導(dǎo)言：作為寫作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而是企業(yè)蒙受損失的可能性。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)通常是指企業(yè)的舉債籌資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)負(fù)債過(guò)多而導(dǎo)致企業(yè)到期無(wú)法償本付息，給企業(yè)造成損失的不確定性。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各方面體制都還不健全，同時(shí)近幾年為了抑制房?jī)r(jià)，是房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境日益嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增，控制風(fēng)險(xiǎn)首先要提前認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)類型，從而制定相應(yīng)的策略來(lái)應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以分為兩大類，一類是外部風(fēng)險(xiǎn)，一類是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是是指房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的外部環(huán)境變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)等。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括供求風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)等。首先是供求風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來(lái)，房?jī)r(jià)不斷攀升，很多人被房地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績(jī)及利潤(rùn)所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，另外加上國(guó)家不斷加強(qiáng)保障房建設(shè)，房地產(chǎn)供給不斷增加，因此房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)商面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。其次是消費(fèi)者偏好風(fēng)險(xiǎn)，由于供給的增加，房地產(chǎn)商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過(guò)程中，如果對(duì)消費(fèi)者心理掌握不到位，推出房屋無(wú)法滿足消費(fèi)者需求，則會(huì)造成房屋積壓，給房地產(chǎn)企業(yè)造成損失。最后是通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹是房地產(chǎn)面臨的又一外部風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹帶來(lái)的結(jié)果就是材料成本、人工成本的增加，這勢(shì)必給房地產(chǎn)商帶來(lái)壓力。

政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指國(guó)家政策變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不確定性。主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)等一系列的政策風(fēng)險(xiǎn)。首先，利率風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其資金主要來(lái)源是銀行貸款，貸款利率上升必然會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本增加，并且，利率上升會(huì)減少消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，房地產(chǎn)成交量下降，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程涉及多項(xiàng)稅種，所涉及的稅務(wù)不僅包含一般企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、車船使用稅、企業(yè)所得稅，還包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所繳納稅種多達(dá)十余項(xiàng)，因此，若國(guó)家提高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)成本也會(huì)提高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的解決難題就是籌資，目前我國(guó)金融市場(chǎng)體制不健全，政府對(duì)房地產(chǎn)上市管制較為嚴(yán)格，除綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)商可以通過(guò)上市融資外，很多中小企業(yè)根本達(dá)不到上市資格，另外，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)其它融資方式仍不健全，大部分企業(yè)還是通過(guò)銀行貸款籌集資金。近幾年國(guó)家為打壓房?jī)r(jià)，收縮銀行信貸額度，加大房地產(chǎn)企業(yè)融資難度。

（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理、財(cái)務(wù)管理等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入大，大部分資金來(lái)源于銀行貸款，因此大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨較高的資產(chǎn)負(fù)債率，很多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至超過(guò)100%，負(fù)債的提高增加了企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，這一風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。第二，由于房地長(zhǎng)行業(yè)屬暴利行業(yè)，大部分人在沒(méi)有做足充分準(zhǔn)備的情況下加入這一行業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理水平不高，公司治理結(jié)構(gòu)不明晰，財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格，這都導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)和把握能力降低，風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)也偏低，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究

（一）選擇正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)有利于企業(yè)準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)陌盐债?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。指標(biāo)的選擇應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理全面。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反映的指標(biāo)體系有發(fā)展能力指標(biāo)體系，風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系，償債能力指標(biāo)體系等。選擇及建立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率同時(shí)增強(qiáng)企業(yè)償債能力。目前階段，隨著金融市場(chǎng)的不斷發(fā)展，許多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀。

（三）建立內(nèi)部控制制度，提高且財(cái)務(wù)管理水平

作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的組成部分，內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立合理規(guī)范的內(nèi)部控制制度，健全企業(yè)公司治理結(jié)構(gòu)，制定嚴(yán)格的規(guī)章制度以提高自身的防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（四）做好市場(chǎng)調(diào)研，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)很大一部分的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自市場(chǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，由專業(yè)人員根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析并在此基礎(chǔ)上制定方案，從而使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲從，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求及市場(chǎng)承受能力，避免不必要的損失。

篇2

所謂房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、融資、使用資金和利潤(rùn)分配等活動(dòng)中由于主客觀因素對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的重大影響，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由負(fù)債引起的，這成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體系

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國(guó)家政策的影響和市場(chǎng)需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來(lái)迅速發(fā)展起來(lái)，這就使得很多開(kāi)發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財(cái)務(wù)管理問(wèn)題置于腦后。由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)部門都不能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財(cái)務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無(wú)人問(wèn)津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財(cái)務(wù)管理體系不完善，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，要經(jīng)過(guò)可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個(gè)時(shí)間是比較長(zhǎng)的，周期越長(zhǎng)，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)過(guò)程中的不確定因素就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此更應(yīng)該做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒(méi)有對(duì)土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過(guò)于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時(shí)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過(guò)度，這就使利息減稅帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來(lái)越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必會(huì)不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項(xiàng)資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國(guó)的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過(guò)于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來(lái)籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開(kāi)展，在行業(yè)發(fā)展以來(lái)，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒(méi)有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險(xiǎn)比較集中，不能通過(guò)分散風(fēng)險(xiǎn)的方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對(duì)行動(dòng)有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，具體做法是完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，不但要重視財(cái)務(wù)管理，還要懂得財(cái)務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的知識(shí)，了解會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來(lái)，才能對(duì)財(cái)務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行。再次，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后如何降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，更要重視風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作，以財(cái)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的可行性、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)成本、間接費(fèi)用、借款計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了高效利益，降低因?yàn)樨?fù)債帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要控制負(fù)債率，堅(jiān)持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過(guò)高，又會(huì)對(duì)企業(yè)的償債能力帶來(lái)影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動(dòng)資本及時(shí)補(bǔ)充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)該有長(zhǎng)期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長(zhǎng)期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長(zhǎng)期資金支持，那么就會(huì)出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會(huì)受到影響，也將影響正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動(dòng)，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對(duì)企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對(duì)于分擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會(huì)為房地產(chǎn)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對(duì)資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)的新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間短本身就促進(jìn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在制度上健全風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測(cè)和微觀監(jiān)測(cè)相結(jié)合，這樣才能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳志高．最新房地產(chǎn)工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理及風(fēng)險(xiǎn)分析與內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范實(shí)物全書(shū)［M］．中國(guó)工程建筑出版社，2007．

[2]張艷平，張康．淺談我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制［J］.中國(guó)商界（下半月），2009，（03）．

[3]陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2008，32(3)：34～35.

篇3

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭尤為迅速，由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)差、起步晚，各種行為都不規(guī)范等原因，致使房地產(chǎn)公司存在著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地避免財(cái)務(wù)危機(jī)對(duì)保證房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，乃至全民經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有非常重要的意義。

1房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

11宏觀因素分析

房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境包括政治因素、法律因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)文化因素、自然環(huán)境因素和技術(shù)發(fā)展因素等，所以房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境不受自己控制，當(dāng)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展變化時(shí)（經(jīng)濟(jì)全球化加快等），首先受到影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展的調(diào)控政策如：財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)很難控制未來(lái)發(fā)展的走勢(shì)。同時(shí)又由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)、投資大等特點(diǎn)，導(dǎo)致公司發(fā)展也存在一定的缺陷，具體表現(xiàn)如下。

111市場(chǎng)不成熟

我國(guó)房地產(chǎn)是20世紀(jì)90年代初新興產(chǎn)業(yè)，相對(duì)世界其他國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，起步比較晚，發(fā)展速度猛烈，無(wú)論發(fā)展過(guò)程還是管理規(guī)范等都不夠成熟，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中沒(méi)有重心，盲目前進(jìn)。出現(xiàn)一些企業(yè)將閑置資金投入到?jīng)]有進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查的房地產(chǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致房屋銷售不暢，資金無(wú)法正常收回。

112政府政策影響

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，根基不穩(wěn)，為了適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，政府多次出臺(tái)宏觀調(diào)控政策。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)過(guò)快時(shí)，國(guó)家嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商貸款條件和利率，從而削弱房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入低谷時(shí)，采取貸款放款優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買，維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展。

113風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

由于房地產(chǎn)快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)投資者在近二十年獲得了高利潤(rùn)的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)方面缺乏相應(yīng)的控制制度，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)按照制度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

12微觀因素分析

121缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，有將近四成的房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中僅停留在會(huì)計(jì)核算，而缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和事后財(cái)務(wù)分析，沒(méi)有有效的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的職能。甚至有的房地產(chǎn)公司外聘會(huì)計(jì)公司做，由于會(huì)計(jì)對(duì)公司情況和業(yè)務(wù)不了解，不能做到日常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的有效控制。

122盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)

一些公司被剛開(kāi)始的高利潤(rùn)沖昏了頭腦，不計(jì)后果的將資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，而缺乏開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全盤考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期資金運(yùn)作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導(dǎo)致負(fù)債成本過(guò)大。

123成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)暴利，使得房地產(chǎn)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制，主要表現(xiàn)在三方面：首先，不重視建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃階段，經(jīng)常出現(xiàn)項(xiàng)目方案還沒(méi)有確定下來(lái)就著急開(kāi)工進(jìn)行建設(shè)，致使在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目方案反復(fù)修改，項(xiàng)目成本也隨之增加；其次，招投標(biāo)環(huán)節(jié)走過(guò)場(chǎng)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不愿搞公開(kāi)招標(biāo)；再次，普遍重視對(duì)施工階段的成本控制，而忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)

21財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度

大多數(shù)房地產(chǎn)公司以向銀行貸款的方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的大量資金，但是過(guò)度貸款會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度。財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)度意味著資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉(zhuǎn)率偏低

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資源多，資金投入大，征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)都屬于資金嚴(yán)重消耗部分。雖然房地產(chǎn)通過(guò)房屋預(yù)售、現(xiàn)房銷售和物業(yè)管理等方式將資金收回，但周期比較長(zhǎng)。

23資產(chǎn)期限不匹配

由于房地產(chǎn)的資金投入大，資產(chǎn)比較多，其流動(dòng)資產(chǎn)主要是存貨（包括原材料、周轉(zhuǎn)材料、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）。由于房地產(chǎn)存貨流動(dòng)性差，屬于不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債率不匹配，致使資金償還壓力過(guò)大。

24現(xiàn)金流入期限不均衡

由于房地產(chǎn)公司大部分資金采取外部資金投入并在項(xiàng)目開(kāi)展期進(jìn)行房屋預(yù)售等方式獲得資金流入，致使房地產(chǎn)現(xiàn)金流入不可控，一年高一年低，現(xiàn)金流入期限出現(xiàn)嚴(yán)重的不均衡。使得現(xiàn)金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流入較多的一年又會(huì)產(chǎn)生大量的資金冗余。

3房地產(chǎn)行業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

31加強(qiáng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程管理

311籌資風(fēng)險(xiǎn)的管理

向銀行貸款是房地產(chǎn)行業(yè)目前采取的主要融資方式。經(jīng)過(guò)行業(yè)分析，房地產(chǎn)公司過(guò)度貸款會(huì)造成負(fù)債率過(guò)高。所以房地產(chǎn)公司融資方式應(yīng)該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創(chuàng)新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目資金順利流通，股東權(quán)益具有穩(wěn)定的收益率。

312投資風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高投資項(xiàng)目，其最重要工作的就是項(xiàng)目前期的需求分析和可行性調(diào)研，應(yīng)充分了解國(guó)家政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)信息以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等。如果城市規(guī)劃信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商選址的錯(cuò)誤判斷，最終會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)房屋出現(xiàn)滯銷。

313現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)公司從開(kāi)始融資就承擔(dān)著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在公司資金回收環(huán)節(jié)最為重要，而應(yīng)收賬款的及時(shí)回收是影響資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，首先建立穩(wěn)定的信用政策；其次客戶購(gòu)買房時(shí)確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估購(gòu)買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應(yīng)收款方式和比例。

32建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

如果房地產(chǎn)公司沒(méi)有建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，不能有效地避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)使財(cái)務(wù)危機(jī)擴(kuò)大化，所以建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)至關(guān)重要。

321及時(shí)編制現(xiàn)金流量預(yù)算，建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)短期內(nèi)的主要工作是現(xiàn)金流量預(yù)算的編制，為了保證現(xiàn)金流量得到有效管理，房地產(chǎn)公司應(yīng)該建立完善的預(yù)算及預(yù)測(cè)系統(tǒng)，以周、月、季、半年、年為階段將具體項(xiàng)目匯總，分析預(yù)期收益、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)狀況等。

322建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，確定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系

財(cái)務(wù)預(yù)警指標(biāo)一般包含反映企業(yè)負(fù)債償還能力、盈利能力和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力等。房地產(chǎn)公司應(yīng)該參照房地產(chǎn)特點(diǎn)，并根據(jù)自己公司的實(shí)際情況，具有側(cè)重的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，從而建立適合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

4結(jié)論

綜上所述，只有不斷提升房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能保障房地產(chǎn)公司長(zhǎng)久穩(wěn)定發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇4

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)十分典型的資金密集型行業(yè)，它具有資金巨大、投資收益周期長(zhǎng)、資金套牢時(shí)間久、資金應(yīng)變能力差等特點(diǎn)，并且很容易受到國(guó)內(nèi)外的競(jìng)價(jià)發(fā)展形勢(shì)和國(guó)內(nèi)宏觀政策的影響。從二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，由國(guó)家福利房分配的結(jié)束而激發(fā)了商品性住房的需求，到2000年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在2007年至2008年，我國(guó)的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚(yáng)后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場(chǎng)交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點(diǎn)使其在發(fā)展中隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在不斷的發(fā)展中學(xué)會(huì)有效合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渥陨淼男再|(zhì)就會(huì)存在諸多的內(nèi)部和外部風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)影響，主要是以下幾個(gè)方面：

1.負(fù)債率高

通過(guò)一些調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中需要運(yùn)用大量的資金來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，在選擇項(xiàng)目時(shí)已出現(xiàn)盲目性，出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高。

2.資金結(jié)構(gòu)不合理和境外資金運(yùn)用少

根據(jù)資料顯示，在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導(dǎo)致對(duì)銀行依賴性大，使得很多風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上。同時(shí)，主要是運(yùn)用國(guó)內(nèi)的資金發(fā)展企業(yè)而對(duì)國(guó)際上的規(guī)則不了解，難以從國(guó)際上獲得資金。這使得風(fēng)險(xiǎn)全部集中在國(guó)內(nèi)銀行身上，不利于分散風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)涉及面廣，管理較難

企業(yè)成功首先需要一個(gè)規(guī)范的財(cái)務(wù)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務(wù)、審計(jì)單位、企業(yè)職工等，再加上房地產(chǎn)的資金量大、來(lái)往頻繁、結(jié)算較多，這些也就使得財(cái)務(wù)管理上復(fù)雜程度較高。

三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

1.構(gòu)建正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

首先需要有科學(xué)正確的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，要能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平，把握企業(yè)對(duì)資金的發(fā)展能力以及償還能力，以便正確恰當(dāng)?shù)膶?duì)其風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)防和提出相對(duì)應(yīng)的措施，這樣也會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)上樹(shù)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，使得財(cái)務(wù)評(píng)估工作更加具有針對(duì)性、目的性。

2.開(kāi)發(fā)多渠道的融資方式

只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)造成銀行壓力過(guò)大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來(lái)解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中負(fù)債率高的問(wèn)題。首先要不斷的加強(qiáng)對(duì)債券、股票、房屋預(yù)售款等的管理，其次要擴(kuò)大自身的資金擁有情況，逐步的開(kāi)發(fā)自引外資的條件：比如，可以根據(jù)發(fā)那個(gè)地產(chǎn)的信托計(jì)劃，在保持公司原有負(fù)債率的情況下，來(lái)吸引外來(lái)投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節(jié)省財(cái)務(wù)管理的費(fèi)用，也可以不斷的優(yōu)化公司的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。通過(guò)多元化的融資、合理搭配資本權(quán)益等，來(lái)不斷的控制企業(yè)成本，逐步提升企業(yè)的價(jià)值來(lái)降低財(cái)務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

3.要完善財(cái)務(wù)管理策略，加強(qiáng)內(nèi)部控制并且要完善監(jiān)督體系

作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心就是對(duì)于財(cái)務(wù)成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來(lái)時(shí)間空間兩個(gè)維度上來(lái)動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)成本管理，約束與非約束相結(jié)合來(lái)創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略，以便更好地控制成本。在內(nèi)部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財(cái)務(wù)部門為核心的內(nèi)部控住小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行定期的考核和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的完善。另外，還要在房地產(chǎn)服務(wù)的開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)上，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，以便使圖紙上的成本與實(shí)際成本更接近，減少誤差。也要成立一個(gè)專門的財(cái)務(wù)監(jiān)督小組，在各個(gè)環(huán)節(jié)按制度和目標(biāo)嚴(yán)格監(jiān)督，盡量減少人為因素的干擾，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的保障。

篇5

我國(guó)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中同時(shí)也重視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并且也在不斷的提高城鎮(zhèn)化建設(shè)，人們對(duì)于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)大的加速時(shí)期。在初始我國(guó)為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，開(kāi)展了一系列的扶持政策，但是隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過(guò)程中存在的問(wèn)題也逐漸凸顯出來(lái)，首當(dāng)其沖的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

風(fēng)險(xiǎn)一詞主要是指不能明確各種事件發(fā)生的概率，并且也不能控制事件發(fā)生對(duì)于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發(fā)生時(shí)是否可以承擔(dān)損失的概率。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)方面進(jìn)行劃分，一共可以分為以下四個(gè)階段：第一個(gè)階段是籌資階段，第二個(gè)階段是投資階段，第三個(gè)階段是資金回收階段，第四個(gè)階段是收益分配階段。并且通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的這四個(gè)階段進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，在每個(gè)階段所產(chǎn)生的對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為：一是籌資風(fēng)險(xiǎn)，其主要的內(nèi)容是負(fù)債規(guī)模的大小以及房地產(chǎn)企業(yè)是否有能力償還的問(wèn)題；二是投資風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目中的不確定因素的損失情況分析以及項(xiàng)目實(shí)施的可行性分析等；三是資金回收風(fēng)險(xiǎn)，主要的內(nèi)容是企業(yè)在后期回收款項(xiàng)以及存貨方面的控制；四是收益分配風(fēng)險(xiǎn)，主要是指在企業(yè)獲得收益后企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的問(wèn)題[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)的途徑通常是以下三種，分別是通過(guò)發(fā)行股票以及向銀行進(jìn)行貸款和發(fā)行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過(guò)這種負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以有效地解決房地產(chǎn)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)中投資多以及項(xiàng)目周期長(zhǎng)的問(wèn)題。但是企業(yè)在進(jìn)行籌資的過(guò)程中所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業(yè)充分的對(duì)自身實(shí)際情況進(jìn)行考量再選擇負(fù)債的規(guī)模。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：第一點(diǎn)是償付風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)對(duì)負(fù)債的償還方面；第二點(diǎn)是債務(wù)資金成本的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第三點(diǎn)是再融資成本以及籌資渠道的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理策略

(一)在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

在籌集資金方面的風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身對(duì)于資本結(jié)構(gòu)的建設(shè)，一定要將自身的發(fā)展情況與完善的資本結(jié)構(gòu)理論相結(jié)合，并且將權(quán)衡理論作為建設(shè)的基礎(chǔ)，對(duì)于負(fù)債規(guī)模需要符合房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情，太大的負(fù)債規(guī)?？赡軙?huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)或者貶值。主要的原因是由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模過(guò)大的話會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在負(fù)債運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中出現(xiàn)沒(méi)有資金償還的現(xiàn)象，并且這種無(wú)法償還的風(fēng)險(xiǎn)也是隨著負(fù)債規(guī)模的擴(kuò)大而增加的。二是要擴(kuò)展籌集資金的渠道，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請(qǐng)貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領(lǐng)域都取得了良好的成效，所以目前我國(guó)也在大力支持房地產(chǎn)企業(yè)使用這種方法進(jìn)行籌資。房地產(chǎn)投資信托主要是指房地產(chǎn)企業(yè)聚集多個(gè)投資商進(jìn)行籌資，并且為每個(gè)投資商都發(fā)放受益憑證，通過(guò)委托專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，最后再將資金收益發(fā)放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產(chǎn)基金、私募方式籌集資金、典當(dāng)融資以及合作開(kāi)發(fā)等，企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)力選擇籌資的渠道。

(二)對(duì)投資方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

為了有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)在投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要企業(yè)在開(kāi)展新的項(xiàng)目的同時(shí)要嚴(yán)格的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且要對(duì)項(xiàng)目所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)做出報(bào)告，例如項(xiàng)目的投資成本等。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，并且對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行預(yù)算統(tǒng)計(jì)，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，企業(yè)要明確市場(chǎng)的需求，從而再考慮自身的經(jīng)濟(jì)效益。其次，企業(yè)在整個(gè)可行性分析的過(guò)程中需要注意以下幾點(diǎn)：第一是該項(xiàng)目的市場(chǎng)需求；第二是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃以及政策是否影響到該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；第三是該項(xiàng)目施工地點(diǎn)的周邊環(huán)境因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)客觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的發(fā)展，所以在投資項(xiàng)目前一定要充分的進(jìn)行可行性分析，并且將動(dòng)態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)管理

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，從而在面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)才不會(huì)出現(xiàn)措手不及的情況。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)的高危行業(yè)，這也就致使房地產(chǎn)企業(yè)在正常運(yùn)營(yíng)中同樣要承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的發(fā)展環(huán)境下就需要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)程度，在日常的運(yùn)營(yíng)中就應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的建設(shè)，從而做到有備無(wú)患。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，并且積極地響應(yīng)國(guó)家的政策制度，在企業(yè)內(nèi)部針對(duì)所處的環(huán)境狀態(tài)適時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。房地產(chǎn)企業(yè)在日常不僅需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，同時(shí)也需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)部門增強(qiáng)管理，樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀念，提高企業(yè)自身的信譽(yù)度，并且加快企業(yè)資金的流通速度。在進(jìn)行資金管理方面還應(yīng)該進(jìn)行全面的預(yù)算，從而避免企業(yè)在運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)非法的情況造成資金的流失，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

(四)在房地產(chǎn)企業(yè)資金分配方面的風(fēng)險(xiǎn)管理

針對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)以及發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~作為在分配決策過(guò)程中的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，主要的原因就是現(xiàn)金流量可以有效的反映出企業(yè)的現(xiàn)金收支狀況，因此現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)比企業(yè)的利潤(rùn)更加重要，由此可以說(shuō)明就算房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)在上升，但是如果企業(yè)的現(xiàn)金流量在持續(xù)下降，那么長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看企業(yè)的盈利其實(shí)是在下降的[5]。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)主要涉及以下三個(gè)方面：一是對(duì)市場(chǎng)情況的掌握；房地產(chǎn)企業(yè)需要建設(shè)專門的信息收集分析部門或人員，從而對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行調(diào)研，并且及時(shí)的掌握其他房地產(chǎn)企業(yè)的工作情況以及國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，從而企業(yè)可以采取有效的防范措施并且提高企業(yè)的應(yīng)變能力。二是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部工作人員的自身素質(zhì)，從而提升企業(yè)的總體工作水平；三是要加強(qiáng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)方面的管理和控制，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，避免為不法分子造成可乘之機(jī)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分，并且有著較好的發(fā)展前景。本文旨在探究房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、突出的內(nèi)在矛盾以及外在調(diào)控壓力的情況下，是如何科學(xué)有效的進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，從而實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹陽(yáng).基于風(fēng)險(xiǎn)定位的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究[D].哈爾濱理工大學(xué),2014.

[2]石夢(mèng)娜.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].武漢理工大學(xué),2013.

[3]許璐.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理研究[D].武漢理工大學(xué),2012.

篇6

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的需求，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)取得了飛速的發(fā)展。巨大的利潤(rùn)讓越來(lái)越多的社會(huì)資源投入到這個(gè)行業(yè)中，但是房地產(chǎn)行業(yè)本身存在的特點(diǎn)，也讓房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。資金投入大，資金鏈和建設(shè)周期長(zhǎng)，資金回籠的速度慢，資產(chǎn)變現(xiàn)能力差。同時(shí)，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，如果資金和融資能力不強(qiáng)，也很難接到收益較大的項(xiàng)目。在2008金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了泡沫；“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司2012年的TOP10研究報(bào)告”中說(shuō)到，我國(guó)政府將不斷加大調(diào)控力度，繼續(xù)鞏固調(diào)控成果，促使房?jī)r(jià)回到正常合理的水平；2014年，國(guó)務(wù)院《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，這個(gè)規(guī)劃，給予了房地產(chǎn)行業(yè)全新的成長(zhǎng)空間也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。在這種情勢(shì)下，要想在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下求生存、求發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須要提升對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，如果增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，如何將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，保證企業(yè)的健康發(fā)展，降低遭受財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性才是重中之重。

2 保利地產(chǎn)基本狀況

2.1 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司前身為廣州保利開(kāi)發(fā)公司，成立于1992年，1993年在國(guó)家工商局完成注冊(cè)。保利地產(chǎn)在2002年完成股份制改革之后開(kāi)始全國(guó)范圍的發(fā)展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)123.45億，增長(zhǎng)1%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1235.08億元，同比增長(zhǎng)13.25%。

2.2 保利地產(chǎn)基本財(cái)務(wù)狀況

從資產(chǎn)負(fù)債表主要數(shù)據(jù)表可以看出，從2010年-2012年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)翻了近3倍，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)投資性房地產(chǎn)的增加，在2010年投資性房地產(chǎn)金額為42.39億元。股東權(quán)益不斷擴(kuò)大，而公司的負(fù)債速度跟不上股東權(quán)益擴(kuò)大的速度，降低了保利地產(chǎn)抵抗外部風(fēng)險(xiǎn)的能力。

從利潤(rùn)表的主要數(shù)據(jù)表可以看出，營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤(rùn)總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤(rùn)也翻了三番，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)量增加是主要原因。

從現(xiàn)金流量表主要數(shù)據(jù)表中可以看出，現(xiàn)金流量?jī)纛~和投資現(xiàn)金凈額在2010和2011年都為負(fù)值，這是由于保利地產(chǎn)的高速發(fā)展，導(dǎo)致資金緊張，但在2012年開(kāi)始取得收入，所以經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量恢復(fù)到正常值，但是2013和2014年開(kāi)始，又呈現(xiàn)了負(fù)值，因?yàn)槭袌?chǎng)的供過(guò)于求的原因，周期太長(zhǎng)，無(wú)法及時(shí)取得收入。

從主要財(cái)務(wù)比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)率也在不斷下降，但是毛利率比較穩(wěn)定，是因?yàn)楸＠禺a(chǎn)之前的大規(guī)模擴(kuò)張，導(dǎo)致有大量的貸款，三大費(fèi)用增加，特別是財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2.3 財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析

財(cái)務(wù)比率指標(biāo)可以反映財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的變動(dòng)情況，通過(guò)圖1我們可以看出以下四個(gè)問(wèn)題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動(dòng)比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動(dòng)比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標(biāo)準(zhǔn)值1，說(shuō)明了保利地產(chǎn)短期償債能力不足?，F(xiàn)金負(fù)債比率也不斷下降，說(shuō)明保利地產(chǎn)用現(xiàn)金償還短期債務(wù)的能力變?nèi)?，加大了公司的資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.2 資本結(jié)構(gòu)

保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率，一直居高不下，超出了行業(yè)的平均水平，這樣會(huì)加大不能按時(shí)償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，雖然股東權(quán)益比率呈上升趨勢(shì)，但是仍然處于較低的水平，應(yīng)保持適中的水平，股東權(quán)益比率過(guò)小，說(shuō)明企業(yè)負(fù)債過(guò)大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會(huì)減弱。

2.3.3 總資產(chǎn)的收益率

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，總資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率和主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率都是下降趨勢(shì)，說(shuō)明保利地產(chǎn)在創(chuàng)造收益的時(shí)候花費(fèi)的資本更多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力隨之減弱，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力就被削弱。

2.3.4 營(yíng)運(yùn)能力

保利地產(chǎn)從2010年-2014年，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金不能得到充分的利用，資金回收風(fēng)險(xiǎn)增大。

2.4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的總體評(píng)價(jià)

綜合保利地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析、單變量模型分析。Z3和F分?jǐn)?shù)模型分析結(jié)果，我們可以得出，保利地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態(tài)，暫時(shí)看不到財(cái)務(wù)危機(jī)，但是，從上述的分析綜合來(lái)看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產(chǎn)的償債能力和營(yíng)運(yùn)能力皆有不同程度的下滑，現(xiàn)金流量也不樂(lè)觀，結(jié)合目前的國(guó)家的宏觀調(diào)控政策和行業(yè)形勢(shì)來(lái)看，同行業(yè)的格力地產(chǎn)，同樣是上市公司，但是格力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況要低于保利地產(chǎn)，保利地產(chǎn)想要持續(xù)的健康的發(fā)展，確?？梢栽谕袠I(yè)中占據(jù)一個(gè)優(yōu)勢(shì)地位，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升的原因，在日常的財(cái)務(wù)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中加強(qiáng)管理和防范，及時(shí)的調(diào)整策略。

3 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調(diào)控

2010年，“國(guó)十一條”，發(fā)生違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，暫時(shí)取消新購(gòu)置土地資格。

2011年，“新國(guó)八條”，加強(qiáng)對(duì)閑置房地產(chǎn)的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標(biāo)拍賣等制度。

2012年，繼續(xù)促使房?jī)r(jià)回到正常，落實(shí)安居工程。

2013年，“新國(guó)五條”，打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。

2014年，國(guó)務(wù)院《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，給予了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

因?yàn)檫@些政策，保利地產(chǎn)作為國(guó)企的拿地優(yōu)勢(shì)被削弱了，所以保利在購(gòu)進(jìn)土地的時(shí)候，成本增加，利潤(rùn)下降，投資風(fēng)險(xiǎn)加大等。

3.1.2 稅收政策

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納十幾種稅。在房產(chǎn)首次交易的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商需要繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅、建設(shè)稅、土地增值稅和土地使用稅，同時(shí)，購(gòu)房者要繳納契稅和印花稅等。在房產(chǎn)二次交易時(shí)，個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實(shí)際最后都是房?jī)r(jià)的一部分。由于房產(chǎn)稅的范圍的擴(kuò)大，勢(shì)必稅收成本會(huì)加重，那么那時(shí)保利地產(chǎn)的獲利能力就會(huì)被削弱，增加投資資本收回的風(fēng)險(xiǎn)。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國(guó)低收入家庭解決了住房困難等問(wèn)題，但是又對(duì)商業(yè)住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)出現(xiàn)波動(dòng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。

3.2 行業(yè)形勢(shì)

3.2.1 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

因?yàn)榻甑纳鐣?huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在加速發(fā)展，很多社會(huì)資源投入到了房地長(zhǎng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量翻倍的增加，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷的壯大。保利地產(chǎn)在面對(duì)這么多強(qiáng)勁的對(duì)手時(shí)，必須保持市場(chǎng)的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場(chǎng)需求

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)大熱之后，現(xiàn)在市場(chǎng)上的住宅等已經(jīng)是供過(guò)于求的狀態(tài)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在不斷的下降，保利地產(chǎn)也已經(jīng)告別了高速發(fā)展取得高利潤(rùn)的階段，保利地產(chǎn)只有對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，才能使實(shí)際盈利和預(yù)期盈利相差不遠(yuǎn)。

3.3 內(nèi)部原因

（1）保利地產(chǎn)一直以來(lái)的高速發(fā)展策略，在當(dāng)下嚴(yán)峻的形勢(shì)下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷的加劇，對(duì)此，保利地產(chǎn)應(yīng)該順應(yīng)環(huán)境做出調(diào)整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長(zhǎng)。保利地產(chǎn)作為行業(yè)的龍頭企業(yè)，對(duì)資金的依賴程度高，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要巨大的投入，從開(kāi)發(fā)到銷售，時(shí)間周期長(zhǎng)，一般要三到五年，所以資金回收的風(fēng)險(xiǎn)加劇。

4 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

4.1 決策者財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)需加強(qiáng)

企業(yè)決策者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度直接影響整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，所以在做決策時(shí)，要將融資、投資、經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)分配等問(wèn)題納入決策的考慮范圍。保利地產(chǎn)在過(guò)去是跨越式的發(fā)展，然而如今國(guó)家的宏觀政策越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不佳，加之行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，保利地產(chǎn)以前的發(fā)展廁所已經(jīng)不適合當(dāng)下，所以保利地產(chǎn)需要謹(jǐn)慎的進(jìn)行投資活動(dòng)，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理能力

財(cái)務(wù)人員要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)必須提高，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的要求，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)帶到日常工作中，除了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)進(jìn)行及時(shí)的監(jiān)控和防范，也要及時(shí)和客觀的將保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)情況反映給決策者，便于及時(shí)的做出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產(chǎn)的償債能力在不斷下降，要將長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債控制在合理的范圍內(nèi)，并且及時(shí)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)。加之國(guó)內(nèi)融資環(huán)境嚴(yán)峻，現(xiàn)金和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率需要提高，提高償債能力要通過(guò)降低資金占有率來(lái)實(shí)現(xiàn)。

4.4 海外融資

篇7

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0241-01

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對(duì)的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會(huì)薄弱一些，另外，加之以不科學(xué)的管理或經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負(fù)債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

按期償債風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤預(yù)售款項(xiàng)，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來(lái)說(shuō)自持有資金占總體的極小部分，大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)成本收回期相對(duì)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，收益利潤(rùn)也存在著不確定性，在該方面的財(cái)務(wù)管理存在極大風(fēng)險(xiǎn)。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤(rùn)。企業(yè)在面對(duì)銀行高利率的情況，還有可能選擇風(fēng)險(xiǎn)更大的融資活動(dòng)，這將是企業(yè)生存的重要隱患。

土地浪費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開(kāi)發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過(guò)分征地，囤地等行為，不僅對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)是浪費(fèi)，對(duì)于國(guó)家資源來(lái)說(shuō)也是浪費(fèi)。

工程項(xiàng)目管理缺失帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對(duì)于工程項(xiàng)目的管理與監(jiān)督，簡(jiǎn)單的投資和工程設(shè)計(jì)之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項(xiàng)目管理出現(xiàn)了斷層，對(duì)工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會(huì)影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項(xiàng)目管理是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。

通貨膨脹與市場(chǎng)因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無(wú)法完成預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也將面臨無(wú)利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析往往要考慮到市場(chǎng)信貸的因素，要考慮到項(xiàng)目的市場(chǎng)前景，價(jià)格的確定要與市場(chǎng)的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險(xiǎn)往往體現(xiàn)在銀行對(duì)于項(xiàng)目評(píng)估階段，很容易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目收益縮水。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對(duì)于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時(shí)了解市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，防止市場(chǎng)變動(dòng)對(duì)發(fā)展的沖擊。在項(xiàng)目管理方面，要從實(shí)際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策和計(jì)劃。

健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財(cái)務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)財(cái)務(wù)管理人員的研究，針對(duì)性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)和管理重點(diǎn)，積極探索適合企業(yè)特點(diǎn)，適合市場(chǎng)特點(diǎn)的財(cái)務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時(shí)地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對(duì)于不明財(cái)務(wù)問(wèn)題及時(shí)查清并消除影響。

加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤(rùn)企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤(rùn)的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤(rùn)，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實(shí)搞好成本管理。

（1）強(qiáng)化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強(qiáng)成本管理離不開(kāi)科學(xué)合理的預(yù)算制度，建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對(duì)預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置，通過(guò)建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過(guò)程，保障項(xiàng)目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。（2）實(shí)行全過(guò)程的成本管理，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在項(xiàng)目正式啟動(dòng)前根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況先建立―個(gè)目標(biāo)控制成本；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格按照目標(biāo)控制成本來(lái)進(jìn)行監(jiān)督和控制，努力實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)；在項(xiàng)目完工后要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行再評(píng)估，用實(shí)際成本和目標(biāo)成本作對(duì)比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項(xiàng)目提供有價(jià)值的參考數(shù)據(jù)。

積極創(chuàng)新高效財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有實(shí)時(shí)性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和財(cái)務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)管理方法，通過(guò)工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出不斷完善的財(cái)務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)的管理職能。

篇8

［中圖分類號(hào)］F293.33［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

第一,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量巨大。與其他一般企業(yè)相比較,房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí),投資規(guī)模巨大,一個(gè)項(xiàng)目的投資少則上千萬(wàn)元,多則上億元,這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，現(xiàn)金的流入與流出總額和規(guī)模都呈現(xiàn)出其他企業(yè)無(wú)法比擬的特點(diǎn)。

第二,現(xiàn)金流分布不均。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中,現(xiàn)金的流出量波動(dòng)比較大,單筆金額之間的差額巨大,會(huì)多次出現(xiàn)現(xiàn)金流出的高峰與低谷,而且現(xiàn)金的流入也因房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略與銷售周期的安排而出現(xiàn)不均勻的分布態(tài)勢(shì)。

第三,資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)且流向復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí),一般資金的回收期比較長(zhǎng),不同于一般企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時(shí)甚至可以長(zhǎng)達(dá)數(shù)年,而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),資金具有很強(qiáng)的時(shí)間價(jià)值,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流出必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金成本大幅度增加,而較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)組織要比一般產(chǎn)品組織復(fù)雜很多,其內(nèi)部項(xiàng)目信息、物資流動(dòng)、資金都呈現(xiàn)網(wǎng)狀形態(tài),而且在此過(guò)程中,牽涉的協(xié)調(diào)單位眾多,這就勢(shì)必影響企業(yè)的資金流向,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金流向復(fù)雜。

第四,現(xiàn)金流受宏觀政策因素影響較大。國(guó)家的政策因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)起著決定性的作用,土地作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備生產(chǎn)資料,直接決定了房屋的價(jià)格,而我國(guó)實(shí)行土地公有制,國(guó)家壟斷了土地的一級(jí)市場(chǎng),因此國(guó)家有關(guān)土地的政策、法規(guī)與調(diào)控政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流造成巨大的影響,而且,由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與開(kāi)發(fā)不能完全依靠企業(yè)的自有資金去運(yùn)轉(zhuǎn),因此需要通過(guò)各種渠道向外部融資,而其融資的過(guò)程必須符合國(guó)家的法律法規(guī),所以房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流受國(guó)家宏觀政策影響較大。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。一方面,房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度舉債會(huì)抵消由于利息減稅而增加的企業(yè)收益,由于隨著房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)比重的不斷增加,其利息負(fù)擔(dān)也在不斷加重,那么房地產(chǎn)企業(yè)的還債能力也在不斷地降低,而房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻在不斷地加大,此時(shí)房地產(chǎn)的投資者和債權(quán)人都會(huì)要求提高資金的報(bào)酬率,以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償,這樣就會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合資本成本。另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本的成本低于企業(yè)以其他方式籌資的成本,但是房地產(chǎn)企業(yè)不能僅用單項(xiàng)資本成本的高低作為其衡量標(biāo)準(zhǔn)。它必須要以總資本成本最低作為其負(fù)債水平才較為合理。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu),降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最終達(dá)到企業(yè)利益最大化這一目標(biāo)。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜多樣性

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境相對(duì)比較復(fù)雜,而且目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)關(guān)系混亂也增加了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權(quán)責(zé)明確。造成資金利用率低下,嚴(yán)重影響資金的安全性,而財(cái)務(wù)管理人員在資金管理的過(guò)程忽視客觀情況,根據(jù)其主觀判斷進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、決策,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道過(guò)于單一

企業(yè)融資可以通過(guò)銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、基金、信托融資、股權(quán)投資等,但是,就目前而言,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資主要是依靠商業(yè)銀行貸款來(lái)維持企業(yè)投資的資本需求,融資渠道過(guò)于單一。由于我國(guó)房地產(chǎn)在融資方面缺乏科學(xué)有效的法律體系,影響了我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的開(kāi)展,導(dǎo)致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發(fā)展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系,進(jìn)而造成了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行進(jìn)行融資,導(dǎo)致其對(duì)信貸政策過(guò)于敏感,增加了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)較國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,但是由于我國(guó)良好的發(fā)展政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在這期間內(nèi)迅速發(fā)展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所存在的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)企業(yè)管理松懈,許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加。事實(shí)上,房地產(chǎn)企業(yè)只要存在生產(chǎn)和財(cái)務(wù)活動(dòng),就一定會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控因素

我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)仍然處在上升趨勢(shì)當(dāng)中,但是隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭,國(guó)家和地方的有關(guān)房地產(chǎn)的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨,國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策,主要是通過(guò)運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種不利的宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的環(huán)境中,由于房地產(chǎn)企業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切聯(lián)系,難免會(huì)受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢(shì)必會(huì)增加我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力建設(shè)主要可以從三個(gè)方面進(jìn)行。

第一,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要是圍繞企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)而進(jìn)行有效的融資、投資、資金回收和利潤(rùn)分配等管理活動(dòng),而房地產(chǎn)企業(yè)的基本決策能力的主要內(nèi)容就是行使以上企業(yè)基本的職責(zé),進(jìn)而滿足資金使用者的需要能力。建設(shè)的重點(diǎn)在于滿足企業(yè)的預(yù)算和現(xiàn)金流所需的資金,實(shí)施恰當(dāng)、有效的風(fēng)險(xiǎn)控制,確保信息的可靠性以及對(duì)財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行適當(dāng)、有效的監(jiān)督與控制,不斷地提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。

第二,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略匹配能力。企業(yè)戰(zhàn)略可以分為多元化戰(zhàn)略、一體化戰(zhàn)略、防御戰(zhàn)略和強(qiáng)化戰(zhàn)略,企業(yè)的財(cái)務(wù)可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略中重要的環(huán)節(jié),執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略需要企業(yè)從外部籌集大量資金,而負(fù)債籌資能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng),因此房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)策劃要以增減加財(cái)務(wù)杠桿效益為出發(fā)點(diǎn),采用積極的籌資策略,大量提高債務(wù)比重,加強(qiáng)資金管理,降低資金成本,減少籌資風(fēng)險(xiǎn)。

第三,提高財(cái)務(wù)信息的整合能力。財(cái)務(wù)信息的整合能力是指將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作與其他經(jīng)營(yíng)部門等非財(cái)務(wù)部門的工作通過(guò)信息平臺(tái)進(jìn)行結(jié)合,共享信息,在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)的過(guò)程中形成合力,共同提高企業(yè)績(jī)效。

第四,提高房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)改進(jìn)能力。財(cái)務(wù)管理的持續(xù)改進(jìn)能力使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行資源配置的最優(yōu)方法的探索,從而持續(xù)改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。

3.2 完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是其自動(dòng)預(yù)警和維護(hù)系統(tǒng)。因此,應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)企業(yè)各有關(guān)部門間,建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制程序與相互制約措施,同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發(fā)生,特別是在資金調(diào)度、資產(chǎn)處置、提供擔(dān)保、銷售結(jié)算和對(duì)外投資等方面,必須明確決策人員和財(cái)務(wù)人員、保管人員與經(jīng)辦人員之間的工作程序和職責(zé)權(quán)限,從而有效規(guī)避因管理松懈或內(nèi)部控制不嚴(yán)給企業(yè)造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理系統(tǒng)

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理系統(tǒng),就必須首先將房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理納入全面預(yù)算管理體系,通過(guò)與責(zé)任中心預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算方式,實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和動(dòng)態(tài)調(diào)度,進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本,提高其資金使用效率,同時(shí),通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)資金預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況分析,對(duì)其資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋與修正。

參考文獻(xiàn):

［1］ 陳舒航,基于模糊綜合評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究［J］.財(cái)務(wù)與金融,2010(4).

［2］ 朱文莉,耿宏艷.上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)績(jī)效關(guān)系研究［J］.財(cái)會(huì)通訊,2011(27).

篇9

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展莊要從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)以及相關(guān)的服務(wù)等形成的一種獨(dú)立性產(chǎn)業(yè)部門。其中主要內(nèi)容包括進(jìn)行土地的開(kāi)發(fā)、對(duì)房產(chǎn)的買賣和租賃、進(jìn)行物業(yè)的管理以及金融方面的投資等具體的運(yùn)營(yíng)中, 具有一定的周期性。從整體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的周期性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性有很大的關(guān)系, 同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,能夠帶動(dòng)建筑、建材和機(jī)械、冶金、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有基礎(chǔ)性的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

(一) 債務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中最大的特點(diǎn)就是負(fù)債率比較高這也是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的重要原因。相關(guān)的資料顯示月前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率達(dá)到了75 % 左右而且一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動(dòng)資金比較大,才能保證項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)轉(zhuǎn)。但是一般的房地產(chǎn)企業(yè)擁有的流動(dòng)性資金比較少所以主要是通過(guò)銀行等一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產(chǎn)企業(yè)的還款還要等到地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始盈利所以很多的房地產(chǎn)企業(yè)都是在負(fù)債率比較高的情況下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所以會(huì)產(chǎn)生很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行產(chǎn)生影響, 對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成很大的損失。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行再次融資的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資比較大所以,一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難單獨(dú)完成一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)介入。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒(méi)有機(jī)融機(jī)構(gòu)介入的同時(shí)就盲目的開(kāi)始建設(shè)項(xiàng)目,導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行融資出現(xiàn)問(wèn)題。我國(guó)的銀行大部分屬于國(guó)有企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起著一定的調(diào)節(jié)和保持平衡的作用,但是如果房地產(chǎn)企業(yè)的收入狀況受到影響池會(huì)導(dǎo)致銀行的運(yùn)作出現(xiàn)問(wèn)題始社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響。

(三) 利率變動(dòng)給企業(yè)造成了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的貨款,受到利率變動(dòng)的影響比較大, 特別是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策會(huì)對(duì)利率變動(dòng)產(chǎn)生很大影響所以這些因素的影響容易給企業(yè)造成比較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中需要考慮的問(wèn)題。所以國(guó)家實(shí)施了一定的加息政策進(jìn)行房地產(chǎn)泡沫的抑制造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本提高增加了企業(yè)的還貨壓力。而且企業(yè)若經(jīng)營(yíng)不善段有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的發(fā)展目標(biāo)就會(huì)影響到正常的投資和經(jīng)營(yíng)這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重要問(wèn)題。

(四) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中和許多部門有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)例如政府、審計(jì)等一些管理部門還包括一些企業(yè)的債務(wù)人、股權(quán)人、企業(yè)的職工以及企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)單位等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)和這些方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系比較密切所以涉及到的資金量也相對(duì)較大這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)許多的房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的制度不是很完善, 也容易導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的疏漏。所以在實(shí)際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來(lái)的不清楚好包括對(duì)成本管理的缺失許多企業(yè)沒(méi)有建立規(guī)范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過(guò)預(yù)期影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

(一) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,屬于資本密集型企業(yè)所以必須擁有比較合理的資金結(jié)構(gòu)。目前,國(guó)內(nèi)的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有的資金是無(wú)法獨(dú)立進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的但是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的過(guò)程中,一定要充分的考慮企業(yè)的償還能力, 以及具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益情況。進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,雖然房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠通過(guò)金融杠桿原理來(lái)增加企業(yè)的收益情況但是房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債情況需要保持在一個(gè)相對(duì)合理的范圍內(nèi)。

(二) 房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資渠道。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中應(yīng)積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進(jìn)行融資。所以房地產(chǎn)企業(yè)需要擺脫以往的單一性融資方式根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì),豐富融資手段,例如采用產(chǎn)業(yè)基金融資、信托計(jì)劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時(shí)還可采用民間融資的方式為企業(yè)的發(fā)展提供充足的資金支持。進(jìn)行多樣化的融資還可以降低企業(yè)的債務(wù)比例減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三) 房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。隨著市場(chǎng)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立起一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)特別是企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。所以需要企業(yè)對(duì)整體性的國(guó)民經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)認(rèn)識(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形式預(yù)測(cè)相關(guān)的政策變化, 以及對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快而且相關(guān)的政策也需要進(jìn)行調(diào)整和變化必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響, 因此就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

篇10

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，由于該行業(yè)具有資金投入相對(duì)比較大、投資回收期長(zhǎng)且變現(xiàn)能力薄弱等特點(diǎn)，導(dǎo)致其在發(fā)展過(guò)程中普遍存在著財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)隱患。尤其是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭艿郊榷ǖ恼吒深A(yù)，所以風(fēng)險(xiǎn)因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)獲得穩(wěn)定長(zhǎng)足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

一、政策干預(yù)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不斷增加，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)久居不下的局面無(wú)法輕易改變，并進(jìn)而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了極其不利的影響。與此同時(shí)，不少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場(chǎng)的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無(wú)法進(jìn)入后續(xù)的市場(chǎng)運(yùn)作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家先后出臺(tái)了很多干預(yù)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無(wú)渠道等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財(cái)務(wù)管理帶來(lái)大量諸多意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)椋诶谜吒深A(yù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，無(wú)法按照計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資金的后續(xù)運(yùn)作，導(dǎo)致了在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進(jìn)行中的項(xiàng)目工程成為名副其實(shí)的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險(xiǎn)。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多難以預(yù)測(cè)和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說(shuō)來(lái)，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有如下幾點(diǎn)：

(一)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

由于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既不注意完善財(cái)務(wù)制度，更不注意提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，不少?gòu)臉I(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識(shí)缺乏，不能意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過(guò)程中無(wú)法對(duì)成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險(xiǎn)

為了進(jìn)一步規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過(guò)不斷提高信貸成本的方式，來(lái)有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)椋捎谡邚?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。其次，政策還硬性對(duì)那些購(gòu)買第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對(duì)于那些購(gòu)房時(shí)間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺(tái)，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會(huì)影響到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了意想不到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

(三)新的稅收政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

另外，隨著國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動(dòng)。特別是國(guó)務(wù)院出臺(tái)了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。這樣的稅收調(diào)控政策無(wú)形中便是增加了開(kāi)發(fā)商的交易成本，同時(shí)也就導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無(wú)形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理成本，高投入必然也會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。

(四)新的土地政策帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來(lái)，國(guó)家為了控制開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，隨意濫用國(guó)有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺(tái)了很多控制開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時(shí)，對(duì)其自己來(lái)源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對(duì)于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國(guó)家還會(huì)堅(jiān)決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然地會(huì)因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會(huì)因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財(cái)務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進(jìn)行企業(yè)管理過(guò)程中，有針對(duì)性地采取相應(yīng)的策略來(lái)有效降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴性，因而，在面臨著時(shí)下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對(duì)資金進(jìn)行及時(shí)有效的回收。隨著國(guó)家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢(shì)而行，緊緊抓住國(guó)家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的適時(shí)補(bǔ)充。同時(shí)，還需要更具市場(chǎng)大環(huán)境靈活改變公司的營(yíng)銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無(wú)房者；或根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價(jià)格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價(jià)換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場(chǎng)需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中表現(xiàn)出比較明顯的意識(shí)淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^(guò)于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開(kāi)發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，對(duì)施工過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過(guò)程性財(cái)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化對(duì)部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時(shí)，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對(duì)于會(huì)計(jì)政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財(cái)務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開(kāi)展的普遍狀況來(lái)看，很多企業(yè)并未充分做好對(duì)其內(nèi)部審計(jì)的過(guò)程性和主動(dòng)性控制工作，所以很難真正做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確估算和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)而無(wú)法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過(guò)多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)意識(shí)，真正讓他們?cè)谪?cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國(guó)家政策法規(guī)的前提下采取措施避開(kāi)部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算并從中找出交稅較少的試用稅率來(lái)巧妙減少一部分稅收，或者利用對(duì)房地產(chǎn)增值率的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，一定要要特別注意事前計(jì)算和籌劃好銷售價(jià)格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級(jí)距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時(shí)，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)