4.土地增值稅的審計(jì)。土地增值稅的稅率為30%～60%，稅負(fù)一般較重。在這一稅收方面，要做到數(shù)值的正確計(jì)算，就要在審查時(shí)緊密關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商是否將房產(chǎn)收入長(zhǎng)期掛賬，企業(yè)有可能并未及時(shí)繳納稅款。企業(yè)在獲得實(shí)際收入使也會(huì)有遺漏的現(xiàn)象發(fā)上，在進(jìn)行銷售時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)與實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)卻沒(méi)有一個(gè)合乎情理的緣由。除此之外，企業(yè)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)的支付內(nèi)容在開發(fā)轉(zhuǎn)讓和固定不動(dòng)中并未正確的分配。在成本的應(yīng)用上，企業(yè)也會(huì)將不屬于開發(fā)成本的費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本當(dāng)中，在與相關(guān)單位進(jìn)行合同轉(zhuǎn)讓和會(huì)計(jì)憑證核對(duì)時(shí)，成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法也會(huì)出現(xiàn)失誤。企業(yè)在借款利息支出中是否按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，超過(guò)上浮幅度的部分有無(wú)被作為扣除企業(yè)項(xiàng)目金額，如超過(guò)貸款期限的利息部分是否也作為扣除項(xiàng)目的金額?？偠灾?，在對(duì)土地增值稅進(jìn)行有關(guān)稅收審計(jì)時(shí)，要注意核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得收入和已扣除的法定金額，根據(jù)這些內(nèi)容確保正確的稅收稅額和稅率，達(dá)到應(yīng)繳納稅額的正確性。

5.個(gè)人所得稅的審計(jì)。個(gè)人的收入一般由基本工資+本月獎(jiǎng)金+年度獎(jiǎng)金組成的，所以，對(duì)于個(gè)人所得稅的審計(jì)來(lái)說(shuō)，要注重以下一些方面：在個(gè)人的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用中，如以現(xiàn)金形式發(fā)放的工資是否已經(jīng)被扣去個(gè)人所得稅；諸如個(gè)人在企業(yè)工作中，自己業(yè)績(jī)的超出部分和銷售的提成部分是否能夠有效地被個(gè)人所得稅扣除出去。其次，一些房地產(chǎn)的員工已有負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅或者企業(yè)為員工全部負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅，而在審計(jì)稅收的時(shí)候，要注意是否將支付額轉(zhuǎn)換成已經(jīng)包含稅收收入后的個(gè)人所得稅的計(jì)算結(jié)果。

6.契稅的審計(jì)。契稅的審計(jì)主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳納的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的稅額。房地產(chǎn)在開發(fā)前期階段是否繳納稅額，是可以通過(guò)國(guó)土利用部門的數(shù)據(jù)查證的。在審計(jì)契稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)與購(gòu)買者達(dá)成協(xié)議，未開發(fā)票或少開發(fā)票，這就虛假的減少了收入額，影響了計(jì)稅依據(jù)，這就注意加強(qiáng)和房產(chǎn)管理部門的協(xié)調(diào)溝通，以防這類事情的不確定性。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，我國(guó)在稅收管理上，要加大對(duì)稅收征管的力度，對(duì)含有逃稅漏稅的企業(yè)進(jìn)行大的處罰，遏制住企業(yè)在發(fā)展中的偷稅漏稅的現(xiàn)象。但似乎憑借僅有的稅收制度，并不能強(qiáng)有力的完成這一項(xiàng)重大責(zé)任，偷稅漏稅的想象得不到根本的根治，這就需要進(jìn)一步加大稅收的改革，推進(jìn)我國(guó)稅收的強(qiáng)有力的發(fā)展，消除房地產(chǎn)企業(yè)在獲取利潤(rùn)中的偷稅漏稅現(xiàn)象，確保國(guó)家的相關(guān)利益，維護(hù)社會(huì)人民的合法權(quán)益，這就要我們的稅收機(jī)關(guān)要做出不斷地努力。

參考文獻(xiàn)：

篇2

引言：在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開發(fā)企業(yè)如果不能對(duì)企業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，不能對(duì)審計(jì)制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計(jì)的根本原因，改善企業(yè)的審計(jì)環(huán)境。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)當(dāng)中存在的問(wèn)題

1.虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本

開發(fā)成本增加的原因主要是由于開發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)低價(jià)購(gòu)入房屋的土地使用權(quán)并將其計(jì)入到無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過(guò)房屋價(jià)值進(jìn)行高于實(shí)際價(jià)值的評(píng)估來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無(wú)形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開發(fā)成本，提高了土地的實(shí)際價(jià)值，違反了房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的原則。造成這一問(wèn)題的原因還是由于我國(guó)的土地交易未能實(shí)現(xiàn)公開競(jìng)價(jià)，致使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來(lái)進(jìn)行處理。

2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過(guò)人為調(diào)節(jié)來(lái)故意拖延商品房的竣工決算，通過(guò)將售房款進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬來(lái)謀求利益。本來(lái)就已竣工并且與購(gòu)房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營(yíng)的實(shí)際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國(guó)家規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營(yíng)合資開發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)不受國(guó)家制約的業(yè)務(wù)利用來(lái)私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開發(fā)獲得的利潤(rùn)不計(jì)入到經(jīng)營(yíng)收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對(duì)于商品房出租所獲得的租金也未計(jì)入到賬目?jī)?nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入賬目不實(shí)，私設(shè)小金庫(kù)現(xiàn)象嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒(méi)有視為銷售的賬務(wù)來(lái)進(jìn)行處理。根據(jù)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對(duì)外投資或者是抵償債務(wù)等活動(dòng)的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過(guò)成本價(jià)來(lái)進(jìn)行繳稅處理，沒(méi)有視為銷售賬目來(lái)進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售收入來(lái)抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來(lái)對(duì)出租房和周轉(zhuǎn)房的銷售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來(lái)虛減企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計(jì)的難度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本受人為操控

房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本主要表現(xiàn)在對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對(duì)借款利息的隨意分?jǐn)偂⑻撛鲩_發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算不合理等。這些問(wèn)題都是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了自身的利益來(lái)人為的對(duì)成本進(jìn)行操控。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時(shí)候，通過(guò)采取預(yù)提辦法來(lái)將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來(lái)自行確定的。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來(lái)隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計(jì)量原則來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?，借款費(fèi)用的計(jì)量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來(lái)確定。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)情況在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分來(lái)調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對(duì)借款費(fèi)用也沒(méi)有進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。

目前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過(guò)虛增開發(fā)成本來(lái)減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場(chǎng)地計(jì)入到商品房開發(fā)成本當(dāng)中，從而來(lái)增加商品房的開發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過(guò)虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來(lái)虛增企業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，虛假降低企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重

對(duì)于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國(guó)對(duì)于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對(duì)危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)繳納土地出讓金，然而卻開發(fā)商品房和寫字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國(guó)土地出讓金的大量流失。

除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點(diǎn)。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。

二、針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問(wèn)題對(duì)審計(jì)提出相應(yīng)的建議

1.對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評(píng)估

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，對(duì)于土地的使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估要與現(xiàn)階段的土地市價(jià)進(jìn)行合理地對(duì)比，進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價(jià)值的確認(rèn)需要按照實(shí)際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷后才能計(jì)入到開發(fā)成本中。

2.加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的管理

在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程當(dāng)中，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對(duì)企業(yè)銷售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會(huì)議記錄所涉及到的投資、償債等事項(xiàng)與原始憑證向核對(duì)，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計(jì)方式來(lái)對(duì)人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的問(wèn)題進(jìn)行查實(shí)。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的管理

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用與投資估算報(bào)告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過(guò)對(duì)單位指標(biāo)估算等一些類似的工程經(jīng)驗(yàn)估算法的運(yùn)用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對(duì)人為操控開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來(lái)進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。

4.加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的管理

審計(jì)人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程，而且還要對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定以及各項(xiàng)費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對(duì)企業(yè)所交納的稅款項(xiàng)目以及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。

總結(jié)：

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于審計(jì)的不嚴(yán)而造成的問(wèn)題比比皆是，通過(guò)虛增企業(yè)的開發(fā)成本或者是通過(guò)人為因素的操控，來(lái)減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國(guó)稅務(wù)資金的流失，損壞了國(guó)家和人民的利益，并且對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會(huì)造成非常重大的影響。所以加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作，來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開發(fā)有限公司）

篇3

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，促進(jìn)了我國(guó)各地稅收穩(wěn)定增長(zhǎng)。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)具備非常明顯的規(guī)劃性，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)繁忙復(fù)雜，投資金額量大，提高了會(huì)計(jì)審核的工作難度。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)審計(jì)核算涉及的范圍相當(dāng)廣泛，審核的周期較長(zhǎng)，核算環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，出現(xiàn)工作誤區(qū)日趨明顯，普遍存在調(diào)節(jié)利潤(rùn)、偷稅漏稅等問(wèn)題。因此，必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中出現(xiàn)的工作問(wèn)題，從而采取合理的應(yīng)對(duì)措施，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作的順利進(jìn)行。

一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計(jì)中普遍存在的誤區(qū)

（一）利潤(rùn)操控

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了延長(zhǎng)時(shí)間，會(huì)對(duì)可收款的項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成本、利潤(rùn)的確認(rèn)出現(xiàn)差錯(cuò)等。同時(shí)部分企業(yè)私下進(jìn)行小金庫(kù)的設(shè)置，開發(fā)委托建設(shè)業(yè)務(wù)、商品房屋代收與出租業(yè)務(wù)等，隱瞞實(shí)際的經(jīng)濟(jì)收入。

（二）偷稅漏稅現(xiàn)象

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)需要繳納的稅金數(shù)額非常大，稅金種類復(fù)雜多樣，稅金的計(jì)算工作也很細(xì)瑣，因此，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的偷稅漏稅行為，虛報(bào)實(shí)際成本，同時(shí)隱瞞房租的實(shí)際收入數(shù)額等。

（三）虛設(shè)資產(chǎn)和投資成本

之前我國(guó)沒(méi)有實(shí)施土地交易公開競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以各種名義占得土地，通過(guò)各種途徑改變土地的用途，隨意找到評(píng)估部門，按照商業(yè)規(guī)劃用途的方式得出價(jià)值評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行建立無(wú)形的投資資產(chǎn)和成本等，導(dǎo)致違規(guī)貸款現(xiàn)象的存在。

（四）合同虛假與材料管理不合理。

在售房簽訂中，企業(yè)利用虛假的合同與個(gè)人簽訂，來(lái)套取銀行方面兌換票。房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理比較隨意，在開發(fā)過(guò)程中存在大量原材料，長(zhǎng)期的建造的周期，提高了企業(yè)審計(jì)工作的難度，無(wú)法保持井然有序的固定資產(chǎn)清查管理程序，不斷提高于項(xiàng)目的開發(fā)成本等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中出現(xiàn)的誤區(qū)，應(yīng)該采取合理有效的應(yīng)對(duì)措施，才能保證企業(yè)審計(jì)工作保持正常的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，國(guó)家財(cái)政稅務(wù)資金保持逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

（一）合理籌劃稅收，杜絕出現(xiàn)避稅、開假發(fā)票現(xiàn)象

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)到避稅與開假發(fā)票是違法的，只有進(jìn)行正確核算會(huì)計(jì)成本，才能提高企業(yè)的管理效率。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以不建立獨(dú)立的核算部門，進(jìn)行合理的節(jié)稅，在房地產(chǎn)銷售中創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，不斷降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）完善資產(chǎn)管理，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的控制

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)工作還是存在很多問(wèn)題，因此，最關(guān)鍵的是不斷完善資產(chǎn)管理。為了增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部凝聚力，首先嚴(yán)格控制企業(yè)資產(chǎn)，完善資產(chǎn)管理責(zé)任的制度，將此制度落實(shí)到各個(gè)工作部門中，明確各個(gè)工作崗位的責(zé)任與任務(wù)。同時(shí)，不斷完善基層管理負(fù)責(zé)人員責(zé)任制度，提高各個(gè)部門的合作力度。為了增強(qiáng)日后審查的時(shí)效性，可為企業(yè)相應(yīng)設(shè)備實(shí)行統(tǒng)一編號(hào)管理制度，不斷優(yōu)化內(nèi)部工作流程的完善程度。

（三）建立完善的激勵(lì)制度，調(diào)動(dòng)審計(jì)人員工作積極性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中需要為企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)建嚴(yán)格的審計(jì)環(huán)境，對(duì)于工作比較馬虎，出現(xiàn)差錯(cuò)的人員，應(yīng)該嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)章條例給予其嚴(yán)厲的批評(píng)、經(jīng)濟(jì)上的處罰，以改善工作人員的工作態(tài)度，提高其業(yè)務(wù)能力。對(duì)于工作表現(xiàn)優(yōu)秀、工作業(yè)績(jī)好的工作機(jī)構(gòu)人員相應(yīng)的表?yè)P(yáng)與經(jīng)濟(jì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，或者調(diào)整崗位，為工作人員提供晉級(jí)評(píng)優(yōu)的工作機(jī)會(huì)，不斷調(diào)動(dòng)審計(jì)人員工作積極性。

（四）完善會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

完善會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作，優(yōu)化核算工作體系，才能提高企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算水平，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作過(guò)程中，應(yīng)該遵循會(huì)計(jì)法中的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特征，掌握實(shí)地核算方法與外調(diào)方法，保證企業(yè)納稅資料的真實(shí)性。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算的工作效率，最重要是提高工作人員的專業(yè)水平與綜合素質(zhì)，保證項(xiàng)目預(yù)算的精度，合理降低企業(yè)成本。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為我國(guó)的稅收和其他政策提供強(qiáng)大的支持，只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，才能保證我國(guó)財(cái)政稅收保持逐年增長(zhǎng)的穩(wěn)定趨勢(shì)。綜上所述，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)出現(xiàn)的誤區(qū)，及時(shí)治理逃稅漏稅現(xiàn)象，完善資產(chǎn)管理制度與激勵(lì)制度，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)控體系，嚴(yán)格審查會(huì)計(jì)審計(jì)核算工作，增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力等，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計(jì)工作的時(shí)效性，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]凌杉.試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)誤區(qū)及應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2012，04

篇4

2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要

傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審?！?/p>

2.3外部審計(jì)的影響

注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題

3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。

3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制“、三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中

4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。

4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益

注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

篇5

改革開放以來(lái)，特別是1998年以來(lái)，隨著《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)【1998】23號(hào)）的頒布實(shí)施，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度市場(chǎng)化程度不斷提高，城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯改變，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時(shí)，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)也開始逐步形成并完善。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與其他行業(yè)不同。作為審計(jì)來(lái)說(shuō)，本文重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否足額及時(shí)申報(bào)繳納相關(guān)稅費(fèi)，地稅部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的征管是否到位，國(guó)家相關(guān)的財(cái)稅政策是否得到落實(shí)。本文通過(guò)探尋我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種存在的主要問(wèn)題，并對(duì)存在的問(wèn)題提出審計(jì)對(duì)策和建議。這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)審計(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種

國(guó)務(wù)院辦公廳于2005年5月9日下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，之后國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征收管理，全面征收房地產(chǎn)交易過(guò)程中應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅收，簡(jiǎn)稱為房地產(chǎn)稅收。房地產(chǎn)稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅費(fèi)主要有：以自建建筑物以及出售不動(dòng)產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)的營(yíng)業(yè)稅及相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。以應(yīng)納稅所得額為計(jì)稅依據(jù)的企業(yè)所得稅。書立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳的印花稅。以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值和以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的房產(chǎn)稅。個(gè)人所得稅。以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)的城鎮(zhèn)土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅的審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入一般來(lái)自銷售商品房收入和出租產(chǎn)品租金收入。房地產(chǎn)開發(fā)商在每一次開盤出售產(chǎn)品時(shí)，可對(duì)外銷售的產(chǎn)品總數(shù)都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發(fā)產(chǎn)品的一個(gè)微小的銷售百分比折扣都會(huì)影響企業(yè)收入的確認(rèn)金額。在審查中，這部分對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)影響最明顯的是企業(yè)確認(rèn)為收入的銷售價(jià)格。通常企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，當(dāng)項(xiàng)目由初步可行性分析深化到詳細(xì)可行性分析時(shí)，必然會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的收益測(cè)算及總收入計(jì)算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業(yè)假借鼓勵(lì)員工推銷本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為名，對(duì)介紹消費(fèi)者購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的員工給予巨額現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于這些人為減少企業(yè)收入，同時(shí)變相增加員工福利的情況，應(yīng)該區(qū)分不同情況予以處理：如果企業(yè)對(duì)員工工作期間購(gòu)買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品套數(shù)不限，同時(shí)折扣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)正常推銷產(chǎn)品給予的銷售折扣（對(duì)于前幾年房地產(chǎn)行業(yè)，該折扣一般以不超過(guò)九折為宜），則應(yīng)該將企業(yè)出售給員工的開發(fā)產(chǎn)品按照市場(chǎng)銷售價(jià)格，即按照稅法規(guī)定中的視同銷售價(jià)格調(diào)整企業(yè)的應(yīng)納稅銷售收入，調(diào)增營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的稅基。在審查中，還應(yīng)注意部分以出包方式將開發(fā)項(xiàng)目承包給施工單位建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商違反稅法規(guī)定，沒(méi)有完成代扣代繳義務(wù)的情況。

印花稅的審計(jì)

印花稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在問(wèn)題較多的一個(gè)稅種。在審查中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃印花稅款特別嚴(yán)重，最嚴(yán)重的是購(gòu)銷合同的稅基。大部分購(gòu)銷合同幾乎均未納稅。納稅時(shí)間方面，大量企業(yè)將印花稅單列“應(yīng)交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進(jìn)行匯總繳納?，F(xiàn)行稅法規(guī)定印花稅應(yīng)稅行為在發(fā)生書立合同或者書立書據(jù)時(shí)必須立即購(gòu)買印花稅票并劃銷以完成繳納義務(wù)。盡管企業(yè)解釋這樣處理是為了方便統(tǒng)計(jì)各年度發(fā)生的印花稅額，但實(shí)際上是延遲繳納印花稅。

房產(chǎn)稅的審計(jì)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生重大稅收影響的另一主要稅種是房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計(jì)稅兩種計(jì)稅方法，稅率分別為1.2%和12%?，F(xiàn)行稅法在體現(xiàn)稅收公平公正的立法原則上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)這部分商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅。但是出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租、出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

土地增值稅的審計(jì)

土地增值稅是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤(rùn)的一個(gè)重要因素。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算，是審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)虛構(gòu)合作開發(fā)建房模式避稅，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中對(duì)合作開發(fā)土地有明確規(guī)定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！比缒撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，而又同土地轉(zhuǎn)讓方簽定合作建房協(xié)議。

城鎮(zhèn)土地使用稅的審計(jì)

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅審計(jì)時(shí)，發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)問(wèn)題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為征用的是耕地或者還沒(méi)有進(jìn)行開發(fā)的荒地；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進(jìn)行開發(fā)施工；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產(chǎn)開企業(yè)業(yè)部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒(méi)有減少，而不交或少交城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅的審計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的契稅審計(jì)主要有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所繳的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅以及代收代繳購(gòu)房者的契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時(shí)繳納。可以充分利用國(guó)土部門和財(cái)政部門提供的外部數(shù)據(jù)，審計(jì)時(shí)將國(guó)土部門提供的土地出讓情況和財(cái)政部門提供的出讓金繳納情況進(jìn)行比對(duì)，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業(yè)，然后分析其原因，查看相關(guān)合同；另外將國(guó)土部門提供的土地出讓情況以及發(fā)證情況表與財(cái)政部門征收的契稅數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的深入進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響日益深遠(yuǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)審計(jì)的情況，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)稅制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。因此，要遏制房地業(yè)偷逃稅行為，需要稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的全程監(jiān)控。

篇6

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但資金投入大，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，極易受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)與政策的影響；從2013年起，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控力度不斷加深，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩，商品房銷售面積和銷售額同比大幅下滑，商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)在2月了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)提示函，要求會(huì)計(jì)師事務(wù)所充分考慮房地產(chǎn)類上市公司所處行業(yè)狀況及特點(diǎn)，重點(diǎn)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制體系與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。例如，收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用是否真實(shí)、房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在減值跡象、內(nèi)部崗位設(shè)置與會(huì)計(jì)估計(jì)的合理性以及相關(guān)事項(xiàng)的披露等。由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要原因源于起步較晚，內(nèi)部控制制度薄弱，未能形成規(guī)范的內(nèi)部控制體系；企業(yè)內(nèi)部存在諸多控制上的缺陷，未能在內(nèi)部規(guī)范部門之間、上下級(jí)之間以及崗位之間的制約。

同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇，加上國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決當(dāng)前困難，應(yīng)該把工作重心從對(duì)外發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)內(nèi)加強(qiáng)管理。因此，為形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，需要深入研究當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所存在的內(nèi)部控制問(wèn)題，從而提供有針對(duì)性的解決對(duì)策。

本文對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，就存在的問(wèn)題提出解決對(duì)策，為我國(guó)內(nèi)部控制規(guī)范政策和監(jiān)管改進(jìn)提供借鑒。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題

（一）缺乏健全的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但大部分企業(yè)內(nèi)部控制制度不全面，在內(nèi)部控制環(huán)境、控制程序、會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)等方面尚未完善，未能形成健全的、適合企業(yè)管理的、有針對(duì)性的完整內(nèi)部控制體系。完善的內(nèi)部控制體系能讓企業(yè)快速健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制體系存在的缺陷不利于讓公眾確信企業(yè)信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)與內(nèi)控意識(shí)薄弱

隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部存在的問(wèn)題也逐漸暴露，尤其是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題：一是完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未制定，企業(yè)無(wú)法有效地采取對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，使得企業(yè)容易遭受到外界環(huán)境的影響，可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)等情況出現(xiàn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)較為片面，認(rèn)為制定內(nèi)部控制制度就是建立企業(yè)內(nèi)部管理制度，只要執(zhí)行好現(xiàn)有工作制度，就是較好地實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部控制，從而導(dǎo)致了企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)薄弱，執(zhí)行力度不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理不到位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的自我監(jiān)督管理一直被認(rèn)為是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的保障基礎(chǔ)。但目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少健全的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門缺乏應(yīng)該擁有的獨(dú)立性，不能充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)所應(yīng)有的功能，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行效果、執(zhí)行力度、修訂等缺乏客觀獨(dú)立的監(jiān)督，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)行的監(jiān)督管理不到位，執(zhí)行力度不足。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部員工素質(zhì)參差不齊，員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行能力差異較大，不能完全滿足企業(yè)內(nèi)部控制制度執(zhí)行要求，從而影響企業(yè)的發(fā)展與內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行需要全體員工的配合，若員工不能充分認(rèn)識(shí)到企業(yè)內(nèi)部控制的重要性與必要性，企業(yè)快速健康發(fā)展就會(huì)受到限制性約束。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程缺乏控制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作流程較為復(fù)雜，項(xiàng)目可行性分析、拿地、規(guī)劃、市場(chǎng)推廣、成本控制等工作進(jìn)度緩慢，需要長(zhǎng)期進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)工作流程所蘊(yùn)含的內(nèi)部控制是管理層建立健全內(nèi)部控制制度的關(guān)鍵。但鑒于房地產(chǎn)行業(yè)擁有巨大的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)需求，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只注重結(jié)果，降低了對(duì)分散的工作流程的關(guān)注度，缺乏工作流程內(nèi)部控制，甚至忽略了對(duì)工作流程的不斷優(yōu)化與完善。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制信息溝通不暢

內(nèi)部控制理論中提出了內(nèi)部控制信息共享有利于企業(yè)員工之間的溝通，也有利于加強(qiáng)各部門之間、工作流程之間相互牽制與聯(lián)系。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，管理層次較多，容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)分工不明、工作效率低、內(nèi)部控制溝通不暢等問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然大部分建立了內(nèi)部信息溝通渠道，但是在實(shí)際中應(yīng)用效果不佳，一方面缺乏上下級(jí)的有效溝通，只是簡(jiǎn)單的從上到下傳達(dá)工作，缺少及時(shí)反饋；另一方面內(nèi)部職能部門之間協(xié)調(diào)性較差，不能有效快速傳達(dá)內(nèi)部控制信息，影響企業(yè)內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題解決對(duì)策

（一）建立健全完善內(nèi)部控制制度

建立完善的內(nèi)部控制體系以及健全的內(nèi)部控制制度是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)前解決內(nèi)部控制問(wèn)題的首要任務(wù)，主要包括建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度與完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。

（1）建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度的出發(fā)點(diǎn)是如何控制企業(yè)內(nèi)部的工作流程，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度要根據(jù)企業(yè)的工作流程，將各項(xiàng)主要工作和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納入內(nèi)部控制制度管理的范圍內(nèi)，具體的來(lái)說(shuō)是要制定企業(yè)內(nèi)部工作制度體系。例如，建立不相容崗位相分離的授權(quán)審批控制制度，保證崗位上的相互制約；建立預(yù)算資金管理內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化預(yù)算資金的監(jiān)管，防范舞弊現(xiàn)象的發(fā)生；建立會(huì)計(jì)獨(dú)立核算內(nèi)部控制制度，保證會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性與及時(shí)性，等等。

（2）完善內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度。除了建立針對(duì)企業(yè)工作流程的內(nèi)部控制制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需重視內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度的建立，開展定期或不定期的內(nèi)部控制制度評(píng)估，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行評(píng)價(jià)考察，分析其現(xiàn)階段存在的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，如何修正與完善，從而使得內(nèi)部控制制度越來(lái)越健全。通過(guò)實(shí)施內(nèi)部控制的自我評(píng)估制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有內(nèi)部控制制度存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題進(jìn)一步實(shí)施準(zhǔn)確且有針對(duì)性的措施，改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，更好地完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制法制建設(shè)

許多國(guó)家都已經(jīng)頒布相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，如美國(guó)、日本、韓國(guó)等，而當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制法制建設(shè)依舊處于部門規(guī)章層面，并未上升至國(guó)家法律層面，沒(méi)有強(qiáng)制的法律約束力。內(nèi)部控制要得到有效執(zhí)行，內(nèi)部控制信息能及時(shí)準(zhǔn)確披露，投資者與企業(yè)信息不對(duì)稱問(wèn)題得以緩解，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的法制建設(shè)，使得企業(yè)能夠有法可依，違法必究，加大對(duì)隱瞞內(nèi)部控制缺陷、虛假披露內(nèi)部控制有效性的直接人員的處罰力度。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)、外部審計(jì)人員對(duì)內(nèi)部控制制度的監(jiān)督與評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障內(nèi)部控制制度有效性與開展內(nèi)部控制工作的重要組成部分。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所暴露出來(lái)的內(nèi)部控制問(wèn)題，實(shí)際上是內(nèi)部審計(jì)評(píng)價(jià)工作與外部審計(jì)監(jiān)督工作不嚴(yán)格密切相關(guān)。我國(guó)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)踐普遍存在重建設(shè)、輕執(zhí)行與監(jiān)督的現(xiàn)象，內(nèi)部控制評(píng)價(jià)走過(guò)場(chǎng)及外部審計(jì)審核走形式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部門對(duì)內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)工作，強(qiáng)化外部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)管責(zé)任，才能更好地建立企業(yè)完善的內(nèi)部控制工作。

同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的積極促進(jìn)作用，具體做法：一是要設(shè)立獨(dú)立性較高的內(nèi)部審計(jì)部門，是內(nèi)部審計(jì)工作能獨(dú)立有效地開展。二是要明確內(nèi)部審計(jì)部門的具體職責(zé)，明確獲取的審計(jì)信息是真實(shí)可靠的，確保其監(jiān)督職能有效發(fā)揮。三是注重內(nèi)部審計(jì)工作人員的素質(zhì)，通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方式提升工作能力。四是要改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范內(nèi)部審計(jì)工作程序，明確參與各方的職責(zé)行文，確保內(nèi)部審計(jì)工作的準(zhǔn)確性。

（四）拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷擴(kuò)大發(fā)展，分、子公司的數(shù)量逐漸增多，企業(yè)不僅應(yīng)關(guān)注自身的內(nèi)部控制體系的建設(shè)，同時(shí)也要規(guī)范分、子公司的內(nèi)部控制制度，在充分考慮分、子公司的工作特點(diǎn)與業(yè)務(wù)范圍，協(xié)助建立健全完善的內(nèi)部控制制度，保證企業(yè)整體內(nèi)部控制制度的完整性與一致性。若分、子公司存在內(nèi)部控制缺陷，企業(yè)總部也有不可逃避的連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拓寬企業(yè)內(nèi)部控制體系，保證整體內(nèi)部控制體系的健全與完整。

（五）提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量

我國(guó)目前沒(méi)有明確指出內(nèi)部缺陷的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部控制缺陷沒(méi)有嚴(yán)格的等級(jí)劃分以及未披露內(nèi)部控制缺陷整改措施等等，政府相關(guān)部門需要針對(duì)內(nèi)部控制缺陷衡量、整改等進(jìn)一步完善，出臺(tái)相關(guān)政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自身內(nèi)部控制存在的缺陷有所了解，如何準(zhǔn)確披露內(nèi)部控制缺陷、如何按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行整改等有據(jù)可循。因此，政府需要完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制缺陷披露機(jī)制，提高內(nèi)部控制缺陷披露質(zhì)量。

篇7

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度較快，發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，在市場(chǎng)中占據(jù)重要地位，有效推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中還有一些問(wèn)題值得我們分析探究，尤其是其會(huì)計(jì)內(nèi)部控制方面的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常有序前行造成了極大的阻礙。所以目前我們的首要任務(wù)是不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控中存在的問(wèn)題分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制環(huán)境較為弱化

一方面，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未樹立正確的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制意識(shí)，依舊存在著大鍋飯思想與封建社會(huì)思想。這些因素不僅不利于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且對(duì)我國(guó)發(fā)展水平的整體提高還帶來(lái)了嚴(yán)重的制約，針對(duì)此情況，政府部門結(jié)合現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展，做了深入的經(jīng)濟(jì)體制改革，僅強(qiáng)調(diào)理論上的政企分開，從客觀角度上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不享有自由理財(cái)權(quán)，需按照國(guó)家提出的相關(guān)指令計(jì)劃來(lái)開展經(jīng)營(yíng)管理工作，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在濃烈的行政色彩。另一方面，企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)并未發(fā)揮應(yīng)有的效用，沒(méi)有一個(gè)彼此約束的法制環(huán)境。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，市場(chǎng)上新涌現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實(shí)行的法人治理結(jié)構(gòu)通常存在“形備而實(shí)不至”的現(xiàn)象，內(nèi)部權(quán)力制衡效果較差。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控制度并不完善

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還缺乏一套完善高效的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，而導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的主要原因有：首先，企業(yè)未加快建設(shè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，部分企業(yè)雖構(gòu)建了但還缺乏系統(tǒng)性，這樣，企業(yè)在實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)就缺少相關(guān)的參考依據(jù)。其次，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中雖存在會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，但還不夠完善。簡(jiǎn)單舉例說(shuō)明，雖制定了關(guān)于施工、設(shè)計(jì)、材料設(shè)備采購(gòu)及銷售方面的內(nèi)部控制程序，但未構(gòu)建匹配的監(jiān)督審計(jì)程序，雖具備成本控制與優(yōu)化機(jī)制，但整體協(xié)調(diào)性低，沒(méi)有制定相關(guān)的制衡機(jī)制。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)控的認(rèn)識(shí)不足或缺乏

當(dāng)前，有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將注意力全部放在了自身商品的開發(fā)與銷售上。有的企業(yè)將會(huì)計(jì)內(nèi)部控制定義為內(nèi)部牽制制度或者主要用來(lái)控制運(yùn)行成本?？梢?jiàn)，對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，存在錯(cuò)誤的理解。企業(yè)必須認(rèn)識(shí)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有的推動(dòng)作用，提高資產(chǎn)的安全完整性，確保會(huì)計(jì)信息資料的真實(shí)可靠性，嚴(yán)防違紀(jì)違法行為的發(fā)生，獲取較好的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效策略

（一）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)人員以及管理人員的整體素質(zhì)

人才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要因素，對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到了關(guān)鍵性作用，是企業(yè)各項(xiàng)制度的實(shí)施者。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注重提高會(huì)計(jì)工作者與管理者的整體素質(zhì)，加強(qiáng)他們的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，力爭(zhēng)培養(yǎng)一批專業(yè)水平高、技能好的高素質(zhì)會(huì)計(jì)工作者，并且針對(duì)在崗人員定期開展相關(guān)培訓(xùn)，以確保在業(yè)務(wù)水平上達(dá)到了財(cái)務(wù)管理實(shí)際需求。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督力度

首先，強(qiáng)化會(huì)計(jì)資料內(nèi)部審計(jì)；內(nèi)部審計(jì)能夠保證會(huì)計(jì)資料的真實(shí)可靠性，保護(hù)資產(chǎn)的安全完整性，同時(shí)有效督促員工按照內(nèi)部管理制度開展作業(yè)，健全內(nèi)部控制，確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)合法性。所以內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督力度的加強(qiáng)中作用巨大，企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并配備專業(yè)的工作人員。其次，健全會(huì)計(jì)管理制度；有不少企業(yè)為了強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督要求，構(gòu)建內(nèi)部控制過(guò)程中，還賦予了會(huì)計(jì)管理制度有關(guān)規(guī)定。不僅加強(qiáng)會(huì)計(jì)程序和會(huì)計(jì)政策手冊(cè)，推動(dòng)會(huì)計(jì)工作有效運(yùn)行，而且還確立賬表制度、內(nèi)部稽核制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)收支審批制度等。

（三）加強(qiáng)構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)

在會(huì)計(jì)內(nèi)部控制基礎(chǔ)上構(gòu)建“以人為本”的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)從兩方面著手進(jìn)行：一方面，認(rèn)真編制并落實(shí)有利于企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制有序前行的人力資源政策。人力資源在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中發(fā)揮重要作用，企業(yè)要想提高會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的有效性，就必須加強(qiáng)管理人力資源，確立完善的管理措施，落實(shí)崗位輪換制。另一方面，加強(qiáng)員工培訓(xùn)。注重培養(yǎng)員工的職業(yè)道德素養(yǎng)及技能，提高員工的法律意識(shí)，對(duì)各個(gè)區(qū)域中的法規(guī)加以掌握與了解，從而增強(qiáng)工作適應(yīng)性。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述可知，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是企業(yè)有效經(jīng)營(yíng)的前提保障，是企業(yè)中不可或缺的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。為了保證會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度的完善高效，應(yīng)從對(duì)其問(wèn)題分析入手，提出可行的措施，從而確保企業(yè)具有較高的內(nèi)部管理水平，會(huì)計(jì)從業(yè)人員具有較高的財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇8

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)工作是一個(gè)企業(yè)的主要構(gòu)成部分，關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)支出的合理性。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是如此，需要加以關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理工作，來(lái)提高自身的資源整合利用率，來(lái)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展扶方向，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)開拓能力，增加自身的實(shí)力和支出競(jìng)爭(zhēng)力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和理論闡述

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)，從其字面上我們就可以看出，其是和房地產(chǎn)工作具有緊密聯(lián)系，主要是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行來(lái)進(jìn)行管理和開發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售和出租，對(duì)房地產(chǎn)需求人員來(lái)進(jìn)行服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具有中介性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)[1]。其次房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)具有自身的發(fā)展特點(diǎn)，具有自身的特殊性，其財(cái)務(wù)支出較高，人力和物力的需求較大，建筑周期和消耗的時(shí)間較多，具有較高的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)利益無(wú)法確定。由于房地產(chǎn)前中后期情況很大不一樣，導(dǎo)致前期成本和負(fù)債劇增，負(fù)債率達(dá)到離譜的地步，中期流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債維持增加但有所減緩，特點(diǎn)是這時(shí)期的有些負(fù)債不是真正的負(fù)債（預(yù)售款），前中期都是虧損，越來(lái)越嚴(yán)重，后期收入、所有者權(quán)益猛增成本和負(fù)債劇減，負(fù)債率直線上升等等

二、財(cái)務(wù)管理工作闡述

（一）財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容闡述

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行闡述，主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容。其一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要管理主體。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部，主要是對(duì)財(cái)務(wù)工作人員工作的內(nèi)容和監(jiān)督與管理的主要內(nèi)容來(lái)進(jìn)行管理，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工作中，不同環(huán)節(jié)的資金運(yùn)作情況來(lái)進(jìn)行管理和控制。其二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要管理工作內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作情況和資金流動(dòng)情況，是其主要的工作內(nèi)容和管理任務(wù)，包括對(duì)資金的流向，財(cái)務(wù)的實(shí)際使用情況，財(cái)務(wù)的支出和走向，財(cái)務(wù)的收入，財(cái)務(wù)管理方案的構(gòu)建等等。資金的分配等等來(lái)進(jìn)行管理。細(xì)致化來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，主要是對(duì)企業(yè)的資金和財(cái)務(wù)籌集工作進(jìn)行管理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作和資金的運(yùn)行進(jìn)行管理。如下圖一所示，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)方案展示圖[2]。

（二）管理的主要特點(diǎn)闡述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，其 財(cái)務(wù)管理體系的工作主要涵蓋以下幾個(gè)特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)開發(fā)的消耗時(shí)間較長(zhǎng)，財(cái)務(wù)支出較多，籌資壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要工作，是對(duì)土地資源來(lái)進(jìn)行在利用，需要較高的土地建設(shè)資金，增加了自身發(fā)展的財(cái)務(wù)支出[3]。其次，房地產(chǎn)開發(fā)工作不是一朝一夕就可以完成的，需要長(zhǎng)時(shí)間的人力和物力的運(yùn)作，建設(shè)和發(fā)展周期長(zhǎng)，不同環(huán)節(jié)的發(fā)展都需要較多的資金，增加了籌資壓力較大。其二，開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)較高，投資的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任較重。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在發(fā)展過(guò)程中，較大的財(cái)務(wù)支出和建設(shè)壓力，建設(shè)和發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，會(huì)受到不同外在因素的影響，包括市場(chǎng)變化因素和國(guó)家發(fā)展政策的影響，必然會(huì)增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作難度，增加了財(cái)務(wù)管理工作的壓力和難度。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資時(shí)，存在投資失誤，沒(méi)有把握好市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，一旦發(fā)生投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后果無(wú)法想象[4]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作有效進(jìn)行

（一）增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系

現(xiàn)階段，隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不同類型和形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上涌現(xiàn)，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展壓力，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日漸強(qiáng)烈。面對(duì)這一市場(chǎng)情形，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要想在眾多企業(yè)中，拔尖而出，不僅要關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，也要增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，把財(cái)務(wù)管理工作和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃結(jié)合，來(lái)促進(jìn)自身的全面發(fā)展，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。站在經(jīng)營(yíng)和管理人員的角度來(lái)說(shuō)，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的有序開展，其要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)開發(fā)建過(guò)程中，對(duì)不同項(xiàng)目中設(shè)置核算機(jī)構(gòu)，保證會(huì)計(jì)工作人員的工作能力，保證其具備會(huì)計(jì)工作資格證書，不斷的學(xué)習(xí)管理技巧和經(jīng)方法，增加自身經(jīng)營(yíng)和管理的工作能力，在保證自身具備較好的工作能力和管理能力的基礎(chǔ)上，要不斷的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)理論知識(shí)，學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)信息，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作中，資金和財(cái)務(wù)的流向的關(guān)注度，增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作中，現(xiàn)金流向的關(guān)注度，利于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中發(fā)揮自身的價(jià)值[5]。如下圖二所示，是北京、上海、廣州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理報(bào)表，其增加了對(duì)不同數(shù)據(jù)和信息的分析，可以作為當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)借鑒的方案。

（二）增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作來(lái)說(shuō)，其關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和財(cái)務(wù)管理工作人員和會(huì)計(jì)從業(yè)工作人員具有緊密聯(lián)系。因此，要增加對(duì)內(nèi)部務(wù)工作人員的監(jiān)督，保證其工作的有序開展，保證其工作行為的合理性，其次，為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的全面開展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，和市場(chǎng)與政府具有緊密聯(lián)系。因此，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作年進(jìn)行監(jiān)督和管理時(shí)，可以全面發(fā)揮市場(chǎng)的監(jiān)督作用和政府的監(jiān)督作業(yè)，增加社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的關(guān)注，利用社會(huì)這一大集體來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督和管理。增加我國(guó)的財(cái)政機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)、稅務(wù)部門和物價(jià)等等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督局力度，在法律章程的實(shí)施過(guò)程中，全面發(fā)揮政府的職能，把審計(jì)監(jiān)督工作和企業(yè)的預(yù)算工作進(jìn)行結(jié)合，利用稅務(wù)監(jiān)督來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的主體[6]。

（三）優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作可以利用集中化管理的形式來(lái)進(jìn)行管理，優(yōu)化傳統(tǒng)資金管理體系的弊端，對(duì)資金的運(yùn)作去向進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證資金利用時(shí)，需要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)體現(xiàn)的允許，避免呆賬與壞賬現(xiàn)象的發(fā)生，構(gòu)建有序的資金管理流程，及時(shí)的清除資金管理的內(nèi)部阻礙，增加收入和支出資金管理的聯(lián)系性，保證市場(chǎng)營(yíng)銷的財(cái)務(wù)收益達(dá)到一定高度時(shí)，要及時(shí)的進(jìn)行清零作業(yè)，資金的總支出需要經(jīng)過(guò)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)管理的總部進(jìn)行審核，來(lái)保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性。其次，榱吮Vし康夭開發(fā)企業(yè)的的資金管理工作的有效開展，保證其財(cái)務(wù)管理工作的高效進(jìn)行，也要在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建完善的控制制度，增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資金和財(cái)務(wù)的保護(hù)，來(lái)樹立企業(yè)的良好形象，保證企業(yè)的名譽(yù)與聲望，提高企業(yè)的危機(jī)意識(shí)，增加工作人員不斷危機(jī)的處理能力，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不同發(fā)展環(huán)節(jié)，和不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，來(lái)保證資金和財(cái)務(wù)運(yùn)作的科學(xué)性。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作，是其在發(fā)展過(guò)程中的主要工作，其不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)力具有較大的影響。因此對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其在發(fā)展過(guò)程中，要增加對(duì)自身財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，增加對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度，完善財(cái)務(wù)管理體系，增加對(duì)外部監(jiān)督工作的關(guān)注度，發(fā)揮外部財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的最大效果，優(yōu)化資金管理系統(tǒng)，保證資金運(yùn)作的合理性和流暢性，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大,建設(shè)周期長(zhǎng),成本核算環(huán)數(shù)多,投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。這就更需要精打細(xì)算,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作,這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的特性所決定的。了解房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成和我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。如何進(jìn)行成本核算,顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。按不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類,就其用途來(lái)說(shuō),大致可分為三部分:

1.土地及設(shè)備費(fèi)用

土地及設(shè)備費(fèi)用,是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容,大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前,必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算,計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià)),以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

2.配套及其他收費(fèi)支出

配套及其他收費(fèi)支出主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi),學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì),如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多,標(biāo)準(zhǔn)不一,許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行,隨意性很強(qiáng),標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出,一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%。

3.管理費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比,有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),因此,大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要,這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好,對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠過(guò)去那種高價(jià)格、高成本、粗放管理獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。但我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理仍存在以下問(wèn)題。

1.成本管理意識(shí)淺薄

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)企業(yè)實(shí)行的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ),以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式。受傳統(tǒng)觀念的影響以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報(bào)的利潤(rùn)率,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。企業(yè)往往忽視了成本管理,成本管理意識(shí)淺薄,浪費(fèi)很大,財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開發(fā)成本,對(duì)開發(fā)產(chǎn)品形成全過(guò)程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長(zhǎng)期性以及流動(dòng)性,也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨著更加嚴(yán)峻的考驗(yàn),隨著企業(yè)成本總額中不可控成本的比例增加。如果不加強(qiáng)成本管理意識(shí)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提高效益,將很難在市場(chǎng)當(dāng)中立足。

2.缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn),而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場(chǎng)、搶工期,往往走一步看一步,忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略,導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)于企業(yè)成本管理的重要指導(dǎo)意義,但卻沒(méi)有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向作用的發(fā)揮,企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo),使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié),成本預(yù)測(cè)、決策可有可無(wú)。成本計(jì)劃如同虛設(shè),再加上沒(méi)有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序,成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

3.內(nèi)部控制薄弱,偏重事后控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作,事前比較薄弱,總結(jié)多于過(guò)程控制,往往成為事后行為。尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)成本的事前預(yù)測(cè),對(duì)成本控制的重視不夠。對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的控制,基本上也是采用事后控制,很多時(shí)候只能接受既成事實(shí),比如預(yù)算外費(fèi)用和現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生的支出等。成本預(yù)測(cè)和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性,有些企業(yè)雖有預(yù)算,但不夠科學(xué)、全面、系統(tǒng),只對(duì)一些費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算編制,還不能稱為預(yù)算管理更談不上建立預(yù)算管理控制系統(tǒng)。成本管理的關(guān)鍵部門和業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏控制標(biāo)準(zhǔn)。一些企業(yè)雖然在職能部門上單獨(dú)設(shè)置了審計(jì)部,但往往只對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事后審計(jì),沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的功能。

三、如何加強(qiáng)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算

成本核算向來(lái)是企業(yè)管理中的重點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,現(xiàn)在從四個(gè)方面加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算。

1.加強(qiáng)制度建設(shè)

加強(qiáng)和完善商品房成本核算的規(guī)章和制度建設(shè),使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠,促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身規(guī)模大小和商品房開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素,在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下,合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu),配備必要的成本核算人員。每一房地產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)由專人負(fù)責(zé)成本核算工作,大型項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立成本核算工作組專門負(fù)責(zé)成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本報(bào)表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái),形成算為管用、算管結(jié)合的有效機(jī)制。

2.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展商品房成本核算的工作中,必須切實(shí)做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目預(yù)算和決算書,各類購(gòu)銷合同文件,項(xiàng)目成本費(fèi)用控制計(jì)劃、項(xiàng)目成本預(yù)算,各類成本費(fèi)用支出原始憑證及記錄、成本變動(dòng)因素分析表,現(xiàn)場(chǎng)各類簽證憑單,現(xiàn)場(chǎng)管理原始臺(tái)賬記錄,預(yù)決算原始臺(tái)賬記錄,項(xiàng)目預(yù)決算差異分析表等。成本核算的基礎(chǔ)工作重點(diǎn)在于建立和健全各類原始記錄,建立規(guī)范的開發(fā)建設(shè)流程,嚴(yán)肅認(rèn)真地做好項(xiàng)目預(yù)決算工作,嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收簽證和計(jì)量工作,嚴(yán)格執(zhí)行成本預(yù)算及成本變動(dòng)因素分析制度,加強(qiáng)預(yù)決算差異分析。

正確劃分成本項(xiàng)目,可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,開發(fā)成本屬一級(jí)科目,在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要,確定成本項(xiàng)目,進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多,對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用,特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用,應(yīng)盡量合并,對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。

3.強(qiáng)化會(huì)計(jì)監(jiān)督,保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性

建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系,核算開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況、運(yùn)行時(shí)間、貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期、降低資金占用時(shí)間,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。

企業(yè)應(yīng)設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門或人員,強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì),以保證會(huì)計(jì)核算真實(shí)性,其最終目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部審計(jì)應(yīng)以企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方面規(guī)章制度及工程預(yù)算書為依據(jù),對(duì)不符合制度的支出,堅(jiān)決予以制止。對(duì)于超預(yù)算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究責(zé)任者責(zé)任。這樣,可以降低成本,提高企業(yè)效益。

4.樹立成本意識(shí),加強(qiáng)成本宣傳

事實(shí)上,成本管理不只是專設(shè)的成本管理機(jī)構(gòu)及成本管理人員的職責(zé)。他們只是企業(yè)成本日常控制的組織者,比如房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程管理部門,只靠他們單方面的努力,難以實(shí)施好成本控制。企業(yè)決策管理層的決定對(duì)企業(yè)成本形成的基礎(chǔ)條件有很大的影響。比如房地產(chǎn)開發(fā)公司的策劃部門和工程部門的工作影響著房屋設(shè)計(jì)和成本材料管理;銷售部門人員的業(yè)務(wù)活動(dòng)影響著材料物資的采購(gòu)成本及產(chǎn)品銷售費(fèi)用;財(cái)務(wù)部門的融資方式影響著資金使用成本。這就是說(shuō),企業(yè)成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動(dòng)密切相關(guān)。他們都應(yīng)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此,成本控制的主體應(yīng)該是個(gè)全員概念,企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每一個(gè)人都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實(shí)施者。

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[1]黃蓉:《房地產(chǎn)開發(fā)成本管理探究》,工作研究,2009.12

[2]張永:《房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中注意的幾點(diǎn)問(wèn)題》,現(xiàn)代商業(yè),2009.14

[3]胡亞麗:《淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的標(biāo)準(zhǔn)化》,現(xiàn)代商業(yè),2007.30

篇10

近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，房地產(chǎn)企業(yè)也成為研究關(guān)注的重點(diǎn)。房屋作為一種特殊的商品，具有價(jià)值大、開發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，與傳統(tǒng)的商品有巨大的差異，自然導(dǎo)致其核算也存在一定的特殊性。其中的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方面的問(wèn)題也暴漏出來(lái)，一些收入、成本核算方面的問(wèn)題也值得商榷。

一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)核算中收入存在的問(wèn)題

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅收規(guī)定存在著不同。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于收入的確認(rèn)有五項(xiàng)原則，由于企業(yè)獲得預(yù)售許可證可進(jìn)行房屋的出售，此時(shí)通常房屋還未建設(shè)，購(gòu)房者購(gòu)買的是期房，但是此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收到購(gòu)房者的款項(xiàng)，而商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)并未有效轉(zhuǎn)移，不符合準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。只有等到所開發(fā)的房產(chǎn)竣工驗(yàn)收并移交給購(gòu)房者之后才能確認(rèn)收入。而稅法上則規(guī)定預(yù)售所得款項(xiàng)需要計(jì)入預(yù)售收入并需要納稅。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)附屬設(shè)施比如地下室、停車位、閣樓的銷售并沒(méi)有進(jìn)行收入的確認(rèn)，這部分也屬于房地產(chǎn)銷售的范圍，卻并未納入到收入中來(lái)。而且，在銷售過(guò)程中包括的物業(yè)費(fèi)、罰款、政府獎(jiǎng)勵(lì)、收取的客戶違約金并未在收入中體現(xiàn)。

（二）會(huì)計(jì)核算中成本存在的問(wèn)題

首先，目前的房地產(chǎn)成本核算并未對(duì)成本的計(jì)算與分配進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的對(duì)象種類很多，主要包括多層建筑、高層建筑。一般來(lái)說(shuō)，4-9層為多層建筑，10-11為小高層建筑，11層以上為高層建筑。由于最初房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是多層建筑，每層的建筑成本相差不大，所以其建筑成本核算都是采用平均成本。但是對(duì)于高層建筑來(lái)說(shuō)，低樓層、裙樓以及高樓層的建筑成本并不一致，若還是用平均成本法來(lái)度量，必然導(dǎo)致會(huì)計(jì)計(jì)量的不準(zhǔn)確。其次，房地產(chǎn)企業(yè)存在通過(guò)操縱成本來(lái)偷稅漏稅的行為，混淆成本核算對(duì)象，自用的是沒(méi)有單獨(dú)進(jìn)行成本的核算，反而計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，減少了利潤(rùn)，降低了對(duì)于國(guó)家的對(duì)手貢獻(xiàn)。有的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大期間費(fèi)用的范圍來(lái)增加成本，將購(gòu)房者交納的房款用作廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等的支出，計(jì)入管理費(fèi)用，無(wú)形之中增大了成本?；蛘邔⑦`規(guī)發(fā)票入賬，通過(guò)修改、自行填列過(guò)期作廢的發(fā)票，來(lái)增加營(yíng)業(yè)成本，降低企業(yè)利潤(rùn)。

二、改善房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算相關(guān)問(wèn)題的措施

（一）完善收入核算制度

一是要改善商品房、配套設(shè)施收入核算制度。相關(guān)部門可以嘗試指定一套符合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售收入的確認(rèn)制度。同稅收法規(guī)結(jié)合起來(lái)，把簽訂銷售合同時(shí)收取預(yù)收款的時(shí)點(diǎn)作為銷售收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。這樣就會(huì)避免因?yàn)闊o(wú)法確認(rèn)收入而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)表上出現(xiàn)大量的虧損，同時(shí)真正銷售的時(shí)候又會(huì)產(chǎn)生巨量的收入，財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示有大量的利潤(rùn)，無(wú)法真實(shí)反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。二是要規(guī)定好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入核算的范圍，該核算的范圍應(yīng)該包括商品房以及配套的設(shè)施。三是加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、房屋出租的收入以及其他收入的監(jiān)管力度。這部分收入大約占整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)收入的15%。對(duì)于土地的轉(zhuǎn)讓收入，國(guó)家可以建立在不同地區(qū)的土地價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)，并且規(guī)定最低的土地交易價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，低于該標(biāo)準(zhǔn)就不給于過(guò)戶，這樣就可以減少土地交易中的黑幕操作。四是要加強(qiáng)輔助材料的管理。通過(guò)建立“銷售備查簿”、“預(yù)售收入備查簿”、“協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)”等輔助材料，可以從側(cè)面真實(shí)反映企業(yè)真實(shí)的應(yīng)納稅所得額。這樣就可以防止企業(yè)隨意調(diào)整收入以及利潤(rùn)，使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到納稅規(guī)范。

（二）對(duì)于高層建筑成本核算“因?qū)佣悺?/p>

通過(guò)層次分析法或者其他適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定權(quán)重的方法，對(duì)于每一層樓房確定一個(gè)用來(lái)計(jì)算成本的權(quán)重，通過(guò)總成本和可銷售建筑面積計(jì)算平均成本，以每一層樓的權(quán)重乘以平均成本，算出銷售成本，做到銷售收入與成本的配比。舉個(gè)例子，某房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)以及科學(xué)的計(jì)算方法得出所建造30層樓房的平均成本為3000/m2，裙樓，5-10層，10-20層，20-30層權(quán)重依次為3、1、2、1.5。則該高層的銷售成本依次為9000/m2， 3000/m2， 6000/m2， 4500/m2。這樣就可以化解收入與成本不配比的問(wèn)題。另外，需要準(zhǔn)確歸集和分配成本。對(duì)于復(fù)雜的工程，很難將成本費(fèi)用歸集到成本核算對(duì)象。這時(shí)就需要運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行成本費(fèi)用的分配，嚴(yán)禁隨意分配?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)用可以采用因果關(guān)系法，按照歷史發(fā)生的原因進(jìn)行分?jǐn)偂Ｅ涮自O(shè)備按照按照預(yù)算面積分?jǐn)?，按建筑面積分配一些現(xiàn)場(chǎng)組織的管理費(fèi)用。按照占地面積分配拆遷補(bǔ)償費(fèi)及土地征用費(fèi)。

（三）加強(qiáng)審計(jì)的作用

通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本操縱行為，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的真實(shí)性進(jìn)行獨(dú)立的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的有效性，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建立。同時(shí)，也要結(jié)合外部審計(jì)的力量，對(duì)于企業(yè)違法違規(guī)的行為進(jìn)行披露，以及修正企業(yè)不合規(guī)范的賬務(wù)處理行為。內(nèi)部審計(jì)與外部審計(jì)相互結(jié)合，各司其職，做到成本核算的正確性，防止房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的行為的發(fā)生。

三、結(jié)束語(yǔ)

目前階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面依然不成熟，會(huì)計(jì)核算工作也面臨巨大的需要改善的地方。我們應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，利用有效的管理制度，提高會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。